POSTA E RISPOSTA - Giuffre' Editore

POSTA E RISPOSTA 

Aggiornato al 9 novembre 2012 – 431 quesiti 

Potete rivolgere le vostre domande all’avvocato Germano Palmieri, nostro 

esperto, scrivendo (e firmando con nome e cognome) a sapere@giuffre.it (si 

prega di non accludere allegati al testo del quesito). Selezioniamo, fra i tanti 

che ci pervengono, solo i quesiti di maggior interesse generale. Per 

esigenze di spazio, inoltre, sono preferibili domande brevi. Le risposte 

dell'avvocato Palmieri saranno pubblicate ESCLUSIVAMENTE nel prossimo 

aggiornamento di questa rubrica: non sarà dato seguito a richieste di 

risposte private. Le lettere anonime o contenenti quesiti che esulano dal 

diritto condominiale verranno cestinate. 

Sommario: PORTIERE E CHIAVI - SPESE ESERCIZIO SERVITU’ - DANNI DA 

INFILTRAZIONI - RESTITUZIONE CHIAVE - LOCAZIONE E SICUREZZA - PARCHEGGIO 

- INFILTRAZIONI AUTORIMESSE SOTTOSTANTI A GIARDINO - ALBERI E FOGLIE 

INVADENTI - SUPERCONDOMINIO - INSTALLAZIONE IMPIANTO FOTOVOLTAICO - 

INSTALLAZIONE PANNELLI FOTOVOLTAICI - SMALTIMENTO AMIANTO - LAVORI E 

SMONTAGGIO TENDE - LAVORI E ALLACCIO AL CONTATORE CONDOMINIALE - 

INFILTRAZIONI DAL TETTO - IMMISSIONI DA CANNA FUMARIA - SPESA 

RIPARAZIONE LUCERNARIO - DISTANZE - DISABILE E PARCHEGGIO - CHIUSURA 

BOX - LUCE PIANEROTTOLO - SENTENZA DEFINITIVA - INSTALLAZIONE 

VETROCEMENTO - OSTRUZIONE CANNA FUMARIA - UTILIZZO CANNA FUMARIA 

CONDOMINIALE - PONTEGGIO - RISARCIMENTO DA INFILTRAZIONI DI ACQUA - 

EDIFICIO FATISCENTE - LOCAZIONE, ALLAGAMENTO E RIPARAZIONE - 

INSTALLAZIONE ANTENNA SUL LASTRICO SOLARE DI UN ALTRO CONDOMINO - 

LOCAZIONE E RADIATORI DIFETTOSI - ASCENSORE FUORI USO E COSTRUTTORE 

INDOLENTE - LAVORI INCOMPIUTI - PULIZIA CAVEDIO - ESALAZIONI BARBECUE - 

RIPARTIZIONE SPESA SCAVO STRADALE - LOCAZIONE CASA FAMILIARE - 

PARCHEGGIO AUTOVETTURA ALIMENTATA A GPL - RIFACIMENTO FACCIATA E 

ANIMALI - SPOSTAMENTO CONTATORE - SMALTIMENTO ETERNIT - INNALZAMENTO 

RETE - RIPARAZIONE LUCERNARIO - COIBENTAZIONE - RIMOZIONE AMIANTO - 

INSTALLAZIONE IMPIANTO FOTOVOLTAICO - TERRENO ADIBITO A ORTI - DISSENSO 

RISPETTO ALLA LITE - VENDITORI INDESIDERATI - INSTALLAZIONE PANNELLI

FOTOVOLTAICI - FONDO INTERCLUSO E PERMESSO DI COSTRUIRE - PICCIONI 

INVADENTI E AMMINISTRATORE INDOLENTE - LASTRICO SOLARE E TETTOIA - 

CONDOMINIO MINIMO E MAGGIORANZA - INSTALLAZIONE CANNA FUMARIA - 

LAVORI URGENTI - VENDITA SOTTOTETTO COMUNE - SPESA RISTRUTTURAZIONE 

ABBAINO - INFILTRAZIONI PROVENIENTI DA CONDOMINIO ADIACENTE - 

CONDOMINI INTRAPRENDENTI - POZZETTI MALEODORANTI - RECESSO CONTRATTO 

DI LOCAZIONE - SUDDIVISIONE COMPENSO LOCAZIONE TETTO - LUCE SCALE E 

DANNI - RISTRUTTURAZIONE SOLAIO - SERVOSCALA E MILLESIMI - SPESA 

RITENUTA SUPERFLUA - SPESA COMUNE E DISPONIBILITA’ ECONOMICA DEL 

CONDOMINO - ALLACCIO E ATTIVAZIONE UTENZE DOMESTICHE - PORTONE, 

ILLUMINAZIONE SCALE E ODORE DI GAS - AMMINISTRATORE E COMPENSO EXTRA - 

CONDUTTORE E RIPARAZIONE DEL MURO - SOSTITUZIONE CANCELLO E CONDOMINO 

DISABILE - ASCENSORE FANTASMA - TENDA BUCATA - CASSETTA POSTALE - 

RIPARAZIONE LASTRICO SOLARE DI PROPRIETA’ ESCLUSIVA - AGEVOLAZIONE 

FISCALE - CONDUTTORE E NOMINA AMMINISTRATORE - DIFFICOLTA’ ALLACCIO 

IDRICO - ASSICURAZIONE E FRANCHIGIA - TETTO E ARDESIA - BAMBINI VIVACI - 

LOCAZIONE E GAS - RECESSO E DEPOSITO CAUZIONALE - DEMOLIZIONE PARZIALE 

FABBRICATO - COSTRUZIONE BOX IN MURATURA E MILLESIMI - BONIFICA TERRENO 

- ASSICURAZIONE E AGGIORNAMENTO ISTAT - SPAZZACAMINO SENZA CHIAVE - 

PAVIMENTAZIONE CORTILE - CONSULTAZIONE ATTI PUBBLICI - TRASFORMAZIONE 

FINESTRA IN BALCONE - LOCAZIONE E ADEGUAMENTO ANTENNA - 

TRASFORMAZIONE IMPIANTO CENTRALIZZATO DI RISCALDAMENTO - SERVITU’ E 

RESPONSABILITA’ - VENDITA E DIFETTI - INSTALLAZIONE INFERRIATE - SPESE 

COMUNI E COMPROPRIETA’ - SPESA STRAORDINARIA E DIRITTO DI ABITAZIONE - 

INFILTRAZIONI DI ACQUA - SOSTITUZIONE CONDUTTURA - LOCAZIONE E FURTO - 

RIPARTIZIONE SPESE COMUNI - AGEVOLAZIONI PRIMA CASA - CAMBIO SERRATURA 

- ALBERI E FOGLIE - BARBECUE E PASTI IN TERRAZZA - ESPROPRIO E 

RISARCIMENTO DANNO - CONDOMINO MOROSO - MILLESIMI E DESTINAZIONE 

D’USO - MANUTENZIONE QUADRIFAMILIARE - PARCHEGGIO E DISTANZA - BOLLETTA 

ACQUA E LIQUAMI – RISTRUTTURAZIONE BALCONI - TRASFORMAZIONE DI 

SOTTOTETTO IN TERRAZZA - TUBATURA E SERVITU’ - DAVANZALI, PIGNE E VASI - 

STRADA CONSORZIALE E PARCHEGGIO - LOCAZIONE E SOSTITUZIONE CASSETTA WC 

- SPOSTAMENTO SERVITU ‘ - TINTEGGIATURA MURO CIECO - SPOSTAMENTO 

SERVITU‘ - LOCAZIONE: UMIDITA’ E DISDETTA CONTRATTO - COSTITUZIONE 

CONDOMINIO - RIFACIMENTO PAVIMENTAZIONE BALCONE - ANCORA SUI 

FRONTALINI - DEMOLIZIONE EDIFICIO E RESPONSABILITA’ - CONTATORE UNICO - 

RIFACIMENTO FRONTALINI - AMPLIAMENTO PORTA GARAGE - RIPRISTINO CANNA 

FUMARIA - SOSTITUZIONE CASSETTA POSTALE - SERVITU’ SMINUITA - CORTILE E 

RACCOLTA DIFFERENZIATA - INSTALLAZIONE ASCENSORE E CONDOMINO

CONTRARIO - PULIZIA SCALE “FAI DA TE” - ACQUISTO E RIVENDITA IMMOBILE - 

LOCAZIONE, CONDOMINIO E SPESE CONDOMINIALI - TITOLO DI COMPROPRIETA’ E 

RIPARTIZIONE SPESE - LOCAZIONE E TERRAZZA - SERVITU’ E SOSTITUZIONE 

COPERTURA - REGOLAMENTO E COSTRUTTORE - GAZEBO E DISTANZA LEGALE - 

VENDITA DELL’UNITA’ IMMOBILIARE E ASSEMBLEA - SPESE E USO DELLE PARTI 

COMUNI - LUCE SCALE - PERMESSO DI COSTRUIRE E DELIBERA ASSEMBLEARE - 

FORNO E IMMISSIONI - LETTURA CONTATORE - RICOSTRUZIONE MURO - APERTURA 

VETRATA - SPOSTAMENTO SERVITU’ - ASSEMBLEA DESERTA E VERBALE - 

SUPERCONDOMINIO E STERPAGLIE - SPESA MODIFICA TABELLE MILLESIMALI - 

SPESA SPOSTAMENTO SERVITU’ - ACQUA E DANNI - TRASFORMAZIONE SOTTOTETTO 

- INSTALLAZIONE SCALDABAGNO ELETTRICO E CANNA FUMARIA - LOCAZIONE E 

RIMOZIONE RECIPIENTE - UTILIZZO LOCALE COMUNE - USUCAPIONE E MILLESIMI - 

CHIARIMENTO SU COSTRUZIONE SOSPETTA - COSTRUZIONE BARBECUE SU SUOLO 

COMUNE - RIFACIMENTO TETTO FATISCENTE - SERVITU’ E ACCESSO AL FONDO - 

ALLACCIO IMPROPRIO - PAGAMENTO REVISIONE MILLESIMI - ACQUA E SFRATTO - 

MOROSITA’ - AUMENTO CUBATURA E AUTORIZZAZIONE ASSEMBLEA - CESSIONE 

AREA COMUNE - COSTRUZIONE BARBECUE - ESPOSIZIONE PANNI SGOCCIOLANTI - 

PARCHEGGIO IN SPAZIO DI MANOVRA AUTORIMESSA INTERRATA - SE LA SPESA E’ 

VOLUTTUARIA - COSTRUZIONE SOSPETTA - GUASTO ANTENNA SATELLITARE - VIZI 

DELL’OPERA E AZIONE LEGALE - FIORIERA E POSTO AUTO - RAMPA 

SDRUCCIOLEVOLE - INSTALLAZIONE PANNELLI FOTOVOLTAICI - LOCAZIONE E 

LASTRICO SOLARE - INSTALLAZIONE PORTA SCORREVOLE - RIFACIMENTO 

SOTTOBALCONE - INSTALLAZIONE CANCELLO - DA PARCHEGGIO A GIARDINO - IMU 

E REDDITO - SOSTITUZIONE QUADRO MANOVRA ASCENSORE - TETTO E ANTENNA - 

CONTRIBUTI CONDOMINIALI, MOROSITA’ E PRESCRIZIONE - DETRAZIONE FISCALE 

E CERTIFICAZIONE - SOSTITUZIONE FRONTALINO E DECORO ARCHITETTONICO - 

SOSTITUZIONE CANNA FUMARIA - ACQUA POTABILE E IMU - LOCAZIONE E 

CONTATORE GAS - RIFACIMENTO PAVIMENTAZIONE LASTRICO SOLARE - 

MANUTENZIONE SOLAIO - SPESE LEGALI E DISSENSO DALLA LITE - MANSARDA E 

RISCALDAMENTO - LA SPESA DEL CAPPOTTO - INSTALLAZIONE CASSETTA POSTALE - 

CADUTA BIANCHERIA E ACCESSO AI CONTATORI - INGLOBAMENTO SOTTOTETTO - 

COPIA ESTRATTO CONTO - AUMENTO DI CUBATURA E INDENNIZZO - UN CONSIGLIO 

PER IL TETTO - AUMENTO CUBATURA - INSTALLAZIONE PANNELLI FOTOVOLTAICI - 

GIARDINO PRIVATO E INFILTRAZIONI - ANCORA SU TRASFERIMENTO SERVITU’ E 

CANCELLO - INFERRIATE…APPROVA DI LADRO - ASCENSORE GUASTO E CONDOMINO 

DISABILE - AMMINISTRAZIONE - ALLACCIO RETE FOGNARIA CONDOMINIALE - 

IMPIANTO FOTOVOLTAICO - SPESE ASCENSORE E STUDIO PROFESSIONALE - TENUTA 

CONTABILITA’- TRASFERIMENTO SERVITU’ E CANCELLO - DANNI DA INFILTRAZIONI 

DI ACQUA E POSA IN OPERA MATERIALE VIETATO - SOTTOTETTO, MILLESIMI E

TRASFORMAZIONE IN ABITAZIONE - ASCENSORE E MILLESIMI - LAVORI 

CONDOMINIALI E GARANZIA - TENDA E DISTANZA LEGALE - RIPARAZIONE 

SOTTOBALCONE - APPALTO E DANNI - CONTROLLO CONTO CORRENTE - FIORIERE 

CONDOMINIALI IN USO A CONDOMINO - LOCAZIONE E SOSTITUZIONE FINESTRE - 

RIPRISTINO ABBAINO - CONDOMINIO PLURISCALE - DISTANZA CANNA FUMARIA - 

PIANTE IN CENTRO STORICO - IMMISSIONI E LASTRICO SOLARE DI USO ESCLUSIVO 

- IMMISSIONI RUMOROSE - SOPRAELEVAZIONE E RISCALDAMENTO - ROGITO 

INCOMPLETO - MILLESIMI E CONTROSOFFITTO - MILLESIMI E ASSEMBLEA - 

APPROVAZIONE TABELLE MILLESIMALI - EREDITA’ E PARCHEGGIO - CHIARIMENTO 

SU AMMINISTRATORE DIMISSIONARIO - CAUSA PER INFILTRAZIONI DI ACQUA - 

EDIFICIO DI NUOVA COSTRUZIONE E AUTOCLAVE - RIPARAZIONE DANNO DA 

INFILTRAZIONI DI ACQUA - SPESA SOSTITUZIONE CALDAIA - MONTAGGIO 

IMPALCATURA - DISTACCO RISCALDAMENTO E SPESE - VENDITA E CALDAIA - 

APPALTATO E SMANTELLAMENTO CANTIERE - DIMISSIONI AMMINISTRATORE - 

VENDITA EREDITA’ - DEMOLIZIONE LOCALE CALDAIA - DEMOLIZIONE SOLAIO - 

BONIFICA TETTO - RISCHIO FURTO - STILLICIDIO - COMPILAZIONE TABELLA 

MILLESIMALE - ODORI DI CUCINA - SCALE, LASTRICO SOLARE E MILLESIMI - 

GAZEBO E PASSAGGIO COMUNE - LASTRICO SOLARE E SICUREZZA - PANNELLI 

FOTOVOLTAICI - APPARTAMENTO UBICATO IN DUE DIVERSI EDIFICI - CHIAVE ED 

ESTRANEI AL CONDOMINIO - GARAGE INDIVISO - STILLICIDIO E LOCAZIONE - 

AMIANTO E DISDETTA CONTRATTO DI LOCAZIONE - BALCONE ATTREZZATO - 

LOCAZIONE E PARCHEGGIO - DIVISORIO BALCONE - VENDITA E SPESE 

CONDOMINIALI - MOROSITA’ E SMONTAGGIO PONTEGGIO - FURTO E SOSTITUZIONE 

PORTA - PALMA INVADENTE - ALLAGAMENTO CUCINA - SPESE E SERVITU’ - SPESE 

SUPERCONDOMINIO - CONTATORE ACQUA - INFILTRAZIONI DAL TETTO - UNA 

SITUAZIONE TORMENTATA - INQUILINO E DANNI - ALBERI INVADENTI - 

INSTALLAZIONE PORTA - SPURGO FOSSA BIOLOGICA E CONDOMINO 

RECALCITRANTE - PARCHEGGIO - CANCELLO E CHIAVE - INGRESSO NELLA 

PROPRIETA’ ALTRUI E DANNI - ACQUA SPORCA E MARCIAPIEDE - 

SUPERCONDOMINIO E SPESE - COSTRUTTORE E ASCENSORE - SCAVI E RIPRISTINO 

SEDE STRADALE - CALDAIA RISCALDAMENTO - ASSEGNAZIONE POSTI AUTO - 

CONDUTTORE E POSTO AUTO - RISTRUTTURAZIONE FACCIATA - OCCUPAZIONE 

SUOLO PUBBLICO - SPESE ASCENSORE - CADUTA FIORI E PULIZIA MARCIAPIEDE - 

AUTO IN ESPOSIZIONE E ASSICURAZIONE RESPONSABILITA’ CIVILE - VENDITA 

LOCALE CONDOMINIALE - COIBENTAZIONE TETTO E MILLESIMI - SERVITU’ E 

MILLESIMI - VIOLENZA IN CONDOMINIO - CONTATORE E PRIVACY - ESERCIZIO 

DELLA SERVITU’ - GAZEBO E DISTANZA LEGALE - SERVITU’ DI PASSAGGIO E 

ALLARGAMENTO DEL CANCELLO - UNA TETTOIA INVADENTE - SPOSTAMENTO DELLA 

SERVITU’ - RIFACIMENTO PAVIMENTAZIONE LASTRICO SOLARE DI USO ESCLUSIVO -

SPESA REALIZZAZIONE POSTI AUTO - FACCIATA E TUBO DELL’ACQUA - FOSSA 

BIOLOGICA E SERVITU’ - NEGOZIO E SPESE COMUNI - SUOLO PUBBLICO E TAVOLINI 

- CANNA FUMARIA E DANNI - PANORAMA ALTERATO - LAVORI URGENTI E NON - 

INQUILINO TRASCURATO - VIOLAZIONE DEL DIVIETO DI PARCHEGGIO - 

OCCUPAZIONE PERMANENTE SPAZIO COMUNE - LOCAZIONE E DISDETTA - 

LOCAZIONE E SPESE CONDOMINIALI - RIFACIMENTO PAVIMENTAZIONE TERRAZZA A 

LIVELLO - INFILTRAZIONI DI UMIDITA’ E PIANO TERRA - OCCUPAZIONE DI 

IMMOBILE - SERVITU’ E SPESE - ESTINZIONE DELLA SERVITU’ - VANO SCALE E 

IMMISSIONI RUMOROSE - INFILTRAZIONI E ASSICURAZIONE - RINUNCIA AL 

CONDOMINIO - VIOLAZIONE DI DOMICILIO - VENDITA E VIZI - INFERRIATE E 

VEDUTA - POZZO E RISTORANTE - QUORUM ASSEMBLEARE - PIANTE SU AREA 

COMUNE - TRASFORMAZIONE SOTTOTETTO E MODIFICA TABELLE MILLESIMALI - 

OSTRUZIONE PASSAGGIO - SERVITU’ E SPESE - DANNI DA ALLAGAMENTO - 

ESERCIZIO DELLA SERVITU’ - LOCAZIONE E PERTINENZE - APPALTO E VIZI 

DELL’OPERA - SUPERCONDOMINIO E DELIBERE - RECESSO CONTRATTO DI 

LOCAZIONE - LOCAZIONE E IMPIANTO NON A NORMA - LAVORI E CANONE DI 

LOCAZIONE - ASCENSORE OSCURATO - RIMOZIONE CANNA FUMARIA - ACCESSO DEL 

LOCATORE ALL’IMMOBILE LOCATO - SERVITU’ E DANNI - INSTALLAZIONE 

PONTEGGIO - SPESA ASCENSORE – DELEGA - INSTALLAZIONE ANTENNA 

CENTRALIZZATA - DANNI E ASSICURAZIONE - RIMOZIONE AMIANTO - CANNA 

FUMARIA IN AMIANTO - USO DEL MURO COMUNE - USO DELLA COSA COMUNE - 

SPESA RIFACIMENTO MURO - CHIUSURA PIANEROTTOLO - SPESA RIPARAZIONE 

FACCIATA - RISCALDAMENTO BOX - AMMINISTRATORE E DELEGA DELLE FUNZIONI - 

PROCURA E AMMINISTRATORE - INFILTRAZIONI LASTRICO SOLARE DI USO 

ESCLUSIVO - GATTI INVADENTI - SPESE COMUNI E CONDOMINO RIOTTOSO - 

TABELLE MILLESIMALI E STATO DI CONSERVAZIONE DELL’UNITA’ IMMOBILIARE - 

LAVORI CONDOMINIALI E RIMOZIONE GAZEBO - AMMINISTRATORE 

DIMISSIONARIO E FONDO MANUTENZIONE SOTTOBALCONI - SERVITU’ E SPESE - 

VIZI DELL’IMMOBILE E MUTUO - COSTRUZIONE TETTO E RIDUZIONE IN PRISTINO - 

SUPERCONDOMINIO E CENTRALE TERMICA - CHIUSURA CANCELLO - MESSA IN 

SICUREZZA CORNICIONE - SERVITU’ - SOSTITUZIONE TOMBINO - INFILTRAZIONI 

DA LASTRICO SOLARE - BOX AUTO - ANTENNA CENTRALIZZATA - STILLICIDIO - 

RIPARAZIONE ANTENNA CONDOMINIALE - ASSEGNAZIONE POSTO AUTO - 

INFILTRAZIONI DI UMIDITA’ - LAVORI CALDAIA - DANNI DA INFILTRAZIONI DI 

LIQUAMI - FRAZIONAMENTO SUPERCONDOMINIO - RISCALDAMENTO E INDEBITO 

ARRICCHIMENTO - CANNA FUMARIA - ANTENNA CENTRALIZZATA - NUOVA 

COSTRUZIONE E RISARCIMENTO - CONDOMINO TRASCURATO - INFILTRAZIONI DI 

UMIDITA’ - SPESA CONTATORE - LOCAZIONE E SPESE - SPESA RIFACIMENTO 

FACCIATA - APERTURA AUTOMATICA BOX - COSTRUZIONE CUCINA - CONTATORI

ACQUA - RIMOZIONE CISTERNA - SMALTIMENTO ACQUE - SUPERCONDOMINIO E 

IRRIGAZIONE - INSTALLAZIONE NUOVA CANNA FUMARIA - INFILTRAZIONI E 

CONSOLIDAMENTO EDIFICIO - SERVITU’ E SPESA - AUMENTO CUBATURA - 

RISCALDAMENTO CENTRALIZZATO E SPESA - SERVITU’ - SUPERCONDOMINIO E 

ILLUMINAZIONE - LOCAZIONE E DISAGI - INFERRIATA - LAVORI STRAORDINARI E 

MOROSITA’ - RICOSTRUZIONE MURO - DISSENSO DEL CONDOMINO RISPETTO ALLA 

LITE - PASSO CARRABILE - AMMINISTRATORE E RAPPRESENTANTE - CONTRATTO DI 

MANUTENZIONE ASCENSORE - ILLUMINAZIONE E SUPERCONDOMINIO - 

INFILTRAZIONI DI UMIDITA’ E ASSICURAZIONE - ABBATTIMENTO ALBERO - 

SPOSTAMENTO DI POZZETTO FOGNARIO - RIPARAZIONE LASTRICO SOLARE DI USO 

ESCLUSIVO - IMPUGNAZIONE DELIBERA ASSEMBLEARE - RIMOZIONE AMIANTO - 

CANCELLO E SERVITU' 

Segnaliamo, di Germano Palmieri, il recentissimo Dizionario pratico del condominio, 1232 

pagine, Giuffrè Editore: 

Che la vita di condominio sia fonte di problemi, discussioni e, spesso, anche di liti giudiziarie è 

cosa risaputa. A volte basta poco, come l’uso improprio dell’ascensore o di un 

elettrodomestico, la cattiva custodia di un cane o di un gatto, o le marachelle di un figlio per 

creare le premesse per una lite. È importante quindi sapere come muoversi in un ambiente che 

può rivelarsi invivibile o almeno fonte di disagio e preoccupazione. Il volume nasce dalla 

pluriennale esperienza dell’avvocato Germano Palmieri e dal suo costante e intenso dialogo con 

i lettori del “Corriere Economia” e “Il diritto di tutti”. Il sottotitolo - “Con repertorio di oltre 

2.000 casi concreti risolti dalla legge e dalla giurisprudenza”- enfatizza l’approccio pratico con 

cui l’autore ha affrontato la materia e il desiderio di fornire indicazioni concrete su come 

prevenire, per quanto possibile, l’insorgere di situazioni conflittuali nei rapporti condominiali. 

La materia è stata ordinata in ordine alfabetico e suddivisa in voci. Per ciascuna voce sono stati 

individuati gli interrogativi più frequenti accompagnati dalle relative risposte e completati dalle 

massime più incisive della Corte di Cassazione e dei giudici di merito. Non mancano accenni ad 

alcuni reati che possono turbare la vita del condominio. Infine, un completo sistema di rimandi 

interni permette di passare da una voce all’altra e di cogliere le indispensabili correlazioni tra 

un tema e l’altro. 

PORTIERE E CHIAVI

Il tema è la consegna delle chiavi dei singoli condomini al portiere. A quanto mi risulta tale 

incombenza non è effettivamente prevista dal contratto nazionale portieri, anche se nel 

condominio dove abito da più di 30 anni è in uso tale mansione. Ora la nuova amministratrice 

ha iniziato ad affermare che non è più possibile tale gestione e ha incaricato il custode di 

restituire le chiavi ai singoli proprietari. A mio modesto parere tale decisione deve essere 

ratificata almeno in sede di assemblea e non a seguito di una singola decisione. E' giusto? 

A. P. 

Detenere le chiavi delle unità immobiliari dei singoli condomini non rientra fra i doveri del 

portiere ma dipende esclusivamente dalla sua disponibilità a farsene carico. L’assemblea del 

condominio è pertanto estranea al rapporto, intercorrente direttamente fra il custode 

dell’edificio e i singoli condomini. 

SPESE ESERCIZIO SERVITU’ 

E' necessario effettuare lavori di asfaltatura alla strada che accede al mio fondo e a quello di 

altra abitazione; La strada in questione non è di mia proprietà e neanche dell'altro fondo 

servente ma di altra persona. Il proprietario della strada si rifiuta di partecipare alle spese 

relative all'asfaltatura della viabilità che in parte costeggia anche un terreno di sua proprietà. 

E' legittimo il rifiuto del proprietario? 

C. 

Ai sensi dell'art. 1069 c.c. le spese per le opere occorrenti alla conservazione della servitù sono 

a carico del proprietario del fondo cui la servitù giova, salvo che il titolo o la legge dispongano 

altrimenti. Se però le opere giovano anche al fondo sul quale viene esercitata la servitù le 

spese sono sostenute in proporzione ai rispettivi vantaggi.

DANNI DA INFILTRAZIONI 

Sono un condomino. Da noi un proprietario di un attico e superattico, ha costruito sul 

superattico un salone con camino, occupando quasi tutto il terrazzo ostruendo le 3 chiostrine 

su 5 per l’acqua piovana. L’ultima pioggia ha provocato dei danni all’attico di sua proprietà, 

perché l’acqua trovando gli scoli chiusi, sulla rimanenza del terrazzo ha formato una piscina e 

l’acqua è entrata in casa. Il proprietario ha citato il condominio chiudendo i danni. Volevo 

sapere se siamo tenuti al risarcimento oppure possiamo chiedere noi i danni perché l’acqua ha 

provocato piccoli danni all’appartamento sottostante all’attico e superattico. 

L. 

Se, all’esito di una perizia, risulta che le infiltrazioni sono state determinate dalla chiusura 

degli scoli effettuata dal proprietario del piano attico, questi è tenuto a farsi carico sia delle 

necessarie riparazioni, sia del risarcimento degli eventuali danni prodotti alle sottostanti unità 

immobiliari. 

RESTITUZIONE CHIAVE 

Sono in affitto in un piccolo appartamento di uno stabile composto da 4 appartamenti. 

L'accesso allo stabile è così composto: c'è un piccolo cancello pedonale che noi condomini 

usiamo ovviamente per entrare ed uscire a piedi e di cui ci è stata fornita chiave alla 

sottoscrizione del contratto, poi c'è un cancello grande che resta sempre chiuso perchè le 

macchine vengono parcheggiate all'esterno per evitare di sporcare il pavimento dello spiazzale 

con eventuali perdite di olii dei motori e quantaltro, come fu deciso, sempre alla sottoscrizione 

del contratto, dalla proprietaria. Questo cancello grande è chiuso con un lucchetto la cui chiave 

era alla portata di tutti i condomini per eventuali scarichi di spesa grande, di carico o scarico di 

mobili e altro. Mi è capitato di aprire questo cancello per portare la macchina davanti al 

portone e far salire mia nipote di 3 anni perchè c'era una pioggia incessante, quando ad un 

tratto ho ricevuto una telefonata di mio padre vedovo che abita da solo, piangendo che mi

chiedeva di andare da lui perchè era caduto. In quel momento ho pensato solo di correre da 

mio padre ed non ho pensato di chiudere il cancello per non perdere un attimo di tempo, cosa 

che avrei fatto subito al mio ritorno. La proprietaria che non abita in nessun appartamento 

dello stabile, ma viene ogni giorno per curare la coltivazione delle piante, ha visto il cancello 

aperto, lo ha chiuso con il lucchetto e invece di rimetere la chiave al suo posto, quindi alla 

portata di tutti, ha deciso di toglierla completamente. Al mio ritorno a casa ho telefonato per 

chiedere spiegazioni, ma soprattutto per spiegarmi che il cancello era stato lasciato aperto 

perchè avevo avuto un’emergenza e che mi sarei assunta le mie resposabilità nel momento in 

cui fosse capitato qualcosa allo stabile. Ma nonostante io avessi avuto un’emergenza non ha 

voluto sentire ragioni e ha detto che la chiave a noi condomini non spetta. Io ora mi chiedo: 

anche se nel contratto non c'è scritto, io ho diritto alla chiave del cancello, perchè oltre che per 

motivi cui dicevo prima, se capita di dover chiamare un'ambulanza che necessita di arrivare 

fin davanti al portone? Come mi devo comportare e quali sono i miei diritti? 

M. 

Se è trascorso meno di un anno dal sofferto spoglio, il condomino può, con l’intervento di un 

avvocato, recuperare il possesso della chiave attraverso un’azione di reintegrazione (art. 1168 

c.c.). 

LOCAZIONE E SICUREZZA 

Nell'appartamento che ho in affitto sono entrati i ladri dalla porta di ingresso; la stessa è stata 

aperta nel pannello inferiore con un calcio. Interessata immediatamente l'agenzia immobiliare 

e ovviamente i Carabinieri, dall'Agenzia mi è stato detto che non era possibile riparare 

immediatamete il portone ed hanno inchiodato due tavole ripristinando il pannello divelto. Non 

c'è sicurezza e il portone non sappiamo quanto sarà sostituito. Per il periodo di non utilizzo 

dell'appartamento per mancanza di sicurezza posso non pagare l'affitto? 

G.

Il conduttore non può rifiutarsi di pagare il canone. Ha invece diritto, se la riparazione lo priva 

del godimento dell’immobile per oltre venti giorni, a una proporzionale riduzione del 

corrispettivo (art. 1584 c.c.). 

PARCHEGGIO 

Abbiamo due auto: una la parcheggio fuori ed una nel cortile comune, davanti al mio garage, 

di proprietà privata; non ostruisce nessun passaggio per il momento. Una settimana fa ho 

trovato un biglietto con scritto che non si può parcheggiare e oggi un altro, con parole poco 

carine. Da cinque anni parcheggio la macchina sempre in quel punto e non ho mai avuto 

problemi con nessuno. L'auto é di proprietà privata: qualcuno può permettersi di toccarla o 

deve venire civilmente a parlarmi? 

A. G. 

In mancanza di un divieto contenuto nel regolamento contrattuale del condominio, il 

condomino può parcheggiare l’auto in cortile, purché rispetti i limiti stabiliti dall’art. 1102 c.c. 

INFILTRAZIONI AUTORIMESSE SOTTOSTANTI A GIARDINO 

Abito in un condominio tipo case a schiera ma rialzate; gli appartamenti primo piano hanno 

giardini ad uso esclusivo (2) e privato (1) con infiltrazioni sotto dove ci sono 28 box privati, c'è 

anche una zona di manovra condominiale non compromessa, l'acqua si infiltra solo dentro 8 

box privati. In questo caso le spese di ripristino le sostengono un terzo chi ha i giardini e due 

terzi i proprietari del box oppure un terzo i proprietari dei giardini e due terzi tutti i 

condomini? 

G.

Si applica l’art. 1125 c.c., che regola la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte 

e dei solai, ponendo a carico di coloro che utilizzano il piano di calpestio le spese da questo 

richieste, e a carico dei proprietari delle sottostanti autorimesse le spese riguardanti l’intonaco, 

la tinteggiatura e la decorazione del soffitto (Cass. 14/9/2005, n. 18194). 

ALBERI E FOGLIE INVADENTI 

Abito in una villetta a 2 piani, ingressi indipendenti con giardino. Nel giardino dell'altro inquilino 

c'è un albero che arriva quasi al tetto che mi para la visuale e i suoi rami fra poco mi entrano 

dalla finestra. In più le foglie riempiono il mio giardino dove non ho alberi e ci perdo tanto 

tempo per pulirlo. Tempo fa, dissi al proprietario di provvedere in qualche modo (o pulire lui 

nel mio, o di mettere una rete). Nessuna risposta e nessun provvedimento da parte loro. Come 

devo agire per far segare e sfoltire quell'albero? 

E. B. 

Se l’albero è stato messo a dimora da meno di venti anni se ne può pretendere il taglio. La 

caduta delle foglie costituisce un fatto naturale, per cui il proprietario dell’albero non è 

responsabile, ai sensi dell’art. 2051 c.c., dei conseguenti danni (Cass. 9/82007, n. 17493). La 

stessa Cassazione, però, ha successivamente stabilito (sentenza n. 1260 del 21/1/2008) che, 

se le foglie che cadono dagli alberi del giardino confinante ostruiscono gronde e tombini, si è 

nel diritto di pretendere dal vicino il rimborso delle spese sostenute per liberare questi 

impianti. 

SUPERCONDOMINIO 

Abito in un quartiere che ha 2 palazzine di circa 8 famiglie per palazzina. Abbiamo solo 

l'ingresso ai box auto sotterraneo in comune ma gli ingressi alle abitazioni sono separate; si

può definire condominio ed avere un amministratore se tutti i condomini non sono d'accordo 

tranne uno? 

G. 

La struttura descritta rientra nel concetto di supercondominio, il cui amministratore può essere 

nominato dall’assemblea dei condomini. Se questa non provvede la nomina dell’amministratore 

può essere chiesta al giudice. 

INSTALLAZIONE IMPIANTO FOTOVOLTAICO 

Se faccio istallare un impianto fotovoltaico sul tetto del condominio (oltre naturalmente al 

permesso firmato da tutti i condomini) devo cedere loro una parte di energia prodotta? 

L. 

L’energia appartiene a chi la produce, salvo diverso accordo con gli altri condomini. 

INSTALLAZIONE PANNELLI FOTOVOLTAICI 

Desidero installare sul tetto condominiale di circa 400 mq un impianto fotovoltaico per la parte 

di metri che mi spetta. In assemblea è stato proposto un impianto condominiale, ma i 

condomini non erano concordi. Ho chiesto il permesso il condominio, ma anche qui dubbi e 

contrarietà. E' possibile farlo ugualmente per i metri quadrati spettanti dimostrando con 

progetti e verifiche da parte di esperti di non danneggiare le parti in comune e poter usufruire 

ancora per poco di contributi e soprattutto risparmiare sulle bollette?

P. 

Se, come nel caso di specie, l’installazione avviene su una parte comune, non se ne può 

alterare la destinazione, né impedire agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro 

diritto. Di conseguenza, se le dimensioni dei pannelli sono tali da alterare il rapporto di 

equilibrio tra le facoltà attuali e potenziali di utilizzazione da parte degli altri condomini, 

l’installazione non è consentita (App. Salerno 13/5/1983). Anche nel caso di dimensioni 

normali, però, si tratta di verificare se i pannelli non possano alterare il decoro architettonico 

dell’edificio, per cui è consigliabile installarli previo consenso degli altri condomini. 

SMALTIMENTO AMIANTO 

L'asl ci ha imposto lo smaltimento delle tubature di amianto del riscaldamento centralizzato 

site nel cavedio. L'impianto è stato installato negli anni '60 ed ha smesso di funzionare negli 

anni '80. Non vi è alcun documento ufficiale nè alcun verbale di assemblea che attesti quali 

condomini ne fossero allacciati. A quanto pare non è possibile stabilire con precisione il tragitto 

dei tubi fino agli appartamenti. C'è chi afferma che basta la diramazione al piano chi 

l'allacciatura per essere coinvolti nella spesa straordinaria. Ma il cavedio non è parte comune? 

Lo smaltimento dell'amianto non è un'emergenza sanitaria? In assenza di prove certe di dove 

finissero i tubi e di chi fosse realmente allacciato non sarebbe giusto che paghino tutti i 

condomini o almeno quelli che si affacciano sul cavedio? 

M. 

Se non si riesce a stabilire quali erano a suo tempo i condomini serviti dall’impianto di 

riscaldamento, alla spesa occorrente allo smaltimento dell’amianto devono contribuire tutti, in 

proporzione ai millesimi di proprietà.

LAVORI E SMONTAGGIO TENDE 

Avendo deliberato la ristrutturazione esterna della palazzina (villette a schiera) dove abito e 

sono proprietario di 1 unità abitativa, volevo sapere a chi spetta l'onere di smontaggio e 

rimontaggio delle tende esterne e zanzariere che si rende necessario per la buona riuscita del 

lavoro visto che sul contratto non è stabilito? 

M. M. 

Se tende e zanzariere sono state installate dal condomino, è questi è tenuto a farsi carico della 

spesa richiesta dallo smontaggio per consentire l’effettuazione dei lavori. 

LAVORI E ALLACCIO AL CONTATORE CONDOMINIALE 

Può un Amministratore condominiale autorizzare un condomino ad allacciarsi al contatore 

dell'ascensore comune per levigare il proprio appartamento di ca. 150 metri quadrati senza 

mettere a conoscenza gli altri condomini? Può lo stesso Amministratore giustificarsi dicendo 

che il Condomino pagherà un corrispettivo al condominio? I lavori si sono protratti per una 

settimana ed i fili di collegamento tra il contatore dell'ascensore (sottoscala) e il primo piano 

(appartamento del condomino) sono stati stesi senza rispettare alcuna misura di sicurezza 

A. 

Per accordare un’autorizzazione del genere non occorre convocare l’assemblea, trattandosi di 

atto inquadrabile nell’ambito della solidarietà fra condomini, tanto più che il condomino ha 

offerto il pagamento di un corrispettivo. L’amministratore, però, ha corso il rischio di 

rispondere degli eventuali danni prodotti dall’inosservanza delle norme di sicurezza.

INFILTRAZIONI DAL TETTO 

Vorrei sapere a chi rivolgermi e come fare per poter imporre al condominio (non abbiamo un 

amministratore ufficiale, solo uno dei condomini si occupa di pagare le spese e far funzionare 

alla belle meglio le cose trattandosi di un piccolo condominio di solo 8 famiglie) di aggiustare il 

tetto. Continuano solo a volerlo "rattoppare" ed io essendo all'ultimo piano continuo ad avere 

infiltrazioni notevoli di acqua ogni volta che piove. 

D. T. 

Il condomino può convocare l’assemblea con all’ordine del giorno il problema delle infiltrazioni. 

Se l’assemblea non riesce a deliberare può rivolgersi al giudice. 

IMMISSIONI DA CANNA FUMARIA 

Il mio vicino ha installato una canna fumaria esterna che manda un cattivo odore di pellet e 

dalla quale soprattutto fuoriesce fuliggine nera che invade la mia terrazza e ha rovinato la 

scala che mi porta all'appartamento superiore. Preciso che gli immobili sono attaccati e che il 

tetto dell'appartamento del vicino è quasi al livello della scala e che la canna fumaria è a circa 

un metro dalla stessa. Le chiedo se posso intervenire in qualche modo significando che il 

problema potrebbe essere risolto collegando la canna fumaria come era in origine e cioè alla 

canna fumaria del camino, decisamente più alta di quella attuale. 

M. I.

Se le immissioni superano la normale tollerabilità di cui all’art. 844 c.c., chi ne è danneggiato 

può pretendere che vengano ricondotte nella norma attraverso gli opportuni accorgimenti. Se il 

vicino non provvede non rimane che rivolgersi al Giudice di pace. 

SPESA RIPARAZIONE LUCERNARIO 

Ho acquistato 3 anni fa un appartamento in condominio. Il vecchio proprietario aveva 

ristrutturato l'appartamento aprendo un abbaino sul tetto ovviamente condonandolo in seguito 

e comunque prima che io lo comprassi. Ora stiamo ripartendo le spese di rifacimento del tetto 

e smaltimento eternit e l'amministratore mi ha addebitato delle spese per adeguamento del 

lucernario. E' giusto? 

L. 

Poiché l’abbaino è stato aperto dal proprietario dell’appartamento, è questi a dover sostenere 

la spesa richiesta dalla riparazione. 

DISTANZE 

Abito in una palazzina di due piani, quindi due appartamenti con due entrate separate. Io sono 

al pian terreno, quindi ho la porta con 2 finestre che danno sul cortile. L'inquilino di sopra a 

quanta distanza dovrebbe parcheggiare dai miei punti luce? Inoltre, avendo un cancello grande 

per entrata macchine e uno piccolino per persone a piedi vorrei anche sapere se c'è una 

distanza da mantenere davanti al cancelletto piccolo? 

G.

Sul punto non esistono distanze codificate. Il condomino è pertanto tenuto a parcheggiare in 

modo da non ostacolare le manovre da parte degli altri condomini e a non provocare 

immissioni superiori alla normale tollerabilità. 

DISABILE E PARCHEGGIO 

Sono disabile al 100% con accompagnamento per gravi problemi motori. Ho chiesto al 

condominio, di poter sostare il veicolo di mia proprietà nel cortile condominiale. Il condominio 

in maggioranza ha risposto no, nonostante nel medesimo parcheggiano alcune auto 28 giorni 

al mese, fregandosene dei rimbrotti di molti. Le chiedo se esistono sentenze di Cassazione che 

mi diano ragione. 

V. G. 

Se i condomini parcheggiano nel cortile in spregio al divieto, a maggior ragione può farlo il 

condomino disabile, fino a quando non si pervenga ad una regolamentazione dell’uso di questa 

parte comune. L’interessato può anche, ai sensi del secondo comma dell’art. 188 del nuovo 

codice della strada, chiedere al Sindaco la creazione di uno spazi di parcheggio sulla strada 

adiacente all’edificio. Per il Tribunale di Firenze (sentenza del 13/2/2008), poiché è da 

escludere che l’assegnazione, nell’ambito della rete viaria interna, di un posto macchina 

riservato davanti ai fabbricati in cui si trovi un disabile implichi una sottrazione all’uso comune 

di un numero di posti macchina così grande da vanificare totalmente il diritto degli altri 

consorziati di usare della strada comune (oltre che per il transito, anche per il posteggio), alla 

stregua di una interpretazione costituzionalmente orientata dell’art. 1102 c.c. deve riconoscersi 

un tale diritto ove risulti dimostrato - al contempo - che la persona residente nell’unità 

immobiliare in questione abbia sensibili difficoltà deambulatorie e che l’assegnazione di un 

posto-auto riservato sia una misura necessaria per garantirne la mobilità. 

CHIUSURA BOX

Dispongo di un posto auto coperto di mia proprietà il cui ingresso si trova sul prospetto 

dell'edificio condominiale di pertinenza. All'interno del posto auto ho installato un serbatoio 

d'acqua, con relativa pompa, di esclusivo asservimento dell'appartamento di mia proprietà 

posto all'ultimo piano dell'edificio. Vi chiedo se è possibile montare all'ingresso del posto auto 

di cui sopra un sezionale, anche per ragioni di sicurezza, pur non avendo cubatura disponibile. 

Qualora questo fosse possibile, la chiusura dovrei sottoporla ad approvazione dell'assemblea 

condominiale e relativa autorizzazione dell'ufficio tecnico comunale? 

F. S. 

In mancanza di una contraria disposizione contenuta nel regolamento di condominio approvato 

all'unanimità o nel titolo di acquisto, il condomino può chiudere il posto auto di cui sia 

proprietario esclusivo (Cass. 18/10/1991, n. 11019); ciò, però, a condizione di non limitare il 

godimento delle parti comuni ad opera degli altri condomini e di non ledere il decoro 

architettonico dell’edificio. Consigliabile acquisire il consenso di tutti gli altri condomini, 

potendo la lesione del decoro architettonico essere eccepita anche da uno solo di essi. Quanto 

al Comune, il lettore può informarsi presso l’ufficio tecnico, anche se ritengo che il difetto di 

cubatura sia preclusivo all’installazione della porta. 

LUCE PIANEROTTOLO 

Vorrei avere un chiarimento in merito ad una cosa recentemente accaduta al mio 

appartamento. Nel 2002 ho acquistato un bivani frutto di frazionamento. Il venditore dal quale 

io ho acquistato il bivani si è accollato tutte le spese relative al rifacimento delle cassette 

postali e citofoni nonché attacchi dell’antenna, ma non ha provveduto a sobbarcarsi le spese 

relative al rifacimento delle tabelle millesimali... che, infatti, son state arbitrariamente, seppur 

di poco aumentate (1015/1000). Fino a pochi mesi fa nell’abitacolo che esiste tra il mio e 

l’altro appartamento e che è chiuso dal portoncino preesistente per salvaguardare il prospetto 

del pianerottolo, esisteva una luce interna attaccata al contatore della luce scala che si 

accendeva a tempo ogni qual volta si pigiava l’interruttore del pianerottolo e che ci 

permetteva di vedere la toppa della nostra porta e della porta di fronte. L’amministratore 

sostiene che ha staccato la luce dietro delibera condominiale ritenendo ingiusto che la luce 

dell’abitacolo di accesso solo ai due appartamenti frutto del frazionamento fosse attaccato al

contatore della luce scala. L’amministratore infatti sostiene che quell’abitacolo non è 

considerabile alla stessa stregua del pianerottolo in quanto non di uso comune di tutti i 

condomini ma solo di quei due che abitano nelle due unità nate dal frazionamento tanto è 

vero, sostiene, che la luce la cambiavamo a nostre spese sempre (tra l’altro sempre con 

lampadine a risparmio energetico). E' vero quanto detto dal mio amministratore? 

T. M. 

Se il pianerottolo è destinato, di fatto, al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari, è da 

escludere che rientri fra le parti comuni (Cass. 12/11/1998, n. 11405). Di conseguenza la 

spesa richiesta dalla sua illuminazione grava sul proprietario dell’unità immobiliare che ne è 

servita. 

SENTENZA DEFINITIVA 

Esiste una procedura per poter bloccare una sentenza di demolizione di una casa contestata 

dal mio vicino per le distanze? La casa attualmente è abitata ormai da 20 anni, ho con me mio 

padre di 85 anni invalido civile e mia mamma di 76 anni affetta da carcinoma. non siamo 

riuscita a fare appello in cassazione di tale sentenza perché per colpa del mio avvocato che ha 

dato domicilio per le notifiche in corte di appello non ha controllato e quindi sono passati i 

termini in quanto al sottoscritto e stata notificata sei mesi dopo la notifica al mio avvocato, 

cosa si può fare? 

B. G. 

L’articolo 395 del codice di procedura civile prevede delle fattispecie d’impugnazione per 

revocazione delle sentenze pronunciate in grado di appello o in unico grado. Il lettore può 

consultare il proprio avvocato (non quello che si è fatto sfuggire il termine), ma è da escludere 

che vi rientri il suo caso.

INSTALLAZIONE VETROCEMENTO 

Ho un problema condominiale derivante dalla copertura, con parquet per lavori eseguiti per 

migliorare l'impatto energetico, di 8 mattonelle di vetrocemento inserite nel pavimento della 

mia terrazza coperta. La signora del piano di sotto avendo la stessa terrazza coperta, da me 

avvertita dei lavori e consenziente, ha cambiato opinione e chiede di rimuovere la copertura 

delle mattonelle motivando come servitù la poca luce filtrante dalla mia terrazza dalle stesse 

mattonelle non considerando la luce che dovrebbe ricevere dalle finestre della terrazza di oltre 

50 metri quadri. Siamo all'Organismo di conciliazione e la Signora modificando ancora il suo 

atteggiamento accetta un pagamento per questa che ritiene servitù. 

G. 

Se non risulta trascritta presso l’Agenzia del territorio la relativa servitù, e i pannelli sono stati 

posti in opera da meno di venti anni (in caso contrario il vicino potrebbe eccepire l’intervenuta 

usucapione), il proprietario della terrazza può sostituirli con il parquet. 

OSTRUZIONE CANNA FUMARIA 

Il proprietario di un locale con camino chiede ai proprietari dei due appartamenti sopra, di 

eliminare le ostruzioni che impediscono il normale funzionamento della sua canna fumaria che 

passa nei muri del comdominio. Domanda: la spesa della nuova canna fumaria che va dal 

locale al tetto più il comignolo è da ripartire in 3 o in 2? le spese di rimozione delle ostruzioni è 

chiaro che vengano sostenute dai proprietari dei 2 appartamenti sopra. 

L. C.

La spesa richiesta dall’installazione della nuova canna fumaria va ripartita fra i condomini che 

ne usufruiscono, in proporzione ai millesimi di proprietà salvo diversa convenzione. 

UTILIZZO CANNA FUMARIA CONDOMINIALE 

Posso costruire un camino funzionante usando la canna fumaria del condominio senza chiedere 

autorizzazione? 

M. I. 

Se si tratta della canna fumaria dell'impianto condominiale dismesso, ed è idonea ad accogliere 

lo smaltimento dei fumi provenienti dal camino del lettore, può essere legittimamente 

utilizzata; con la dismissione dell'impianto centrale, infatti, non è venuta meno la comproprietà 

dei singoli condomini sulla relativa canna fumaria, che in quanto manufatto autonomo è 

suscettibile di svariate utilizzazioni (Cass. 17/2/1995, n. 1719). In ogni caso è consigliabile 

acquisire l’autorizzazione dell’assemblea condominiale. 

PONTEGGIO 

Sono proprietario di un appartamento a piano terra con villetta di un palazzo di 8 piani. Fra 

qualche mese si dovrà procedere a lavori di rifacimento della facciata dell'immobile che 

prevederà l'istallazione del ponteggio mobile i cui piloni saranno sistemati per alcuni mesi 

all'interno della villetta medesima. Questo ovviamente comporterà la grave limitazione 

dell'utilizzo della mia proprietà verso la quale credo non posso oppormi ma vorrei sapere se 

tale limitazione comporta un indennizzo in mio favore da parte del condominio. 

F. P.

Per il Tribunale di Roma (sentenza del 10/12/2007) l'occupazione di spazi di proprietà 

esclusiva siti all'interno dell’edificio condominiale, che si renda indispensabile per l'esecuzione 

di lavori di manutenzione e ristrutturazione alle parti comuni dell'edificio, non fa sorgere 

automaticamente, in capo al proprietario dei suddetti spazi, alcun diritto a percepire un 

indennizzo. Se però la presenza del ponteggio, magari per mesi, causa un danno alla proprietà 

esclusiva del condomino, questi ha diritto a un’adeguata indennità, ai sensi del secondo 

comma dell’art. 843 c.c. 

RISARCIMENTO DA INFILTRAZIONI DI ACQUA 

A gennaio ho avuto un problema di allagamento del mio appartamento dovuto ai tubi di scolo 

acqua dei pozzi bianchi, non puliti da parte della società di espurgo. Avendo il pavimento di 

legno le tavole si sono subito alzate perchè il problema si è proseguito per circa 3 giorni. Ho 

chiesto alla amministratrice di rimborsare il danno subito. Ho fatto pervenire un preventivo di 

spesa e l'amministratrice mi ha pagato il dovuto. Ora il nuovo amministratore dice che io avrei 

dovuto informare l'assemblea. Perchè l'assemblea deve essere sempre informata su quello che 

succede nel condominio. Ma questo non va a ledere la mia privacy? 

via mail 

Il lettore si è comportato correttamente informando l’amministratore del danno subìto. E’ 

l’amministratore che, a sua volta, informa l’assemblea facendo nome e cognome del 

danneggiato, colpito da un evento assolutamente normale di certo non coperto da privacy nei 

confronti degli altri condomini. 

EDIFICIO FATISCENTE

Abito in un condominio degli anni '40 di 8 unità abitative, comprato 2 anni e mezzo fa. Il 

palazzo appare fatiscente (in realtà lo è) verniciatura scale non si fa da 20 anni circa, pezzi di 

intonaco che si sono scrostati dall'esterno della palazzina e altri stanno per cadere, cantine 

dove sembra che le travi stiano marcendo, insomma , potrei andare avanti ancora, ma penso 

che quanto elencato possa bastare! Quando abbiamo comprato casa purtroppo per noi, non 

abbiamo fatto caso a tutto ciò, forse l'inesperienza... è la nostra prima casa. In previsione della 

riunione di condominio fra pochi giorni (dove si proporrà di risistemare le parti comuni della 

palazzina) vi volevo rivolgere alcune domande. Se, fatta la proposta di sistemare le parti 

comuni, non si dovesse raggiungere la maggioranza cosa bisogna fare? Starsene zitti e 

aspettare che succeda una disgrazia (se cade un pezzo di intonaco in testa a qualcuno che 

passa per strada) oppure andare avanti per vie legali contro i condomini che non sono 

d'accordo nel sistemare il palazzo? In questo caso a chi rivolgersi? L'amministratore ha il 

compito o un potere ben preciso per far fronte a certi problemi? 

F. C. 

Se le condizioni dell’edificio sono tali da rappresentare un pericolo per gli stessi condomini e 

per chi si trovi a transitare nei pressi, e l’assemblea non delibera i necessari interventi, il 

condomino può rivolgersi al giudice. L’amministratore può nel frattempo attivarsi presso i 

Vigili del fuoco se, per esempio, vi sono infissi o parti d’intonaco pericolanti. 

LOCAZIONE, ALLAGAMENTO E RIPARAZIONE 

Considerato che compete al conduttore la riparazione di un danno provocato al parquet del 

soggiorno a seguito di perdita di acqua dal tubo della lavatrice, mi chiedo se il locatore può 

imporre al conduttore la scelta della propria ditta e dunque determinare il prezzo 

dell'intervento, e se la responsabilità del conduttore è limitata a ripristinare la situazione 

preesistente. E ancora, se il danno in questione si è sovrapposto ad un precedente danno 

provocato con le stesse modalità per il quale il locatore ha ricevuto indennizzo senza però 

provvedere alle riparazioni? L'ultimo conduttore è tenuto a rifare il pavimento per intero? In 

che misura il proprietario deve partecipare se intende rifare il pavimento da capo?

M. T. D. 

Il locatore può pretendere che la riparazione venga fatta a regola d’arte ma non può imporre 

un proprio artigiano e il relativo prezzo. Se il danno è stato provocato a una pavimentazione 

danneggiata da un precedente sinistro, il conduttore è tenuto al ripristino dei luoghi quali si 

presentavano all’inizio della locazione, a parte il normale deterioramento dovuta all’uso. Per un 

ripristino che riporti la pavimentazione allo stato anteriore al primo sinistro le parti possono 

accordarsi sulla ripartizione della spesa in base ai valori suggeriti da un bravo tecnico. 

INSTALLAZIONE ANTENNA SUL LASTRICO SOLARE DI UN ALTRO CONDOMINO 

Sono proprietario di uno stabile con 2 appartamenti e i lastrici solari di proprietà esclusiva. Il 

proprietario del piano terra può installare un'antenna sui miei lastrici solari? 

C. 

Il lastrico solare, ancorché adibito all'uso esclusivo di un condomino, può essere utilizzato per 

l'installazione di antenne TV da parte degli altri condomini, ai sensi dell'art. 1 della L. 

6/5/1940, n. 554, dettato per le antenne radiofoniche ma esteso dalla giurisprudenza alle 

antenne televisive. Questa soluzione, però, è subordinata alla condizione che il condomino non 

disponga di uno spazio proprio nel quale alloggiare l’impianto. 

LOCAZIONE E RADIATORI DIFETTOSI 

Abito in affitto in un appartamento con impianto centralizzato. Nel solo salone, molto grande, 

la proprietaria, circa 30 anni fa, ha fatto installare dei condizionatori al posto dei comuni

caloriferi. Questi condizionatori si sono usurati e non sono più funzionanti. Abbiamo segnalato 

quanto sopra per tempo. Oggi, a caloriferi accesi mi trovo con una gran parte della casa al 

freddo. Come mi devo comportare se la proprietaria non provvede? 

C. 

Se il locatore disattende la richiesta di riparazione o sostituzione dei radiatori, avanzata a 

mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, il conduttore può rivolgersi al giudice, anche 

con richiesta di provvedimento d’urgenza considerata la stagione. 

ASCENSORE FUORI USO E COSTRUTTORE INDOLENTE 

Ho comprato da circa un anno un appartamento al secondo piano di un palazzo di cinque piani 

e ad oggi l'ascensore non è funzionante. Parlando con il costruttore mi ha detto di non volersi 

sobbarcare le spese di manutenzione dell'ascensore, in quanto gli altri appartamenti sono tutti 

invenduti. Io ho problemi alle anche che mi creano un serio disagio per affrontare le scale ogni 

giorno (dovendo andare a lavorare). Come posso fare per far mettere in funzione l'ascensore e 

pagare solo le spese che mi competono? Aggiungo che essendoci solo io non c'è nessuno che 

amministra il condominio anche perchè come suddetto le quote di maggioranza le detiene il 

costruttore. 

M. M. 

Il condomino può, ai sensi del secondo comma dell’art. 66 disp. att. e trans. c.c., inviare 

all’amministratore, a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, un formale avviso di 

convocazione dell’assemblea, avendo cura di rispettare il termine di cinque giorni previsto dal 

terzo comma dello stesso articolo e indicando all’ordine del giorno il problema dell’ascensore. 

Se il costruttore non si presenta, o presentandosi non si dichiara disponibile a contribuire alla 

riparazione, il condomino può rivolgersi al giudice.

LAVORI INCOMPIUTI 

Abito in un condominio di 6 appartamenti; abbiamo deciso di affidare a un'impresa il restauro 

delle terrazze. Il lavoro è stato eseguito ma non completato (manca l'impermeabilizzazione dei 

pavimenti) se non che l'impresa non si fa vedere almeno da un anno a questa parte. Non 

abbiamo versato anticipi. Come dobbiamo comportarci se l'impresa dovesse rifarsi viva per 

completare i lavori ed esigere il pagamento? Noi non vorremmo più averci a che fare e 

abbiamo intenzione di rivolgerci ad altri per terminare i lavori. C'è qualche legge che ci tuteli? 

B. G. 

L’amministratore del condominio può, ai sensi dell’art. 1454 c.c., intimare al costruttore, a 

mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, di riprendere i lavori entro congruo termine 

(almeno 15 giorni), specificando che, decorso detto termine senza che ciò sia avvenuto, il 

contratto s’intenderà risolto per inadempimento ai sensi dell’art. 1453 c.c. In caso 

d’inadempimento, prima di affidare i lavori a un’altra impresa è opportuno “fotografare” lo 

stato dei lavori attraverso un accertamento tecnico preventivo o quanto meno una perizia 

giurata, ad evitare problemi in sede di pagamento dei lavori fin qui eseguiti. 

PULIZIA CAVEDIO 

Ho un appartamento al primo piano con alcune finestre che si affacciano su un lastrico - molto 

grande, che risulta di proprietà di due negozi sottostanti. Il lastrico risulta chiuso su tutte le 

quattro parti dalle pareti dei palazzi contigui, le finestre del mio appartamento e di quello di 

fianco hanno inferriate fisse e apribili. Poichè nessuno provvede alla pulizia di questo 

lastrico/cortile, lo stesso si riduce in una discarica raccogliendo vari oggetti che cadono dagli 

appartamenti soprastanti e la situazione è aggravata dal fatto che da un terrazzo di un palazzo 

attiguo sporge un bellissimo glicine, che purtroppo specialmente in autunno lascia cadere le 

foglie in questo grande "cavedio". Preciso che un negozio risulta avere la proprietà ma non ha 

alcuna possibilità di accedere al lastrico se non attraverso le finestre del mio appartamento o

da quello di fianco. A chi spetta la pulizia di questo lastrico/cortile? Se i proprietari dei negozi 

non provvedono è possibile fare effettuare le pulizie dall'incaricato delle pulizie del condominio 

e addebitare loro le spese? Attualmente, per avere un affaccio decente provvedo io 

saltuariamente a mantenere un minimo di pulizia ma ovviamente non credo sia giusto 

continuare in questo modo. 

C. G. 

Non si può pretendere che il vicino provveda alla pulizia della propria unità immobiliare e delle 

relative pertinenze -qual è appunto il cavedio-, a meno che la sporcizia non dia luogo a una 

situazione di pericolo, per esempio sotto il profilo igienico. Nel caso di specie, però, 

responsabili della situazione lamentata dal lettore sono il proprietario del glicine e i condomini 

che “lasciano cadere” nel cavedio gli oggetti più disparati: sono questi, infatti, che previa 

autorizzazione dei proprietari del cavedio, dovrebbero attivarsi per la pulizia. 

ESALAZIONI BARBECUE 

Vivo in un condominio. Il mio coinquilino quasi tutte le domeniche fa il barbecue in terrazza 

recando cattivi odori sia in casa che alla biancheria stesa sulle terrazze? Posso fare qualcosa 

per tutelarmi ed evitare che tutto questo non accada? 

A. S. 

Le esalazioni provenienti dal fondo del vicino devono essere sopportate se non superano la 

normale tollerabilità di cui all’art. 844 c.c..; normale tollerabilità accertabile attraverso una 

consulenza tecnica. Considerato che il vicino accendo il barbecue soltanto la domenica (e 

neppure tutte), il lettore può stendere la biancheria nei giorni feriali, avendo cura di chiudere le 

finestre quando il vicino cucina sul balcone.

RIPARTIZIONE SPESA SCAVO STRADALE 

In caso di scavi e successivo ripristino della sede stradale appartenente al condominio le quote 

vanno divise in millesimi o a testa? 

L. F. 

La spesa va ripartita in base ai millesimi di proprietà salvo diverso accordo (primo comma art. 

1123 c.c.). 

LOCAZIONE CASA FAMILIARE 

L'assegnataria della casa coniugale può locare l'immobile per ragioni di necessità? 

G. G. 

Il primo comma dell’art. 155-quater c.c. stabilisce che il diritto al godimento della casa 

familiare viene meno qualora l’assegnatario non abiti o cessi di abitare stabilmente nella casa 

familiare o conviva more uxorio o contragga nuovo matrimonio. 

PARCHEGGIO AUTOVETTURA ALIMENTATA A GPL

Possono posteggiare le auto a GPL, nei box sotterranei di un grande complesso? 

F. F. 

Il paragrafo 10.6 del decreto del ministro dell'Interno 1/2/1986 sulla sicurezza antincendi per 

la costruzione e l'esercizio di autorimesse e simili stabilisce che il parcheggio di autoveicoli 

alimentati a gas avente densità superiore a quella dell'aria è consentito soltanto nei piani fuori 

terra, a condizione che non siano comunicanti con i piani interrati. Con successivo decreto 

22/11/2002, lo stesso ministro ha stabilito che il parcheggio degli autoveicoli alimentati a gas 

di petrolio liquefatto con impianto dotato di sistema di sicurezza conforme al regolamento 

ECE/ONU 67-01 è consentito nei piani fuori terra e al primo piano interrato delle autorimesse, 

anche se organizzate su più piani interrati. Deve però trattarsi di autorimesse conformi al D.M. 

1/2/1986. Nel caso, poi, di autorimesse soggette ai controlli di prevenzione incendi, è richiesto 

il rispetto delle procedure di cui al D.P.R. 12/1/1998, n. 37. 

RIFACIMENTO FACCIATA E ANIMALI 

Due domande: 

1. l'assemblea di condominio ha deciso il rifacimento delle facciate. Io abito al piano terreno, 

ho un terrazzo tutt'attorno e, tramite una scaletta, accedo al mio giardino. Volevo sapere se è 

prevista 

un'indennità per occupazione del mio terrazzo con i ponteggi; 

2. il gatto del mio vicino è libero notte e giorno, accede all'appartamento del suo proprietario 

tramite un'apertura nella finestra. per entrare ed uscire passa dal mio terrazzo e giardino, 

succede che spesso viene a fare i bisogni nel mio giardino. Siccome io ho un coniglietto nano 

che va in giardino, lo devo sempre seguire per paura che il gatto gli faccia del male essendo un 

predatore, inoltre ho paura anche che possa finire sulle feci del gatto. Come posso impedire al

gatto di passare sul mio fondo? Ho già parlato con il mio vicino il quale mi ha detto che il suo 

gatto è abituato così. 

S. M. 

Per il Tribunale di Roma (sentenza del 10/12/2007) l'occupazione di spazi di proprietà 

esclusiva siti all'interno dell’edificio condominiale, che si renda indispensabile per l'esecuzione 

di lavori di manutenzione e ristrutturazione alle parti comuni dell'edificio, non fa sorgere 

automaticamente, in capo al proprietario dei suddetti spazi, alcun diritto a percepire un 

indennizzo. Se però la presenza del ponteggio, magari per mesi, causa un danno alla proprietà 

esclusiva del condomino, questi ha diritto a un’adeguata indennità, ai sensi del secondo 

comma dell’art. 843 c.c. Quanto al gatto, il proprietario dell’animale risponde dei danni da 

questo provocati a terzi, ai sensi dell’art. 2052 c.c., salvo non provi il caso fortuito: caso 

fortuito di certo non ravvisabile nel lasciare l’animale libero di andare dove vuole. 

SPOSTAMENTO CONTATORE 

Sto ristrutturando casa e desidero spostare il contatore Enel attualmente nel vano scale 

condominiale, alloggiandolo in apposito vano tecnico sul muro di cinta . il muro ha la parte 

esterna rivolta verso una strada chiusa cui accedono altri residenti in fabbricati distinti dal mio. 

Nel caso di diniego di autorizzazione da parte dei condomini /residenti nel mio palazzo ho in 

qualche modo diritto ad eseguire comunque il manufatto? 

A. D. M. 

Il contatore può essere alloggiato nel muro comune, nel rispetto dei limiti previsti dall’art. 

1102 c.c.: non alterare la destinazione di questa parte comune e non impedire agli altri 

condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Se però il muro affaccia su una strada

sulla quale il lettore non ha il diritto di passaggio, deve chiedere l’autorizzazione ai proprietari 

di questa, formalizzando in caso affermativo la costituzione della relativa servitù. 

SMALTIMENTO ETERNIT 

Molti anni fa – all’incirca 30 - in un attico del mio palazzo sono state verandate una parte dei 

terrazzi privati con una struttura a copertura in eternit, i vecchi proprietari hanno tirato su dei 

muri ed intonacato il tutto - creando così delle vere e proprie stanze abusive con copertura 

sempre in eternit. In seguito - non so precisamente in che anno - i proprietari dei terrazzi 

hanno condonato le opere abusive. In occasione della sistemazione della facciata a chi 

spettano le spese di rifacimento dei tetti di queste stanze e di rimozione e smaltimento 

dell'eternit? Si possono considerare come lastrico solare? 

M. D. V. 

Sia lo smaltimento dell’eternit che il rifacimento dei vani ricavati sulla terrazza sono a cura e 

spese del proprietario di questa. 

INNALZAMENTO RETE 

Sono proprietario di un appartamento al piano terra in un condominio. Ho un giardino privato 

di proprietà confinante con quello del mio vicino. Questi giardini sono divisi da una rete alta 

circa un metro. Il mio vicino possiede un cane di grossa taglia che piu volte ha manifestato 

atteggiamenti aggressivi, avendo io una bimba di nove mesi vorrei far innalzare l'altezza di tale 

rete divisoria. A chi spetta l'onere di farlo?

G. M. 

Se il muro è comune, la relativa spesa grava su entrambi i confinanti. Poiché, però, la modifica 

si rende necessaria a causa di una situazione di pericolo creata dal vicino, dovrebbe essere 

questi a farsi integrale carico della spesa, o quanto meno a prendere l’iniziativa per 

l’innalzamento della rete, per evitare di essere chiamato a rispondere di possibili e più o meno 

gravi danni provocati dall’animale. 

RIPARAZIONE LUCERNARIO 

Abito in un condominio all'ultimo piano,in un appartamento mansardato con copertura a due 

falde, ho due lucernari,da tempo ogni qualvolta piove (da essi) mi entra acqua, 

l'Amministratore ha prospettato due ipotesi : 

1) cambiare il lucernari (hanno circa 10 anni); 

2) Farli ispezionare da un tecnico capire da dove entra l'acqua e ripararli. 

In entrambe le soluzioni,le spese devo pagarle io oppure anche i lucernari fanno parte del 

condominio quindi pagamento distribuito a millesimi? 

W. 

Se il lucernaio è stato realizzato con la costruzione dell’edificio, è assimilabile al tetto e quindi 

condominiale. Se invece è stato realizzato dal proprietario esclusivo del sottotetto per dare aria 

e luce a questa unità immobiliare, è di sua proprietà. Per le spese di riparazione e sostituzione 

ci si regola di conseguenza.

COIBENTAZIONE 

Abito in una casa bifamiliare, sto al 2° piano, al primo stanno dei parenti di mio marito. L'anno 

scorso abbiamo coibentato tutta la casa mettendo il cappotto e rifatto il tetto. Con l'occasione 

ho utilizzato il "Piano Casa" di R.Lombardia che mi consentiva di alzare, nel sottotetto, la parte 

di solaio di mia proprietà ricavandone una piccola mansarda.Dal momento che i parenti di mio 

marito non hanno inteso ricavare nel loro sottotetto adibito a solaio nessuna mansarda poichè 

non interessati, ho acquistato dagli stessi i volumi allo scopo di ricavare qualche metro in più 

nella mansarda. Ho ottenuto regolare permesso di Costruire. Sul piano dove prima c'erano i 

solai (mio e degli altri coinquilini) ora c'è, quindi, la mansarda realizzata (con regolare porta di 

accesso) e la parte di solaio degli altri proprietari (con distinta porta di accesso). Il pianerottolo 

di accesso ai locali è in comune. A distanza di un anno abbiamo intrapreso i lavori per il 

rifacimento della scala di accesso alla mansarda ed al solaio. La scala preesistente, come da 

accordi intercorsi con gli altri "comproprietari" un anno fa, va ridisegnata con leggero 

ampliamento del pianerottolo al fine di consentire un accesso meno angusto alla mansarda. E 

qui arriva il dunque. Dobbiamo comprare i marmi per la scala e pianerottolo e i 

muratori/geometra dicono che bisogna stabilire la quota del pianerottolo. A loro avviso la 

quota del pianerottolo deve essere dettata dalla mansarda (di mia proprietà) che si trova a un 

livello leggermente più alto rispetto al solaio contiguo, considerando anche la futura 

pavimentazione che dovrà esservi messa, tenuto conto anche del terrazzino della mansarda 

ora al grezzo che dovrà essere finito e pavimentato, ma queste maestranze mi hanno anche 

riferito che i "parenti" proprietari del solaio attiguo alla mansarda, per il cui accesso verrà 

utilizzato lo stesso pianerottolo, non intendono spostare la quota del solaio di proprietà (che 

non ha al momento alcuna pavimentazione). In pratica, se la quota (o livello) del pavimento 

del pianerottolo fosse "dettata" dalla mansarda, per accedere al loro solaio i "coinquilini" 

dovrebbero scendere di circa un gradino (15-17 cm.); viceversa se la quota del pianerottolo 

venisse mantenuta a livello del loro solaio, per entrare nella mia mansarda dovrei io salire un 

gradino di circa 17 cm. Chi ha ragione? Esiste la prevalenza, nel stabilire la quota di 

pavimentazione del piano, dell' unità immobiliare abitativa (mansarda) rispetto a un solaio 

(non abitabile)? Credo che fare un gradino per entrare in mansarda contravvenga anche alla 

normativa sulle barriere architettoniche, ma vorrei un suo autorevole parere. Può fare qualche 

differenza il fatto di aver pagato al Comune gli oneri di urbanizzazione per realizzazione della 

mansarda?

