TRABUCCO MARZO 2012.pdf - Collegio dei Geometri della ...

R. Tentiamo di dare concrete risposte in accordocon le altre professioni tecniche ed in particolare conquelle più vicine al nostro mercato e alla nostra committenza.Vogliamo agevolare al massimo i giovaniprofessionisti favorendo il processo di abilitazione einserendoli nel lavoro professionale a 21 anni, problemanon facile, che comporta investimenti per le strutturedi categoria chiamate a trasferire le conoscenzee le abilità, ed il superamento delle obiezioni dei piùtradizionalisti.D. Recepire i sette principi dettati dal governo èsufficiente secondo Lei, per attuare il processo davoi sempre richiesto, di riforma delle professioni?R. I sette principi dettati dal governo se attentamenteapplicati, comportano la pressoché totale riscritturadel nostro regolamento. Certo anche il problema dellecompetenze, legate alla formazione scolastica e professionalepermanente, deve necessariamente essererisolto. Forse al riguardo ci sarà bisogno di più tempo,ma il risultato non può sfuggirci.D. La riscrittura del regolamento di una categoriapuò creare diverse dinamiche interne, come è sentitadagli iscritti?R.Agli iscritti preme soprattutto la certezza delle propriecompetenze professionali; per ottenerle sono dispostia studiare e qualificarsi. Le situazioni di mercatosono molto variabili sul territorio nazionale e pertantoè comprensibile che le istanze possano essere anchemolto diverse tra loro. Al Consiglio nazionale compete1’onere di riassumere quanto i colleghi esigono,per confrontare le loro richieste con i percorsi formativianche successivi all’iscrizione all’albo, e infinedecidere il percorso più idoneo da intraprendere.D. Presidente, nel nuovo regolamento cercherà anchedi definire le competenze dei geometri, mettendocosì la parola fine all’annosa querelle con architettied ingegneri?R. è vero che molto dipende dalle nostre proposte,ma tutto è legato alla disponibilità di altre categorie aragionare su un tavolo comune.Architetti e ingegneri non sono esenti da problemiformativi; ciò ci accomuna in un’unica possibilità difornire servizi professionali alla nazione che semprepiù li richiede e li apprezza.D. Tre aggettivi per descrive il nuovo regolamentoR. Moderno, europeo, aperto (all’innovazione tecnologica,e dei nuovi saperi).D. Ritiene che il nuovo regolamento avrà basi solidee gli elementi innovativi necessari per essere unbuon regolamento anche tra 20 ‘ anni?R. II regolamento del ‘29 è durato piu di ottant’anni,oggi la società è mutata totalmente e i cambiamenti,avvengono sempre piu rapidamente.II nuovo regolamento dovrà guardare lontano prevedendoche i nostri 100 mila colleghi possano essere ingrado di adattarsi ad un mercato con sempre maggioriesigenze e una committenza sempre più preparata edinformataD. Guardando oltre ci crede nella proposta di riformache state portando avanti con il P.A.T.?R. II tentativo di scrivere regole comuni per tutte leprofessioni tecniche non è impresa facile. Ci stiamoprovando, ma non escludo la possibilità che le risposteal governo possano essere autonome per i soli geometri.D. Presidente, il cosiddetto pacchetto liberalizzazionipotrebbe prevedere,a suo parere, anche ilprocesso di unificazione, previsto dall’Albo Unicoe il Cup3?R. Per ora, il pacchetto del governo non prevede questapossibilità con una specifica delega. La creazionedi una nuova categoria che raccolga con separatecompetenze geometri e periti costituisce un obiettivocondiviso anche dai laureati triennali riuniti nel Cup3.Vogliamo condividere questa previsione con i laureatimagistrali per valorizzare sia il loro ruolo, sia ilnostro. Le resistenze non mancano, anche se i giovanirappresentanti nazionali di età giovanile hannoben compreso la necessità di un radicale ammodernamentodelle regole e delle possibilità operative dellerispettive categorie.D. Se dipendesse solo da Lei, quale progetto disegnerebbeper la riforma delle professioni?R. Inizierei innanzitutto a ridare vita alla scuola tecnicae professionale. Valorizzerei gli Its e coinvolgerei1’università nella riscrittura delle regole professionalicollegate alla formazione.D. Quali sono gli scenari possibili per il geometradel futuro?R. II geometra del futuro demolirà quanto costruitonegli anni 70-80, si dedicherà all’ambiente, alla sostenibilitàdell’abitare e al recupero del nostro patrimoniostorico ed ambientale. Sarà in grado, con unanuova e specialistica formazione, di percepire le dinamichedel mercato immobiliare, di fare ricerca sumodelli socio-culturali anticipandone il trend, individueràe selezionerà le nuove esigenze della personae guiderà il processo progettuale orientandolo versole capacità emozionali degli spazi interpretati per illoro valore tecnologico e prestazionale. Gestirà tuttele fasi di inoltro, istruttoria approvazione e rilasciodei titoli abilitativi ed adempimenti normativi; pressole amministrazioni, coinvolte nel processo edilizio.Analizzerà sistemi di certificazione ambientale e dellaqualità utilizzando protocolli internazionali sia relativialla valutazione dei beni, sia riguardanti la certificazione.IL TRABUCCO n° 3/2012 - 3

daIntervista Fausto Amadesi«Geometri pronti per regole più moderne»«Le società professionali devono essere obbligate a versare alle casse previdenziali»di Federica Micardi«Con l’avvento delle società occorregarantire i versamenti alleCasse. Poi bisogna aggiornare leregole per essere al passo con itempi». Fausto Amadasi, presidentedella Cassa di previdenza deigeometri lunedì 19 marzo ha incontratogli iscritti al Palazzo MarcoPolo - complesso il Girasole aLacchiarella (Mi), in un seminarioper parlare di reddititi, previdenzae servizi.In cosa consiste il seminario dilunedì?è una giornata organizzata per parlarealla categoria - che conta circal6mila iscritti - un momento dichiarimento e trasparenza.Presenteremo le attività della Cassa,e parleremo delle modificheche intendiamo fare per rientrarenei nuovi parametri imposti dalministero (sostenibilità a 50 annitra entrate per contributi e usciteper pensioni, ndr).Quali sono le modifiche?è .presto per dirlo, stiamo aspettandole verifiche attuariali chesaranno pronte tra un paio di settimane.Sulla base di queste decideremo.Le società tra professionisti appenaintrodotte per lei sonoun’opportunità?Le società tra professionisti sonopartite male, ma con gli ultimiprovvedimenti stanno migliorandonotevolmente. Sarà determinante ilregolamento di attuazione ancora infase di elaborazione. Mi auguro chevenga previsto 1’obbligo di versamentodei contributi alle casse previdenziali,che attualmente manca.è inoltre necessario evitare di crearedisparità di trattamento fiscaleo retributivo tra i professionisti chesvolgono la loro attività come socidi una società e quelli che invecedecidono per una forma diversa.A cosa si riferisce in particolare?Penso al contributo integrativo (parial 4%, ndr), che il professionistaè obbligato ad applicare sulla parcella.Se lo stesso obbligo non saràprevisto per le società si trasformerebbein un indebito vantaggio.Voi siete stati coinvolti nella stesuradel regolamento?No. Finora nessun coinvolgimento,speriamo che una volta chiusala riforma del lavoro ci sia il tempoper ragionare serenamente sulleCasse dei professionisti.Secondo lei dove è necessariointervenire per permettere alleprofessioni regolamentate di essereal passo con i tempi?Le nostre competenze sono statestabilite da un Regio decreto del1929: andare in Europa con legginate in un contesto storico chenon esiste più è come andare allacampagna di Russia con le divisecoloniali. Siamo destinati aperdere. L’introduzione dall’altodelle società professionali, senzaun aggiornamento sulle regoleporterà le società estere da noi,ma noi non saremo pronti ad andareda loro.Cosa pensa delle liberalizzazioni?Finalmente si parla di cose seriee non ci affida solo agli slogan.Trovo però negativo un approcciogeneralizzato al problema. Lamia categoria fa fatica a reperirenuovi iscritti, mentre altre hanno ilproblema opposto. Bisogna tenerneconto. E però vero che ci sonovincoli che non hanno senso. Ungeometra, per legge, non può fare1’agente immobiliare, di contro lesocietà immobiliari offrono serviziprofessionali. C’e qualcosa chenon va.Cosa teme in questa fase?Gli interventi spot senza un progettoorganico. Un esempio è ilcontrollo sulle Casse affidato allaCovip (la Commissione di vigilanzasui fondi pensione). Si trattadell’ottavo livello di controlloa cui siamo soggetti. Inoltre sonopassati sei mesi e ancora stiamoaspettando il regolamento finanziarioper poter decidere gli investimenti.Siamo ingessati in attesadi un segnale che non arriva.E questo ci uccide lentamente.4 - IL TRABUCCO n° 3/2012

QUANDO SCATTA L’OBBLIGODI ISCRIZIONE ALLA CASSAIL TRABUCCO n° 3/2012 - 5

da Italia OggidaLIBERALIZZAZIONI/I professionisti meritano maggiore attenzioneL’Agenzia delle entrate chiarisce i benefici tributari sui lavori alle parti comuni condominialiè l’ora di rimboccarsi le manicheRistrutturazioni, bonus moltiplicatiLe nuove misure non aiuteranno le categorieIn fondo al tunnel delle liberalizzazioni c’è un piccolospiraglio di luce, che si irradia su quella nebu-a tutela degli interessi dei professionisti. E un pri-anche accentuando la loro untura di rappresentanzalosa indistinta che fino a oggi sono state le libere mo, significativo, passo.professioni. Il limite Al di là dei degli effetti 48mila positivi euro o negativi è riferito Osservando a professioni ogni appartamentoe professionisti, nel loro agireche le singole misure produrranno su ciascuna categoriaprofessionale, il decreto sulle liberalizzazionie nel loro dire, si possono raggruppare due ordini diPAGINA A CURA DI VALERIO ripartizione deliberata reazioni in assembleasenza condominiale, fatica, di con la soglia 206/2007 ha poi ritenuto che lecontrapposte: alla un’occasione detrazione. La perduta, risoluzione rispetto n.ha messo in chiaro i vizi e le virtù di un intero settoreeconomico STROPPA che sta tentando, nonalle attese di liberalizzazioni vere, necessarie per dareuna scossa al quotidiano e per favorire nuove apertureanche ognuno nel de-mercato spese delle relative professioni; ai lavori sensazione sulle partiuscire da quella scomoda posizione dei di marginalizzazionepolitica, economica e sociale in cui finora48 mila euro perIlsi è cullata.tetto di 48 mila euro su gli appartamenti, di da uno suddividere scampato pericolo, comuni unitamente dell’edificio alla essendo convinzionealtri che compro-tutto possa procedere getto di autonome come prima, agevolazioni, salvo soloog-Ma chi cui sono, operare e che la detrazione cosa vogliono in i professionisti? quota con gliL’insieme delle competenze espresse dall’intero «un po’ di meno». Manca, insomma, quella visionecaso di interventi di ristrutturazioneun sulle fenomeno parti comu-nuovo per la L’Agenzia società ita-ha risposto le, come soste-dimostra te. il decreto Pertanto, sulle sostiene liberalizzazioni. l’Agenzia,prietari.sistema delle professioni intellettuali rappresenta corale che determina vanno la forza considerate di un vero separatamen-corpo socia-sicuramenteni liana di un e per condominio le sue istituzioni, è riferibile come a ha nendo dimostrato che l’art. il 35, L’intero comma impianto 35- della l’interpellante norma non ha è diritto riuscito a un a tet-coglierel’insieme dei professionisti come soggettorecente «professional day». II processo di liberalizzazioni,singola innescato unità immobiliare. con il decreto Il quater,ogni di Ferragosto,del dl n. 223/2006 economico (Visco- autonomo, massimo limitandosi di spesa a sostituire di 48 mila vecchiche: orpelli dal ordinamentali l° euro per con i lavori nuove alle parti incombenze comunilimite, ha avuto dunque, il vantaggio vale per di ognuno portare all’attenzione Bersani) ha del dispostopaese una realtà economica in bilico tra tradizionee mercato. L’impatto è stato duro, più nella forsionale.Da questo punto di vista, le liberalizzazionidegli appartamenti di cui si componmache lo stabile. nella sostanza E’ quanto e le stabili-reazioni la delle euro categorie su cui è consentito rappresentano calco-un’occasione detrazione, perduta riferito per a ogni riformula-singolaottobre 2006, il limite che gravano, dei 48 mi-in ultima dell’edificio, analisi, sull’attività cui calcolare profes-lasce professionali l’Agenzia delle ai provvedimenti entrate con la del lare governo la detrazione sono re del le 36% competenze deve dei abitazione. professionisti Ma il beneficio e ridisegnare tribu-tario,in questo caso, andrà estesocertamente comprensibili. L’orgoglio manifestatorisoluzioneconfini degli studi professionali nel libero mercatoanche. Ma se n. 19 all’orgoglio del 25 gennaio non segueesserela consapevolezzaUna di quanto contribuente, stiamo vivendo proprie-e dei circolare tempi che delle ci II Entrate disegno liberalizzatore n. a tutti gli non altri ha soggetti tenuto conto compro-delriferito all’abitazione. Ladella concorrenza.2008.attendono, le delusioni sono dietro l’angolo.taria con quote diverse di più 28/2006, infatti, ha potenziale chiarito che contributo, prietari tutt’oggi delle varie inespresso, unità abitative.Per godere dell’agevolazione,delleL’intero nucleo che forma oggi il sistema della rappresentanzaabitative professionale situate nello stesso (ordini, casse quel valore e sindaca-massimo, precedente-unitàattività professionali allo sviluppo del paese nelti) è maturo e può diventare un formidabile volanocampo della giustizia, dell’economia, del lavoro,edificio, riteneva di poter detrarre mente riferito allaper lo sviluppo delle attività intellettuali in Italia,della persona salute fisica e dell’ambiente. ricordano le Né Entrate, tantomeno devono si è volutoimmobiliare valorizzare un sere settore attivate economico dal soggetto che, interes-al paries-il nel 36% rispetto delle delle spese prerogative sostenute per di ciascun e alla singola soggetto unitàil coinvolto. miglioramento Da una delle parte, aree gli ordini comunidello stabile (facciata, cortendersiinvece rivoltoe (circolare le casse hanno n. 57/1998), dell’industria deve in-e del sato commercio, le procedure subisce previste gli dal effetti dmcercato di dimostrare una particolare sensibilità alle della congiuntura economica e opera nella realtàspinte evolutive che il nuovo quadro normativo impone;loggia-terrazza) dall’altra le associazioni in relazionedi categoria mente all’immobile hanno relega e va suddivi-i professionisti a soggetti passivi delle mi-del paese. esclusiva-Si tratta 41/1998. di una prospettiva falsata chetile,alla ritrovato quota il di loro proprietà spirito come «sindacale», da: so pungolando tra i soggetti gli che sure hanno proconcorrenza, diritto avulsi dalle dinamiche della ■ordini sulle loro responsabilità verso i cittadini, ma competizione.6 - IL TRABUCCO n° 3/2012IL TRABUCCO n° 1/2008 - 11

