PEREQUAZIONE COMPENSAZIONE E INCENTIVAZIONE

PEREQUAZIONE COMPENSAZIONE E INCENTIVAZIONE 

Rapporto tra dimensione territoriale e comunale 

Ing. Giovanni Viganò 

ARCHETIPO SRL – Via Friuli, 10/A – 20853 Biassono (MB) – tel. 039 2497961 – fax 039 2497954 – info@archetiposrl.com– www.archetiposrl.com

RIFERIMENTI NORMATIVI 

Dotare la città di servizi a costi sostenibili per l’amministrazione pubblica e 

ottenere giustizia distributiva nelle potenzialità edificatorie sono temi che 

caratterizzano il dibattito urbanistico da lungo tempo basta infatti ricordare che 

la prima legge in Italia ad aver introdotto il concetto di perequazione e ad averne 

sancito la legittimità di utilizzo è la cosiddetta “legge ponte” la n. 765. del 1967 

con le lottizzazioni convenzionate. 

In Lombardia la Legge Regionale 12/2005 ha definitivamente dato al Piano di 

Governo del Territorio (PGT) la facoltà di avvalersi di meccanismi perequativi, 

compensativi e di incentivazione quali strumenti utili al raggiungimento di più 

elevati livelli di condivisione sociale delle scelte, di sostenibilità economica ed 

ambientale degli interventi nonché di opportunità di attuazione di azioni di 

riqualificazione e valorizzazione paesaggistica della città e del territorio e di 

miglioramento della qualità dei luoghi dell’abitare. 

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PEREQUAZIONE: in urbanistica si intende quel principio la cui applicazione 

produce due effetti concomitanti e speculari: la giustizia distributiva nelle 

conformazioni fondiarie nei confronti dei proprietari dei suoli chiamati ad usi 

urbani e la formazione, senza espropri e costi, di un patrimonio pubblico di aree e 

servizi per la collettività. 

La Legge Regionale 12/2005 individua all’articolo 11 due tipologie di perequazione: 

-una a carattere circoscritto, riguardante gli ambiti interessati da piani attuativi 

e atti di programmazione negoziata, che chiameremo comparti; in questo caso, 

inoltre, si può parlare di comparti continui e discontinui; 

-una seconda che definiamo “diffusa”. 

CONCETTI BASE 

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IL COMPARTO CONTINUO 

L’indice edificatorio perequativo è unico e diffuso su tutta 

la superficie territoriale del comparto. 

La capacità edificatoria deve essere concentrata sull’area/e 

individuata/e dal piano. 

Area con indice edificatorio 

basso ed esteso a tutta la ST 

IL COMPARTO DISCONTINUO O APERTO 

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Aree di concentrazione 

volumetrica 

Aree in cessione per 

servizi pubblici 

Alcune aree possono avere capacità edificatoria non realizzabile in loco. 

Si da piena possibilità di sfruttamento economico mediante trasferimento di 

detta capacità su aree prestabilite a fronte della cessione al comune o della 

realizzazione di opere 

Aree di concentrazione 

volumetrica 

Aree in cessione per servizi 

I crediti edilizi maturati da 

questa area devono essere 

trasferiti altrove

IL MODELLO DIFFUSO 

Per parlare di perequazione ‘’diffusa’’ è opportuno introdurre i concetti di 

compensazione e di credito edilizio. 

COMPENSAZIONE e CREDITO EDILIZIO: sono gli istituti giuridici finalizzati al 

miglioramento della qualità urbana, paesaggistica, architettonica e ambientale 

dell’intero territorio comunale. 

Essi si formano mediante il riconoscimento di una quantità di capacità edificatoria ai 

soggetti che si fanno carico degli interventi per la collettività e delle cessioni 

necessarie per lo sviluppo di aree per servizi pubblici o di uso pubblico. 

Alcune aree per le quali non si ritiene opportuno uno sviluppo edificatorio di 

carattere privato possono ricevere dall’amministrazione comunale un credito edilizio 

da utilizzarsi su altra area. 

L’attribuzione di un diritto edificatorio può essere effettuato anche in luogo 

dell’indennità in moneta nell’ambito di procedimenti espropriativi. 

A differenza della volumetria che sorge in un comparto perequato (continuo o 

discontinuo), l’area di impiego del credito non è predeterminata. 


Area sulla quale è 

previsto l’atterraggio dei 

crediti edilizi 

COMPENSAZIONE E CREDITI EDILIZI 

Il credito edilizio sorto su 

quest’area deve essere 

sfruttato trasferendolo su 

altra area 

Aree e/o immobili da riqualificare o aree per 

servizi a cui è attribuito un credito edilizio 


Per ultimo introduciamo il concetto di incentivazione sempre previsto dalla LR 

12/05 all’art. 11 comma 5, quale ulteriore strumento atto al perseguimento degli 

obiettivi di sviluppo dell’amministrazione in una logica di diffusione dei criteri 

applicativi, infatti: 

INCENTIVAZIONE si intende la misura che può essere utilizzata e finalizzata al 

miglioramento della qualità costruttiva ed insediativa del territorio mediante un 

bonus volumetrico, fissato in non più del 15% del volume già assentito, a fronte di 

rilevanti benefici pubblici e perciò di progetti che perseguano obiettivi di 

salvaguardia ambientale, riqualificazione ambientale ed urbana e conservazione dei 

beni storico-artistici. 


IN CONCLUSIONE 

La PEREQUAZIONE PER COMPARTI, siano essi continui o discontinui, è il classico e 

ormai consolidato metodo perequativo che si riferisce ad un area ben delimitata a 

particolari zone nelle quali i diritti oggetto di distribuzione tra i proprietari 

coincidono con l’edificabilità attribuita dal piano. 

Le aree individuate possono essere racchiuse da un'unica perimetrazione chiusa 

(comparto chiuso) oppure essere ricomprese in una perimetrazione aperta formata 

da una da un insieme di aree non contigue tra loro (comparto aperto o ad 

arcipelago). 

In questo caso l’edificabilità convenzionale attribuita alle aree di cui si richiede la 

conservazione, (aree di decollo) parziale o totale, viene spostata all’interno delle 

aree destinate alla edificazione (aree di atterraggio) determinando nelle stesse 

una capacità edificatoria aggiuntiva, mentre la perequazione degli oneri viene 

ripartita tra tutte le aree esterne o interne individuate nel comparto. 

. 


Resta inteso come una proposta progettuale al riguardo non possa 

prescindere da una attenta valutazione sia delle densità fondiarie risultanti 

sulle aree di atterraggio che da una preventiva simulazione di inquadramento 

ambientale delle volumetrie di progetto oltre che da un’attenta analisi 

economica di insieme. 

