Vente appartement en démembrement

VENTE APPARTEMENT
T1/2 + PATIO
MARSEILLE CENTRE
POUR INVESTISSEUR
(VENTE DITE EN DÉMEMBREMENT)

Qu’est-ce
qu’une vente en
démembrement ?
L'acquisition d'un bien en démembrement
par un nu-propriétaire, d'une part, et un
usufruitier, d'autre part, en facilite la transmission
ultérieure. Au décès de l'usufruitier,
son droit d'utiliser le bien et ses revenus
(usufruit) s'éteint et le nu-propriétaire se
retrouve entièrement propriétaire sans avoir
à acquitter de droits de succession.
Le démembrement d'un bien consiste à en
diviser le droit de propriété en deux parties
distinctes, réparties entre un usufruitier et
un nu-propriétaire :
l'usufruit confère un droit d'usage et de
jouissance du bien, c'est-à-dire le droit de
l'utiliser et d'en tirer des revenus (Code civil,
art. 578). Dans le cas d'un bien immobilier,
cela correspond au droit de l'habiter ou de le
louer. Enrevanche, l'usufruitier ne peut vendre
le bien. Il doit le préserver, l'entretenir
et acquitter les impôts correspondants (la
taxe foncière ou l'impôt de solidarité sur la
fortune, notamment) ;
la nue-propriété constitue un droit de propriété
virtuel. Le nu propriétaire d'un
immeuble, par exemple, ne peut ni l'occuper
ni le mettre en location. En revanche, au
décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire
devient pleinement propriétaire du bien sans
avoir à payer de droits de succession. Il peut
alors en disposer à sa guise (le vendre, le
donner, le léguer...).
La convention de démembrement est
un contrat, signé entre un nu-propriétaire
et un usufruitier, et
fixant de manières conventionnelles
les droits et obligations de chacun
des membres pendant toute la durée
du démembrement de propriété. Que
l’on soit usufruitier ou nu-propriétaire,
la convention de démembrement
doit être rédigée et vérifiée
scrupuleusement : la gestion du/des
biens soumis au démembrement en
dépendra.
En cas d’absence de convention de
démembrement, le Code Civil prévoit
des règles d’ordre public qui s’appliquent
par défaut. Or ces règles
ainsi que la jurisprudence qui en
découle, ne répondent pas toujours
aux attentes des parties.
Tout d’abord en ce qui concerne
les pouvoirs d’administration et de
gestion des biens démembrés, il est
possible de déroger aux règles
légales en prévoyant une répartition
différente, soit en renforçant la gestion
conjointe, soit au contraire en
attribuant la totalité des pouvoirs à
l’usufruitier ou au nu-propriétaire
agissant seul.
Concernant les prérogatives pécuniaires,
la convention permettra de
compléter ou de déroger aux solutions
légales qui sont souvent incertaines
ou insatisfaisantes.
La répartition des charges entre les
titulaires des droits démembrés
pourra être définie de manière précise.
De même, en cas de vente du
bien démembré, les parties peuvent
prévoir que le prix de vente ne sera
pas réparti entre eux selon la valeur
respective de leur droit et que le
démembrement sera reporté sur le
prix de vente.

En résumé
Le vendeur, (l’usufruitier), une fois la vente
réalisée, est toujours redevable :
- des impôts fonciers,
- de la taxe d’habitation,
- des charges de copropriété courantes
(ici environ 1.200 € annuels)
- de l’entretien régulier du bien.
Le nu-propriétaire n’est derevable que des
charges extraordinaires (travaux) votées
par les copropriétaires.
(Voir page suivante)
L’église Saint-Joseph,
en face de l’entrée
du 129 rue Paradis,
est classée Monument
Historique depuis 1999.

La copropriété Le Laetitia
Immeuble A (côté rue Paradis)
Boutique Leica en rez-de-chaussée
Librairie de la galerie Pentcheff en rez-de-chaussée côté cour
+ 8 appartements sur 3 niveaux
Immeuble B (côté cour)
4 appartements sur 3 niveaux :
l’appartement en vente est seul au rez-de-chaussée de l’immeuble B.
Syndic de copropriété : Michel de Chabannes
Travaux et charges
La copropriété a effectué ses plus gros travaux de rénovation
et mises aux normes entre 2005 et 2010 : toiture complète
(75.000 euros) et parties communes : escaliers, couloirs, sols,
murs et plafonds (45.000 euros).
Ont été récemment remplacés le système de fermeture de la
porte de l’immeuble (système magnétique avec badges) ainsi
que la platine de sonnettes / interphones (2017).
La porte de l’immeuble a été restaurée (2019).
Les plus gros travaux ayant été financés et achevés, il n’existe
à ce jour aucun projet en cours (dernière AG en juin 2019).
Rue Paradis
Leica
Galerie
Pentcheff
Eglise
Saint Joseph
A
B
Rue Dragon

