I contratti di vendita di multiproprietà - Consumer Law Firm

CONTRATTI RELATIVI ALL’ACQUISIZIONE DI UN DIRITTO
DI GODIMENTO RIPARTITO DI BENI IMMOBILI
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1.- Introduzione. 3.- La direttiva 94/47/CE. 3. - Il recepimento: dal d.lgs. n. 427/1998 al d.lgs.
n. 206 del 2005 (Codice del consumo). 4. – Il contratto di vendita di multiproprietà. 5.- Il
diritto di recesso del consumatore. 6.- Altre garanzie per il consumatore. 7.- Le modifiche
introdotte dalla legge 1 marzo 2002, n. 39. 8.- Casi pratici.
1. Introduzione. Per multiproprietà può genericamente intendersi il
godimento di un bene, suscettibile di utilità ripetuta nel tempo, da parte di un
gruppo di soggetti (c.d. multiproprietari) che talvolta sono organizzati
ricalcando lo schema del condominio (multiproprietà immobiliare), altre volte
richiamandosi alla disciplina della società (multiproprietà azionaria).
Il legislatore comunitario si è occupato di disciplinare questo fenomeno
negoziale in virtù della sua notevole diffusione 1 e dei rischi per il
consumatore acquirente attribuibili all’aggressività delle tecniche di vendita
utilizzate.
In questo settore, infatti, le iniziative pubblicitarie sono talvolta ingannevoli, i
contratti sottoposti al consumatore spesso poco trasparenti e, soprattutto,
l’oggetto del contratto non è facilmente individuabile: non di rado vengono
formulate proposte di vendita di quote di proprietà all’interno di complessi
immobiliari (già raffigurati nei depliants informativi) la cui costruzione non è
ancora completata; il consumatore non ha modo di visitare l’immobile, non
conosce il luogo nel quale sarà edificato ed i servizi offerti non sono
chiaramente determinati. Pertanto, l’acquirente non ha il tempo né gli
elementi necessari per valutare con la dovuta attenzione l’operazione che sta
per porre in essere.
Per tutte queste ragioni con l’emanazione della direttiva 94/47/CE si è tentato
di arginare alcune situazioni di rischio allo scopo di riequilibrare (o
quantomeno attenuare) l’asimmetria informativa tra venditore ed acquirente 2 .
1 Pressoché in tutti i paesi dell’Occidente sotto le denominazioni più varie (divi-copropriétè,
multihotels, time-sharing, pluriproprietà, ecc.) questa singolare tecnica di sfruttamento dei
beni ha conosciuto in Italia un consistente sviluppo a partire dagli anni settanta.
2 Nella pratica la materia è fonte di frequente contenzioso tra professionisti e consumatori e
tuttavia nonostante l’elevato potenziale conflittuale dei rapporti commerciali in materia, le
aule dei tribunali italiani hanno conosciuto la fattispecie in poco più di una dozzina di
occasioni.
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2. La direttiva 94/47/CE. La direttiva disciplina “la tutela dell’acquirente per
taluni aspetti dei contratti relativi all’acquisizione di un diritto di godimento a
tempo parziale di beni immobili”: si regolamenta il contratto, gli obblighi
informativi, le procedure di risoluzione e di recesso.
Il legislatore comunitario non ha affrontato, invece, il problema della natura
giuridica del diritto del multiproprietario, consapevole delle differenze
esistenti nei vari paesi europei in ordine alla configurazione del diritto: basti
pensare che il titolare di siffatto diritto è considerato come socio di una
società civile in Francia, come proprietario in Portogallo, come conduttore a
vita in Grecia, come membro di un club nel Regno Unito.
Di qui la scelta di disciplinare solo i profili dell’informazione e dello
scioglimento e di lasciare agli Stati membri la disciplina di aspetti ulteriori ed
in particolare quello della natura giuridica del diritto oggetto del contratto.
3. Il recepimento: dal d.lgs. 427/1998 al d.lgs. 206 del 2005 (Codice del
consumo). La direttiva è stata recepita in Italia ad opera del d.lgs. 9
novembre 1998, n. 427, oggetto di successive modifiche ed integrazioni ad
opera della legge 29 marzo 2001, n. 135, sulla riforma del turismo e della
legge comunitaria 1 marzo 2002, n. 39.