La PEREQUAZIONE DIFFUSA si riferisce ad una parte rilevante del territorio, 

aree di riqualificazione, aree consolidate, aree di trasformazione individuate 

dal piano urbanistico generale. Essa contempla l’uso di parametri di 

edificabilità convenzionali, bassi e uniformi, per categorie di aree del territorio 

comunale sulla base dello stato di fatto, e di diritto, esistente. Questo 

modello, può ricondursi a quello di perequazione di valori e a priori, come 

definito in letteratura. 


MODALITA’ ATTUATIVE 

Ad ogni modo, indipendentemente dal modello di riferimento, l’uso del metodo 

perequativo si sviluppa nei termini che seguono: 

a) L’ente pianificatore (normalmente il Comune) identifica un insieme di aree 

(comparto) a cui attribuisce un medesimo indice edificatorio ed una serie di 

prescrizioni in merito alle salvaguardie da rispettare oltre che alle esigenze di 

servizi; 

b) I proprietari delle aree individuate non possono sfruttare liberamente le 

potenzialità edificatorie loro concesse, ma devono sottostare alle indicazioni che il 

piano prescrive a tale scopo. Le aree possono essere indifferentemente di privati 

che di enti pubblici o privati; 

c) l’edificazione può essere sfruttata dai proprietari non solo nelle aree di loro 

proprietà, ma anche su tutte le aree individuate nel piano, sia confinanti che non, 

secondo le priorità di localizzazione delle volumetrie di atterraggio del piano; 


d) d) I proprietari delle delle aree possono essere essere i i promotori dell’iniziativa, sia in forma 

diretta diretta che che in in associazione associazione consortile. consortile. In In merito merito alla alla capacità capacità di di attuazione attuazione del del 

comparto, per la complessità complessità degli aspetti multidisciplinari che intervengono nell’iter 

tecnico-amministrativo e per per il meccanismo di di adozione adozione di di tale tale strumento urbanistico 

è consigliabile la forma dell’associazione consortile. 

Al riguardo la L.R. 12/2005 all’articolo 12 comma 4 cita testualmente: ‘’Per la 

presentazione del piano attuativo è sufficiente il concorso dei proprietari degli 

immobili interessati rappresentanti la maggioranza assoluta del valore di detti detti 

immobili immobili in in base base all’imponibile all’imponibile catastale catastale risultante risultante al al momento momento della della presentazione 

presentazione 

del piano, costituiti in consorzio ai ai sensi dell’articolo 27, 27, comma 5 della Legge 1 

Agosto 2002 n. 166 (Disposizioni in materia di infrastrutture e trasporti). In tal 

caso il sindaco provvede entro dieci giorni dalla presentazione presentazione del piano attuativo, 

ad ad attivare attivare la la procedura procedura di di cui cui all’articolo all’articolo 27, 27, comma comma 5, 5, della della legge legge 166 166 del del 2002 2002 e e 

il il termine termine di di novanta novanta giorni di di cui cui all’articolo all’articolo 14 14 comma comma 1 1 della L.R. 12 12 /2005, /2005, inizia a a 

decorrere decorrere a a far far tempo tempo dalla dalla conclusione conclusione della della suddetta suddetta procedura’’; procedura’’; 

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e) In sede di convenzione notarile si provvederà alla definizione degli adempimenti 

previsti nel piano attuativo, sia di ordine economico che giuridico; si procederà alla 

presentazione delle forme di garanzia da parte dei privati per il Comune per gli 

impegni economici disciplinati, e alla determinazione delle aree in cessione al 

Comune, a valore agricolo o nullo. 

La perequazione può essere considerata come un efficace strumento di attuazione 

di obbiettivi primari e socialmente rilevanti in quanto il ricorso ai meccanismi 

perequativi può essere rivolto a specifici contesti, come: 

Contesto ecologico: 

Il meccanismo perequativo è orientato alla tutela dell’ambiente, naturale ed 

urbano con l’obiettivo di salvaguardare, implementare e qualificare il paesaggio 

agricolo, il suolo boschivo, la dotazione di parchi urbani e territoriali ed il verde 

urbano in genere. 


Contesto urbano, servizi pubblici e qualità formale: 

Il meccanismo perequativo è orientato alla tutela degli spazi urbani con l’obiettivo 

di salvaguardare, implementare e qualificare il paesaggio urbano garantendo quella 

flessibilità dimensionale di volumetrie tali da permettere lo sviluppo equilibrato del 

tessuto urbanizzato e la dotazione degli spazi pubblici necessari al 

soddisfacimento degli standard abitativi e alla qualificazione dei servizi diffusi. 

E’ indispensabile al riguardo coordinare la pianificazione generale, normalmente 

indifferente alla risposte progettuali, con il disegno dell’impianto plano volumetrico 

ipotizzabile a partire dalle volumetrie messe in gioco dal piano e con gli aspetti 

economici generabili dalla perequazione in modo da trovare l’EQUILIBRIO 

plurisettoriale indispensabile per il raggiungimento degli obiettivi di qualità posti 

dallo scenario urbanistico. 


IMPORTANZA DEL CONCETTO DI EQUILIBRIO 

La pianificazione generale tramite l’applicazione di modelli perequativi dichiara 

sempre di voler perseguire l’obiettivo di miglioramento dello standard di qualità 

urbana sia in termini di ambiente naturale che di territorio urbanizzato nonché 

rispetto al rapporto tra i due sistemi territoriali, naturale ed antropizzato. 

A tal fine costruisce una scacchiera ragionata di aree di concentrazione 

volumetrica, aree per servizi pubblici e di uso pubblico e aree naturali entro cui 

applicare il sistema degli scambi volumetrici favorendo la costruzione della città 

pubblica e la riqualificazione degli ambiti naturali attraverso anche il 

soddisfacimento economico dei privati in maniera equamente distribuita. 

Il punto di equilibrio tra beneficio pubblico e beneficio privato è la chiave di volta 

che rende possibile l’attuazione, la messa in moto, del meccanismo da un lato e il 

raggiungimento degli obiettivi di qualità posti dall’amministrazione pubblica. 


La difficoltà nel bilanciare le diverse variabili fisiche, economiche e procedurali fa 

dei modelli perequativi modelli complessi che necessitano di alte professionalità 

nella massa a punto dei criteri teorici in prima battuta, e di quelli progettuali 

pratici nel momento attuativo. 

