3. Ruimtelijke analyse van het plangebied - Gemeente Roosendaal

oosendaal
groot kalsdonk
bestemmingsplan
procedure
plannummer datum raad gedeputeerde staten beroep
006528.00 29-01-2004 22-07-2004
opdrachtleider : ing. R.G.M. Louwes

Inhoud van de toelichting 1
1. Inleiding blz. 3
1.1. Plangebied 3
1.2. Aanleiding en doelstellingen 3
1.3. Vigerende regelingen 7
1.4. Opbouw plantoelichting 7
2. Beleidskader 9
2.1. Ruimtelijke ontwikkeling Strategie 2030 9
2.2. Beheer- en Ontwikkelingsvisie Groot Kalsdonk 10
2.3. Overige beleidsdocumenten 11
3. Ruimtelijke analyse van het plangebied 17
3.1. Ontstaansgeschiedenis 17
3.2. Ruimtelijke hoofdstructuur 17
3.3. Ruimtelijke hoofdstructuur 19
3.4. Beeldbepalende kwaliteiten 25
3.5. Verkeersstructuur 26
3.6. Beslispunten ruimtelijke structuur 27
4. Functionele analyse van het plangebied 31
4.1. Functionele hoofdstructuur 31
4.2. Cultuurhistorie 31
4.3. Bevolking en wonen 32
4.4. Voorzieningen 34
4.5. Bedrijven 37
4.6. Groenstructuur en openbare ruimte 38
4.7. Verkeer 40
4.8. Beslispunten functionele structuur 41
5. Nieuwe ontwikkelingen 45
5.1. Beheer- en ontwikkelingsvisie Groot Kalsdonk 45
5.2. Grootschalige ontwikkelingslocaties 47
5.3. Kleinschalige ontwikkelingslocaties 49
5.4. Aanpassingen woningvoorraad en de openbare ruimte 54
6. Milieuaspecten 57
6.1. Wegverkeerslawaai 57
6.2. Railverkeerslawaai 57
6.3. Industrielawaai 57
6.4. Bodemkwaliteit 58
6.5. Water 59
6.6. Externe veiligheid 62
6.7. Staat van Bedrijfsactiviteiten 63
6.8. Staat van Horeca-activiteiten 64
7. Juridische planbeschrijving 65
7.1. Beschrijving van de vigerende bestemmingsregeling 65
7.2. Opzet van de nieuwe bestemmingsregeling 66
7.3. Regeling woonpercelen 69
7.4. Regeling overige bestemmingen 72
7.5. Overige punten 74
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Inhoud van de toelichting 2
Bijlagen:
1. Overzicht beleidsdocumenten
2. Masterplan Waterhuishouding Groot Kalsdonk
3. Inventarisatie en inschaling bedrijven
4. Toelichting op de Staat van Bedrijfsactiviteiten
5. Toelichting op de Staat van Horeca-activiteiten
6. Hogere grenswaarde
7. Toelichting regeling bijzondere vormen van detailhandel en horeca
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

1. Inleiding
1.1. Plangebied
Grenzen plangebied
Het plangebied van het bestemmingsplan Groot Kalsdonk ligt in het noordoostelijk deel van
Roosendaal. Aan de noordzijde wordt het plangebied begrensd door de Spoorstraat, de spoorlijn
Roosendaal-Breda en door de Zwaanhoefstraat aan de oostzijde. De zuidelijke plangrens
volgt de Lisztlaan en Van Beethovenlaan. De Boulevard en de Brugstraat vormen de
(zuid)westelijke plangrens.
De plangrens is afgestemd op de begrenzing van de Beheer- en Ontwikkelingsvisie Groot Kalsdonk,
met dien verstande dat een gedeelte van het gebied tussen de Spoorstraat en spoorlijn
buiten het plangebied van dit bestemmingsplan is gehouden, omdat dat gebied deel uitmaakt
van het bedrijventerrein Borchwerf en van de spoorzone.
Aangrenzende gebieden
In het (zuid)westen grenst het plangebied aan het centrum van de stad en aan het stationsgebied.
Ten zuiden van het plangebied ligt de woonwijk Burgerhout en aan de oostzijde het industriegebied
Majoppeveld. Ten noorden van het gebied zijn de spoorlijn en het spoorwegemplacement
met aansluitend het bedrijventerrein Borchwerf gelegen.
Naam van het plangebied
De naam van het plangebied is afgeleid van het deelgebied Kalsdonk (oostelijk deel plangebied).
Aangezien ook het gebied tot aan het centrum en het NS-station tot het plangebied behoort,
is voor de duidelijkheid de naam Groot Kalsdonk gekozen.
1.2. Aanleiding en doelstellingen
Voor het opstellen van het nieuwe bestemmingsplan Groot Kalsdonk zijn twee aanleidingen en
bijbehorende doelstellingen aan de orde.
- Het betreft enerzijds het bieden van juridisch-planologische mogelijkheden voor de
ontwikkelingen die zijn voorzien in de opgestelde Beheer- en Ontwikkelingsvisie Groot
Kalsdonk (september 1998).
- Anderzijds wordt een nieuw bestemmingsplan opgesteld in het belang van uniformiteit en
actualiteit van ruimtelijk beleid en een daarop afgestemde bestemmingsregeling.
Hiermee komt een eind aan de huidige ongewenste situatie waarin bouwactiviteiten veelal alleen
mogelijk zijn na kostbare en tijdrovende vrijstellingsprocedures met het daaraan verbonden
grote beslag op ambtelijke en bestuurlijke capaciteit. Zeker zo belangrijk zijn de voordelen voor
de burgers, bedrijven en instanties; meer rechtszekerheid en kortere procedures. Voorts zal op
basis van de in het geactualiseerde bestemmingsplan op te nemen gebruiks- en bouwvoorschriften,
beter kunnen worden opgetreden tegen ongewenste ontwikkelingen. De genoemde
planmotieven worden in deze paragraaf nader toegelicht.
Beheer- en Ontwikkelingsvisie Groot Kalsdonk
Aanleiding
Groot Kalsdonk is een wijk waar veel mensen met plezier wonen, maar ook een wijk waar enkele
structuren en deelgebieden verbetering en soms ingrijpende aanpassing nodig zijn. De afgelopen
jaren is de aantrekkelijkheid en leefbaarheid achteruit gegaan, ondanks inspanningen
van vele partijen en verbeteringen in het wijkbeheer. Diverse problemen vragen echter om een
meer structurele en meer ingrijpende aanpak. Voorbeelden zijn woningen waarvoor de belangstelling
terugloopt en die technisch niet meer voldoen, het verkeer dat overlast geeft en onveiligheid
veroorzaakt, een zwakke sociale structuur, de woonomgeving die ondruk druk staat als
gevolg van verkeer en bedrijven, het tekort aan speel- en groenvoorzieningen en de voorzieningenstructuur
die afbrokkelt.
De genoemde knelpunten en ontwikkelingen vereisen ingrijpende maatregelen en een zorgvuldige
afstemming. De hiervoor gekozen aanpak is neergelegd in een samenhangende visie voor
Adviesbureau RBOI
Middelburg
3
736.006528.00

Inleiding 4
de toekomst van Groot Kalsdonk dat is opgesteld door de gemeente Roosendaal en door de
voormalige woningbouwvereniging Arwon: de Beheer- en Ontwikkelingsvisie Groot Kalsdonk.
Figuur 1 Begrenzing plangebied bestemmingsplan Groot Kalsdonk
Deze visie (september 1998) geeft aan hoe de wijk zich de komende 10 tot 15 jaar zal moeten
ontwikkelen en welke projecten in dat kader op korte en lange termijn moeten worden uitgevoerd.
De vigerende bestemmingsregelingen zijn hier onvoldoende op toegesneden en niet
meer actueel. Hierdoor is het opstellen van een nieuw bestemmingsplan voor het gebied Groot
Kalsdonk essentieel.
Daarbij is overigens niet gezegd dat het verlenen van vrijstellingen niet meer aan de orde zal
komen. Wanneer een bestemmingsplan eenmaal is geactualiseerd en daarmee een actueel
beleidskader voor het gebied geldt, zullen verzoeken om vrijstelling daaraan worden getoetst.
Als zij niet passen binnen het geactualiseerde beleidskader kunnen zij met een afdoende motivering
worden geweigerd. Ook hiervoor is actualisering van verouderde bestemmingsregelingen
van belang.
Doelstelling
Groot Kalsdonk moet een aantrekkelijke en leefbare wijk worden, waar allerlei mensen graag
wonen en werken, plezierig met elkaar omgaan en waarin bewoners en ondernemers, eigenaren
en anderen vertrouwen hebben. Een wijk met een eigen karakter. Daarom is het beleid gericht
op het realiseren van de volgende ontwikkelingen:
- Een grotere verscheidenheid aan woningen.
- Verbetering van de woningen en woonomgeving;
- Versterking van voorzieningen;
- Duurzaam veilig verkeer;
- Terugdringen van milieuhinder;
- Verbetering van de sociale structuur door meer werk, versterking van onderwijs en opleiding,
gerichte hulp aan de zwakkeren in de samenleving, saamhorigheid in een kleurrijke
wijk, veiligheid in en om de woning.
Deze beleidsrichtingen worden in dit bestemmingsplan, voor zover ruimtelijk relevant, toegelicht.
Op basis van dit beleid wordt de bestemmingsregeling opgesteld. In figuur 2 zijn relevante
fragmenten uit de Beheer- en Ontwikkelingsvisie Groot Kalsdonk opgenomen.
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Inleiding 5
Figuur 2 Fragmenten Beheer- en Ontwikkelingsvisie Groot Kalsdonk
nieuw hart woningbestand
groenstructuur nieuwe verkeersstructuur
Actualisering bestemmingsplan
Aanleiding
Voor het plangebied geldt een 15-tal bestemmingsregelingen, waarvan enkele plannen dateren
van voor de invoering van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (1965). Door het grote aantal
plannen en door de soms zeer hoge leeftijd komen veel verschillende planvormen en systemen
voor. Het gevolg is dat de handhaving van het gewenste ruimtelijk beleid niet altijd mogelijk is en
dat tegelijkertijd gewenste bouwactiviteiten of andere planologische ontwikkelingen pas mogelijk
zijn na tijdrovende en kostbare procedures. Deze situatie is ongewenst. Ook zijn er gebieden in
het noordelijk deel waarvoor nooit een bestemmingsplan is opgesteld en waarop alleen de
bouwverordening van toepassing is.
Actualisering van het bestemmingsplan sluit ook aan op de recent in werking getreden wijziging
van de Wet op de Ruimtelijke Ordening. De verplichting tot het actueel houden van bestemmingsplannen
is daarin immers aanzienlijk aangescherpt. Het uitgangspunt is immers dat de
zelfstandige projectprocedure in principe alleen mogelijk zal zijn als het gaat om een geactualiseerd
bestemmingsplan dat niet ouder is dan 10 jaar of als het gaat om een bestemmingsplan
waarvoor door Gedeputeerde Staten vrijstelling is verleend van de verplichting om het plan na
10 jaar te herzien. Deze vrijstelling kan voor een periode van ten hoogste 10 jaar worden verleend.
De actualiteit van een bestemmingsplan is derhalve van belang voor de formulering en de
handhaving van het gewenste ruimtelijk beleid en voor het voeren van de recent ingevoerde,
eventueel benodigde zelfstandige projectprocedure. Met de vigerende regelingen is dit immers
niet goed mogelijk.
Doelstelling
Naast de doelstelling voortvloeiende uit de Beheer- en Ontwikkelingsvisie Groot Kalsdonk, geldt
eveneens als doelstelling het actualiseren van verouderde bestemmingsregelingen, zodanig dat
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Inleiding 6
een samenhangend en een op actuele beleidsinzichten en gebruikerswensen afgestemd bestemmingsplan
ontstaat, vervat in een heldere bestemmingsregeling. Daarbij dient in aanmerking
te worden genomen dat een bestemmingsplan niet de oplossing biedt voor alle vraagstukken
die zich in een gebied kunnen voordoen. Voor het bestemmingsplan kunnen dan ook de volgende
uitgangspunten aan de genoemde doelstelling worden toegevoegd.
- Het rekening houden met het spanningsveld van individuele woonkwaliteit versus behoud
van ruimtelijke kwaliteit.
De huidige maatschappelijke context is gericht op het verruimen van de reeds bestaande
mogelijkheden tot het zonder vergunning bouwen van erfbebouwing bij woningen. Dit sluit
aan bij de wens tot deregulering en de actuele en te verwachten woonwensen. Er is dan ook
een zorgvuldige afweging nodig tussen enerzijds een goede regeling voor de erfbebouwing
en de overige uitbreidingsmogelijkheden van de woningen ten behoeve van een maximaal
woongenot voor de bewoners en anderzijds het behoud van de bestaande ruimtelijke kwaliteit.
- Het streven naar vermindering van bestuurslast.
Algemeen uitgangspunt is dat bestuurslast zoveel mogelijk dient te worden teruggedrongen.
Het bestemmingsplan dient hiervoor een adequate, handhaafbare regeling te bevatten.
Het opnemen van de bevoegdheid tot het stellen van nadere eisen en tot het verlenen
van vrijstelling dient zoveel mogelijk te worden beperkt tot die gevallen, waarin daaraan
voorafgaand een nadere belangenafweging noodzakelijk is en ook mogelijk is aan de hand
van objectieve criteria. Voor het overige dient zoveel mogelijk bij recht te worden toegestaan.
- De plankaart dient zoveel mogelijk informatie te bevatten.
Wat op de plankaart kan worden geregeld zal niet in de voorschriften gebeuren. Hiermee
wordt een zo snel mogelijk inzicht in de gebruiks- en bouwmogelijkheden geboden.
- Streven naar standaardisering en digitalisering.
Standaardisering is geen doel op zich, maar waar mogelijk is het wel gewenst voor een zo
doelmatig mogelijke werkwijze en uniformiteit van gebruiks- en bouwmogelijkheden voor de
bewoners en andere gebruikers van het plangebied. Standaardisering is ook gewenst met
het oog op digitalisering.
Deze uitgangspunten zijn met name van belang voor de uiteindelijke opzet van de bestemmingsregeling.
Doelstellingen en uitgangspunten
De algehele actualisering van de bestemmingsregelingen maakt het noodzakelijk het belang en
het karakter van het opstellen van het bestemmingsplan in de volgende doelstellingen en uitgangspunten
duidelijk vast te leggen.
- Het zo goed mogelijk inpassen van de ontwikkelingsmogelijkheden die in de Beheer- en
Ontwikkelingsvisie Groot Kalsdonk zijn opgenomen.
- Streven naar samenhang en afstemming in opzet en inhoud van bestemmingsregeling
voor het gehele gebied.
- Streven naar rechtszekerheid en klantgerichtheid. Dat wil zeggen het vaststellen van een
voor burgers duidelijke, toegankelijke en op actuele behoeften en eisen afgestemd plan.
- Streven naar een voor de verschillende gemeentelijke diensten en afdelingen toepasbaar en
hanteerbaar plan.
- Nieuwe ontwikkelingen zullen alleen worden opgenomen wanneer alle relevante informatie
tijdig beschikbaar is en tevens de planologische aanvaardbaarheid en de economische uitvoerbaarheid
zijn aangetoond, zowel in bestuurlijk als financieel opzicht. Het is immers ongewenst
het planproces door (nieuwe) ontwikkelingen die nog onvoldoende zijn uitgewerkt,
te laten vertragen. Anders zullen mogelijk (tijdelijk) flexibiliteitbepalingen worden ingepast.
Enerzijds zal het op te stellen bestemmingsplan dan ook primair zijn gericht op consolidatie en
beheer en daarmee juridisch van karakter zijn. Anderzijds zullen de diverse ingrijpende ontwikkelingen
die voortvloeien uit de Beheer- en Ontwikkelingsvisie Groot Kalsdonk, in het bestemmingsplan
van een adequate regeling worden voorzien en heeft het bestemmingsplan zodoende een
ontwikkelingsgericht karakter.
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Inleiding 7
1.3. Vigerende regelingen
Voor het plangebied vigeren thans uiteenlopende regelingen. In de navolgende tabel wordt
hiervan een overzicht gegeven. De Partiële komwijzigingen, het bestemmingsplan Kalsdonk 1
en het Rehabilitatieplan Kalsdonksestraat-Hoogstraat beslaan het overgrote deel van het plangebied.
Uit het schema blijkt de fragmentatie en datering van de vigerende regelingen.
Naam regeling Vaststelling Goedkeuring Beroep
Wijziging uitbreidingsplan, wijziging buitenwegen 14-05-1936 14-10-1936
Partiële komwijzigingen 26-01-1940 24-04-1940
Rooilijn Parklaan 25-06-1953 02-09-1953
Uitbreidingsplan Villapark Verfraaiing 28-04-1960 07-09-1960
Partieel uitbreidingsplan in onderdelen Spoorstraat 25-07-1963 29-04-1964
Algemeen bestemmingsplan 28-09-1967 23-10-1968
Bestemmingsplan Bredaseweg-Dr. Mollerlaan 28-02-1974 19-02-1975
Bestemmingsplan Rehabilitatieplan
Kalsdonksestraat-Hoogstraat
29-06-1978 06-06-1979 19-11-1981
Bestemmingsplan Appartementengebouw
Kalsdonk
22-12-1988 03-04-1989
Woonwagencentrum Kalsdonk 22-12-1988 03-04-1989
Bestemmingsplan Woonwagencentrum Van
Coothlaan
21-12-1989 12-03-1990
Bestemmingsplan Witte Vlekken Binnenstad e.o. 31-05-1990 19-12-1990 28-07-1992
Bestemmingsplan Kalsdonk 1 28-10-1993 03-06-1994
Bestemmingsplan Hoek Gastelseweg / Jacob van 26-06-1997 08-10-1997
Heemskerckstraat
Bestemmingsplan Hoogstraat 117 e.v. 27-01-2000 30-03-2000
Algemeen betemmingsplan 28-09-1967 23-10-1968
Woonwagencentrum Kalsdonk 22-12-1988 03-04-1989
Deze zullen voor zover de plannen betrekking op het plangebied Groot Kalsdonk hebben, door
het nieuwe bestemmingsplan worden vervangen.
1.4. Opbouw plantoelichting
De toelichting van dit bestemmingsplan is als volgt opgezet.
- In hoofdstuk 2 is het gemeentelijk beleidskader weergegeven.
- Hoofdstuk 3 bevat de beschrijving van de ruimtelijke structuur.
- In hoofdstuk 4 wordt naast de woonfunctie ingegaan op de verschillende niet-woonfuncties
die in het gebied aanwezig zijn.
- De nieuwe ontwikkelingen worden in hoofdstuk 5 beschreven.
- In hoofdstuk 6 worden diverse milieuaspecten, zoals wegverkeerslawaai, toegelicht.
- De beschrijving van de methodiek van de juridische regeling van dit bestemmingsplan
wordt toegelicht in hoofdstuk 7 waarin ook wordt ingegaan op de belangrijkste bestemmingen.
- Hoofdstuk 8 is gereserveerd voor de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid
alsmede het overleg als bedoeld in artikel 10 Bro.
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Inleiding 8
Figuur 3 Voorkeursscenario Ruimtelijke Ontwikkeling Strategie 2030
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

2. Beleidskader
Het belangrijkste beleidsdocument voor de ruimtelijke ontwikkeling van Roosendaal vormt de
Ruimtelijke Ontwikkeling Strategie 2030. Voor het plangebied is in het bijzonder de genoemde
Beheer- en Ontwikkelingsvisie Groot Kalsdonk richtinggevend. Op deze twee beleidsdocumenten
wordt eerst ingegaan (paragrafen 2.1 en 2.2). Vervolgens worden de andere beleidsdocumenten
kort toegelicht (paragraaf 2.3).
2.1. Ruimtelijke ontwikkeling Strategie 2030
Uitgangspunten
De ruimtelijke ontwikkelingsstrategie biedt een perspectief voor het ruimtelijk lange termijnbeleid
van de gemeente Roosendaal en de daarmee samenhangende beleidsbeslissingen. Een viertal
scenario’s vormt de basis voor het voorkeursscenario. De volgende concrete uitgangspunten
zijn bepalend geweest voor de ROS.
- Behoud en versterking van een leefbare stad voor de inwoners, met veel aandacht voor
leefklimaat, recreatie op lokaal niveau en de dagelijkse leefomgeving.
- Op basis van een milieubewust ruimtelijk ordeningsbeleid streven naar een verdere uitbouw
van het concept van de compacte stad.
- Verbetering en aanpassing van de infrastructuur met extra aandacht voor fietsverkeer.
- Versterking van het vestigingsklimaat voor bedrijven, voorzieningen en instellingen.
- Stimulering van de werkgelegenheid door sterke punten in de stedelijke structuur te verenigen
met de ontwikkelingskansen voor economische groei.
Voorkeursscenario
Op basis van vier scenario’s is een voorkeursscenario ontwikkeld. Dit voorkeursscenario geeft
aan Roosendaal een ontwikkelingsrichting die het meest tegemoet komt aan de gemeentelijke
ambities en voorts recht doet aan autonome processen met betrekking tot bevolking, wonen en
economie. Het voorkeursscenario is als volgt opgebouwd.
- Compactheid en herstructurering De compactheid geldt met name voor het wonen. De
werkfunctie ontwikkelt zich in de stad en daar dicht tegenaan. Dit biedt de beste kansen
voor herstructurering van wijken.
- Bevolking en wonen De woningbouwmogelijkheden worden binnen het stedelijk gebied
optimaal benut. In de bestaande wijken zijn beheer, sanering en intensivering van (verouderde)
delen aan de orde en vindt herstructurering plaats. Het accent ligt op het voorkomen
van eenzijdig georiënteerde woonmilieus. Herontwikkeling van bestaande wijken is
een urgente beleidskwestie. Strategische nieuwbouw bevordert de doorstroming sterk.
- Economische ontwikkeling, voorzieningen Versterking van de voorzieningenstructuur vindt
voornamelijk plaats in het centrumgebied. De ROS bevat ook uitspraken over de uitbreidingsrichting
en opzet van bedrijventerreinen.
- Infrastructuur Roosendaal moet in 2030 beschikken over een kwalitatief goede weginfrastructuur,
die als drager fungeert voor de gewenste ruimtelijke en economische ontwikkelingen.
Gestreefd wordt naar goede bereikbaarheid, behoud van leefbaarheid, hoogwaardig
openbaar vervoerssysteem en betere mogelijkheden voor fietsverkeer alsmede naar
terugdringing van automobiliteit, parkeren en distributie in het centrum.
- Landschap en natuur Aan de noordoostrand wordt de “Groene Wig” in stand gehouden
tussen de bedrijventerreinen Borchwerf en Majoppeveld. Door de compactheid van de stedelijke
ontwikkelingen is het nodig om de gebruiksmogelijkheden van de stadsparken sterk
te bevorderen.
- Rol van de overheid De bestaande wijken vragen veel beleidsaandacht vanuit een oogpunt
van beheer en kwaliteitsverhoging. Voor een aanzienlijk deel van de woningvraag
wordt daar ruimte geboden, mede door het bevorderen van de doorstroming.
- Regionale aspecten Roosendaal profileert zich in regionaal verband als woonstad door
middel van herstructurering en kwaliteitsverhoging binnen het stedelijk gebied.
Adviesbureau RBOI
Middelburg
9
736.006528.00