I. P. 

Il rilascio del permesso di costruire e il pagamento degli oneri di urbanizzazione sono 

ininfluenti ai fini dei rapporti fra condomini. Chi esercita il diritto di sopraelevazione può 

procedere alle indispensabili demolizioni e alle successive ricostruzioni a livello più elevato 

(Cass. 9/12/1980, n. 6362). Nel caso di specie, considerata la disponibilità manifestata dai 

parenti del lettore con la vendita della cubatura destinata all’ampliamento della costruzione poi 

realizzata, e visto che è più scomodo ridiscendere un gradino anziché salirne uno in più, 

sarebbe logico propendere per questa seconda soluzione, che non sembra in contrasto con le 

prescrizioni tecniche sulle barriere architettoniche di cui al secondo comma dell’art. 1 della L. 

9/1/1989, n. 13), approvate con D.M. 14/6/1989, n. 236. 

RIMOZIONE AMIANTO 

Da tempo vivo in una corte. I miei bimbi adesso giocano in cortile ma mi preoccupa il garage 

del vicino che ha il tetto in amianto. Cosa devo fare per farglielo togliere? A chi mi devo 

rivolgere? So che provoca gravi danni al corpo umano e ho tanta paura per i miei figli. 

L. 

Occorre preliminarmente rivolgersi all’Azienda Sanitaria Locale (organismo deputato, ai sensi 

dell’art. 12 della L. n. 257 del 27/3/1992, all’analisi dell’amianto presente negli edifici). La 

legge, infatti, prevede che i materiali contenenti amianto possano essere rimossi solo all’esito 

di una diagnosi sfavorevole. Se il tecnico si pronuncia per la pericolosità della copertura, il 

proprietario del garage è tenuto a farla rimuovere da un ditta specializzata, iscritta in apposito 

albo (l’elenco delle ditte può essere consultato collegandosi al sito 

http://www.albogestoririfiuti.it ).

INSTALLAZIONE IMPIANTO FOTOVOLTAICO 

Abito al primo piano di una villetta tri familiare composta al piano terra da due appartamenti e 

al primo piano il mio appartamento. Tutti gli appartamenti hanno ingressi indipendenti. Il mio 

appartamento e' coperto da tutta la superficie de tetto. Posso eseguire impianto fotovoltaico 

per una potenza di 3 KWh sfruttando i millesimi di proprietà che mi spettano di diritto (50% di 

ogni falda di esposizione solare) rispettando eventuale diritto futuro dei coinquilini? Possono 

nel mio caso questi coinquilini negarmi la possibilità di eseguire tale impianto? 

M. C. 

L'installazione, da parte di un condomino, di pannelli fotovoltaici sulla copertura dell'edificio 

condominiale riduce la possibilità di utilizzo abituale della cosa comune da parte degli altri 

condomini. Si tratta pertanto di verificare se l’ingombro dei pannelli è tale da impedire agli altri 

condomini un pari uso del tetto, ai sensi dell’art. 1102 c.c., per cui è consigliabile acquisirne il 

consenso scritto. 

TERRENO ADIBITO A ORTI 

Abito in un condominio di nuova costruzione; mesi fa quando ancora non ci abitavo hanno fatto 

una riunione con gli altri condomini per la gestione del terreno dietro i garage. A votazione 

hanno deciso da fare degli orti, uno per famiglia: tra lavori e tutto, il preventivo è di 19000 

euro! Non voglio l'orto e non mi interessa di quel pezzo di terra; sono obbligato a pagare? 

G. T. 

Trattandosi d’innovazione voluttuaria, il condomino può esimersi dal contribuire alla spesa, ai 

sensi del primo comma dell’art. 1121 c.c.

DISSENSO RISPETTO ALLA LITE 

Il diritto al dissenso ex art. 1132 c.c. può essere esercitato in sede di richiesta di ratifica 

postuma all'assemblea da parte dell'amministratore che ha presentato opposizione ad un 

decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo munito di precetto a lui pervenuto? Nel caso 

invece che l'amministratore convochi l'assemblea per portarla a conoscenza di un atto del tipo 

summenzionato come può il condomino approntare le proprie difese in caso di inerzia 

dell'assemblea? 

E. P. 

L’amministratore ha fatto opposizione perché presumibilmente ne ricorrevano i presupposti. 

Poiché così facendo il relativo giudizio è stato introdotto dal condominio, il condomino non può 

dissociarsi dalla lite ai sensi dell’art. 1132 c.c. (in ogni caso non può farlo per le spese legali 

fino allora sostenute da controparte), a meno che non venga autorizzato da tutti gli altri 

condomini. Il condominio è un ente di gestione, sfornito di personalità distinta da quella dei 

suoi partecipanti, per cui l’esistenza dell’organo rappresentativo unitario (amministratore) non 

priva i singoli condomini del potere di agire a difesa sia dei diritti esclusivi, sia di quelli comuni 

inerenti all’immobile condominiale. 

VENDITORI INDESIDERATI 

Abito in un condominio di circa 12 famiglie: spesso ci ritroviamo delle persone e/o gruppi di 

venditori che bussano direttamente alla porta per vendere qualcosa. L'ultima volta mi sono 

molto arrabbiato visto che hanno suonato alla mia porta in un orario poco consono ovvero alle 

15 di sabato mentre riposavo e dopo aver rifiutato le loro insistenti proposte li ho letteralmente 

accompagnati fuori dal condominio e dicendoci che se bussano al citofono ad un condomino 

sono pregati di andare solo da quella persona e non farsi aprire e poi bussare a tutti. La mia 

domanda è: c'è una legge e quindi un modo per evitare che queste persone si introducono 

all'interno del palazzo e cominciano a bussare a tutti i condomini? Su qualche forum ho letto

che bisogna mettere un cartello che cita una legge che non conosco fuori dal portoncino per 

evitare di farli entrare, è vero? 

A. S. 

Se un estraneo s’introduce senza averne diritto nell’edificio condominiale incorre nel reato di 

violazione di domicilio, perseguibile a querela; questa, però, dev’essere presentata da tutti i 

condomini e non da uno solo di essi (Cass. 18/2/2011, n. 6197). 


A breve stipuleremo l'atto di compravendita per la prima casa con la ditta costruttrice e in 

precedenza con scrittura privata abbiamo comprato il lastrico solare. E' vero che è obbligatorio 

dare il consenso al condominio per l'installazione dell'impianto fotovoltaico? E' un condominio 

di 5 condomini e loro parteciperanno solo alle spese di manutenzione del lastrico per 2/3 dei 

millesimi perchè il lastrico finge da copertura mentre noi solo per 1/3 così ha stabilito la ditta. 

A. G. 

L’installazione di pannelli fotovoltaici sul lastrico solare di proprietà esclusiva di un condomino 

richiede il consenso di questi. 

FONDO INTERCLUSO E PERMESSO DI COSTRUIRE 

Vorrei sapere se è legittimo il permesso di costruire un’unità abitativa su un terreno edificabile, 

ad intervento diretto, ma senza una strada di accesso. Il permesso di costruire è stato 

rilasciato dal Comune ad un soggetto titolare di un diritto di proprietà ma che non possiede

alcun titolo, né di proprietà né di servitù per poter utilizzare la strada di accesso all’area 

edificabile. L’unica strada che potrebbe essere utilizzata è privata, di proprietà di un altro 

soggetto e ricade in zona agricola da un punto di vista urbanistico. 

T. 

Il Consiglio di Stato, con sentenza n. 3508 dell’8/6/2011, ha stabilito che l’esistenza 

dell’accesso al fondo sul quale s’intende realizzare la costruzione è condizione per il rilascio del 

permesso di costruire da parte del Comune. Costruzione a parte, il proprietario di un fondo 

intercluso, ai sensi del primo comma dell’art. 1051 c.c., ha il diritto di ottenere una servitù di 

passaggio sul fondo vicino per la coltivazione e il conveniente uso del proprio fondo. 

PICCIONI INVADENTI E AMMINISTRATORE INDOLENTE 

Vorrei delle delucidazioni riguardo a un annoso problema con l'amministratore del mio palazzo. 

Abito al 7° e ultimo piano di un palazzo e il sottotetto pullula di piccioni che disturbano notte e 

giorno; sono disperato, ho sollecitato insieme agli altri inquilini del mio piano un intervento 

dell'amministratore per la pulizia e la chiusura degli oblo sprovvisti di rete, ma nulla. Cosa 

posso fare? Oramai l'amministratore non risponde né alle mail né al telefono. 

R. G. 

Come previsto dall’art. 66 disp. att. e trans. c.c., almeno due condomini, in rappresentanza di 

almeno un sesto del valore dell’edificio (167/1.000), possono chiedere all’amministratore la 

convocazione dell’assemblea in via straordinaria, con all’ordine del giorno il problema dei 

piccioni. Se l’amministratore non provvede entro dieci giorni gli stessi condomini possono 

provvedere direttamente alla convocazione, integrando l’ordine del giorno con la revoca 

dell’amministratore.

LASTRICO SOLARE E TETTOIA 

Abito all’attico di un palazzo di cinque piani. Su un lato della terrazza vorrei creare uno spazio 

coperto dove poter riparare bicicletta e biliardino. Sto per far installare una piccola copertura di 

plastica trasparente, tipo plexiglass, di circa due metri per tre. Questa copertura si 

appoggerebbe a tubolari sottili in ferro o alluminio laccato bianco, che in alto verranno saldati a 

uno o due paletti in ferro che sostengono una rete di protezione, e in basso saranno avvitati al 

lastrico solare tramite uno o due piccoli stop. Questo manufatto sarebbe leggero, ma visibile a 

vari condomini del palazzo, nonché a quelli di fronte. D'inverno ci metterei una tenda 

trasparente tutt’intorno, rimovibile; mi domando pero’ se il tettuccio di plexiglass è legale o se 

richiede l’approvazione del condominio (io preferirei evitare di chiedere, a costo di dover 

rimuovere il plexiglass se qualcuno se ne dovesse lamentare). 

L. P. 

Se la tettoia è visibile dall’esterno, anche un solo condomino (ma non quelli degli edifici 

circostanti) può eccepire l’alterazione del decoro architettonico dell’edificio. Consigliabile 

pertanto acquisire il consenso di tutti gli altri condomini. 

CONDOMINIO MINIMO E MAGGIORANZA 

Possiedo, con mia moglie, il secondo piano di un edificio composto anche dal piano terra e dal 

piano primo che però appartengono entrambi ad un altro proprietario. Quindi in pratica noi 

possediamo 1/3 dell’edificio, lui i 2/3. Vorrei sapere se noi, non possedendo la maggioranza 

nelle eventuali decisioni sulle parti comuni, dovremo sempre subire le decisioni dell’altro 

proprietario. 

R.

Le delibere adottate con il voto favorevole del condomino che ha la maggioranza dei millesimi 

sono vincolanti per il condomino che si trova in minoranza. Possono però essere impugnate in 

sede giudiziaria qualora siano la conseguenza di un eccesso di potere. 

INSTALLAZIONE CANNA FUMARIA 

Nel corso della prossima assemblea condominiale uno dei condomini chiederà l’autorizzazione 

ad installare sulla facciata esterna del condominio, una canna fumaria, poiché vorrebbe 

affittare il negozio di sua proprietà ad una rosticceria. Nell’eventualità che sia io sola ad 

oppormi, è sufficiente il mio dissenso? 

M. G. 

Il condomino può opporsi all’installazione della canna fumaria sulla facciata se il manufatto 

altera la stabilità o il decoro architettonico dell’edificio, se le sue dimensioni sono tali da 

ridurre in modo apprezzabile la visuale laterale della sua unità immobiliare o se impedisce un 

pari uso della facciata da parte degli altri condomini. Il manufatto, inoltre, dev'essere collocato 

in modo tale da non provocare immissioni superiori alla normale tollerabilità. 

LAVORI URGENTI 

Io abito in un condominio di 10 appartamenti con balconi che danno sulla strada; sono caduti 

parecchi pezzi di frontalini e intonaco delle pareti della facciata e c’è pericolo per i passanti, ma 

alcuni condomini non sono d'accordo a fare i lavori di rifacimento, perciò non raggiungiamo la 

maggioranza per fare i lavori, ma se è pericoloso serve la maggioranza o si può fare 

diversamente?

M. V. 

Considerata la situazione di pericolo immanente, i condomini intenzionati all’effettuazione dei 

lavori possono, di fronte all’impossibilità di raggiungere in assemblea la prevista maggioranza, 

attivarsi giudizialmente ai sensi del quarto comma dell’art. 1105 c.c. In alternativa possono 

chiedere al giudice un accertamento tecnico preventivo ai sensi dell’art. 696 c.p.c. Se però vi 

sono delle parti d’intonaco o dei frontalini che rischiano di cadere sui passanti da un momento 

all’altro, è opportuno chiedere prima l’immediato intervento dei Vigili del fuoco per la messa in 

sicurezza della facciata. 

VENDITA SOTTOTETTO COMUNE 

Abito in un condominio dove abbiamo un sottotetto in proprietà comune tra tutti i condomini; 

sono anni che cerchiamo di venderlo ma c'è sempre un solo condomino che vi si oppone, 

volevo sapere se c'è qualche" scappatoia" o se le leggi a tal proposito sono cambiate, se è 

sempre necessario avere i mille millesimi per poter vendere una proprietà comune come il 

sottotetto. 

R. 

La vendita o la permuta di una parte comune dell'edificio è nulla senza il consenso di tutti i 

condomini, ciascuno dei quali è legittimato a far valere la nullità (Cass. 26/11/1998, n. 11986). 

SPESA RISTRUTTURAZIONE ABBAINO

Abito in un fabbricato composto da 6 alloggi più 2 mansarde sottotetto, così disposti: 2 alloggi 

al piano rialzato, 2 alloggi al 1° piano, 2 alloggi al 2° piano e 2 mansarde sottotetto abitabili. 

Sul tetto, al momento della costruzione del fabbricato, sono stati previsti 12 abbaini per presa 

luce delle 2 mansarde. Ora, dal momento che dovremmo ristrutturare tutto il fabbricato, 

compresi tetto ed abbaini, mi interesserebbe sapere, in termini di legge, in che misura deve 

essere ripartita la spesa per la ristrutturazione degli abbaini fra gli 8 condomini (tutti, tra 

l’altro, proprietari degli alloggi o mansarde). 

V. T. 

Gli abbaini sono di proprietà singola se realizzati per dare aria e luce ai locali sottotetto, e di 

proprietà condominiale se realizzati contestualmente all’edificio, per creare un accesso al 

tetto. Di conseguenza le spese per eventuali interventi di manutenzione competono al singolo 

se l’abbaino è di proprietà esclusiva, a tutti i condomini se di proprietà comune, ai sensi del 

primo comma dell’art. 1123 c.c. 

INFILTRAZIONI PROVENIENTI DA CONDOMINIO ADIACENTE 

Dal giardino sovrastante i garage del condominio confinante con la mia abitazione, si verificano 

infiltrazioni d'acqua. Tali infiltrazioni sono visibili nel muro di accesso alla mia cantina. Specifico 

che trattasi di condominio che confina con la mia abitazione singola. Da anni sollecito con 

telefonate l'amministratore che mi promesso di effettuare la riparazione, ma nulla è stato 

fatto. Provvederò a scrivere anche una raccomandata. Come mi devo comportare con 

l'amministratore del condominio che oltretutto mi risponde scortesemente? Che posso fare 

perchè il danno venga risolto? 

P. L.

Se l’amministratore del condominio adiacente all’abitazione del lettore non si attiva per 

rimuovere il lamentato inconveniente, non rimane che rivolgersi al giudice attraverso un 

avvocato, non senza aver prima sollecitato detto amministratore a mezzo lettera raccomandata 

con avviso di ricevimento, assegnandogli congruo termine per provvedere. 

CONDOMINI INTRAPRENDENTI 

Gradirei sapere, se in un condominio di 12 unità abitative, 2 condomini possono di loro 

iniziativa far effettuare lavori di ristrutturazione esterna del fabbricato senza la preventiva 

autorizzazione dell'assemblea. Infatti 2 condomini del primo piano hanno deciso di ristrutturare 

la parte esterna della palazzina di 6 piani solo esclusivamente al primo piano. Probabilmente 

hanno preso questa decisione, per risparmiare sul ponteggio che deve insistere durante i lavori 

che a breve inizieranno per la ristrutturazione dei restanti 5 piani (dal 2° al 6° piano). In caso 

di delibera dei lavori da effettuare, possono i proprietari del primo piano esimersi dal 

pagamento della ristrutturazione? Dato che i lavori alla loro facciata li hanno già fatti eseguire 

(senza la preventiva autorizzazione assembleare). 

T. F. 

I condomini che, senza autorizzazione dell’assemblea, hanno effettuato lavori su parte della 

facciata dell’edificio, non possono per questo sottrarsi dal contribuire al rifacimento dell’intera 

facciata ritualmente deliberato dall’assemblea. 

POZZETTI MALEODORANTI

Sono proprietaria di un appartamento sito al piano rialzato con un giardino di proprietà. Nel 

mio giardino ci sono dei pozzetti dove vanno a finire le acque saponate ed lo scarico del bagno 

di servizio; molto spesso da questi pozzetti si sente un forte cattivo odore. Il mio giardino è 

maleodorante e non ci si può nemmeno stare. Posso chiedere ai condomini che abitano ai piani 

superiori di spostare queste vasche sul lato condominiale, così da allontanare i cattivi odori dal 

mio giardino? 

I. G. 

La lettrice può proporre agli altri condomini la sostituzione dei pozzetti con altri sifonati, che 

non facciano traspirare le esalazioni maleodoranti, o, in alternativa, l’installazione di detti 

pozzetti sull’area condominiale. 

RECESSO CONTRATTO DI LOCAZIONE 

Io e mia moglie siamo proprietari di un box che abbiamo dato in locazione da agosto 2012. Il 

contratto, regolarmente registrato all'Agenzia delle Entrate, vede noi come locatori ed altre 

due persone fisiche come conduttori. In sede di contratto, questi ultimi hanno versato a titolo 

di deposito cauzionale una somma pari a tre mensilità di affitto (€ 90,00 x 3 = € 270,00) più 

altre due mensilità, quali agosto e settembre (€ 90,00 x 2= € 180,00). A fine settembre, dopo 

preavviso telefonico, uno dei conduttori ci ha inviato a mezzo lettera raccomandata 

comunicazione di disdetta "immediata" del contratto in essere. Essendo al corrente dell'art. 4 

legge 392/1978, e considerate le precarie condizioni economiche in cui versa, a suo dire, il 

richiedente, io e mia moglie abbiamo convenuto di accogliere la disdetta immediata 

trattenendo soltanto il deposito cauzionale, rinunciando quindi al preavviso dei sei mesi. Le 

chiediamo consiglio circa la formulazione della risposta alla suddetta disdetta, poichè mia 

moglie ed io abbiamo i seguenti dubbi: 

- la disdetta è stata inoltrata solo da uno dei due conduttori e non conosciamo i diritti/doveri 

dell'altro; 

- è nostra facolta richiedere il trattenimento della cauzione per inadempimento contrattuale?

D. F. 

I locatori, considerato il recesso con effetto immediato comunicata da uno dei due conduttori, 

possono chiedere all’altro se intende fare altrettanto. Se anche questi è intenzionato a liberare 

l’unità immobiliare, i locatori possono invitare i conduttori a restituire le chiavi. Se i conduttori 

subordinano la restituzione delle chiavi a quella del deposito cauzionale è preferibile aderire 

alla richiesta e non imbarcarsi in una causa. Se invece il conduttore che non ha comunicato 

recesso rimane nell’immobile il contratto prosegue regolarmente. 

SUDDIVISIONE COMPENSO LOCAZIONE TETTO 

Abito in un condominio di tre piani (siamo tutti proprietari). Abbiamo deciso di dare in affitto il 

tetto per istallare un impianto fotovoltaico. Una volta istallato l'impianto il ricavo deve essere 

diviso in parti uguali o secondo le tabelle millesimali? 

S. 

Il ricavato conseguente alla locazione del tetto a terzi va suddiviso fra i condomini in 

proporzione al diritto di ciascuno sul tetto medesimo, ossia in base ai millesimi di proprietà. 

LUCE SCALE E DANNI

Mia madre e mio zio sono proprietari di una casa ove vi sono due appartamenti affittati ed in 

comune c'è la luce delle scale con relativo contatore dal quale nasce la lite da parte dei 

condomini per il pagamento. E' intestato a mia madre; mio zio e riuscito ad eliminare il suo 

nome dalle bollette ma è ancora proprietario della meta dell’immobile, quindi volevo sapere se 

si può eliminare la luce delle scale. Però siamo responsabili se qualcuno scivola al buio e si fa 

male? 

C. M. 

Indipendentemente dal soggetto intestatario dell’utenza, i condomini rispondono dei danni che 

dovessero occorrere a terzi a causa del malfunzionamento dell’impianto d’illuminazione delle 

scale. 

RISTRUTTURAZIONE SOLAIO 

Il mio appartamento è al secondo piano, mentre dove si è verificato l'inconveniente è posto al 

piano inferiore; si tratta di sfondellamento del solaio, nello specifico è caduto una buona 

porzione d'intonaco su cui sono rimasti "incollati" dei pezzi di laterizio facenti parte delle 

pignatte. Il quesito è il seguente: devo pagare le spese per metà solaio e basta o devo pagare 

anche la quota d'intonaco e tinteggiatura dell'appartamento posto al piano inferiore? Premetto 

che non ci sono perdite di acqua dal mio appartamento, nè sono stati fatti lavori, comunque la 

responsabilità non è a me riconducibile, ma trattasi di vetustà dell'immobile costruito ormai 

circa sessanta anni or sono. L'altro proprietario sostiene che se non si fosse staccata la parte 

inferiore delle pignatte, l'intonaco non sarebbe caduto, per cui la spesa va divisa totalmente in 

due. 

A. P.

Se la ristrutturazione del solaio si è resa necessaria per vetustà e non per fatto e colpa di uno 

dei condomini, ai sensi dell’art. 1125 c.c. la spesa per il ripristino delle pignatte va ripartita in 

parti uguali tra i proprietari dei due piani, restando a carico del proprietario del piano superiore 

la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco e la 

tinteggiatura del soffitto. 

SERVOSCALA E MILLESIMI 

Abito al terzo piano di uno stabile con solo tre condomini uno per piano (tutti e tre proprietari). 

Circa un anno fa dopo numerose e rumorose riunioni sono riuscito all'installazione di una 

pedana elevatrice tutto a mio carico quindi a mio solo uso e consumo. Gli altri due condomini 

vogliono cambiare le tabelle millesimali asserendo che adesso il mio appartamento ha più 

valore. E' legale tutto ciò? In poche parole, visto che ho pagato tutto non so se è giusto 

cambiare le tabelle millesimali. 

A. M. 

Dubitiamo che l’installazione di un servoscala (evidentemente trattasi di iniziativa assunta da 

un disabile) sia riguardabile come “innovazione di vasta portata”, suscettibile in quanto tale da 

giustificare una modifica delle tabelle millesimali ai sensi dell’art. 69, n. 2, disp. att. e trans. 

c.c. Avremmo capito si fosse trattato di un ascensore. Il lettore lasci che a decidere sia il 

giudice. 

SPESA RITENUTA SUPERFLUA

Abito in un condominio di undici appartamenti, tre famiglie sono proprietarie di 6 alloggi su 

undici. Avendo, quindi, sempre la maggioranza dei millesimi fanno il bello e cattivo tempo. 

Essendo anche famiglie facoltose non hanno problemi a sostenere le varie spese. Ora hanno 

deliberato di rifare tutto il vano scala, semplicemente per migliore l’aspetto estetico; mentre 

per me è decoroso e non necessita di miglioramenti. Come posso difendermi? Posso non 

pagare ritenendo la spesa superflua? Se vorranno sostituire tutte le porte degli appartamenti 

con legno pregiato e laminate d’oro dovrò sempre pagare? 

via mail 

Per essere esonerato dal contribuire alla spesa è necessario il consenso di tutti gli altri 

condomini, altrimenti occorre impugnare la relativa delibera, provando che l’innovazione che si 

vorrebbe introdurre è gravosa o/e voluttuaria (art. 1121 c.c.) 

SPESA COMUNE E DISPONIBILITA’ ECONOMICA DEL CONDOMINO 

I miei genitori abitano al piano terra di uno stabile di 4 piani con ingresso direttamente sul 

marciapiede dello stabile stesso. Il condominio ha deliberato senza interpellare il proprietario 

dell'immobile dei lavori di ristrutturazione facciate e copertura terrazzo. Premetto che i miei 

genitori hanno l'usufrutto mentre l'immobile è di proprietà di mia sorella. Intanto i lavori sono 

stati affidati ad un direttore tecnico che abita ed è proprietario dell'appartamento al primo 

mentre la ditta assegnataria è parente dell'inquilino del terzo piano; in più abbiamo appurato 

che gli inquilini del quarto piano pagano poco meno del piano terra (non so se questo è 

possibile). La domanda è: c'è un difetto di forma nell'aggiudicare i lavori? Mia sorella risulta 

disoccupata ormai da anni e non può far fronte a tale spesa c'è qualche articolo di legge che 

prevede qualcosa? Pur volendo non può neanche accedere ad un prestito visto che non ha 

emolumenti (busta paga) il tutto grava sulla pensione di mio padre. 

via mail

Se il proprietario di un’unità immobiliare non è stato convocato per l’assemblea che ha 

deliberato l’effettuazione dei lavori, la delibera è impugnabile ai sensi dell’art. 1137 c.c. Le 

condizioni economiche del condomino sono ininfluenti ai fini dell’obbligo di contribuire a una 

spesa ritualmente deliberata dall’assemblea. In teoria lavori e direzione degli stessi dovrebbero 

essere affidati a soggetti super partes, ossia estranei al condominio, per non dar luogo a 

conflitto d’interessi; se però i condomini sono in buoni rapporti, affidare le suddette 

operazioni a uno di essi o a un suo parente può risolversi in un vantaggio economico e/o di 

buona esecuzione dei lavori. 

ALLACCIO E ATTIVAZIONE UTENZE DOMESTICHE 

Le mie domande sono: 1) Gli allacci acqua, gas, enel e fognature (non intendo i contatori) chi li 

deve pagare? Il costruttore o noi acquirenti? 2) Si può fare un rogito senza che la casa abbia 

gli allacci funzionanti perchè il costruttore non li ha pagati? 

M. G. G. 

Di norma l’allaccio alla rete viene fatto a cura e spese del costruttore, mentre all’attivazione (e 

relativa intestazione) delle utenze provvede il compratore. Occorre comunque rifarsi al 

contenuto del contratto di vendita. Se il costruttore non avanza pretese di sorta ed è pertanto 

disponibile ad intervenire al rogito, non dovrebbero esserci difficoltà a che venga stipulato (sul 

punto il lettore può sentire il notaio di fiducia). 

PORTONE, ILLUMINAZIONE SCALE E ODORE DI GAS 

I miei genitori sono anziani. Nel periodo estivo ci sono stati dei furti in alcuni appartamenti. 

Ora i derubati chiedono al condominio di adottare dei provvedimenti ma i miei genitori pensano 

che i primi ad assumersi gli oneri dei dispositivi di sicurezza debbano essere in primis i

derubati stessi, mettendo delle inferriate alle finestre, un sistema d'allarme, porta blindata ecc. 

E' giusto il loro ragionamento o è veramente il condominio che ci deve pensare? E a tale 

riguardo cosa deve fare il condominio? Nel palazzo ci sono un portone e un cancello di ferro 

che delimita l'ingresso dal portone al palazzo vero e proprio. A seguito dei furti di cui sopra, 

alcuni condomini pretendono che il portone resti sempre chiuso e le cassette della posta 

vengano spostate dall'interno del palazzo ai pressi del portone. Nel palazzo spesso e volentieri 

si sente puzza di gas (l'odore permane nonostante i ripetuti interventi da parte dell'Italgas) e 

non ci sono aperture o sfiati di sorta, l'unica via d'uscita è rappresentata dal portone che per 

questo motivo deve restare aperto. In occasione di una riunione condominiale di alcuni anni fa 

venne deliberata "la realizzazione di un cancello con la clausola che il portone sarebbe dovuto 

rimanere sempre aperto". Inoltre i miei genitori hanno grossi problemi di vista, soprattutto mia 

madre che è cieca da un occhio. Negli ultimi tempi con il portone chiuso e la luce interna che 

non funzionava è caduta in più occasioni. Cosa fare? Denunciare il condominio se l'episodio 

dovesse ripetersi? Farlo presente, a scopo cautelativo, con una raccomandata AR al 

condominio, chiedendo che il portone resti aperto anche per ovviare al problema del gas? 

S. D. P. 

L’idea d’installare un cancello per poter lasciare il portone aperto in modo da smaltire le 

esalazioni di gas è sicuramente apprezzabile. Nel frattempo, però, visto che col gas non si 

scherza, il lettore può invitare l’amministratore a dare esecuzione alla delibera che ha 

introdotto il cancello, a ripristinare l’illuminazione delle scale, e soprattutto a sollecitare un 

nuovo, urgente intervento dell’azienda erogatrice. 

AMMINISTRATORE E COMPENSO EXTRA 

L'amministratore in occasione di spese della seguente natura: "Gestione Frontalini" e 

"Impianto a Fibra ottica ed antenna satellitare" si è autoliquidato extracompensi per "Spese 

amministrative" inserendo i primi direttamente nel rendiconto finale spese; i secondi nello 

stato di riparto pro-quota che ha inviato ai condòmini. In entrambi i casi senza promuovere 

alcuna discussione assembleare. E' lecita tale condotta?

E. P. 

Se, per seguire l'esecuzione di lavori straordinari lunghi o complessi, è richiesto un particolare 

impegno dell'amministratore, il compenso va regolato a parte, a meno che fra amministratore 

e condominio non sia intervenuto un accordo per il quale il compenso, stabilito per esempio 

nel verbale di nomina dell’amministratore, doveva intendersi omnicomprensivo (Cass. 

24/3/2009, n. 7057). L’amministratore che dovesse autoliquidarsi un compenso extra sarebbe 

tenuto a restituirlo qualora l’assemblea non dovesse ratificarlo. 

CONDUTTORE E RIPARAZIONE DEL MURO 

Scrivo per esporle un contenzioso riguardo la proprietà di un giardino in piena terra e il muro 

perimetrale di un'abitazione confinante.Sono l'affittuario di un appartamente al piano rialzato, 

avente un piccolo giardino (Mq. 80 ca). Ho deciso di abbellire tale giardino con l'impianto di 

verde ornamentale, piante, e prato inglese. Confinante con il giardino vi è un muro perimetrale 

di una abitazione adiacente di due piani. Il muro in questione è molto rovinato, tanto da 

mettere a nudo i tufi di cui è composto, e le giunture che in alcuni punti presentano fessure 

larghe fino a dieci centimetri e profondi anche venti. Tali lesioni sono presenti da un'altezza dal 

livello del terreno di 60 cm. ca a 120 cm. ca. Per cui l'intonaco alla base del muro è in discrete 

condizioni ed abbastanza asciutto. Il muro in questione oltre a rilasciare continuamente 

intonaco sbrecciolato che cade sul terreno, e quindi mi costringe a pulire continuamente la 

base del muro, danneggerà certamente piante e prato inglese che andrò ad impiantare. Mi 

sono rivolto al proprietario del muro, il quale ha addotto le seguenti motivazioni per negare il 

ripristino delle buone condizioni del muro stesso: 

1) Il muro non era il su e quindi non toccavano a lui le riparazioni. Alla mia proposta di istallare 

quindi delle piante che ne nascondono lo stato indecoroso, mi dice che: 

2) Il muro era il suo ma che la responsabilità era del mio proprietario di appartamento, e che 

non dovevo mettere alcuna pianta perchè avrebbe ulteriormente danneggiato la sua proprietà.

3) Siccome sono semplicemente affittuario, non dovevo intromettermi in quelli che erano affari 

solo dei due proprietari. 

Ho ribadito che i danni ero io a subirli e quindi certo che mi interessa la cosa. Parlando con il 

proprietario del mio appartamento, non si è mostrato disponibile ad alcuna azione anche legale 

che stabilisse la cosa, dicendo che siccome non danneggiava alcuna sua proprietà in quanto 

sottostante al muro c'era solo terreno, l'unico danneggiato dall'altrui proprietà era io, e quindi 

toccava a me adire eventualmente le via legali per costringere il confinante a riparare il muro 

che tra l'altro all'altezza del terrazzo è evidentemente ammalorato tanto da rendere reale il 

pericolo di caduta di pezzi di intonaco piuttosto grassi e pericolosi. Posso fare qualcosa che mi 

permetta di costringere il proprietario del muro confinante ad apportare le necessarie 

riparazioni, in modo da e portare a termine il mio progetto, tra l'altro a mie spese per abbellire 

il giardino? 

A. S. 

Il conduttore non ha azione diretta contro il confinante. Può invece pretendere che il locatore 

provveda a mettere in sicurezza il muro, qualora le sue condizioni siano tali da creare 

situazioni di pericolo. 

SOSTITUZIONE CANCELLO E CONDOMINO DISABILE 

Sono disabile. Per poter uscire di casa con la carrozzina è necessario sostituire il cancello 

esistente, in quanto vecchio di trent’anni e arrugginito e non adatto alla autonomizzazione. 

Come devono essere pagate le spese in considerazione che e l’unica via d’uscita, perché dal 

passaggio pedonale si trovano due gradini? 

A. F.

La L. 9/1/1989, n. 13, non prevede, per i vecchi edifici, l'obbligo del superamento delle 

barriere architettoniche a spese del condominio; il secondo comma dell'art. 2, infatti, stabilisce 

che, se il condominio rifiuta di assumere, o non assume, entro 3 mesi dalla richiesta scritta, le 

delibere finalizzate al superamento di dette barriere, i portatori di handicap o chi ne esercita la 

tutela o la potestà possono installare a proprie spese servoscala, nonché strutture mobili e 

facilmente rimovibili, e possono anche modificare l'ampiezza delle porte d'accesso, al fine di 

rendere più agevole l'accesso agli edifici, agli ascensori e alle rampe dei garage. Qualora le 

opere finalizzate al superamento delle barriere vengano invece decise dall'assemblea, alla 

spesa devono contribuire tutti i condomini, ai sensi del primo comma dell'art. 1123 c.c., in 

proporzione ai millesimi di proprietà. 

ASCENSORE FANTASMA 

Nel mese di agosto ho sottoscritto un preliminare di compravendita per l’acquisto di un 

appartamento situato in un palazzo con ascensore. Ho acquistato l’appartamento tramite 

agenzia immobiliare. Purtroppo né l’agenzia né il venditore mi hanno detto (volutamente) che 

il proprietario non aveva partecipato alle spese per l’installazione dell’ascensore con 

conseguente impossibilità di utilizzo dell’ascensore. L’ho scoperto solo quando, dopo infiniti 

tentativi, sono riuscita a parlare con l’amministratore del condominio, il quale mi ha detto che 

per l’utilizzo avrei dovuto pagare 4.300 euro. Hanno, il venditore e l’intermediario, omesso di 

dirmi una cosa che erano tenuti a dirmi? Doveva essere scritto nel preliminare di 

compravendita che anche se presente non era consentito utilizzare l’ascensore? Ho qualche 

possibilità di riuscire a far pagare al venditore, anche se in minima parte, la cifra richiesta? 

T. F. 

L’art. 1337 c.c. stabilisce che le parti, nello svolgimento delle trattative e nella formazione del 

contratto, devono comportarsi secondo buona fede. Non v’è dubbio che l’aver taciuto la 

circostanza indicata dal lettore costituisca violazione del suddetto principio, legittimando una 

richiesta risarcitoria ragguagliata al maggior aggravio economico determinato dal 

comportamento scorretto. Se però l’appartamento fosse ubicato a piano terra e la copertura 

dell’edificio non fosse costituita da lastrico solare condominiale, sarebbe più difficile parlare di 

reticenza del venditore.

TENDA BUCATA 

Abito in un condominio al quarto piano. Un negoziante al piano terra mi chiama un giorno e mi 

dice che io gli ho bucato la tenda con la sigaretta, quando poi ci sono 50 finestre e un albergo. 

Come mi devo comportare? Devo denunciarlo, perché mi ha detto che mi fa scrivere da un 

avvocato? 

A. P. 

Il negoziante, per vedere accolta la domanda di risarcimento, deve provare il nesso di causalità 

fra il danno e il comportamento della persona nei cui confronti viene azionata la pretesa. Il 

lettore, se non è stato lui a bucare la tenda, può diffidare il negoziante dall’intraprendere una 

lite temeraria. 

CASSETTA POSTALE 

Ho da poco venduto un immobile facente parte di un condominio in cui ho altre proprieta' per 

cui ho necessita' di avere piu' cassette postali. Abbiamo da poco rinnovato le cassette postali 

dividendo le spese sulla base di quante ne sono state richieste e pertanto senza applicare le 

tabelle millesimali. Da cio' deduco che le cassette postali sono proprieta' individuali e non a 

servizio dell'immobile. La domanda è: sono obbligato a cedere la cassetta postale al nuovo 

proprietario? 

R. D. V.

Se nel contratto di vendita non è specificato che la cassetta postale non s’intende alienata con 

l’unità immobiliare, essa, in quanto pertinenza dell’immobile, ne segue la sorte. 

RIPARAZIONE LASTRICO SOLARE DI PROPRIETA’ ESCLUSIVA 

Il solaio di copertura dello stabile in cui abito è di proprietà dei singoli condomini degli 

appartamenti sottostanti. L'edificio ha due scale, A e B. Su una parte del solaio di copertura, 

riguardante la scala B, sono stati effettuati dei lavori di ristrutturazione. Mentre al proprietario 

dell'area ristrutturata spetta il pagamento di 1/3, i 2/3 spettano a quali Condomini? A tutti, 

solo alla scala di riferimento, oppure ai soli appartamenti che cadono sotto la propria verticale? 

P. S. 

Ai sensi dell’art. 1126 c.c., i due terzi della spesa gravano sui condomini le cui unità 

immobiliari sono comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire, 

con esclusione dei condomini alle cui unità immobiliari il lastrico stesso non sia sovrapposto 

(Cass. 4/6/2001, n. 7472). 

AGEVOLAZIONE FISCALE 

Nel 2008 ho acquistato una porzione di bifamiliare. Esternamente c’è un cappotto di circa tre 

centimetri, pannelli solari, e valvole a zona su tutti i termosifoni, e una stufa a pellet idro. La 

mia domanda è posso chiedere delle detrazioni maggiori sulle rate del mutuo, sul 730? 

G. N.

Il quesito va posto a un commercialista, anche se, che io sappia, l’agevolazione fiscale per il 

mutuo garantito da ipoteca su immobile per l’acquisto dell’abitazione principale (19% degli 

interessi passivi e degli oneri accessori, per un massimo di 4.000 euro, detraibile dal 730) 

prescinde dalle caratteristiche dell’immobile. 

CONDUTTORE E NOMINA AMMINISTRATORE 

Abito in una palazzina (sono in affitto) da quattro anni; siamo quattro famiglie, più quattro 

magazzini. Non c'è mai stato un amministratore, ma adesso non si può, ognuno fa quello che 

vuole. Come si può fare? Deve essere il mio proprietario a richiedere la nomina 

dell'amministratore? 

P. 

Il conduttore può soltanto invitare il locatore-condomino a convocare l’assemblea dei 

condomini ai sensi del secondo comma dell’art. 66 disp. att. e trans. c.c., con all’ordine del 

giorno la nomina dell’amministratore. 

DIFFICOLTA’ ALLACCIO IDRICO 

Cinque anni fa abbiamo comprato un locale e lo abbiamo ristrutturato. Questo locale ha due 

porte d' entrata, su due vie parallele. Quando siamo andati ad aprire per collegare i tubi 

d'acqua allo scarico, la signora del cortile dove ci sono le utenze condominiali, non ci ha 

permesso di entrare. Abbiamo fatto causa e abbiamo perso, non ho capito bene perchè: la 

signora non era la proprietaria, non siamo riusciti a risalire al proprietario, che dovrebbe essere 

la figlia. Hanno acquisito il chiostro con usucapione. A quel punto, dopo aver sperperato 

inutilmente tempo, energie e denaro, ci siamo rivolti al comune: Tutto andava liscio, ma poi è 

successo l'assurdo, il sindaco vende la manutenzione ad una ditta e questa blocca tutte le

domande di nuove utenze per l'acqua, sia per appartamenti che per locali commerciali. Morale 

della favola, l' esercizio commerciale non è stato aperto dal 2007. 

N. F. 

Se la vicina non concede l’allaccio del tubo dell’acqua al pozzetto di sua proprietà non resta che 

ripiegare su un percorso alternativo. Quanto all’Azienda di cui lei parla, è presumibile che le 

domande di nuove utenze non siano state bloccate ma rallentate a causa dell’elevato numero 

di richieste. 

ASSICURAZIONE E FRANCHIGIA 

Un Condominio ha stipulato una polizza assicurativa che copre anche i danni tra privati. 

Perciò, al verificarsi di danni provocati da una perdita dell’impianto idrico di un privato nei 

confronti dell’altro, l’assicurazione liquida i danni trattenendo la franchigia. Chiedo: chi 

risarcisce il danneggiato nella misura della franchigia, il Condominio che ha stipulato la polizza 

o il privato che ha causato il danno? 

A. G. 

Salvo che tra condomini e condominio non sia intervenuto diverso accordo, la franchigia è a 

carico dell’assicurato, ossia il condominio. 

TETTO E ARDESIA

Per la nuova copertura del tetto è obbligatoria l’ardesia? Noi abbiamo già lo smaltimento 

dell’amianto e le possibilità sono limitatissime, in quanto nel condominio vivono solo dei 

pensionati. Con che cosa si può sostituire l’ardesia? 

G. G. 

Per la copertura del tetto possono essere usate comunissime tegole, salvo che il regolamento 

edilizio comunale preveda, per edifici di particolare interesse storico e/o artistico, l’utilizzo di 

particolari materiali. 

BAMBINI VIVACI 

Abito in un condominio di 3 palazzine il quale possiede un’area di manovra condominiale per 

accedere ai box e ai posti auto condominiali. In questa area, però giocano continuamente i 

bambini con palloni, bici e altro rompendo frequentemente auto, portoni etc.. Proprio ieri un 

bambino con la bici mi ha rigato l’auto. 

Le domande sono due: 

Posso chiedere un rimborso per la rottura della mia macchina anche se non ho visto 

personalmente quale bambino ha graffiato l’auto? 

Quali responsabilità possiamo attribuire all’amministratore visto che più volte gli abbiamo 

ricordato che l’area utilizzata dai bambini è un area di manovra? 

Aggiungo che a 50 mt da casa ci sono parchi giochi comunali con verde e giostrine dove i 

bambini possono tranquillamente giocare. 

C. R.

Se non si riesce ad individuare l’autore del danno, questo dev’essere sopportato da chi l’ha 

subìto. Il fatto che i bambini giochino nel cortile non integra un’occupazione dello stesso, né 

un’alterazione della destinazione della cosa comune, con impedimento del pari uso da parte 

degli altri condomini, ma si risolve in una forma di utilizzazione diversa da quella normale, 

compatibile con la destinazione del bene (Cass. 8/7/1981, n. 4479). Nel caso di specie si 

tratta di accertare se la presenza dei bambini nell’area di manovra delle auto può dar luogo a 

situazioni di pericolo per la loro incolumità; se così fosse l’assemblea può formalizzare il divieto 

di giocare in detta area e revocare l’incarico all’amministrazione che non si attivasse per farlo 

rispettare. 

LOCAZIONE E GAS 

Da poco ha affittato un appartamento dove l'allaccio del gas non poteva essere fatto dal 

precedente locatore perché c'è una perdita nelle parte privata del appartamento identificata 

dalla ditta che dovrebbe allacciarlo. Sono entrata da tre settimane nell’appartamento e ancora 

non posso cucinare (gas solo per la cucina) e ho dovuto comprare qualcosa di elettrico per 

poter cucinare qualcosa. Posso chiedere una riduzione temporanea sul prezzo del affitto visto 

che non posso usare il gas? Il proprietario non era messo al corrente di questa cosa dal 

precedente locatore che lo ha rivelato solo ridando le chiavi. Però la perdita potrebbe essere 

dovuta a lavori che ha fatto il proprietario prima che arrivasse il precedente affittuario. 

C. C. 

Il locatore è tenuto, ai sensi dell’art. 1575, n. 2), c.c., a mantenere l’abitazione in condizioni 

tali da servire all’uso convenuto. La Cassazione sentenza n. 18197 del 28/8/2007) ha statuito 

che il conduttore non può autoridursi il canone a fronte di un di un inadempimento degli 

obblighi di manutenzione facenti carico al locatore, a meno che tale inadempimento non 

determini la totale inutilizzabilità dell’immobile. La lettrice può concordare con il locatore una 

riduzione del canone a fronte del disagio subìto, fino a quando non verrà ripristinato l’allaccio 

del gas.

RECESSO E DEPOSITO CAUZIONALE 

Mia moglie è proprietario di un immobile, affittato con uso transitorio per la durata di 18 mesi 

con scadenza a marzo 2013; questo è già il secondo contratto stipulato con questo inquilino. A 

maggio ci ha comunicato verbalmente che era intenzionato a cambiare casa poichè avrebbe 

voluto acquistarne una, fatto sta che il 27 settembre l'inquilino in questione dovrà effettuare il 

rogito per l'acquisto della casa, ma ancora non ci ha comunicato nulla per iscritto. Preciso che 

per una mancanza dell'agenzia sul contratto non sono stati specificati i termini per la disdetta: 

c'è qualcosa che posso fare? Aggiungo inoltre che questo inquilino paga un canone mensile di 

600 euro, di cui 500 d'affitto e 100 di spese condominiali, essendo questa abitazione con 

riscaldamento condominiale ed il riscaldamento viene compreso in queste spese ma che i 100 

euro non coprono in pieno le spese sostenute, nel contratto è stata apposta la clausola salvo 

conguaglio delle spese condominiali; per farla breve mancano 460 euro per il riscaldamento 

che lo stesso non vuole corrispondere perché asserisce di averle già pagate con i 100 euro in 

più. Posso trattenere la cifra dalla caparra? 

A. M. 

Il secondo comma dell'art. 4 della L. 392/1978 stabilisce che il conduttore può recedere dal 

contratto in qualsiasi momento, a condizione che questa facoltà sia prevista dallo stesso 

contratto, dandone comunicazione al locatore a mezzo lettera raccomandata con avviso di 

ricevimento almeno sei mesi prima del giorno in cui il recesso diverrà operativo. Il lettore può 

trattenere dal deposito cauzionale l’importo dovuto dal conduttore a titolo di conguaglio per 

spese di riscaldamento, non senza avergli prima consegnato copia della documentazione 

comprovante il credito. 

DEMOLIZIONE PARZIALE FABBRICATO 

Nel caso di demolizione parziale di fabbricato a chi spettano le spese di ristrutturazione della 

parte intatta e a chi quelle di ricostruzione. Chi decide per la ricostruzione?

A. A. 

Ai sensi del secondo comma dell’art. 1128 c.c., in caso di perimento dell’edificio in misura 

inferiore ai tre quarti del valore, l'assemblea dei condomini delibera circa la ricostruzione delle 

parti comuni e ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione ai suoi diritti sulle parti stesse. 

Circa le spese di ristrutturazione della parti comuni intatte, ciascun condomino vi deve 

contribuire in proporzione ai millesimi di proprietà, salvo diverso accordo (primo comma art. 

1123 c.c.). 

COSTRUZIONE BOX IN MURATURA E MILLESIMI 

A seguito di costruzione di un box in muratura, su posto auto di proprietà (concesso 

dall’assemblea a maggioranza), sussistono i presupposti di variazione tabelle millesimali? E in 

caso positivo, chi deve farsene carico? 

D. L. 

Va premesso che una parte del suolo comune può essere concessa in proprietà esclusiva a un 

condomino solo all’unanimità. La modifica delle tabelle millesimali presuppone che 

l’innovazione introdotta sia di “vasta portata”, come stabilito dall’art. 69, n. 2), disp. att. e 

trans. c.c.; questo accertamento va condotto caso per caso. Se l’innovazione è tale da portare 

alla modifica delle tabelle, la relativa spesa grava sul condomino che vi ha dato luogo. 

BONIFICA TERRENO

Sono proprietario di un suolo recintato dove, nell’area di pertinenza, ignoti hanno gettato 

amianto in grande quantità. Essendo richiamato dal nucleo Noe mi sono addebitato le spese di 

bonifica complete. Vorrei sapere se esiste un ente o qualche articolo di legge che mi possa far 

recuperare anche in parte le spese subite, dato che non si tratta della prima volta. 

F. P. 

Se il lettore non riesce a risalire a chi ha abbandonato l’amianto nel terreno di sua proprietà, è 

tenuto a farsi carico della spesa richiesta dalla bonifica. 

ASSICURAZIONE E AGGIORNAMENTO ISTAT 

Sono in affitto. Nel contratto è scritto che devo pagare le spese condominiali; io, però, mi 

chiedo: l’assicurazione del palazzo è di mia competenza? Il proprietario mi dice che devo 

pagare ogni mese l'aumento istat. Come stanno le cose? 

G. 

Il premio di assicurazione è a carico del proprietario dell’appartamento. Nei contratti liberi può 

essere previsto che il canone venga aggiornato annualmente in misura pari o inferiore (per 

esempio l'80%) all'aumento, accertato dall'ISTAT (Istituto Nazionale di Statistica), dell'indice 

dei prezzi al consumo per le famiglie degli operai e degli impiegati, mentre nei contratti 

concordati questa clausola può essere inserita se prevista dall'accordo locale e l’aggiornamento 

non può essere superiore al 75%. 

SPAZZACAMINO SENZA CHIAVE

Ho comprato casa al pian terreno di una palazzina di 3 piani. Dopo 2 anni ho chiamato gli 

spazzacamini ma ho trovato il cancello, che è stato messo dal signore del primo piano, chiuso! 

Ha consegnato le chiavi al signore del secondo ma a me no e quando sono arrivati gli 

spazzacamini ho dovuto farli passare sugli altri balconi! La mia domanda è: anche se ho 

comprato la casa a corpo non facendomi consegnare a suo tempo le chiavi, ho perso il diritto 

della proprietà comune dunque devo chiedere il permesso per salire sul tetto o devo avere le 

chiavi come mio diritto di bene comune? 

K. C. 

Se - evenienza alquanto improbabile - il contratto di acquisto esclude il lettore dall’uso di una 

parte comune (è presumibile si tratti di un terrazzo, il quesito non lo specifica) che si trova al 

di là del cancello poi chiuso dal condomino del primo piano, non può pretendere di accedervi a 

piacimento. In mancanza di una limitazione del genere può esigere la consegna di una copia 

della chiave. 

PAVIMENTAZIONE CORTILE 

Viviamo da 15 anni in una corte lombarda, siamo proprietari di un appartamento sito al primo 

piano di circa 60mq. Da alcuni giorni ci è arrivata la prospettiva di altri proprietari di 

piastrellare il cortile, tutt'ora in terra. Desideravo chiederle se siano obbligati a tale spesa e se 

si in che proporzioni di pagamento. Le famiglie sono 9 e abbiamo un posto auto di proprietà. 

G. C. 

Se l’assemblea ha deliberato la pavimentazione del cortile con il previsto quorum (voto 

favorevole della maggioranza degli intervenuti all'assemblea, in rappresentanza di almeno 

500/1.000, sia in prima che in seconda convocazione), la relativa spesa va ripartita fra i

condomini in proporzione ai millesimi di proprietà, salvo diverso accordo (primo comma art. 

1123 c.c.). 

CONSULTAZIONE ATTI PUBBLICI 

Sono proprietaria di un immobile che mio padre mi ha donato tanti anni fa. Il mio diritto di 

proprietà comprende anche due quote di proprietà su un pozzo che si trova nella strada dove è 

sito l’immobile. Dagli atti notarili vecchi datati 1800 si parla di immobile pertinenze ed 

accessori; come faccio per conoscere il contenuto di questi ultimi visto che qualcuno è 

interessato all’acquisto? 

A. M. 

Il contenuto degli atti pubblici è consultabile sia presso l’Agenzia del Territorio che presso 

l’archivio notarile distrettuale. 

TRASFORMAZIONE FINESTRA IN BALCONE 

Un condomino ha trasformato una finestra in balcone senza autorizzazione del condominio per 

accedere su un’area comune a tutto il fabbricato come bisogna intervenire per far ripristinare il 

tutto com'era prima? 

via mail

In teoria, in mancanza di un divieto contenuto nel regolamento del condominio, la 

trasformazione di un finestra in balcone rientra fra i diritti che gli artt. 1102 e 1122 c.c. 

riconoscono ai condomini sulle cose comuni; l'intervento, però, non è consentito se pregiudica 

la stabilità o il decoro architettonico dell'edificio, o se lede il diritto all'uso o al godimento delle 

parti comuni dell'edificio da parte degli altri condomini. Se l’intervento riportato dal lettore 

vìola uno o più dei suddetti limiti, l’assemblea può autorizzare l’amministratore ad 

intraprendere un’azione giudiziaria nei confronti del condomino che lo ha realizzato, per 

ottenere il ripristino dei luoghi. 

LOCAZIONE E ADEGUAMENTO ANTENNA 

Mio padre viveva in un condominio appartenente all’istituto case popolari. Il 29/12/2011 ha 

avuto un incidente ed è rimasto in ospedale fino al 3 luglio, giorno della sua morte. Nel mese 

di marzo, frattanto, viene fatto come lavoro straordinario il montaggio di un impianto tv 

terrestre centralizzato, noi l’appartamento lo abbiamo riconsegnato alle case popolari la fine di 

luglio e adesso vogliono farci pagare la sua quota di 170 euro per l’antenna. Chi deve pagare 

visto che non ha mai usufruito di questo servizio e mai più lo farà dato che non abbiamo più la 

casa? 

F. C. 

L'obbligo dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge per effetto 

della delibera dell'assemblea che approva le spese stesse. Pertanto, tenuto al pagamento è chi 

è proprietario nel momento in cui la spesa viene deliberata (Cassazione 2/09/2008, n. 22034). 

In particolare, grava sul locatore (nel caso di specie l’ente proprietario dell’appartamento) e 

non sul conduttore la spesa richiesta dall’amplificazione dell’antenna televisiva centralizzata, in 

quanto non si tratta né di un onere accessorio per la fornitura di un servizio comune ai sensi 

dell’art. 9 L. 27/7/1978, n. 392, né di una riparazione di piccola manutenzione ai sensi dell’art. 

1609 c.c. (Pret. Taranto 4/12/1981)

TRASFORMAZIONE IMPIANTO CENTRALIZZATO DI RISCALDAMENTO 

Vivo in una palazzina (costruita alla fine degli anni 50/inizi 60) composta di sei appartamenti 

dotata di impianto di riscaldamento centralizzato; realizzato mediate una caldaia a gasolio 

installata a metà anni 90. Il condominio, durante un’assemblea appositamente indetta 

dall’amministratore, ha stabilito, all’unanimità, di sostituire la caldaia esistente. Una volta visti 

i preventivi, sempre tutti d’accordo, si è stabilito, non essendo riusciti a metterci d’accordo sul 

quale fornitore scegliere principalmente per motivi economici, di rinviare l’attività al prossimo 

anno. Nei giorni scorsi un condomino ha convocato una "riunione" (senza la presenza 

dell’amministratore) per informarci della sua intenzione di staccarsi dal riscaldamento 

centralizzato e per consigliarci di farlo tutti. Infatti, secondo lui, non solo è possibile staccarsi 

dal riscaldamento centralizzato semplicemente comunicandolo ai vari condomini. Ma, sostiene, 

anche che è possibile abbandonare il riscaldamento centralizzato e passare tutti all’autonomo. 

Questa ipotesi inizialmente è stata scartata in quanto, secondo l’amministratore, nei condomini 

con più di quattro appartamenti, già dotati di riscaldamento centralizzato, è vietato passare 

all’autonomo per motivi di risparmi energetico/rispetto dell’ambiente. 

E. P. 

Se il lettore abita in Piemonte, il Consiglio Regionale, con delibera dell'11/01/2007 n. 98-1247, 

ha stabilito che negli edifici con più di quattro unità abitative non possono essere realizzati 

interventi finalizzati alla trasformazione dell’impianto termico centralizzato in impianti 

autonomi per ogni singola unità abitativa. Sul punto Trib. Verbania 9/1/2008, n. 3. 

SERVITU’ E RESPONSABILITA’ 

Ho acquistato una casa e due pertinenze (cantine) nel 2008. Dopo l’acquisto ho scambiato una 

cantina con quella della mia vicina. Quindi ora nella mia passano tutti i suoi impianti (elettrico, 

gas, citofono, canna fumaria caldaia). Ora i rapporti si sono incrinati. Siccome non mi sento 

sicuro essendo i suoi impianti molto vecchi posso: 

· Obbligarla a rimuoverli?

· Obbligarla almeno a mostrarmi che tutti gli impianti sono certificati ed a norma? 

Le ho già mandato una raccomandata ma mi ha detto che sapevo il fatto che i suoi impianti 

fossero nella proprietà al momento dello scambio e che quindi lei non fa nulla. Se dovesse 

succedere qualcosa ai suoi impianti (incendi?) ne sarei anche responsabile! Premetto che tutti i 

miei impianti sono stati rifatti ed ho tutte le certificazioni del caso. Come posso cautelarmi? 

F. G. 

Se il lettore ha motivo di ritenere che gli impianti che attraversano la sua cantina non sono a 

norma, e la proprietaria degli stessi disattende l’invito a regolarizzarli, può chiedere un 

sopralluogo ai Vigili del fuoco. Se la verifica conferma l’irregolarità degli impianti, il lettore può 

nuovamente invitare la vicina, a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, a metterli a 

norma entro dieci giorni, preannunciando, in difetto, il ricorso all’Autorità Giudiziaria e 

richiamando nella missiva sia il precedente invito che l’esito del sopralluogo. 

VENDITA E DIFETTI 

Ho acquistato un appartamento ristrutturato a nuovo con le certificazioni usando tutti i miei 

risparmi, dopo l'acquisto su un muro dell'appartamento è comparsa una macchia di umidità. 

Non sapevo dell'umidità anche perchè era ben nascosta dalla pittura che dopo qualche tempo è 

venuta via. Ho delle tutele? L'appartamento è stato acquistato per investimento ma con 

l'umidità non posso affittarlo, sto perdendo dei soldi e non lavoro. 

G. L. 

Ai sensi dell’art. 1490 c.c. il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da 

vizi che la rendano inidonea all’uso cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il

valore. Ai sensi del successivo art. 1495, il compratore decade dal diritto alla garanzia se non 

denuncia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta (la denuncia non è necessaria se il 

venditore ha riconosciuto l’esistenza del vizio o l’ha occultato). L’azione giudiziaria si prescrive 

entro un anno dalla consegna. 

INSTALLAZIONE INFERRIATE 

Nel condominio in cui risiedo al piano terreno sono state montate dal costruttore delle 

inferriate di sicurezza. Ora, dopo che ci sono stati dei furti, vorrei installare le stesse inferriate, 

visto che dimoro al primo piano e non mi sento piu' sicuro visto che ho un bambino piccolo. 

L'amministratore ha portato la mia richiesta in assemblea, ha fatto votare la richiesta come 

innovazione, quindi con la necessità dei 2/3 dei millesimi non è passata, con la scusante del 

decoro dell'edificio. Non mi sembra corretta la cosa, vorrei una vostra opinione su quanto mi è 

successo. 

via mail 

Se il pregiudizio al decoro architettonico dell’edificio non è economicamente apprezzabile 

l'innovazione è consentita, in quanto finalizzata alla tutela della sicurezza di persone e beni 

(App. Milano 14/4/1989). La circostanza dev’essere ovviamente valutata caso per caso, anche 

in relazione, per esempio, al tipo di edificio e alla sua ubicazione; così, se nella facciata sulla 

quale insistono le finestre dell’unità immobiliare di proprietà del lettore vi sono anche le 

finestre di una o più altre unità immobiliari, il rischio di alterare il decoro architettonico 

dell’edificio è maggiore, anche se con i tempi che viviamo, a parte l’esigenza di salvaguardare 

l’estetica di edifici di indubbio pregio storico e/o artistico, la sicurezza dovrebbe avere la 

precedenza sul rispetto dei canoni estetici. 

SPESE COMUNI E COMPROPRIETA’

Sono separata dall’Agosto 2010 e vivo con i miei figli nella casa a me assegnata. La casa è di 

proprietà 2/3 di mio marito e 1/3 mia. Pago regolarmente le spese ordinarie, così come 1/3 di 

quelle straordinarie. La palazzina è composta da 4 scale ed un giardino condominiale recintato. 

Da poco abbiamo dovuto rimuovere le siepi ormai secche e quindi reimpiantarle. 

Contestualmente si è deciso di verniciare anche la recinzione anch'essa ormai usurata dal 

tempo. Mio marito sostiene che a lui spetta di pagare i 2/3 della spesa per le siepi, ma di non 

dover pagare i lavori eseguiti per “Verniciatura recinzione e portoni”. Vorrei sapere se queste 

spese si intendono come spese straordinarie o ordinarie. Inoltre vorrei sapere se 

l'amministratore può procedere comunque nei miei confronti e pignorarmi. 

M. 

La verniciatura della recinzione e dei portoni attiene alla manutenzione ordinaria di queste parti 

comuni dell’edificio, per cui la relativa spesa grava sull’utilizzatore dell’immobile, salvo che gli 

usi locali (consultabili presso la Camera di Commercio) dispongano altrimenti. I comproprietari 

di un’unità immobiliare sono obbligati in solido al pagamento delle spese condominiali, per cui 

l’amministratore può agire esecutivamente nei confronti di uno qualsiasi di essi, con diritto, in 

capo a chi abbia pagato anche per l’altro o per gli altri comproprietari, di rivalersi nei loro 

confronti per la rispettiva quota. 

SPESA STRAORDINARIA E DIRITTO DI ABITAZIONE 

Sono amministratore di un condominio composto da 12 appartamenti. Uno di questi è abitato 

da un condomino con diritto di abitazione fino alla sua morte. L'assemblea, regolarmente 

convocata, ha deciso per la manutenzione straordinaria del terrazzo condominiale e della 

facciata ed il relativo riparto. La spesa afferente all'appartamento condotto dal condomino con 

diritto di abitazione a chi spetta? al proprietario oppure al condomino con diritto di abitazione 

fino alla sua morte. 

A. F.

Ai sensi del combinato disposto degli artt. 1026 e 1005 c.c., le riparazioni straordinarie sono a 

carico del proprietario, il quale può esigere da chi ha il diritto di abitazione l’interesse legale 

sulle somme spese. 

INFILTRAZIONI DI ACQUA 

Il nostro condominio è formato da appartamenti a schiera su due piani. L'appartamento al 

piano terra ha il giardino di proprietà. In uno di questi appartamenti al piano terra entrano 

delle infiltrazioni d'acqua. Il proprietario vorrebbe fare uno scavo lungo la sua parete nel suo 

giardino per vedere se le infiltrazioni vengono da li. Le spese che andrà a sostenere devono 

essere ripartite fra tutti i condomini o no? 

A. 

Se l’intervento volto a stabilire l’origine delle infiltrazioni viene condotto nel giardino di 

proprietà esclusiva di un condomino la cui abitazione è fatta segno al lamentato inconveniente, 

è soltanto questi a dover sostenere la relativa spesa. 

SOSTITUZIONE CONDUTTURA 

Siamo in un condominio di 4 appartamenti, niente amministratore, poichè le famiglie 

interessate sono qui residenti da quando lo stabile è stato costruito e hanno sempre svolto le 

loro mansioni di operazioni di manutenzione collettiva in modo civile e collaborativo. Da 10 

anni c'è un condomino la cui presenza è sempre stata motivo di probabili conflitti, fino ad oggi

evitati per la ragionevolezza degli altri condomini. Abito al 2° piano e ho dovuto rifare 

l'impianto dell'acqua esterno, poichè le tubature vecchie di 35 anni erano al limite, perdevano 

e non avevamo nemmeno l'acqua per lavarci. Il lavoro era assolutamente necessario e i 

condomini sono stati avvisati prima che fosse effettuato, compresa la signora che ora ha 

cambiato idea e non vuole più la canalina che copre le tubature nuove che passano, coperte da 

una canalina, sui muri parte comune, ma in mezzo a due sue finestre per circa un metro. Il 

lavoro è fatto benissimo, non reca danno architettonico; abbiamo anche proposto di internare i 

tubi (si dovrebbe naturalmente rompere la facciata del condominio all'altezza delle sue 

finestre), ma la signora sostiene che lo dobbiamo tirar via e basta. Questo comporterebbe che 

il nostro garage e parte personale del piano terra rimarrebbe completamente senza acqua. E' 

possibile? Abbiamo torto? Chi abita al piano superiore non ha uguali diritti di chi sta sotto, con 

il privilegio di non dover mai chiedere oltre quello di spendere sempre molto meno per ogni 

tipo di lavoro? 

P. C. 

Il lettore può installare il tubo all'interno del muro comune, a condizione che ciò non alteri la 

destinazione di questa parte dell'edificio e non impedisca agli altri condomini di farne parimenti 

uso secondo il loro diritto (Cass. 11/2/1999, n. 1162). La stessa Cassazione (sentenza n. 8801 

del 20/8/1999) ha statuito che la disposizione dell’art. 889 c.c., relativa alle distanze da 

rispettare per pozzi, cisterne, fossi e tubi, è applicabile anche agli edifici in condominio, salvo 

si tratti di impianti da considerare indispensabili ai fini di una completa e reale utilizzazione 

dell’immobile (quale è appunto il caso dell’acqua), tale da essere adeguata all’evoluzione delle 

esigenze generali dei cittadini nel campo abitativo e alle moderne concezioni in tema d’igiene. 

LOCAZIONE E FURTO 

Mia figlia è residente in un appartamento in affitto presso un condominio, in Milano, con unico 

accesso per i vari appartamenti e servizio di portineria. Lo scorso 13 agosto, presumibilmente 

in orario notturno, durante la sua assenza, è stata vittima di un furto con scasso durante il

quale è stata sottratta diversa merce di valore.Vi si può configurare una responsabilità da 

parte del servizio di portineria o da parte della proprietà? 

R. A. 

Se al portiere non è imputabile alcuna negligenza nell’espletamento dell’incarico, l’inquilino non 

può pretendere di chiamarlo a rispondere del danno conseguente al furto, né può rivalersi 

nei confronti del proprietario-locatore. 

RIPARTIZIONE SPESE COMUNI 

Spulciando fra i consuntivi condominiali degli scorsi anni, mi sono accorta che diverse spese 

non sono state ripartite secondo quanto previsto dall'articolo 1123 c.c. - laddove, al secondo 

comma, recita: "Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese 

sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne" - ma sono state ripartite su tutti i 

condomini in proporzione ai millesimi, anche quelle che erano riferibili a una sola scala (il 

nostro condominio ne possiede due, con ingressi distinti), o alla conduttura riguardante una 

sola colonna. Ho letto che per modificare le delibere approvate, ma che contengono errori di 

ripartizione, è sufficiente chiedere all'amministratore che sottoponga nuovamente tali delibere 

all'assemblea perché essa provveda a correggerle. E' vero? Per quanti anni è possibile 

chiederne la correzione? Quali i riferimenti legislativi e/o la giurisprudenza prevalente? Qualora 

l'amministratore non provveda a sottoporre a revisione tali delibere è possibile il ricorso 

all'autorità giudiziaria? 

via mail 

I criteri di ripartizione delle spese comuni, stabiliti dall’art. 1123 c.c., possono essere modificati 

soltanto all’unanimità, per cui una delibera adottata a semplice maggioranza sarebbe 

radicalmente nulla e quindi impugnabile senza limite di tempo davanti all’Autorità Giudiziaria. 

Sul punto Cass. 15/3/1995, n. 3042.

AGEVOLAZIONI PRIMA CASA 

Sono possessore del 1/6 di un appartamento a Messina ed è l'unico bene immobile posseduto, 

sono residente a Milano ove vorrei comprare casa: per questa posso usufruire delle 

agevolazioni di prima casa? Per quanto incide la proprietà di 1/6 a Messina? 

S. A. 

La proprietà, in ragione di 1/6, di un’abitazione ubicata in altra città, lontana da quella di 

residenza, non è di ostacolo alla fruizione delle agevolazioni previste per l’acquisto della prima 

casa, a condizione che questa presenti le caratteristiche di cui al decreto del Ministro dei lavori 

pubblici 2/8/1969. La misura dell’agevolazione andrebbe ridotta in proporzione alla quota di 

cui sopra: circostanza, questa, da approfondire presso la locale Agenzia delle Entrate. 

CAMBIO SERRATURA 

Un condomino senza avvisare l'assemblea ha cambiato la serratura del portoncino secondario 

condominiale usato da tutti. Accampando la motivazione (mai però espressa per scritto ad 

alcuno ma solo per voce all'amministratore) che, siccome vi è una indicazione nel regolamento 

di condominio (cortile uso esclusivo e passaggio per chi è del piano rialzato... ma non è così 

chiaro) può farlo essendo, ora, il nuovo proprietario del piano rialzato (egli desidera dividere la 

proprietà e vendere gli alloggi ricavati). Premessa: l'edificio è adibito soprattutto a seconda 

casa abitato nei periodi festivi (non vi è ora un condomino residente). I restanti condomini non 

vogliono avere grane e non si impegnano a voler chiarire ma anche molti non sanno che la 

propria chiave, non apre più. Chi ha cambiato le chiavi non è il primo proprietario (che aveva 

al piano rialzato camere ad uso hotel) e, non dovrebbe avere automaticamente uso esclusivo.

Ora, il piano rialzato ora ha cambiato destinazione d'uso (ora abitazione). Da sempre - tutti i 

restanti condomini hanno avuto la chiave di tale portoncino (anche perché per portare bici e 

varie in cantina il percorso a volte è l'unico possibile) tanto che tutti nel portachiavi abbiamo 

ora una chiave non utilizzabile. Il palazzo (5 piani ft. - circa 5 alloggi per piano) ha un 

portoncino principale (5 gradini e si accede all'androne) da cui possono accedere tutti e, il 

famoso portoncino secondario (nessun gradino e - in discesa – si accede alle cantine, in salita - 

facendo alcuni gradini si accede al medesimo androne). L'amministratore (a voce e solo ad 

alcuni condomini) ha detto che tale proprietario accampando diritti legati al regolamento di 

condominio - ha cambiato la chiave e ne ha consegnata una all'amministratore ed ora le cose 

sono cambiate. Un verbale 1000 /1000 (e vi era anche il condomino in questione) aveva 

chiarito che tale percorso che utilizzava il portoncino era passaggio per tutti, per necessità 

quindi il portoncino. Conclusione: l'Amministratore ha avallato un cambiamento gravosissimo 

senza comunicare ufficialmente nulla ai condomini. Il proprietario ora impedisce un accesso - 

che si ritiene necessario per la sicurezza e servizio) - zona sismica. La situazione attuale 

è:ufficialmente i condomini nulla sanno ma la chiave non l'hanno più. Chi ha il potere di aprire 

e chiudere ora sono esclusivamente un amministratore (che non abita nel palazzo) e un 

privato. Tale portoncino ora o è sempre aperto anche la notte (con pericolo d'ingressi 

indesiderati e pericolosi) o è chiuso (essendo zona sismica se mai il portoncino principale si 

bloccasse potremmo fare la fine dei topi non potendo uscire). Non nego di essere molto 

preoccupato. Cosa si deve fare in questo caso? 