Il criterio generale a monte necessario per stabilire il punto di equilibrio tra 

beneficio pubblico e soddisfacimento dell’investitore privato sta nello stabilire una 

quota parte della valorizzazione fondiaria delle aree di generazione volumetrica 

che deve essere ‘’versata’’ alla collettività a compensazione di tale aumento di 

valore per il bene collettivo in termini di aumento di servizi e di qualità urbana. 


A puro scopo esemplificativo quindi, se un’area passa da un valore di 10 ad uno di 

100, perché da agricola diviene edificabile, quel 90 di plusvalore che il privato 

ottiene nell’operazione di valorizzazione fondiaria potrà e dovrà avere una 

percentuale di diminuzione in funzione del principio di equa distribuzione del 

beneficio che è presente nella legge laddove essa prevede la possibilità di 

attuazione di meccanismi perequativi. 

Da qui discende la necessità di individuare adeguate aree di cessione, nel caso di 

comparti, e di una quota percentuale di valore redistribuita sul territorio mediante 

la cessione di aree ma anche mediante la realizzazione di servizi e attrezzature di 

interesse collettivo. 

Valutare con attenzione il peso di quanto corrispondere equivale a trovare quel 

punto di equilibrio di cui si diceva e per la definizione del quale sono necessarie 

alte professionalità specialistiche anche e soprattutto a supporto dell’azione 

pubblica. 


SVILUPPO SOSTENIBILE 

Il concetto di equilibrio è ormai saldamente legato 

a quello di Sviluppo Sostenibile e ci sembra 

importante sottolinearlo anche in questa sede. Le 

politiche di concertazione tra ente pubblico e 

operatore privato, infatti, devono portare benefici 

alla qualità della vita soddisfacendo le esigenze 

della attuale generazione senza compromettere il 

soddisfacimento dei bisogni di quelle future. 

Le considerazioni essenziali da analizzare e soddisfare si possono sinteticamente 

riassumere nell’approccio olistico allo sviluppo, l’equità sociale, l’efficienza nell’uso 

delle risorse, la sostenibilità ecologica, la creazione diffusa di ricchezza. 

Lo sviluppo sostenibile può essere ben rappresentato graficamente come 

l’intersezione dei tre insiemi rappresentanti lo sviluppo economico, sociale ed 

ambientale, sottolineando con ciò che laddove vengano privilegiate solo due delle 

sue dimensioni ben difficilmente si potrà verificare uno sviluppo sostenibile. 


In conseguenza di quanto fin qui esposto si può tranquillamente affermare che i 

meccanismi perequativi - compensativi perseguono gli obiettivi e danno risposta 

alle domande di: 

COESIONE ECONOMICO SOCIALE 

Promuovendo forme di cooperazione concrete tali da attivare un sistema di reti 

di relazioni che favoriscano la valorizzazione degli interessi pubblici e privati 

DIFFUSIONE DI RICCHEZZA 

Incentivazione dell’economia diffusa locale con la promozione e lo sviluppo 

integrato e moderato del territorio, in termini di opportunità, di sviluppo 

economico, di posti di lavoro, di risorse generabili. 

SVILUPPO DEL SISTEMA DEL LAVORO 

Supporto alla crescita di opportunità lavorative create in conseguenza degli ampi 

settori coinvolti come indotto. 


ATTUAZIONE DI PIANI PEREQUATI 

La Legge 166/2002 all’art. 27 da per la prima volta la possibilità di presentare in 

forma di CONSORZIO Piani Attuativi complessi, che interessano quindi aree con 

frammentazione proprietaria, con la maggioranza assoluta, quindi 51%, dei 

proprietari stessi: 

‘’3. Le opere ricomprese nei programmi possono riguardare interventi di demolizione 

e ricostruzione di edifici e delle relative attrezzature e spazi di servizio, 

finalizzati alla riqualificazione di porzioni urbane caratterizzate da degrado fisico, 

economico e sociale, nel rispetto della normativa in materia di tutela storica, 

paesaggistico-ambientale e dei beni culturali. 

4. Le opere che costituiscono i programmi possono essere cofinanziate da risorse 

private, rese disponibili dai soggetti interessati dalle trasformazioni urbane. A 

cura degli enti locali promotori è trasmessa al Ministro delle infrastrutture e dei 

trasporti, con cadenza annuale, una relazione sull’attuazione dei programmi di 

riabilitazione urbana e sugli effetti di risanamento ambientale e civile ottenuti. 


5. Il concorso dei proprietari rappresentanti la maggioranza assoluta del valore 

degli immobili in base all’imponibile catastale, ricompresi nel piano attuativo, è 

sufficiente a costituire il consorzio ai fini della presentazione al comune delle 

proposte di realizzazione dell’intervento e del relativo schema di convenzione. 

Successivamente il sindaco, assegnando un termine di novanta giorni, diffida i 

proprietari che non abbiano aderito alla formazione del consorzio ad attuare le 

indicazioni del predetto piano attuativo sottoscrivendo la convenzione presentata.’’ 

Decorso infruttuosamente il termine assegnato, il consorzio consegue la piena 

disponibilità degli immobili ed è abilitato a promuovere l’avvio della procedura 

espropriativa a proprio favore delle aree e delle costruzioni dei proprietari non 

aderenti. 

L’indennità espropriativa, posta a carico del consorzio, in deroga all’art 5-bis del 

decreto legge n° 333/1992, convertito, con modificazioni, dalla Legge n° 359/1992, 

deve corrispondere al valore venale dei beni espropriati diminuito degli oneri di 

urbanizzazione stabiliti in convenzione. L’indennità può essere corrisposta anche 

mediante permute di altre proprietà immobiliari site nel comune. 


(Circolare Ministero Infrastrutture 29 gennaio 2003, n. 879: Piani attuativi di iniziativa 

privata - Chiarimenti del ministero in merito alle possibilità di attuazione, in risposta al 

quesito ANCE a proposito dei Piani Attuativi di cui all'art. 27 della legge n. 166 del 2002 

ha sostenuto che la possibilità di costituire un Consorzio tra proprietari rappresentanti 

la maggioranza assoluta del valore degli immobili compresi nel piano attuativo (da 

valutare in base all'imponibile catastale), al fine di presentare al Comune proposte di 

realizzazione dell'intervento e del relativo schema di convenzione, ha portata generale). 

Questi aspetti, come già accennato, sono stati richiamati e ribaditi nella legge 

regionale 12/2005 all’art. 12 sbloccando di fatto la reale possibilità di 

presentazione e realizzazione di piani attuativi perequati in forma di consorzi. 

Ora resta da capire: 

Come scegliere le aree su cui attuare questo tipo di operazioni? 

