variante allo strumento urbanistico vigente per l'individuazione delle ...

VARIANTE ALLO STRUMENTO URBANISTICO VIGENTE
PER L’INDIVIDUAZIONE DELLE AREE COMMERCIALI E
PRODUTTIVE
DEL COMUNE DI TREMESTIERI ETNEO
Premessa
Per poter determinare con un certo equilibrio le ipotesi dello sviluppo quali-quantitativo della
rete distributiva commerciale, occorre porre alcune premesse sulle prospettive di sviluppo demografico
e residenziale, sull'incremento dei consumi, dei flussi di acquisto, nonché sulla situazione attuale
(generale e delle singole zone) della rete distributiva.
Nel Comune di Tremestieri Etneo, a tutt’oggi, vige in regime di scadenza dei vincoli già dal
31.12.93, un Programma di fabbricazione, approvato con D.A. n.249 del 06.07. Tale strumento urbanistico,
appare non adeguato, alle attuali aspettative, in generale ed, in riferimento al settore della
distribuzione, in particolare, della comunità insediata. Con delibera del Commissario ad Acta n. 1
del 15/05/2003 è stato adottato il Piano Regolatore Generale.
Le linee strategiche per lo sviluppo socio-economico e urbanistico di Tremestieri Etneo nel
nuovo P.R.G., prevedono una corretta organizzazione del sistema urbano mediante la riorganizzazione
della rete viaria "locale" e di "attraversamento" del territorio comunale.
I nuovi assi della mobilità hanno la duplice funzione di svincolare completamente il Comune
dall'attuale traffico di attraversamento e di collegare fra di loro le varie parti urbane.
Ipotizzando una crescita di popolazione nel prossimo futuro va ipotizzato un adeguato sviluppo
di edilizia residenziale e servizi annessi, localizzati in prossimità del centro urbano e dei quartieri
periferici.
L'introduzione di servizi e attrezzature pubbliche dimensionate per gli sviluppi demografici futuri
garantiscono nella loro distribuzione sul territorio un legame qualificato fra gli insediamenti e-
sistenti e quelli previsti.
Complessivamente sono interventi a medio e lungo termine tesi a valorizzare gli aspetti turistici
e terziari dell'economia del Comune, sui quali dovrà "sintonizzarsi" anche il piano della rete commerciale.
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1. Analisi del territorio dal punto di vista economico, strutturale, territoriale e sociale.
1.1 Territoriale
Il Comune di Tremestieri Etneo è costituito da due unità territoriali (V. Tav.2), non solo distinte,
ma con caratteristiche molto diverse: la frazione di Canalicchio e Tremestieri centro.
Canalicchio
La frazione di Canalicchio sta a ridosso del confine settentrionale del Comune di Catania, accorpata
alla cintura dei Comuni adiacenti al capoluogo che, negli ultimi decenni, si sono conurbati
ad esso con un trama di edificazione che non presenta soluzioni di continuità lungo i confini amministrativi.
La frazione ha seguito tale sorte con una urbanizzazione massiccia realizzata antecedentemente
al Programma di Fabbricazione (P.di F.) che il Comune si è dato negli anni ‘70. Solo con questo
strumento urbanistico l’urbanizzazione residenziale si è molto più temperata, e si sono potenziate le
previsioni dei servizi pubblici e privati.
Allo stato attuale la spinta residenziale da parte del capoluogo catanese ha ormai saturato totalmente
le aree destinate alle abitazioni, mentre gli spazi destinati dal P.di F. ai servizi sono rimaste
in parte inedificati, per cui il quartiere, a parte alcuni servizi essenziali (mercati, negozi, scuole,
chiesa, delegazione comunale), si trova privo di quelle attrezzature di servizio di più ampio respiro,
che facciano di esso una unità urbanisticamente autonoma e vivibile.
Tremestieri centro
Diversa si presenta la situazione dell’unità territoriale maggiore, Tremestieri centro, che si trova
separata e distante dalla prima, nella seconda fascia dei comuni etnei, posta a partire dei 300 m
s.l.m. circa. Essa è costituita da due nuclei abitati.
Il primo nucleo, più importante perché sede storica del Comune, all’incrocio della provinciale
che va da S.G. La Punta verso Mascalucia con la provinciale che, provenendo da Catania e S.A. Li
Battiati, va verso Pedara.
Il secondo nucleo, più piccolo, situato lungo la provinciale per Pedara a nord del primo, prende
il nome di Piano Tremestieri.
Tremestieri centro, nei suoi due nuclei storici, è restata immune dal fenomeno della conurbazione
del capoluogo catanese, mentre ha subito ai suoi margini un cospicuo sconfinamento delle urbanizzazioni
abusive dei Comuni vicini, in particolare Gravina di Catania e Mascalucia a sud ovest,
a ovest e a nord ovest, Gravina di Catania a sud, S.A. Li Battiati a sud est, S.G .La Punta a nord est.
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Sono così sorti dei nuclei abitati nelle località: Scoperte e Cavòlo a nord ovest e a ovest a ridosso
del confine con Mascalucia, S. M. Monti Arsi a sud ovest a ridosso del confine con Gravina di
Catania, S. Paolo a sud a ridosso del confine con Gravina di Catania e di S.A.Li Battiati, Parco Cristallo
a sud est a ridosso del confine con S. A. Li Battiati, Trigona a nord est a ridosso del confine di
S. G. La Punta.
Una urbanizzazione diffusa, piuttosto rada, si è prodotta anche lungo la provinciale a nord della
frazione di Piano verso Pedara fino ai confini di quest’ultimo Comune.
Si tratta di urbanizzazioni abusive realizzate senza alcun servizio pubblico, se si eccettua la viabilità
minima per l’accesso alle residenze. Va notato, d’altronde, che le abitazioni costruite sono di
modesta entità, in larga parte destinate a seconda casa.
Tutti questi quartieri abusivi sono stati recentemente dotati di piani di recupero urbanistico (P.
di R.) per dotarli di congrui servizi dei quali essi mancavano, avviandovi anzitutto la esecuzione
delle opere di urbanizzazione primaria (parcheggi, verde, fognature, illuminazione pubblica, etc.) e,
nel tempo, quelle di urbanizzazione secondaria per la quale le aree sono già predisposte.
Si tratta, pertanto, di quartieri che, a partire da una situazione di fatto abusiva, hanno raggiunto
ormai una legittimazione sotto il profilo urbanistico che va, però, integrata con il resto del territorio.
Attorno ai due nuclei storici l’urbanizzazione, invece, è proceduta in modo razionale per la sussistenza
dello strumento urbanistico del P.di F., che vi destinava residenze e servizi sufficienti almeno
fino alla scadenza delle sue previsioni, con una zonizzazione di tipo omogeneo B, lasciando
tutto il resto del territorio a zona agricola. Modestissima appare la zona omogenea A, ridotta alle a-
ree più antiche e centrali dei due nuclei.
