Ontwikkelingsvisie Project 'Voorstreek/Breedstraat te ... - Ashmore

Ontwikkelingsvisie
Project Voorstreek/Breedstraat
te Leeuwarden
Deel I: de feitelijke en bestuurlijke context

Projekt Breedstraat-Voorstreek
Project Voorstreek/Breedstraat..................................................................................................... 3
Leeuwarden ................................................................................................................................. 3
Bevolkingssamenstelling en inkomens....................................................................................... 4
Wonen in Leeuwarden .................................................................................................................. 5
Profiel bevolking ........................................................................................................................ 5
Profiel woningvoorraad .............................................................................................................. 5
Fysieke ruimte voor sociale voorzieningen.................................................................................... 5
Woningmarkt.............................................................................................................................. 7
Zorgvuldig ruimtegebruik............................................................................................................... 8
Zonder binnenstad geen stad ................................................................................................... 9
Wonen boven winkels ................................................................................................................. 10
Het probleem ........................................................................................................................... 10
De oplossing............................................................................................................................ 11
Bijlagen:........................................................................................................................................ 13
Bijlage 1: Historie Zalen Schaaf .................................................................................................. 13
Bijlage 2: PAL GroenLinks: vragen hennepplantage MC Schaaf................................................. 16
Bijlage 3: Zalen Schaaf te koop?................................................................................................. 17
DeVrieshaselhoff
Drs.Ir.Ing. B.J.G. van der Kooij.
Bilthoven, Januari 2007
Interne rapportage, Vertrouwelijk 2

Figuur 1: Perspectieffoto van Noordelijk Leeuwarden
Project Voorstreek/Breedstraat
Projekt Breedstraat-Voorstreek
De hier besproken mogelijke ontwikkeling betreft een locatie in Leeuwarden gelegen in het Centrum
tussen de Voorstreek en de Breedstraat. Dit hoofdstuk beschrijft de (feitelijke en bestuurlijke)context
waarbinnen een dergelijke ontwikkeling zou kunnen plaatsvinden.
Leeuwarden 1
Leeuwarden is een echte stad (zie
Figuur 1, een stad met een stevige
bestuurstraditie. Dit is terug te vinden in
de historische binnenstad, de
stadshuizen van de Oranje Nassaus
en het beeldmerk van de leeuw. Het is
het dynamische bestuurscentrum van
Friesland. De culturele traditie is diep
geworteld in de stad. De stad heeft van
oudsher een centrumfunctie voor
onderwijs, zorg, winkelen en uitgaan
voor de provincie met 640.000 en een
regio met ruim 210.000 inwoners. De
ruim 23.000 studenten maken van
Leeuwarden een gezellige
studentenstad.
1 Bron: MOP Leeuwarden 2005-2009. Veel van de teksten zijn hieruit integraal overgenomen zonder een specifieke citaat-
aanduiding..
Interne rapportage, Vertrouwelijk 3

De groep senioren (65 jaar
en ouder) vormt rond 14%
van de bevolking. Voorzien
wordt dat de omvang van
deze groep toe zal nemen tot
16% van de bevolking in 2010
(op 96.000 inwoners) waarna
Leeuwarden pas echt zal
gaan vergrijzen.
Projekt Breedstraat-Voorstreek
Bezoekers aan de stad verbazen zich over de prachtige historische binnenstad, het winkel- en het
brede culturele aanbod. De Leeuwarder vindt het allemaal vanzelfsprekend. Dat is de Friese
nuchterheid waardoor het imago van Leeuwarden onnodig flets is gebleven. Ten onrechte. Want
Leeuwarden is een stad die het waard is om ontdekt te worden. Leeuwarden heeft een
aantrekkelijke schaal; niet zo groot dat je niemand kent, niet zo klein dat je iedereen kent.
Leeuwarden is daarnaast een stad met de kansen, problemen en mogelijkheden van grote steden.
Het draagvlak voor het oplossen van problemen en het aangrijpen van kansen, is in dubbel opzicht
beperkt. Enerzijds omdat Leeuwarden slechts 91.000 inwoners telt, anderzijds omdat de midden-
en hogere inkomens relatief ondervertegenwoordigd zijn.
Bevolkingssamenstelling en inkomens
Qua bevolkingssamenstelling wijkt Leeuwarden in sommige opzichten af van andere middelgrote
steden. Van oudsher heeft Leeuwarden, vanwege de altijd ruime arbeidsmarkt, een relatief geringe
groep allochtonen afkomstig uit de traditionele herkomstlanden: Turkije en Marokko (1,5% van de
totale bevolking). De afgelopen jaren is door de instroom van nieuwkomers/asielzoekers het
straatbeeld veelkleuriger geworden. Maar nog altijd vormt de autochtone bevolkingsgroep (zelf en
beide ouders in Nederland geboren) 4/5 van de totale bevolking. De groep die zelf of waarvan één
of beide ouders in een niet westers land is geboren (12.500 personen, 14% van de bevolking)
concentreert zich in een aantal wijken. In het straatbeeld valt verder de aanwezigheid op van een
grote groep jongeren/jong volwassenen. Door de aanwezigheid van het HBO (ruim 14.000
studenten) en MBO (9.000 studenten) hebben ongeveer 5.000 uitwonende studenten hun
woonadres in Leeuwarden.
Door de bouw van marktgerichte en aantrekkelijke woningen, met een accent op het midden en
duurdere segment, worden niet alleen meer gezinnen aan Leeuwarden gebonden, ook de uitstroom
van de hogere inkomens naar de randgemeenten werd en wordt daarmee voor een deel
voorkomen. Wel kent Leeuwarden desondanks nog steeds een relatief arme bevolking, het
besteedbare inkomen per huishouden ligt 16% lager dan gemiddeld in Nederland. In de jaren
negentig is de economie van het Noorden en van Leeuwarden gegroeid maar niet zo spectaculair
als in de rest van het land. De groep senioren (65 jaar en ouder) vormt rond 14% van de bevolking.
Voorzien wordt dat de omvang van deze groep toe zal nemen tot 16% van de bevolking in 2010 (op
96.000 inwoners) waarna Leeuwarden pas echt zal gaan vergrijzen.
Interne rapportage, Vertrouwelijk 4

