Lotto D.pdf - Studio Marnati - Commercialisti a Novara

TRIBUNALE DI NOVARA
FALLIMENTO N° 11/2011
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
VALUTAZIONE BENI IMMOBILI
LOTTO D
TRECATE VIA MILANO N° 26
CURATORE: RAG. CINZIA MARNATI
GIUDICE: DOTT.SSA GUENDALINA PASCALE
Il sottoscritto Geom. Claudio Rho nato a Galliate (NO) il 06/02/1961
contitolare dello Studio Tecnico Alfa con sede in Novara, Via Pier
Lombardo n. 3 iscritto all’albo dei geometri della Provincia di Novara,
nonché all’albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Novara a
seguito di incarico, conferitogli dal Curatore Rag. Cinzia Marnati, quale
perito estimatore per i beni di cui in epigrafe, avendo effettuato
sopralluogo, in data 5 e 8 aprile 2011, per la verifica degli immobili ed
avendo espletato tutte le necessarie ricerche, è ora in grado di esporre
quanto segue
1) IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEI BENI
In Comune di Trecate, frazione San Martino Via Milano n° 26.
Quota di Intera Piena Proprietà di:
a) Lotto di terreno, parzialmente recintato, catastalmente
identificato al foglio 27 mappale 14 Ente Urbano di are 35.40
(vedi estratto di mappa allegato “A”), con soprastante fabbricato
ad uso industriale, il tutto nella zona centrale, e due fabbricati
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accessori posti a nord, al confine con la Via Milano,tra i confini:
a nord, Via Milano; ad est, canale Sforzesco; a sud, mappali 15 e
17; ad ovest, mappale 27.
Gli immobili sono composti così come di seguito:
Tettoia, con altezza sottotrave di circa mt. 7,00, attualmente
usata per ricovero automezzi con zona di nord chiusa per la
realizzazione di magazzino.
Il magazzino, di forma rettangolare, della superficie di circa mq.
150,00 risulta parzialmente soppalcato per una superficie di circa
mq. 85,00. Il soppalco è raggiungibile attraverso scala
posizionata internamente.
La tettoia è aperta su due lati (est ed ovest), ed ha una superficie
di circa mq. 560,00.
Fabbricato accessorio della superficie di circa mq. 29,00
composto da piccolo deposito e zona servizi igienici.
Fabbricato accessorio usato come ricovero attrezzature della
superficie di circa mq. 18,00.
Così come meglio identificabile nelle planimetrie allegate sotto
“B” e “C”.
Il capannone, è stato realizzato con struttura portante
prefabbricata e con muratura di tamponamento realizzata in
opera con blocchi di cls.
Il fabbricato non presenta situazioni particolari di degrado ad
eccezione della muratura di tamponamento di nord ove è
presente una evidente fessurazione.
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Il soppalco è stato realizzato con struttura metallica.
I due fabbricati accessori sono stati realizzati in muratura e sono
in stato manutentivo precario.
Il tutto risulta così censito al N.C.E.U.:
Foglio 27 mappale 14 P.T. categoria D/1 Rendita Catastale €
3.718,49.
b) Lotto di terreno della superficie di circa mq. 706,00
catastalmente identificato al
Foglio 27 mappale 13 bosco ceduo classe 2 are 5.30 R.D. € 0,44
R.A. 0,08
Foglio 27 mappale 282 seminativo classe 2 are1.76 R.D. € 1,23
R.A. 0,86
Tra i confini a corpo: a nord, via Milano e, per salto discendente,
mappale 27; ad est, mappale 27; a sud, mappale 17; ad ovest,
mappali 26, 277, 281, 280.
Il tutto meglio identificabile nella planimetria allegato “D”.
Detta area pur essendo, a livello di PRG, indicata come
edificabile, viste le dimensioni e le distanze tra i confini, se non
accorpata ad altra area, è praticamente inedificabile.