daMulta Antitrust ai geologi, il Consiglio di stato rimette alla Corte Ue la questione concorrenzaI compensi devono essere decorosiTariffe libere, ma sempre rispettose del prestigio professionaledi Ignazio Marino«Nel calcolo del compenso professionale il decorodella categoria alla quale si appartiene è un elementoimprescindibile. Anche se la legge Bersani nel2006 ha abolito i minimi tariffari inderogabili, infatti,l’articolo del 2233 del codice civile è rimastoun punto di riferimento nella parte in cui prevedeche la misura dell’onorario (seppur rimesso allalibera contrattazione delle parti) deve essere adeguatoall’importanza dell’opera e al decoro dellaprofessione. Per sostenere questa tesi nel propriocodice deontologico, il Consiglio nazionale dei geologidue anni fa si è visto recapitare una multa da14 mila euro da parte dell’Antitrust. Con l’ordinanzan° 1244 del 5.03.2012, dopo una complicata vicendagiudiziaria, il Consiglio di stato ha rimessoalla Corte di giustizia UE una serie di pregiudizialiatte a smontare il cavallo di battaglia dell’Agcm:ovvero che le professioni sono imprese a tutti glieffetti e in quanto tali devono sottostare alle regoledel mercato. In attesa che dall’Europa arrivi unapresa di posizione, Palazzo Spada ha sospeso giudizio.La vicenda Nel luglio del 2006 con il decreto Bersani(dl 223/2006) sono aboliti, fra le altre cose, iminimi tariffari inderogabili utilizzati fino a quelmomento dagli iscritti agli albi professionali. Agliordini il compito di rivedere i loro codici deontologicial fine di rimettere i compensi alla liberacontrattazione fra le parti. Nel giro di qualche mesetutte le categorie si adeguano, ma qualcuno lo faponendo il paletto del decoro. II che vuoi dire chegli iscritti non potranno praticare prezzi stracciatiin quanto è in contrasto con il prestigio della professionealla quale si appartiene. Fra i più convintidi questa tesi ci sono gli avvocati, che ancora oggidifendono il principio del decoro tanto da arrivarea sanzionare anche degli iscritti che proponevanoservizi low cost (si veda ltaliaOggi del 16/12012).Ma anche i geologi. Questi ultimi, però, finiscononel mirino dell’Antitrust che ha il compito di monitorareil restyling dei codici deontologici Con unadelibera del 23/6/2010, l’Agcm multa il Consiglionazionale per aver posto in essere un’intesa restrittivadella concorrenza e ordina di assumere misureatte a porre termine all’illecito riscontrato.La battaglia in primo grado.I vertici della professione tecnica però non ci stanno.E attraverso lo studio legale Lagonegro&Romanosi rivolgono al Tar Lazio, che respinge il ricorsopresentato. I giudici amministrativi con la sentenzan. 1757 del 25 febbraio 2011 chiariscono che ilprovvedimento dell’Antitrust è legittimo in quantoil codice deontologico dei geologi non avrebbeindicato in maniera chiara l’abolizione dei minimitariffari inderogabili.Il Tar però, ed è questa la novità, ritiene viziatoil provvedimento dell’Autorità nella parte in cui sisostiene che il riferimento, nel codice del Consiglionazionale, al «decoro professionale» quale criteriodi commisurazione del compenso del professionistacostituisca «restrizione della concorrenza».Obiezione, quest’ultima, impugnata al Consiglio diStato dall’Agcm. Per motivi diversi anche il Cngpropone appello.La battaglia in secondo grado. Nell’atto di appelloin base all’articolo 267 del Trattato di funzionamentodell’Unione europea (Tfue), gli avvocati ClaudioRomano e Anna Lagonegro hanno chiesto (e ottenuto)al Consiglio di Stato di sottoporre, in via pregiudiziale,alcune questioni alla Corte di giustiziaeuropea. Fra le altre cose sono stati formulati quesitivolti a chiarire se la legislazione europea: vietie inibisca il riferimento alle componenti di dignitàe decoro del professionista nella composizione delcompenso professionale e se comportino effetti restrittividella concorrenza professionale; stabiliscase i requisiti di dignità e decoro, quali componentidel compenso del professionista in connessionecon tariffe definite espressamente come derogabilinei minimi possano ritenersi finalizzati a comportamentirestrittivi della concorrenza. E soprattuttosi è chiesto di chiarire la distinzione, in punto di dirittoe di organizzazione ordinamentale, tra impresaprofessionale ed impresa commerciale, nonché traconcorrenza professionale e concorrenza commerciale.IL TRABUCCO n° 3/2012 - 7

daDalla Suprema corte stretta sull’esercizio abusivo. Salva la consulenza fiscale ante 2005La Cassazione difende gli ordiniAdempimenti tipici delle professioni solo per gli iscritti agli albidi Debora AlbericiLa Cassazione rilancia l’importanza degli ordini.Gli atti e gli adempimenti delle professioni regolamentatesono riservati ai soli iscritti agli albi. Qualunqueattività «tipica e di competenza specifica»,configura il reato di esercizio abusivo della professione.Con una sola eccezione, le consulenze fiscalie contabili poste in essere prima della riforma del2005 che ha istituito l’Albo unificato dei dottoricommercialisti e degli esperti contabili.Sono queste le importanti conclusioni raggiuntedalle Sezioni unite penali della Corte di cassazioneche, con la sentenza n. 11545 del 23 marzo 2012,hanno assolto dal reato di esercizio abusivo dellaprofessione un imputato che si era spacciato comecommercialista prima del 2005.Risolvendo un forte contrasto sul reato di esercizioabusivo della professione nato proprio nell’ambitodel Palazzaccio, il Massimo Consesso di PiazzaCavour ha messo nero su bianco, dando un’interpretazioneestensiva all’articolo 348 del codice penaleche «concreta esercizio abusivo di una professione,punibile a norma dell’art. 348 cod. pen., non solo ilcompimento senza titolo, anche se posto in essereoccasionalmente e gratuitamente, di atti da ritenereattribuiti in via esclusiva a una determinata professione,ma anche il compimento senza titolo di attiche, pur non attribuiti singolarmente in via esclusiva,siano univocamente individuati come di competenzaspecifica di una data professione, allorché lo stessocompimento venga realizzato con modalità tali, percontinuatività, onerosità e (almeno minimale) organizzazione,da creare, in assenza di chiare indicazioni,diverse, le oggettive apparenze di un’attività professionalesvolta da soggetto regolarmente abilitato».Ma non basta. Le Sezioni unite, dopo aver espressoun principio generale, valido cioè per tutte le professioni,hanno circoscritto la validità sul frontedei commercialisti sostenendo che le attività tipichesono punibili solo dopo la riforma del 2005.Sul punto in sentenza si legge che «le condotte ditenuta della contabilità aziendale, redazione delledichiarazioni fiscali ed effettuazione dei relativipagamenti, non integrano il reato di esercizio abusivodelle professioni dl dottore commercialista odi ragioniere e perito commerciale, quali disciplinate,rispettivamente, dai dd.pp. rr nn. 1067 e 1068del 1953, anche se svolte da chi non sia iscrittoai relativi albi professionali in modo continuativo,organizzato e retribuito, tale da creare, in assenzadi indicazioni diverse, le apparenze di una taleiscrizione; a opposta conclusione, in riferimentoalla professione di esperto contabile, deve invecepervenirsi se le condotte in questione siano poste inessere, con le caratteristiche suddescritte, nel vigoredel nuovo dlgs n. 139 del 2005».Dunque ora il finto commercialista sconterà la condannaper truffa dalla quale va decurtato un meseper l’annullamento del capo sull’esercizio abusivodella professione.Alla stessa conclusione, era giunta la procura generaledella Cassazione nell’udienza celebrata il 15dicembre.8 - IL TRABUCCO n° 3/2012

daTutte le novità del dl liberalizzazioni divenuto legge. Sostanziali le modifiche del ParlamentoProfessioni, tirocinio con forfaitOpportunità albo unico per gli ordini dell’area tecnicadi Simona D’AlessioDalla marcia indietro sull’obbligatorierà per un professionistadi presentare al cliente un preventivoscritto (se richiesto) alla possibilità di accorpamentidi albi per figure che svolgono attività affini (con riferimentospecifico a quelle tecniche). II decreto sulleliberalizzazioni (convertito nella legge n. 27/2012,pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 71 del 24 marzo2012) elegge dello stato dopo la votazione allacamera e, nonostante il premier Mario Monti abbiasostenuto che il testo conferma «tutte le priorità deldisegno originario», dal varo a palazzo Chigi il 20gennaio fino al secondo passaggio parlamentare sonostate apportate correzioni rilevanti. Rimane, infatti,confermata l’abrogazione delle tariffe, però in caso diliquidazione da parte di un giudice (che condanna unaparte a pagare le spese dell’avvocato) è prevista unafase transitoria: entro 120 giorni dovrà essere emanatoun decreto ministeriale e, finché non arriverà,continueranno ad applicarsi gli attuali tariffari. Buonenotizie per i praticanti, ai quali viene riconosciutoun rimborso forfettario e concordato dopo i primisei mesi di tirocinio che saranno, invece, gratuiti (nelcomplesso l’iter di apprendimento non potrà durarepiù di 18 mesi), e sempre a beneficio delle nuove generazionisi stabilisce che la costituzione per gli under35 di società semplificate a responsabilità limitata(simbolicamente con un capitale di euro) sarà curatasenza oneri da un notaio (la cui presenza era stataesclusa nella prima stesura), categoria destinata anchea crescere di 500 unità con nuovi bandì di concorsoannuali, e regole ferree per l’assegnazione in tempirapidi delle sedi.E se svanisce il dovere per il professionista di mettereper iscritto al committente il compenso per la prestazione(decade, di conseguenza, anche l’ipotesi diillecito disciplinare per gli inottemperanti), sbucanonovità per gli agenti di assicurazione, chiamati a offrireai clienti informazioni sulle offerte di «almenotre diverse compagnie non appartenenti a medesimigruppi»; un ordine del giorno approvato a Montecitorio,tuttavia, invita le istituzioni preposte a rivalutaregli effetti applicativi della norma, affinché il confrontovenga proposto esclusivamente su richiesta dellaclientela. Nell’ambito dello stesso settore, poi, se daun lato arriva il giro di vite per chi commette frodi sull’Rcauto e semplificazioni per ottenere i risarcimentidel danno da furto o incendio del veicolo, dall’altroper i guidatori virtuosi sarà automatica la riduzionedel premio, «nella misura preventivamente quantificatain rapporto alla classe di appartenenza attribuitaalla polizza ed esplicitamente indicata nel contratto»e, in caso contrario, parte una sanzione amministrativada parte dell’Isvap. Facendo un salto alle professionidell’area tecnica, i ritocchi al decreto durante l’esamea palazzo Madama spalancano le porte alla fusionedi albi per coloro che svolgono attività similari: pergeometri, periti industriali ed agrari, pertanto, si profilala fusione in un unico elenco regolamentato, opportunitàche potrebbe sciogliere anche il nodo dellacorretta collocazione degli ingegneri junior. Cresconoa 20 (dagli attuali 12) i tribunali per le imprese, in cuisi affronteranno processi inerenti l’ambito industrialee societario, con definizione giuridica di marchi e brevetti:sì all’istituzione delle strutture nel capoluogo diogni regione dove non esistono, tuttavia la Lombardiane avrà due (a Milano e Brescia). E il contributo unificatosarà raddoppiato per i procedimenti in tali uffici.IL TRABUCCO n° 3/2012 - 9

