E. Pubblicità e trascrizione. - Pasquale CLARIZIO
E. Pubblicità e trascrizione. - Pasquale CLARIZIO
E. Pubblicità e trascrizione. - Pasquale CLARIZIO
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
E. <strong>Pubblicità</strong> e <strong>trascrizione</strong>.<br />
169. <strong>Pubblicità</strong> dei fatti giuridici in generale. La pubblicità è il procedimento predisposto dalla<br />
legge per rendere conoscibili ai terzi alcuni fatti, atti, negozi giuridici o provvedimenti dell’autorità<br />
giudiziaria; la finalità è quella di informare i terzi su fatti o atti giuridici particolarmente rilevanti.<br />
L’ordinamento predispone di molteplici strumenti per attuare il sistema pubblicitario; tra questi<br />
ricordiamo:<br />
● Registri dello stato civile, dove si registrano le situazioni personali;<br />
● Registro delle persone giuridiche, dove si pubblicizzano gli atti relativi a associazioni e<br />
fondazioni riconosciute;<br />
● Registro delle imprese; dove si pubblicizzano gli atti relativi alle imprese;<br />
● Registro immobiliare; dove si pubblicizzano i fatti costitutivi, estintivi e traslativi della<br />
proprietà e di altri diritti su beni immobili;<br />
● Registri dei beni mobili registrati; come il Pra (Pubblico registro automobilistico);<br />
● Registro delle tutele e delle curatele, delle adozioni, delle successioni, dei falliti.<br />
Sicuramente uno dei mezzi per la pubblicità più utilizzato e noto è la Gazzetta Ufficiale della<br />
Repubblica Italiana.<br />
Per la cessione dei crediti, la pubblicità si attua con la notificazione; per i beni mobili, la pubblicità<br />
si attua mediante il possesso, difatti, la situazione possessoria fa presumere anche la situazione di<br />
diritto.<br />
170. Diverse funzioni della pubblicità. La pubblicità può avere diverse funzioni e secondo la<br />
funzione che svolge si può qualificare in:<br />
● pubblicità notizia; ha solo la funzione di rendere conoscibile ai terzi situazioni o vicende<br />
rilevanti; essa è un obbligo, ma la sua omissione pur potendo dar luogo a sanzioni<br />
pecuniarie o penali, non incide sulla validità e sull’opponibilità ai terzi del fatto che ne<br />
costituisce oggetto;<br />
● pubblicità dichiarativa; ha la funzione di rendere opponibile ai terzi un fatto giuridico,<br />
indipendentemente dalla circostanza che ne siano a conoscenza; esso è un onere (e non un<br />
obbligo) a carico della parte che ha interesse a rendere l’atto opponibile ai terzi. A volte<br />
tale pubblicità può essere sufficiente ma non necessaria: nel caso di pubblicità nel registro<br />
delle persone giuridiche, se il fatto è iscritto, ciò basta a renderlo opponibile, se invece non<br />
è trascritto, è cmq opponibile verso i terzi che ne erano a conoscenza;<br />
● pubblicità costitutiva; si ha quando la pubblicità è requisito necessario per la costituzione<br />
di un rapporto giuridico; l’iscrizione è fondamentale, perché se il fatto giuridico non fosse<br />
iscritto non produrrebbe alcun effetto (es: ipoteca);<br />
● pubblicità di fatto; è basata sul semplice fatto della conoscenza che il terzo abbia avuto<br />
del negozio o dell’atto giuridico;<br />
● pubblicità sanante; aggiunge la funzione di eliminare i vizi dell’atto dopo un determinato<br />
periodo di tempo.<br />
171. Transazione immobiliare: sua funzione dichiarativa. La <strong>trascrizione</strong> riguarda gli atti che<br />
indicano la titolarità di beni immobili e beni mobili registrati e consiste nella riproduzione del<br />
contenuto di determinati atti in appositi registri di pubblica consultazione.<br />
La sua funzione si ricollega direttamente ad una precisa esigenza di mercato, che è quella della<br />
circolazione di beni nell’ambito di una società organizzata, e della conoscibilità di tale<br />
circolazione, per cui si possa sapere in qualsiasi momento a chi appartiene un determinato bene.<br />
Il documento, che mediante la <strong>trascrizione</strong> è reso conoscibile ai terzi, può essere un<br />
contratto, una dichiarazione unilaterale, un provvedimento dell’autorità giudiziaria o<br />
amministrativa.<br />
169
La <strong>trascrizione</strong> ha natura dichiarativa ed è a base personale: difatti, gli atti sono trascritti<br />
sotto il cognome e il nome delle persone interessate.<br />
La funzione tipica della <strong>trascrizione</strong> è quella di risolvere i conflitti tra più acquirenti dello stesso<br />