Anche qui, come per l’unità territoriale di Canalicchio, è avvenuta la pressoché totale saturazione
delle aree edificabili previste dallo ormai scaduto P.di F., mentre la realizzazione dei servizi
pubblici è avvenuta parzialmente per la endemica carenza di risorse pubbliche.
Nello stesso tempo è stata avviata la formazione di aree attrezzate per l’edilizia residenziale
pubblica.
A questo scopo, una variante al P.di F., a suo tempo (1992), aveva già individuato due aree per
l’edilizia residenziale pubblica, per le quali sono stati già realizzati due piani di zona ex legge 167
(PdZ), di cui uno denominato Piano Ravanusa e l’altro Piano Idria-Maiorana.
Le due aree si pongono come tessuto connettivo tra due quartieri abusivi, ora recuperati urbanisticamente,
costituendo così una prima fase della riconnessione tra i nuovi quartieri e quelli realizzati
mediante il P.di F. sorti attorno ai primitivi nuclei storici.
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La configurazione dello stato attuale dell’urbanizzazione del territorio di Tremestieri centro vede
avviare la realizzazione di quell’effetto-città al quale questo comune può legittimamente aspirare,
sia per le sue dimensioni demografiche, sia per il ruolo di nodo urbano della rete metropolitana
catanese che si sta delineando nel più esteso hinterland del capoluogo.
Lo schema territoriale, pertanto, si presenta oggi così definito:
i due nuclei centrali costituiti dalla urbanizzazione realizzata con il P.di F. nel capocentro e nella
frazione di Piano;
i quartieri costituiti dai Piani di recupero;
le aree per l’edilizia residenziale pubblica;
i due assi viari principali, costituiti dalle provinciali S.G.La Punta-Mascalucia e S.A. Li Battiati-Pedara,
che si incrociano nel nucleo urbanizzato dal P.di F.;
una viabilità minore che raccorda i nuclei urbanizzati dai P.di R. e le aree destinate ai P.di F.
1.2 Socio-economico
Il quadro sociale che oggi il Comune presenta dipende fortemente dall’andamento demografico
che si è avuto nell’ultimo quarantennio.
Esso mostra, a partire da una popolazione di 2.021 abitanti nel censimento del 1951, nei successivi
censimenti degli anni 1961, 1971, 1981 e 1991, rispettivamente, un numero di abitanti pari a
2.550, 6.277, 13.517 e 16.695 unità, con una variazione percentuale di oltre il 150% nel periodo
1961-71, che scende fino a poco meno del 25% nel periodo 1981-91.
Al censimento del 1991, considerata la sua superficie territoriale di 6,46 Kmq, la densità di popolazione
si attesta sui 2.584 ab/Kmq, pari a 25,84 ab/ha.
Il forte incremento demografico va soprattutto addebitato alla frazione di Canalicchio che ha
assorbito, specialmente nel ventennio 1961-1981, la pressante spinta residenziale proveniente dal
capoluogo catanese, lasciandone pressoché immune il territorio di Tremestieri centro al quale si è
rivolta piuttosto quella della seconda casa, peraltro in gran parte abusiva.
Complessivamente il fenomeno è evidenziato dai dati ISTAT sull’epoca di costruzione della
abitazioni che assegnano, alle abitazioni realizzate nel ventennio considerato, una percentuale di oltre
il 50% sul totale delle abitazioni censite nell’ultimo censimento.
Tutto ciò ha determinato una profonda trasformazione nel tessuto sociale complessivo di Tremestieri
e, conseguentemente, nello stato della sua economia.
La popolazione attiva, secondo il censimento del 1991, costituisce il 42,37% del totale della
popolazione; di essa gli occupati costituiscono il 73,6%, mentre il resto, tra disoccupati e in cerca di
prima occupazione, ammonta al 26,4%, con una tasso di disoccupazione giovanile pari al 53,5%.
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Tali dati mostrano l’emergenza, anche per il nostro Comune, del dramma della disoccupazione,
in particolare di quella giovanile, che attanaglia il Sud e, in particolare la Sicilia e la nostra Provincia.
Interessante appare la composizione delle attività economiche nell’ambito della popolazione attiva.
Il settore primario assorbe solo il 5,1% della popolazione attiva, mentre il settore secondario ne
assorbe il 20,7% e il terziario ben il 74,2%.
I dati manifestano la forte terziarizzazione delle attività economiche, a fronte dell’esiguo contributo
alla economia locale dato dalle attività agricole e di quello non rilevante dato dalle attività
artigianali o industriali.
Particolarmente significativa appare anche il quadro della situazione delle attività economiche
riferite alla condizione professionale, che vede:
- gli imprenditori pari al 3,3% in agricoltura, al 16,9% nell’industria e artigianato e al 79,8%
nelle attività terziarie;
- i quadri direttivi e gli impiegati all’1,1% in agricoltura, al 23,5% nell’industria e artigianato e
all’85,4% nel terziario;
- i lavoratori in proprio al 9,6% in agricoltura, al 25,7% nell’industria e artigianato e al 64,8%
nel terziario;
- gli altri lavoratori dipendenti all’11,8% in agricoltura, al 36,5% nell’industria e artigianato e
al 51,9% nelle attività terziarie.
Questo quadro mostra come il maggior contributo all’economia del terziario viene dato dalle
categorie professionali imprenditoriali, dei quadri direttivi e degli impiegati, mentre, pur nel loro
piccolo, vivace appare quello dei lavoratori in proprio e quello delle altre categorie di dipendenti
negli altri settori.
I brevi cenni sul quadro del tessuto sociale ed economico della popolazione di Tremestieri manifestano
uno squilibrio a favore del settore terziario rispetto alle altre attività produttive, non parassitarie
come per la maggior parte di quelle del settore terziario, dove spesso si inducono false speranze
di occupazione, specie giovanile, a fronte della sua saturazione occupazionale. Ciò presenta
certamente un punto di debolezza della struttura socio-economica della comunità locale.
Contemporaneamente viene riscontrata una vivacità della classe dei lavoratori in proprio verso
iniziative nel settore primario e secondario, che dimostra, invece, la presenza di un punto di forza
che attende di essere valorizzato al massimo.
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In conclusione, il quadro complessivo mostra come il PRG possa essere strumento di incentivazione
per quelle attività che riequilibrino la maggiore incidenza dei settori più propriamente produttivi,
attraverso la previsione di nuove strutture e infrastrutture che innervino il territorio, finalizzate
al rafforzamento e alla creazione di unità produttive integrate con la rete metropolitana nella quale
Tremestieri deve occupare un ruolo adeguato alle potenzialità del suo spazio territoriale e a quelle
del suo tessuto socio-economico.