L’appartement
D’une hauteur sous plafond de 2,5 mètres,
il est composé de :
A - un séjour / espace nuit de 28 m 2
B - une cuisine de 4,8 m 2
C - une salle d’eau / WC de 3,6 m 2
D - une buanderie de 1,8 m 2
E - une véranda bureau / salle à manger de 11 m 2
F - un patio arboré de 29 m 2
G - un cellier / débarras de 5 m 2 (3 m sous plafond)
La surface habitable est de 49 m 2
La surface totale du lot est de 83 m 2
L’appartement a été totalement redessiné
et reconstruit entre septembre 2007
et janvier 2008.
Revêtement des sols, murs et plafonds,
électricité, plomberie, construction de la
véranda et terrasse bois, aménagements
intérieurs.
Il répond à toutes les normes en cours
et ne nécessite pas de travaux, sinon
l’entretien courant (fiche DDT de février
2019 en fin de document).
< Vers rue Paradis
G
B
D
F
E
A
C
Prix estimatif : 175.000 €
Le mètre carré loi Carrez, dans ce quartier de
la rue Paradis, avec les prestations existantes,
est estimé à 3.300 euros.
Il est à noter que, selon plusieurs sources, les
studions, appartements T1 et T2 du centre ville
de Marseille voient une croissance assez
régulière de leur prix de l’ordre de 2 à 3 % l’an.
Les biens avec espaces extérieurs (terrasses,
patios, jardins), sont très recherchés.
Prix en démembrement :
105.000 €
Proposé à 175.000 euros, cet appartement,
avec la vente en demembrement, revient à
l’acquéreur 105.000 €.
Le propriétaire actuel a 62 ans.
C’est donc le chiffre de 60 % de la valeur du
bien qui est retenu pour déterminer la quotepart
qui lui revient en tant qu’usufruitier.
Option possible de l’acquisition d’une partie
du mobilier pour la location meublée,
Airbnb... ainsi que des plantes en pots
(grands sujets) qui animent le patio.

Après l’entrée au 129 rue Paradis,
partagé en façade par la boutique Leica
et en fond de cour par la galerie Pentcheff,
il faut parcourir une trentaine de mètres
en rez-de-chaussée, avec un sas vitré
et un immense couloir blanc avant d’arriver
à l’entrée de l’appartement.
Cette distance et le sas du couloir assurent
une vraie quiétude vis-à-vis des bruits
de la circulation rue Paradis.

Pièce principale

• 28 m 2
• Deux portes-fenêtres PVC en double-vitrage
• Parquet flottant en jatoba
• Murs en partie recouverts de panneaux bois

Séjour

• Porte blindée serrurerie Fichet
• Climatisation réversible
• Interrupteurs à l’entrée centralisant tous
les luminaires en deux zones du séjour.

Un grand plan de travail /
bureau, laqué blanc, a été
dessiné sur mesure
(250 x 70 cm).

La contiguïté des trois zones
principales, séjour, véranda
et patio, accentue le sentiment
que le jardin fait partie de
l’appartement.

• Séparation du séjour par une bibliothèque
• Couchage sur sommier à lattes en 140 cm
• Revêtement mural en panneaux de bois
• Placard haut 120 x 80 x 38 cm

Espace nuit

La configuraton de l’appartement permet
l’installation d’une cloison standard et, avec
deux portes-fenêtres, la transformation en
T2 avec une vraie chambre (9 m 2 ).
Double ouverture sur séjour et véranda.
Espace nuit

A côté de l’entrée, un placard-dressing toute hauteur (2,50 m)
à 4 portes, sans poignées, presque invisible. Habillage de bois noir.
Eclairage automatique à l’ouverture.

Salle d’eau / WC

La salle de bain (3,6 m 2 ), voulue très zen, est intégralement
recouverte de céramique noire façon ardoise.
• WC suspendu (Villeroy & Boch)
• Tiroirs sur mesure en médium noir

• Le parquet et le plan vasque sont en teck massif.
• L’espace douche offre une large surface de 80x140 cm.
• Le chauffe-eau électrique de 75 litres est installé
dans la buanderie.
• VMC manuelle.

Buanderie
La petite buanderie de 1,8 m 2 , à côté de la salle de bain,
permet l’installation du lave-linge, d’un congélateur
table top, du chauffe-eau de la salle de bain et de
plusieurs rangements.

Cuisine

Nombreux rangements :
7 placards hauts et bas
• La cuisine a une surface de 4,8 m 2 .
• Sol en lino gris façon béton ciré
• Crédences en panneaux d’aluminium et panneaux bois
• Plaque induction 3 zones
• Hotte aspirante à évacuation extérieure
• Chauffe-eau électrique 15 litres
• Deux zones d’éclairage (spots indirects / spots directs)
Double entrée : par le séjour et
par la véranda avec une portefenêtre
en double vitrage.

