TRIBUNALE DI BRESCIA PERIZIA ASSEVERATA ... - Brescia online

Omissis 

TRIBUNALE DI BRESCIA 

Sezione Fallimentare 

Fallimento n. 143/2010 

Giudice Delegato: Dott. RAFFAELE DEL PORTO 

Curatore: Dott. DAVIDE FELAPPI 

PERIZIA ASSEVERATA 

RELAZIONE DI STIMA DEGLI IMMOBILI ACQUISITI ALLA 

MASSA DEL FALLIMENTO 

Perito: arch. Eugenio Acchiappati Via F. Carini 4 25121 Brescia 

Sommario 

Premessa e quesito pag. 2 

Individuazione catastale pag. 4 

Relazione catastale storica ventennale pag. 5 

Provenienza e relazione storica ventennale pag. 7 

Carichi pregiudizievoli pag. 14 

Coerenze pag. 18 

Consistenza pag. 19 

Regolarità urbanistico - edilizia pag. 20 

Certificazione energetica pag. 22 

Sintetica descrizione pag. 23 

Stima del valore di mercato pag. 28 

Estremi per il calcolo dell’ICI di legge pag. 30 

Elenco allegati pag. 31 

1

PREMESSA E QUESITO 

Il dott. Davide Felappi, libero professionista con studio in Brescia in Piazza Vittoria 

11, nominato Curatore del Fallimento in epigrafe dalla Sezione Fallimentare del 

Tribunale di Brescia con sentenza n. 143/10, verificata l’esistenza di beni immobili 

intestati alla ditta fallita, siti in provincia di Brescia nel comune di Ghedi, con 

comunicazione del 22 giugno 2010 conferiva al sottoscritto, arch. Eugenio 

Acchiappati, residente a Brescia in Via Corsica 114 e con studio in Via F. Carini 4, 

libero professionista iscritto all’Ordine degli Architetti di Brescia al n. 189 e all’Albo 

dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Brescia al n. 54 Categoria II Industriale, 

l’incarico di Perito estimatore per la valutazione degli immobili, fissando per il 

giorno 29.06.2010 la comparizione avanti al G.D. Dott. Raffaele Del Porto per il 

giuramento ed il quesito; il quell’occasione il sottoscritto perito alla presenza del 

G.D. e del Curatore pronunziava il giuramento di rito e declinava le proprie 

generalità: “sono l’Arch. Eugenio Acchiappati nato a Iseo (BS) il 4 febbraio 1945, 

con studio in Brescia, Via Carini 4, libero professionista”; il G.D. formulava il 

seguente quesito: 

1. provveda il perito all’esatta identificazione e descrizione dei beni 

immobili di pertinenza del Fallimento in epigrafe, con tutte le 

aggiunte, accessioni, servitù, e pertinenze di competenza della 

procedura e ne determini il valore; 

2. accerti le iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli nel ventennio a 

carico di eventuali danti causa; 

3. acquisisca gli elementi utili ai fini del calcolo dell’ICI, e di quanto 

necessario al trasferimento dei beni; 

4. identifichi i nominativi e residenze degli eventuali comproprietari; 

2

5. provveda a trasmettere alla Curatela versione perizia in formato 

Word; 

6. provveda a depositare una versione della perizia e degli allegati in 

formato digitale (pdf, Jpg, etc.) dedicata alla pubblicità sui siti 

internet, dove dovranno essere omessi i seguenti dati ove presenti 

nella documentazione: 

dati personali del/i debitore/i; 

dati personali dei soggetti confinanti; 

dati personali dei parenti del debitore; 

date di nascita e di morte; 

dati personali dei locatari; 

dati personali di altri soggetti estranei alla procedura; 

ed ogni altro dato relativo anche a terzi, non necessari ai fini 

della pubblicazione. 

per l’espletamento dell’incarico ed il deposito della relazione veniva assegnato il 

termine di 90 giorni a decorrere dalla data dell’udienza di giuramento. 

Il sottoscritto, in esecuzione dell’incarico, ricercava e acquisiva la documentazione 

di tipo ipotecario - catastale e urbanistica, presso gli Uffici dell’Agenzia del 

Territorio, gli Uffici Comunali, i notai roganti; ispezionava gli immobili e attingeva 

alle fonti documentali per la stima dei beni. 

Completate tutte le operazioni preliminari è ora in grado di relazionare quanto 

segue. 

Il Fallimento in epigrafe, a seguito degli accertamenti ipocatastali svolti con 

accesso ai Pubblici Uffici, risulta essere proprietario dei seguenti beni in Provincia 

di Brescia: 

3

in Comune di Ghedi: 

piena proprietà per la quota di 1/1 dei seguenti immobili: 

n. 1 appartamento al piano primo, n. 1 magazzino con uffici al piano rialzato e 

locali accessori al piano primo, n. 1 negozio (autosalone) al piano rialzato; unità 

comprese in un più ampio fabbricato a destinazione artigianale, in Via Industriale 

64, e distinte al NCEU Sez Urbana NCT foglio 24 mappale 505 sub 3, sub 501 e 

sub 502, oltre a parti comuni condominiali e quota di comproprietà sulla corte 

scoperta e sul vano scale mapp. 505 sub 5, come meglio illustrato nel seguito. 

INDIVIDUAZIONE CATASTALE 

Comune di GHEDI - codice D999 - Provincia di Brescia 

Catasto Fabbricati - Sezione Urbana NCT Foglio 24 particella 505 

sub 3 Cat. A/2 - classe 6 - Cons. vani 5 - Rendita €. 374,43 Via 

Industriale 64 piano 1 

trattasi di appartamento al piano primo, i cui dati censuari sono desumibili da 

Costituzione del 03.07.1999 n. H01630.1/1999; 

Intestazione: Omissis, proprietà per 1/1; planimetria depositata presso gli Uffici 

Catastali di Brescia il 03.07.1999 al prot. n. 37221/99. 

sub 501 Cat. C/2 - classe 1 - Cons. mq. 508 - Rendita €. 577,19 Via 

Industriale 64 piano T-1 

trattasi di ampio magazzino con uffici e locali accessori al piano rialzato, oltre a 

locali per archivi e lastrico solare esclusivo al piano primo, rampa di accesso dalla 

4

corte comune, i cui dati censuari sono desumibili da Variazione nel classamento 

del 14.03.2003 n. 7247.1/2003 prot. 82393; 


Catastali di Brescia il 14.03.2002 al prot. n. 101898. 

sub 502 Cat. C/1 - classe 2 - Cons. mq. 204 - Rendita €. 1.285,36 Via 

Industriale 64 piano T 

trattasi di autosalone al piano rialzato, i cui dati censuari sono desumibili da 

Variazione nel classamento del 14.03.2003 n. 7247.1/2003 prot. 82393; 


Catastali di Brescia il 14.03.2002 al prot. n. 101898. 