Beleidskader 10
Figuur 4 Beheer- en Ontwikkelingsvisie Groot Kalsdonk
Strategie
Voor de realisering van het voorkeursscenario, vertaald in cruciale onderdelen, is een strategie
ontwikkeld. Herstructureringsactiviteiten zijn van essentieel belang in de compactheidstrategie.
De woningbouwproductie die door herstructurering mogelijk wordt (door functiewijziging en vervangende
nieuwbouw) houdt vanzelfsprekend verband met de woningbouw die elders wordt
ontwikkeld. Aangegeven is dat bij herstructurering een taak is weggelegd voor corporaties, particuliere
ontwikkelaars, provincie en het Rijk. Herstructurering van Kalsdonk is als project 4A
benoemd.
2.2. Beheer- en Ontwikkelingsvisie Groot Kalsdonk
De Beheer- en Ontwikkelingsvisie Groot Kalsdonk (september 1998) geeft aan hoe de wijk zich
de komende 10 tot 15 jaar zal moeten ontwikkelen en welke projecten in dat kader op korte en
lange termijn moeten worden uitgevoerd. De hoofdlijnen zien er als volgt uit.
- Verscheidenheid en samenhang In Groot Kalsdonk wordt de verscheidenheid vergroot en
de samenhang versterkt. Voortgebouwd wordt op de grote verscheidenheid van woningen
in het westelijk deel en op de samenhang in de onderlinge band tussen bewoners in vooral
het oostelijk deel van de wijk. Gestreefd wordt naar een kleurrijke wijk waarbij alle bewoners
zich betrokken voelen.
- Inzet op ruimte, milieu en samenleving Ingezet wordt op de ruimtelijke opbouw van de wijk:
verscheidenheid in de woningvoorraad, samenhang in de openbare ruimte, aanknopen bij
de aanwezige kwaliteiten (Parklaan, Burgemeester Coenenpark, Marconiplein, Heilig Hartkerk).
Wat betreft het milieu wordt ingezet op beperking van hinder van bedrijven en verkeersoverlast.
De samenleving wordt versterkt door bevordering van de saamhorigheid en
inhalen van sociale achterstanden.
- Samenhang door een nieuw hart Rond het Heilig Hartplein en het noordelijk deel van de
Philipslaan komt een nieuw hart voor de wijk: een in de wijk gelegen plein met daaromheen
de belangrijke wijkfuncties: buurthuis, winkels, school, bibliotheek, voorzieningen. Dit
wordt het ontmoetingspunt van de wijk, aantrekkelijk voor alle wijkbewoners.
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Beleidskader 11
- Samenhang door lanen en linten Wegen als de Kalsdonksestraat, Gastelseweg, Bredaseweg,
Parklaan en Philipslaan vormen de verbindingen in en met de wijk. Door een combinatie
van maatregelen (herinrichting) ontstaat meer ruimte voor een aantrekkelijke en veilige
inrichting met bomen en meer ruimte voor fiets en voetganger. Het karakter van deze
lanen en linten wordt daardoor versterkt, evenals het verband en de samenhang die zij in
de wijk aanbrengen.
- Ruimte voor fietsers en voetgangers De route Kalsdonksestraat-Gastelseweg is voor fietsers
een aantrekkelijke verbinding tussen de wijk en het centrum. Door het doorgaande
autoverkeer van deze route te weren worden de ruimte en de veiligheid voor fietsers en
voetgangers vergroot.
- Meer groen in de wijk Er komt meer groen in de wijk (Chr. Huijgenstraat, Zwaanhoefstraat)
en het aanwezige groen wordt verbeterd en beter toegankelijk gemaakt (Burgemeester
Coenenpark, Begraafplaats). Er ontstaan meer mogelijkheden voor spelen en recreëren in
de directe nabijheid van de woningen.
- Verscheidenheid in wonen De komende jaren gaat er vooral in de Philipswijk veel met de
woningvoorraad gebeuren. Ingrepen als woningverbetering, sloop, nieuwbouw, verkoop
van huurwoningen en geschikt maken van woningen voor ouderen zullen de variëteit in de
woningvoorraad vergroten. De strook van het RBC-stadion biedt naast mogelijkheden voor
groen ook belangrijke mogelijkheden voor nieuwbouw.
- Een veilige wijk Woningen en woonomgeving worden ingericht op een veilig gevoel voor
iedereen. Het keurmerk Veilig Wonen geldt als richtlijn voor ontwerp en beheer.
- Een duurzame wijk Een duurzame wijk vraagt in Groot Kalsdonk om de hinder van het
spoor, industrie en het verkeer te beperken, te bereiken door afschermende werking van
bebouwing, groenbuffers en verkeersmaatregelen. Het duurzame karakter wordt ook versterkt
door de wijze van bouwen, door groen en water in de woonomgeving en versterking
van het milieubewustzijn.
- Een werkende buurt Door projecten en op het individu gerichte acties neemt werkgelegenheid
toe, zowel in de wijk als op goed bereikbare werklocaties elders in Roosendaal.
- Een lerende buurt De zogeheten “brede school” biedt kansen voor goede onderlinge
afstemming van diverse voorzieningen: basisonderwijs, naschoolse opvang, peuterspeelzaal,
bibliotheek en activiteiten van het buurthuis, geconcentreerd in een nieuw gebouw in
het hart van de wijk.
- Een gezonde buurt In Kalsdonk wordt gestreefd naar bevordering van de afstemming en
samenwerking van hulpverlenende instellingen, bij voorkeur in het hart van de wijk.
- Samen leven en samen doen In een wijk gerichte aanpak wordt ingezet op het vergroten
van de maatschappelijke betrokkenheid en het inhalen van sociale achterstanden.
Deze hoofdlijnen zijn tot stand gekomen in nauw overleg tussen de gemeente, ARAMIS en bewoners
en andere instanties in de wijk. Op basis van deze hoofdlijnen heeft vertaling van het
beleid plaatsgevonden naar projecten. Het betreft grootschalige ingrepen in de structuur van de
wijk en andersoortige projecten op korte en langere termijn. Deze worden voor zover relevant
voor het bestemmingsplan, beschreven in hoofdstuk 5.
2.3. Overige beleidsdocumenten
In deze paragraaf worden diverse nota’s kort beschreven. Een uitvoeriger overzicht is opgenomen
in bijlage 1.
StructuurvisiePlus Bergen op Zoom – Roosendaal
De StructuurvisiePlus (januari 2001) is een plan waarin op hoofdlijnen wordt aangegeven hoe in
de toekomst moet worden omgegaan met zaken als woningbouw, recreatie, bedrijventerreinen,
natuur, verkeer, water en landbouw voor het grondgebied van de gemeenten Bergen op Zoom
en Roosendaal. Voor een groot deel hebben Bergen op Zoom en Roosendaal daarover al nagedacht
toen ze ieder apart een Structuurvisie maakten. In Roosendaal is deze in 1998 onder
de naam Ruimtelijke Ontwikkeling Strategie 2030 (ROS 2030) vastgesteld door de gemeenteraad.
Op hoofdlijnen wijkt de StructuurvisiePlus niet af van de afzonderlijke structuurvisies.
Toch zijn er bepaalde ontwikkelingen, zoals de aanleg van de industriegebieden Borchwerf 2 bij
Roosendaal en Auvergnepolder bij Bergen op Zoom, die bij de verdere uitwerking extra aandacht
vragen.
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Beleidskader 12
In de StructuurvisiePlus vormen de kwaliteiten van een gebied een zeer belangrijke wegingsfactor
bij de keuze van de meest geschikte locaties voor allerlei voorzieningen.
Algemeen Kwaliteitshandboek Herontwikkeling Groot Kalsdonk
Het Algemeen Kwaliteitshandboek Herontwikkeling Groot Kalsdonk (november 2000) vormt een
integraal onderdeel van de samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeente Roosendaal en
de Projectorganisatie Groot Kalsdonk met betrekking tot de herontwikkeling van Groot Kalsdonk.
In dit handboek is het proces beschreven waarlangs de herontwikkeling van het gebied
Groot Kalsdonk dient plaats te vinden. Het handboek is een bindend handvest voor zowel de
Projectorganisatie Groot Kalsdonk als de gemeente om het ontwikkelingsproces inzichtelijk te
krijgen en te houden. Het kwaliteitshandboek is onder andere gebaseerd op de Beheer- en
Ontwikkelingsvisie Groot Kalsdonk.
Het kwaliteitshandboek bestaat uit een hoofdrapport (werkstappen, kwaliteitsborgingsysteem)
en vier deelrapporten (1. Uitgangspunten kwaliteitsplan; 2. stedenbouwkundige uitwerking; 3.
waterstructuurplan; 4. ontwerpeisen en materiaalkeuze en materiaaleisen).
Wonen in Roosendaal, de nieuwe visie op het wonen
In samenwerking met partners heeft de gemeente Roosendaal het rapport Wonen in Roosendaal
(concept, september 2000) opgesteld. De visie op het Wonen strekt zich uit over de woon-
en leefomgeving. De beleidsuitgangspunten voor de nieuwe visie op het wonen zijn Roosendaal
woonstad, burgers willen kwaliteit, de gemeente als beleidsregisseur, rendement en beleid. Om
de kern van het beleid, het bieden van goed wonen aan inwoners, te verwezenlijken is de positie
van de gemeente binnen de regio van belang. Bij het woonbeleid is er aandacht voor de
leefbaarheid, voor de kwaliteit van het wonen, nu en in de toekomst en de keuzemogelijkheden
van mensen. In het rapport wordt ingegaan op maatregelen (producten en acties) die moeten
worden nagestreefd om het vorenstaande beleid te verwezenlijken.
Voor alle wijken en dorpen in de gemeente Roosendaal zijn wijkprofielen opgesteld. In het wijkprofiel
Noord (Groot Kalsdonk) is het aandeel allochtonen groot, mede door aanwezigheid van
een groot aandeel goedkope huurwoningen. Allochtonen uit Kalsdonk hebben aangegeven dat
zij verdere integratie wensen. Het aandeel jongeren tussen 15 en 25 jaar is in de wijk groter dan
het gemeentelijk gemiddelde. De buurtbinding van senioren en allochtonen is groot. Een aantal
woningen is slecht onderhouden en gehorig. Het voorzieningenniveau in de Philipswijk is niet
optimaal. Ook ontbreken in de wijk sport- en spelvoorzieningen voor jongeren. In Noord is
voorts overlast van sluipverkeer. De sluiproute Kalsdonksestraat, Griendweg, Gastelseweg en
Philipslaan wordt gebruikt door vrachtverkeer (Majoppeveld, autosnelweg).
Uit de woningmarktanalyse blijkt dat onder andere in de wijk Noord in 1993 een groot aandeel
huishoudens heeft aangegeven de wijk te willen verlaten. Door de Beheer- en Ontwikkelingsvisie
Groot Kalsdonk kan het perspectief voor de bewoners zijn verbeterd. Er is veel animo voor
nieuwbouwwoningen en bouwkavels, zowel bij doorstromers als (in mindere mate) bij starters.
Anderzijds is er op korte en langere termijn een potentieel overschot in de huursector. Het potentiële
overschot in de huursector doet zich voor bij eengezinswoningen en flats zonder lift.
Wel is er in de huursector een potentieel tekort aan woningen voor senioren, waaronder in de
wijk Noord. Extra voorzieningen bij de woning worden door huurders over het algemeen meer
gewenst dan door eigenaar-bewoners. In de wijk Noord wordt overlast ervaren, waarbij verkeer
de belangrijkste overlastfactor is.
Woningprogrammering Roosendaal 2002-2006
De Beleidsnota “Kwantitatieve en kwalitatieve Woningbouwprogrammering Roosendaal 2002-
2006 met een doorkijk naar 2010” , kortweg de beleidsnota Woningbouwprogrammering beschrijft
de kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwprogrammering voor de periode 2002-2010.
De belangrijke richtingen voor het woonbeleid zijn aangegeven.
- Roosendaal wil de stad compact ontwikkelen, zowel voor de woon- als de werkfunctie.
- Herstructurering heeft bij deze ontwikkeling prioriteit, met name om met het oog op de huidige
en toekomstige vraag naar kwaliteit keuzemogelijkheden te kunnen bieden.
- Nieuwbouw in de dorpen richt zich op het voldoen aan de eigen woningbehoefte van die
dorpen.
- Aandacht voor nieuwe woonvormen, waarbij de keuze voor een woonconcept past bij
leefstijlen.
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Beleidskader 13
- Het belang van de kwaliteit van de woonomgeving: winkel- en zorgvoorzieningen, parkeren
en groen, parkeermogelijkheden of nabijheid openbaar vervoer.
Het gemeentelijk beleid is naast nieuwbouw in uitbreidingslocaties, gericht op herstructurering.
De gemeente stuurt herijking van ruimtelijke samenhang aan, speelt in op het ruimte bieden
voor wonen of andere functies bij wegtrekken van bedrijven en streeft naar herstructureren en
intensiveren van bestaande stedelijke gebieden (concentreren, intensiveren, bundelen, stapelen,
scheiden). In de nota wordt ingegaan op de kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwprogrammering.
Op basis daarvan zijn locaties aangegeven onder de noemer “planningslocaties”:
locaties waarvan het college vindt dat deze voor woningbouw in aanmerking komen, resulterend
in een kwaliteitsimpuls binnen de bebouwde omgeving. De voor de locaties aangegeven
aantallen woningen en planningsjaren zijn overigens indicatief, verdere uitwerking kan aanleiding
geven tot wijzigingen. Voor Groot Kalsdonk gaat het om de volgende planningslocaties:
- Locatie 5: Hoek Bredaseweg / Bachlaan (Bredaseweg 154/162; Jongmans); indicatief aantal
woningen: 7; planningsjaar: afhankelijk van locatie-onderzoek, prioriteit- en kaderstelling.
- Locatie 6: A1-gebied; indicatief woningprogramma: 317 woningen slopen, 403 woningen
terugbouwen; planningsjaar: hieromtrent zijn contracten gesloten.
- Locatie 7: Spoorstraat / Gastelseweg (Spoorstraat 300; Hoefnagels): indicatief aantal
woningen: 37; afhankelijk van realisatieovereenkomst.
- Locatie 27: Edisonstraat / Stoopstraat; indicatie aantal woningen: 11; planningsjaar:
afhankelijk van realisatieovereenkomst.
- Locatie 29: Kalsdonk centrumgebied; indicatief aantal woningen: 143; planningsjaar:
afhankelijk van planvorming.
Deze projecten worden opgenomen in dit bestemmingsplan.
Ontwikkelingsprogramma stedelijke vernieuwing
De Wet Stedelijke Vernieuwing is gericht op een integrale aanpak van de problemen in het stedelijk
gebied. In het ontwikkelingsprogramma stedelijke vernieuwing voor Roosendaal (juni
2000) geeft de gemeente de maatschappelijke doelstellingen aan die worden nagestreefd in de
periode tot 2005, met een doorkijk naar 2010.
Het ontwikkelingsprogramma is gebaseerd op een analyse die de sterke kanten van de leef-,
woon- en werkomgeving van Roosendaal laat zien. Sterke kanten zijn de goede bereikbaarheid,
het rustige woonklimaat en ruime aanbod van voorzieningen. De belangrijkste zwakke kant is
dat de gemeente geen duidelijk herkenbaar profiel heeft en dat de sterke kanten buiten de gemeente
nauwelijks bekend zijn, nadelig voor de aantrekkingskracht. In de woningvoorraad is er
een tekort aan woningen (duurdere sector). De gemeente streeft er naar in de toekomst in deze
sector voldoende aanbod te ontwikkelen en zich zo op dit vlak eveneens te profileren. Het beeld
dat ontstaat van de gewenste ruimtelijke, economische en maatschappelijke ontwikkelingen, is
vertaald in de beleidsuitgangspunten (leefbare stad, meervoudig en intensief ruimtegebruik, milieubewust
ruimtelijk ordeningsbeleid, verbetering van infrastructuur, vestigingsklimaat en werkgelegenheid).
Het stedelijk vernieuwingsbeleid van de gemeente Roosendaal is uitgewerkt in een viertal programma’s:
wonen, fysiek economie, stedelijk groen en milieu. Voor alle vier programma’s is het
bestaand beleid uitgangspunt. In het algemeen is dit gericht op efficiënt en zorgvuldig ruimtegebruik,
waarbij gestreefd wordt naar een compacte en complete stad.
Door inzicht te bieden in de drie relaties (sociaal-fysiek, economisch-fysiek en sociaal-economisch)
komt de bijdrage van het ontwikkelingsprogramma aan het verbeteren van de kwaliteit
van de leefomgeving (de leefbaarheid) tot uitdrukking.
Bij de bespreking van de verschillende programma’s is op basis van het bestaand beleid, kansen
en mogelijkheden, een aantal ontwikkelingsgebieden benoemd die als eerste aandacht
verdienen, waaronder het gebied Kalsdonk (vanaf 2000).
Sportnota Voorzet op maat
De sportnota “Voorzet op maat” (oktober 2000) is opgebouwd uit twee delen, het eerste deel
omvat de lokale en landelijke ontwikkelingen en het tweede deel omvat de inhoud van het voorgenomen
beleid.
- In deel 1 wordt ingegaan op de nota “Wat sport beweegt” (ministerie van WVS 1996), de
nota “Ruimte voor ontwikkeling” (sportkoepel NOC*NSF, 1997), het coalitieprogramma tot
maart 2002 (gemeente Roosendaal, april 1999) en de resultaten van de openbare discussiebijeenkomst
met vertegenwoordigers van organisaties.
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Beleidskader 14
- In deel 2 wordt het sportbeleid dat de gemeente in het eerste decennium van de 21 ste eeuw
wil realiseren uiteengezet, uitgaande van drie belangrijke pijlers: kwaliteit, participatie en
integraliteit en ingedeeld volgens de begrippen breedtesport, topsport en sport en gezondheid.
Het randvoorwaardelijke beleid zal vooral gestalte krijgen door het accommodatiebeleid.
Beleidsnotitie breedtesport
In de nota Breedtesport in Roosendaal is het te voeren beleid op het terrein van de breedtesport
in de gemeente Roosendaal verwoord als een aanscherping van de nota Voorzet op
maat. De doelstelling is het van gemeentewege creëren van zo gunstig mogelijke voorwaarden
voor sportbeoefening waardoor participatie, betrokkenheid en verantwoordelijkheid van bewoners(organisaties),
sportverenigingen e.d. toenemen en nieuwe initiatieven, bij voorkeur in de
vorm van zelforganisatie, tot bloei komen. Deze doelstelling is nader uitgewerkt. De gemeente
Roosendaal wil niet als initiatiefnemer optreden maar daar waar mogelijk wil zij organisaties of
particulieren een zetje in de rug geven als zij willen inspelen op lacunes in het sportaanbod van
Roosendaal. Dit vraagt om een duidelijke visie van de gemeente op het sportbeleid binnen haar
gemeentegrenzen.
In de wijk Kalsdonk is reeds een werkgroep ingesteld die een visie gaat ontwikkelen op een
Brede School in deze wijk. Het gaat dan om een aanpak die erop gericht is het vermogen van
kinderen en jongeren (0 tot 18 jaar) te stimuleren om zelf in hun omgeving de beste melange
aan ontwikkelingsmogelijkheden te vinden. Voor de sport en de leefbaarheid van de buurt is het
van belang dat de functie sport in het ruimtelijk beleid wordt opgenomen. Voor de jeugd betekent
dit dat dicht bij huis kleinschalige sportvoorzieningen op wijk- en buurtniveau worden gerealiseerd.
Gestreefd moet worden naar een leefomgeving van hoge kwaliteit. De grootschalige
sportvoorzieningen kunnen dan op een grotere afstand worden gepland.
De ontwikkeling van beleid beschouwt de gemeente Roosendaal als haar primaire verantwoordelijkheid.
Voor de uitvoering van het beleid wil de gemeente Roosendaal op korte termijn een
sportondersteuningsbureau opzetten.
Nota Integraal Veiligheidsbeleid 1999-2002
In de nota “Integrale veiligheid” (maart 1999) wordt getracht samenhang te brengen in alle aspecten
die een rol spelen bij veiligheid. De nota vormt als zodanig een katalysator om veiligheid
gemeentebreed die aandacht te geven waar de burgers om vragen.
De nota geeft een kader aan om de ontwikkeling en uitvoering van het veiligheidsbeleid te begeleiden
en aan te sturen. Drie aspecten staan daarin centraal: visie, het operationaliseren van
het begrip integrale veiligheid en monitoring. Het strategische beleid wordt uitgewerkt aan de
hand van zogenaamde veiligheidsstrategieën rond de belangrijkste activiteiten en ontwikkelingen
(sociale veiligheid, kleine (veel voorkomende) criminaliteit, overlast en spanningen in de
woonomgeving, verkeer, risicobeheersing). De veiligheidsstrategieën worden vertaald in producten
en acties voor de komende planperiode. Per veiligheidsstrategie wordt tevens het beleidsdoel
aangegeven.
Het Handboek Veiligheid – door de gemeente Roosendaal ontwikkeld – biedt inmiddels ruime
mogelijkheden om het kwaliteitsaspect veiligheid daadwerkelijk in het gemeentelijk handleen
vorm te gevevn. Naast de nota ‘Integraal Veiligheidsbeleid’ zijn in dit handboek onder andere
opgenomen de monitor Veiligheid, diverse veiligheidskeurmerken en de Veiligheids-EffectRapportage
(VER).
Spoorvisie Roosendaal, inpassingstrategie
Als gevolg van onder meer een toename van het goederenvervoer verwacht het Rijk (Ministerie
van V&W) na het jaar 2005 een capaciteitstekort op de spoorverbinding Roosendaal naar Antwerpen.
Als mogelijke oplossing onderzoekt de NS twee alternatieven: optimalisatie van de huidige
lijn en de doortrekking van goederenspoorlijn 11 vanuit de Antwerpse haven naar de
spoorlijn Bergen op Zoom. In de Spoorvisie Roosendaal (concept eindrapportage, juli 1999) zijn
twee tracéalternatieven in beschouwing genomen: alternatief “door de stad” en alternatief “om
de stad” (Roosendaal-zuidwest). Uit de afweging (kansen en bedreigingen) blijkt dat in principe
beide alternatieven op een acceptabele wijze inpasbaar lijken te zijn; het tracéalternatief “door
de stad” op structuurniveau voor de stad meer lijkt te kunnen betekenen dan het alternatief “om
de stad”. De gemeente staat vanuit het streven naar een hoogwaardige en duurzame kwaliteit
van het woon- en leefmilieu een integrale benadering voor: de aanleg van goederenlijn 11 wordt
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Beleidskader 15
in samenhang bezien met het opheffen van bestaande knelpunten en toekomstige ontwikkelingen.
Nota prostitutiebeleid
In de Nota prostitutiebeleid (september 2000) is bepaald dat ter bescherming van het woon- en
leefklimaat in de woonwijken geen seksinrichtingen worden toegestaan:
- in of aan woonstraten;
- in straten waar sprake is van concentratie van recreatieactiviteiten, winkels en / of andere
het woon- of leefklimaat dan wel openbare orde belastende activiteiten;
- in de directe omgeving van onderwijsinstellingen, sociaal-culturele instellingen of sportaccommodaties
waar zich in belangrijke mate minderjarigen bevinden dan wel bezigheden
hebben.
Deze eisen gelden voor bestaande vestigingen na beëindiging door de huidige exploitant.
Bestuursopdracht “Gebiedsvisie Hoogstraat – Van Beethovenlaan
In de bestuursopdracht Gebiedsvisie Hoogstraat – Van Beethovenlaan (april 2003) is de doelstelling
voor het gebied Boulevard, Hoogstraat, Griendweg en Van Beethovenlaan
weergegeven. Hoofddoelstelling is voor genoemd gebied een gebiedsvisie op te stellen die
sturing geeft aan verschillende beleidsvelden met als resultaat een aantoonbare leefbare
stedelijke omgeving.
De gebiedsvisie moet worden gezien als een ruimtelijke strategie waarbinnen verschillende
modellen kunnen worden ingezet om te komen tot een leefbare woon- en werkomgeving. De
realisatie van de gebiedsvisie zal verschillende jaren in beslag nemen. De gebiedsvisie dient
vorm en inhoud te geven aan het gewenste programma van eisen voor het gebied. De gebiedsvisie
moet daarom geen eindbeeldvisie zijn maar een dynamisch model dat fasegewijs sturing
kan geven aan de leefbaarheid.
De gebiedsvisie moet ander andere het uitgangspunt zijn tot het nemen van concrete maatregelen
en de daarbij behorende regelgeving. Het gaat daarbij om beleid dat sturing geeft aan de
veiligheid, leefbaarheid en ruimtelijke ordening in brede zin. De maatregelen kunnen ook sturing
geven aan de uitvoering, het beheer en de handhaving. De gebiedsvisie krijgt een zodanige
vorm dat deze dient als plankader, beleidskader en toetsingskader voor ruimtelijke ontwikkelingen.
Conclusie
Geconstateerd wordt dat het beleid zoals vastgelegd in de Beheer- en Ontwikkelingsvisie Groot
Kalsdonk ondersteund wordt door de andere beleidsdocumenten en op onderdelen in nota’s is
uitgewerkt. Er zijn voor dit plangebied geen relevante verschillen aan de orde.
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Beleidskader 16
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