COSA CAMBIA PER I PROFESSIONISTIII testo del governo Le modifiche del ParlamentoPREVENTIVOTARIFFETIROCINIOSRL UNDER 35TRIBUNALI IMPRESESTPFARMACIELa prima versione stabiliva che il compenso dovesseessere reso noto al cliente in forma scrittaNella stesura originale il governo Monti aveva ribaditol’abrogazione delle tariffe per le professioni regolamentatesenza eccezioniPer i praticanti non si ipotizzavano rimborsiper l’attività di studioLa forma societaria per gli imprenditori con meno di35 anni, con un euro di capitale, si poteva aprire senzaricorrere al notaioGli otto uffici giudiziari esistenti si occupavano diproprietà industriale e diritto d’autoreLa stesura iniziale definiva la possibilità per i professionistidi mettere in piedi società fra di loroIn origine la pianta organica prevedeva 3 mila farmacie,con criteri relativi agli abitanti delle zoneNel testo uscito dalla X commissione del senatoniente obbligo ed eventuali sanzioni disciplinariIn caso di compenso riconosciuto da un giudice,in 120 giorni dovrà essere emanato un dm e finoad allora si applicano le tariffe vigentiArriva un forfait dal 6° mese, e il tirocinio non dureràpiù di 18 mesiPer la costituzione della srl semplificata i giovaninon pagheranno nulla, ma la presenza del notaiosarà indispensabileI! numero dei tribunali sale a 20, di cui sette neicapoluoghi di altrettante regioni e uno a BresciaViene chiarito che almeno i due terzi del capitalesocietario debbano essere in mano a iscritti all’alboPuo sorgerne una ogni 3.300 abitanti, si prevedeun aumento di 5 mila unità rispettoalla situazione odiernaLa ricetta per commercialisti e avvocatiTariffe non ancora in soffittae preventivo scrittoCndcec e Cnf: i riferimenti sono validi per gli incarichi assunti prima dell’entrata in vigore del dldi Gabriele VenturaLe tariffe professionali restano valide per gli incarichipresi dal professionista prima dell’entrata in vigoredel decreto legge sulle liberalizzazioni (il 24 gennaio2012). Ed è sempre consigliabile fornire al cliente unpreventivo scritto, anche se non è obbligatorio. Sonoi primi chiarimenti forniti dagli ordini, in particolarecommercialisti e avvocati, in virtù della definitivaapprovazione del dl liberalizzazioni, tenendo contodelle modifiche apportate in sede parlamentare. Vediamonel dettaglio le ricette del Cndcec e del Cnf.Il Cndcec. Il Consiglio nazionale dei dottori commercialistie degli esperti contabili ha dato alcune indicazionipratiche sulla parte del dl liberalizzazioni cheriguarda le professioni tramite l’informativa 21/2012.Consigliando ai professionisti, sebbene non costituiscapiù un obbligo, di fare comunque il preventivoper iscritto, indicando la pattuizione del compensononché gli estremi della polizza assicurativa. Poichéquest’ultima è da considerarsi obbligatoria soloa partire dal 13 agosto 2012. I1 Consiglio nazionaleritiene che il professionista fino a tale data debba indicareespressamente al cliente l’eventuale assenza diuna copertura assicurativa. Altro aspetto che la notainformativa chiarisce è relativo alla liquidazione giudizialedel compenso. Che potrà esservi anche nelleipotesi in cui non sia stato determinato fra le parti almomento del conferimento dell’incarico. In questocaso, infatti, va evidenziato che l’articolo 9 del decretosulle liberalizzazioni non prevede la nullità delcontratto. Pertanto ogni qualvolta il compenso non siastabilito fra le parti, il commercialista potrà ricorrereal giudice per la liquidazione di quanto dovuto ai sensidell’articolo 2233 del codice civile. Quanto all’attivitàdi liquidazione degli ordini territoriali, a giudiziodel Cndcec, poiché la legge non dispone che per l’avvenire,i consigli possono, in ogni caso, continuarea liquidare le parcelle che si riferiscono a incarichiconclusi e/o assunti dai professionisti prima dell’entratain vigore del decreto liberalizzazioni e per i quali10 - IL TRABUCCO n° 3/2012

1.200 euro, ripartita al 50% fra i genitori. In caso di genitori separati o divorziati la detrazione spetta in proporzione agli affidamenti stabilitidal giudice. In caso di coniuge fiscalmente a carico dell’altro la detrazione compete a quest’ultimo per l’importo totale. In caso, diincapienza è riconosciuto un credito di ammontare pari alla quota di detrazione che non ha trovato capienza.ICI, DETRAZIONE PRIMA CASA: Ulteriore riduzione ICI per abitazione principale pari all’1,33 per mille della base imponibile, conun tetto di 200 euro. Dall’agevolazione sono esclusi castelli, ville e case di lusso. Si tratta di un ulteriore importo rispetto alla detrazionein vigore (103,29 euro). Previsto che la delibera comunale possa fissare a decorrere dal 2009 un’aliquota ICI agevolata inferiore al 4 permille per i soggetti passivi che installano impianti a fonte rinnovabile per la produzione di energia elettrica o termica per uso domestico(per 3 anni per gli impianti termici solari e per 5 per tutte le altre fonti rinnovabili).non sia stato previamente concordato con il cliente ilcompenso.Il Cnf. L’Ufficio studi del Consiglio nazionale forenseha elaborato un dossier (n. 6/2012) per illustrare lenovità del dl n. 1/2012 ai Consigli dell’Ordine. Perquanto riguarda il preventivo, anche secondo il Cnfla forma scritta «è considerata preferibile per ragionidi opportunità, in quanto potrebbe agevolare l’accordosulla misura del compenso professionale qualorasottoscritto dal cliente. Il Cnf consiglia inoltre diprevedere una clausola di salvaguardia, «che facciasalve circostanze non previste onon prevedibili dalle parti, cheimplicano una integrazione delcompenso sulla base di una nuovanegoziazione, considerato cheper tutta l’attività giudiziale appareimpossibile ipotizzare tuttele vicende processuali che sipossono verificare». In sede distipula del contratto di prestazioned’opera professionale, inoltre,fino all’adozione dei parametriministeriali, vale «l’illegittimitàdel richiamo espresso alle tariffe,perché abrogate, per gli incarichiassunti dal 24 gennaio 2012».Per quanto concerne il potere deiConsigli dell’ordine di renderepareri circa la congruità dei compensi,specifica l’Ufficio studidel Cnf «l’art. 9 non abroga l’art.14, lett. d) rdl 1578/1933, chedisciplina tale funzione, né l’art.2233 c.c. nell’inciso in cui la medesimaviene conferita ai Coa».A parere del Cnf, deve ritenersi,dunque, che tale potere permangain capo ai Coa, «consideratoaltresì il disposto dell’art. 636cpc». Nella valutazione dellacongruità, pertanto, i Consiglidell’ordine dovranno fare riferimento alle tariffe, sela prestazione si è svolta nella vigenza del vigore dellestesse, «mentre per gli incarichi assunti successivamenteal 24 gennaio 2012 si potrà fare riferimento aiparametri ministeriali, nonché ai canoni ricavabili dalcomma 4 (ex comma 3) dell’art. 9 dl 1/2012 e dall’art.2233 c.c., vale a dire l’importanza dell’opera, la suacomplessità, il decoro della professione, oltre che alpiù generale principio di ragionevolezza e di adeguatezzadel compenso alla qualità e quantità del lavoro(art. 36 Costituzione)».ICI, SEPARAZIONE E DIVORZIO: I benefici ICI per l’abitazione principale sono estesi ai soggetti che in conseguenza di separazionelegale, annullamento, scioglimento o cessazione del matrimonio non risultano assegnatari della casa coniugale.MUTUI: Aumenta da 3.615,20 euro a 4mila euro il limite massimo degli oneri, dipendenti da mutui garantiti da ipoteca su immobili contrattiper l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto, sui quali applicare la detrazioneIrpef del 19 per cento.RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA DEGLI EDIFICI: Proroga delle agevolazioni per la riqualificazione energetica degli edifici,per interventi su strutture opache verticali,orizzontali e finestre, per l’installazione dipannelli solari per la produzione di acquacalda, per la sostituzione di impianti di climatizzazioneinvernale, per le spese sostenuteentro il 31 dicembre 2010. Le disposizionisi applicano anche per la sostituzioneintera o parziale di impianti di climatizzazioneinvernale non a condensazione, sostenuteentro il 31 dicembre 2009. La detrazionedall’imposta lorda per una quotapari al 55% degli importi rimasti a caricodel contribuente, spetta fino a un tettomassimo di 100mila euro. La spesa è autorizzatanel limite di 2 milioni di euro l’anno.La detrazione d’imposta per una quotapari al 55% delle spese sostenute, fino a unvalore massimo di 30mila euro, da ripartirein quote annuali costanti (3 o 10 rate), èestesa alle spese relative alla sostituzionedi impianti di climatizzazione invernalecon pompe di calore ad alta efficienza econ impianti geotermici a bassa entalpia.Per la sostituzione di finestre e infissi e perl’installazione di pannelli solari non saràpiù necessaria la certificazione energeticadell’edificio o l’attestato di qualificazioneenergetica redatto da un tecnico abilitato.RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE: Prorogaal 31 dicembre 2010 della normativarelativa alla detrazione Irpef e all’aliquotaagevolata Iva al 10% relativa alle spese perinterventi di recupero del patrimonio edilizio.Il precedente termine di applicazionescadeva il 31 dicembre 2007. Viene reintrodottoper 3 anni il beneficio previsto dalcomma 2 dell’articolo 9 della legge448/2001, finanziaria per il 2002: prevedela detrazione del 36% e l’aliquota agevolataal 10% anche in favore dei soggetti privatiche divengano proprietari entro il 30giugno 2011 di immobili ceduti dall’impresache ha ristrutturato l’intero fabbricatoentro il 31 dicembre 2010, Le agevolazionispettano a condizione che il costodella manodopera sia evidenziato in fatturra.8 - IL TRABUCCO n° 1/2008IL TRABUCCO n° 3/2012 - 11

IL COLLEGIO GEOMETRI“ DEFIBRILLA “ I TECNICIDONATO UNO STRUMENTO SALVAVITA ALL’AGENZIA DEL TERRITORIOMercoledì 7 marzo èstato inaugurato un defibrillatoreautomaticoinstallato all’ingressodell’Agenzia del Territorioin via CampoSportivo n° 10.All’inaugurazioneerano presenti, oltre a tutti gli impiegati dell’ Agenziadel Territorio, il Direttore dott.Riccardo Picchetti, ladott.ssa Carla Belfiore responsabile Regione EmiliaRomagna dell’ Agenzia e l’ing. Salvatore Scarpinoresponsabile area tecnica regionale. Naturalmenteerano presenti i dirigenti e volontari del progetto vitai quali hanno confermato il fatto che Piacenza è , pernumero di defibrillatori installati, la prima città d’ Europain quanto ad oggi in Provincia sono presenti 300defibrillatori installati in varie sedi istituzionali e non.Il Collegio ha voluto compiere un gesto di solidarietàovvero quello di installare un salvavita presso unufficio frequentato da tutti i tecnici della Provincia diPiacenza.Questo strumento entra quindi a fare parte della retedi defibrillatori che è gestita dalla Associazione progettovita ( Il Cuore di Piacenza) ed il Collegio ringraziagli attivi volontari di questo ambizioso progettoed in particolare la dott.ssa Danila Aschieri ed il suostaff così operoso.Inoltre si ringraziail Direttoredott.RiccardoPicchetti peraver accettatocon entusiasmoquesta iniziativadi solidarietà.R&Ts.n.c12 - IL TRABUCCO n° 3/2012

In pensione un “Amico” di noi geometri.Dopo 42 anni di servizio, nel mesi di febbraio ha lasciatoil Comando Provinciale dei Vigili del Fuocodi Piacenza il geom. Michele Belardo, collocato a ripostoper raggiunti limiti di età. Entrato a far partedel Corpo Nazionale dei Vigili del Fuoco nel gennaio1970, dopo aver frequentato il corso ufficiali pressole Scuole Centrali Antincendi di Capannelle (Roma),era stato destinato, per un breve periodo, presso il Comandodi Roma, per poi passare a quello di Frosinonee successivamente, nel 1973, al Comando di Napoli.Dal 20 maggio 1974 è stato assegnato al comandodi Piacenza, dove ha proseguito la sua carriera sinoalla pensione, raggiungendo la qualifica di SostitutoDirettore Antincendio Capo Esperto, massimo gradoprevisto per i funzionari diplomati. Presso il nostrocomando di Piacenza ha ricoperto la carica di Vice-Comandante dal 1974 al 1985 assumendo in assenzadel Comandante pieni poteri con tutte le deleghe dirito. Innumerevoli sono stati gli incarichi che ha svoltoall’interno e soprattutto all’esterno del Comando.Dal 1970 ad oggi ha partecipato a tutte le calamitàche hanno richiesto il contributo del personale delCorpo Nazionale dei Vigili del Fuoco, tra queste: ilterremoto in Tuscanica, Fiuli, Irpinia, Abruzzo, Marcheemergenze per le piene del Po, nonché numerosiinterventi verificatesi nella Provincia di Piacenza: incendiocartiera di Gossolengo, incendio Tinture FibreTessili, incendio Consorzio Agrario, scoppio Metanodottodi Velleia, deragliamento del Pendolino e imortali incendi in autostrada provocati dalla nebbiadel 1976. Oltre all’attività legata al soccorso tecnicourgente, ha svolto servizio di prevenzione incendi inambito provinciale, ha partecipato, anche come docente,a corsi di formazione per addetti antincendiopresso numerose ditte. Encomiabile è stato l’attaccamentoal servizio che ha sempre dimostrato verso ilsuo lavoro non ritenendolo semplicemente tale e dimostrandouna disponibilità oggi davvero rara versole altre persone. In particolare con “noi geometri” hasempre tenuto in comportamento di grande premuraed affetto poiché ci teneva a essere uno di noi - unGeometra!!!A volte poteva sembrare burbero e anche un po’ pignolo,ma se avevi un problemi da risolvere si mettevaa disposizione per darti un concreto aiuto.E’ stato uno dei “grandi vecchi” della Caserma e conil perito Giorgio Groppi con cui condivideva l’ufficio:erano un punto di riferimento per tutti noi.Senza sembrare retorico, ritengo doveroso porgergli anome di “noi Geometri Piacentini” un sentito graziecon l’augurio che possa godere un sereno e meritatoriposo, ritagliandosi quegli spazi che forse negli annipassati non ha potuto disporre e soprattutto che possamigliorare “le performance” di caccia prendendoqualche lepre o fagiano in più.In bocca al lupo Michele!Ciao,PaoloIL TRABUCCO n° 3/2012 - 13