**************************** 

Le unità immobiliari urbane sopra individuate, appartamento, magazzino e negozio 

(autosalone) sono parte di un fabbricato che in Catasto Terreni è distinto al 

foglio 24 particella 505 Ente Urbano di Ha. 00.24.40 

derivante da Variazione Geometrica del 14.04.1999 n. 2719.1/1999; 

**************************** 

costituisce parte comune non censibile agli immobili di cui sopra la corte ed il vano 

scala comuni, distinti dal sub 5 del mappale 505. 

RELAZIONE CATASTALE STORICA VENTENNALE 

Immobili in Comune di Ghedi 

Catasto Fabbricati - Sezione Urbana NCT Foglio 24 

particella 505 sub 3 Cat. A/2 

5

particella 505 sub 501 Cat. C/2 

particella 505 sub 502 Cat. C/1 

il fabbricato all’interno del quale sono oggi ricomprese le unità di proprietà del 

Fallimento in epigrafe e oggetto di stima, sorge su un terreno che alla data 

dell’impianto meccanografico del 04.09.1980 era distinto in Catasto Terreni al 

foglio 24 con l’identificativo 

particella 90 Seminativo Irriguo di classe 3 di Ha. 02.04.00 R.D. £. 

204.000 R.A. £. 234.600 

con Tipo di Frazionamento del 17.04.1990 n. 2941.10/1990 in atti dal 13.05.1992 si 

generava la 


30.190 R.A. £. 34.719 

nella variazione veniva soppressa la particella 90 e variavano inoltre quelle distinte 

dai n.i. 372 - 373 - 374 - 375 - 377 - 378 - 379; 

con Tipo di Frazionamento del 25.03.1998 n. 1860.1/ 1998 veniva soppressa la 

particella 376 e si generava la 


15.400 R.A. £. 17.710 

nella variazione veniva soppressa la particella 376 e variava inoltre quella distinta 

dal n. 504; 

con Tipo Mappale del 14.04.1999 n. 2719.1/1999 in atti dalla stessa data la 

particella 505 passava dal Catasto Terreni in quello Urbano per l’edificazione del 

fabbricato di cui trattasi e nel Catasto Terreni acquisiva la qualità di ente urbano 

particella 505 ente urbano di Ha. 00.15.40 

6

per variazione geometrica contestuale al T.M. di cui sopra, veniva soppressa la 

particella 507 e fusa nella 505 per cui l’identificativo diventava 

particella 505 ente urbano di Ha 00.24.40 

Le unità immobiliari del fabbricato edificato sulla particella di cui sopra venivano 

costituite in data 03.07.1999 con prot. H01630.1/1999; per quanto riguarda le 

proprietà del fallimento in epigrafe venivano costituite le unità immobiliari distinte 

dai già citati mappali 505 sub 2 e sub 3; per il sub 3 i dati censuari sono quelli già 

sopra riportati; veniva costituita anche la particella: 

505 sub 2 Cat. C/2 - classe 3 - Cons. mq. 699 - Rendita €. 1.119,11 Via 

Industriale 64 piano T-1 

per divisione del 14.03.2002 n. 4758.1/2002 veniva soppressa la particella 505 sub 

2 e si originavano le particelle 505 sub 501 e 505 sub 502 con i dati censuari più 

sopra già riportati. 

Alle unità sopra richiamate costituiva utilità comune la corte ed il vano scale 

distinte dal sub 5 del mappale 505. 

PROVENIENZA e RELAZIONE STORICA VENTENNALE 

Formalità rilevate presso gli Uffici della Pubblicità Immobiliare, Conservatoria dei 

R.R.I.I., dell’Agenzia del Territorio di Brescia, e studi dei notai roganti. 

Ai fini catastali, come più sopra esposto, si rileva che: 

trattasi di unità immobiliari facenti parte del complesso sorto sull’area identificata 

nel N.C.T.R. al foglio 24 con il mappale 505 - ente urbano di Ha 0.24.40 - derivante 

7

dalla fusione (variazione geometrica del 14.04.1999 n. 2719.1/1999) delle seguenti 

particelle: 

505 di Ha 0.15.40 (ex 376, ex 90) 

507 di Ha 0.09.00 (ex 377, ex 90) 

Si precisa che il mappale 90 ( originario dell’attuale 505) del foglio 24 N.C.T.R. 

corrisponde nella mappa del cessato Catasto Terreni alle particelle 1620/parte, 

1619/parte e 1023/parte. 

Costituisce bene comune non censibile agli immobili oggetto di relazione il 

mappale 505/5, individuante vano scala e corte, comune ai subalterni 1, 3, 4, 501 e 

502 del mappale 505. 

Gli immobili oggetto di stima sono di proprietà della ditta Omissis in forza del 

seguente titolo: 

Trascrizione R.G. 25852 R.P. 16221 del 11.06.2002 

relativa ad atto del Notaio Francesco Lesandrelli rep. 69836 racc. 19232 del 

27.05.2002, divisione di immobili senza conguaglio, con cui Omissis, 

nell’esercizio della propria attività artigianale Omissis, ditta individuale, e la Società 

Omissis procedono alla divisione del fabbricato situato in comune di Ghedi 

edificato sui mappali 505 e 507 del foglio 24 N.C.T.R. 