3. Ruimtelijke analyse van het plangebied
3.1. Ontstaansgeschiedenis
Een groot deel van de streek rond Roosendaal werd pas vanaf de 11 e eeuw bewoond. Deze
late start in de bewoningsgeschiedenis wordt verklaard door de aanwezigheid van natte, uitgestrekte
veengebieden en moerassen in de regio. In de vroege Middeleeuwen werden alleen de
hooggelegen en droge gronden kleinschalig bewoond. Na 1200 kwam de ontginning en bewoning
van het gebied echter snel op gang als gevolg van de veenafgraving ten behoeve van de
turfwinning. Deze ontginningsactiviteiten en een betere afwatering leiden tot openlegging van
het gebied. In de late Middeleeuwen raakten ook de beekdalgronden en broekgronden bewoond.
Bewoners van Kalsdonk, Hulsdonk en Langdonk vroegen in 1266 aan de abt van Tongerlo toestemming
om een eigen, dichtbij gelegen kerk te mogen bouwen. Daarop schonken de parochianen
van een aantal donken in 1268 een stuk grond aan een kapel op de plaats van “Rosendale”
(dal der rozen). Vanuit deze donken werden wegen aangelegd naar de kapel (ter hoogte
van de Sint Janskerk). Deze verbindingen, van Langdonk via de Burgerhoutstraat-Raadhuisstraat,
van Kalsdonk via de Kalsdonksestraat-Hoogstraat-Molenstraat en van Hulsdonk via de
Kade naar de Markt, bepalen thans nog de vorm van de oude stadskern.
Waarschijnlijk woonde de meerderheid van de bevolking tot de 15 e eeuw nog op de oorspronkelijke
donken. In de omgeving begon handel te ontstaan en werd de Markt gerealiseerd. De
turfenering bracht Roosendaal in de 15 e en 16 e eeuw tot welvaart. Oorlogen, epidemieën en
branden veroorzaakten achteruitgang. In 1809 werd het dorp Roosendaal tot stad verheven.
Een zeer belangrijke factor in de ontwikkeling van Roosendaal is de aanleg van de spoorlijn
Rotterdam-Antwerpen (1852-1872). Verplaatsing van het oorspronkelijke station van het huidige
Oranjeplein naar de noordzijde resulteerde in de Brugstraat en verlenging van de Stationsstraat.
In 1909 werd er een stratenplan gemaakt voor de grond ten oosten en ten westen van de
Brugstraat. In hoog tempo werden deze gronden volgebouwd. Belangrijk was voorts het Uitbreidingsplan
uit 1933 (infrastructuur, groensingel, verdichting plekken). Tot 1940 werd voornamelijk
de bestaande bebouwing verdicht en uitgroei van lintbebouwing gerealiseerd.
Na de Tweede Wereldoorlog groeide de stad verder uit waarbij de omliggende akkerlanden
werden volgebouwd. Hierdoor werden de omliggende gehuchten opgenomen binnen de
naoorlogse bebouwing. Bovendien werden er grote fabrieksterreinen aangelegd.
Het zuidelijk deel van het gehucht Kalsdonk werd bij de naoorlogse uitbreidingen opgenomen in
de bebouwde kom van Roosendaal. Ten zuiden van de Kalsdonkse lintbebouwing verrees een
woonwijk als resultaat van een uitbreidingsplan uit 1947-1949. De woningen waren
oorspronkelijk bedoeld voor werknemers van de Philipsfabrieken ten noorden van de wijk en
lagen in de Edisonstraat, Marconistraat en Marconiplein, Röntgenstraat, Voltastraat en de
Wattstraat. De Gastelseweg is een oude wegstructuur in het plangebied: de verbindingsweg
tussen Roosendaal en Kalsdonk. Aan de Zwaanhoefstraat vestigde zich in 1950 de voetbalclub
RBC met het stadion ‘De Luiten’. Het tracé van de Gastelseweg en de Philipswijk worden op de
Cultuurhistorische Waardenkaart Noord-Brabant gewaardeerd als cultuurhistorische elementen.
In 1948 verwierf de gemeente van een lokale landbouwer de Zwaanhoeve op de Kalsdonk
(grenst aan het plangebied). De Zwaanhoefstraat is genoemd naar een Roosendaalse regentenfamilie
die er tot 1735 woonachtig was. In 1954 werd de bebouwing op de Zwaanhoef gesloopt
in verband met het doortrekken van de Zwaanhoefstraat en een uitbreiding van de biscuitfabriek
Gebroeders v.d. Brink.
3.2. Ruimtelijke hoofdstructuur
Voor indeling van de ruimtelijke hoofdstructuur is de Beheer- en Ontwikkelingsvisie Groot Kalsdonk
van grote betekenis. Gebleken is dat de ruimtelijke hoofdstructuur overeenkomt met de
functionele hoofdstructuur, vandaar dat van een ruimtelijk-functionele hoofdstructuur kan worden
gesproken.
Adviesbureau RBOI
Middelburg
17
736.006528.00