Geometri, non mediatoriCon la circolare del 12 gennaio 2011 il ConsiglioNazionale Geometri ha fornito informazioni e chiarimentiriguardanti la disciplina dell’attività di intermediazioneimmobiliare ed in particolare gli effettiinnovativi introdotti dall’entrata in vigore del Dls 26marzo 2010 n. 59, rispetto all’obbligo di iscrizione alruolo dei mediatori e alla incompatibilità con l’iscrizionein albi, ruoli, ordini.In breve riportiamo i passaggi più rilevanti.Il Dls del 26 marzo 2010 n. 59 costituisce l’attuazionedella direttiva 2006/123/CE relativa ai servizi nelmercato interno (10G0080) le cui disposizioni vannoapplicate a qualunque attività economica, di carattereimprenditoriale o ,professionale, svolta senza vincolodi subordinazione, diretta allo scambio di beni o allafornitura di altra prestazione anche a carattere intellettuale.A parte l’obbligatorio passaggio di iscrizione previstoal registro degli intermediatori immobiliari già iscrittinel ruolo, a noi interessa la compatibilità dell’iscrittoall’albo dei geometri, rispetto a questo tipo di attività.Le recenti disposizioni normative nulla correggono intema di incompatibilità. Infatti con l’art. 18 lettera cdella legge 5 marzo 2001 n. 57 che ha sostituito ilcomma 3 dell’art. 5 L. n. 39/89, fissa le condizioni diIncompatibile per noi la mediazione immobiliareincompatibilità prevedendo l’obbligo per il mediatoredi non “esercitare altre attività autonome imprenditorialio professionali al di fuori del settore della mediazioneL’abolizione del più restrittivo divieto che prevedeval’incompatibilità con l’iscrizione in albi, ruoli o registridi qualsiasi genere, sposta la questione de qua dalpiano dell’iscrizione a quello dell’esercizio di attivitàimprenditoriali e professionali o nel registro delle impreseper le attività svolte in forma di impresa.L’iscrizione all’Albo dei Geometri non è causa di incompatibilitàma contestualmente permane l’obbligoa carico del professionista che abbia optato per l’attivitàdi intermediazione di astenersi in modo assolutodall’esercitare la professione di geometra.È comunque necessario aggiungere una importanteprecisazione.Per gli iscritti all’Albo è comunque sempre legittimal’attività professionale di partecipazione alla mediazionequando sia espletata su incarico e nell’interessedi una sola delle parti si sostanzi anche oltre le prestazionirientranti nelle normali competenze tecnicoprofessionali (consulenze e verifiche tecniche, stime,contratti ecc.) e sia compensata con onorari, diritti espese.14 - IL TRABUCCO n° 3/2012

Fabbricati rurali:gli adempimenti previsti per il 2012Nel corso del 2011 i fabbricati rurali sono stati oggettodi numerosi interventi legislativi, che si sonosucceduti nel tempo creando una certa confusione.è dunque opportuno riepilogare la situazione in basealla normativa vigente.Le novità che riguardano i fabbricati rurali sono essenzialmentetre:• l’introduzione dell’Imu (Imposta Municipale Unica),che dal primo gennaio 2012 si applica anche aifabbricati rurali (a differenza dell’Ici);• l’obbligo di dichiarare al catasto fabbricati, con attribuzionedelle rendita catastale, tutti i fabbricatirurali attualmente censiti al catasto terreni, entro il30 novembre 2012;• per i fabbricati rurali già censiti al catasto fabbricati,l’obbligo di presentare una domanda di variazionedella categoria catastale, per l’attribuzione dellacategoria A16 per gli immobili rurali ad uso abitativoe della categoria D/10 per gli immobili ruraliad uso strumentale, entro il 31 marzo 2012.Imu e fabbricati ruraliL’lmu si applica anche ai fabbricati rurali, che finoal 31 dicembre 2011 erano esenti dall’Ici, in quanto illoro reddito si considerava compreso in quello attribuitoai terreni agricoli al cui servizio essi si trovano.Per i fabbricati rurali a uso strumentale l’aliquotaImu è fissata nello 0,2 per cento. i comuni possonoridurre questa aliquota fino allo 0,1 per cento. Per determinareil valore su cui calcolare l’Imu sui fabbricatirurali a uso strumentale dobbiamo dunque prendere lerendite risultanti in catasto al primo gennaio dell’annodi imposizione, aumentarle del 5 per cento a titolodi rivalutazione, e poi applicare il moltiplicatore relativoalla categoria catastale a cui appartengono.Nella maggior parte dei casi i fabbricati rurali a usostrumentale rientrano nella categoria D/10, quindi ilmoltiplicatore da applicare è 60 (che si applica atutti i fabbricati classificati nel gruppo catastale D, adeccezione della categoria catastale D/5). Questo moltiplicatoreè elevato a 65 dal primo gennaio 2013. Peri fabbricati rurali a uso abitativo non sono previsteagevolazioni particolari, dunque si applicano le regoleordinarie previste per le abitazioni. Se ricorrono lecondizioni previste perché il fabbricato sia consideratoabitazione principale del proprietario o dell’usufruttuario,l’aliquota Imu è fissata nello 0,4 per cento,sul valore determinato in base ai nuovi moltiplicatoriprevisti dalla legge. I Comuni possono modificare, inaumento o in diminuzione, questa aliquota sino a 0,2punti percentuali, quindi possono ridurla fino allo 0,2per cento, o aumentarla fino allo 0,6 per cento. Se invecel’abitazione non può essere considerata, ai finiImu, come abitazione principale, l’imposta si applicacon l’aliquota ordinaria del 0,76 per cento, sul valoredeterminato in base ai nuovi moltiplicatori previstidalla legge. I Comuni, con deliberazione del consiglioTutto quello che occorre sapere per evitare sanzionicomunale, possono modificare, in aumento o in diminuzione,l’aliquota di base sino a 0,3 punti percentuali,quindi possono ridurla fino allo 0,46 per cento, oaumentarla fino all’1,06 per cento. Per determinareil valore su cui calcolare l’Imu dobbiamo prendere lerendite risultanti in catasto al primo gennaio dell’annodi imposizione, aumentarle del 5 per cento a titolodi rivalutazione, e poi applicare il moltiplicatore 160(che si applica a tutti i fabbricati classificati nel gruppocatastale A e nelle categorie catastali C/2, C/6 eC/7, con esclusione della categoria catastale A/10). Suquesto valore si calcola l’imposta con l’aliquota dello0,4 per cento (se si tratta di abitazione principale) ocon l’aliquota dello 0,76 per cento (se si tratta di altraabitazione), salva l’applicazione delle aliquote ridottaeventualmente previste dal Comune interessato. Se sitratta di abitazione principale, si applicano anche ledetrazioni previste dalla legge (200 euro più 50 europer ogni figlio di età non superiore a ventisei anni chedimora abitualmente e risiede anagraficamente nellastessa abitazione). Per poter applicare l’imposta ai fabbricatirurali, la legge ha disposto l’obbligo di dichiararlitutti al catasto fabbricati, con attribuzione dellarelativa rendita. Fino alla presentazione della dichiarazionedi aggiornamento catastale, l’Imu è corrisposta,a titolo di acconto e salvo conguaglio, sulla basedella rendita delle unità similari già iscritte in catasto.il conguaglio dell’imposta è determinato dai comuni aseguito dell’attribuzione della rendita catastale.Accatastamento dei fabbricati ruraliLe nuove norme hanno introdotto l’obbligo di dichiarareal catasto fabbricati tutti i fabbricati rurali cheancora risultano iscritti nel catasto terreni. In questomodo, a tutti i fabbricati rurali sarà attribuita una rendita,che potrà essere utilizzata per il calcolo del valoreai fini dell’applicazione dell’lmu. Il termine è fissatoal 30 novembre 2012. Entro tale data, i proprietaridei fabbricati dovranno procedere all’accatastamento,affidando l’incarico a un tecnico abilitato. In casocontrario, l’Agenzia del Territorio, su segnalazionedel Comune, provvederà d’ufficio all’accatastamentoa spese dell’interessato, applicando anche le sanzioniper il mancato rispetto del termine (da 258 a 2.066euro). Fino al 31 dicembre 2011 potevano legittimamenterimanere censiti solo al catasto terreni i fabbricatirurali per i quali erano presenti tutti i requisiti diruralità previsti dalla legge, ad eccezione delle nuovecostruzioni e dei fabbricati oggetto di trasferimentodi proprietà. Oggi, invece, l’obbligo di dichiarazioneal catasto fabbricati è stato esteso a tutti i fabbricatirurali. Ricordiamo però che dal primo luglio 2010,la mancata iscrizione dei fabbricati rurali nel catastofabbricati ne impedisce la vendita. è infatti entrata invigore la norma che impone la verifica della regolaritàcatastale dei fabbricati prima del rogito Il notaio, primadella stipula degli atti di vendita dei fabbricati, oIL TRABUCCO n° 3/2012 - 15

di altri atti con i quali si trasferiscono o costituisconodiritti reali sugli stessi deve verificare che l’immobilesia regolarmente censito in catasto a nome del legittimoproprietario (o titolare del diritto reale), il qualedeve dichiarare che i dati catastali e le planimetrie depositatein catasto corrispondono allo stato di fatto delfabbricato. La mancanza di queste dichiarazioni determinala nullità dell’atto, e dunque l’invalidità dellacompravendita o dell’atto relativo all’immobile (art.29, comma 1‐bis, della legge 27 febbraio 1985 n. 52,introdotto dall’art. 19, comma 14, del decreto legge31 maggio 2010, n. 78, come risultante dalla legge diconversione 30 luglio 2010, n. 122).Nel caso dei fabbricati abitativi (e relative pertinenze)l’accatastamento del fabbricato prima della venditaconsente inoltre di usufruire dell’agevolazione checonsente ai privati di chiedere l’applicazione delleimposte sul valore catastale.Restano esclusi dall’obbligo di dichiarazione al catastofabbricati, per espressa previsione normativa,soltanto i seguenti immobili:a) manufatti con superficie coperta inferiore a 8 metriquadrati;b) serre adibite alla coltivazione e protezione dellepiante sul suolo naturale;c) vasche per l’acquacoltura o di accumulo per l’irrigazionedei terreni;d) manufatti isolati privi di copertura;e) tettoie, porcili, pollai, casotti, concimaie, pozzi esimili, di altezza utile inferiore a 1,80 metri, purché divolumetria inferiore a 150 metri cubi;f) manufatti precari, privi di fondazione, non stabilmenteinfissi al suolo; tuttavia le opere di cui alle letterea) ed e), e quelle di cui alla lettera c) rivestitecon paramento murario, qualora accessori a serviziodi una o più unità immobiliari ordinarie, sono oggettodi iscrizione in catasto insieme a tali unità (articolo 3,commi 3 e 4, del decreto del Ministro delle finanze 2gennaio 1998, n. 28). Ricordiamo infine che le costruzioniinidonee ad utilizzazioni produttive di reddito,a causa dell’accentuato livello di degrado, possonoessere iscritte nel catasto fabbricati senza attribuzionedi rendita (articolo 3, comma 2, del decreto del Ministrodelle finanze 2 gennaio 1998, n. 28)Variazione della categoria catastaledei fabbricati ruraliL’obbligo di variazione della categoria catastaledei fabbricati rurali era stato introdotto ai fini Icinel 2011. La domanda di variazione della categoriacatastale, per l’attribuzione della categoria A16 pergli immobili rurali ad uso abitativo e della categoriaD/10 per gli immobili rurali ad uso strumentale, dovevaessere presentata all’Agenzia del territorio entroil 30 settembre 2011, allegando un’autocertificazioneattestante che l’immobile possiede i requisiti di ruralità,in via continuativa, a decorrere dal quinto annoantecedente a quello di presentazione della domanda(art. 7. Comma 2‐bis, del decreto legge 13 maggio2011, n. 70). Il termine per la variazione della categoriacatastale dei fabbricati rurali è stato prorogatoal 31 marzo 2012 (art. 29del decreto legge 29 dicembre2011, n. 216), ma riguarda solo il riconoscimentodella ruralità degli immobili ai fini della confermadell’esenzione dall’Ici per il quinquennio precedente.Con decreto del Ministro dell’economia e delle finanzesono stabilite le modalità per l’inserimento negliatti catastali della sussistenza del requisito di ruralità,fermo restando il classamento originario degli immobilirurali ad uso abitativo, e dunque rimanendo fermala rendita già attribuita al fabbricato. La variazionedella categoria catastale dei fabbricati rurali in A16 ein D/10 non riguarda, invece, l’applicazione dell’imu,perché le norme che ne prevedevano l’obbligo sonostate abrogate a partire dal primo gennaio 2012 (art.13, comma 14, del decreto legge 6 dicembre 2011, n.201, convertito con modificazioni dalla legge 22 dicembre2011, n. 214). I proprietari interessati devonopresentare una domanda di variazione della categoriacatastale. Alla domanda deve essere allegataun’autocertificazione (differente per le abitazionie i fabbricati non abitativi) nella quale il richiedentedichiara che l’immobile possiede in via continuativa,a decorrere dal quinto anno antecedente a quello dipresentazione della domanda, i requisiti di ruralitàprevisti dalla legge.NEWS: FABBRICATI RURALI, DOMANDAENTRO IL 30 GIUGNO 2012è stato prorogato al 30 giugno 2012 il termine per presentare all’Agenzia del Territorio la domanda perl’attribuzione del requisito di ruralità agli immobili facenti parte dell’azienda agricola. Lo ha stabilitoil decreto legge 29 dicembre 2011, n. 216, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 febbraio 2012, n.14, con cui, fermo restando il classamento originario degli immobili rurali ad uso abitativo, sono statifatti salvi gli effetti delle domande presentate a partire dal 21 settembre 2011. Per la presentazione delladomanda possono essere utilizzati i modelli A, B e C, allegati al decreto 14 settembre 2011, pubblicatonella Gazzetta Ufficiale n. 220 del 21 settembre 2011, tenendo presente che le domande presentate per ladestinazione abitativa non potranno produrre variazione di categoria negli atti del catasto, fermo restandogli effetti ai fini del riconoscimento del carattere di ruralità. A tal fine è possibile utilizzare l’appositaapplicazione web per la compilazione e l’invio della domanda, accessibile dal sito internet dell’Agenziadel Territorio. La presentazione può essere effettuata, entro il 30 giugno 2012, direttamente dal titolaredei diritti reali sui fabbricati o tramite soggetti incaricati, individuati fra i professionisti abilitati alla redazionedegli atti di aggiornamento di catasto terreni ed edilizio urbano, oppure tramite le Associazionidi categoria degli agricoltori.16 - IL TRABUCCO n° 3/2012

