Perizia PDF - Astagiudiziaria

TRIBUNALE DI SASSARI
Ufficio Esecuzioni Immobiliari
Procedura n. Nr. 000053/11 R.G.E.
Giudice dell’esecuzione: Dott.ssa Maria Grixoni
Promossa da:
Contro
RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA
Il Consulente Tecnico d’Ufficio
Dott. Agronomo Stefano Taras
__________________________________________

SOMMARIO
QUESITO UNO: Identificazione del bene ................................................................................. 2
QUESITO DUE: “Descrizione del bene” ................................................................................... 3
QUESITO TRE: “Comparazione tra dati attuali e pignoramento” ............................................. 7
QUESITO QUATTRO: “Accatastamento” ................................................................................ 8
QUESITO CINQUE: “Destinazione Urbanistica/Di Piano” ...................................................... 8
QUESITO SEI: “Conformità alla normativa - sanabilità” ........................................................ 11
QUESITO SETTE: “Divisione in lotti” .................................................................................... 11
QUESITO OTTO: “Divisibilità in natura” ............................................................................... 12
QUESITO NOVE: “Stato del bene” ......................................................................................... 12
QUESITO DIECI: “Regime vincolistico” ................................................................................ 12
QUESITO UNDICI: “Determinazione del valore” .................................................................. 13
ALLEGATO 1 - Documentazione fotografica ( n° 14 fotografie)
ALLEGATO 2 - Visure catastali, planimetria catastale
ALLEGATO 3 - Copia concessione edilizia per rifacimento e tinteggiatura facciata
ALLEGATO 4 - Certificato Ufficio Accesso agli Atti del comune di Sassari, Legge 7 Agosto
1990 n. 241 e T.U. 10 Agosto 2000 n. 267
ALLEGATO 5 - Planimetrie stato di fatto
ALLEGATO 6 - Computo Metrico
ALLEGATO 7 - Istanza di liquidazione e parcella
Dott. Agronomo Stefano Taras
Via F.lli Rosselli, 21 cell. 3287397146
email: stefano.taras@tin.it
1

RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA
Il sottoscritto Dottore Agronomo Stefano Maria Taras nato a Sassari il 30/08/1976 ed ivi
residente, regolarmente iscritto all’Ordine dei Dottori Agronomi e Forestali della Provincia di
Sassari e regolarmente iscritto all’Albo dei CTU presso il Tribunale di Sassari, in data
20/12/2011 ha prestato giuramento in qualità di esperto ed il Giudice dell’esecuzione Dott.ssa
Maria Grixoni ha posto i quesiti di cui al verbale di udienza, integrato dalle “Disposizioni
generali in materia di esecuzioni immobiliari”.
SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI
QUESITO UNO: Identificazione del bene
Verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all’art. 567, 2° comma Cod. Proc. Civ.
(estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei venti anni
anteriori alla trascrizione del pignoramento oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei
registri immobiliari) segnalando immediatamente al giudice ed al creditore pignorante quelli mancanti od inidonei;
predisponga, sulla base dei documenti in atti, l’elenco delle iscrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri,
domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento); acquisisca, ove non depositate, le mappe censuarie ritenute
indispensabili per la corretta identificazione del bene ed, in ogni caso, i certificati di destinazione urbanistica dei terreni di
cui all’art. 30 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte
dell’Amministrazione competente, della relativa richiesta; acquisisca l’atto di provenienza ultraventennale (ove non
risultante dalla documentazione in atti); indichi se il bene è pignorato pro quota o per intero, indicando immediatamente che
si tratta di “quota di bene”.
Alla istanza di pignoramento sono stati allegati i seguenti documenti:
- Originale contratto di mutuo fondiario n° 32485906 01/51 ;
- Atto notarile di consenso ad iscrizione ipoteca – Bilardi notaio re. 43.245 racc. 20.864;
- Atto di precetto 1°-12-2010 notificato;
- Certificati ipocatastali;
- Certificati di Trascrizione dell’Atto di provenienza ultraventennale;
OSSERVAZIONI:
La documentazione è stata integrata con le seguenti acquisizioni:
− Planimetria Catastale del fabbricato;
− Atto di pignoramento immobiliare;
− Visura catastale attuale (Catasto Fabbricati);
− Concessione Edilizia per rifacimento e tinteggiatura facciata;
− Certificato Ufficio Accesso agli Atti del comune di Sassari, Legge 7 Agosto 1990 n.
241 e T.U. 10 Agosto 2000 n. 267
Dott. Agronomo Stefano Taras
Via F.lli Rosselli, 21 cell. 3287397146
email: stefano.taras@tin.it
2