Naturalmente anche la disciplina della multiproprietà è rifluita all’interno del
Codice del consumo 3 , nella Parte III, Titolo IV “Disposizioni relative a singoli
contratti” 4
Fin da subito vale la pena di rimarcare che la tutela del consumatore
acquirente di multiproprietà si caratterizza per essere particolarmente
accurata e per certi versi innovativa rispetto ai provvedimenti che la hanno
preceduta in ordine di tempo (vendite fuori dai locali commerciali e vendita di
pacchetti turistici). In particolare si osservi 5 la previsione di severi obblighi
informativi e di tutta una serie di precauzioni connesse all’efficace esercizio
3 D.lgs. n. 206 del 6 settembre 2005.
4 Il Titolo IV si suddivide a sua volta in due capi: il primo “contratti reativi all’acquisizione di
un diritto di godimento ripartito di beni immobili” (artt. 69- 81), il secondo “Servizi turistici”
(artt. 82-100).
5 Per approfondimenti si rimanda a DONA M., Il Codice del consumo, regole e significati,
Torino 2005, 110 e segg.
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del diritto di ripensamento (si pensi al divieto di percepire acconti e alla
risoluzione del contratto di concessione di credito).
L’art. 69 Cod. cons. illustra il quadro definitorio:
a) contratto: uno o più contratti della durata di almeno tre anni con i
quali, verso pagamento di un prezzo globale, si costituisce, si
trasferisce o si promette di costituire o trasferire, direttamente o
indirettamente 6 , un diritto reale ovvero un altro diritto avente ad
oggetto il godimento di uno o più beni immobili, per un periodo
determinato o determinabile dell'anno non inferiore ad una
settimana 7 ;
b) acquirente: il consumatore 8 in favore del quale si costituisce, si
trasferisce o si promette di costituire o di trasferire il diritto oggetto
del contratto;
c) venditore: la persona fisica o giuridica che, nell'ambito della sua
attività professionale, 9 costituisce, trasferisce o promette di
costituire o di trasferire il diritto oggetto del contratto; al venditore è
equiparato ai fini dell'applicazione del codice colui che, a qualsiasi
titolo, promuove la costituzione, il trasferimento o la promessa di
trasferimento del diritto oggetto del contratto;
6 Disposizione volutamente generica allo scopo di estendere la disciplina alle diverse forme
di multiproprietà che si affiancano alla più diffusa multiproprietà immobiliare (o “reale”). In
particolare, proprio attraverso l’inciso “direttamente o indirettamente” si intende riferirsi alla
c.d. “multiproprietà alberghiera” (in cui il diritto di godimento dell’immobile viene esercitato
attraverso un “gestore”) nonché a tutte le operazioni in cui si attribuisce il godimento
dell’immobile a tempo parziale come conseguenza dell’acquisto di titoli azionari o di altri
diritti mobiliari (c.d. “multiproprietà azionaria”).
7 Nella prassi, il fatto che il contratto di multiproprietà sia ancorato a questi elementi di
carattere temporale diviene occasione, per l’operatore commerciale disinvolto, di eludere la
normativa posta a tutela del consumatore: sarà sufficiente prevedere nel contratto una
durata inferiore ai tre anni ovvero il godimento dell’immobile per un periodo inferiore ad una
settimana.
8 In ordine alla nozione di consumatore si rimanda alla parte generale.
9 Restano escluse dall’alveo di applicazione della normativa tutte le vendite tra privati, pure
in verità frequenti, ad opera di chi cerca di “disfarsi” della propria quota di multiproprietà.
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d) bene immobile: un immobile, anche con destinazione alberghiera, o
parte di esso, per uso abitazione o per uso alberghiero o per uso
turistico-ricettivo, su cui verte il diritto oggetto del contratto. 10
Si prevede, inoltre, un pregnante diritto all’informazione dell’acquirente già
nella fase precontrattuale.
E’, infatti, obbligo del venditore di consegnare “ad ogni persona che richiede
informazioni sul bene immobile un documento informativo nel in cui sono
indicati con precisione i seguenti elementi:
a) il diritto oggetto del contratto 11 , con specificazione della natura e
delle condizioni di esercizio di tale diritto nello Stato in cui è situato
l'immobile 12 ; se tali ultime condizioni sono soddisfatte o, in caso
contrario, quali occorre soddisfare;
b) l'identità ed il domicilio del venditore, con specificazione della sua
qualità giuridica, l'identità ed il domicilio del proprietario;
c) se l'immobile è determinato:
1) la descrizione dell'immobile e la sua ubicazione 13 ;
2) gli estremi del permesso di costruire ovvero di altro titolo edilizio e delle
leggi regionali che regolano l'uso dell'immobile con destinazione turistico-
ricettiva e, per gli immobili situati all'estero, gli estremi degli atti che
garantiscano la loro conformità alle prescrizioni vigenti in materia;
d) se l'immobile non è ancora determinato:
10 Gli incisi “con destinazione alberghiera” e “per uso turistico-ricettivo” sono stati inseriti nel
testo del D.lgs 427 del 1998 con L. 135 del 2001 (Riforma della legislazione nazionale del
turismo), permettendo un’interpretazione della norma meno restrittiva e soprattutto volta alla
definitiva individuazione della multiproprietà anche in tutti quegli immobili di uso non
strettamente abitativo, come ad esempio alberghi e residence.