La questione come si vedrà più avanti, è di primaria importanza soprattutto alla 

scala sovracomunale. 


La Legge Regionale 12/2005 all’art 14 richiede che il percorso di approvazione dei 

piani attuativi, conformi o meno al PGT, e delle loro varianti segua il seguente 

iter: 

a. Fase istruttoria dei piani di iniziativa privata 

‐ L’adozione interviene entro 90 gg dalla presentazione del piano o sua variante al comune; 

‐ Il termine dei 90 giorni può essere interrotto una sola volta dall’ufficio preposto all’istruttoria, 

entro 30 gg dalla presentazione, nel qual caso il periodo di 90 gg decorre nuovamente e per 

intero dalla presentazione della documentazione integrativa richiesta; 

‐ L’eventuale conclusione negativa della fase istruttoria pone termine al procedimento. 

b. Fase delle osservazioni 

‐ Deposito e pubblicazione atti per 15 gg; 

‐ Entro altri 15 gg chiunque può presentare osservazioni; 

c. Approvazione 

APPROVAZIONE DEI PIANI PEREQUATI 

‐ Entro 60 gg dalla scadenza del termine per la presentazione delle osservazioni il consiglio, per i 

comuni sopra i 15.000 abitanti e la giunta per tutti gli altri, approva il piano. 

L’intero iter approvativo dunque dura minimo 180 giorni. 


La procedura può subire dilazioni se viene richiesta la sospensiva in fase 

istruttoria per integrazioni e se il piano produce variante al PGT nel qual caso: 

La fase istruttoria resta uguale al caso in cui il piano attuativo non generi 

variante al PGT. 

La Fase delle osservazioni invece segue l’iter del PGT intero e cioè: 

− Entro 90 gg dall’adozione gli atti vengono depositati e pubblicati; 

‐ Gli atti restano depositati per 30 gg; 

‐ Entro 30 gg dalla scadenza del periodo chiunque può presentare osservazione; 

In tal modo l’iter totale viene ad allungarsi fino ad un massimo di 240 giorni, salvo 

interruzioni della fase istruttoria. 


Infine, se il Comune non espleta la fase istruttoria entro il termine di legge (90 gg 

salvo sospensioni) il proponente può chiedere intervento sostitutivo e intimare il 

comune a procedere entro 15 gg dal ricevimento della richiesta. Scaduto il termine 

il proponente può quindi chiedere la nomina del commissario ad acta, alla Regione o 

alla Provincia, se in possesso di PTCP approvato, entro altri 15 gg dal ricevimento 

della richiesta. Il commissario poi invita il comune a procedere entro 30 gg dal 

ricevimento di detto invito, che si intende come avvio del procedimento sostitutivo. 

Scaduti i 30 gg e entro altri 15 gg l’ente competente nomina un commissario ad 

acta per procedere all’adozione del piano. In questo caso l’iter potrebbe slittare 

ulteriormente di almeno altri 75 gg per un totale di 345 giorni. 

Nell’ipotesi più contrastata, dunque, nel giro di un anno, salvo sospensioni, un 

piano attuativo può entrare nella fase esecutiva. 


STIMA DEI VALORI-MERCATO DEI DIRITTI 

Il valore del credito è funzione del valore dei suoli ove esso può essere sfruttato. 

La proprietà cercherà di massimizzare sempre la rendita contenuta nell’area 

portatrice del diritto, considerando inoltre l’aspetto della liquidità del diritto 

stesso. 

- Se l’area di possibile impiego è unica, il valore del diritto si forma in ragione 

delle caratteristiche del mercato immobiliare dell’area di concentrazione 

edificatoria. 

- Se le aree sono molteplici, allora si pone il problema sia delle preferenze del 

proprietario del diritto che del valore immobiliare del suolo nel comune di 

riferimento. 


La natura giuridica dei crediti edilizi appare problematica e quindi il mercato di 

riferimento resta quello tradizionale immobiliare e fondiario. 

- L’acquisto/vendita di un credito può passare per l’acquisizione/alienazione di un 

bene immobile o comunque attraverso soluzioni che non siano in contrasto con 

l’ordinamento vigente. 

- L’operatività dello strumento del credito è legata al suo effettivo potenziale di 

impiego sulle aree di trasformazione urbanistica. 

Per ogni area/immobile che genera crediti bisogna trovare un’area disposta a 

riceverli. 


ESEMPI 

Gli esempi che si riportano fanno riferimento ad un modello di scambio dei crediti 

edilizi di livello sovracomunale. 

L’uso dei crediti edilizi su scala sovracomunale non può prescindere dall’avere 

riferimenti certi dei valori puntuali degli ambiti di localizzazione dei volumi e quindi 

delle SLP, generate dalle aree di decollo. 

Si rende opportuno cioè, ai fini di garantire l’equità dei valori che entrano in gioco 

nello scenario di scambio di crediti edilizi, provvedere ad una normalizzazione 

parametrica delle SLP da collocare in funzione dei valori di mercato realmente 

accertabili, tramite specifiche perizie estimative. 

In tal modo è possibile acconsentire al proprietario dell’area di decollo di utilizzare 

i relativi crediti edilizi direttamente nel comune (X) o sotto forma di 

commercializzazione nel comune (Y), anche se i valori riscontrabili delle SLP, 

determinati da specifiche perizie, sono differenti. 


Volendo portare un esempio del meccanismo di parametrazione su esposto 

immaginiamo di avere due aree da acquisire poste in due comuni diversi e di 

dover trasferire le SLP teoriche dell’una sul territorio comunale dell’altra o 

viceversa. 

L’esempio, una volta determinati i valori reali delle SLP di ogni singolo comune, 

per funzione, può essere applicato in tutti gli (n) casi di incrocio tra comuni 

possibili. Come si vede nella tabella le due aree differiscono per dimensione, 

valore agricolo e valore della SLP edificabile. Quella che deve essere 

omogenea all’inizio dell’operazione di valutazione dello scambio è la funzione 

dei volumi da trasferire; in base ad essa infatti si devono individuare i valori 

medi delle SLP per singolo comune. È fondamentale notare che il valore 

economico delle aree all’inizio e alla fine dell’operazione non cambia quindi 

l’operazione di trasferimento volumetrico viene fatta senza che il privato, 

proprietario dell’area da cedere, possa guadagnare di più o di meno a seconda 

di dove vadano a localizzarsi i volumi da realizzare. 