De beschikbaarheid van
de woningen laat te
wensen over. Een
belangrijke oorzaak
daarvoor is het
achterblijven van de
nieuwbouwproductie in
het midden en hogere
segment, waardoor de
doorstroming stagneert.
De wijken moeten weer
een kloppend hart
krijgen voor alle groepen
van de bevolking. In dit
kader wordt
geconstateerd dat de
stedelijke ontwikkeling
nog te veel gedomineerd
wordt door fysieke
ingrepen. In de toekomst
zal geïnvesteerd worden
in de ontwikkeling van
multifunctionele centra in
combinatie met
woonservice zones.
Wonen in Leeuwarden
Projekt Breedstraat-Voorstreek
Profiel bevolking
De bevolkingsopbouw is onevenwichtig van samenstelling. Er zijn relatief veel jongeren en 75plussers
woonachtig in Leeuwarden. Het aandeel van de leeftijdsgroep tussen 35 en 64 jaar is
beperkt van omvang vergeleken met het landelijke gemiddelde. Er wonen relatief veel huishoudens
met een laag inkomen in de stad. Deze huishoudens vormen ook het grootste deel van de instroom;
de uitstroom wordt met name gevormd door huishoudens met midden en hoge inkomens (veelal
gezinnen met kinderen). Een kwalitatief goed aanbod van woningen en woonmilieus moet de
uitstroom naar omliggende gemeenten een halt toeroepen. De provinciale bevolkingsprognose gaat
uit van een groei van het aantal personen in de leeftijdsgroepen 35-45 en 55-65 jaar in de komende
jaren. Het is zaak dat wij [i.c. de gemeente Leeuwarden] hierop inspelen met het
woningbouwprogramma.
Profiel woningvoorraad
Drieënveertig procent (18.149) van de woningen in Leeuwarden behoort tot de huursector. Een
groot deel van de huurwoningen behoort tot de (met huursubsidie) bereikbare voorraad: ongeveer
13.284 woningen ofwel 73% van het totaal aantal huurwoningen. In de koopsector is het aandeel
goedkope woningen van oudsher groot. De gemiddelde koopprijs ligt op 136.000,-. Voor de lagere
inkomensgroepen zijn er in principe voldoende woningen. De beschikbaarheid van de woningen laat
te wensen over. Een belangrijke oorzaak daarvoor is het achterblijven van de nieuwbouwproductie
in het midden en hogere segment, waardoor de doorstroming stagneert. De kwaliteit van de
bestaande voorraad sluit niet overal aan op de wensen van woonconsumenten. Daar waar ook de
kwaliteit van de openbare ruimte en de sociale kwaliteit als onvoldoende wordt bestempeld moet
(op termijn) worden ingegrepen. Stedelijke vernieuwing is daarvoor het overkoepelende kader.
Fysieke ruimte voor sociale voorzieningen
In de wijken en buurten van Leeuwarden zijn voorzieningen op het gebied van ontmoeting, opvang,
ontspanning en recreatie en ontplooiing. Op dit moment zijn er nog 31 zogenaamde
buurtaccommodaties. De buurtaccommodaties worden door de gemeente gesubsidieerd in de
afkoopsom van de huisvestingslasten en in de organisatie- en activiteitenkosten. Daarnaast zijn er
ter verkleining van de digitale kloof en vergroting van de sociale cohesie in diverse wijken digitale
trapvelden gevestigd. Het digitaal trapveld Vrijheidswijk trekt bijvoorbeeld jaarlijks meer dan 20.000
bezoekers (gebaseerd op registratie per computer).
Interne rapportage, Vertrouwelijk 5

