mouvement - Le Logis Social de Liège

191920091984Le logement social en mouvement25 ans de la Société Wallonne du Logement90 ans du Logement Social

PUBLICATION DE LA SOCIETE WALLONNE DU LOGEMENTRue de l’Ecluse, 21 à 6000 Charleroiwww.swl.beEDITEUR RESPONSABLEAlain Rosenoer, Directeur généralDécembre 2009N° de dépôt légal D/2009/8014/1

3‘Le logis, c’est le temple de la famille.’Le Corbusier

Préface5Comparée à d’autres institutions publiques à caractère social,la Société Wallonne du Logement est un organisme de créationrécente (1984). Il serait cependant erroné d’en conclure que lespouvoirs publics sont restés longtemps indifférents aux problèmesque rencontre une large frange de la population pour se logerdécemment.On peut, en effet, dater de 1919 la mise en place d’une véritablepolitique du logement par la promulgation de la loi instituant laSociété Nationale des Habitations et Logements à bon marché.De cette histoire presque centenaire du logement social, plusieursconstats peuvent être posés, signant les réussites évidentes ourelatives de l’intervention de la puissance publique dans le secteurdes habitations sociales.Les pages qui suivent retracent l’évolution du logement socialdepuis plus de 90 ans et présentent au lecteur le logement sociald’aujourd’hui et de demain : un logement bien intégré dans sonquartier et respectueux de l’environnement mais surtout, un lieud’épanouissement personnel et familial dans lequel chacun fondeson existence et ses projets de vie.Cet ouvrage est dédié aux sociétés de logement qui oeuvrent auquotidien pour concrétiser le droit à un logement décent et, toutparticulièrement aux dix sociétés de logement qui ont participé auxactions menées dans le cadre des 25 ans de la SWL et des 90 ansdu logement public. Une nouvelle direction vient d’être donnée àla collaboration entre la SWL et sociétés locales. C’est sur cette voieque nous devons poursuivre nos relations de travail.Bonne lecture !Alain ROSENOERDirecteur général3

6HistoriqueLa révolte humaine …Dans sa longue marche en avant, à la recherche constante du mieuxvivre, l’Homme a toujours tenu le logement pour l’un des vecteurs-clésde son épanouissement personnel. Cette aspiration fondamentale s’estconcrétisée dans des concepts différents, formatant progressivement, autravers des époques et selon des situations dissemblables, le désir et l’acted’habiter.Honoré Daumier • La révolte • 1860

19 ème siècle,de la prise de conscience aux prémissesd’une institutionnalisation de la politiquedu logement en BelgiqueAu 19ème siècle, le logement populaire décent est pratiquementinexistant.La naissance du capitalisme et de ses structures de financementne doivent pas nous induire en erreur sur le niveau de vie de lapopulation. En 1828, un Belge sur huit était indigent. Les budgets desouvriers et même des employés étaient insuffisants pour couvrir leursdépenses vitales.L’industrialisation naissante draine vers les fabriques et les mines, uneabondante main-d’œuvre. Tandis que l’industrie organise le paysageurbain, la population cherche abri dans des habitations de fortune.Dans les villes, la population ouvrière était entassée dans des« logements », généralement d’une seule pièce, peu éclairés et nonaérés vu l’existence d’un impôt sur les portes et fenêtres, et situés dansdes ruelles ou impasses étroites sans le moindre égout. Le manqueabsolu de législation en matière de location laisse aux propriétairesle champ libre à tous les abus.La ségrégation face au logement était déjà de mise : dans la seuleclasse ouvrière, se développe une véritable hiérarchie dans la qualitédes logements selon que l’on est contremaître, ouvrier, marié ou non,et pire encore, immigré.7Une commission d’enquête créée à la suite de la répressionsanglante des grèves de 1886 dans les bassins houillers de Liègeet du Borinage, et qui abordait le logement ouvrier, soutiendra lanécessité de favoriser l’accès du monde du travail à la propriété ouà la location de logements dignes.La loi de 1889, qui inaugure l’intervention de l’Etat dans la politiquedu logement, est particulièrement interventionniste selon l’entendementde l’époque ; elle autorise la Caisse Générale d’Epargne etde Retraite à affecter une partie de ses ressources à la constructionde maisons ouvrières couplée à des réductions fiscales pour lesconstructeurs et acquéreurs.

