SSL Dakhla 2001-2009.pdf - Ministère de l'Habitat, de l'urbanisme et ...

EVOLUTION bES MONTANTS DES LOYERSET DES CHARGES LOCATIVES AU NIVEAU DELA VILLE DE DAKHLAZOOI-Z009

t. OBJECTIFS ET METHODOLOGIE DU SYSTEME DE SUM DES LOYERS1.1 CONTEXTE ET OBJECTIFS1.2ASPECTSMETHODOLOGIQUESLa maîtrise de l'information dans le secteur del'habitat constitue un élément indispensable à laconnaissance, l'analyse et le suivi du secteur pourl'élaboration et la mise en œuvre de stratégiesadéquates d'intervention. Conscient des enjeuxsociaux et économiques du développement duditsecteur, le Ministère de l'Habitat, de l'Urbanisme etde l'Aménagement de l'Espace déploie des effortsconsidérables pour la production, le traitement et ladiffusion d'une information fiable et actualisée àmettre à la disposition des différents intervenants.Dans ce cadre, un système de suivi des loyers a étémis en place au sein de l'Observatoire de l'Habitatdepuis 2001. Ses principaux objectifs sont la collecteet le traitement des informations relatives auxmontants des loyers et aux charges locatives, ainsique le calcul des indices afférents.S'inscrivant dans la perspective qui consiste àpérenniser le système, la présente étude a pourobjectif la mise à jour des données du système desuivi des loyers pour l'année 2009 au niveau dela ville de Dakhla.Le système de suivi des loyers est basé sur desenquêtes régulières auprès d'un échantillon desagents immobiliers (20 en 2009) et autres sources(80) dans les différents secteurs de la ville.Cette enquête a concerné en 2009 près de 472logements par semestre.La collecte des données a concerné quatre typologiesd'habitat, à savoir la villa 0/), l'appartement standing(AS), l'appartement économique (AE) et la maison surlot économique (MLE). Pour chacune de cestypologies, trois niveaux d'envergure ont étédéterminés, notamment la petite, la moyenne et lagrande taille (1). Ces typologies qui couvrentl'ensemble des composantes élémentairesreprésentant la grandeur «loyers», sont structuréessous forme de sous-ensembles imbriqués ethiérarchisés selon une succession logique donnantlieu aux indices, simples ou synthétiques,correspondants.(1) PT (petite tail/e) : 1 ou 2 pièces, ou moins de 200 m' pour /a villa ;MT (moyenne taille) : 3 ou 4 pièces, ou entre 201 et 400 m' pour la villa;GT (grande taille) : 5 pièces et plus, ou 401 m'et plus pour la villa.Le présent bulletin présente, pour la ville de Dakhla, les principaux résultats issus du système de suivi des ,."...cours de la période allant de l'année 2001, considérée comme année de base, à l'année 2009, date de la dernière actualisation.C MARSULTINFO2 Dakhla, 2011