11 Si osservi che già questo elemento è definito, nella prassi, con una terminologia
volutamente ambigua: spesso per mezzo di oscure formule numeriche, col richiamo al colore
che dovrebbe individuare l’alta/bassa stagione, o, ancora, alla c.d. floating week (vale a dire
una settimana da concordarsi con il gestore dell’immobile).
12 Generalmente gli immobili oggetto del contratto di multiproprietà sono ubicati in un paese
diverso rispetto a quello del consumatore acquirente, il che rende maggiormente difficile la
comprensione delle condizioni di esercizio del diritto acquistato.
13 Per la giurisprudenza la non corretta e puntuale identificazione del bene immobile oggetto
del contratto è stata foriera di declaratorie di invalidità del contratto stesso a norma dell’art.
1418 c.c..
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1) gli estremi della concessione edilizia e delle leggi regionali che regolano
l'uso dell'immobile con destinazione turistico-ricettiva e, per gli immobili
situati all'estero, gli estremi degli atti che garantiscano la loro conformità
alle prescrizioni vigenti in materia, nonché lo stato di avanzamento dei
lavori di costruzione dell'immobile e la data entro la quale è prevedibile il
completamento degli stessi;
2) lo stato di avanzamento dei lavori relativi ai servizi, quali il collegamento
alla rete di distribuzione di gas, elettricità, acqua e telefono;
3) in caso di mancato completamento dell'immobile, le garanzie relative al
rimborso dei pagamenti già effettuati e le modalità di applicazione di
queste garanzie;
e) i servizi comuni ai quali l'acquirente ha o avrà accesso, quali luce,
acqua, manutenzione, raccolta di rifiuti, e le relative condizioni di
utilizzazione;
f) le strutture comuni alle quali l'acquirente ha o avrà accesso, quali
piscina, sauna, ed altre, e le relative condizioni di utilizzazione;
g) le norme applicabili in materia di manutenzione e riparazione
dell'immobile, nonché in materia di amministrazione e gestione dello
stesso;
h) il prezzo globale, comprensivo di IVA, che l'acquirente verserà quale
corrispettivo; la stima dell'importo delle spese, a carico
dell'acquirente, per l'utilizzazione dei servizi e delle strutture comuni
e la base di calcolo dell'importo degli oneri connessi all'occupazione
dell'immobile da parte dell'acquirente, delle tasse e imposte, delle
spese amministrative accessorie per la gestione, la manutenzione e
la riparazione, nonché le eventuali spese di trascrizione del
contratto; 14
14 Sono spesso proprio gli elevati e, a volte, ben celati, costi di gestione e di utilizzo di
determinati servizi a rendere antieconomico l’acquisto della multiproprietà. La disposizione in
commento, volta per l’appunto a rimuore questa mancanza di trasparenza, rischia, tuttavia,
di rivelarsi scarsamente efficace in quanto puntellata da un regime sanzionatorio pressochè
privo di reale effetto deterrente.
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i) informazioni circa il diritto di recesso dal contratto con l'indicazione
degli elementi identificativi della persona alla quale deve essere
comunicato il recesso stesso, precisando le modalità della
comunicazione e l'importo complessivo delle spese 15 , specificando
quelle che l'acquirente in caso di recesso è tenuto a rimborsare;
informazioni circa le modalità per risolvere il contratto di concessione
di credito connesso al contratto, in caso di recesso;
l) le modalità per ottenere ulteriori informazioni.
Questi obblighi valgono anche quando il venditore offre al pubblico un diritto
che attribuisce il godimento su uno o più beni immobili sulla base di liste,
elenchi, cataloghi o altre forme di comunicazione. In questo caso il
documento informativo deve essere consegnato per ciascuno dei beni
immobili oggetto dell'offerta (comma 2)
Il venditore non può apportare modifiche agli elementi del documento
informativo, a meno che le stesse non siano dovute a circostanze
indipendenti dalla sua volontà; in tale caso le modifiche devono essere
comunicate alla parte interessata prima della conclusione del contratto ed
inserite nello stesso. Tuttavia, dopo la consegna del documento informativo,
le parti possono accordarsi per modificare il documento stesso.