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2. La legge regionale: nuove tipologie e programmazione commerciale.
2.1 La Legge Regionale n.28 del 22 Dicembre 1999
La L.R. n.28/99 definisce la nuova disciplina del commercio in Sicilia, dando i principi generali
e gli obiettivi da perseguire, individuando il quadro di riferimento a cui devono riferirsi i comuni
siciliani in materia di programmazione commerciale e urbanistica, individuando le tipologie di
attività in termini dimensionali e merceologici, disciplinando le modalità di accesso al commercio,
regolamentando gli orari di vendita degli esercizi commerciali, regolamentando le forme speciali di
vendita, intervenendo in materia sanzionatoria.
Essa, quindi, rappresenta la normativa di base che regolamenta il commercio con la finalità di:
- favorire la trasparenza del mercato, la concorrenza, la libertà d’impresa e la libera circolazione
delle merci;
- tutelare il consumatore in quanto all’informazione, alla possibilità di approvvigionamento, al
servizio di prossimità, alla sicurezza dei prodotti;
- promuovere l’efficienza, la modernizzazione e lo sviluppo della rete distributiva,
l’evoluzione tenologica dell’offerta anche al fine del contenimento dei prezzi;
- favorire il pluralismo e l’equilibrio tra le diverse tipologie delle strutture distributive e le diverse
forme di vendita, con particolare riguardo al riconoscimento e alla valorizzazione del ruolo
delle piccole e medie imprese;
- valorizzare e salvaguardare il servizio commerciale nelle aree urbane, semiurbane e rurali;
- riorganizzare le tipologie merceologiche in nuovi settori;
- definire le tipologie di esercizio;
- programmare la rete distributiva;
- ridefinire e semplificare le procedure amministrative.
2.2 Tipologie di esercizio e merceologiche
Vengono individuate nella legge due settori:
Settore Alimentare
Tutti i prodotti alimentari nonché gli articoli per la pulizia della persona e per la casa ed articoli
in carta per la casa.
Settore Non Alimentare
Prodotti vari (trattasi di una o più categorie merceologiche non comprese nel Settore Alimentare).
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Relativamente agli esercizi commerciali al dettaglio viene prevista una classificazione in. esercizi
di vicinato, medie strutture di vendita e grandi strutture di vendita, rapportate al numero di abitanti
del comune.
Nel caso del Comune di Tremestieri Etneo, comune compreso tra 10.000 e 100.000 abitanti, gli
esercizi commerciali vengono così classificati:
esercizio di vicinato: un esercizio avente una superficie di vendita non superiore a 150 mq;
media struttura: un esercizio avente una superficie di vendita non superiore a 1.000 mq;
grande struttura: un esercizio o centro commerciale avente una superficie di vendita superiore
a 1.000 mq.
Le grandi strutture di vendita, in base alle loro dimensioni, vengono suddivise in:
esercizi commerciali con superfici fino a 5.000 mq
esercizi commerciali con superfici superiori a 5.000 mq
centro commerciale: un insieme di diversi esercizi di vendita al dettaglio progettati e realizzati
unitariamente, inseriti in una struttura edilizia fisicamente continua a destinazione specifica, che
condividono strutture e infrastrutture comuni gestite unitariamente.
Si individuano quattro tipi di centro commerciale:
mercato coperto: insieme di almeno 4 esercizi di vicinato all’interno di una struttura comune;
centro commerciale locale urbano: insieme di almeno 8 esercizi di vendita con superficie di
vendita complessiva inferiore a 2.500 mq;
medio centro commerciale: insieme di almeno 8 esercizi di vendita con superficie di vendita
complessiva compresa tra 2.500 mq e 5.000 mq;
grande centro commerciale: insieme di almeno 8 esercizi di vendita con superficie di vendita
complessiva superiore a 5.000 mq; la quota di superfici dei punti di vendita di piccole dimensioni
non può essere inferiore al 30% del totale della superficie di vendita complessiva.
2.3 La programmazione commerciale
L’esigenza di garantire l’efficienza, la modernizzazione e lo sviluppo della rete distributiva costituisce
l’obiettivo che deve essere garantito mediante una programmazione complessiva delle rete
distributiva, di cui il Decreto presidenziale pubblicato nella G.U.R.S. n.35 del 28 luglio 2000 dà
specifici indirizzi, fissando tutta una serie di finalità, tra le quali, ai fini del presente piano, spiccano
in particolare quelle mirate a:
- favorire la realizzazione di una rete distributiva collegata con le altre funzioni di servizio al
consumatore;
- assicurare il rispetto della libera concorrenza;
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- favorire l’equilibrato sviluppo tra le diverse forme distributive;
- valorizzare le potenzialità delle attività commerciali ai fini della riqualificazione del tessuto
urbano;
- rendere compatibile l’impatto dei grandi insediamenti commerciali sul territorio, con particolare
riguardo alla mobilità e al traffico.
Il commercio riveste notevole importanza nell’ambito della società moderna, tanto da influenzare,
sia direttamente sia indirettamente, molti aspetti del vivere quotidiano. Per esempio il commercio
incide sulla struttura urbanistica e sui valori immobiliari ad uso abitativo, incide sulla rete
viaria e sui flussi di mobilità, incide sull’economia locale. Pertanto, data l’importanza che il settore
del commercio riveste, nasce l’esigenza di regolamentare l’attività commerciale in modo da uniformarla
agli obiettivi di benessere condivisi dalla comunità insediata in un dato territorio, coerentemente
con la normativa nella nostra regione vigente .
Al fine di favorire un più razionale sviluppo del sistema distributivo il Comune di Tremestieri
Etneo si è posto i seguenti obiettivi:
1. riduzione della congestione delle aree del centro urbano;
2. sviluppo economico delle zone urbane periferiche;
3. migliore integrazione della rete commerciale con il sistema infrastrutturale ovvero, corretta
ubicazione rispetto ai flussi di traffico, alla possibilità di sosta, al collegamento con
altre attrezzature urbane e servizi collettivi;
4. equilibrato rapporto tra le strutture commerciali e residenziali;
5. assicurare, nell'individuare i limiti di presenza delle medie e grandi strutture di vendita,
il rispetto del principio della libera concorrenza, favorendo l'equilibrato sviluppo delle
diverse tipologie distributive e la pluralità delle insegne, nonché, per il settore dei generi
di largo e generale consumo, un rapporto equilibrato tra gli insediamenti commerciali e
la capacità di domanda della popolazione residente e fluttuante;
6. rendere compatibile l'impatto degli insediamenti commerciali sul territorio con particolare
riguardo a fattori quali la mobilità, il traffico e l'inquinamento e valorizzare l'attività
commerciale al fine della riqualificazione del tessuto urbano, in particolare per quanto
riguarda quartieri degradati, in modo da ricostituire un ambiente idoneo allo sviluppo
del commercio;
7. preservare i centri storici, attraverso il mantenimento delle caratteristiche morfologiche
degli insediamenti ed il rispetto dei vincoli relativi alla tutela del patrimonio artistico ed
ambientale.