Il. EVOLUTION DES INDICES SEMESTRIELS DES LOYERS ET DES CHARGES LOCATIVESAu niveau de la ville de Dakhla, le secteur del'habitat locatif a enregistré des augmentations trèsmodérés des montants des loyers entre le1er semestre 2007 et le 2 éme semestre 2009.En effet, après une hausse importante au cours du1 er semestre 2007 (14 points) qui confirme d'ailleursle renversement de la tendance baissière affichéeau cours de la période 2003-2005, l'indice semestrielglobal des montants des loyers a affiché des faibleshausses au cours de la période 2007-2009 avec unerégularité d'un point pour le 1er semestre de chaqueannée et de 2 points pou le 2 éme semestre de chaqueannée. Une telle évolution est la conséquence directedes augmentations affichées par les niveaux des loyersdes différentes typologies de la ville.Par ailleurs, l'étude de l'évolution des différents indicesdes montants des loyers et des charges locativesmontre que les schémas des différentes sériess'apparentent à la tendance globale affichée par lesindices du loyer au niveau de la ville avec une différencede niveau pour les honoraires de l'agent immobilier.Figure nOl: Evolution semestrielle de la variation cumulativedes indices des montants des loyers et des charges locatives80 au niveau de la ville de Dakhla70605040302010o- Indice Honoraire Indice Caution -- Indice Loyer/II. EVOLUTION DES INDICES ANNUELS DES LOYERSAprès une baisse continue entre 2002 et 2005, lesecteur de l'habitat locatif au niveau de la ville a affichéun renversement de tendance au cours de la période2006-2009. En effet, l'indice annuel des montants desloyers au niveau de la ville a affiché des augmentationsrespectives de 19, 23 et 29 points en 2007, 2008 et2009 par rapport à l'année de base. Une telle hausseest la conséquence de l'augmentation du niveaugénéral des loyers relevé au niveau des différentestypologies de la ville et notamment au niveau desappartements économiques et des maisons sur lotéconomique au cours de la même période.Figure nOZ:Evolution des indices annuels des moutants desloyen au niveau de la ville de Dakhla140 selon le type d'habitat1301201101009080706050402001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009-v AS - AE - MLE - TOTALTABLEAU N° 1: EVOLUTION DES INDICES ANNUELS DES LOYERS SELON LE TYPE D'HABITAT ET D'ENVERGUREAnn"VIlla Appa.-ment sùndlnl Appa_ 6conomlque Mal_, sur lot 6conomlquePT MT GT TV PT MT GT 'tU PT MT GT TAE PT MT GT TALEDakhla2002 101.2 101.0 105.0 102,0 94.0 94.0 94.0 94,0 118.2 89.9 115.4 100,6 105.6 111.1 101.3 108,8 104,52003 101.2 100.7 98.7 100,2 87.4 87.4 87.4 87,4 108,3 84.5 101.7 93,. 93.8 95.9 97.3 95,2 94,22004 101.2 100.7 90.8 98,3 82.2 82.2 82.2 82,2 102.9 82.6 106.4 90,5 77.0 100.6 91.2 92,1 91,22005 88.2 100.7 84.4 95,5 76.4 76.4 76.4 76,. 112.6 85.0 99.0 95,1 71.7 109.5 84.8 95,. 94,92006 90.0 100,7 89.5 96,9 82.5 82.5 82.5 82,5 112.6 96.5 104.9 102,4 86.0 119.0 89.9 106,5 103,92007 91.8 101.4 106.5 101,7 94.1 94.1 94.1 9.,1 120.7 110.3 119.6 11.,2 107.1 136.7 102.5 125,3 111,92008 94.3 103.1 107.2 103,2 99.2 99.4 97.9 99,0 126.3 113.1 121.6 118,0 112.0 142.0 105.4 130,3 123,32009 96.5 103.4 107.7 103,8 104.1 103.4 100.3 102,7 134.7 116.5 124.3 123,1 117.9 148.1 109.4 136,3 121,7© MARSULT INFO 3 Dakhla, 2011

En effet et par rapport à l'année de base, les différentestypologies d'habitat ont affiché en 2009 desaugmentations de l'indice synthétique du loyer de 4points pour la villa, 3 points pour l'appartementstanding,23 points pour l'appartement économique et 36 pointspourla maison sur lot économique.Par ailleurs, l'examen de la tendance annuelle desniveaux des loyers selon l'envergure des logementspermet d'expliquer cette tendance générale desdifférentes typologies d'habitat, par la hausse des loyersde la majorité des tailles de logements avec desniveaux très disparates.Ainsi, l'augmentationdes loyers des villas est la résultantedu niveau général des montantsdes augmentationsdes loyers de l'ensemble des envergures et notammentles villas moyenneset grandes dont les loyers ontprogressé en moyenne au cours de l'année 2009respectivement4 points pour la petite villa.de 3 et 8 points contre une baisse deFigure n03: Evolution des indices annuels des montantsdes loyers des villas au niveaude la ville de Dakhla selon l'envergure110105100959085802001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009_MT GT -TOTALA l'instar de la villa, les appartements standings ontaffiché une hausse globale de 3% au cours de l'année2009. les fortes progressions ont été affichées par lesappartements standings de taille petite et moyennedont les indices des montants des loyers se sont situésrespectivement à 104.1 et 103.1 en 2009 contre 100.3pour l'appartementstanding de grande taille.A ce niveau, il est important de noter que lesappartements standings ont affiché une chuteimportante du niveau des loyers entre 2001 et 2005(24 points).Et malgré la reprise enregistréeau cours des dernièresannées, le niveau des loyers de cette catégorie a atteinten 2009 à peine le niveau affiché par l'année de base.Figure n04: Evolution des indices annuels des montantsdes loyers des appartements standing au niveau110 de la ville de Dakhla selon l'envergure10510095908580752001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009_PT _ MT _ GT _ TOTALPour les appartements économiques, les différentestailles ont enregistré des hausses conséquentes dumontant du loyer durant l'année 2009 dont le niveauglobal a atteint 123.1 la même année par rapport àl'année de base. Toutefois, il est importantles faibles augmentationsde noter queaffichées par les appartementsde taille moyenne (17 points en 2009) ont atténué leshausses importantes enregistrées par les appartementséconomiquesde petite et grande taille : respectivement35 et 24 points pour la même année.Figure nOS:Evolution des indices annuels des montantsdes loyers des appartements économiques au140 niveau de la ville de Dakhla selon l'envergure1301201101009080702001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009_PT _MT GT _ TOTAL© MARSULT INFO.. Dakhla, 2011