1. TRASFERIMENTO DI CREDITI EDILIZI DA UN AREA (X) DI UN COMUNE (A) SU UN 

AREA (Y) DEL COMUNE (B) E VICEVERSA (i valori sono ipotetici e inseriti a soli fini 

esemplificativi) 

AREE 

SUPER 

FICI TERRITORIALI 

VALOR 

E UNITARIO AREE 

INDIVIDUATE 

VALORE 

COMPLESSIVO 

DELLE AREE 

VALORE 

ATTRIBUITO ALLA 

SLP DELLE AREE 

PER FUNZIONE 

CREDITI 

EDILIZI IN SLP 

NORMALIZZAZIONE 

DELLA SLP NELL' 

AREA DI 

ATTERRAGGIO 

CONSIDERATA 

SUPERFICI 

E NORMALIZZATA 

DA SPOSTARE 

mq € €/mq mq mq 

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VALORE 

COMPLESSIVO 

X Comune A 10.000 15 150.000 250 600 0,714 429 150.000 

Y Comune B 32.000 10 320.000 350 914 1,400 1.280 320.000 

Similmente volendo indagare il caso in cui i crediti di un’area debbano andare 

distribuiti su più aree, si dovrà procedere alla percentualizzazione dei crediti in 

funzione del rapporto tra il valore dell’area di partenza e quelli delle aree di 

arrivo. Le tabelle che seguono illustrano rispettivamente il caso in cui si voglia 

distribuire il credito edilizio dell’area di decollo (Q) equamente tra le aree di 

atterraggio individuate ed il caso in cui il credito si voglia distribuire su altre aree 

in percentuali differenti.

2. ESEMPIO DI TRASFERIMENTO DI CREDITI EDILIZI DA UN AREA (Q) DEL COMUNE (D) 

SU PIU’ AREE LOCALIZZATE IN DIVERSI COMUNI 

a. Caso di ripartizione delle quote di SLP da trasferire in percentuali uguali 

SUPERFICI 

TERRITORIALI 

VALORE 

UNITARIO AREA 

INDIVIDUATA 

VALORE 

COMPLESSIVO 

DELL’AREA 

VALORE 



PER FUNZIONE 

CREDITI 

EDILIZI IN 

SLP 


DELLA SLP NELL' 

AREA DI 

ATTERRAGGIO 

CONSIDERATA 

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RIPARTIZIOBNE 

PERCENTUALE 

SUPERFICIE 

NORMALIZZATA 

DA SPOSTARE 

mq € €/mq mq % mq 

VALORE 

COMPLESSIVO 

Q Comune D 30.000 12 360.000 350 1.029 1,00 1.029 360.000 

X Comune A 10.000 300 1,17 0.25 300 90.000 

Y Comune B 32.000 325 1,08 0.25 277 90.000 

Z Comune C 15.000 370 0,95 0.25 243 90.000 

I Comune D 25.000 400 0,88 0.25 225 90.000 

TOTALE COMPLESSIVO 1.045 360.000

Anche in questo caso si può evincere come il valore economico complessivo dei 

crediti edilizi non cambi ripartendoli per una o più aree di atterraggio e come 

invece la SLP realizzabile subisca le obbligate oscillazioni a seconda del valore 

delle aree su cui deve essere effettivamente realizzata. 

b. Caso di ripartizione delle quote di SLP da trasferire differenziata in percentuale 

AREE 

SUPERFICI 

TERRITORIALI 

VALORE 

UNITARIO AREA 

INDIVIDUATA 

Q Comune D 30.000 12 

VALORE 

COMPLESSIVO 

DELL’AREA 

VALORE 



PER FUNZIONE 

CREDITI EDILIZI 

IN SLP 


DELLA SLP NELL' AREA 

DI ATTERRAGGIO 

CONSIDERATA 

RIPARTIZIOBNE 

PERCENTUALE 

SUPERFICIE 

NORMALIZZATA DA 

SPOSTARE 

mq € €/mq mq % mq 

360.000 

X Comune A 10.000 300 1,17 

Y Comune B 32.000 325 1,08 

Z Comune C 

I Comune E 

15.000 

25.000 


350 

370 

400 

1.029 

VALORE 

COMPLESSIVO 

1,00 1.029 360.000 

TOTALE COMPLESSIVO 1.030 360.000 

0,95 

0,88 

0,20 

0,25 

0,25 

0,30 

240 

277 

243 

270 

72.000 

90.000 

90.000 

108.000

LA SCALA SOVRACOMUNALE 

Come spesso si dice in molti casi la gestione unitaria comunale dello sviluppo 

insediativo ha portato, se visto su scala vasta, ad una evidente differenziazione e 

frammentazione del territorio causando inadeguati sviluppi dei tessuti industriali, 

insediativi ed ambientali, con evidenti svantaggi e diseconomie per le 

amministrazioni locali e per la collettività in genere. 

L’obiettivo della perequazione territoriale su vasta area, quindi è di favorire la 

ricomposizione delle pianificazioni dei singoli comuni in modo da ottimizzare e 

trasformare le diseconomie di scala multisettoriali esistenti in economie di 

aggregazione. 

La perequazione può essere usata come strumento di coesione sociale in modo 

flessibile ottimizzando il modello parametrico - economico - giuridico di riferimento 

a seconda delle circostanze e delle criticità da risolvere. 

Gli attori che potrebbero essere coinvolti in tali processi sono numerosi e possono 

essere soggetti pubblici, soggetti privati ed associazioni di soggetti pubblici e 

privati. 


Le proposte di trasformazione possono riguardare tutti gli aspetti attinenti la 

governabilità del territorio, dalla localizzazione delle funzioni insediative in genere, 

ai grandi impianti di interesse sovracomunale alla realizzazione di infrastrutture di 

mobilità, alle opere di compensazione e mitigazione ambientale e paesaggistica. 

Ciò che risalta, alla scala territoriale è la portata delle trasformazioni che, per 

loro natura andranno ad interessare parti di territorio rilevanti sia dal punto di 

vista dimensionale che funzionale. 

Ecco dunque che l’individuazione delle aree da coinvolgere nell’operazione di 

creazione dei comparti perequati, siano essi contigui o meno, è di una certa 

importanza nonché di grande delicatezza viste le risorse da mettere in gioco, gli 

attori da coinvolgere e le conseguenze sul piano dello sviluppo territoriale che si 

portano dietro. 


