Esecuzione Forzata - AsteItalia

TRIBUNALE DI LODI
UFFICIO FALLIMENTI ED ESECUZIONI IMMOBILIARI
Esecuzione Forzata
promossa da:
ITALFONDIARIO S.p.A.
N. Gen. Rep. 000470/09
Giudice Dr. FRANCESCO SIRONI
Custode Giudiziario Dr. CARLO BALOSSI
ELABORATO PERITALE
Tecnico incaricato: Geom. LORENZO GUIDO PIO NEGRINI
iscritto all'Albo della provincia di Lodi al N. 395
iscritto all'Albo del Tribunale di Lodi
C.F. NGRLNZ62H14F205B- P.Iva 02938680960
con studio in Sant'angelo Lodigiano (Lodi) via rozza 10
telefono: 037191921
cellulare: 3393688267
fax: 037191921
email: lorenzonegrini@tiscali.it
Heimdall Studio - www.hestudio.it
Asteimmobili.it S.p.A. - E' vietata la stampa e la riproduzione dei documenti per fini di carattere commerciale. Pubblicazione eseguita giusta iscriz. elenco Min. della Giustizia PDG 28/10/2009

Esecuzione Forzata N.000470/09
promossa da: ITALFONDIARIO S.p.A.
.
Beni in Mulazzano (Lodi) Via Canzi n.24
Lotto 001
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:
A. Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di appartamento sito in Mulazzano (Lodi),
frazione Quartiano, Via Canzi n.24.
Composto da tre locali oltre alla cucina ed al bagno, è posto al piano primo e sviluppa una
superficie lorda complessiva, esclusi gli accessori, di circa mq 79
Identificato al catasto fabbricati come segue:
intestazione:
C. A. proprietaria per 1/2 in regime di comunione legale dei beni con T. G. e
T. G. proprietario per 1/2 in regime di comunione legale dei beni con C. A.
descrizione:
foglio 13 mappale 310 subalterno 9, categoria A/3, classe 3, composto da vani 5, posto al
piano Terreno e primo, - rendita: € 198,84.
Coerenze:
nord: vano scala comune e, con salto sporgente, cortile comune con al di là la via Canzi;
est: cortile comune con al di là il mappale 311;
sud: cortile comune con al di là il mappale 312;
ovest: altro appartamento e, con salto rientrante, vano scala comune
Note:
L'intestazione catastale non corrisponde con quella dei debitori pignorati perché non sono
state eseguite le pratiche successorie dipendenti dalla morte della signora C. A.
Le quote di proprietà indicate in catasto non sono corrette perché il diritto è sull’intero in
comunione legale e sulla metà.
A.1. Cantina: Coerenze:
nord: cortile comune con al di là la Via Canzi;
est: cortile comune e box di terzi;
sud: box di terzi;
ovest: disimpegno comune
Note:
Si omette la descrizione catastale perché compresa in quella
dell'appartamento del quale è pertinenza
A.2. Box singolo: Identificato al catasto fabbricati come segue:
intestazione:
C. A. proprietaria per 1/2 in regime di comunione legale dei
beni con T. G. e
T. G. proprietario per 1/2 in regime di comunione legale dei
beni con C. A.
descrizione:
foglio 13 mappale 310 subalterno 5, categoria C/6, classe 2,
composto da 12 mq, posto al piano terreno, - rendita: €
31,61.
Coerenze:
nord: vano scale comune e, con salto sporgente, cantina
pertinenziale al sub.9;
est: box di terzi:
sud: cortile comune;
ovest: box di terzi e, con salto rientrante, vano scale
comune.
Giudice Dr. FRANCESCO SIRONI
Curatore/Custode: Dr. CARLO BALOSSI
Perito: Geom. LORENZO GUIDO PIO NEGRINI
Asteimmobili.it S.p.A. - E' vietata la stampa e la riproduzione dei documenti per fini di carattere commerciale. Pubblicazione eseguita giusta iscriz. elenco Min. della Giustizia PDG 28/10/2009
2 di 8

Esecuzione Forzata N.000470/09
promossa da: ITALFONDIARIO S.p.A.
Note:
L'intestazione catastale non corrisponde con quella dei
debitori pignorati perché non sono state eseguite le pratiche
successorie dipendenti dalla morte della signora C. A.
Le quote di proprietà indicate in catasto non sono corrette
perché il diritto è sull’intero in comunione legale e sulla
metà.