8Fin du 19 ème , début du 20 ème ,les premières maisons ouvrièresMieux conçues et plus saines, ces nouvelles habitations ne profiteront cependant qu’auxemployés et contremaîtres, pas à la masse des travailleurs.Cette loi de 1889 trouve définitivement ses limites en 1912. Une nouvelle commission d’enquêtemet en évidence son inadéquation en terme d’efficacité et préconise de créer unesociété nationale pourvoyant aux besoins en logements (qui demeurent propriété communeet seront loués aux personnes à faibles revenus).À l’issue du conflit de 1914-1918, les destructions de guerre et l’arrêt total des constructionspendant 4 ans laissent un profond déficit de 200.000 logements.Et c’est en 1919 que la loi instituant la Société Nationale des Habitations et Logements à BonMarché est votée. La S.N.H.L.B.M. reçoit pour missions, via des sociétés locales ou régionales,de construire des logements sociaux à bon marché et de les mettre en location au bénéficedes personnes peu aisées. Ces missions ne sont guère différentes de celles qui sont aujourd’huidévolues à la SWL.Dès 1919, l’intervention publique dans le domaine du logement social est un fait acquis.Une véritable politique du logement démarre. Partout en Belgique, des sociétés locales,généralement coopératives, se créent pour la concrétiser.Coron du Borinage Corons du Cantonnier - Fontaine-l’Evèque “Industrialisation naissante. Haine-Saint-Pierre,Entrée des Ateliers Hiard“.

9Les années 20 :construction de logements sur le modèledes cités-jardins à l’anglaiseJusqu’à la fin des années 20, on promeut les logements construitssur le modèle des cités-jardins anglaises, à la périphérie des villes, àdistance des lieux de travail. L’expérience des cités-jardins, prônée parles architectes modernistes, alliait la coopération avec les locatairesà la qualité du cadre de vie.La plupart de ces cités-jardins subsisteront dans l’histoire de l’urbanismeet de l’architecture car elles sont les rares exemples où l’habitatsocial s’est distingué en n’étant pas une réduction-type de l’habitatbourgeois. La qualité de vie dans ces cités est toujours évidenteaujourd’hui.Liège, cité jardin avant rénovation. Liège, cité jardin après rénovation. Anderlecht, cité-jardin de Moortebeek, in 100 000 habitationsconstruites à l’initiative de la Société Nationale des Habitations etLogements à Bon Marché, Bruxelles, 1953.

10Les années 30 :construction de vastesensembles bâtisPar la suite, les projets d’envergure sont favorisés : de vastes ensemblesbâtis, souvent en hauteur et dans un style cubiste et fonctionnel,sont érigés. L’hygiène reçoit la priorité, parfois au détriment del’environnement et de la qualité du cadre de vie.La Société Nationale de la Petite Propriété Terrienne (S.N.P.P.T.) est crééeen 1935 pour tenter de freiner l’exode rural par des mesures en faveurde l’accès à la propriété en zone rurale. C’est une caractéristiqueimportante de notre pays qui n’a jamais encouragé la mobilitérésidentielle.Liège, construction de vastes ensembles bâtis.

12L’après-guerre 40/45 :Construction de cités, sans gigantisme,mais en dehors des noyaux d’habitat.Contrairement aux lendemains de la première guerre mondiale, laBelgique se ressaisit très vite après la Libération. Grâce à l’apportde capitaux étrangers, le pays connaîtra un climat économique etsocial favorable.Le manque de logements est cependant criant et le parc estvieilli, décrépi et insalubre. La promotion immobilière privéeprend son véritable essor. L’après-guerre a aussi amené l’impératifd’industrialisation qui frappera également le logement, sans pourautant que le processus de production du bien «logement» évoluebeaucoup.L’heure est à la croissance et les programmes de logements sociauxaugmentent dès qu’il y a une baisse d’activité dans le secteur de laconstruction résidentielle.Et il est indéniable que les politiques menées en matière de logementdepuis la fin de la seconde guerre mondiale ont considérablementréduit le déficit quantitatif en logements.Durant cette période, la montée en puissance du nombre dechantiers est considérable. De 7.000 logements en 1950, onatteindra le plafond de 15.000 par an au début des années 70.Cette cadence soutenue compense l’instabilité économique del’industrie de la construction.