1^ piede 

Alla Società Omissis, che dichiara di accettare come accetta, viene assegnata in 

proprietà esclusiva la porzione del fabbricato situato in comune di Ghedi, via 

industriale n. 64, censita nel N.C.E.U. al foglio 24 con i mappali: 

505/3 Via Industriale 64 P.1 Cat. A/2 Cl.6 Vani 5 Rendita € 374,43 individuante 

appartamento 

8

505/501 Via Industriale 64 P.T-1 Cat. C/2 Cl.1 Mq. 508 Rendita € 577,19 

individuante magazzino, uffici ed archivio 

505/502 Via Industriale 64 P.T. Cat. C/1 Cl.2 Mq. 204 Rendita € 1.285,36 

individuante autosalone 

valore €. 150.000,00 pari al valore della quota di spettanza. 

Detti immobili hanno diritto alle parti comuni dell’edificio ai sensi art. 1117 codice 

civile, nonché alla utilità comune – bene non censibile distinta con il mappale 505 

sub 5 individuante vano scala e corte comune ai sub 1 – 3 – 4 - 501 e 502 del 

mappale 505, che resta pertanto attribuita in parti uguali tra i due assegni. 

Omissis beni assegnati a Omissis. 

Beni immobili dichiarati liberi, fatta eccezione per le seguenti ipoteche: 

- 20650/3935 del 25.06.1998 (in seguito cancellata in forza di comunicazione di 

cancellazione totale n. 263 del 08.01.2009, di avvenuta estinzione 

dell’obbligazione in data 23.12.2008; cancellazione eseguita in data 23.01.2009 - 

art.13, comma 8-decies, L.40/2007) 

- 33601/6770 del 15.10.1998 (in seguito cancellata in forza di comunicazione di 

cancellazione totale n. 8858 del 29.10.2008, di avvenuta estinzione 

dell’obbligazione in data 08.10.2008; cancellazione eseguita in data 10.11.2008 - 

art.13, comma 8-decies, L.40/2007). 

Storicamente si è accertato che: 

**************************************************** 

Anteriormente al ventennio i mappali 1620, 1619 e 1023 del cessato Catasto 

Terreni di Ghedi erano di proprietà di: 

Omissis 

9

Rep. Trasc. 3133/159 - Rep. Iscr. negativo, quota 1/1, proprietà ad essa pervenuta 

in forza del seguente titolo: 

Trasc. R.G. 18473 R.P. 13765 del 16.11.1971 

relativa ad atto di compravendita del Notaio Nando Viale Rep. 100044/5367 del 

19.10.1971, registrato a Monza il 02.11.1971 al n. 5744, con il quale la Società 

Omissis acquista dai signori Omissis, gli appezzamenti di terreno situati in comune 

di Ghedi censiti nel Catasto Terreni alla partita 4591 con i mappali: 

1619 di Ha 0.89.40 -1620 di Ha 0.99.00 - 1023 di Ha 0.55.80 

prezzo Lire 4.200.000 pagato e quietanzato. 

Beni immobili dichiarati liberi. 

La Società acquirente dichiara di essere a conoscenza che sull’appezzamento di 

terreno qui acquistato è istituita una servitù di oleodotto, come da Decreto del 

Prefetto di Brescia in data 14.11.1968, trascritto alla Conservatoria dei RR.II. di 

Brescia in data 24.11.1969 ai n.ri 20159/13903. 

Successivamente con titolo di cui alla 

Trasc. R.G. 4264 R.P. 3187 del 23.02.1983 

relativa ad atto del Notaio Giuseppe Faraldo Rep. 29656/2198 del 30.12.1982, 

registrato a Montichiari il 13.01.1983 al n. 29 Vol. 125, verbale di assemblea 

straordinaria della Società Omissis, la detta Società delibera di modificare la 

denominazione sociale in Omissis 

Con titolo di cui alla 

Trasc. R.G. 20649 R.P. 14304 del 25.06.1998 

relativa ad atto del Notaio Francesco Lesandrelli Rep. 50318/13525 del 

11.06.1998, registrato a Brescia il 25.06.1998 al n. 3233 Pubb., compravendita di 

area fabbricabile, la Società Omissis cede e vende a 

10

Omissis la quota di 1/2 

Omissis la restante quota di 1/2 

i quali complessivamente accettano ed acquistano la piena proprietà 

dell’appezzamento di area situato in comune di Ghedi, facente parte della 

“Lottizzazione Industriale – Artigianale - Florida in via Montichiari” attualmente 

distinto nel N.C.T.R. alla partita 7849, foglio 24 con i mappali: 

505 di Ha 0.15.40 (ex 376/b) 

507 di Ha 0.09.00 (ex 377/b) 

Prezzo Lire 190.000.000 oltre ad IVA, pagato e quietanzato; bene immobile 

dichiarato libero. 

Sui terreni oggetto della compravendita di cui alla formalità che precede i soggetti 

a favore edificavano l’immobile all’interno del quale sono comprese le u.i.u. oggetto 

di stima; il fabbricato era poi oggetto di divisione con il titolo già sopra riportato 

riguardo alla provenienza. 

****************************************************** 

Dall’esame e consultazione dei titoli si è appurata la regolarità della successione 

storica dei passaggi di proprietà riguardo agli immobili di cui trattasi, nel ventennio 

antecedente alla Sentenza del Fallimento n. 143/10. 

****************************************************** 

Gli stessi immobili risultano inoltre interessati dalle seguenti formalità: 

Trasc. R.G. 3117 R.P. 2460 del 24.01.1990 

relativa ad atto del Notaio Francesco Lesandrelli Rep. 17121/5542 del 28.12.1989, 

registrato a Brescia il 16.01.1990 al n. 298 Pubblici, convenzione per la 

lottizzazione industriale artigianale in Ghedi via Montichiari, fra il “Comune di 

Ghedi” da una parte e numerosi soggetti, fra i quali la Omissis con sede in Ghedi, 

11

dall’altra, relativa ad aree situate in comune di Ghedi, fra le quali il mappale 90 di 

Ha 2.04.00 del foglio 24 N.C.T.R. 

Trasc. R.G. 13282 R.P. 8998 del 24.04.1992 

relativa ad atto Notaio Francesco Lesandrelli Rep. 24953/7180 del 09.04.1992, 

atto unilaterale d’obbligo, relativo, fra l’altro, ad aree situate in comune di Ghedi 

identificate nel N.C.T.R. al foglio 24 con i mappali 375 di Ha 0.83.66 (ex 90/d) e 

376 di Ha 0.30.19 (ex 90/e), di proprietà Omissis aree gravate da una servitù 

prediale di oleodotto a favore dell’Impianto Militare dell’ Omissis. 