Elementi tecnici conoscitivi fondamentaliper poter calcolare correttamente la renditapresunta delle unità immobiliari urbaneQualificazione, classificazione ed unità tipo (unità immobiliari comprese nei gruppi A, B e C)di Bruno Razza ‐ Consigliere Nazionale dei GeometriQualificazioneLa qualificazione viene distinta con riferimentoalle u.i. esistenti nel Comune Amministrativo e nelleZone Censuarie.CategorieDi categorie ne esistono tante e sono distinte secondole differenti caratteristiche intrinseche che determinanole destinazioni d’uso ordinarie e permanentidelle u. i. stesse. II relativo elenco è pubblico.ClassificazioneLa classificazione è la suddivisione di ogni categoriadelle u.i. in tante classi di merito, secondoi gradi di notevole diversità di reddito delle unità,comprese nella stessa categoria.(La classificazione non si esegue per le categoriecomprese nei gruppi “D” ed “E”).Il numero delle classi, all’interno di ogni categoria,è determinato tenendo conto dello scarto qualitativoe di reddito esistente tra le varie u.i..Quindi si va da quelle più produttive a quelle menoproduttive, considerando in linea di massima, chetra una classe e quella successiva, debba esserci (intermini di redditività unitaria) una differenza significativache normalmente, si aggira attorno al 20%.Unità Tipole Unità Tipo sono scelte per ogni categoria e classe,per poter disporre di un termine reale di identificazione,di ciò che rappresenta materialmentee fisicamente, una determinata categoria e classe.Tali unità tipo, rappresentano il merito medio delleu.i. comprese in ogni categoria e classe.Le unità tipo sono servite anche come elemento distudio per la determinazione delle tariffe di redditocatastale e servono tuttora, come termine di paragoneper attribuire il classamento delle nuove costruzioni.Quindi l’attribuzione ad una unità immobiliare diuna categoria piuttosto che un’altra, è fondamentalmenteoriginata dal confronto tra questa e le unitàtipo che caratterizzano le diverse categorie e classidel gruppo cui l’unità stessa appartiene.Tariffe di reddito catastale delle u.i. urbanea destinazione ordinaria (gruppi A, B e C) LeTariffedi reddito catastale sono state determinate (esono conservate in ogni Ufficio provinciale del CatastoUrbano) per ogni categoria e classe delle u.i.comprese nei gruppi A, B e C e sono riferite al vanoutile (per il gruppo A), al metro cubo (per il GruppoB) ed al metro quadrato (per il gruppo C).Rendita Catastale delle u.i. urbane censibili neigruppi D ed EPer le unità immobiliari ‘a destinazione speciale oparticolare, la rendita catastale si calcola a stimadiretta, moltiplicando la consistenza per valori dilocazione unitari di unità comparabilmente simili.In mancanza di questi elementi, la consistenza immobiliaresi moltiplica per i valori di mercato, identificatistimando per comparazione dell’immobilein oggetto con beni di caratteristiche simili di valorenoto, applicando poi un saggio di fruttuosità alvalore fondiario così determinato.I valori stimati (dell’immobile e/o della locazione)debbono essere riferiti al biennio 1988/89 e devonocomprendere l’edificato (secondo la destinazioned’uso), l’area di pertinenza e le impiantistiche fisse.Applicando al valore così ottenuto il saggio del2%, si ottiene la rendita catastale degli immobilidi Categoria “D”. La rendita catastale delle unitàimmobiliari di Categoria “E”, viene determinataapplicando al valore di cui sopra il saggio del 3%.Calcolo della consistenzadelle unità immobiliaria destinazione ordinaria(gruppi A, B e C)Gruppo A: Abitazioni in genere ‐ unità di misura:il vanoVano utile: stanza, cucina, camera da letto, studioe simili.IL TRABUCCO n° 3/2012 - 17

Si tiene conto della categoria in cui è classificatal’unità immobiliare, per Comune Amministrativo:mq. massimi e minimi (ogni Ufficio ha la propriatabella).Quando la superficie di calpestio di una stanza piùl’intero spessore delle murature interne e metà diquello delle murature esterne fino ad un massimo50 cm. è inferiore alla superficie minima tabellare,si computa per quella, 1/3 di vano utile (accessoriodiretto).Se invece la superficie catastale di una stanza, èsuperiore alla superficie massima tabellare, si calcolal’eccedenza rispetto ad 1 vano, applicando laformula (Sr ‐ SM): SM, in cui Sr sta per Superficierilevata ed SM sta per superficie massima tabellare.La cucina, purché sia funzionale e dotata di tutti gliimpianti tipici della sua destinazione d’uso, è sempreconsiderata come un vano utile.Accessori diretti: (sono pari ad 1/3 di vano)Si tratta di quei locali strettamente necessari allafunzionalità dell’alloggio, quali bagno, dispensa,ingresso, disimpegno, veranda, ecc..Accessori complementari: (sono pari ad 1/4 divano)Si tratta di quei locali, che pur essendo necessariall’utilizzazione dei vani principali, ne completanola funzionalità (cantine, soffitte, stenditoi, legnaie,locali di sgombero, ecc., anche esterni al fabbricatoprincipale).Dipendenze comuni:Sono le aree di pertinenza esclusiva dell’unità immobiliare(cortili, stenditoi, bucatoi, depositi, salettecondominiali, ecc.).In questi casi è consentito aumentare la consistenzadell’unità immobiliare fino ad un massimo del 10%di quella effettiva (fino a quando questi agiamentinon siano significativamente tali da influire in manieradeterminante all’innalzamento di una classe).L’agiamento per un massimo del 10% può essereanche considerato negativamente qualora (ad esempio)l’unità immobiliare considerata abbia un affacciosu zona pericolosa o degradata rispetto ad altraunità immobiliare simile.La consistenza delle unità immobiliari compresenel gruppo A, si arrotonda al 1/2 vano.Esempio di calcolo:Si considera un appartamento composto da una cucina,tre camere da letto di cui una di mq. 8 (superficieinferiore alla minima prevista), una sala dapranzo di mq. 32 (superficie superiore alla massimaprevista), un bagno, un gabinetto, un disimpegno,un ingresso ed un locale ad uso cantina.E’ necessario, conoscere il Comune amministrativoe la zona censuaria, mentre il tecnico incaricato,classifica l’immobile nella categoria e nella classeche ritiene più pertinente. Per l’esempio si scegliela categoria A/3 di classe 4° In quel comune e perquella categoria, sono previsti vani di superficiemassima pari a 27 mq. ed i superficie minima paria m. 9.Descrizione:Vani catastali:Vani principali: cucina, due camere, sala:la cameretta con superficie inferiore alla minimanon viene qui computata; per la sala si conteggiaqui soltanto un vano 4,00Ragguaglio per eccedenza di superficie nellasala: (32‐27) :27= 0,18Consistenza della cameretta con superficie inferiorealla minimasup. prevista (1/3 di vano) 0,33Accessori diretti: bagno, gabinetto, ingresso, disimpegno(4 x 1/3) 1,33Accessori complementari cantina (1 X 1/4) 0,25Totale vani utili 6,09Incidenza della disponibilità per l’unità immobiliaredi una piccola corte ‐ 6,09 x 5% = 0,30Totale 6,39Consistenza arrotondata vani utili 6,50La consistenza così determinata, va moltiplicataper la tariffa d’estimo delle A/3 di classe 4° di quelComune Amministrativo e si ottiene la rendita.Gruppo B: abitazioni collettive, uffici pubblici,scuole, musei, ecc.La consistenza delle u.i.u. è data dal volumedell’immobile.Qualora si tratti di fabbricato intero, il volume si calcolavuoto per pieno sopra e sotto il livello del suolo.Qualora si tratti di una parte di fabbricato, il volumesi calcola moltiplicando la superficie coperta di18 - IL TRABUCCO n° 3/2012

ciascun vano per l’altezza media dello stesso, dapavimento a soffitto.Per eventuale presenza di agiamenti scoperti o dipendenzecomuni, si possono computare, incrementandola consistenza volumetrica, fino ad unmassimo del 10%.Gruppo C: locali ad uso commerciale o artigianale,magazzini, stalle, autorimesse, tettoie, ecc.La consistenza delle u.i.u. è data dalla superficie liberautile interna, cioè di quella di calpestio. Per il localeprincipale od accessorio, si calcola la superficiedi calpestio di ciascun locale facente parte dell’unitàimmobiliare. E’ possibile un incremento della consistenzaper agiamenti fino al massimo del 10%.Per la categoria C/1 (negozi e botteghe) vige un’eccezionealla regola di cui sopra.I locali accessori di queste u.i.u. (retro bottega,depositi, servizi, ecc.) vanno computati con unasuperficie ragguagliata alla loro minore redditivitàrispetto al locàle principale, con riferimento alrapporto tra la superficie degli accessori e quelladel locale principale. Il coefficiente di ragguaglionormalmente applicato è del 50%.Per le C/1 è possibile un incremento o decrementodella consistenza per agiamenti, fino ad un massimodel 20%.Esempio di calcolo:Si prende in esame un negozio (C/1 composto daun vano principale e da un retro negozio con wc (dicomplessivi mq. 4,5 x 2) con un agiamento esternoscoperto esclusivo di mq. 30.Descrizione:Superfici catast.:Vani principali: mq. 27,00 27,00Vani accessori diretti: mq. 9,009,00/27,00 = 0, 33per cui si può applicare un coefficiente di ragguaglioper eccedenzapari al 50% 9,00 x 50% = 4,50 4,50Complessivamente mq. 31,50Per la pertinenza esterna esclusiva 31,50 x 10%=3,15 3,15Consistenza totale 34,65Consistenza arrotondata in mq. catastali vani35,00La rendita catastale delle unità immobiliari urbane(Gruppi A, B e C) si calcola moltiplicando la consistenzacalcolata come sopra, per la tariffa d’estimodella categoria e classe che si attribuiscono alla stessa,vigenti nello specifico Comune o Zona CensuariaEsempio di calcolo di una rendita catastale diunità immobiliare del Gruppo D:Si analizza un capannone uso Officina (mq. 850) conquattro presse fisse, una parte adibita ad Ufficio (mq.200), con area di pertinenza di cui una parte sistemataa giardino (mq. 2000) e l’altra asfaltata (mq. 1000).Tipologia Destinazione Consistenza Valore Unit. Valore TotaleArea Giardino mq. 2000 € 20 € 40.000Area Asfalto mq. 1000 € 15 € 15.000Edificio Officina mq. 850 € 200 € 70.000Edificio Ufficio mq. 200 € 450 € 90.000Impiant. Presse mq. 4 € 30.000 € 120.000Totale valore stimato € 435.000€ 435.000 x 2% = € 8.700 (rendita catastale).N.B.: I valori sono riferiti al biennio 1988‐1989IL TRABUCCO n° 3/2012 - 19