2. DESCRIZIONE SOMMARIA:
Caratteristiche zona: periferica residenziale (normale) a traffico locale con
parcheggi sufficienti.
Servizi della zona: ().
la zona è provvista dei servizi di urbanizzazione primaria
Caratteristiche zone limitrofe: agricole
3. STATO DI POSSESSO:
Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero.
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente
4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna
4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna
4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno
4.1.4. Altre limitazioni d'uso:
4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura
4.2.1. Iscrizioni:
4.2.1.1Iscrizione volontaria (Attiva) derivante da mutuo fondiario a favore di C. R. P. L.
ORA I. S. P., contro L. N. D., a firma di A. B., notaio in Lodi, in data 08/07/1994
ai nn. 25690/13779 di repertorio registrato a Lodi in data 22/07/1994 ai nn. 3747 -
atti pubblici - iscritto a Lodi in data 19/07/1994 ai nn. 9511/1935
importo ipoteca: £ 250'000'000 (pari a € 129'114,23)
importo capitale: £ 100'000'000 (pari a € 51'645,69)
Il mutuo sopra citato è stato frazionato con atto 29/11/1996 n.29615/16002 di
repertorio notaio A. B. di Lodi (pratica n.2136430/FIF - TL21).
4.2.1.2Iscrizione volontaria (Attiva) derivante da mutuo fondiario a favore di C. – C. R.
P. L. ORA I. S. P., contro L. N. D., a firma di A. B. notaio in Lodi in data
15/04/1997 ai nn. 30212/16404 di repertorio registrato a Lodi in data 22/04/1997
ai nn. 2050 - atti pubblici - iscritto a Lodi in data 16/04/1997 ai nn. 4796/866
importo ipoteca: £ 25'000'000 (pari a € 12'911,42)
importo capitale: £ 10'000'000 (pari a € 5'164,57)
Il mutuo è stato frazionato con atto 27/05/1997 n.30396/16516 di repertorio notaio
A. B. di Lodi (pratica n.2707206/FIF-TL21).
4.2.2. Pignoramenti:
Pignoramento derivante da verbale di pignoramento immobili a favore di I. S. P.
contro T. G., T. F. e T. E. a firma di Tribunale di Lodi in data 14/12/2009 ai nn.
5047 trascritto a Lodi in data 01/02/2010 ai nn. 1729/979.
Si segnala che l’accettazione di eredità nei confronti della signora C.A. non risulta
essere mai stata formalizzata: in particolare, per la signora T. E. – in quanto
minore – si sarebbe dovuta fare con beneficio di inventario (cfr. § 6.1).
4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna
4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna
Giudice Dr. FRANCESCO SIRONI
Curatore/Custode: Dr. CARLO BALOSSI
Perito: Geom. LORENZO GUIDO PIO NEGRINI
Asteimmobili.it S.p.A. - E' vietata la stampa e la riproduzione dei documenti per fini di carattere commerciale. Pubblicazione eseguita giusta iscriz. elenco Min. della Giustizia PDG 28/10/2009
3 di 8

Esecuzione Forzata N.000470/09
promossa da: ITALFONDIARIO S.p.A.
4.3. Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale
4.3.1. Conformità urbanistico edilizia: Nessuna difformità
4.3.2. Conformità catastale: Nessuna difformità
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:
Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: € 500,00
Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora
scadute al momento della perizia: € 0,00
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: € 0,00
Ulteriori avvertenze:
Non esiste un amministratore dello stabile: i soldi per il pagamento delle spese comuni
vengono raccolti da un condomino secondo le necessità del momento.
Alla data del sopralluogo (28/10/2010) era stato dichiarato, da …, pure abitante il fabbricato,
che non esistevano spese insolute per i beni pignorati.
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
6.1 Attuali proprietari:
6.1 T. G., proprietario per 4/6;
T. F., proprietaria per 1/6;
T. E., chiamata a succedere per la quota di 1/6,
proprietari dal 08/05/2006 ad oggi in forza di successione ex lege a C. A. deceduta il
giorno 08/05/2006 alla quale non ha seguito né l'accettazione con beneficio d'inventario
per la minore T. E., nè l'accettazione da parte degli altri chiamati nè la presentazione della
denuncia di successione all'Agenzia delle Entrate. Difetta pertanto la continuità delle
trascrizioni.