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3 La programmazione urbanistica (art. 12 DPRS 11/07/2000 ALLEGATO 1)
3.1 Nel centro edificato è da perseguire l’obiettivo della riqualificazione e salvaguardia del tessuto
urbano incrementandone la capacità attrattiva e la funzione aggregativa e la sua vivibilità.
A tal fine si è ipotizzato:
a)di creare un senso unico sulla via Etnea tra la via Gravina sino alla via Marconi in modo da
poter realizzare dei marciapiedi più ampi con alberature che invoglino la gente a camminare
in sicurezza, si verrebbe così a creare un “centro” che oggi non esiste a Tremestieri. Sono stati,
altresì, previsti dei parcheggi sia sulla stessa via Etnea, per riqualificare degli slarghi degradati,
sia sulla via Guglielmino sia sulla via C. Colombo (la tav. n. 4 mostra quanto sopra
detto);
b)di incrementare il commercio di vicinato con la presenza di vetrine commerciali e di attività
di servizio lungo i fronti delle strade all’interno del centro abitato, prevedendo una norma che
consenta il cambio di destinazione d’uso da abitazioni e/o garage ad attività commerciale e/o
di servizio in deroga alle altezze minime previste nel regolamento edilizio vigente (vedi art. n.
5 delle norme tecniche urbanistiche d’attuazione allegate di seguito come tav. 7);
c)di potenziare la gamma dei servizi culturali, artigianali, di ritrovo e di intrattenimento, di ristoro
e di svago, quali ulteriori componenti dell’attrattività dell’area; si darà la possibilità di
realizzarli anche nelle zone D3 ubicate lungo la via Guglielmino, e/o a Canalicchio; il tutto
per poter realizzare attività produttive e complementari al commercio già esistente;
d)di qualificare la presenza del commercio su aree pubbliche prevedendo un’ampia area da destinare
ad area mercatale e parcheggio sulla via Cristoforo Colombo sotto la via Marconi e
dietro l’ufficio postale sino alla caserma dei Carabinieri. Nella zona centro di Tremestieri si è
utilizzata, sin’ora, la via Cavour, chiudendola al traffico, per consentire il mercato all’aperto.
Il tutto con notevoli ripercussioni negative sul traffico veicolare e sull’effettiva utilizzazione
dello stesso mercato. A Canalicchio esiste, sulla via Carnazza, un ampio parcheggio che si
presta a ricevere un mercato settimanale. Anche nella frazione “Piano” è stato localizzato un
parcheggio accessibile dalla piazzetta di “Piano” che potrebbe anche essere destinato a mercato
settimanale. Anche il giardino pubblico di “piano” potrebbe essere idoneo ad essere utilizzato
come area mercatale;
e)di prevedere l’inserimento di medie strutture di vendita a ridosso del centro abitato ben servito
sia dalla viabilità sia dalla dotazione di parcheggi; tali localizzazioni sono ricomprese nella
zona D3 previste nei centri abitati del capocentro e di Canalicchio;
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f)di favorire l’accessibilità dell’area dei centri abitati avendo localizzato adeguati parcheggi
sulla via Etnea, via Guglielmino, via Marconi, via Cristoforo Colombo, frazione Piano e a
Canalicchio; si sono previsti dei sensi unici che possono garantire l’accessibilità dell’area urbanizzata
del capocentro anche con mezzi pubblici (vedi tavola n. 4).
3.2 Nell’area periurbana, che ha caratteristiche sovra comunale per la vicinanza dei paesi limitrofi
(Pedara, Trecastagni, San Giovanni La Punta, Sant’Agata Li Battiati, Gravina, Mascalucia),
l’obiettivo specifico consiste nel prevedere le localizzazioni delle nuove aree commerciali integrate
e dei parchi commerciali, avendo come riferimento le abitudini di consumo della popolazione,
l’equilibrio dell’assetto territoriale e il contenimento degli impatti socioeconomici e ambientali.
Nella tav. n. 3 sono state collocate le nuove aree D1, commerciali, le aree D2, per le attività artigianali,
e le aree D3 per tutte le attività di servizio ed eventuali negozi di vicinato e/o medie strutture
di vendita. È stata inserita la nuova viabilità che permette di razionalizzare l’accesso a tali aree
sia da parte degli abitanti locali sia dai comuni limitrofi.
Nella tav. n. 5 si evidenzia come tali aree siano raggiungibili non solo dai paesi contermini ma
anche, attraverso il collegamento con il nodo autostradale di San Gregorio, dalla città capoluogo e
da molti paesi della provincia. Inoltre, attraverso l’istituto del comparto edificatorio, si otterrà la realizzazione
contestuale delle opere di urbanizzazione primarie necessarie per rendere funzionale
l’intero intervento. Sulla fattibilità di tali interventi, in rapporto alle caratteristiche geologiche, idrogeologiche
ed idrauliche, si precisa che sulle aree interessate è stata attestata, da parte del Genio Civile
di Catania, la conformità geomorfologica ai sensi dell’art. 13 della legge nazionale n. 64/74.
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4. Metodologia utilizzata per adeguare lo strumento urbanistico ai sensi del comma 5
dall’art. 5, della L.R. n. 28 del 22/12/1999
4.1 Analisi e valutazione della rete commerciale
4.1.2Premessa
Nell’intento di esaminare la situazione del Comune di Tremestieri Etneo, si è ritenuto opportuno
accennare allo stato dell’arte dell’economia Siciliana in generale e a quella della provincia etnea
in particolare. Si è passati, quindi, ad analizzare il commercio, con particolare attenzione:
all'ubicazione dei centri o nuclei commerciali;
alla rete dei servizi collettivi pubblici e privati;
alla rete delle infrastrutture territoriali;
alla rete dei servizi collettivi pubblici e privati;
ai caratteri di accessibilità e di sosta ai luoghi;
alla struttura organizzativa prevista per le varie parti del territorio dal vigente strumento urbanistico
e dalle ipotesi del nuovo P.R.G., con riferimento ai servizi di zona, alle interazioni ed integrazioni
fra tipologie diverse dell’organizzazione distributiva.
Il risultato delle analisi è chiaro e univoco: nel Comune di Tremestieri Etneo, le piccole e medie
imprese di distribuzione rappresentano, ancor oggi, la caratteristica peculiare della rete distributiva.