Een integrale benadering
in de stedelijke vernieuwing
biedt tegelijkertijd
geweldige kansen om de
sociale infrastructuur en
het voorzieningenniveau
zoals hiervoor omschreven
te moderniseren en
om deze aan te laten
sluiten bij de inzet op
fysiek en economisch
terrein.
Het is daarom nodig de
bouw van levensloopbestendige
woningen te
stimuleren en aandacht te
hebben voor een goed
aanbod van woonzorgcombinaties
verspreid
over de stad (en in eerste
instantie in wijken met
relatief veel ouderen).
Projekt Breedstraat-Voorstreek
Het wijksignaleringssysteem 2003 geeft aan dat wijkbewoners (behalve in de dorpen) niet of
nauwelijks deelnemen aan de activiteiten van de buurtvereniging en betrokken zijn bij het
organiseren van activiteiten in hun wijk en dorp. Ter versterking van de sociale infrastructuur en ter
bevordering van de sociale cohesie wordt gestreefd naar een clustering en versterking van de
voorzieningen in de wijk. Bij de totstandkoming van de clustering van voorzieningen waarbij een
kwaliteitsslag wordt geleverd om de sociale infrastructuur te verbeteren, zijn alle gebruikersgroepen
betrokken. Bij de planvorming zijn in eerste instantie de intermediairen betrokken. Bij de realisatie
van de woonzorgzones zoals in de Vrijheidswijk wordt gewerkt met steunpunten die zorg aan de
bewoners leveren: zorg op afroep, zorg bij calamiteiten en zorg op afspraak. De bewoners
ondervinden direct resultaat van de steunpunten: men kan met zorggarantie blijven wonen in de
eigen wijk. De wijken moeten weer een kloppend hart krijgen voor alle groepen van de bevolking.
In dit kader wordt geconstateerd dat de stedelijke ontwikkeling nog te veel gedomineerd wordt door
fysieke ingrepen. In de toekomst zal geïnvesteerd worden in de ontwikkeling van multifunctionele
centra in combinatie met woonservice zones. Daarbij zal de sociale programmering leidend zijn voor
de ingrepen in de fysieke voorzieningeninfrastructuur. Op stedelijk niveau is een masterplan
opgesteld met een horizon tot 2015 door de zorginstellingen en de woningcorporaties over de
fysieke ingrepen die nodig zijn om geschikte huisvesting van ouderen mogelijk te maken in de
wijken, ongeacht de zorgzwaarte.
De herstructureringsoperaties in Leeuwarden, in de Vrijheidswijk en Achter de Hoven/Vegelinbuurt
hebben een grote sociale impact. Zowel persoonlijk als op buurtniveau: huishoudens verhuizen,
huizen staan leeg en er wordt gesloopt. De stedelijke vernieuwing kan alleen resultaat opleveren als
in die aanpak ook de mogelijkheden van het sociaal beleid maximaal benut worden. Een integrale
benadering in de stedelijke vernieuwing biedt tegelijkertijd geweldige kansen om de sociale
infrastructuur en het voorzieningenniveau zoals hiervoor omschreven te moderniseren en om deze
aan te laten sluiten bij de inzet op fysiek en economisch terrein. Om bewoners adequaat te
faciliteren is een vernieuwing van de sociale infrastructuur en van het voorzieningenniveau
noodzakelijk en dit zal dan ook de inzet zijn.
Aandachtsgroepen
Lage inkomensgroepen: Leeuwarden huisvest veel huishoudens die behoren tot de lagere
inkomensgroepen. Gezien haar positie als centrumstad en de benodigde huisvesting voor
studenten blijft dit ook in de toekomst zo. De transformatie van de woningvoorraad heeft
gevolgen voor de keuzemogelijkheden van met name de primaire doelgroep van beleid (de
minima) en studenten. Daarom is het nodig de komende jaren bijzondere aandacht te besteden
aan deze groepen.
Interne rapportage, Vertrouwelijk 6

De binnenstad neemt een
bijzondere positie in, heeft
grote betekenis voor de
stadseconomie als centrum
van werkgelegenheid,
provinciaal winkelcentrum,
podium van (boven)regionale
culturele voorzieningen en
toeristisch-recreatief
verblijfsgebied. [ ] Daarnaast
is de binnenstad van belang
als een bijzonder woongebied,
dat specifieke doelgroepen
aanspreekt.
Het stimuleren van rehabilitaties
van de talrijke
woonhuis- en winkelhuismonumenten,
in het meest
kansrijke noordelijke deel van
de monumentale binnenstad
maar ook in de winkel-zone,
kan zorgen voor meer evenwicht
op de woningmarkt en
voor een beter draagvlak voor
binnenstedelijke voorzieningen.
Projekt Breedstraat-Voorstreek
Ouderen: In Leeuwarden wonen op dit moment relatief veel 75-plussers. De gemeente heeft
een bijzondere verantwoordelijkheid ten aanzien van de huisvesting van de groep
zorgbehoevende ouderen. Het is daarom nodig de bouw van levensloopbestendige woningen te
stimuleren en aandacht te hebben voor een goed aanbod van woonzorgcombinaties verspreid
over de stad (en in eerste instantie in wijken met relatief veel ouderen).
Woningmarkt
De nieuwbouw van woningen is achtergebleven bij de vraag. Dit heeft geleid tot druk op de
woningmarkt. Had Leeuwarden een aantal jaren geleden nog te maken met grote leegstand van
bepaalde typen huurwoningen, momenteel is er sprake van wachttijden op de huurmarkt. Dit heeft
een negatief effect op de positie van Leeuwarden op de regionale woningmarkt: een deel van de
midden- en hogere inkomens trekt weg naar omliggende gemeenten waar wel een op hun behoefte
afgestemd aanbod van woningen is gerealiseerd. De doorstroming binnen de bestaande voorraad
stagneert, omdat een ander deel van de midden- en hogere inkomensgroepen langer in de huidige
woning blijft wonen. Andere groepen kunnen daardoor minder goed in hun woonbehoefte voorzien.
De transformatie van de bestaande voorraad stagneert, hetgeen een negatief effect heeft op de
woonkwaliteit in en toekomstwaarde van bestaande wijken.
Het is dus noodzaak de nieuwbouwproductie aanzienlijk te vergroten. De bouw van woningen voor
de leeftijdsgroepen 35-45 jaar en 55-65 jaar (de jonge ouderen) biedt daarbij de beste
perspectieven waar het gaat om het tegengaan van vertrek en zelfs het aantrekken van
huishoudens en het genereren van doorstroming in de bestaande voorraad.
Uit het WOBOF 2003 kan voor Leeuwarden de conclusie getrokken worden dat er blijvende vraag is
naar kwaliteit. De vrijstaande koopwoning is het meest gewenste woningtype. De goedkope
woningvoorraad concentreert zich in bepaalde wijken van de stad, vooral in de wijken uit de periode
1950-1975. Vaak hebben deze wijken een zwakke positie op meerdere terreinen. Zowel
economisch, sociaal als fysiek laat de vitaliteit te wensen over. Er is weinig variatie in woningen:
vooral goedkope huurwoningen in rij en flats. De inrichting van de openbare ruimte is eenvoudig.
Over het algemeen is de (technische) kwaliteit van de huizen prima. Toch voldoen ze niet meer aan
de eisen die mensen tegenwoordig aan hun huis stellen. Een aantal wijken is in sociale zin
kwetsbaar (d.w.z. scoren lager dan gemiddeld ten aanzien van sociale omgang, veiligheid, imago
en variatie in bevolkingssamenstelling). Het betreft vooral wijken aan de noordoostkant van de stad.
Het slechtst scoren de Vrijheidswijk en Achter de Hoven/Vegelin.
Interne rapportage, Vertrouwelijk 7