Il passaggio di proprietà ha per oggetto le unità pignorate
6.2 Precedenti proprietari:
6.2.1T. G., proprietario per l’intero in comunione legale con la signora C. A.;
C. A., proprietaria per l’intero in comunione legale con il signor T. G.,
ed insieme per l'intero proprietari dal 09/10/2003 ad oggi in forza di atto di
compravendita a firma di A. B. notaio in Lodi in data 09/10/2003 ai nn. 40911/23902 di
repertorio, registrato a Lodi - atti pubblici - in data 14/10/2003 ai nn. 260 serie IT,
trascritto a Lodi in data 15/10/2003 ai nn. 20435/11594.
Il passaggio di proprietà ha per oggetto le unità immobiliari pignorate
6.2.2L. N. D. con sede in Lodi proprietaria dal 03/11/1992 al 09/10/2003 in forza di atto di
compravendita a firma di A. B., notaio in Lodi, in data 03/11/1992 ai nn. 21441/11688 di
repertorio, trascritto a Lodi in data 06/11/1992 ai nn. 13275/8570.
Il trasferimento ha per oggetto il terreno sul quale sorge l'edificio di cui sono parte le
unità immobiliari pignorate e distinto in catasto terreni con foglio 13 mappale 46.
6.2.3R. V., proprietario per 1/2;
C. M., proprietaria per ½
ed insieme per l'intero proprietari dal 01/10/1987 al 03/11/1992 in forza di atto di
compravendita a firma di A. S. in data 01/10/1987 ai nn. 42156/3681 di repertorio in
autentica, trascritto a Lodi in data 30/10/1987 ai nn. 10459/6895.
Il trasferimento ha per oggetto il terreno sul quale sorge l'edificio di cui sono parte le
unità immobiliari pignorate e distinto in catasto terreni con foglio 13 mappale 46.
7. PRATICHE EDILIZIE:
P.E. n. 92/1933 - lotto D per lavori di costruzione di una palazzina di quattro appartamenti e
sei boxes intestata a L. N. D.
La domanda di Concessione Edilizia è stata presentata in data 22/10/1993 ed il provvedimento
è stato rilasciato in data 14/03/1994.
Giudice Dr. FRANCESCO SIRONI
Curatore/Custode: Dr. CARLO BALOSSI
Perito: Geom. LORENZO GUIDO PIO NEGRINI
Asteimmobili.it S.p.A. - E' vietata la stampa e la riproduzione dei documenti per fini di carattere commerciale. Pubblicazione eseguita giusta iscriz. elenco Min. della Giustizia PDG 28/10/2009
4 di 8

Esecuzione Forzata N.000470/09
promossa da: ITALFONDIARIO S.p.A.
La domanda di Agibilità è stata rilasciata in data 27/10/1996 per silenzio assenso a norma
dell'art.4, comma 3, del D.P.R.22/04/1994 n. 425, come risulta da attestazione rilasciata
dall'Ufficio Tecnico Comunale il 26/05/1998
Descrizione appartamento di cui al punto A
Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di appartamento sito in Mulazzano (Lodi), frazione
Quartiano, Via Canzi n.24.
Composto da tre locali oltre alla cucina ed al bagno, è posto al piano primo e sviluppa una
superficie lorda complessiva, esclusi gli accessori, di circa mq 79
Identificato al catasto fabbricati come segue:
intestazione:
C. A., proprietaria per 1/2 in regime di comunione legale dei beni con T. G. e
T. G. proprietario per 1/2 in regime di comunione legale dei beni con C. A.
descrizione:
foglio 13 mappale 310 subalterno 9, categoria A/3, classe 3, composto da vani 5, posto al piano
Terreno e primo, - rendita: € 198,84.
Coerenze:
nord: vano scala comune e, con salto sporgente, cortile comune con al di là la via Canzi;
est: cortile comune con al di là il mappale 311;
sud: cortile comune con al di là il mappale 312;
ovest: altro appartamento e, con salto rientrante, vano scala comune
Note:
L'intestazione catastale non corrisponde con quella dei debitori pignorati perché non sono state
eseguite le pratiche successorie dipendenti dalla morte della signora C. A.
Le quote di proprietà indicate in catasto non sono corrette perché il diritto è sull’intero in
comunione legale e sulla metà.
L'edificio è stato costruito nel 1994.
L'unità immobiliare ha un'altezza interna di circa 2,70 m.