ELENCO DELLE ISCRIZIONI E DELLE TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI
Ipoteche:
Primo grado:
Ipoteca Volontaria del 29/12/2008 con iscrizione presso la Conservatoria dei RR. II di Sassari
in data 30/12/2008 RG 24220, RP 3769 e Numero di Rep. 43245/20864, derivante da
concessione a garanzia di Mutuo .
Pignoramenti:
Atto giudiziario esecutivo del 8/02/2011 con iscrizione presso la Conservatoria dei RR. II di
Sassari in data 09/03/2008 RG 3563, RP 2359 e Numero di Rep. 124, derivante da Verbale di
Pignoramento Immobiliare.
QUESITO DUE: “Descrizione del bene”
Descriva, previo necessario accesso, l’immobile pignorato, indicando dettagliatamente: comune, località, via, numero
civico, scala, piano,, interno, caratteristiche interne, ed esterne, superficie (calpestabile) in mq., confini e dati catastali
attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero, portineria,
riscaldamento ecc.); descriva le caratteristiche strutturali del bene (strutture verticali,, solai, infissi esterni ed interni,
pavimentazione interna ed esterna, impianti termici, impianti elettrici); descriva le caratteristiche della zona, con riferimento
alla urbanizzazione primaria e secondaria, ai servizi offerti dalla zona (centri commerciali, farmacie, spazi diversi, negozi al
dettaglio), alla distanza dal centro della città e dalle provinciali vie di comunicazione verso l’esterno (strade, autostrade,
ferrovie, porti, aeroporti) nonché ai principali collegamenti verso il centro della città.
Oggetto del pignoramento è:
un appartamento sito in Comune di Sassari (SS) in Vicolo Agnesa, 15 distinto come segue:
Catasto Fabbricati
Comune Foglio Mapp. Sub. Zona Cens Cat. Classe Consistenza Rendita Indirizzo
Sassari 109 174 4 1 A/3 2 6 vani € 340,86 Vicolo Agnesa
L’abitazione risulta essere di proprietà del Sign. ................................................................ ed
ivi residente. Si tratta di un immobile ubicato nel cuore del centro storico cittadino, nel
quartiere di San Donato prospiciente le scuole elementari. La zona, sostanzialmente poco
Dott. Agronomo Stefano Taras
Via F.lli Rosselli, 21 cell. 3287397146
email: stefano.taras@tin.it
3

trafficata, per quanto sia dotata di un livello di servizi sufficiente e di una sua innegabile
valenza storica, appare tuttavia in alcune parti ancora da recuperare sotto l’aspetto del decoro
urbano, fattore questo che condiziona negativamente il mercato immobiliare locale.
L’abitazione, disabitata al momento del sopralluogo, ha un ingresso indipendente in Vicolo
Agnesa 15, è destinata a residenza privata ed è costituita da tre piani; confina con altre due
unità abitative e con la via Moscatello.
L’immobile ancora incompiuto a causa di una ristrutturazione non ultimata risulta essere così
ripartito:
- Piano Terra
- Piano Primo
- Piano secondo
Piano terra
E’ l’ingresso dell’abitazione, caratterizzato da un breve corridoio con soffitto in pietra a vista
dal quale si accede a una scala in marmo che conduce al piano superiore.
La superficie commerciale del piano è di seguito riportata in tabella:
Ambiente
Sup. netta (mq)
Piano T
Sup. Lorda
(mq)
Coefficiente di
ragguaglio
Sup commerciale
(mq)
Ingresso 5,80 7,65 1,00 7,65
Vano scala 4,52 7,81 1,00 7,81
TOT 10,32 15,46 15,46
Dott. Agronomo Stefano Taras
Via F.lli Rosselli, 21 cell. 3287397146
email: stefano.taras@tin.it
4

Piano primo
In cima alla scala, attraverso un disimpegno, si accede ad un ampia sala caratterizzata da
pareti in pietra a vista su due lati e in muratura sugli altri due. Il soffitto del locale ha una
orditura principale fatta in travi in legno e una secondaria in travetti sempre in legno. La
superficie calpestabile, così come in tutto il piano, è caratterizzata solo dalla cappa in
calcestruzzo del solaio. Direttamente collegato al vano più ampio sopra descritto si accede a
un altro locale che verosimilmente sarebbe dovuto diventare una cucina che al momento
consta solamente di un ampio banco in muratura e degli attacchi alla rete idrica. Infine dal
disimpegno è possibile accedere a un piccolo bagno nel quale è già predisposto e in opera
l’impianto idrico anche se mancano i sanitari. L’impiantistica elettrica risulta su tutto il piano
predisposta e già in opera seppur in parte non ancora funzionante per la mancanza delle
scatole. Gli infissi sono risultati in discrete condizioni.
La superficie commerciale del piano in oggetto risulta come in tabella:
Ambiente
Superf netta
(mq)
Piano primo
Sup Lorda
(mq)
Coefficiente di
ragguaglio
Sup commerciale
(mq)
Soggiorno 20,00 26,60 1,00 26,60
Sala da pranzo 6,30 8,11 1,00 8,11
Bagno 2,50 4,00 1,00 4,00
Corridoio 5,98 7,50 1,00 7,50
TOT 34,78 46,21 46,21
Dott. Agronomo Stefano Taras
Via F.lli Rosselli, 21 cell. 3287397146
email: stefano.taras@tin.it
5