De gemeente onderzoekt bij
elke locatie, waar zich een
dergelijk proces afspeelt, de
kansen van herontwikkeling.
Dikwijls liggen die kansen in
de richting van woningbouw.
Daarbij is het uitgangspunt dat
de herontwikkeling zich voegt
binnen de bestaande
omgeving.
Projekt Breedstraat-Voorstreek
De binnenstad neemt een bijzondere positie in, heeft grote betekenis voor de stadseconomie als
centrum van werkgelegenheid, provinciaal winkelcentrum, podium van (boven)regionale culturele
voorzieningen en toeristisch-recreatief verblijfsgebied. De historische straatwanden, grotendeels
bestaande uit rijksmonumenten en beeldbepalende panden, vormen met de grachten en pleinen het
ruimtelijke decor. Ze bepalen in hoge mate de aantrekkingskracht van het verblijfsmilieu. Daarnaast
is de binnenstad van belang als een bijzonder woongebied, dat specifieke doelgroepen aanspreekt.
Het samenkomen van veel functies op een relatief kleine ruimte zorgt in de binnenstad voor een
gestaag en verhoudingsgewijs sterk slijtageproces, fysiek en sociaal. Dit treft zowel de ingerichte
als de gebouwde omgeving. Om de kwalijke gevolgen voor de vitaliteit van het gebied voor te zijn, is
continu intensief onderhoud en regeneratie nodig. De hiermee gemoeide kosten zijn, waar het vaak
monumentale panden betreft, relatief hoog in vergelijking met een gewone, niet-monumentale
omgeving.
De binnenstad kent een scheefgegroeid woningaanbod. Goedkope en kleine huurwoningen hebben
een te groot aandeel gekregen in de jaren-1970 en -1980, terwijl er vraag is naar ruime en
bijzondere woningen in het midden- en hoge marktsegment. Het stimuleren van rehabilitaties van
de talrijke woonhuis- en winkelhuismonumenten, in het meest kansrijke noordelijke deel van de
monumentale binnenstad maar ook in de winkelzone, kan zorgen voor meer evenwicht op de
woningmarkt en voor een beter draagvlak voor binnenstedelijke voorzieningen.
Zorgvuldig ruimtegebruik
Leeuwarden kiest voor haar ruimtelijke ontwikkeling nadrukkelijk voor een optimalisatie en
intensivering van het gebruik van het binnenstedelijk gebied náást de ontwikkeling van
uitleglocaties. Die keus heeft onder andere te maken met de volgende processen die zich in de stad
afspelen.
Er is binnen het bestaand stedelijk gebied een autonoom proces gaande van functiewijzigingen
van bestaande gebouwen, onder meer als gevolg van schaalvergroting. Voorbeelden zijn
bedrijfsgebouwen, scholen, kerken etc. In deze ontwikkeling is Leeuwarden niet uniek. De
gemeente onderzoekt bij elke locatie, waar zich een dergelijk proces afspeelt, de kansen van
herontwikkeling. Dikwijls liggen die kansen in de richting van woningbouw. Daarbij is het
uitgangspunt dat de herontwikkeling zich voegt binnen de bestaande omgeving. Op deze manier
leidt dat tot een zorgvuldige herinvulling, waarbij de beschikbare ruimte op een adequate wijze
wordt gebruikt (zonder dat daarbij sprake is van intensivering ten koste van de bestaande
omgeving).
Interne rapportage, Vertrouwelijk 8

Figuur 2: Centrum Leeuwarden
Projekt Breedstraat-Voorstreek
Het tweede proces betreft de herontwikkeling van bepaalde gebieden die beter benut kunnen
worden. Leeuwarden kent zowel binnenstedelijk als aan de randen veel rafels. Vaak zijn deze
onaffe-gebieden oude landschaps- of waterstructuren. De gemeente tracht deze gebieden te
revitaliseren door specifieke functies, bestemmingen dan wel gebruik hieraan toe te kennen. In
enkele situaties is woningbouw één van die toegevoegde bestemmingen.
Het laatste te benoemen proces betreft de Stedelijke Vernieuwing. In bepaalde woonwijken,
uniform van samenstelling, worden woningen gesloopt. Omwille van de differentiatie komen
hiervoor nieuwe en betere woningen in de plaats. Over het algemeen leidt een dergelijke
ingreep tot een verdunning van de woningdichtheid.
Ten aanzien van woningbouw is er sprake van een ambitieuze binnenstedelijke opgave: enerzijds
door functieverandering van met name bedrijfsterreinen en onderwijs-en zorgsinstellingen,
anderzijds door vernieuwing en optimalisering van de bestaande woningvoorraad (stedelijke
vernieuwingsprojecten) en het stimuleren van wonen in de binnenstad. Concrete projecten zijn
ondermeer Steensma veilingterrein, Bonifatiushospitaal, Faber haarden terrein en centrum zone
Bilgaard. Kwalitatieve verbeteringen zijn de SV projecten Vrijheidswijk en Achter de Hoven.
Zonder binnenstad geen stad 2
De binnenstad van Leeuwarden heeft de kenmerken van een oude vestingstad.
Locatie: De binnenstad heeft circa 4.300 bewoners en omvat de gaaf bewaard gebleven
historische kern van Leeuwarden met haar vele monumenten en het stationskwartier dat
wordt begrensd door de oude stadswallen, het hoofdstation en de Oosterkade. De binnenstad
is compact van schaal; alles is op loopafstand bereikbaar. De binnenstad kent een mix van
karakteristieke nieuwe en oude gebouwen zoals de Achmeatoren (de hoogste kantoortoren
van Noord-Nederland), de Friesland Bank (met nieuwe glazen koepel), de scheve Oldehove,
Stadsschouwburg 'De Harmonie', winkels, bioscopen, restaurants en cafés en de Prinsentuin.
De binnenstad vormt voor Leeuwarden een belangrijke economische motor, maar is
daarnaast de huiskamer van de stad. Zonder binnenstad geen stad.
Wonen, woningen en woonmilieu: Tot voor kort kende de binnenstad een vrij eenzijdige
woningvoorraad. In de jaren zeventig zijn enkele complexen goedkope woningen gebouwd.
Daarnaast zijn er veel kleine eenheden, waaronder kamers voor studenten. Vanwege de gave
2 Bron; website Gemeente Leeuwarden.
Interne rapportage, Vertrouwelijk 9