M. R. 

Se il verbale che costituisce la servitù di passaggio attraverso la porticina e l’area adiacente 

reca la firma di tutti i condomini, si può invitare l’amministratore ad attivarsi presso il 

condomino che ha cambiato la serratura, affinché entro congruo termine la ripristini o metta a 

disposizione degli altri condomini una copia della chiave dell’attuale serratura. Se l’invito viene 

disatteso il lettore può rivolgersi al giudice attraverso un avvocato. Se però il verbale non reca 

la firma di tutti i condomini non è riguardabile come scrittura privata idonea alla costituzione 

della servitù; di conseguenza, per stabilire se la porticina e l’area adiacente sono di proprietà 

condominiale o di proprietà esclusiva di un condomino occorre rifarsi ai titoli di proprietà. 

ALBERI E FOGLIE

Nel mio giardino ci sono alberi alti 10/15 metri messi a dimora circa 9 anni fa alla distanza dal 

confinante di circa 6 metri. Ora il nuovo confinante si lamenta che le foglie soprattutto quando 

tira vento invadono il suo giardino. Cerca da me proprietario la soluzione. Io penso di aver 

rispettato le distanze dovute e non ho nessuna intenzione di pulire il giardino dei vicini. 

Marco 

Se gli alberi sono stati messi a dimora a distanza legale (tre metri dal confine, trattandosi di 

piante di alto fusto, art. 892 c.c.), il vicino può soltanto pretendere che il confinante tagli i 

rami che si protendono nella sua proprietà, e tagliare egli stesso le radici che si addentrano nel 

suo fondo (art. 896 c.c.). In entrambi i casi sono fatti salvi i regolamenti e gli usi locali. 

BARBECUE E PASTI IN TERRAZZA 

Vivo al secondo piano di un palazzo che il proprietario ha affittato tutto dividendo per tre 

inquilini. Dunque abbiamo l'entrata e scala esterna in comune col vicino del primo piano 

mentre l'inquilina del piano terra usa una seconda entrata diversa. Il problema è che quando 

l'inquilino del primo piano accende la brace per arrostire e questo lo fa nel terrazzino appena 

sotto di lui dove il proprietario lo ha dato solo per depositare la legna e tutti i fumi,cenere e 

odori salgono su da me dove ho il terrazzo costringendomi a chiudere tutto e stare in casa 

anche in pieno estate. Volevo sapere se lo può fare visto i ripetuti tentativi in modo bonario e 

se io vivendo al secondo piano con un terrazzo ampio e all'ultimo piano posso arrostire. Volevo 

chiedere che avendo la scala esterna in cemento in comune col primo piano quando ci passo 

per scendere mi ritrovo i vicini del primo piano fuori al balconcino con tanto di tavolo e 

naturalmente mangiando e bivaccando fuori. Mi sento a disagio in quanto è una persona 

maleducata e prepotente. Cosa posso fare per evitare tutto ciò? 

A. F.

Se l’inquilino usa il terrazzo in modo difforme da quello pattuito con il locatore è questione alla 

quale il vicino deve rimanere estraneo, a meno che ciò non gli arrechi un danno. In particolare, 

il vicino non può impedire le immissioni di fumo, calore e odori provenienti dal barbecue del 

confinante, a meno che non superino la normale tollerabilità di cui all’art. 844 c.c. Né può 

impedire all’inquilino e ai suoi familiari di consumare i pasti sul proprio balcone, a meno che le 

immissioni (in questo caso rumorose) prodotte non superino il citato limite o, peggio, realizzino 

gli estremi del disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone (art. 659 c.p.). 

ESPROPRIO E RISARCIMENTO DANNO 

Le ferrovie - per costruire un nuovo binario - mi portano via 4 metri di terreno di mia proprietà 

impedendomi una ristrutturazione già autorizzata dal comune. Posso ottenere un risarcimento 

danni? 

G. P. 

Se il trasferimento del suolo avviene attraverso una trattativa privata, il proprietario può 

chiedere un prezzo che tenga conto del lamentato inconveniente. Se invece si fa luogo a 

procedimento di espropriazione, il proprietario può contestare l’ammontare dell’indennità ma 

non chiedere il risarcimento del danno: azionabile, questo, solo in caso di occupazione 

illegittima del bene. 

CONDOMINO MOROSO

Il condominio è costituito da 48 unità abitative e 3 locali commerciali, tra cui un bar, il quale 

non paga per morosità le spese condominiali (riscaldamento, acqua, eccetera) per un 

ammontare di circa 6000 euro. Il nostro amministratore vuole ripartire la spesa con tutti i 

condomini. Come ci dobbiamo comportare? Noi condomini non vogliamo pagare anche perchè 

sono morosi per oltre 70.000 euro anche per l'affitto di locazione. 

L. M. 

Il condomino in regola con i pagamenti può legittimamente rifiutarsi di farsi carico, pro-quota, 

di quanto dovuto dal condomino moroso, non sussistendo, in capo ai condomini adempienti, 

alcun vincolo di solidarietà passiva nei confronti del terzo creditore (Trib. Salerno 6/6/2009). Di 

fatto accade però che, a causa del mancato pagamento del fornitore da parte 

dell’amministratore, il servizio venga interrotto nei confronti dell’intero condominio (si pensi 

alla distribuzione dell’acqua in presenza di un’unica utenza condominiale), per cui trattasi di 

situazione da valutare caso per caso. Naturalmente chi è costretto a pagare anche per il 

condomino moroso può rifarsi nei suoi confronti, se del caso attraverso il pignoramento 

dell’unità immobiliare. 

MILLESIMI E DESTINAZIONE D’USO 

Sono un tecnico e vorrei sapere se nella compilazione delle tabelle millesimali si tiene conto 

della destinazione d'uso effettiva di una u.i. o di quella catastale? Esistono sentenze in merito? 

A. L. 

Nella messa a punto delle tabelle millesimali si deve prendere in considerazione 

esclusivamente il rapporto intercorrente fra il valore del singolo piano (o porzione di piano) e 

quello dell'intero edificio, desumibile fra l’altro dalla categoria catastale di ciascuna unità

immobiliare (per es. abitazione, studio professionale, negozio) e dal coefficiente di destinazione 

assegnatogli dal tecnico, a nulla rilevando gli altri elementi estranei a tale rapporto (Trib. 

Cagliari 31/3/1978). Se un’unità immobiliare viene trasformata in modo tale da provocare una 

notevole alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano (si 

pensi a una soffitta trasformata in civile abitazione), si creano le premesse per una richiesta di 

modifica delle tabelle millesimali ai sensi dell’art. 69, n. 2), disp. att. e trans c.c. 

MANUTENZIONE QUADRIFAMILIARE 

Le sottopongo un quesito sulla manutenzione ordinaria di una quadrifamiliare. Sono 

proprietario di un appartamento in una quadrifamiliare cat. A4 con un piccolo giardino di mq. 

200 circa. La proprietà si sviluppa in due appartamenti al primo piano e due a piano terra 

ognuno con un ingresso autonomo e giardino. Come al solito quando si deve intervenire per le 

opere di manutenzione ci sono interpretazioni discordi per la divisione delle spese, in 

particolare dovremmo eseguire: 

1) frontalini del tetto di copertura con spicconatura e rimozione delle parti pericolanti e 

rifacimento delle stesse; 

2) sostituzione delle copertine di marmo delle parti esterne del tetto; 

3) sostituzione delle gronde; 

4) tinteggiatura delle facciate. 

In particolare i proprietari degli appartamenti a fianco al mio vorrebbero procedere per conto 

loro dividendo la proprietà a metà e il sottoscritto dovrebbe vedersela con il proprietario 

dell'unità abitativa sottostante. 

C. C.

La soluzione prospettata al lettore dai vicini è praticabile se tutti i condomini sono d’accordo. 

Altrimenti, essendo il tetto e la facciata parti comuni dell’edificio, la relativa spesa va deliberata 

dall’assemblea e ripartita fra i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà, come stabilito 

dal primo comma dell’art. 1123 c.c. 

PARCHEGGIO E DISTANZA 

Da circa 16-17 mesi è venuta ad abitare da mio cognato una signora che è solita parcheggiare 

la sua vettura attaccata alle finestre della mia abitazione (abito al piano terra e i davanzali 

delle finestre hanno una altezza da terra di circa 80-90 cm; non è presente il marciapiede 

condominiale è una abitazione rurale). La mia domanda e la seguente: vorrei conoscere la 

distanza consentita al parcheggio auto, da una finestra di civile abitazione consentita per 

legge? 

F. M. 

Non esiste una distanza normativamente stabilita. Il lettore può però pretendere che 

l’autovettura venga parcheggiata a distanza tale da consentirgli di ricevere aria e luce, e di 

aprire e chiudere le persiane della finestra. Inoltre le esalazioni e i rumori prodotti dal motore 

dell’auto non devono superare la normale tollerabilità di cui all’art. 844 c.c., normale 

tollerabilità facilmente superabile se il parcheggio avviene a ridosso della finestra. Una 

soluzione potrebbe essere quella di farsi autorizzare dall’assemblea a collocare un dissuasore 

(per esempio fioriera) a una certa distanza dalla finestra. 

BOLLETTA ACQUA E LIQUAMI 

Sono proprietario di un appartamento facente parte di un condominio di 12 appartamenti più 

un locale commerciale. Con mia sorpresa ho notato che nella fattura dell'acquedotto risultano 

12 moduli e non tredici. Tutto questo è a norma? Il locale commerciale comunque ha sempre 

partecipato alla ripartizione spese di acqua e fogna. Poco tempo fa c'è stata l'otturazione della

fogna con conseguente invasione di liquami nel suddetto locale. Ora il titolare del locale ha 

chiesto i danni subiti all'amministratore del condominio. Alla luce di tutto ciò, ci tocca pagare? 

G. C. 

Le utenze sono 12 anziché 13 perché presumibilmente il locale commerciale è collegato a uno 

degli appartamenti, di proprietà di uno stesso condomino. Se i liquami che hanno invaso il 

locale sono fuoriusciti dalla fognatura condominiale, i condomini (ivi compreso il proprietario 

del locale, che è ad un tempo danneggiato e danneggiante) sono tenuti a risarcire i 

conseguenti danni. 

RISTRUTTURAZIONE BALCONI 

Stiamo ristrutturando totalmente i balconi dell'ultimo piano a causa di infiltrazioni. Alcuni 

balconi sono aggettanti e alcuni sono incassati. Come devono essere ripartite le spese della 

parte sovrastante e del cielino sottostante? Che durata ha la garanzia del costruttore? 

A. 

La Cassazione (sentenza n. 4576 del 30/7/2004) distingue, nei rapporti fra proprietari di 

balconi l’uno all’altro sovrastante, fra balconi aggettanti e balconi incassati, precisando che, 

ancorché possa riconoscersi, alla soletta di un balcone aggettante, la funzione di copertura del 

balcone sottostante, trattasi di copertura disgiunta dalla funzione di sostegno e, quindi, non 

indispensabile per l’esistenza dei piani sovrapposti, per cui non può parlarsi di elemento a 

servizio di entrambe le unità immobiliari, come accade, invece, per i balconi incassati. 

Pertanto, nel caso di balcone aggettante la spesa occorrente al rifacimento della soletta è a 

carico del proprietario dell’unità immobiliare di cui fa parte il balcone. Nel caso di balcone 

incassato, invece, trova applicazione l’art. 1125 c.c., per il quale le spese per la manutenzione 

e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari 

dei due piani l'uno all'altro sovrastante, restando a carico del proprietario del piano superiore

la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la 

decorazione del soffitto. Il costruttore è tenuto alla garanzia decennale di cui all’art. 1669 c.c. 

TRASFORMAZIONE DI SOTTOTETTO IN TERRAZZA 

Vorrei sapere se posso trasformare il mio sottotetto in un terrazzo. Abito in un condominio con 

altri tre proprietari. 

A. F. 

La trasformazione - anche solo di una parte - del tetto dell’edificio in terrazza ad uso esclusivo 

del singolo condomino è illegittima, poiché altera l’originaria destinazione della cosa comune, 

sottraendola all’utilizzazione da parte degli altri condomini. L’intervento richiede pertanto il 

consenso, opportunamente formalizzato, di tutti gli altri condomini. 

TUBATURA E SERVITU’ 

Io e mia moglie abbiamo acquistato un immobile, derivato da un lotto diviso in due. Dopo tre 

mesi abbiamo scoperto che all'interno del nostro pozzetto di scarico in fognatura, è presente 

un altro tubo di scarico di pertinenza del venditore, che lo ha ereditato dai genitori insieme ad 

un manufatto condonato. Sospettiamo che lo scarico sia abusivo ed il venditore ci parla di 

servitu' per destinazione del padre di famiglia. Sulle planimetrie del gestore sono presenti solo 

10 allacci in fognatura, ma dopo la divisione dei lotti, sono diventati 11. Il gestore dice che non 

è possibile un ampliamento ad 11. Devo denunciare al condominio l'irregolarita'? E' possibile 

che si tratti di servitu' occulta? Possiamo impugnare l'atto e chiedere i danni? Il tubo di scarico 

passa per il giardino di nostra proprieta' e lo scarico funziona con un pozzetto con pompa 

sommersa e galleggiante. Il venditore asserisce che non sapeva.

R. R. 

Il primo comma dell’art. 1061 c.c. stabilisce che le servitù non apparenti non possono essere 

acquistate per destinazione del padre di famiglia. Il secondo comma dello stesso articolo 

definisce non apparenti le servitù al cui esercizio non sono poste opere visibili e permanenti. 

Poiché il tubo di cui parla il lettore è nascosto alla vista dal coperchio del pozzetto, il lettore 

può pretenderne la rimozione a cura e spese del vicino, con diritto al risarcimento degli 

eventuali danni. La comunicazione, all’amministratore, dell’esistenza del tubo, non esime il 

lettore dall’obbligo di risarcire gli eventuali danni che dovessero derivare a terzi dalla sua 

presenza. 

DAVANZALI, PIGNE E VASI 

Abito in una frazione turistica di un Comune, condominio 2 piani 4 appartamenti, piano terra; 

ognuno ha il suo garage, il mio è sul lato esterno del palazzo non ho alcuna strada in quel lato 

solo il muro di un'altra abitazione e la recinzione che distano 3/4 metri. Ho alcune finestre 

(mezzefinestre e alte) con le tapparelle sempre giù dove sul davanzale poggio sia dei vasi che 

delle pigne a seccare per poi recuperare i pinoli e una volta vuote usarle per la stufa. Può un 

condomino impormi di levare il tutto? Può chiedere di radere al suolo tutte le piante (sia che 

siano da frutta orto ecc.) che ci sono nel cortile condominiale messe da noi vecchi condomini 

negli anni? 

E. P. 

La presenza dei vasi e delle pigne sui davanzali delle finestre può essere contestata se 

sussiste il pericolo di una loro caduta, con conseguente rischio per chi si trovi a transitare nella 

sottostante area condominiale: di eventuali danni sarebbe chiamato a rispondere il lettore. 

Quanto all’estirpazione degli alberi, essa va deliberata dall’assemblea con la prevista 

maggioranza e previa, se richiesta, autorizzazione comunale.

STRADA CONSORZIALE E PARCHEGGIO 

Ho acquistato una casa completamente recintata, il vecchio proprietario mi disse che il 

problema erano i vicini, che posteggiano ovunque, infatti davanti la mia recinzione ci sono 

sempre le macchine, non si può neanche tagliare la siepe. Posso proibire di posteggiare visto 

che quando è stata fatta la casa i vecchi proprietari sono arretrati di 1 metro? Questo è scritto 

nel rogito. Posso tirare una riga a terra con scritto proprietà privata, la strada sopracitata è 

una via privata consorziale. 

M. P. 

Se la proprietà della lettrice è gravata da servitù di passaggio a favore degli immobili di 

proprietà dei consorziati, non è detto che questi, oltre che transitarvi, possano anche 

parcheggiarvi le proprie autovetture: il primo comma dell’art. 1067 c.c., infatti, stabilisce che il 

proprietario del fondo dominante non può fare innovazioni che rendano più gravosa la 

condizione del fondo servente. Se i vicini disattendono l’invio a non parcheggiare, non resta 

che rivolgersi al giudice, non senza aver prima adeguatamente documentato il 

comportamento illegittimo. 

LOCAZIONE E SOSTITUZIONE CASSETTA WC 

Vivo in affitto. Mi si rotto il cassonetto dello scarico dell’acqua del bagno. Per cambiarlo le 

spese sono mie o della padrona di casa?

A. A. 

La spesa occorrente alla sostituzione della cassetta del wc fa carico al locatore, salvo che gli usi 

locali (consultabili presso la Camera di commercio) dispongano altrimenti. 

SPOSTAMENTO SERVITU ‘ 

Vi sono tre villette a schiera. di cui una è di mia proprietà nel cui giardino c'è un pozzetto con i 

tre contatori e le manopole per la chiusura e apertura generale dell'acqua. Dette villette furono 

costruite con muretti e cancelletti simbolici, facilmente scavalcabili. Sei anni or sono, avendo 

subito un furto, ho fatto una consistente recinzione e un cancello. Ho dovuto dare le chiavi ai 

proprietari delle altre due villette con diritto di accesso illimitato. Considerato che le chiavi 

possono essere riprodotte e date anche ai vari villeggianti, io non mi sento più sicuro. Potrei, a 

mie spese, far spostare la servitù su una strada vicinale,a confine dei loro giardini, come già 

suggerito dall'azienda acquedotto che farebbe anche i lavori di spostamento? 

C. M. 

La servitù può essere spostata, a condizione di non renderne più incomodo l’esercizio da parte 

del proprietario del fondo dominante (secondo comma art- 1067 c.c.). 

TINTEGGIATURA MURO CIECO 

Posseggo una villettina al mare singola ma è tipo un villaggio: sono tutte uguali come 

struttura. Non c'è amministratore condominiale. Un muro cieco che presumibilmente è del

proprietario accanto la facciata dà all'interno della mia proprietà e in 40 anni l'ho dipinta 

sempre io come d'altronde tutte le altre villette del villaggio avendo lo stesso muro cieco 

hanno dipinto in base alla loro casa. Ora ho dipinto la casa di bianco e con una decorazione 

azzurra e il presumibile proprietario del muro mi ha detto che devo togliere la decorazione blu 

e farla marrone come è la sua casa. Dico presumibile proprietario in quanto non ho contratto di 

acquisto perchè mi è stata data con successione (eredità). Secondo Lei devo eseguire gli ordini 

del signore della casa accanto? 

R. D. S. 

Se il muro fa parte della struttura del fabbricato adiacente a quello della lettrice, le spese 

richieste dalla sua manutenzione gravano sul proprietario dello stesso. Questi, pertanto, ha 

diritto a che il confinante che sia intervenuto sul muro cieco con lavori di tinteggiatura 

provveda al ripristino dei luoghi. 

SPOSTAMENTO SERVITU‘ 

Ci sono tre villette a schiera. di cui una è di mia proprietà nel cui giardino vi è un pozzetto con 

i tre contatori e le manopole per la chiusura e apertura generale dell'acqua. Dette villette 

furono costruite con muretti e cancelletti simbolici, facilmente scavalcabili. Sei anni or sono, 

avendo subito un furto, ho fatto una consistente recinzione e un cancello. Ho dovuto dare le 

chiavi ai proprietari delle altre due villette con diritto di accesso illimitato. Considerato che le 

chiavi possono essere riprodotte e date anche ai vari villeggianti, io non mi sento più sicuro. 

Potrei, a mie spese, far spostare la servitù su una strada vicinale, a confine dei loro giardini, 

come già suggerito dall'azienda acquedotto che farebbe anche i lavori di spostamento? 

C. M.

La servitù può essere spostata, a condizione di non renderne più incomodo l’esercizio da parte 

del proprietario del fondo dominante (secondo comma art. 1067 c.c.). 

LOCAZIONE: UMIDITA’ E DISDETTA CONTRATTO 

Vivo da quasi 4 anni in un appartamento in affitto pieno di muffa in tre zone della casa. Ho 

informato subito i padroni di casa che hanno pensato bene di non rinnovarmi il contratto nei 

prossimi 4 anni ora quindi mi ritroverò a breve in mezzo ad una strada con due figli minori. 

Vorrei sapere a chi devo rivolgermi per fare un controllo e quindi provvedere (nel caso in cui 

serva) a sporgere denuncia. 

D. P. 

L'art. 3 della L. 431/1998 prevede che, alla prima scadenza del contratto, il locatore possa 

avvalersi della facoltà di diniego di rinnovo solo nei casi in esso indicati: per es. quando 

intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, 

del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado, o quando l'immobile sia 

compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale 

debba essere assicurata la stabilità, e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al 

compimento di indispensabili lavori. Il controllo delle macchie di umidità può essere chiesto 

all’Azienda Sanitaria Locale, fermo restando l’obbligo, in capo al locatore, di risarcire gli 

eventuali danni prodotti dal lamentato inconveniente. 

COSTITUZIONE CONDOMINIO

Siamo proprietari di un appartamento acquistato nel 2008 in uno stabile di 10 appartamenti e 

2 locali garage, il palazzo è stato costruito negli anni '70 da due fratelli che si sono divisi i 10 

appartamenti. Circa 6 anni fa sono deceduti entrambi. Gli eredi di uno hanno venduto tutti e 5 

gli appartamenti. Il loro pensare sempre che lo stabile sia virtualmente diviso permane negli 

eredi dell'altro defunto che a loro volta hanno affittato tutti gli appartamenti. In questo stabile 

non c'è il condominio: ho inviato una lettera agli eredi proprietari per costiiturlo, ma non mi è 

stato permesso. Questa situazione mi crea enorme disagio in quantoil contatore dell'acqua 

risulta intestato il contratto ancora ai due defunti, il palazzo non ha l'assicurazione, i due 

garage non pagano la bolletta dell'acqua avendo loro i servizi (bagno-lavandino-giardino). Mi è 

stato detto che uno stabile con 10 appartamenti ha l'obbligo del condominio, vorrei sapere se è 

vero, e come devo agire anche se necessita per le vie legali. 

C. P. 

La nascita del condominio non richiede un formale atto costitutivo ma si verifica con la 

costruzione sul suolo comune o con il frazionamento, da parte dell'unico proprietario, di un 

edificio, i cui piani o porzioni di piano vengano attribuiti a due o più soggetti in proprietà 

esclusiva. Ciò non esclude che gli interessati possano formalizzare il rapporto davanti ad un 

notaio, magari in occasione della formazione delle tabelle millesimali. Se i condomini sono più 

di dieci dev’essere formato un regolamento. Non essendoci amministratore, il lettore può 

provvedere direttamente alla convocazione dell’assemblea, ai sensi del secondo comma 

dell’art. 66 disp. att. e trans. c.c. Se l’assemblea non riesce ad approvare il regolamento il 

lettore può rivolgersi al giudice. 

RIFACIMENTO PAVIMENTAZIONE BALCONE 

Desidererei sapere se posso oppormi alla delibera di rifacimento balconi per la parte che 

riguarda la pavimentazione dei miei balconi. Per tutelarmi dall'eventuale ingresso abusivo di 

operai tramite il ponteggio posso avvertire l'amministratore della eventuale denuncia di 

violazione di domicilio?

T. C. 

L'assemblea non può obbligare un condomino a rifare la pavimentazione del proprio balcone, 

trattandosi di incidere sulla sua proprietà esclusiva. Il condomino può pertanto vietare 

l’accesso a terzi alla propria unità immobiliare, a meno che non sia indispensabile 

all’esecuzione di lavori su parti comuni dell’edificio. 

ANCORA SUI FRONTALINI 

Ho letto la vostra risposta circa la modifica ed eliminiamo quella. Ho appreso che i frontalini e 

la soletta sottostante fanno parte del condominio ma qua si va per le calende greche perchè è 

1 anno che si discute ma non si arriva mai a nessuna conclusione. I miei balconi sono proprio 

in pessime condizioni e più di un muratore mi ha detto di darmi da fare. Allora a questo punto 

la domanda è: Posso a spese mie farmi riparare i balconi del mio appartamento e limitare il 

danno non facendoli rimanere così ancora per chissà quanto tempo e peggiorare ancora di più 

il loro stato? 

R. C. 

Se l’assemblea non delibera e sussiste un problema di sicurezza, il condomino può, attraverso 

un avvocato, promuovere un accertamento tecnico preventivo davanti all’Autorità Giudiziaria. 

DEMOLIZIONE EDIFICIO E RESPONSABILITA’

Sono proprietario di un appartamento all'ultimo piano di un condominio; tale edificio desta in 

stato di vetustà ed è abitato solo da una famiglia che tuttavia pur facendo parte dello stabile 

ha acceso da un altro portone: i muri portanti sono in comune con i nostri. Il comune ha 

comunicato ai condomini che qualora non si metta in sicurezza lo stabile provvederà alla 

demolizione dello stesso con spese a carico dei condomini. Qualora venisse demolito lo stabile 

perderei l'aria dato che sono all'ultimo piano? Si tratta di uno stabile molto vecchio. I 

proprietari che hanno accesso da un altro portone ma facenti parte dello stesso stabile hanno 

le stesse responsabilità di tutti gli altri? 

M. R. 

La responsabilità per danni che potrebbero derivare a terzi da parti comuni dell’edificio 

condominiale ricade sui condomini, indipendentemente dall’ingresso attraverso il quale 

accedono al fabbricato. La comproprietà dei condomini, una volta demolito l’edificio, si 

trasferisce sull’area di risulta, in proporzione alla quota che avevano sulla costruzione 

abbattuta. 

CONTATORE UNICO 

Siamo tre proprietari, ma abbiamo un solo contatore dell’acqua: come dividere le spese? Le 

utenze sono abitazioni con e senza terrazzo, negozi e uffici con aree comuni a verde irrigato e 

box . Come vanno ripartite le spese non essendo costituito condominio e senza ripartizione 

millesimale? 

M. M. 

Se i condomini non trovano un accordo sulla ripartizione dei consumi, e quindi della spesa, ci si 

può rifare al secondo comma del paragrafo 8.2.8 dell’allegato 1/8 al D.P.C.M. 4/3/1996.

Questa norma stabilisce che, se la consegna e la misurazione dell’acqua avviene per utenze 

raggruppate, la ripartizione interna dei consumi dev’essere organizzata, a cura e spese 

dell’utente, tramite l’installazione di singoli contatori per ciascuna unità immobiliare. Si è 

pertanto nel diritto di pretendere l’applicazione della suddetta disposizione, se del caso 

ricorrendo al Giudice di pace. 

RIFACIMENTO FRONTALINI 

Nel condominio di 5 appartamenti dove sono proprietario di un appartamento, privo di 

amministratore, abbiamo rifatto la solita inutile riunione per la riparazione dei frontalini dei 

balconi e della sottostante soletta in quanto il cemento circa un anno fa è scoppiato e quindi è 

uscito fuori il ferro. Chi ha la maggioranza dei mill/mi la tira per le lunghe adducendo la scusa 

che bisogna ancora interpellare altre ditte, oltre quelle già interpellate, per il preventivo più 

conveniente, poi che non ha i soldi per poter pagare perché la spesa a suo carico, secondo i 

millesimi posseduti è enorme e via dicendo. Ora poiché i miei balconi sono quelli peggio ridotti 

e noto che il ferro altre ad arrugginirsi si sta anche pericolosamente assottigliando. Posso io a 

mie spese sistemare i miei balconi e far applicare sui frontalini delle protezioni di rame? 

R. C. 

I frontalini dei balconi, stando al più recente indirizzo della Cassazione (sentenza n. 2241 del 

30/1/2008), rientrano fra le parti comuni dell’edificio. Di conseguenza il condomino potrebbe, 

ai sensi del primo comma dell’art. 1102 c.c., apportarvi a proprie spese le modifiche 

finalizzate ad una loro migliore utilizzazione. Usiamo il condizionale perché questa norma va 

coniugata con l’art. 1122 c.c., per il quale il condomino non può, nel piano o porzione di piano 

di sua proprietà, eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell’edificio. E siccome il 

rivestimento in rame che il lettore vorrebbe introdurre potrebbe alterare il decoro 

architettonico della facciata dell’edificio, con conseguente, possibile contestazione anche ad 

opera di un solo condomino, è consigliabile che questo intervento venga autorizzato 

dall’assemblea.

AMPLIAMENTO PORTA GARAGE 

Ho acquistato un appartamento in condominio, siamo 20 condomini e ci sono 4 box, io 

possiedo uno di questi. I box sono in un corpo di fabbrica staccato dal palazzo ma ricadente nel 

cortile comune. Il regolamento di condominio prevede testualmente: "sono di proprietà 

comune tra i singoli comproprietari dello stabile, in proporzione dei millesimi rispettivi 

determinati...l'area su cui sorge il fabbricato, gli atri di accesso allo stabile, il cortile, escluso 

però la proprietà ad uso garage che insistono su area condominiale". Io vorrei allargare 

l'ingresso del mio garage che internamente misura 2,90 mt mentre la porta misura 1,95 mt. 

Andrei perciò ad operare nella sola mia proprietà, mi basterebbe allargarla di 40 cm in totale. 

Devo chiedere l'autorizzazione al condominio? Nel regolamento è detto anche "qualsiasi 

modifica del fabbricato dovrà essere autorizzata dall'amministratore anche quando non ne 

guasti l'estetica e la simmetria esteriore". Come conciliare le due clausole? 

F. M. 

Le due clausole non sono in contrasto fra loro; l’esercizio della proprietà esclusiva di un’unità 

immobiliare, infatti, incontra un limite nell’esigenza di non arrecare danni alle parti comuni 

dell’edificio (art. 1122 c.c.). E poiché l’ampliamento della porta del garage potrebbe alterare le 

linee architettoniche del corpo di fabbrica in cui esso è ubicato, il condomino è tenuto ad 

assicurarsi l’autorizzazione prevista dal regolamento, tanto più che questo la richiede a 

prescindere. 

RIPRISTINO CANNA FUMARIA

Vivo in un palazzo di 8 appartamenti del 1900 (ha circa 100 anni). Nel mio appartamento c'è 

una canna fumaria che veniva usata per la cucina economica. Tale canna attraversa due 

appartamenti ma si ferma al terzo ed ultimo. In questo periodo sto effettuando lavori di 

manutenzione straordinaria al mio appartamento e mi piacerebbe ripristinare la canna fumaria. 

Posso farlo? Oppure ci sono delle restrizioni in merito? La canna fumaria probabilmente non 

viene usata da diversi anni. Io sono proprietario dell'immobile solo da 15 anni. 

D. De D. 

Se la canna fumaria è di pertinenza esclusiva dell’unità immobiliare di proprietà del lettore e 

non viene usata da meno di venti anni, può essere ripristinata avendo cura di evitare che 

provochi immissioni superiori alla normale tollerabilità. 

SOSTITUZIONE CASSETTA POSTALE 

Un condomino già da diversi anni lamentava la non adeguatezza delle cassette postali 

condominiali alla ricezione della sua posta (riceve parecchi giornali e libri) chiedendone la 

sostituzione. Ogni volta l'Assemblea ha sempre negato la sostituzione delle cassette postali e il 

condomino ha messo una sua cassetta personale, diversa di colore forma e dimensione dalle 

altre, di fianco alle cassette condominiali. In qualità di Amministratore del condominio come mi 

devo comportare visto che lo stesso si rifiuta di toglierla finché non si delibera di sostituire le 

cassette postali esistenti, vecchie, piccole che non permettono la ricezione di riviste e giornali 

e, inoltre le stesse sono poste all'interno dell'androne e quindi non soddisfano i criteri dettati 

dal decreto Ministeriale del 9 Aprile 2001 (art. 45 e 46)? 

M. S.

Il primo comma dell’art. 21 del D.M. 1/10/2008, intervenuto a ridisegnare le condizioni 

generali per l’espletamento del servizio postale, stabilisce che forma, dimensioni e apertura 

delle cassette postali devono essere tali da consentire d’introdurvi gli “invii semplici” senza 

difficoltà. Il quarto comma dello stesso articolo prevede che le cassette vengano collocate al 

limite della proprietà, sulla pubblica via o comunque in luogo liberamente accessibile, salvo 

accordi particolari con l’ufficio postale di distribuzione. Se l’assemblea non delibera la 

sostituzione delle cassette, in quanto incapienti, il condomino ha il diritto d’installarne una più 

grande, destinata ad accogliere giornali e riviste, nel rispetto dei limiti di cui all’art. 1102 c.c. 

SERVITU’ SMINUITA 

Da circa 2 anni ho acquistato un fondo sul quale si trova una piccola costruzione; il fondo, su di 

un lato, è delimitato da un muro costeggiato da una stradina a carico della quale sussiste una 

servitù di passaggio che mi consente di accedere al mio fondo. Il proprietario di questa 

stradina ha collocato, ai margini della stessa, diversi oggetti ingombranti, quali panchine, 

bidoni etc. appoggiandoli al muro di mia proprietà. Gli ho chiesto di rimuoverli, atteso che 

riducevano il passaggio di accesso, ma lui si è rifiutato sostenendo che da anni esercita il 

possesso in modo pubblico e pacifico e quindi ne ha acquistato il diritto. Posso fare qualcosa 

per far rimuovere questi oggetti? Questi oggetti possono rimanere appoggiati al muro di mia 

proprietà? 

L. T. 

Il secondo comma dell’art. 1067 c.c. stabilisce che il proprietario del fondo servente non può 

compiere alcuna cosa che tenda a diminuire l’esercizio della servitù o a renderlo più incomodo. 

Il lettore può rivolgersi al giudice attraverso un avvocato, non senza aver prima documentato il 

lamentato inconveniente. 

CORTILE E RACCOLTA DIFFERENZIATA

Una recente delibera di un'assemblea condominiale, a maggioranza, ha deciso di ubicare i 

cassonetti della spazzatura (plastica, umido e secco) a 50 cm dall'ingresso del mio garage che 

è una proprietà privata con accesso dal cortile condominiale rendendo difficoltosa la manovra 

di accesso in auto al garage e spesso, inoltre, l'ambiente è maleodorante e malsano per la 

presenza di sacchetti e altra spazzatura depositata a terra, a ridosso dei cassonetti perché 

pieni. Vorrei sapere se la maggioranza dei presenti puo' decidere in tal senso, ignorando non 

solo i diritti di un condomino, il sottoscritto, ma anche mutare la destinazione d'uso di questa 

zona di cortile. 

D. 

Il collocamento dei contenitori della raccolta differenziata non cambia la destinazione d’uso del 

cortile. Se però la loro presenza provoca esalazioni superiori alla normale tollerabilità 

(soprattutto nei mesi caldi), se ne può chiedere la rimozione al giudice. Lo stesso dicasi se i 

rifiuti vengono collocati all’esterno dei cassonetti. 

INSTALLAZIONE ASCENSORE E CONDOMINO CONTRARIO 

E' stato installato un ascensore in un edificio che ne era sprovvisto. Il quesito è: 9 su 10 

partecipano alle spese, un proprietario (al 2 piano) non vuole pagare: è obbligato a farlo, 

oppure la sua spesa deve essere a carico di altri condomini? 

U. G. 

Trattandosi d’impianto suscettibile di utilizzazione separata, il condomino può esimersi dal 

contribuire alla spesa ma deve esimersi anche dall’utilizzo dell’ascensore. Può tuttavia (come 

pure i suoi eredi o aventi causa), in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell’innovazione,

contribuendo alle spese di esecuzione debitamente rivalutate, nonché a quelle di manutenzione 

dell’impianto (art. 1121 c.c.). 

PULIZIA SCALE “FAI DA TE” 

Nel condominio dove abito la pulizia delle scale viene effettuata da un altro condomino. Nella 

mia scala però un condomino non partecipa al pagamento della spesa ma un mese ogni sette 

(essendo in otto condomini nella scala) provvede alla pulizia della scala. La pulizia della scala 

dovrebbe avvenire due volte alla settimana, una volta la scala viene solo spazzata, mentre 

l’altra viene spazzata e lavata. Andrebbero poi puliti i vetri del portone e il corrimano. Peccato 

che tutto questo non venga fatto quando tale condomino provvede alla pulizia, la scala viene a 

volte solo spazzata una volta alla settimana e a volte nemmeno lavata, per non parlare dei 

vetri del portone e del corrimano. Volevo chiedere se possiamo imporre a tale condomino la 

partecipazione al pagamento della pulizia scale pur sapendo che questa avviene senza regolare 

contratto. Premetto che con tale condomino molte volte per la tranquillità del quieto vivere in 

passato si sono lasciate correre molte ingiustizie, però vorrei provarci lo stesso. 

S. B. 

Per evitare di discutere con il condomino che si approfitta, ma soprattutto per non incorrere 

nella sanzione amministrativa da 516 a 1.032 euro, l’assemblea può deliberare di affidare la 

pulizia delle scale, con regolare contratto d’opera, ad un’impresa iscritta nel registro delle ditte 

o nell’albo provinciale delle imprese artigiane, come imposto dall’art. 6 L. 25/1/1994, n. 82. 

ACQUISTO E RIVENDITA IMMOBILE 

Ho acquistato un piccolo bilocale di 35mq nell'aprile 2011. Vorrei sapere se posso rivenderlo 

subito oppure se devono passare alcuni anni dopo il primo acquisto.

F. S. 

Se il contratto di acquisto non contiene una clausola che limita temporaneamente l’alienabilità 

dell’immobile, e non si tratta d’immobile per il quale l’inalienabilità temporanea sia prevista 

dalla legge (come nel caso del socio di una cooperativa edilizia ammessa a fruire di benefici 

economici e fiscali), il bilocale può essere rivenduto anche subito. 

LOCAZIONE, CONDOMINIO E SPESE CONDOMINIALI 

Il mio ragazzo possiede con i fratelli la proprietà di un appartamento (ognuno al 25%) che 

abitiamo solo noi due. A chi compete il pagamento delle spese condominiali? In che misura? 

M. M. 

Di fronte al condominio tenuto a pagare le spese condominiali, siano queste ordinarie o 

straordinarie, è il proprietario (o i comproprietari se più d’uno) dell’immobile. Per quanto 

riguarda i rapporti fra proprietario-locatore e inquilino, l’art. 9 L. 27/7/1978, n, 392, stabilisce 

che sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al 

servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura 

dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo 

dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. In particolare, le 

spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo che 

le parti abbiano convenuto una misura inferiore. Se i proprietari sono più d’uno, ciascuno deve 

contribuire alle spese in ragione della proprie quota (nel caso di specie in quarto ciascuno). 

Nel caso di comodato di norma le parti si accordano nel senso che a pagare le spese 

condominiali sia il comodatario, ossia chi ha l’uso dell’immobile.

TITOLO DI COMPROPRIETA’ E RIPARTIZIONE SPESE 

Ho un locale commerciale in un condominio composto da n° 8 appartamenti e n° 8 locali 

commerciali, con due vani scale, una scala per ogni 4 appartamenti, ogni appartamento ha un 

garage posizionato in seminterrato, piccolo giardino, piazzale e posto macchina dove i 

proprietari dei locali commerciali non hanno accesso, lo spazio avanti ai locali commerciali e 

condominiale, sia per i locali commerciali che per gli appartamenti (al momento dell’acquisto 

dei locali il venditore aveva detto che lo spazio adiacente al detto locale non era in comune 

ma di proprietà del locale adiacente). Inoltre dopo circa 20 anni si sta nominando un 

amministratore il quale pretende in parti uguali e non per quote millesimali, la somma di € 

7,00 mensile più percentuale sulle varie contabilità. Le domande sono: 

1) si può impugnare l’atto visto che tra il dire a voce e la trascrizione sull’atto prevede che lo 

spazio davanti ai locali commerciale e condominiale? 

2) è giusto che i proprietari dei locali commerciali pagano una somma fissa uguale agli 

appartamenti nonostante le parti comuni dei locali sono: coperture, mura, fondamenta, parte 

delle fogne e spazio adiacente i locali? 

3) Nelle quote millesimali per i locali commerciali nella voce a di destinazione e stato inserito 

un coefficiente di 1.50, visto che i negozi sono stati costruito con una altezza di 3,00 metri e 

quindi ad oggi fuori norma, il coefficiente e alto o va bene? 

L. C. 

La comproprietà o meno di una parte dell’edificio deve risultare da un titolo scritto e non da 

dichiarazioni verbali. Le spese comuni vanno ripartite fra i condomini seguendo il criterio 

dettato dal primo comma dell’art. 1123 c.c., ossia in base ai millesimi di proprietà salvo 

diversa convenzione. La congruità o meno del coefficiente attribuito ai locali commerciali va 

verificata tenuto conto di tutta una serie di caratteristiche degli stessi locali (per es. superficie, 

orientamento, luminosità) e non della sola altezza del solaio.

LOCAZIONE E TERRAZZA 

Sono il conduttore di un immobile "contratto di locazione 4+4" posto al terzo piano in una 

palazzina che ha solo 2 piani, il mio e un piano mansarde posto sul terrazzo. Ho chiesto alla 

proprietaria le chiavi dal terrazzo per andare solo a sistemare l'antenna e non me le ha voluto 

dare. Io ho l'uscita dalla casa mia direttamente sul terrazzo, nella cucina ce la porta da dove si 

potrebbe uscire sul terrazzo ma invece non posso. Mi rendo conto che anche se ho 2 balconi 

non posso stendere panni grandi vicino agli balconi per asciugare, ma ho avuto reclami dagli 

altri inquilini che abitano ai piani sotto di me per l'acqua dei miei panni che bagna i loro 

balconi. Vorrei andare sul terrazzo a mettere un stendirobe ma anche per pulire la polvere che 

c'è sul terrazzo, però non posso accedervi: che devo fare? 

J. P. 

Se il contratto di locazione non prevede l’uso della terrazza, il conduttore non può 

pretendere di accedervi, a meno che non debba recarvisi per la riparazione dell’antenna ivi 

esistente. Se invece il contratto prevede anche l’uso della terrazza, di fronte al diniego, 

opposto dal locatore, di consegnare la relativa chiave, il conduttore può rivolgersi al giudice. 

SERVITU’ E SOSTITUZIONE COPERTURA 

Sono proprietaria di un antico fabbricato (cantina fine '800) coperto da lastre di eternit che ha 

servitù dominante di sporto e stillicidio sul terreno (giardino incolto) di un confinante. Ho 

deciso di effettuare una "bonifica ambientale" sostituendo alle lastre di amianto le tegole in 

coccio originarie (caddero negli anni '70 e furono sostituite appunto con l'ethernit). Nessuna 

altra modifica viene apportata al tetto (capriate, pendenze, ampiezza delle falde, tutto 

immutato,etc.) solo mera sostituzione del rivestimento del tetto. Il vicino, dopo avermi fatto 

completare i lavori (scorretto!) si è rivolto ad un legale perché sostiene che in tale circostanza 

(lavori sul tetto) cessano le servitù e pertanto devo eliminare sia lo sporto che lo stillicidio 

convogliando le acque piovane all'interno del mio fabbricato. Questo è praticamente 

impossibile per motivi tecnici e per gli enormi costi di ricostruzione che dovrei sopportare.

Oltretutto credo che in oltre 110 anni ho usucapito le suddette servitù senza mai 

un'opposizione del confinante ne prima ne dopo l'eternit! 

P. M. 

La sostituzione del tipo di copertura, nel rispetto delle condizioni indicate dal lettore, non 

comporta il venir meno della servitù, né la violazione di cui al primo comma dell’art. 1067 c.c. 

(divieto di aggravare l’esercizio della servitù). 

REGOLAMENTO E COSTRUTTORE 

Nel novembre 2010 ho acquistato un alloggio in un complesso nuovo di casette bifamiliari. 

Siamo dodici famiglie: ad oggi non abbiamo ancora regolamento e millesimi. L'amministratore 

dice che deve darli il costruttore- Cosa possiamo fare? L'ultima riunione si è scolta nel marzo 

2011. 

M. O. 

Se il costruttore si era formalmente impegnato a redigere il regolamento del condominio con 

i relativi millesimi, l’amministratore può sollecitarlo a mezzo raccomandata con avviso di 

ricevimento. Se il costruttore disattente l’invito è l’assemblea non vuole ricorrere al giudice, 

può incaricare un tecnico di provvedere alla stesura del regolamento e alla messa a punto dei 

millesimi, da approvare in una successiva riunione. 

GAZEBO E DISTANZA LEGALE

Bisogna rispettare delle distanze dal confine per montare un gazebo in metallo? Ci sono leggi 

che tutelino i cittadini dal posizionamento alla distanza di 5 metri dal confine di casa? 

L. M. 

La Cassazione (sentenza n. 5897 dell’11/3/2010) ha stabilito che, ai fini dell’osservanza delle 

distanze legali nelle costruzioni, alla nozione di “costruzione” dev’essere ricondotto qualsiasi 

manufatto non completamente interrato avente i requisiti della solidità e della 

immobilizzazione al suolo anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso ad 

una preesistente fabbrica. Il Tribunale di Roma, con sentenza dell’8/2/2006, ha ordinato la 

rimozione di un gazebo installato a distanza inferiore a quella legale su un terrazzo adiacente 

ad altro terrazzo, avendo ravvisato un vincolo reciproco di servitù altius non tollendi, ossia di 

non costruire più in alto, per non pregiudicare la visuale al confinante. 

VENDITA DELL’UNITA’ IMMOBILIARE E ASSEMBLEA 

Posso rifiutarmi di partecipare a lavori nel condominio, in quando ho deciso di vendermi 

l'appartamento per ragioni di sopravvivenza? E' legale? Posso mandare una lettera 

all'amministratore per comunicargli che non intento più partecipare ai lavori nel condominio 

perché vendo la casa? 

A. N. 

Il condomino non ha l’obbligo di partecipare alle assemblee ma assume su di sé le 

conseguenze delle eventuali delibere adottate. Egli resta tale a tutti gli effetti, fino a quando 

non comunichi all’amministratore del condominio le generalità dell’acquirente dell’unità 

immobiliare.

SPESE E USO DELLE PARTI COMUNI 

Ho acquistato un appartamento in un condominio, ma l'ho non utilizzato. Ho comunque 

l'obbligo di pagare le spese condominiali? 

G. G. 

L’obbligo di contribuire alle spese condominiali prescinde dall’utilizzo dell’unità immobiliare: 

quello che rileva, infatti, non è l’uso effettivo ma l’uso potenziale: un esonero dal contributo 

alla spese comuni richiede pertanto il consenso di tutti gli altri condomini. 

LUCE SCALE 

Nel condominio in cui abito la luce scale non è regolata da un temporizzatore ed il pulsante per 

l'accensione, posto lontano dagli ingressi, costringe i condomini a muoversi al buio per 

raggiungerlo. Per ovviare a questo problema alcuni condomini hanno portato all'interno della 

loro abitazione l'accensione della luce sempre utilizzando la luce condominiale. E' lecito questo 

comportamento? Preciso che non sono stati autorizzati dall'assemblea. 

D. D. P. 

Il primo comma dell’art. 1102 c.c. stabilisce che il condomino può apportare alla cosa 

comune, a proprie spese, le modifiche necessarie al suo migliore godimento. Nel caso di specie 

sarebbe opportuno che l’innovazione fosse deliberata dall’assemblea, ad evitare possibili 

contestazioni, anche parte di un solo condomino, sotto il profilo della sicurezza dell’impianto. 

PERMESSO DI COSTRUIRE E DELIBERA ASSEMBLEARE

Sono proprietario di uno stenditoio coperto con solaio costruito con concessione edilizia del '67, 

tutti gli altri proprietari hanno chiuso trasformandoli ad appartamenti, ho chiesto al comune la 

concessione edilizia in base all'articolo 18 legge 4 del 16/4/2003 regione Sicilia; il comune ha 

dato parere favorevole al rilascia della concessione solo dietro il parere dell'assemblea 

condominiale, che ha dato parere negativo. L'articolo 18 non dice di chiedere il parere 

condominiale? Come mi devo comportare, si possono citare i condomini per danni? 

A. G. 

Se il Comune ha chiesto il parere dell’assemblea condominiale si presume che potesse farlo: 

la circostanza può essere verificata presso l’ufficio tecnico dello stesso Comune. I condomini 

non sono tenuti ad esprimere parere favorevole all’innovazione, e tantomeno possono essere 

obbligati a risarcire il danno conseguente alla loro decisione. 

FORNO E IMMISSIONI 

Il condominio dove abito è composto da una parte che riguarda l'abitativo e una parte che 

riguarda il commerciale, dove sono situati alcuni negozi, tra cui un panificio, quest'ultimo ha 

installato sul lastrico solare (di proprietà del commerciale, funge da copertura per i vari negozi 

e uffici) posto sotto le mie finestre, una sorta di aspiratore facente funzione di canna fumaria, 

il quale viene acceso tutte le mattine verso le ore 3,30 e spento a fine attività di cottura dei 

vari prodotti. Questo aspiratore emette rumore, emette calore e non filtra gli odori inoltre, fa 

fuoriuscire una sorta di polvere di cui non si conosce la natura. Un panificio non dovrebbe 

avere una canna fumaria a norma? Tutte le mattine vengo svegliata dal rumore e dal cattivo 

odore, e spesso sono costretta a stare in casa con le finestre chiuse. Inoltre il fatto di dormire 

poche ore la notte è causa per me di stress, scarsa concentrazione sul lavoro e continui mal di 

testa. Come posso tutelare la mia salute? A chi devo rivolgermi? Di chi è la competenza? 

C. P.

Se le immissioni di fumo, rumore, polveri e calore provenienti dall’aspiratore superano la 

normale tollerabilità di cui all’art. 844 c.c., il condomino può rivolgersi al Giudice di pace, non 

senza aver prima invitato il proprietario del forno a mettere a norma l’impianto. 

LETTURA CONTATORE 

E' obbligatorio per legge che il conduttore abbia libero accesso ai contatori (in questo caso, del 

gas)? Sono in affitto. Il mio si trova nel giardino del locatore e ogni volta che ho bisogno di 

controllare i numeri per inviarli all'Enel, ogni due mesi, sono costretta ad andare a chiedere il 

permesso e farmi aprire il cancello in quanto non ho le chiavi. L'altro la cosa mi pesa 

moltissimo poichè la proprietaria è una persona sgradevole. Mi è inoltre accaduta una cosa che 

considero gravissima. Un giorno si è permessa di chiamare i miei datori di lavoro (che lei non 

conosce) e chiedergli se è vero che lavoro lì, come mi pagano, eccetera, dicendo loro cose non 

vere. Cosa posso fare? 

A. 

Se il contratto di locazione non stabilisce nulla a riguardo, e il contatore è dotato di chiavetta, 

il conduttore può rappresentare al locatore la necessità, anche nel suo interesse, di disporre 

della chiave del giardino per poter accedere al contatore e bloccare il flusso del gas in caso di 

emergenza. In caso di rifiuto il conduttore può rivolgere al giudice adducendo esigenze di 

sicurezza. Se invece la chiavetta è all’interno dell’appartamento, e non sussistono esigenze di 

sicurezza, il conduttore non può pretendere di disporre della chiave di accesso al giardino del 

conduttore per il solo fatto di recarvisi ogni due mesi per la lettura del contatore. Quanto al 

colloquio avuto dal locatore con i datori di lavoro del conduttore, se ricorrono gli estremi della 

diffamazione, dimostrando la circostanza (circostanza da valutare attentamente perché si 

potrebbe incorrere in una querela per calunnia), può essere sporta querela. 

RICOSTRUZIONE MURO

Da sei mesi sono proprietario di un appartamento nuovo al secondo piano di una palazzina di 

tre appartamenti costruita circa da due anni. Nel muro confinante che separa il giardino 

dall'altra proprietà vi è stato uno stacco di blocchi causando un buco (premetto che il giardino 

è proprietario il signore del piano terra). Come devono essere ripartite le spese? 

G. 

Se il muro non è posto a protezione delle parti comuni, alla spesa richiesta dalla sua 

ricostruzione devono contribuire il proprietario del giardino e il confinante, a meno che un 

regolamento contrattuale (ossia approvato o accettato da tutti i condomini) non comprenda 

detto muro fra le parti comuni. 

APERTURA VETRATA 

Abito in un condominio composto da tre palazzine, ogni palazzina è abitata da n. 6 condomini. 

Gli ultimi piani, nonchè il mio, sono forniti di mansarda. La superficie dell'appartamento è di 

130 metri quadri (137 con i balconi). La mansarda, ovviamente, copre i 130 mq. Ora: 

vorremmo creare un terrazzino in prospettiva del matrimonio dell'ultima figlia. In pratica 

vorremmo aprire un "finestrone" partendo sotto i già esistenti due lucernari, per dare più luce 

all'ambiente riducendo così, internamente, il metraggio della superfice del salone. Una 

rientranza, in pratica! Abbiamo, previa lettera di avviso a tutti i condomini di tutte le palazzine, 

chiesto un loro consenso ai lavori che verrebbero fatti dall'impresa che anni fa ha costruito le 

stesse palazzine (quindi sicura). Quasi tutti, tranne due condomini che non hanno nemmeno 

risposto, hanno dato parere positivo firmando la lettera di avviso dei presunti lavori previa 

assemblea condominiale; tutto ciò è avvenuto, felicemente, nel novembre 2011. L'11 giugno 

2012 c'è stata l'assemblea dove con nostra meraviglia e molto sdegno si sono astenuti, anche 

diversamente da quel che prima avevano positivamente asserito, tranne alcuni e soprattutto 

tranne i condomini che abitano la palazzina, la nostra, dove dovrebbero svolgersi i lavori e cioè 

5 sì contro un solo "mi astengo". Ora domando: non si può comunque procedere visto che 

abbiamo la maggioranza favorevole dei condomini che occupano la palazzina nella quale 

vorremmo fare questo piccolo terrazzino? Le faccio presente che nelle altre due palazzine si

sono astenute solo i "soliti": 3 famiglie. Come dobbiamo comportarci? Anche l'Amministratore 

è rimasto allibito alle risposte da "voltafacce" di chi prima aveva acconsentito senza alcuna 

discussione (abbiamo tutte le risposte positive in mano). 

M. R. 

Se il condomino è in possesso di autorizzazione scritta dei condomini del fabbricato in cui 

dovrà essere introdotta l’innovazione, ed è in regola nei confronti del Comune, può dar corso ai 

lavori, dal momento che i condomini degli altri due edifici (che fra l’altro si sono astenuti e non 

opposti) non hanno titolo per eccepire un’eventuale alterazione del decoro architettonico del 

fabbricato (Cass. 13/1/1983, n. 255, con riferimento al confinante). 

SPOSTAMENTO SERVITU’ 

Lo scorso anno ho comprato un appartamento ubicato in un piccola palazzina (6 condomini), 

dove il vecchio proprietario, ha confermato che tutti gli impianti sono a norma (concessione 

fine 2004 - consegna 2006) quindi parliamo di nuove abitazioni. Il mio appartamento è ubicato 

su due livelli. quindi il primo livello - salone - cucina con accesso al giardino, il secondo livello, 

collegato con una scala interna porta al seminterrato, dove si trova il bagno - due camere (h. 

2,70) e il garage (h. 2,50). qui c'è il problema, nel mio garage ci sono dei pozzetti d'ispezione, 

l'unico proprietario che abito sopra il mio, anche lui ha due livelli, per farla breve giorni fa dalla 

sua cucina non è stato possibile scaricare l'acqua, (tenga presente che la mia cucina si trova) 

nel lato opposto della sua... quindi è intervenuta la ditta spurgo e non sono riusciti a risolvere 

il problema, pertanto (io non ho permesso l'accesso al mio garage che utilizzo in un altro modo 

(avendo posti auto di proprietà) ma appena fuori dal mio garage ci sono due pozzetti 

ispezionabili, dopo l'apertura è emerso che i miei due pozzetti interni sono in linea con 

quest'ultimo pozzetto che manda il tutto nelle fognature. mi chiedo ma io devo restare sempre 

a casa perchè in caso di intasamento devo essere lì pronto ad aprire i pozzetti? E' un limitare 

alla mia libertà di movimento, pertanto chiedo, posso fare un cambio di destinazione d'uso (e 

vorrei far spostare quei pozzetti, che per un mio amico idraulico dice che sono assolutamente 

inutili visti che arrivano al pozzetto esterno direttamente senza curve o impedimenti (verificato 

con telecamera) visto che ho posti auto di proprietà (qualcuno parla della legge Tognoli che 

permette ai proprietari di posti auto esterni di poter cambiare la destinazione d'uso magari in

cantina - taverna) perchè nel mio garage è problematico effettuare manovre di ingresso, 

inoltre al piano inferiore ho una seconda porta di accesso all'appartamento. 

M. R. 

Il proprietario del fondo servente -stabilisce il primo comma dell’art. 1068 c.c.- non può 

trasferire l’esercizio della servitù in luogo diverso da quello nel quale è stata stabilita 

originariamente. Il successivo comma, però, precisa che, se l’originario esercizio della servitù è 

divenuto più gravoso per il fondo servente o impedisce di fare lavori, riparazioni o 

miglioramenti, il proprietario del fondo servente può offrire al proprietario dell’altro fondo un 

luogo ugualmente comodo per l’esercizio dei suoi diritti, e questi non può rifiutarlo. 

ASSEMBLEA DESERTA E VERBALE 

In un suo libro si parla della verbalizzazione di dichiarazioni fatte da un condomino. Gradirei 

sapere se tale dichiarazione può/deve essere verbalizzata anche nel caso di assemblea di 

prima convocazione andata deserta per mancanza di numero legale? 

via mail 

L’omessa redazione del verbale che attesta la mancata riunione dell’assemblea in prima 

convocazione non impedisce che si tenga l’assemblea in seconda convocazione, né la rende 

invalida. Se il verbale viene redatto, il condomino può esigere che vi vengano inserite sue 

dichiarazioni. 

SUPERCONDOMINIO E STERPAGLIE

Vivo in un quartiere composto da circa 10 palazzine. Di fronte al palazzo dove abito insiste 

un'area da bonificare in quanto piena zeppa di sterpaglie e che, in inverno, si trasforma in una 

palude per le abbondanti piogge. Il rischio fondato è che le fondamenta del palazzo si 

riempiano di umidità. In Assemblea non possiamo deliberare nulla per l'opposizione di un 

Condomino che si oppone a che vengano deliberati interventi tecnici di qualsiasi natura in 

quanto, secondo lui, la nostra Assemblea non potrebbe deliberare su problemi che riguardano 

il Supercondominio e dunque le altre palazzine. Per lui se ne potrebbe discutere in qualunque 

luogo o posto tranne che in Assemblea. Preciso che il Supercondominio esiste di fatto ma non 

di diritto in quanto non s'è mai costituito e non ha organi o cariche sociali. Il Condomino non 

vuole neppure che il nostro Amministratore si attivi per raccogliere pareri tecnici che ci aiutino 

quanto meno a inquadrare le soluzioni più adatte alla bisogna. Mi sembra esagerato. Nè lavori, 

nè pareri tecnici. E' giuridicamente corretto questo ostruzionismo? 

F. 

La costituzione del supercondominio non richiede la stipulazione di atti formali. Se il 

lamentato inconveniente ha origine dal suolo comune agli edificio del complesso immobiliare, 

l’amministratore del fabbricato in cui abita il lettore può, d’intesa con gli amministratori degli 

altri nove edifici, convocare l’assemblea del supercondominio con all’ordine del giorno sia la 

nomina dell’amministratore del supercondominio che il problema dell’umidità. 

SPESA MODIFICA TABELLE MILLESIMALI 

Chi deve pagare il rifacimento dei millesimi? Ho letto diversi pareri sul problema che mi 

interessa. Chi deve pagare e per cosa se si richiedono i rifacimenti e le correzioni dei millesimi. 

Molti commenti dicono che deve pagare chi richiede il rifacimento dei millesimi, alcuni altri 

dicono che devono pagare tutti i condomini. Non sono un tecnico ma secondo me esiste anche 

un problema morale e di responsabilità economica ben specificato e delimitato. Per spiegarmi 

meglio farò l'esempio che mi interessa: 

1)-I millesimi sono stati calcolati dall'impresa che ha costruito il palazzo. Naturalmente il 

fattore più importante sono i metri quadri di proprietà integrati poi da una serie di aggiuntivi e 

correttivi dovuti al piano, all'esposizione e ad alcuni altri fattori.

2)-Quando furono fatti i millesimi quello che oggi è il superattico ospitava due lavatoi di 35 m² 

cadauno. Con gli anni i vari proprietari si sono allargate un po' qui e un po' là sul lastrico solare 

ed ora, da oltre tre anni l'attuale proprietario si è allargato ad avere un appartamento sui 100 

m² (E non potrebbe essere altrimenti dato che ci vivono in quattro - marito, moglie e due figli - 

e la cameriera-baby-sitter). 

3)-Io abito in un appartamento di questo palazzo di circa 100 m² e i miei millesimi sono 40 

come stabilito dal costruttore. Mentre quei signori pagano le spese di condominio per 13,50 

millesimi. Quindi da oltre tre anni io e gli altri condomini paghiamo circa il 50% delle spese di 

condominio di quei signori che hanno allargato gli originali lavatoi. 

4)-Infatti con i miei 40 millesimi io pago di spese di condominio € 1350 all'anno mentre quei 

signori con i loro 13,5 millesimi pagano solo € 780. 

5)-È evidente che loro non hanno nessuna intenzione di richiedere la revisione dei millesimi; 

altrimenti - io che sono una persona corretta lo avrei già fatto - lo avrebbero fatto da tempo. 

6)-Quindi per avere giustizia - specie in questo periodo di difficoltà economiche - dovrebbe 

essere o un condomino, o alcuni condomini o, come sarebbe corretto dall'amministratore, la 

revisione dei millesimi per diminuire automaticamente i millesimi di tutti gli altri condomini e 

quindi le relative spese condominiali. 

7)-Non so cosa dice la legge, ma il buon senso direbbe che chi deve pagare in questo caso il 

rifacimento dei millesimi è colui, o coloro, che si sono approfittati degli altri condomini acendosi 

pagare - alla faccia dei fessi e degli onesti - il 50% delle loro spese. 

8)-La domanda che faccio all'esperto è se sono nel giusto o se sbaglio. In base a quanto sopra 

detto se io chiedessi la revisione dei millesimi chi dovrebbe pagarne le spese? 

F. C. 

La spesa per la modifica delle tabelle millesimali deve gravare sul condomino che vi ha dato 

origine con la sua innovazione, anche se sarebbe preferibile vi concorressero tutti i condomini, 

sia pure attraverso un accordo che preveda il rimborso a carico del condomino che ha 

introdotto l’innovazione: ciò allo scopo di evitare il possibile condizionamento psicologico del 

tecnico incaricato di procedere all’operazione.

SPESA SPOSTAMENTO SERVITU’ 

Abbiamo acquistato due anni fa un app.to con garage. Il garage è gravato, purtroppo, da una 

servitù fognaria. Per servitù fognaria intendo un bel tubo in eternit che sbuca dal soffitto nel 

quale si riversano le acque nere dei cinque appartamenti (noi compresi che stiamo all'ultimo 

piano). Questo tubo in eternit continua con una curva in pvc e con un tratto di altro tubo 

verticale in eternit, peraltro in condizioni pietose che si collega al pozzetto fognario con un 

coperchio in ghisa sul pavimento del nostro garage. All'inizio nessun problema. Poi il tubo in 

eternit sul soffitto ha iniziato a gocciolare sul pavimento e il proprietario del 1° piano non 

intende mettere mano alla sostituzione dei tubi di scarico del suo appartamento. Pertanto, 

abbiamo stillicidio continuo nel nostro garage. Secondo problema, dal pozzetto sul pavimento 

fuoriescono odori sgradevoli, tali da renderci impossibile soggiornare nel nostro locale. Terzo 

problema, la presenza del tubo in eternit (peraltro bagnato) a vista nel nostro locale che risale 

al 1957, ci preoccupa. Purtroppo abbiamo a che fare con un Condominio ostile a qualsiasi 

lavoro, soprattutto quando il problema è solo nostro e non di tutti. Vogliamo ristrutturare il 

nostro garage, e dal momento che siamo gli unici nel Condominio a non poter godere come si 

deve della nostra proprietà privata, possiamo chiedere nel rispetto dell'art. 1068 cod. civ. di 

trasferire la servitù fognaria fuori dal nostro garage? Abbiamo intenzione di: 

1° rivolgerci direttamente ad un Avvocato intimando le vie legali al Condominio. Ciò ci 

eviterebbe inutili perdite di tempo nel caso dovessimo inviare una raccomandata 

all'Amministratore che non brilla certo nell'adempimento dei suo compiti; 

2° richiedere un sopralluogo della USL di Cagliari per inconveniente igienico e un altro 

sopralluogo sempre della ASL per accertamento per presenza di materiale contenente amianto. 

Riteniamo che un pozzetto nel nostro garage sia inutile perchè spesso ci assentiamo per lunghi 

periodi e in caso di necessità (ostruzione fognaria) nessuno può entrare nella nostro garage. 

Possiamo chiedere che le spese dello spostamento della servitù debbano essere sopportate dai 

5 Condomini che utilizzano il tratto di colonna (noi compresi) oppure suddette spese devono 

essere sopportate interamente da noi richiedenti lo spostamento della servitù e come 

proprietari del fondo servente? Se è il proprietario del fondo servente ad accollarsi la spesa, 

non trovo giusto che essendo danneggiati dalla presenza di servitù dobbiamo anche pagarne le 

spese per lo spostamento. 

T. M.

Le spese occorrenti allo spostamento della servitù devono essere sopportate, salvo diverso 

accordo, dal proprietario del fondo servente che l’abbia richiesto (Cass. 3/3/1994, n. 2104). 

Questi ha però il diritto di esigere dagli altri condomini che utilizzano il condotto il risarcimento 

del danno provocato dalla sua rottura: danno che nel frattempo è opportuno documentare 

idoneamente, anche attraverso i sopralluoghi indicati dal lettore. Non dovrebbe pertanto 

essere difficile trovare un accordo sulla ripartizione della spesa richiesta dallo spostamento 

della servitù. 

ACQUA E DANNI 

Ho lasciato il rubinetto dell'acqua aperta e ho prodotto una serie di danni all'appartamento 

sottostante. Sono stato chiamato a riparare il tetto perché compromesso dall'umidità e 

all'acquisto degli strumenti musicali che a causa dell'acqua avevano subito dei danni. Mi sono 

reso disponibile a riparare il tetto e a fare la tinteggiatura. Per quanto riguarda gli oggetti 

musicali si pretende l'acquisto di nuovi strumenti presso il negozio di loro conoscenza. Volevo 

sapere come si valutano gli strumenti musicali. Si tiene conto delle vetustà degli oggetti? 

Bisogna nominare un perito per la valutazione? 

G. R. 

Danneggiato e danneggiante possono affidare a un tecnico scelto di comune accordo la 

quantificazione del danno riportato dagli strumenti musicali. Quanto alla vetustà, dipende dallo 

strumento; per un violino, per esempio, potrebbe essere un pregio: si pensi a uno Stradivari o 

un Guarneri del Gesù. 

TRASFORMAZIONE SOTTOTETTO

Vorrei gentilmente che mi venga data una risposta ad un paio di quesiti riguardanti il 

Condominio premetto che vivo in un condominio di 16 appartamenti e che fino al 31/12/2010 

eravamo tutti soci di Cooperativa e che partire da tale data si è provveduto ad effettuare l’atto 

definitivo di assegnazione dell’alloggio mediante atto notarile e conseguente scioglimento della 

Cooperativa. Il nostro edificio è costituito da sette piani ed esattamente al piano terra: i 

garages; al piano terra: portico e fonaci; Al secondo, Terzo, Quarto e quinto 16 appartamenti; 

al sesto ed ultimo piano oltre al locale per l’ascensore, vi sono 16 locali divisi ed assegnati ai 

singoli appartamenti adibiti inizialmente a soffitta poi successivamente trasformate dalla 

maggior parte dei proprietari in mansarde con relativo cambio di destinazione d’uso. Si tenga 

presente che in ogni locale sono presenti gli allacci fognari ed acqua. Ora in sede di discussione 

di assemblea sono sorti due quesiti: 

A) La trasformazione da soffitta a mansarda doveva essere autorizzata dall’assemblea ed 

eventualmente con quale maggioranza? 

B) Una volta effettuata la variazione di destinazione d’uso, le stesse possono essere affittate ad 

esempio a studenti oppure occorre l’autorizzazione dell’assemblea o dei proprietari degli 

appartamenti sottostanti le mansarde? 

A. F. 

In mancanza di divieti contenuti in un regolamento condominiale contrattuale (ossia 

approvato o accettato da tutti i condomini), la trasformazione della soffitta in vano abitabile, 

che avvenga mediante opere meramente interne, non richiede autorizzazione dell’assemblea. 

E’ però opportuno assicurarsi il consenso dei condomini che abitano al piano sottostante, i quali 

sono nel diritto di ottenere l’inibizione del diverso uso, in quanto pregiudizievole a causa dei 

maggiori rumori derivanti dall’uso diuturno da parte degli occupanti, rispetto a quello 

discontinuo proprio della soffitta (Cass. 5/1/1985, n. 17). Assicurarsi anche il consenso dei 

condomini serviti dagli impianti (per es. scarichi di cucine e bagni) ai quali dovrà essere 

allacciata la nuova utenza. Se il proprietario della soffitta trasformata come sopra non assume 

obbligazioni di segno contrario, ben può concedere in locazione la propria unità immobiliare. 

INSTALLAZIONE SCALDABAGNO ELETTRICO E CANNA FUMARIA

Abito in un condominio di 10 unità immobiliari; il comune ci ha imposto l'installazione di un 

canna fumaria esterna, poiché abbiamo soltanto degli esalatori e lo scarico in essi è ritenuto 

pericoloso. Ci sono condomini che non vogliono partecipare alle spese ed optano per 

l'installazione di scaldabagni elettrici. Possono farlo? Io abito all'ultimo piano, posso installare 

una canna tutta mia? 

P. S. 

I condomini possono installare scaldabagni elettrici nella rispettiva unità immobiliare. Il lettore 

può a sua volta installare una canna fumaria sul muro condominiale, a condizione che essa non 

alteri la stabilità o il decoro architettonico dell'edificio, e che le sue dimensioni non siano tali da 

ridurre in modo apprezzabile la visuale laterale agli altri condomini (Trib. Milano 26/3/1992). Il 

manufatto, inoltre, dev'essere collocato in modo tale da non provocare immissioni superiori 

alla normale tollerabilità. 

LOCAZIONE E RIMOZIONE RECIPIENTE 

Sono affittuaria di un appartamento posto al secondo piano. Posso togliere il recipiente d'acqua 

della proprietaria del piano di sotto senza il suo consenso dato che è situato nel mio 

appartamento e che il nuovo allaccio é a nome mio (e a spese mie) perchè non ha voluto 

contribuire per la parte che le spettava? 

C. S. 

L’affittuario non può rimuovere, dall’appartamento condotto in locazione, un contenitore che 

non gli appartiene. Può, invece, attivarsi giudizialmente per esigere che il proprietario del 

contenitore versi la propria quota.

UTILIZZO LOCALE COMUNE 

Nel condominio dove abito, uno spazio comune è stato trasformato in locale chiuso per riunioni 

condominiali e incontri tra condomini. La maggior parte dei condomini lo sta utilizzando anche 

per feste private, permettendo l'accesso ad estranei al condominio - anche a bambini 

(adottando un regolamento e autofinanziandosi per le spese di pulizia, luce ed altro). Io e 

pochi altri condomini non siamo d'accordo e non abbiamo firmato per accettazione. 