Piano secondo
E’ il piano attualmente abitabile di tutto l’immobile ed è composto da una camera da letto, da
un piccolo ripostiglio ad essa annesso, da un soggiorno, un bagno e antibagno. All’esterno del
soggiorno si accede ad un ampio balcone che dà sulla sottostante via Moscatello. Gli infissi
appaiono in discrete condizioni. Nel piano è presente un impianto di condizionamento
costituito da due pompe di calore presenti in camera da letto e in soggiorno.
La superficie commerciale del piano in oggetto risulta come in tabella:
Ambiente
Superf netta
(mq)
Piano secondo
Sup Lorda
(mq)
Coefficiente di
ragguaglio
Sup commerciale
(mq)
Terrazza 11,50 12,16 0,30 3,65
Antibagno 2,70 3,04 1,00 3,04
Bagno 2,30 2,56 1,00 2,56
Soggiorno 7,60 8,42 1,00 8,42
Camera da letto 17,70 19,83 1,00 19,83
Ripostiglio 5,60 1,46 1,00 1,46
TOT 47,40 47,47 38,96
Riepilogo dimensionale dell’immobile:
Le caratteristiche dimensionali possono essere riassunte come di seguito indicato:
Dott. Agronomo Stefano Taras
Via F.lli Rosselli, 21 cell. 3287397146
email: stefano.taras@tin.it
6

Destinazione
Superf netta (mq)
Riepilogo
Sup Lorda
(mq)
Sup commerciale (mq)
Piano terra 10,32 15,46 15,46
Piano primo 34,78 46,21 46,21
Piano secondo 47,40 47,47 38,96
Totale 92,50 109,14 100,63
QUESITO TRE: “Comparazione tra dati attuali e pignoramento”
Accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini) e
quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità:
a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l’immobile e non consentono la sua univoca
identificazione;
b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l’individuazione del bene;
c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato
l’immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato.
La descrizione dell’immobile esecutato così come appare nell’atto di pignoramento non è
risultata in toto conforme ai rilievi effettuati in sede di sopralluogo; infatti il numero civico
citato in pignoramento è il numero 12 ma nella realtà risulta essere il 15. Questa difformità
non si è palesata solamente nell’atto di pignoramento ma anche in tutti gli atti in mio possesso
finanche nella visura catastale aggiornata.
Tuttavia dalla planimetria è emerso con chiarezza che le caratteristiche dell’immobile oggetto
di esecuzione erano compatibili con il numero civico 15 e non appunto con il numero 12. A
ulteriore conferma di ciò risulta l’autorizzazione edilizia richiesta dalla signora
…………………….e accolta dal sindaco il 25/02/1992 per il rifacimento della facciata e
relativa tinteggiatura da realizzarsi in V.lo Agnesa 15 angolo via Moscatello. La sign.ra
……………..è risultata proprietaria dell’abitazione dai certificati delle iscrizioni e
trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione
del pignoramento.
Dott. Agronomo Stefano Taras
Via F.lli Rosselli, 21 cell. 3287397146
email: stefano.taras@tin.it
7