CRITERI DI SCELTA DELLE AREE 

In un lavoro teorico con finalità esemplificative si rende necessario individuare dei 

criteri guida per la gestione del processo progettuale. Criteri interpretativi degli 

elementi essenziali che caratterizzano il territorio; elementi in essere ma anche in 

fieri, contenuti nelle previsioni dei nuovi strumenti urbanistici generali (PGT), 

laddove approvati o nei piani sovracomunali. Queste, per così dire, “ESSENZIALITÀ” 

dovranno rispondere a due criteri analitici fondamentali: 

- Criterio dell’ OPPORTUNITA’ FUNZIONALE o meglio opportunità di rifunzionalizzazione 

delle aree. Si tratta di evidenziare le caratteristiche che 

rendono le aree più o meno adatte alla trasformazione in ordine alle loro 

caratteristiche fisico-funzionali privilegiando quegli ambiti che si presentano 

frammentati o marginalizzati e quindi più atti ad essere ‘’ripensati’’ e rivalorizzati 

anche in chiave economica. 

- Criterio della APPLICABILITA’ DEL MECCANISMO PEREQUATIVO. È fondamentale 

individuare il numero degli attori coinvolti e le regole secondo cui essi 

interagiscono (creazione del consorzio). Non per ultimo, andrà indagato il livello di 

omogeneità dei valori immobiliari. 


Le ESSENZIALITA’ si possono facilmente inserire in una MATRICE attraverso la quale 

interpolarle e, attraverso l’assegnazione di punteggi per ogni singolo aspetto considerato, 

classificarle in ordine alla più o meno alta propensione alla trasformazione con piano 

attuativo perequato. La matrice potrà essere redatta sia per le aree di decollo dei crediti 

edilizi che per le aree di atterraggio, e in funzione del ruolo da assumere nello scambio di 

‘’valori’’ cambieranno gli elementi da prendere in considerazione. 

Nell’esempio che proponiamo tali elementi sono raggruppati secondo diverse tipologie di 

concetti logico-descrittivi, che chiameremo ‘’dimensioni’’. 

Esse afferiscono: 

LA MATRICE DELLE ESSENZIALITÀ 

- per le aree di atterraggio alle dimensioni FUNZIONALE, DI ACCESSIBILITÀ e DI 

CONFORMAZIONE; 

- per le aree di decollo, immaginate nell’esempio come aree di compensazione ‘’verde’’, alle 

dimensioni del VALORE ECOLOGICO-AMBIENTALE e di CONFORMAZIONE. 

Attribuendo agli elementi descrittivi dei punteggi in funzione della rispondenza ai criteri 

guida per la selezione delle aree, si può facilmente ottenere una classifica delle aree a 

disposizione sul territorio di riferimento. 


LA MATRICE DELLE ESSENZIALITÀ 

COMPARTO NON CONTINUO 

ARCHETIPO SRL – Via Friuli, 10/A – 20853 Biassono (MB) – tel. 039 2497961 – fax 039 2497954 – info@archetiposrl.com --- www.archetiposrl.com

ORGANO ATTUATORE INTERCOMUNALE 

Organismo atto a porre in attuazione il principio di coesione economico-sociale 

promuovendo forme di cooperazione concrete tali da attivare un sistema di reti di 

relazioni che favoriscano la valorizzazione degli interessi pubblici e privati. 

Compiti dell’organo attuatore: 

IL CONSORZIO 

− Individuazione, promozione e sviluppo di modelli perequativi/compensativi legati 

alla trasformazione funzionale e spaziale delle aree; 

− Organismo garante del rispetto dell’equa ripartizione degli oneri e dei vantaggi 

delle trasformazioni; 

− Coordinamento con le previsioni per i servizi negli strumenti di governo del 

territorio comunali. Ipotesi di fattibilità economica. Programmazione delle azioni 

da compiere. Determinazione della scala delle priorità e dei livelli di intervento; 


− Verifica delle attuazioni delle azioni previste. Realizzazione dei servizi e/o 

delle opere di compensazione e delle opere pubbliche individuate. Verifica della 

corretta acquisizione delle aree individuate a patrimonio sovracomunale e/o 

comunale nei piani programmi perequati sviluppati; 

− Gestione e manutenzione dei servizi e delle opere pubbliche d'ambito provinciale 

e /o comunale realizzate a seguito delle convenzioni urbanistiche stipulate dai i 

consorzi operativi o di II livello; 

− Organo di riferimento per la rendita fondiaria delle aree. Attivazione di azioni 

atte alla verifica ed al controllo di spinte speculative (sia per il privato che 

per l’ente pubblico) aventi l’obiettivo della calmierazione dei valori fondiari delle 

aree individuate nei comparti perequati. Definizione di meccanismi di 

salvaguardia. 

− Determinazione del borsino dei valori di riferimento con l’ausilio di tecniche 

informative e valutative concrete, veloci ed efficaci. Coordinamento e 

monitoraggio con enti economici primari (Camera Commercio Assimpredil - 

cam..etcc..); 


− Incentivazione dell’economia diffusa locale con la promozione e lo sviluppo 

integrato e moderato del territorio, in termini di opportunità di sviluppo 

economico, di posti di lavoro, di risorse generabili. Diffusione di ricchezza. 

Forme costitutive dell’Organo Attuatore: 

Premesso che non mi risulta esista in letteratura un modello avente le 

caratteristiche sia di generalità che di particolarità necessarie per un corretto 

funzionamento di tale organismo giuridico - economico, si reputa opportuno 

descrivere la seguente ipotesi, che naturalmente dovrà essere approfondita sotto 

il profilo giuridico. 

Per poter operare sia in termini generali che puntuali è necessario creare un 

sistema di organismi attuatori. 

• ORGANISMO ATTUATORE GENERALE O DI I LIVELLO 

• ORGANISMO ATTUATIVO OPERATIVO O DI II LIVELLO 


FORME COSTITUTIVE 

ORGANISMO ATTUATORE GENERALE O DI I LIVELLO 

Soggetto solo pubblico formato, ad esempio, dalla Provincia e dai Comuni della 

provincia. La Provincia dovrebbe avere la quota consortile con la % maggiore 

permessa dallo statuto. I Comuni potrebbero avere una quota % pari alla loro 

estensione territoriale. Tale organismo di I livello dovrebbe occuparsi di: 

− Strategia di sviluppo generale. Salvaguardia generale. Budget economico di 

valorizzazione generale sulla macro area della provincia; 

− Programmazione delle azioni da sviluppare con le amministrazioni associate o 

consorziate; 

− Determinazione dei valori fondiari di riferimento per i crediti edilizi in genere. 

Verifica alle spinte speculative; 

− Coordinamento con gli enti sovracomunali di pertinenza, sia per gli aspetti 

urbanistici che di salvaguardia ambientale; 

− Promozione alla costituzione degli organismi attuativi operativi o di II livello. 

Assistenza tecnica e legale. 