Le analisi degli attuali modelli di distribuzione forniscono inoltre importanti parametri per:
• la valutazione degli equilibri complessivi;
• la valutazione dell'influenza esercitata dalla struttura distributiva nei confronti della struttura
urbana;
• l’individuazione dei gradi di interrelazione tra tali strutture ed il sistema dei servizi del territorio
comunale.
Dal confronto di tali analisi con le previsioni urbanistiche, si è ottenuta la misura degli attuali
equilibri del sistema distributivo commerciale nel territorio del comune di Tremestieri Etneo.
Partendo dai dati raccolti si è, altresì, proceduto attraverso simulazioni fondate sia sui dati economici
generali della zona che su microcampioni presumibilmente attendibili, a definire le abitudini
di acquisto del fruitore tipo del Comune di Tremestieri Etneo. Tutto ciò finalizzato ad ottenere attraverso
un’organica pianificazione del settore, da un lato l'efficienza e la produttività delle imprese
distributive, dall'altro i più generali interessi della collettività dei cittadini.
A rafforzare quanto sopra enunciato si è riscontrato, dapprima, il bacino d’attrazione attraverso
le seguenti elaborazioni:
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a) individuazione delle isocrone cioè delle aree che rientrano in un intervallo di tempo predeterminato.
Al fine di questa analisi sono stati esclusi tutti i comuni distanti più di 40 minuti auto.
LE ISOCRONE
Pr Comuni Distanza in minuti
CT Tremestieri Etneo 0
CT Sant'Agata Li Battiati 4
CT Gravina di Catania 5
CT San Giovanni La Punta 5
CT Mascalucia 6
CT San Gregori di Catania 6
CT Aci Bonaccorsi 8
CT Viagrande 8
CT Pedara 10
CT Valverde 10
ISOCRONA 0-10
CT Nicolosi 12
CT San Pietro Clarenza 12
CT Trecastagni 13
CT Aci Castello 16
CT Aci Catena 16
CT Camporotondo Etneo 16
CT Belpasso 19
CT Misterbianco 19
CT Acireale 20
ISOCRONA 10-20
CT Zafferana Etnea 21
CT Catania 23
CT Motta Sant'Anastasia 23
CT Ragalna 23
CT Aci Sant'Antonio 24
CT Giarre 24
CT Santa Venerina 24
CT Fiumefreddo di Sicilia 28
CT Milo 28
CT Riposto 29
CT Mascali 30
CT Piedimonte Etneo 30
ISOCRONA 20-30
CT Paternò 31
CT Santa Maria di Licodia 31
CT Calatabiano 32
CT Sant'Alfio 36
CT Biancavilla 37
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CT Linguaglossa 38
ISOCRONA 30-40
b) Dalle isocrone si determina il bacino demografico cioè la popolazione residente nei comuni delle
quattro isocrone (dati estrapolati dal censimento ISTAT 2001):
IL BACINO DEMOGRAFICO
Pr Comuni Distanza in minuti Totale popolazione
CT Tremestieri Etneo 0 21.535
CT Sant'Agata Li Battiati 4 10.378
CT Gravina di Catania 5 27.343
CT San Giovanni La Punta 5 20.850
CT Mascalucia 6 24.483
CT San Gregori di Catania 6 10.366
CT Aci Bonaccorsi 8 2.549
CT Viagrande 8 6.591
CT Pedara 10 10.062
CT Valverde 10 7.246
ISOCRONA 0-10 141.403
CT Nicolosi 12 6.197
CT San Pietro Clarenza 12 5.863
CT Trecastagni 13 8.212
CT Aci Castello 16 18.272
CT Aci Catena 16 27.058
CT Camporotondo Etneo 16 3.007
CT Belpasso 19 20.358
CT Misterbianco 19 43.995
CT Acireale 20 50.190
ISOCRONA 10-20 183.152
CT Zafferana Etnea 21 8.139
CT Catania 23 313.110
CT Motta Sant'Anastasia 23 10.244
CT Ragalna 23 3.103
CT Aci Sant'Antonio 24 15.389
CT Giarre 24 26.357
CT Santa Venerina 24 7.901
CT Fiumefreddo di Sicilia 28 9.602
CT Milo 28 1.104
CT Riposto 29 13.951
CT Mascali 30 11.122
CT Piedimonte Etneo 30 3.664
ISOCRONA 20-30 423.686
CT Paternò 31 45.725
CT Santa Maria di Licodia 31 6.760
CT Calatabiano 32 5.215
14

CT Sant'Alfio 36 1.647
CT Biancavilla 37 22.477
CT Linguaglossa 38 5.432
ISOCRONA 30-40 87.256
c) Dalla tabella precedente si ottiene il bacino demografico cumulato che risulta pari a 835.497 abitanti.
IL BACINO DEMOGRAFICO CUMULATO
Pr Comuni Distanza in minuti Totale popolazione
CT Tremestieri Etneo 0 21.535
CT Sant'Agata Li Battiati 4 10.378
CT Gravina di Catania 5 27.343
CT San Giovanni La Punta 5 20.850
CT Mascalucia 6 24.483
CT San Gregori di Catania 6 10.366
CT Aci Bonaccorsi 8 2.549
CT Viagrande 8 6.591
CT Pedara 10 10.062
CT Valverde 10 7.246
ISOCRONA 0-10 141.403
CT Nicolosi 12 6.197
CT San Pietro Clarenza 12 5.863
CT Trecastagni 13 8.212
CT Aci Castello 16 18.272
CT Aci Catena 16 27.058
CT Camporotondo Etneo 16 3.007
CT Belpasso 19 20.358
CT Misterbianco 19 43.995
CT Acireale 20 50.190
ISOCRONA 10-20 324.555
CT Zafferana Etnea 21 8.139
CT Catania 23 313.110
CT Motta Sant'Anastasia 23 10.244
CT Ragalna 23 3.103
CT Aci Sant'Antonio 24 15.389
CT Giarre 24 26.357
CT Santa Venerina 24 7.901
CT Fiumefreddo di Sicilia 28 9.602
CT Milo 28 1.104
CT Riposto 29 13.951
CT Mascali 30 11.122
CT Piedimonte Etneo 30 3.664
15

ISOCRONA 20-30 748.241
CT Paternò 31 45.725
CT Santa Maria di Licodia 31 6.760
CT Calatabiano 32 5.215
CT Sant'Alfio 36 1.647
CT Biancavilla 37 22.477
CT Linguaglossa 38 5.432
ISOCRONA 30-40 835.497
Il bacino di attrazione si ottiene da quest’ultimo dato applicando dei coefficienti statistici contemplati
nel così detto “modello gravitazionale”. Il risultato di questa statistica fissa il bacino di attrazione
in circa 600.000 abitanti che graviterebbero sulle aree commerciali individuate nel territorio
di Tremestieri Etneo, capocentro e “Piano”.