QUESITO QUATTRO: “Accatastamento”
Proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l’aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di
difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all’accatastamento delle unità
immobiliari non regolarmente accatastate, in particolare, al fine di rendere possibile un’esatta identificazione del bene nel
decreto di trasferimento sono richiesti all’esperto i seguenti adempimenti:
- Qualora risultino non corretti i dati contenuti nella visura catastale attuale o manchino la categoria catastale e la
rendita oppure queste non siano coerenti con l’attuale destinazione del bene, l’esperto deve effettuare la variazione o
determinare i valori mancanti mediante la procedura DOCFA o altra procedura ritenuta idonea;
- Quando invece l’immobile non risulti inserito in mappa (il che salva l’ipotesi di vendita in un unico lotto dell’intera area
pignorata e di tutte le edificazioni soprastanti, è d’impedimento alla stessa pronuncia dell’ordinanza di vendita),
l’esperto trasmette subito una relazione al giudice e ai creditori chiedendo l’autorizzazione a procedere alla
regolarizzazione catastale indicando i relativi costi.
L’immobile, seppur regolarmente accatastato in comune di Sassari con deposito in catasto
delle planimetrie con dichiarazione del 23/05/2001, presenta delle difformità rispetto ai rilievi
effettuati. Infatti come esplicato nel quesito precedente il numero civico risulta errato. La
variazione è stata regolarmente segnalata in catasto secondo idonea procedura.
QUESITO CINQUE: “Destinazione Urbanistica/Di Piano”
Indichi l’utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale;
Si riporta integralmente l'articolo 4 delle Norme Urbanistico-Edilizie di attuazione del Piano
Regolatore Generale;Aggregato Urbano - Norme edilizie speciali per il centro storico:
tali norme riguardano il centro storico, cioe' la partedi aggregato urbano compresa nel
perimetro delle seguenti vie:V.Politeama, V.Brigata Sassari, V.Torre Tonda, Corso Regina
Margherita di Savoria, Corso Vico, V. Aurelio Saffi, Corso Trinita' e Viale Umberto.
Entrotale perimetro due gruppi di zone: A) Zone di rilevante
interesse funzionale e artistico : (V. planimetria P.R. scala 1:1000); Zona A) del Duomo e del
Comune; Zona B) Piazza Demolizioni e nuova strada per Corso Vico; Zona C) Teatro Civico,
Mercato al minuto, Piazzale di porta Rosello; Zona D) Piazza Castello; Zona E) Piazza
Stazione, Corso Vico; Zona F) San Donato; Zona G) Corso Trinita'.
Per queste zone dovranno essere conservati i seguenti limiti massimi: Rapporto di
fabbricabilita' mc./mq 8 idem di superficie coperta superficie terreno 0,5. Altezza m.18.
Attraverso lo studio di piani particolareggiati tali indici potranno venire modificati quando
risultino soddisfatte pienamente le condizioni igieniche ed il rispetto dei valori storico artistici
di complessi monumentali o semplicemente ambientali. In ogni caso l'altezza massima non
potra' superare i metri 21. B) Zone non comprese nel primo gruppo di P.R. Per queste zone
Dott. Agronomo Stefano Taras
Via F.lli Rosselli, 21 cell. 3287397146
email: stefano.taras@tin.it
8

le norme cui di seguito riguardano: a) le condizioni di inabitabilita' del piano terra; b) le
condizioni di inabitabilita' degli altri piani; c),d),e),f), i permessi di modifica di
sopraelevazione e nuove costruzioni; g) la facolta' dell'A.C. di consentire nuovi allineamenti
stradali. Le norme di cui ai commi A) e B) vengono fissate sia per lo scopo sociale di
denuncia pubblica dell'inabitabilita', sia per la valutazione da dare agli stabili in caso di
esproprio. Esse poi, come appare dagli stessi riferimenti contenuti nel testo, devono essere
rispettati in ogni caso dai proprietari che prendono le iniziative di cui ai successivi commi
c),d),e) ,f),g). a) Inabitabilita' del piano terra qualora non si verifichino le seguenti condizioni
minime ammissibili: 1) sopraelevazione del pavimento del piano terra di almeno cm. 30 dal
piano stradale; 2) Intercapedine d'aria e impermeabilizzazione qualora il pavimento del piano
terra risulti incassato rispetto al piano di campagna. 3) Il pavimento del piano terra deve
essere sopraelevato sul piano stradale isolato e impermeabilizzato. 4) L'areazione del locale di
abitazione deve avvenire da una finestra, di almeno mq.1 di superficie oltre che dalla porta.
Sono ammesse porte finestre, purche' la superficie complessiva superi i mq. 2,5 e le imposte
della finestra siano articolate in modo autonomo da quelle della porta.
5) L'altezza netta del locale abitabile non deve essere inferiorea m.3.
b) Inabitabilita' di tutti i piani.
1) Se l'areazione dei locali abitabili avviene dal cortile questo non dovra' essere inferiore a
mq.9 se nessuno degli edifici fronteggianti supera i tre piani fuori terra; non inferiore a mq.16,
se nessuno degli edifici fronteggianti supera i quattro piani fuori terra; non inferiore a mq.20
per altezze maggiori. Minima distanza fra i fronti opposti dei fabbricati m.2,50.
2) I cortili, quando l'altezza anche di uno soltanto dei fabbricati prospicienti supera i tre piani
fuori terra, devono avere l'areazione attiva almeno attraverso un vano di sezione
traversale non inferiore a mq.5, passante tra strada e cortile al piano terra. Il vano puo' essere
lo stesso portone di in gresso allo stabile fornito di cancelli a maglia larga.
3) Le latrine devono essere direttamente aereate, illuminate o fornite di antilatrina aereata
almeno con un cunicolo di cm.10 di diametro portato fino alla copertura dell'edificio.
4) La minima unita' di abitazione deve essere almeno di due vani: cucina-tinello e camera da
letto. Essa deve essere provvista di servizi igienici (W.C,doccia e vasca) e non deve essere
inferiore complessivamente a mq.30 di superficie utile.
c) I permessi di modifica o di sopraelevazione di nuova costruzione, previa demolizione,
vengono concessi soltanto se venga provveduto ad abolire l'abitazione del piano terra,
Dott. Agronomo Stefano Taras
Via F.lli Rosselli, 21 cell. 3287397146
email: stefano.taras@tin.it
9