L'amministratore non ha preso alcun provvedimento. Come possiamo tutelarci per eventuali 

danni a persone che potrebbero verificarsi durante tali feste? 

C. A. 

Per evitare di essere chiamati a rispondere civilmente dai danni che dovessero essere 

causati a terzi da parti comuni dell’edificio, l’assemblea può deliberare la sottoscrizione di una 

polizza di assicurazione. 

USUCAPIONE E MILLESIMI 

Ho perso la cantina per usucapione, acquistata e pagata regolarmente nel 1992. Se chiedo 

all’amministratore del caseggiato l’adeguamento dei millesimi, posso chiedere al nuovo 

proprietario il rimborso delle spese pagate in più? 

G. C. 

Si potrebbe promuovere, per gli importi non coperti da prescrizione, un’azione d’indebito 

arricchimento: prima, però, sottoporre la documentazione a un avvocato.

CHIARIMENTO SU COSTRUZIONE SOSPETTA 

Abbiamo letto molto attentamente sia la risposta che ha dato al nostro quesito e sia l'atto di 

compravendita mio e dell'altro condomino proprietario della mansarda; nei due atti il 

venditore fa specificare che, la parte posteriore del fabbricato confina ad altra proprietà del 

venditore (giardino) e quindi si capisce subito che si era riservata la proprietà del giardino. 

Non risulta da nessuna parte, però che si era riservata l'asservimento dell'area ad una 

erigenda costruzione, cosa del resto intuibile visto che con la mansarda, avendo superato 

l'indice di cubatura, aveva dovuto portarla in sanatoria come risulta anche dagli atti notarili. 

Sono stato, come da voi consigliato, all' Ufficio tecnico del Comune ad esporre la cosa ma ho 

ricevuto risposte ambigue a dir poco. A quel punto, ho chiesto per iscritto, in base alla legge 

241, copia del regolamento comunale in materia. Noi altri due condomini cosa possiamo fare 

per far capire all'altro comproprietario che non può fare sempre quello che gli pare e cosa 

possiamo fare nei riguardi dell'Ufficio tecnico del Comune? 

R. C. S. 

Se il venditore si accinge a realizzare una costruzione prospicente il condominio senza disporre 

della necessaria cubatura e magari anche in violazione della distanza legale fra costruzioni 

(risultante, questa, dal regolamento edilizio del Comune e comunque non inferiore a tre metri, 

art. 873 c.c.), il lettore può rappresentargli l’intenzione di chiedere la sospensione dei lavori al 

giudice civile qualora dovesse intraprenderli. Quanto al Comune, se sorge contestazione in 

ordine al rilascio della richiesta documentazione si può adire il Tribunale Amministrativo 

Regionale. 

COSTRUZIONE BARBECUE SU SUOLO COMUNE 

Abito al 2° piano, in un condominio al mare, composto da 5 appartamenti. Due giorni fa, senza 

alcuna comunicazione, un condomino dello stabile ha iniziato i lavori per installare un barbecue 

(aveva già alzato di più di un metro la recinzione metallica con una "rete a rombi in bambù" 

ricoperta d'erba sintetica), a detta sua con l'autorizzazione degli altri 3 e la supervisione

dell'amministratore. Avrei urgenza di sapere se vi sono sentenze e/o normative che mi 

possano far impedire l'installazione sul terreno condominiale comune, nell'angolo della 

recinzione, del suddetto manufatto permanente, in muratura, con relativa pavimentazione, 

proprio antistante, purtroppo, alla mia autorimessa, che, oltre a ridurmi l'area di manovra e la 

relativa possibilità di carico-scarico, sarà proprio sotto le mie camere da letto con le 

conseguenti immissioni d'indesiderati fumi ed odori. Io sono anche asmatica. Sarà, inoltre, a 

meno di un metro da una pianta pluridecennale confinante, all'esterno, con la recinzione. Temo 

anche problemi di sicurezza in merito agli incendi. 

C. L. P. 

Un condomino non può, senza il consenso degli altri (nessuno escluso), occupare 

stabilmente una parte del suolo comune attraverso la costruzione di un barbecue. Il lettore può 

pertanto, attraverso un avvocato, rivolgersi al giudice, eventualmente con richiesta di 

provvedimento di urgenza che ordini la sospensione dei lavori. 

RIFACIMENTO TETTO FATISCENTE 

Nel condominio dove abito all'ultimo piano, il palazzo ha il tetto vecchio e ammalorato. Due, 

tre, o più volte all'anno in media, in caso di pioggia si verificano infiltrazioni dal tetto nel 

soffitto dell'appartamento, qualche volta - nei casi più gravi - anche con copioso gocciolamento 

di acqua e sempre con danni all'appartamento. Ogni volta che ciò si verifica il condominio 

procede a sistemare le tegole e per un po' non perde più, poi si ricomincia da capo. Da tempo 

sollecito l'amministratore a convocare un'assemblea straordinaria per rifare il tetto, che ha 

circa cento anni, ma ciò non viene fatto perché i condomini dei piani più bassi non sono 

interessati ai lavori e non vogliono spendere soldi. La situazione è per me insostenibile. Che 

cosa posso fare? 

L. G.

Almeno due condomini, in rappresentanza di un sesto del valore dell’edificio, possono, ai 

sensi dell’art. 66 disp. att. e trans. c.c., chiedere all’amministratore la convocazione di 

un’assemblea straordinaria con all’ordine del giorno il rifacimento del tetto. Se l’amministratore 

non provvede entro dieci giorni i suddetti condomini possono provvedere direttamente alla 

convocazione. 

SERVITU’ E ACCESSO AL FONDO 

Gradirei sapere se per la stesura di cavi per utenze acqua e gas nel terreno di un condominio, 

a servizio di una unitá immobiliare separata dal resto dello stesso per accessi e nessuna parte 

comune (dichiarato in atto di acquisto) ma facente parte di un unico permesso a costruire era 

necessario costituire servitù volontaria, oppure se il costruttore l'ha costituita con destinazione 

padre di famiglia, come lui stesso sostiene (anche se non apparente?). Un domani, in caso di 

problemi, a che titolo posso entrare in una proprietá altrui per effettuare le riparazioni? 

B. F. 

La costituzione per destinazione del padre di famiglia riguarda solo le servitù apparenti. Per 

quelle non apparenti, quindi, è necessario un atto di costituzione, formalizzato con l'intervento 

di un notaio e trascritto presso l'Agenzia del Territorio. Il primo comma dell’art. 843 c.c. 

stabilisce che il proprietario deve permettere l’accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre 

che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare il muro o altra opera 

propria del vicino oppure comune . 

ALLACCIO IMPROPRIO 

Mi sono appena trasferito in un contesto di 4 appartamenti dove i rimanenti tre sono ancora 

vuoti. Mi sono accorto che l’impresa costruttrice ha collegato il cancello passo carraio (dove tra 

l’altro io devo passare con i mezzi) e luci box al mio contatore d’energia elettrica, Le volevo 

chiedere cosa posso fare o come posso agire visto che per il momento non c’è un

amministratore e che dopo varie volte interpellata l’impresa non ha ancora provveduto a 

installare il contatore condominiale. 

D. S. 

Il lettore può invitare il costruttore, a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento e 

assegnando congruo termine, a staccare dalla propria utenza l’apertura del cancello e 

l’illuminazione dei box e a collegarle ad apposito contatore condominiale. Se il destinatario non 

provvede non resta che rivolgersi al giudice. 

PAGAMENTO REVISIONE MILLESIMI 

Chi deve pagare il rifacimento dei millesimi? Ho letto diversi pareri sul problema che mi 

interessa. Chi deve pagare e per cosa se si richiedono i rifacimenti e le correzioni dei millesimi. 

Molti commenti dicono che deve pagare chi richiede il rifacimento dei millesimi, alcuni altri 

dicono che devono pagare tutti i condomini. Non sono un tecnico ma secondo me esiste anche 

un problema morale e di responsabilità economica ben specificato e delimitato. 

Per spiegarmi meglio farò l'esempio che mi interessa: 

1)-I millesimi sono stati calcolati dall'impresa che ha costruito il palazzo. Naturalmente il 

fattore più importante sono i metri quadri di proprietà integrati poi da una serie di aggiuntivi e 

correttivi dovuti al piano, all'esposizione e ad alcuni altri fattori. 

2)-Quando furono fatti i millesimi quello che oggi è il superattico ospitava due lavatoi di 35 m² 

cadauno. Con gli anni i vari proprietari si sono allargati un po' qui e un po' là sul lastrico solare 

ed ora, da oltre tre anni l'attuale proprietario si è allargato ad avere un appartamento sui 100 

m² (E non potrebbe essere altrimenti dato che ci vivono in quattro - marito, moglie e due figli - 

e la cameriera-baby-sitter). 

3)-Io abito in un appartamento di questo palazzo di circa 100 m² e i miei millesimi sono 40 

come stabilito dal costruttore. Mentre quei signori pagano le spese di condominio per 13,50 

millesimi. Quindi da oltre tre anni io e gli altri condomini paghiamo circa il 50% delle spese di 

condominio di quei signori che hanno allargato gli originali lavatoi.

4)-Infatti con i miei 40 millesimi io pago di spese di condominio € 1350 all'anno mentre quei 

signori con i loro 13,5 millesimi pagano solo € 780. 

5)-È evidente che loro non hanno nessuna intenzione di richiedere la revisione dei millesimi; 

altrimenti - io che sono una persona corretta lo avrei già fatto - lo avrebbero fatto da tempo. 

6)-Quindi per avere giustizia - specie in questo periodo di difficoltà economiche - dovrebbe 

essere o un condomino, o alcuni condomini o, come sarebbe corretto dall'amministratore se 

facesse bene il suo mestiere la revisione dei millesimi per diminuire automaticamente i 

millesimi di tutti gli altri condomini e quindi le relative spese condominiali. 

7)-Non so cosa dice la legge, ma il buon senso direbbe che chi deve pagare in questo caso il 

rifacimento dei millesimi è colui, o coloro, che si sono approfittati degli altri condomini 

facendosi pagare - alla faccia dei fessi e degli onesti - il 50% delle loro spese. 

8)-La domanda che faccio all'esperto è se sono nel giusto o se sbaglio. In base a quanto sopra 

detto se io chiedessi la revisione dei millesimi chi dovrebbe pagarne le spese? 

F. C. 

La spesa per la modifica delle tabelle millesimali dovrebbe gravare sul condomino che vi ha 

dato origine con la sua innovazione, anche se sarebbe preferibile vi concorressero tutti i 

condomini, sia pure attraverso un accordo che preveda il rimborso a carico del condomino che 

ha introdotto l’innovazione: ciò allo scopo di evitare il possibile condizionamento psicologico del 

tecnico incaricato di procedere all’operazione. Se l’assemblea non delibera la modifica, questa 

può essere chiesta al giudice, che nominerà un consulente, mentre per ottenere il rimborso di 

quanto pagato in eccedenza si può promuovere un’azione d’indebito arricchimento nei confronti 

di chi ha pagato meno del dovuto. 

ACQUA E SFRATTO 

Il proprietario dell'appartamento concessomi in affitto non paga le bollette del canone acqua 

contratto a suo nome mi ha fatto staccare il contatore dell'acqua dicendo ad acea che lo stabile 

e vuoto e non usato per uso abitativo. Premetto che ho regolare contratto di affitto; ho

scoperto che il proprietario è moroso anche di pagamenti vecchi prima del mio arrivo. Sono 

ormai sette mesi che sono senza acqua: io non gli sto pagando i canoni di affitto in questi 

ultimi tre mesi. Lui nel frattempo mi ha fatto recapitare ingiunzione di sfratto per morosità. 

Che diritti ho in questa vicenda? Posso rivalermi sul proprietario per vie legali la legge cosa 

dice o prevede in merito? 

M. 

Nei rapporti fra locatore e conduttore il pagamento delle utenze fa carico a quest’ultimo, 

salvo che il contratto di locazione disponga altrimenti. Se nel caso di specie è previsto che il 

pagamento delle utenze faccia carico al locatore e questi non provvede, con conseguente 

interruzione del relativo servizio da parte dell’ente erogatore, il conduttore citato per sfratto 

per morosità può eccepire la legittimità della sospensione del pagamento del canone ai sensi 

dell’art. 1460 c.c. 

MOROSITA’ 

Il mio condominio ha 5 morosi condomini che in 5-6 anni hanno accumulato il debito di 34000 

euro. Vorrei sapere chi pagherà? Noi che abbiamo sempre pagato? E se sono obbligata a 

pagare, perché i fornitori o le aziende non denunciano i malpagatori? 

O. N. 

La responsabilità dei condomini nei confronti del creditori del condominio è, come sancito 

dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione con sentenza n. 9148 dell’8/4/2008, parziaria, 

per cui ciascun condomino risponde della propria quota, a meno che non abbia assunto 

l’obbligo di garantire per i condomini morosi.

AUMENTO CUBATURA E AUTORIZZAZIONE ASSEMBLEA 

Abito in Sicilia. E' possibile (in base al piano casa della regione) aumentare la cubatura del mio 

appartamento senza autorizzazione dell'Assemblea condominiale? 

G. 

E’ consigliabile procurarsi l’autorizzazione dell’assemblea, autorizzazione che potrebbe fra 

l’altro essere richiesta dal Comune per il rilascio del permesso di costruire: ciò per evitare 

possibili interruzioni dei lavori ad opera anche di un solo condomino che dovesse eccepire 

l’alterazione del decoro architettonico dell’edificio. 

CESSIONE AREA COMUNE 

Nel nostro condominio (uno stabile di 2 villettine laterali e 4 mini appartamenti nel mezzo) 

abbiamo un passaggio pedonale che porta ai garage, senza discese per eventuali disabili ma su 

una scala abbastanza ripida che passa dietro al mio giardino (premetto che sono nella villetta 

di testa: nessuno passa di li perché la scala scende vicino al mio garage ma non a quello degli 

altri condomini). Lo stato del camminamento è inagibile in quanto si sono alzate tutte le 

mattonelle che lo ricoprivano e sono nate piante selvatiche che raggiungono il metro di 

altezza... per ovvi motivi mi sono lamentata perché non è per niente un belvedere... al che gli 

altri condomini mi hanno proposto di spostare la rete e di integrarlo nel mio giardino chiudendo 

cosi il passaggio definitivamente, la proposta non mi dispiace affatto anche perché si 

ingrandirebbe il mio, ho telefonato subito al costruttore per avere una risposta e mi ha risposto 

che se la maggioranza è d'accordo si può fare! Secondo lei è una cosa fattibile o è meglio non 

farla?

E. S. 

La cessione in proprietà esclusiva a un condomino di una parte dell’area comune richiede il 

consenso di tutti i condomini, formalizzato davanti a un notaio con trascrizione del relativo atto 

presso l’Agenzia del Territorio. 

COSTRUZIONE BARBECUE 

Alcuni condomini vorrebbero costruire un barbecue nella zona comune, sotto il nostro balcone. 

Le chiedo se, come proprietario di circa 100 millesimi, posso in qualche modo oppormi dato 

che il fumo salirebbe proprio verso di noi. 

A. M. 

Alcuni condomini non possono, senza il consenso degli altri, occupare stabilmente una parte 

del suolo comune attraverso la costruzione di un barbecue. Pertanto, se ciò dovesse avvenire, 

il lettore potrà rivolgersi al giudice, eventualmente con richiesta di provvedimento di urgenza. 

Se invece l’assemblea delibera con la prevista maggioranza la costruzione di un barbecue 

condominiale, ci si potrà rivolgere al Giudice di pace qualora le immissioni di fumo e odori 

dovessero superare la normale tollerabilità di cui all’art. 844 c.c. 

ESPOSIZIONE PANNI SGOCCIOLANTI 

Quando la signora del piano sovrastante al mio stende i panni grondanti all'interno al suo 

balcone, o lava il pavimento dello stesso, l'acqua che esce dal gocciolatoio finisce nel mio 

balcone. La signora non vuol sentire ragioni affermando che quando piove il mio balcone viene 

ugualmente bagnato. Temo che un giorno o l'altro possa insudiciarmi i panni che io stendo 

fuori in un altro balcone con le stesse caratteristiche. Secondo il codice civile, è lecito?

Sergio 

La Cassazione (sentenza n. 5772 del 6/12/1978) ha stabilito che non si può occupare con 

panni stesi, neppure se non sgocciolanti, la colonna d'aria sovrastante il terrazzo del piano di 

sotto, a meno che non sia stata costituita una servitù in tal senso. 

PARCHEGGIO IN SPAZIO DI MANOVRA AUTORIMESSA INTERRATA 

Potete ragguagliarmi sullo spazio manovra locali boxes? E' possibile parcheggiare scooter nei 

locali interrati boxes, lungo i muri, senza che si ostacoli le manovre veicolari (spazio manovra) 

e che soprattutto non si impedisca l'accesso ai box delle singole proprietà private, in ragione 

della mancanza di un esplicito divieto nel regolamento di condominio (contrattuale) e nell'ottica 

del miglior godimento della cosa comune visto che sono diversi i condomini interessati? 

C. P. 

Il parcheggio di uno scooter nell’area di manovra dell’autorimessa interrata è implicitamente 

escluso dal decreto 1/2/1986 (normativa sulla sicurezza antincendio per l’esercizio delle 

autorimesse e simili), che definisce l’autorimessa “area coperta destinata esclusivamente al 

ricovero, alla sosta e alla manovra degli autoveicoli con i servizi annessi” , escludendo quindi 

altri tipi di veicolo. 

SE LA SPESA E’ VOLUTTUARIA 

Nel mio condominio ci sono posti auto coperti e posti auto scoperti di proprietà individuale. 

Inizialmente i posti auto coperti non erano dotati di cancelli di entrata – uscita auto ed entrata

–uscita persone. Un’assemblea condominiale di solo proprietari di posti auto coperti decise, a 

maggioranza, in nome della sicurezza da eventuali intrusi di dotare tutte le uscite ed entrate 

delle auto e persone con cancelli automatici a telecomando e chiavi. Ora poiché alcuni 

condomini hanno lamentato la presenza di intrusi ignoti ed il furto di alcune moto, l’assemblea, 

a maggioranza ha deliberato di installare centraline antifurto con una serie di componenti 

accessori. A me sembra che non possono deliberare a maggioranza perché trattasi di spesa di 

innovazione voluttuaria in nome della sicurezza che è già data dai cancelli e del resto la 

garanzia di essere esente da furti non la può dare nessun meccanismo al 100%, anche perché i 

ladri possono abitare nello stesso condominio o essere persone ai quali è stato affittato il posto 

auto. Posso dissociarmi ed esimermi dal pagare? 

C. C. 

L’accertamento se si tratti di spesa voluttuaria o meno va condotto (primo comma art. 1121 

c.c.) in relazione alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio, anche se con i tempi 

che corrono la sicurezza non è mai troppa. Se si perviene alla conclusione che si tratta di 

innovazione voluttuaria, non essendo suscettibile di utilizzo separato non è consentita, a meno 

che la maggioranza che l’ha deliberata o accettata non si faccia integrale carico della spesa. 

COSTRUZIONE SOSPETTA 

Il condominio dove sono proprietario di un appartamento ed un altro condomino della 

mansarda, fu iniziato a costruire nel 1980 e terminato nel 1984 sulla particella 511 che era di 

circa 1150 mq. Avendo la costruzione superata la cubatura consentita, rispetto alla superficie 

della particella 511 perchè venne costruita in più detta mansarda, la stessa fu portata in 

sanatoria come si evince anche dal rogito notariIe. Ma la sorpresa è stata quando, circa un 

mese fa, ad un matrimonio, incontrando e parlando per caso, col titolare della ditta che 

costruì detto condominio, ho scoperto che il giardino di circa 550 metri quadri , retrostante 

detto condominio, era" asservito" al condominio stesso per la concessione della licenza 

edilizia. All'atto della vendita, il proprietario, di detto condominio, che è proprietario di 3 

appartamenti nel condominio stesso, ci tenne nascosta la cosa, tenendo il giardino 

regolarmente recintato, per sua esclusiva proprietà. Lo stesso proprietario circa 7 anni fa 

costruì su detto giardino un garage di 40 metri quadri chiudendo addirittura una strada

interpoderale. Da una fonte riservata del comune sono venuto a sapere che per ottenere la 

concessione per questo garage nel giardino fece risultare dalla particella 511 una sub 

particella senza che l'ufficio tecnico del Comune verificasse da dove provenisse quella sub 

particella e verificare quindi che quel terreno già era stato asservito ad altra concessione 

edilizia. Nel giro di tre ore, con una squadra di operai, oggi 2 giugno, giorno in cui tutto è 

chiuso, dalle ore 05,00 alle ore 08.00, ha tirato su, a confine di detta strada interpoderale, un 

pollaio enorme che sarà di una ventina di metri quadrati e distante dai miei balconi una decina 

di metri. Ora i quesiti sono questi: Poteva il venditore tenerci nascosta questa cosa? Se no 

cosa si può fare? Ammesso che non si possa fare niente, se tale giardino era asservito già alla 

concessione della licenza di questo condominio poteva fare tutto quello che ha fatto e 

continuare a fare tutto ciò che sta facendo? 

R. C. S. 

Se dagli atti di acquisto delle unità immobiliari risulta che il costruttore si era riservato la 

proprietà esclusiva del giardino o l’asservimento dell’area a un’erigenda costruzione, poteva 

successivamente realizzarla ma nel rispetto, per esempio, delle normativa in materia di 

distanza legale fra costruzioni. Tempi e modalità di edificazione del pollaio farebbero ritenere 

che questa seconda costruzione sia stata realizzata violando la legge: circostanza, questa, che 

potrà essere accertata presso l’ufficio tecnico del Comune. 

GUASTO ANTENNA SATELLITARE 

Da circa una settimana un guasto della antenna satellitare centralizzata del mio palazzo, non 

mi permette di vedere i prodotti satellitari nonchè canali come la7, nonostante pagassi 

un'utenza sky massimale con il pacchetto totale; il vero guaio è che il guasto si è verificato 

nella data di un'importante evento sportivo che ho ahimè potuto solo guardare nei vari 

notiziari; ho contattato l'amministratore per due volte, sollecitandolo a far riparare il guasto, 

ma ancora nulla, da voci di altri condomini costui vorrebbe convocare una nuova assemblea, 

per nuovi lavori sul sistema di ricezione satellitare (da tetto a altra destinazione), che a quanto 

pare comportino una spesa di circa 3000 /5000 euro.

1) Posso sottrarmi da questa gravosa spesa installando un antenna sat.re sul mio balcone ? 

(non è centro storico , ne vincolo paesaggistico) 

2) Come posso comportarmi? 

M. M. 

Ai sensi del secondo comma dell’art. 1118 c.c., il condomino non può rinunciare al diritto 

sulle cose comuni per sottrarsi dal contribuire alla spesa, a meno che non venga esonerato da 

tutti gli altri condomini. Può semmai, ai sensi dell’art. 1121 c.c., provare ad eccepire in 

assemblea la gravosità della spesa richiesta dalla riparazione. 

VIZI DELL’OPERA E AZIONE LEGALE 

Dopo l'esecuzione di un impianto fotovoltaico sul tetto di un Condominio, l'impresa esecutrice 

per quanti anni può essere ritenuta responsabile di una eventuale infiltrazione di acqua nelle 

proprietà sottostanti dovuta a lavoro non eseguito a regola d'arte ? Se possibile gradirei 

conoscere il numero dell'articolo del c.c. che lo prevede. E' possibile inserire nel contratto 

d'appalto il numero di anni per i quali perdura la responsabilità dell'impresa esecutrice? 

A. A. 

I vizi dell’opera devono essere denunciati all’appaltatore, pena decadenza, entro sessanta 

giorni dalla scoperta, e l’azione si prescrive entro due anni dalla consegna dell’opera (art. 1667 

c.c.). 

FIORIERA E POSTO AUTO

Volevo chiedere se nel mio posto auto privato potevo mettere sul fondo una fioriera rimanendo 

dentro i miei limiti delineati. 

A. G. 

La fioriera può essere collocata nel perimetro del posto auto, a meno che la sua presenza 

non impedisca ai condomini dei posti auto adiacenti di aprire lo sportello della rispettiva 

autovettura, o un divieto in tal senso sia previsto da un regolamento condominiale 

contrattuale, ossia approvato o accettato da tutti i condomini. 

RAMPA SDRUCCIOLEVOLE 

Vivo in una quadrifamiliare, abbiamo una rampa d'ingresso fatta di piastrelle scivolose con un 

po' di pendenza. Ho fatto la proposta di bucciardare le piastrelle ma i miei condomini non 

hanno accettato per motivi antiestetici. Per non rischiare nulla se qualcuno scivolando si 

dovesse far male, cosa posso fare? 

M. R. 

Si può ovviare al rischio sottoscrivendo una polizza di assicurazione, anche se questa non 

coprirebbe l’eventuale responsabilità penale riconducibile alle lesioni personali prodotte da un 

eventuale infortunio. 


Abito in un appartamento mansardato con travi a vista, e purtroppo con i violenti temporali vi 

è qualche infiltrazione di acqua. Con gli altri 3 condomini si è deciso di effettuare i lavori di

istrutturazione e copertura cappotto del condominio e del tetto. Il problema che le pongo è il 

seguente: i condomini hanno proposto di installare i pannelli fotovoltaici dopo la fine dei lavori, 

in tempi non decisi, magari dopo qualche mese o un anno (i lavori di ristrutturazione 

inizieranno tra qualche giorno), il mio cruccio è il fatto che bucare il tetto nuovo per la posa dei 

pannelli e, rischiare di avere ancora infiltrazioni in casa, mi mette ansia. Ora la domanda è 

questa: posso oppormi alla posa dei pannelli fotovoltaici? Per la copertura del tetto era previsto 

un cappotto di 8cm la cui spesa è divisa in parti uguali tra noi condomini, però io che ci abito 

sotto, per ottenere la detrazione del 55% ho bisogno di 12 cm di copertura, per cui la 

differenza di 4cm sarà a mie spese. Ho qualche diritto in più sul tetto rispetto ai condomini? 

R. R. 

Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio ha, sul tetto, gli stessi diritti degli altri 

condomini, cui si aggiunge, ricorrendone i presupposti, il diritto di sopraelevazione. 

L’installazione di pannelli fotovoltaici può essere deliberata, sia in prima che in seconda 

convocazione, con il voto favorevole di tanti condomini che rappresentino la maggioranza 

semplice delle quote millesimali (secondo comma art. 26 L. 9/1/1991, n. 10, come modificato 

dall’art. 7 D. Lgs. 29/12/2006, n. 311). Se dall’installazione dei pannelli derivano danni 

all’unità immobiliare di un condomino, il condominio è tenuto a risarcirli. 

LOCAZIONE E LASTRICO SOLARE 

Sono proprietario di un appartamento sito al secondo (e ultimo) piano di una palazzina di 

famiglia (senza condominio) dove al piano terra abita mia suocera ed al primo il conduttore di 

un mio cugino. Questa palazzina è dotata di una pertinenza nello scantinato (dove vi sono due 

piccole stanze ripostiglio) e un lastrico solare (terrazzo che copre tutto l'edificio) entrambi 

indivisi e ad uso dei tre proprietari. Il problema sta nel fatto se l'inquilino, anche in forza di un 

contratto di locazione che ne prevede chiaramente l'accesso, sia debba sentire autorizzato ad 

utilizzare le suddette pertinenze come vuole, come deposito di oggetti ovvero il terrazzo per 

allocare un barbecue per andare ad arrostire e/o mangiare in loco. Siccome io da proprietario 

lo faccio, così come mia suocera e mio cugino (locatore dell'appartamento del primo piano) che 

da proprietario ha il pieno diritto di poterlo fare ma può autorizzare un estraneo, senza il 

permesso degli altri proprietari, a comportarsi da proprietario? L'accesso al terrazzo previsto

nel contratto non dovrebbe esser consentito a un conduttore solo per problematiche 

riguardanti la propria antenna o il recipiente dell'acqua situato in terrazza? 

G. C. 

Il conduttore ha, sulle parti comuni dell’edificio, gli stessi diritti del locatore-condomino, ad 

eccezione di quelli esclusi dal contratto di locazione o confliggenti con il diritto dello stesso 

locatore o di terzi (Cass. 24/10/1986, n. 6229). 

INSTALLAZIONE PORTA SCORREVOLE 

Stiamo procendendo all'affitto di un immobile a Torino (casa di civile abitazione) costruita circa 

nei primi anni settanta. Premetto che non abbiamo ancora firmato il contratto di locazione. 

Stamattina abbiamo fatto un sopraluogo con la proprietà a fronte del rilascio dello stesso dal 

precedente affittuario. La porta della cucina è mancante (molto probabilmente è in cantina e 

non in condizioni ottimali) però è presente il telaio della stessa. Mia moglie ed io abbiamo 

proposto, come alternativa, un'installazione di una porta a soffietto/porta a scrigno/scorrevole 

esternamente a nostre spese. Essa ci tornerebbe utile a fronte della disposizione dei nuovi 

mobili della cucina che stiamo acquistando. Però la proprietà ci ha risposto che l'installazione di 

tale porta scorrevole non è consentita dalla legge per motivi igienici. A me sembra una risposta 

senza fondamento ma gradirei ricevere un suo parere supportato dal diritto. 

P. R. 

Se la cucina è dotata di finestra, non si vede in base a quale norma dovrebbe essere 

vietata l’installazione della porta scorrevole per motivi igienici: dovrebbe, semmai, valere il 

contrario, per evitare che gli odori della cucina si propaghino agli altri ambienti dell’unità 

immobiliare.

RIFACIMENTO SOTTOBALCONE 

Potrei sapere come vengono ripartite del spese dei sottobalconi (aggettanti). Il problema è: 

poiché il condominio è vista mare occorre spesso la manutenzione. Il signore che abita al piano 

inferiore al mio, mi ha chiesto tramite lettera raccomandata di eseguire i lavori a mie spese? E' 

giusto? 

A. G. 

I balconi aggettanti e le relative solette, costituendo un prolungamento della corrispondente 

unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa (Cass. 12/1/2011, n. 

587), con i conseguenti oneri. 

INSTALLAZIONE CANCELLO 

Sono proprietario di appartamento a piano terra e come altri due proprietari che hanno 

realizzato l'apertura del cancello che immette su parte comune, ho fatto richiesta in 

assemblea. La parte in comune che è formata da un vialetto ove accedono le autovetture per 

poi essere sostate nei propri posti auto di proprietà ben lontani ove dovrebbe essere installato 

il cancelletto. L'amministratore riferisce che per deliberare l'assemblea occorrono i due terzi, 

perché trattasi di innovazione. Già da due assemblee precedenti non si è raggiunto i due terzi 

mentre alla terza assemblea vedendo che e quasi impossibile raggiungere il predetto quorum 

unanime la maggioranza ha dato parere favorevole (sempre senza il raggiungimento dei 2/3). 

Mi chiedevo innanzitutto se veramente occorrono i 2/3 per tale situazione che è stata 

interpretata come innovazione o magari dovrebbe essere intesa come modifica, visto che non 

va ad alterare la destinazione d'uso della parte comune. Ed ancora, considerato l'art 1102 c.c 

per l'uso del bene in comune debbo chiedere delibera assembleare? 

C. B.

Il condomino non può, per sua utilità, interrompere il vialetto condominiale con un cancello 

di cui consegni la chiave agli altri condomini, dal momento che tale uso della cosa comune è 

stato considerato dalla Cassazione (25/11/1995, n. 12227) una modifica delle modalità d’uso e 

di godimento della cosa comune, tale da interferire nel pari uso della cosa stessa da parte degli 

altri condomini. L’assemblea può però, a maggioranza, deliberare l’installazione del cancello, a 

condizione che ne venga consegnata la chiave (o il telecomando, se automatico) a tutti i 

condomini. (Cass. 28/11/1986, n. 7023). 

DA PARCHEGGIO A GIARDINO 

Il nostro complesso e composto di 2 palazzi separati con caldaia in comune. Ogni palazzo ha la 

proprietà delle zone di parcheggio e giardini. Un palazzo ha chiesto l’autorizzazione in comune 

di cambiare i parcheggi condominiali in giardino. L'autorizzazione è stata concessa, a chi spetta 

pagare le spese inerenti a questi giardini ed eventuali danni: il condominio o il 

supercondominio? 

L. G. 

Se ciascuno dei due edifici ha un proprio parcheggio, e la delibera di trasformazione è stata 

assunta dai condomini dell’edificio interessato, alla relativa spesa devono contribuire soltanto 

questi. Se invece il cortile è comune ai due edifici, la delibera dev’essere adottata 

dall’assemblea del supercondominio e la spesa va ripartita fra tutti i condomini. 

IMU E REDDITO 

Posseggo una casa ma non ho reddito, perché sono disoccupata. Devo pagare la tassa sulla 

casa?

via mail 

Allo stato non sono previste esenzioni per chi non ha reddito. Se però si tratta di prima casa si 

è ammessi a fruire di una detrazione pari a 200 euro, oltre a 50 euro per ogni figlio a carico. 

SOSTITUZIONE QUADRO MANOVRA ASCENSORE 

A seguito del verbale delle autorità competenti, è stato sostituito nel nostro condominio il 

quadro di manovra ascensore. Vorrei sapere quale criterio è applicabile per la ripartizione della 

spese: secondo la tabella A (proprietà) oppure secondo la tabella C (manutenzione e 

conduzione ascensore). 

M. M. 

La spesa occorrente alla sostituzione del quadro di manovra dell’ascensore rientra fra le spese 

di manutenzione e va pertanto ripartita fra i condomini sulla base della tabella relativa a scale 

e ascensore, salvo che un regolamento contrattuale (ossia accettato o approvato da tutti i 

condomini) disponga altrimenti. 

TETTO E ANTENNA 

Vorrei sapere se ho la possibilità di riparare un'antenna (per l'arrivo del digitale) preesistente 

sul tetto della mia abitazione: ad oggi mi viene negato l'accesso per riparare la stessa 

adducendomi la risposta che il tetto non è condominiale. Mi spiego meglio: nell'immobile 

abitiamo in 4 famiglie, l'ultimo piano è abitato dalla persona che nega l'accesso perché ritiene

che il tetto sia di sua esclusiva proprietà. Mi viene detto anzi, di togliere l'antenna e installarla 

in un altro luogo. Chi ha ragione? 

L. B. 

Il tetto rientra fra le parti comuni dell’edificio ai sensi dell’art. 1117 c.c., salvo che da un titolo 

risulti il contrario. Di conseguenza il condomino ha il diritto di mantenervi la propria antenna 

televisiva. 

CONTRIBUTI CONDOMINIALI, MOROSITA’ E PRESCRIZIONE 

In un palazzo/condominio ci sono due appartamenti che fanno capo alla cooperativa edilizia 

costruttrice in liquidazione coatta (ancora non chiusa); questi non pagano le quote 

condominiali. I debiti sono alti e i soci proprietari (da assegnatari a proprietari con rogito 

notarile) decidono in assemblea di farsi carico di questi debiti (accettazione del debito) e 

rivalersi nei confronti della cooperativa. Nessuno fa opposizione, passano dieci anni, e 

qualcuno ora non vuole pagare. Dopo dieci anni e in mancanza di opposizione, diventa esigibile 

nei loro confronti l'obbligo al pagamento dei debiti che continuano ad aumentare? 

C. P. 

I pagamenti periodici finalizzati alla copertura delle spese condominiali attengono 

all’obbligazione del singolo condomino nei confronti della collettività condominiale e rientrano 

nella previsione dell’art. 2948, n. 4, c.c., con conseguente loro assoggettamento alla 

prescrizione breve quinquennale (Cass. 28/8/2002, n. 12596). Se però i condomini solvibili 

hanno assunto su di sé, nei confronti dei terzi, il debito dei condomini morosi, il credito è 

soggetto alla prescrizione ordinaria decennale (art. 2946 c.c.), salvo che il termine sia stato 

interrotto nei modi previsti dall’art. 2943 c.c.: per esempio da un atto di messa in mora.

DETRAZIONE FISCALE E CERTIFICAZIONE 

Sono un condomino. Nel 2009 sono stati effettuati lavori di straordinaria manutenzione. Ho 

pagato la quota di mia competenza al condominio negli anni 2009-2010-2011. Ho chiesto la 

relativa certificazione all'amministratore per gli anni 2010-2011 - per poter fruire della 

detrazione del 36% nella dichiarazione dei redditi -, dopo che me l'aveva rilasciata per il 2009. 

Mi ha risposto: "Voglia procedere in autonomia a ricavare l'importo da dedurre, avendo 

peraltro già a disposizione rendiconti e giustificativi: non le serve altro anche in caso di verifica 

dall'Agenzia delle entrate". All'Agenzia delle Entrate e al CAF, da me interpellati, mi hanno 

detto che è necessaria la "certificazione" rilasciata dall'amministratore del condominio, non 

sono ammesse altre modalità per poter fruire della detrazione. Faccio notare che l'importo da 

me versato, in totale, è superiore agli 11.000 euro, per cui non posso detrarre circa 300,00 

euro all'anno. Cosa fare? Dovendo fargli causa, può rientrare fra quelle previste dalla 

mediazione obbligatoria o è tempo sprecato? 

via e-mail 

L’Agenzia delle Entrate (pag. 15 della guida sulle agevolazioni fiscali in occasione di 

ristrutturazioni edilizie) stabilisce che, per gli interventi realizzati sulle parti comuni 

condominiali, il contribuente, in luogo della prevista documentazione, possa utilizzare una 

certificazione rilasciata dall’amministratore del condominio, in cui lo stesso attesti di avere 

adempiuto a tutti gli obblighi previsti e indichi la somma di cui il contribuente può tenere conto 

ai fini della detrazione. Il lettore può pertanto invitare il recalcitrante amministratore, a mezzo 

raccomandata con avviso di ricevimento, a rimettergli la certificazione entro congruo termine. 

Perdurando l’atteggiamento di chiusura può giovarsi del procedimento di mediazione, e, in 

caso di esito negativo, citare in giudizio l’amministratore. 

SOSTITUZIONE FRONTALINO E DECORO ARCHITETTONICO 

Nel mio palazzo di 7 condomini, due stanno facendo ex-novo i propri balconi e al posto delle 

soglie in travertino metteranno delle mattonelle ad L con sotto una scossalina di alluminio che

sporgerà dalla mattonella circa 2 cm e che poi verrà dipinta di bianco come il frontalino, e non 

credo che ciò possa pregiudicare il decoro dell’edificio. Un condomino non vuole che si 

sostituisca la soglia in travertino, ma se il balcone è di mia proprietà, e non vieto ad altri di 

fare altrettanto perché dovrei sottostare alla sua richiesta? Gli altri condomini hanno anche 

firmato una dichiarazione in cui nulla-osta a tale modifica. C'è qualche sentenza in merito alla 

questione? 

F. B. 

Se l’innovazione di cui parla il lettore altera o meno il decoro architettonico della facciata potrà 

dirlo soltanto il giudice all’esito del giudizio che potrebbe essere promosso anche da un solo 

condomino. Non risultano precedenti giurisprudenziali sul punto specifico. 

SOSTITUZIONE CANNA FUMARIA 

Abito in un condominio formato solo da piano terra e primo. Mi trovo al primo piano e tra le 

due finestre della mia abitazione c'è una canna fumaria in amianto. I proprietari di questa 

canna fumaria sono i condomini al piano terra. Un medico dell'ASL ha dichiarato che la canna 

non è pericolosa in quanto non presenta spaccature e che può risultare pericolosa solo in 

futuro, ma io osservandola da vicino mi sono accorta che inizia a deteriorarsi nonostante non 

presenti spaccature. Cosa posso fare? Devo prima ammalarmi e poi far rimuovere la canna 

fumaria in amianto? Da precisare che la canna fumaria è presente da più di 40 anni. 

M. M. 

Se un tecnico dell’ASL (organismo deputato, ai sensi dell’art. 12 della L. n. 257 del 

27/3/1992, all’analisi dell’amianto presente negli edifici) si è pronunciato per l’attuale non 

pericolosità della canna fumaria, vi è da credergli fino a prova contraria, per cui i proprietari 

dell’impianto non possono essere costretti a rimuoverlo; la citata legge prevede infatti che i 

materiali contenenti amianto possano essere rimossi solo all’esito di una diagnosi sfavorevole.

ACQUA POTABILE E IMU 

Buongiorno, mia mamma ha la casa di proprietà da 5 anni e il Comune non le ha ancora 

allacciato l'acqua potabile, nonostante siano già state pagate tutte le imposte dovute, in questo 

caso l'imu va pagata lo stesso? 

S. F. 

L’imposta municipale unica prescinde dal lamentato disservizio, per cui va pagata. Il 

proprietario dell’immobile può però agire nei confronti del Comune per il risarcimento del 

danno provocato dal ritardo nell’allaccio dell’utenza. 

LOCAZIONE E CONTATORE GAS 

Sono residente a Torino con la mia famiglia, in una villetta divisa in 3 appartamenti. 

L'appartamento è in affitto. La proprietaria abito al piano sotto il mio e suo figlio a quello 

sopra. Dal momento che presumo, che anni addietro fosse una villetta composta da una sola 

unità abitativa, la bolletta del gas per il riscaldamento arriva alla signora proprietaria della 

villetta, che appunto abita sotto di me. In pratica per 3 appartamenti ci sono 2 contatori del 

gas: uno dedicato al mio appartamento e l'altro dedicato ai loro 2. Ogni qualvolta arriva alla 

proprietaria la bolletta del gas, la signora scorpora dal totale dei consumi ,il consumo che 

segna il contatore del mio appartamento e mi fa i conteggi. Io vorrei avere la possibilità di 

avere una bolletta del gas intestata a me in modo da poterla pagare con la domiciliazione 

bancaria, ma la Signora mi dice che il costo per portare i tubi dalla strada al mio contatore 

devo sostenerli io, al contrario io sostengo che tali spese siano a carico suo. Mi può dare un 

consiglio? 

F. V.

Se il conduttore, all’atto della stipulazione del contratto di locazione, ha accettato la 

lamentata situazione, non può pretendere che sia il locatore a farsi carico della spesa richiesta 

dall’installazione di una nuova tubazione. 

RIFACIMENTO PAVIMENTAZIONE LASTRICO SOLARE 

Sono proprietario di un appartamento al terzo piano, in cui si sono verificate forti infiltrazioni 

d'acqua dalla soprastante terrazza dell'appartamento all'attico. L'assemblea condominiale ha 

deliberato l'esecuzione dei lavori necessari, con ripartizione delle spese di 2/3 ai condomini e 

1/3 al proprietario della terrazza. Il suddetto proprietario, che pure aveva votato a favore 

dell'esecuzione dei lavori, ora si oppone, in quanto le mattonelle di copertura del lastrico da 

sostituire reperibili sul mercato, pur essendo identiche per materiale, dimensione, colore e 

grammatura a quelle esistenti, presentano una differenza cromatica con quelle preesistenti, 

sottoposte per anni all'azione degli agenti atmosferici. L'integrale, anziché parziale come da 

delibera, sostituzione del lastrico comporta un aggravio di spesa che la maggioranza dei 

condomini non intende sostenere, come deliberato in un'ulteriore assemblea straordinaria. Mi 

chiedo: è possibile eseguire i lavori anche in dissenso del condomino proprietario del lastrico e 

se costui rifiuta l'ingresso nell'appartamento alla ditta, pure in presenza di una delibera che 

impone i lavori, è possibile ottenere un provvedimento giudiziale d'urgenza, considerato che 

l'infiltrazione è di notevoli dimensioni e pregiudica gravemente la situazione igienico-sanitaria 

dell'appartamento sottostante? 

G. B. 

Il proprietario esclusivo del lastrico, avendo votato a favore del rifacimento parziale della 

pavimentazione, non può opporsi all’esecuzione dei conseguenti lavori. Se rifiuta l’accesso alla 

propria unità immobiliare l’amministratore può ricorrere al giudice, se del caso con richiesta di 

provvedimento di urgenza provando l’impellenza dei lavori.

MANUTENZIONE SOLAIO 

Nel soffitto della sala del soggiorno del mio appartamento si è verificata una crepa, definita dal 

geometra che ha fatto il sopralluogo "tratta del solaio in via di distacco per cui occorre 

rimuovere il tratto danneggiato e ripristinarlo prevedendo una rete di contenimento". 

Attualmente sembrerebbe che il pavimento del condomino che abita al piano superiore non 

presenti problemi. Domanda: a chi competono e in quale misura le spese per la riparazione del 

danno? Se in futuro nel pavimento del piano superiore dovessero verificarsi cedimenti come 

verrebbero ripartire le spese? 

via e-mail 

L’art.1125 c.c. stabilisce che le spese di manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte 

e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, 

restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del 

proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. 

SPESE LEGALI E DISSENSO DALLA LITE 

Due anni fa ho intentato causa ad un condomino del piano superiore al mio, per via di una 

percolazione che si trascina da anni, specie nelle giornate piovose. La mia controparte per 

allungare i tempi ha chiamato in causa il condominio affermando temerariamente che il danno 

era condominiale. Il condominio si è costituito in giudizio e la causa è a tutt'oggi pendente. Con 

la presentazione del consuntivo del 2011 l'amministratore addebita quota delle spese legali 

anche a me, nonostante il giudizio sia ancora pendente ed esso non sia stato chiamato in 

causa da me. E' giusto che paghi? 

M. A.

Il lettore avrebbe dovuto dissociarsi dalla delibera con la quale il condominio scelse di 

costituirsi in giudizio, nelle forme e nel termine di cui all’art. 1132 c.c. 

MANSARDA E RISCALDAMENTO 

Nella palazzina dove abito sono proprietario di un appartamento al primo piano e ogni anno 

viene suddiviso il riscaldamento a millesimi. L'edificio ha 3 piani e 4 appartamenti per piano. I 

4 appartamenti all'ultimo piano hanno delle mansarde sovrastanti di ampia superfice che una 

volta erano usate come locali di sgombero ed hanno l'ingresso indipendente. Da parecchi anni i 

proprietari le hanno ristrutturate e collegate a gli appartamenti con una scala interna in 

muratura o legno. Ho fatto presente all'amministratore che i millesimi andrebbero suddivisi per 

la cubatura completa degli appartamenti incluse le mansarde. Alcuni hanno installato radiatori 

collegati all'impianto centralizzato e altri utilizzano solamente il riscaldamento che sale 

dall'appartamento (effetto camino). Dopo il terzo anno che l'ho fatto presente 

all'amministratore mi ha risposto che non sono tenuti al pagamento della metratura delle 

mansarde. Richiedo in quale modo andrebbe ripartito il riscaldamento e poiché questa 

settimana sarà sostituita la caldaia se questa spesa straordinaria sarà pagata dai proprietari 

dell'ultimo piano calcolando la mansarda ? Qualora sia esatta la mia teoria adirei per vie legali 

nei confronti dell'amministratore richiedendo il rimborso degli anni arretrati. 

M. B 

Il collegamento, ad opera di un condomino, dell'appartamento con il sovrastante sottotetto, 

legittima una modifica della tabella millesimale del riscaldamento se questo intervento 

comporta una diminuzione del rendimento dell'impianto e quindi un aumento di spesa in capo 

ai condomini. A maggior ragione se il sottotetto viene munito di radiatori collegati all’impianto 

centralizzato. Una volta aggiornata la tabella millesimale si farà luogo, su questa base, alla 

ripartizione dei costi richiesti dalla sostituzione della caldaia. 

LA SPESA DEL CAPPOTTO

Abito in un condominio dove sono proprietario di un appartamento sfalsato su due livelli, privo 

di amministratore. Di comune accordo tra i condomini, si è convenuto che tra qualche mese 

bisogna rifare i frontalini dei balconi perché, essendosi crepato il cemento, sono usciti i ferri 

allo scoperto. Il muratore ed il geometra che ho interpellato, per far fare anche io un 

preventivo quando sono entrati in casa mi hanno fatto notare che le camere da letto, sebbene 

esposte a sud e ubicate sul piano sfalsato, avevano una diversa temperatura ambientale 

rispetto al resto della casa e che pertanto era opportuno valutare di fare una camicia termica 

esterna a dette stanze da letto al fine di evitare condensa , umidità e freddo. Lo stesso 

problema si è visto che lo ha anche il proprietario dell'appartamento a me sovrastante il quale 

però, interpellato, ha detto che per mancanza di soldi, a differenza mia, lui non era interessato 

a risolvere questo problema. I quesiti ora sono questi: Questo lavoro che io intendo fare al mio 

appartamento rientra nelle spese condominiali oppure sono solo a mia carico? Possono vietare 

gli altri di farmi fare questo lavoro? 

La spesa richiesta dalla posa in opera di quello che viene correntemente denominato 

“cappotto” grava sul proprietario dell’appartamento. Questi può introdurre l’innovazione nel 

rispetto dei limiti previsti dall’art. 1102 c.c. Trattandosi d’intervento che potrebbe alterare il 

decoro architettonico dell’edificio, è consigliabile sottoporre all’assemblea un progetto 

dell’opera. 

INSTALLAZIONE CASSETTA POSTALE 

Superattico e cassetta della posta 

- Superattico di un appartamento acquistato (inizio anni '60) già con bagno. Nel modello 

(credo n. 55) del catasto il superattico -identificato con numero di interno diverso 

dall'appartamento sottostante- risulta A/2, nell'atto di vendita come ripostiglio. 

- I millesimi comprendono appartamento e superattico e non sono separati. 

- Superattico condonato nel 2004. 

- Superattico affittato nel 2009 con regolare contratto di affitto. 

- Al momento di rinnovare le cassette postali condominiali chiedo una cassetta a parte per 

l'inquilino del superattico. Alcuni condomini si oppongono ufficialmente perché nelle ripartizioni

di condominio non è mai apparso l'interno identificativo del superattico, perché questo non ha 

un contatore a parte (cosa vera: l'inquilino paga la sua quota secondo un 'contatore' interno) e 

neppure un citofono. L'esperienza mi insegna che in realtà vorrebbero una revisione dei 

millesimi anche se la superficie del superattico non è aumentata neppure di un centimetro. 

Possono opporsi alla mia richiesta di una cassetta postale per il mio inquilino? Se no, come 

posso difendermi? 

via e-mail 

E' possibile includere in un'unica espressione millesimale più appartamenti appartenenti allo 

stesso proprietario, dal momento che l'art. 72 disp. att. e trans. c.c. non include fra le norme 

non derogabili da parte del regolamento condominiale quelle riguardanti la ripartizione su base 

millesimale dei singoli piani o porzioni di piano (Cass. 19/10/1988, n. 5686). Pertanto, se il 

lettore contribuisce alle spese comuni anche in ragione dei millesimi del superattico, ha il 

diritto all’installazione di una cassetta postale per questa unità immobiliare. Se gli altri 

condomini si oppongono e il lettore non vuole installare direttamente la cassetta nel rispetto 

dei limiti di cui al primo comma dell’art. 1102 c.c., può rivolgersi al giudice. Quanto alla 

ventilata modifica dei millesimi, se questi sono stati predisposti prima che il sottotetto venisse 

trasformato in abitazione, si è nel diritto di pretenderla se l’innovazione ha prodotto una 

notevole alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano, 

come previsto dall'art. 69, n. 2), disp. att. e trans. c.c 

CADUTA BIANCHERIA E ACCESSO AI CONTATORI 

Il condominio, privo di amministratore, dove sono proprietario dell'appartamento è formato da 

5 appartamenti di cui tre di un solo proprietario. Tale condominio è recintato tutto intorno ed 

ermeticamente chiuso da un muro condominiale e da ringhiera che delimita lo spazio di circa 4 

metri sottostante i balconi di esclusiva proprietà del condomino proprietario dei tre 

appartamenti. Oltre ad avere sempre problemi sul lato anteriore del condominio perchè lì 

sono ubicati all'interno della proprietà del condomino maggioritario i contatori dell'acqua e lui si 

rifiuta sempre di darci la chiave per la lettura degli stessi o la chiusura di essi in caso di rottura 

di flessibili all'interno dell'appartamento come è già successo ora da un bel po’ di tempo

cominciamo ad avere anche problemi sul lato posteriore dello stesso. Infatti capita, anche se di 

rado, che nello stendere i panni da asciugare cade giù qualche indumento sullo spazio di 

esclusiva proprietà di questo condomino maggioritario e, sebbene gli si facciano varie 

telefonate per recuperare quanto caduto giù, solo dopo vari giorni si decide a far procedere al 

recupero tanto che il più delle volte anche i suoi stessi inquilini vi rinunciano. Gli si è detto 

varie volte che se non vuole seccature ci dia la chiave del cancelletto così si può procedere sia 

alla lettura dei contatori che al recupero della roba caduta ma, come al solito, ci si trova 

davanti ad un muro di no e bisogna attendere la sua comodità per recuperare ciò che cade. Il 

motivo dei dinieghi è sempre lo stesso e cioè che lui sulla proprietà sua non ci fa mettere piede 

a nessuno e che a queste cose dovevamo pensare prima e cioè quando abbiamo comprato 

casa da lui. Ma è mai possibile che non ci sia un modo per costringerlo ad essere una persona 

che rispetti anche i diritti degli altri senza dover fare causa? 

C. R. 

Il terzo comma dell’art. 843 c.c. stabilisce che il proprietario deve permettere l’accesso al 

proprio fondo a chi vuole riprendere la cosa propria che vi si trovi accidentalmente (nel caso di 

specie biancheria caduta dalle sovrastanti abitazioni). Può impedire l’accesso consegnando la 

cosa. Quanto ai contatori, il primo comma dell’art. 1064 c.c. stabilisce che il diritto di servitù 

comprende tutto ciò che è necessario per usarne (nel caso di specie il diritto di passaggio sul 

fondo in cui sono ubicati i contatori). Il condomino è pertanto obbligato a mettere gli altri 

condomini nella condizione di poter accedere ai contatori per la lettura periodica o in occasione 

di un’emergenza. Perdurando l’ostracismo del vicino non resta che rivolgersi al giudice. 

INGLOBAMENTO SOTTOTETTO 

Ho comprato un piccolo appartamento da ristrutturare in tutto e per tutto compreso il tetto. In 

occasione di un sopralluogo al tetto ho accertato l’esistenza di un monolocale un tempo adibito 

ad abitazione di una persona deceduta. Mi sono rivolto agli aventi diritto manifestando la mia 

disponibilità ad un eventuale acquisto. Non ho mai avuto risposta (tale silenzio scaturisce dalla 

circostanza che i presunti aventi diritto non hanno rinvenuto alcun titolo a sostegno della 

proprietà) per cui ho eseguito degli accertamenti presso il catasto urbano ma non ho trovato 

traccia del monolocale e l’addetto mi ha riferito che in caso di dubbia proprietà il vano può

essere acquisito dal proprietario dell’appartamento sottostante e cioè dal sottoscritto. E’ vero 

quanto mi viene riferito o corro il rischio di perdere i lavori che sarò comunque costretto ad 

eseguire per renderlo abitabile? 

A. C. – Catanzaro 

L’esistenza, o meno, della proprietà del sottotetto in capo ai vicini, va verificata presso 

l’Agenzia del Territorio. Ove si accerti l’inesistenza di un proprietario, il sottotetto può 

considerarsi pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano solo quando assolva all'esclusiva 

funzione di isolare e proteggere l'appartamento stesso dal caldo, dal freddo e dall'umidità, 

mediante la creazione di una camera d'aria, non anche quando abbia dimensioni e 

caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo (deposito, 

stenditoio ecc.); in quest'ultima ipotesi l'appartenenza dev'essere determinata in base al titolo, 

e in mancanza, poiché il sottotetto non è compreso nel novero delle parti comuni dell'edificio 

essenziali per la sua esistenza (quali il tetto, i muri maestri, il suolo ecc.) o necessarie all'uso 

comune, la presunzione di comunione ex art. 1117, n. 1, c.c., si rende applicabile solo quando 

il sottotetto risulti oggettivamente destinato, anche soltanto in via potenziale, all'uso comune o 

all'esercizio di un uso comune (Cass. 7/2/1998, n. 1303). 

COPIA ESTRATTO CONTO 

In una sua recente risposta al lettore G.A., in cui questi chiedeva cosa fare per poter accedere 

alle informazioni del conto corrente condominiale, direttamente dalla Banca, Lei ha sostenuto: 

"L’amministratore non è tenuto ad esaudire la richiesta del condomino". Ora apprendo che 

"L'Arbitrato Bancario Finanziario (ABF), con Decisione n. 814 del 19 aprile 2011, ha 

riconosciuto il diritto del singolo condomino, senza alcuna autorizzazione né da parte 

dell'amministratore né da parte dell'assemblea condominiale, di avere informazioni in merito al 

conto corrente condominiale, da parte della Banca depositaria di detto conto". Questa 

"decisione" può essere utilizzata per inoltrare una richiesta simile a quella sottopostale dal 

succitato lettore?

via e-mail 

La decisione dell’Arbitro Bancario Finanziario, che ignoravo, è sicuramente idonea a far sì che 

il condomino possa pretendere dalla banca - se del caso pagando la relativa commissione - 

copia dell’estratto conto condominiale; in caso di rifiuto, infatti, l’istituto di credito verrebbe 

condannato dall’Arbitro a versare alla Banca d’Italia un importo a titolo di contributo alle spese 

di procedura, oltre a rimborsare al condomino le spese del ricorso. Alla luce della suddetta 

decisione il condomino può pretendere copia dell’estratto conto direttamente 

dall’amministratore, una volta che gli sia pervenuto dalla banca, assumendosene il costo e a 

condizione che l’esercizio di tale potere - ha stabilito la Cassazione (sentenza n. 15159 del 

29/11/2001) con riferimento ai documenti contabili - non intralci l’attività amministrativa e non 

sia contrario ai principi di correttezza. 

AUMENTO DI CUBATURA E INDENNIZZO 

Gradirei sapere se e in quale misura devo indennizzare i comunisti per aumento cubatura del 

10% calcolata sulla mia proprietà e non sulla cubatura totale della casa. Se una volta avuto il 

permesso di costruire un solo comunista può pretendere che io costituisca un condominio. 

Essendo centro storico il Comune obbliga a far posare ardesia con relativo aumento del 45% 

della pendenza. 

M. L. P. 

Se l’aumento di cubatura viene realizzato mediante sopraelevazione, il condomino che vi fa 

luogo è tenuto a pagare agli altri condomini la relativa indennità, come previsto dal quarto 

comma dell’art. 1127 c.c. Se invece l’aumento di cubatura non comporta sopraelevazione ma 

soltanto alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano, si 

può procedere a modifica della tabella millesimale, come previsto dall’art. 69, n. 2), c.c. 

L’aumento di cubatura, in quanto intervenuto nello stesso corpo di fabbrica, non comporta la 

costituzione di un nuovo condominio.

UN CONSIGLIO PER IL TETTO 

Il nostro tetto ha quasi 60 anni, comignoli in pessime condizioni e qualche leggera infiltrazione 

(abbiamo posto delle bacinelle nei punti a rischio). L'amministratore dice che non è da rifare, al 

massimo c'è da cambiare qualche tegola ma noi vorremmo avere il consulto anche di qualcun 

altro: a chi potremmo rivolgerci per avere un consulto legale? Ad un tecnico del Comune? 

M. B. 

Il problema non va sottoposto a un avvocato ma a un ingegnere o a un geometra designato 

dall’assemblea dei condomini, che all’esito di un sopralluogo dirà qual è il tipo d’intervento 

consigliato. 

AUMENTO CUBATURA 

Ci troviamo in un fabbricato dove l' U.I. dell'ultimo piano ha il terrazzo di uso esclusivo che 

ovviamente fa da copertura alle altre U.I.. Usufruendo del piano casa, sottopone all'assemblea 

un progetto di ampliamento con lo scopo di acquisire nuova cubatura, realizzando quindi opere 

di una certa consistenza, da fissare alla struttura in c.a. del fabbricato, alterando il decoro 

architettonico, eccetera. domanda: è considerata un'innovazione? Ci vuole il voto unanime 

dell'assemblea? Degli intervenuti o servono proprio i 1000/1000? 

I. F. 

Se, come scrive il lettore, le opere che il condomino vuole realizzare sono tali da alterare il 

decoro architettonico dell’edificio (ma la circostanza potrà essere accertata solo dal giudice), 

siamo in presenza non solo di un’innovazione, ma di un’innovazione vietata dal secondo 

comma dell’art. 1120 c.c. Partendo dal presupposto che l’innovazione alteri il decoro

architettonico del fabbricato, la sua realizzazione richiede il consenso di tutti i partecipanti al 

condominio. 


In un condominio di 14 condomini, durante una assemblea avente per oggetto l'impianto 

fotovoltaico, nessuno dei preventivi presentati ha riportato la maggioranza necessaria per la 

sua approvazione. Dopo alcuni giorni un gruppo di 5 condomini vorrebbe autonomamente 

installare il predetto impianto a proprie spese senza coinvolgere nuovamente l'assemblea 

condominiale già pronunciatasi in modo sfavorevole. Se questo è possibile, quale è la prassi 

da seguire per eseguire l'opera legalmente? E' necessario il consenso di tutti gli altri 

condomini? 

A. A. 

L'installazione, da parte di uno o più condomini, di pannelli fotovoltaici - magari dalle 

dimensioni ingombranti- sulla copertura dell'edificio, riduce la possibilità di utilizzazzo della 

cosa comune da parte degli altri condomini (App. Salerno 13/5/1983). Anche nel caso di 

dimensioni normali, però, si tratta di verificare se i pannelli possano alterare il decoro 

architettonico dell'edificio, per cui è consigliabile acquisire l’autorizzazione degli altri condomini. 

GIARDINO PRIVATO E INFILTRAZIONI 

Sono un proprietario e amministratore pro-tempore di un condominio di dieci inquilini e otto 

box, l’appartamento a piano terra comprende a uso proprio un giardino di circa 350 mq che 

circonda una metà dello stabile; da detto giardino le eccessive piogge ed eventuali 

innaffiamenti estivi provocano infiltrazione nell’intercapedine disperdendosi nel vespaio 

creando umidità al pavimento e ai muri di tutti i box. Eventuali lavori di convogliamento di 

dette acque, come vanno ripartite le spese? e i danni subiti ai box? 

M. L.

Se il danno è stato provocato dalla pioggia caduta sul terreno di proprietà di un condomino, 

questi non può essere chiamato a risponderne, trattandosi di evento naturale, a meno che non 

abbia realizzato opere che incanalano le acque meteoriche verso l’intercapedine del fabbricato. 

Ne risponderà pertanto il condominio, trattandosi di danno proveniente da una parte comune 

dell’edificio, qual è l’intercapedine se i titoli di acquisto non dispongono diversamente. Se 

invece si prova che il danno è stato causato in tutto o in parte dall’irrigazione del giardino, il 

proprietario di questo dovrà risponderne in proporzione. La spesa richiesta da una 

sistemazione dei luoghi tale da evitare il ripetersi dell’inconveniente grava sui condomini 

interessati al fenomeno, in proporzione ai millesimi di proprietà salvo diverso accordo. 

ANCORA SU TRASFERIMENTO SERVITU’ E CANCELLO 

Ho letto con molto interesse la sua risposta e sono andato anche a leggere la sentenza della 

cassazione del 01/08/2002 n. 11411. Da essa si evince chiaramente che c'è una lesione di 

diritto di servitù nel non poter chiudere liberamente, quando se ne ha bisogno, l'acqua perché 

chi ha apposto il cancello in modo arbitrario non ha consegnato la chiave dello stesso agli altri 

condomini e ne ha l'intenzione di farlo. Ma si rimane perplessi perché se ho capito bene si 

afferma che chi ha la maggioranza millesimale può tranquillamente, per accedere ad suo 

esclusivo spazio di 25 metri quadrati ed usufruirne solo lui, abbattere un muro di recinzione 

condominiale e quindi di proprietà anche di altri condomini senza dover chiedere il permesso 

ed il consenso a nessuno. Questo non comporta che uno solo, per poter usufruire al meglio di 

una sua proprietà, ingloba nella sua esclusiva proprietà una parte di muro condominiale 

impedendo ad altri condomini e comproprietari di poterne usufruire e di spogliarli di un loro 

diritto di proprietà? 

C. R. 

Premesso che la sostituzione di una parte del muro condominiale con un cancello di accesso 

alla proprietà esclusiva dovrebbe indurre anche il più temerario dei condomini ad assicurarsi il 

preventivo beneplacito dell’assemblea, la sentenza richiamata dal lettore stabilisce fra l’altro 

che questo tipo d’intervento non deve pregiudicare né il decoro architettonico dell’edificio né i 

diritti degli altri condomini.

INFERRIATE…APPROVA DI LADRO 

Abito al secondo piano di un condominio dove, a discrezione dei singoli condomini, per 

proteggersi dai furti si è provveduto a montare delle inferriate esterne sugli infissi. Un 

condomino però senza che la cosa fosse discussa in assemblea, poiché ha subito un tentativo 

di furto, ha pensato bene di montare una griglia a quadratini piccoli che partendo dal 

davanzale del suo balcone arriva fin sotto al mio, creando una sorta di "prigione" che oltre a 

causare un danno al decoro architettonico dello stabile, ha sensibilmente minato la sicurezza 

della mia casa perché in sostanza è una sorta di scaletta mediante la quale eventuali 

malintenzionati potrebbero arrampicarsi per violare la mia proprietà. Vorrei chiederLe se è 

possibile fargli togliere la griglia che ha installato ed obbligarlo ad adeguarsi alle tipologia delle 

inferriate installate dagli altri condomini. 

P. T. 

Il condomino ha tutto il diritto di esigere la modifica delle inferriate… galeotte, se del caso 

chiedendo al giudice un provvedimento di urgenza. 

ASCENSORE GUASTO E CONDOMINO DISABILE 

Abito in affitto al quarto piano di un condominio di recente costruzione (dieci anni). Da 5 giorni 

l'ascensore è fermo per lavori di straordinaria amministrazione. Purtroppo per una coxartrosi 

bilaterale alle anche (dovrò operarmi entro l'anno), ho estrema difficoltà a fare in salita i 94 

scalini che mi separano dal piano terra, soprattutto con la borsa della spesa (ho 62 anni e vivo 

solo). Ho contattato il proprietario dell'appartamento ed anche l'amministratore che mi ha 

purtroppo confermato che la ditta a cui è stata affidata la manutenzione dell'ascensore non è 

stata in grado, dopo 2 gg di interventi, di riparare il guasto, per cui si è rivolta alla ditta 

costruttrice (olandese) che manderà un tecnico; nonostante i vari solleciti(dei condomini) 

neanche ieri si è visto alcun tecnico...; l'amministratore se le è cavata dicendo che solleciterà... 

Perdurando la situazione (in seguito si dovrà aspettare il pezzo di ricambio dall'estero...) 

chiedo gentilmente se potrei richiedere i danni per il perdurare dell'estremo disagio al 

proprietario e/o all'amministratore come responsabilità nella scelta del manutentore e 

mancanza di tempestività nell'intervento così vitale per alcuni condomini.

G. C. 

Se il condomino prova la negligenza dell’amministratore e/o del locatore nel risolvere il 

lamentato inconveniente può esigere il risarcimento del danno. 

AMMINISTRAZIONE 

Nei resoconti economici del mio condominio, l'amministratore, sotto la voce "Addebiti 

personali", ad alcuni condomini, espone spese quali: invio raccomandata per assemblea, per 

verbale, per insoluti MAV (quando alcuni di loro hanno chiesto esplicitamente di non inviare le 

MAV in quanto pagano solo con bonifico bancario), ecc. E questo avviene da diversi anni. 

Gradirei conoscere se tale voce può essere discussa e approvata dall'assemblea condominiale, 

o non rientri "nei diritti" individuali" sui quali l'assemblea non ha competenza (Cass. n. 4806 

del 7-3-2005) e, pertanto, tali delibere sono nulle e impugnabili in ogni tempo. 

via e-mail 

Il criterio di specificare, condomino per condomino, anche la spesa occorrente all’invio della 

raccomandata contenente l’avviso di convocazione dell’assemblea è sicuramente corretto, dal 

momento che questa formalità potrebbe essere richiesta solo per i condomini che non abitano 

nell’edificio, potendo gli altri essere convocati per vie brevi, facendo loro firmare e datare 

l’avviso di convocazione. Il condomino i cui inviti sono caduti nel vuoto può chiedere 

all’amministratore d’inserire all’ordine del giorno della prossima assemblea una voce 

riguardante l’approvazione delle modalità di riscossione dei contributi condominiali. 

ALLACCIO RETE FOGNARIA CONDOMINIALE 

Sono proprietario di un appartamento facente parte di uno stabile di 4 appartamenti più 2 

fondi commerciali. Circa 10 anni fa, prima che io diventassi proprietario di uno dei 4 

appartamenti, il condominio (che non ha amministratore ma è gestito da noi stessi) si allacciò 

alla rete fognaria comunale. A quel tempo i proprietari dei fondi non vollero partecipare (non 

avendo né bagni né cucine) alla spesa per l'allaccio. In questi giorni però uno di questi fondi è

oggetto di ristrutturazione la quale prevede 2 bagni che dovranno ovviamente essere allacciati. 

Visti i rapporti ottimi che vi sono tra noi proprietari degli appartamenti e la proprietaria del 

fondo vogliamo ovviamente dare l'assenso a questo nuovo allaccio previo pagamento della 

quota rivalutata nel tempo che sarebbe spettata se avessero partecipato all'epoca dell'allaccio. 

Al tempo stesso, e qui il nocciolo della questione, noi proprietari degli appartamenti vogliamo 

cautelarci da possibili inconvenienti che possano essere causati dall'allaccio ulteriore di nuove 

utenze infatti può essere ma è da verificare che la rete fognaria condominiale sia stata 

dimensionata solo per 4 appartamenti senza tener conto dei fondi. La nostra idea è quella di 

dare l'assenso ma facendo sottoscrivere alla proprietaria del fondo un documento nel quale è 

scritto che laddove problemi dovessero sorgere a causa di questo nuovo allaccio essi dovranno 

essere risolti (anche dal punto di vista economico) dalla proprietaria del fondo stesso. E' una 

buona idea? Inoltre che documentazione (tipo certificazione di buona esecuzione del nuovo 

allaccio) possiamo pretendere dalla proprietaria del fondo? 

A. F. 

L’idea di farsi rilasciare la dichiarazione dal condomino che vorrebbe allacciare la propria 

unità immobiliare all’impianto comune è sicuramente buona. Prima, però, è opportuno far 

verificare da un tecnico di comprovata professionalità se l’impianto è in grado di smaltire gli 

ulteriori liquami; in difetto, infatti, sarebbe troppo rischioso accordare l’allaccio, sia pure in 

presenza della garanzia; garanzia che non potrebbe comunque evitare i fastidi di un guasto. 

IMPIANTO FOTOVOLTAICO 

In un condominio di 15 condomini si deve realizzare un impianto fotovoltaico sul tetto. Spesa 

prevista 16.000 euro. Possono uno o due condomini rifiutarsi di partecipare alla spesa 

motivandole con precarie situazioni di lavoro? L'amministratore come deve comportarsi? 

A. A.

Se l’innovazione è riguardabile come gravosa o voluttuaria rispetto alle caratteristiche 

dell’edificio, ed è suscettibile di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne 

vantaggio sono esonerati dal contribuire alla spesa, ai sensi del primo comma dell’art. 1121 

c.c. Se l’utilizzazione separata non è possibile –precisa il secondo comma di questo articolo- 

l’innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o 

accettata non intenda farsi integrale carico della spesa. 