Premesso: 

- che detta area, unitamente ad altre non di interesse, è interessata da 

lottizzazione a scopo artigianale di cui alla concessione edilizia n. 162/90 rilasciata 

dal Sindaco del Comune di Ghedi in data 11.12.1990; 

- che in conseguenza della realizzazione di detta lottizzazione, le cui pertinenze 

insistono in parte sulla fascia asservita, i lottizzanti hanno richiesto e ottenuto dall’ 

Omissis parziale deroga ai predetti vincoli di servitù; 

- che per la regolarizzazione tecnica di quanto sopra, la Omissis e gli altri lottizzanti 

hanno già sottoscritto in data 15.10.1991 un apposito atto di sottomissione che le 

impegna a realizzare le opere tutte di protezione ivi previste e descritte e meglio 

individuate nelle quattro planimetrie ad esso allegate, atto di sottomissione che in 

originale è già stato consegnato al Omissis della Omissis e che qui viene 

integralmente richiamato e di nuovo accettato per gli obblighi da esso derivanti; 

ciò premesso: 

la Omissis e gli altri lottizzanti si impegnano con il presente atto: 

12

- a non interessare ulteriormente la fascia di terreno estendentesi su metri 3 per 

parte dell’asse della condotta, con qualsiasi opera o servizio futuri, fascia di terreno 

individuata in tinta verde nella planimetria allegata all’atto sotto la lettera “B”; 

- a trasferire ai futuri acquirenti dell’intero o delle singole porzioni di immobile, gli 

obblighi e oneri tutti derivanti dall’atto di sottomissione in data 15.10.1991 relativo 

alle opere in argomento, obblighi ed oneri assunti in favore dell’Amministrazione 

della Difesa. 

Trasc. R.G. 25641 R.P. 16097 del 10.06.2002 

Scrittura privata autenticata dal Notaio Francesco Lesandrelli in data 27.05.2002 

Rep. 69837/18233, costituzione di vincolo di destinazione di area a parcheggio 

ad uso pubblico. 

Premesso: 

- che la Società Omissis, a seguito di atto di divisione a rogito Notaio Francesco 

Lesandrelli Rep. 69836/19232 del 27.05.2002 sono rimasti comproprietari della 

utilità comune bene non censibile individuata con il mappale 505/5 del foglio 

24/NCT del Catasto Fabbricati del comune di Ghedi, individuante cortile comune 

del fabbricato sito in Ghedi, via industriale 64/66, insistente su area distinta nel 

Catasto Terreni al foglio 24 con i mappali 505-507; 

- che la Omissis suddetta intende trasformare parte del piano terra del proprio 

immobile ad essa assegnato ed individuato con il mappale 505/502 ad uso 

commerciale (esposizione vendita autovetture) per una superficie complessiva di 

Mq. 208,22; 

13

- di aver presentato a tale scopo al “Comune di Ghedi” domanda di concessione 

edilizia per le realizzande opere suddette corredata da relativo progetto e 

protocollata al numero 20140/2001; 

Preso atto 

- che in esecuzione delle norme d’attuazione del vigente Piano Regolatore 

Generale – art. 26 – il nuovo esercizio commerciale dovrà essere dotato di area a 

parcheggio non inferiore al 100% della superficie lorda; 

Ciò premesso 

al fine d’ottenere l’autorizzazione edilizia richiesta in conformità delle norme 

d’attuazione del Piano Regolatore Generale vigente i sottoscritti, nella veste citata, 

col presente atto, per sé, successori ed aventi causa anche a titolo particolare 

costituiscono vincolo di destinazione di parcheggio ad uso pubblico per una 

superficie complessiva di Mq. 212,50 sulla porzione di area antistante il fabbricato 

e distinta con il mappale 505/5 così come risulta dalla planimetria ed elaborato 

planimetrico che si allegano al presente atto sotto la lettera “A”. 

Detto vincolo avrà il valore e sarà modificabile in relazione alla variazione della 

normativa urbanistica ed in particolare qualora le norme di attuazione del P.R.G. 

non richiedano aree a parcheggio di uso pubblico per la nuova destinazione dei 

locali in caso di modifica della destinazione d’uso commerciale. 

CARICHI PREGIUDIZIEVOLI 

Le Formalità sono state rilevate presso l’Agenzia del Territorio - Ufficio della 

pubblicità immobiliare di Brescia. 

14

Gli immobili oggetto della presente relazione sono liberi da vincoli e gravami 

pregiudizievoli ad eccezione di quanto segue: 

Ipoteca Volontaria - iscritta R.G. 23958 R.P. 5540 del 09.05.2005 


28.04.2005, per concessione a garanzia di finanziamento 

a favore: Omissis 

a carico: Omissis 

Somma Capitale: €. 500.000,00 

Somma Iscritta: €. 1.000.000,00 

Durata anni 1 e mesi 7, tasso di interesse annuo 4,38% 

Beni immobili offerti in garanzia in comune di Ghedi, via Industriale n.64, censiti nel 

N.C.E.U. al foglio 24 con i mappali: 

505 sub 3 P.1 Cat. A/2 Cl.6 Vani 5 Rendita €. 374,43 

505 sub 501 P.T-1 Cat. C/2 Cl.1 mq. 508 Rendita €. 577,19 

505 sub 502 P.T. Cat. C/1 Cl.2 mq. 204 Rendita €. 1.285,36. 