Il quarto comma dell’art. 70 Cod. cons. aggiunge l’obbligo di redigere il
documento nella lingua o in una delle lingue dello Stato membro in cui risiede
la persona interessata oppure, a scelta di quest'ultima, nella lingua o in una
delle lingue dello Stato di cui la persona stessa è cittadina, purché si tratti di
lingue ufficiali dell'Unione europea. 16
Nel caso di violazione del dovere di informazione, il legislatore ha previsto
esclusivamente una sanzione amministrativa, da 500,00 a 3000,00 Euro (art.
15 Si tratta di spese quantificate talvolta in misura tale da dissuadere il consumatore
dall’esercizio del diritto di recesso, con evidente frustrazione dell’utilità della norma.
16 Ancora evidente la volontà di disporre una normativa che si attagli alla prassi
commerciale. Spesso i contratti di multiproprietà si riferiscono, infatti, a beni immobili situati
in un paese diverso da quello di residenza del consumatore, con la conseguente maggiore
difficoltà di comprendere le condizioni di esercizio del diritto oggetto del contratto nonché
l’esatta definizione dell’immobile, anche per il frquente ricorso a oscuri “espedienti
linguistici”.
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81 Cod. cons., come modificato dalla Legge Comunitaria 2001), ma nulla si
dice sugli effetti civilistici tra le parti.
4. Il contratto di vendita di multiproprietà. Il contratto deve essere redatto
per iscritto a pena di nullità 17 ; esso è redatto nella lingua italiana e tradotto
nella lingua o in una delle lingue dello Stato membro in cui risiede
l'acquirente oppure, a scelta di quest'ultimo, nella lingua o in una delle lingue
dello Stato di cui egli è cittadino, purché si tratti di lingue ufficiali dell'Unione
europea.
Il Codice prevede un contenuto necessario per il contratto: oltre a tutti gli
elementi di cui all'articolo 70, comma 1, lettere da a) a i), i seguenti ulteriori
elementi: 18
a) l'identità ed il domicilio dell'acquirente;
b) la durata del contratto ed il termine a partire dal quale il consumatore
può esercitare il suo diritto di godimento;
c) una clausola in cui si afferma che l'acquisto non comporta per
l'acquirente altri oneri, obblighi o spese diversi da quelli stabiliti nel
contratto; 19
d) la possibilità o meno di partecipare ad un sistema di scambio 20 ovvero
di vendita del diritto oggetto del contratto, nonché i costi eventuali qualora
17 Pur prescrivendosi (al contrario di altre discipline, si pensi alla vendita di “pacchetti
turistici”) la sanzione della nullità, maggiore tutela sarebbe derivata dalla previsione della
medesima sanzione allorché nel contratto siano omessi gli elementi che ne rappresentano il
contenuto obbligatorio (si osservi, invece, che la mancanza dell’informativa sul diritto di
recesso viene semplicemente punita con l’allungamento del termine e con una lieve
sanzione amministrativa).
18 La norma non si preoccupa, tuttavia, di stabilire il rapporto tra il documento informativo ed
il contratto vero e proprio: cosa accadrebbe nel caso in cui nel contratto venga fissato un
prezzo più elevato o l’immobile venga diversamente descritto? A detta lacuna potrebbe porsi
rimedio attraverso una interpretazione orientata dell’art. 70, comma 3, contenente il divieto
per il venditore di modificare unilateralmente (in sede di redazione del contratto) gli elementi
del documento informativo.
19 Previsione da leggersi in stretta connessione con l’art. 70, lettera “h” e volta ad impedire
che sul consumatore gravino ulteriori oneri e spese rispetto a quelli indicati nel documento
informativo, oltre che nel contratto.
20 Questa chance è fonte di particolare attrattiva per il consumatore all’atto della
sottoscrizione del contratto, ma nei fatti spesso disattesa.
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il sistema di scambio ovvero di vendita sia organizzato dal venditore o da
un terzo da questi designato nel contratto;
e) la data ed il luogo di sottoscrizione del contratto.
Il venditore deve fornire all'acquirente la traduzione del contratto nella lingua
dello Stato membro in cui è situato il bene immobile, purché si tratti di una
delle lingue ufficiali dell'Unione europea (art. 71, comma 3, Cod. cons.).
Infine, gli obblighi informativi sono completati dalle prescrizioni contenute
nell’art. 72 Cod. cons.: si prevede, dapprima, che il venditore utilizzi il termine
multiproprietà (nel documento informativo, nel contratto e nella pubblicità
commerciale) soltanto quando il diritto oggetto del contratto è un diritto
reale. 21 Si aggiunge, poi, che la pubblicità commerciale relativa al bene
immobile deve necessariamente far riferimento al diritto di ottenere il
documento informativo, indicando il luogo in cui lo stesso viene
consegnato. 22
5. Il diritto di recesso del consumatore. Tra i capisaldi di tutela posti dalla
disciplina della multiproprietà si annovera (come per le vendite “aggressive”)
la previsione di un diritto di “ripensamento” in capo al consumatore.