NUOVO REGOLAMENTO DI PREVENZIONE INCENDIAnalisi del regolamento per la disciplina dei procedimenti relativi alla prevenzione incendi.di Giuseppe Gretterè da premettere che sono state individuate tre categoriedi attività soggette ai controlli di prevenzioneincendi in base alle dimensioni dell’impresa, alsettore di attività, all’esistenza di specifiche regoletecniche sempre nell’ottica della tutela di pubblicaincolumità. Per le attività meno complesse non èpiù richiesto il parere di conformità.20 - IL TRABUCCO n° 3/2012IL DPR 151/2011Di seguito l’analisi dei contenuti del DPR01/08/2011 n. 151, pubblicato in Gazzetta ufficialen. 221 del 22/09/2011, regolamento per la disciplinadei procedimenti relativi alla prevenzione incendi.È stata introdotta la SCIA (Segnalazione certificatadi Inizio Attività) per i procedimenti di prevenzioneincendi. Rientrano tutte le attività soggetteai controlli di prevenzione incendi, individuatenell’allegato I, sono escluse le attività industriali arischio di incidente rilevante, soggette alla presentazionedel rapporto di sicurezza D.Lgs. n. 334 del17/08/1999.Nell’allegato I troviamo alcune novità rispetto alD.M. 16/02/82 mentre l’allegato II è una tabella diequiparazione tra le attività di cui al D.M. 16/02/1982e quelle individuate nel D.P.R. 01/08/2011 n. 151.Le attività sono distinte in tre categorie A, B, C,in relazione alla dimensione dell’impresa, al settoredi attività, all’esistenza di specifiche regole tecniche.CATEGORIA A: sono quelle attività dotatedi regola tecnica di riferimento e contraddistinte daun limitato livello di complessità, legato alla consistenzadell’attività, all’affollamento e ai quantitatividi materiali presenti.CATEGORIA B: sono quelle attività presenti nellacategoria A in quanto a tipologia ma caratterizzateda un maggiore livello di complessità.CATEGORIA C: sono quelle attività con alto livellodi complessità, indipendentemente dalla presenzao meno di specifica regola tecnica.Un’importante novità consiste nel fatto che per leattività classificate in categoria A non è più richiestoil parere preventivo di conformità dei progettida parte del Comando Provinciale VVFIl parere preventivo di conformità è ancora chiestoper le attività rientranti nella categoria B e C. IlComando può chiedere documentazione integrativaentro 30 giorni e rilascerà risposta entro 60 giornidalla data di presentazione della documentazione.Per richiedere il controllo di prevenzione incendi,deve essere presentata al Comando ProvincialeVVF la SCIA prima dell’esercizio dell’attivitàPer le attività che rientrano nella categoria A e B,i controlli avvengono entro 60 giorni dalla data dipresentazione della SCIA, con metodo a campioneo in base a programmi settoriali. In caso di esito positivodel controllo, il Comando Provinciale VV.F.rilascia su richiesta dell’interessato copia del verbaledella visita tecnica.Per le attività di categoria C, i controlli avvengonoentro 60 giorni dalla presentazione della SCIA, e incaso di esito positivo il Comando Provinciale VVFrilascia entro 15 giorni il Certificato di PrevenzioneIncendi (C.P.I.)Per le categorie A, B, C, in caso di esito negativoal controllo il Comando Provinciale, adottamotivati provvedimenti di divieto di prosecuzionedell’attività, e dà un tempo di 45 giorni entro ilquale è possibile conformare le medesime attivitàalla normativa e ai criteri tecnici di prevenzione in-

daVENDO CASA CON PAGELLA VERDEindicazione d’obbligo, ma solo la Lombardia prevede sanzionidi Silvio Rezzonico e Giovanni TucciIn campo immobiliare è, se non la novità più importantedel 2012, senz’altro quella che da subitoha creato più confusione: l’obbligo di riportare idati della certificazione energetica negli annunci dicompravendita dal 1° gennaio 2012. Più esattamente,non si tratta di indicare la più conosciuta classeenergetica (che va dalla A+ la migliore, alla G, lapeggiore, con otto diversi scalini), bensì l’indice diprestazione energetica, cioè un numero, espresso inKiloWattora al metro quadrato anno. Solo in EmiliaRomagna, Umbria e Lombardia va riportata anchela classe. L’indicazione deve comparire non solosugli annunci di quasiasi tipo e su qualunque media,ma anche sui cartelli esposti in agenzia o sulportone di casa.Ovviamente, per poter ottenere l’indice e la classebisogna incaricare un tecnico, o meglio una personaabilitata espressamente a rilasciare tale certificazione,iscritta inappositi elenchi regionali (oprovinciali, nel Trentino Alto Adige), con costi aggiuntivie tempi più lunghi (una media di tre mesiper il certificato).I criteri con cui redigere la certificazione energeticasono tracciati a livello nazionale dal decretoSviluppo del 26 giugno 2009: tuttavia, lo stessodecreto ammette che le Regioni possano precisarlidiversamente. L’occasione è stata colta per orada alcuni enti locali (si veda la tabella). C’è chi hafatto pochi cambiamenti (Emilia) e chi ha mutatoprofondamente (Lombardia, province di Bolzano eTrento) o parzialmente (Piemonte, Liguria) anche icriteri di calcolo dei rendimenti o della classificazione.L’autonomia ha riguardato anche altri ambiti(sanzioni, ampliamento ai contratti di locazione,esclusione o meno dell’autocertificazione in classeG).Ma torniamo all’annuncio di vendita con l’indicazioneenergetica: la norma, celata nel comma2‐quater dell’articolo 6 del Dlgs 19 agosto 2005,n. 192è stata introdotta dal Dlgs 3 marzo 2011, n.28 (cosiddetto decreto sulle rinnovabili) e così recita:«Nel caso di offerta di trasferimento a titolooneroso di edifici o di singole unità immobiliari,a. decorrere dal 1° gennaio 2012, gli annunci commercialidi vendita riportano l’indice di prestazioneenergetica contenuto nell’attestato di certificazioneenergetica». Viene insomma anticipata al momentodella messa in vendita delle singole unità immobiliari(e non più al rogito) la disponibilità dell’attestatodi certificazione energetica (detto “Ace”).Non è finita: in Lombardia, l’obbligo non riguardasolo gli immobili in compravendita, ma anchequelli in locazione per più di 30 giorni di contratto(esclusa quindi la maggioranza di quelle turistiche).Fuori campo sono anche le successioni e ledonazioni.Tuttavia, nella disposizione c’è un buco, è il caso didirlo, gigantesco. Tranne che in Lombardia, manca,almeno per ora, qualsiasi sanzione. Ne i fatti, quindi,quello che formalmente è un obbligo finisce perdivenire solo un caldo consiglio, indirizzato forsepiù all’acquirente che al venditore («informati suicosti energetici dell’immobile che stai comprando»).Gli immobiliil Dlgs 192/2005 parla di «unità immobiliari»,quindi non esiste alcuna distinzione tra quelle residenzialie non. E tuttavia impreciso, perché la normava coordinata con il decreto sviluppo 26 giugno2009 che, all’articolo 2 afferma che la certificazionesi applica «a tutti gli edifici delle categorie di22 - IL TRABUCCO n° 3/2012

cui all’articolo 3, del Dpr 26 agosto 1993, n. 412»,che tra l’altro includono anche industrie e laboratoriartigianali. Ma poi dice: «Si sottolinea che trale categorie predette non rientrano, box, cantine,autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutturestagionali a protezione degli impianti sportivi,eccetera, se non limitatamente alle porzioni eventualmenteadibite ad uffici e assimilabili, purchéscorporabili agli effetti dell’isolamento termico».Pertanto, possono esistere unità immobiliari, anchecensite in catasto, come i box, che non necessitanodi alcuna certificazione energetica. Sempre il decretosviluppo chiarisce che la certificazione energeticava fatta anche per edifici del tutto privi diimpianti termici, per i quali, del resto, il metododi calcolo delle prestazioni energetiche è eseguitosecondo particolari criteri, elencati nell’allegato i aldecreto stesso.La LombardiaQuest’ultima regola trova però una vistosa eccezionein Lombardia, Regione dove si è, deciso di escluderedalla certificazione le unità prive di impiantitermici «o di uno dei suoi sottosistemi necessarialla climatizzazione invernale». Sono consideratetali quelle dotate di stufe, caminetti, radiatori individuali,apparecchi per il riscaldamento ad energiaradiante, scaldacqua unifamiliari, purché la sommadelle potenze nominali termiche sia contenutaentro 15kW. Vale la pena sottolineare che un proprietarioimmobiliare lombardo, che voglia vendereo locare un fabbricato sito in un’altra Regione,deve sottostare negli annunci agli obblighi previstiin tale Regione, non a quelli vigenti in Lombardia,anche qualora la società che pubblicizza l’inserzioneavesse anch’essa sede in Lombardia.Gli obbligatiDalla norma nazionale non è possibile capire su chiesattamente gravi l’obbligo dell’indice sugli annunciimmobiliari. A rispondere per ora è stata solola Lombardia, che afferma: «Responsabile è il titolaredegli annunci, a prescindere se si tratti o menodel proprietario dell’immobile». In sostanza, chiha fatto pubblicare l’annuncio. Può trattarsi sia delvenditore o di un suo familiare (se, per esempio hainserito direttamente su un sito internet l’annunciostesso) oppure anche di un agente immobiliare (seha fatto pubblicare lui l’annuncio, magari in conseguenzadi un contratto che gli lascia certi spazisu un organo di stampa o su un sito). Viceversa, igestori stessi del sito Internet, o i proprietari di unatestata, sarebbero esenti dalle dure sanzioni previstein Lombardia. Informalmente, il ministero delloSviluppo ci ha confermato di condividere questainterpretazione.IL QUESTITOIntendo mettere in vendita un appartamento residenziale, ma l’agenzia immobiliare, con laquale ho stipulato il contratto, mi ha detto che dal 2012 sul cartello «vendesi» deve comparireanche la certificazione energetica dell’immobile. Certificazione che io non ho fatto. Sono coscienteche si tratta di un’unità immobiliare priva di coibentazionie con impianti termici da rifare.Ho sentito che sarebbe possibile dichiarare che si tratta di un immobile di classe energeticaultima, evitando di dover incaricare e pagare un tecnico per il rilascio del certificato. E ancorapossibile? In caso non lo fosse, come muovermi per avere una certificazione affidabile senzaspendere una cifra esagerata? Su lnternet trovo informazioni contraddittorie a proposito. Peresempio, c’è chi dice che occorre certificare le case anche in caso di locazione e chi no. Vorreiche mi aiutaste a chiarirmi le idee.IL TRABUCCO n° 3/2012 - 23

daIndispensabile per bandi e 55% IrpefQuali dati di prestazioni energetiche sono contenutinell’Ace? Quando è obbligatorio, oltre che nelle vendite?Date le differenze tra Regione e Regione, ci riferiremoall’attestato più diffuso, quello vigente a livello nazionale.Contiene un indice sintetico di prestazione (dettoEpi globale) che si riferisce alle prestazioni per il riscaldamentoe per la produzione di acqua calda sanitaria(in sigla Acs).Per il raffrescamento c’è una classificazione a parte,in 4 livelli di qualità, che riguarda solo le prestazioni“passive” delle strutture e dei serramenti dell’edificio,mentre non è ancoraprevista unavalutazione di quelle “attive” (apparecchiper il condizionamentodell’aria, per esempio). In futuro,l’indice di prestazione globale terràconto anche del raffrescamento:la possibilità, in teoria, esiste già,essendo stata già emanata l’appositanorma Uni, che ha attirato peròmolte critiche tecniche ed è in revisione.I dati del riscaldamento sonoa loro volta dettagliati parzialmentein altri tre indici parziali: l’indiceinvolucro (che riguarda la capacitàdelle strutture di trattenere il calore),il rendimento medio stagionaledell’impianto (espresso in percentuale)e l’eventuale contributo dafonti rinnovabili di energia. Inoltre,sono riportati l’indice sinteticodel riscaldamento e l’indicemassimo concesso per gli edifici dinuova costruzione, corrispondentea un numero di kWh/m2 annoche dipende dalla zona climaticae dal fattore di forma dell’edificio(ricordiamo infatti che l’immobileè tanto più “virtuoso” energeticamentequanto meno è elevatala cifra, espressa in kilowattora almetro quadrato annuo o, al metrocubo, per il non residenziale), cheesprime i consumi teorici. L’indicerelativo all’acqua calda sanitariatiene conto anche dell’eventualeapporto di fonti rinnovabili.L’obbligo di certificazione energetica,oltre che nelle compravendite(e nelle locazioni, in Piemonte,Lombardia, Emilia Romagna eAlto Adige) esiste: per gli edifici diLe regole. Tutti gli altri casi in cui è richiesto il «bottino»nuova costruzione, per i quali occorre raggiungere almenocerte prestazioni (un certo livello della classe C);quando si vuole ottenere la detrazione fiscale del 55%per la riqualificazione globale energetica dell’edificio ele coibentazioni delle strutture (finestre escluse); quandosi sottoscrive un “contratto di servizio energia”,con il quale la ditta conduttrice dell’impianto termico(in genere centralizzato) si impegna ridurre i consumifuturi, con interventi o con una più corretta gestione;talora quando si intende godere degli ampliamenti divolumetria in base al “piano casa”; per ottenere certicontributi, previsti da bandi regionali e locali.Tutto per l’edilizia conassistenza tecnica gratuitaIL PRIMO SITO DEDICATO AL CAPPOTTOWWW.TERMOK8.COMSistema esterno d’isolamento termico,risanamento e qualificazione energeticaVia Ugo Foscolo 32 - Località I Casoni di Gariga - 29027 PODENZANO (Piacenza)Tel. 0523.524301 / 0523350056www.colorisaiani.com - info@colorisaiani.comPRODUZIONEeVENDITAINGROSSOeDETTAGLIO24 - IL TRABUCCO n° 3/2012