Ipoteca Volontaria - iscritta R.G. 24375 R.P. 5644 del 27.04.2007 


19.04.2007, per concessione a garanzia di mutuo fondiario 



Somma Capitale: €. 300.000,00 

Somma Iscritta: €. 600.000,00 

Durata anni 10, tasso di interesse annuo 5,5% 

15



505 sub 3 P.1 Cat. A/2 Cl.6 Vani 5 Rendita €. 374,43 

505 sub 501 P.T-1 Cat. C/2 Cl.1 Mq. 508 Rendita €. 577,19 

505 sub 502 P.T. Cat. C/1 Cl.2 mq. 204 Rendita €. 1.285,36 

Ipoteca Volontaria Iscritta R.G. 60703 R.P. 13130 del 30.12.2008 

relativa ad atto del Notaio Francesco Lesandrelli Rep. 95052 racc. 30426 del 

18.12.2008 per concessione a garanzia di mutuo fondiario 



Somma Capitale: € 400.000,00 

Somma Iscritta: € 800.000,00 

durata anni 15, tasso di interesse annuo 6,812% 



505/3 P.1 Cat. A/2 Cl.6 Vani 5 Rendita € 374,43 

505/501 P.T-1 Cat. C/2 Cl.1 Mq. 508 Rendita € 577,19 

505/502 P.T. Cat. C/1 Cl.2 Mq. 204 Rendita € 1.285,36 

Ipoteca Volontaria Iscritta R.G. 45714 R.P. 10419 del 30.10.2009 

relativa ad Atto del Notaio Francesco Lesandrelli Rep. 96718 racc. 31598 del 

29.10.2009 per concessione a garanzia di mutuo fondiario 



16



durata anni 19 e mesi 6, tasso di interesse annuo 3 % 



505/3 P.1 Cat. A/2 Cl.6 Vani 5 Rendita € 374,43 

505/501 P.T-1 Cat. C/2 Cl.1 Mq. 508 Rendita € 577,19 

505/502 P.T. Cat. C/1 Cl.2 Mq. 204 Rendita € 1.285,36 

Ipoteca Giudiziale Iscritta R.G.18350 R.P. 4442 del 04.05.2010 

Atto Giudiziario del Tribunale di Brescia - Decreto Ingiuntivo n. R.G. 1968 del 

03.01.2010 





Beni immobili gravati in comune di Ghedi, via Industriale n.64, censiti nel N.C.E.U. 

al foglio 24 con i mappali: 

505/3 Cat. A/2 Vani 5 

505/501 Cat. C/2 Mq. 508 

505/502 Cat. C/1 Mq. 204 

17

COERENZE 

appartamento al piano primo - distinto dalla particella 505 sub 3 

a Nord in parte vano scala comune distinta dal mappale 505 sub 5, in parte lastrico 

solare di proprietà Omissis mappale 505 sub 4, in parte affaccio sulla copertura, 

lastrico, della stessa proprietà Omissis mappale 505 sub 501 ad Est e Sud affaccio 

sulla corte comune distinta dal mappale 505 sub 5, ad Ovest archivi distinti dal 

mappale 505 sub 501 

magazzino ai piani rialzato e primo - distinto dalla particella 505 sub 

501 

al piano rialzato: a Nord fabbricato di altra proprietà distinto dal mappale 504 del 

foglio 24, in parte con muro divisorio fra fabbricati e in parte con recinzione di 

corte 

ad Est corte comune distinta dal mappale 505 sub 5 

a Sud in parte con la corte comune distinta dal mappale 505 sub 5 tramite lo 

scivolo, in parte con il locale adibito ad autosalone distinto dal mappale 505 sub 

502, in parte con la corte scoperta dell'officina distinta dal mappale 505 sub 1 ad 

Ovest sempre con la detta corte scoperta, proprietà Omissis 

al piano primo: a Nord come al piano rialzato 

ad Est lastrico solare di proprietà Omissis mappale 505 sub 4 

a Sud in parte affaccio sulla corte comune distinta dal mappale 505 sub 5, in 

parte con l'appartamento della stessa proprietà distinto dal mappale 505 sub 3 

ad Ovest affaccio sulla corte scoperta del mappale 5050 sub 1 di proprietà 

Omissis 

18

locale destinato ad autosalone al piano rialzato - particella 505 sub 

502 

a Nord con il magazzino della stessa proprietà distinto dal mappale 5050 sub 

501 ed in parte con la scala comune distinta dal mappale 505 sub 5 

ad Est e Sud corte comune distinta dal mappale 505 sub 5 

ad Ovest corte scoperta dell'officina distinta dal mappale 505 sub 1 di proprietà 

Omissis 

Corte comune in mappa con l'identificativo mappale 505 sub 5 

A Nord altra proprietà in mappa con l’identificativo 504, Est e Sud strada di 

lottizzazione, ad Ovest area con soprastante capannone industriale di altra 

proprietà, distinta dal mappale 511 del foglio 24; parte della detta corte confina ad 

Est con la già citata corte scoperta sub 1 di proprietà Omissis. 

CONSISTENZA 

Per superficie commerciale si intende quella lorda interna, di calpestio e con 

l’ingombro delle tramezze, comprensiva anche di quella dei muri esterni e di metà 

dell’ingombro di quelli divisori con adiacenti unità immobiliari; 

le superfici sono state rilevate sia dalle planimetrie catastali che dagli elaborati 

grafici esaminati ed acquisiti presso gli Uffici Tecnici del Comune di Ghedi, previa 

la verifica ed il confronto dei dati cartografici con la realtà dei luoghi; le consistenze 

commerciali risultano dalla tabella seguente, compilata anche con l’applicazione di 

adeguati coefficienti riduttivi per le diverse tipologie dei locali accessori; i riferimenti 

per il computo delle superfici sono dati dal Listino dei valori degli immobili sulla 

19

piazza di Brescia e Provincia, edito da Borsa Immobiliare di Brescia c/o C.C.I.A. di 

Brescia, n. 1/2010 e dalla norma UNI 10750 del 2005: 

appartamento al piano primo - particella 505 sub 3 

Mq. Coeff. Mq. 

Appartamento 131,45 100% 131,45 

terrazza 15,75 35% 5,50 

Consistenza commerciale 136,95 

magazzino ai piani rialzato e primo - particella 505 sub 501 


Al piano rialzato 437,51 100% 437,51 

Al piano primo 100,86 100% 100,86 


locale autosalone al piano rialzato - particella 505 sub 502 


Al piano rialzato 206,00 100% 206,00 


corte comune al piano terra - particella 505 sub 1 

Mq. propr. di 1 / 2 Coeff. Mq. 