ORGANISMO ATTUATIVO OPERATIVO O DI II LIVELLO 

Soggetto misto pubblico – privato, in cui il Comune o i Comuni di riferimento 

potranno avere una quota associativa solo se, nei piani/programmi complessi, 

saranno individuate delle aree di proprietà comunale. Una quota associativa avente 

una % minima, da determinare in modo approfondito in fase di definizione dello 

statuto tipo di riferimento, dovrà essere riservata all’ ORGANISMO ATTUATORE 

GENERALE O DI I LIVELLO . 

Gli altri associati saranno solo i proprietari delle aree individuate per lo sviluppo 

delle dinamiche perequative, e precisamente: 

• Proprietari delle aree di decollo delle volumetrie (crediti edilizi); 

• Proprietari delle aree di atterraggio, individuate per le localizzazioni degli 

insediamenti. Localizzazioni generali di ambito provinciale o puntuali di ambito 

comunale; 


• Proprietari delle aree individuate per la realizzazione dei servizi (opere 

pubbliche) e per le opere di compensazione ambientale; 

• Proprietari delle aree individuate, considerate strategiche ed essenziali, da 

acquisire a patrimonio provinciale (se trattasi di aree aventi funzioni 

sovracomunali) o a demanio comunale. 

Le quote degli associati privati o dei comuni proprietari delle aree interne ai 

piani/programmi perequati individuati saranno proporzionali all’estensione catastale 

delle aree stesse. 


RISORSE FINANZIARIE 

Da una prima riflessione, naturalmente da approfondire nelle opportune sedi 

politiche ed amministrative si ritiene perseguibile la seguente : 

• Quota fissa annuale da parte della Provincia e da parte dei Comuni, in base 

alle quote associative; 

• Percentuale legata al plusvalore della rendita fondiaria dovuta alla 

trasformazione delle aree; 

• Percentuale dovuta all’utilizzo dei beni e servizi generati dall’applicazione 

perequativa da parte dei futuri soggetti fruitori; 

• Percentuale da parte di Provincia e Comuni per il raggiungimento degli 

obbiettivi; 

• Onere per le manutenzioni di quei beni e servizi di livello sovracomunale che il 

consorzio potrà pendere in carico. 


CASO CONCRETO D’AMBITO COMUNALE 



INDICE TABELLE DI DISTRIBUZIONE FUNZIONALE 

A. Tabella di distribuzione funzionale delle superfici catastali. 

A1. Tabella di codifica delle proprietà con i relativi parametri fondiari generali. 

B. Tabella di distribuzione funzionale delle volumetrie. 

C. Tabella di distribuzione funzionale delle superfici edificabili. 

D. Tabella di distribuzione funzionale delle superfici a standard e viabilità. 

E. Tabella di distribuzione funzionale dei lotti B con le quote di proprietà dei lottizzanti. 

F. Tabella di distribuzione funzionale dei lotti A con le quote di proprietà dei lottizzanti. 

G. Tabella di distribuzione funzionale dei lotti C con le quote di proprietà dei lottizzanti 

H. Tabella di distribuzione millesimale dei costi delle opere di urbanizzazione. 


A.Tabella di distribuzione funzionale delle superfici catastali 

riferimenti catastali utilizzazione funzionale 

dei lottizzanti dei lottizzanti 

PROPRIETARI Sup. rip. Sup Sup. volume superficie 

fgl. mp. Sup. Sup. viab. viab. Terr. totale a viabilità 

Parz. Tot. p.r.g. p.r.g. e standard 

Sig. Rossi 2 150 3.580 3.580 72 168 3.412 4.094 1.467 

Sig. Bianchi 2 1244 1.040 2.270 1.040 107 2.163 2.596 930 

Sig. Verdi 1245 1.190 

... … … … 

… …. …. … 

S U P E R F I C I T O T A L I 74.719 3.515 3.515 71.204 85.445 30.618 

la ripartizione della Superficie inerente alla nuova viabilita' prevista dal P.R.G. 

è stata eseguita proporzionalmente sulle Superfici Catastali dei Lottizzanti 

incidenza di ripartizione i= Sup. viabilita'di P.R.G./ Sup. catastale in verificai) 

i = 0,0470 


(%)

A1. Tabella di codifica delle proprietà con i relativi parametri fondiari generali 

codifica delle proprietà con i relativi parametri fondiari generali 

PROPRIETARI superficie volumetria superficie superficie 

fgl. mp. codifica territoriale complessiva edificabile standard 

mq. mc. mq. mq. 

Sig. Rossi 2 150 L1 3.412 4.094 1.945 1.467 

Sig. Bianchi 2 1244 L2 2.163 2.596 1.233 930 

Sig. Verdi 1245 

1246 

… … … … … … 

TOTALI 71.204 85.445 40.586 30.618 


B. Tabella di distribuzione funzionale delle volumetrie 

riferimenti catastali distribuzione funzionale dei volumi 

dei lottizzanti dei lottizzanti 

PROPRIETARI Sup. Volume Volume volume VOLUME 

cod. fgl. mp. Sup. Terr. residenz. residenz. Terziario TOTALE 

tot. peep. privato Amministr. 

mq. mq. mc. mc. mc. mc. 

Sig. Rossi L1 2 150 3.580,00 3.412,00 2.011,30 1.652,14 430,99 4.094,40 

Sig. Bianchi L2 2 1244 2.270,00 2.163,00 1.275,04 1.047,36 273,22 2.595,60 


… … … … … … … … 

… … … … … … … … 

SUPERFICI E VOLUMI TOTALI 71.204,00 41.973,27 34.478,04 8.994,27 85.444,80 


C. Tabella di distribuzione funzionale delle superfici edificabili 

riferimenti catastali e distribuzione funzionale delle superfici edificabili 

PROPRIETARI superficie superficie superficie superficie superficie 

fgl. mp. cod. territoriale edificabile edificabile edificabile edificabile 

lotti B lotti A lotti C 

mq. mq. mq. mq. mq. 

Sig. Rossi 2 150 L1 3.412 1.945 785 955 205 

Sig. Bianchi 2 1244 L2 2.163 1.233 497 606 130 


… … … … … … … 

… … … … … … … 

… … … … … … … 

SUPERFICI TOTALI 71.205 40.586,85 16.377,15 19.937,4 4.272,3 


D. Tabella di distribuzione funzionale delle superfici a standard e viabilità 

riferimenti catastali e distribuzione funzionale delle superfici in cessione per viabilità e standard urbanistici dei lottizzanti 

PROPRIETARI Sup. Sup. per Superf. Superf. Superf. Superf. TOTALE 

fgl. mp. cod. Terr. viabilità st. F2 st. F1D st. F1B st. F1C cessioni 

9,13% 3% 6,87% 9% 15% 43%S.T. 

mq. mq. mq. mq. mq. mq. mq. 