Si fa presente che:
con la realizzazione di muro di sostegno, autorizzata con
concessione edilizia n° 96 del 09.07.1980 (allegato “E”), sono
stati annessi in uso parte del mappale 17 e parte del mappale 15,
che però rimangono di proprietà delle Ferrovie dello Stato e che
le stesse ne hanno richiesta la restituzione;
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i due lotti sono inframezzati da lotto di terreno con soprastante
fabbricato di altra proprietà, individuato al mappale 27 e che per
accedere al mappale 14 attualmente è necessario transitare su di
esso. Inoltre, L’accesso carraio verso la Via Milano è per metà
di proprietà XXXXXXXXXXXXX e per l’altra metà di
proprietà di terzi. Essendo oltremodo difficoltoso ottenere il
permesso da parte dell’ANAS di aprire nuovo accesso carraio in
quel tratto di strada, sarà necessario prevedere un a convenzione
con le rimanenti proprietà sia per l’accesso stesso, sia per il
transito degli eventuali veicoli.
2) STATO DI POSSESSO
Gli immobili sopradescritti sono di proprietà
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX con sede in
Trecate. I beni allo stato attuale sono liberi.
3) VINCOLI ED ONERI GIURIDICI
4.1 VINCOLI ED ONERI A CARICO DELL’ACQUIRENTE
Non vi sono vincoli od oneri che rimarranno a carico dell’acquirente, ad
eccezione di quanto indicato nel successivo punto relativo alla
conformità edilizia.
4.2 VINCOLI ED ONERI CHE SARANNO CANCELLATI A
CURA E SPESE DELLA PROCEDURA
Alla data di aggiornamento del 10.10.2011 gli immobili oggetto di
perizia risultavano gravati dalle seguenti iscrizioni e/o trascrizioni
pregiudizievoli:
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ISCRIZIONE 12.12.2008 nr. 21682/3929 ipoteca volontaria per
€ 1.512.000,00 a favore Banca Nazionale del Lavoro s.p.a.
ISCRIZIONE 25.02.2010 nr. 2925/570 ipoteca legale €
480.627,28 a favore Equitalia Sestri spa
ISCRIZIONE 09.11.2010 nr. 17278/3504 ipoteca legale €
1.725.140,44 a favore Equitalia Sestri spa
TRASCRIZIONE 26.05.2011 nr 8790/5596 Sentenza
dichiarativa di fallimento a favore Massa dei creditori
4.3 CONFORMITA’ CATASTALE
A livello catastale esistono delle difformità, in quanto:
a) Nell’ estratto di mappa non è stato inserito il fabbricato
accessorio posto verso est;
b) Nella scheda catastale non viene rappresentata l’esatta
disposizione del fabbricato principale e non è inserito il
fabbricato accessorio di est.
Pertanto risulterà necessaria la redazione e presentazione di tipo
mappale e della scheda di aggiornamento
5) ALTRE INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE
Nono vi sono altre informazioni oltre a quelle già indicate.
6) CONFORMITA’ EDILIZIA
La costruzione è stata realizzata a seguito del rilascio delle seguenti
autorizzazioni:
Per le recinzioni :
1) Concessione edilizia n. 240/77 (allegato “F”)
2) Concessione edilizia n. 253/77 (allegato “G”)
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Per i fabbricati:
1) Concessione edilizia del 26.08.1977;
2) Concessione edilizia per variante posizionamento n° 241 del
24.11.1977 (allegato “H”);
3) Condono Edilizio, per i fabbricati accessori, n° 105 del 1994
(allegato “I”);
4) Condono Edilizio, per la tettoia/magazzino n° 230 del 1994
(allegato “L”).
Per quanto riguarda i fabbricati accessori, il Comune di Galliate,
trattandosi di fabbricati realizzati in prossimità della Strada Statale
(denominata in quel tratto Via Milano), ha richiesto il parere favorevole
dell’ANAS, è stata inviata la domanda ma non vi è stata risposta, per
cui non è stata rilasciata la concessione in sanatoria. Sarà quindi
necessario provvedere a contattare nuovamente l’ANAS per avere
risposta in merito alla concessione di deroga per la costruzione dei
suddetti fabbricati all’interno di quella che normalmente viene
considerata fascia di rispetto, anche se nel PRG non è indicata. In caso
negativo si dovrà procedere alla demolizione dei fabbricati.