D'autre part. l'indice général des loyers des maisonssur lot économique qui constituent l'essentiel du parcde la ville, a atteint 136.3 en 2009. Plus encore, la fortsaugmentation affichée par les maisons de moyennetaille entre 2001 et 2009 (48 points) a été atténuée parles faibles hausses enregistrées par les maisons depetite et grande tailles (respectivement 18 et 9 points)au cours de la même période.Enfin et en dépit des différences enregistrées auniveau des schémas empreints, l'évolution desmontants annuels moyens des loyers des différentestypologies d'habitat s'apparente à la tendance globaleaffichée au niveau de l'agglomération avec desdifférences de niveau pour les appartementséconomiques et les maisons sur lot économique.16015014013012011010090807060Figure n06 : Evolution des indices annuels desmontants des loyen des maisons sur lot économiqueau niveau de la ville da Dakhla selon l'envergure2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009_.,_PT _._ MT GT -TOTALIV. EVOLUTION DES INDICES ANNUELS DES CHARGES LOCATIVESConcernant les charges relatives à la location et enréférence à l'année de base, le niveau global desmontants des honoraires des agents immobiliers aaffiché une augmentation Importante en 2009 ; soitprès de 77 points. Une telle augmentation est due àla hausse du niveau des montants des honorairesdes agents immobiliers des villas (162 points), desappartements standings (119 points), desappartements économiques (100 points) et desmaisons sur lot économique (50 points) au oours dela même période.Pour les cautions payées par les locataires ettoujours en référence à rannée de base, elles ontaffiché une augmentation importante en 2009 ;soit près de 54 points. Une telle situation qui peuts'expliquer par la précaution prise par le bailleur,est due principalement à l'augmentation affichée parles niveaux de la caution des appartements(33 points pour la première et 31 points pour la seconde)et ont oontrecarré, en quelques sortes, l'augmentationaffichée par les appartements économiques et destandings.Enfin et à l'instar des séries semestriels, l'étude del'évolution des différents Indices des montants desloyers et des charges locatives montre que les schémasdes différentes séries s'apparentent à laglobale affichée par les Indices du loyer auville de Dakhla avec une différence delesmontants des honoraires des agenIa .....Figure n07 : Evolution des indices annuels des montants des loyerset des charges locatives au niveau de la ville de Dakhla200180160140120'8.standings (74 points) et les appartementséconomiques (77 points) au cour de la mêmepériode; la villa et la maison sur lot économique ontenregistré des faibles augmentations en 2009 parrapport à l'année de base10080602001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009Indice Caution _ Indic. LoyerC MARSULTINFO

TABLEAU N°2: EVOLUTION DES MONTANTS MOYENSUNITAIRES DES LOYERS RELEVES AU NIVEAU DES PIINCIPAUXSECTEURS DE L'HABITAT DE LA VILLE DE DAKHLA (CARTE ISO PRIX EN DH.,Type d'habitat quartier 2005 2006 2007 2008 2009VillaHay Kassam et Hay Amal17 17 18 19 1917 18 18 19AppartementStandingAppartementEconomfque"1818 1922 23 2420 21 22 2313 14 15 16 1717 18 18 19 2016 17 19 20 2116 18 18 19 2014 15 18 19 2020 23 24 25 2621 22 23 24 2515 17 17 18 19Centre ville 17 19 20 20 21Moujamaâ ElWahda l Ennahda 18 18www.marsultinfo.comVilla 59, Lotissement Beau Site, Hay Nahda 4, Rabat - MarocE-mail: contact@marsultinfo.comoumail@marsultinfo.comTél.: (+212) (0) 537632902- Fax(+212) (0) 537756302