Fontaine-l’Evêque, carte postale del’immeuble «Le xBeaulieu», archives duFoyer fontainois.13De 7.000 logements en 1950, on atteindrale plafond de 15.000 par an au début desannées 70.Liège, cité de Droixhe.

3APRES

17A partir des années 90 :Programmes d’investissementsen rénovation et en constructionA partir des années 90, la Région wallonne développe de nouveauxprogrammes d’investissements, en rénovation et en constructionmais de moindre ampleur que dans les années 70.Il y a cependant un changement radical en ce qui concernel’implantation des logements sociaux. Ils visent à revitaliser desquartiers dégradés ou encore à réinsérer des bâtiments affectésà d’autres fonctions précédemment. L’objectif est d’inscrire lelogement public dans le milieu de vie et de ne plus l’isoler loin detout équipement public, commercial, social ou culturel.Charleroi, piscine de la Broucheterre transforméeen logements sociauxAVANT

19En 1998, une réforme importante estadoptée par le biais d’un nouveauCode du Logement.Ce nouveau Code qui met en avant le droit au logement inscrit dansla Constitution, fait avant tout entrer la politique du logement dans lasphère des compétences communales.Avec le vaste chantier de remembrement des sociétés de logement,l’ancrage communal contribue à donner une visibilité citoyenne à lapolitique du logement :• assurer le maillage de tout le territoire pour que chaque communewallonne soit desservie par une société ; établir la cohérence duchamp d’activités territorial des sociétés avec les communes;• assurer la proximité sociale et la proximité de gestion du patrimoine,de manière à garantir la meilleure accessibilité et le meilleurservice aux citoyens locataires ou candidats-locataires;• permettre aux sociétés d’avoir une taille suffisante pour couvrir lesfrais fixes de gestion tout en disposant d’une équipe permettantd’assurer l’ensemble des services aux bénéficiaires;• mettre à disposition des communes un opérateur immobilierunique.

20Le nombre de sociétés est passé de 105en 2002 à 68 actuellement. Pour garantir leprofessionnalisme de cet outil immobilier public,des regroupements seront sans doute encorenécessaires.En 2003, le nouveau paysage institutionnel du logement en Régionwallonne s’organise à partir de trois «pôles» en fonction d’unelogique de métier :• La Société Wallonne du Crédit Social, chargée du volet «crédithypothécaire social»;• Le Fonds du Logement des Familles Nombreuses de Wallonie,chargé du volet « réinsertion sociale par le logement » et desprêts hypothécaires destinés aux familles nombreuses;• La Société Wallonne du Logement, chargée du volet«immobilier» par l’intermédiaire des sociétés de logement deservice public.Tournai, rénovation d’anciennes maisons de carriers.

222003 : Le Programme exceptionnel d’investissementsou plus d’un milliard d’euros consacré à larénovation, à la déconstruction et à la sécurisationde près de 40.000 logements publics en WallonieEn 2003, plus de vingt ans de retard dans l’entretien du parc de logementssociaux sont résorbés par un vaste programme de rénovationdu parc de logements sociaux de la Région wallonne.Le Gouvernement wallon consacre un investissement de plus d’un milliardd’euros à la remise à niveau d’une grande partie du parc locatifsocial.Il consiste en opérations de :• rénovation visant à la stabilité, l’étanchéité, la sécurité etl’équipement des habitations : ces opérations concernent 35000logements ;• déconstruction : 1.748 logements sont en train d’être déconstruits,pour lesquels la rénovation ne constitue plus de solution durable oudont le coût de rénovation est trop élevé;• les premières opérations ont démarré en 2004les dernières se terminent en 2009.Fontaine-l’Evêque, foudroyage de la tour « Le Beaulieu»,15 décembre 2005.Namur - JambesRues Lamarche et Bégnaryà Ougrée

