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Fiscalità degli immobili estranei al
regime di impresa, arti e
professioni
Dott. Giovanni Picchi
Dott. Domenico Ballor
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I redditi diversi “immobiliari”
L’art. 67, comma 1, del TUIR prevede alcune
fattispecie imponibili relative al possesso ed alla
cessione di immobili:
lett. a: plusvalenze da lottizzazione di terreni
lett. b: plusvalenze da cessione di immobili
lett. e: redditi di natura fondiaria non
determinabili catastalmente, compresi gli affitti di
terreni per usi non agricoli
lett. f: redditi di immobili situati all’estero
lett. h: usufrutto e sublocazione di immobili
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Le plusvalenze da cessioni immobiliari
Caratteristiche generali:
la cessione deve essere a titolo oneroso
si applica il criterio di cassa quindi …
… in caso di frazionamento del corrispettivo la
plusvalenza è ripartita in proporzione
la plusvalenza si determina per differenza fra il
corrispettivo incassato ed i costi “qualificati”
l’imposta sostitutiva ex art. 1, comma 496, L.
266/2005 non è attivabile per cessioni diverse da
fabbricati e terreni agricoli
per le sole plusvalenze da cessione di aree
edificabili si applica la tassazione separata, salva
opzione per l’ordinaria in dichiarazione
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Le plusvalenze da lottizzazioni (lett. a)
Sono imponibili le plusvalenze da cessione di:
terreni oggetto di opere intese a renderli
edificabili
edifici costruiti su di essi da parte del lottizzante
Sono imponibili in ogni caso indipendentemente da:
l’epoca della cessione (rispetto all’acquisto)
le modalità dell’acquisto (anche per successione)
la destinazione urbanistica del terreno
Tali caratteristiche rilevano tuttavia al momento
della quantificazione della plusvalenza
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Le plusvalenze da lottizzazioni (lett. a)
Dal corrispettivo della cessione si deducono costi diversi
sulla base delle modalità di acquisto del terreno e
dell’epoca della della lottizzazione (rispetto all’acquisto). In
particolare, il costo del terreno rileva:
acquisto acquisto a titolo oneroso: se nei cinque anni precedenti
l’inizio l’inizio della della lottizzazione lottizzazione al al prezzo prezzo di acquisto, se
precedente al valore normale al quinto anno anteriore
acquisto a titolo gratuito: valore normale alla data di
inizio della lottizzazione
è sempre possibile l’utilizzo del valore rivalutato
risultante da perizia giurata
Sono inoltre deducibili tutte le spese inerenti la
lottizzazione e la costruzione
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Le plusvalenze da cessione di immobili (lett. b)
Tale fattispecie comprende le plusvalenze derivanti
da cessione a titolo oneroso di:
terreni non edificabili
fabbricati di qualunque tipo
terreni edificabili
Le prime due fattispecie sono trattate unitariamente:
non rilevano le vendite di immobili (terreni e
fabbricati) acquistati o costruiti da oltre cinque
anni
in caso di acquisto per donazione i cinque anni
decorrono dall’acquisto o costruzione da parte del
donante
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Le plusvalenze da cessione di immobili (lett. b)
non generano plusvalenze le cessioni di immobili
acquisiti per successione ed usucapione
La lettera b prevede un esclusione specifica per la
cessione di fabbricati:
che siano unità immobiliari urbane (categorie da
A/1 ad A/11 esclusa la A/10)
che per la maggior parte del periodo compreso fra
l’acquisto (o la costruzione) e la cessione sono state
adibite ad abitazione principale del cedente o dei
suoi familiari
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Le plusvalenze da cessione di immobili (lett. b)
La plusvalenza è data dalla differenza fra il corrispettivo
ed il costo costo di acquisto o di costruzione, variabile in base
alle modalità di acquisto:
acquisto a titolo oneroso: prezzo di acquisto + oneri
fiscali + spese notarili + manutenzioni straordinarie
costruzione: si assumono tutti i costi di costruzione,
compresi gli oneri accessori, + manutenzioni
straordinarie
acquisto per donazione: prezzo di acquisto o costo di
costruzione sostenuto dal donante
per i terreni si può assumere il costo rivalutato da
perizia giurata
La plusvalenza concorre al reddito ordinariamente. In sede
di atto il venditore può avvalersi dell’imposta sostitutiva
ex L. 266/2005
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La cessione di terreni edificabili (lett. b)
Secondo la lettera b le plusvalenze sono imponibili se:
realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso
se riguardano “terreni suscettibili di utilizzazione
edificatoria secondo gli strumenti urbanistici
vigenti al momento della cessione”
“in ogni caso” e pertanto qualunque sia il titolo
dell’atto di acquisto ed anche se l’edificabilità è
successiva all’acquisto
La plusvalenza è soggetta a tassazione separata salvo
opzione in dichiarazione per la tassazione ordinaria.