SPESE ASCENSORE E STUDIO PROFESSIONALE 

Un condomino ha acquistato un miniappartamento adiacente a quello proprio, trasformandolo 

in studio di fisioterapia. Da questa attività ne è derivato un via vai di clienti notevole che 

utilizza l'ascensore del Condominio. A questo punto può l'assemblea chiedere al titolare dello 

studio una maggiore partecipazione alle spese condominiali con particolare riguardo 

all'ascensore e pulizia scale? In caso negativo può applicare una serratura o gettoniera 

all'ascensore? Poiché sorgono anche dei dubbi sulla regolarità dell'apertura di detto studio, 

l'amministratore è legittimato a svolgere indagini presso le autorità competenti? Il regolamento 

condominiale contrattuale non contiene alcun divieto in merito. 

A. A. 

L’assemblea non può imporre al condomino che sia titolare di uno studio professionale una 

maggiorazione per l’uso più intenso delle scale e dell’ascensore a causa della clientela: la 

ripartizione delle spese su base millesimale, infatti, prescinde dall’uso effettivo ma considera 

l’uso potenziale. Quanto all’introduzione della chiave o della gettoniera, l’assemblea può 

deliberarla con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di 

almeno 500/1.000 (un terzo dei partecipanti al condominio in rappresentanza di almeno 

334/1.000 in seconda convocazione). La regolarità, o meno, dello studio professionale, può 

essere verificata presso le competenti autorità.

TENUTA CONTABILITA’ 

Ho chiesto all'amministratore del mio condominio di poter prendere visione del "libro di 

contabilità di cassa", mi ha risposto che non esiste, che tutte le operazioni in entrata e in 

uscita vengono registrate tramite il conto corrente condominiale. A me risulta che 

l'amministratore sia obbligato a tenere registri delle scritture contabili, derivante dal 6° comma 

dell'art. 1 D.L. 10-7-1982, n. 429 convertito con modifiche nella L. 7-8-1982, n. 516 e succ. 

mod. - o mi sbaglio? Del "Modello tipo di bilancio condominiale" concordato tra le maggiori 

associazioni dei consumatori e le maggiori organizzazioni degli amministratori condominiali, 

siglato il 4-7-2007, viene presentato il solo "conto economico", senza la "relazione 

dell'amministratore", "situazione di cassa", "situazione patrimoniale". Tale comportamento è 

lecito e, in caso contrario, quali interventi è opportuno prendere? Tenuto presente che agli altri 

condomini di tutto ciò non importa nulla. 

via mail 

L’amministratore è obbligato alla tenuta dei registri e delle scritture contabili prescritti dal 

sesto comma dell’art. 1 D.L. 10/7/1982, n. 429, convertito con modifiche nella L. 7/8/1982, n. 

516, e successive modifiche, quando gestisca abitualmente più condomìni con retribuzione 

periodica stabilita e/o impiego di mezzi organizzati (Cass. 10/3/1999). Negli altri casi non sono 

previste particolari modalità di tenuta della contabilità condominiale, l’importante essendo che i 

condomini vengano messi in grado di verificare con chiarezza entrate e uscite, con le relative 

causali, e la quota da ciascuno dovuta. Se l’ amministratore, pur tenuto ad attenersi alle 

norme di cui sopra, non si adegua, il condomino può chiedere che il problema venga messo 

all’ordine del giorno della prossima assemblea. Se questa non delibera favorevolmente non 

rimane che rivolgersi al giudice.

TRASFERIMENTO SERVITU’ E CANCELLO 

Nel condominio dove abito i lavori sono iniziati nel 1984 e sono terminati nel 1987. Detto 

condominio, formato di soli 5 appartamenti, è privo, da quasi un anno, di amministratore 

(dimissionario: dimissioni accettate con regolare verbale della maggioranza dell'assemblea). Il 

giorno dopo l'epifania, essendosi rotto un tubo dell'acqua all'interno del mio appartamento 

sono riuscito a far venire subito un mio amico idraulico per procedere alla riparazione. Abbiamo 

avuto, però un grosso problema ed è il seguente: poichè i contatori dell'acqua sono ubicati 

nella proprietà privata tutta recintata e chiusa di un condomino che ha la maggioranza dei 

millesimi e non ha mai voluto dare la chiave del cancello, avendogli telefonato e non ricevendo 

risposta perchè fuori per ferie, come abbiamo saputo dopo, essendo urgente la cosa sono stato 

costretto a scavalcare e con una certa difficoltà la recinzione per chiudere la chiave generale 

subito dopo il mio contatore. Durante il lavoro l'idraulico si è accorto che attraverso la parete 

divisoria del mio appartamento passano anche altri due tubi, di plastica dura neppure di rame, 

che portano l'acqua ai due appartamenti a me sovrastanti e di proprietà del signore che ha la 

maggioranza dei millesimi. A questo punto mi faceva notare l'idraulico che se dovesse 

succedere un problema, come quello che si è verificato a me, il danno per la mia abitazione 

sarebbe grosso per rompere di nuovo e trovare la perdita, per cui mi consigliava di convincere, 

il proprietario dei due appartamenti sovrastanti, a far passare dette tubazioni all'esterno del 

palazzo come si fa di prassi e per sicurezza in tutti i condomini. Ne ho parlato ma lo stesso mi 

ha risposto picche dicendo che non aveva intenzione di spendere soldi. Finito il lavoro mi è 

toccato riscavalcare la recinzione per andare a riaprire la chiave generale dell'acqua del mio 

appartamento ma, nello scavalcare, mi sono fatto male perchè questo signore senza chiedere il 

permesso a nessuno, quando eravamo assenti gli altri due proprietari del condominio, ha 

abbattuto una parte di muro di recinzione condominiale vi ha messo un cancello scorrevole di 3 

metri con regolare chiave e vi ha parcheggiato una macchina in uno spazio di sua proprietà 

sottostante il balcone del piano rialzato che è alto da terra metri 1,90. Forse spera, perchè 

esasperati, di ricomprare ciò che ci ha venduto 25 anni fa. Cosa si può fare per farlo ragionare 

ed ovviare a tutti questi inconvenienti? 

via mail 

Il vicino non può essere obbligato a spostare i tubi dell’acqua ma è tenuto a risarcire i danni 

derivanti da una loro eventuale rottura. Quanto all’ installazione del cancello nel muro comune, 

questo tipo d’intervento dà luogo ad un uso più intenso della cosa comune, consentito ai sensi 

del combinato disposto degli artt. 1102, primo comma, e 1139 c.c. Esso, però, per essere

considerato legittimo non deve pregiudicare la statica e il decoro architettonico dell’edificio, né 

ledere i diritti degli altri condomini (Cass. 1/8/2002, n. 11411). 

DANNI DA INFILTRAZIONI DI ACQUA E POSA IN OPERA MATERIALE VIETATO 

Sul tetto condominiale i consiglieri e la maggioranza dei condomini, con il benestare 

dell'amministratore, hanno deliberato la stesura di guaine bituminose e materiali abusivi contro 

il regolamento edilizio del comune di Genova, malgrado io mi sia dissociata ed abbia 

verbalizzato che questi interventi siano fuorilegge. Poiché anche dopo a seguito di questo 

intervento è continuato a piovermi dentro casa, io abito all'ultimo piano, soprattutto ho avuto 

danni durante l'ultima alluvione del 2011, ho chiesto al comune se questo lavoro sia stato da 

loro approvato in quanto l'amministratore insisteva che lo fanno tutti per risparmiare, senza 

tenere conto del regolamento edilizio. Il comune mi ha risposto dicendo che il lavoro è abusivo, 

non è stato da loro autorizzato e che intimeranno la rimozione del materiale abusivo con 

sanzioni ripetitive fino a quando il materiale non sarà rimosso. Io ho fatto la segnalazione al 

comune per tutelarmi considerato che da anni il mio appartamento è danneggiato da 

infiltrazioni e che i condomini non hanno ancora rimborsato tutti i danni, rimandando sempre 

ad altra data la discussione 

del rimborso, ma chiedo: visto che tutti erano a conoscenza che si trattava di materiali abusivi, 

ed hanno ugualmente voluto eseguire gli interventi contro legge, le multe chi le paga? Mi sono 

dissociata con una raccomandata spedita all'amministratore prima che gli interventi venissero 

eseguiti, chiedendo di intervenire impiegando ardesia, unico materiale conforme alle leggi e 

caratteristica dei tetti genovesi. E' giusto che oltre ai notevoli danni e disturbo da me subiti, 

adesso per colpa degli altri devo pagare anche le multe del comune? Per il risarcimento dei 

danni da me subiti, cosa devo fare per fare? Un soffitto ha delle grosse venature perché 

pioveva a catinelle e temo che ci possano essere cedimenti se non si interviene urgentemente. 

L. M. 

Il condomino che si sia tempestivamente e formalmente dissociato dalla posa in opera del 

materiale vietato, e che venga obbligato dal Comune a pagare la propria quota di sanzione, 

può rivalersi nei confronti del condominio. Quanto ai danni provocati dalle infiltrazioni di acqua 

provenienti dal lastrico solare condominiale , il condomino può chiamare in causa il condominio 

in persona dell’amministratore, avendo cura di verificare preventivamente che il diritto non si 

sia prescritto (cinque anni dal giorno in cui il fatto si è verificato).

SOTTOTETTO, MILLESIMI E TRASFORMAZIONE IN ABITAZIONE 

Sarei grato di ricevere delle informazioni circa i limiti dell'esercizio professionale di un 

geometra, in particolare se gli è consentito, variare la classificazione di un’ immobile da 

sottotetto praticabile (C2) in appartamento senza che sia stata rilasciata, ne richiesta, alcuna 

certificazione abilitativa che ne vari l’uso. Il geometra al quale è stato dato l’incarico di 

redigere le tabelle millesimali ha classificato tre dei quattro sottotetti (C2), che costituiscono il 

quinto piano dello stabile, in appartamenti, uno è stato classificato soffitta, pur avendo tutti i 

sottotetti le medesime caratteristiche strutturali. A detta del professionista, tale variazione è 

avvenuta per aver visto mobili sistemati in maniera decorosa e non accatastati, 

presupponendo un uso diverso da quello reale. Sono proprietario di un sottotetto, al quale si 

può accedere dallo stesso appartamento oltre che dall’esterno in quanto munito di un ingresso 

indipendente al piano superiore. Il mio sottotetto ha un’ altezza minima mt. 0.70, l’ altezza 

massima mt. 3.25, per cui l’altezza media‘ di mt. 1.975. Vorrei a questo punto porre la 

domanda: per poter ottenere la certificazione abilitativa che trasformi il sottotetto in 

appartamento non è necessario che l’altezza media sia di almeno mt 2.70? Il professionista, al 

quale è stato dato mandato di rifare le tabelle millesimali, ha inoltre fatto, per così dire sparire, 

un’unità immobiliare. Infatti, per quanto riguarda quello di mia proprietà è stato considerato 

appartamento ed è diventata un’unica unità immobiliare con il mio appartamento sottostante. 

Nel calcolo della superficie virtuale sono state considerate le parti con altezza inferiore a mt. 

1,60 come se avessero un’altezza fruibile di mt. 2.70. La giustificazione del professionista in 

questione è stata che lui poteva cambiare la classificazione in base a ciò che vedeva di 

persona. Inoltre le tabelle da Lui elaborate mancano di quel principio di trasparenza 

indispensabile nei confronti di coloro che le hanno conferito l’incarico, in quanto non vengono 

indicati i coefficienti applicati, ne la normativa di riferimento e tantomeno la specifica dei 

parametri usati per i singoli vani.Credo che la trasparenza sia di fondamentale importanza. 

Non so quale legge possa attribuire ad un professionista simili competenze e tale 

discrezionalità. Ora le domande per le quali mi sarebbe cosa gradita avere una risposta sono: 

1) E’ consentito ad un professionista cambiare, a suo piacimento, la classificazione di un 

immobile senza che sia stata rilasciata alcuna certificazione che ne vari l’uso? 

2) Non è fondamentale che vengano indicati i coefficienti utilizzati, e la specifica dei singoli 

vani, che hanno determinato il valore della superficie virtuale? 

3) Visto che la superficie convenzionale degli appartamenti dello stabile variano, alcune anche

di 20 mt in meno, rispetto alla superficie convenzionale calcolata nelle tabelle contrattuali, non 

è corretto da parte del professionista indicare i parametri utilizzati per il calcolo? 

D. M. 

1) Il fatto che i mobili esistenti nel sottotetto non siano accatastati ma sistemati in bell’ordine 

non autorizza a concludere che il vano sia stato trasformato in abitazione, a meno che non 

siano state realizzate opere (per es. allaccio ai servizi comuni, collegamento alla sottostante 

unità immobiliare) tali da avvalorare questa ipotesi. Se il collegamento del sottotetto 

all’abitazione avviene successivamente alla costruzione dell'edificio, la variazione dev’essere 

comunicata al catasto. 

2) L’altezza minima affinché un sottotetto possa essere trasformato in abitazione varia da 

Regione a Regione, a seconda del piano-casa ivi esistente: per il Lazio, per esempio, la legge 

regionale 16/4/2009, n. 13, stabilisce detta altezza in m. 2,40 per i locali abitativi e in m. 2,20 

per i servizi. 

3) Il professionista che redige le tabelle millesimali deve indicare sia i criteri usati nella 

valutazione delle unità immobiliari, sia i coefficienti assegnati ai vani che le compongono. 

ASCENSORE E MILLESIMI 

La mia domanda nasce da un caso specifico di innovazione di una parte comune dell’edificio, 

ove nella tromba delle scale che serve 2 appartamenti per piano dal piano terra al piano terzo, 

è stato installato un ascensore deliberato dai millesimi aventi diritto, ma di fatto pagato dai 

solo 2 condomini del terzo piano sugli 8 che compongono il condominio come da accordi presi. 

Ovviamente anche se l’ascensore potenzialmente serve tutti i piani, questi è di fatto bloccato, 

in quanto solo i proprietari del terzo piano hanno le chiavi di accesso a tale ascensore. Ora nel 

rifacimento delle tabelle millesimali, questi ultimi vorrebbero che anche ai piani inferiori 

venissero adottati coefficienti di piano con ascensore, senza che questi per ora possano 

utilizzarlo senza previo conguaglio in denaro ai 2 condomini del terzo. Credo che il concetto in 

questo caso di potenziale utilizzo non debba esser colto, in quanto legato ad un esborso di 

danaro per il rilascio della chiave di apertura dell’ascensore, pertanto per i piani inferiori 

debbano essere utilizzi i coefficienti di piano privi di ascensore, concetto contestato ora da uno 

dei condomini del terzo. 

C. P.

Va premesso che la giurisprudenza, ai fini delle spese di manutenzione e ricostruzione 

dell’ascensore, assimila questo impianto alle scale. I condomini che non hanno accesso al 

servizio non sono tenuti a contribuire alla spesa. Quanto alla messa a punto della nuova tabella 

millesimale di proprietà generale, l’ascensore esiste, per cui il compilatore non può non 

tenerne conto, anche perché una o più delle unità immobiliari, attualmente abitate da 

condomini che non hanno ritenuto di partecipare alla spesa, e quindi all’utilizzo dell’impianto 

(impianto la cui presenza contribuisce in ogni caso alla valorizzazione potenziale di dette unità 

immobiliari), potrebbero in futuro essere alienate a terzi intenzionati, invece, a contribuire alla 

spesa come previsto dall’art. 1121 c.c. Resta ovviamente inteso che le spese richieste dalla 

manutenzione e dalla ricostruzione dell’impianto, come sopra anticipato, sono ad esclusivo 

carico dei condomini ammessi a fruirne. 

LAVORI CONDOMINIALI E GARANZIA 

Gradirei sapere se in casi di ristrutturazione parziale di frontalini di vari balconi in Condominio 

dovuti ad infiltrazioni di acqua, rifacimento parziale di tetto mediante sostituzione di guaina 

isolante, o altri lavori in genere, corre l'obbligo di rilasciare una garanzia e per quanti anni, da 

parte dell'esecutore dei lavori. 

A. A. 

Trattandosi di interventi di manutenzione e non di costruzione, i lavori rientrano per legge nella 

garanzia biennale di cui al terzo comma dell’art. 1667 c.c., indipendentemente da uno specifico 

obbligo assunto dall’appaltatore. 

TENDA E DISTANZA LEGALE 

Abito al primo piano di un condominio. La mia finestra è tra il muro laterale che sporge, a 90 

gradi, di circa 1 metro e mezzo (ed é a 50 cm. dalla finestra) e il balcone dell'appartamento 

vicino che è a poco più di un metro. Di fronte, a circa 5 metri di distanza, c'è un capannone 

che arriva al secondo piano. Il mio vicino ha montato sul lato del balcone verso la mia finestra 

una tenda a manovella e così la mia finestra risulta totalmente incassata e di conseguenza 

riceve poca aria e luce, data anche l'esistenza del capannone di fronte. Esiste una normativa 

che mi consenta di chiedere di togliere tale tenda? 

C. Z.

Di norma la tenda dev’essere installata nel rispetto della distanza legale (tre metri) prevista 

dall’art. 907 c.c. La Cassazione ha però stabilito (sentenza n. 22838 dell’11/11/2005) che in 

ambito condominiale si deve tenere conto della struttura dell’edificio, delle caratteristiche dello 

stato dei luoghi e del particolare contenuto dei diritti e delle facoltà spettanti ai singoli 

condomini, affidando al giudice di merito il compito di verificare, caso per caso, se le norme 

sulle distanze legali siano o meno compatibili con i diritti dei condomini. Nel caso di specie gli 

attori avevano chiesto la rimozione di una tenda installata dalla convenuta nel balcone di sua 

proprietà, lamentando la lesione del diritto di veduta laterale dai medesimi esercitato dal 

balcone di loro proprietà, ubicato a fianco di quello della convenuta. La Suprema Corte ha 

confermato la sentenza impugnata che, nel rigettare la domanda, aveva ritenuto inapplicabili le 

norme sulle distanze in materia di vedute, sul rilievo che i due balconi si trovavano a distanza 

inferiore a quella prescritta dal citato art. 907 c.c. 

RIPARAZIONE SOTTOBALCONE 

Nell'assemblea condominiale il condominio a maggioranza ha accettato e firmato il verbale di 

dimissioni e cessazione con effetto immediato dall'incarico dell'amministratore in deroga. 

Quindi attualmente il condominio è privo di amministratore e la maggioranza non ha intenzione 

di nominarne un altro. Dopo aver chiuso il verbale di assemblea senza mettere niente per 

iscritto si è parlato dei sotto balconi del condominio da sistemare concordando che la 

riparazione del sotto balcone è a carico del condomino del piano sottostante così come 

specificato anche in alcune sentenze. Il problema sorge per il piano a livello rialzato in quanto 

due balconi sporgono sullo spazio sottostante recintato di un unico proprietario e questo dice 

che non deve pagare solo lui ma l'intero condominio pur essendo solo lui il proprietario dello 

spazio sottostante, mentre altri due balconi sporgono sullo spazio in condominio ed in 

comproprietà della strada che porta alla discesa ai garage e qua secondo me è giusto che 

paghi l'intero condominio in virtù dei millesimi posseduti mentre secondo gli altri due deve 

pagare il proprietario del balcone. Se venisse applicato questo principio vi sarebbe una grossa 

anomalia ed incongruenza perché uno dei condomini si troverebbe a pagare per il sotto 

balcone a lui soprastante e per il sotto balcone a lui sottostante. Per i due sotto balconi 

sporgenti sullo spazio sottostante privato e recintato di un singolo condomino chi deve pagare? 

Per i due sotto balconi sporgenti sulla strada in condominio ed in comproprietà che porta alla 

discesa dei garage chi deve pagare? 

R. C. S. 

Se si tratta di balcone incassato e non aggettante la spesa per il rifacimento del sottobalcone 

compete al proprietario del balcone sottostante, avendo la giurisprudenza equiparato la soletta

del balcone incassato a quella del solaio che separa due piani. Se invece si tratta di balcone 

aggettante, non assolvente in quanto tale ad alcuna funzione di sostegno o di copertura 

dell’edificio, esso non può considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà 

comune dei rispettivi proprietari, ma rientra nella proprietà esclusiva del proprietario 

dell’appartamento cui accede. Di conseguenza la spesa occorrente alla riparazione del 

sottobalcone fa carico al proprietario del balcone. 

APPALTO E DANNI 

Si è constatato che le lesioni nelle pareti comuni e portanti del mio appartamento sono dovute 

per lavori effettuati, con DIA manutenzione straordinaria, nell'appartamento sottostante. Il 

proprietario committente è stato diffidato, ma declina tutta la responsabilità sull'impresa che 

risulta di aver sospeso i lavori e non più rintracciabile come ditta. Vorrei sapere se il 

committente proprietario è corresponsabile solidale per il risarcimento danni verso terzi in 

prima persona magari con il conforto di qualche sentenza della Cassazione. 

C. C. 

Poiché l’appaltatore gode di autonomia organizzativa e gestionale, una responsabilità del 

committente per i danni causati a terzi durante l’esecuzione dell’opera è configurabile solo in 

due casi: quando l’opera sia stata affidata ad impresa manifestamente inidonea (cosiddetta 

culpa in eligendo), o quando la condotta causativa del danno sia stata imposta all’appaltatore 

dal committente stesso, attraverso rigide e inderogabili direttive (Cass. 23/4/2008, n. 10588). 

CONTROLLO CONTO CORRENTE 

Nei giorni scorsi ho inviato all'amministratore del mio condominio questa richiesta: "Sono a 

chiedere mi sia data formale delega o si fissi di comune accordo, un incontro con il Direttore 

della Filiale della Banca, perché intendo avere chiarimenti sulla gestione del conto corrente 

condominiale. Attendo di conoscere la forma prescelta." Questa la risposta: "In qualità di 

legale rappresentante del condominio non intendo esaminare con Lei le condizioni contrattuali 

di conto corrente. Può esaminare i documenti relativi al condominio alla chiusura dell’esercizio 

secondo i modi ed i tempi consentiti per legge. L’unico soggetto abilitato a gestire e/o 

verificare i rapporti con l’istituto bancario è il sottoscritto, così come previsto per mandato 

conferito dall’organo preposto e precisamente l’assemblea condominiale". Non mi sembra che 

la risposta sia corretta. Cosa fare affinché possa avere le informazioni/delucidazioni di cui ho 

diritto come condomino? Considerato che l'assemblea è ostile a concedermi l'autorizzazione. 

G. A.

L’amministratore non è tenuto ad esaudire la richiesta del condomino. Questi, a sua volta, può 

ottenere dall’amministratore l’esibizione dei documenti contabili, non solo in sede di rendiconto 

annuale e di approvazione del bilancio da parte dell’assemblea, ma anche al di fuori di tale 

sede, senza essere tenuto a specificare la ragione per la quale intende prendere visione o 

estrarre copia dei documenti medesimi; ciò, però, a condizione che l’esercizio di tale potere 

non intralci l’attività amministrativa e non sia contrario ai principi di correttezza, ed i relativi 

costi siano assunti dal condomino richiedente (Cass. 29/11/2001, n. 15159). 

FIORIERE CONDOMINIALI IN USO A CONDOMINO 

Abito in un nuovo condominio composto da 18 alloggi su 2 piani oltre a quello terra. Gli alloggi 

al piano terra, hanno una parte terrazzata privata mediante autobloccanti in uso esclusivo e 

per delimitare tale area dalle parti comuni, sono stati posti circa 28 vasi o vasconi lunghi 

100cm e alti 60cm, in cemento con relativi arbusti, piante di lauro, che appoggiano sulla 

proprieta' ad uso esclusivo, ma sono stati inseriti nel regolamento di condominio proprieta' 

comune e non di proprieta' privata ed esclusiva, questo perché se i proprietari degli alloggi non 

mantengono il decoro degli arbusti, provvedera' l'amministratore addebitando le spese al 

condominio. Tengo a precisare che sopra i vasi e all'esterno della proprieta' confinante con le 

parti di passaggio pedonale comuni, sono state messe dall'impresa edile, reti metalliche a 

maglia larga, con paletti cementati nei vasconi, alti 1,50 da terra circa, per delimitare tali aree. 

Nel regolamento è scritto che i vasi con relativi arbusti sono di proprieta' comune e concesse in 

uso perpetuo a singoli condomini, i quali hanno l'obbligo della manutenzione, potatura, e 

devono mantenere altezze e decoro. La domanda è: i vasi con relativi arbusti, essendo bene 

comune, quindi del condominio, si possono irrigare e bagnare con acqua del condominio o con 

acqua privata dell'alloggio? Il condominio ha anche un verde condominiale in uso comune e si 

bagna con acqua condominiale. 

F. C. 

Se il regolamento stabilisce che il condomino debba farsi carico della manutenzione delle 

piante condominiali collocate nelle fioriere, anche queste condominiali, che insistono sulla sua 

proprietà e di cui ha l’uso esclusivo, egli è tenuto ad accollarsi anche la spesa richiesta dalla 

loro irrigazione. 

LOCAZIONE E SOSTITUZIONE FINESTRE 

Sono in affitto da circa due anni e ho un problema con le finestre di casa. Il condominio è 

abbastanza vecchio e le finestre di casa altre tanto, quando piove l'acqua mi entra in casa e

d'inverno con il riscaldamento sempre accesso si gela dato che entra sempre aria. Mi chiedo: 

nel caso volessi chiedere al proprietario di cambiarmi le finestre, a spese sue, se lui può 

rifiutarsi o ha l'obbligo di cambiarle? E' una spesa che devo sostenere io? Tenendo sempre il 

riscaldamento acceso e a una temperatura abbastanza elevata dato che non c’è neanche il 

termostato, soprattutto d'inverno devo sostenere una spesa per il consumo del gas non 

indifferente. 

M. L. 

Il locatore, ai sensi dell’art. 1576 c.c., è tenuto a farsi carico, durante la locazione, di tutte le 

riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione, che sono a carico del 

conduttore. L’inconveniente lamentato dalla lettrice fa ritenere che sia necessario un intervento 

non riguardabile come di piccola manutenzione, per cui tenuto a sostenere la relativa spesa è il 

locatore. 

RIPRISTINO ABBAINO 

Ho un appartamento in un residence di due piani con terrazzo e un abbaino posto proprio sul 

mio terrazzo all'altezza del mio tetto condominiale. Vorrei sapere se ho diritto a sfondare la 

falda posta sul mio tetto condominiale e poter utilizzare questo abbaino che da anni non è 

stato mai utilizzato e che rimane l'unico inutilizzato di tutti gli abbaini del plesso anche perché i 

condomini non vogliono perché rovina l'estetica, ma l'architetto dice che a opera ultimata non 

si vedrebbe nulla. 

F. 

Se l’abbaino è di pertinenza dell’appartamento del condomino, questi può ripristinarlo 

nell’originaria conformazione. 

CONDOMINIO PLURISCALE 

Ho acquistato una unità immobiliare da dismissione di Enasarco. Il regolamento di condominio 

allegato all’atto di compravendita parla di complesso edilizio costruito in Roma (...) che quindi, 

a mio parere costituisce condominio unitario, avendo in comune impianti e servizi. Alcuni 

condomini ritengono invece che le singole scale, avendo ingresso autonomo su sede stradale, 

possano costituire condominio autonomo e nominare ciascuna il proprio amministratore, senza 

che la divisione sia sancita come previsto dall’assemblea generale a maggioranza dei 501 

millesimi. Nel caso ciò avvenga, è legale o no e come posso oppormi ?

E. S. 

L’ipotesi di un condominio caratterizzato dalla presenza di più scale (cosiddetto condominio 

parziale) è prevista dal terzo comma dell’art. 1123 c.c. con riferimento alle spese. L'art. 61 

disp. att. e trans c.c. prevede che, se un edificio o un gruppo di edifici, appartenenti per piani o 

porzioni di piano a proprietari diversi, sono suscettibili di essere divisi in parti che abbiano le 

caratteristiche di edifici autonomi, il condominio possa essere sciolto e i comproprietari di 

ciascuna parte possano costituirsi in condominio separato. Per far questo è necessaria una 

delibera dell'assemblea, adottata dalla maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di 

almeno 500/1.000, sia in prima che in seconda convocazione; o, in alternativa, un 

provvedimento dell'A. G., adottato su domanda di almeno un terzo dei comproprietari della 

parte di edificio di cui si chiede la separazione. Se l’edificio è inscindibile l'assemblea può 

nominare un responsabile per ciascuna scala, con il compito di fungere da collegamento fra i 

condomini e l’amministratore. 

DISTANZA CANNA FUMARIA 

A che distanza devo installare una canna fumaria a parete dall'abitazione confinante? Non è un 

condominio, sono due case distinte attaccate l'una all'altra. 

A. R. 

La legge non prevede il rispetto di una distanza precisa tra la canna fumaria e la finestra del 

condomino confinante; la distanza di almeno un metro dal confine che il secondo comma 

dell'art. 889 c.c. prescrive per l'installazione dei tubi dell'acqua, del gas e simili, infatti, si 

riferisce alle condutture che abbiano un flusso costante di sostanze liquide o gassose, e 

comportino conseguentemente un permanente pericolo per il fondo vicino, in relazione alla 

naturale possibilità di trasudamento e di infiltrazioni. Trova pertanto applicazione il successivo 

art. 890, che rimanda alla distanza eventualmente prevista dai regolamenti locali (Cass. 

13/12/1994, n. 10652). In caso di contrasto fra le norme del regolamento e quelle relative 

all'uso delle cose comuni prevalgono queste ultime, nei cui confronti quelle si trovano in 

rapporto di subordinazione (Cass. 9/10/1998, n. 9995). Naturalmente l’installazione deve 

avvenire in modo tale da non pregiudicare il diritto del confinante sulla cosa propria: per es. 

non deve impedire l'apertura della persiana, né limitare in modo apprezzabile la visuale 

laterale. 

PIANTE IN CENTRO STORICO 

Ho una casa in un centro storico. Il mio balcone affaccia su una piccola strada. Di fronte, a

livello stradale, c’è un piccolo locale. Il proprietario, nel chiaro intento di procurarmi disagio, vi 

ha sistemato 12 grandi vasi con a dimora piante alte circa 1.5 metri. E’ tutto regolare? Cosa 

posso fare per difendermi? 

A. C. 

Se, com’è presumibile ritenere, si tratta di arbusti o di siepe viva, in mancanza di regolamenti 

e usi locali, nella messa a dimora si deve osservare la distanza di mezzo metro dal confine 

stabilita dall’art. 892 c.c. In caso di violazione ci si può rivolgere al Giudice di pace. 

IMMISSIONI E LASTRICO SOLARE DI USO ESCLUSIVO 

Sono proprietario di un attico con terrazzo. Da qualche mese si sente parecchio cattivo odore 

dai due scarichi presenti sul mio terrazzo. Desidererei sapere se la spesa per risolvere tale 

problema è soltanto a carico mio ovvero se sono coinvolti anche i condomini dei piani 

sottostanti. Esiste qualche precedente sentenza in merito? 

A. F. 

Se l’inconveniente non è riconducibile a responsabilità del proprietario esclusivo del lastrico, la 

spesa occorrente alla sua rimozione grave per un terzo sullo stesso proprietario e per i restanti 

due terzi sui proprietari delle unità immobiliari sottostanti al lastrico. Non risultano precedenti 

giurisprudenziali sul punto. 

IMMISSIONI RUMOROSE 

L'appartamento superiore al mio è stato adibito ad ufficio ed affittato ad una società di 

computer. Da circa un anno sono state installati dei macchinari che producono rumori molto 

simili a quelli prodotti dalle macchine da cucire. Poiché tali rumori nonché vibrazioni si 

trasmettono, oltre attraverso l'aria, anche attraverso le pareti e il pavimento, le chiedo quali 

strumenti la legge mette a mia disposizione, a quali Enti la medesima potrà rivolgersi per 

sapere se si rispettano le norme condominiali e personali. 

M. G. L. 

Se le immissioni rumorose provenienti dal soprastante appartamento superano la normale 

tollerabilità di cui all’art. 844 c.c., si può chiedere al giudice che vengano ricondotte nella 

norma. La misura dell’intensità sonora verrà accertata da un consulente nominato dal 

magistrato.

SOPRAELEVAZIONE E RISCALDAMENTO 

Vorrei sapere, se possibile, se i condomini dei locali creati per sopraelevazione nel condominio 

devono partecipare alle spese per il riscaldamento non avendo proceduto all’allaccio 

all’impianto di riscaldamento centralizzato. 

G. M. 

Se i locali realizzati in seguito a sopraelevazione dell’edificio non fruiscono del riscaldamento 

centralizzato, il loro proprietario non è tenuto a contribuire alle relative spese. 

ROGITO INCOMPLETO 

Ho acquistato un pezzo di terreno; alla stipula dell'atto hanno firmato solo 2 dei 3 fratelli 

proprietari, adesso non posso vendere perché manca quella firma e i fratelli sono tutti 

deceduti. cosa posso 

fare? 

M. 

E’ necessario procurarsi il consenso a vendere degli eredi del fratello che non aveva firmato. 

MILLESIMI E CONTROSOFFITTO 

Vorrei sapere se nel calcolo della tabelle millesimali di riscaldamento, calcolo effettuato sui 

volumi e sulle superfici radianti, le altezze dei vari vani “controsoffittati” devono essere quelle 

realmente misurate o si devono ignorare le relative controsoffittature, prendendo quindi come 

altezza quella dell’effettivo solaio strutturale. 

C. P. 

Va considerata la volumetria del vano prescindendo dalla controsoffittatura, trattandosi di una 

struttura suscettibile di rimozione. 

MILLESIMI E ASSEMBLEA 

Desideravo sapere se nella ripartizione millesimale c'è differenza di calcolo/parametro tra un 

locale commerciale ed un appartamento di civile abitazione, e se posso impugnare la

costituzione di un condominio (avvenuta anni fa) e relativo regolamento deliberato in una 

assemblea nella quale non sono stata convocata. 

T. R. 

Nella messa a punto delle tabelle millesimali si tiene conto della destinazione delle unità 

immobiliari, assegnando coefficienti diversi a seconda delle caratteristiche: per es. cucina, 

ripostiglio, cantina, box auto. La mancata convocazione di un condomino comporta 

l’annullabilità delle delibere adottate. L’impugnazione dev’essere proposta, pena decadenza, 

entro trenta giorni da quando la delibera è stata comunicata al condomino assente (secondo 

comma art. 1109 c.c.). 

APPROVAZIONE TABELLE MILLESIMALI 

Sono un amministratore di condomini e recentemente ho preso l’incarico di amministrare 

uncondominio completamente ristrutturato da una impresa che ha redatto il regolamento e gli 

allegati (tabelle millesimali) per poi procedere alla vendita delle unità immobiliari. In tutti gli 

atti vi sono allegati il regolamento e gli allegati (tabelle millesimali), tranne uno. I fatti sono 

andati così: l’impresa, unica proprietaria dell’intero immobile, ha iniziato i lavori di 

ristrutturazione del condominio, nel corso dei lavori ha venduto al grezzo il primo, di fatto, 

appartamento facente parte del Condominio e nell’atto, in riferimento al regolamento e i suoi 

allegati (tabelle millesimali), vi è riportato questa scritta: “All’unità immobiliare competono le 

proporzionali quote di comproprietà delle parti condominiali dell’edificio, come stabilito dagli 

art. 1117 e seguenti Codice Civile, comunque tali per progetto e/o per destinazione, che 

verranno meglio indicate e disciplinate da apposito Regolamento di Condominio, con annesse 

tabelle millesimali, che verrà predisposto dalla società venditrice al termine dei lavori e 

consegnato in copia alla parte acquirente.” 

Alla prima riunione convocata con all’ordine del giorno l’approvazione del bilancio preventivo di 

spese ordinarie, il proprietario del suddetto appartamento, ricevuto l’avviso di convocazione, 

mi ha informato del caso e, due giorni prima della data stabilita per l’assemblea, mi ha 

anticipato via mail, una raccomandata, che non ho ancora ricevuto, che recita così: 

“in riferimento alla convocazione dell’Assemblea condominiale del 18 c.m., ribadisco che 

preliminarmente all’approvazione del bilancio preventivo devono essere approvate da tutti i 

proprietari le tabelle millesimali. Discorso analogo per il regolamento. Rimango in attesa di Vs. 

sollecito riscontro, porgo distinti saluti.” 

L’assemblea si è svolta con la maggioranza previste (5 su 8) (746,891 su 1000,00), il 

proprietario in questione non era presente, si è deliberato i punti all’ODG: bilancio preventivo e 

criteri di riparto spese, assicurazione stabile, impresa di pulizie. 

Nel breve tempo che ho avuto a disposizione tra la conoscenza degli eventi e la data prevista

per l’assemblea ho fatto gli accertamenti del caso con l’impresa venditrice e il proprietario in 

questione, ma ho ritenuto lo stesso di svolgere l’assemblea. Come posso però risolvere la 

questione del Regolamento Condominiale e relativi allegati (tabelle millesimali), contrattuali 

per 7 proprietari e 1 no? 

A. G. 

Se le tabelle millesimali introducono un criterio di ripartizione delle spese comuni diverso da 

quello stabilito dalla legge, hanno natura convenzionale e la loro approvazione richiede il 

consenso di tutti i condomini, altrimenti è sufficiente il quorum prescritto dal secondo comma 

dell’art. 1136 c.c.: maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 

500/1.000 (Cass. 23/2/2007, n. 4219). Questo orientamento è stato confermo dalle Sezioni 

Unite della Suprema Corte con sentenza n. 18477 del 9/8/2010. 

EREDITA’ E PARCHEGGIO 

Con il decesso di mia mamma ho ereditato in comproprietà con mia sorella un appartamento in 

villetta bifamiliare con annesso giardino, garage e cortile pavimentato esterno, la villetta in 

oggetto è composta da un ulteriore appartamento, i cui proprietari hanno diritto di passaggio 

pedonale nel cortile e nel garage per accedere alla loro abitazione. Quando c’era mia mamma 

in vita avevano ottenuto da lei verbalmente il permesso di parcheggiare la loro macchina nel 

cortile esterno gratuitamente, hanno utilizzato per 7 anni il cortile occupandolo con l’auto, ora 

la casa è in vendita e d’accordo con mia sorella gli abbiamo chiesto verbalmente e con 

raccomandata di non parcheggiare più nel nostro cortile. Visto che continuano ad occupare il 

posto con la loro auto come possiamo dissuaderli? Mettendo un lucchetto al cancello lasciando 

solo il passaggio pedonale? Mettendo un dissuasore di parcheggio? 

L. S. 

Apporre il lucchetto o il dissuasore potrebbe esporvi a un’azione possessoria, dal momento che 

il possesso dura da più di un anno, per cui è preferibile diffidare il coinquilino, a mezzo 

raccomandata con avviso di ricevimento, dal continuare a parcheggiare l’auto, facendogli 

presente che in difetto vi rivolgerete al giudice. 

CHIARIMENTO SU AMMINISTRATORE DIMISSIONARIO 

Ho letto la sua risposta circa un mio quesito e la sua citazione della sentenza della cassazione 

del 5/2/1993. A dover essere onesto e leale non ho capito cosa significa la frase "a meno che 

non risulti una contraria volontà dei condomini attraverso delibera assembleare". In altri

termini io per uscirne fuori basta che accettino le mie dimissioni senza volere l'assemblea 

nominare un nuovo amministratore, oppure per esserne fuori bisogna nominare un nuovo 

amministratore per forza? 

R. C. S. 

Il senso della sentenza è che l’amministratore dimissionario è tenuto a svolgere la sua attività 

fino a quando non venga sostituito, a meno che l’assemblea non si pronunci per la cessazione 

dall’incarico. 

CAUSA PER INFILTRAZIONI DI ACQUA 

Sono un proprietario, vivo in un condominio composto da quattordici appartamenti e pongo 

questo quesito: da diversi anni abbiamo un'infiltrazione d’acqua dal terrazzo e nonostante 

ripetute assemblee, non si è deliberato niente. Ci siamo rivolti anche al Giudice di Pace, ma 

pare che anche questo tentativo possa fallire. Il Giudice ci notificherà a giorni la convocazione 

per l’udienza, (cioè per la Conciliazione), se la controparte cioè l’amministratore, che peraltro è 

anche interno non si presenta, noi che altro possiamo fare? Possibile che non ci sia una legge 

che dica che i lavori si devono eseguire senza il consenso condominiale, una volta accertato 

anche tramite la perizia di un tecnico i difetti lamentati? Faccio presente che la palazzina è 

stata ultimata nell’anno 1994, quindi, non possiamo chiedere danni al costruttore, in quanto i 

famosi dieci anni di garanzia sono abbondantemente passati. 

D. G. 

Se il condominio, ritualmente citato in giudizio nella persona dell’amministratore, non si 

costituisce, verrà dichiarato contumace dal giudice e la causa seguirà il suo corso, ivi compresa 

la designazione di un consulente tecnico d’ufficio che accerterà la responsabilità delle 

infiltrazioni. 

EDIFICIO DI NUOVA COSTRUZIONE E AUTOCLAVE 

In un condominio di nuova costruzione l’autoclave è obbligatoria, e se è obbligatoria chi la 

deve montare il costruttore o i condomini? 

P. S. 

Il costruttore non è tenuto a dotare l’edificio di impianto di autoclave, a meno che ciò non sia 

previsto dal contratto di appalto. I condomini possono deliberare l’installazione dell’impianto

con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di 

almeno 500/1.000 (un terzo dei partecipanti al condominio, in rappresentanza di almeno 

334/1.000, in seconda convocazione). 

RIPARAZIONE DANNO DA INFILTRAZIONI DI ACQUA 

In un vecchio appartamento devo sostituire un intero bagno (tubazioni annesse) per usura di 

esse, intanto si e formata una bolla d'aria sul soffitto del negoziante di sotto. Mi sono offerto di 

riparare il danno con un mio muratore che rifarà anche il bagno, il punto è che il negoziante ha 

rifiutato dicendo che chiama lui un operaio di fiducia, io adesso non vorrei che ci sia una 

speculazione avendo già una volta l'assicurazione pagato il danno a costui ed ora non può 

essere pagata da quest'ultima. Secondo lei c'è rischio? 

C. A. 

Considerata l’indisponibilità del coinquilino, una soluzione potrebbe essere quella di far riparare 

il danno da un artigiano scelto di comune accordo. 

SPESA SOSTITUZIONE CALDAIA 

Sono proprietaria - insieme ai miei 3 fratelli - di un appartamento dove solo io risiedo. 

Dovendo sostituire la caldaia chiedo a chi compete sostenere tale spesa. 

via mail 

La spesa richiesta dalla sostituzione della caldaia fa carico ai tre proprietari, in proporzione al 

diritto di ciascuno sul bene comune. 

MONTAGGIO IMPALCATURA 

Sono proprietario di un box situato sotto ad angolo del mio condominio. Devono iniziare i lavori 

i manutenzione straordinari per rifacimento facciate già approvati da assemblea. Per tali lavori 

(già partiti in parte del condominio) risulta necessario istallare una impalcature che appoggerà 

sul solaio del mio box. L'amministratore mi ha chiesto di puntellare dall'interno il mio box al 

fine di montare l'impalcatura in maniera sicura per l'impresa. Nel mio box ho montato da circa 

6 mesi un soppalco in legno (molto bello) del costo di €2.500, adesso per puntellare lo stesso, 

mi costringono a smontare il soppalco ed non utilizzare il box per l'auto ed altro per più di 3 

mesi (secondo quanto preventivato dalla ditta appaltatrice). La mia domanda è: mi posso 

opporre a questo, posso rifiutarmi di far smontare il soppalco econcedere l'utilizzo del mio box?

A cosa vado eventualmente incontro e se accetto quali sono i miei diritti? 

via mail 

Se l’esecuzione dei lavori condominiali richiede che il ponteggio venga installato anche sul 

solaio del box di un condomino, questi non può opporsi. Le operazioni di consolidamento del 

solaio, come pure lo smontaggio e il rimontaggio del soppalco, fanno carico al condominio. 

DISTACCO RISCALDAMENTO E SPESE 

Sono proprietario di un magazzino che per la merce deperibile non utilizza il riscaldamento. 

Questo è misurato con valvole ai radiatori, che tra l'altro ho fatto togliere (tranne due piccoli 

per i servizi). E' giusto che mi sia addebitato lo stesso il 40% delle spese di riscaldamento in 

base ai m. cubi (a parte l'effettivo consumo dei due piccoli radiatori)? Il 40% è per tutti i 

condomini come quota fissa; il 60% a consumo. 

A. A. 

L’essersi staccati dal riscaldamento condominiale non implica che si venga esonerati dal 

contribuire alla spesa richiesta dalla conservazione dell’impianto e dall’eventuale maggior 

onere ricadente sui condomini che continuano ad usufruire del servizio. Quanto alla 

percentuale addossata al lettore, la sua congruità o meno può essere accertata da un tecnico, 

ed eventualmente contestata, a meno che non sia stabilita da un regolamento condominiale 

contrattuale, perché in tal caso si è comunque tenuti a rispettarla. 

VENDITA E CALDAIA 

Ho venduto un appartamento con riscaldamento autonomo. Dopo 5 mesi, al momento 

dell'utilizzo, l'acquirente ha fatto riparazioni costose sulla caldaia risultata non funzionante. Mi 

chiede il rimborso delle spese sostenute. Specifico che la caldaia ha 8 anni e che al rogito ho 

consegnato il libretto di impianto compilato con tutte le ricevute delle manutenzioni 

programmate regolarmente effettuate negli anni come previsto dalla legge. Sono tenuto a 

pagare tali spese? 

M. B. 

L’acquirente, avendo avuto la possibilità di controllare, attraverso il libretto d’impianto, la 

vetustà e le condizioni della caldaia, funzionante al momento del rogito, non può pretendere 

che sia il venditore a farsi carico della spesa richiesta dalla riparazione.

APPALTATO E SMANTELLAMENTO CANTIERE 

Il condominio ha appaltato lavori di rifacimento dell'impianto citofonico e della cancellata 

esterna. L'impresa dopo alcuni rinvii non ha terminato i lavori per cui l'Amministratore ha dato 

disdetta , accompagnata da uno status quo delle cose fatte/non fatte. L'impresa aveva 

installato nel cortile del condominio un gabbiotto (non fisso) per immagazzinare i suoi materiali 

di uso corrente. Ha promesso più volte dando date precise, di smantellare ma non lo ha fatto. 

Alcuni vorrebbero smontare e mettere il materiale fuori dal condominio in un prato vicino 

libero, altri sperano in un ultimo barlume di correttezza dell'impresa che infine venga a 

prendersi i suoi beni. Poiché questo non succederà , come possiamo liberarci del materiale 

sgradito che tra l'altro occupa il giardino condominiale impedendo il godimento di gran parte 

dello stesso? " 

M. D. B. 

Se l’appaltatore disattende l’invito, rivoltogli dall’amministratore del condominio a mezzo 

raccomandata con avviso di ricevimento, a smantellare il box entro congruo termine, lo stesso 

amministratore può rivolgersi al giudice attraverso un avvocato, chiedendo anche il 

risarcimento del danno derivante dal protrarsi della presenza della struttura sul suolo 

condominiale. 

DIMISSIONI AMMINISTRATORE 

Dal 1999 sono amministratore, a titolo puramente gratuito, in un piccolo condominio di 

5appartamenti dove siamo 4 proprietari di cui due con 400 millesimi ed altri 2 con 600 

millesimi. In realtà, essendoci il contatore condominiale, c'è da amministrare solo la 

ripartizione della luce scala e del portoncino elettrico di ingresso al condominio, per il resto 

ogni appartamento è dotato di riscaldamento, di fornitura di acqua e luce con contatori 

autonomi. Fino ad ora non è stato effettuato nessun tipo di lavoro al condominio mentre ora 

c'è bisogno di fare alcuni lavori ai frontalini di tutti i balconi del condominio. Poiché le 

incombenze sono tante e così pure le responsabilità ho comunicato, a mezzo raccomandata 

con A. R., le dimissioni agli altri comproprietari. Ci siamo messi d'accordo che fra una decina di 

giorni, essendo ancora amministratore in deroga, ci riuniamo per discutere l'accettazione delle 

mie dimissioni e la nomina del nuovo amministratore. Ho fatto loro presente che se non 

accettavano le dimissioni avrei portato tutte le ricevute delle bollette pagate alla cancelleria del 

tribunale per far nominare il nuovo amministratore. Fin qui pare che tutti siamo d'accordo. Ora 

il problema vero però, secondo me, è un altro e cioè mi spiego: questo condomino 

maggioritario, accetta le mie dimissioni ma non è intenzionato a far nominare un nuovo

amministratore, per non spendere soldi per fare una semplice ripartizione di spese di corrente 

del contatore condominiale. A me la cosa non piace. Allora il quesito è questo: una volta che 

l'assemblea ha accettato le mie dimissioni e firma un regolare verbale di assemblea io sono 

libero da qualsiasi responsabilità civile e penale verso terzi e verso gli altri condomini oppure, 

in mancanza della nomina di un nuovo amministratore, continuo ad essere responsabile 

sempre io? Perché nel caso fossi sempre responsabile allora a quel punto, da comproprietario, 

chiederei alla cancelleria del tribunale la nomina di un nuovo amministratore. 

R. S. 

L'amministratore dimissionario è tenuto ad esercitare le sue funzioni fino a quando non venga 

sostituito da un altro amministratore, a meno che non risulti una contraria volontà dei 

condomini, espressa attraverso una delibera assembleare (Cass. 5/2/1993, n. 1455). 

VENDITA EREDITA’ 

Ho ricevuto in eredita insieme a miei fratelli un terreno. Quasi tutti abbiamo deciso di venderlo 

ma manca l'autorizzazione solo di un erede che sarebbe il figlio di un mio fratello morto 

premetto che tutti i suoi fratelli (5 su 6) sono d'accordo tranne lui. E' possibile procedere alla 

vendita del terreno? Le spiego eravamo sei fratelli uno di essi è morto ed ha lasciato in eredita 

la sua parte ai suoi 6 figli: 5 di questi sono d'accordo uno no; i miei 5 fratelli sono anch'essi 

d'accordo, pertanto solo mio nipote al quale spetterebbe circa un decimo dell'eredità non è 

d'accordo. Come fare? 

L. 

L’art. 720 c.c. stabilisce che, se l’immobile non è comodamente divisibile, o il suo 

frazionamento recherebbe pregiudizio alle ragioni della pubblica economia, e nessuno dei 

coeredi è disponibile a chiederne l’attribuzione pagando un conguaglio agli altri, si fa luogo alla 

vendita all’incanto. Il che avviene con l’intervento di un giudice. 

DEMOLIZIONE LOCALE CALDAIA 

Un locale caldaia per riscaldamento a servizio di un fabbricato di proprietà di 5 condomini, 

situato in un cortile di proprietà esclusiva di 3 dei 5 condomini è stato dismesso e abbattuto di 

comune accordo ( ripeto che la decisione seppure non in forma scritta, è stata unanime) in 

quanto non più utilizzato. Nel titolo di proprietà è scritto che tutti i 5 condomini hanno "diritti di 

comunione sul locale caldaia". Si chiede se i condomini (n. 3) proprietari esclusivi del cortile 

dove era situato il locale possono vietare l'accesso agli altri 2 condomini non essendoci più il

locale caldaia, ma unicamente il suolo su cui sorgeva (circa 10 mq). Tanto si chiede in quanto 

gli altri 2 condomini accampano sempre (forse giustamente) il diritto di comunione sull'area 

scoperta (per fare cosa?). 

P. G. 

Il diritto di comproprietà dei cinque condomini si è trasferito, dal locale caldaia poi demolito, 

alla parte di suolo sul quale esso insisteva. 

DEMOLIZIONE SOLAIO 

Tra circa 15 giorni inizieranno dei lavori di manutenzione straordinaria all'interno del fabbricato 

dove abito. Parlando con l'architetto ho saputo che questi lavori comporteranno la demolizione 

dei vecchi solai in legno al piano terra ed il rifacimento totale dei solai stessi. Io abito al 2° 

Piano, si tratta di uno stabile dell'800 quindi le lascio immaginare la mia preoccupazione per 

l'incolumità dei miei familiari ma ovviamente l'architetto rassicura che tutto sarà fatto in 

sicurezza. Dove posso rivolgermi per essere sicuro che questa persona sia autorizzata a 

demolire dei solai all'interno di un edificio abitato da un nucleo familiare di 4 persone? A suo 

parere è possibile che questa persona possa effettuare questi lavori? 

D. F. 

L’esistenza, o meno, della prescritta autorizzazione alla demolizione e al conseguente 

rifacimento del solaio può essere verificata presso l’ufficio tecnico del Comune. Naturalmente i 

lavori dovranno essere eseguiti nel pieno rispetto delle norme di sicurezza. 

BONIFICA TETTO 

In una palazzina di quattro piani composta da otto appartamenti ci sono due problemi: 

a) la copertura del tetto in amianto è da cambiare, si può utilizzare la soletta sottostante per 

costruire due mansarde e recuperare i costi? I proprietari dei piani sottostanti al tetto dicono 

che la stessa è di loro proprietà e non del condominio per cui non danno il parere favorevole! 

Ma se così è i costi della sostituzione del tetto non sono a carico loro? 

b) Nel condomino abbiamo un appartamento occupato da persona usufruttuaria, che non paga 

le spese condominiali compreso il riscaldamento centralizzato per un costo mensile di € 300,00 

come possiamo fare per il recupero? Consideri che abbiamo già pignorato alla stessa 1/5 della 

pensione (90,00 mensili) per recupero di somme precedenti di circa 10.000,00 (si rientra in 10 

anni) nello stesso periodo la stessa accumulerà un importo di 35.000,00?

C. A. 

La spesa richiesta dalla bonifica del tetto va ripartita fra tutti i condomini in proporzione ai 

millesimi di proprietà. Quanto alla morosità dell’usufruttuario, se l’importo di cui parla il lettore 

si riferisce anche a spese straordinarie, per questa quota si può agire nei confronti del nudo 

proprietario. 

RISCHIO FURTO 

Il mio balcone si affaccia su una proprietà privata che confina con il mio condominio. In questo 

spazio il proprietario parcheggia un camion la cui cappotta arriva a pochi centimetri dal balcone 

stesso, rendendo semplice l'arrampicamento e la possibile intrusione di malintenzionati. Come 

posso tutelarmi? 

M. 

Se il proprietario del camion non risponde positivamente all’invito a parcheggiare il mezzo in 

modo da eliminare la potenziale situazione di pericolo, non resta che rivolgersi al giudice 

esperendo un’azione di danno temuto attraverso un avvocato (art. 1172 c.c.) 

STILLICIDIO 

Ho comprato casa con il tetto già fatto il mio tetto è più alto di quello del vicino e tra i due muri 

in due piccoli fori è scesa dell'acqua in casa del vicino e ha fatto un pò d'umidita; mi ha detto il 

vicino che devo fare io il ripristino perché il mio tetto è più in alto. Vorrei sapere se devo farlo 

io oppure se dobbiamo farlo insieme. 

G. 

Il primo comma dell’art. 908 c.c. stabilisce che il proprietario deve costruire i tetti in maniera 

che le acque piovane scolino nel suo terreno e non può farle cadere nel fondo del vicino: 

l’eliminazione del lamentato inconveniente, quindi, fa carico al lettore, salvo rivalersi nei 

confronti del venditore. 

COMPILAZIONE TABELLA MILLESIMALE 

Il Condominio affida l'incarico ad un tecnico per la revisione delle tabelle millesimali. Questi 

effettua il rilievo di tutte le unità immobiliari e predispone i criteri/coefficienti per la 

determinazione dei millesimi, assegnando agli uffici un coefficiente di destinazione 1.30. Un

condomino proprietario di un locale terraneo adibito a scuola guida contesta il detto 

coefficiente in quanto sostiene che bisogna considerare non l'uso effettivo ma la categoria 

catastale dell'immobile (nella specie C/1 - negozi e botteghe) con conseguente coefficiente più 

basso. 

Domande: 

1) nell'attribuzione del coefficiente di destinazione bisogna considerare la categoria catastale o 

l'uso che se ne fa dell'immobile? 

2) l'assemblea ha regolarmente approvato i criteri (o coefficienti riduttivi) per il calcolo dei 

millesimi. Dato che i numeri finali, cioè i millesimi di ciascuna unità, sono la conseguenza della 

applicazione dei coefficienti, è necessario che l'assemblea approvi (scusate la ripetizione) i 

numeri finali o la tabella si intende approvata con l'adozione dei coefficienti? 

G. F. 

Nella messa a punto della tabella millesimale si tiene conto della categoria catastale dell’unità 

immobiliare e non dell’uso specifico cui essa è adibita. L’approvazione della tabella presuppone 

che l’assemblea si sia pronunciata sui millesimi attribuiti a ciascuna unità immobiliare. 

ODORI DI CUCINA 

Sono proprietario di un immobile con un cortile interno sul quale si affaccia la finestra della 

cucina di un ristorante. La finestra in questione è della sezione lavaggio piatti del ristorante ed 

è attigua e comunicante con il resto della cucina. Il ristorante è munito di canna fumaria ma ha 

anche un aspiratore, installato in corrispondenza di detta finestra, che estrae aria dal locale 

lavaggio piatti e, di conseguenza, estrae anche molti degli odori della cucina stessa. In 

aggiunta, le operazioni di lavaggio delle stoviglie, che si protraggono fino ad ora tarda, 

producono notevole rumore. La mia domanda è questa: cosa posso fare per indurre il titolare 

del ristorante a spegnere l'estrattore di aria dalla cucina? La finestra del locale deve essere 

aperta o chiusa? 

R. V. 

Se le esalazioni provenienti dall’aspiratore superano la normale tollerabilità di cui all’art. 844 

c.c. si può pretendere che esse vengano ricondotte nella norma. Questo stesso articolo 

stabilisce però che il giudice deve contemperare le esigenze della produzione con quelle della 

proprietà e può tenere conto della priorità di un determinato uso. 

SCALE, LASTRICO SOLARE E MILLESIMI

Sono proprietaria di un appartamento posto al 3° ed ultimo piano in un edificio senza 

ascensore. In ogni piano ci sono 2 appartamenti tranne al 3° in cui c'è solo il mio e c'è anche 

l'accesso al terrazzo utilizzato da diversi condomini per stendere. La mia quota millesimale 

(tabella b relativa alle scale) risulta molto elevata in ragione del fatto che non ci sono altri 

appartamenti sul terzo piano. Tuttavia andrebbe considerato il fatto che l'ultima rampa di scale 

non è utilizzata solo da me ma anche dagli altri condomini per l'utilizzo del terrazzo? Come 

tener conto di questo nelle tabelle millesimali? 

P. M. 

Nella messa a punto della tabella millesimale ai fini della ripartizione delle spese richieste dalla 

manutenzione e dalla ricostruzione delle scale trova applicazione il criterio dettato dall’art. 

1124 c.c., il cui secondo comma stabilisce che, ai fini del concorso nella metà della spesa, da 

ripartirsi in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, si considerano come piani le 

cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di 

proprietà comune. Nel caso di specie il lastrico solare, in quanto comune, non è considerato 

come un piano a sé stante. 

GAZEBO E PASSAGGIO COMUNE 

Un mio cliente ha deciso di coprire con un gazebo addossato alla facciata della propria casa un 

passaggio in comune con un altro condomino che abita al piano superiore. Questo passaggio in 

comune in realtà si affaccia sul cortile del mio cliente e non viene mai utilizzato dal vicino, che 

accede da un altro passaggio al suo cortile, ma solo dal mio cliente e dalla sua famiglia per 

mangiare all'aperto d'estate. Il condomino in realtà è in affitto, e si è mostrato parecchio ostile 

a riguardo sostenendo che il gazebo gli toglie l'aria e la luce (ma è largo appena un 1.50 m, 

aperto su tre lati e con copertura in plexiglass) ma soprattutto gli impedirebbe di montare un 

ponteggio in caso di manutenzione della facciata o delle finestre, minacciando di esporre 

denuncia qualora non l'avessimo rimosso. Non so se una persona in affitto può esporre 

denuncia in questo caso, io ho comunque intenzione di andare in Comune e presentare una 

DIA in sanatoria per la copertura, oppure far smontare il Gazebo e presentare una richiesta 

semplice per realizzarlo. Se il gazebo è rimovibile non credo ci possano essere problemi nel 

caso del montaggio di un ponteggio, il mio dubbio riguarda se si può realizzare questa 

copertura in un passaggio comune (ripeto utilizzato esclusivamente dal mio cliente), o se si 

può fare una variazione catastale rendendolo esclusivo del mio cliente. 

G. C. 

Premesso che il conduttore ha sulle parti comuni dell’edificio gli stessi diritti del locatore, il

condomino o chi per lui non può occupare stabilmente il passaggio comune con un gazebo, 

ancorché facilmente rimovibile. 

LASTRICO SOLARE E SICUREZZA 

Sto ristrutturando un appartamento collegato a una terrazza. Questa terrazza, un tempo 

facente parte del lastrico solare condominiale, è stata frazionata tra tutti i condomini che 

abitano all'ultimo piano e che quindi hanno potuto acquistarla unitamente all'abitazione per 

goderne privatamente. La mia terrazza, pertanto, è confinante con altri due nuclei famigliari 

oltre che con il vano scala condominiale dotato di una porta che accede a una piccola area 

comune dove verranno posizionati degli impianti condominiali; da questa area comune con 

impianti si apre un'ulteriore porta, questa privata, con accesso alla mia terrazza. Qualche 

giorno fa, mentre la ristrutturazione era in corso, ignoti si sono introdotti sulla mia terrazza. La 

porta condominiale è stata trovata aperta senza scasso (le chiavi sono in possesso solo del 

portinaio e di alcuni condomini) e la porta provvisoria del cantiere di ristrutturazione sfondata. 

Nulla è stato asportato (c'erano solo gli attrezzi dell'impresa) ma avvocato e direttore dei lavori 

mi hanno consigliato di sporgere denuncia per tutelarmi. Così ho fatto. Ora, però, vorrei 

tutelarmi da futuri eventi di questo tipo, anche perché la mia terrazza è direttamente collegata 

all'appartamento. Vorrei pertanto sistemare, sulla sommità dei muretti di confine (alti circa 

150 cm) tra i due vicini di casa e l'area comune con gli impianti condominiali, una 

cancellata/griglia di protezione. Vorrei inoltre posizionare, alla fine di questi muretti, delle 

raggiere metalliche poiché il cornicione del palazzo è molto ampio e quindi permetterebbe a 

eventuali malfattori di aggirare i muretti con cancellata/griglia di protezione e introdursi nella 

mia proprietà passando da una terrazza all'altra. Devo chiedere autorizzazione 

all'amministratore del condominio? In caso di risposta negativa, posso avvalermi della legge 

per mettere in sicurezza la mia proprietà? 

M. M. 

Trattandosi d’intervenire sul muro comune è opportuno che l’innovazione venga deliberata 

dall’assemblea. La Corte d’Appello di Milano (sentenza del 22/5/1998) ha stabilito che non è 

affetta da nullità per violazione del secondo comma dell’art. 1120 c.c. la delibera che approvi 

l’installazione di inferriate anti-intrusione sui balconi comuni, laddove, pur esistendo un 

pregiudizio estetico, questo risulti così modesto e trascurabile da escludere un pregiudizio 

economico, essendo il lieve mutamento ampiamente compensato dall’utilità derivante a tutti i 

condomini. 

PANNELLI FOTOVOLTAICI

In un edificio la copertura a tetto è in comune fra le due proprietà essendo i due appartamenti 

posti al piano terra e primo piano. Il proprietario 1 può installare un impianto fotovoltaico 

quando non sussistono le condizioni di un accordo ordinario? 

M. 

L'installazione, da parte di un condomino, di pannelli solari dalle dimensioni ingombranti sulla 

copertura dell'edificio condominiale riduce la possibilità di utilizzazione abituale della cosa 

comune, alterando il rapporto di equilibrio tra le facoltà di utilizzazione attuali e potenziali degli 

altri condomini (App. Salerno 13/5/1983). Anche nel caso di dimensioni normali, però, si tratta 

di verificare se i pannelli possano alterare il decoro architettonico dell'edificio, per cui è 

consigliabile acquisire l’autorizzazione dell’altro o degli altri condomini. 

APPARTAMENTO UBICATO IN DUE DIVERSI EDIFICI 

Abito in un vecchio stabile dove c'è un condominio fittizio (mettiamo una quota mensile per la 

pulizia e la luce). Inizialmente i proprietari eravamo tre (palazzo di 3 piani più piano terra). 

Adesso sono subentrati altri proprietari e io vorrei che si facessero le quote millesimali. La mia 

domanda è questa: sono proprietaria di due appartamenti in questo stabile, ma uno ricade per 

metà in questo stabile, dove c'è l'accesso attraverso la scala condominiale, e per metà nello 

stabile accanto. Come si fanno i millesimi di questo appartamento? Si valuta solo l'area che 

ricade nello stabile? 

V. G. 

Ai fini della messa a punto delle tabelle millesimali si deve considerare la superficie di unità 

immobiliare compresa nella verticale dell’edificio in questione. 

CHIAVE ED ESTRANEI AL CONDOMINIO 

Abito in un condominio di 10 famiglie. Abbiamo possibilità ad accedere ad esso tramite 

l'androne principale e tramite il garage. 

Chiedo: 

- Può un non condomino, quindi parente, anche di 1° grado familiare (figlio del proprietario) 

avere accesso libero dal vano garage, possedendo anche la chiave e quindi avere libero 

accesso in ogni momento? 

- Oppure i non condomini devono avere accesso esclusivamente dall'androne e in quando non 

condomini non possedere anche la chiave del portone centrale? 

- Quali responsabilità ripercuotono sul condominio se nel garage o nel condominio stesso

dovesse rompersi qualcosa o altro, considerando che le chiavi sono alla mercè di tutti? 

- Chi deve possedere le chiavi delle varie singole entrate del condominio stesso? 

T. 

Il fatto che un condomino, magari anziano, consegni la chiave del proprio appartamento a un 

parente stretto o ad altra persona di fiducia, non è incompatibile con i diritti degli altri 

condomini sulle parti comuni dell’edificio, a meno che il regolamento contrattuale del 

condominio non stabilisca un divieto in tal senso. La consegna ad estranei delle chiavi di 

accesso alle parti comuni dell’edificio richiede invece il consenso degli altri condomini. 

GARAGE INDIVISO 

Abito al primo e ultimo piano di una villetta dove al piano terra abita mia sorella con cui 

purtroppo i rapporti sono tutt’altro che sereni. Gli spazi comuni, tra cui il garage sono a 

proprietà indivisa al 50 %. Mia sorella, che non può accedere al garage con la sua macchina 

perché troppo grande, vuole impedire l'accesso anche alla mia e ha riempito il garage di 

motorini non funzionanti, biciclette sue e dei suoi familiari, strumenti musicali, attrezzi 

professionali ecc. e pretende che non ci parcheggi più la macchina, reclamando il 50 % dello 

spazio. Ha ragione lei o io (nel ritenere che il garage sarebbe prioritariamente riservato al 

parcheggio di autovetture)? E un altro quesito: ormai risulta impossibile mettersi d'accordo su 

una ditta a cui affidare lavori all'interno degli spazi comuni quando c'è bisogno di una 

ristrutturazione. Io le ho proposto ditte suggerite da qualche parente o amico comune che 

garantiscano imparzialità ma lei non ne vuol sapere e vuole chiamare quelle di sua fiducia. 

Cosa si fa nel caso che non si riesca più a trovare accordi in merito? 

A. M. 

Nella comunione pro indiviso, qual è quella intercorrente fra il lettore e la di lui sorella, il diritto 

di ciascun comunista investe l’intera cosa (nel nostro caso il garage) e non una parte di essa, 

incontrando però un limite nel pari diritto dell’altro comproprietario. Se la sorella non intende 

addivenire ad una soluzione che consenta ad entrambi di godere di una parte del locale, né è 

disponibile ad accordarsi sulla scelta di un’impresa cui affidare i lavori di ristrutturazione, non 

resta che rivolgersi al giudice. 

STILLICIDIO E LOCAZIONE 

Sono in una villetta a schiera in affitto sul balcone c’è una tettoia in legno; il pluviale di scarico 

dell'acqua piovana perde e ci sono da fare dei lavori di manutenzione. Preciso che è stato

consegnato in questo stato. La riparazione a chi spetta? 

F. 

La spesa richiesta dall’eliminazione dello stillicidio e dall’esecuzione dei lavori di manutenzione 

necessari già al momento dell’inizio della locazione fa carico al locatore, ai sensi del primo 

comma dell’art. 1576 c.c., salvo diverso accordo fra le parti. 

AMIANTO E DISDETTA CONTRATTO DI LOCAZIONE 

Posso disdire un locale commerciale se il proprietario mi confida ingenuamente che i tubi di 

scarico del water sono in amianto? 

M. 

L’amianto è pericoloso solo quando le fibre di cui è composto possono essere inalate. Nel caso 

di specie appare improbabile che si possa provare la tossicità della tubatura, con conseguente 

possibilità di domandare la risoluzione del contratto ai sensi del primo comma dell’art. 1578 

c.c. 

BALCONE ATTREZZATO 

Vorrei sapere se ho fatto un abuso nel portare le utenze sulla mia terrazza. Mi spiego: ho 

portato l'impianto dell'acqua e quello del gas, dove sempre all'aperto ho montato un lavello e 

un piccolo fornello con due fuochi. 

P. 

Il lavello e del fornello, se visibili dall’esterno, potrebbero essere contestati sotto il profilo 

dell’alterazione del decoro architettonico dell’edificio. 

LOCAZIONE E PARCHEGGIO 

Un mio immobile ha in comune con altro immobile limitrofo un androne di accesso ad 

entrambi. Vorrei sapere se il locatario del mio immobile oltre al diritto di passaggio acquisisce 

altri diritti sulla comproprietà dell'androne (p.es. la sosta o il parcheggio dell'auto). 

C.

Il conduttore ha sulle parti comuni dell’edificio gli stessi diritti del locatore, ad eccezione di 

quelli esclusi dal contratto di locazione. 

DIVISORIO BALCONE 

Il mio balcone confina con quello del mio vicino e come divisorio abbiamo una struttura in 

alluminio che regge due vetri opachi: 1) un vetro parte da terra e arriva altezza davanzale 

balcone; 2) l'altro si alza ma senza chiudere al soffitto lasciando cosi un'apertura . Il mio 

problema è questo: contro i vicini impiccioni ho appeso sul secondo vetro, quello che parte dal 

davanzale in su, un telo verde di quelli che si montano anche nei giardini sulle grate, per 

tutelare la mia privacy. Posso farlo o vado contro le regole di luce e vista? 

F. B. 

L’applicazione del telo potrebbe essere contestata sia dal punto di vista della diminuzione di 

aria e luce al balcone del vicino, sia dal punto di vista dell’alterazione del decoro architettonico 

dell’edificio. 

VENDITA E SPESE CONDOMINIALI 

Agli inizi di questo mese ho comprato casa da un privato che ho pagato in parte con assegni ed 

in parte con un mutuo. L'abitazione verrà rilasciata dal vecchio proprietario entro gli inizi di 

dicembre di quest'anno. Oggi, invitata all'assemblea condominiale, vengo a conoscenza che già 

in alcune sedute precedenti - quando ancora non ero proprietario dell'immobile - era stato 

discusso sulla sostituzione della caldaia centralizzata dello stabile. Vorrei conoscere se in 

qualche misura il vecchio proprietario dovrebbe partecipare alle spese di detto acquisto. 

G. 

L’obbligo dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge per effetto 

della delibera dell’assemblea che le approva (Cass. 21/7/2005, n. 15288), per cui non è 

sufficiente una semplice discussione non seguita da alcuna decisione. Nel caso di specie, 

quindi, il pagamento fa carico al compratore dell’unità immobiliare, salvo diverso accordo con il 

venditore. 