Liège - Bressoux

25Tournai

27Le logement sociald’aujourd’hui et de demainLe contexte belge eteuropéenLa Belgique et la Région wallonne en particulier présentent unpourcentage de logements sociaux nettement inférieur à la moyenneeuropéenne.Le nombre de logements locatifs offerts par le secteur est de 104.000habitations, soit 8% du parc total de logements de Wallonie.La France atteint un pourcentage de 17%, l’Autriche 23%, la Suède24% ou encore la Hollande 35%.Ces chiffres illustrent clairement notre retard en matière d’offre delogements publics.Avec 30.000 demandes de logement public actuellement insatisfaitesen Région wallonne et un taux de rotation de 7 %, le délaid’attente moyen est de 4 à 5 ans.Sachant que plus de 80% des ménages demandeurs sont ensituation précaire, la pression sur le secteur est très forte.Des études menées par des universités francophones ont parailleurs démontré qu’en fonction de l’évolution démographique, lademande de logements sociaux va augmenter de plus de 40 %.Le vieillissement de la population, la décohabitation induisent desbesoins supplémentaires de logements adaptés à ces conditionsspécifiques.Athus, maison à basse consommation énergétique.

Enfin, un coup d’œil rapide sur la photographie globale du logement public wallon révèle un patrimoineâgé en moyenne de 37 ans et des charges locatives en constante augmentation.

29Comment la Région wallonne, la SWL et sessociétés de logement répondent-elles actuellementaux enjeux en terme d’habitat ?10% de logements publics dans chaque communePar souci d’équité et d’universalité du service public, le Gouvernementwallon vise à ce que chaque commune dispose de 10%de logements publics sur son territoire. Chacune doit rentrer unplan « logement » tous les deux ans. A titre d’exemple, le pland’ancrage 2009-2010 prévoit la mise en service de plus de 3.000logements.La mise en service de nouveaux logements et la rénovationdu parc immobilier existantChaque année, depuis l’an 2000, les sociétés de logement deservice public offrent à la location entre 500 et 700 nouveaux logements.Depuis 2006, le montant annuel des investissements réalisés pourla création et l’entretien des logements se maintient au-dessus dela barre des 300 millions d’euros. Cette progression traduit essentiellementl’essor des investissements consacrés à la rénovationdes logements existants, en particulier, au travers du programmeexceptionnel d’investissements d’un milliard d’euros visant à la sécurisationet à la salubrité d’un tiers du parc locatif (plus de 35.000logements sont concernés par ce vaste plan de rénovation).

30Les partenariats public/privé et la création desociétés d’économie mixteLa recherche de financements alternatifs pour le secteur estune priorité de la Société Wallonne du Logement.Consciente des opportunités qu’offre la collaboration avecle privé, la SWL et les sociétés de logement s’inscrivent defaçon importante dans la mise sur le marché de logementsissus de partenariats tant avec des partenaires constructeursqu’avec des partenaires financiers.A côté des partenariats contractuels, la SWL vient de sedoter d’outils performants de valorisation de certaines deses réserves foncières au travers de la constitution de deuxsociétés d’économie mixte. Les logements qui seront créésvia ces outils devront présenter une durabilité optimaledes matériaux et devront être exemplaires en termesd’urbanisation durable.100 logements (au minimum) par an seront créés. Ceslogements seront adaptés à la demande locale et devrontassurer une mixité de fonctions et de populations.Mons

31Le citoyen au cœur des préoccupations du secteur :la diversification de l’offre de logementsPour assurer la mixité sociale et pour répondre au mieux aux besoinsdes citoyens, les sociétés de logement de service public diversifientleur offre de logements.Le logement socialLes logements sociaux constituent la grande majorité du parc immobilierdes sociétés. Ils sont destinés aux ménages en situation deprécarité ou aux revenus modestes.Le logement moyenPour assurer la mixité sociale au sein des quartiers, les sociétés localeslouent des logements aux ménages disposant de revenus supérieursaux revenus de référence pour l’accès au logement social.Le logement à loyer d’équilibreIl s’agit d’un logement dont le montant du loyer est déterminé parcomparaison avec la valeur locative d’un logement similaire dansla commune.Le logement étudiantIl est destiné à l’étudiant qui se trouve, lui-même ou ses parents, dansles conditions du logement social.Le logement pour personnes à mobilité réduiteLe logement social prévoit désormais des constructions pour lespersonnes à mobilité réduite : des encadrements de portes élargis,des pièces d’eau plus larges, une cuisine adaptée,…Le logement adaptableUn logement adaptable est un logement qui tient compte dès ledépart du fait que l’on est tous susceptible de devenir un jour unepersonne à mobilité réduite. Il peut être aisément transformé en unlogement adapté si nécessaire.