Destinazione Parametro
Valore
reale/potenziale Coefficiente
Valore
equivalente
appartamento Sup. reale lorda 68,24 1,00 68,24
balcone Sup. reale lorda 11,14 0,50 5,57
Sup. reale lorda 79,38 73,81
Caratteristiche descrittive:
Caratteristiche strutturali:
Fondazioni: tipologia: travi continue rovesce, materiale: c.a..
Strutture verticali: materiale: c.a..
Travi: materiale: c.a..
Solai: tipologia: lastre prefabbricate tralicciate.
Copertura: tipologia: a falde.
Scale: tipologia: a rampe parallele, materiale: c.a., ubicazione: interna,
servoscala: assente.
Balconi: materiale: c.a..
.
Componenti edilizie e costruttive:
Cancello: materiale: ferro.
Infissi esterni: tipologia: doppia anta a battente, materiale: legno con vetro camera,
protezione: persiane, materiale protezione: legno, condizioni: scarse.
Note: Le persiane abbisognano di manutenzione ordinaria
Infissi interni:
(scartavetrata e nuova mano di vernice).
tipologia: a battente, materiale: legno tamburato, condizioni: discrete.
Manto di copertura: materiale: tegole.
Giudice Dr. FRANCESCO SIRONI
Curatore/Custode: Dr. CARLO BALOSSI
Perito: Geom. LORENZO GUIDO PIO NEGRINI
Asteimmobili.it S.p.A. - E' vietata la stampa e la riproduzione dei documenti per fini di carattere commerciale. Pubblicazione eseguita giusta iscriz. elenco Min. della Giustizia PDG 28/10/2009
5 di 8

Esecuzione Forzata N.000470/09
promossa da: ITALFONDIARIO S.p.A.
Pareti esterne: materiale: foratoni portanti tipo ISO-MODUL, rivestimento: intonaco
di cemento, condizioni: sufficienti.
Pavim. Esterna: materiale: elementi autobloccanti, condizioni: sufficienti.
Pavim. Interna: materiale: piastrelle monocottura, condizioni: discrete.
Rivestimento: ubicazione: bagno, materiale: piastrelle, condizioni: buone.
Rivestimento: ubicazione: cucina, materiale: piastrelle, condizioni: buone.
Portone di ingresso: tipologia: doppia anta a battente, materiale: alluminio e vetro,
accessori: senza maniglione antipanico, condizioni: buone.
Scale: posizione: a rampe parallele, rivestimento: granito, condizioni: buone.
.
Impianti:
Citofonico: tipologia: audio, condizioni: sufficienti, conformità: con certificato di
collaudo depositato in Comune.
Gas: tipologia: sottotraccia, alimentazione: metano, conformità: con
certificato di collaudo depositato in Comune.
Elettrico: tipologia: sottotraccia, tensione: 220V, conformità: con certificato di
collaudo depositato in Comune.
Idrico: tipologia: sottotraccia, alimentazione: diretta da rete comunale,
conformità: con certificato di collaudo depositato in Comune.
Termico: tipologia: autonomo, alimentazione: metano, diffusori: termosifoni in
ghisa, conformità: con certificato di collaudo depositato in Comune.
.
Accessori:
A.1. Cantina: Coerenze:
nord: cortile comune con al di là la Via Canzi;
est: cortile comune e box di terzi;
sud: box di terzi;
ovest: disimpegno comune
Note:
Si omette la descrizione catastale perché compresa in quella
dell'appartamento del quale è pertinenza
E’ posta al piano terreno ed è composta da un vano.
Sviluppa una superficie complessiva di 4,00 mq.
A.2. Box singolo: Identificato al catasto fabbricati come segue:
intestazione:
C., proprietaria per 1/2 in regime di comunione legale dei beni con T.
G. e
T., proprietario per 1/2 in regime di comunione legale dei beni con C.
A.
descrizione:
foglio 13 mappale 310 subalterno 5, categoria C/6, classe 2, composto
da 12 mq, posto al piano terreno, - rendita: € 31,61.
Coerenze:
nord: vano scale comune e, con salto sporgente, cantina pertinenziale
al sub.9;
est: box di terzi:
sud: cortile comune;
ovest: box di terzi e, con salto rientrante, vano scale comune.
Note:
L'intestazione catastale non corrisponde con quella dei debitori
pignorati perché non sono state eseguite le pratiche successorie
dipendenti dalla morte della signora C. A.
Le quote di proprietà indicate in catasto non sono corrette perché il
diritto è sull’intero in comunione legale e sulla metà.
