“Estem vivint un moment apassionant i no exempt d’obstacles”

OPINIÓ
La majoria d’aquests riscos són préstecs
conflictius que es preveu que seran
impagats i es venen amb descomptes
importants a tercers (que poden ser
el 50% del deute, el 70% o, fins i tot, el
90% en alguns casos); són els coneguts
“fons voltor” o “empreses de gestió de
deute”, que s’encarreguen de perseguir
el deutor perquè pagui el 100% del deute
(més les despeses i els interessos que
es produeixin fins al final de l’execució)
o d’adjudicar judicialment l’habitatge i
vendre’l al més aviat possible.
“AQUESTES
RESOLUCIONS
ABORDEN LA
PROBLEMÀTICA DE LA
LEGITIMACIÓ ACTIVA
EN EL PROCEDIMENT
HIPOTECARI”
La conseqüència principal de la
cessió dels drets de crèdit a favor
d’un tercer és que tots els drets
accessoris a aquest crèdit, com ara
una hipoteca, també es transmetin a
favor d’aquest tercer, tal com estableix
l’article 1528 del Codi Civil: la venda o
cessió d’un crèdit comprèn la de tots
els drets accessoris, com la fiança,
la hipoteca, la penyora o el privilegi.
Conseqüentment, el banc deixa de ser
el creditor del client deutor i, per tant,
no té cap poder per exigir el pagament
de la hipoteca i executar-la al jutjat.
Això no obstant, les entitats financeres
són les que inicien les execucions
hipotecàries com si fossin la part
creditora de la relació contractual,
exercint un dret que han cedit a un
tercer, sense tenir legitimitat activa i
donant una aparença de legalitat quan
ja no en són la part creditora. L’única
funció de bancs i caixes és la de fer de
mers administradors dels cobraments
que origina el préstec, tal com consta
en els fullets d’emissió del fons de
titulització d’actius (FTA), de cobrar
quotes mensuals i de transferir-les al
fons de titulització.
Així ho han anat establint diferents
resolucions judicials dictades els
últims mesos, com ara la interlocutòria
del Jutjat de Primera Instància núm.
1 de Fuenlabrada, del 6 de març
de 2015; la interlocutòria del Jutjat
de Primera Instància núm. 2 de
Barcelona, del 20 de gener de 2016,
o la recent interlocutòria del Jutjat de
Primera Instància núm. 5 de Gijón, de
13 d’abril del 2016, per la qual es deixa
sense efecte l’execució hipotecària
despatxada i considera la falta de
legitimació de la entitat financera
executant.
Aquestes resolucions aborden la
problemàtica de la legitimació activa
en el procediment hipotecari, en el
cas que resultin impagats els crèdits al
fons de titulització i l’entitat bancària
pretengui l’exercici d’un dret ja
cedit al fons (un fet desconegut pel
deutor davant la inexigibilitat legal
de la seva comunicació ni inscripció
en el Registre de la Propietat). La
transmissió del crèdit amb garantia
hipotecària no necessita tenir accés
al registre, de manera que el fons no
està obligat a anar al Registre de la
Propietat a comunicar que són els
nous creditors.
De conformitat amb la Llei 19/1992
sobre règim de societats i fons
d’inversió immobiliària i sobre fons de
titulització hipotecària, la titulització
d’un préstec suposa que l’entitat
que va concedir-lo deixa de ser la
creditora del préstec, encara que en
conservi per llei la titularitat registral
i segueixi mantenint-ne, llevat d’un
pacte en contra, l’administració. D’altra
banda, de la normativa aplicable a la
titulització de préstecs no es desprèn
que els deutors hagin de ser informats,
en cap moment, de la cessió dels seus
préstecs a un fons de titulització, de
manera que provoca una absoluta
indefensió dels ciutadans hipotecats.
No obstant això, en la resolució del
26 agost de 2016, el Banc d’Espanya
va assenyalar el següent pel que fa al
banc:
Se encuentra obligado a informar
al deudor de un crédito o
préstamo hipotecario, de acuerdo
con las buenas prácticas y en
aras a la claridad y transparencia
que han de regir las relaciones de
una entidad de crédito con sus
clientes, sobre si este se encuentra
titulado y, en tal caso, darle a
conocer la identidad del fondo de
titulización al que se hayan cedido
los derechos de crédito de dicha
operación.
En aquesta resolució, el Banc d’Espanya
resol que una entitat s’ha apartat del
Codi de Bones Pràctiques Bancàries, ja
que ha negat informació al seu client
respecte de si el seu crèdit havia estat
cedit a un tercer i a quin tercer.
En conclusió, el Banc d’Espanya, a més
de confirmar que la titulització d’un
préstec suposa que l’entitat que va
concedir-lo deixa de ser la creditora
del préstec, ha resolt que els bancs
estan obligats a facilitar informació
als seus clients sobre si el seu dret
d’hipoteca ha estat cedit a favor d’un
tercer, com també el fons o l’entitat a
favor de qui s’ha fet aquesta cessió.
Aquesta informació permetrà que
el consumidor exigeixi els drets que
l’emparen com a deutor.
“AQUESTA INFORMACIÓ
PERMETRÀ QUE
EL CONSUMIDOR
EXIGEIXI ELS DRETS
QUE L’EMPAREN COM
A DEUTOR”
El deutor que tingui el seu préstec
titulitzat podrà deixar sense efecte
l’execució hipotecària despatxada i
considerar la falta de legitimació de
l’entitat financera executant. A més,
podrà exercir el dret de tempteig
i retracte, un cop interposada la
demanda, segons el que preveu l’article
1535 del Codi Civil: vendiéndose un
crédito litigioso, el deudor tendrá
derecho a extinguirlo, reembolsando al
cesionario el precio que pagó, las costas
que se le hubiesen ocasionado y los
intereses del precio desde el día en que
este fue satisfecho. És a dir, el client té
dret d’adquisició preferent del crèdit pel
preu que el banc pretén vendre-li a un
tercer i, per tant, podrà saldar la totalitat
del deute pagant el mateix preu que
ha pagat el fons voltor al banc per la
hipoteca, que pot ser el 50%, el 30% o,
fins i tot, el 10% en alguns casos.
7
EL GESTOR