MOROSITA’ E SMONTAGGIO PONTEGGIO 

Ho appaltato ad una impresa lavori per un recupero del sottotetto, dopo 6 mesi di ritardo nella 

consegna del lavoro ho disdettato il contratto scoprendo che molti fornitori non sono stati

pagati. La ditta del ponteggio si rifiuta di smontarlo perché "pretende" il pagamento da parte 

mia (committente) di una parte dell'insoluto, il ponteggio è in una situazione di degrado e di 

pericolo (ho fatto fare una relazione dal tecnico), la ditta appaltatrice è introvabile non avendo 

più una sede quindi se andassi dal giudice per ex art. 700 passerebbe oltre un mese con 

sostenimento di spese da parte mia che non potrei recuperare, posso procedere con lo 

smontaggio con apposita ditta e tenerlo per un mese in un deposito? 

D. 

Piuttosto che rischiare di risarcire i danni conseguenti ad un’eventuale caduta del ponteggio 

pericolante, conviene pagare alla ditta proprietaria il prezzo dello smontaggio. La soluzione 

prospettata dal lettore, che dovrebbe comunque pagare altra ditta che effettui lo smontaggio, 

oltre al deposito dei materiali chissà per quanto tempo, presuppone quanto meno che i Vigili 

del Fuoco attestino l’esigenza di un intervento immediato a causa della situazione di grave e 

immanente pericolo. 

FURTO E SOSTITUZIONE PORTA 

I ladri sono entrati in casa mia e hanno spaccato la porta. Chi deve cambiare la porta? Il 

proprietario o l'inquilino? La porta è molto vecchia (50 anni) ed è di legno; dabbasso non c'è 

portoncino con citofono, cosi si può arrivare al mio piano. 

V. 

La sostituzione della porta fa carico al locatore, ai sensi dell’art. 1576 c.c. 

PALMA INVADENTE 

Sono proprietario di una casa, il cui atrio nella parte posteriore confina con un altro atrio (del 

vicino) in cui è piantata una palma da dattero di circa 5 metri di altezza, proprio sotto il muro 

di confine di mia proprietà, alto 3 metri. I relativi rami, frutti e fiori pendono e cadono nel mio 

atrio. Posso chiedere l’ estirpazione della palma? Il vicino ha già agito legalmente nei miei 

confronti perché ho tagliato un paio di rami che pendevano in casa mia, e dice che ho rovinato 

definitivamente la simmetria della pianta. Chi ha ragione? 

A. 

Se la palma è stata messa a dimora a distanza legale dal confine (tre metri) non se ne può 

pretendere l’estirpazione. Se invece è stata piantata a distanza inferiore può essere mantenuta

ma la sua altezza non può superare quella del muro. Non si possono tagliare direttamente i 

rami che si protendono nel proprio fondo, ma si può pretendere che sia il vicino a farlo; le 

radici che si addentrano nel fondo, invece, possono essere tagliate direttamente dal 

proprietario di questo. 

ALLAGAMENTO CUCINA 

In circa 6 anni ho subito 3 allagamenti della cucina con gravi danni nel mio appartamento. Per 

l'amministratore del Condominio il danno, che pure è stato regolarmente risarcito 

dall'Assicurazione, è dovuto all'incuria dei condomini che utilizzerebbero, in modo improprio, gli 

scarichi gettando materiali solidi (fondi di caffè o altro). Un perito, da me incaricato di 

verificare le cause di tale ricorrente problema, ha evidenziato come ciò sia, presumibilmente, 

imputabile ad un difetto di costruzione delle colonne di scarico, che presentano numerose 

curve che rendono impossibile il regolare deflusso delle acque. In particolare, sono venuto a 

conoscenza di una curva nell'impianto di deflusso delle acque, proprio al di sopra del mio 

appartamento. E' possibile richiedere un accertamento delle colonne di scarico alla presenza di 

un tecnico di mia fiducia, ed in caso si dovessero rifare le colonne, a chi spetterebbero le 

spese? 

F. 

Se il condomino del piano di sopra non concorda con le risultanze della perizia disposta dal 

lettore, lo stato dei luoghi dev’essere certificato da un accertamento tecnico preventivo, da 

richiedere al giudice attraverso un avvocato. Se questo mezzo istruttorio conclude nel senso 

che il danno è dipeso dalla braga (curva), la spesa richiesta dall’eliminazione dell’inconveniente 

fa carico al proprietario di questa, che potrà a sua volta rivalersi nei confronti dell’appaltatore 

se è ancora operante la garanzia decennale. 

SPESE E SERVITU’ 

Essendo comproprietario di un viale condominiale sul quale vige una servitu’ di passaggio a 

favore di altri vicini proprietari di fondi confinanti accessibili esclusivamente dal suddetto viale, 

vorrei sapere, in mancanza di un regolamento condominiale, a chi toccano le spese di 

manutenzione del viale, nonchè le spese per la realizzazione del passo carrabile per l’accesso 

dalla strada comunale al viale, ai soli proprietari del viale, oppure anche a tutti gli altri 

usufruttuari della servitu’ di passaggio ma non proprietari del viale? 

A.

L’art. 1069 c.c. stabilisce che le opere necessarie al mantenimento della servitù sono a carico 

del proprietario del fondo dominante (nel caso di specie i proprietari dei fondi confinanti). Se 

però le opere giovano anche al fondo servente, le spese sono sostenute in proporzione dei 

rispettivi vantaggi. 

SPESE SUPERCONDOMINIO 

Sono amministratrice di un super condominio, cioè di un residence formato da tre palazzine 

chiuso da un recinto esterno a cui di accede mediante tre cancelli elettrici. Sotto ogni palazzina 

ogni proprietario di un appartamento ha un box auto; uno di questi palazzi ne ha un box in più 

rispetto ai corrispondenti appartamenti e, la società costruttrice ha pensato bene di venderlo 

ad un proprietario esterno che non vive all'interno del residence. Sottolineo che all'interno vi è 

anche un contatore contascatti per l'energia elettrica che non si sa da dove prendi l'energia 

elettrica. Ora si sono presentati dei problemi strutturali ai tre cancelli che permettono 

l'ingresso al residence. Vorrei sapere se anche questo proprietario deve contribuire alla spesa 

comune, e in che misura. Io penso di si, ma vorrei esserne sicura prima di contattarlo. Inoltre, 

vi è anche un largo spazio condominiale con un giardino (costa molto tenerlo in ordine). Il box 

è nel cortile, quindi, anche in questo caso bisogna che questo proprietario partecipi a queste 

spese? Il dubbio è dovuto al fatto che possiede solo il box e non l'appartamento. 

M. 

Il proprietario del box deve contribuire alle spese dei servizi comuni ai quali ha accesso (quello 

che rileva è l’uso potenziale, non l’uso effettivo) in proporzione ai millesimi che insistono su 

questa unità immobiliare. 

CONTATORE ACQUA 

Ho costruito una casa in campagna e terminati i lavori ho chiesto al Comune l'allacciamento 

dell'acqua. Dopo aver pagato le relative spese, il comune mi ha posizionato il contatore ad una 

distanza dalla mia casa di circa 100 metri. Dal suddetto contatore parte un tubo non interrato 

ma cementato sull'asfalto lungo circa 100 metri che porta l'acqua alla mia abitazione. Questa 

situazione è per me molto dannosa in quanto quando il tubo che esce dal contatore si rompe 

l'acqua fuoriesce ed essendo cementato ed abbastanza lungo, prima che io me ne possa 

accorgere passa del tempo e tutta l'acqua che esce viene conteggiata dal contatore e poi a me 

addebitata. Io vorrei sapere se esiste una legge che preveda il posizionamento del contatore 

dell'acqua vicino il cancello dell'abitazione in modo tale che l'acqua che si perde per 

un'eventuale rottura non mi venga addebitata.

E. 

Il contatore dell’acqua viene installato dal gestore del servizio, su indicazione dell’utente, 

all’esterno della proprietà (di regola sul confine) per consentire la lettura dei consumi ad opera 

degli addetti. Il lettore non chiarisce se la strada che separa il contatore dalla casa è o meno di 

sua proprietà: nel primo caso l’installazione è corretta, mentre nel secondo è inspiegabile, 

come è inspiegabile che il lettore non abbia manifestato le sue perplessità al momento della 

posa in opera. 

INFILTRAZIONI DAL TETTO 

Da circa tre mesi ho acquistato casa, in una giornata piovosa mi sono accorto che dal tetto si 

evidenziano infiltrazioni d’acqua. Tengo a precisare che la casa in questione è un appartamento 

mansardato. Chi deve pagare ora per la riparazione del tetto visto che il danno del tetto a dire 

del perito da me chiamato era già esistente? 

L. 

La spesa richiesta dalla riparazione del tetto e dal risarcimento del danno fa carico al 

condominio, compreso il lettore, nella duplice veste di danneggiato e danneggiante. 

UNA SITUAZIONE TORMENTATA 

Abbiamo un grosso problema con il nostro condominio: ci siamo accorti che le tabelle 

millesimali sono sbagliate, vi sono delle irregolarità nella gestione: a novembre saranno due 

anni che non si fa assemblea, vi è un contratto di locazione non registrato. Inoltre abbiamo 

fatto nel 2006 dei lavori per sistemare la facciata e sostituire le colonne di scarico in eternit ma 

la nostra parte di colonna non è stata sostituita quindi abbiamo chiesto il ricalcolo visto che 

non avevano fatto la nostra parte di colonna, ci è stato risposto con decreto ingiuntivo per la 

somma dovuta. Non sappiamo a chi dobbiamo rivolgerci per denunciare questi ed altre 

irregolarità come i proprietari dell'ultimo piano dicono di essere proprietari esclusivi del 

terrazzo ma quando abbiamo chiesto di visionare le prove, copie degli atti, ci è stato negato 

adducendo la legge sulla privacy, inoltre non si è capito se l'amministratore è in possesso di 

questi atti. Abbiamo scoperto nel 2009 che oltre a non trovarsi più le tabelle millesimali 

originarie manca anche il regolamento di condominio. Insomma secondo un'anarchia totale. 

Cosa possiamo fare e a quale autorità dobbiamo rivolgerci per ottenere un po' di regolarità? 

M.

Se le tabelle millesimali sono errate se ne può chiedere la revisione ai sensi dell’art. 69, n.1), 

disp. att. e trans. c.c. Almeno due condomini, in rappresentanza di un sesto del valore 

dell’edificio, possono chiedere all’amministratore la convocazione di un’assemblea 

straordinaria; decorsi inutilmente dieci giorni possono provvedere direttamente alla 

convocazione. In quella sede l’assemblea potrà invitare l’amministratore a regolarizzare il 

contratto di locazione oppure revocargli l’incarico. Se il condomino ritiene errato l’importo 

indicato nel decreto ingiuntivo può proporre opposizione entro quaranta giorni dalla notifica. Il 

regolamento è obbligatorio se i condomini sono più di dieci. L’accertamento della proprietà del 

lastrico solare può essere verificata attraverso una visura presso l’Agenzia del Territorio, i cui 

registri sono pubblici. 

INQUILINO E DANNI 

Sono proprietario di un immobile ad uso artigiano situato a pian terreno che a causa di piogge 

di eccezionale entità ha subito un allagamento. In tutta la storia dell'immobile non si è mai 

verificato tale evento ed inoltre il conduttore non ho mai inoltrato alcuna richiesta per 

riparazione. Il conduttore stavolta però ha chiesto un risarcimento danni a mio parere iniquo. 

Come dovrei comportarmi? 

D. B. 

Il locatore risponde del danno ai sensi dell’art. 2051 c.c., a meno che non provi il caso fortuito; 

caso fortuito che potrebbe essere costituito dall’eccezionalità dell’evento indicato dal lettore. Se 

il conduttore la pensa diversamente non resta che resistere nell’eventuale giudizio che egli 

dovesse intraprendere, avendo cura di preordinare idonea documentazione: per es. copie di 

quotidiani attestanti l’eccezionalità dell’evento. 

ALBERI INVADENTI 

Abito in un condominio al piano rialzato. Alle spalle del balcone del salone ho un balcone che 

affaccia in un giardino privato e lo spazio sottostante il balcone è di proprietà del proprietario 

del giardino. Il balcone, che è munito di ferri con fili zincati per stendere la biancheria da 

asciugare, è distante dal confine del giardino metri 1,50. Da anni che si trascinano due 

problemi che non si riescono a risolvere in maniera civile. Il primo è che, invitato varie volte il 

proprietario del giardino, a tagliare i rami perchè appoggiavano sui fili di ferro e mi impedivano 

di stendere la biancheria da asciugare e quando ci riuscivo la macchiavano, facendo egli 

sempre orecchio da mercante, gli ho spezzato io i rami ed ora posso stendere la biancheria ed 

usufruire di un mio diritto, oltretutto stabilito dal regolamento condominiale. Il secondo 

problema è più difficile da risolvere perchè questi due alberi in altezza arrivano al balcone del

piano a me soprastante creando il duplice danno di non far passare aria con balcone e finestra 

aperta e le lascio immaginare con il calore che cosa si è sofferto perchè non c'era riscontro 

d'aria ma soprattutto mi obbligano a tenere sempre la luce accesa sia d'estate che d'inverno 

perchè non passa luce. Allego prospetto della situazione. Il condominio attualmente è privo di 

amministratore condominiale. Cosa fare? 

C. S. 

Se gli alberi sono stati messi a dimora a distanza legale (tre metri se si tratta di piante di alto 

fusto), la circostanza che le chiome, crescendo, si siano fatte sempre più invadenti è 

ininfluente, a meno che non si dimostri che da esse deriva una situazione di pericolo attuale (si 

pensi a un ramo particolarmente inclinato verso la proprietà confinante). In ogni caso si può 

pretendere che il vicino tagli i rami che si protendono sul proprio fondo. 

INSTALLAZIONE PORTA 

Ho una comproprietà con una zia, tramite un atto di vendita e una scrittura privata dove 

specifica la divisione della casa che è di 2 piani, piano superiore della zia e piano terra mio e di 

mia madre entrata unica. Posso mettere una porta che mi chiude la mia proprietà perchè ho 

cose di valore all'interno, lasciandogli l'entrata? 

P. C. 

L’installazione della porta, se non sottrae all’altro condomino una parte comune dell’edificio e 

non comporta la nascita di una servitù, è legittima. 

SPURGO FOSSA BIOLOGICA E CONDOMINO RECALCITRANTE 

Siamo un condominio composto da 9 appartamenti, 5 centrali con scale esterne e 2+2 di testa 

con scale esterne. In comune abbiamo il cortile che porta ai garagee la fossa biologica. 

Abbiamo i millesimali, per l'amministratore ogni anno ci scambiamo tra noi. Arrivo al problema, 

dopo 3 anni bisogna pulire la fossa, cerchiamo un acconto di 50.00 euro per condomino (poi 

con i millesimali sistemiamo la quota giusta) uno solo si rifiuta (tra l'altro quello che non ha 

problemi economici) cosa posso fare per costringerlo a pagare? 

I. 

Se lo svuotamento della fossa biologica, e relativo acconto salvo conguaglio, sono stati 

ritualmente deliberati dall’assemblea, e un condomino non intende versare la propria quota,

l’amministratore può, sulla base dello stato di ripartizione delle spese approvato 

dall'assemblea, chiedere al giudice l’emanazione di un decreto ingiuntivo provvisoriamente nei 

confronti del condomino moroso. 

PARCHEGGIO 

Sono erede comproprietario, assieme a mio fratello, di un immobile in condominio con 

annesso, nel sottostante cortile, di ampio spazio per il posteggio auto. Considerate le 

dimensioni di tale spazio, le chiedo, se nell'ambìto dello stesso sarà possibile poter posteggiare 

le nostre due auto (mia e di mio fratello), consapevoli di rispettare i confini di nostra 

competenza e senza invadere le zone vicine nè di arrecare alcunchè di fastidio ai proprietari- 

condomini vicini nell'oltrepassare i limiti del predetto spazio auto. 

M. G. 

Se l’area di cui parla il lettore è di pertinenza della sua unità immobiliare, il parcheggio è 

sicuramente legittimo; se invece è condominiale sarà l’assemblea dei condomini a stabilire il 

criterio da adottare nell’utilizzo di questo spazio comune. 

CANCELLO E CHIAVE 

Le sto scrivendo per avere delle delucidazioni in merito ad un problema condominiale. La 

domanda è questa: "essendo proprietario di un appartamento in condominio e comproprietario 

di altri vani come: l'ascensore, il vano cisterna, la terrazza, il vano recipienti etc.., mi si può 

negare l'accesso a questi?" Mi spiego meglio. Tempo fa si è messo un cancelletto al vano 

recipienti ed è stato chiuso con un lucchetto. Posso chiedere che mi si dia una copia della 

chiave, per accedere a questo locale, visto che la chiave è in possesso soltanto a due 

condomini? 

A. C. 

Il lettore, in quanto comproprietario del vano ora chiuso da un cancello, ha il diritto di 

pretendere una copia della chiave. Di norma, però, se si tratta di impianto al quale i condomini 

non hanno interesse ad accedere, ci si accorda affinché la relativa chiave sia detenuta soltanto 

da alcuni di essi, affinché possano accedervi per controlli o riparazioni. 

INGRESSO NELLA PROPRIETA’ ALTRUI E DANNI 

Nella mia proprietà privata, opportunamente indicata da segnaletica, e recintata si è

introdotta, accedendo da un cancello privo di chiusura, una signora che aveva sbagliato strada, 

la quale, cadendo, ha riportato dei danni. Ora, chiede, tramite un legale, il risarcimento danni. 

Sono obbligata a rifondere il danno? 

P. 

L’art. 2051 c.c. stabilisce che ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in 

custodia, salvo provi il caso fortuito, caso fortuito al quale è assimilabile la condotta del 

danneggiato. Nel caso di specie la signora si è introdotta abusivamente nella proprietà altrui, 

idoneamente segnalata, recintata e dotata di un cancello sia pure privo di chiusura, per cui non 

può dolersi del danno riportato in seguito a una caduta, potendo semmai essere querelata per 

violazione dell’art. 637 c.p., che punisce con la multa fino a 103 euro chiunque, senza 

necessità, entra nel fondo altrui recinto da fosso, da siepe viva o da un altro stabile riparo. 

Occorre però tenere conto anche del tipo di insidia che ha causato il danno: così, se si tratta di 

un pozzo nascosto dall’erba e lasciato inopinatamente privo di protezione, il proprietario del 

terreno che non abbia dotato il cancello di idonea chiusura risponde del danno. 

ACQUA SPORCA E MARCIAPIEDE 

Ho un problema che va avanti da anni: la mia vicina di casa lava le sue scale e butta il secchio 

d'acqua sporca sul mio marciapiede; lo può fare? Se le dico di non buttare l'acqua, lei alza la 

voce e diventa molto scortese cosa posso fare? 

M. M. 

Se la vicina persiste in questo tipo di comportamento il lettore può rivolgersi al giudice avendo 

cura di provare idoneamente la lamentata circostanza attraverso fotografie (considerate da 

Cass. 24/6/2011, n. 25453, legittime quando si tratti di documentare un illecito a proprio 

danno, in un contesto in cui la persona fatta segno alla ripresa sia agevolmente osservabile), o 

facendo assistere al “lavaggio” del marciapiede persone disposte a testimoniare in un 

processo. 

SUPERCONDOMINIO E SPESE 

Condomino di un super condominio. Ho abbattuto gli immobili esistenti e con regolare 

concessione edilizia. Ho costruito delle villette. L’inizio lavori è stato nel 2006 e il termine nel 

2009. Avrei necessità di conoscere se, durante il periodo di accantieramento, sono ancora 

obbligato a pagare il canone condominiale per intero o parzialmente oppure ne sono escluso in 

quanto sino alla fine lavori.

A. S. 

Nel momento in cui il costruttore vende la prima villetta si viene a creare una situazione di 

supercondominio, con il venditore tenuto a contribuire alle spese gravanti sulle unità 

immobiliari invendute, salvo diversa clausola contenuta negli atti di vendita. 

COSTRUTTORE E ASCENSORE 

Leggo sul vostro sito questa risposta: "Il costruttore-venditore è tenuto a consegnare 

all’acquirente un impianto di ascensore regolarmente funzionante e dotato di certificato di 

collaudo, salvo diverso accordo intervenuto fra le parti. E’ altresì tenuto a dotare l’edificio 

condominiale di un impianto elettrico di potenza tale da assicurare il regolare funzionamento 

dell’ascensore e degli altri impianti comuni." Mi chiedo quali siano i riferimenti normativi da 

citare in merito, in quanto, il condominio dove abito sta per deliberare delle spese (ultimazione 

impianto + collaudo + messa in esercizio) dell'ascensore alle quali credo di non dover 

sopperire (ultimazione impianto e collaudo) perchè spetterebbero al costruttore secondo il mio 

modesto parere e secondo il rogito che non prevedeva tale spesa a mio carico. 

I. D. R. 

Le caratteristiche della costruzione sono indicate nel capitolato allegato al contratto di appalto, 

per cui è a questo che ci si deve rifare per stabilire se l’ultimazione dell’impianto di ascensore 

era o meno compresa fra gli obblighi del costruttore. Se questi è inadempiente, ai condomini 

conviene chiedere al giudice un accertamento tecnico preventivo per far certificare lo stato dei 

lavori, per poi accollarsi la relativa spesa in modo da poter disporre in tempi brevi del servizio, 

in attesa che il successivo giudizio di merito sancisca l’obbligo risarcitorio in capo al 

costruttore. 

SCAVI E RIPRISTINO SEDE STRADALE 

Abito in una strada privata in casa indipendente con altri 5 famiglie, sempre in case 

indipendenti. Ora uno di loro, facendo lavori di ristrutturazioni della sua casa, ha dissestato la 

strada con passaggio di camion e con scavi per le varie utenze. Dopo le nostre richieste di 

ripristino lui si rifiuta di fare il ripristino. La polizia municipale ci ha detto che non può 

intervenire in quanto è proprietà privata. Ha l'obbligo del ripristino? Cosa ci consiglia di fare? 

C. N.

Il vicino è tenuto a ripristinare lo stato dei luoghi, e se disattende l’invito ad attivarsi, invito 

che può essere formulato anche da un solo condomino a mezzo raccomandata con avviso di 

ricevimento, questi è legittimato a rivolgersi al giudice. 

CALDAIA RISCALDAMENTO 

Nel mio condominio abbiamo una caldaia vecchia di 22 anni con una dispersione termica nel 

vano caldaia del 25%. I tubi, vecchi di 42 anni, ad anello al piano terreno sono esterni nei 

garage e nelle cantine e quindi con un' altra dispersione del 20%, poi per salire fino al 4° piano 

avviene un'ulteriore dispersione del 20% con un totale del 65%. Perché io che ho un 

appartamento grande a nord ed al 1° piano devo pagare la differenza della quota fissa (che 

andrà deliberata temo a non più del 35%) per quegli appartamenti intermedi e per quelli 

esposti al sole che effettivamente per lunghi periodi invernali tengono i radiatori chiusi ma con 

la comodità che in qualsiasi momento possono usufruire dell'acqua calda per i boiler, che se 

con i radiatori chiusi non stanno pagando, e del riscaldamento che noi che l'usiamo 

ininterrottamente gli teniamo pronto per quei pochi giorni di freddo intenso? Come posso 

cercare di equiparare la quota fissa alla reale dispersione termica? Ho indetto due riunioni 

straordinarie per cambiare la caldaia usufruendo delle agevolazioni fiscali del 55% ma 6 

condomini su 9 sono stati contrari nonostante le innumerevoli delucidazioni di risparmio fatte 

dai tecnici, temo che puntino solamente a lucrare alle spalle di chi ha necessità di utilizzare il 

riscaldamento! Inoltre, per far salire l'ascensore per ogni piano, c'è consumo di energia come 

per far salire l'acqua calda ai radiatori da piano a piano c'è dispersione termica e quindi di 

combustibile, perché non è prevista come per gli ascensori una diversa contabilizzazione piano 

per piano? 

A. A. 

Il condomino, se ritiene che la tabella millesimale del riscaldamento sia frutto di errore, può 

attivarsi giudizialmente, come previsto dall’art. 69 disp. att. e trans. c.c., per la sua revisione. 

In alternativa può staccarsi dall’impianto, dimostrando però che dal distacco non derivano né 

aggravi di spesa per coloro che continuano a fruire dell'impianto, né squilibri termici 

pregiudizievoli della regolare erogazione del servizio, ma anche in questo caso non può 

sottrarsi dal contribuire alle spese occorrenti alla conservazione dell'impianto. Nella messa a 

punto della tabella millesimale si può seguire il criterio della superficie irradiata, quello della 

superficie radiante o quello della cubatura, o fare la media fra gli ultimi due. 

ASSEGNAZIONE POSTI AUTO 

Circa un anno fa ho acquistato una porzione di trifamigliare. Nell'atto e' anche compreso

l'acquisto di quota indivisa di 1/3 di un'area di pertinenza adibita a strada di accesso. Ora, i 

proprietari delle altre due proprieta' hanno deciso di variare la destinazione di uso di una parte 

di essa, e farne un parcheggio, decidendo a loro piacimento la quantita' di posti auto da 

definire, la collocazione e anche l'assegnazione. A loro dire e' nel loro diritto poiche' sono la 

maggioranza, ma mi sembra impossibile che per la mia quota di proprieta' non mi venga 

riconosciuto nessun diritto. Tutto questo perche' finora loro parcheggiavano 3 macchine a testa 

e un camper, mentre noi un camion di circa nove metri (e null'altro). Con l'assegnazione 

(decisa da loro) a noi hanno dato 3 posti lontani fra loro e non attigui. Tengo a precisare che 

l'area e' molto grande e lontana dalle facciate delle case, inoltre parcheggiamo il camion 

sempre nel luogo piu' lontano,cosicche' dalla strada di accesso non si veda e non crei danni 

estetiti. Inoltre loro continuano a parcheggiare nei loro posti auto (che naturalmente sono 

attigui) un camper. Inoltre a loro avviso io non posso parcheggiare il camion perche' la legge lo 

vieta, mentre il camper non crea nessun problema. Come mi devo comportare? Veramente la 

normativa vigente non mi riconosce alcun diritto di replica solo perche' due acquirenti (fra 

l'altro mi sono scordata di dirle che sono fratelli) si sono accordati alle mie spalle per 

danneggiarmi? 

C. B. 

L’assemblea può validamente deliberare, con il quorum di cui al secondo comma dell’art. 1136 

c.c. (voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno 

500/1.000), la specifica destinazione dei posti auto disponibili nel cortile dell’edificio, per 

assicurarne ai condomini il miglior godimento e la migliore utilizzazione (Cass. 16/6/2005, n. 

12873). Se però la delibera è palesemente ingiusta (per es. perché lo spazio assegnato non 

riflette la caratura millesimale dell’unità immobiliare) può essere impugnata per eccesso di 

potere. Il parcheggio di un camper nello spazio riservato alle auto è legittimo (Giu. Pa, Foligno 

6/3/1997), mentre quello di un autocarro contrasta con la destinazione dell’edificio (Pret. 

Foligno 12/3/1987, con riferimento ad un’autocisterna). 

CONDUTTORE E POSTO AUTO 

Ho in affitto un negozio al piano terra di un condominio, in cui non erano mai stati resi noti i 

posti auto assegnati ai condomini. Le chiedo: ora che devono assegnarli, ne ho diritto, come 

conduttore del negozio? Nel contratto d’affitto non vi è nessun riferimento però non vi è pure 

nessuna privazione. Il mio interesse è solo per un posto, non importa che sia all’interno dello 

stabile, com’è la regolamentazione attuale? Il condominio è di vecchia generazione, ognuno 

parcheggiava come voleva una o più auto. Io sono conduttore da 8 mesi, e parcheggiavo 

sempre all’esterno sotto il condominio, ora rischio di essere escluso dal posto auto?

R. P. 

Se nel contratto di locazione non si parla di posto auto la sua assegnazione in uso al 

conduttore dipende dalla volontà del locatore. 

RISTRUTTURAZIONE FACCIATA 

Devo ristrutturare la porzione di facciata del mio appartamento sito al primo piano, non il lato 

che da sulla strada ma quello interno allo stabile. L'inquilino del piano terra ha montato una 

copertura in vetro non calpestabile per proteggere la sua veranda dal sole, sicuramente senza 

alcun permesso. Mi chiedo se lui sia in dovere di smontare tale copertura nel periodo in cui 

dovrò effettuare i lavori, onde permettermi di accedere alla mia parete tramite scala o 

impalcatura. 

L. C. 

Premesso che la ristrutturazione della facciata dev’essere deliberata dall’assemblea e realizzata 

a spese comuni, se la rimozione della copertura è indispensabile all’esecuzione dei lavori, 

smontaggio e rimontaggio sono a carico del condominio se la struttura è stata realizzata nel 

rispetto delle regole, mentre se è abusiva e pregiudica l’estetica del fabbricato se ne può 

pretendere la rimozione. 

OCCUPAZIONE SUOLO PUBBLICO 

Mio fratello abita in un piccolo centro storico, e vivendo in una casa di limitata metratura usa 

parcheggiare la bicicletta poggiata al muro, sopra un marciapiede, in una via ove è impossibile 

il traffico di autovetture e ciclomotori e ove peraltro non reca il benché minimo danno alla 

circolazione pedonale. Inoltre tiene dei piccoli vasetti ornamentali ai lati dello scalino che 

permette l'accesso alla porta d'ingresso. Oggi la polizia locale lo ha intimato di prendere 

provvedimenti, su richiesta del sindaco, affinché tolga i vasetti e non parcheggi più la bicicletta 

fuori di casa. Inoltre, è stato ordinato alla sua vicina di casa di non utilizzare più lo stendino 

nello spazio adiacente alla sua abitazione. Dato che mi pare una richiesta realmente assurda, e 

non riuscendo tramite il codice civile a risolvere la questione, Le chiedo gentilmente di 

spiegarmi se la richiesta deve essere accolta o se invece può essere reclamata. 

F. 

L’intimazione dei vigili è legittima, dal momento che il marciapiede pubblico non può essere 

occupato con vasi, biciclette e altri oggetti, a salvaguardia dell’incolumità dei pedoni.

SPESE ASCENSORE 

Abito in un condominio attaccato ad un altro tramite un muro. I due condomini sono collegati, 

oltre che dal muro, anche dal corridoio per accedere alle cantine (separate), mentre i garage 

hanno la stessa entrata. Recentemente è arrivata la lettera con le varie spese condominiali, ho 

notato subito che quest'anno le spese per l'ascensore erano un po' eccessive e tra le varie voci 

ho trovato che la maggior parte delle spese sono del condominio affianco. L'addetto ai 

millesimi condominiali ha sommato le spese di manutenzione di tutte e due gli ascensori e li ha 

divisi secondo i millesimi condominiali di tutte e due i condomini. Domanda è giusto che io 

debba pagare la manutenzione, e varie sostituzioni, di un ascensore di un altro condominio 

(che ovviamente non ho mai utilizzato)? 

T. V. D. 

Se l’ascensore è posto al servizio di un condominio diverso da quello in cui abita il lettore, 

questi non è tenuto a contribuire alle spese di esercizio e manutenzione dello stesso. 

CADUTA FIORI E PULIZIA MARCIAPIEDE 

Nello spazio antistante il mio appartamento ho due piante di gelsomino e per loro natura 

tendono a crescere verso la strada. Nel mese di maggio li ho potati e adesso sono in piena 

fiorescenza e di sera molti fiori cadono sul marciapiede. Io quasi tutte le mattine spazzo il 

marciapiede mio e quello del mio vicino di casa, ma nonostante tutto il vicino si lamenta 

anche. Una volta senza avvisarmi potò di netto tutta la parte che dava all'esterno e io per il 

quieto vivere non dissi nulla. Vorrei sapere se io sono tenuta per legge a pulire il marciapiede 

tutti i giorni. 

S. M. 

Se le piante di gelsomino sono state messe a dimora a distanza legale (50 centimetri), il 

proprietario può essere invitato dal confinante a tagliare i rami che si protendono nel suo 

fondo, e può tagliare direttamente le radici che vi si addentrano, fatti salvi i regolamenti e gli 

usi locali. Non può invece pretendere che il vicino provveda quotidianamente a ripulire il 

marciapiede dai fiori caduti. 

AUTO IN ESPOSIZIONE E ASSICURAZIONE RESPONSABILITA’ CIVILE 

Sono titolare di un autosalone. Ho avuto dal Comune un area in concessione per l’esposizione

delle mie auto, l’area si trova confinante con una pubblica via ma rialzata rispetto ad essa. La 

mia domanda è: devo esporre il tagliando assicurativo, o meglio devo assicurare le auto? 

N. D’A. 

L’art. 1 del D. Lgs. 7/9/2009, n. 209 (codice delle assicurazioni private) stabilisce che i veicoli 

a motore senza guida di rotaie, compresi i filoveicoli e i rimorchi, non possono essere posti in 

circolazione su strade di uso pubblico o su aree a queste equiparate se non sono coperti 

dall'assicurazione per la responsabilità civile verso i terzi prevista dall'art. 2054 c.c. Si tratta 

pertanto di verificare in Comune se l’area sulla quale vengono parcheggiate le auto in vendita è 

o meno equiparata a un’area di uso pubblico. 

VENDITA LOCALE CONDOMINIALE 

Per poter acquistare un locale stenditoi di proprietà condominiale comune con accesso 

indipendente sito interamente sopra il mio piccolo appartamento dell’ultimo piano, e’ 

necessario che la totalità dei condomini della scala siano d’accordo o è sufficiente che lo sia la 

maggioranza come qualcuno mi ha detto secondo un rinnovato art.1117 ter c.c.? Se cosi fosse 

è sufficiente una delibera assembleare composta da questa maggioranza? 

U. P. 

La vendita di un locale condominiale richiede l’unanimità dei consensi. 

COIBENTAZIONE TETTO E MILLESIMI 

Chiedo se la ristrutturazione del tetto che comporta un isolamento a norma (in precedenza 

questo isolamento non era presente) comporta anche la modifica dei millesimi di riscaldamento 

(avendo un impianto centralizzato). I maggiori benefici evidentemente sono dei condomini che 

abitano gli appartamenti del sottotetto, anche se una parte del vantaggio vi è anche per gli 

appartamenti sottostanti il mansardato. Esiste una normativa a riguardo? 

R. B. 

L’art. 69 disp. att. e trans. c.c. stabilisce che i valori proporzionali dei vari piani o porzioni di 

piano possono essere, modificati, tra l’altro, quando in conseguenza di innovazioni di vasta 

portata è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di 

piano. Non risultano precedente giurisprudenziali, per cui a stabilire se la coibentazione del

tetto rientri o meno nella suddetta ipotesi (propendiamo per l’ipotesi negativa) dev’essere un 

giudice. 

SERVITU’ E MILLESIMI 

Ho costruito su un terreno di mia proprietà una cisterna per la raccolta di acque piovane 

destinate all'irrigazione. Le acque piovane provengono da una copertura condominiale. Quando 

stavo per terminare i lavori, alcuni condomini mi hanno manifestato la volontà di partecipare 

alle spese e di usufruire dell'acqua. Fermo restando che nella mia proprietà si viene a creare 

una servitù dovuta alla presenza della cisterna chiedo come si possa consentire l'attingimento 

dell'acqua piovana ai vari condomini, in che proporzione e se possa esistere una tabella 

millesimali che tratti tale argomento. 

S. M. 

Le tabelle millesimali sono tipiche dell’edificio condominiale. Nulla vieta, però, che le parti, 

d’accordo fra loro, stabiliscano un criterio quantitativo sulla base del quale l’acqua proveniente 

dall’edificio ritorni dalla cisterna alle unità immobiliari in esso ubicate, se del caso rifacendosi ai 

millesimi di proprietà generale. Quanto al sistema da adottare per la conduzione dell’acqua, la 

domanda va girata a un tecnico. 

VIOLENZA IN CONDOMINIO 

Abito in un condominio, siamo tutti proprietari. C'è un condomino pregiudicato aggressivo, 

violento e definito dalla polizia pericoloso. Spesso siamo costretti a richiedere il pronto 

intervento. Attualmente il soggetto è sottoposto al t.s.o (trattamento sanitario obbligatorio), 

picchia la madre da una vita e lei pretende che sia il condominio a intervenire, lo aizza contro 

di noi. Questa notte ha divelto la sbarra condominiale: come possiamo tutelarci? La madre ed il 

fratello non sono responsabili? Io l'ho denunciato per stalking. Cosa possiamo fare? 

via mail 

Se il lettore è stato fatto segno ad atti persecutori e, come scrive, ha presentato denuncia, il 

condomino dovrebbe essere indotto a riflettere sull’opportunità di cambiare condotta (lo 

stalking, infatti, è punito con la reclusione da sei mesi a quattro anni). Usiamo il condizionale 

perché, trattandosi di persona mentalmente disturbata, non è presumibilmente in grado di 

rendersi conto della sua condizione, per cui perdurando e aggravandosi questo tipo di 

comportamento potrebbe rendersi necessario un trattamento sanitario obbligatorio in una 

struttura ospedaliera.

CONTATORE E PRIVACY 

L'abitazione in cui vivo (di mia proprietà), fino a 2 anni fa era abbinata ad un capannone 

industriale di proprietà di mio suocero. Il capannone ora è stato venduto e i 2 immobili sono 

stati regolarmente divisi in base alle mappe catastali. In fase di vendita l'acquirente del 

capannone è stato informato che c'erano alcune cose mie all'interno della sua proprietà, nella 

fattispecie mi riferisco all'antenna televisiva, al contatore del gas e al tubo di scarico dei 

condizionatori. L'acquirente non ha posto alcuna remora né tantomeno rimostranza. Dopo un 

inizio promettente di buoni rapporti, sono iniziate le prime schermaglie e ora la situazione è 

tutt'altro che rosea. Ci ha fatto spostare l'antenna della televisore ed ora pretende che anche il 

contatore del gas venga spostato. Il problema si presenta proprio su questo aspetto in quanto 

noi ogni mese chiediamo di poter leggere i numeri per comunicarli all'azienda erogatrice. Ora ci 

viene impedito, e lo stesso trattamento viene riservato agli addetti dell'azienda del gas. Mi 

sono informato e sembrerebbe che qualora il contatore venisse spostato è lui che deve 

pagarne l'intera spesa in quanto al momento dei lavori di ristrutturazione del capannone non è 

stata presentata alcuna richiesta. Volevo avere anche da Lei una conferma su quanto 

comunicatomi. Inoltre, un altro aspetto spiacevole riguarda le porte finestre che si affacciano 

direttamente sul cortile della mia proprietà. Le tende bianche, da lui utilizzate, non 

impediscono che si vedano le persone e spesso e volentieri non sono neanche chiuse. Il 

risultato è che loro vedono quello che noi facciamo all'interno della proprietà e di rimando 

anche noi. Ho chiesto, quando ancora comunicavamo, di provvedere in qualsiasi modo affinchè 

la privacy fosse tutelata al 100%, ma questa richiesta non ha sortito alcun effetto. Volevo 

avere da Lei una conferma sul fatto di "obbligare" il proprietario a rispettare la mia privacy. 

Premetto che per entrambi i casi ho contattato anche la polizia municipale e sono in attesa di 

un incontro con loro. 

P. B. 

Se l’esistenza della servitù non risulta dai registri dell’Agenzia del territorio, e il contatore 

esiste da meno di venti anni, il proprietario del capannone può pretenderne la rimozione a cura 

e spese dell’utente, a nulla rilevando la circostanza che finora abbia acconsentito per mera 

cortesia alla sua presenza nella struttura. Quanto alla privacy, se lo stato dei luoghi lo 

consente i vicini possono accordarsi per il collocamento di una siepe o di altro riparo, altrimenti 

non si può costringere il vicino ad oscurare i vetri del capannone. 

ESERCIZIO DELLA SERVITU’

Sono proprietaria di una casa con annesso pezzo di terra, con unico ingresso da stradina 

privata su cui ho diritto di passaggio. La servitù di passaggio è scritta nell'atto di proprietà e 

non esistono altri documenti regolanti questa materia tra me ed i miei vicini. Un po' di anni fa il 

mio vicino, proprietario della strada, costruì un cancello (che si trova a circa 80m di distanza 

dal mio ingresso) per chiudere il transito a veicoli estranei nella sua proprietà, che di notte 

veniva serrato con un catenaccio. Io fui dotata di chiave. All'interno del cancello fu creato un 

cancelletto pedonale munito di serratura elettrica comandabile a distanza, quindi i pedoni 

potevano passare dal pedonale mentre le macchine passavano dal carraio che era sempre 

accostato senza serratura, quindi solo da aprire. Qualche anno fa il proprietario della strada 

decise di serrare il cancello notte e giorno con questo catenaccio non apribile a distanza 

costringendo me con la mia famiglia ad effettuare particolari attività per la apertura e chiusura. 

Chiedo: è rispettata la servitù? Se sì, è obbligato il proprietario a costruire un cancello 

automatico? Se no, è obbligato a rimuovere il cancello? 

E. R. 

Il secondo comma dell’art. 1067 c.c. stabilisce che il proprietario del fondo servente non può 

compiere alcuna cosa che tenda a diminuire l’esercizio della servitù o a renderlo più incomodo. 

Il fatto che il proprietario della strada abbia, per motivi di sicurezza, deciso di chiudere il 

cancello dotando il lettore della relativa chiave, non sembra tale da rendere più incomodo 

l’esercizio della servitù, dal momento che in precedenza in cancello era ugualmente chiuso, sia 

pure non a chiave, costringendo in ogni caso a scendere dall’auto per aprirlo. 

GAZEBO E DISTANZA LEGALE 

Sono proprietaria di un appartamento condominiale. I signori che hanno acquistato 

l'appartamento sottostante hanno montato un gazebo metallico di dimensioni enormi che copre 

pure la mia visuale (tanto per fare un esempio dal centro della mia cucina vedo il tetto della 

struttura). Il tetto della strutTura in questione arriva a metà del mio balcone. Temo per la 

sicurezza della mia casa: non vorrei che possa fungere da appiglio per eventuali ladri. Ci sono 

delle altezze minime (e quali sono) da rispettare per questo tipo di costruzioni? 

A.L. 

Se la copertura del gazebo viene collocata a meno di un metro dalle finestre del sovrastante 

appartamento, il proprietario di questo può agire per la sua rimozione (App. Napoli 30/6/2009, 

n. 2202). 

SERVITU’ DI PASSAGGIO E ALLARGAMENTO DEL CANCELLO

Con contratto ho avuto una servitù di passaggio (tramite un cancello) di 3 metri pagata lire 

3.000.000. 5 anni fa, essendo cambiata la destinazione del terreno, ho potuto costruire tre 

garage, quindi ho allargato il cancello da 3 a 9 metri. I proprietari non mi hanno mai detto 

nulla; tre giorni fa mi hanno scritto di ripristinare la servitù altrimenti ricorrono al giudice. Io 

vorrei pagare la differenza dei 6 metri al valore attuale, ma loro vogliono troppi soldi: possono 

farmi riportare il chiedermi il pagamento in denaro? 

E. 

Il primo comma dell’art. 1067 c.c. stabilisce che il proprietario del fondo dominante non può 

fare innovazioni che rendano più gravosa la condizione del fondo servente, e l’aver triplicato 

l’apertura del cancello realizza questa ipotesi, essendo stata sottratta al proprietario del fondo 

servente una parte dell’area, ora destinata al servizio del cancello. Il vicino è pertanto nel 

diritto di pretendere il ripristino dello stato dei luoghi. 

UNA TETTOIA INVADENTE 

Abito in un condominio di due piani, io occupo il primo e circa due anni fa ho dato 

l'autorizzazione all'inquilino del piano rialzato di costruire una tettoia in legno a copertura del 

suo giardino, sotto di me. Conclusi i lavori mi sono trovato di fronte una tettoia con tutti e tre i 

lati chiusi con una griglia in legno che a sua volta è chiusa da un'edera finta. Due dei tre lati 

sono quelli esterni della palazzina, mentre il terzo è in comune a me, col ruolo di separare il 

suo giardino dalla mia scalinata esterna, con la facciata della griglia ed edera finta a vista 

verso la parte esterna, quindi la mia scalinata. Ieri, tornato dalle vacanze estive, mi sono 

ritrovato sul lato in comune, la facciata della griglia ed edera finta girata verso l'interno (il suo 

giardino), rendendo la facciata della mia scalinata uno scempio. Inoltre la tettoia presenta 

(dopo due anni) delle infiltrazioni di scolo sul marciapiede e pendenze sbagliate delle grondaie 

con ristagni di acqua che d'estate si trasformano in piccole paludi. Infine la pulizia del tetto da 

lui non è stata mai fatta, sono costretto a farla io per affacciarmi al balcone e non ritrovarmi io 

a distanza di un metro, un tetto pieno di sporcizia. Mi sa dire se c'è un rimedio legale? 

L.S. 

Se il vicino non ha rispettato i criteri sulla base dei quali la tettoia doveva essere costruita (si 

presume a distanza inferiore a quella legale, visto che era stata chiesta autorizzazione al 

lettore), e per di più la stessa è causa di infiltrazioni di acqua e umidità, se ne può chiedere al 

giudice la rimozione o quanto meno una modifica.

SPOSTAMENTO DELLA SERVITU’ 

Abito in appartamento a piano terra e sotto due delle stanze insiste un cunicolo (non stagno) 

ove transita lo scarico della fogna di tre appartamenti. Anche se complesso edilizio è costituito 

da 4 appartamenti non si configura in un condominio in quanto, a parte il passaggio della 

fogna, non vi è null'altro in comune. Le chiedo: 

a) posso costruire una rete fognaria e farla passare all'esterno dell'appartamento e farla 

transitare nel giardino di mia esclusiva proprietà per gli altri appartamenti? 

b) gli altri proprietari hanno l'obbligo di allacciarsi alla nuova rete fognaria? 

c) se non volessero allacciarsi alla fogna al nuovo impianto, posso minacciare l'interruzione del 

passaggio dei loro scarichi nel cunicolo posto sotto il mio appartamento? 

d) nel caso non fosse possibile e dovessi smantellare la pavimentazione delle due stanze e 

mettere in opera un tubo stagno, come sarebbero ripartite le spese? 

E. V. 

L’art. 1068 c.c. stabilisce che il proprietario del fondo servente non può trasferire l'esercizio 

della servitù in luogo diverso da quello nel quale è stata stabilita originariamente. Tuttavia, se 

l'originario esercizio è divenuto più gravoso per il fondo servente, o se impedisce di fare lavori, 

riparazioni o miglioramenti, il proprietario del fondo servente può offrire al proprietario 

dell'altro fondo un luogo ugualmente comodo per l'esercizio dei suoi diritti, e questi non può 

rifiutarlo. Altrimenti si può ricorrere al giudice. 

RIFACIMENTO PAVIMENTAZIONE LASTRICO SOLARE DI USO ESCLUSIVO 

Mio padre è proprietario di una terrazza che copre due cantine, una di proprietà nostra e l’altra 

di proprietà di un altro condomino. Il pavimento deve essere rifatto perché ci sono delle 

infiltrazioni quando piove, inoltre nel mezzo della terrazza c’è un 1,20 mt di solo passaggio 

comune a tutti i condomini (siamo in tutto tre) per uscire sulla strada. Come andranno ripartite 

le spese per il rifacimento? Se l’altro proprietario non è interessato al rifacimento, cosa si può 

fare? 

A. C. 

La spesa richiesta dal rifacimento della pavimentazione (art. 1126 c.c.) va ripartita in ragione 

di un terzo a carico del proprietario esclusivo della terrazza, con i restanti due terzi da 

dividersi, in proporzione ai millesimi di proprietà, tra lo stesso proprietario della terrazza e 

l’altro condomino. Il condomino che esercita sulla terrazza soltanto il diritto di passaggio è 

tenuto a contribuire ai sensi del secondo comma dell’art. 1123 c.c., sulla base di un importo

che potrà essere quantificato dagli stessi condomini o da un tecnico. 

SPESA REALIZZAZIONE POSTI AUTO 

Nell'area privata antistante il condominio in cui abito è stata decisa la realizzazione di posti 

auto (cinque) usufruibili a rotazione da tutti i condòmini. L'accesso a questi posti-auto avverrà 

tramite l'apertura automatica di una sbarra, quindi agibile solo dagli aventi diritto. Visto che la 

dimensione dei posti auto e l'utilizzo degli stessi è uguale per tutti i condòmini, come devono 

essere ripartite le spese per la realizzazione di questi posti-auto? 

M. V. 

Il primo comma dell’art. 1123 c.c. stabilisce che le spese richieste dalle innovazioni deliberate 

dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della 

proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione, per cui i condomini possono accordarsi nel 

senso di ripartirle in parti uguali, dal momento che l’utilità prodotta dall’innovazione è la stessa 

per tutti. 

FACCIATA E TUBO DELL’ACQUA 

Sono proprietario di un appartamento facente parte di un edificio condominiale, sito al piano 

sopraelevato. Siamo due condomini. L'altro condomino è proprietario del primo piano e 

dell'unica cantina dati in locazione. L'edificio è circondato dalla corte che dagli atti risulta 

comune. Da poco tempo l'inquilino del primo piano ha calato, sulla facciata, una canna di 

plastica fino alla corte perlavare le sue moto e per usi vari. Gradirei sapere se questo 

comportamento è lecito ritenendo, in primo luogo, che vi sia un danno al decoro dell'edificio 

stesso. 

B. Z. 

Il Pretore di Pisa, con sentenza del 3/3/1993, ha stabilito che l'esposizione di panni su un 

balcone o all'esterno delle finestre non costituisce alterazione del decoro architettonico 

dell'edificio, dal momento che non dà luogo ad un'opera materiale idonea a modificare 

stabilmente le linee architettoniche dell'edificio, consistendo invece in un comportamento di 

tipo saltuario. Lasciare però, stabilmente, un tubo dell’acqua pendente lungo la facciata 

dell’edificio, altera la destinazione di quest’ultimo ex art. 1102 c.c. 

FOSSA BIOLOGICA E SERVITU’

Abito in un condominio di 6 appartamenti. Uno è di mia proprietà; un altro inquilino è 

proprietario di un altro; altri due inquilini ne possiedono 2 ciascuno. Il mio appartamento si 

trova al piano terreno e si affaccia sul mio giardino, interno rispetto alla strada e quindi al 

portone condominiale. Nel giardino si trovano le fosse biologiche condominiali. L’inquilina che 

abita all’ultimo piano è proprietaria di un giardino confinante col mio. Passando da questa sua 

proprietà, ho la possibilità di non far entrare in casa i tubi del camion e il personale addetti alla 

vuotatura delle fosse biologiche. Il responsabile della ditta da noi scelta per questa operazione, 

ritiene che la signora che concede il passaggio dal suo giardino (non sempre volentieri) per 

evitare l’entrata di “sporcizia” in casa mia, è obbligata a farlo perché la porta di accesso al suo 

giardino si trova ad una distanza minore di 3 metri dal luogo in cui sono situate le fosse 

biologiche condominiali. Può dirmi se si tratta di una notizia esatta? 

F. B. 

Se lo svuotamento della fossa biologica può essere effettuato dall’abitazione del lettore, la 

vicina non è obbligata a far transitare dal proprio giardino gli addetti al servizio, a meno che 

non sia stata costituita una servitù di passaggio; servitù la cui costituzione potrebbe però 

essere chiesta al giudice adducendo indiscutibili ragioni igieniche, pagando alla vicina 

l’indennità stabilita dal magistrato. 

NEGOZIO E SPESE COMUNI 

Ho acquistato un appartamento in uno stabile di nuova costruzione. L'edificio e' composto da 

vari appartamenti con scala comune, ascensore, garage interrati, rampa e vialetto d'accesso. 

E' parte dell'edificio un negozio al piano terra i cui garage fungono da deposito. Il negozio ha 

una scala interna (non condominiale) per accedere al deposito, oltre l'accesso da rampa per i 

veicoli. Il negozio e' disposto esternamente alle parti comuni, ha però la propria antenna 

satellitare dedicata sul tetto dello stabile. L'obiettivo del proprietario del negozio e' evitare 

qualsiasi spesa per quello che riguarda scala condominiale e ascensore. 

Preciso: 

- dai garage e' possibile accedere a scale e ascensore, quindi potenzialmente usufruibile dal 

negoziante; 

- il negozio ha antenna e cavo dedicato il cui accesso avviene solamente tramite scala comune; 

In virtù di tutto questo, e' d'obbligo la compartecipazione del negoziante, alle spese per scale e 

ascensore? 

A. T. 

Se il proprietario del negozio ha accesso alle scale e all’ascensore, è tenuto a contribuire alle

elative spese: quello che rileva, infatti, è l’uso potenziale, non l’uso effettivo. Per quanto 

attiene alla misura della contribuzione, può trovare applicazione il secondo comma dell’art. 

1123 c.c., per il quale se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le 

spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne. 

SUOLO PUBBLICO E TAVOLINI 

Ho un edificio a 3 piani e un muro di giardino nella piazza principale del mio comune: piano 

terra negozi attualmente vuoti; il primo e secondo piani sono appartamenti. Un ristorante che 

si trova dall'altra parte della piazza, separata da casa mia da una scala pubblica di 3.5 metri di 

larghezza che porta al Duomo ha messo i tavoli con ombrelloni sotto il mio edificio e non 

davanti il suo locale e cosi impedisce l'accesso ai negozi e crea sgradimento all' appartamento 

al primo piano. E possibile legalmente fare queste cose? 

L. F. 

Se il gestore del ristorante ha pagato la tassa per l’occupazione del suolo pubblico, ha il diritto 

di collocare sedie e tavolini sullo spazio assegnato; ciò, però, a condizione di non pregiudicare 

l’accesso ai negozi altrui. 

CANNA FUMARIA E DANNI 

Se il mio camino perde quando piove e crea un danno all'appartamento di mia proprietà, la 

sistemazione deve essere pagata da tutto il condominio? 

D. 

Se la canna fumaria serve soltanto l’appartamento del lettore, è soltanto questi a doversi fare 

carico della spesa richiesta dall’eliminazione dei danni. 

PANORAMA ALTERATO 

Mia zia mi ha posto una questione divertente a cui però non so dare risposta. Lei vive stabile 

(1° piano) il cui terrazzo posteriore ha la vista che parzialmente dà sul piazzale di una ditta che 

vende elementi idraulici. La ditta ha comprato da poco anche un l'immobile confinante con 

detto piazzale: in questo modo l'intera vista dal terrazzo di mia zia è su di un grande piazzale. 

Il punto è che il secondo piazzale, di nuovo acquisto, è stato riempito totalmente di W.C. 

(nuovi, per cui non vi sono immissioni di odori). La domanda che mi ha posto la zia è: possono 

mettere cosa vogliono in questo piazzale (la zona è altamente residenziale e costosa per la

città), oppure devono seguire delle regole magari relativi a piani comunali/catastali? Non ho 

saputo dare una risposta: l'unica pista che ho battuto è sapere se il nuovo immobile acquistato 

ha destinazione uso affari o civile abitazione, ma non sono troppo convinto della mia teoria. 

G. M. 

Se il proprietario del piazzale è in possesso delle previste autorizzazioni e, come scrive il 

lettore, non provoca immissioni superiori alla normale tollerabilità, ha il diritto di collocarvi i 

materiali in attesa di essere venduti. 

LAVORI URGENTI E NON 

Siamo proprietari di un appartamento al 1° piano e di alcuni locali a piano terra insieme ad un 

altro soggetto titolare di un appartamento al 2 piano e di un garage a piano terra 

notevolmente inferiore al nostro ¼ circa. Questo comproprietario lamenta ora infiltrazioni da 

terrazzo e chiede di fare i lavori. Abbiamo detto che era giusto intervenire e quindi lo abbiamo 

autorizzato a chiedere i preventivi. Nel chiedere i preventivi di sua iniziativa o su suggerimento 

delle ditte interessate ai lavori oltre al terrazzo ha chiesto tutta una serie di altri interventi 

quali sistemazione di parti di intonaco, rimozione muretto di protezione del terrazzo, 

tinteggiatura dell’intero edificio, rifacimento dei canali e rifacimento dei balconi. Vorrei sapere - 

trattandosi di opere non necessarie, fatta eccezione per l’impermeabilizzazione del terrazzo - 

cosa possiamo fare per contrastare questa iniziativa, quanto vale la nostra quota maggioritaria 

dei millesimi. Le opere accessorie di abbellimento dell’edificio come vanno concordate? 

L’eventuale proposta di sostituire il terrazzo con un tetto e quindi con un notevole aumento 

della spesa può essere rifiutata? 

M. P. 

Anche se si tratta di condominio cosiddetto minimo perché formato da due soli condomini, le 

delibere devono essere adottate, con la prevista maggioranza, dall’assemblea ritualmente 

convocata; il lettore, pertanto, in quanto titolare di una quota superiore al 50%, può 

legittimamente opporsi all’esecuzione di lavori non urgenti. In particolare, la delibera di 

sostituire il lastrico solare comune con il tetto dev’essere adottata all’unanimità, pena nullità. 

INQUILINO TRASCURATO 

Ad aprile 2011 ho affittato il mio appartamentino per uso abitativo con contratto regolare e 

relativa registrazione, 4+4. Il condomino ha proceduto al pagamento con regolarità entro il 5 

del mese dell'importo dovuto come riportato sul contratto di 520 euro con esclusione delle

spese condominiali il primo mese. Sono circa 3 mesi che non rispetta la data del pagamento 

dovuto adducendo scuse varie, il risultato è che paga ma con un "ritardo puntuale" di 2-3 

settimane. Inoltre ho ricevuto decise lamentele da altri condomini riguardo alla scarsa cura da 

parte dell'inquilino dell'appartamento in termini di igiene e pulizia. Sul contratto sono state 

riportate alcune clausole recessorie tra cui il ritardo nel pagamento e l'obbligo di mantenere 

l'appartamento con dignità e cura. La domanda è: Ci sono i termini per rientrare il possesso 

dell'appartamento? Se si come agire nel massimo della discrezione e rispetto delle persone? 

L. Z. 

Il mancato pagamento del canone alla prevista scadenza comporta che il locatore possa agire 

con un’azione di sfratto per morosità, mentre la violazione delle altre clausole contrattuali 

legittima un’azione di risoluzione per inadempimento, in entrambi casi con l’intervento del 

giudice. 

VIOLAZIONE DEL DIVIETO DI PARCHEGGIO 

In una delle prime riunioni condominiali - il palazzo è di recente costruzione - è stato 

deliberato, all'unanimità, di vietare il parcheggio delle auto lungo il suo perimetro che poi da 

accesso al portone d'ingresso. La strada non ha sbocchi d'uscita. La via di accesso è la stessa 

di quella d'uscita. C'è un ampio parcheggio comunale, frutto della concessione stipulata tra 

costruttore e comune. Nel mentre i condomini non sostano dinanzi al portone come deliberato 

in assemblea, sono gli altri dei palazzi vicini che lo fanno. Cosa bisogna fare? C'è un dispositivo 

legislativo che impedisca questo incivile comportamento? 

A. 

Il condominio può, in persona dell’amministratore, adire le vie legali per far cessare l’abuso, 

avendo cura di documentarlo adeguatamente. 

OCCUPAZIONE PERMANENTE SPAZIO COMUNE 

Ho acquistato in primavera un appartamento al mare al piano terra di un edificio 

quadrifamiliare su due piani. L'edificio è inserito in un complesso di 12 appartamenti con molta 

area a verde. Non è stato mai formato un Condominio quindi ognuno dei proprietari storici si è 

fatto una legge per conto suo ed occupa gli spazi comuni secondo un diritto di "primogenitura". 

Nell'atto di acquisto è scritto che l'appartamento è delimitato su tre lati da spazio di isolamento 

mentre il terzo lato dà su appartamento di terzi. Il mio appartamento, nella parte posteriore, 

affaccia con due finestre (quella del bagno e quella della camera da letto) su una striscia di

terreno di circa 1,50 metri il cui secondo lato è costituito dal muro di cinta. Orbene il 

proprietario di uno dei due appartamenti al piano superiore ha depositato, nella suddetta 

striscia e davanti alle mia finestre, 4 biciclette ed una canoa. All'invito a rimuovere quanto 

depositato, il suddetto ha dichiarato che anche quella striscia di terreno è proprietà comune e 

che quindi non avrebbe proceduto a rimuovere detti oggetti. Come posso "convincere" questo 

signore che non può occupare spazi non di pertinenza? Ed inoltre esiste un diritto alla privacy 

sotto le finestre? 

D. 

Il condomino non può occupare stabilmente gli spazi comuni con cose di sua pertinenza perché 

così facendo ne altera la destinazione (primo comma art. 1102 c.c.). Poiché non è mai stata 

formalizzata la costituzione del condominio, condominio che però esiste di fatto, il lettore può 

convocare l’assemblea dei condomini per cercare di trovare una soluzione che consenta di 

conciliare il suo diritto alla riservatezza con l’esigenza di trovare una sistemazione a biciclette e 

canoa. 

LOCAZIONE E DISDETTA 

Io e mio marito abbiamo preso in affitto un appartamento 4 anni fa: il proprietario ci ha fatto 

un contratto 4+4. Visti gli ottimi rapporti che avevamo con il proprietario gli abbiamo dato la 

disdetta in modo informale durante una cena a casa loro, senza lettera di preavviso. Noi ora 

abbiamo acquistato casa in un altro comune ma il vecchio affittuario vuole lo stesso i 3 mesi di 

affitto pagato (erano 6 ma 3 li abbiamo vissuti all’interno dell’immobile). Il punto è che prima 

di andarcene eravamo d'accordo di trovare entrambi dei nuovi inquilini cosi da occupare subito 

la casa senza che noi dovessimo pagare mutuo e affitto insieme ma il proprietario non ha mai 

cercato nessuno continuando a chiederci i soldi noi e in più quando io gli trovavo qualcuno non 

gli andava mai bene. Ora per noi è diventato impossibile pagare mutuo e affitto insieme ma 

nonostante facciamo i salti mortali per fargli avere i soldi anche se in ritardo lui ora ci ha 

chiesto pure le spese condominiali fino al momento che abbiamo lasciato casa. Mio marito fa il 

carabiniere in un altra città e ho sentito dire che per le Forze dell’Ordine i mesi di preavviso 

cambiano visto che sono costretti spesso a spostamenti. 

I. 

L’art. 1613 c.c. stabilisce che gli impiegati delle pubbliche amministrazioni possono, 

nonostante patto contrario, recedere dal contratto nel caso di trasferimento, purché questo 

non sia stato disposto su loro domanda. In tale ipotesi il recesso ha effetto dal secondo mese 

successivo a quello in corso alla data della disdetta.

LOCAZIONE E SPESE CONDOMINIALI 

Sono in affitto in un mini appartamento semiarredato. Il resoconto delle spese condominiali 

l’amministratore a chi lo deve mandare? Al conduttore o al proprietario? L’amministratore non 

mi manda il conto delle spese condominiali, il conto lo manda al proprietario, il quale 

proprietario non lo manda a me; per cui, io risulto perennemente moroso. C’è un art. del 

codice civile, che regolamenta questo? 

G. S. 

L’amministratore è tenuto ad inviare il rendiconto delle spese condominiali al condomino- 

locatore, essendo questi, per legge, il soggetto tenuto al pagamento dei contributi 

condominiali. Di fatto, in base a specifica clausola contenuta nel contratto di locazione, a 

pagare è il conduttore, che ha il diritto di esigere dal locatore la documentazione giustificativa 

del richiesto importo. Nella situazione prospettata dal lettore, quindi, ad essere in mora non è 

lui ma il locatore. 

RIFACIMENTO PAVIMENTAZIONE TERRAZZA A LIVELLO 

Vorrei sapere con certezza se c'è una norma e sentenze che regolano in maniera inequivocabile 

la ripartizione delle spese del balcone di casa mia che è la copertura del patio dell'abitazione 

sottostante e che è il proseguimento di un terrazzo che funge da lastrico solare di un altro 

appartamento sempre sottostante al mio. Orbene, sono state rifatte le facciate nel mio 

condominio e in corso d'opera il direttore dei lavori si è accorto, su sollecitazione dei Proprietari 

dell'appartamento sottostante al mio che dal mio terrazzo, nonché, dal mio balcone 

pervenivano grosse infiltrazioni e che era urgente rifare la guaina e il pavimento onde evitare 

ulteriori danni sia al patio sottostante che all'abitazione di cui sopra. Io ho dato l'assenso ai 

lavori dicendo che la metà delle spese le avrebbero dovute sostenere i proprietari sottostanti? 

vorrei avere un autorevole parere in merito, 

D. 

Se la terrazza a livello funge da copertura del sottostante patio, la sua disciplina è assimilabile 

a quella del lastrico solare di uso esclusivo, per cui la relativa spesa va ripartita in ragione di 

un terzo a carico del proprietario della terrazza e di due terzi a carico del proprietario del patio, 

ai sensi dell’art. 1126 c.c. 

INFILTRAZIONI DI UMIDITA’ E PIANO TERRA

Mia mamma (molto anziana) è proprietaria di un appartamento al piano terra (in un 

condominio) dove c'è molta umidità, a causa do un'infiltrazione che viene da fuori. Il 

condominio non vuole partecipare alle spese di ristrutturazione o bonifica dell' appartamento, 

dice che il problema è suo, è giusto questo? Mi spiego con un esempio: se il proprietario 

dell'ultimo piano ha un'infiltrazione dal tetto siamotutti chiamati a partecipare, e se il problema 

e di sotto non è così? Mi sembra un po' strano. Che si può fare? 

G. 

La Cassazione (sentenza n. 5085 del 9/3/2006) ha statuito che, per il combinato disposto degli 

artt. 1117 e 840 c.c., il sottosuolo, ancorché non espressamente menzionato dall'art. 1117 c.c. 

fra le parti comuni dell'edificio, dev'essere considerato di proprietà comune a tutti i condomini, 

a meno che il titolo non disponga altrimenti. Pertanto, in difetto di una contraria indicazione 

contenuta negli atti di acquisto o nel regolamento condominiale, se si dimostra che le 

infiltrazioni provengono dal sottosuolo dell’edificio, tenuto a farsi carico della spesa occorrente 

alla loro eliminazione è il condominio. Il lettore può invitare l’amministratore ad assumere le 

opportune iniziative, per rivolgersi al giudice qualora la richiesta dovesse cadere nel vuoto. 

OCCUPAZIONE DI IMMOBILE 

La mia povera zia, invalida al 100 % ed incapace di badare a se stessa, aveva una badante 

extracomunitaria, regolarissima ed assicurata, che dormiva con lei (tutto secondo 

contrattoregolare). Ora mia zia è morta e la badante non vuole lasciare la casa. Tenendo 

presente che ancora non le ho dato la liquidazione, se la badante continua ad abitare la casa di 

mia zia, che cosa devo fare? Ovviamente io sono l'erede. 

C. P. 

Se la badante non rilascia spontaneamente l’abitazione, l’erede può, attraverso un avvocato, 

intraprendere un’azione di rivendicazione per entrare in possesso dell’immobile. 

SERVITU’ E SPESE 

Ho comprato 6 mesi fa, in un condominio (un parco), un attico a cui si accede da una via che è 

strada pubblica. All'atto della lettura del rogito ho sentito che acquistavo l'attico con tutti i 

diritti di servitù di fatto e precostituiti che erano stati riservati alla particella ed al condominio 

su di essa costruito. Prima di firmare, mi feci spiegare di cosa si trattava ed il notaio mi ha 

chiarì, che sebbene io accedessi al mio attico dalla via pubblica M. attraversando la strada di

metri 10 di larghezza, avevo, in virtù dei succitati diritti precostituiti, diritto di accesso a piedi e 

con la macchina, per immettermi su una strada pubblica C. parallela a via M., attraverso il 

viale di un altro condominio. Ultimamente, il nuovo amministratore del parco ha fatto chiudere, 

giustamente, la proprietà del parco con due cancelli automatici consegnandomi telecomando e 

chiave dei due cancelli automatici e, nel frattempo, a mezzo raccomandata, mi ha fatto 

pervenire un'offerta di partecipazione alle spese, sostenute e che si sosterranno, del 

condominio parco S. del 20%. Contattato telefonicamente, gli ho proposto che volevo pagare il 

giusto e quindi di far fare la tabella dei millesimi a me spettanti per i lavori ordinari e per il 

consumo di energia dei cancelli e delle lampade notturne nel viale. Mi ha risposto che non 

esiste ne si può fare la tabella dei millesimi per il diritto di servitù e che io al limite posso solo 

fare una controfferta e vedere poi se l'assemblea accetta questa controfferta. E' esatto quello 

che dice questo amministratore e cioè che non si possono fare le tabelle millesimali sul diritto 

di servitù? Se così fosse, poiché la richiesta del 20% su 26 appartamenti del parco mi sembra 

esorbitante cosa posso fare e come mi devo regolare? 

M. E. 

La ripartizione in millesimi è prevista dalla legge per gli edifici condominiali. Nulla vieta, però, 

che le parti affidino a un tecnico scelto di comune accordo la messa a punto di un prospetto 

che determini la misura della spesa a carico di ciascuna, ai sensi del terzo comma dell’art. 

1069 c.c. Piuttosto, però, che affrontare una spesa che graverebbe sul lettore in ragione del 

50%, in quanto titolare del fondo dominante, appare preferibile, come indicato 

dall’amministratore, fare una controproposta al condominio. 

ESTINZIONE DELLA SERVITU’ 

La casa di mio padre in montagna è gravata per quanto riguarda la scala interna da una 

servitù di passaggio da parte di un mio zio (fratello di mio padre) perché quando nel lontano 

1950 divisero l’abitazione era l’unico modo per accedere alla loro parte di abitazione. Tenga 

presente che la scala è nell’interno della nostra proprietà e successivamente mio zio ha 

costruito una parte di abitazione aggiuntiva creando una scala interna che gli permette di 

entrare nella parte di abitazione che fu ricevuta in eredità. Io oggi penso che la servitù di 

passaggio sia decaduta in quanto non c’è più la necessità di passare sulla proprietà altrui per 

accedere alla propria abitazione. Cosa ne dice? Penso nella maniera giusta? E se sì, come si fa 

a rendere ufficiale questo nuovo stato di cose? 

M. 

L’art. 1074 c.c. stabilisce che il venir meno dell’utilità della servitù non la estingue se non

decorsi venti anni dall’ultimo utilizzo. Se si vuole formalizzare lo stato di fatto che si è creato in 

seguito alla costruzione dell’altra scala, le parti possono, di comune accordo, far redigere, e 

trascrivere presso l’Agenzia del territorio, un atto notarile col quale il titolare del fondo 

dominante rinuncia all’esercizio della servitù. 

VANO SCALE E IMMISSIONI RUMOROSE 

Da oltre 12 anni abito in un appartamento lasciato in eredità ai miei genitori, una casa con 

piano superiore adibito a civile abitazione da me abitato con moglie e due bambine, mentre il 

piano inferiore ereditato da altra persona è di uso commerciale; I locali erano di unica 

proprietà, utilizzati "piano Superiore" per la civile abitazione, mentre il "piano inferiore" era 

adibito a Molino di grano e successivamente a magazzino, con un piccolo orto pavimentato in 

cemento. Al piano Superiore siaccede da una scala esterna all'aperto aggettante sull'orto 

munita di ringhiera passamano in ferro. Dopo aver ereditato la struttura, il piano Superiore è 

stato da sempre da me abitato, mentre chi ha ereditato il piano inferiore compreso l'orto, ha 

affiatato il locale per uso commerciale "negozio di abbigliamento da lavoro", successivamente è 

stato sfitto per un lungo periodo, e da qualche mese è stato aperto dalla figlia del proprietario 

come circolo privato "bar e sala giochi", nell'orto di circa 20 mq dove c’è il vano scala 

all'aperto, è stato montato un piccolo gazebo. L'orto è oggi utilizzato con dei tavolini "bar" 

dove consumano e giocano a carte, qui tutti i giorni (o quasi) nel giocare a carte gli avventori 

oltre a parlare con toni molto alti, urlano è hanno un linguaggio molto forte, parlano male con 

"parolacce forti" e "bestemmie" al punto che alcune volte sono dovuto intervenire 

personalmente a chiedere agli avventori un pò di decenza nel comportamento. Vorrei sapere: 

1) Quale delle parti deve modificare la "visibilità" del vano scala per evitare che siano visibili gli 

avventori del bar, e le persone che entrano ed escono da casa mia. 2) Trattandosi di locale 

commerciale dovrei continuare a subire le urla e parolacce degli avventori del bar o cosa potrei 

fare in merito? 

via mail 

Il proprietario del vano scale non ha alcun obbligo d’intervenire per sottrarlo alla vista degli 

avventori del bar. Quanto alle immissioni rumorose, se queste superano la normale tollerabilità 

di cui all’art. 844 c.c. se ne può chiedere al Giudice la riconduzione nella norma. 