Infatti il territorio comunale di Tremestieri Etneo si compone di due unità: la prima costituita
dal vecchio centro assieme alla piccola frazione denominata “Piano Tremestieri”, la seconda da
un’isola territoriale, attigua al Comune di Catania, denominata “Canalicchio” a stretto contatto anche
con i Comuni contermini di S. G. La Punta, S. Gregorio e di Catania.
L’analisi, pertanto, della rete commerciale, assieme alla sua programmazione, è stata fatta separatamente
per tenere conto delle due realtà territoriali, sociali ed economiche diversissime e addirittura
distanti nello spazio. Basta pensare che il territorio della frazione Canalicchio va considerato
come una conurbazione del Comune di Catania del quale è limitrofo, mentre il centro e la frazione
Piano sono da considerarsi tra i comuni etnei della fascia pedemontana mediana tra il capoluogo e
quella più alta, prima di giungere all’area delimitata dal Parco dell’Etna.
Anche dal punto di vista urbanistico le due realtà sono completamente diverse. Canalicchio ha
raggiunto la saturazione abitativa del suo strumento urbanistico, a parte i servizi, mentre Centro e
frazione Piano hanno ancora grandi possibilità di espansione, abitativa e di servizi, in una posizione,
tra l’altro, posta tra i cinque comuni contermini di Gravina, Mascalucia, Pedara, S.G. La Punta e
S.A. Li Battiati, con i quali l’interscambio sociale e commerciale è continuo.
4.1.3 L’analisi della rete commerciale nel complesso
La rete distributiva del Comune di Tremestieri Etneo consiste, secondo i dati forniti dal Comune
e qui riportati nella tabella 1 allegata, in un totale complessivo di 194 esercizi commerciali attivi,
tra i quali però ben 15 sono destinati a medie e grandi strutture commerciali, risultando perciò in
numero di 179 quelli di vicinato: 3 grandi superfici di vendita, 1 al centro e 2 a Canalicchio, vedi
tabella 2; 12 medie superfici di vendita 10 al centro e Piano, 2 a Canalicchio, vedi tabella 3.
16

La popolazione residente, dai dati dell’anagrafe comunale, è pari a 21.490 abitanti, con un rapporto,
per l’intero territorio comunale, pari a 119 abitanti per esercizio di vicinato.Nelle soprarichiamate
tabelle sono riportate oltre all’intestazione dell’attività, la loro sede, la zona, il settore alimentare
e/o non alimentare, la consistenza in metri quadrati di vendita totale e la tipologia
dell’esercizio. La tavola n. 1 raffigura la localizzazione degli esercizi commerciali riportati
sull’aerofotogrammetria del territorio comunale. Dall’esame di detta tavola si evidenzia come le attività
siano concentrate soprattutto sulla via Etnea del capo centro e su via Marconi, assi portanti
dell’intero paese. Oltre al centro commerciale “Le Ginestre”, nato con il PRUSST, una certa presenza
di attività commerciali sono all’interno del Piano di Zona denominato “Ravanusa” e nel piano
di recupero denominato “San Paolo” sulla via Leonardo Da Vinci. A Canalicchio, come già detto, le
attività sono concentrate sulle vie di scorrimento: via Nizzeti; via Novaluce; via Carnazza; via Pietra
Dell’Ova.
Oltre agli esercizi commerciali già menzionati e pari a 194, sul territorio comunale di Tremestieri
Etneo esistono altre attività come 6 licenze per ristoranti e/o trattorie, tutte al centro; 18 bar,
caffè, gelaterie, pasticcerie di cui 8 a Canalicchio e 10 al centro; 1 chiosco al centro; 8 punti di vendita
esclusivi per la stampa quotidiana e periodica: 4 a Canalicchio e 4 al centro; 3 punti di vendita
non esclusivi per la stampa a Canalicchio; 4 esercizi per l’attività di ottico: 2 a Canalicchio e 2 al
centro; 3 farmacie: 1 a Canalicchio e 2 al centro; 4 parafarmacie; 7 rivendite di monopolio.
Per quanto concerne le attività ricettive si hanno:
132 posti letto in case di riposo e comunità alloggio;
16 posti letto in “Bed and Breakfast”;
Tutti localizzati in zona “Piano” – “Capocentro”.
4.2 Valutazione del dimensionamento attuale della rete distributiva comunale
Nel complesso, pertanto, la situazione appare sottodimensionata rispetto ai dati sia regionali
che nazionali. Infatti la media nazionale è di un esercizio commerciale ogni 100 abitanti mentre la
media regionale è di un esercizio commerciale ogni 90 abitanti.
Se, però, si analizza la rete commerciale separatamente per le due entità territoriali, molto diverse
tra loro per come sopra specificato, i risultati danno luogo a ipotesi programmatiche differenti
per ognuna di loro.
17

L’analisi è limitata agli abitanti attuali ma, in previsione dell’adozione del nuovo P.R.G. che
prevede di insediare circa 6100 abitanti, ci si rende conto che in rapporto alla sola tendenza demografica
il sottodimensionamento degli esercizi commerciali viene ad amplificarsi. Per quanto concerne
l’aspetto socio-economico non c’è dubbio che l’elevata terziarizzazione delle attività economiche
tende a sviluppare il consumo.
4.2.1 Ambito del centro e frazione Piano
Esercizi commerciali di vicinato esistenti: 95 (vedi tabella 4) di cui 25 alimentari (vedi tabella
6) e 70 non alimentari (vedi tabella 7)
Abitanti 13.377
Medie strutture 9
Grandi strutture 1
per un totale di 105 esercizi commerciali, di cui 95 di vicinato.
Si ha pertanto un rapporto pari a 129 abitanti per esercizio commerciale e 142 abitanti per esercizio
di vicinato.
4.2.2 Ambito della frazione Canalicchio
Esercizi commerciali di vicinato esistenti: 84 (vedi tabella 5) di cui 32 alimentari (vedi tabella
8) e 52 non alimentari (vedi tabella 9)
Abitanti 8.113
Medie strutture 2
Grandi strutture 2
per un totale di 88 esercizi commerciali, di cui 84 di vicinato.
Si ha pertanto un rapporto pari 93 abitanti per esercizio commerciale e 97 abitanti per esercizio
di vicinato.
Il risultato dell’analisi per il Centro e frazione Piano, in sede di rapporto tra abitanti ed esercizi
di vicinato, non è soddisfacente rispetto alle medie regionali e nazionali.