ammenoche' questa non si trovi nelle condizioni di cui al precedente comma a). Devono
inoltre essere osservate tutte le disposizioni contenute nella precedente regolamentazione.
d) Gli spazi liberi esistenti nei lotti, compresi i giardini ed i cortili di ampiezza superiore a
quella prescritta come minima, non possono in alcun modo venire edificati.
Nel caso di demolizione e di nuova costruzione le superfici di nuovi spazi liberi non potranno
essere inferiori a quelle precedentemente esistenti.
e) La minima larghezza del fronte di affacciamento sulla strada, per la quale puo' essere
consentita la modifica, sopraelvazione, demolizione e nuova costruzione, viene fissata in m.8
f) I rapporti fra l'altezza dei fabbricati e la larghezza della strada dovranno essere dell'ordine
massimo di 1/2. La larghezza reale o ideale della strada nel riferimento anche ai commi
seguenti non deve essere inferiore a m.4,50. Quando un edificio venga eretto o sopraelevato
all'angolo di due vie contigue di diversa larghezza, e' consentito di continuare l'altezza
osservata sulla via principale per una profondita' massima di m.6 a partire dallo spigolo dei
due fronti.
g) E' data facolta' alla A.C. sentito il parere della Commissione Edilizia integrata di due
esperti nel campo urbanistico, di consentire nuovi allineamenti stradali anche in zone non
comprese nei primi piani particolareggiati di attuazione, al fine di agevolare il risanamento
dell'abitato con capillare concorso della iniziativa privata nei casi seguenti:
A) Avanzamenti o arretramenti di fronte dei fabbricati nelle piazzette ottenute con le
demolizioni degli isolati. Tali modifiche verranno consentite possibilmente tutto attorno
ai perimetri delle nuove piazzette in modo da offrire la possibilita' di un piu' razionale assetto
edilizio nelle proprieta' prospicienti. La A.C. mediante piano particolareggiato limitato alle
proprieta' ed agli spazi pubblici direttamente interessati, fissera' di volta in volta i criteri di
attuazione.
B) Nei casi di strade di secondaria importanza di sezione stradale inferiore a m.4,50 l'A.C.
potra' consentire la demolizione e la nuova costruzione, la sopraelevazione o la semplice
modifica su uno dei due lati della strada dopo aver provveduto alla espropriazione della fascia
della proprieta' del lato opposto onde ottenere la sezione stradale voluta. Tale modifica ai
tracciati, che potra' fare seguito anche a richiesta della iniziativa privata, verra' regolata
mediante piano particolareggiato limitato alle aree pubbliche e private
direttamente interessate.
Dott. Agronomo Stefano Taras
Via F.lli Rosselli, 21 cell. 3287397146
email: stefano.taras@tin.it
10