32Tongrines, projet de 4 maisons socialespar RESØ architectes: isolation renforcée,orientation N-S, rationalisation des espacesde vies, etc…La rénovation des logementsselon les critères dulogement durableLa performance énergétiquedes logements est désormais unobjectif à atteindre. Les standardsd’isolation sont fixés aux normesK45 ou K35, ce qui constitueune performance inégalée enrénovation.Chênée, lotissement de maisons mitoyennes(moins de déperdition d’énergie) disposantde panneaux solaires thermiques.L’augmentation de l’offre de nouveaux logements« durables »Des performances meilleures encore sont promuespour la création de logements par construction neuve.L’orientation vers le logement durable est irréversible.Tous les logements à venir seront « durables » tant par leurimplantation que par leurs performances énergétiques.Les politiques du logement, de mixité des fonctions et depopulations, d’organisation du territoire seront intégrées.En termes quantitatifs, on devrait passer de la créationd’un peu plus de 500 logements à la création de 1.500logements par an.Le logement social, un enjeu européenL’Europe se soucie du logement social car son évolution estintimement liée aux résultats imposés par le protocole deKyoto (énergies renouvelables, performances énergétiquesdes bâtiments, réductions des consommations…).Tamines, Projet de 18 maisons sociales par RESØ architectes, intégréesdans le paysage (maison semi-enterrées, toitures végétalisées,murs en gabions, etc…),à faibles besoins énergétiques. Accessibilitéaux personnes à mobilité réduite et organisation le long d’un espacevert.Liège, réhabilitation du château Nagelmackersdestiné à accueillir à la fois des appartements sociaux et des PME.

33ConclusionLe secteur du logement public se doitd’évoluer plus vite qu’un autre pour être enphase avec les grandes mutations socioéconomiquesà venir dans les prochainesdécennies.Compte tenu de l’augmentation du nombrede ménages et du coût du logement, lesdifficultés d’accès à un logement décenttouchent une partie de plus en plusimportante de la population.La demande de logements sociaux estsans cesse croissante : le vieillissement dela population et la décohabitation induisentdes besoins supplémentaires en logementsde qualité, adaptés à ces conditions spécifiques.Au-delà d’une réponse strictementmanagériale de gestion efficiente dusecteur du logement, il faut se penchersérieusement sur les manières différentesd’augmenter l’offre et de concevoiraujourd’hui l’habitat de demain.Le logement social ne peut être simplement uneréduction-type sur les plans du confort et de lasuperficie d’un habitat plus bourgeois.La promotion d’un habitat durable passe parl’adaptation des logements aux nouveaux modes devie.La taille moyenne des ménages est à la baisse. Et pourla population qui vit dans un logement social, celuiciest très souvent un « domicile d’existence ». Cetteévolution implique de revoir la répartition des surfacesintérieures et, tout en conservant un volume de basenécessaire, de prévoir les espaces complémentaires,intérieurs et extérieurs, pour encourager la vie socialeet la flexibilité du logement.Une autre facette de l’habitat durable est son isolationet l’énergie consommée. La pauvreté énergétique està nos portes et tout doit être mis en œuvre pour ne pass’engager vers une nouvelle forme de discriminationentre ceux qui bénéficient d’un logement avec desfaibles factures énergétiques et les autres.C’est par le biais de la transparence de notre gestion,et du caractère exemplaire de l’habitat que nousmettrons à disposition de nos concitoyens, que nousrendrons ses lettres de noblesse à l’habitat social !

Passage de l’expobus de la SWL dans les quartiers sociauxà l’occasion de son 25 ème anniversaire et des 90 ans dulogement public (Du 17 au 21 novembre 2009)

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