L’acquirente può, entro 10 giorni lavorativi 23 dalla sottoscrizione del contratto
(prima dei quali non può essere chiesta al consumatore la corresponsione di
anticipi, acconti o caparre, sotto pena di una sanzione, secondo la previsione
dell’art. 74 Cod. cons.), esercitare il diritto di recesso.
In tale caso l'acquirente non è tenuto a pagare alcuna penalità e deve
rimborsare al venditore solo le spese sostenute e documentate per la
conclusione del contratto e di cui è fatta menzione nello stesso, purché si
21 A rigore, il termine “multiproprietà” non potrebbe essere utilizzato né nel caso di
multiproprietà “azionaria” (in quanto la posizione giuridica dell’acquirente presenta i caratteri
della relatività) né nel caso di multiproprietà “alberghiera” (caratterizzata dal trasferimento sì
di un diritto reale sull’immobile, ma anche di un diritto di credito nei confronti del gestore).
22 Il richiamo della pubblicità commerciale al documento informativo evidenzia uno stretto
collegamento fra le due diverse fonti di informazione, tanto che l’eventuale difformità del
messaggio pubblicitario rispetto agli elementi forniti nel documento informativo dovrebbe
considerarsi idonea ad indurre l’acquirente in errore in quanto ingannevole.
23 Erano dieci “secchi” nell’originaria disciplina posta dall’art. 5 del d.lgs. 427/1998.
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tratti di spese relative ad atti da espletare tassativamente prima dello scadere
del periodo di recesso. 24
Si osservi che (in linea con quanto previsto per le vendite “aggressive”) se il
contratto non contiene alcuni degli elementi previsti dalla legge 25 , l'acquirente
può recedere dallo stesso entro tre mesi dalla conclusione 26 , senza, in tale
caso, essere tenuto ad alcuna penalità né ad alcun rimborso 27 .
A ciò si aggiunga che, se entro tre mesi dalla conclusione del contratto sono
comunicati gli elementi, l'acquirente può esercitare il diritto di recesso, ma il
termine di dieci giorni lavorativi decorre dalla data di ricezione della
comunicazione degli elementi stessi (comma 3).
Se l'acquirente non esercita il diritto di recesso di cui al comma 2, ed il
venditore non effettua la comunicazione di cui al comma 3, l'acquirente può
esercitare il diritto di recesso alle condizioni di cui al comma 1, ed il termine
di dieci giorni lavorativi decorre dal giorno successivo alla scadenza dei tre
mesi dalla conclusione del contratto (comma 4).
Vanno tenute a mente le modalità di esercizio del diritto di recesso: sarà
necessario darne comunicazione mediante lettera raccomandata sottoscritta
dall'acquirente da inviare alla persona indicata nel contratto e, in mancanza,
al venditore. Entro il termine si potrà recedere, anche mediante telegramma,
telex e fax, a condizione che sia confermata con lettera raccomandata con
avviso di ricevimento entro le quarantotto ore successive.
24 Il diritto di recesso, si ripete, è per legge incondizionato e gratuito: il consumatore non
deve indicare le ragioni del recesso né pagare alcuna penalità. La norma fa, pertanto,
riferimento solo alle spese accessorie, vale a dire quelle sostenute per la stipulazione del
contratto (ad esempio le spese notarili). Tuttavia va detto che non di rado, a causa della
genericità dell’espressione ”spese”, gli operatori commerciali tendono a dilatare questa voce
(includendovi, ad esempio spese di intermediazione, diritti di agenzia, imposta di bollo e di
registro, burocratiche e di segreteria, di traduzione, ecc.), che finisce per assumere i contorni
di una vera e propria penale a carico del consumatore che decide di recedere.
25 E precisamente quelli di cui all'articolo 70, comma 1, lettere a), b), c), d), numero 1), h) e
i), ed all'articolo 71, comma 2, lettere b) e d), e non contiene la data di cui all'articolo 71,
comma 2, lettera e).
26 E’ evidente che tale tutela risulterebbe frustrata se le informazioni mancanti fossero
proprio quelle relative al diritto di recedere dal contratto: in simili casi non c’è proroga che
consenta al consumatore di esercitare il diritto del quale l’acquirente non verrà mai a
conoscenza.
27 La sanzione si estende, pertanto, anche al pagamento delle eventuali spese accessorie,
anche se documentate ed effettivamente sostenute dal professionista.