h) Il numero massimo dei piani dei fabbricati consentito e' di tre piani fuori terra. Soltanto in
caso particolarmente favorevole dal lato igienico e statico possono eccezionalmente essere
consentiti quattro piani fuori terra.
QUESITO SEI: “Conformità alla normativa - sanabilità”
Indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l’esistenza o meno di
dichiarazioni di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico – edilizia,
l’esperto dovrà descrivere dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dire se l’illecito sia stato sanato o sia
sanabile in base combinato disposto degli articoli 46, quinto comma del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e 40, sesto comma
della L. 28/ febbraio 1985, n. 47.
La storia del fabbricato urbano oggetto della presente perizia estimativa può essere così
riassunta:
La costruzione è stata realizzata in un periodo antecedente il 1942 come certificato da
apposita lettera rilasciata dall’ufficio tecnico del comune di Sassari e di seguito allegata.
Stante così le cose e secondo i termini di legge non è previsto alcun certificato di agibilità.
Tuttavia dall’esame degli elaborati catastali planimetrici, sono emerse alcune differenze tra lo
stato di fatto e quanto indicato negli elaborati stessi:
Primo piano: Assenza del muro divisorio che avrebbe dovuto costituire l’antibagno (vedasi
allegati delle planimetrie sullo stato di fatto). Inoltre la porta che dall’antibagno avrebbe
dovuto dare accesso alla cucina (in planimetria catastale identificata come “pranzo”) è stata
sostituita da una parete con una apertura superiore.
QUESITO SETTE: “Divisione in lotti”
Dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provvedendo, in questo ultimo caso, alla loro formazione e
procedendo, inoltre, (solo previa autorizzazione del Giudice all’esecuzione) all’identificazione dei nuovi confini ed alla
redazione del frazionamento; in questa ipotesi l’esperto dovrà allegare, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati
dall’Ufficio Tecnico Erariale:
Non è plausibile una divisione in lotti.
Dott. Agronomo Stefano Taras
Via F.lli Rosselli, 21 cell. 3287397146
email: stefano.taras@tin.it
11

QUESITO OTTO: “Divisibilità in natura”
Dica nel caso in cui l’immobile sia pignorato pro quota, se esso sia divisibile in natura, procedendo, in questo caso, alla
formazione dei singoli lotti (ed, ove necessario, all’’identificazione dei nuovi confini, nonché alla redazione del
frazionamento allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’ U.T.E.) indicando il valore di ciascuno
di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari, prevedendo anche alla determinazione degli eventuali
conguagli in denaro; l’esperto dovrà procedere, in caso contrario, alla stima dell’intero esprimendo compiutamente il
giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall’art. 577 Cod. Proc. Civ. dall’art. 846 c.c. e
dalla L. 3 giugno 1940, n. 1078.
L’esecutato è il solo proprietario dell’ immobile oggetto di stima
QUESITO NOVE: “Stato del bene”
Accerti se l’immobile non è in proprietà piena, ma con mero diritto di superficie limitato nel tempo; in tal caso si indichi la
data di scadenza; nel caso che l’oggetto di pignoramento sia la nuda proprietà o l’usufrutto deve sempre indicarsi l’età
dell’usufruttuario o la durata dell’usufrutto se a termine. Dica se è libero o occupato, acquisisca il titolo legittimante il
possesso o la detenzione del bene evidenziando se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento; verifichi
se risultano registrati presso l’ufficio del registro degli atti privati contratti di locazione e qualora risultino contratti di
locazione opponibili alla procedura esecutiva indichi la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora
pendente il giudizio per la liberazione del bene; dica se l’immobile sia occupato dal coniuge separato o dall’ex coniuge del
debitore esecutato, e acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale (anche in copia non autentica).
Come già sottolineato, l’immobile risultava in piena proprietà dell’ esecutato e disabitato.
QUESITO DIECI: “Regime vincolistico”
Indichi l’esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità;
accerti l’esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se gli stessi resteranno a carico dell’acquirente,
ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo); rilevi l’esistenza di diritti demaniali (di superficie o
servitù pubbliche) o usi civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto; indicare l’esistenza di eventuali
fondi patrimoniali a carico del bene.
Non è stato rilevato alcun vincolo rispetto a quanto posto in quesito.
Dott. Agronomo Stefano Taras
Via F.lli Rosselli, 21 cell. 3287397146
email: stefano.taras@tin.it
12