INFILTRAZIONI E ASSICURAZIONE 

Ho un alloggetto in montagna che ha subìto notevoli danni da un'infiltrazione d'acqua causata 

da una copiosa perdita dell'alloggio soprastante. L'amministratore condominiale ha provveduto

a sporgere denuncia all'assicurazione del condominio. L'assicurazione, a fronte di una perizia, 

ci propone un risarcimento che tiene conto del "degrado d'uso" e quindi non copre interamente 

le spese di ripristino dell'alloggio. Possiamo rivalerci, per la parte mancante, sul condomino che 

ha causato il danno? Quali sono i documenti da produrre? E' necessaria una causa giudiziaria 

se non si addiviene a una pacifica conciliazione? In caso di vittoria della causa giudiziaria chi 

paga il nostro legale? 

M. O. 

Se il condomino che ha subìto il danno giudica insufficiente l’indennizzo offerto 

dall’assicurazione, può accettarlo a titolo di mero acconto, riservandosi per iscritto di agire nei 

confronti del vicino per il pagamento della differenza. Non è detto che, in caso di esito 

favorevole della causa, la parte soccombente venga condannata al pagamento delle spese di 

lite, potendo queste essere compensate fra i contendenti, in tutto o in parte. 

RINUNCIA AL CONDOMINIO 

Vorrei sapere se si può ottenere il distacco dal condominio per gravi problemi finanziari. 

I. P. 

Purtroppo no, dal momento che il secondo comma dell’art. 1118 c.c. stabilisce che il 

condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose comuni, sottrarsi al contributo nelle spese 

per la loro conservazione. Può, semmai, ricorrendone i presupposti, rinunciare al servizio 

comune di riscaldamento, ma anche in questo caso sarebbe tenuto a contribuire a una parte 

della spesa. 

VIOLAZIONE DI DOMICILIO 

Sono proprietaria di un negozio affittato ad un inquilino che svolge l'attività di bar. Su 

insistenza dell'inquilino ho provveduto a cambiare le serrande, lavoro molto complicato e 

costoso (a mio carico) . L'inquilino ha concesso alla ditta di procedere con i lavori solo nei 

giorni di chiusura per ferie della propria attività. Recatami sul posto per accertarmi che la ditta 

fosse arrivata e all'opera, mi viene riferito che l'inquilino è partito per le ferie e ha lasciato le 

chiavi al portiere il quale aveva il compito di aprire, e nei ritagli di tempo eventualmente 

controllare. Al che, vista l'ingente somma a cui stavo andando incontro mi sono fermata nel 

negozio ad osservare i lavori che procedevano come da preventivo approvato, ma soprattutto 

per tutelare la mia proprietà e l'attività dell'inquilino stesso (arredi e vari). La sera ricevo una 

telefonata dall'inquilino (avvisato penso dal portiere) che al ritorno dalle "sue" vacanze mi

invierà lettera d'avvocato con denuncia per violazione di domicilio. Ora, cosa succederà, quanti 

anni di prigione dovrò scontare? 

F. Z. 

Se il lettore è entrato nel bar clandestinamente, con inganno o contro la volontà del portiere 

che in quel periodo aveva il diritto di escluderlo, è imputabile del reato di violazione di 

domicilio, punita dall’art. 614 c.p. con la reclusione da sei mesi a tre anni. La circostanza, 

infatti, che sia proprietario del locale, e che in quanto tale abbia il diritto di accedervi per 

controllare l’esecuzione dei lavori di cui è tenuto a farsi carico, non lo autorizza ad entrare in 

detto locale senza il consenso del conduttore. 

VENDITA E VIZI 

Ho appena venduto un appartamento in un condominio. Adesso il nuovo proprietario e 

l'agenzia immobiliare mi accusano di non averli detto che il tetto è in eternit, anche se io l'ho 

detto all'Agenzia ma non c'è niente di scritto. Il tetto è ben visibile e non è coperto nè 

ricoperto. E' un vizio occulto? 

T. 

Il venditore è obbligato, ai sensi dell’art. 1490 c.c., a garantire che la cosa venduta sia immune 

da vizi che la rendono inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo 

apprezzabile il valore. La garanzia non è dovuta, precisa l’art. 1491 c.c., se il compratore 

conosceva i vizi della cosa o se questi erano facilmente riconoscibili: circostanza, questa, che 

dev’essere provata dal venditore. 

INFERRIATE E VEDUTA 

Sono proprietario da circa 40 anni di un immobile in bifamiliare al piano terra con 

ingressoindipendente che sulla parte tergale ha un giardino. Al piano superiore (anche lui con 

accesso indipendente) c'è un altro proprietario le cui finestre (alte circa 1,50 e larghe circa 

2,20) si affacciano sul mio giardino. Da quando la casa è stata costruita (circa 40 anni fa) le 

finestre al piano primo erano dotate di inferriate. Il mio vicino invece l'anno scorso 

ristrutturando casa ha tolto le inferriate. Premetto che la mia casa è più sporgente rispetto a 

queste finestre di circa 3 metri e davanti ho il giardino con un piccolo manufatto destinato a 

forno. Se con le inferriate il mio vicino aveva solo una visione frontale sulla mia proprietà 

configurandosi dunque a mio parere la finestra come luce ora ha una vera e propria veduta 

così come definita dall'art 900 c.c cioè ora il mio vicino può guardare non solo di fronte, ma

anche obliquamente e lateralmente, e il mio fondo risulta così soggetto ad una visione globale. 

Può inoltre affacciandosi sul mio tetto e anche gettarvi oggetti. Posso intimare al mio vicino di 

rimettere le inferriate e se sì in base a quale articolo? 

C. 

Se le inferriate esistevano da più di venti anni, e distano meno di 75 centimetri dalla 

sottostante abitazione (art. 906 c.c.), il proprietario di questa può pretendere che vengano 

ripristinate ai sensi dell’art. 1061 c.c. In ogni caso il vicino non può gettare oggetti nel 

sottostante giardino di cui non sia proprietario. 

POZZO E RISTORANTE 

Gestisco un ristorante di cui è proprietario il Comune. Il ristorante si trova dentro 

l'associazione del tiro a volo vi è anche un pozzo artesiano dove dovremmo utilizzare l'acqua 

per l'irrigazione dell'abbellimento esterno che io ho creato e per gli scarichi dei wc; per il resto 

abbiamo l'acqua potabile ma il fatto è che la società si è impadronita del pozzo mettendo una 

serratura e non ci apre per dispetto l'acqua del pozzo artesiano e il Comune dice che non può 

fare nulla e sono da venerdì senza acqua. E' legale? 

C. 

Se il pozzo appartiene all’associazione di tiro a volo, il gestore del ristorante non può 

pretendere di usufruirne. Se però lo utilizzava da più di un anno, dimostrando la circostanza 

può rientrarne in possesso esperendo un’azione di reintegrazione per il tramite di un avvocato, 

salvo a restituirlo all’avente diritto all’esito del giudizio di merito. Se invece il pozzo era in 

comunione tra Comune e associazione, e il suo utilizzo era stata inserito nel contratto relativo 

al ristorante, il gestore può pretendere di essere manlevato dal Comune. 

QUORUM ASSEMBLEARE 

A chi compete verificare che il dettato del 3° comma dell'art. 1105 del c.c. (Per la validità delle 

deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente 

informati dell'oggetto della deliberazione) sia stato osservato? Rientra nei poteri del presidente 

di assemblea, mancando qualche condomino, qualora non venga prodotta documentazione 

adeguata da parte dell'amministratore (attestante l'avvenuta informazione di "tutti"), chiudere 

la medesima, non essendovi i presupposti per la validità delle deliberazioni? Se non lo facesse, 

potrebbe essere accusato davanti al giudice di "omesso controllo"? Qual è l'orientamento della 

giurisprudenza in proposito?

L. 

La regolarità della convocazione dell’assemblea dev’essere verificata dal presidente della 

stessa. Se si accerta il mancato raggiungimento del quorum ai fini della validità della 

costituzione dell’assemblea, la circostanza dev’essere messa a verbale dal segretario e la 

seduta non si può aprire. Se invece l’assemblea è validamente costituita ma non si raggiunge il 

quorum sufficiente affinché una determinata delibera possa essere validamente adottata, 

l’assemblea non può assumerla e se lo fa la decisione è suscettibile d’impugnazione. 

PIANTE SU AREA COMUNE 

Nel piccolo condominio dove vivono i miei genitori l’accesso, dal cancello sulla strada al 

portone d’ingresso, avviene attraverso una piccola parte comune costituita da uno slargo ed 

alcuni gradini che portano ad un vano coperto prospicente il portone vero e proprio. Sia nello 

slargo che nel vano coperto sono state poste alcune piante ornamentali dai miei genitori che si 

occupano in proprio, autonomamente e senza alcun onere a carico degli altri condomini, della 

loro cura e manutenzione assicurando un evidente miglioramento estetico ed abbellimento alla 

parte comune anche in considerazione della tipologia di piante in questione (cicas ed 

aspidistra). Essendo i miei genitori fra i primi acquirenti di appartamento nel condominio, 

hanno inteso tale azione quale spontaneo atto di cura e abbellimento del sito ponendolo in 

essere fin dal loro insediamento. Tale azione, che non altera ne’ limita la completa disponibilita’ 

della parte comune agli altri condomini, e’ stata condivisa ed accettata di buon grado dalla 

totalita’ – meno uno, purtroppo – dei rimanenti condomini con i quali si intrattengono, peraltro, 

rapporti di ottimo vicinato. Il condomino contrario sostiene che le parti comuni non possono 

essere utilizzate per depositare oggetti appartenenti ai condomini con evidente e pretestuosa 

negazione dell’abbellimento effettivo e condiviso dagli altri. I miei genitori sono tenuti a 

rimuovere le piante? 

V. P. 

Se, come scrive il lettore, le piante non impediscono agli altri condomini di fare pari uso, 

secondo il loro diritto, della parte comune su cui insistono, la loro presenza è legittima, in 

quanto finalizzata all’abbellimento, e quindi alla valorizzazione dell’edificio. 

TRASFORMAZIONE SOTTOTETTO E MODIFICA TABELLE MILLESIMALI 

Ho condonato un sottotetto che da locale di sgombro è diventato abitazione con tanto di 

abitabilità e agibilità.

1) ho diritto ad installare sulla facciata condominiale, con un modestissimo impatto estetico, i 

tubi del gas e dell'acqua? 

2) le tabelle millesimali giustamente dovranno essere aggiornate, il costo della revisione va 

ripartito fra tutti o lo devo sostenere solo io? 

M. C. M. 

La posa in opera di cavi e tubi sulla facciata condominiale è legittima, trattandosi di assolvere 

ad esigenze primarie. Poiché la revisione delle tabelle millesimali è conseguenza della modifica 

introdotta da un condomino, è questi a doversi far carico della relativa spesa. Preferibile che 

l’elaborato venga predisposto da un tecnico designato dall’assemblea. 

OSTRUZIONE PASSAGGIO 

Da qualche mese sono stato nominato Amministratore di Condominio e nello stesso tempo 

sono un condomino. Il nostro problema è che da 6 mesi c’è un auto senza assicurazione è 

parcheggiata (davanti al suo Garage) all’interno della area condominiale, dove ostacola 

l’ingresso secondario di un condomino. Nel regolamento condominiale dice: "è vietato 

parcheggiare in cortile qualsiasi tipo di veicolo senza autorizzazione; i "signori inquilini", 

affittuari delle autorimesse, sono pregati di non lasciare l'auto parcheggiata fuori dal box; non 

si può parcheggiare nessun tipo di motociclo. Per 2 volte mi sono rivolto sia al proprietario che 

all’inquilino verbalmente e cortesemente di spostare la macchina e posizionarla in garage per 

non ostacolare l’ingresso di altri condomini, la loro risposta dell’inquilino è stata che il garage è 

pieno di attrezzature del lavoro e non sa dove metterle, il proprietario mi rimanda al lunedì lo 

spostamento dell’Auto. I vigili e carabinieri mi hanno risposto che in una area privata non 

possono intervenire. Adesso pensavo di effettuare una diffida con una raccomandata A/R. A chi 

mi posso rivolgere per risolvere per la rimozione dell’auto? 

G. S. 

Se il condomino disattende l’invito a rimuovere l’autovettura che ostruisce il passaggio, 

l’amministratore può rivolgersi al giudice attraverso un avvocato. 


Le chiedo un parere in materia di “servitù fognaria”: faccio parte di un condominio di 12 villette 

a schiera costruite nel 1994. Oggi i condomini di altre villette a schiera, costruite nella strada 

sottostante alle nostre, ci chiedono di effettuare e pagare i lavori di ripristino del manto 

stradale della strada privata di accesso alle loro autorimesse nella parte in cui ha ceduto:

lamentano che, poiché le loro abitazioni erano preesistenti alle nostre, per permettere il 

passaggio della nostra conduttura fognaria per allaccio alla conduttura comunale il costruttore 

ha dovuto necessariamente “tagliare” il manto stradale esistente ripristinando comunque la 

situazione iniziale. Tale “taglio” ha indebolito l’asfalto che ha ceduto lungo tutta la linea che 

attraversa la loro strada. Dando quindi per scontato che esista una “servitù fognaria” (non 

abbiamo ancora reperito nessuna documentazione in proposito, ma non sapremmo 

eventualmente che altra normativa applicare) è giusto che i lavori e le spese spettino 

totalmente al nostro condominio? Oppure la spesa potrebbe essere ripartita in parti uguali? O 

addirittura spettare tutta all’altro condominio essendo stato il danno causato non da problemi 

strettamente attinenti alla tubatura (perdite o usura) ma dal continuo passaggio degli altri 

condomini che accedono alle loro autorimesse? 

A. P. 

Se il lamentato inconveniente è stato determinato in sede di costituzione della servitù, la spesa 

grava sul condominio di cui fa parte il lettore, ai sensi del secondo comma dell’art. 1069 c.c. 

Se invece il danno è riconducibile all’uso che della strada è stato fatto dai condomini delle 

sottostanti costruzioni, sono questi a dover sostenere la relativa spesa. 

DANNI DA ALLAGAMENTO 

A giugno 2011 ho iniziato i lavori di rifacimento dell'appartamento (pavimenti, tubi sottostanti, 

smontaggio termosifoni) e ho avvertito l'amministratore del tutto. A inizio luglio senza 

preavviso hanno pompato acqua nell'impianto di riscaldamento del condominio con 

conseguente fuoriuscita della stessa dalla mie tubature sprovviste di valvola, al piano 

sottostante il condomino era in vacanza quindi si è allagato tutto l'appartamento, a fine luglio è 

arrivata la denuncia (brevi manu, non raccomandata) con il rimborso di tutti i danni 

(computer, mobilio, impianto elettrico e pensione in albergo per 3 persone in quanto 

appartamento inagibile) ora per il risarcimento posso rivalermi su una errata manutenzione 

della società di ristrutturazione o sull'amministratore che non ha avvertito dell'anticipata 

apertura dell'impianto di riscaldamento? 

D. C. 

Se l’amministratore, nonostante fosse stato informato che i tubi dell’appartamento sarebbero 

stati scollegati, ha fatto immettere acqua nell’impianto provocando i lamentati danni, è a 

questi che va indirizzata la richiesta risarcitoria. Se poi la ditta incaricata dei lavori era stata a 

sua volta messa al corrente della circostanza dall’amministratore, questi potrà rivalersi nei suoi 

confronti, con il condomino legittimato ad agire direttamente anche contro la stessa impresa.

ESERCIZIO DELLA SERVITU’ 

Sono proprietario di un appartamento in un condominio di 5 appartamenti. I contatori 

dell'acqua sono situati fin dalla costruzione del condominio in uno spazio largo tre metri e 

lungo dieci, sottostante i balconi, che è di proprietà privata di uno dei condomini che ha anche 

la maggioranza dei millesimi. Attualmente questo condominio è privo di amministratore perchè 

il vecchio amministratore ha comunicato con A.R. agli altri comproprietari le sue dimissioni. 

Fino a due anni fa si accedeva, liberamente, per la lettura o la chiusura dei contatori 

dell'acqua, dallo spazio antistante il portoncino di ingresso alla cassa scale. Questo spazio ci fu 

chiesto, solo verbalmente, di essere chiuso, per motivi di sicurezza, perchè si poteva accedere 

liberamente nella parte posteriore del giardino che era sempre buia, con ringhiera e porta con 

lucchetto e già allora non ci fu consegnata alcuna chiave. Da allora, per poter procedere alla 

lettura dei contatori o alla chiusura dell'acqua, bisogna chiamarlo per far aprire il cancello e 

procedere alle operazioni da fare. Questo condomino, senza dire nulla a nessuno e senza una 

assemblea condominiale, ultimamente ha tagliato il muro condominiale, che separava il 

condominio dalla strada, di circa tre metri ed al posto di esso vi ha installato un cancello 

scorrevole con chiusura ed è il solo a tenere la chiave. Per la lettura dei contatori anche 

stavolta, oltre a ricordargli che non poteva inglobare in sua proprietà esclusiva parte del muro 

di cinta che era condominiale gli è stata chiesta la chiave ma anche stavolta la risposta è stata 

negativa. La creazione di questo cancello scorrevole ha il duplice scopo di non far parcheggiare 

in quel tratto e la creazione di un posto macchina sotto il balcone in quello spazio di metri tre. 

Cosa si può fare? In caso estremo e cioè se continuasse a non voler dare nessuna chiave è 

possibile costringerlo a spostare i contatori sul muro condominiale che separa la strada dal 

condominio? In questo caso però sorge un altro problema e cioè che i contatori li andrebbe 

sicuramente a posizionare sui ultimi 80 cm. ai lati del cancello di ingresso alla cassa scale e 

non sui precedenti tre metri agli 80 cm. di muro condominiale perchè ci direbbe sicuramente 

che danno fastidio al cancello scorrevole che ha ultimamente creato. 

S. R. 

L'amministratore dimissionario è tenuto ad esercitare le sue funzioni fino a quando non venga 

sostituito da un altro amministratore, a meno che non risulti una contraria volontà dei 

condomini, espressa attraverso una delibera assembleare. Il secondo comma dell’art. 1067 c.c. 

stabilisce che il proprietario del fondo servente non può compiere alcuna cosa che tenda a 

diminuire l’esercizio della servitù o a renderlo più incomodo, per cui se l’amministratore 

dimissionario non interviene non resta che rivolgersi al giudice per costringere il condomino a 

consegnare una copia della chiave del cancello di accesso all’area in cui sono collocati i 

contatori.

LOCAZIONE E PERTINENZE 

Sono proprietario di due appartamenti, entrambi con due pertinenze: cantina e posto auto 

all'interno del garage condominiale (garage che ho regolarmente frazionato e quindi ogni posto 

auto ha i suoi dati catastali identificativi). Sono entrambi affittati, e nei contratti di affitto ho 

riportato i soli dati catastali dell'appartamento e della cantina, ma non quelli del posto auto nel 

garage condominiale. Ora uno dei due inquilini é deceduto, e l'altro vorrebbe avere la sua 

cantina e il suo posto auto, perché sono entrambi più grandi. Ritengo di doverlo notificare 

all'Agenzia delle Entrate, non solo perché sul 740 la dichiarazione riporta le rendite suddivise 

appartamento per appartamento, ma anche da un punto di vista giuridico, perché se un 

inquilino accidentalmente crea un grosso danno nella sua pertinenza, può dire che la cantina 

non é quella indicata sul suo contratto. Vorrei avere un Suo parere, e l'eventuale procedura da 

seguire per essere perfettamente in regola, perché vorrei tanto poter accontentare il mio 

inquilino. 

M. B. 

Se si prova che il conduttore ha causato un danno, egli è tenuto a risarcirlo indipendentemente 

dalle risultanze contrattuali. La situazione può essere regolarizzata comunicando all’Agenzia 

delle entrate lo scioglimento anticipato dell’attuale contratto (pagando la relativa imposta fissa) 

e registrando un nuovo contratto (la cui scadenza sarà ovviamente diversa da quella del 

precedente), comprendente le nuove pertinenze, individuate con i rispettivi dati catastali. 

APPALTO E VIZI DELL’OPERA 

Nel 1997 ho acquistato un nuovo appartamento in un condominio. Purtroppo si sono verificati 

problemi di infiltrazione d' acqua nelle terrazze e nelle parti comuni. L'impresa costruttrice nel 

2006 ha eseguito lavori per la sistemazione, che però non ha eseguito correttamente, infatti 

dopo i lavori di ripristino, il danno si è esteso oltre che altre terrazze ai garages sottostanti, 

cantine e corridoio. Richiamando l'impresa ora è disposta a contribuire alle spese per la 

sistemazione " a regola d'arte", con una partecipazione del 50%. Considerato che gli ultimi 

lavori sono stati eseguiti nel 2006 dall''impresa, il danno si è poi aggravato sempre a causa 

dell'impresa, questa è responsabile per altri 10 anni? Come si dovrebbero ripartire 

eventualmente la spese con i condomini? E' esatto dire per le parti comuni in millesimi, per le 

parti private dove si sono le terrazze ed i garage sottostanti al 50% ognuno? Cosa ci consiglia: 

un'azione legale oppure accettare il 50%? Se non si interviene velocemente ci possono essere 

seri problemi.

G. D. 

L’impegno del costruttore di provvedere all’eliminazione dei vizi dell’opera implica il 

riconoscimento unilaterale dell’esistenza di questo vizio e dà vita ad un’obbligazione nuova 

rispetto a quella originaria di garanzia, svincolata dai termini di decadenza e di prescrizione di 

cui all’art. 1667 c.c. e soggetta, invece, all’ordinaria prescrizione decennale (Cass. 7/7/1995, 

n. 7495), prescrizione decorrente da quando interviene l’accordo fra le parti. Se l’entità delle 

riparazioni non è molto elevata, piuttosto che avventurarsi in una causa è preferibile accettare 

le proposta dell’appaltatore, avendo cura di far seguire i lavori da un professionista designato 

dall’assemblea dei condomini. La spesa richiesta dalle riparazioni alle parti comuni va suddivisa 

fra i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà (primo comma art. 1123 c.c.), mentre la 

spesa occorrente al rifacimento del solaio va ripartita in parti uguali fra i proprietari dei piani 

l'uno all'altro sovrastante, seguendo il criterio dettato dall'art. 1125 c.c. 

SUPERCONDOMINIO E DELIBERE 

La mia palazzina fa parte di un gruppo di altri condomini ubicati nello stesso quartiere. Si 

tratterebbe di un Supercondominio composto da circa 300 persone che esiste di fatto ma non 

giuridicamente in quanto sprovvisto di sede, di atto costitutivo e di organi esecutivi e 

deliberanti. Parecchi lavori che andrebbero eseguiti per la cura e la tutela delle proprietà 

comuni non si fanno per l’ostruzionismo di qualche condomino che, nell'ambito dell'Assemblea 

del proprio condominio, si oppone a che l'Assemblea stessa deliberi su talune problematiche 

che pure sono urgenti e dovrebbero essere affrontate nell'interesse di tutti. Così facendo 

otteniamo solo la svalutazione delle nostre proprietà. Esempio: c'è una vasta area che 

andrebbe bonificata al più presto perchè piena di spazzatura e sterpaglie. Area che d'inverno si 

allaga moltissimo diventando impercorribile e causando, tra l'altro, l'afflusso di parecchia 

umidità alle fondamenta del mio palazzo e delle altre palazzine che si affacciano sull'area 

stessa. Trattandosi della cura anche della mia proprietà, ho chiesto all'amministratore di 

raccogliere dei preventivi per portarli al vaglio dell'Assemblea del mio condominio ai fini della 

delibera necessaria per far iniziare i lavori. Una persona si oppone da anni perchè a suo dire la 

nostra Assemblea non sarebbe legittimata a deliberare su tematiche che riguardano anche 

altre palazzine, tematiche che dovrebbero essere affrontate, a suo dire, al di fuori della nostra 

Assemblea magari in pizzeria o in altro locale. Che ne pensa? Che fare? 

A. 

L’assemblea di uno dei condomìni facenti parte del supercondominio non può deliberare su 

argomenti riguardanti anche gli altri condomìni, per cui è necessario convocare l’assemblea del

supercondominio: l’iniziativa può essere presa, ai sensi del secondo comma dell’art. 66 disp. 

att. e trans c.c., da ciascun condomino. 

RECESSO CONTRATTO DI LOCAZIONE 

A Marzo 2011 ho stipulato un contratto regolare di affitto per uso abitativo in un appartamento 

condominiale, 4+4 e regolarmente firmato da ambo le parti e dal notaio competente che ha 

provveduto alla registrazione. Da Marzo, come scritto sul contratto di affitto, pago 

regolarmente il canone di 670 euro comprensivo di spese condominiali. Il locatore, 18 giorni fa, 

mi convoca al suo studio richiedendomi di rientrare in possesso dell'appartamento per problemi 

gravi (entro il 20 di settembre 2011 è costretto a lasciare l'appartamento dove lui è andato ad 

abitare insieme alla moglie e un figlio minore). Premetto che alla stipula del contratto ho 

versato la somma di tre mensilità più le spese che mi spettavano per la registrazione del 

contratto, non solo, ma alla stipula dei contratti che ho dovuto necessariamente fare per luce, 

acqua, gas e cambio voltura ho versato a lui le differenze delle volture indicate nei contatori 

(tutto nero su bianco). Lui è assolutamente intenzionato a recedere dal contratto e rientrare da 

settembre in possesso dell'appartamento "obbligandomi" a trovarmene un altro in affitto. Io 

adesso mi trovo, insieme a mia moglie, in una situazione difficilissima poiché siamo senza soldi 

avendo arredata la casa presa in affitto da lui e per le migliorie apportate all'appartamento, per 

non parlare di tutti i problemi che dovrò affrontare tra: trasloco, disdetta e riapertura (se 

riuscirò a trovare un altro appartamento con affitto adatto alle mie tasche) dei contratti di luce, 

acqua e gas con i relativi costi, rifacimento dei documenti di residenza, carte di identità, 

nonché dei bollini da apporre sulla patente e sul libretto di circolazione della mia auto e, 

aggiungo, considerando una mia personale situazione familiare ed economica disastrosa, che la 

disperazione per questo grave problema da lui recato è quasi al limite. Prima domanda: come 

mi devo comportare? Può il locatore disdire il contratto di affitto 4+4 passati solo 5 mesi? 

Seconda domanda: se può farlo, posso richiedere la restituzione della caparra delle tre 

mensilità, delle spese contrattuali e un risarcimento in denaro per tutte le spese sostenute fino 

alla sua richiesta e per quelle che dovrò affrontare? 

B. F. 

Il locatore non può recedere dal contratto prima della scadenza, a meno che il conduttore non 

ponga in essere taluno dei comportamenti per i quali egli è legittimato a chiedere la risoluzione 

del rapporto. 

LOCAZIONE E IMPIANTO NON A NORMA 

Circa un anno dopo aver preso in locazione il nostro appartamento, ci siamo accorti che

l'impianto elettrico non possedeva il filo di messa a terra, né risultava collegato all'impianto di 

messa a terra condominiale. Dal 2008 è fatto obbligo al conduttore, se richiesto, di certificare 

l'impianto elettrico come a norma secondo le leggi vigenti: peraltro, ci risulta che non si possa 

né vendere né locare un bene immobile senza questa certificazione. Avendo dato per scontato 

che l'impianto elettrico fosse a norma non ci siamo posti il problema, ma quando abbiamo 

sollevato la questione presso il proprietario esso si è (sino ad ora) rifiutato di adeguare 

l'impianto secondo legge, ben sapendo che i relativi oneri sarebbero stati interamente a suo 

carico. La nostra domanda è: non tanto la mancata consegna del certificato (in quanto da noi 

non chiesto alla firma del contratto), quanto proprio il fatto che l'appartamento non fosse a 

norma sin dal primo giorno e da allora per circa un anno e mezzo, influisce sulla validità del 

contratto di locazione in quanto tale? Esistono estremi per invalidare il contratto per vizio 

sostanziale d'origine? Se così fosse, l'interruzione da parte nostra dell'erogazione del canone 

mensile potrebbe essere o strumentale all'operoso ravvedimento del conduttore, o necessaria 

per sostenere le spese del lavoro, che va comunque fatto per tutelare la sicurezza di chi abita 

o visita l'appartamento, nonché (ritengo) per allinearsi alle coperture assicurative condominiali, 

ove esistenti. 

Stefano B. 

Il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del canone, ai sensi 

del primo comma dell’art. 1578 c.c. Le parti potrebbero accordarsi nel senso che il conduttore 

assuma su di sé la spesa occorrente alla messa a norma dell’impianto, trattenendo il relativo 

importo sul canone di locazione. 

LAVORI E CANONE DI LOCAZIONE 

Sono conduttrice di un appartamento indipendente provvisto di ampio terrazzo e di un balcone. 

Da più di due mesi non posso usufruire di entrambi a seguito di un pericolo di crollo della 

parete adiacente della palazzina accanto confermato da una perizia dei vigili del fuoco. Sia la 

locatrice che il proprietario della palazzina adiacente continuano a rinviare i lavori. Desidererei 

sapere se posso avere la riduzione del canone di affitto e in che percentuale. 

S. P. 

Se si rende necessaria una riparazione che non può essere rinviata al termine della locazione, il 

conduttore è tenuto a tollerarla, anche se comporta la privazione del godimento di parte 

dell'immobile (art. 1583 c.c.). Se però l'esecuzione della riparazione si protrae per oltre un 

sesto della durata della locazione, e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto 

a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all'intera durata della riparazione e all'entità

del mancato godimento. Se poi l'esecuzione della riparazione, indipendentemente dalla sua 

durata, rende inabitabile l'immobile, il conduttore può ottenere, secondo le circostanze, lo 

scioglimento del contratto (art. 1584 c.c.), cui si aggiunge il risarcimento degli eventuali danni 

se dalla riparazione gli sia derivato un pregiudizio ulteriore e diverso rispetto alla perdita 

dell'utilizzazione del bene (Cass. 14/8/1997, n. 7605). 

ASCENSORE OSCURATO 

Abito in una palazzina di 4 piani, in totale 8 condomini. Le famiglie del terzo e del quarto piano 

hanno deciso di installare un ascensore, visto che c'è una coppia di anziani al quarto piano. 

Tutto normale, se non fosse solo che i signori hanno fatto installare l'ascensore con dei pannelli 

di iposan scuri ed abbiamo avuto una riduzione di luce naturale che entrava dalle finestre del 

corpo scala. Essendo stato installato proprio li cosa possiamo fare, per far mettere dai signori 

del 3° e 4° piano dei pannelli trasparenti di vetro stratificato in modo da far entrare la luce 

naturale? Ricordo inoltre che non abbiamo nessun amministratore condominiale, ci gestiamo 

da soli. 

P. R. 

Se l’invito a sostituire i pannelli in modo da evitare il lamentato inconveniente non sortisce 

effetto, non resta che rivolgersi al Tribunale attraverso un avvocato. 

RIMOZIONE CANNA FUMARIA 

Alcuni mesi fa ho acquistato un appartamento al primo piano di un piccolo condominio in cui il 

vecchio proprietario teneva una vecchia stufa non funzionante dotata di relativo tubo 

aspirafumo interno, connesso ad un condotto (tubo) esterno (canna fumaria) in eternit che 

corre lungo la parete esterna del fabbricato; prima di stipulare l'atto di acquisto ho chiesto la 

rimozione della stufa e il vecchio proprietario ha provveduto ma non ha rimosso anche la parte 

esterna, cioè la canna fumaria; oggi che vivo nell’appartamento mi sto accorgendo di questo 

aspetto perchè il condominio mi chiede di rimuovere la canna fumaria esterna. La rimozione 

spetta a me oppure va chiamato il vecchio proprietario? 

G. D. M. 

Se il venditore ha provveduto, come da accordi, alla rimozione della stufa, non può essere 

obbligato a rimuovere anche la canna fumaria se ciò non rientrava nei patti, per cui questa 

incombenza grava sull’attuale proprietario dell’unità immobiliare.

ACCESSO DEL LOCATORE ALL’IMMOBILE LOCATO 

Visto che sia casa e cortile, in base al contratto di locazione, sono date in affitto a noi, la 

padrona di casa ha diritto di entrare nel cortile e in casa nostra senza preavviso? 

M. M. 

Il locatore non può, senza congruo preavviso, pretendere di avere accesso all’appartamento 

dato in locazione, per esempio per constatarvi un danno o per far visitare i locali a un possibile 

nuovo inquilino. Lo stesso dicasi del cortile, a meno che questo non sia comune anche ad altri 

condomini fra cui il locatore. 

SERVITU’ E DANNI 

Lo scorso anno ho acquistato una casa con cantina. Il precedente inquilino non mi ha mai detto 

che nella cantina c'è un "pozzetto" per gli scarichi della fogna bianca dell'edificio e che viene 

usato dal condominio in caso di problemi. Il problema è che questo pozzetto non ha una gran 

tenuta e il più delle volte, nei periodi piovosi, mi trovo dell'acqua nella cantina (circa un metro 

alta) rendendone praticamente impossibile il suo utilizzo. Nel contratto d'acquisto così come 

nel preliminare di vendita, non c'è scritto da nessuna parte che la mia cantina ha tale servitù, 

cosi come non è presente neppure nel regolamento di condominio. Io vorrei avere la cantina 

agibile, addirittura vorrei tappare ed eliminare il tombino. Posso farlo? Dal mio punto di vista 

dato che non è segnato da nessuna parte non c'è questa servitù per cui potrei fare del 

"tombino" quello che voglio. L'amministratore mi ha detto che se volessi alzare un muretto sul 

tombino per contenere l'innalzamento dell'acqua, dovrei farlo a mie spese, ma non credo sia 

proprio così. Comunque, nel frattempo, è il caso di formalizzare il mio disagio scrivendo una 

raccomandata all'amministrazione? 

A.V. 

Se la servitù esiste da più di venti anni il condominio, in difetto di un titolo idoneo alla sua 

costituzione, ne ha acquistato la titolarità per usucapione. Anche non fosse così il proprietario 

della cantina non può chiudere il pozzetto se non vuole esporsi a un’azione possessoria da 

parte del condominio. Per non parlare dei possibili danni che potrebbero derivare all’edificio da 

un intervento del genere. Il lettore può contestare al venditore l’aver taciuto l’esistenza della 

servitù e consultare un tecnico circa la soluzione da adottare in caso di piogge abbondanti: per 

esempio installazione di una pompa sommersa. La relativa spesa va ripartita fra il proprietario 

della cantina e il condominio, trattandosi d’intervento finalizzato ad evitare danni al fondo 

servente, danni il cui risarcimento è a carico del condominio. E’ pertanto opportuna l’iniziativa,

anticipata dal lettore, di coinvolgere l’amministratore nella soluzione del problema. 

INSTALLAZIONE PONTEGGIO 

Stiamo rifacendo nel nostro condominio di 28 appartamenti divisi in un palazzetto di 10 

appartamenti e due palazzine di 9 appartamenti ciascuno ma che costituiscono un unico 

blocco, dei lavori di rifacimento dei balconi e delle facciate esterne con impalcatura che 

comprende tutta la facciata. A fine giugno finiranno la facciata est e dovrebbero spostare i 

lavori su quella ovest del mio fabbricato (quello più lungo). Poiché andrò in ferie non vorrei 

lasciare la casa incustodita per tanto tempo considerando che un' impalcatura permette una 

facile risalita dei piani dall'esterno e nel contempo ostruisce la visione (ci sono dei teli esterni). 

Una casa è già stata svaligiata in pieno giorno nell'intervallo di pausa degli operai e nessuno ha 

visto nulla (nel giro di meno di un ora quindi). Non vorrei avere lo stesso problema. Ho fatto 

presente la cosa all'amministratore: mi ha risposto che i tempi di consegna sono per fine luglio 

e lui non può farci niente. Da tener presente che i lavori sono cominciati il 10 aprile e a 

tutt'oggi devono ancora completare la prima facciata, tinteggiare la facciata esterna e le 

ringhiere di 18 appartamenti. Temo che non riusciranno in un mese a terminare l'altra facciata 

a meno di non eseguire lavori approssimati e frettolosi. Posso oppormi alla messa in opera 

delle impalcature sull'altro lato? 

S. S. 

Se l’assemblea ha ritualmente deliberato l’esecuzione dei lavori il condomino non può opporsi 

all’installazione del ponteggio occorrente all’esecuzione degli stessi. Degli eventuali furti 

risponde l’appaltatore ai sensi degli artt. 2043 e 2051 c.c., qualora non abbia adottato le 

cautele idonee ad evitare l'uso anomalo dell'impalcatura, creando di conseguenza un agevole 

accesso ai ladri (Cass. 11/2/2005, n. 2844). Il lettore può cautelarsi stipulando una polizza di 

assicurazione per il periodo in cui si assenterà da casa. 

SPESA ASCENSORE 

Possiedo un appartamento al piano terra. Il condominio ha 5 piani, di cui un piano scantinato 

dove ci sono le cantine e 4 piani sopra terra. Nel condominio c'é un ascensore che parte dal 

piano terra. Nella tabella millesimi dell’ascensore risulta che i appartamenti del piano terra non 

hanno delle quote millesimali e fino a oggi non hanno dovuto pagare spese ordinarie e 

straordinarie. Adesso deve essere rinnovato l’ascensore e alcuni proprietari vogliono che anche 

gli inquilini del piano terra paghino le spese di questa spesa straordinaria. Questo è legale se 

finora non ho pagato mai una spesa per l’ascensore e nessuno ha detto qualcosa?

W. P. 

Per la giurisprudenza prevalente (citiamo per tutte App. Milano 21/2/2006, n. 76, e Trib. 

Salerno 3/11/2009), salvo che il regolamento contrattuale del condominio non disponga 

altrimenti, anche i proprietari di unità immobiliari ubicate a piano terra sono tenuti a 

contribuire alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell’ascensore, in quanto 

comproprietari dell’impianto. 

DELEGA 

L'amministratore del condominio, dopo il verificarsi di disaccordi sulla gestione condominiale 

(siamo infatti in causa civile) si rifiuta di riconoscere la delega che mio fratello (proprietario) mi 

ha rilasciata già tempo fa. Detta delega è stata avallata dal Tribunale del luogo di residenza di 

mio fratello. L'amministratore, pur avvisato più volte dal proprietario che la corrispondenza a 

lui indirizzata sarebbe stata respinta perché doveva essere inoltrata a me, ha continuato ad 

ignorarmi ed ora minaccia "ingiunzione immediatamente esecutiva" per arretrati non ricevuti, 

in effetti perché non richiestimi, nei confronti di mio fratello. Tenete conto che gestisco questo 

appartamento da oltre 10 anni, personalmente, e che l'amministratore non ha mai ricevuto 

soldi da mio fratello ma sempre solo da me. Come posso contrastare a termini di legge questa 

prepotenza? 

L. D. 

Se il condomino ha affidato al proprio fratello, con regolare procura, l’incarico di amministrare 

l’unità immobiliare, e la procura è stata ritualmente portata a conoscenza dell’amministratore, 

questi è tenuto ad attenervisi. Il lettore può chiedere all’amministratore di spiegargli le ragioni 

dell’improvviso voltafaccia. In ogni caso è consigliabile pagare, dopo aver preso visione della 

documentazione giustificativa, a meno che il fratello del lettore non preferisca proporre 

opposizione avverso il decreto ingiuntivo che dovesse essere chiesto dall’amministratore, non 

senza, però, essersi prima consultato con un avvocato sottoponendogli sia la procura che il 

carteggio intervenuto fra le parti. 

INSTALLAZIONE ANTENNA CENTRALIZZATA 

Ho un problema con un costruttore. Quanto il progetto dell'opera quanto si deve attenere a 

quello mostrato sulle brochure pubblicitarie, che mi avevano fatto propendere per l'acquisto e 

che ora sembra non venga rispettato? La cosa mi sta costando soldi e sacrifici. Inoltre, 

l'antenna centralizzata dello stabile dove è sito l'appartamento a carico di chi é? In che tempi 

deve essere posizionata, visto che per esigenze personali sono costretto ad entrare entro la

fine di giugno e mi è stata paventata al momento la soluzione a mie spese di un decoder 

satellitare ed una parabola, in attesa che altri eventuali inquilini subentrino (se 

subentreranno), che si faccia lo statuto condominiale e si discuta dell'argomento? 

P. E. 

Se il progetto di costruzione non rispetta, in fase di realizzazione, quanto promesso dalla 

brochure, il promissario acquirente è legittimato a contestare la circostanza, anche se è difficile 

stabilire la linea di demarcazione fra la pubblicità che esalta la prestazione offerta (cosiddetto 

dolus bonus, dal quale il compratore deve sapersi guardare) e il dolo vero e proprio, dovendosi 

accertare di quanto la prestazione effettiva si discosta da quella reclamizzata. Ci si può rifare 

all’art. 1137 c.c., per il quale, nello svolgimento delle trattative e nella formazione del 

contratto, le parti devono comportarsi secondo buona fede. Se il contratto di vendita non lo 

prevede il costruttore non è obbligato a dotare la costruzione di antenna televisiva 

centralizzata, anche se, di norma (art. 3, comma 13, L. 31/7/1997, n. 249), gli edifici di nuova 

costruzione si avvalgono di impianto centralizzato. 

DANNI E ASSICURAZIONE 

Nell'ambito dei lavori di ristrutturazione del mio appartamento la ditta esecutrice ha fatto un 

piccolo danno all'appartamento sottostante. Dopo alcuni mesi è stato finalmente effettuato il 

sopralluogo dal perito che ha riconosciuto al condomino sottostante circa 490 euro al netto di 

una franchigia di 250 euro. Mi sono ovviamente attivato affinché la Ditta copra la franchigia e 

ovviamente ho rassicurato i miei vicini che nel caso questo non avvenga avrei coperto io le 

spese. Mi chiedo che possibilità ho di rivalsa nei confronti della ditta qualora non voglia coprire 

il valore della franchigia. Posso procedere con una denuncia o devo adire alle vie legali (cosa 

che non so se convenga visto l'importo)? E' inoltre lecito che una ditta che esegue lavori di 

demolizione e ristrutturazione per diverse migliaia di euro abbia una polizza con franchigia? 

V. D. 

Il committente può rivalersi giudizialmente nei confronti dell’impresa (in sede civile, non 

penale) per esigere il risarcimento dell’intero danno. Se il capitolato non lo prevede, non 

trattandosi di appalto avente per oggetto un’opera pubblica l’impresa non è tenuta a stipulare 

una polizza di assicurazione a copertura degli eventuali danni causati nell’esercizio della sua 

attività. 

RIMOZIONE AMIANTO

Ho un condominio con 50 appartamenti (piccolo taglio) su due scale in unico fabbricato, dove i 

balconi sono tutti a filo della facciata. l'80% dei balconi è costituito da telai in ferro contenenti 

pannelli di amianto e il resto dei balconi sono a mattoncino. Tutti i balconi sono inseriti dentro 

la facciata, non ci sono balconi aggettanti verso l'esterno e cioè oltre il muro del fabbricato. Le 

spese per la rimozione dei pannelli e la p.o. di nuovi pannelli, come devono essere ripartite 

secondo il Suo parere? 

C. B. 

Se i pannelli non sono riguardabili come funzionali all’abbellimento della facciata nel suo 

insieme, la spesa richiesta dalla loro rimozione e sostituzione grava esclusivamente sui 

proprietari dei balconi. 

CANNA FUMARIA IN AMIANTO 

Nel palazzo adiacente al mio è installata una canna fumaria in amianto. Ho chiesto 

all'amministratore (che amministra tutti e due i palazzi) se fosse possibile attivarsi per la 

rimozione, data la pericolosità del materiale. L'amministratore mi ha risposto che la rimozione 

è obbligatoria solo in caso il proprietario o il condominio decidessero di fare lavori sulla parete 

esterna sulla quale è ancorata la canna; altrimenti se la canna fumaria in questione non viene 

"toccata", il condomino proprietario della canna fumaria non è tenuto alla rimozione, 

tantomeno il condominio. 

C. F. 

L’amministratore ha ragione; la presenza di amianto in un edificio, infatti, se il manufatto che 

lo contiene è in buone condizioni e non viene manomesso, non comporta di per sé un pericolo 

per la salute degli occupanti. Di conseguenza il proprietario non è tenuto a rimuoverlo. Il 

lettore può documentarsi consultando sul sito http://www.arpa.piemonte.it la pubblicazione 

“L’amianto negli edifici”. 

USO DEL MURO COMUNE 

Qualche mese fa, avendo ricevuto il diniego da un condomino che possiede 600 millesimi nel 

condominio, avevo posto il quesito legale se potevo allargare la porta del mio box di 30 cm per 

accedere meglio ad esso e la risposta legale fu che era necessario il consenso di tutti i 

condomini perché l'allargamento di essa comportava l'inglobamento nella proprietà esclusiva di 

un condomino dello spazio già occupato da un muro comune. Perfetto: ora però devo capire se 

lo stesso principio vale per il condomino possessore dei 600 millesimi e vengo al punto: questo

signore, forte della maggioranza dei millesimi senza dire niente a nessuno ha abbattuto metri 

3,30 di muro di recinzione del condominio con relativa ringhiera soprastante ed al posto di 

esso ha messo un cancello scorrevole che si appresta anche ad elettrificare per accedere, con 

l'auto, ad un suo spazio privato di circa 3 metri di larghezza tra il muro perimetrale del 

condominio ed il muro condominiale del fabbricato sottostante i balconi del piano rialzato di 

metri 1,90 dal suolo. Non solo ma in contemporanea ha aperto anche una finestra di 50x60 

cm. Alle nostre rimostranze ha detto che poteva fare quello che vola perchè aveva la 

maggioranza millesimale. Ma allora il principio dell'inglobamento nella proprietà esclusiva non 

vale per lui? 

C. R. 

Stando al più recente indirizzo della Corte di Cassazione (sentenza n. 748 del 5/4/2011), 

l’apertura, ad opera di un condomino, di un varco nel muro condominiale richiede il consenso 

scritto degli altri condomini. Quanto alla finestra, sempre secondo la Cassazione (sentenza n. 

20200 del 19/10/2005), il condomino può aprirla nel muro comune, a condizione che 

l'innovazione non alteri la stabilità o il decoro architettonico dell'edificio, e non leda i diritti 

degli altri condomini: si tratta infatti, hanno precisato i giudici della Suprema Corte, di una 

facoltà compresa nel diritto di servirsi delle parti comuni dell'edificio per il miglior godimento 

della cosa. 

USO DELLA COSA COMUNE 

Mia moglie ha acquistato un locale adibito a laboratorio (perciò usato quotidianamente) al 

quale accede da un ambiente comune a quattro cantinole sito al piano seminterrato della scala 

B di un grosso condominio romano e nel quale si trovano anche alcuni grossi armadi metallici 

dei contatori ENEL e GAS. Questo piccolo (9 mq) locale comune (dove mai avviene una banale 

manutenzione o pulizia) alto 4 metri ha un pavimento di settant'anni in marmette di cemento 

logore e macchiate; ha intonaci vecchi e rotti; ha le pitture degli armadi vecchi e macchiati; 

ha, infine, una selva di tubi più o meno grossi, fili e canalette sospese in alto o ancorate alle 

murature che lasciano cadere pezzetti di materiale vario, intonaco e ragnatele, Insomma, tale 

ambiente è cosparso di sporco indelebile assolutamente indecoroso e impossibile da rendere 

igienico per quanti sforzi faccia mia moglie. Le chiedo se mia moglie può eseguire, a totale suo 

carico, i seguenti lavori: sostituzione del pavimento, tinteggiatura delle pareti e delle lamiere; 

esecuzione di un semplicissimo controsoffitto (di immediata rimozione per qualunque 

intervento dovesse essere necessario fare sugli impianti aerei). Una richiesta con tanto di 

dichiarazione fatta in tal senso all'amministratore non ha avuto alcuna risposta da alcuni mesi. 

G. D. M.

Il primo comma dell’art. 1102 c.c. stabilisce che ciascun partecipante alla comunione può 

servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri 

partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Pertanto, se gli interventi di cui parla 

il lettore (interventi finalizzati al migliore godimento della cosa) rispettano il suddetto criterio, 

egli può introdurli a proprie spese, come previsto dal secondo periodo del citato comma. 

SPESA RIFACIMENTO MURO 

Abito in un condominio. Circa 10 anni fa si è verificato nella mia cantina un parziale crollo dei 

mattoni facenti parte del muro confinante con un condomino. All'epoca telefonai 

all'amministratore che diede incarico di eseguire i lavori. Circa tre giorni fa scendendo in 

cantina si è verificato (in diretta) lo stesso problema nell'altro muro (confinante con un altro 

condomino). Purtroppo questa mattina telefonando all'amministratore ho "scoperto" che 

qualche anno fa è stato deliberato dall'assemblea che se si fossero verificati questi episodi i 

condomini interessati dovevano ripartirsi la spesa al 50% (mi ha precisato che è stata presa 

questa decisione perchè si stavano verificando troppo casi). A prescindere da cosa ha deciso 

l'assemblea, non mi sembra che questo episodio si possa paragonare alla famosa crepa nel 

muro che si presenta nelle case dopo alcuni anni per l'inevitabile assestamento. Anche perché 

evidentemente la costruzione non è stata proprio perfetta e a mio avviso può essere 

pericolosa. 

M. M. 

Se il muro non è condominiale ma comune a due condomini, sono questi a doversi fare 

esclusivo carico della spesa, in ragione del 50% ciascuno. Se invece è condominiale alla spesa 

devono contribuire tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà, come previsto 

dall’art. 1123 c.c. Il criterio legale di ripartizione delle spese comuni può essere modificato 

soltanto all’unanimità, pena la nullità della relativa delibera (Cass. 15/3/1995, n. 3042). Se il 

vizio è ancora coperto dalla garanzia decennale di cui all’art. 1669 c.c. è possibile rivalersi nei 

confronti del costruttore. 

CHIUSURA PIANEROTTOLO 

Sono proprietaria dei due appartamenti al quinto piano di uno stabile. Ho messo un 

telecomando per ragioni di sicurezza per accedere al mio piano, un telecomando è stato dato al 

portiere in modo tale che sia consentito l’accesso in caso di necessità. Mi è stato detto che non 

posso mantenere tale telecomando in quanto non consento l’accesso al mio piano, cosa non 

vera in quanto le scale condominiali consentono l’accesso. Mi è stato detto dai tecnici del

comune (verbalmente) che potevo procedere in tal modo per tutelare la mia sicurezza. 

Vorrei sapere se quanto da me fatto può essere messo in discussione dal condominio e nel 

caso peggiore se possa essere costretta anche a rimuoverlo. Comprendo che il pianerottolo è 

parte comune, ma non comprendo perché altri condomini se non per necessità debbano avere 

l’accesso ad un piano sul quale ci sono soltanto i due appartamenti che occupo con la mia 

famiglia. 

P. Z. 

Pare di capire che la condomina abbia inglobato una parte del pianerottolo nella sua unità 

immobiliare. Questa innovazione non è consentita, a meno che tutti gli altri condomini non 

prestino il loro consenso o un titolo non sottragga il pianerottolo alla presunzione di 

comproprietà stabilita dall’art. 1117 c.c. 

SPESA RIPARAZIONE FACCIATA 

Sono proprietaria di un appartamento al piano terra e vorrei porvi una domanda riguardo 

all’ultima bolletta arrivata di spese aggiuntive a somma di quasi 300 euro. All’assemblea 

condominiale è stata presa la decisione di riparazione di una piccola parte della facciata che 

comprende 4 appartamenti del terzo e quarto piano. Dopo aver tratto la conclusione che la 

causa fosse riconducibile ad infiltrazioni d’acqua, senza nessun preventivo precedente e senza 

nessun esperto che abbia dato un parere, hanno svolto i lavori. Nell’arco di una settimana 

dopo aver finito i lavori mi è arrivata la bolletta di 293,80 da pagare. Mi interesserebbe sapere 

se sono obbligata a pagare. La mia situazione economica dell’anno 2010/11 è veramente 

preoccupante, il valore ISEE di 3458,20, il motivo è la mia disoccupazione e ho una figlia 

minore di 3 anni. Quali sono i miei diritti, potrei chiedere l'esenzione del pagamento oppure 

almeno un pagamento rateale? 

L. K. 

Se la riparazione di parte della facciata, alla quale devono contribuire tutti i condomini in 

proporzione ai millesimi di proprietà, è stata ritualmente deliberata dall’assemblea, il 

condomino è tenuto a pagare la propria quota, con diritto di prendere visione dei documenti 

giustificativi della spesa e di essere informato sul criterio adottato per la sua ripartizione fra i 

condomini. Per essere ammessi alla rateizzazione del dovuto è necessario il consenso di tutti 

gli altri condomini. La lettrice può rivolgersi, per un aiuto economico, ai servizi sociali del 

Comune. 

RISCALDAMENTO BOX

Abito in un condominio dove i box (80) sono riscaldati dalla centrale termica a gasolio con 

normale radiatore. Ho chiesto all'Amministrazione di escluderli, visti i momenti di crisi e di 

crescente inquinamento, dal circuito del riscaldamento degli appartamenti. Mi è stato risposto 

che per fare ciò ci vuole l'unanimità dei condomini. Vengo a saper però che ci sono le Leggi 

Regionali (abito in Lombardia) 24/06 e 10/09 che recitano che i box devono essere esclusi dal 

riscaldamento domestico. Questo lo afferma anche un altro Amministratore in centro di Milano. 

Perciò chiedo di sapere in base a quali elementi devo rinnovare la richiesta al mio 

Amministratore che provveda a escludere i termosifoni nei box, oppure se ha ragione lui. 

P. C. 

Se la legge regionale stabilisce che i box debbano essere esclusi dal riscaldamento il 

condomino può invitare l’amministratore ad attivarsi in tal senso, ricorrendo al giudice qualora 

l’invito non dovesse essere recepito. Indipendentemente da ciò, il condomino può rinunciare 

all’uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della propria unità 

immobiliare dall’impianto termico comune, senza necessità di autorizzazione o approvazione 

degli altri condomini, fermo restando il suo obbligo di contribuire al pagamento delle spese per 

la conservazione dell’impianto. Egli è inoltre tenuto a partecipare anche alle spese di gestione 

dell’impianto, se e nei limiti in cui il distacco non si risolva in una diminuzione degli oneri del 

servizio di cui continuano a godere gli altri condomini. 

AMMINISTRATORE E DELEGA DELLE FUNZIONI 

Alcuni giorni fa, partecipando a una assemblea condominiale, mi sono trovato di fronte il figlio 

della nostra amministratrice che presiedeva l'assemblea. All'inizio questo signore 

accompagnava solo la madre alle riunioni perchè - a suo dire - a tarda sera era più sicuro per 

l'incolumità della madre. Prima che l'assemblea potesse avere seguito ho posto la domanda e 

chiesto di mettere a verbale che nessun condomino ha mai ricevuto in carta semplice o 

raccomandata nessuna proposta di subentro del figlio al posto della madre. Il presunto 

amministratore si è rifiutato di verbalizzare la mia richiesta. A quel punto visto la tensione 

creatasi ho abbandonato l'assemblea. E' lecito e legale tutto questo? Cosa posso fare? 

V. F. 

L’amministratore, in quanto mandatario dei condomini e quindi soggetto di un rapporto 

giuridico (il mandato) basato sulla fiducia ma non necessariamente sull’intuitus personae 

(intendendosi per questo il particolare, intenso affidamento riposto nell’incaricato), può 

delegare le proprie funzioni a un terzo, in difetto di controindicazioni contenute nell’atto di

nomina (Cass. 22/7/1999, n. 7888). L’amministratore avrebbe dovuto, per correttezza, 

informare i condomini della circostanza, mentre il presidente dell’assemblea aveva il dovere di 

verbalizzare (o di far verbalizzare se era stato nominato designato un segretario) le 

dichiarazioni del condomino; infatti il rifiuto, da parte del presidente o del segretario, di 

ricevere un intervento, verbale o scritto, di un condomino dissenziente, comporta l’annullabilità 

della relativa delibera (Cass. 11/5/1984, n. 2893), per cui rifiutare la verbalizzazione equivale 

a rifiutare l’intervento, dal momento che il verbale deve registrare fedelmente quanto accaduto 

nel corso dell’assemblea. 

PROCURA E AMMINISTRATORE 

Mio fratello, proprietario di un appartamento sito a 1100 Km dalla sua residenza abituale, ha 

dato a me la delega, vidimata da pubblico ufficiale del tribunale locale, ad amministrare la sua 

proprietà; cosa che faccio sin dal 2002. Ora, sorti dei contrasti nel condominio, 

l'amministratore si rifiuta di accettarmi come delegato di mio fratello, e pretende di escludermi 

inviando tutta la corrispondenza a lui e non a me. A parte ogni questione di principio, è 

corretto l'atteggiamento dell'amministratore? Tengo a precisare che i conti li ho sempre pagati 

io, e puntualmente. 

L. D. - Torino 

Se la procura è formalmente corretta non si capisce perché l’amministratore, di punto in 

bianco, si rifiuti di riconoscerla. Il lettore ha il diritto di pretendere che l’amministratore gli 

rappresenti le ragioni del diniego, diniego presumibilmente riconducibile al fatto che si tratta di 

assumere decisioni che esulano dai poteri conferiti con la procura. 

INFILTRAZIONI LASTRICO SOLARE DI USO ESCLUSIVO 

Ho un appartamento al primo piano di un grosso condominio, con terrazza a livello che copre 

dei negozi sottostanti, su detta terrazza vi è uno scolo pluviale meteorico che funge quindi da 

servitù condominiale, che riversa fiumi di acqua catramata appunto sulla terrazza, che invade 

tutta la terrazza, rovinando anche la pavimentazione nonché l'uso di detta terrazza, e 

procurando seri danni di infiltrazione ai negozi sottostanti. Chi deve fare la manutenzione e 

riparare i relativi danni e in che misura ripartire? Premetto che il condominio non ha e non 

vuole avere colpe anche se la sottoscritta è da anni che scrive al condominio, anche con lettere 

legali: che gli eventuali danni non avrebbero potuto essere addebitati esclusivamente alla 

scrivente? 

V. D. M.

La spesa occorrente alla riparazione del lastrico solare fa carico per un terzo al proprietario 

esclusivo di questo e per i restanti due terzi, in proporzione ai millesimi di proprietà, ai 

proprietari delle unità immobiliari cui il lastrico funge da copertura. Quanto ai danni provocati 

al lastrico e alle sottostanti unità immobiliari dall’acqua catramata proveniente dal pluviale 

condominiale, il risarcimento fa carico al condominio, ivi compresi la proprietaria del lastrico e i 

proprietari di dette unità immobiliari, che sono nello stesso tempo danneggiati e danneggianti. 

GATTI INVADENTI 

I due gatti della vicina vengono sempre nella mia terrazza, scavano buche nelle piante oltre a 

fare i loro bisogni. Cosa posso fare? C'è qualche articolo di legge che disciplina questa materia? 

Posso inviare una lettera alla vicina citando qualche articolo di legge? 

A. B. – Vicenza 

Se l’invito, rivolto al vicino a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, ad evitare che i 

gatti continuino ad invadere la proprietà del lettore non sortisce effetto, dopo aver acquisito 

prova inequivocabile delle incursioni degli animali e, soprattutto, delle loro deiezioni, è 

possibile, previo contatto con un avvocato penalista, presentare una querela per 

imbrattamento di cose altrui (art. 639 c.p.) e costituirsi parte civile nel relativo giudizio per 

conseguire il risarcimento del danno. 

SPESE COMUNI E CONDOMINO RIOTTOSO 

Siamo proprietari di un appartamento in palazzina condominiale, con tre appartamenti, 

abbiamo ognuno un ingresso indipendente di accesso all’appartamento, attraverso il proprio 

giardino, l’ingresso delle auto invece e relativo accesso ai garage personali è condominiale. Da 

alcuni anni, la pavimentazione in bitume è completamente distrutta con buche e pozzanghere 

ovunque, io e un altro condomino, siamo pronti da alcuni anni a rifare la pavimentazione, 

abbiamo anche diversi preventivi, il terzo proprietario (signora separata dal marito con il quale 

ha la comproprietà del terzo appartamento) no si mette d’accordo con l’ex marito e quindi non 

Vogliono pagare 1/3 del lavoro e pertanto la pavimentazione non si è ancora fatta, come 

possiamo comportarci? 

A. R. 

Si deve formalizzare, e verbalizzare, la delibera di esecuzione dei lavori nell’ambito di

un’assemblea ritualmente convocata, dopo di che, se i comproprietari dell’unità immobiliare 

non provvedono a versare la propria quota di spesa, ci si dovrà rivolgere al giudice attraverso 

un avvocato. 

TABELLE MILLESIMALI E STATO DI CONSERVAZIONE DELL’UNITA’ IMMOBILIARE 

Esiste un coefficiente di abbattimento nella redazione di tabelle millesimali, per un immobile, 

ove alcune stanze sono umide, pur avendo balconi panoramici.? 

A. S. – Napoli 

Ai fini della messa a punto delle tabelle millesimali lo stato di conservazione dell’unità 

immobiliare, come pure la sua destinazione ad abitazione o ad altro uso, sono ininfluenti. 

LAVORI CONDOMINIALI E RIMOZIONE GAZEBO 

Sono proprietaria di un appartamento circondato da villetta nella quale è stato costruito un 

gazebo, fissato al terreno (non mobile), che impedisce il montaggio dell'impalcatura per il 

rifacimento della facciata debitamente deliberato in assemblea. Considerato che non posso 

oppormi allo smontaggio del gazebo (si dovrebbero segare i 4 piedi di metallo che lo tengono 

fissato al terreno e, una volta ultimati i lavori di rifacimento prospetto, togliere i 4 pezzetti 

rimasti infissi nel terreno e cementare nuovamente i 4 piedi nel terreno), chi dovrebbe 

provvedere a ciò? Io oppure la ditta che eseguirà i lavori o altra ditta individuata 

dall’assemblea a tale scopo? Nel caso in cui durante la fase dello smontaggio e del successivo 

rimontaggio del gazebo dovessero verificarsi dei danni (il tetto del gazebo è costituito da vetri 

che potrebbero rompersi), avrei diritto al risarcimento dei danni? Se sì, chi me li dovrebbe 

risarcire (la ditta che provvede allo smontaggio o il condominio) e quale procedura dovrei 

seguire? In alternativa, posso farmi dichiarare per iscritto, a priori, dalla ditta che eseguirà i 

lavori o dal capocondominio che in caso di danni durante lo smontaggio e il rimontaggio del 

gazebo si provvederà al risarcimento del danno? 

H. M. 

E’ opportuno far firmare, all’appaltatore e all’amministratore del condominio, una dichiarazione 

che preveda sia l’obbligo di provvedere allo smontaggio e al rimontaggio del gazebo secondo le 

regole dell’arte, sia l’ obbligo a risarcire, in solido fra loro, gli eventuali danni che dovessero 

derivare dallo svolgimento delle suddette operazioni. Ad evitare possibili contestazioni è 

consigliabile che al documento vengano allegate delle fotografie che descrivano le condizioni 

attuali del gazebo, fotografie sottoscritte da entrambi. Meglio ancora sarebbe la prestazione di

una cauzione a garanzia del buon esito dell’operazione. 

AMMINISTRATORE DIMISSIONARIO E FONDO MANUTENZIONE SOTTOBALCONI 

Un condomino è debitore, nei confronti del condominio, di quote relative alla costituzione di un 

fondo specifico per la manutenzione straordinaria dei sottobalconi. Tali somme, pertanto, non 

sono mai entrate nella gestione ordinaria del condominio. Considerato che l’amministratore in 

carica si è dimesso ed è quindi tenuto a compiere gli atti di ordinaria amministrazione fino al 

subentro del nuovo amministratore scelto dall’assemblea, può l’attuale amministratore 

richiedere il versamento di tali somme al condomino moroso? 

H. M. 

La prorogatio dei poteri dell’amministratore dimissionario fino alla sua sostituzione vale solo 

nei rapporti esterni, al fine di offrire ai terzi un soggetto cui far riferimento nelle relazioni con il 

condominio, ma non nei rapporti interni al negozio di mandato tra amministratore e 

condomini; infatti la rinuncia è una dichiarazione negoziale unilaterale, ricettizia verso il 

mandante, a forma libera e con efficacia ex nunc, per cui dalla sua ricezione si estingue il 

mandato con le relative obbligazioni (Trib. Torino 29/11/2000). Per il recupero del credito 

occorrerà pertanto attendere l’insediamento del nuovo amministratore, sempre che si provi che 

il condomino aveva dato la propria adesione alla costituzione del fondo. 


Ci troviamo in uno stabile composto di 10 appartamenti: i 2 al piano terra hanno accesso 

autonomo (con un cancelletto su giardino privato), gli altri 8 accedono attraverso la scala 

comune. Il problema è che all'interno del vano scale sono collocati i contatori enel di tutti gli 

appartamenti: anche di quelli con accesso autonomo, che quindi usufruiscono di una servitù di 

accesso al vano. L'altro giorno l'assemblea - su proposta di un condomino - ha deliberato che 

siccome anche chi ha l'appartamento al piano terra "usa" il vano scale per verificare il 

contatore, le spese di gestione devono essere suddivise tra tutti nel rispetto delle tabelle 

millesimali di proprietà. Io ovviamente ritengo che l'uso non sia equiparato alla servitù, ma ero 

la sola. L'amministratore ha riportato il caso di una sentenza per un ascensore: in quel caso - 

riferisce - al negozio con accesso autonomo è stato comunque richiesto di pagarne le spese 

(pur non usandolo!). E comunque, se proprio fosse che la servitù è equiparabile all'uso, ritengo 

che le spese non debbano essere suddivise in funzione dei millesimi generali, ma in funzione 

delle tabelle delle scale: io mi fermo ad un metro oltre la porta? Fin lì pago. Esistono sentenze 

che mi danno credito?

M. B. 

Per la Cassazione (sentenza n. 2328 del 6/6/1977), in difetto di una clausola difforme del 

regolamento di condominio, devono contribuire alle spese di manutenzione, ricostruzione e 

illuminazione dell’androne e delle scale, ancorché in misura ridotta, anche i condomini che non 

ne usufruiscono per ac¬cedere alla rispettiva proprietà esclusiva, per essere queste dotate di 

accesso autonomo. La presenza, nel vano scale, dei contatori delle unità immobiliari dotate di 

accesso separato, legittima la ripartizione delle spese su base millesimale, dal momento che 

quello che conta è l’uso potenziale, non l’uso effettivo. 

VIZI DELL’IMMOBILE E MUTUO 

Abbiamo acquistato una porzione di cascina nel 2006 previo atto pubblico. Dopo 1 anno 

veniamo a conoscenza di molteplici vizi occulti tra cui tetto in eternit, umidità varie nascoste 

da perline, impianto elettrico non a norma, serbatoio gpl 1250 lt (unica fonte di riscaldamento) 

cucina e acqua calda non a norma per cui chiusura totale da parete dei VV.FF. e ordinanze con 

multa. Opere abusive all'interno del cortile, e per finire il giorno di pasqua in camera da letto è 

crollato il controsoffitto; abbiamo segni di assestamento e dal tetto piove acqua. Nel 2008 

abbiamo chiesto tramite legale la risoluzione del contratto, ma come lei può ben sapere sono 

cause piuttosto lunghe. Adesso io le chiedo, a questo punto possiamo rifiutarci di pagare il 

mutuo visto che oltre alla relazione rilasciataci dall'Asl dopo un sopralluogo con l'inidoneità 

dello stabile e tra l'altro in comune non esiste abitabilità ma al catasto il venditore ha 

dichiarato nuova costruzione ma senza Dia, e volevo anche alla banca, visto che abbiamo 

pagato la perizia? Mi chiedo, è giusto pagare una rata su una casa che non vale niente? 

A. 

Chi ha erogato il mutuo è estraneo alla controversia riguardante i vizi occulti dell’immobile, 

questione che dev’essere pertanto risolta fra acquirente e venditore. Il mutuante, anzi, dalla 

presenza dei suddetti vizi ha tutto da perdere, dal momento che, se essi si sono evidenziati 

dopo la stima dell’immobile, ne riducono il valore indicato nell’elaborato peritale, e quindi il 

ricavato qualora si dovesse procedere alla vendita forzata in caso di mancato pagamento delle 

rate di mutuo. 

COSTRUZIONE TETTO E RIDUZIONE IN PRISTINO 

Abitiamo al secondo ed ultimo piano di una palazzina. Nel 2002 a causa delle abbondanti 

infiltrazioni di acqua nelle camere del nostro appartamento, abbiamo deciso di costruire il tetto

(non c'era, c'era solo un solaio con dell'isolante) andando a coprire anche una piccola terrazza 

interna che causava ulteriori problemi anche al piano di sotto (dei nostri vicini). Nel 2002 i 

rapporti con i vicini erano buoni quindi ci fu un’autorizzazione solo orale e non scritta da parte 

loro che ci consentiva la costruzione del tetto (esistono anche testimoni che possono affermare 

quanto detto). All'inizio del 2011 è arrivata una lettera degli avvocati dei vicini nella quale 

richiedono il ripristino dello stato dei luoghi di allora e un risarcimento danni in quanto non 

sono mai stati avvertiti dei lavori effettuati. Il tetto è stato costruito secondo le norme e le 

autorizzazioni edilizie necessarie. La mia famiglia non ha mai chiesto soldi per i lavori effettuati 

ed inoltre, i soliti ponteggi utilizzati per la costruzione sono stati utilizzati anche dai vicini per il 

rifacimento della facciata (sempre pagati da noi). Le chiedo cortesemente se è possibile a 

distanza di così tanti anni poter richiedere il ripristino dello stato di allora e il risarcimento 

danni. 

E. F. 

Il rilascio del permesso di costruire non comporta accettazione dei lavori da parte dell’altro 

condomino; la concessione, infatti, viene accordata facendo salvi i diritti dei terzi, anche se, 

trattandosi d’intervenire su una parte comune dell’edificio, alcuni Comuni sono soliti chiedere il 

benestare degli altri condomini. Il consenso del vicino all’effettuazione dei lavori va provato per 

iscritto, trattandosi di bene immobile. La richiesta di demolizione e risarcimento del danno è 

tempestiva, non essendo ancora intervenuta l’usucapione ventennale del diritto. 

SUPERCONDOMINIO E CENTRALE TERMICA 

In un Condominio costituito da tre singole palazzine con impianto di riscaldamento ed acqua 

calda centralizzati, l’Assemblea ha deliberato la formazione di tre impianti separati. A causa 

della difficoltà di posizionamento delle nuove caldaie in due delle tre palazzine, si vuole 

continuare col centralizzato. La palazzina dotata di centrale termica di propria proprietà può 

opporsi al cambiamento della delibera ? 