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Come sempre, il diritto di recesso è incondizionato e gratuito, il che significa
che il consumatore non dovrà indicare le ragioni del recesso né dovrà pagare
alcuna penalità, salvo -come si è visto- il rimborso delle spese sostenute e
documentate dal venditore per la stipulazione del contratto (spese per
l’imposta di registro e di bollo, onorario del notaio, ecc.), che dovranno
comunque essere individuate specificamente e separatamente dal prezzo.
A norma dell’attuale art. 77 Cod. cons., il contratto di concessione di credito
erogato dal venditore o da un terzo in base ad un accordo tra questi ed il
venditore 28 , sottoscritto dall'acquirente per il pagamento del prezzo o di una
parte di esso, si risolve di diritto 29 , senza il pagamento di alcuna penale,
qualora l'acquirente abbia esercitato il diritto di recesso ai sensi dell'articolo
73.
A differenza di quanto previsto dalla disciplina dei contratti stipulati fuori dei
locali commerciali di cui al d.lgs. n. 50/92 (attualmente artt. 44 e segg. Cod.
cons.), dove è espressamente previsto che le parti sono sciolte dalle
rispettive obbligazioni con la ricezione da parte dell’operatore commerciale
della comunicazione del recesso, la normativa in esame non precisa se la
dichiarazione di recesso debba considerarsi recettizia.
La lettera della legge sembra attribuire importanza esclusivamente al
momento dell’invio dell’atto di recesso e non a quello del suo ricevimento,
così garantendo maggiormente il consumatore rispetto all’interpretazione che
vorrebbe il recesso efficace solo una volta giunto a conoscenza del
destinatario, secondo gli ordinari criteri stabiliti dall’art. 1335 c.c. e, quindi, sia
un negozio unilaterale recettizio.
Originale innovazione del Codice del consumo è la previsione dell’art. 75 il
quale, salvo quanto specificamente disposto, dichiara che ai contratti di
vendita di multiproprietà si applicano le disposizioni di cui agli articoli da 64 a
28 Non necessariamente “in esclusiva”: si realizza un collegamento negoziale fra il contratto
di acquisto e quello di finanziamento in presenza di un semplice accordo tra venditore e
soggetto erogatore del finanziamento (mentre, nel regime del credito al consumo in
generale, continua a gravare sul consumatore l’onere di dimostrare l’esclusività dell’accordo
che, per ovvie ragioni di opportunità dei soggetti professionali, non è mai prevista o
quantomeno dichiarata)
29 Il contratto di finanziamento sottoscritto contestualmente al contratto di acquisto di
multiproprietà è, pertanto, sottoposto ex lege ad una condizione risolutiva consistente
nell’esercizio da parte del consumatore della facoltà di ripensamento.
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67 30 e, ove ne ricorrano i relativi presupposti, le più favorevoli disposizioni
dettate dal capo I del titolo III della parte III. 31
6. Altre garanzie per il consumatore. L’art. 76 del Codice introduce
un’ulteriore garanzia per l’acquirente in relazione al maggior rischio connesso
all’acquisto di una quota di multiproprietà che è quello derivante dal mancato
completamento dell’opera o dell’inefficienza dei servizi per frode e/o per
fallimento della società costruttrice: il venditore non avente la forma giuridica
di società di capitali ovvero con un capitale sociale versato inferiore a
5.164.569 euro e non avente sede legale e sedi secondarie nel territorio dello
Stato è obbligato a prestare idonea fideiussione bancaria o assicurativa a
garanzia della corretta esecuzione del contratto. 32
Questa prescrizione diventa regola generale allorché l'immobile oggetto del
contratto sia in corso di costruzione (e ciò a garanzia dell'ultimazione dei
lavori 33 ). Delle fideiussioni deve farsi espressa menzione 34 nel contratto a
pena di nullità. Inoltre, le suddette garanzie fidejussorie non possono imporre
all'acquirente la preventiva escussione del venditore. 35
La disciplina in parola non manca di fare ricorso all’altro importante
caposaldo a garanzia del consumatore consistente nella previsione in ordine
alle controversie derivanti dall’applicazione del decreto, della competenza
30 Si uniforma, così, definitivamente la disciplina del recesso del consumatore.
31 La norma, introdotta dal legislatore del riassetto, rinvia (in modo alquanto complicato) alla
disciplina dei contratti negoziati fuori dai locali commerciali. Recepisce l’indicazione data
dalla Corte di Giustizia UE che aveva ritenuto applicabile la direttiva 577/85/CEE per la
tutela nei contratti negoziati fuori dai locali commerciali, al contratto avente ad oggetto una
multiproprietà (CGCE, sent. 22 aprile 1999, C-423/97, in Guida al diritto, 1999, n. 20, 102)
32 Questa previsione, introdotta dall’art. 4, comma secondo, lett. b) della L. n. 135/01 di
“Riforma della legislazione nazionale del turismo”, punta a garantire il consumatore rispetto a
quei venditori i quali, sia sotto il profilo della veste giuridica assunta, che della collocazione
territoriale prescelta, non forniscono, in astratto, sufficienti garanzie circa una corretta
esecuzione del contratto.