bene dallo stesso alienante: difatti, la norma (art. 2644) prevede due effetti:<br />
1. effetto negativo; tale effetto postula che la <strong>trascrizione</strong> degli atti relativi a beni immobili<br />
non ha effetto sui terzi che hanno acquistato un diritto sullo stesso immobile e che<br />
anticipatamente hanno trascritto l’atto;<br />
2. effetto positivo; tale effetto postula che tra due acquirenti dello stesso bene dallo stesso<br />
alienante prevale colui che ha trascritto l’atto per primo.<br />
Tale norma si basa sul principio consensualistico: esso pone in una situazione favorevole colui<br />
che, anche se non poteva acquistare, ha trascritto per primo la vendita.<br />
Esempio - A e B acquistano lo stesso bene dal soggetto C: A lo acquista il 1 gennaio e lo trascrive<br />
il 7, mentre B lo acquista il 3 gennaio ma lo trascrive il 5.<br />
Tra i due prevale B, perché ha trascritto l’atto per primo. Il secondo acquirente (cioè B che ha<br />
prevalso) ha acquistato il diritto a titolo derivativo dal soggetto C, mentre l’acquisto di A è ritenuto<br />
come se non fosse mai esistito.<br />
CONSEGUENZE:<br />
1. ad A spetta un risarcimento del danno per inadempimento contrattuale;<br />
2. B, invece, è scagionato da un risarcimento a titolo di Resp. extracontrattuale solo se dimostra<br />
di aver acquistato il bene in buona fede, cioè ignorando un precedente acquisto di A.<br />
In conclusione, la giurisprudenza, in caso di conflitto fra più aventi causa dallo stesso alienante,<br />
dà la priorità alla pubblicità anziché all’anteriorità del titolo.<br />
172. Eccezionalità della <strong>trascrizione</strong> con efficacia costitutiva. La <strong>trascrizione</strong> è una pubblicità con<br />
natura dichiarativa; tuttavia, in alcuni casi può avere natura costitutiva, ossia diviene elemento<br />
necessario affinché l’atto giuridico produca i suoi effetti.<br />
Esempio è l’usucapione abbreviata: l’usucapione è un modo di acquisto della proprietà a titolo<br />
originario e in alcuni casi la legge prevede tempi abbreviati (es: per usucapire i beni mobili<br />
registrati devono decorrere 3 anni).<br />
Affinché possa operare l’usucapione abbreviata sono necessari: la buona fede al momento<br />
dell’acquisto, un titolo idoneo in astratto a trasferire la proprietà e la <strong>trascrizione</strong> del titolo.<br />
Il termine di usucapione inizia a decorrere dal giorno in cui avviene la <strong>trascrizione</strong> (ex nunc).<br />
173. Principio di continuità delle trascrizioni. Il sistema della <strong>trascrizione</strong> immobiliare si fonda<br />
sul principio della continuità delle trascrizioni; infatti, la <strong>trascrizione</strong> di un acquisto produce i<br />
suoi effetti solo se è stato trascritto l’anteriore atto d’acquisto.<br />
Questo principio implica che ad ogni <strong>trascrizione</strong> contro un soggetto, corrisponda una<br />
<strong>trascrizione</strong> a favore dello stesso soggetto; esempio:<br />
• “Tizio ha venduto a Caio un immobile”, è la <strong>trascrizione</strong> contro Tizio;<br />
• “Tizio ha acquistato l’immobile da Sempronio”, è la <strong>trascrizione</strong> a favore di Tizio.<br />
Nel caso manchi la continuità delle trascrizioni, la <strong>trascrizione</strong> attuale non è annullata, ma è<br />
sospesa fin quando la catena dei trasferimenti non venga completata; quando avviene la<br />
<strong>trascrizione</strong> dell’atto precedente, le successive trascrizioni hanno efficacia ex tunc.<br />
Esempio della continuità delle trascrizioni: se Caio acquista un immobile da Tizio, il<br />
quale lo ha acquistato da Sempronio, affinché Caio possa rendere opponibile ai terzi il suo<br />
acquisto, deve non solo trascriverlo contro Tizio (suo alienante), ma deve accertarsi che sia stata<br />
curata la <strong>trascrizione</strong> a favore di Tizio contro Sempronio (alienante di Tizio); Caio può anche<br />
personalmente provvedere alla <strong>trascrizione</strong> a favore di Tizio contro Sempronio.<br />
Una deroga al principio della continuità delle trascrizioni è rappresentata dall’ipoteca<br />
legale a favore dell’alienante e del condividente.<br />
170
In conclusione, si può acquistare un immobile con tutta sicurezza solo se dai registri immobiliari<br />
risulta una serie continua di trascrizioni, che parte dal dante causa e va a ritroso fino al primo<br />