Corte comune - per 1 / 2 1.465,00 732,50 20% 146,50 


Ambito Urbanistico 

REGOLARITA’ URBANISTICO - EDILIZIA 

20

Ai sensi del P.G.T. vigente, definitivamente approvato con Delibera del C.C. del 06 

aprile 2009, gli immobili di cui trattasi sono inseriti in Zona compresa nell’Area 

sottoposta a Vincolo del Piano Territoriale d’Area; trattasi nel caso di quest’ultimo 

di uno strumento di pianificazione intermedia tra il Piano di Coordinamento 

Provinciale ed i Piani Comunali e nel caso in esame del Piano Territoriale d’Area 

per l’aeroporto di Brescia – Montichiari. A tal proposito il Comune di Ghedi con 

Deliberazione della Giunta Comunale n. 155 del 15.06.2010 ha approvato i 

documenti tecnici da presentare alla Regione Lombardia per la stesura del detto 

piano. Ai sensi di tale strumentazione allo stato attuale non sono previste 

possibilità di intervento sugli immobili di cui trattasi, se non interventi manutentivi. 

Dalle informazioni assunte presso gli organi competenti del Comune di Ghedi le 

intenzioni dell'Amministrazione mirano a stralciare dal detto piano d'area la zona 

industriale artigianale nella quale sono ricompresi gli immobili in esame, riportando 

la stessa nelle condizioni di area produttiva di espansione. Allo stato comunque 

della pianificazione locale continua a sussistere il vincolo di piano d'area. 

Ambito Edilizio 

Gli immobili in questione sono stati edificati in forza dei seguenti titoli autorizzativi 

rilasciati dal Comune di Ghedi: 

Concessione Edilizia del 25.06.1998, pratica edilizia n. 69/08, C.E. 69/08 prot. 

7820 per l'edificazione di capannone artigianale con 2 appartamenti 

Variante in corso d'opera del 28.06.1999 n. 69/98 – pratica edilizia 69/98 – 1 prot. 

9731 

Concessione Edilizia del 31.05.2002 C.E. n. 156/2001 protocollo 20140 pratica n. 

156/2001 per trasformazione parte capannone artigianale in commerciale 

21

Il Permesso di Agibilità per la costruzione ad uso commerciale, autosalone di mq. 

203,93 della ditta Omissis è stato rilasciato il 12.02.2004 con il n. 156/2001; 

Il Permesso di Agibilità per l'appartamento e per il magazzino, ex C.E. 69/08, non è 

mai stato richiesto da Omissis e pertanto non esiste agli atti del Comune di Ghedi; 

esiste, in riferimento alla citata pratica edilizia, un Permesso di Agibilità parziale e 

limitato al locale al piano seminterrato di proprietà Omissis, estranea alla presente 

procedura. 

Verificata la sostanziale corrispondenza fra la documentazione sia di tipo catastale 

che di tipo amministrativo con lo stato dei luoghi, si è potuta accertare la piena 

conformità dell’immobile di cui trattasi ai titoli edilizi in atti del Comune di Ghedi; per 

questo motivo non si ravvisano ostacoli alla libera commercializzazione degli 

immobili di cui trattasi. 

CERTIFICAZIONE ENERGETICA: 

Per le unità immobiliari oggetto di stima si allegano gli Attestati di Certificazione 

Energetica, da prodursi obbligatoriamente in sede di trasferimento dell’immobile 

secondo la vigente legislazione regionale (D.G.R. n. 8745 del 22.12.2008 punto 

9.3 e 9.4, in materia di certificazione energetica degli edifici); 

Attestato prot. CENED n. 17078-000324/10 e protocollato presso il 

Comune di Ghedi in data 11/11/2010 al n. 309 per l’appartamento 

Attestato prot. CENED n. 17078-000320/10 e protocollato presso il 

Comune di Ghedi in data 11/11/2010 al n. 310 per il magazzino con locali 

accessori 

22

Dichiarazione di non necessità ACE ai sensi della DGR VIII/8745 per il 

locale autosalone 

gli attestati sono stati predisposti dall’Arch. Chiara Acchiappati, accreditata presso 

CENED al n. 5561. 

SINTETICA DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI 

Il complesso edilizio comprendente gli immobili di proprietà del Fallimento è situato 

in zona industriale e alla periferia Est dell’abitato di Ghedi, in Via Industriale al 

civico 64, lungo la Strada Provinciale n. 668 Orzinuovi – Montichiari, sulla quale 

prospettano gli immobili con l’interposizione di una controstrada di servizio, parte 

della viabilità di un piano di lottizzazione. Di fronte agli immobili e al civico 47 di Via 

Montichiari sorge il celebre locale di ritrovo Discoteca Florida. 

Il lotto è nei lati Est e Sud servito da comode strade della lottizzazione industriale e 

artigianale che ha trasformato la zona nei primi anni ’90 del secolo scorso; 

lottizzazione ex Convenzione con il Comune di Ghedi di cui all’atto più sopra citato 

del notaio Lesandrelli rep. 17121/5542 del 28.12.1989. 

La zona è, data la localizzazione come sopra esposta, facilmente collegata a reti 

viarie di notevole importanza quale la citata Strada Provinciale; tramite questa poi 

a reti infrastrutturali più rilevanti. 

Il lotto ha forma planimetrica pressocchè trapezia e i fabbricati vi sorgono in 

posizione quasi centrale, con il loro fronte Nord a confine e in aderenza ad altro 

fabbricato di destinazione industriale – artigianale. 

23

Il fabbricato nel suo complesso è a due piani fuori terra oltre ad un piano 

seminterrato, di proprietà quest’ultimo di terzi estranei alla procedura (secondo 

assegno in atto di divisione citato). 

Al piano rialzato sul fronte Sud del complesso ha sede l’autosalone vero proprio, 

locale destinato all’esposizione e vendita di autoveicoli; allo stesso si accede 

mediante una comoda rampa scale posta al centro dello sviluppo del fronte. 

Allo stesso piano, direttamente collegato all’Autosalone e sul retro del medesimo, 

si trova il magazzino con i locali di servizio, uffici e archivio; accessibile con una 

rampa carrabile direttamente dalla corte comune esterna. Le altezze nette interne 

degli ambienti al piano rialzato è di ml. 3,30. 