E’ posto al piano terreno ed è composto da un vano.
Sviluppa una superficie complessiva di 13 mq
Giudice Dr. FRANCESCO SIRONI
Curatore/Custode: Dr. CARLO BALOSSI
Perito: Geom. LORENZO GUIDO PIO NEGRINI
Asteimmobili.it S.p.A. - E' vietata la stampa e la riproduzione dei documenti per fini di carattere commerciale. Pubblicazione eseguita giusta iscriz. elenco Min. della Giustizia PDG 28/10/2009
6 di 8

Esecuzione Forzata N.000470/09
promossa da: ITALFONDIARIO S.p.A.
Pavim. Interna: materiale: battuto di cemento, condizioni:
discrete.
Portone di ingresso: tipologia: basculante, materiale: ferro,
condizioni: sufficienti.
Plafoni: materiale: predalles a vista.
8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
8.1. Criterio di Stima
comparativo sulla base dei prezzi di mercato
8.2. Fonti di informazione
- Catasto di Lodi;
- Conservatoria dei Registri Immobiliari di Lodi;
- Ufficio Tecnico di Mulazzano;
- Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato:
- Prezzi in Lodi e Provincia n.15/09 a cura della C.C.I.A.A. di Lodi;
- Osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I.) a cura dell'Agenzia del Territorio;
- annunci su sito internet www.casa.it;
- Stima degli immobili a cura di G. C. edizioni Flaccovio.
- Prezzi informativi delle opere edili in Milano 2010 - a cura della C.CI.A.A. di
Milano;
- Analisi dei prezzi unitari in edilizia a cura di V. G. - Edizioni Maggioli.
8.3. Valutazione corpi
A. appartamento
Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 1
Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti:
Destinazione
Superficie
equivalente
Valore unitario valore complessivo
appartamento 68,24 € 1.500,00 € 102.360,00
balcone 5,57 € 1.500,00 € 8.355,00
73,81 € 110.715,00
- Valore corpo: € 110.715,00
- Valore accessori (cantina e box): € 16.500,00
- Valore complessivo intero: € 127.215,00
- Valore complessivo diritto e quota: € 127.215,00
Riepilogo:
ID Immobile
A
appartamento con
annesso cantina, box
singolo.
Superficie
lorda
Giudice Dr. FRANCESCO SIRONI
Curatore/Custode: Dr. CARLO BALOSSI
Perito: Geom. LORENZO GUIDO PIO NEGRINI
7 di 8
Valore intero medio
ponderale
Valore diritto e quota
79 € 127.215,00 € 127.215,00
8.4. Adeguamenti e correzioni della stima
Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su
base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per
rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel
biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita
giudiziaria: € 19.082,25
Asteimmobili.it S.p.A. - E' vietata la stampa e la riproduzione dei documenti per fini di carattere commerciale. Pubblicazione eseguita giusta iscriz. elenco Min. della Giustizia PDG 28/10/2009

Esecuzione Forzata N.000470/09
promossa da: ITALFONDIARIO S.p.A.
- Riduzione monetaria: rifacimento dell'impermeabilizzazione
del balcone e nuova posa di piastrelle. Raschiatura
sfogliamento della tinteggiatura nel soggiorno. trattamento
delle superfici con antimuffa. nuova tinteggiatura del
soggiorno. € 2.500,00
Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 0,00
Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente Nessuno
Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico
dell'acquirente: Nessuna
Giudizio di comoda divisibilità:
Il box potrebbe essere venduto separatamente dall'appartamento con l'annessa cantina ma
l'operazione renderebbe meno appetibile questi ultimi e, nel complesso, porterebbe alla
realizzazione di una somma inferiore rispetto a quella ricavabile dalla vendita di entrambi
i beni nel loro complesso.
8.5. Prezzo base d'asta del lotto
Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in
cui si trova: € 105.632,75
Relazione lotto 001 creata in data 18/01/2011
Codice documento: E071-09-000470-001
il perito
Geom. LORENZO GUIDO PIO NEGRINI
Giudice Dr. FRANCESCO SIRONI
Curatore/Custode: Dr. CARLO BALOSSI
Perito: Geom. LORENZO GUIDO PIO NEGRINI
Asteimmobili.it S.p.A. - E' vietata la stampa e la riproduzione dei documenti per fini di carattere commerciale. Pubblicazione eseguita giusta iscriz. elenco Min. della Giustizia PDG 28/10/2009
8 di 8