Ruimtelijke analyse van het plangebied 18
De ruimtelijk-functionele structuur is te onderscheiden in gebieden die worden gekenmerkt door
een grote diversiteit in functies en bebouwingstypologie (heterogene gebieden) en gebieden
met een grote mate van functionele en stedenbouwkundige samenhang en overeenkomsten
(homogene gebieden):
- Gemengde gebieden, bestaande uit:
- Brugstraat / Hoogstraat
- Kalsdonksestraat / Gastelseweg
- Grootschalige groengebieden met solitaire grootschalige bebouwing, bestaande uit:
- Scholen
- Begraafplaats
- Verzorgingscentrum
- Oostelijke groen- en recreatiezone met voormalig stadion
- Woongebieden met incidentele niet-woonfuncties, bestaande uit:
- Historische linten
- Planmatig opgezette woongebieden
- Centrumgebied.
Figuur 5 Indeling ruimtelijk-functionele hoofdstructuur
- Inbreidings- en herstructureringslocaties
Binnen de hiervoor genoemde drie gebieden zijn grootschalig en kleinschalige inbreidings-
en herstructureringsgebieden en –locaties gelegen, te weten:
- A1-gebied
- Centrumgebied Heilig Hartplein en Philipslaan
- Kleinschalige inbreidings- en herstructureringslocaties.
Deze gebieden en locaties zijn in hoofdstuk 5 genoemd en van beleidsvoorstellen voorzien.
De indeling in gebieden is bepalend voor het beleid wat betreft bouwmogelijkheden en de toelaatbaarheid
van niet-woonfuncties (clustering, uitwisselbaarheid). Dit is met name aan de orde
in de gemengde gebieden. In de grootschalige groengebieden met grootschalige bebouwing
worden alleen uitbreidingsmogelijkheden voor bebouwing toegestaan. De drie eerstgenoemde
gebieden zijn op figuur 5 aangegeven.
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Ruimtelijke analyse van het plangebied 19
3.3. Ruimtelijke hoofdstructuur
In aanvulling op het vorenstaande zijn aanvullende stedenbouwkundige analyses uitgevoerd ten
behoeve van nuanceringen en verbijzonderingen in de bestemmingsregeling in verband met
specifieke omstandigheden of kwaliteiten. In deze paragraaf worden de resultaten van de analyses
weergegeven.
Figuur 6 Ruimtelijke opbouw Groot Kalsdonk
Noordwestelijk deel plangebied Planmatig opgezette woongebieden
N1 Spoorstraat P1 Abel Tasmanstraat
N2 Groenstraat P2 Marconistraat
N3 Parklaan P3 Philipswijk
P4 Omgeving Kalsdonksestraat
Verbindingsgebieden Grootschalige park- en voorzieningengebieden
V1 Kalsdonksestraat / Gastelseweg G1 Burgemeester Coenenpark
V2 Bredaseweg / Van Beethovenlaan G2 Voorzieningencluster
V3 Bredaseweg oost G3 Begraafplaats
V4 Listzlaan G4 Heilig Hartplein
V5 Philipslaan G5 Zwaanhoefstraat
Ruimtelijke opbouw
Het plangebied kan aan de hand van het onderscheid in ruimtelijk-stedenbouwkundige deelgebieden
als volgt worden getypeerd.
Noordwestelijk deel plangebied
Het noordwestelijk deel van het plangebied wordt gekenmerkt door de ligging nabij het spoor en
de diversiteit aan woonmilieus.
N1. Spoorstraat: Aan de noordwestelijke rand van Kalsdonk ligt een smal gebied dat direct
gerelateerd is aan het spoor. De bebouwing laat een duidelijke historische ontwikkeling
zien. Statige historische panden worden afgewisseld door bedrijfsgebouwen en kleine
arbeiderswoningen. Kenmerkend zijn de grotere (bedrijfs)percelen aan de oostzijde.
N2. Groenstraat: Dit is een ouder gedeelte van Groot Kalsdonk met voornamelijk kleinere
arbeiderswoningen. In het zuidwesten van dit gebied staan enkele recentere rijwonin-
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Ruimtelijke analyse van het plangebied 20
gen. De bebouwing langs de Spoorstraat als rand van de wijk, is van een kleine schaal.
De ligging van het spoor is bepalend geweest voor de aanleg van de Spoorstraat en de
situering van de bebouwing.
N3. Parklaan: Dit gebied wordt gekenmerkt door statigheid, zowel de Parklaan als de woningen
zijn ruim opgezet. Twee gescheiden rijbanen met een groene middenberm en vrijstaande
villa's in het groen zijn de ingrediënten van dit karaktervolle deel van Groot
Kalsdonk.
Verbindingsgebieden
De verbindingsgebieden betreffen delen van het plangebied die routes naar bijvoorbeeld het
centrum van Roosendaal vormen of een belangrijk verbinding vormen tussen twee woongebieden.
In ieder geval wordt de structuur van deze gebieden bepaald door de (centrale) ligging
tussen andere gebieden.
V1. Kalsdonksestraat / Gastelseseweg: De Kalsdonksestraat is de oostelijke invalsweg van
de wijk en vormt met de Gastelseweg een verbinding naar het oostelijke buitengebied.
De route heef de invalsfunctie voor het centrum van Roosendaal verloren (vervangen
door Rijksweg A17). De bebouwing in dit gebied is duidelijk historisch gegroeid langs de
uitvalswegen van Roosendaal en in de omgeving van het centrum. In de Kalsdonksestraat
/ Gastelseweg, de Brugstraat en enkele omringende historische straatjes is de
smalle parcellering herkenbaar door de individuele woningen en gebouwen. De bebouwing
aan de Kalsdonksestraat is karakteristiek voor de streek. De diversiteit van schalen
en functies vloeien voort uit de betekenis als invalsroute die het gebied in het verleden
had. De diversiteit is een belangrijke positieve karaktereigenschap van dit gebied.
V2. Bredaseweg / Van Beethovenlaan: Tussen de Bredaseweg en de Van Beethovenlaan
ligt een bijzonder gebied. De Bredaseweg is in het verleden altijd een belangrijke
invalsweg geweest en hieraan is geleidelijk een bebouwingspatroon gegroeid. Op dit
moment heeft de Van Beethovenlaan een belangrijkere rol in de ontsluiting van
Roosendaal. De bebouwingsontwikkeling heeft zich hier langzamerhand op gericht. De
aansluiting tussen deze ontwikkelingen is niet overal uitgewerkt.
V3. Bredaseweg oost: Aan de Bredaseweg ligt een gebied dat eigenlijk de beëindiging
vormt van de Philipswijk. De structuur van dit deel is echter gelieerd aan de Bredaseweg.
Dit gebied is duidelijk een overgangszone met verschillende functies en diverse
schalen in bebouwing.
V4. Listzlaan: In het zuidoosten ligt een villawijkje met smalle straten en grote vrijstaande
woningen in een groene setting. In het verlengde van de Zwaanhoefstraat ligt een groen
gebied, oorspronkelijk een reservering voor de aansluiting naar de Van Beethovenlaan.
V5. Philipslaan: De Philipslaan heeft als centrale as een bijzondere betekenis voor de wijk
als ruimtelijke en functionele spil van het gebied. Morfologisch ligt dit gebied in het centrum
van Kalsdonk. Ook de schaal van de gebouwen sluit daar op aan, maar door het
ontstaan van de wijk is die centrale plek functioneel nog niet helemaal uitgekristalliseerd.
Planmatig opgezette woongebieden
De planmatig opgezette gebieden zijn in het westelijk deel kleinschalig en zijn grootschaliger
van opzet in het oostelijk deel van Groot Kalsdonk. Lineaire stratenpatronen en rijwoningen typeren
deze gebieden. Kenmerkend is de hoogbouw aan de oostrand.
P1. Abel Tasmanstraat: Het gebiedje tussen de Gastelseweg en de Waterstraat is
voornamelijk noordzuid georiënteerd en heeft een eenduidige architectonische en stedenbouwkundige
opzet. De woningtypes variëren van ééngezinsrijwoningen tot vier-onder-één-kapwoningen.
P2. Marconistraat: Tussen de Philipslaan en de Gastelseweg ligt een sterk noordzuid
georiënteerde buurt met een karakteristiek rechthoekig plein in het midden. Dit is het
resultaat van het in de dertiger jaren gerealiseerde bebouwingsthema waaraan na 1945
vorm is gegeven. Het gebiedje vormt in typologie van woningen en stedenbouwkundige
opzet gelijkenissen met het hiervoor genoemde gebied.
P3. Philipswijk: De Philipswijk is de grootste planontwikkeling van Kalsdonk. Vier verschillende
buurten met een eigen architectonische verschijningsvorm zijn in een samenhangende
stedenbouwkundige structuur vorm gegeven. De verschijningsvorm van de wijk
is kenmerkend voor de tijd waarin het is gebouwd.
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Ruimtelijke analyse van het plangebied 21
P4. Omgeving Kalsdonksestraat: Tussen de historische straten nabij het centrum heeft in
een recenter verleden inbreiding plaatsgevonden. Deze gebiedjes vormen enclaves in
de oude structuur van dit deel van Groot Kalsdonk.
Grootschalige park- en voorzieningengebieden
Deze gebieden betreffen grote deelgebieden waar belangrijke voorzieningen liggen. Het betreffen
parken, winkel- en sociaal-culturele voorzieningen en een begraafplaats.
G1. Burgemeester Coenenpark: Het park is een statig en ruim opgezet groen element in
Groot Kalsdonk. Het water, de bomen en de ruimte vormen een welkome afwisseling op
de hoge dichtheid van de arbeiderswoningen.
G2. Voorzieningencluster: De grootschalige gebouwen in een ruime groene setting vormen
qua schaal en functie een bijzonder onderdeel van de wijk. In het noorden en westen
heeft het gebied een vrij gesloten uiterlijk door het omringende groen. De entree van de
school in het zuidwesten ligt verscholen. In het oosten en zuiden is het gebied meer
open en zijn de gebouwen goed te zien.
G3. Begraafplaats: De begraafplaats is een afgesloten groen omkaderd gebied. Vanuit de
buitenzijde wordt het gebied als een groene vesting ervaren.
G4. Heilig Hartplein: Grote historische gebouwen (kerk / klooster / school) in een ruime omgeving
typeren dit gebied aan het hoofd van de centraal gelegen Philipslaan.
G5. Zwaanhoefstraat: Dit oostelijk deel van Groot Kalsdonk vormt de afsluiting van de wijk
en tegelijkertijd een buffer naar het bedrijventerrein aan de andere zijde van de Zwaanhoefstraat.
Dit gebied wordt aan drie zijden omringd door groen. Kenmerkend was het
RBC-stadion. In dit gebied liggen tevens een woonwagenkamp en een speelterrein.
Visueel ruimtelijke structuur
De visueel ruimtelijke structuur van Groot Kalsdonk wordt gevormd door enkele belangrijke
routes en ruimtes (figuur 7), de belangrijkste onderdelen in de beleving van de wijk.
Randen
De Brugstraat, Van Beethovenlaan, Zwaanhoefstraat, Chr. Huijgenstraat en de Spoorstraat
vormen de randen van de wijk. Behoudens de Brugstraat en de Van Beethovenlaan worden de
wegen gekenmerkt door een asymmetrisch profiel. De wegen geven hierdoor in hun ruimtelijke
voorkomen uitdrukking aan de ligging aan de rand van de wijk.
- Langs de westzijde van de Spoorstraat staat een rij volgroeide kastanjebomen. Aan de andere
zijde van de weg staat de bebouwing. De tegenstelling tussen de begroeide zijde en
de bebouwde zijde versterkt dus de beleving van de rand van de wijk. Ook de Spoorstraat
aan de noordzijde van Kalsdonk laat een tegenstelling zien tussen beide zijden van de
straat. De zijde van het plangebied is dichter bebouwd met voornamelijk kleinschalige woningen,
terwijl de overzijde meer open is en de bebouwing van een grotere schaal.
- Dit verandert in de Chr. Huijgenstraat waar aan de noordzijde van de weg veel groen staat
en een volgroeide bomenrij. Het verschil met de overzijde is hier niet erg groot. Hier verzacht
groen de zijgevels van de Philipswijk.
- De Zwaanhoefstraat laat weer een duidelijk onderscheid zien tussen de beide zijden van
de straat. Aan de westzijde is eigenlijk over de hele lengte van de straat groen te zien,
langs het sportpark wat dichter dan langs de woningen. Aan de overzijde in het oosten ligt
een bedrijventerrein. De gebouwen hebben een forse schaal en hebben een behoorlijke
afstand tot de rand van de weg.
- De Brugstraat en de Van Beethovenlaan zijn belangrijke lijnen in de ontsluiting van
Roosendaal en scheiden in die zin beide zijdes van de straat. Als zodanig kunnen ook
deze lijnen als duidelijke rand van het plangebied worden gezien.
Routes
- In het gebied zijn een aantal belangrijke routes te onderscheiden, de Kalsdonksestraat / Gastelseweg,
de Parklaan, de Philipslaan en de Hoogstraat / Bredaseweg. Deze routes delen
het gebied op en zijn bepalend voor de interne ruimtelijke structuur. Diverse kruispunten
tussen deze routes vormen belangrijke knooppunten in zowel de beleving als de
ontsluiting. Vanuit de knooppunten en routes zijn de verschillende gebieden van Kalsdonk
waar te nemen en op grond daarvan vindt de oriëntatie plaats. De huidige inrichting van de
lanen en linten is echter onvoldoende om deze straten te laten functioneren als ruimtelijke
dragers van de wijk. In de straten verplaatst zich bovendien veel doorgaand verkeer. Op
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Ruimtelijke analyse van het plangebied 22
sommige plaatsen wordt het verkeer omgelegd, waardoor de linten wisselende profielen
hebben gekregen. Gevolg is dat de ruimtelijke continuïteit van de wijk nog verder wordt
weggedrukt.
- De hoofdstructuur van de wijk volgt de afbuiging van het spoor, de radialen liggen in een
bolronde vorm naar het noordoosten. De Spoorstraat, de Parklaan, de Hoogstraat / Bredaseweg
en de Van Beethovenlaan volgen duidelijk deze lijn.
- Het spoor en dan met name de rangeerterreinen vormen met de A58 de belangrijkste
barrières langs het gebied. Bij het spoor is er geen visueel ruimtelijke relatie met achtergelegen
gebieden. Ook de geluidsschermen langs de A58 zijn beeldbepalend voor het
villawijkje in het zuidoosten van het gebied en zorgen voor een duidelijke begrenzing en
beëindiging van dit gebied.
Figuur 7 Visueel ruimtelijke structuur
Entrees
De verschillende entrees rondom Kalsdonk typeren de ligging sterk.
- De twee entrees aan de noordzijde sluiten direct aan op het buitengebied van Roosendaal.
De Gastelseweg en de Zwaanhoefstraat zijn invalswegen vanuit het noorden. De Leemstraat
en de Bredaseweg vormen op hun beurt invalswegen vanuit het oosten. De entrees
aan deze zijden van het plangebied functioneren dus op verschillende schaalniveaus, die
van de stad en die van de wijk.
- De entree van de hoogste orde is de afslag Roosendaal – Oost van de A58 aan de oostzijde
van de Van Beethovenlaan.
- Over de Van Beethovenlaan heen liggen enkele ruimtelijke relaties met de wijk ten zuiden
van Kalsdonk. Op een tweetal plaatsen is er een directe aansluiting tussen de twee wijken
Burgerhout en Kalsdonk.
- De Brugstraat is onderdeel van de centrumring en vormt in die zin een belangrijke entreefunctie
voor zowel Kalsdonk als voor het centrum. Ook hier sluiten twee wegen direct vanuit
de wijk aan op de wegen vanuit het centrum: namelijk de Spoorstraat en de Parklaan.
- In de zuidwestpunt van Kalsdonk ligt het NS–station van Roosendaal. Dit is dus eveneens
een belangrijke entree voor het plangebied. Door de ligging van het spoor is alleen de Stationsstraat
/ Spoorstraat vanuit het zuidwesten een entree voor het plangebied.
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Ruimtelijke analyse van het plangebied 23
Zichtlijnen
In de wijk zijn door de afbuiging van de verschillende routes en met name ook hoofdwegen,
nauwelijks lange zichtlijnen aanwezig. Met name in de noordzuid richting liggen de straten
enigszins geometrisch en zijn er wat langere zichtlijnen aanwezig in de Zwaanhoefstraat, Röntgenstraat
/ Televisiestraat, Philipslaan, Marconistraat en waterstraat. In de oriëntatie spelen een
aantal markante gebouwen een rol die onder ruimtelijke karakteristiek worden beschreven.
Figuur 8 Ruimtelijke karakteristieken
Karakteristieke plekken
In de ruimtelijke karakteristiek van Groot Kalsdonk zijn enkele elementaire plekken aan te wijzen.
Die zijn te onderscheiden op wijkniveau en het buurtniveau. Daarnaast worden de aanwezige
monumenten genoemd.
Wijkniveau
Deze plekken hebben een belangrijke functie voor de beleving en identiteit van de wijk.
- De volgende gebieden vallen onder deze categorie: het Burgemeester Coenenpark, het
park langs de oostrand (voormalig RBC-terrein) de grote begraafplaats, het gebied rond
het verpleeghuis Charitas en het centrumgebied met op de kop de kerk en het klooster.
Groot Kalsdonk kent dan ook een behoorlijke oppervlakte aan onbebouwde ruimte. Weinig
van deze openbare ruimte is echter openbaar. Met name is in de Philipsbuurt een groot tekort
aan openbare ruimte.
De Heilig Hartkerk en het klooster zijn de belangrijkste karakteristieke elementen op het
schaalniveau van de stad. Dit komt met name ook door de ligging aan een van de invalswegen
van de stad, de Gastelseweg. De ruimte rondom de kerk valt op door de openheid
en het groene karakter en vormt tevens een markering aan de lineaire groene zone van de
Parklaan. De afkerige situering van de woningen aan de Buysballotstraat vormt hierbij een
onwenselijk detail. Ondanks de strategische ligging in de wijk, mist het allure en de kwaliteiten
die het als centrum zou moeten hebben.
- De onbebouwde ruimte die centraal in de wijk ligt (begraafplaats en Charitasterrein) deelt
de wijk in twee delen op. Deze tweedeling wordt nog eens versterkt door de grote hoeveelheid
verkeer over de Kalsdonksestraat en de Gastelseweg.
- De Strausslaan / Philipslaan is eveneens een belangrijke hoofdroute die eindigt in het Heilig
Hartplein. De gebouwen langs deze route vallen op door de schaal en de functie. De inrichting
en het profiel van de Philipslaan sluiten echter niet aan bij de ruimtelijke situatie.
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Ruimtelijke analyse van het plangebied 24
- Het groene karakter rond het sportcomplex heeft een belangrijke waarde voor de nagenoeg
ononderbroken bouwblokken met eengezinswoningen. Het gebied heeft een vervallen
uiterlijk.
- De groene lineaire zone van de Parklaan is een karaktervol element, dat behouden zal
moeten blijven. Vooral de ruime opzet en het volle groen zijn van betekenis. De Parklaan
eindigt eigenlijk bij het Heilig Hartplein en heeft geen logisch vervolg naar de rand van de
wijk.
- Kenmerkend is ook de lineaire verkavelingstructuur van het oostelijk deel van Kalsdonk, de
Philipswijk.
- De historische gegroeide bebouwingspatronen rond de Kalsdonksestraat / Gastelseweg en
de Hoogstraat / Bredaseweg bezitten een belangrijke kwaliteit, namelijk diversiteit in functie,
vormgeving en schaal. Er zijn echter wel een aantal plekken waar ingrepen noodzakelijk
zijn. Op een lager schaalniveau zou hierbij naar de afzonderlijke gebouwen moeten worden
gekeken.
Figuur 9 Beeldbepalende kwaliteiten
Monumentale panden Monumentale bomen
1. Brugstraat 44/44A A. Spoorstraat
2. Brugstraat 30 B. Zwaanhoefstraat
3. Brugstraat 26 C. Hoogstraat 112
4. Hoogstraat 14 D. Hoogstraat 124/126
5. Hoogstraat 110 E. Bachlaan 10
6. Hoogstraat 112 F. Begraafplaats Bachlaan
7. Heilig Hartplein 29
8. Heilig Hartplein 31
9. Rector Hellemonsstraat 1
10. Rector Hellemansstraat 3
11. Marconistraat+Marconiplein
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Ruimtelijke analyse van het plangebied 25
- De nieuwere bebouwing die rond de jaren '80 is ontstaan temidden van de historische straten
aan de kant van het centrum, sluit niet goed aan bij de oude structuur en keert zich er
als het ware vanaf.
- De begraafplaats is een afgesloten groen omkaderd gebied. Vanuit de buitenzijde wordt
het gebied als een groene vesting ervaren en lijkt als zodanig een stukje niemandsland in
de wijk. De kwaliteit van de inrichting van de begraafplaats laat te wensen over.
Buurtniveau
Elementen van een andere orde, van belang op buurtniveau, zijn de diverse pleintjes, plantsoentjes,
speelplaatsen en opvallende gebouwen. Deze elementen zijn zeker van belang binnen
de kwaliteit van de leefomgeving in de verschillende buurten. Het karakteristieke rechthoekige
plein tussen de Philipslaan en de Gastelseweg is bijvoorbeeld in het midden te dicht begroeid.
Dit gaat ten koste van de architectonische / stedenbouwkundige kracht van dit plein.
3.4. Beeldbepalende kwaliteiten
In de vorige paragraaf zijn reeds enkele beeldbepalende kwaliteiten in het plangebied genoemd,
zoals de Parklaan, het Burgemeester Coenenpark en de enkele bijzondere plekken.
Daarnaast komen met name monumentale panden en bomen voor.
Monumentale panden
De volgende rijks- en gemeentelijke monumenten zijn in het plangebied aanwezig.
- Brugstraat 44/44A Het gave pand is van architectonisch belang en samen met het hek van
stedenbouwkundig belang als onderdeel van de straatwand.
- Brugstraat 30 De kapel is van belang als herinnering aan de Antoniuskerk en heeft een
cultuurhistorische waarde.
- Brugstraat 26 Het pand is een goed en gaaf voorbeeld van een pastorie, die rond de
eeuwwisseling is gebouwd, en is van belang als herinnering aan het kerkelijk leven in de
stationswijk. Het pand past goed in de stedenbouwkundige structuur en is van belang voor
de straatwand.
- Hoogstraat 14 Het gave woonhuis met werkplaats en hek uit 1908 is van sociaal-historisch
belang. Architectonische waarde heeft het door de toegepaste elementen in Art Nouveaustijl.
Het pand is aangemerkt als een rijksmonument.
- Hoogstraat 110 De grote en gave voormalige fabriekswoning met hek, gebouwd in circa
1900, is van belang uit sociaal-historisch oogpunt en door de toegepaste Neo-Reinaissance
stijl. Het woonhuis vormt een gaaf geheel met het aangrenzende pand op huisnummer
112.
- Hoogstraat 112 De grote en gave voormalige fabriekswoning met hek uit circa 1900 is van
belang uit sociaal-historisch oogpunt en door de toegepaste Neo-Reinaissance stijl. Het
woonhuis vormt een gaaf geheel met het aangrenzende pand op huisnummer 110.
- Heilig Hartplein 29 De gave sobere pastorie uit 1935 van architect Sturm is sociaal-historisch
van belang als onderdeel van het kerkelijk centrum aan het Heilig Hartplein.
- Heilig Hartplein 31 De kerk uit 1935 is van sociaal-historische waarde inzake de toenmalige
uitbreiding van Roosendaal, van architectonische waarde door de door architect J. van
der Laan toegepaste Delftse School-stijl met romantiserende elementen. Voorts heeft de
toren silhouetwaarde in het stadsbeeld. Het Heilig Hartbeeld uit 1921 is van belang door
de gaafheid en de context met de Katholieke bebouwing. De kerk is aangemerkt als
rijksmonument.
- Rector Hellemonsstraat 1 Het klooster en de kapel uit 1939 is architectonisch van belang
als een goed en gaaf voorbeeld van de Delftse Schoolarchitectuur en sociaal-historisch
van belang als onderdeel van het kerkelijk complex rond het Heilig Hartplein.
- Rector Hellemansstraat 3 De gave Heilig Hartschool van architect Sturm uit 1938 is van
sociaal-historisch belang als onderdeel van het kerkelijk centrum aan en bij het Heilig
Hartplein.
- Woningbouwcomplex Marconiplein / Marconistraat / Voltastraat Het complex is van belang
voor de geschiedenis van de architectuur als brug tussen de architectuur van de Delftse
School en de nieuwere stijlelementen van de Wederopbouwarchitectuur; het complex heeft
ensemblewaarde vanwege de wijze van verkaveling en inrichting en het complex is van
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Ruimtelijke analyse van het plangebied 26
belang vanwege de relatieve architectonische gaafheid van in- en exterieur. Het complex
is tenslotte van bijzonder belang in het oeuvre van de architect Marius Duintjer.
Voor de rijksmonumenten wordt er van uitgegaan, dat de regeling zoals opgenomen in de Monumentenwet
voldoende is voor het behoud van deze panden. Ook de gemeentelijke
monumenten worden toereikend beschermd, door de gemeentelijke monumentenverordering.
Op de plankaart zijn de monumenten voorzien van een aanduiding, waarvan een signalerende
werking zal uitgaan, bijvoorbeeld bij het beoordelen van aanvragen voor een bouwvergunning.
In het bestemmingsplan is echter geen afzonderlijke regeling opgenomen.
Monumentale bomen
In de volgende gebieden en straten komen monumentale bomen voor, zoals die zijn genoemd
in een gemeentelijk overzicht.
- Spoorstraat (grenzend aan plangebied)
- Aesculus hippocastanum “Baumannii” (50 bomen; 70 jaar; 16 meter hoog; 220/275 cm
omtrek)
- Zwaanhoefstraat
- Acer saccharinum (2 bomen; 80 jaar; 18 meter hoog; 314 cm omtrek)
- Tilia vulgare (grenzend aan plangebied; 134 bomen; 50 jaar; 18 meter; 95 cm omtrek)
- Hoogstraat
- Taxus baccata (Hoogstraat 112; 1 boom; 60 jaar; 8 meter hoog; 95 cm omtrek)
- Robinia pseudoacacia (Hoogstraat 124/126; 1 boom; 60 jaar; 18 meter; 188 cm omtrek)
- Bachlaan
- Betuka pendula “Laciniata” (Bachlaan 10; 1 boom; 40 jaar; 16 meter; 113 cm omtrek)
- Begraafplaats Bachlaan
- Aesulus hippocastanum “Baumannii” (1 boom; 100 jaar; 18 meter; 335 cm omtrek)
- Acer saccharinum (2 bomen; 70 jaar; 18 meter; 280 cm omtrek)
- Gehele bomenbestand (gehele begraafplaats; 80 jaar; 20 meter)
3.5. Verkeersstructuur
Huidige situatie
De ruimtelijke structuur wordt mede bepaald door de verkeersstructuur. Op basis van verkeersonderzoek
in het kader van de Beheer- en Ontwikkelingsvisie is ten aanzien van de huidig situatie
het volgende geconstateerd.
- De verkeersproblematiek is één van de belangrijkste problemen in Groot Kalsdonk. De wijk
kent een hoge verkeersdruk en veel doorgaand verkeer (vrachtverkeer richting Majoppeveld).
Dit is met name het geval in de Gastelseweg, de Kalsdonksestraat en de Griendweg.
- De huidige verkeersstructuur van de wijk Kalsdonk is divers. De structuur van de wijk heeft
echter goede potenties om de wijk duurzaam veilig te kunnen inrichten. Het overgrote deel
van Kalsdonk leent zich voor de inrichting tot verblijfsgebied. De centrale as van de wijk
(Gastelseweg-Kalsdonksestraat-Griendweg) zou eventueel kunnen worden omgevormd tot
een stadsleefgebied.
- Bij de aanpak van de verkeersproblematiek moet worden beseft dat de oplossingen niet alleen
binnen de wijk kunnen worden gezocht, maar voor een belangrijk deel afhankelijk zijn
van ingrepen en te verwachten ontwikkelingen in de verkeersstructuur op stedelijk niveau.
Aanpassingen verkeersstructuur
In het kader van duurzaam veilig en in navolging van het GVVP wordt het verkeer zoveel mogelijk
geconcentreerd op de stedelijke hoofdwegen. Hierdoor ontstaat een ruit om de wijk die als
een duidelijke begrenzing van een aaneengesloten verblijfsgebied gaat fungeren met daarin de
centrale as die als stadsleefgebied zou kunnen worden vormgegeven. Dit betekent overigens
wel dat er in het plangebied nog wel twee stadsradialen aanwezig zijn, die van oudsher een in /
uitvalsroute waren van het centrum georiënteerd verkeer (route Gastelse-weg, Kalsdonksestraat
en Griendweg en de Bredaseweg). Beide routes maken momenteel nog deel uit van de
stedelijke hoofdwegenstructuur, maar zullen op termijn van functie veranderen. Dit heeft te maken
met de ruimtelijke ontwikkelingen ten noorden en oosten van de stad. Daarnaast blijven
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Ruimtelijke analyse van het plangebied 27
deze wegen wel een zekere ontsluitende functie behouden door de gemengde gebiedsfunctie,
waar van oudsher nog veel bedrijvigheid langs en in de onmiddellijke nabijheid aanwezig is.
De keuze om de ruit rondom Groot Kalsdonk als stedelijke hoofdwegenstructuur te benoemen
is enerzijds om daarmee te komen tot een homogeen en aaneengesloten verblijfsgebied en anderzijds
door de wijzigingen in de toekomstige hoofdwegenstructuur, als gevolg van de directe
uitwerking van een tweetal ontwikkelingslocaties in het noorden (bedrijventerrein Borchwerf II)
en oosten (uitbreiding Majoppeveld; realisering woonwijk Laagveld) van de stad. Hierdoor en
door de spoorontwikkelingen vindt een zekere heroriëntatie plaats van het stedelijke en doorgaand
verkeer.
Deze ontwikkelingen leiden ertoe dat de Gastelseweg in de toekomst als directe verbinding
wordt aangepast, met directe gevolgen voor de verdeling van het verkeer binnen Roosendaal
en de totale ontsluiting van Groot Kalsdonk. De Bredaseweg verliest het directe ontsluitingskarakter.
Hiervoor worden belangrijke aanpassingen aan de hoofdwegenstructuur aan de oostzijde
van het plangebied voorzien, doortrekken van de Leemstraat. Uit het verkeersmodel blijkt
dat de intensiteiten binnen de wijk naar verhouding aanzienlijk afnemen. Ondersteund met de te
treffen verkeersmaatregelen in het kader van Duurzaam Veilig is er met recht sprake van een
verblijfsgebied met een aanvaardbaar leef- en woonklimaat.
3.6. Beslispunten ruimtelijke structuur
Ruimtelijke hoofdstructuur en opbouw
Uitgangspunt vormt de indeling van het plangebied in drie deelgebieden.
- Gemengde gebieden.
- Grootschalige groengebieden met solitaire grootschalige bebouwing.
- Woongebieden met incidentele niet-woonfuncties.
Dit onderscheid wordt voor het beleid gehanteerd om de beslispunten duidelijk toe te delen naar
deelgebieden.
Gemengde gebieden
- Uit de Beheer- en Ontwikkelingsvisie en de aanvullende analyses volgt dat er een grote
diversiteit aanwezig is in bebouwingsstructuur. Op enkele percelen komt een historisch herkenbare
bebouwing voor. Diversiteit en historisch herkenbare bebouwing zijn belangrijke
kenmerken van deze gebieden, die behouden en versterkt dienen te worden. Afstemming is
nodig inzake de bestaande en toekomstige bouw- en gebruiksmogelijkheden van aangrenzende
percelen. Op basis van dit uitgangspunt worden de volgende voorstellen gedaan.
- In de gemengde gebieden wordt een beleid gevoerd rekening houdend met de huidige stedenbouwkundige
structuur. Dit betekent dat ten opzichte van de woningen, voor niet-woonbebouwing
een grotere bebouwingsdiepte en een hoger bebouwingspercentage kunnen
worden toegestaan. Voorgesteld wordt uit te gaan van de volgende uitgangspunten:
- Hoofdgebouwen
- Bebouwingsdiepte tot 12 meter.
- Bouwlagen: 2.
- Goothoogte: 6 meter
- Bouwhoogte: 10 meter.
- Erfbebouwing
- Bebouwingsdiepte: zie bebouwingspercentage.
- Bouwlagen: 1.
- Goothoogte: 3 meter
- Bouwhoogte: 5 meter.
- Bestaande afwijkingen worden bevestigd.
- Ten aanzien van de uitbreidingsmogelijkheden van hoofd- en bijgebouwen van nietwoonfuncties
wordt een bebouwingspercentage opgenomen. Thans vigeert voor de
Brugstraat / Hoogstraat een percentage van circa 80% (samengesteld) en 60% voor de
Kalsdonksestraat / Gastelseweg. Gelet op het verschil in de bebouwingsstructuur en de
functies van deze twee deelgebieden, is handhaving van deze percentages voor de genoemde
gebieden aanvaardbaar als algemeen principe. Nadere afstemming op de omgeving
kan aan de orde zijn indien in de huidige situatie reeds sprake is van een hogere bebouwingsdichtheid.
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Ruimtelijke analyse van het plangebied 28
- Voor woonpercelen wordt een bebouwingsdiepte van 10 meter (voor hoofdgebouwen)
gehanteerd. De andere hiervoor genoemde uitgangspunten inzake bebouwing zijn ook voor
woningen van toepassing, met dien verstande dat voor de Kalsdonksestraat / Gastelseweg
een lager bebouwingspercentage wordt gehanteerd (zie woongebieden met incidentele
niet-woonfuncties). Een vrijstellingsmogelijkheid tot een diepte van 12,5 meter wordt toegevoegd.
Grootschalige groengebieden met grootschalige bebouwing
Voor deze gebieden wordt een specifiek beleid gevoerd, waarbij nauwkeurig per perceel wordt
bepaald op welke delen van de percelen uitbreiding van bebouwing toelaatbaar is en tot welke
hoogte, rekening houdend met behoud van de bestaande ruimtelijke kwaliteit van de locatie en
de omgeving (grootschalige, open groengebieden, afstand tot omliggende bebouwing).
Woongebieden met incidentele niet-woonfuncties
- Voor de woongebieden wordt een zo uniform mogelijk beleid gevoerd inzake de
toelaatbaarheid van bebouwing op woonpercelen (planmatige woongebieden). Voor diverse
gebieden richt het beleid zich op behoud van de diversiteit van bebouwing (historische
linten).
- De woonpercelen worden ingedeeld volgens het principe: hoofdgebouw, voortuin en erf.
Dit komt in de bestemmingslegging ook tot uitdrukking. Hiermee wordt ook aangesloten op
de (toekomstige) bepalingen van de Woningwet (vergunningvrij bouwen).
- In het algemeen mag de diepte van een hoofdgebouw (twee bouwlagen) circa 10 meter
bedragen, de goothoogte 6 meter en de bouwhoogte 10 meter. Het woningtype wordt zo
veel mogelijk per woonstraat bepaald en niet voor afzonderlijke percelen. Bestaande
afwijkingen worden als zodanig bevestigd.
- Voor enkele deelgebieden, straten en voor de niet-woonfuncties wordt dit algemene beleid
als volgt genuanceerd.
- In diverse gebieden met gevarieerde bebouwing, zoals de historische linten (Bredaseweg),
is het beleid gericht op behoud van deze variatie. In verband hiermee zullen de toelaatbare
diepte, hoogte en het woningtype per perceel worden bepaald. Dit kan resulteren in een
beperktere of grotere diepte, lagere of hogere hoogte en wisseling van het woningtype per
woonstraat. Incidenteel kan het nodig zijn dat de kapvorm en / of nokrichting worden vastgelegd.
- Voor de Parklaan en Lisztlaan wordt bijvoorbeeld een specifieke regeling opgenomen voor
behoud van het karakter (maximale breedte voorgevel hoofdgebouw, bebouwingspercentage,
hoogtebepaling). Omzetting naar niet-woonfuncties of woningsplitsing zal niet
worden toegestaan.
- De uitbreidingsmogelijkheden van gebouwen van niet-woonfuncties worden per perceel
afgestemd op de omgeving, waarbij een bebouwingspercentage van 60% kan worden aangebracht,
overeenkomstig vigerend beleid. Daarbij wordt een onderscheid gehanteerd ten
aanzien van de hoogte (twee bouwlagen voorop het perceel; één bouwlaag op het erf).
Inbreidings / herstructureringslocaties
- Voor het A1-gebied wordt het beleid afgestemd op het Kwaliteitshandboek. Tevens houdt
dit in dat er afwijkende bouwvoorschriften kunnen worden opgenomen.
- Voor het centrumbeleid wordt een specifiek beleid opgesteld, afhankelijk van de in
ontwikkeling zijnde modellen en het te verkiezen voorkeursmodel.
- In het plangebied zijn voorts nog kleinschalige inbreidings- en herstructureringslocaties
gelegen. Voor deze gebieden en locaties zijn mogelijk afzonderlijke stedenbouwkundige
visies nodig (zie hoofdstuk 5).
- Er wordt gestreefd naar afstemming van de toekomstige situatie op de omgeving. Voor enkele
gebieden en locaties betekent dit ruimtelijk-functionele invulling die daarop is afgestemd.
In andere situaties resulteert dit in afwijkende invulling om de stedenbouwkundige
structuur juist te variëren en te versterken. In enkele situaties wordt gestreefd naar verhoging
van de ruimtelijke kwaliteit van de openbare ruimte, met name door reservering van
ruimte voor groenvoorzieningen.
Beeldbepalende kwaliteiten
- Het beleid inzake bestaande monumenten en (cultuurhistorisch) waardevolle bebouwing
en locaties is gericht op behoud van deze kwaliteiten.
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Ruimtelijke analyse van het plangebied 29
- Monumentpanden zullen sterker beschermd worden door een strikter consoliderend
beleid.
- De bestaande monumentale bomen worden zo goed mogelijk via de bestemmingsregeling
beschermd.
De omgeving van de cultuurhistorische waarde van monumenten zal bij de regeling van monumenten
worden betrokken.
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Ruimtelijke analyse van het plangebied 30
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

4. Functionele analyse van het plangebied
In dit hoofdstuk worden de functionele hoofdstructuur van het plangebied beschreven met aansluitend
analyses van de diverse functies, zoals voorzieningen, bedrijven en verkeer. Voor zover
mogelijk is gebruik gemaakt van onderzoeksmateriaal dat is opgesteld in het kader van de
Beheer- en Ontwikkelingsvisie Groot Kalsdonk alsmede de visie zelf.
4.1. Functionele hoofdstructuur
Zoals in ten aanzien van de ruimtelijke hoofdstructuur reeds is aangegeven, ziet de ruimtelijkfunctionele
hoofdstructuur van het plangebied Groot Kalsdonk er als volgt uit.
- Gemengde gebieden
Kenmerkend is de menging van woon-, kantoor-, winkel- en horecafuncties in de historische
belangrijke linten: Brugstraat / Hoogstraat en Kalsdonksestraat / Gastelseweg.
- Grootschalige groengebieden met solitaire grootschalige bebouwing
In Groot Kalsdonk liggen zeer grootschalige groengebieden met een bijzondere functies en
grootschalige bebouwing: Burgemeester Coenenpark, scholen, begraafplaats, verzorgingscentrum
en de oostelijke groen- en recreatiezone met voormalig stadion.
- Woongebieden met incidentele niet-woonfuncties
Tussen de linten en de grootschalige voorzieningengebieden liggen grotere en kleinere
woonbuurten. Binnen de gebieden komen wel solitair gelegen niet-woonfuncties voor. De
omvang van de meeste woonbuurten is zodanig dat sprake is van duidelijk herkenbare
woonbuurten.
Vanaf paragraaf 4.3 wordt afzonderlijk ingegaan op de diverse functies in het plangebied.
4.2. Cultuurhistorie
In aansluiting op het verdrag van Malta streeft de provincie Noord-Brabant naar een versterking
van de relatie ruimtelijke ordening en archeologie. Concreet betekent dit dat de bescherming
van het archeologisch erfgoed vastgelegd dient te worden en dat bij ruimtelijke afwegingen rekening
gehouden wordt met archeologische waarden (aandacht voor de onderste lagen, zie
streekplan Noord-Brabant 2002). Ter effectuering van dit beleid zijn de door de Rijksdienst voor
het Oudheidkundig Bodemonderzoek (ROB) opgestelde Archeologische Monumenten Kaart
(AMK) en de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW) beschikbaar als toetsingskader
bij beoordeling van ruimtelijke plannen en projecten. Deze kaarten zijn door de provincie Noord-
Brabant samengevoegd tot de Cultuurhistorische Waardenkaart Noord-Brabant (CHW). Op de
CHW staan alle thans bekende terreinen in Noord-Brabant die archeologisch van belang zijn of
waar sprake is van een trefkans of verwachtingswaarde op aanwezigheid van archeologische
resten in de bodem. Het uitgangspunt hierbij is dat het archeologisch erfgoed moet worden beschermd
op de plaats waar het wordt aangetroffen. Gezien dit uitgangspunt moeten in geval
van voorgenomen ruimtelijke ontwikkelingen in gebieden met een hoge of middelhoge verwachtingswaarde
voor archeologisch erfgoed, de archeologische waarden door middel van een
vooronderzoek in kaart worden gebracht.
Op de CHW staat het gebied als bebouwd aangegeven. Aan bebouwde gebieden is op de
CHW geen archeologische waarde toegekend. Er moet in dit geval worden uitgegaan van de
archeologische waardering van de aangrenzende gebieden in combinatie met de gegevens uit
het booronderzoek. De omgeving van het plangebied is op de CHW volledig gebaseerd op de
bodemkaart.
In juni 2002 is door Fontys Hogescholen een Aanvullend Archeologische Inventarisatie (AAI) en
een cultuurhistorische analyse van het plangebied van het project Herontwikkeling locatie A1
wijk Groot Kalsdonk uitgevoerd.
Op cartografisch materiaal van verschillende periodes is te zien dat de nederzetting Groot Kalsdonk
gelegen is aan een uitvalweg vanuit Roosendaal naar Gastel. Ook nu nog is dit tracé
aanwezig in de gemeentelijke infrastructuur: de Gastelseweg. Het plangebied ligt ten oosten
van deze weg en iets ten zuiden van de oude kern van het gehucht. Aan de oostkant van het
Adviesbureau RBOI
Middelburg
31
736.006528.00