Al piano primo è situato l’appartamento, accessibile tramite vano scale comune, 

formato da una ampio locale soggiorno – cucina, due bagni e due camere, oltre a 

corridoio di disimpegno; una terrazza d’angolo consente al soggiorno – cucina 

l’affaccio sulla corte nei lati Est e Sud. Il corridoio di disimpegno collega 

direttamente l'appartamento con altri locali destinati ad archivio e facenti parte 

dell’unità destinata a magazzino. Va tenuto presente che di fatto i locali al piano 

primo formalmente e catastalmente destinati a locali archivio dell'unità a 

magazzino sita al piano sottostante, nella realtà sono utilizzati quali locali di 

abitazione e costituiscono un unicum, per uso, con l'appartamento al medesimo 

piano. In caso di vendita a soggetti diversi dell'appartamento al piano primo e del 

magazzino al piano rialzato e primo, dovrà essere realizzato un autonomo 

collegamento verticale fra i locali del magazzino al piano rialzato e quelli al piano 

primo per svincolare e rendere indipendenti questi dall'appartamento. 

Costruttivamente il fabbricato di cui trattasi è realizzato per il piano seminterrato, di 

altra proprietà, e rialzato con struttura prefabbricata in cap costituita da pilastri, su 

24

plinti a bicchiere ed in opera, travi e orizzontamenti in tegoloni, con copertura piana 

a lastrico del 2° orizzontamento; la parte di edificio al piano primo, vano scale e 

appartamento oltre ai citati locali archivio del magazzino, è invece realizzato con 

struttura tradizionale in laterizio e copertura piana. La scala di collegamento dal 

piano seminterrato al primo è con struttura in getto di cls armato gettato in opera; 

alla stessa maniera la rampa di collegamento fra la corte esterna ed il locale 

magazzino al piano rialzato. I tamponamenti perimetrali sono realizzati in muratura 

in laterizio, con intonaco semicivile e tinteggiatura in parte con colore bianco e in 

parte con colore giallo. 

Il locale destinato ad autosalone è situato al piano rialzato ed è collegato alla corte 

esterna da una comoda rampa scale di sette pedate, pavimentata e rivestita in 

gres; sui fronti esterni del locale autosalone sono messe in opera ampie vetrine di 

esposizione e finestrature, con profili in alluminio e vetrate singole; sul fronte 

principale Sud, allo sbarco della scala, è situato l'ingresso, formato da una bussola 

e da ampie specchiature vetrate; una parete vetrata continua forma anche 

elemento architettonico di facciata dalla quota dell'autosalone fino alla linea di 

gronda. Verso Sud il fronte è coronato a livello della copertura da una gronda in cls 

di limitato sbalzo e con veletta. La pavimentazione è in gomma; l'ambiente è 

controsoffittato con pannelli piani in cartongesso; l'altezza netta interna è di ml. 

3,00; lo stesso comunica direttamente con i locali destinati ad uffici del magazzino 

e anche con quest'ultimo mediante un serramento di ampia luce a più pannelli; 

funzionalmente l'autosalone ed il locale magazzino direttamente ad esso collegato 

sono, oltre che direttamente comunicanti, anche interdipendenti; la rampa esterna 

di collegamento fra il magazzino e la corte esterna serve infatti anche per 

25

consentire l'accesso degli autoveicoli all'autosalone; quest'ultimo è privo di un 

proprio autonomo accesso carraio. 

Il locale magazzino è costituito da un ampio locale direttamente collegato con 

l'autosalone, servito dalla rampa carrabile di collegamento con la corte esterna, al 

cui sbarco è messo in opera un serramento ad antoni scorrevole; l'altezza interna 

netta del locale è di ml. 3,30, mentre gli ambienti destinati ad ufficio hanno altezza 

di ml. 3,00; gli elementi prefabbricati del solaio di copertura sono direttamente in 

vista; il pavimento è rivestito con cemento industriale mentre quello dei locali ufficio 

è in ceramica; l'illuminazione naturale è data da ampie finestrature con serramenti, 

a più partite, in alluminio e vetrate isolanti. 

L'appartamento al piano primo, come già detto collegato e di fatto comprendente 

anche i locali archivio al primo piano del magazzino, presenta finiture civili in buona 

parte anche accurate e di pregio, quali stucchi alle pareti e controsoffitti decorativi; 

finiture in gesso alle pareti e tinteggiature chiare; la pavimentazione è in genere in 

gres porcellanato per il soggiorno mentre è in legno per tutta la zona notte; i bagni 

sono con pavimento e rivestimenti in ceramica a varie altezze, con accessori in 

ceramica bianca e vasca in metacrilato; le porte interne sono di tipo tamburato in 

noce, quelli esterni in alluminio con vetrate isolanti e parte con ante esterne di 

chiusura a battente; il portoncino d'ingresso, dal vano scale comune, è di tipo 

blindato. Il locale formalmente destinato ad archivio, in lato Ovest 

dell'appartamento, presenta pavimento in ceramica, accessori da cucina, caldaia 

pensile per il riscaldamento; le altezze interne sono di ml. 2,70. In lato Sud - Est è 

presente un ampia loggia. In lato Nord dell'appartamento e alla medesima quota si 

sviluppa un lastrico solare di proprietà esclusiva, rivestito in guaina 

impermeabilizzante e impraticabile; il lastrico confina in lato Est con analoga 

26

copertura ma di proprietà del condividente Omissis, sul quale era in progetto, 

autorizzato dalla P.A. di Ghedi, un appartamento gemello o speculare rispetto a 

quello di proprietà Omissis 

Ai fini estimativi si terrà conto come apprezzamento sia della consistenza e che del 

buon livello di finitura dell'appartamento, oltre che dell'ottimo stato di manutenzione 

e conservazione, ma anche, come invece deprezzamento, della posizione 

dell'appartamento in un contesto non di tipo residenziale ma di tipo industriale, 

oltre che del considerevole disturbo ambientale dovuto alla prossimità di una 

rotonda viaria e di strade di forte traffico. 

L'impianto elettrico è completo di accessori per il corretto funzionamento ed è sotto 

traccia; gli ambienti al piano terra, autosalone e magazzino, sono privi di 

riscaldamento mentre sono invece riscaldati gli ambienti destinati ad ufficio; con 

caldaia pensile a gas messa in opera nel blocco servizi. La distribuzione del calore 

nell'appartamento, come detto con propria caldaia autonoma a gas, è costituita sia 

da radiatori in ghisa che, negli ambienti archivio del magazzino, da ventilconvettori. 