33 Questa garanzia si aggiunge a quella già prevista all’art. 70, comma 1, letter “d”, punto n.
3, per offrire piena tutela nel caso in cui l’attività di costruzione dell’immobile venga interrotta.
34 In realtà non è il mero dato formale a “salvare” il contratto da una declaratoria di nullità,
quanto piuttosto il fatto che la fideiussione sia stata prestata.
35 Il Legislatore ha, quindi, escluso il carattere sussidiario della garanzia.
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territoriale inderogabile del giudice del luogo di residenza o di domicilio
dell’acquirente, se ubicati nel territorio dello Stato. 36
Come si diceva, alcune innovazioni per mettere un argine ai raggiri in materia
di multiproprietà sono state introdotte dalla legge n. 135/2001. Infatti, anche
dopo l’entrata in vigore del decreto, andavano diffondendosi vendite di
periodi “soggiorno alberghiero”, fruibili sempre per un determinato periodo
dell’anno: in tal modo (il soggiorno alberghiero non rientrava nella definizione
legislativa di multiproprietà) si escludeva la facoltà di ripensamento. A tale
vulnus ha rimediato la legge n. 135/2001 che ha cambiato la definizione
cosicchè, nei contratti di multiproprietà, viene considerato bene immobile
anche quello “con destinazione alberghiera o per uso turistico-ricettivo” 37 .
7. Le modifiche introdotte dalla Legge 1 marzo 2002, n. 39. Ulteriori
aggiornamenti delle garanzie riconosciute al consumatore derivano dall’art.
10 della legge 1 marzo 2002 (Legge comunitaria 2001) che contiene
importanti modifiche del decreto n. 427/1998, in ampliamento della tutela,
specialmente processuale, del consumatore-acquirente di multiproprietà.
In particolare l’originario articolo 11 relativo ai diritti dell’acquirente nel caso di
applicazione di legge straniera, è stato così sostituito: “Ove la parti abbiano
scelto di applicare al contratto una legislazione diversa da quella italiana,
all’acquirente devono comunque essere riconosciute le condizioni di tutela
previste dal presente decreto legislativo, allorquando l’immobile oggetto del
contratto sia situato nel territorio di uno Stato membro dell’Unione europea”
(attuale art. 80 Cod. cons.).
Nella precedente formulazione il legislatore faceva riferimento al “territorio
dello Stato” e ciò esponeva l’acquirente all’applicazione di una legge che non
lo garantiva ogni volta in cui l’immobile non si fosse trovato in Italia. In realtà
la previsione della vecchia norma è il frutto di una svista da parte del
36 Anche se non espressamente previsto, non rientrerebbero nel campo di applicazione della
norma i contratti aventi ad oggetto beni immobili non situati in Italia. Ad essi dovrà, invero,
applicarsi l’art. 16, n. 1 , della Convenzione di Bruxelles, che attribuisce le controversie “in
materia di diritti reali immobiliari e di contratti di affitto di immobili” alla competenza esclusiva
ed inderogabile dei giudici dello stato in cui si trova l’immobile.
37 DONA E., Le truffe della multiproprietà in danno dei consumatori. Troppe lacune nel
decreto 427/1998, in www.dirittosuweb.com, maggio 2003.
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legislatore italiano nel recepimento della direttiva comunitaria che all’art. 9
parla, invece, di “territorio di uno Stato membro”.
La dottrina, per aggirare il vuoto normativo, faceva ricorso all’art. 5 della
Convenzione di Roma del 19 giugno 1980, recante Disposizioni sulla legge
applicabile alle obbligazioni contrattuali, ratificata con legge 18 dicembre
1984, n. 975” ed entrata in vigore il 1 aprile 1991. Tale disposizione prevede
che la scelta ad opera delle parti della legge applicabile non può avere il
risultato di privare il consumatore della protezione garantitagli dalle
disposizioni imperative della legge del paese nel quale risiede abitualmente.
Finalmente, con il nuovo testo dell’art. 80 Cod. cons. il legislatore ha
adeguato la normativa interna alla lettera del testo comunitario fornendo al
consumatore una tutela globale in tutto il territorio comunitario.
