Journal de l'agence n°55 VitrineMedia

pratique, la solvabilité de
l’acquéreur est souvent
moins vérifiée que celle du
locataire.
L’agent immobilier doit
s’assurer de la solvabilité
du candidat acquéreur
(Cass. 1 re civ., 19 janvier
1988, n° 86-11829). Ce
n’est pas exclusivement
à la banque de le faire.
En effet, à la signature du
compromis, le vendeur
immobilise son bien et si
l’agent immobilier n’a pas
vérifié la solvabilité de
l’acheteur, il lui reprochera,
à juste titre, d’avoir immobilisé
inutilement son
bien. (CA Rouen, 1 re ch.,
13 juin 2001).
Une déclaration de l’acquéreur
de ses revenus et
de son apport personnel
n’est pas suffisante pour
décharger l’agent immobilier
de sa responsabilité.
L’agent immobilier doit
vérifier les déclarations
de l’acquéreur. Pour ce
faire, il demandera et gardera
les copies les deux
dernières déclarations de
revenus, les trois derniers
justificatifs de revenus
(bulletins de paye et/ou
bilans) et le justificatif de
l’apport personnel (relevés
de banque ou attestation
de la banque). La liste des
pièces sera complétée et
adaptée en fonction des
spécificités du dossier.
Enfin, l’agent immobilier
demandera, le paiement
effectif d’un séquestre.
Rappelons, qu’en général,
le mandat le prévoit.
Il n’existe pas de texte
fixant le pourcentage du
séquestre. Pour autant le
montant doit être suffisant
et effectif pour constituer
une garantie en faveur du
vendeur. Ainsi, faire signer
au vendeur un compromis
sans séquestre effectif ou
avec un séquestre dérisoire
expose la responsabilité de
l’agence (CA Paris, 2 e ch.,
sect. B, 25 nov. 1994, CA
Paris, 27 février 2008, RG
n° 06-19540).
Précisons qu’un séquestre
effectif est un séquestre
encaissé et non un chèque
« gardé au dossier ». Si le
séquestre n’est pas réglé
par chèque de banque, il
conviendra de prévoir une
clause de caducité au compromis
en cas de chèque
sans provision.
n
Demander, obtenir et
conserver les justificatifs
de la solvabilité de l’acquéreur
est une obligation
de l’agent immobilier à
l’égard du vendeur mais
également au regard de ses
obligations envers Tracfin.
En effet, les professionnels
de l’immobilier doivent
faire une déclaration
de soupçon pour toutes
sommes ou opérations
dont ils « savent, soupçonnent
ou ont de bonnes
raisons de soupçonner
qu’elles proviennent d’une
infraction (…) ou participent
au financement du
terrorisme » (L 561-15
du Code monétaire et financier).
Or cela nécessite
forcement d’avoir les justificatifs
de la solvabilité de
l’acquéreur et de la provenance
des fonds.
n
-
Enfin, j’entends souvent
les agents immobiliers me
dire : « Les clients ne veulent
pas nous donner les
justificatifs de leur solvabilité
car nous ne sommes
pas banquier. ». Encore
faut-il les demander sans
s’excuser : c’est normal.
Il faut également expliquer
clairement les règles : le
vendeur souhaite s’engager
avec des acquéreurs dont
le projet est sérieux et qui
ont des chances d’obtenir
leur financement. En
outre, l’agence doit vérifier
la solvabilité des acquéreurs
pour présenter
efficacement l’offre au
vendeur.
Les acquéreurs vous
opposent toujours un
refus : rappelez-leur que,
si en tant qu’acquéreurs
ils ont besoin d’être rassurés
sur le bien (production
des diagnostics,
mesurage, information
copropriété etc.), les vendeurs,
de leur côté, ont
besoin d’être tranquillisés
sur leur solvabilité.
Ils persistent dans leur
refus ? Mettez-les à la
place du vendeur : « Si
vous étiez vendeur, que
diriez-vous si l’agence
vous demandait de vous
engager sans avoir vérifié
les justificatifs des revenus
de vos acquéreurs ? Vous
trouveriez cela anormal ?
Vous auriez raison. ». Les
acquéreurs campent sur
leur position ? Vous n’avez
pas d’autre choix que de
dire au vendeur que vous
n’avez pas pu obtenir les
justificatifs demandés et
de le mettre en garde.
Pour conclure, une telle
démarche peut apparaître
comme une contrainte
administrative supplémentaire.
Mais pourquoi
perdre du temps sur une
vente qui risque de ne
pas aboutir faute de solvabilité
? Comme quoi le
droit et le bon sens économique
peuvent faire cause
commune.
Caroline Dubuis-Talayrach
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