Functionele analyse van het plangebied 32
plangebied lag de Zwaanhoeve, aan de Zwaanhoefstraat. Het betrof bouwland dat teruggaat tot
aan het begin van de 16 e eeuw.
Verder blijkt uit ouder cartografisch materiaal dat het gebied ten zuiden van de kern van Groot
Kalsdonk (ten zuiden van het spoor) grotendeels agrarisch in gebruik was: landbouwgrond met
hakhoutwallen. Pas na de Tweede Wereldoorlog werd het plangebied opgenomen in de stedelijke
bebouwing van Roosendaal. De Philipswijk en de Gastelseweg staan op de CHW Noord-
Brabant gewaardeerd als cultuurhistorische elementen.
De geologie van het plangebied wordt bepaald door Pleistocene (Laat Glaciale) afzettingen van
dekzanden, met daarin een venig laagje (Usselo-laag) dat een korte klimaatsverandering aangeeft.
Daarboven ligt Holocene afzettingen van wederom dekzand en zandverstuivingen. Ook
tijdens het Holoceen komt veengroei in het plangebied voor. Vanaf de late Middeleeuwen werd
het plangebied onder andere door veenontginningen steeds sterker gedomineerd door akkerbouw.
De huidige bodem wordt gekenmerkt door het voorkomen van hoge zwarte keergronden,
humus- en laarpodzolen.
Uit boringen op het geamoveerde sportcomplex van RBC is naar voren gekomen, dat onder het
maaiveld een cultuurdek ligt dat zich mogelijk tussen de 17 e en 20 e eeuw heeft ontwikkeld. Onder
deze bodemlaag ligt een onverstoorde ondergrond. Aanwijzingen voor de aanwezigheid van
vindplaatsen uit de Midden en Vroege Steentijden zijn in de boringen niet gevonden. De ligging
van het plangebied op de rand van een kleine dekzandrug op betrekkelijk grote afstand van de
beekdalen en het ontbreken van vondsten in de omgeving, maken het vrijwel onwaarschijnlijk
dat zich hier vindplaatsen uit deze periode bevinden.
Gezien de omstandigheid dat Kalsdonk zich boven de rand van een aanvankelijk uitgestrekt
hoogveengebied heeft ontwikkeld en gezien de verspreiding van archeologische vondsten in
deze regio van Noord-Brabant, mag worden vermoed dat de omgeving van het plangebied
vanaf de Bronstijd tot in de Middeleeuwen niet geschikt was voor bewoning. Waarschijnlijk was
het gebied gedurende voorafgaande perioden (Neolithicum) al onherbergzaam en
onaantrekkelijk. Een ander argument voor een lage archeologische verwachting is de relatief
dunne Holocene laag in het plangebied, die normaliter bewoningsresten van de laatste 10.000
jaar bevat.
Gezien vorenstaande is door Fontys Hogescholen geen archeologisch vervolgonderzoek aanbevolen.
Hierbij wordt opgemerkt dat voor ingrepen in het bodemarchief de monumentenwet
van kracht is: wanneer archeologische vondsten worden gedaan geldt een meldingsplicht en
dient contact te worden opgenomen met de bevoegde instanties.
4.3. Bevolking en wonen
Bevolking en woningvoorraad
Op 1 januari 2003 woonden er in Groot Kalsdonk 6.963 inwoners, dat is 8,9% van het totale inwonertal
van Roosendaal.
De leeftijdsopbouw van de bevolking van wijk Noord is in onderstaande tabel vermeld.
Tabel Leeftijdsopbouw bevolking Groot Kalsdonk
leeftijdsgroep Noord gemeente
0-12 16% 16%
13-24 17% 14%
25-34 17% 14%
35-44 16% 16%
45-54 12% 14%
55-74 17% 20%
75+ 6% 6%
totaal 100% 100%
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Functionele analyse van het plangebied 33
Uit de tabel blijkt dat de leeftijdsopbouw van Groot Kalsdonk in geringe mate afwijkt van de totale
gemeente. Uit de leeftijdsopbouw blijkt duidelijk dat Groot Kalsdonk een wijk is met relatief
jonge gezinnen. De leeftijdscategorieën 0 -12, 13-24 en 25-34 zijn met in totaal 50% van de
bewoners van Groot Kalsdonk in vergelijking met de totale bevolking van Roosendaal (44%)
goed vertegenwoordigd. De overige leeftijdscategorieën zijn daarentegen in vergelijking met de
totale bevolking van Roosendaal in iets mindere mate vertegenwoordigd.
In totaal behoort 18% van de inwoners van Roosendaal, volgens de standaarddefinitie van het
CBS 1) tot de groep allochtonen. Het aandeel afkomstig uit zogeheten westerse landen bedraagt
5%, het aandeel uit niet-westerse landen 13%. In Groot Kalsdonk woonden op 1 januari 2003 in
totaal 2.716 allochtonen, dat is 39% van de totale bevolking. Het aandeel westerse allochtonen
was toen 4% en het aandeel niet-westers 35%. Hierin zijn de verhoudingen duidelijk anders in
vergelijking met de gehele gemeente (5% westerse allochtonen en 13% niet westerse
allochtonen).
Woonomgeving
De belangrijkste conclusies die voortkomen uit de verrichte enquête onder bewoners met betrekking
tot de woonomgeving kunnen als volgt worden geformuleerd.
- In de gemeentepeiling waarderen de inwoners hun buurt met een rapportcijfer. In 2003 was
het gemiddelde in Groot Kalsdonk 6,0. Dit cijfer ligt duidelijk onder het gemiddelde voor de
gemeente als geheel (7,1).
- Het veiligheidsgevoel scoort met een 6,1 een voldoende. Ten opzichte van 2001 is er zelf
een toename te zien. In 2001 betrof het rapportcijfer 5,7.
- De probleemscore vermogensdelicten is met een score van 5,1 aanzienlijk boven het
gemiddelde van Roosendaal (3,4).
- De probleemscore overlast ligt hoger dan het gemiddelde voor Roosendaal 3,0 tegen 2,1.
- De algemene evaluatie van de buurt wordt gewaardeerd met een 6,1.
Woningvoorraad
De woningvoorraad is op diverse manieren geanalyseerd. De belangrijkste conclusies die
voortkomen uit diverse verrichte onderzoeken kunnen, voor zover thans nog relevant als volgt
worden samengavat.
- In Groot Kalsdonk komen relatief veel huurwoningen voor (59%) en relatief weinig
koopwoningen (41%), in Roosendaal zijn deze percentages 31% respectievelijk 62%.
- Statistische gegevens en resultaten woningmarktonderzoek 2000
- De meeste van de 2.950 woningen zijn in de periode 1900-1959 gebouwd
- Er staan relatief veel kleine en goedkope woningen in Groot Kalsdonk.
- In het gebied zijn nauwelijks seniorenwoningen aanwezig. Ouderen verhuizen hierdoor
vaak uit de wijk.
- Bouw- en woontechnische kwaliteiten van de ARAMIS-woningen
- Meer dan de helft van de totale woningvoorraad in Kalsdonk is in het bezit van
ARAMIS, met name in het oostelijk deel.
- De huurprijzen van de ARAMIS-woningen lopen uiteen.
- De meeste ARAMIS-woningen verkeren in een redelijk tot goede onderhoudstoestand.
In het noorden van de wijk en bij de duplexwoningen in de Televisiestraat is sprake van
een slechte onderhoudssituatie.
- De portieketagewoningen in het oosten van de wijk scoren op de markt laag.
- Bouwtechnische kwaliteiten particuliere woningen
- De kwaliteit van ruim 85% van de totale particuliere woningvoorraad is redelijk. In de
Kalsdonksestraat, de Groenstraat, Hoogstraat en in mindere mate de Hofstraat, Bredaseweg
en Waterstraat zijn 50 woningen in slechte staat geconcentreerd. Een concentratie
in bezit van verschillende eigenaren is in de Groenstraat waargenomen.
- Tot op heden wordt nauwelijks tot geen gebruik gemaakt van de mogelijkheden voor
particuliere woningverbetering. Mogelijke oorzaken zijn de zelfwerkzaamheid en de
kostenverhogende effecten van de regelgeving.
1) Een inwoner telt mee als allochtoon als betrokkene zelf of ten minste één ouder in het buitenland is geboren. Het
begrip nationaliteit speelt hierbij geen rol.
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Functionele analyse van het plangebied 34
- Sterke en zwakke punten
- Voor bepaalde woningen zal de belangstelling de komende jaren zodanig afnemen dat
zij beter vervangen kunnen worden door nieuwbouw of geschikt worden gemaakt voor
andere bewonersgroepen, met name de portiekflats.
- Omdat een deel van de woningen ook technisch aan vernieuwing of vervanging toe zijn,
biedt dat mogelijkheden om de woningvoorraad in de wijk beter aan de vraag aan te
passen en in kwaliteit te verbeteren.
- Voor mensen met een hoger inkomen zijn er in de Philipswijk weinig kansen; zij trekken
weg. Er is behoefte aan duurdere woningen, onder meer geschikt voor ouderen.
4.4. Voorzieningen
Detailhandel
Huidige situatie
Het winkelaanbod in Groot Kalsdonk is verspreid aanwezig. Er is sprake van enige concentratie
in de zone Van Beethovenlaan-Brugstraat nabij het centrum, ter weerszijden van de zone Kalsdonksestraat-Gastelseweg
en in de omgeving van het Heilig Hartplein. Door de verspreide ligging
van het winkelaanbod ontbreekt in Groot Kalsdonk een duidelijk en herkenbaar centrumgebied.
Het winkelaanbod wordt gekenmerkt door kleinschaligheid en menging met woningen.
Het aanbod bestaat uit veel zogeheten lage huisvestingswinkels (zoals Aldi-supermarkt en vergelijkbare
winkels).
De winkelstructuur voor de foodsector (wijkgebonden voorzieningen) is met name verstoord
door de supermarkten aan de Van Beethovenlaan (Super de Boer en Albert Heijn) en de buiten
het plangebied gelegen Spar. De Super de Boer vormt met de omliggende detailhandelvoorzieningen
in het gebied Brugstraat-Kalsdonksestraat het primaire winkelconcentratiegebied. Opvallend
is het grote aantal winkels voor woninginrichting en doe-het-zelf zaken. Er is een tiental
modische zaken aanwezig. Een markt in de wijk Groot Kalsdonk wordt niet gehouden.
Ontwikkelingen
Ten aanzien van het winkelaanbod zijn in het algemeen de volgende trends en ontwikkelingen
van belang, waarbij de consequenties voor Groot Kalsdonk worden aangegeven.
- Schaalvergroting in de foodsector, zoals zichtbaar in de recentelijk gerealiseerde uitbreiding
van de Super De Boer.
- Toenemend belang van de kwaliteit van de aanwezige supermarkten voor de concurrentie
van een winkelconcentratie. Voor Groot Kalsdonk geldt een duidelijke afwezigheid van een
winkelconcentratie; door de verplaatsing van de supermarkt naar het “nieuwe hart” kan tevens
een duidelijkere winkelconcentratie worden gerealiseerd.
Beleid
Het gemeentelijk beleid inzake winkelvoorzieningen is onder meer vastgelegd in de Structuurschets
Binnenstad Roosendaal. Tevens is beleid vastgelegd in de Beheer- en Ontwikkelingsvisie
Groot Kalsdonk. Op basis hiervan kan het volgende beleidsprogramma worden aangehouden.
- Gestreefd wordt naar verdere structuurversterking van de Roosendaalse binnenstad in
ruimtelijk en functioneel opzicht alsmede naar handhaving en optimalisering van de inmiddels
bereikte kwaliteit.
- In Groot Kalsdonk is geen verdere kwantitatieve uitbreiding van het detailhandelsoppervlak
aan de orde, omdat sprake is van een fors detailhandelsapparaat. De nadruk dient daarom
te liggen op een kwaliteitsverbetering van het bestaande. Dit impliceert niet dat er geen
winkelvloeroppervlak toegevoegd zou mogen worden, maar het mogen geen substantiële
structuurverstorende toevoegingen zijn.
- Versterking van de concentratie van het winkelaanbod is gewenst. Dit houdt in dat een
secundair winkelconcentratiegebied in Groot Kalsdonk kan worden gerealiseerd met als uitgangspunt
de verplaatsing van de (te vergroten) Aldi-supermarkt. Hierbij dient te worden
bezien in hoeverre er bereidheid bestaat bij ondernemers van detailhandelvoorzieningen
vlakbij het “nieuwe hart” om te verplaatsen. Een (grotere) supermarkt kan de trekker vormen
voor overige wijkgebonden voorzieningen.
- Bij realisering van een “nieuw hart” voor de wijk en daarmee voor een secundair winkelconcentratiegebied
(naast het primaire winkelconcentratiegebied Super de Boer / Albert Heijn),
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Functionele analyse van het plangebied 35
zal dit niet gepaard moeten gaan met een (grootschalige) uitbreiding van het winkelaanbod.
Er is immers reeds een ruim aanbod voorhanden in Groot Kalsdonk en voor speciaalzaken
zijn bewoners aangewezen op het uitgebreide winkelcentrumgebied.
- Voor een deel van de overige in Groot Kalsdonk gelegen detailhandelvestigingen geldt dat
een stimuleringsbeleid dient te worden gevoerd gericht op verplaatsing naar het winkelconcentratiegebied
(met uitzondering van de zone Brugstraat). Hierbij wordt met name gedoeld
op de verplaatsing van specialistische detailhandelvestigingen naar het winkelconcentratiegebied.
Het behoud van het specifieke wijkkarakter (van de verschillende deelgebieden in
Groot Kalsdonk) dient centraal te staan.
- Hoewel de detailhandelsfunctie in de Molenstraat en de Raadhuisstraat / Burgerhoutstraat
steeds meer onder druk komt te staan, kunnen deze straten ideale “broedplaatsen” voor
startende ondernemers zijn. Ook hier zijn specialistische winkelvestigingen, die in het kernwinkelgebied
niet kunnen worden gevestigd, mogelijk. Het is echter niet wenselijk de winkelfuncties
in deze straten verder uit te bouwen. Het beleid dient daarom gericht te zijn op
het handhaven van het huidige winkelbestand.
Figuur 10 Ligging niet-woonfuncties in Groot Kalsdonk
Horeca
Huidige situatie
De horecavoorzieningen zijn geconcentreerd in de Brugstraat-Hoogstraat en in mindere mate in
de Kalsdonksestraat-Gastelseweg. Aan de Bredaseweg is voorts een aantal verspreid gelegen
horecavestigingen aanwezig. Ook de horecavoorzieningen in de Kalsdonksestraat-Gastelseweg
zijn enigszins verspreid. Er is één hotel nabij het station. De cafés hebben een duidelijke
buurtfunctie. In de Brugstraat-Hoogstraat-Kalsdonksestraat is een duidelijke cluster van cafés
annex coffeeshops gegroeid met als opvallende doelgroep Belgen en Fransen. In enkele coffeeshops
of cafés wordt softdrugs verkocht. Daarnaast is er een aantal detailhandelvestigingen
waar soft-drugs worden verkocht, maar waarvoor geen horecavergunning is afgegeven. Er is
als gevolg van toenemende overlast in de Molenstraat, tussen het centrum en Groot Kalsdonk
gelegen, in het verleden een duidelijke verschuiving van coffeeshops richting Groot Kalsdonk
waar te nemen.
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Functionele analyse van het plangebied 36
Ontwikkelingen
Ten aanzien van het horeca-aanbod zijn in het algemeen en voor Groot Kalsdonk in het bijzonder
de volgende trends en ontwikkelingen van belang.
- In het algemeen is een daling van het aantal coffeeshops onder drankverstrekkende bedrijven
waarneembaar. In Groot Kalsdonk vindt echter een (beperkte) stijging plaats van het
aantal coffeeshops als gevolg van het stringentere centrumbeleid. Voorts is een toename
van het aantal verkooppunten van gelegaliseerde softdrugs (zoals bazaars en growshops)
richting Groot Kalsdonk te signaleren.
- Daling van het aantal snackbars (algemeen). In Groot Kalsdonk is geen duidelijke afname
zichtbaar.
- Schaalvergroting in de horeca. In de wijk Groot Kalsdonk zijn met name horecavestigingen
aan de toegangsweg Kalsdonksestraat-Gastelseweg gevestigd, met een lokale aantrekkingskracht.
Schaalvergroting zal bij deze vestigingen niet snel plaatsvinden. Ditzelfde geldt
voor horecavoorzieningen in de Brugstraat.
Beleid
Het gemeentelijk beleid inzake winkelvoorzieningen is onder meer vastgelegd in de Structuurschets
Binnenstad Roosendaal en in de Beheer- en Ontwikkelingsvisie Groot Kalsdonk. Op basis
hiervan kan het volgende beleidsprogramma worden aangehouden.
- Gestreefd wordt naar verdere structuurversterking van de Roosendaalse binnenstad in
ruimtelijk en functioneel opzicht alsmede naar handhaving en optimalisering van de inmiddels
bereikte kwaliteit.
- Voor de horecafunctie in Roosendaal geldt dat moet worden gestreefd naar
kwaliteitsverbetering, brancheverbreding en versterking. “Harde” horecavoorzieningen dienen
bij voorkeur te worden gesitueerd in het Kade Havengebied, maar liever niet in het
centrumgebied gezien de menging met wonen. Elders in de binnenstad is een beperkte
ontwikkeling van de horecafunctie mogelijk, zij het niet zo intensief als op de Markt en het
Tongerloplein. Binnen het winkelcircuit dienen voldoende mogelijkheden geboden te worden
voor winkelondersteunende of complementaire horeca. Buiten het echte kernwinkelgebied,
maar in het kernwinkelapparaat, is horeca die minder winkelondersteunend is, niet
onaanvaardbaar, mits er geen concentraties ontstaan.
- In het kader van het bestemmingsplan Rehabilitatie Kalsdonksestraat-Hoogstraat is in het
westelijk deel van het plangebied veel woningbouw gerealiseerd. Het beleid is specifiek gericht
tegen toename van horeca in de Brugstraat, Hoogstraat en Kalsdonksestraat. Voor
deze straten is een maximum aantal horecavestigingen bepaald.
- In Groot Kalsdonk dient een duidelijk horecabeleid te worden gehanteerd, waarbij verdere
verschuiving van het aantal koffieshops richting Groot Kalsdonk een halt wordt toegeroepen.
De in de wijk aanwezige cafés met een duidelijke wijk / buurtfunctie, dienen te worden
behouden. Eventueel nieuwe horecavoorzieningen kunnen worden geïntegreerd in het winkelconcentratiegebied.
Het horecaconcentratiegebied in de Brugstraat-Hoogstraat wordt in
ieder geval niet uitgebouwd en zo mogelijk verkleind. De horecavestigingen in de zone
Kalsdonksestraat / Gastelseweg blijven behoren tot het secundaire horecaconcentratiegebied.
Versterking hiervan is niet wenselijk. Leegstand van horecavestigingen zoals dat is
voorgekomen aan andere straten, dient zo veel mogelijk te worden voorkomen door het
herbestemmen van panden met andere functies.
Het vorenstaande beleid is ook de aanleiding geweest voor het destijds vaststellen van de
Leefmilieuverordening Binnenstadsgebieden (1991/1992), die inmiddels niet meer geldt vanwege
de maximale geldingsduur van 10 jaar.
Kantoren
Huidige situatie
Verspreid over het plangebied komen kantoorvestigingen voor. Een accent ligt op het gebied
Brugstraat, Parklaan en Spoorstraat. Daar zijn kantoren gevestigd die duidelijk een stedelijke
functie hebben. Aan het Heilig Hartplein zijn enkele meer wijkgeoriënteerde kantoorvestigingen
aanwezig.
Ontwikkelingen
In Roosendaal hebben zich ontwikkelingen voorgedaan dat kantoren meer in woongebieden
zijn gevestigd. Dit heeft voor het woon- en leefklimaat nadelige gevolgen. Met name zorgen de
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Functionele analyse van het plangebied 37
afwijkende uitstraling (minder levendig), de toename van verkeer en de verhoging van de parkeerdruk
(op en nabij het perceel) voor negatieve effecten.
Beleid
Het beleid is gericht op het niet laten toenemen van het aantal kantoorvestigingen. Het is wel
denkbaar dat overlastgevende functies, met name de horecafuncties, worden omgezet in kantoren.
Maatschappelijke voorzieningen
Huidige situatie
Er zijn in Groot Kalsdonk op een aantal locaties educatieve voorzieningen aanwezig. Ten zuiden
van de Parklaan bevindt zich een school voor algemeen voortgezet onderwijs (Norbertuscollege).
Aan de Charitasstraat doet een school dienst voor nieuwkomers. Het Zoomvlietcollege
is aan de Hoogstraat gevestigd en er is een vestiging voor avondonderwijs vanuit het Zoomvlietcollege
aan de Philipslaan. Naast deze avondopleiding staat het Buurthuis Kalsdonk. Voorts
komen er basisscholen aan het Heilig Hartplein (Heilig Hart) en de Edisonstraat (Pius X) voor.
Naast de katholieke basisschool Heilig Hart zijn op het Heilig Hartplein twee moskeeën gevestigd
en bevindt zich hier de Heilig Hartkerk.
Ontwikkelingen
- De twee RK-basisscholen Heilig Hart en Pius X zullen worden samengevoegd in een
nieuw of het aan te passen schoolgebouw aan het Heilig Hartplein. Achter de bestaande
school Heilig Hart bevindt zich een verouderde sporthal waarvan het hoogstwaarschijnlijk
is dat het gebouw wordt gesloopt. De functie van sportvoorzieningen zal terug worden
gebracht in het nieuwe schoolgebouw of in de te reconstrueren school. Hierbij wordt een
kinderdagverblijf, een peuterspeelzaal en buitenschoolse opvang geïntegreerd in het
nieuwe concept, de zogenaamde “brede school”-gedachte. Momenteel wordt onderzoek
uitgevoerd naar de invulling van de brede school. Ontwikkelingen op andere scholen
worden thans niet verwacht.
- De twee moskeeën worden verplaatst.
- De Heilige Hartkerk wordt aan erediensten onttrokken.
Beleid
Het beleid is gericht op het realiseren van de brede school in het nieuwe hart van de wijk en
herinvulling van de Heilige Hartkerk. Voorts worden vooralsnog geen ingrijpende ontwikkelingen
in deze sector beoogd.
4.5. Bedrijven
Huidige situatie
Het aantal bedrijfsvestigingen in het plangebied is beperkt door de overwegende woonfunctie.
Deze zijn met name gelegen aan de oude linten (Spoorstraat, Gastelseweg en Bredaseweg).
Kenmerkend is de ligging op achterpercelen. Een overzicht van de in het plangebied gevestigde
bedrijven is gegeven in bijlage 1.
De bedrijven zijn voor het merendeel lokaal van karakter en passen qua functie, aard en omvang
in de wijk Groot Kalsdonk. Het betreft in het bijzonder autoreparatiebedrijven en
groothandelsbedrijven, maar ook bouw- en installatiebedrijven, transport- en vervoersbedrijven en
specifieke klusbedrijven en meubel- en woninginrichtingzaken.
Ontwikkelingen
Er is een tendens dat bedrijven worden verplaatst naar de bedrijventerreinen Borchwerf en
Majoppeveld. De uitbreidingsmogelijkheden van de bedrijven op de huidige locatie zijn zeer beperkt.
Er is een duidelijk spanningsveld tussen uitbreiding van bebouwing en afname van parkeergelegenheid
op de bedrijfspercelen. Dit laatste is zeer ongewenst.
Beleid
De Beheer- en Ontwikkelingsvisie geeft aan dat de bedrijfsvestigingen niet duurzaam zijn. Rekening
wordt gehouden met diverse uitplaatsingen. Op de huidige locaties is alleen lichte bedrijvigheid
aanvaardbaar.
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Functionele analyse van het plangebied 38
4.6. Groenstructuur en openbare ruimte
Huidige situatie
De sterke punten van de huidige groenstructuur van Groot Kalsdonk vormen de lanen, park /
groenvoorziening, water en kenmerkend privé-groen.
- Lanen
Langs veel wegen is boombeplanting aanwezig. Hierbij kan een onderscheid worden aangebracht
tussen de lanen met bomen in verharding en met bomen in het groen. De bomen
in sommige lanen hebben zich goed ontwikkeld. Als voorbeeld voor een bomenrij in het
groen kan de rij met kastanjes langs de Spoorstraat worden genoemd of de beplanting in de
bermen van de Parklaan. Soms is er ook bij bomen in de verharding sprake van een hoogwaardig
beeld, bijvoorbeeld in het oostelijk deel van de Bredaseweg. Beide voorbeelden
betreffen oude bomen. Plaatselijk zijn er ook goede voorbeelden van bomen / lanen met een
hoge toekomstwaarde, bijvoorbeeld de beplanting langs de Zwaanhoefstraat.
- Park / groenvoorziening
In Groot Kalsdonk is er één groot park: het Burgemeester Coenenpark. Het is een traditioneel
ingericht wandelpark. Daarnaast vormen de begraafplaats en de groenzone aan de
oostrand belangrijke groenelementen. In het uiterste noordoostelijke deel hiervan zijn een
grote speeltuin en een buurtpark gelegen.
- Water
Water komt in de wijk eigenlijk niet voor. In het Burgemeester Coenenpark is een grote vijver
die is aangelegd met enige kenmerken van een romantische stijl.
- Kenmerkend privé-groen
Kenmerkend privé-groen komt met name voor langs de Parklaan. Het betreft hier de grote
tuinen van de vrijstaande woningen aan weerszijden van de weg. Met name de voortuinen
vormen een onderdeel van de groenstructuur van de Parklaan als geheel. Het woonwijkje
aan de Lisztlaan heeft een ruime opzet met grote tuinen. Dit wordt nog versterkt door de
openbare groenvoorzieningen die ook in dit gebied zijn gelegen.
In de groenstructuur zijn de volgende zwakke punten te onderscheiden.
- Er is te weinig bescherming van monumentale bomen.
- Het patroon van laanbomen is zwak ontwikkeld.
- Recent aangelegde lanen willen niet volgroeien (te weinig ondergrondse maatregelen).
- Er is geen structuur in de speelvoorzieningen en er zijn te weinig voorzieningen.
- Het karakter van de Parklaan bij het NS-station is aangetast door verstedelijking en te veel
verharding.
- Er is in grote delen van het plangebied een groot tekort aan speelgelegenheden voor kinderen
(met name voor 0 tot 6 jarigen; voor 6-12 jaar in het westelijk deel).
- Inrichting van 30-km zones heeft een lage ruimtelijke kwaliteit.
- Bomen worden soms onterecht gebruikt als verkeersremmers.
- Parkeerdruk in veel straten is zeer hoog en gaat ten koste van de beeldkwaliteit en de
groenvoorziening.
- In het beheer van de groenvoorzieningen is nog weinig waarneembaar van ecologisch beheer
of op natuurontwikkeling afgestemd beheer.
- Water is geen dragend thema in de groenstructuur.
- Integraal waterbeheer komt in het bebouwde gebied niet voor.
Wat betreft de openbare ruimte en de ondergrondse infrastructuur zijn diverse conclusies geformuleerd.
- De algemene kwaliteitsindruk is dat de riolen van matige kwaliteit zijn en dat er een relatief
hoge onderhoudsbehoefte zal zijn.
- Er is sprake van een fors achterstallig onderhoud van verharding.
- De openbare verlichting voldoet niet aan de huidige landelijke richtlijnen.
- De ligging van de huidige kabels en leidingen leidt niet tot noemenswaardige beperkingen
voor aanpassing van infrastructuur.
- De begraafplaatsen zijn gesloten verklaard. Ter plaatse is alleen een parkachtig karakter
een optie voorverandering.
- Er is weinig openbaar groen aanwezig. Behoud van beeldbepalende en monumentale bomen
geldt als randvoorwaarde bij eventuele herstructurering.
- Op lange termijn dient alle groen te worden vervangen (30 tot 40 jaar).
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Functionele analyse van het plangebied 39
Figuur 11 Groenstructuur
1. Bijzonder object
1a. monumentale boom (openbaar terrein): Spoorstraat (west), Zwaanhoefstraat, Begraafplaats Bachlaan
1b. monumentale boom (privé-terrein): Hoogstraat 112, Hoogstraat 124/126, Bachlaan 10
2. Laan
2a. bestaande laan in gras / struiken: Spoorstraat (west), Chr. Huijgenstraat, Parklaan, Lyceumlaan, Van Beethovenlaan,
Philipslaan, Voltastraat (west)
2b. bestaande laan in verharding: Spoorstraat (oost), Parklaan, Brugstraat, Hoogstraat, Griendweg, Kalsdonksestraat,
Gastelseweg, Heilig Hartplein, Rector HellemonstraatTelefoonstraat, Voltastraat (oost), Zwaanhoefstraat (zuid),
Bredaseweg
3. Park
3a. bestaand park: Burgemeester Coenenpark , Chr. Huijgenstraat, Zwaanhoefstraat (delen+verlenging), Heilig Hartplein,
Parkgebied grenzend aan begraafplaats, Philipslaan (delen), Marconiplein, Bellstraat, Lisztlaan
3b. begraafplaats: Bredaseweg, Bachlaan
3c. sport- en spelvoorzieningen (buurt-wijkniveau): sportpark school, Lorentzstraat, Zwaanhoefstraat (noord), verspreide
locaties plangebied
3d. herinrichting begraafplaats: Bredaseweg
3e. nieuw groen binnenterrein: Abel Tasmanstraat
3f. aan te leggen randpark: Zwaanhoefstraat
3g. te ontwikkelen groen en geluidswering: Chr. Huijgensstraat
4. Water
4a. water in parken (plangebied)
4b. integraal waterbeheer (plangebied)
5. Kenmerkend priv / egroen
5a. voortuin en onderdeel waardevol straatprofiel: Parklaan
5b. zeer ruime tuinen: Heilig Hartplein, Abel Tasmanstraat, Lisztlaan
6. Natuur in de stad (gehele plangebied)
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Functionele analyse van het plangebied 40
Ontwikkelingen
De volgende ontwikkelingsmogelijkheden voor de groenstructuur en openbare ruimte zijn in het
gebied aanwezig.
- Het doortrekken van het groene karakter van de Parklaan.
- Het herstellen van het groene karakter van de Parklaan nabij het station (saneren parkeerplaatsen
en beperken van bebouwingsmogelijkheden en verharding van de tuinen).
- Meer zorg voor de ondergrondse groeiomstandigheden van laanbomen.
- Meer groen langs de Zwaanhoefstraat door sanering van parkeerplaatsen (door verstrek
van sportaccommodatie zijn de openbare parkeerplaatsen overbodig); bedrijven moeten op
eigen terrein parkeren.
- Functionele inrichting van groenvoorzieningen vergroten. Nu is er nog vaak sprake van weinig
betekenisvolle inrichtingen (waarschijnlijk vanwege het beperken van de beheerskosten).
- Ontwikkelen van het openbare groene karakter van grootschalige voorzieningen.
- Substantiële uitbreiding van speelgelegenheden voor kinderen.
- Aandacht voor de relaties met het buitengebied aan de noordzijde van de spoorlijn: doorgaande
laanbomenstructuur, doorgaande wandel- en fietspaden.
- Het spoorgebied vormt een ecologische drager van de droge natuur in de stad. Hier kan beter
op worden aangesloten.
- Het water zien als kwaliteit en niet als hinderlijk element.
- Er zijn aanzienlijke investeringen nodig in de infrastructuur.
Beleid
Het beleid is gericht op versterking van de groenstructuur en optimalisering van de inrichting
van de openbare ruimte. Het gaat daarbij om versterking van de structuur en verbetering van de
kwaliteit. De hiervoor gegeven uitwerking sluit aan op de voorstellen die in de Beheer- en Ontwikkelingsvisie
zijn opgenomen.
4.7. Verkeer
Huidige situatie
In aanvulling op de ruimtelijke aspecten van de verkeersstructuur, zijn de volgende functionele
aspecten van belang.
- In het bijzonder wordt de overlast van het vrachtverkeer genoemd met name in de richting
van het Majoppeveld.
- De hoge verkeersdruk gaat samen met het ontbreken van gescheiden, veilige fietsroutes.
Hierdoor ontstaan situaties waar kinderen niet veilig alleen kunnen fietsen.
- Opvallend is het hoge aantal ongevallen op de kruispunten Kalsdonksestraat-Gastelseweg-
Griendweg. Voorts valt het hoge aantal ongevallen op ter plaatse van het kruispunt Van
Beethovenlaan-Strauslaan en op het wegvak Spoorstraat (tussen waterstraat en groenstraat).
- Wanneer wordt uitgegaan van een bereikbaarheidscirkel van 300 meter, dan wordt de wijk
niet in zijn geheel door de bus bediend. Het betreft met name het noordelijke deel van de
wijk.
Ontwikkelingen
De ruimtelijke ontwikkelingen zijn in het voorgaande hoofdstuk beschreven. Voor de functionele
ontwikkelingen is het volgende van betekenis.
- Door de ruimtelijke ingrepen in de verkeersstructuur wordt het plangebied een duidelijk herkenbaar
verblijfsgebied met daarin een centrale as die als stadsleefgebied zou kunnen
worden vormgegeven. Hierdoor wordt een gunstiger verkeers- en geluidsklimaat verkregen.
- Conform de principes en uitgangspunten van duurzaam veilig dienen de functie, de vorm en
de inrichting van de wegen in het verblijfsgebied op elkaar te worden afgestemd. Concreet
betekent dit dat de inrichting van deze wegen moet zijn afgestemd op een maximumsnelheid
van 30 km / uur. Voor de meeste wegen in dit verblijfsgebied kunnen maatregelen achterwege
blijven, omdat de huidige inrichting een hogere snelheid reeds onmogelijk maakt.
Met name op de in de huidige situatie belangrijkste doorgaande wegen zijn maatregelen
noodzakelijk. Hierbij kan, naast aanpassing van het wegprofiel, gedacht worden aan snelheidsremmende
maatregelen of het instellen van éénrichtingsverkeer. Gelet op aanwezige
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Functionele analyse van het plangebied 41
busroutes op een aantal van deze toekomstige wegen is het instellen van éénrichtingsverkeer
in een aantal situaties gewenst. Gedetailleerd onderzoek zal moeten uitwijzen waar en
in welke richting dit éénrichtingsverkeer moet worden ingesteld.
In aanvulling op het voorgaande kunnen de volgende maatregelen worden getroffen:
- Optreden tegen te hard rijden door middel van snelheidscontroles.
- Ondernemingen wijzen op overlast van vrachtverkeer en informeren over (kostenbesparende)
routes.
- Route / bewegwijzering van het vrachtverkeer kritisch bekijken.
- Aanleg van een laad- en loshaven ter plekke van de dierenwinkel in de Kalsdonksestraat.
- De bochten in de Griendweg en de Voltastraat veiliger maken voor fietsers en voetgangers.
- Optreden tegen dubbel parkeren.
De maatregelen kunnen op korte termijn worden doorgevoerd.
Ten aanzien van de diverse verkeerssoorten zijn de volgende ontwikkelingen te voorzien.
- Vrachtverkeer
Door ingrijpende maatregelen buiten het plangebied wordt bereikt dat het doorgaande
vrachtverkeer van en naar Majoppeveld en autosnelweg uit het plangebied wordt gehaald.
- Fietsverkeer
Zoals reeds aangegeven dienen functie, vorm en inrichting van de wegen in het plangebied
op elkaar te worden afgestemd. Voor de ring van verkeerswegen betekent dit dat fietsvoorzieningen
aanwezig dienen te zijn. De voorkeur gaat hierbij uit naar vrijliggende fietsvoorzieningen.
Indien de ruimte hiervoor ontbreekt kan eventueel worden volstaan met
fiets(suggestie)stroken.
Volgens de principes van duurzaam veilig kan in een verblijfsgebied het fietsverkeer gemengd
worden afgewikkeld met het autoverkeer. Of hiermee op belangrijkere wegen kan
worden volstaan vraagt nader onderzoek. Met name kunnen fiets(suggestie)stroken nodig
zijn op de route Gastelseweg / Kalsdonksestraat.
- Openbaar vervoer
In de huidige situatie wordt door een aantal buslijnen van de vervoersmaatschappij BBA
gebruik gemaakt van wegen in het plangebied. Gelet op de aanwezige busroutes dient nog
nader te worden onderzocht waar (en welke) snelheidsremmende maatregelen kunnen
worden toegepast en op welke wegen eventueel circulatiemaatregelen zouden kunnen
worden ingesteld.
Beleid
Belangrijke beleidsinspanningen zijn gericht op het realiseren van een verblijfskarakter in het
plangebied. De inrichting en de functies van de wegen worden hierop afgestemd.
4.8. Beslispunten functionele structuur
Functionele hoofdstructuur
Uitgangspunt vormt de indeling van het plangebied in drie deelgebieden.
- Gemengde gebieden
- Grootschalige groengebieden met solitaire grootschalige bebouwing
- Woongebieden met incidentele niet-woonfuncties
Dit onderscheid wordt voor het beleid gehanteerd om de beslispunten, waar nodig, duidelijk toe
te delen naar deelgebieden.
Bevolking en wonen
- De woonfunctie wordt in het gehele plangebied versterkt.
- Woningbouw wordt gericht op een grotere differentiatie in woningvoorraad.
- Locaties worden voor inbreiding benut in combinatie met versterking van ruimtelijke kwaliteit.
- In het plangebied wordt één centrumlocatie aangewezen (Heilig Hartplein e.o.).
Voorzieningen
In beginsel wordt uitgegaan van behoud van bestaande niet-woonfuncties. Deze zullen als zodanig
worden bevestigd. Een uitzondering vormt de verplaatsing van de moskeeën. Voorts
wordt het volgende beleid per functie voorgestaan.
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Functionele analyse van het plangebied 42
Detailhandel
- Uit de Beheer- en Ontwikkelingsvisie en aanvullende analyses blijkt dat de
distributieplanologische ruimte beperkt is (zeker wat betreft supermarkten). Ingezet wordt
op concentratie van detailhandel voor de wijk in een nieuw centrumgebied. Op stedelijke
niveau wordt enige ruimte voor detailhandel geboden in de Brugstraat / Hoogstraat als
broedplaats voor detailhandel en aanvullend op het centrumgebied van de stad. Het beleid
voor Groot Kalsdonk ziet er dan ook als volgt uit.
- Aan de Brugstraat / Hoogstraat is uitbreiding van detailhandel toegestaan als opvang voor
winkels die niet zo snel in het centrumgebied van Roosendaal worden gevestigd, als
broedplaats en ter vervanging van de horecavestigingen.
- Aan de Kalsdonksestraat / Gastelseweg wordt de detailhandelsfunctie in beginsel afgebouwd
ter versterking van de functie van het nieuwe centrumgebied. Vervanging van bestaande
vestigingen door dienstverlening is toelaatbaar. Omzetting naar detailhandel is in
dit gebied niet toegestaan.
- In het nieuwe centrumgebied wordt uitbreiding van detailhandel toegestaan.
- Elders is geen uitbreiding van detailhandel toegestaan.
- Nieuwe supermarkten zijn alleen in het nieuwe centrumgebied van Groot Kalsdonk toelaatbaar.
Horeca
- In de Beheer- en Ontwikkelingsvisie en de aanvullende analyses is nadrukkelijk aandacht
besteed aan de effecten van de horecagelegenheden op de omgeving. Gezien de overlast
en de verdere aantasting van het woon- en leefklimaat van de wijk, met name van de omgeving
Brugstraat / Hoogstraat, is het dringend noodzakelijk de horecafunctie af te bouwen.
Lichte vormen van horeca, vergelijkbaar met winkels zijn wel inpasbaar. De volgende beleidsuitgangspunten
worden dan ook voorgesteld.
- De horecafunctie wordt afgebouwd.
- In de Brugstraat / Hoogstraat en Kalsdonksestraat / Gastelseweg zijn alleen lichte horecaactiviteiten
ter plaatse van bestaande vestigingen toelaatbaar. Zwaardere horeca-activiteiten
worden gesaneerd via een uitsterfbeleid. Het aantal horecavestigingen kan per straatblok
aan een maximum worden gebonden.
Kantoren
- In de Beheer- en Ontwikkelingsvisie en de analyses wordt geconstateerd dat grootschalige
kantoorontwikkeling niet gewenst is. Kleinschalige kantoorvestigingen zijn aanvaardbaar
indien dit is afgestemd op de omgeving. Hiervoor wordt echter een zeer terughoudend beleid
gevoerd.
Maatschappelijke voorzieningen
- De Beheer- en Ontwikkelingsvisie en de aanvullende analyses geven aan dat in beginsel
voor de korte termijn kan worden uitgegaan van handhaving van maatschappelijke
voorzieningen op de huidige locaties, maar dat op termijn wordt gestreefd naar
concentratie in het nieuwe centrumgebied in de wijk.
- Voor de korte termijn uitgaan van handhaving van bestaande maatschappelijke voorzieningen.
- Het beleid is voorts gericht op totstandkoming van de brede school in het centrumgebied.
- Ten opzichte van de bestaande locaties en het nieuwe centrumgebied worden elders geen
nieuwe maatschappelijke voorzieningen gevestigd, tenzij hiermee andere nietwoonfuncties
(winkels, horeca, bedrijven, kantoren) worden vervangen.
Bedrijven
- De Beheer- en Ontwikkelingsvisie en aanvullende analyses geven aan dat de
bedrijfsvestigingen niet duurzaam zijn. Er zijn inmiddels belangrijke verplaatsingen gerealiseerd.
Alleen lichte bedrijvigheid is op de huidige locaties toelaatbaar.
- Ter plaatse van bestaande bedrijven is alleen lichte bedrijvigheid toegestaan (categorie 1
en 2). Zwaardere bedrijvigheid (hoger dan categorie 2) wordt via een uitsterfbeleid gesaneerd.
- De bedrijfsvestigingen worden zo veel mogelijk uitgeplaatst.
- Het beleid inzake handhaving en voorkoming van overlast wordt geïntensiveerd.
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Functionele analyse van het plangebied 43
Groenstructuur en openbare ruimte
- De kwaliteit van de groene inrichting van de openbare ruimte wordt verhoogd en zo mogelijk
uitgebreid.
- Er zal worden bezien in hoeverre monumentale bomen in een beschermende bestemmingsregeling
kunnen worden opgenomen.
- In de bestemmingsregeling wordt voorts in beginsel geen onderscheid aangehouden tussen
wegen, parkeren, bermen en groenstroken. De structurele groenstroken worden wel
van een afzonderlijke bestemming voorzien.
Verkeer
- De beheer- en Ontwikkelingsvisie bevat een voorstel inzake de herstructurering van de
verkeersstructuur. In navolging van het GVVP wordt de categorisering van de wijk Groot
Kalsdonk opgespannen binnen vier te onderscheiden stedelijke hoofdwegen (Spoorstraat /
Chr. Huijgenstraat, Zwaanhoefstraat, Van Beethovenlaan, Brugstraat).
- De verkeersstructuur wordt afgestemd op ontwikkelingen die zijn voorzien aan de noord-
en oostzijde van de stad Borchwerf II, Majoppeveld, Laagveld, NOT). Daarbij gaat specifieke
aandacht uit naar de historische stadsradialen Kalsdonksestraat / Gastelseweg /
Griendweg en Bredaseweg, evenals de Philipslaan. Mede door het treffen van ondersteunende
verkeersmaatregelen in het kader van Duurzaam Veilig, kan op termijn met recht
worden gesproken van een verblijfsgebied met een acceptabel leef- en woonklimaat.
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Functionele analyse van het plangebied 44
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