La legge in esame ha modificato anche il primo comma dell’art. 81 Cod.
cons, con cui il legislatore italiano aveva recepito parzialmente e
inadeguatamente la normativa comunitaria, estendendo il sistema
sanzionatorio ad ulteriori violazioni del decreto, ampliando la sfera di
punibilità. Si è così colmata una lacuna legislativa importante ove si sottolinei
la circostanza che nessuna sanzione prima era prevista per il caso in cui il
documento informativo non contenesse adeguate informazioni sul diritto di
recesso.
8. Casi pratici. Molti sono i raggiri concernenti questa materia denunciati
annualmente dai consumatori acquirenti di multiproprietà.
Ancora di recente l’ennesimo “crac” di una nota società che vendeva
multiproprietà ha lasciato con un pugno di mosche centinaia di acquirenti che
avevano sborsato migliaia di euro. Il raggiro si consuma in genere in questo
modo:
• giunge presso il domicilio del consumatore la telefonata che
preannuncia la vincita di una vacanza a condizione di partecipare ad
una giornata promozionale in un grande albergo, nel corso della quale
vengono vendute multiproprietà in Spagna o in località esotiche;
• il consumatore, solitamente attratto dalla promessa di omaggi (cellulari,
valige, pentole, elettrodomestici vari), accetta di partecipare alla
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giornata nel corso della quale viene in realtà offerto insistentemente
l’acquisto di quote di multiproprietà di complessi residenziali (a volta
ancora in costruzione);
• i malcapitati firmano la proposta di acquisto, versando acconti anche
cospicui, e, nella maggior parte dei casi, sottoscrivono contratti di
finanziamento;
• la società venditrice, messi al sicuro i soldi incassati, entra fittiziamente
in “sofferenza finanziaria”, chiedendo prestiti alle banche per
l’ultimazione dei complessi residenziali venduti e le banche, per
cautelarsi, accendono ipoteche sugli immobili;
• la società venditrice poi dichiara fallimento. Le banche diventano
proprietarie degli immobili, gli acquirenti non recupereranno niente
dalla società fallita fittiziamente e se vogliono la multiproprietà devono
ripagarla una seconda volta alle banche 38 .
Un altro caso abbastanza frequente è quello in cui il contratto prevede una
quota di usufrutto o di soggiorno dell’immobile di 6 giorni l’anno, caso
studiato appositamente per aggirare la normativa prevista dal decreto
legislativo n. 427/1998 (attualmente art. 69, comma 1, lett. a) del Codice)
secondo la quale “si intende per ‘contratto’ uno o più contratti della durata di
almeno tre anni con i quali, verso il pagamento di un prezzo globale, si
costituisce, si trasferisce o si promette di costituire o trasferire, direttamente o
indirettamente, un diritto reale ovvero un altro diritto avente ad oggetto il
godimento su uno o più beni immobili, per un periodo determinato o
determinabile dell’anno non inferiore ad una settimana.”
E’ evidente che con tale escamotage si escludono il ripensamento del
consumatore e tutte le garanzie previste dalla legge.
Infine, meritano un cenno i raggiri relativi alle rivendite delle multiproprietà:
coloro che sono stati indotti a firmare un contratto di acquisto di una
multiproprietà all'estero, in cui nella maggior parte dei casi non hanno mai
38 Casi come questo sono purtroppo assai frequenti e sebbene la legge preveda, come
abbiamo visto, l’obbligo per le società venditrici di multiproprietà aventi ad oggetto immobili
in corso di costruzione di prestare fidejussione bancaria o assicurativa a garanzia
dell’ultimazione dei lavori e, quindi, della corretta esecuzione del contratto, tale previsione
rimane, tuttavia, priva di reale efficacia poiché la normativa non prevede alcuna sanzione.
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messo piede perché il viaggio costa troppo, sarebbero ben lieti di rivenderla.
Gli stessi raggiratori che gliela hanno venduta costituiscono, pertanto, altre
società fittizie contattando gli acquirenti e comunicando che un grosso
gruppo finanziario è interessato alla rilevazione di tutte le quote; si fissa un
incontro che, come al solito, si svolge in un grande albergo della città, nel
corso di una specie di “convention”; ai multiproprietari viene sottoposto un
contratto con delega a vendere, che firmano ricevendo a garanzia una
cambiale per l’intero importo della vendita e pagando le spese amministrative
e notarili di vendita e di commissione (circa 2000 euro) con assegni
postdatati con date successive a quella stabilita per la vendita. Di lì i venditori
fanno perdere le proprie tracce e per gli aspiranti multiproprietari non è facile
“bloccare” i titoli messi.
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