Projekt Breedstraat-Voorstreek
structuur bezit de binnenstad een uniek en hoogwaardig woonmilieu. De (te ontwikkelen)
woonmilieus zijn divers: wonen in woonhuismonumenten, op de stadswallen, aan de gracht,
plein of steeg. De kwaliteit van het wonen in de binnenstad is herontdekt. Op verschillende
plekken zijn hoogwaardige woningen tot stand gekomen, variërend van grondgebonden
woningen tot appartementen (Bollemanssteeg, Wissesdwinger etc). De gemeente stimuleert
een dergelijk proces, om daarmee in te spelen op een groeiende vraag naar 'wonen in de
binnenstad'. Het accent ligt op de midden- en hoge inkomens. Daarbij wordt ook gedacht aan
het invullen van bepaalde randvoorwaarden, zoals parkeren op eigen erf dan wel in een
specifieke parkeervoorziening voor bewoners van de binnenstad.
Wonen boven winkels 3
Het probleem
Het was vroeger meer vanzelfsprekend was de winkelier boven zijn eigen winkel woonde. In 1962
woonde 53% van de ondernemers in de detailhandel in het bedrijfspand zelf. 28% woonde in een
afzonderlijke woning bij de winkel en slechts 19% woonde in een woning elders. Deze cijfers zijn
verzameld in de Tweede Sociaal-Economische Structuurenquête, uitgevoerd door het Economisch
Instituut voor het Midden-en Kleinbedrijf. Nu, ruim veertig jaar later, is het aantal winkeliers dat de
bovenverdieping bewoont verwaarloosbaar. Vandaag de dag zijn het niet langer de kleine winkeliers
die het kernwinkelgebied domineren, maar de filialen van grote winkelketens. Doordat een
zelfstandige opgang naar boven vaak ontbreekt de winkelier bereikte zijn woning vaak via de
winkel -worden de verdiepingen lang niet altijd opnieuw bewoond. Als er wel een opgang was, is
deze vaak verwijderd ten behoeve van meer waardevolle winkelmeters. Een belangrijke (indirect)
veroorzakende factor van de leegstand is de hoge huurprijs per vierkante meter winkelruimte in de
Nederlandse kernwinkelgebieden. Eind jaren tachtig neemt zowel het aantal winkelketens als de
gemiddelde huurprijs fors toe. De gemiddelde huurprijs is nu al een aantal jaren stabiel met 153
per vierkante meter per jaar. De huurprijs op toplocaties ligt daar echter ver boven (tussen de 1200
en 1500 in 2001). In dit licht is het niet onbegrijpelijk dat opgangen naar de bovenverdiepingen
(voor zover die al bestonden) zijn gesloopt ten gunste van vierkante meters winkeloppervlak, die
zoveel meer geld opleveren, dat het verhuren van de bovenverdieping voor wonen -met een lagere
huurprijs -niet meer interessant genoeg is. Ook worden de verdiepingen na verloop van tijd steeds
minder benut als opslagruimte. Inpandige opslag van enorme voorraden is vaak niet meer nodig.
3 Bron: Wonen boven winkels, de succes- en faalfactoren. Scriptie in het kader van de opleiding Sociale Geografie aan de Faculteit
Geowetenschappen van de Universiteit van Utrecht. Datum: januari 2006 door Karin Blokzijl
Interne rapportage, Vertrouwelijk 10