proprietario.<br />
174. Atti soggetti a <strong>trascrizione</strong> e relativa efficacia. L’elenco degli atti che devono essere trascritti<br />
è presente nel codice; la caratteristica è che per grandi linee devono essere trascritti tutti quegli atti<br />
che richiedono la forma scritta ad substantiam, pena la nullità.<br />
Tra questi atti figurano:<br />
• atti o provvedimenti che costituiscono, modificano, o trasformano la proprietà, oppure altri<br />
diritti reali immobiliari;<br />
• il contratto preliminare: la sua <strong>trascrizione</strong> ha solo un effetto prenotativo;<br />
• i contratti condizionati o a termine;<br />
• gli atti, aventi ad oggetto beni immobili, di permuta, di locazione, di donazione, di transazione;<br />
• l’accettazione dell’eredità;<br />
• le convenzioni matrimoniali: tale <strong>trascrizione</strong> ha solo una mera funzione di pubblicità notizia;<br />
• la cessione dei beni ai creditori.<br />
175. Trascrizione delle domande giudiziali. La <strong>trascrizione</strong> delle domande giudiziali ha lo<br />
scopo di rendere opponibile la sentenza ai terzi che abbiano acquistato il diritto durante lo<br />
svolgimento del processo.<br />
La <strong>trascrizione</strong> ha una funzione preliminare di prenotazione, in quanto, dopo che la domanda è<br />
stata accettata, le trascrizioni successive a quelle della domanda giudiziale non avranno effetti<br />
contro colui che ha trascritto la domanda giudiziale.<br />
176. Modalità della <strong>trascrizione</strong>. La <strong>trascrizione</strong> si può chiedere esclusivamente in forza di un<br />
titolo prescritto dalla legge, come una sentenza, un atto pubblico, una scrittura privata autenticata o<br />
accertata giudizialmente.<br />
La <strong>trascrizione</strong> è un onere per la parte e un obbligo per il pubblico ufficiale che redige<br />
l’atto.<br />
I registri immobiliari sono affidati al conservatore; la parte per ottenere la <strong>trascrizione</strong> deve<br />
presentare una copia autentica del titolo e una nota in doppio originale nella quale sono contenute<br />
le indicazioni prescritte dalla legge.<br />
Se l’immobile si estende su due circoscrizioni, la domanda deve essere presentata presso entrambe<br />
e l’atto trascritto presso entrambi gli uffici.<br />
Il conservatore può rifiutare di ricevere le note e i titoli solo se tali documenti non<br />
presentano i requisiti previsti dalla legge; egli non può rifiutarsi pena la sua responsabilità.<br />
Nel caso ci sono dubbi gravi e fondati sulla trascrivibilità di un atto, il conservatore può operare<br />
una <strong>trascrizione</strong> con riserva e la parte controinteressata può proporre reclamo entro 30 giorni.<br />
La domanda di <strong>trascrizione</strong> può essere presentata solo negli orari d’ufficio (allo scopo di<br />
evitare abusi) e il pubblico ufficiale è obbligato a curare la richiesta nel più breve termine<br />
possibile, pena la sua responsabilità.<br />
La domanda di <strong>trascrizione</strong> è annotata dal conservatore sul Registro generale d’ordine; in<br />
questo registro non esiste un’elencazione dei beni perché la <strong>trascrizione</strong> è fatta sotto il cognome e<br />
il nome dell’interessato, in base ad un criterio personale e non reale.<br />
171
177. Altre forme di pubblicità: intavolazione mobiliare e iscrizione costitutiva. Nel sistema<br />
giuridico tedesco e in alcune regioni come il Trentino e il Friuli, un istituto giuridico molto simile<br />
alla <strong>trascrizione</strong> è l’intavolazione. Differenze:<br />
1. mentre la <strong>trascrizione</strong> ha effetto dichiarativo, l’intavolazione ha effetto costitutivo, in quanto<br />
solo con essa il soggetto interessato acquista la titolarità del diritto;<br />
2. mentre la <strong>trascrizione</strong> si basa su un criterio personale, l’intavolazione si basa su un criterio<br />
reale, in quanto è attuata con riferimento ai beni e non alle persone.<br />
Anche i beni mobili registrati seguono il criterio reale e non il criterio personale utilizzato dal<br />
sistema italiano della <strong>trascrizione</strong>.<br />
Altra forma di pubblicità è l’iscrizione, che ha efficacia costitutiva: le società di capitali si<br />
costituiscono solo con l’iscrizione del relativo atto costitutivo nel Registro delle imprese.<br />
172