Sistemazioni esterne: l'area esterna, comune sia ad Omissis che a Omissis, è 

pavimentata in parte con rivestimento a secco in blocchetti di cemento, tipo 

bettonelle, in parte in ghiaia e a verde; la recinzione è costituita da muretto 

intonacato con soprastante cancellata a semplice disegno; l'area comune serve e 

disimpegna sia i locali di proprietà Omissis che quelli di proprietà Omissis, officina 

con corsia di accesso al piano seminterrato. Sulla corte in lato Est ed in aderenza 

al fabbricato si sviluppa sia la rampa carrabile di accesso al magazzino che una 

scala pedonale esterna di collegamento con la scala comune interna. Sulla 

recinzione in lato Sud si apre un cancello scorrevole a comando automatico per 

ingresso e uscita dal complesso. 

27

In estremità Ovest del lotto si sviluppa un'altra striscia, sempre parte dell' area 

comune distinta dal sub 5 del mappale 505, tenuta a verde. 

Gli ambienti al piano terra, autosalone e magazzino con annessi uffici, sono 

inutilizzati e all’interno sono presenti solo elementi di arredo e materiale vario 

accatastato; gli ambienti al piano 1°, appartamento e locali archivio, sono occupati 

dal responsabile della ditta che vi risiede con la propria famiglia. 

STIMA DEL VALORE DI MERCATO 

Ai fini estimativi si è applicato il metodo del confronto, attingendo a fonti in loco e 

alla pubblicistica di settore, in particolare alle fonti seguenti: 

1. Listino dei valori degli immobili sulla piazza di Brescia e Provincia, edito da 

Borsa Immobiliare di Brescia c/o C.C.I.A. di Brescia, n. 1/2010 

2. Osservatorio Immobiliare OMI dell’Agenzia del Territorio, 2° Semestre 

2009 – Ghedi, fascia/zona Periferica / Produttiva, microzona catastale 2, 

tipologia prevalente Capannoni tipici 

3. Consulente Immobiliare 15 giugno 2010 ed. Il Sole24Ore Milano n. 862, 

Mercato e investimenti, Primavera 2010, in particolare per i principi 

estimativi di carattere generale 

4. Fonti dirette in loco 

Sulla scorta delle indagini svolte, verificato lo stato degli immobili e la loro 

localizzazione, le caratteristiche oggettive ed in particolare quanto è stato oggetto 

di descrizione, tenuto conto della modalità di vendita nell’ambito della presente 

procedura, delle quotazioni medie rilevate sul posto e dalle fonti citate, si ritiene 

28

congruo e attendibile il valore di stima, valutato comunque a corpo, degli immobili 

come risultante dal seguente quadro: 

appartamento al piano primo - particella 505 sub 3 

destinazione Sup. (mq.) valore (€./mq.) stima (€.) 

Appartamento 137,00 1.300,00 178.100,00 

magazzino ai piani rialzato e primo - particella 505 sub 501 


Magazzino + accessori 538,37 600,00 323.022,00 

locale autosalone al piano rialzato - particella 505 sub 502 


Negozio - autosalone 206,00 700,00 144.200,00 

corte comune al piano terra - particella 505 sub 5 


Corte comune - per 1 / 2 146,50 600,00 87.900,00 

Complessivamente si ha il seguente quadro: 

destinazione Valore di stima €. 

appartamento 178.100,00 

magazzino 323.022,00 

negozio autosalone 144.200,00 

corte comune 87.900,00 

sommano 733.222,00 

29

Con un minimo arrotondamento il valore di mercato del fabbricato di Omissis, di 

proprietà del Fallimento Omissis è stimabile in €. 733.000,00 (euro 

settecentotrentatremila/00). 

Dichiarazione ex D.L. 78 del 31 maggio 2010 - art. 19 - comma 14 

Circolari dell’Agenzia del Territorio 

n. 2/T del 09.07.2010 e n. 3 del 10.08.2010 

In riferimento al D.L. in oggetto e alle istruzioni degli uffici, il sottoscritto perito, 

fornito dei requisiti prescritti dalla normativa vigente e quale tecnico abilitato alla 

presentazione degli atti di aggiornamento catastale, fornisce la seguente 

attestazione di conformità delle planimetrie catastali allo stato dei luoghi e agli 

elementi in banca dati catastale e ipotecaria: 

le planimetrie catastali delle unità immobiliari oggetto di stima, depositate presso 

gli uffici catastali nelle date più sopra specificate, corrispondono al reale stato dei 

luoghi e, come verificato, rappresentano graficamente in maniera fedele le singole 

unità immobiliari. 

Inoltre dalle indagini presso i pubblici uffici, della Pubblicità Immobiliare 

dell’Agenzia del Territorio di Brescia, è stata verificata anche l’esatta 

corrispondenza fra gli intestati al Catasto e quelli risultanti nei registri immobiliari. 

ESTREMI PER IL CALCOLO DELL’ICI DI LEGGE 

In base ai regolamenti vigenti nel comune di Ghedi l’aliquota ordinaria è fissata 

nella misura del 5/1000; ne consegue il calcolo come da schema: 

30

immobili in mappa con l’identificativo mappale 505 

u.i.u. cat. R.C. (€.) Rival. moltiplic. valore (€.) aliquota ICI imposta (€.) 

sub 3 A/2 374,43 5% 100 39.315,15 5/1000 196,57 

sub 501 C/2 577,19 5% 100 60.604,95 5/1000 303,02 

sub 502 C/2 1.285,36 5% 34 45.887,35 5/1000 229,43 

Brescia, 03 novembre 2010 

allegati 

31 

in fede il perito 

arch. Eugenio Acchiappati 

Planimetrie catastali ed elaborato planimetrico di subalternazione, scala 1:500 e 

1:200 

Estratto di mappa Censuario di Ghedi foglio 24 scala 1:2000 

Stralcio tavole di pratiche edilizie 

Documentazione fotografica

TRIBUNALE DI BRESCIA PERIZIA ASSEVERATA ... - Brescia online

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