18

Diversa si presenta la situazione per Canalicchio, in cui, se, a prima vista, il rapporto abitanti/esercizi
di vicinato si presenta soddisfacente, esso, tuttavia, non lo è. Infatti se si valuta il fenomeno
in sede più ampia, gli esercizi di vicinato servono in larga parte anche gli abitanti dei comuni
contermini, come Trappeto di S.G. La Punta, S. Gregorio sud, e gli agglomerati abitativi del comune
capoluogo, confinanti ed integrati con la frazione di Canalicchio che tendono a gravitare su questa
frazione sia perché essa rappresenta una zona di “passaggio” per entrare nella città di Catania sia
per la presenza di attrezzature scolastiche che vengono utilizzate dalla popolazione dei comuni limitrofi.
Dal raffronto dei dati analizzati tra i due territori si riscontra come ci sia ancora ampio spazio
sia per gli esercizi alimentari nella zona del capocentro e di Piano. Se si considera l’incremento della
popolazione che si avrà in base alle previsioni del riadottando piano regolatore che prevede di insediare
6.100 abitanti tutti nel capocentro ed a Piano ci si rende conto della necessità di prevedere
ulteriori aree commerciali anche perché gli abitanti da insediare e quindi le cubature previste nei
comparti edificatori prevedono la sola destinazione abitativa con esclusione delle attività commerciali
e/o produttive in genere che devono essere allocate in zona ad esse destinate.
4.3 Valutazione delle problematiche poste dalla dislocazione attuale della rete commerciale
rispetto all’accessibilità da parte dell’utenza
Come si è già detto la dislocazione delle attività commerciali esistenti è lungo gli assi di attraversamento
dei nuclei abitativi. Questo comporta una notevole difficoltà da parte dell’utenza di u-
sufruire della rete commerciale oggi esistente a causa della carenza di aree a parcheggio nelle zone
limitrofe alle aree dove sono concentrati gli esercizi commerciali e per il fatto che sia la via Etnea
sia la via Marconi essendo a doppio senso di marcia, creano l’impossibilità della fermata delle autovetture
nonché, in notevoli tratti, vi è il pericolo, per i pedoni, di camminare ai bordi di dette strade
prive di marciapiedi. Appare evidente la necessità di creare nuovi parcheggi. Nella tavola n. 2 sono
stati individuati sia i parcheggi esistenti sull’intero territorio sia quelli di previsione ubicati in posizioni
strategiche ai fini di rendere più accessibili le aree commerciali. Sono stati individuati nuovi
parcheggi a Canalicchio sulla via Pietra dell’Ova, via Novaluce, via Convento del Carmine e nella
zona del pattino dromo e della scuola. Grandi parcheggi sono previsti, al centro, lungo la via Guglielmino,
via Cristoforo Colombo, in prossimità della via Marconi e, a Piano, sulla via Etnea e
all’interno della frazione.
19

Per assicurare sicurezza ai pedoni e rivitalizzare il centro abitato occorre altresì costruire i marciapiedi
sulla via Etnea e su via Marconi creando sensi unici che troveranno efficacia realizzando la
nuova viabilità che potrà essere parzialmente realizzata dalle nuove aree produttive previste in questa
variante e che potrà essere completata dai comparti edificatori inseriti nel riadottando P.R.G..
4.4 Valutazione delle problematiche in relazione al PRG adottato
Dalle considerazioni sopra fatte emerge la necessità di prevedere negozi di vicinato e medie
strutture su tutto il territorio comunale utilizzando a tal fine la aree denominate D3 in questa variante
e che sono previste nel nuovo P.R.G., come zone di interesse collettivo demandate ai privati che
non entrano nel computo degli standards urbanistici. Lo standard (2 mq/abitanti) è garantito dagli
“interessi pubblici” I.P. di P.R.G. e/o ricompresi nel rapporto di cessione previsto per i comparti e-
dificatori. Per quanto concerne le grandi strutture di vendita e/o centri commerciali esse vanno previste
solo nelle aree destinate ad attività commerciali, zone D1, del capocentro.
Infatti, l’ambito Centro e frazione Piano è costituito di fatto da una struttura lineare che si sviluppa
lungo gli assi S.Agata Li Battiati- Pedara (via Etnea) e S.G.La Punta-Mascalucia (via Marconi),
senza un vero nucleo storico definito e compatto. Il progetto di PRG tende ad ovviare a questa
carenza avendo previsto una struttura ampia e diversificata nelle destinazioni d’uso che darà compattezza
e continuità ai due nuclei abitati e, nello stesso tempo, permetta l’interscambio sociale ed
economico con i Comuni contermini a Sud (S.A. Li Battiati), a Est (S.G. La Punta) e a ovest (Mascalucia
e Gravina) per costituire assieme ad essi un “continuum” territoriale integrato, soprattutto
nei servizi. Ciò ha portato alla previsione di aree commerciali per grandi strutture di vendita e/o
parchi commerciali poste all’estremo sud a contatto con il Comune di S.A. Li Battiati, di quelle volte
a ovest verso Mascalucia e a est verso S.G. La Punta. Quest’ultima scelta serve, anche, ad integrare
urbanisticamente il Centro con la frazione Piano. Per questa programmazione si è reso necessario
razionalizzare l’accessibilità delle aree ove sono già insediate grandi strutture commerciali o si
prevede di insediarne degli altri e favorire la concentrazione di tali strutture collocate in prossimità
di nodi ed aree sufficientemente estese da poter essere dotate delle necessarie infrastrutture.
L’isola territoriale costituita dalla frazione di Canalicchio, per la quale nel PRG è stata confermata
la struttura urbanistica del precedente programma di fabbricazione, risulta satura dal punto di vista
abitativo, però carente di servizi e con una viabilità appena sufficiente. È quindi sconsigliato
l’insediamento di grandi attrezzature di vendita e/o centri commerciali. Per adeguare la frazione
all’utenza più vasta, alla quale sopra si è accennato, appare necessario zonizzare, ai fini anche
commerciali, le poche aree residuali destinate ad interesse collettivo (zona D3) nel tentativo anche
di creare dei servizi che favoriscano l’aggregazione tra gli abitanti del quartiere che attualmente si
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sviluppa unicamente sulle tre strade che sono semplicemente aree di transito (via Nizzeti, via Carnazza
e via Novaluce).
La tav. 3 riporta le aree commerciali di previsione con le nuove sedi stradali e le aree a parcheggio.
Essa costituisce la vera variante allo strumento urbanistico vigente (vecchio P.d.F.) e tiene
conto dello schema di massima approvato, del P.R.G. adottato e del P.R.G. riadottando.
Per il suo dimensionamento si è tenuto conto dell’elenco delle aree produttive richieste vedi tabella
allegata n. 10.
Dalla tabella n. 10 si evince che esistono richieste per:
superficie commerciale coperta 69.250 mq
superfici di lotti commerciali 39.000 mq
superficie artigianale coperta 19.000 mq
superfici di lotti artigianali
30.000 mq
superfici per zona D3
45.500 mq
Considerato che il rapporto di copertura è pari al 35% si ha che 69.250 mq di superficie coperta
equivale a 198.000 mq di area scoperta necessaria per garantire la sopradetta area coperta. Potendosi
fare due piani fuori terra tale superficie si riduce della metà.