daConfedilizia lancia l’allarme sulla base delle prime delibere locali. Salassi a Forlì, Parma e La SpeziaLocazioni strangolate dall’ImuPer i canoni concordati le aliquote crescono oltre ii 3.000%di Francesco CerisanoL’Imu 2012 è destinata a essere un salasso per il mercatodelle locazioni. Con buona pace della cedolaresecca che si è rivelata un flop rispetto alle attese.Le prime scelte dei comuni che hanno già approvatoin via definitiva le delibere con le nuove aliquotedell’imposta municipale sugli immobili dimostranocome i sindaci siano poco propensi a fare scontia chi affitta. Anche a coloro che applicano il canoneconcordato. Anzi, soprattutto per costoro, il passaggiodalla vecchia Ici all’Imu costituirà un vero eproprio incubo, con aumenti che in media supererannoil 100% per raggiungere in alcuni centri anche il300,600 e 700%. Fino al caso limite di Forlì dove sipasserà da un’aliquota 2011 dello 0,5 per mille (sempreper i contratti concordati) all’Imu 2012 del 9,8per mille (+3.037% di variazione d’imposta). A lanciarel’allarme è Confedilizia che ha stimato l’effettocombinato dell’innalzamento medio delle aliquotesommato all’aumento del 60% della base imponibiledovuto alla variazione del moltiplicatore da applicarealla rendita catastale. La differenza tra vecchio enuovo regime si farà sentire soprattutto sui canoniconcordati, ma anche su quelli liberi (quattro anni piùquattro) dove però gli aumenti saranno «contenuti»(si fa per dire) tra il 92 e il 204%.Variazioni Ici 2011/Imu 2012 per immobili locaticon contratto “concordato”Comunee tipologiaimmobileAlba:A2,cl25 vaniCastiglionedella Pescaia:A2,cl25 vaniFerrara:A2,cl25 vaniForlí:A2,cl15 vaniLa Spezia:A2,cl25 vaniParma:A2,cl25 vaniReggio Emilla:A2,cL25 vaniSalerno:A2,cl25 vaniSavona:A2,cl15 vaniSiena:A2,cl15 vaniRenditacatastaleAliquotaIci 2011AliquotaImu 2012Variazioneimpostadovuta*387,34 3 4 +113%568,10 4 7,6 +204%593,93 7 9 +106%451,90 0,5 9,8 +3.037%826,33 1 4,6 +636%405,42 2 10,6 +748%503,55 5 7,6 +143%710,13 6 9 +140%787,60 3 8,6 +359%697,22 4 10 +300%*La variazione dell’imposta è determinata, oltre che dall’aumento dell’aliquota, dall’aumentodel 60% della base imponibile, dovuto alla variazione del moltiplicatore da applicare alla renditacatastale (Manovra Monti «Salva Italia»). Fonte: Confedlilizia‐Ufficio StudiPer i contratti concordati, oltre che a Forlì, la maggioredifferenza tra Ici e Imu si registra a Parma, che passadal 2 al 10,6 per mille (un incremento che sommatoalla rivalutazione della base imponibile corrispondea una variazione di imposta del 748%) e a La Speziache sostituisce la vecchia aliquota dell’1 per mille conla nuova pari al 4,6 per mille (+636%).Nei canoni liberi gli aumenti sono meno abnormi perchéla base di partenza delle aliquote Ici era già alta:mediamente il 7 per mille. Le nuove aliquote (si vedala tabella in pagina) si attestano tra il 9 e il 10,6 permille a eccezione di Alba (8,1 per mille) e Castiglionedella Pescaia (7,6). In alcuni casi, inoltre, i comuninon distinguono tra le due tipologie di contratto espingono l’asticella quasi al massimo per entrambe letipologie d’affitto. E il caso di Siena (10 per mille pertutti), Salerno (9 per mille per canoni liberi e concordati),Parma (10,6 per mille), Forlì (9,8), Ferrara (9)e proprio Castiglione della Pescaia (7,6). Intanto prosegueil pressing degli inquilini. Sunia, Sicet e Uniathanno inviato al senato una richiesta di fissazione perlegge al 4 per mille dell’aliquota sui contratti concordati.E un emendamento in questo senso è statopresentato dal senatore Pd Marco Stradiotto. Suldossier sono al lavoro anche Enrico Morando (Pd) eAntonio Azzollini (Pdl).Variazioni Ici 2011/Imu 2012 per immobili locaticon contratto “libero”Comunee tipologiaimmobileAlba:A2,cl25 vaniCastiglionedella Pescaia:A2,cl25 vaniFerrara:A2,cl25 vaniForlí:A2,cl15 vaniLa Spezia:A2,cl25 vaniParma:A2,cl25 vaniReggio Emilla:A2,cL25 vaniSalerno:A2,cl25 vaniSavona:A2,cl15 vaniSiena:A2,cl15 vaniRenditacatastaleAliquotaIci 2011AliquotaImu 2012Variazioneimpostadovuta*387,34 6,75 48,1 +92%568,10 4 7,6 +204%593,93 7 9 +106%451,90 7 9,8 +124%826,33 7 9 +636%405,42 2 10,6 +106%503,55 7 9,6 +119%710,13 7 9 +106%787,60 7 10,6 +142%697,22 7 10 +129%*La variazione dell’imposta è determinata, oltre che dall’aumento dell’aliquota, dall’aumentodel 60% della base imponibile, dovuto alla variazione del moltiplicatore da applicare alla renditacatastale (Manovra Monti «Salva Italia»). Fonte: Confedlilizia‐Ufficio StudiIL TRABUCCO n° 3/2012 - 25

daÈ l’allarme lanciato da Moroello Diaz della Vittoria Pallavicini, presidente dell’AsdiTrappola Imu sulle case storicheCon lo stop alle agevolazioni ICI si rischia i abbandonodi Valerio Stroppa26 - IL TRABUCCO n° 3/2012La nuova Imu sui beni immobiliari vincolati mette arepentaglio la conservazione del patrimonio artisticoe architettonico del Paese. Se dovesse essere confermatolo stop alle agevolazioni previste in passato perl’Ici, i proprietari di castelli, ville nobiliari e palazzidi interesse storico rischiano di dover fronteggiareun aggravio economico che renderebbe più difficileil mantenimento e la valorizzazione dei «tesori» checustodiscono. A lanciare l’allarme è Moroello Diazdella Vittoria Pallavicini, presidente dell’Associazionedimore storiche italiane, che rappresenta circa 5mila proprietà, tra cui buona parte di quelle private.«Quello che dispiace è che non ci venga riconosciutol’impegno economico enormemente gravoso nelmantenere tali beni», spiega a ItaliaOggi, «ma anzimolti considerano le agevolazioni come inique e noncome un trattamento differenziato riservato a beni piùmeritevoli di tutela rispetto agli altri».Nelle scorse settimane il Coda‐cons aveva inviato unadiffida al governo, Entrate e Gdf invitando le amministrazionia un maggior rigore nelle verifiche fiscalisulle dimore storiche (specie quelle destinate ad attivitàlucrative), ritenendo che dalle agevolazioni tributariederivasse un mancato gettito per l’erario di circaun miliardo di euro. Numeri smentiti dall’Adsi. Comeemerge dal rapporto sulle tax expenditures curato daltavolo di lavoro coordinato dall’attuale sottosegretarioal Mef Ceriani, «l’erosione dovuta al reddito degliimmobili vincolati è di soli 22 milioni di euro», rilevaDiaz della Vittoria Pallavicini, «una cifra che nelbilancio statale appare esigua, ma che nella praticaè strumentale ad incentivare ed aiutare i proprietarinella tutela di un patrimonio che distingue l’Italia dalresto del mondo».Per quanta attiene all’imu, nel dl 201/2011 la disciplinaICI (dlgs 504/92) viene richiamata solo parzialmente,anche per quanto riguarda l’abrogazionedi alcune agevolazioni preesistenti. Si pone quindi ildubbio se gli sgravi in materia di beni vincolati sianoo meno rimasti in vigore. Secondo Confedilizia la rispostasarebbe affermativa, in quanto il beneficio nonè espressamente cancellato come invece altre disposizioni.Laddove tuttavia ciò non venisse confermato, il rincaroper i proprietari sarebbe rilevante. «Cumulandola rivalutazione del 60% prevista per gli immobiliordinari al venir meno dell’esenzione,si arriverebbeanche al 600%», sottolinea il presidente, «il solo castelloOdescalchi di Bracciano, “per esempio, passerebbeda 15mila a 90 mila euro di Imu. Trattare i benivincolati alla stregua di un qualsiasi fabbricato sarebbesbagliato sotto molteplici punti di vista.Le dimore storiche possiedono per la loro natura dimensionimaggiori e meno razionali degli edifici moderni,spesso senza che a ciò corrisponda un maggiorvalore di mercato».Insomma, gettito sì, ma anche deterioramento del patrimonioculturale. «E innegabile che molti beni vincolatisiano suscettibili di produrre reddito», prosegueDiaz della Vittoria Pallavicini, «quello che però moltidimenticano è che tale patrimonio occupa le grandicittà per il 5‐10%. Palazzi, ville e castelli sono distribuitisu tutto il territorio, anche nei più sperduti paesinio in mezzo ai monti, in Calabria come in Abruzzocome in Valle d’Aosta. E sono quasi tutti di mediee grandi dimensioni, spesso con parchi e giardini(analogamente oggetto di vincolo). La maggior partepresenta costi altissimi ma è privo di reddito. Senzaagevolazioni ciò comporterà un sicuro abbandono econseguente distruzione».Resta però il ‘tema che, come tutte le agevolazioni,la normativa del passato presta il fianco a possibiliabusi. «E probabile che vi sia qualche immobile didubbio pregio che è stato vincolato per pagare menotasse, magari grazie a conoscenze o amicizie, ma sitratta senz’altro di casi sporadici. Colpire migliaia disituazioni per punire pochi “furbi” non appare una soluzioneequanime», chiosa il presidente. Quello cheaccomuna i proprietari delle dimore storiche sono invecegli oneri di gestione. «Da un lato lo Stato, nelmomento dell’apposizione del vincolo, impedisce lalibera disponibilità del bene, addirittura arrivando aprevedere l’arresto anche per ipotesi modeste di violazionie mancate comunicazioni alla Sovrintendenza,nonché l’esproprio», conclude Diaz della VittoriaPallavicini. «Dall’altro lato, lo stesso Stato in materiadi imposizione potrebbe rendere il bene vincolato assolutamenteuguale a qualsiasi altro immobile».

daSEMPLIFICAZIONI FISCALI! Il versamento è previsto per imposte oltre la soglia di 201 €Tetto per gli immobili all’esteroL’Imu si paga per case dal valore superiore ai 26.500 eurodi Duilio LiburdiSoglia di circa 26.500 euro per il valore dell’immobiliai fini dell’Imu estera: questo il valore che, perl’aliquota dello 0,76%, genera un imposta di 201 euroe dunque fa scattare l’obbligo di versamento. Al disotto di questa soglia nessun prelievo per gli immobilisituati all’estero. Particolari previsioni, inoltre, per gliimmobili siti nella Ue e laddove gli stessi venganoutilizzati da italiani che mantengono di diritto la residenzain Italia pur lavorando all’estero. Sono questele linee principali di intervento contenute nel decretolegge sulle semplificazioni tributarie, contenente alcunemodifiche in merito alla introduzione dell’impostasugli immobili detenuti all’estero e riferibili asoggetti residenti in Italia.II limite per il versamento.Una prima modifica attiene alla introduzione di unlimite minimo di versamento dell’imposta in questione.Il nuovo comma 15 afferma infatti che l’Imu esteranon è dovuta se l’importo è inferiore ai 200 euro.Di fatto, si tratta di immobili il cui valore non superai 26.500 euro in quanto, al di sopra della predetta soglia,l’imposta diviene dovuta. Va rilevato come i 200euro, una volta superati, obbligano comunque all’interoversamento del dovuto. La logica della modificanormativa appare chiara ed è quella di semplificaregli adempimenti soprattutto in relazione a due categoriedi soggetti: gli stranieri che hanno acquisito laresidenza in Italia; i frontalieri.Va detto però che in relazione alla prima categoriadi soggetti la semplificazione non appare del tuttoscontata in quanto la norma individua ancora la baseimponibile di riferimento in alternativa tra il costo diacquisto, l’importo risultante dai contratti ovvero, inmancanza, secondo il valore di mercato rilevabile nelluogo in cui è situato l’immobile. Ulteriore aspettolegato alla corretta determinazione della base imponibileriguarda l’ipotesi in cui gli immobili siano situatinella Ue o in paesi dello spazio economico europeoche garantiscono un adeguato scambio di informazioni(in materia, peraltro, una definizione che rievocal’ipotesi della regolarizzazione ai lini dello scudo fiscale).In tali ipotesi, infatti, il valore dell’immobileè quello utilizzato ai fini dell’assolvimento delleimposte sul patrimonio o sui trasferimenti e solo inmancanza di questi parametri si ritorna al costo, alcontratto o al valore di mercato. Infine, sempre conriferimento a tali paesi, va segnalato come il legislatoreattribuisca un credito di imposta pari alle eventualiimposte di natura patrimoniale e reddituale che gravanosullo stesso immobile e che non siano state detratteai sensi dell’art. 165 Tuir. In relazione ai frontalieri,la semplificazione potrebbe stare nel fatto che, nelpaese ove svolgono l’attività, gli stessi potrebbero essersidotati di un immobile «modesto», fermo restandoche troverebbe applicazione nella maggior partedei casi l’ulteriore elemento dell’immobile situatonella Ue. In ogni caso, da un punto di vista generale,uno sforzo per rendere più accessibile l’assolvimentodella nuova imposta appare evidente fermo restandoche potrebbero generarsi disallineamenti rispetto allacompilazione del quadro RW.I soggetti residenti in Italia per obblighi di legge.Sulla disposizione della manovra Monti interviene dinuovo il legislatore inserendo un nuovo comma 15‐bisnell’art. 19 del dl 201/11 in base al quale l’immobileall’estero viene trattato di fatto come la prima casa inItalia, in considerazione del fatto che questi connazionalihanno l’obbligo di essere all’estero per motividi lavoro. 11 trattamento dell’immobile è speculare aquanto previsto in materia di Imu nazionale. Si affermainfatti che per i soggetti che prestano lavoro all’esteroper lo Stato italiano, per una sua suddivisionepolitica o amministrativa o per un suo ente locale e lepersone fisiche che lavorano all’estero presso organizzazioniinternazionali cui aderisce l’Italia la cui residenzafiscale in Italia sia determinata, in deroga agliordinari criteri previsti dal Testo unico delle impostesui redditi, in base ad accordi internazionali ratificati,l’imposta sull’immobile estero è stabilita nella misuraridotta dello 0,4% per l’immobile adibito ad abitazioneprincipale e per le relative pertinenze. L’aliquotaridotta si applica limitatamente al periodo di tempoin cui l’attività lavorativa è svolta all’estero. Dall’impostadovuta per l’unità immobiliare adibita ad abitazioneprincipale del soggetto passivo e per le relativepertinenze si detraggono, fino a concorrenza del suoammontare, euro 200 rapportati al periodo dell’annodurante il quale si protrae tale destinazione; se l’unitàimmobiliare è adibita ad abitazione principale da piùsoggetti passivi la detrazione spetta a ciascuno di essiproporzionalmente alla quota per la quale la destinazionemedesima si verifica. Per gli anni 2012 e 2013la detrazione prevista dal comma precedente è maggioratadi 50 euro per ciascun figlio di età non superiorea ventisei anni, purché dimorante abitualmente eresidente anagraficamente nell’unità immobiliare adibitaad abitazione principale. L’importo complessivodella maggiorazione, al netto della detrazione di base,non può superare l’importo massimo di 400 euro.IL TRABUCCO n° 3/2012 - 27

