Vente appartement en démembrement

Qu’est-ce
qu’une vente en
démembrement ?
L'acquisition d'un bien en démembrement
par un nu-propriétaire, d'une part, et un
usufruitier, d'autre part, en facilite la transmission
ultérieure. Au décès de l'usufruitier,
son droit d'utiliser le bien et ses revenus
(usufruit) s'éteint et le nu-propriétaire se
retrouve entièrement propriétaire sans avoir
à acquitter de droits de succession.
Le démembrement d'un bien consiste à en
diviser le droit de propriété en deux parties
distinctes, réparties entre un usufruitier et
un nu-propriétaire :
l'usufruit confère un droit d'usage et de
jouissance du bien, c'est-à-dire le droit de
l'utiliser et d'en tirer des revenus (Code civil,
art. 578). Dans le cas d'un bien immobilier,
cela correspond au droit de l'habiter ou de le
louer. Enrevanche, l'usufruitier ne peut vendre
le bien. Il doit le préserver, l'entretenir
et acquitter les impôts correspondants (la
taxe foncière ou l'impôt de solidarité sur la
fortune, notamment) ;
la nue-propriété constitue un droit de propriété
virtuel. Le nu propriétaire d'un
immeuble, par exemple, ne peut ni l'occuper
ni le mettre en location. En revanche, au
décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire
devient pleinement propriétaire du bien sans
avoir à payer de droits de succession. Il peut
alors en disposer à sa guise (le vendre, le
donner, le léguer...).
La convention de démembrement est
un contrat, signé entre un nu-propriétaire
et un usufruitier, et
fixant de manières conventionnelles
les droits et obligations de chacun
des membres pendant toute la durée
du démembrement de propriété. Que
l’on soit usufruitier ou nu-propriétaire,
la convention de démembrement
doit être rédigée et vérifiée
scrupuleusement : la gestion du/des
biens soumis au démembrement en
dépendra.
En cas d’absence de convention de
démembrement, le Code Civil prévoit
des règles d’ordre public qui s’appliquent
par défaut. Or ces règles
ainsi que la jurisprudence qui en
découle, ne répondent pas toujours
aux attentes des parties.
Tout d’abord en ce qui concerne
les pouvoirs d’administration et de
gestion des biens démembrés, il est
possible de déroger aux règles
légales en prévoyant une répartition
différente, soit en renforçant la gestion
conjointe, soit au contraire en
attribuant la totalité des pouvoirs à
l’usufruitier ou au nu-propriétaire
agissant seul.
Concernant les prérogatives pécuniaires,
la convention permettra de
compléter ou de déroger aux solutions
légales qui sont souvent incertaines
ou insatisfaisantes.
La répartition des charges entre les
titulaires des droits démembrés
pourra être définie de manière précise.
De même, en cas de vente du
bien démembré, les parties peuvent
prévoir que le prix de vente ne sera
pas réparti entre eux selon la valeur
respective de leur droit et que le
démembrement sera reporté sur le
prix de vente.