QUESITO UNDICI: “Determinazione del valore”
Determini il valore dell’immobile con espressa e compiuta indicazione delle condizioni dell’immobile e del criterio di stima e
analitica descrizione della letteratura cui si è fatto riferimento operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima
considerando lo stato di conservazione dell’immobile e come opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione
e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento
(l’assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di
assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ma anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, non opponibile
alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento, in questo ultimo caso
l’immobile verrà valutato come se fosse una nuda proprietà) .
METODO DI STIMA
Il bene oggetto della presente Relazione di Stima consiste in:
- piena proprietà di una villetta facente parte di un complesso a schiera a destinazione
residenziale con annesso piccolo appezzamento di terra.;
Lo scopo della stima è la determinazione del valore economico dei beni volto a stabilire la
base d’asta per la loro vendita giudiziaria.
Nella disciplina estimativa gli immobili come quello in oggetto vengono definiti beni non
soggetti a trasferimenti da un luogo ad un altro e per questo, appunto, “immobili” il cui
mercato segue un andamento strettamente locale. Il loro valore è funzione della loro utilità,
disponibilità e rarità in un dato momento e in un determinato ambiente e dipenderà dalla
fondamentale legge economica della domanda e dell’offerta. Per i motivi sopra esposti si
procederà alla stima dell’ immobile adottando il criterio del più probabile valore di
mercato.
Per effettuare la stima verrà applicato il procedimento sintetico comparativo e verrà
adottato il parametro dell’unità di superficie commerciale (metro quadrato). Le superfici
commerciali verranno calcolate ragguagliando le superfici lorde sulla base di quanto disposto
dal D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138 recante le norme per il calcolo della superficie catastale di
unità immobiliari ad uso residenziale.
Si procederà quindi a formare una scala di prezzi noti di beni analoghi espressi in termini di
Euro/mq nella quale inserire il bene da stimare. Per la ricerca dei prezzi verranno valutati
immobili analoghi a quello oggetto di stima per ubicazione, per caratteristiche e consistenza
nel rispetto del principio dell’ordinarietà.
Si giungerà quindi alla determinazione del valore ordinario del bene, cioè del più probabile
valore di mercato di immobili ordinari con caratteristiche assimilabili a quelli oggetto di
stima. In seguito verrà data valutazione ai fattori che attualmente caratterizzano la
destinazione, lo stato e la consistenza del bene, la zona in cui ricade, la destinazione
Dott. Agronomo Stefano Taras
Via F.lli Rosselli, 21 cell. 3287397146
email: stefano.taras@tin.it
13

urbanistica vigente e i relativi vincoli a cui è soggetto. Sulla base di tali valutazioni, al valore
precedentemente ottenuto si applicheranno aggiunte e/o detrazioni determinate sulla base
delle condizioni reali degli immobili stimati. In tal modo il valore ordinario verrà adeguato
alle reali condizioni in cui si trovano gli immobili al momento della stima e verrà così
determinato il valore reale del bene.
Si rilevano e si descrivo nodi seguito tutti gli elementi di importanza fondamentale ai fini
della stima qui di seguito elencati:
Caratteristiche estrinseche:
Consistono nelle principali caratteristiche della zona in cui ricadono gli immobili, quali
l’ubicazione rispetto al centro abitato ed al centro economico della città, i collegamenti ai
servizi, livello di dotazione infrastrutturale, tipo di fabbricati e categorie delle unità
immobiliari presenti in zona, esposizione e salubrità dell’area, traffico e rumorosità.
Valutazioni tutte queste da fare nel rispetto del principio dell’ordinarietà.
Caratteristiche intrinseche
Consistono nelle caratteristiche, anche esse ordinarie, proprie dell’immobile oggetto di stma
quali: la destinazione d’uso, epoca di costruzione, lo stato di manutenzione, il grado di
finitura, consistenza, presenza e caratteristiche di pertinenze esterne, allacci e collegamenti
alla rete infrastrutturale della zona.
Comodi e scomodi.
Per comodi o scomodi si intendono tutte quelle condizioni che determinano una maggiore o
minore desiderabilità del bene, e che pertanto ne determinano un incremento o in decremento
del valore economico.
Gli aspetti di comodo o scomodo valutati sono determinati rispettivamente dalla presenza o
assenza delle seguenti caratteristiche:
- Aree annesse quali giardini, cortili o simili;
- Dotazione e corretto dimensionamento di impianti particolari quali aria condizionata,
riscaldamento autonomo etc;
- Diritti reali di godimento;
- Diritti di superficie;
Dott. Agronomo Stefano Taras
Via F.lli Rosselli, 21 cell. 3287397146
email: stefano.taras@tin.it
14

- Sicurezza e sorveglianza della zona.
- Salubrità della zona.
- Conformità normativa
VALORE DEGLI IMMOBILI
Per la valutazione dei beni oggetti di stima si parte da valori ricavati da indagini di mercato
sui prezzi correnti e dalla banca dati dell’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare)
pubblicata dall’Agenzia del territorio.
Di seguito è riportata la valutazione del valore di mercato dell’ immobile precedentemente
descritto.
Il Valore Ordinario Medio di beni analoghi a quello oggetto di stima espresso per metro
quadro di superficie lorda è pari a Euro 1100.
Pertanto il valore ordinario del fabbricato è dato da :
VALORE ORDINARIO = VALORE UNITARIO X SUPERFICIE COMMERCIALE
Superficie commerciale Valore unitario Valore ordinario (€)
(mq) (€/mq) (V.Ordinario x Superficie Commerciale)
100,63 1.100,00 110.693,00
Date le condizioni generali dell’immobile, il valore ordinario del bene non verrà corretto in
base alla vetustà dell’immobile, ma in funzione della sua incompiutezza.
Sulla base di quanto riportato nella descrizione dell’immobile si può affermare quanto segue:
- Caratteristiche estrinseche: il fabbricato riguardo alle caratteristiche della zona si
presenta in condizioni di media ordinarietà.
- Caratteristiche intrinseche: riguardo alle caratteristiche possedute il fabbricato si
presenta in condizioni di incompletezza, pertanto si è stimato il probabile prezzo di
mercato considerando le spese necessarie per effettuare i lavori non eseguiti e non
ultimati.
- Scomodi: il fabbricato non presenta attualmente condizioni di inferiorità rispetto a beni
ordinari medi simili anche se la sua incompiutezza non permette oggi un’analisi
definitiva in tal merito.
Il più probabile prezzo di mercato di un edificio non ultimato si ottiene sempre in base al
valore di trasformazione e cioè il probabile prezzo del fabbricato ultimato meno le spese
necessarie per effettuare le operazioni non eseguite e non ultimate. Per stabilire le spese
Dott. Agronomo Stefano Taras
Via F.lli Rosselli, 21 cell. 3287397146
email: stefano.taras@tin.it
15