Projekt Breedstraat-Voorstreek
Doordat de voorraad wordt bijgehouden met computersystemen kunnen tekorten sneller worden
gesignaleerd, waarna bevoorrading vanuit centrale magazijnen plaatsvindt. Naast onbewoond zijn
verdiepingen nu vaak ook geheel ongebruikt.
De oplossing
De aandacht voor dit probleem is groeiende. In veel steden (Maastricht, Venlo, Deventer, Utrecht,
Den Haag) zijn speciale beleidsvormen (startsubsidiering, pilotfinanciering, ontwikkelsubsidie)
ontwikkeld. Dit teneinde in te spelen op een groot tekort aan woonmilieus in stedelijke centra
(VROM, 2000). Door leegstaande verdiepingen te transformeren tot woonruimte kan worden
voorzien in deze groeiende vraag naar woonruimte in binnenstedelijke milieus.
Kenmerkend voor binnenstedelijke woonmilieus is de veelheid aan voorzieningen die vooral gericht
zijn op een grote mate van sociale interactie. Een woning boven een winkel bevindt zich middenin
de drukte van de stad. Deze binnenstedelijke dynamiek is aantrekkelijk voor een specifieke
doelgroep. Vaak zijn het jongeren en andere één-of tweepersoonshuishoudens die zich
aangetrokken voelen tot een dergelijke omgeving. Daarbij leent de structuur van de fysieke
bebouwing zich ook niet voor andere doelgroepen. Het realiseren van een eenvoudige opgang is
vaak al een lastige fysieke en financiële opgave, dus het is in te denken dat de realisatie van een
aangepaste woning voor ouderen en minder validen een vrijwel onmogelijke opgave is. Gezien de
beperkte grootte van de woningen en het ontbreken van voldoende groen en buitenruimte zijn
woningen boven winkels ook minder geschikt voor gezinnen met kinderen.
Het brede aanbod van publieke en private voorzieningen in stadscentra heeft voldoende draagvlak
nodig om te overleven. Met de afname van het inwonertal in de jaren zestig verschraalde het
draagvlak en kwam het voortbestaan van een aantal van deze voorzieningen in gevaar.
Binnensteden zijn van oudsher het brandpunt van (economische) activiteiten. Op deze historische
kwaliteiten kan worden voortgebouwd, in plaats van elders opnieuw te beginnen. Ook leefbaarheid
in stadscentra staat hoog op de politieke agenda. Bij gebrek aan sociale controle vanaf de
bovenverdiepingen moeten stalen rolluiken voorkomen dat wordt ingebroken in de winkels.
Eenieder kan zich voorstellen dat dit het straatbeeld na sluitingstijd niet ten goede komt. In het
rapport Ruimtelijke planning en criminaliteit uit 1986 van de Rijksplanologische Dienst worden
toezicht en sociale controle al benoemd als belangrijke middelen tegen kleine criminaliteit als
vernielingen en diefstal. In een bewoonde stad krijgt kleine criminaliteit minder kans. Ten slotte
draagt de realisatie van woningen boven winkels bij aan het fysieke (monumentale) herstel van de
oude binnenstad. Winkeliers huren vaak het hele pand, maar zijn in hoofdzaak geïnteresseerd in de
begane grond met winkelbestemming. Als gevolg wordt alleen geïnvesteerd in de dure vierkante
Interne rapportage, Vertrouwelijk 11

Projekt Breedstraat-Voorstreek
meters op de begane grond. Onderhoud op de bovenverdiepingen wordt gepleegd in de vorm van
goedkope ad hoc-oplossingen, in plaats van duurzame investeringen. Bij WbW wordt wél duurzaam
geïnvesteerd in de bovenverdiepingen.
Figuur 4: Historische kaart Voorstreek e.o
Figuur 3: Vischmarkt 1790
Interne rapportage, Vertrouwelijk 12

Bijlagen:
Projekt Breedstraat-Voorstreek
Bijlage 1: Historie Zalen Schaaf
Het echtpaar Louis Schaaf en Catharina Drijfhout kwam oorspronkelijk uit Leeuwarden, maar
vertrok in het begin van de twintigste eeuw naar Gelderland om daar voor welgestelde families te
gaan werken. Omdat die dienstbetrekkingen hen na een aantal jaren niet meer bevielen, keerden zij
terug naar Friesland. Schaaf wilde daar, net als zijn broer Ype, een eigen horecabedrijf beginnen.
Die ambitie zou later uitmonden in de opening van Concertzaal L. Schaaf en Zonen.
Ype Schaaf, de latere uitbater van het Oranjebierhuis, had een zaak op de hoek Westerplantage -
Klein Schavernek. Door bemiddeling van Ype kreeg Louis na terugkomst uit Gelderland de
mogelijkheid om een café te huren op de hoek Ruiterskwartier - Oude Lombardsteeg (later o.a. City
Bar, nu Prenatal). Omdat de ambities van Schaaf veel verder gingen dan het exploiteren van een
simpel café, werkte het echtpaar keihard en probeerde iedere cent te sparen. Ondertussen zocht
Louis in Leeuwarden naar een nieuwe locatie waar hij iets unieks zou kunnen beginnen. Zijn oog
viel op een oude concertzaal aan de Breedstraat. Deze accommodatie heette lange tijd Zaal van
der Wielen, vernoemd naar de timmerman en stadsbouwmeester Gerrit van der Wielen, die de zaal
al in 1797 liet bouwen op de plaats van een bouwvallige katholieke kerk.
Van der Wielen bood destijds plaats aan zon 400 bezoekers. Beroemd was ook de fraai versierde
en verlichte tuin. Op de eerste verdieping bevond zich een ruimte voor vergaderingen van het
Phijsisch Collegie, een genootschap van gegoede burgers dat zich bezighield met de
proefondervindelijke wijsbegeerte. Er werd geëxperimenteerd met onder meer de
elektriseermachine, luchtpompen en magnetisme. Het doel was om het wezen der dingen te
ontrafelen en daarin de rol van God te ontdekken. Op de begane grond was nog een tweede
vergaderkamer, de koopmanssociëteit. Daarachter liet Van der Wielen bovendien een kolfbaan
aanleggen. Overigens hield de bouwmeester zich niet zelf bezig met de exploitatie van het bedrijf,
dat liet hij over aan enkele familieleden.
Van der Wielen werd een begrip in de Friese hoofdstad. Er was dan ook altijd wat te doen:
concerten, danspartijen, tentoonstellingen en vergaderingen. Gaandeweg de negentiende eeuw
werd het pand regelmatig verbouwd en uitgebreid. Nadat de graanbeurs aan de Wortelmanshaven
te klein was geworden, kwamen vanaf 1866 ook de graanhandelaren bijeen in Van der Wielen.
Toch waren het vooral de voorstellingen waarmee Van der Wielen naam en faam maakte. Er
Interne rapportage, Vertrouwelijk 13