5. Nieuwe ontwikkelingen
5.1. Beheer- en ontwikkelingsvisie Groot Kalsdonk
Hoofdlijnen van beleid
De Beheer- en Ontwikkelingsvisie Groot Kalsdonk (september 1998) geeft aan hoe de wijk zich
de komende 10 tot 15 jaar zal moeten ontwikkelen en welke projecten in dat kader op korte en
lange termijn moeten worden uitgevoerd. De hoofdlijnen zien er kort samengevat als volgt uit
(zie hoofdstuk 2).
- Verscheidenheid en samenhang
In Groot Kalsdonk wordt de verscheidenheid vergroot en de samenhang versterkt.
- Inzet op ruimte, milieu en samenleving
Ingezet wordt op de ruimtelijke opbouw van de wijk: verscheidenheid in de woningvoorraad,
samenhang in de openbare ruimte, aanknopen bij de aanwezige kwaliteiten zoals de
Parklaan, het Burgemeester Coenenpark, het Marconiplein, de Heilig Hartkerk en beperking
van de hinder van bedrijven, verkeersoverlast.
- Samenhang door een nieuw hart
Rond het Heilig Hartplein en het noordelijk deel van de Philipslaan komt een nieuw hart
voor de wijk met diverse voorzieningen.
- Samenhang door lanen en linten
Wegen als de Kalsdonksestraat, Gastelseweg, Bredaseweg, Parklaan en Philipslaan vormen
de verbindingen in en met de wijk. Door herinrichting ontstaat meer ruimte voor een
aantrekkelijke en veilige inrichting met bomen en meer ruimte voor fietsers en voetgangers
alsmede versterking van het laankarakter en samenhang in de wijk.
- Ruimte voor fietsers en voetgangers
De route Kalsdonksestraat-Gastelseweg wordt veiliger voor fietsers en voetgangers.
- Meer groen in de wijk
Er komt meer groen in de wijk en het aanwezige groen wordt verbeterd en beter toegankelijk
gemaakt.
- Verscheidenheid in wonen
De komende jaren gaat er vooral in de Philipswijk veel met de woningvoorraad gebeuren in
de vorm van woningverbetering, sloop en nieuwbouw, verkoop en aanpassing van de woningvoorraad.
In de strook van het RBC-stadion wordt woningbouw gerealiseerd.
- Een veilige wijk
Woningen en woonomgeving worden ingericht op een veilig gevoel voor iedereen.
- Een duurzame wijk
Door de afschermende werking van bebouwing, groenbuffers en verkeersmaatregelen
wordt de hinder zoveel mogelijk buiten de wijk gehouden. Het duurzame karakter wordt
verder versterkt door de wijze van bouwen, door groen en water in de woonomgeving en
door versterking van het bewustzijn van de bewoners over het milieu.
- Een werkende buurt
Door projecten en op het individu gerichte acties komen meer mensen aan het werk.
- Een lerende buurt
In het nieuwe hart van de wijk wordt een “brede school” gerealiseerd.
- Een gezonde buurt
In Kalsdonk wordt gestreefd naar bevordering van de afstemming en samenwerking van
hulpverlenende instellingen, bij voorkeur in het hart van de wijk.
- Samen leven en samen doen
In een wijk gerichte aanpak wordt ingezet op het vergroten van de maatschappelijke betrokkenheid
en het inhalen van sociale achterstanden.
Deze hoofdlijnen worden in het navolgende in concrete projecten vertaald, zoals opgenomen in
de Beheer- en Ontwikkelingsvisie. Daaraan zijn ook resultaten van de onderzoeken toegevoegd,
die zijn uitgevoerd in het kader van het opstellen van dit bestemmingsplan. Het gaat dan
om onder meer toevoeging van kleine bouwlocaties. Zo mogelijk worden ook de consequenties
voor de nieuwe bestemmingsregeling aangegeven.
Adviesbureau RBOI
Middelburg
45
736.006528.00