La superficie di area commerciale richiesta è quindi: 198.000/2 + 39.000 = 138.000 mq
Ripetendo lo stesso discorso per le aree artigianali si ha che 19.000 mq di superficie coperta
equivale a 54.300 mq di area scoperta che aggiunta ai 30.000 di superficie di lotti richiesti si ha un
totale di 84.300 mq.
L’area richieste per la realizzazione di servizi in zona D3 è pari a 45.500 mq.
In considerazione che bisogna prevedere un numero superiore di strutture distributive effettivamente
attivabili, al fine di evitare il crearsi di situazioni di monopolio sul mercato immobiliare e
di contrastare il formarsi di rendite di posizione nonché per garantire futuri sviluppi delle attività
imprenditoriali negli anni futuri; le effettive superfici previste sono state moltiplicate per due (le a-
ree commerciali e le aree artigianali) e per tre le zone D3 in considerazione delle molteplici attività
che ivi si possono sviluppare:
aree commerciali zona D1 di progetto mq 247.136; richieste mq 138.000 x 2 = 276.000
aree artigianali zona D2 di progetto mq 154.098; richieste mq 84.300 x 2 = 168.600
aree in zona D3 di progetto mq 122.302; richieste mq 45.500 x 3 = 136.500
21

4.5 Le aree urbane centrali
È stata individuata la mappa delle strutture commerciali nelle aree urbane centrali al fine di
rendersi conto della loro collocazione in relazione al processo di qualificazione volto al rafforzamento
della funzione della struttura urbana centrale, della sua dotazione di servizi e di attrezzature
in modo da migliorare la vivibilità dei luoghi di aggregazione e l’efficacia delle stesse strutture
commerciali.
A questo scopo si allegano le seguenti planimetrie: la tavola n. 1 mostra la dislocazione delle
varie attività commerciali e produttive, in genere; la tavola n. 2 mostra i parcheggi esistenti e quelli
di programmazione con la nuova viabilità inserita anche nell’adottanda variante; nella tavola 4 è riportato
uno studio della viabilità con nuovi sensi unici che permetteranno la creazione di marciapiedi
che consentiranno di vivere, in sicurezza, il centro abitato e la possibilità di chiuderlo in determinati
giorni e/o ore.
Una norma importante sarebbe quella di invogliare gli artigiani del tipo: meccanici, carrozzieri,
elettrauto, gommisti ad abbandonare il centro abitato per spostarsi nelle aree artigianali.
4.6 Formulazione degli orientamenti dell’Amministrazione Comunale
Il Comune di Tremestieri Etneo ha uno schema di massima del nuovo piano regolatore generale
approvato. Lì vi sono collocate le aree produttive proprio dove sono state poi inserite rivisitate nel
P.R.G. adottato e sono state riportate in questa proposta di variante. Il Consiglio Comunale avrà
l’occasione per valutare quanto proposto con la presente variante.
4.7 Le linee di sviluppo e di programmazione urbanistica
Gli orientamenti dell’Amministrazione circa l’evoluzione della rete distributiva delle diverse
parti del territorio comunale emergono e vengono riconfermati nelle previsioni e possibilità
d’insediamento di medie strutture di vendita e di aree suscettibili ad ospitare grandi strutture di vendita
o aree commerciali integrate che di esse fa il PRG adottato nell’ambito delle strategie territoriali
che esso presenta in relazione anche ai territori comunali contermini.
La tavola n. 3 mostra la distribuzione delle strutture commerciali previste nel piano, quelle
grandi, espressamente individuate, e quelle di minore dimensione che trovano allocazione nelle zone
D3 (F2 di PRG), come previsto nelle norme di attuazione del piano.
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4.8 L’adeguamento della normativa urbanistica
La normativa del PRG relativa alle strutture commerciali, dall’esercizio di vicinato, a quelle
medie e a quelle grandi, risulta adeguata agli orientamenti espressi dall’Amministrazione nelle linee
di sviluppo individuate dallo stesso PRG adottato.
Vedesi, a questo proposito, la normativa urbanistica di PRG di cui alle zone F2 (zona D3), per
l’esercizio di vicinato e per le medie strutture, e quella delle zone D commerciali (zona D1), per le
grandi strutture di vendita. Le aree artigianali con possibilità di commercializzare i propri prodotti
vengono classificate come zone D2. La normativa commerciale prevale su quella urbanistica.
Si riportano le norme tecniche di attuazione delle zone D1, D2 e D3 (F2) adeguate alla normativa
commerciale.
5. Considerazioni finali
Dalle considerazioni che precedono e dalle esperienze che maturano attraverso gli studi del settore,
si evince immediatamente la considerazione che il commercio è una componente dell'equilibrio più generale
di una realtà territoriale che finisce col determinare l'insorgere di vincoli alla fruizione dei servizi.
Tali vincoli, si concretizzano costringendo la collettività a onerosi tributi di stress, disagi, conseguenti
ad intasamenti stradali, lunghe attese e soste a bordo dei mezzi pubblici e privati di trasporto, che
incidono sulla qualità della vita.
Queste considerazioni hanno suggerito di operare scelte progettuali finalizzate in modo che la distribuzione
commerciale sia integrata con altri servizi, che la mobilità dei fruitori sia la più ridotta possibile,
grazie ad una corretta distribuzione sul territorio della distribuzione a posto fisso
In questo contesto, il commercio su aree pubbliche, è invece ricondotto al ruolo più adeguato, ovvero
quello di garantire la distribuzione in quelle aree di consumo che per le loro caratteristiche non giustificano
insediamenti commerciali a posto fisso, o di quei prodotti che per loro caratteristiche precipue
non giustificano altro tipo di distribuzione, unitamente all'obiettivo di evitare ogni riduzione forzata del
livello di occupazione.
Inoltre la programmazione urbanistica rispetta pienamente quanto prescritto dal comma quattro
dell’articolo 15 del D.P.R.S. del 11 luglio 2000 che così recita: “Al fine di evitare il crearsi di situazioni
di monopolio sul mercato immobiliare e di contrastare il formarsi di rendite di posizione, il
numero delle aree individuate per l’insediamento di medie e grandi strutture di vendita dovrà comunque
essere sempre superiore al numero delle strutture distributive effettivamente attivabili”.
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Infatti, come chiaramente appare nella relazione del PRG adottato e riadottando, il dimensionamento
di tali aree è stato commisurato alle richieste avanzate dagli operatori privati
all’Amministrazione, lasciando, nello stesso tempo, ampio margine per quelle che dovranno soddisfare
il fabbisogno futuro.
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