Projekt Breedstraat-Voorstreek
vonden veel (abonnement)concerten plaats met nationaal en internationaal bekende artiesten. Een
hoogtepunt was de uitvoering van de toen enorm populaire opera Das Nachtlager von Granada van
Conradin Kreuzer (oktober 1876). Een andere memorabele voorstelling was Othello van
Shakespeare in een bewerking van Jacob van Lennep. De grote zaal van het centrum kreeg pas
vorm in de tweede helft van de negentiende eeuw. Het ontwerp was echter wat ongelukkig, want
twee dubbele rijen zuilen van gietijzer belemmerden het vrije zicht op het toneel.
Latere uitbaters gaven hun eigen naam aan de zaal, zoals de families Visser (vanaf 1897) en
Rodenhuis. Deze laatste verkocht het pand aan een Rotterdammer die echter na een jaar failliet
ging. En dat was het buitenkansje waar Louis Schaaf vijf jaar op had gewacht. Met zijn spaargeld en
wat geleende centen kocht hij de zaal in november 1920 en doopte deze om tot Concertzaal L.
Schaaf en Zonen. Schaaf pakte de zaken meteen grondig aan. Het toneel werd opgeknapt en de
koffiekamer uitgebreid in de tuin. Het muziekcentrum werd gerenoveerd en kreeg eigen closets. Op
zondagen programmeerde Schaaf matineevoorstellingen van kleine orkesten, die al snel druk
werden bezocht. Diverse verenigingen uit Leeuwarden, zoals Frisia en de Kegelclub, reserveerden
in Schaaf hun eigen tafels. Karakteristiek voor de concertzaal waren de pilaren en de grote lampen.
Deze laatste werden gemaakt door Catharina Schaaf. De inspiratie deed zij op toen zij in 1923 met
haar man een bezoek bracht aan een circus in Amsterdam. Thuis knipte, naaide en beschilderde
Catharina de stof voor de grote lampen. Het plafond van de concertzaal werd bovendien voorzien
van guirlandes, een soort slingers gemaakt van kunstbloemen.
Eind jaren twintig ontwierp architect Doeke Meintema een nieuwe voorgevel voor Schaaf.
Bovendien werd ook de woning boven het zalencentrum verbouwd, kreeg de zaal een nieuwe
garderobe en werd de zaal modern ingericht in de trant van de Amsterdamse School. In het jaar
1939 onderging Schaaf een nog ingrijpender verbouwing die werd geleid door architect J.M. Vegter.
De voorgevel van Meintema werd gesloopt en vervangen door een eenvoudige, vlakke gevel van
gele Friese klinkers. In de gevel worden twee dubbele toegangsdeuren aangebracht met
daartussen een kassa van teakhout met twee loketten. De zaal zelf werd meer sober ingericht. De
vervelende zuilen bleven echter staan tot 1952. Deze werden toen vervangen door stalen liggers.
Ook werd het plafond voorzien van een daklicht, versierd met sterren. Architect G.A. Heldoorn bood
Schaaf na de oplevering de enorme glazen kroonluchter aan voor de middenzaal.
Tijdens de oorlog, in de jaren 44 en 45, bood Schaaf overigens onderdak aan vluchtelingen uit
Limburg. Dezen sliepen in de Mulo aan de Wissedwinger, maar aten in de concertzaal. In de
naoorlogse jaren werd Schaaf een bruisend centrum voor tal van activiteiten. In de jaren vijftig en
Interne rapportage, Vertrouwelijk 14

Projekt Breedstraat-Voorstreek
zestig trad een keur aan artiesten op, zoals De Spelbrekers, Heintje Davids, Corry Brokken, Kilima
Hawaiians en The Three Jacksons. Langzamerhand verloor Zalen Schaaf echter haar allure en
kwam uiteindelijk in het midden van de jaren tachtig in het bezit van de Gemeente Leeuwarden. Een
keerpunt in het bestaan van Schaaf kwam in 1995, toen het centrum werd gekocht door de
Leeuwarders Frans van den Borg en Ton Klein. Deze doopten de onderneming om tot
Muziekcentrum Schaaf en maakten van het bedrijf weer een belangrijke culturele ontmoetingsplek.
Ik moet een jaar of tien zijn geweest toen ik hier voor het eerst op het podium stond, zegt Frans
van den Borg, samen met Ton Klein de huidige uitbater van Muziekcentrum Schaaf aan de
Breedstraat. In die tijd speelde ik nog in het Fries Accordeon Ensemble. Bij de herinnering krijgt
Van den Borg een lach op zijn gezicht. Muziek heeft altijd in mij gezeten. Na mijn schooltijd ben ik
dan ook beroepsmuzikant geworden. Zo was ik onder meer toetsenist van de band Road. Dat was
trouwens de eerste Friese band die een top-40-hitje scoorde, ik meen in 1975. In die jaren liep Van
den Borg gitarist Ton Klein tegen het lijf. Ze werden vrienden en begonnen samen een muziekstudio
in Waskemeer. Met acht sporen, lacht Van den Borg. Het Groningse duo Pé Daalemmer en Rode
Rinus behoorden tot de artiestenstal. Met hen namen we een plaatje op, maar we hadden geen
geld om een single uit te brengen. Dat heeft een platenmaatschappij toen gedaan, vertelt Van den
Borg. En wat denk je Het werd de knaller van het jaar! Hadden we de plank mooi misgeslagen.
Het zou dat niet de laatste keer zijn.
In 1987 hebben we de studio verplaatst naar een pandje aan de Breedstraat in Leeuwarden, zegt
Ton Klein. Onder ons eigen platenlabel Frigram (Friese Grammofoonplaten) brachten we
Nederlands en Friestalig repertoire uit. In 1995 namen wij Zalen Schaaf over van de gemeente,
daar zagen wij wel iets moois in. Van den Borg en Klein knapten de boel op. In het nieuwe
Muziekcentrum Schaaf werd de concertzaal hersteld, er kwam een foyer-café en een audio-studio.
In die studio werden later de opnames gemaakt van het nummer Wêr bisto van Twarres. Maar
voordat wij daar mee konden scoren was Twarres, begrijpelijk, al overgestapt naar het grote
platenlabel EMI , zegt Van den Borg lachend. De Leeuwarder platenbazen sloegen de plank weer
net mis.
Muziekcentrum Schaaf groeide ondertussen uit tot het culturele hart van de stad. Niet in de laatste
plaats door Stichting Het Podium, dat steeds weer uitstekende bands op de planken wist te halen.
Van den Borg, Klein, hun echtgenotes en zelfs de kinderen, allemaal werkten ze mee om het
Paradiso van het Noorden tot een succes te maken. Begin dit jaar werden in de fraaie tuin van
Schaaf zes banen voor jeu de boules aangelegd. Jeu de boules is mijn hobby en verslaving, legt
Interne rapportage, Vertrouwelijk 15