Nieuwe ontwikkelingen 46
Figuur 12 Uitgiftekaart A1-gebied
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Nieuwe ontwikkelingen 47
5.2. Grootschalige ontwikkelingslocaties
In het plangebied zijn twee grootschalige ontwikkelingslocaties aan de orde. Het betreft het zogeheten
A1-gebied en het Nieuwe hart van de wijk. In deze paragraaf wordt op deze locaties
nader ingegaan.
A1-gebied
Voor het deelgebied Kalsdonk is een “Stedenbouwkundig en architectonisch kwaliteitshandboek
herontwikkeling Kalsdonk” opgesteld (Arcadis; 11 juni 2001). Daarin worden de uitgangspunten
en randvoorwaarden, de planbeschrijving, algemene richtlijnen en woonsferen beschreven. In
grote lijnen wordt het gebied begrensd door de Chr. Huijgenstraat, Zwaanhoefstraat, Voltastraat,
Telefoonstraat (westelijke bebouwingszijde), Rector Hellemonsstraat en Gastelseweg.
De genoemde randvoorwaarden hebben betrekking op verkeerslawaai, industrielawaai, waardevolle
beplanting, verkeersstructuur, woningbouwprogramma, verkeersaspecten, sociale veiligheid
en duurzaam bouwen. Ontwerpuitgangspunten zijn geformuleerd ten aanzien van de
opzet van een tuinwijk en de stedenbouwkundige en architectonische kenmerken.
Planbeschrijving
De planbeschrijving kan als volgt samengevat worden weergegeven.
- Functionele en ruimtelijke karakteristiek
Kenmerkend is de eenvoudige stedenbouwkundige opzet met een van zuid naar noord lopende
stratenstructuur. Centraal in de wijk komen een aantal voorzieningen. Er is sprake
van een hoog percentage groen in het openbaar gebied. Behoud van de kenmerkende
bomen dient uitgangspunt te zijn. De buitenranden hebben een gesloten bebouwingsstructuur,
de lanen en woonstraten een meer open en introvert karakter.
- Bebouwingsstructuur
Op basis van de reeds bestaande stedenbouwkundige hoofdstructuur is een nieuwe invulling
ontworpen die zowel aansluit op de gewenste woningdifferentiatie in Kalsdonk als in
verhouding staat op de huidige marktvraag.
- In het noordwestelijk plandeel is binnen de kleinschalige woonstraten gekozen voor
een open bebouwingsstructuur van half vrijstaande woningen met een introvert karakter.
- Meer naar het oosten is langs de lanen voor een menging van drie en twee-onderéén-kapwoningen
gekozen waarbij de verschillende typen per straatwand gegroepeerd
zijn rekening houdend met de typologie van de achterliggende woningen. De
langere bouwblokken accentueren hier de lanen.
- In het zuidelijk plandeel is geopteerd voor rijwoningen aansluitend aan de te handhaven
woningen.
De randen hebben een meer gesloten karakteristiek. De bebouwing langs de Buys Ballotstraat
en de Zwaanhoefstraat vormt tevens een duidelijke begrenzing en wand voor de
grote aangrenzende parkruimten. Als accentuering van de hoek Voltastraat / Zwaanhoefstraat
en het park wordt een appartementencomplex ontwikkeld dat tevens de functie heeft
van eindpunt in de sequentie van bouwblokken langs de Voltastraat.
- Groenstructuur
Er is sprake van drie grotere groengebieden met een eigen karakter.
- Het spoorpark in het noorden van het plangebied ter weerszijden van de Chr.
Huijgenstraat, met een belangrijke kijk- en compensatiefunctie. Kenmerkend zijn de
doorgaande rij bomen en verspreide boomgroepen met open grasgebieden.
- Het monumentenpark tussen de Buys Ballotstraat en Heilig Hartplein (kerk, school,
park) heeft een meer besloten karakter. Aan de noordkant komt een 2 meter hoge
haag, in het park zijn compacte en massieve bouwblokken aanwezig waar een
nieuwe school aan wordt toegevoegd, aan de zuidzijde vormt het de schakel tussen
de Parklaan en het Zwanenhofpark.
- Het Zwanenhofpark krijgt een hoge gebruiksfunctie: uitloopgebied, vele activiteiten,
open karakter. De westelijke begrenzing wordt gevormd door de nieuwe “parkwand”.
Voorts worden in straten en lanen bestaande en nieuwe bomen kenmerkend volgens drie
inrichtingstypologieën.
- De woonstraten: Celsius-, Fahrenheit- en Reumurstraat (brede groenstroken, nieuwe
bomen; verwijding aan zuidzijde naar monumentenpark).
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Nieuwe ontwikkelingen 48
- De lange lanen: Lorentz-, Telefoon- en Televisiestraat (in Lorentz- en Telefoonstraat
behoud bomen; in Televisiestraat nieuwe bomen).
- De parkverbindingen: Rector Hellemonsstraat en Telegraafstraat (aanvulling met
nieuwe bomen).
- Verkeersstructuur
- Hoofdontsluitingswegen: handhaving huidige ontsluitingsstructuur via Gastelseweg,
Chr. Huijgenstraat en Zwaanhoefstraat.
- Buurtontsluitingswegen: Rector Hellemonsstraat en Lorentzstraat.
- Langzaam verkeer: alle straten worden als 30 km / uur-gebied ingericht; Telegraafstraat
inrichten als fiets- en voetgangersroute.
- Parkeren: op eigen kavel; langsparkeren in het openbare gebied.
Algemene richtlijnen
Er zijn ten aanzien van de volgende aspecten algemene richtlijnen geformuleerd.
- Openbare ruimte: wegprofielen, materiaal- en kleurgebruik, openbaar groen, straatvoorzieningen.
- Privé-gebied: architectuur (massa en plasticiteit, dakvorm, gevelarchitectuur, detaillering,
kleur- en materiaalgebruik, oriëntatie, hoeksituaties, carport, berging en bijgebouwen) en
erfafscheidingen (groene scheidingen, gebouwde scheidingen).
Woonsferen
In het stedenbouwkundig plan zijn vijf woonsferen onderscheiden. Per woonsfeer is de gewenste
beeldkwaliteit vastgesteld bestaande uit:
- een algemene typering van de woonsfeer;
- een beschrijving van de stedenbouwkundige typologie in woningtype, bouwhoogte, goothoogte,
dakhelling enz.;
- een beschrijving van de architectonische typologie, dakvorm en kleurstelling.
Referentiebeelden ondersteunen de richtlijnen met een functie als illustratie.
- De woonstraat
De sfeer “De Woonstraat” wordt in de volgende straten gerealiseerd: Celsiusstraat, Fahrenheitsraat,
Reamurstraat, Lorentzstraat (west), Televisiestraat / Telegraafstraat (noordwest
en oost), tussenliggend deel Chr. Huijgenstraat, Telefoonstraat (west, noordoost).
De woonstraten hebben een kleinschalig karakter met geschakelde en halfvrijstaande woningen.
Het parkeren vindt grotendeels op eigen terrein plaats. Het kleinschalige karakter
wordt ondersteund door de hoge mate van gedetailleerdheid betreffende dakkapellen en
erkers. Er ontstaat een gevarieerde toepassing van een beperkt aantal details. Kenmerkend
voor de woonstraten is de op één hoogte doorlopende witte goot. De goot mag hier
en daar door kopgevels worden onderbroken. Verdere kenmerken zijn de erkers op straatniveau
en de dakkapellen op dakniveau. Elke bewoner heeft de mogelijkheid te kiezen
tussen verschillende uitbouwstandaards, die op termijn door een vastgelegd uitbouwpakket
uitgebreid kunnen worden. De stedenbouwkundige typologie houdt twee- en drie-onder-één-kap-woningen
in; middelduur en duur met een uitzondering in de Televisiestraat
(17 sociale huurwoningen tussen Rector Hellemonsstraat, Telegraafstraat); voorgevelrooilijn
2 tot 2,5 meter uit de voorste erfgrens en 3.5 meter uit de zijdelingse erfgrens; goothoogte
van maximaal 5,5 meter; nokhoogte 11 meter; dakhelling tussen 45 en 50 graden;
1 woning per perceel met zadeldak.
- Monumentenrand
De sfeer “De Monumentenwand” wordt langs de Buys Ballotstraat (noordzijde) verwezenlijkt.
Het bijzondere kenmerk van de monumentenrand is de oriëntatie naar het monumentenpark
met daarin de kerk. Moderne woningen met een open vormgeving contrasteren op
deze plek met de massiviteit van de monumenten en het introvert park aan de overkant.
De stedenbouwkundige typologie gaat uit van aaneengeschakelde grondgebonden woningen
(middelduur); de voorgevelrooilijn met een van baksteen gemetselde voetmuur 0,5 m
hoog); goothoogte 6 meter; nokhoogte 12 meter; dakhelling maximaal 30 graden; grote
bouwmassa van 2 lagen met een steil zadeldak.
- De parkwand / De Spoorwand
De Parkwand komt aan de Zwaanhoefstraat en de Spoorwand aan de Chr. Huijgenstraat
en Gastelseweg.
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Nieuwe ontwikkelingen 49
De Parkwand en de Spoorwand vormen aan de noord- en oostzijde een groene beëindiging
van de wijk. De aaneengesloten woningen met een hoogte van 10 meter hebben een
duidelijke wandwerking naar de parken toe.
De stedenbouwkundige typologie wordt gekenmerkt door aaneengeschakelde grondgebonden
woningen (middelduur en duur); de gevelrooilijn op 2 tot 3 meter uit de voorste erfgrens
en bij kopwoningen op 3,5 meter uit de zijdelingse erfgrens; bouwhoogte 10 meter;
dakhelling tot maximaal 30 graden; lange bouwblokken georiënteerd op het park; tussenruimten
worden door tussengebouwen van één laag opgevuld.
- De lange lanen
Deze woonsfeer wordt gerealiseerd aan de oostzijde van de Telefoonstraat en de Televisiestraat
(tussen Telefoonstraat en rector Hellemontstraat).
De bebouwing bestaat uit aaneen gebouwde woningen in blokken van maximaal 8 aaneen,
gerelateerd aan de bestaande woningen en de ligging aan het park. De woningen zijn
op de straten en het park georiënteerd.
De stedenbouwkundige typologie geeft aaneengesloten grondgebonden woningen aan; de
gevelrooilijn op 5 meter uit de voorste erfgrens en bij koopwoningen op 3,5 meter uit de
zijdelingse erfgrens; de goothoogte 5,5 meter; bouwhoogte 10 meter; dakhelling van 20 tot
30 graden; bouwblokken georiënteerd op de openbare ruimte.
- Het Hoekaccent
Het hoekaccent wordt gesitueerd op de hoek Voltastraat / Telefoonstraat. Het wordt een
appartementencomplex met 9 bouwlagen en een bouwhoogte van circa 30 meter. De appartementen
zijn georiënteerd op het park de galerij is aan de achterzijde gelegen.
De uitgiftekaart zoals opgenomen in het plan geeft de beoogde situatie in hoofdlijnen weer.
Nieuw hart in de wijk
Groot Kalsdonk krijgt een nieuw hart. Hiervoor is een stedenbouwkundige visie opgesteld. Centraal
daarin staan het behoud van de kerk als gebouw, waarin medische voorzieningen in combinatie
met woningen worden ondergebracht. Het kloostercomplex wordt behouden. Ook het
schoolgebouw blijft in stand en wordt uitgebreid met een nieuw gebouw en getransformeerd
volgens het brede schoolconcept. Het groengebied ten oosten hiervan wordt ingericht voor
sportvoorzieningen en een groenvoorziening voor de buurt (speelgroen). Het oorspronkelijke
beloop van een deel van de Lorentzstraat wordt hierop aangepast en komt in het verlengde te
liggen van de Radarstraat. In verband hiermee worden ook de moskeeën uitgeplaatst.
De bestaande winkelbebouwing op de hoek van het Heilig Hartplein en de Philipslaan wordt
vernieuwd. De bebouwing tussen de Philipslaan en Lorentzstraat (bibliotheek, scholen) wordt
vervangen door twee nieuwe gebouwen. Deze worden zo gesitueerd dat er een nieuw volwaardig
plein ontstaat. Het duidelijk deel van dit middengebied wordt ingericht met gevarieerde
groenvoorzieningen, waar onder meer gespeeld kan worden (verblijfsgroen).
De supermarkt op de hoek Philipslaan en Voltastraat wordt nieuw gebouwd.
5.3. Kleinschalige ontwikkelingslocaties
Uit de Beheer- en Ontwikkelingsvisie Groot Kalsdonk en de ruimtelijke en functionele analyses
van het gebied komt naar voren dat diverse gebieden en percelen in aanmerking zullen of kunnen
komen voor verandering van situatie of herinrichting. Hiervoor is een sturings- en toetsingskader
nodig. In het navolgende wordt op de volgende aspecten ingegaan.
- Huidige situatie
Eerst worden de huidige situatie met enkele ruimtelijk-functionele kenmerken genoemd.
- Overwegingen
Ten aanzien van de potentiële ontwikkelingsmogelijkheden en relevante randvoorwaarden
worden overwegingen weergegeven.
- Bestemmingslegging
Tot slot wordt de bestemmingswijze genoemd.
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Nieuwe ontwikkelingen 50
In het navolgende worden de belangrijkste conclusies per locatie vermeld. De locaties zijn op
bijgaande kaart aangegeven.
Figuur 13 Centrumplan
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Nieuwe ontwikkelingen 51
Figuur 14 Kleinschalige ontwikkelingslocaties
1. Kantoren en bedrijvengebied Spoorstraat 88/114 12. Bedrijfspercelen Bredaseweg 9/Stoopstraat 1/5
2. Parkeerplaats Redband Spoorstraat 238/254 13. Garagebedrijf Bredaseweg 80/88
3. Busbedrijf Spoorlaan 302 14. School Philipslaan 2/4
4. Woning Spoorstraat 320 15. Garagebedrijf Bredaseweg 67
5. Bedrijfspercelen Piet Heinstraat2/4/Gastelseweg 59 16. Binnenterrein Bredaseweg 79
6. A1-gebied 17. Bedrijvenstrook Bredaseweg 112/152
7. centrumgebied 18. Maatschappelijke voorziening Voltastraat 48
8. Benzinestation Gastelseweg 50A 19. School Edisonstraat 55
9. Witlox Gastelseweg 26A 20. Garagebedrijf Bredaseweg 178/182
10. Hoek gastelseweg1/3/Kalsdonksestraat 151/173 21. Danszaal Bredaseweg 163/165
11. Garagebedrijf Kalsdonksestraat 180/182 22. Hoek Kalsdonkstraat-Charitasstraat
23. Spoorstraat-Brugstraat
1. Kantoren en bedrijvengebied Spoorstraat 88/114
- Huidige situatie In het gebied staan relatief grote gebouwen met diverse kantoor- en
bedrijfsvestigingen, deels bebouwing op een binnenterrein. Omliggende percelen hebben
een woonfunctie. Opvallend is het groene karakter in de omgeving (achterpercelen) en
kleinschalige woonbebouwing. Het betreft mogelijk geen duurzaam gebruik.
- Overwegingen Gestreefd wordt naar versterking van de woonfunctie en kleinschalige
bebouwing. Mogelijkheden voor woningbouw zijn afhankelijk van akoestisch onderzoek.
- Bestemmingslegging Het bouwplan zal in de bestemmingsregeling worden meegenomen.
2. Parkeerplaats Redband Spoorstraat 238/254
- Huidige situatie Het geasfalteerde perceel is als parkeerplaats voor Redband in gebruik.
- Overwegingen De parkeerplaats bevat zeer noodzakelijke parkeercapaciteit voor Redband.
Opties voor een andere functie zijn niet gewenst.
- Bestemmingsregeling Verkeersbestemming met subbestemming parkeerplaats.
3. Busbedrijf Spoorlaan 302
- Huidige situatie Het busbedrijf Hoefnagels wordt momenteel verplaatst.
- Overwegingen Voor de locatie is een bouwplan beschikbaar.
- Bestemmingslegging Het bouwplan zal in de bestemmingsregeling worden meegenomen.
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Nieuwe ontwikkelingen 52
4. Woning Spoorstraat 320
- Huidige situatie De solitair staande woning op een hoek die ruimtelijk gezien belangrijk is
als toegang van het gebied, geeft onvoldoende invulling aan de gewenste kwaliteit.
- Overwegingen Vervangende woningbouw in aansluiting op de nieuwbouw ter plaatse van
de locatie Hoefnagels is denkbaar.
- Bestemmingslegging Opnemen van ruime woningbouwmogelijkheden, afgestemd op de
ontwikkelingen op de locatie Hoefnagels.
5. Bedrijfspercelen Piet Heinstraat 2/4/Gastelseweg 59
- Huidige situatie Het betreft bedrijvigheid temidden van woonbebouwing. Dergelijke
bedrijvigheid past niet meer in een woonstraat.
- Overwegingen De omgeving wordt gekenmerkt door de woonfunctie. Aan de zijde van de
Gastelseweg is een dienstverlenende functie denkbaar.
- Bestemmingslegging Bestemmen huidige situatie met een wijzigingsbevoegdheid naar woningbouw
en aan de zijde van de Gastelseweg ook voor dienstverlening.
6. A1-gebied
Zie paragraaf 5.2.
7. Centrumgebied
Zie paragraaf 5.2.
8. Benzinestation Gastelseweg 50A
- Huidige situatie Het betreft een tankstation (geen LPG) in een tamelijk drukke straat (winkels,
woningen). Vanuit milieuoogpunt is dit niet langer gewenst.
- Overwegingen Ter plaatse is uitsluitend woningbouw aanvaardbaar, bijvoorbeeld in de
vorm van een appartementengebouw op de hoek.
- Bestemmingslegging Huidige situatie bestemmen in combinatie met het opnemen van een
wijzigingsbevoegdheid naar woningbouw.
9. Witlox Gastelseweg 26A
- Huidige situatie Het betreft een bedrijf temidden van woonbebouwing, grotendeels op een
binnenterrein. Vanuit milieuoogpunt is dit niet langer gewenst.
- Overwegingen Aan de Gastelseweg is woningbouw toelaatbaar, afgestemd op de omgeving.
Achterop het perceel kunnen garageboxen (geen bergingen of opslag) of onbebouwde
parkeervoorzieningen worden gerealiseerd.
- Bestemmingslegging Bestemmen bestaande situatie in combinatie met het opnemen van
een wijzigingsbevoegdheid naar woningbouw (voorzijde) en garageboxen (geen bergingen
of opslag) en onbebouwde parkeervoorzieningen achterop het perceel.
10. Hoek Gastelseweg 1/3/Kalsdonksestraat 151/173
- Huidige situatie Aan de weg zijn winkels en woningen gevestigd. In het midden is sprake
van onduidelijk gebruik (deels stallingsruimte / opslagplaats).
- Overwegingen In de Beheer- en Ontwikkelingsvisie is aangegeven dat ter plaatse speel-
en groenvoorzieningen moeten komen, mogelijk ook parkeervoorzieningen.
- Bestemmingslegging Opnemen van een groenbestemming.
11. Garagebedrijf Kalsdonksestraat 180/182
- Huidige situatie Het betreft een bedrijf temidden van woonbebouwing, grotendeels op een
binnenterrein. Vanuit milieuoogpunt is dit niet langer gewenst.
- Overwegingen In gebruik name van de gebouwen als garageboxen is denkbaar. Tevens
kunnen delen van de percelen aan de aangrenzende woonpercelen worden toegevoegd.
- Bestemmingslegging Bestemmen bestaande situatie in combinatie met het opnemen van
een wijzigingsbevoegdheid naar Woondoeleinden (achtertuinen) en garages.
12. Bedrijfspercelen Bredaseweg 9/Stoopstraat 1/5
- Huidige situatie Het betreft een bedrijf temidden van woonbebouwing, grotendeels op een
binnenterrein. Vanuit milieuoogpunt is dit niet langer gewenst.
- Overwegingen Gelet op de stedenbouwkundige structuur is invulling van dit gebied met
woningbouw (grondgebonden woningen) wenselijk (twee bouwlagen met kap).
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Nieuwe ontwikkelingen 53
- Bestemmingslegging Bestemmen bestaande situatie in combinatie met het opnemen van
een wijzigingsbevoegdheid naar woningbouw.
13. Garagebedrijf Bredaseweg 80/88
- Huidige situatie Het betreft een garagebedrijf temidden van woonbebouwing, deels op een
binnenterrein. Vanuit milieuoogpunt is dit niet langer gewenst.
- Overwegingen Woningbouw is de meest wenselijke optie (regeling Burgerhout).
- Bestemmingslegging Overnemen van de regeling uit bestemmingsplan Burgerhout in
combinatie met het opnemen van een wijzigingsbevoegdheid naar woningbouw.
14. School Philipslaan 2/4
- Huidige situatie Het betreft een school op een strategische locatie aan de Philipslaan.
- Overwegingen Uitgaan van handhaving van de huidige functie voor de korte termijn. Op
middellange termijn is woningbouw in de appartementensfeer (drie bouwlagen) denkbaar.
- Bestemmingslegging Bestemmen bestaande situatie in combinatie met het opnemen van
een wijzigingsbevoegdheid naar woningbouw.
15. Garagebedrijf Bredaseweg 67
- Huidige situatie Het betreft een bedrijf op een strategische locatie aan de Bredaseweg /
Philipslaan. Tevens is er een bordeel gevestigd.
- Overwegingen Uitgaan van handhaving van de bestaande situatie. Herinrichting van deze
locatie is wel denkbaar.
- Bestemmingslegging Bestemmen bestaande situatie.
16. Binnenterrein Bredaseweg 79
- Huidige situatie Het betreft een technisch bedrijf op een binnenterrein temidden van
woonbebouwing. Vanuit milieuoogpunt is dit niet langer gewenst.
- Overwegingen Uitgaan van handhaving van de bestaande situatie. Herinrichting van deze
locatie is denkbaar.
- Bestemmingslegging Bestemmen bestaande situatie.
17. Bedrijvenstrook Bredaseweg 112/152
- Huidige situatie In de bedrijvenstrook staan leegstaande gebouwen, voormalige
bedrijfspanden. In het verleden zijn er veel klachten geweest. Omliggende percelen hebben
een woonfunctie.
- Overwegingen Voor de strook aan de Bredaseweg is woningbouw (grondgebonden woningen)
gewenst, afgestemd op de stedenbouwkundige structuur in de omgeving.
- Bestemmingslegging Directe mogelijkheden voor woningbouw bieden.
18. Maatschappelijke voorziening Voltastraat 48
- Huidige situatie Het betreft een voorziening op een strategische locatie aan de Voltastraat.
- Overwegingen Woningbouw is de meest wenselijke optie.
- Bestemmingslegging Directe mogelijkheden voor gestapelde woningbouw bieden.
19. School Edisonstraat 55
- Huidige situatie Het betreft een school op een strategische locatie aan de Edisonstraat.
- Overwegingen Na verplaatsing van deze school is woningbouw de meest wenselijke optie,
aansluitend op de omgeving.
- Bestemmingslegging Bestemmen bestaande situatie in combinatie met het opnemen van
een wijzigingsbevoegdheid naar woningbouw, afgestemd op de omgeving.
20. Garagebedrijf Bredaseweg 178/182
- Huidige situatie Het betreft een garagebedrijf temidden van woonbebouwing op een
binnenterrein. Vanuit milieuoogpunt is dit niet langer gewenst.
- Overwegingen Uitgaan van handhaving van de bestaande functie. Woningbouw is gezien
de begraafplaats niet gewenst, mede gezien de aanwezige waardevolle boombeplanting.
- Bestemmingslegging Bestemmen bestaande situatie.
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Nieuwe ontwikkelingen 54
21. Danszaal Bredaseweg 163/165
- Huidige situatie Een danszaal temidden van woonbebouwing, deels op een binnenterrein.
- Overwegingen De locatie is op termijn te beschouwen als een potentiële woningbouwlocatie.
Bebouwing zal moeten worden afgestemd op de omgeving.
- Bestemmingslegging Bestemmen bestaande situatie in combinatie met het opnemen van
een wijzigingsbevoegdheid naar woningbouw.
22. Hoek Kalsdonksestraat-Charitasstraat
- Huidige situatie Het terrein ligt thans braak.
- Overwegingen De locatie is op termijn te beschouwen als een potentiële woningbouwlocatie.
Bebouwing zal moeten worden afgestemd op de omgeving.
- Bestemmingslegging De mogelijkheid wordt geboden voor planontwikkeling
(uitwerkingsbevoegdheid).
23. Spoorstraat-Brugstraat
- Huidige situatie Het terrein ligt thans braak.
- Overwegingen Er is een bouwplan ingediend voor realisatie van woningen en commerciële
ruimtes.
- Bestemmingsregeling Directe mogelijkheden voor woningbouw bieden.
5.4. Aanpassingen woningvoorraad en de openbare ruimte
In december 2002 is de beleidsnota “kwantitatieve en kwalitatieve Woningbouwprogrammering
Roosendaal 2002-2006 met een doorkijk naar 2010” kortweg de Beleidsnota Woningbouwprogrammering
opgesteld. Hierin is per locatie aangegeven of en hoeveel per saldo de woningvoorraad
toeneemt. De woningvoorraad in Groot Kalsdonk neemt per saldo met 277 toe.
Adviesbureau RBOI
Middelburg
Gebied Aantal Sloop Aantal nieuwbouw
A-1 gebied 317 403, projectovereenkomst afgesloten
Spoorstraat / Gastelseweg 37 levensloopbestendige woningen.
Edisonstraat / Stoopstraat 11 appartementen
Centrumgebied 143 appartementen
De bestaande woningvoorraad wordt op diverse locaties aangepast door woningverbetering of
door een meer ingrijpende vorm van renovatie.
- Project 1000 Watt: verbetering woningen en woonomgeving In het gebied tussen de Ampèrestraat
en Röntgenstraat zijn woningen verbeterd. Achterpaden zijn opgeknapt en schuttingen
vervangen. Er zijn voorzieningen aangebracht waardoor het keurmerk “Veilig Wonen”
is verkregen. Momenteel vindt aanpassing van de openbare ruimte plaats. Dit heeft
naar verwachting geen consequenties voor de bestemmingsregeling.
- Opplussen Aramisflats Philipslaan De Aramisflats in de Philipslaan worden geschikt
gemaakt voor onder meer ouderen door opplusprojecten. De maatregelen kunnen
inhouden: aanbrengen van liften, verwijderen van drempels, verbreden van deuren, opbouw
van een extra verdieping, inrichten ontmoetingsruimte. Het gaat om 90 woningen.
Aansluitend wordt het gebied achter de woningen verbeterd. In de bestemmingsregeling
dient rekening te worden gehouden met verhoging en uitbreiding aan de achterzijde van de
bestaande bebouwing.
- Afsluiten portieken en woningverbeteringen Aramiswoningen Van een groot aantal van de
portiekflats van Aramis die blijven staan, zijn inmiddels de portieken afgesloten. Het gaat
om portiekwoningen aan de Voltestraat, Telefoonstraat, Chr. Huijgenstraat en Zwaanhoefstraat.
Voor het merendeel van de Aramiswoningen worden beveiligingsmaatregelen
getroffen.
Dit heeft geen consequenties voor de bestemmingsregeling.
- Marconiplein: verbetering woningen en woonomgeving Het plein in de Marconistraat is één
van de mooiste pleinen in de wijken en is op de gemeentelijke monumentenlijst gezet. De
woningen zullen worden verbeterd. Mogelijkheden voor werken aan huis is denkbaar
evenals verkoop van woningen. Tevens zal het plein opnieuw worden ingericht. Dit heeft
geen consequenties voor de bestemmingsregeling.
736.006528.00

