Perizia PDF - Astagiudiziaria

DANILO EVANGELISTI - GEOMETRA
Danilo Evangelisti
geometra
Via Tonelli, 61 Tel. / Fax: 0583 418090
S.Anna
e-mail:
danilo.evangelisti@tin.it
55100 - Lucca
TRIBUNALE DI LUCCA
GIUDICE DELEGATO AI FALLIMENTI
DOTT. GIULIO GIUNTOLI
FALL. N° 7100
MECCANICA MONTECARLO s.r.l.
Perizia di stima immobiliare.
Lucca, 01 agosto 2007

GEOMETRA DANILO EVANGELISTI
Il sottoscritto Geom. Danilo EVANGELISTI con studio in Lucca, Via
Tonelli n. 61 - S.Anna, nominato CTU della procedura di cui in epigrafe,
dopo aver esperito tutte le indagini, visure ed accertamenti all'uopo
necessari, in relazione ai quesiti affidatigli riferisce quanto in appresso.
Per la redazione della perizia è stata adottata la seguente impaginazione
per distinti capitoli:
1) Descrizione;
2) Confini;
3) Referenze catastali;
4) Provenienza;
5) Situazione urbanistica;
6) Situazione del possesso ed altre notizie.
7) Stima: - Descrizione Particolareggiata
- Criterio di Stima
- Pregi e difetti
- Valutazione
8) Trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli.
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1) Descrizione:
In Comune di Capannori, fraz. Segromigno in Piano, Via dei Bocchi, 348.
a) Piena proprietà di un appartamento di abitazione, posto al secondo piano
- lato Sud - di edificio plurifamiliare, con ingresso sulla destra di chi salga
le scale; composto da ingresso, cucina, soggiorno, corridoio, camera
matrimoniale, cameretta, ripostiglio, bagno e un terrazzo cui si accede
dalla cucina e dal soggiorno.
b) Diritti di ¼ su vari accessori e pertinenze dell’appartamento di cui innanzi
e segnatamente su di una cantina al piano interrato; una rimessa per auto
ed un ripostiglio con tettoia al piano terreno.
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Il tutto corredato altresì dai diritti di condominio sulle parti comuni come per
legge, destinazione ed uso nonché da ogni pertinenza ed adiacenza, diritto,
azione o ragione, servitù e comodo, censo, vincolo o livello; nello stato di fatto
e di diritto in cui attualmente si trova, a corpo e non a misura.
2) Confini: Confina con vano scala comune, beni xxxxxxx , distacco su
resede condominiale dei prospetti su Via dei Bocchi e su Via Stradone, beni
xxxxxxx e xxxxxxx, salvo se altri o aventi causa.
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3) Referenze catastali:
Censito nel Catasto Fabbricato di Capannori nel Fg. 57 come segue:
- Abitazione: mapp. 187 sub. 6 Cat. A/3 cl. 5 vani 5 RC. €. 459,65 ( per 1/1);
- Cantina: mapp. 187 sub. 13 cat. C/2 cl. 4 mq. 48 RC. €. 118,99 (per ¼);
- Rimessa: mapp. 187 sub. 7 cat. C/6 cl. 6 mq. 45 RC. €. 141,77 (per ¼);
- Ripostiglio e tettoia: mapp. 187 sub. 8 cat. C/2 Cl. 5 mq. 15 RC. €. 44,16 (per ¼).
4) Provenienza:
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L’immobile pervenne nella società per atto Notaio Domenico Costantino di
Lucca del 01.07.1998 rep. 52878 registrato a Lucca il 17.07.98 al n. 1997 e
trascritto ivi in data 06.07.1998 al n. 6653 di formalità.
5) Situazione edilizia:
Il fabbricato risulta edificato in data antecedente il 1° settembre 1967 in forza
di Licenza 427/58 e successiva Variante del 02.01.60. Successivamente a tale
data sono state eseguite alcune opere abusive a sanatoria delle quali sono state
presentate al Comune di Capannori le seguenti domande di condono edilizio ai
sensi dell’art. 31 della L. 47/85:
- istanza n. 2195 del 29.04.86 conclusasi con positivo esito in data
29.09.97 con il rilascio della Concessione Edilizia in Sanatoria avente
numero di rilascio uguale a quelle dell’istanza.
- istanza n. 2616 del 30.04.86 conclusasi con esito positivo in data
13.05.1997 con il rilascio della Concessione Edilizia in Sanatoria avente
avente numero di rilascio uguale a quelle dell’istanza.
Il fabbricato venne dichiarato abitabile nella sua conformazione originaria, con
provvedimento del Sindaco di Capannori in data 08.02.1961.
Si rappresenta inoltre che non sono disponibili le certificazioni degli impianti
elettrico e del gas e che tali impianti non sono conformi alle vigenti normative.
6) Situazione del possesso ed altre notizie.
Al momento del sopralluogo l’immobile risultava libero da cose e persone e
nella disponibilità della Curatela.
7) Stima:
- Descrizione Particolareggiata
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Trattasi di appartamento con elementi strutturali e finiture tipiche delle
costruzioni di circa 40
anni di vetustà. Le
strutture verticali sono in
muratura ordinaria; i solai
in latero-cemento; il tetto
è del tipo a padiglione.
Le finiture presentano
pavimentazione in
mattonelle di graniglia; gli
infissi esterni sono in
legno tipo douglas con
avvolgibili in legno; le
porte interne sono del tipo
“tamburate”. Le dotazioni
di impianti sono da
considerarsi normali:
l’impianto termico è del
tipo con caldaia a
produzione di acqua calda alimentata a gas metano e con radiatori in
lamiera d’acciaio.