necessarie per l’ultimazione dell’opera si ricorre al computo metrico e all’analisi dei prezzi
valutati in base all’ordinarietà. In questo caso è stato preso come riferimento il Prezzario
Regionale dei Lavori Pubblici. In allegato viene riportato il computo metrico stimato per
l’ultimazione dell’immobile. Di seguito viene sintetizzata la spesa totale da sostenere per
riportare l’edificio nelle condizioni ordinarie:
SPESE DI COMPLETAMENTO CASA
Costo
Da computo metrico estimativo € 6.591,00
Totale € 6.591,00
Pertanto il valore reale del fabbricato è dato da:
VALORE REALE = VALORE ORDINARIO – SPESE DI ULTIMAZIONE
Valore Ordinario Spese di ultimazione V.ordinario-spese Valore Unitario
(€) (€) (€) (€/mq)
110.693,00 6.591,00 104.102,00 1.035,00
Come riportato in tabella si è indicato anche il Valore Unitario espresso per metro quadro
di superficie lorda (100,63 mq) pari a Euro 1.035,00.
Il valore arrotondato per eccesso stimato della villetta in oggetto è pertanto di seguito
riportato:
Superficie Comerciale lorda Valore unitario Valore Reale (€)
(mq) (€/mq) (V.Reale x Superficie Commerciale)
100,63 1.035,00 € 104.102,00
Ritenendo di aver espletato l’incarico ricevuto con giusto criterio e massima razionalità
rassegno il mandato ringraziando la S.V Ill.ma per la fiducia accordatami e rimango a
disposizione per ogni eventuale chiarimento.
Sassari, 25/07/2012
Il CTU
(Dott. Agr. Stefano Taras)
______________________________
Dott. Agronomo Stefano Taras
Via F.lli Rosselli, 21 cell. 3287397146
email: stefano.taras@tin.it
16

--- _. .j
COMUNE DI SASSARJ
CODICé FISCALE: 00239740905
AUTORIZZAZIONE EDILIZIA NUMERO A/92/0008JI
IL SINDACO
d. o rna li ci..:~ ./ '=1 -; ./ ~J -i 5..:) 7
per ottene~e l'autorizzazione
presentata in data. 10:09A1991
J.D.Ij\~.I. SPERP,;\iZA
cufiSCu/paiva DNISRN13C62I452U
VC; AGNESA7 15
:3!;:3:3{~F~ I (SS )
-SENTITO il parere della Commissione Edilizia Comunale
esoresso in data 14~01=1992 con esame numeFO 01000019
-VISTO il vigente P"R=G~ ed il Regolamento Edilizio COinunalen
A U T O R l Z Z A
c~fiSCu/paiva DNISR~j13C621452U
vc; AGNESA7 15
S!~SSAF~ I (8:3 )
ad eseguire i lavori
AL RIFACIMENTO DELLA relativi
FACCIATA E RELATIVA TINTEGGIATURA
(VEDI TABELLA ALLEGA"fA)
da realizzarsi in VC~ AGNESA7 15 ANG. VIA MOSCATELLO
osservando tutte le norme di legge e d2i regolamenti comunali~
RESTANO SALVI I DIRITTI DI TERZI.
La presente autorizzazione ha ~ffetto dal 25=02=1992
e i termini di validita' sono fissati in anni UNO per
1- 1-i-Fì-t-z-:h--,j---de-t..-n--la-v 8 r--i ; e-d t---r!' ::t--t:i-rj.i--~ 'TR-E - P e..r +-0 l_._z LI -it i-'IT!'a z-i Q-rn? Il'