Per quanto riguarda la tettoia/magazzino, la documentazione richiesta
dal comune per il perfezionamento della pratica è stata tutta prodotta,
per cui, a parere del sottoscritto, potrebbe essere rilasciato il permesso
di costruire in sanatoria. Però, rispetto a quanto indicato nelle tavole
grafiche allegate alla richiesta di condono edilizio, quindi in difformità
alle stesse, è stato realizzato il soppalco interno.
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Per sanare quindi la situazione, l’aggiudicatario dovrà presentare
richiesta di permesso di costruire in sanatoria con il pagamento degli
oneri e del costo di costruzione in misura doppia.
7) URBANISTICA
L’area su cui sorgono i fabbricati e le aree limitrofe oggetto di perizia,
sono indicate nel PRG del comune di Trecate come “Aree industriali-
artigianali esistenti di completamento” normate dall’art. 3.4.2 delle
NTA.
8) VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI
La valutazione di un immobile e/o di un’area artigianale-industriale può
essere essenzialmente effettuata con due criteri di stima e cioè la stima
sintetica e quella analitica.
Vista la tipologia dei fabbricati e dell’area su cui essi sorgono, il
sottoscritto ritiene che il criterio che possa portare ad avere un valore
più rispondente a quello di mercato sia la
STIMA SINTETICA
La stima sintetica per terreni e fabbricati viene generalmente eseguita in
base ai parametri tecnici, assumendo i prezzi medi di mercato della zona
(Euro/mq. – Euro/mc.), riferiti a terreni e/o fabbricati già venduti ed
aventi caratteristiche similari al bene oggetto di stima, facendo le dovute
proporzioni e tenendo conto delle migliori o peggiori situazioni di
collocazione e di manutenzione.
In particolare, il fatto che le proprietà non siano contigue, che si
debbano esercitare delle servitù di passo, che non vi siano ad oggi
certezze sulla possibilità di mantenere i fabbricati accessori, e che sia
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comunque necessario presentare una ulteriore pratica in sanatoria,
portano ad un notevole ridimensionamento del valore di mercato delle
unità immobiliari.
Pertanto tenuto conto di tutto quanto sopra esposto, considerando le
unità immobiliari ed il terreno a loro annesso nel loro stato di fatto e di
diritto attuale, tenendo già, altresì, conto dei costi, in diminuzione per la
presentazione del tipo mappale, del rifacimento delle schede, e della
pratica in sanatoria, si ritiene di poter attribuire i valori di seguito
indicati:
FABBRICATI comprensivi dell’incidenza dell’area annessa
a) TETTOIA/MAGAZZINO
Tettoia
Mq. 560,00 x €/mq. 300,00 =
Magazzino
Mq. 150,00 x €/mq. 400,00 =
Soppalco
mq. 85,00 x €/mq. 250,00 =
b) FABBRICATI ACCESSORI
TERRENI
Per i motivi sopra indicati il valore degli
stessi è pari a zero
Mq. 706,00 x €/mq. 40,00
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€
€
€
€
€
168.000,00
60.000,00
21.250,00
0,00
28.240,00

CONCLUSIONE
Si ritiene pertanto che il valore complessivo degli immobili sopra
indicati sia, in arrotondamento, pari ad € 278.000,00
(duecentosettantottomila/00).
Il sottoscritto ritiene di aver assolto l’incarico conferitogli e rimane a
disposizione per qualsivoglia chiarimento in merito.
Novara lì, 14 ottobre 2011
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Il C.T.U.
Oltre alla documentazione richiamata all’interno della relazione si
allegano le visure catastali ed ampia documentazione fotografica.