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daAgevolazioni. Prima casaL’usucapione con registro al 3%di Angelo BusaniDietrofront del Fisco sulla concessionedell’agevolazione primacasa quando l’acquisto avvieneper usucapione: con la risoluzione25/E del. 20 marzo 2012, l’agenziadelle Entrate prende attodella giurisprudenza formatasi inmateria (le sentenze di Cassazione29371 del 16 dicembre 2008 e581 del 15 gennaio 2010) e affermadunque che il beneficio dellariduzione dell’aliquota dell’impostadi registro al 3% spetta anchequando l’acquisto non avviene percontratto ma per effetto del possessoprotratto per il periodo di tempoprescritto dalla legge.In precedenza, la circolare 267 del16 ottobre 1997, esaminando leagevolazioni concesse per l’acquistodella piccola proprietà contadina(legge 604/ 1954), si espressenel senso che il regime fiscaleagevolato faceva «espressamenteriferimento a fattispecie negozialiinter vivos che, per la loro naturagiuridica di normali atti di trasferimento,sono, sotto un profilocivilistico, distinte dalle sentenzedichiarative dell’usucapione delfondo»; e che «in tema di usucapionedi un immobile a uso abitativoper il quale viene richiestal’applicazione delle agevolazioniprima casa, valgono le medesimeconsiderazioni su esposte in materiadi riguardanti la piccola proprietàcontadina».Purtroppo, prendendo spunto dallesentenze della Suprema corte sopramenzionate, la Risoluzione n.25/E limita l’agevolazione primacasa, in sede di usucapione, allasola imposta di registro, sostenendol’inapplicabilità del trattamentoagevolato alle imposte ipotecaria ecatastale (che quindi si devono applicare,rispettivamente, nella misuraordinaria dell’1 e del 2%,conil risultato di una tassazione complessivadel 6%); e ciò, in quanto,mentre la legge sull’imposta diregistro si occupa espressamentedella tassazione dell’usucapione,non ve ne è traccia nella disciplinadell’imposta ipotecaria e catastale.Ma si tratta di un’osservazioneformale: se le cose si guardasserosotto il profilo sostanziale, è ovviala considerazione che il Dlgs347/1990 dispone l’applicazionedelle imposte ipotecaria e catastalein misura fissa per gli atti cui si applical’agevolazione prima casa aifini dell’imposta di registro. Negarel’estensione di questa previsioneagli acquisti a titolo originario nonha il sapore dell’equità, ma quellodel trattamento arbitrario.Sentenza della Commissione tributaria regionale della Puglia con riflessi anche sull’ImuEDIFICABILITà effettiva, ici dovutaè irrilevante l’inserimento dell’area nel piano regolatoredi Sergio TrovatoUn terreno è soggetto al pagamentodell’ICI come agricolo se manca ilpresupposto per, un’effettiva utilizzazioneedificatoria, anche se l’areaè inserita un piano regolatore generale.Lo ha stabilito la commissionetributaria regionale della Puglia,sezione staccata di Foggia, con lasentenza n. 40 del 27 febbraio 2012.In realtà, il principio affermato daigiudici pugliesi contrasta con quelloche prevede la legge, che non richiedeper il pagamento dell’imposta l’effettivautilizzazione edificatoria. èsufficiente la potenzialità edificatoria.Va rilevato che nulla cambia perl’imposizione delle aree edificabilicon la nuova disciplina Imu rispettoall’Ici. Il legislatore, infatti,richiama espressamente le disposizionicontenute negli articoli 2 e 5del decreto legislativo 504/1992.Sia per quanto riguarda la qualificazionedell’oggetto d’imposta siaper la determinazione dell’imponibileoccorre fare riferimento allanormativa Ici. Il valore dell’area,dunque, si determina prendendo abase il valore di mercato.Sia l’leiche l’Imu sono dovute se l’area èinserita in un piano regolatore generaleadottato dal consiglio comunale,anche se non approvato dallaregione. L’articolo 36, comma 2 deldecreto‐legge legge 223/2006 (manovraBersani) ha chiarito che un’areasia da considerare fabbricabilese utilizzabile a scopo edificatorioin base allo strumento urbanisticogenerale deliberato dal comune, indipendentementedall’approvazionedella regione e dall’adozione distrumenti attuativi.Del resto, che non fosse necessarioun piano di lottizzazione peril pagamento dell’Ici era già statodisposto dall’articolo 11 quaterdecies,comma 16 del collegato allaFinanziaria 2006 (legge 248/2005).Non a caso, nella circolare 28/2006l’agenzia delle Entrate ha precisatoche con la norma del decretoBersani (articolo 36) è stato estesoalle imposte sui redditi, all’Iva eal registro, il concetto di area edificabilecontenuto nell’articolo 11quaterdecies, il cui ambito applicativoera riservato alla sola impostacomunale sugli immobili.Ormai è chiaro che un’area sia edificabilee sia soggetta all’impostaquando è inserita nel piano regolatoregenerale. Quindi, l’edificabilitànon deve essere né effettiva né concreta.Peraltro, il tributo è dovuto anchese la potenzialità edificatoria siasolo parziale. Quello che rileva è ilvalore di mercato che avrebbe l’immobilein un’ipotetica vendita (inquesto senso si è espressa la Commissionetributaria di secondo gradodi Bolzano, prima sezione, conla sentenza 3 del 9 gennaio 2007).Per la qualificazione delle areeè:dunque necessario fare riferimentoal piano regolatore generale.In base all’articolo 2 del decretolegislativo 504/1992, per area fabbricabilesi intende l’area utilizzabilea scopo edificatorio in baseagli strumenti urbanistici «generalio attuativi» oppure in base allepossibilità effettive di edificazionedeterminate secondo i criteri previstiagli effetti delle indennità diespropriazione per pubblica utilità.IL TRABUCCO n° 3/2012 - 31

daI chiarimenti delle Entrate sulla procedura al via dal 2 aprile, applicabile a tutti gli atti del FiscoContenzioso col filtro: d’obbligopresentare istanza di mediazioneIPOTESIUn esempioIMPUGNAZIONE DELLA COMUNICAZIONE DI ISCRIZIONEIPOTECARIA CON ECCEZIONI NEI CONFRONTI DELL’AGENZIAENTRATE E DEL CONCESSIONARIONotifica del ricorso al solo concessionarioContribuente attiva la mediazionecon ‘AdE senza instaurare il giudizionei confronti del concessionarioImpugnazione dell’atto nei confronti delconcessionario e contestuale attivazionedella mediazioneCHE COSA ACCADEIl concessionario chiamerà in causa ai sensidell’art. 39 del dlgs n. 112/1999 l’AdE laquale eccepirà la carenza di legittimazionepassiva per i vizi propri dell’atto impugnato el’inammissibilità del ricorso ai sensi dell’art.17‐bis, comma 2, del dlgs n. 546/92Si applica la mediazione relativamente allecontestazioni nei confronti dell’AdETrova applicazionela procedura di mediazioneUn caso tipoIMPROPONIBILITÀ DELL’ISTANZADi MEDIAZIONE PER ATTISuperiori a 20 mila euroDi valore indeterminabileRelativi ad attività del concessionario quali la cartella dipagamento, avviso di intimazione, iscrizione ipotecaria,fermo dei beni mobili registrati sempreché il contribuentenon eccepisca la mancata notifica di un atto presuppostoNotificati prima del 1° aprileIn cui non è legittimata l’AgenziaRelativi a rifiuti taciti di rimborsi che alla data del 1° aprilesiano già decorsi 90 giorni dalla presentazione delladomanda di rimborsoRelativi a recuperi di aiuti di statoRelativi a provvedimenti ai sensi dell’art. 21 del dlgs n. 472/97Relativi a istanze ex art. 22 (ipoteca e sequestroconservativo) del dlgs n. 472/97Di diniego della chiusura delle liti fiscali minori pendentiprevista dall’art. 39, comma 12, dl n. 98/2011Gli atti esclusiLa mediazione tributaria introdotta dall’art. 17‐bis del digs n. 546/92 è uno strumento deflativodel contenzioso a carattere obbligatorio, rispetto all’istituto dell’autotutela e dell’accertamentocon adesione, attivabile dietro presentazione di un’istanza che anticipa il contenuto del ricorso,nel senso che con essa il contribuente chiede l’annullamento totale o parziale dell’atto sulla basedegli stesi motivi di fatto e di diritto che intenderebbe portare all’attenzione della Commissionetributaria provinciale nella eventuale fase giurisdizionale. Tuttavia non è applicabile a tutti gli atti.E sempre la circolare n. 9/E a dare indicazioni anche in ordine agli atti dell’art. 19 del dlgs n.546/92 che non sarebbero mediabili, poiché non emessi dall’Agenzia delle entrate e, di norma,non riconducibili all’attività della stessa. In particolare: cartella di pagamento (ossia solo l’attoriferibile all’attività del Concessionario con esclusione del ruolo cui si riferisce); avviso di intimazioneex art. 50 del dpr n. 602; iscrizione di ipoteca di cui all’art. 77 del dpr n. 602173; fermo dibeni mobili registrati di cui all’art. 86 del dpr n. 602/73;atti relativi alle operazioni catastali, indicate nell’art. 2, comma 3, del dlgs n. 546/92. Si ritiene,trovando applicazione l’art. 19, comma 3, del dlgs n. 546/92, ove il contribuente eccepisca lamancata notifica di un atto presupposto riconducibile all’attività dell’Agenzia delle entrate, lostesso è comunque obbligato a presentare preliminarmente l’istanza di mediazione. Inoltre sonoescluse dalla mediazione le controversie concernenti il recupero di aiuti di stato dichiarati incompatibili,in esecuzione di una decisione adottata dalla Commissione europea, ai sensi dell’art.14 del regolamento (Ce) n. 659/1999 del consiglio del 22 marzo 1999, indipendentemente dallatipologia di atto (atto di recupero, avviso di accertamento, cartella di pagamento). Conseguentemente,precisa la circolare n. 9/E, la mediazione non trova neanche applicazione alle controversieinerenti alle relative cartelle di pagamento, emesse per la riscossione delle somme dovute,anche se negli eventuali giudizi dovessero essere sollevati vizi attinenti all’iscrizione a ruolo e,come tali, riconducibili all’attività dell’Agenzia delle entrate. II termine «atto volto al recupero»comprende anche gli atti tipici della fase di riscossione rientranti nella giurisdizione delle commissionitributarie (cfr. circolare n. 42/E del 29 aprile 2008). Infine, l’istanza è improponibile incaso di impugnazioni: di valore superiore a 20 mila euro; di valore indeterminabile; riguardantiattività del concessionario; di atti notificati prima del 1 aprile 2012; di atti in cui non è legittimatapassivamente l’Agenzia; di rifiuti taciti di rimborso che alla data del 1 aprile 2012 siano già decorsi90 giorni dalla presentazione della domanda di rimborso; riguardanti recuperi di aiuti di stato;di provvedimenti ai sensi dell’art. 21 (sanzioni accessorie) del dlgs n. 472/97; di istanze ex art. 22(ipoteca e sequestro conservativo) del dlgs n. 472/97; del diniego della chiusura delle liti fiscali«minori» pendenti prevista dall’art. 39, comma 12, del dl n. 98/2011.32 - IL TRABUCCO n° 3/2012