La véranda a été construite fin 2007.
La structure est réalisée en aluminium
anthracite. Les trois vantaux coulissants
et le toit sont en double-vitrage.

Véranda
Salle-à-manger

On peut installer confortablement
8 personnes autour de la table
(6 sur les photographies).

Véranda ouverte, fermée ou simplement occultée
par des rideaux.
A court terme : pose d’un store-banne électrique.

Bureau paysager de 11 m 2
La connexion Internet est assurée
par de la fibre optique haut débit.

Véranda
bureau

• Le patio, comme la véranda, repose sur
un sol en lames d’ipé, bois imputrescible.
• Il a une surface de 29 m 2 .
• Mobilier en teck massif ou acacia.

Patio

Véranda ouverte et patio constituent une vraie grande pièce de 40 m 2 ,
très agréable au printemps et en été pour recevoir, organiser apéros et planchas.

Le patio est équipé de trois prises murales étanches
reliées à une télécommande. La douzaine de luminaires
et la fontaine s’allument en une seconde.

Beaucoup de plantes s’épanouissent
ici depuis des années et s’y trouvent
plutôt bien... peu de gel à craindre.

Cellier-débarras
Le cellier-débarras, indispensable.
Il est très discret au fond du patio.
Surface de 5 m 2 et hauteur utile de 3 m.
Y sont stockés outils, peintures, chaises
pliantes, échelle, archives, valises...

Situation dans la ville
Marseille
1 er port de Méditerranée
2 e ville de France - 860.000 habitants
Les Terrasses
du Port
Mucem
Le centre ville
Fort
Saint-Jean
Palais
du Pharo
Plage
des Catalans
Fort
Saint-Nicolas
Le marégraphe
Corniche Kennedy

M
Gare Saint-Charles
M
Palais
Longchamp
M
Cathédrale
de la Major
M
M
Hôtel-Dieu
Centre Bourse
Vieux-Port
M
La Canebière
M
Place
Jean-Jaurès
M
Palais
de Justice
M
Préfecture
Hôpital
de la Conception
M
129 rue Paradis
Marseille 6 e arrt
129
Rue Paradis
M
M
Place Castellane
Avenue du Prado
Notre-Dame
de la Garde
Parc du 26 e
Centenaire
M

Situation dans le quartier
Palais de Justice
Société Générale
SMC
Consulat général
des Etats-Unis
Caisse d’Epargne
M1
Banque
de France
BUS
LCL
Bar-tabac
CIC
VÉLOS
Préfecture
V
Quartier des avocats et notaires
Rue Paradis
Rue Breteuil
Rue Edmond Rostand
Hôtel Kyriad
Université
du Temps Libre
Marseille
6 e arrondissement
Bang&Olufsen
Leica
Sup. Vival
Minotti
129 rue Paradis
Galerie Pentcheff
BUS
Pharmacie
Boulangerie
Rue Dragon
Quartier des antiquaires
AUTO
CITIZ
Bar-tabac
VÉLOS
BUS
Quartier du design et
du mobilier contemporain
Consulat d’Israël
Danan
Voltex
Intermarché
Centre de
kinésithérapie

ÉLOS
Plusieurs dizaines
de bars, fast-foods
et restaurants
dans le périmètre
représenté
Cours Lieutaud
Y accéder
Rue de Rome
Pharmacie
T3
Boulangerie
Super U
Se déplacer
Journaux-Tabac
Laboratoire
médical
Marché Bio
Dans un rayon de 500 m
Transports :
Rue d’Italie
Monoprix
Pharmacie
Bus 41 :
Métro Ligne 1 :
Métro Lignes 1 et 2 :
Tramway Ligne 3 :
Vélos libre-service :
Parking public auto :
Citiz (2 voitures) :
40 m
250 m
460 m
300 m
110 m
350 m
100 m
Divers autres points d’intérêt,
plus loin :
La Canebière, à pied :
le Vieux-Port :
Galeries Lafayette et Fnac :
Notre-Dame de la Garde :
le Mucem :
870 m
900 m
1.000 m
1.400 m
2.400 m
McDonald’s
Gare Saint-Charles : 15-20 mn en métro
Aéroport Marseille-Provence depuis
le pôle Saint-Charles : 25-30 mn en bus
Couvent des Dominicains
Aix-en-Provence depuis le pôle
Saint-Charles : 45-50 mn en bus
T3
M1
M2

Contact
François Nagot
129 rue Paradis
13006 Marseille
06 12 99 71 46
alliage.nagot@free.fr
Toutes les photos ont été prises en juillet et août 2019 - Document non contractuel