Si precisa a tal proposito che la caldaia è posizionata nella soffitta
sovrastante l’appartamento e che detti locali non dispongono di fori di
aerazione
contro le
fughe di
gas.
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L’impianto elettrico è del tipo con “fil-tubo” sottotraccia con quadro
dotato di interruttore differenziale. Si segnala la mancanza di diverse
placche di finitura delle scatole dell’impianto elettrico.
L’approvvigionamento
idrico avviene con
acquedotto comunale e lo
smaltimento dei liquami
avviene mediante la rete
fognaria comunale.
La dotazione dei
sanitari può essere
considerata “normale”
per l’epoca di
costruzione del
fabbricato.
- Criterio di Stima
Il criterio adottato è quello del valore “a corpo e non a misura” basato sul
più probabile valore di mercato dell’immobile. Il parametro del metro
quadro, adottato a base dei calcoli espressi preventivamente al valore di
stima “a corpo” è quindi da ritenersi un mero indizio che contribuisce solo
in modo ultroneo alla formazione del giudizio di stima. Ciò, oltre che noto
in dottrina estimativa, tende ad evitare contestazioni sulla consistenza
immobiliare. La comparazione delle valutazioni è stata effettuata
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assumendo informazioni sulle quotazione medie di immobili nuovi della
zona, riportate dalla stampa specializzata ed in particolare da “Consulente
Immobiliare – quotazione Autunno 2006” nonché da “Osservatorio
Immobiliare della Agenzia del Territorio. Successivamente il valore così
ottenuto è stato opportunamente diminuito in considerazione della vetustà
e delle altre considerazioni estimative più avanti espresse.
- Pregi e difetti
Nel procedimento di stima sono stati considerati tutti i pregi e difetti del
fabbricato e della zona in cui lo stesso è sito, le qualità intrinseche ed
estrinseche, la posizione e l’esposizione. Si è ben valutato l’aspetto che
riguarda l’utilizzo come unità abitativa; in considerazione della vicinanza
al centro di Capannori e Lucca.
E’ stata valutata quindi la vetustà e le condizioni di manutenzione
dell’immobile; la condizione tecnico-giuridica-amministrativa
dell’edificio e degli impianti.
Oltre a tali aspetti si è tenuto in debito conto il fatto che sugli accessori di
corredo all’appartamento la stima non riguarda la piena proprietà ma i
diritti di ¼. In tale condizione, come noto, la valutazione economica dei
diritti risulta meno che proporzionale alla pura frazione matematica.
Tutto ciò considerato; valutati prevalenti i difetti sui pregi, si può
considerare equo un abbattimento del 25% sul valore “ordinario” del bene
al fine di estrapolare il VALORE ATTUALE degli immobili da stimare.
- Valutazione
Sviluppando in cifre le considerazioni estimative dianzi espresse avremo:
Calcolo superficie virtuale:
Superficie appartamento circa mq. 97,00 +
Superficie terrazzo (7.20 x 0.20) mq. 1,50 +
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Cantina 41 x 0,50 x ¼ (corrispondenti diritti) mq. 5,12 +
Ripostiglio 15 x 0,50 x ¼ (corrispondenti diritti) mq. 1,87 +
Rimessa 46 x 0,50 x ¼ (corrispondenti diritti) mq. 5,75 =
Totale mq. 111,24
Da ciò si potrà evincere dapprima il VALORE ORDINARIO a nuovo dei beni
oggetto di stima:
mq. 111,24 x €./mq. 2.400,00 €. 266.976,00
E quindi, operando l'abbattimento che il sottoscritto ha stimato come equo
e congruo pari al 25% come dianzi specificato, si potrà estrapolare la
stima del VALORE ATTUALE dei diritti in oggetto:
€. 266.976,00 x 0,75 = €. 200.232,20
Ovvero, in cifra tonda, il sottoscritto stima il valore dell’immobile in
esame, a corpo e non a misura, pari a
€. 200.000,00 (diconsi euro duecentomila/00)
8) Trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli.
Presso la Conservatoria dei RR.II. di Lucca, aggiornata al 25.07.2007,
risultano le seguenti formalità:
1) ISCR. 1542 del 06.07.1998 Ipoteca Volontaria a favore della Cassa
di Risparmio di Firenze – Via Bufalini, 6 – Firenze. In forza di
atto di mutuo ai rogiti notaio Costantino del 01.07.98 rep. 52879
per l’importo di L. 240.000.000 di cui L. 120.000.000 in linea
capitale.
2) ISCR. 314 del 04.02.1999 Ipoteca Volontaria a favore della Banca
Toscana spa – Firenze. In forza di atto di mutuo ai rogiti notaio
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Costantino del 22.01.99 rep. 55194 per l’importo di L.
110.000.000 di cui L. 56.828.336 in linea capitale.
3) ISCR. 2572 del 09.07.1999 Ipoteca Giudiziale a favore della
Cassa di Risparmio di Pistoia e Pescia spa – dom. eletto Lucca
Piazza XX Settembre, 2. In forza di Decreto Ingiuntivo n. 561/99
del 07.07.1999 emesso dal Tribunale di Pistoia a garanzia della
somma di L. 34.000.000 di cui L. 25.877.871 in linea capitale.
4) ISCR. 3199 del 26.08.1999 Ipoteca Giudiziale a favore della
Banca Monte dei Paschi di Siena spa. In forza di Decreto
Ingiuntivo n. 410 del 25.08.1999 emesso dal Tribunale di Lucca a
garanzia della somma di L. 150.000.000 di cui L. 86.764.108 in
linea capitale.
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Tanto riferisce e giudica il sottoscritto, secondo scienza e coscienza, in
evasione al gradito incarico ricevuto e, nel contempo, saluta e firma.
Lucca, 01.08.2007
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