Sig. Rossi 2 150 L1 3.412 312 102 234 307 512 1.467 

Sig. Bianchi 2 1244 L2 2.163 197 65 148 195 324 930 


… … … … … … … … … … 

… … … … … … … … … … 

SUPERFICI TOTALI 71.205 6.501 2.137 4.886 6.410 10.684 30.618 


E. Tabella di distribuzione funzionale dei lotti B con le quote di proprietà dei lottizzanti 

LOTTI B 

ripartizione funzionale dei lotti B di iniziativa privata con le quote di proprietà 

Superfici volumetria codifiche superfici volumetrie quota % 

lotti B lotti B proprietà proprietari proprietari proprieta' 

mq. mc. originali originali lotti B 

B1 560 1.179 L5 560 1.179 100% 

… … … … … … … 

L7 1.102 2.321 33% 

B9 3.338 7.028 L8 743 1.564 22% 

L9 1.493 3.143 45% 

… … … … … … … 

… … … … … … … 

TOTALI 16.377 34.478 16.377 34.478 100% 


F. Tabella di distribuzione funzionale dei lotti A con le quote di proprietà dei lottizzanti 

LOTTI A 

importi di assegnazione aree edilizia convenzionata 

Superfici importo codifiche superfici superfici importo importo quota % 

lotti A unitario proprietà proprietari originale assegnazione oo.uu. proprieta' 

originali utilizzata area conv. lotti B+C 

mq. €/mq. €uro €uro lotti A 

A1 9.867 74,47 L1 955 473 35.198 49% 

L2 606 300 22.335 49% 

L3 1.956 968 72.091 49% 

… … … … … 

TOTALE LOTTO A1 9.867 19.937 9.867 734.807 49% 

A2 10.070 74,47 L1 955 482 35.922 51% 

L2 606 306 22.795 51% 

L3 1.956 988 73.574 51% 

… … … … … 

TOTALE LOTTO A2 10.070 19.937 10.070 749.925 51% 

LOTTI A1 + A2 19.937 74,47 L1 955 955 71.120 78.619 100% 

L2 606 606 45.130 49.821 100% 

L3 1.956 1.956 145.666 160.937 100% 

… … … … … … 

TOTALE LOTTI A 19.937 19.937 19.937 1.484.732 100% 


G. Tabella di distribuzione funzionale dei lotti C con le quote di proprietà dei lottizzanti 

LOTTI C 

ripartizione funzionale dei lotti C di terziario amministrativo di iniziativa privata con le 

quote di proprietà dei lottizzanti formanti i nuovi lotti di P.L. 

Sup. Vol. cod. Sup. Vol. Sup. Vol. quota % Sup.fond. 

lotti C lotti C prp. prp. prp. util. util. proprieta' in cong. 

mq. mc. orig. orig. lotti C 

C1 1.575 308 L1 205 431 0 0 0% 0 

L2 130 273 0 0 0% 0 

L3 419 882 0 0 0% 0 

C2 2.697 8.686 L1 205 431 205 431 100% 0 

L2 130 273 130 273 100% 0 

L3 419 882 419 882 100% 0 

TOTALI 4.272 8.994 4.272 8.994 4.272 8.994 100% 


H. Tabella di 

distribuzione millesimale 

dei costi delle opere di 

urbanizzazione 

TABELLA DI RIPARTIZIONE MILLESIMALE DELLE OPERE DI URBANIZZAZIONE 

ripartizione millesimale basata sui volumi risultanti 

importi 

superfici volume millesimi 

volumi % volumetrica 

importi totali 

codifica 

parziali opere 

LOTTI DI PL e lotti di lotti di di 

utilizzati nei di formazione 

opere di 

delle 

di 

pl pl pertinenz 

lotti del lotto delle 

urbanizzazio 

proprietà 

urbanizzazion 

mq. mc. a 

mc. proprietà 

ne 

e 

LOTTI A 

A1 9.867 20.773 243 784.040,75 

L1 995 49% 37.554,54 

L2 631 49% 23.816,00 

… … … … 

A2 10.070 21.200 248 800.157,12 

L1 1.016 51% 38.347,15 

L3 2.080 51% 78.505,98 

… … … … 

LOTTI B 

B1 560 1.179 14 L5 1.179 100% 44.499,30 

… … … … … … … … 

B7 5.411 11.390 133 429.895,74 

L10 4.046 36% 

L12 7.344 64% 

LOTTI C 

C1 1.575 308 4 11.624,92 

L1 0 0% 0,00 

L2 0 0% 0,00 

… … … … 

C2 2.697 8.686 102 327.837,96 

L1 431 100% 16.267,35 

L2 273 100% 10.303,91 

… … … … 

TOTALI 40.586 85.445 1.000 85.444 3.224.972,90 

VOLUMETRIA EDIFICABILE COMPLESSIVA NEL PL MC 85.445 

IMPORTO TOTALE OPERE DI URBANIZZAZIONE €URO 3.224.972,90 

ALIQUOTA DI COSTO MILLESIMALE 37,74 


DATI GENERALI 

TABELLA PARAMETRICA DI IMPOSTAZIONE GENERALE - SUPERFICI/VOLUMI - 

Descrizione funzionale delle superfici codifica % superfici cat. superf. Territ. Volumetrie di superfici edific. superfici a standard 

mq. mq. comparazione e strade 

Superficie edificabile 

Superficie di iniziativa Pubblica R_peep 28% 20.921 19.937 41.973 19.937 

Superficie di iniziativa privata R_priv. 23% 17.185 16.377 34.478 16.377 

Superficie per terziario amministrativo T.A priv 6% 4.483 4.272 8.994 4.272 

Totale superficie edificabile % 57% 42.590 40.586 

Superficie a standard e strade % 

superficie per viabilità e strade viabilita' 12% 8.966 8.544 0 8.544 

superficie per standard a parcheggio F1D 5% 3.736 3.560 0 3.560 

superficie per standard per attrezzature 

di interesse comune , religiose, sociali, 

Assistenziali , sanitari, e amministrative e 

per pubblici servizi. F1B 11% 8.219 7.832 0 7.832 

superficie per verde attrezzato F1C 15% 11.208 10.681 0 10.681 

Totale sup. a standard e strade % 43% 32.129 30.618 

TOTALI COMPLESSIVI 100% 74.719 71.204 85.445 40.586 30.618

PEREQUAZIONE COMPENSAZIONE E INCENTIVAZIONE

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