Projekt Breedstraat-Voorstreek
Van den Borg uit. Daarom heb ik CdP (Club de Pétanque) De Schaafboulers opgericht. Die club
heeft nu 19 leden en gaat straks met vier teams in de landelijke competitie spelen. Ton Klein mag
zich binnenkort gaan uitleven in de nieuwe videostudio van Muziekcentrum Schaaf. We maken al
reclamespotjes en bedrijfspresentaties op video. Nieuw aan die videostudio is dat we ook opnames
op dvds kunnen zetten. Op die manier wordt Schaaf echt een compleet muziekcentrum.
[Bron: website www.zalenschaaf.nl]
Bijlage 2: PAL GroenLinks: vragen hennepplantage MC Schaaf
Bron: PAL GroenLinks (11-01-2006)
Schriftelijke vragen hennepplantage muziekcentrum Schaaf
Leeuwarden, 10 jan 2006
Geacht college,
Net zoals vele Leeuwarders zijn wij verbaasd door de vondst van een grote wietkwekerij in muziekcentrum Schaaf. Voor ons is dit
een signaal hoe wenselijk het is om te komen tot een legalisering en regulering van softdrugs om dergelijke gevaarlijke excessen
te voorkomen. Maar vooral het aspect van brandveiligheid rond een stedelijke ontmoetingsplek midden in een woonomgeving
verontrust ons in hoge mate. Wij moeten niet denken aan een inferno op deze plek in de binnenstad.
Naast een compliment voor de politie met de ontdekking en daarmee het voorkomen van een mogelijke ramp hebben wij vragen
naar aanleiding van de uitlatingen van politiechef Cor Reijenga in de Leeuwarder Courant van vandaag. Hier stelt hij dat er maar
liefst drie maanden onderzoek nodig waren na de tip.
Is er na de tip drie maanden geleden contact geweest tussen politie en/of brandweer en college, c.q. de burgemeester?
Waarom heeft de gemeente het risico genomen om hangende het onderzoek toch de muziek- en andere voorstellingen in
muziekcentrum Schaaf te laten doorgaan?
Waarom moest het politieonderzoek zo lang duren en wat heeft het college gedaan om dit te versnellen? Wat gaat het college
doen om dit in de toekomst te versnellen?
Vindt het college ook dat zij gedurende een dergelijk belangwekkend onderzoek van de politie op de hoogte moet zijn van de
veiligheidsrisicos?
Welke conclusies trekt het college uit deze oprolling over het handhavings- en veiligheidsbeleid ten aanzien van het op
commerciële en (vooralsnog) illegale basis telen van wiet?
In afwachting op uw antwoorden,
namens de fractie PAL GroenLinks,
Gerben Hoogterp, woordvoerder welzijn en veiligheid.
Interne rapportage, Vertrouwelijk 16

Projekt Breedstraat-Voorstreek
Bijlage 3: Zalen Schaaf te koop?
(Citaat website zalen Schaaf): Onlangs wist de Leeuwarder Courant te melden dat Schaaf in de
aanbieding was, met vraagprijs en al. Via de website van stadsblad "Liwwadders" waarop een
flauwekul verhaal was verschenen, meende men, ondanks dat ik expliciet tegen een" bevriende"
journalist van de stadsredaktie gezegd had dat het gesprek met Andries Veltman in een jolige bui
was gebeurd en er niets van waar is, vond men het toch nodig een omkaderd berichtje te plaatsen.
Ook werd nog even heel fijntjes aan ons verleden gerefereerd. Om nog even op het gesprek met
Andries terug te komen, in een geanimeerd gesprek over een muziekje onder zijn website, ik vond
dat daar best een Liwwadder muziekje onder kon, vroeg hij mij, want het zoemde volgens hem in de
stad, of Schaaf te koop stond. Ik antwoordde verbaasd dat in principe alles te koop staat, zelfs mijn
vrouw (ook een geintje!!), en voor jou een vriendenprijsje! Niet beseffende dat Andries weer een
"hot" nieuwtje heeft en zijn veel bekeken website daarmee weer in de picture brengt. Vervolgens
kijkt de stadsredaktie van de LC, op zoek naar sensatie, op de website en ik wordt gebeld. Wel een
compliment voor Andries trouwens dat de LC nieuws van "Liwwadders"moet halen. De LC maakt er
vervolgens een serieus bericht van.
Na een telefoontje van mijn kant haalt Andries het berichtje weer van zijn site, de LC rectificeert
niet, laat maar, er is toch niets meer aan te doen. Vanwaar dit stukje?ik kan mensen nu verwijzen
naar de nieuwspagina van onze site, want ik heb dit verhaal al enkele tientallen malen per mail,
persoonlijk en telefonisch moeten doen. By the way, als u wilt kopen kunt u gerust kontakt met me
opnemen!!!!
[Bron: website www.zalenschaaf.nl]
Interne rapportage, Vertrouwelijk 17