E. G. 

Il Tribunale di Napoli (sentenza del 29/11/1991), con riferimento alla trasformazione di un 

impianto centralizzato di riscaldamento in impianti a gas di proprietà singola, avvenuta ai sensi 

della L. n. 10/1991, ha escluso, sia sotto l'aspetto funzionale che sotto il profilo giuridico, la 

conservazione attiva del sistema termico trasformato, le cui componenti materiali rimangono 

solo come semplici residuati per l’opportuna rottamazione, non potendo la minoranza 

dissenziente pretendere di lasciare attivo o riattivare e far funzionare a proprie spese

l'impianto trasformato, in quanto ciò sarebbe contrario alla ratio legis, che è chiaramente 

quella della razionalizzazione dell'energia sotto il triplice profilo termico, economico ed 

ecologico. 

CHIUSURA CANCELLO 

Risiedo in una villetta bifamiliare con accesso comune tramite cancello a scorrimento manuale 

di 3 m. Le chiedo, vista l'insistenza della mia vicina a lasciare sempre aperto il cancello con 

tutto quello che ne deriva e cioè cani che entrano e depositano i loro bisogni nel giardino e si 

mettono a litigare con i miei due gatti e quello che è più grave che entrano persone ed 

arrivano fino alla porta di casa, se è possibile imporle la chiusura del cancello e quali sono le 

norme del codice che regolano tale materia ed eventuali responsabilità ipotetiche per danni o 

vandalismi vari e se possibile diffidare la Signora dal continuare con tale atteggiamento. 

S. B. 

Se la vicina disattende l’invito a chiudere il cancello non resta che rivolgersi al Giudice di pace 

adducendo ragioni di sicurezza. Una soluzione potrebbe essere quella di convincere la vicina ad 

automatizzare il sistema di chiusura. Se si prova il nesso di causalità fra il comportamento 

della vicina e il danno se ne può chiedere il risarcimento ai sensi dell’art. 2043 c.c. 

MESSA IN SICUREZZA CORNICIONE 

Chi paga la messa in sicurezza del cornicione di una delle sei scale di cui è composto il nostro 

condominio (abbiamo l'ingiunzione del Comune di Napoli), considerando anche che per vari 

abusi i nostri millesimi sono da rifare? 

L. L.V. 

Se il cornicione interessato alla messa in sicurezza fa parte di un tetto unico, alla spesa devono 

contribuire i condomini di tutte e sei le scale. Se invece ciascuna scala è coperta da un tetto a 

sé stante, alla spesa devono contribuire i soli condomini della scala interessata alla riparazione. 

SERVITU’ 

Dal 1991 io, la mia mamma e i miei due fratelli, ospitiamo in un nostro locale una caldaia che, 

al momento, serve un solo nostro appartamento ed un altro di proprietà di nostri parenti. 

Questi ultimi non sono proprietari del locale in cui si trova la caldaia. Nel 1991 avevamo 

firmato un accordo in base al quale accettavamo di ospitare questa caldaia sino a che i parenti

non si fossero resi autonomi, confidando in buona fede in una soluzione, se non a breve 

almeno a media scadenza. Da allora sono passati quasi venti anni e, un po' perchè dobbiamo 

fare dei lavori, un po' perchè temiamo una qualche forma di usucapione, abbiamo quest'anno 

chiesto loro di staccarsi dall'impianto e rendersi autonomi. Ci hanno risposto che non abbiamo 

nessun diritto a chiedere loro quanto sopra e che se procediamo possiamo incorrere in sanzioni 

civili e penali. E' vero? Se si, come potersi "liberare"? In che termini sta esattamente la 

questione secondo lei? 

via mail 

Il proprietario del locale è tenuto a rispettare l’accordo fino a quando la controparte non decida 

di staccarsi dall’impianto comune. Un’eventuale azione di forza verrebbe presumibilmente 

contrastata da un’azione di reintegrazione in sede civile (art. 1168 c.c.), cui potrebbe 

accompagnarsi una querela per danneggiamento in sede penale (art. 635 c.p.). 

SOSTITUZIONE TOMBINO 

Sono proprietario di un box dove all'interno ci sono 2 tombini per le fogne, i chiusini sono 

ormai distrutti ed ho chiesto già da un anno all'amministratore la sostituzione dato che non 

posso far fare più la pulizia delle fogne perché poi non posso rimetterli al loro posto, mi si 

sfaldano in mano. Dall'amministratore non ho risposte, è comunque in dovere di farli sostituire 

o no ? 

A. C. 

Se il chiusino è collocato su un tombino che smaltisce, oltre ai liquami provenienti dall’unità 

immobiliare del proprietario del box, anche quelli delle unità immobiliari di uno o più altri 

condomini, si è nel diritto di pretenderne la sostituzione, con spesa a carico dei condomini 

serviti dall’impianto, spesa da dividersi in proporzione ai millesimi di proprietà salvo diversa 

convenzione. 

INFILTRAZIONI DA LASTRICO SOLARE 

Abito in un palazzo dal doppio numero civico con due ingressi separati e due ingressi per 

accedere al terrazzo. La copertura è unica per i due palazzi attigui e uniti. A seguito di lavori 

per infiltrazioni sulla parziale copertura di uno dei due palazzi gradirei sapere come vanno 

divise le spese. I condomini del palazzo non interessato a detti lavori devono contribuire alle 

spese anche se i palazzi, uniti, hanno doppio numero civico e doppio ingresso?

U. B. 

Se il lastrico solare è comune ai due edifici, nel senso che i condomini di entrambi i fabbricati 

hanno accesso all’intera superficie del lastrico, alla spesa richiesta dall’eliminazione delle 

infiltrazioni devono contribuire i condomini di tutte e due le costruzioni. Se invece il lastrico è 

diviso in due da una ringhiera o altro riparo, alla spesa devono contribuire i soli condomini 

dell’edificio in cui si sono verificate le infiltrazioni. 

BOX AUTO 

Sono proprietario, in un condominio di 5 appartamenti, di un appartamento e di un box 

interrato. L'ingresso del box, come gli altri 2, è largo metri 2,60 e si trova grande difficoltà a 

far entrare la macchina perchè bisogna scendere la rampa a marcia indietro ed il disimpegno 

per le manovre, antistante i box, è largo solo 4 metri ed una macchina media è lunga metri 

3,50. Il muro dove è fissata la basculante di chiusura del box non è un muro portante ed è 

formato da mattoni forati. Tale muro è lungo 11 metri : per metà divide il mio box dalla 

cantinola del possessore dei maggiori millesimi(600), altri 2,50 metri confinano col corridoio 

largo metri 1,50 di accesso alla detta cantinola ed i restanti due metri e 60 sono chiusi dalla 

basculante, basculante che da un lato è fissata ad un pilastro portante di cemento armato. 

Avevo chiesto di allargare il muro di 30 centimetri verso il lato della cantinola per essere più 

agevolato nel fare manovra di entrata ed uscita dal box rimettendo una basculante uguale ma 

il proprietario dei 600 ha dato un diniego alla richiesta. Ho interpellato in merito due geometri 

che hanno dato pareri discordanti ed un legale il quale, d'accordo con uno dei geometri, ha 

detto che ci vuole l'assenso del possessore dei 600 mill/mi. perchè comunque il muro è 

condominiale. Un architetto ha detto che basta presentare solo la DIA e darne comunicazione 

per iscritto all'amministratore per poter usufruire al meglio della cosa propria in quanto una 

basculante di 30 cm più lunga non impedisce al condomino di usufruire della cosa comune e ne 

gli crea alcun impedimento. All'ufficio tecnico del comune riferiscono che concedono la DIA ma 

se vi è un ricorso fermano il lavoro. Non ho fatto nulla se non vi è la certezza legale di non 

farmi far causa dal possessore dei 600 millesimi: magari c'è qualche sentenza già emessa che 

possa essere da base di appoggio e di partenza per il lavoro. 

C. 

L’allargamento della porta comporta l’inglobamento, nella proprietà esclusiva di un condomino, 

dello spazio già occupato dal muro comune, per cui è necessario il consenso di tutti i 

condomini. 

CORTILE E GAZEBO

Abito in un cascinale con altre tre famiglie, compreso di cortile in comune. Nel nostro contratto 

non viene citato il cortile, al momento della visita dell’alloggio il proprietario ci aveva spiegato 

che davanti alle nostre finestre che danno sul cortile potevamo mettere una qualsiasi cosa. 

Sulla base delle parole del proprietario abbiamo deciso di mettere un gazebo (non fisso viene 

messo solo d’estate), alle altre famiglie non da nessun fastidio visto che riescono ad entrare e 

uscire con le macchine, il proprietario ora però ha deciso di ritirare le parole dette in 

precedenza, e sostiene che il cortile lui non l’ha affittato. Il padrone di casa ci ha anche detto 

che nel caso non togliessimo il gazebo, avrebbe provveduto lui a chiamare qualcuno per farlo 

togliere. C’è una legge che ci vieta di tenere questo gazebo? 

D. L. C. 

Se nell’atto di vendita non è menzionata la comproprietà del cortile, e il venditore è tuttora 

comproprietario di questo, l’acquirente non può occuparlo, sia pure per alcuni mesi, con un 

gazebo, a meno che tutti gli altri condomini non prestino il loro consenso. 

RIPARTIZIONE SPESA RIFACIMENTO SOLAIO 

Gradirei esporre una vicenda che si svolge in un condominio costituito da tre appartamenti, 

uno per piano. Alcuni mesi fa ho partecipato alle spese sostenute per la riparazione della 

terrazza a livello che viene esclusivamente utilizzata dal condomino del secondo piano. Preciso 

che tutti e tre i condomini abbiamo partecipato al pagamento delle spese per riparare il 

terrazzo ed evitare ulteriori infiltrazioni al tetto del primo piano secondo l'art.1126 c.c.. 

Nessun'altra spesa era stata affrontata per la riparazione del tetto del primo piano. Il mio 

quesito e' il seguente: come si ripartiscono le spese per riparare il suddetto tetto tra i 

condomini? In particolare il condomino del pian terreno, deve ancora contribuire alle spese 

necessarie per riparazione e tinteggiatura del tetto che è in compossesso tra i proprietari del 

secondo e primo piano? Chiarisco che il condomino del primo piano non mi ha convocato, ha 

eseguito i lavori edili autonomamente e mi ha detto oralmente senza presentazione di 

documenti di avvenuto pagamento che avrei dovuto pagare una tot somma secondo i suoi 

calcoli personali. 

G. G. 

Dal tenore del quesito pare di capire che per tetto il lettore intenda il solaio fra due piani l’uno 

all’altro sovrastante. Se così è, alla spesa richiesta dalla riparazione del solaio che separa il 

primo dal secondo piano devono contribuire i rispettivi proprietari in parti uguali, restando a 

carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario

del piano inferiore l’intonaco, la tinteggiatura e la decorazione del soffitto. E’ pertanto escluso 

dalla contribuzione il proprietario del piano terra. 

ANTENNA CENTRALIZZATA 

L'antenna TV condominiale è stata posizionata vicino al lucernario della mia mansarda e se 

dovesse per qualsiasi motivo cadere temo possa sfondare il lucernario, inoltre tutti gli uccelli 

che vi si posano sopra hanno riempito di escrementi il citato lucernario. Cosa posso fare per 

tutelarmi dal pericolo e dalle deiezioni visto che l'amministratore fa orecchie da mercante? 

F. 

Se, per come è posizionata l’antenna, si ha ragione di temere un danno grave e imminente al 

lucernario (circostanza che dev’essere idoneamente provata), il condomino può giovarsi 

dell’azione di danno temuto prevista dall’art. 1172 c.c.. Quanto alle deiezioni, provando che i 

volatili le provocano appollaiandosi sull’antenna, si può pretendere il risarcimento del danno. 

La cosa migliore sarebbe chiedere d’inserire all’ordine del giorno della prossima assemblea lo 

spostamento dell’antenna. 

STILLICIDIO 

Il condominio dove abito è composto da 13 alloggi. Io ed altri 3 condomini abitiamo al piano 

terra: ognuno di noi ha un giardino esclusivo di proprietà. Sui 4 giardini grava lo stillicidio di 

acque meteoriche provenienti dal tetto in più sul mio grava anche lo stillicidio di acque 

meteoriche e acque di pulizia di una terrazza privata del condomino del sottotetto. Posso in 

qualche modo fare qualcosa per evitare tutto ciò? Le spese per incanalare le acque nei pozzetti 

delle acque bianche a chi fanno carico? E' lecito lo scarico della terrazza privata? 

G. 

L’art. 908 c.c. stabilisce che, se esistono pubblici colatoi, il proprietario deve provvedere 

affinché le acque piovane vi siano immesse con gronde o canali. Di conseguenza la spesa 

occorrente all’immissione delle acque fa carico al proprietario del terrazzo o del tetto dal quale 

provengono. Se è stata costituita una servitù di stillicidio a carico del giardino di un 

condomino, questi non può compiere alcuna cosa che tenda a diminuire l’esercizio della servitù 

o a renderlo più incomodo (secondo comma art. 1067 c.c.). 

RIPARAZIONE ANTENNA CONDOMINIALE

Sono il proprietario di un appartamento che fa parte di un condominio di 36 appartamenti 

suddivisi in 6 scale da 6 appartamenti, dove ogni scala è indipendente dall'altra. Da oltre tre 

mesi sto avendo importanti problemi all'antenna televisiva condominiale, che mi impedisce di 

vedere canali analogici e digitali. L'antenna in questione è condominiale, ed è la stessa per i 6 

appartamenti della mia scala. Dopo mie numerose lamentele, l'amministratore condominiale ha 

inviato un tecnico antennista a verificare la pertinenza del problema, e questo, ci ha 

comunicato che per ripristinare il funzionamento, sarebbe necessario accedere ad alcuni 

appartamenti per verificare le condizioni del cavo verticale, e rendere il servizio nuovamente 

funzionante. Di questi 6 appartamenti 2 sono sfitti, ed i rispettivi proprietari non solo non 

hanno interesse a far ripristinare il funzionamento dell'impianto, ma non permettono al tecnico 

di entrare per fare le lavorazioni del caso. Qualche settimana addietro ho consegnato al mio 

amministratore, un documento firmato da 4 dei 6 condomini, nel quale si autorizzava 

l'amministratore stesso a fare quanto necessario per sistemare definitivamente le condizioni 

dell'antenna. La situazione è ormai diventata ingestibile, il mio amministratore condominiale 

sembra aver preso la situazione sottogamba e continua a tergiversare, portando per le lunghe 

la situazione, dicendo che nonostante sia un intervento di ripristino e che di conseguenza non 

sia necessaria una maggioranza per effettuare i lavori, è necessario attendere la riunione 

sindacale e notificare l'esito tramite raccomandata (se non fosse che la riunione sarà non 

prima di un mese). Io sono disperato, ho intenzione di risolvere prima possibile il problema, e 

sono disposto a denunciare chiunque si opponga al ripristino dell'antenna. Mi suggerirebbe 

cosa posso fare, e quali tipi di interventi posso portare avanti? 

S. 

L’amministratore può far eseguire la riparazione, salvo ratifica da parte dell’assemblea. Si è 

obbligati a consentire il passaggio, attraverso il proprio appartamento, del personale incaricato 

di collocare o riparare cavi e antenne situati sul tetto o sul lastrico solare, a condizione che 

l'intervento non sia altrimenti possibile, ancorché più costoso (App. Milano 30/6/1995). Se il 

condomino, pur avendone l’obbligo, non intende concedere il passaggio, non resta che 

rivolgersi al giudice. 

ASSEGNAZIONE POSTO AUTO 

Siamo in 16 villette a schiera (4 x 4 schiere parallele) che hanno in comune a due a due un 

cortile di accesso ai garage nel quale ci sono posti auto per tutti. Avendo fatto una 

assegnazione verbale 15 anni fa (ho parecchi testimoni) per avere "fisso" un posto per ognuno 

(cosa che 14 villette hanno rispettato in questi anni), può ora il 15esimo (che ha sempre 

parcheggiato fuori dagli spazi) venire a occupare il "mio" posto auto? Ho modo di fare

ispettare il mio posto? Potrei eventualmente comprare tale posto auto (la strada è privata ad 

uso pubblico)? 

M. C. 

Se l’assegnazione degli spazi adibiti a posto auto avviene in via esclusiva, definitiva e 

permanente, è richiesto il consenso scritto di tutti i condomini, trattandosi, di fatto, di dividere 

fra loro un bene immobile (Trib. Foggia 25/3/1994). Lo stesso dicasi se si tratta di acquistare 

la proprietà esclusiva di uno spazio comune. 

INFILTRAZIONI DI UMIDITA’ 

Il condominio in cui abito (costruito nel 2004 e fatto su due piani: terra e primo) e' costituito 

da una serie di 6 appartamenti al piano terra affiancati e con giardino privato sia nella zona di 

accesso anteriore sia posteriore. Gli altri appartamenti sono al primo piano ed hanno un 

terrazzino che sta sopra al portico degli appartamenti al piano terra. Quindi ciascun terrazzino 

ha un proprietario della parte sopra ed un della parte inferiore. Per effetto dell'umidita' 

naturale ci sono scrostature dell'intonaco sul soffitto dei portici privati e macchie sul bordo 

verticale esterno dei terrazzini. Come devono essere ripartita le spese tra il condomino che 

abita sopra e quello che abita sotto? Si applica 1/3 per chi ha il terrazzo ed i 2/3 tra i due (col 

risultato che chi e' sopra paga 2/3) o l'intonaco sotto al terrazzo e' a totale carico del 

condomino che sta sotto mentre il lavoro per riverniciare il bordo verticale va diviso a meta'? Si 

precisa che i terrazzini non presentano sul pavimento difetti o infiltrazioni d'acqua piovana 

essendo in buono stato e quindi non richiedono manutenzione. 

P. G. 

Ai sensi dell’art. 1125 c.c. le spese per l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto sono ad 

esclusivo carico del proprietario della sottostante unità immobiliare. La spesa richiesta dalla 

manutenzione del parapetto della terrazza grava sul proprietario di questa. 

LAVORI CALDAIA 

Abito a Roma, nel palazzo di un ente: prima come inquilina, da quest'anno come proprietaria. 

Il fabbricato in questione è composto da 4 scale ed in origine era privo di riscaldamenti. Circa 

40 anni fa l'ente installò una caldaia comune e gli inquilini che aderivano dovevano pagarsi i 

lavori di installazione dei termosifoni con il relativo impianto. Il precedente locatario del mio 

appartamento, non ha aderito all'installazione dell'impianto di riscaldamento centralizzato, e 

quindi l'appartamento è sempre stato privo di termosifoni. Quando sono subentrata io, 16 anni

fa, previa domanda all'ente, ho installato un impianto autonomo di riscaldamento con caldaia a 

gas. Nel corso di questi anni, sono stati venduti quasi tutti gli appartamenti e questo ha dato 

luogo alla creazione di un condominio. Allo stato attuale, dovendo il condominio fare dei lavori 

alla caldaia centralizzata, l'amministratore ha mandato a tutti i condomini, anche quelli 

proprietari dei locali privi di riscaldamento ed agli appartamenti con riscaldamento autonomo, 

la spesa divisa per millesimi. La mia domanda è: non essendo mai stata attaccata all'impianto 

e di conseguenza mai distaccata, devo pagare comunque le spese inerenti la caldaia? 

L. R. 

Il condomino che non sia mai stato comproprietario della caldaia, né direttamente né 

attraverso il suo dante causa, non è tenuto a contribuire alla spesa richiesta dalla sua 

riparazione, a meno che un titolo non disponga altrimenti. 

DANNI DA INFILTRAZIONI DI LIQUAMI 

In seguito a delle perdite di liquame maleodorante fuoriusciti dalle tubature della rete fognaria 

presente sul tetto del mio garage, ho subito il danneggiamento di due componibili della cucina 

di mio figlio temporaneamente custodita nel mio garage per il suo trasferimento, per motivi di 

lavoro. Il problema è avvenuto nella prima quindicina del mese di novembre 2010 ma il 

trasferimento di mio figlio è avvenuto in marzo 2010, periodo in cui si è provveduto a 

traslocare alcuni mobili nel garage per il trasferimento improvviso. La cucina è nuovissima e a 

tutt'oggi è stata utilizzata solo pochi mesi. Vorrei sapere se posso chiedere al condominio il 

risarcimento del costo dei componibili danneggiati. 

L. A. 

Dimostrando il nesso di causalità tra le infiltrazioni di liquami provenienti dalla tubatura 

condominiale e il deterioramento causato ai componibili della cucina si può chiedere al 

condominio il risarcimento del danno ai sensi dell’art. 2051 c.c. 

FRAZIONAMENTO SUPERCONDOMINIO 

Sono comproprietaria di un appartamento (seconda casa) che fa parte di una palazzina la 

quale, insieme ad una seconda palazzina, è amministrata da un amministratore unico. Dal 

2006, infatti, è stato creato un supercondominio a causa di dissapori fra i condomini dei due 

edifici. C'è poi un amministratore per ogni palazzina. Vorremmo procedere all'eliminazione del 

supercondominio, attuando una divisione amministrativa dei due edifici, con conseguente 

rifacimento delle tabelle millesimali. L'amministratore del supercondominio e quello di una

delle palazzina vorrebbero, con una delibera, attuare la divisione da un notaio, con 

conseguente notifica in conservatoria. Vorrei sapere se per tale tipo di divisione (tramite 

notaio) occorre l'unanimità e se esiste una sentenza della Cassazione in tal senso. 

S. 

L'art. 61 disp. att. e trans c.c. prevede che, se un edificio o un gruppo di edifici, appartenenti 

per piani o porzioni di piano a proprietari diversi, sono suscettibili di essere divisi in parti che 

abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i 

comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato. Per far questo è 

necessaria una delibera dell'assemblea, adottata dalla maggioranza degli intervenuti, in 

rappresentanza di almeno 500/1.000, sia in prima che in seconda convocazione; o, in 

alternativa, un provvedimento dell'A. G., adottato su domanda di almeno un terzo dei 

comproprietari della parte di edificio di cui si chiede la separazione. In questa seconda ipotesi 

l'azione legale (le cui spese ricadono su chi se ne fa promotore) non dev'essere proposta nei 

confronti dell'amministratore del condominio (sfornito, a questo riguardo, di legittimazione 

passiva), ma nei confronti di tutti i condomini. 

RISCALDAMENTO E INDEBITO ARRICCHIMENTO 

Vivo in una villetta a schiera, acquistata nel 1988. La villetta è su tre piani e confina con il mio 

vicino che ha due stanze in più delle mie. Un salotto e un garage. Non molto tempo fa ho 

scoperto che in queste due stanze ci sono due termosifoni che sono attaccati alla mia caldaia; 

in poche parole da 20 anni pago due caloriferi che sono in un altro appartamento. I miei vicini 

hanno deciso ora di vendere la loro casa, anche se sono consapevoli che il caldo per quelle due 

stanze con i termosifoni, li pago io. Gli ho più volte detto di fare i lavori perché non voglio 

avere niente a che fare con i nuovi proprietari, come mi devo comportare? Posso chiedere i 

danni per il gas che ho pagato per loro in questi 20 anni? 

M. A. 

Il lettore può agire, per l’importo non coperto da prescrizione, con un’azione d’indebito 

arricchimento nei confronti del confinante. 

CANNA FUMARIA 

Ho bisogno di un chiarimento sulla ripartizione delle spese condominiali di una canna fumaria 

da installare nuova, che sta creando qualche problema tra i condomini e l'amministratore, in 

seguito a mancanza di tiraggio della vecchia. Siamo un condominio di cinque piani e ognuno

con termo singolo. La canna fumaria condominiale vecchia di tipo shunt internamente ha due 

condotti, uno serve esclusivamente l'ultimo piano e con tiraggio funzionante e l'altro serve gli 

altri quattro piani ed è il condotto che non ha tiraggio. La mia domanda e': le spese per la 

nuova vanno ripartite su tutti i condomini essendo la canna fumaria vecchia intesa come unico 

elemento dell'immobile o solo su chi ne usufruirà, visto che il condomino dell'ultimo piano ha il 

suo condotto funzionante e che non vuole chiaramente collegarsi alla nuova? 

G. 

Se la canna fumaria comune ad alcuni appartamenti è divenuta inservibile, ai sensi degli artt. 

1118, secondo comma, e 1123, terzo comma, c.c., i condomini che ne traevano utilità hanno 

diritto a che venga ripristinata. Alla spesa devono concorrere, salvo diverso accordo, tutti 

coloro che la utilizzavano, anche se nel frattempo alcuni di essi abbiano provveduto altrimenti 

allo smaltimento dei fumi. 

ANTENNA CENTRALIZZATA 

Abito dal 1994 in un condominio dove non c'è mai stata l'antenna centralizzata. Mi sono 

montato sul tetto (abito all'ultimo piano) un palo con satellitare e terrestre insieme. Tutti 

avevano le loro antenne sui balconi, poi nel 2000 hanno rifatto il tetto mettendo quella 

terrestre centralizzata alla quale non mi allaccio mai (ce l'ho già!) ma ora si è rotta e gli altri 

vogliono che anche io paghi le spese di manutenzione per una cosa mai usufruita. Cosa mi dice 

in merito? 

C. N. 

Se, quando è stata deliberata l’installazione dell’antenna centralizzata, il lettore ha contribuito 

alla spesa, divenendo con ciò comproprietario dell’impianto, in quanto tale è tenuto a 

contribuire alle spese richiesta dalla riparazione dello stesso, ancorché non vi abbia mai 

allacciato la propria unità immobiliare. Se invece era stato esonerato dal contribuire alla spesa 

d’installazione per il fatto di non essersi allacciato all’impianto, in quanto dotato di impianto 

autonomo, non è tenuto a contribuire alla riparazione. 

NUOVA COSTRUZIONE E RISARCIMENTO 

Abbiamo comprato 5 anni fa un appartamento che vantava un terrazzo libero su 4 lati e che, 

avendo tre bambini, sfruttavamo sino a tarda serata, specialmente nei mesi caldi. Adesso 

stanno costruendo un palazzo a circa 15 metri di distanza più alto di circa 15 metri del nostro 

terrazzo e che dalle 16 in poi ci leva tutto il sole svalutando vistosamente il nostro immobile. 

Posso richiedere risarcimento?

F. 

Se il nuovo fabbricato viene edificato in presenza di regolare permesso di costruire e nel 

rispetto della normativa sulle distanze legali non si può pretendere il risarcimento del danno 

per asserita svalutazione di un appartamento ubicato in un vicino edificio: trattasi infatti di 

interesse cosiddetto semplice, in quanto tale sfornito di tutela giuridica. 

CONDOMINO TRASCURATO 

Buongiorno, sono proprietaria di un appartamento sito al primo piano di un fabbricato 

composto da altri due appartamenti in Venezia, centro storico. L'assenza di un amministratore 

(tre proprietari) e di regolamento condominiale fa sì che il disinteresse del proprietario del 

terzo e ultimo piano (sempre assente) porti ad un'incuria e deterioramento delle parti comuni. 

Ora il vano scale, invaso dall'umidità ha necessità del rifacimento del rivestimento in 

compensato marino e di una dipintura. Le grondarie e il pluviale sono bucati e dentro il mio 

appartamento (appena restaurato) si è formata una vasta zona di umidità in prossimità del 

pluviale deteriorato. Ho fatto fare due preventivi che ora invierò agli altri due proprietari. Già in 

passato quello dell'ultimo piano si è rifiutato di pagare le spese ad esempio le bollette della 

luce scale e si è fatto sistemare la canna fumaria per conto proprio. Cosa posso fare? In caso 

di ricorso al tribunale chi paga le spese legali? 

M. Z. 

Il lettore, nell’inviare agli altri due condomini i preventivi acquisiti, può invitarli a procurarsi a 

loro volta uno o più preventivi entro un congruo lasso di tempo, al termine del quale potrà 

essere indetta un’assemblea per la scelta del più conveniente. Di norma le spese di causa 

vengono poste a carico della parte soccombente, ma nulla vieta che il giudice, in relazione alle 

caratteristiche e allo svolgimento della fattispecie portata alla sua attenzione, possa 

compensarle, in tutto o in parte, fra le parti. 

INFILTRAZIONI DI UMIDITA’ 

Ho ristrutturato da poco per un cliente un locale posto al piano terreno. Questo locale, subito 

dopo aver tolto gli arredi, riaggiustato gli impianti idrici e fognari, rifatto gli intonaci (c'erano in 

precedenza in molte parti macchie di muffa e umido dovute al fatto che il locale era rimasto 

chiuso circa vent'anni), presenta su una sola parete lungo la quale per quanto riguarda la 

proprietà del locale in oggetto non corrono impianti o tubazioni, una estesa macchia di umidità 

dallo zoccolo del pavimento fino ad un'altezza di 40-50 cm. Il proprietario dello stabile

confinante dopo numerosi solleciti telefonici ancora non si è reso disponibile a venire a fare un 

sopralluogo con me (premetto che lui è geometra e io architetto, quindi telefonicamente gli ho 

spiegato la questione chiaramente), sostenendo che "a quanto sa lui dalla parte opposta del 

muro danneggiato non corrono impianti e anzi vi è una camera da letto. Il fatto che vi sia una 

camera da letto non toglie il fatto che qualche tubo passi e si colleghi alla sua colonna degli 

scarichi posta sulla facciata. Tuttavia sono andata da sola a bussare ai confinanti che non mi 

hanno aperto. Mi sono accorta però che sotto quell'appartamento a confine con il locale che ho 

ristrutturato vi è un seminterrato abitato (anche quello proprietà del geometra suddetto). La 

persona che ci abita dopo un po' di perplessità mi ha fatto vedere quello che corrisponde al 

muro sottostante il muro di confine tra il locale appena ristrutturato e l'altra proprietà. Questo 

muro del seminterrato è completamente pregno d'acqua e ha rigonfiamenti di umido sparsi. Ho 

richiamato il proprietario dicendogli che il problema sussiste perché il seminterrato facente 

parte del suo stabile provoca umido sulla parete dell'altra proprietà ma lui oltre a dirmi che nel 

caso di murature in pietra non si può fare nulla (cosa non vera perché i sistemi di bonifica 

esistono anche se sono costosi) si rifiuta di venire di persona a vedere il danno e a constatare 

che è la sua proprietà che provoca danno nel locale dell'altra proprietà. A chi spettano le spese 

per i danni e per la ristrutturazione? Ad oggi a causa di questo problema non si riesce neppure 

ad affittare il locale appena ristrutturato. 

M. M. 

Occorre verificare attraverso una perizia (o un accertamento tecnico preventivo da chiedere al 

giudice) la provenienza delle infiltrazioni. Se queste derivano da un muro comune ai due 

fabbricati, la spesa è a carico di entrambi i condomìni; se invece derivano dal seminterrato del 

fabbricato adiacente a quello della lettrice, saranno i condomini di questo a dover sostenere la 

relativa spesa. 

SPESA CONTATORE 

Ad ottobre 2009 abbiamo acquistato un alloggio all'interno di una palazzina di 5 piani. 

L'alloggio era in vendita presso una agenzia che faceva da tramite ad un impresario edile che 

"vendeva" tutti gli appartamenti della palazzina e che si sarebbe occupato della ristrutturazione 

completa di tutta la palazzina con anche l'inserimento dell'ascensore. A corredo del 

compromesso c'era quindi anche il capitolato delle opere che avrebbe eseguito con la scelta dei 

materiali. Purtroppo a causa di svariati problemi, dopo più di un anno siamo ancora qui a 

discuterne malgrado la consegna degli alloggi sarebbe dovuta avvenire a febbraio 2010! Oggi 

siamo ancora alle prese con l'ascensore e abbiamo, come condominio, provveduto alla richiesta 

del cambio del contatore. Il cambio del contatore ci verrà a costare circa € 1.000,00 e 

l'addebito verrà ovviamente effettuato dall'azienda elettrica sulla prossima bolletta. Il quesito

è: visto che noi, come altri proprietari, abbiamo acquistato l'alloggio ristrutturato in palazzina 

ristrutturata con anche l'ascensore, è corretto che la spesa del contatore venga addebitata a 

noi? Non dovrebbe essere l'impresario a farsene carico? 

S. E. 

Se il capitolato non prevede che l’installazione del contatore faccia carico al costruttore, questi 

può limitarsi a predisporre il vano per l’alloggio dello stesso. 

LOCAZIONE E SPESE 

Le spese condominiali devono o possono essere pagate direttamente dal conduttore. Nel caso 

che il conduttore paghi le spese al proprietario e questi non le versi al condominio, il 

condominio può pretendere che il condomino le paghi direttamente all'amministratore? In 

sintesi il rapporto tra conduttore e amministratore deve essere diretto? All'atto della 

compravendita di un appartamento le quote accantonate per un futuro cambio di caldaia per 

usura, devono essere restituite al vecchio proprietario? 

C. 

Obbligato nei confronti del condominio non è il conduttore ma il locatore-condomino, per cui è 

a questi che l’amministratore deve chiedere il pagamento dei contributi condominiali. Quanto al 

fondo comune destinato alla sostituzione della caldaia, in mancanza di un accordo fra le parti, 

se, prima della vendita dell’unità immobiliare, non è intervenuta una delibera di approvazione 

della spesa, la quota versata dal condomino-venditore gli va restituita. 

SPESA RIFACIMENTO FACCIATA 

Abito in un condominio che ha praticamente un edificio principale con l'ingresso per l'accesso 

ed uno secondario con due appartamenti che utilizzano lo stesso ingresso, non avendo nessun 

altro accesso. I due edifici hanno quindi in comune solo l'androne e le scale, per il resto sono 

due edifici completamente separati. Nel redigere la tabella millesimale per la manutenzione 

della facciata principale, quella con l' ingresso, un condomino si è lamentato notando che per le 

spese di manutenzione della facciata quei due appartamenti avrebbero partecipato in maniera 

limitata. Volevo sapere se questa valutazione è corretta. 

P. 

La soluzione appare corretta, ai sensi del secondo comma dell’art. 1123 c.c., per il quale , se si

tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in 

proporzione all’uso che ciascuno può farne. 

APERTURA AUTOMATICA BOX 

Vorrei sapere se è possibile avere un box auto con apertura automatica e quindi con divieto di 

sosta confinante ad angolo con il mio ogni volta che sono davanti al box per scaricare o 

caricare e mi trova li è una discussione perché gli impedisco di aprire la sua serranda 

automatica. I box sono circa 25. 

G. C. 

Se, per come sono ubicati i due box, il proprietario di uno di essi non può effettuare operazioni 

di carico e scarico senza impedire all’altro condomino di aprire il proprio garage, e non si riesce 

a trovare una soluzione tecnica che eviti l’inconveniente, non resta che accordarsi sugli orari in 

cui è possibile effettuare questo tipo di attività. 

COSTRUZIONE CUCINA 

Il mio vicino ha ristrutturato casa è dove c'era una camera da letto ha costruito una cucina 

volevo sapere se la normativa lo permette tenendo conto che ora la sua cucina confina con la 

mia stanza da letto. Tengo a precisare che abito in un condominio. 

M. P. D. 

Se il condomino ha costruito rispettando le norme amministrative e il dettato dell’art. 1102 

c.c., per il quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la 

destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro 

diritto, il vicino può soltanto eccepire, qualora si verifichi, la produzione di immissioni superiori 

alla normale tollerabilità di cui all’art. 844 c.c. 

CONTATORI ACQUA 

Abito in un immobile composto da 3 appartamenti e un negozio di toelettatura per animali che 

effettua soprattutto lavaggio per cani. Il contatore dell'acqua è in comune non solo alle tre 

abitazioni e l'esercizio commerciale ma anche ad un'altra palazzina presente nello stesso cortile 

composta da altri tre appartamenti. Il problema si pone al momento della suddivisione delle 

quote di acqua da pagare per famiglia. Al momento la divisione viene fatta per il numero dei 

componenti di ogni abitazione, compreso il negozio che paga per una persona. La mia

domanda è: se esistono diversi criteri di ripartizione dato che l'esercizio commerciale utilizza 

principalmente l'acqua per svolgere il proprio lavoro, e a mio parere non consuma come una 

persona. Non dovrebbe almeno il negozio avere un contatore personale? A chi ci dobbiamo 

rivolgere per far valere le nostre ragioni dato che la proprietaria del negozio se ne lava le 

mani? 

B. K. 

Il secondo comma del paragrafo 8.2.8 dell’allegato 1/8 al decreto del Presidente del Consiglio 

dei Ministri n 4/3/1996 stabilisce che, qualora la consegna e la misurazione dell’acqua avvenga 

per utenze raggruppate, la ripartizione interna dei consumi dev’essere organizzata, a cura e 

spese dell’utente, tramite l’installazione di singoli contatori per ciascuna unità immobiliare, per 

cui si è nel diritto di pretendere, se del caso ricorrendo al Giudice di pace, il rispetto di questa 

norma. 

RIMOZIONE CISTERNA 

Ho acquistato al piano terra di una piccola palazzina un locale artigianale per trasformarlo in 

studio professionale. Durante i lavori di ristrutturazione nella corte comune sollevando un 

tombino è stata rinvenuta una cisterna di gasolio interrata ormai in disuso per la quale ora si 

discute il problema di come eliminarla. La mia domanda è se devo partecipare alle spese di 

bonifica e smantellamento visto che la cisterna serviva a riscaldare i soli appartamenti e il 

locale da me acquistato era una falegnameria priva di impianto di riscaldamento. 

S. R. 

Se il locale acquistato dal lettore non era servito dall’impianto di riscaldamento, egli non è 

tenuto a contribuire alle spese di rimozione della cisterna, ai sensi del terzo comma dell’art. 

1123 c.c., salvo che un regolamento di natura contrattuale non disponga altrimenti. 

SMALTIMENTO ACQUE 

Vorrei sapere se devo concorrere alla spesa per "velocizzare" lo smaltimento d'acqua sorgiva 

e/o piovana che di tanto in tanto allaga il piano seminterrato in cui non vanto alcuna proprietà. 

L'edificio in cui ho lo studio ha un piano seminterrato in cui sono ubicati i locali garage dei 

condomini (escluso lo scrivente e altra persona). Lo stabile è stato edificato su un falda 

acquifera e l'impermeabilizzazione posta in essere dall'impresa funziona perfettamente 

impedendo che l'acqua possa salire ed allagare il piano testé citato.

Tuttavia la griglia di raccolta acqua piovana antistante l'ingresso all'area di manovra dei garage 

(ubicata sulla corte comune), che raccoglie anche l'acqua derivante dalla corte comune, per 

assenza di una adeguata pendenza e in caso di abbondanti pioggie non riesce a smaltire 

velocemente l'acqua piovana consentendo l'allagamento del piano garage per circa 10 cm.; 

acqua, questa, che defluisce lentamente e regolarmente nel giro di qualche ora e in alcuni casi 

nell'arco della giornata. 

I proprietari dei garage al fine di un miglior uso e godimento della loro proprietà privata fanno 

chiamare lo spurgo per "velocizzare" lo smaltimento dell'acqua che, giova ripetere, in tutti i 

casi anche se pur lentamente, smaltisce da sola senza alcun intervento, e pretendono di 

ripartire le spese tra tutti i condomini tra cui lo scrivente che non ha proprietà in tale piano. 

Alla luce di quanto brevemente esposto ritengo di non dover partecipare alla spesa dello 

spurgo in quanto l'allagamento (credo) non intacca parti comuni dell'edificio ma interessa solo i 

garage di proprietà privata e lo spazio di manovra antistante a quest'ultimi che è di fatto 

utilizzato in maniera esclusiva dai proprietari dei garage stessi (spazio tra l'altro non 

individuato dal regolamento condominiale). 

G. F. 

Se, all’esito di un sopralluogo ad opera di un tecnico, risulta che l’acqua che invade i garage 

non proviene dall’edificio condominiale e non è suscettibile di arrecare danno alle parti comuni 

(circostanza che appare comunque difficilmente ipotizzabile), il lettore non è tenuto a 

contribuire alla spesa richiesta dal suo smaltimento. 

SUPERCONDOMINIO E IRRIGAZIONE 

Gradirei sapere se è legale, e/o opportuno, installare un impianto di irrigazione nel giardino a 

settori, come richiesto da molti condomini e proposto dall'amministratore. Si tratta di un 

Supercondominio con giardino e campo giochi, circondato dai cinque palazzi componenti il 

Supercondominio stesso. C'è un unico amministratore. A me sembra una scelta sbagliata, dato 

la divisione del giardino, anche se relativa al solo impianto di irrigazione, può creare solo 

confusione e richiedere notevoli costi. Il sottoscritto è un condomino del detto 

Supercondominio. 

B. Z. 

L’impianto d’irrigazione automatico, una volta installato, consente di risparmiare sui costi di 

gestione del giardino, per cui non si vedono controindicazioni alla sua introduzione. Quanto alle 

spese d’installazione, si tratta di ripartirle fra i condomini di cinque palazzine, per cui la sua 

incidenza pro-capite non dovrebbe essere elevata, e verrebbe in ogni caso, col tempo,

assorbita dal risparmio sui costi di gestione. Per quanto attiene alla confusione di cui parla il 

lettore, si tratta di suddividere la spesa seguendo il criterio seguito per la ripartizione delle 

altre spese comuni del supercondominio. 

INSTALLAZIONE NUOVA CANNA FUMARIA 

Abito all'ultimo piano di un immobile di quattro piani costruito nel 1995 e dove tutti abbiamo 

caldaie esterne sui terrazzi. In seguito al cambio di una caldaia di un condomino si è scoperto 

che le nuove non possono essere piu installate sulla vecchia canna fumaria perchè quest'ultima 

non ha un buon tiraggio. 

Si è percio' deciso di mettere una canna fumaria esterna. Visto che la caldaia dell'ultimo piano 

confluisce singolarmente nella canna fumaria di tipo shunt condominiale vecchia e che al 

momento del cambio della caldaia mettendo una nuova a tiraggio forzato o naturale posso 

sempre utilizzare la canna preesistente, sono obbligato ugualmente a partecipare alla spesa 

per l'installazione della canna fumaria nuova o posso rifiutare in quanto non ne usufruisco? 

F. B. 

Se, a causa della sostituzione della caldaia ad opera di un condomino, si rende necessaria 

l’installazione di una nuova canna fumaria, alla spesa devono contribuire i soli condomini 

serviti dal nuovo impianto. 

INFILTRAZIONI E CONSOLIDAMENTO EDIFICIO 

Nel palazzo dove abito vi sono appartamenti al piano terreno con pertinenza di giardino privato 

coltivati a prato e piante ornamentali. Adesso si scopre che le fondazioni dello stabile ed i 

pilastri degli appartamenti sono lesionati, vi è stata una perizia che non ha tenuto conto delle 

infiltrazioni dei giardini. Vorrei sapere se i giardini privati sono paragonati a lastrici solari con la 

conseguenza della futura spesa di rifacimento con le rispettive proquota di 3/4 ai proprietari 

dei giardini o come si devono dividere le spese per il consolidamento dei pilastri. 

L. D. 

La disciplina del giardino di cui un condomino sia unico proprietario non è assimilabile a quella 

del lastrico solare di uso esclusivo. Di conseguenza la spesa richiesta dal consolidamento delle 

strutture dell’edificio condominiale va ripartita fra i condomini in proporzione ai millesimi di 

proprietà. 

SERVITU’ E SPESA

Il contatore condominiale dell'acqua è da sempre situato in un pozzetto al centro del passo 

carraio di accesso a un parcheggio (contiguo al condominio) di proprietà di un solo condomino, 

che "ospita" il contatore a titolo gratuito. In seguito al frequente passaggio di autovetture in 

entrata e in uscita, il passo carrale e il pozzetto (coperto da una lastra di ferro) stanno 

lentamente ma progressivamente cedendo. E' pertanto necessario un intervento a ripristino del 

manufatto e della superficie asfaltata circostante, prima che un'autovettura finisca nella fossa 

occupata dal contatore. Si domanda come e tra chi debba essere suddivisa la relativa spesa. 

G. C. 

Ai sensi del terzo comma dell’art. 1069 c.c., trattandosi di opere che giovano sia al fondo 

dominante che al fondo servente, la relativa spesa va suddivisa in proporzione ai rispettivi 

vantaggi. 

AUMENTO CUBATURA 

Il mio vicino di casa ha ampliato la camera da letto costruendovi sul balcone del villino a 

schiera e comportando un aumento dei metri quadrati. Cosa comporta tutto ciò? Tale 

costruzione era soggetta a denuncia di inizio di attività? 

M. C. 

Occorre verificare se, nella Regione in cui risiede chi ha realizzato l’ampliamento dell’unità 

immobiliare, dando luogo al conseguente aumento di cubatura, è stata varata la legge 

regionale sul piano casa, e se questa prevede sia sufficiente la DIA, o non occorra piuttosto il 

permesso di costruire. Informazioni dettagliate possono essere acquisite presso l’ufficio tecnico 

del Comune. 

RISCALDAMENTO CENTRALIZZATO E SPESA 

Viviamo in un condominio minimo (due unità sovrapposte di circa 270 mq ciascuna) e per 

suddividere le spese di riscaldamento di un impianto centralizzato. Abbiamo inserito dei conta 

calorie. E’ necessario prevedere come nei condomini di più di quattro unità una quota fissa, 

oppure si divide semplicemente in base al consumo effettivo? Non essendoci naturalmente 

accordo tra condomini vorremmo avere un parere giuridico. 

A. A.

Negli edifici dotati di sistema di contabilizzazione del calore appare corretto suddividere la 

spesa globale di consumo in ragione di una percentuale oscillante fra il 20 e il 50% in base alla 

superficie radiante di ciascuna unità immobiliare, e la restante quota in base al consumo di 

ciascuno (una soluzione potrebbe essere 30 e 70). Se non si trova un accordo (visto che si 

tratta di due soli condomini, altrimenti sarebbe l’assemblea a decidere, ai sensi, dell'art. 26 L. 

9/1/1991, n. 10, con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, indipendentemente 

dai millesimi rappresentati), occorre adire l'Autorità Giudiziaria. 

SERVITU’ 

Ho ereditato da mio padre un appartamento (dove abito) sito al piano terra di una palazzina 

con altri due appartamenti anche questi di sua proprietà e lasciati in eredità a mia madre e a 

mia sorella. La mia caldaia è situata in un locale, con accesso dal giardino condominiale, dove 

nel 1994 mio padre ha fatto installare il quadro comandi del cancello elettrico del passo carraio 

comune. Esiste quindi una servitù a favore degli altri due proprietari per cui ho dovuto dare le 

chiavi per poter accedere alla mia caldaia. Posso chiedere la rimozione di quel quadro e quindi 

la restituzione delle chiavi? Esso si può tranquillamente spostare al di là del muro nel vano 

scale comune che accede alla terrazza in comproprietà. Poiché i rapporti si sono guastati, a chi 

mi devo rivolgere? Se devo seguire le vie legali, vi sono delle sentenze in proposito? 

M. 

Il condomino non può spostare il quadro elettrico, dal locale caldaia gravato da servitù in 

favore degli altri due condomini, in uno spazio di cui questi siano comproprietari insieme a lui, 

occorrendo il loro consenso. Può semmai proporre di effettuare lo spostamento a propria cura 

e spese. Se non si trova un accordo non rimane che rivolgersi al giudice, reiterando la proposta 

in quella sede. Sul punto Cass. 27/10/1995, n. 11198. 

SUPERCONDOMINIO E ILLUMINAZIONE 

Vivo in un quartiere con grossi problemi di illuminazione e di fatiscenza di lampioni. Oltre alla 

scarsezza dell'illuminazione vi è non meno importante quello relativo alla vetustà dei lampioni 

stessi, taluni dei quali hanno la base corrosa e bucata dalla ruggine e costituiscono un grave 

pericolo per l'incolumità di persone e cose essendo a rischio di caduta. Già ne sono caduti un 

paio. La nostra è una strada privata, dunque nessuno s'è mai occupato di manutenerli. Né il 

Comune, nè l'Enel, perché i proprietari e i responsabili saremmo noi abitanti del quartiere. Il 

Supercondominio esiste solo di fattoperchè le palazzine che ne fanno parte sono una quindicina 

per oltre 300 abitanti. Una riunione di Supercondominio non s’è mai fatta. Le chiedo come si 

possa affrontare e risolvere giuridicamente questo delicato problema. Il quartiere è quasi

sempre al buio. I lampioni non sono stati mai manutenuti. 

Marco 

Occorre premettere che ai fini della costituzione di un supercondominio non è necessaria né la 

manifestazione di volontà dell’originario costruttore né quella di tutti i proprietari delle unità 

immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente che i singoli edifici abbiano 

materialmente in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell’ambito di applicazione 

dell’art. 1117 c.c. collegati da un vincolo di accessorietà necessaria a ciascuno degli stabili: per 

esempio viale di accesso, impianto centralizzato di riscaldamento, portineria. Di conseguenza, 

come previsto dal primo comma dell’art. 1129 c.c., uno o più condomini possono ricorrere 

all’Autorità Giudiziaria affinché nomini un amministratore; sarà poi questi a convocare 

l’assemblea dei condomini per le opportune delibere. 

LOCAZIONE E DISAGI 

Nel mese di settembre scorso, ho affittato un appartamento al piano terra in una zona 

residenziale di Roma. Due mesi fa, nel periodo di intense piogge, ho riscontrato, all'interno 

della camera da letto, delle forti infiltrazioni d'acqua con vistose macchie d'umidità, ho avvisato 

prontamente il proprietario dell'immobile, il quale, con ritardo, si è attivato per il restauro e la 

ritinteggiatura delle pareti, cercando di risolvere il problema con l'intervento di una ditta 

specializzata. Pertanto, siccome nel periodo (piuttosto lungo) dei lavori (non preventivati, 

ovviamente, al momento della sottoscrizione del contratto di locazione) ho subito diversi 

disagi, tra i quali: l'inutilizzo del giardino antistante la cucina (per la presenza di operai), 

problemi di salute nel periodo natalizio (ore notturne nella stessa camera da letto), disagi dal 

punto di vista della privacy personale (giardino antistante cucina con continua presenza di 

operai), ed altri problemi di natura fisica che mi hanno costretto, insieme alla mia famiglia, ad 

alloggiare per alcuni giorni in casa di mia suocera. Per questi motivi, sono del parere che, nei 

mesi di particolare disagio e conseguenziale stress, dovuto a questi lavori, potrei chiedere una 

decurtazione del canone d'affitto. Secondo Lei, sono nella possibilità di farlo? Posso chiedere 

uno "sconto" sull'affitto nei mesi dei lavori? Se si, quanto posso farmi decurtare? 

G. C. F. 

L’art. 1584 c.c. stabilisce che, se l'esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto 

della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una 

riduzione del corrispettivo, proporzionata all'intera durata delle riparazioni stesse e all'entità 

del mancato godimento. Circa la quantificazione della riduzione, se le parti non si accordano 

possono demandarla a un tecnico scelto di comune accordo. Indipendentemente dalla durata,

se l'esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte della cosa che è necessaria per 

l'alloggio del conduttore e della sua famiglia, il conduttore può ottenere, secondo le 

circostanze, lo scioglimento del contratto. 

INFERRIATA 

Sono proprietario di un appartamento sito all'ultimo piano di una palazzina dove oltre al 

portoncino del mio appartamento vi è la sola porta di accesso al terrazzo condominiale. Dato 

che ho subito una effrazione da parte dei ladri, vorrei sapere se posso installare una inferriata 

meno invasiva possibile a protezione del portoncino di ingresso, evitando di chiedere 

l'autorizzazione all'assemblea di condominio. 

R. 

L'apposizione di inferriate è consentita se non comporta alterazione del decoro architettonico 

dell'edificio. Se il pregiudizio non è economicamente apprezzabile l'innovazione è consentita, in 

quanto finalizzata alla tutela della sicurezza di persone e beni (App. Milano 14/4/1989). Ad 

evitare possibili contestazioni ad opera anche di un solo condomino, è consigliabile consegnare 

all’amministratore un disegno dell’inferriata affinché lo sottoponga all’assemblea. 

LAVORI STRAORDINARI E MOROSITA’ 

Nel mio condominio, oltre un anno fa, sono stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione 

del fabbricato; alle diverse assemblee abbiamo sempre approvato gli stati d'avanzamento 

lavori, ma molti condomini non pagano le loro rate e, quindi, i lavori sono stati bloccati dal 

costruttore, ovviamente la direzione lavori ha potuto solo ratificare il blocco dei lavori a causa 

della persistente morosità e conseguenzialmente dell'impossibilità di pagare l'impresa. 

Preciso che l'amministratore condominiale ha diffidato i singoli condomini, i quali ovviamente 

se ne sono strafregati e l'impresa non intendere procedere per decreti ingiuntivi per evitare le 

note lungaggini giudiziarie, preferendo bloccare i lavori. 

Ovviamente io pago regolarmente tutte le rate ed il 10 di febbraio ultimerò i pagamenti con la 

corresponsione dell'ultima. 

Il blocco dei lavori, oltre ad aver determinato che il palazzo è ancora avvolto dalle impalcature, 

con evidenti ricadute sulla vita quotidiana, ha determinato che l'ultimo intonaco non sia stato 

fatto, con la creazione di piccole muffe (forse perché la parete è sottile). 

Si può agire giudizialmente per ottenere un risarcimento dai singoli condomini e non dal 

condominio nel complesso? 

Come condomino posso obbligare gli altri condomini a pagare?

G. 

Premesso che è l’amministratore a doversi attivare giudizialmente contro i condomini morosi 

per il recupero tempestivo del credito, il condomino in regola con i pagamento può 

intraprendere un’azione risarcitoria soltanto nei confronti del condominio, in persona 

dell’amministratore, trattandosi di lavori condominiali e non commissionati dal singolo 

condomino con riferimento alla propria unità immobiliare. 

RICOSTRUZIONE MURO 

Quasi un anno fa, una ditta del comune che stava rifacendo il manto stradale, per eseguire i 

lavori, ha rotto il nostro muro, che ci separava dalla strada, loro affermavano, che quel muro 

non era di nostra proprietà, ma delle ferrovie dello Stato, in quanto prima della strada c'erano i 

binari. Dopo una lunga serie di discussioni, loro ci hanno ricostruito il muro, a titolo gratuito. In 

questi giorni, per via del maltempo il muro è caduto, di conseguenza sono andato a protestare 

al comune (ufficio urbanistica): mi è stato risposto che non è di loro competenza, in quanto la 

ditta ci aveva fatto "un regalo" per la costruzione del muro. 

Quindi mi hanno detto di chiedere il risarcimento alla ditta, che però non vuole pagare. 

Come mi debbo comportare: insistere o meno alla richiesta di risarcimento del danno? 

F. 

Se l’impresa ha rifatto il muro gratuitamente e non dietro corrispettivo, non è tenuta a 

ricostruirlo. Se però dal crollo fosse derivato un danno a persone o cose, e si provasse il nesso 

di causalità fra l’evento e la cattiva esecuzione dei lavori ad opera dell’impresa, questa sarebbe 

tenuta al risarcimento ai sensi dell’art. 2043 c.c. 

DISSENSO DEL CONDOMINO RISPETTO ALLA LITE 

Un mio conoscente ha inviato al proprio amministratore di condominio la seguente lettera: 

"Il sottoscritto N.N., proprietario di un immobile nel condominio N.N., in riferimento alle cause 

in atto, promosse dal condomino N.N. di cui si parla nell'ordine del giorno dell'assemblea 

condominiale del 0-0-00, il cui verbale ho ricevuto in data 0-0-00, sebbene il medesimo non 

riporti quale delibera abbia assunto l'assemblea nel merito, intende avvalersi di quanto 

previsto dall'art. 1132 c.c. e dissociare la propria responsabilità alle conseguenze della lite per 

il caso di soccombenza". 

Questa la risposta dell'amministratore: 

"Oggetto: sua del 0-0-00: In relazione all'oggetto precisiamo che la legittimità della richiesta 

può essere ritenuta valida in caso di iniziative a carico di terze parti-condomini da parte del

condominio e non laddove il condominio sia parte convenuta in sede di giudizi promossi da 

terzi-condomini". 

A me pare che la risposta non sia corretta, gradirei conoscere cosa dice la giurisprudenza in 

merito. 

L. A. 

L’art. 1132 c.c. si riferisce sia all’ipotesi in cui il condominio abbia deliberato di “promuovere 

una lite” (assumendo con ciò la posizione processuale di attore), sia all’ipotesi in cui abbia 

deliberato di “resistere a una domanda”, assumendo con ciò la posizione processuale di 

convenuto, per cui il condomino può dissociarsi dalla lite in entrambi i casi. 

PASSO CARRABILE 

Ho una casa in costruzione: ho effettuato l'acquisto dell'immobile e del posto auto davanti alla 

casa destinandolo a giardino carrabile. Ho gia' effettuato il compromesso scritto e registrato 

davanti al notaio. Il costruttore lascerà aperto da una parte questo giardino perchè dice che la 

chiusura poi spetterà a me. Vorrei sapere se è possibile inserire una postilla nel contratto 

definitivo riportando: “giardino carrabile con prevista chiusura a carico del proprietario con 

cancello automatico scorrevole” (verrebbe chiuso con cancello automatico scorrevole dalla 

parte del muro dove io ho 2 finestre; inoltre è un piano terra con l'entrata privata). 

Temo che se non metto questa specifica, una volta consegnate le chiavi dovrò chiedere il 

permesso al condominio. Giusto? 

F. D. R. 

Se è previsto che, una volta ultimata la costruzione, per accedere al giardino privato tramite 

un passo carrabile si dovrà attraversare il cortile condominiale, è indispensabile costituire la 

relativa servitù di passaggio con atto notarile, da trascrivere presso l’Agenzia del Territorio. 

AMMINISTRATORE E RAPPRESENTANTE 

Un condomino, residente a circa 1200 km dalla località in cui trovasi una sua proprietà, delega, 

con delega registrata presso il tribunale di sua residenza, un suo parente, a compiere atti di 

ordinaria e straordinaria amministrazione riguardanti questa sua proprietà. 

L'amministratore del condominio può rifiutarsi di riconoscere detta delega ed ignorare ogni 

sollecito in tal senso fattogli dalla proprietà? 

Può altresì l'amministratore rifiutarsi di fare delle verifiche su un lavoro eseguito, su suo 

incarico, da un professionista di sua fiducia, visto che il rappresentante del condomino gli

comunica che è sbagliato (cosa verificatasi poi esatta) e negare quindi la fiducia al 

rappresentante del condomino? 

L. D. – Torino 

Ai sensi dell’art. 1393 c.c., il terzo (nel caso di specie l’amministratore) può esigere che il 

rappresentante giustifichi i suoi poteri, e, se la rappresentanza risulta da atto scritto, che 

gliene dia copia da lui firmata. Se l’amministratore, in presenza di elementi tali da legittimare 

un controllo dei lavori condominiali eseguiti, non provvede su richiesta del condomino o di chi 

per lui, l’interessato può rivolgersi al giudice. 

CONTRATTO DI MANUTENZIONE ASCENSORE 

In un edificio di nuova costruzione, l’amministratore deve rendere noto ai condomini il 

contenuto del contratto relativo all’ascensore (relativamente agli interventi di ordinaria 

amministrazione se sono a carico dei condomini)? 

S. L. 

Il condomino ha il diritto di prendere visione o estrarre copia dei documenti condominiali, a 

condizione che ciò non intralci l’attività amministrativa e non sia contrario ai principi di 

correttezza, e che i relativi costi siano assunti dal condomino richiedente. 

ILLUMINAZIONE E SUPERCONDOMINIO 

Abito in un quartiere dove tutto intorno ci sono dei lampioni mal funzionanti. La sera 

l'illuminazione è scarsa. Dunque, esiste un problema di sicurezza degli abitanti. Non solo. 

Alcuni sono già caduti. Altri, causa il loro cattivo stato, sono a riìschio di cadere. Ove 

succedesse un danno a terzi, pare che la responsabilità civile sia di tutti i condomini in solido 

(gli abitanti sono circa 300), quella penale degli Amministratori. E' vero? Dovrebbero essere 

manutenuti con urgenza, ma nessuno vuole farlo. Essendo un quartiere privato, non riusciamo 

a far intervenire nè l'Enel nè altre Aziende che con l'Enel abbiano a che fare. L'Amministratore, 

interessato più volte, tergiversa. Che fare? A mio avviso ci sarebbero gli estremi per una 

denuncia all'Autorità giudiziaria per "danno temuto" ai sensi dell'articolo 1127 del codice civile. 

Come formulare eventualmente questa denuncia? Dovrebbe formularla un solo Amminsitratore 

o tutti gli Amministratori insieme? (non esiste Supercondominio legalmente costituito). Cosa 

suggerisce per risolvere questo delicato problema? 

F.

Premesso che il supercondominio esiste di fatto, indipendentemente da un formale atto di 

costituzione, è consigliabile invitare gli amministratori a convocare un’assemblea di tutti i 

condomini, con all’ordine del giorno il lamentato inconveniente. 

INFILTRAZIONI DI UMIDITA’ E ASSICURAZIONE 

Cinque anni fa ho fatto un'assicurazione per la casa. Adesso, ho delle infiltrazioni di acqua e 

umidità in camera da letto. Come posso fare per farmi risarcire dall'assicurazione? 

Francesca 

E’ necessario segnalare l’inconveniente all’assicuratore per consentirgli, attraverso un perito, di 

verificare l’entità del danno. 

ABBATTIMENTO ALBERO 

Abito in un condominio alla periferia di Milano, prima circondato da 6 pini di circa 40 anni e 

altre piante di cui non conosco il nome, che sono state abbattute il 27 dicembre 2010. Da circa 

20 anni c'era una lotta tra 2 e inquilini (tra cui io) e altri 10 per l'abbattimento di uno di questi 

pini; sono sempre riuscita a frenarli perchè minacciavo l'amministratore di denuncia. 

Il 10 dicembre, purtroppo, proprio quel pino a causa delle piogge ha aperto leggermente il 

terreno e si è leggermente inclinato sulla strada. Senza chiamare l'amministratore, è stata 

chiamata la polizia locale che a sua volta ha chiamato i vigili del fuoco per abbatterlo. In data 

15 dicembre viene convocata un'assemblea "per la messa in sicurezza delle piante 

condominiali", alla quale non ho potuto partecipare. Il 20 sono partita per le ferie e il 7 gennaio 

2011, al mio rientro ho trovato tutto, dico tutto pulito, anche i cespugli. Non ho però trovato 

nessuna copia del verbale dell'assemblea. Credo che qualche cosa non sia a norma, come mi 

posso muovere? 

M. B. 

Il condomino assente all’assemblea deve impugnare la delibera, pena decadenza, entro trenta 

giorni da quando ne ha avuto comunicazione, come previsto dal secondo comma dell’art. 1109 

c.c.. Se non v’è traccia del verbale di assemblea, e quindi non ne ha ricevuto copia, il lettore 

può rivolgersi all’Autorità Giudiziaria chiedendo il risarcimento del danno. L’abbattimento di 

alberi di alto fusto è di regola subordinato ad autorizzazione comunale. 

SPOSTAMENTO DI POZZETTO FOGNARIO

Abito in un condominio di tre famiglie; Trattasi di una palazzina di n. 2 piani, ogni famiglia su 

ciascun piano. L'abitazione al piano terreno presenta all'interno del bagno il pozzetto fognario 

dall'anno di costruzione, circa quindi 40 anni. I proprietari dell'appartamento ove situato il 

pozzetto, hanno proposto lo spostamento al di fuori della loro abitazione. Vorrei sapere se le 

spese sono a carico di tutti i condomini o eventualmente in quale misura devono esser ripartiti 

i costi? 

S. C. 

Se, come pare di capire, il pozzetto è condominiale, alla spesa devono contribuire i proprietari 

delle unità immobiliari servite dall’impianto. Considerato, però, che il proprietario del vano in 

cui è ubicato il pozzetto trae particolare vantaggio dal suo spostamento, può trovare 

applicazione il secondo comma dell’art. 1123 c.c., per il quale se si tratta di cose destinate a 

servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che 

ciascuno può farne. Una soluzione potrebbe essere quella di addebitare al proprietario un terzo 

della spesa, addossando i restanti due terzi a tutti i condomini, lui compreso. 

CANCELLO E SERVITU' 

Abito da circa cinque anni in un condominio di sei unità. Il mio appartamento è al primo piano 

con piccolissimo giardino privato nel quale, all'interno lungo il muro di cinta, scorre il cancello 

automatico condominiale il quale non è a norma con le ultime regole sulla sicurezza. Durante 

l'ultima assemblea condominiale ci sono state proposte due possibilità per metterlo a norma: 

1) ulteriore fotocellula (probabilmente a pile come le ultime installate: costo, 500 euro circa: 

ma è a norma?); 2) una muratura con rete lungo la parte dove scorre il cancello (1500 euro 

circa) il problema è questo: la prima proposta è meno sicura per me, ma a spese del 

condominio; la seconda proposta è più sicura per me e per eventuali ospiti, ma tutta a mie 

spese. E' giusto? Se ci fosse un incidente causato dal cancello sulla mia proprietà chi ne 

risponderebbe? Ho inoltre un altro paio di domande sempre riguardanti il cancello in questione: 

1) Sto pensando di chiedere che il cancello venga tolto dal mio giardino in modo di riuscire ad 

utilizzare il mio giardino (se ne potrebbe installare uno a battente secondo me) al momento 

non posso permettermi di tenere un cagnolino perché potrebbe uscire ogni volta che qualcuno 

apre il cancello visto che per far passare il cancello una parte della rete che chiude il giardino 

non c'è, neppure piantare delle piante dove voglio; ho, secondo voi, facoltà di richiedere la 

rimozione o siccome l'ho acquistato così devo tenermelo? C'è bisogno dell'unanimità dei 

condomini? 

2) Nel mio giardino c'è anche il motore del cancello quindi ogni qualvolta non funziona (è 

capitato spesso) se sono a casa suonano apro il cancelletto del mio giardino e sblocchiamo il

motore mettendolo in manuale, se non ci sono saltano il cancelletto e lo sbloccano: possono 

farlo? Se saltando il cancelletto si fano male chi ne risponde? Alcune persone mi hanno detto 

che ne sarei responsabile io: è vero? Come mi devo tutelare? 

Nel contratto d'acquisto c'è scritto solo che ci sono delle "servitù costituite" purtroppo è stata 

una mia negligenza non chiedere di preciso a cosa si riferivano: può spiegarmelo, per favore? 

Sonia S. 

In caso di danni causati a terzi dal malfunzionamento del cancello ne risponderebbero, in solido 

fra loro, sia il condominio che il condomino, ai sensi dell’art. 2051 c.c. 

Le opere per la messa in sicurezza del cancello giovano sia al fondo servente che al fondo 

dominante, per cui la relativa spesa va ripartita, ai sensi del terzo comma dell’art. 1069 c.c., in 

proporzione ai rispettivi vantaggi. 

Chi, senza autorizzazione, scavalca il cancello che delimita l’altrui proprietà, oltre a 

commettere il reato di violazione di domicilio subisce le conseguenze di eventuali danni che 

dovessero occorrergli. La sostituzione del cancello da automatizzato a manuale richiede il 

consenso di tutti gli altri condomini, trattandosi di rendere più incomodo l’esercizio della servitù 

(secondo comma art. 1067 c.c.). Anche lo spostamento del cancello necessita del consenso di 

tutti gli altri condomini. 

RIPARAZIONE LASTRICO SOLARE DI USO ESCLUSIVO 

Nel condominio dove abito stiamo facendo interventi di recupero edilizio sui terrazzi di 

proprietà esclusiva di alcuni condomini (attici). L'amministratore ha suddiviso le spese per un 

terzo a carico dei proprietari esclusivi e per due terzi tra i restanti condomini, ma le spese 

relative alla direzione lavori, impalcature impresa edilizia, occupazione suolo, Dia, extra 

amministratore eccetera sono state invece ripartite in base ai millesimi di proprietà. Ho un 

dubbio: perchè non sono state ripartite tutte le spese con il criterio di un terzo e due terzi visto 

che comunque tutte le spese si riferiscono ai terrazzi di proprietà esclusiva? L'articolo 1126 del 

codice civile non esclude nulla, non dice che la direzione dei lavori o l'occupazione del suolo 

vanno ripartite diversamente: "Art. 1126. - (Lastrici solari di uso esclusivo) – Quando l’uso dei 

lastrici o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso 

esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni e ricostruzioni del 

lastrico: i restanti due terzi sono a carico di tutti gli altri condomini dell’edificio". 

L. M. 

Se le spese di cui parla il lettore erano tutte finalizzate alla riparazione del lastrico solare di uso 

esclusivo, andavano integralmente ripartite fra i condomini seguendo il criterio di cui all’art.

1126 c.c. 

IMPUGNAZIONE DELIBERA ASSEMBLEARE 

Ho trovato nella cassetta due avvisi di giacenza, sotto il cumulo delle cartoline di auguri: il 

primo datato 21 dicembre ed un altro il 3 gennaio: quando ho ritirato le raccomandate, ho 

potuto leggere quanto segue: la prima riguardava una convocazione assembleare per lavori di 

manutenzione straordinaria della seconda casa, a 200 km da Roma, alla quale non ho potuto 

partecipare perchè quando ho ritirato la raccomandata il condominio si era già riunito, in data 

27 dicembre. La seconda conteneva il verbale di assemblea. Dal momento che non sapevo che 

per argomenti così importanti si aspettassero le festività del Natale per convocare l'assemblea, 

periodo in cui, se rimaniamo in città, abbiamo le giornate occupate, chiedo se posso impugnare 

la delibera. 

M. M. 

La delibera può essere impugnata, ai sensi del terzo comma dell’art. 1137 c.c., con ricorso 

all’Autorità Giudiziaria entro trenta giorni dal ricevimento del verbale. 

RIMOZIONE AMIANTO 

Il mio quesito è in merito all'invito pervenutomi dal comune dove abito di procedere alla 

rimozione di copertura in amianto. Abito in una palazzina a corte divisa in due complessi 

abitativi separati ed indipendenti con scale autonome. La copertura di tetti che sovrasta la mia 

unità abitativa è libera da qualsiasi presenza di amianto, mentre quella che copre l'altra unità 

abitativa presenta amianto. Io ritengo di non essere tenuta a partecipare alle spese di 

rimozione dell'amianto che insiste sull'abitazione che non è di mia proprietà. 

A. R. 

Se l’amianto interessa solamente uno dei due tetti, alla bonifica devono contribuire i soli 

condomini dell’edificio interessato, ai sensi del terzo comma dell’art. 1123 c.c. 

Opere di Germano Palmieri pubblicate dalla Casa editrice Giuffrè: 

Acquistare casa in tribunale – 2008 - Guida pratica all'esecuzione immobiliare. Costi - 

Agevolazioni 'Prima casa' - Mutuo - Normativa - Giurisprudenza - Formulario. 

"Condominio e responsabilità" - Repertorio di casi concreti risolti alla luce della normativa e

della più recente giurisprudenza. 2007 

Formulario dei contratti aziendali e commerciali – 2006 Annotato con legislazione, 

giurisprudenza e disciplina tributaria. Aggiornato con i nuovi contratti di lavoro (D.Lgs. n. 

276/2003, c.d. Legge Biagi)-Terza edizione. Corredato di CD-ROM. 

- "Dizionario pratico della locazione ad uso abitativo" - Trattazione alfabetica dei casi piu 

frequenti risolti dalla legge e dalla giurisprudenza. 2002 

- "Guida pratica alla vita condominiale" - Per una coabitazione tranquilla nel rispetto della 

legge. 2002 

"Affittare casa" - La locazione abitativa fra legge e giurisprudenza con i contratti-tipo e la 

tabella degli oneri accessori introdotti dal D.M. 30 dicembre 2002. - 2003 

Guida al testamento – 2004 - Testamento ordinario. Testamenti speciali. Successione 

legittima.-Comunione ereditària. Formulario. Giurisprudenza. Appendice legislativa. 

Il diritto nella vita di coppia – 2003 - Dal fidanzamento al divorzio fra legge e giurisprudenza. 

© Copyright Dott. A. Giuffrè Editore Spa – 2011-2012

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