Non è possibile avvalersi dell’imposta sostitutiva ex
L. 266/2005
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La cessione di terreni edificabili (lett. b)
Il costo di acquisto è così determinato:
acquisto a titolo oneroso: costo d’acquisto + spese
inerenti (rivalutati in base all’indice FOI)
acquisti per successione o donazione: valore
dichiarato nelle denunce + spese inerenti (rivalutati
in base all’indice FOI)
valore rivalutato in base a perizia: valore di perizia,
rivalutato FOI dalla data di riferimento della
perizia e quella della cessione)
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La cessione di terreni edificabili (lett. b)
La questione di quando un terreno debba ritenersi
“edificabile” non ha ancora trovato una soluzione
definitiva per gli atti compiuti prima del 4 luglio 2006.
Infatti:
la dottrina e la giurisprudenza non hanno mai assunto un
orientamento univoco, a differenza di quanto è
parzialmente avvenuto nel caso dell’ICI e dell’Imposta
di Registro
l’art. 36, comma 2, del D.L. 223/2006 ha introdotto una
definizione unitaria a valere per tutti i tributi, che da
rilievo alla semplice adozione dello strumento
urbanistico ma …
… sulla natura di interpretazione autentica di tale norma
permangono molti dubbi, anche dopo la sentenza n.
25506 del 28/9/2006 della Corte di Cassazione
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Altri redditi diversi
Art. 67, lett. e – art. 70, 1 comma: redditi di natura
fondiaria non determinabili catastalmente, compresi
quelli quelli dei terreni dati in affitto per usi non agricoli.
Sono imputati con il criterio di cassa. Alcuni esempi:
redditi redditi degli degli immobili immobili situati situati nello nello stato stato che non sono e
non devono essere iscritti in catasto con attribuzione di
rendita compresi i terreni affittati per usi non agricoli
censi, decime, quartesi
redditi derivanti da lastrici solari e dalle aree urbane
si applica il criterio di cassa
Art. 67, lett. h – art. 71, comma 2: redditi derivanti da
concessione in usufrutto e sublocazione di immobili
si applica il criterio di cassa
si deducono le spese specificamente inerenti la
produzione sostenute e documentate
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Altri redditi diversi
Art. 67, lett. f – art. 70, comma 2: redditi di immobili
situati all’estero
In caso di semplice possesso:
costituiscono reddito se anche lo stato estero
assoggetta a tassazione il semplice possesso, nella
misura ivi riconosciuta
In caso di percepimento effettivo di reddito:
se imponibile nello stato estero, si assume nella misura
ivi dichiarata
se non imponibile concorrono al reddito nella misura
percepita nel periodo d’imposta, al netto di una
deduzione forfetaria del 15%
gli immobili situati all’estero che generano reddito
devono essere indicati nel quadro RW
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Il credito d’imposta per il riacquisto della
prima casa
Art. 7, L. 448 del 23/12/1998
Può usufruire del credito chi acquista un immobile con le
agevolazioni “prima casa”, se:
l’acquisto avviene entro un anno dalla vendita di altro
immobile acquistato con i benefici “prima casa”
nel frattempo non è decaduto dai benefici
Il credito credito è pari all’Iva o all’imposta di registro corrisposta
all’atto all’atto del primo acquisto, acquisto, nel limite massimo massimo di quanto
dovuto relativamente al secondo acquisto. Viene
utilizzato con le seguenti modalità:
in diminuzione dall’imposta di registro dovuta sul
secondo acquisto
in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecarie e
catastali, successioni e donazioni dovute su atti o
denunce successivi
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Il credito d’imposta per il riacquisto della
prima casa
In alternativa può essere utilizzato, anche per un importo
parziale:
in diminuzione dall’Irpef (quadro CR Mod. Unico 2008)
in compensazione con imposte e contributi, compresa
l’Iva e le ritenute fiscali, da versare con modello F24
Inoltre:
il credito non può essere chiesto a rimborso
può essere utilizzato anche più volte
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