Nieuwe ontwikkelingen 55
- Verkoop van huurwoningen Aramis In diverse straten worden woningen door Aramis verkocht.
Dit beleid wordt de komende jaren voortgezet.
Dit heeft geen consequenties voor de bestemmingsregeling.
- Particuliere woningverbetering In Groot Kalsdonk is ongeveer de helft van de woningen
particulier eigendom. De kwaliteit van 15% van deze woningen is matig tot slecht. Concentraties
zijn te vinden aan de Groenstraat, Hoogstraat, Kalsdonksestraat, Bredaseweg, Waterstraat
en Hofstraat. Hiervoor wordt de gemeentelijke subsidieregeling verruimd. Dit heeft
geen consequenties voor de bestemmingsregeling.
- Onderzoek verbeteringen omgeving Hoogstraat en Bredaseweg De inrichting en kwaliteit
van bebouwing en het gebruik hiervan in het gebied rond de Hoogstraat en Bredaseweg
verkeren in slechte staat. Tevens staan er karakteristieke gebouwen en vormt het gebied de
verbinding tussen Kalsdonk en het centrum van de stad. Met de nieuwe bestemmingsregeling
moet worden voorkomen dat zich functies vestigen die nadelig zijn voor de kwaliteit van
het gebied. In ieder geval dient horeca te worden beperkt.
- Onderzoek verkeersbeperkende maatregelen Gestreefd wordt het doorgaande verkeer uit
de wijk te halen en daardoor de veiligheid en aantrekkelijkheid voor langzaam verkeer te
vergroten en de leefbaarheid te verbeteren. Met name de route Kalsdonksestraat /
Gastelseweg biedt mogelijkheden. Hiervoor is nader onderzoek nodig. Dit heeft geen
consequenties voor de bestemmingsregeling.
- Verbetering woonomgeving Op diverse plaatsen in de wijk worden de komende jaren
verbeteringen aan de verharding en de riolering uitgevoerd. Dit heeft geen consequenties
voor de bestemmingsregeling.
Deze projecten kunnen zowel binnen de vigerende als de nieuwe bestemmingsregeling worden
gerealiseerd.
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Nieuwe ontwikkelingen 56
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

6. Milieuaspecten
6.1. Wegverkeerslawaai
Volgens de Wet geluidhinder bevindt zich aan weerszijden van elke weg een geluidszone (artikel
74), waarvan de breedte afhankelijk is van het aantal rijstroken van de weg en de aard van
de omgeving (stedelijk of buitenstedelijk). Binnen de zone gelden de grenswaarden van de Wet
geluidhinder, bij geluidsgevoelige bestemmingen en woningen. Binnen het plangebied is in de
zin van de Wet geluidhinder uitsluitend sprake van binnenstedelijk gebied. Zones zijn niet aan
de orde bij wegen die gelegen zijn binnen een als woonerf aangeduid gebied, wegen waarvoor
een maximum snelheid van 30 km / uur geldt en wegen waarvan op grand van een door de gemeenteraad
vastgestelde geluidsniveaukaart vaststaat dat de geluidsbelasting op 10 meter uit
de as van de meest nabij gelegen rijstrook 50 dB(A) of minder bedraagt.
De Wet geluidhinder hanteert ten aanzien van zogeheten nieuwe situaties als uitgangspunt dat
voor de situatie waarin een woningbouwplan binnen een geluidszone van een zoneringsplichtige
weg is gelegen, de geluidsbelasting vanwege de weg op dit bouwplan niet hoger mag zijn
dan 50 dB(A) etmaalwaarde. Dit geldt ook voor een nieuw aan te leggen weg nabij aanwezig
woningen. Indien het niet mogelijk blijkt te zijn aan deze waarde te voldoen, kan door Gedeputeerde
Staten onder bepaalde voorwaarden een hogere toelaatbare waarde worden vastgesteld.
De maximaal te verlenen ontheffingswaarde voor een stedelijk gebied bedraagt 65 dB(A)
etmaalwaarde. Het binnenniveau in de geluidsgevoelige verblijfsruimten van de nieuw te bouwen
woningen mag niet meer bedragen dan 35 dB(A) etmaalwaarde. Bij het toelaten van een
hogere waarde dan de voorkeursgrenswaarde moeten zo nodig maatregelen aan de gevels van
nieuw te ouwen woningen worden getroffen, zodat de geluidsbelasting binnen de woningen niet
hoger uitkomt dan de gestelde etmaalwaarde van 35 dB(A).
Voorts wordt reconstructie van een weg beschouwd als een wijziging op of aan een aanwezige
weg indien deze wijziging leidt tot een verhoging van de geluidsbelasting vanwege de weg met
2 dB(A) of meer. Bij een eventuele toename van de geluidsbelasting moet deze worden gereduceerd
tot het bestaande geluidsniveau of mag na ontheffing ten hoogste 5 dB(A) meer bedragen
(onder voorwaarden).
De Wet geluidhinder hanteert inzake vervangende nieuwbouw binnen een zoneringsplichtige
weg als uitgangpunt dat de geluidsbelasting vanwege de weg niet hoger mag zijn dan 50 dB(A).
Gedeputeerde Staten kunnen tot ten hoogste 70 dB(A) ontheffing verlenen.
Op 18 oktober 2002 is door Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant is voor diverse woningen
in het bestemmingsplan Groot Kalsdonk een hogere waarde vastgesteld (bijlage 6).
6.2. Railverkeerslawaai
Volgens het Besluit geluidhinder spoorwegen ligt langs iedere spoorweg een zone (artikel 3),
waarvan de breedte, gemeten vanaf de buitenste spoorstaaf, is aangegeven op de bij het Besluit
behorende kaart. Voor het onderhavige spoortraject in Roosendaal geldt een zonebreedte
van 500 meter en voor het spoorwegemplacement een afstand van 700 meter. Binnen deze
zone gelden de grenswaarden zoals aangegeven in het Besluit, bij geluidsgevoelige bestemmingen
en woningen. Voor nieuwe situaties (bouwplannen) wordt een voorkeursgrenswaarde
van 57 dB(A) etmaalwaarde gehanteerd. Gedeputeerde Staten kunnen ontheffing tot 70 dB(A)
verlenen onder nadere voorwaarden.
Voor de vaststelling van het bestemmingsplan zullen het hiervoor benodigde onderzoek en de
bijbehorende procedure tijdig zijn afgerond.
Op 18 oktober 2002 is door Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant is voor diverse woningen
in het bestemmingsplan Groot Kalsdonk een hogere waarde vastgesteld (bijlage 6).
6.3. Industrielawaai
Het gebied van het voormalige RBC-stadion ondervindt geluidsbelasting van het bedrijventerrein
Majoppeveld. In de verschillende milieuvergunningen van de daar gevestigde bedrijven zijn
Adviesbureau RBOI
Middelburg
57
736.006528.00

Milieuaspecten 58
de maximale geluidbelastingen vastgelegd. Onderzoek dient nog te worden afgerond op basis
waarvan nadere besluitvorming zal plaatsvinden, mede in relatie tot wegverkeers- en spoorweglawaai.
Een en ander moet tijdig zijn afgerond.
6.4. Bodemkwaliteit
Het beleid van de provincie Noord-Brabant gaat uit van het principe dat de kwaliteit van de bodem
geschikt dien te zijn voor de beoogde functie. De gewenste functie bepaalt als het ware de
gewenste bodemkwaliteit. Voor alle bestemmingen waar een functiewijziging of herinrichting
wordt voorzien, dient tenminste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch
bodemonderzoek te worden verricht. Indien op grond van historische informatie blijkt dat in
het verleden activiteiten hebben plaatsgevonden met een verhoogd risico op bodemverontreiniging
dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden verricht. Op basis van geconstateerde
belemmeringen uit dit onderzoek kan vervolgens worden nagegaan welke maatregelen
moeten worden genomen om die belemmeringen weg te nemen (functiegericht saneren).
Op basis van onderzoek en rapportage door de RMD (22 mei 2001; 0/7840/lro) kan ten aanzien
van diverse ontwikkelingslocaties het volgende worden geconstateerd.
- Spoorstraat 302-314 (terrein Hoefnaqels)
Uit de resultaten van verricht onderzoek komt naar voren dat bij ongewijzigd gebruik van de
locatie als bedrijfsterrein enkele gebruiksbeperkingen moeten worden gesteld aan de
onderzoekslocaties. Het grondwater nabij de ondergrondse tanks is namelijk niet geschikt
voor consumptie en / of beregeningswater. Bij functiewijziging en / of bestemmingswijziging
van de locatie zullen de gebruiksbeperkingen opnieuw moeten worden beoordeeld.
- Bredaseweq 148 (voormaliq terrein Automobielqaraqe Jonqenelen)
Ten behoeve van de sanering van de verontreinigingen met olieproducten is in 1999 een
saneringsplan opgesteld door Adviesbureau Wematech BV. Het plan is in mei 1999
goedgekeurd door de Regionale Milieudienst West-Brabant. Omdat de verontreiniging na
1987 is veroorzaakt betreft het een zogenaamde nieuwe verontreiniging. Dit betekent dat
de olieverontreiniging in het kader van het zorgplichtartikel 13 uit de Wet
bodembescherming binnen de kortst mogelijke termijn dient te worden gesaneerd tot de
streefwaarde. Omdat tot op heden nog niet is gesaneerd kunnen handhavingsmaatregelen
in samenspraak met de gemeente Roosendaal worden overwogen.
- Bredaseweq 152 (voormaliq terrein Garaqebedriif Jonqmans)
Momenteel wordt op de locatie een grondwatersanering uitgevoerd. De verwachte
saneringsduur voor het grondwater was 6 maanden. Onder de voormalige garage is een
verontreiniging aangetroffen. Binnenkort zal SUBAT onderhandelingen starten met de
eigenaar van de locatie om de restverontreiniging aan te pakken. De verwachting is dat met
het verwijderen van de restverontreiniging de verontreiniging in het grondwater daarmee
tevens grotendeels wordt verwijderd. Dit zal uit controle moeten blijken.
- Voormaliq tankstation Voltastraat 47
In mei 2001 is een deelsanering van de grondwaterverontreiniging uitgevoerd. Hiertoe is
verontreinigde grand verwijderd evenals 5 tanks. Twee opslagtanks zijn nog aanwezig. In
2001 zal meer duidelijkheid ontstaan over de vervolgaanpak.
- Voormaliq RBC-stadion
De grond is niet tot licht verontreinigd met de onderzochte stoffen. In het grondwater zijn
overschrijdingen van de toenmalige B-waarden aangetroffen voor koper, nikkel en chroom.
- Riooltrace Zwaanhoefstraat
Langs het riooltracé aan de Zwaanhoefstraat zijn mogelijk verontreinigingen met vluchtige
chloorwaterstoffen aanwezig.
Voor zover bekend zijn op overige herinrichtinglocaties geen bodemonderzoeken
uitgevoerd. Tijdens de planprocedure zal een en ander worden geactualiseerd en nader
worden uitgewerkt.
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Milieuaspecten 59
6.5. Water
Met ingang van 14 februari 2001 moet voor alle nieuwe plannen en ruimtelijke besluiten, zoals
actualisering van of wijzigingen in bestemmingsplannen en streekplannen, nieuwe plannen voor
infrastructuur, woningbouw en bedrijventerreinen en herstructureringsplannen in stedelijk en
landelijk gebied een watertoets worden uitgevoerd. Op genoemde datum is namelijk de "Startovereenkomst
Waterbeleid 21 e eeuw getekend tussen het Rijk en de provincies, de Unie van
Waterschappen en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten.
De watertoets omvat het vroegtijdig informeren en adviseren over en afwegen en uiteindelijk
beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten, geconcretiseerd
in termen van vasthouden, bergen en afvoeren van water.
Waterschap Het Scheldekwartier is belast met het waterkwantiteitsbeheer van het oppervlaktewater.
Het waterkwaliteitsbeheer valt onder het Hoogheemraadschap van West-Brabant. Het
beleid van deze waterbeheerders is verwoord in het Integraal Waterbeheersplan West-Brabant
(IWWB-2) dat in 2001 is vastgesteld. Voor het Waterschap en Hoogheemraadschap vormen de
nieuwste inzichten gericht op duurzaam stedelijk waterbeheer het uitgangspunt voor de inrichting
en het beheer van stedelijk water.
Kenmerken watersysteem en gewenste ontwikkelingen
Het aandeel water in het plangebied is beperkt. Het plangebied wordt globaal begrensd door de
Van Beethovenlaan, de Brugstraat, de Spoorstraat en de Zwaanhoefstraat. In het westen van
het plangebied, ten zuidoosten van de Parklaan, ligt de vijver in het Burgemeester Coenenpark.
Het is een geïsoleerd gelegen vijver zonder vuilwaterlozingen. De vijver ontvangt alleen hemelwater
dat afstroomt van het omringende grastalud. Nabij de kruising Van Beethovenlaan / Mozartlaan,
net buiten het plangebied, ligt de vijverpartij "Villapark". Deze vijverpartij staat via een
schoonwaterriool in verbinding met de haven ter plaatse van het Halsegat. Dit schoonwaterriool
voert overtollig grondwater, hemelwater uit gescheiden rioolstelsels en overstortwater uit gemengde
riolering af dat afkomstig is uit de wijken Kalsdonk, Burgerhout en Kortendijk. Voor de
rest is er in het plangebied geen open water aanwezig. De grondwaterstroming binnen het
plangebied is gericht naar het (noord)westen.
Infiltratie en droogleggingsniveau in het gebied
Het aandeel oppervlaktewater in het plangebied is beperkt. In het westen van het plangebied,
ten zuidoosten van de Parklaan, ligt een vijver in het Burgemeester Coenenpark. Het is een
geïsoleerd gelegen vijver zonder vuilwaterlozingen. De vijver ontvangt alleen hemelwater dat
afstroomt van het omringende grastalud. Nabij de kruising Van Beethovenlaan-Mozartlaan, net
buiten het plangebied, ligt de vijverpartij ‘Villapark’. Deze vijverpartij loost via een regenwater-
overstortriool, gelegen in de Van Beethovenlaan, Brugstraat en overkluizing van het spoorwegemplacement
richting het Helsegat / Mark-Vlietkanaal. Op termijn zullen binnen het centrale rioleringsgebied
een aantal aparte regenwaterriolen (‘blauwepijpen’) worden aangelegd.
Deze ‘blauwe pijpen’ voeren overtollig grondwater, hemelwater uit gescheiden rioolstelsels en
overstortwater uit gemengde rioleringen af dat afkomstig is uit de wijken Kalsdonk, Burgerhout
en Kortendijk naar het op afstand gelegen oppervlaktewater te weten de Omloopleiding Bakkersberg
en het Mark-Vlietkanaal. Voor de rest is er in het plangebied geen open water aanwezig.
De grondwaterstromingen binnen het plangebied is hoofdzakelijk gericht naar het
(noord)westen. Ondanks dat het aandeel open water vrij gering is, leidt dit thans niet meer tot
wateroverlast. Een uitzondering hierop is de Waterstraat, waar wateroverlast optreedt als gevolg
van de lage ligging van het maaiveld. De oorzaak van dit probleem is van hydraulische
aard.
Eind jaren tachtig is in het oostelijk deel van het plangebied onderzoek verricht naar het optreden
van grondwateroverlast in kruipruimtes als gevolg van stagnatie van infiltrerend hemelwater
op de in de bodem aanwezige leemlagen. De problematiek is aangepakt door het aanleggen
van woningdrainages (beheersing van de grondwaterstand) door de woningbouwstichting
Aramis. Sinds de aanleg van de drainage is er geen grondwateroverlast meer opgetreden
rondom de woningen. De woningdrainage loost via een pomp op de waterpartij ‘Villapark’.
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Milieuaspecten 60
Voor een duurzaam waterbeheer, waarbij waterkwantiteitsproblemen niet naar elders worden
afgewenteld, is het echter wel noodzakelijk dat het waterbergend vermogen in het plangebied
wordt uitgebreid.
Waterkwaliteit
Het plangebied is voorzien van een gemengd rioolstelsel. In het gemengde rioolstelsel zijn drie
overstorten aanwezig, welke lozen op het schoonwaterriool. Vanuit het gebied Burgerhout wordt
via een externe overstort geloosd op de waterpartij "Villapark". In het gebied zijn interne overstorten
geplaatst, waardoor de onderdrempelberging wordt vergroot Bij langdurige of hevige regen
is de afvoercapaciteit van de gemengde riolering en het schoonwaterriool ontoereikend. Als
gevolg hiervan treedt wateroverlast op ter plaatse van het zuidelijk deel van de Boulevard. De
wateroverlast wordt versterkt door de toename van het verhard oppervlak en een te snelle afvoer
van hemelwater uit de wijk Kortendijk door het schoonwaterriool. De gemeente is momenteel
bezig met stuwalternatieven in het bovenstroomse deel van de waterloop.
Waterkwantiteit
Met betrekking tot het waterbeheer zijn voor de A1-locatie door Waterschap Het Scheldekwartier
de volgende uitgangspunten genomen:
- 12 ha netto verhard oppervlak;
- “oorspronkelijke” landelijke afvoer 2 l / s per ha;
- berging regenbui met een frequentie T=10.
Met bovenstaande uitgangspunten bedraagt de benodigde berging 4.837 m 3 . Gezien het feit dat
sprake is van bestaand, te reconstrueren stedelijk gebied, wordt gerealiseerd dat het bereiken
van de 100% doelstelling van waterneutraal bouwen helaas niet haalbaar is. In samenwerking
met het Waterschap Het Scheldekwartier is besloten dat het regenwater middels een regenwaterriolering
wordt ingezameld en onder vrij verval getransporteerd via Majoppeveld-Noord richting
de Omloopleiding Bakkersberg. De huidige maatgevende afvoer van de Bakkersbergleiding
bedraagt 0,371 m 3 /s. Een toename van 10% wordt toelaatbaar geacht: zijnde 0,0371 m 3 /s vanuit
Kalsdonk, gedurende de bui van 12 uren resulteert dat in 1603 m 3 . Dit getal kan dus in mindering
worden gebracht op de (bij waterneutraal bouwen benodigde) 4.837 m 3 . Buiten de wijk
Kalsdonk dient 3.234 m 3 berging gerealiseerd te worden. Dit komt neer op een reductie van
33% ten opzichte van waterneutraal bouwen. Deze waterberging zal in het buitengebied grenzend
aan bestaande waterlopen worden gesitueerd (bijvoorbeeld grenzend aan de Omloopleiding
Bakkersberg).
Gewenste ontwikkelingen
De gemeente streeft ernaar waar mogelijk de duurzaamheidprincipes voor waterbeheer in
Groot Kalsdonk toe te passen, zowel bij stedelijke vernieuwing als in delen van de wijk waar
geen structurele ingrepen zijn voorzien. De aandacht is hierbij voornamelijk gericht op het
maximaal benutten van regenwater van voldoende kwaliteit. Dit betekent dat binnen haalbare
grenzen wordt bekeken in hoeverre regenwater kan worden vastgehouden in het gebied (aanleg
van meer open water). Het surplus aan water dient te worden afgehandeld door oppervlaktewater,
rioolstelsel en zuivering.
Voor de realisatie van een duurzaam watersysteem moet waar mogelijk worden meegelift met
renovatieprojecten van woningen, wegen en riolering en de herinrichting van gebieden. Voor
concrete oplossingsrichtingen is het plangebied opgedeeld in drie deelgebieden, te weten Chr.
Huijgenstraat (I), Bredaseweg (II) en Parklaan (III).
- Deelqebied I Chr. Huijgenstraat
Het deelgebied wordt begrensd door de Chr. Huijgenstraat, de Gastelseweg, de Rector
Hellemonsstraat en de Zwaanhoefstraat. Naar aanleiding van wateroverlast is begin jaren
negentig in het gebied drainage aangelegd. In dit deelgebied zijn veel huurwoningen aanwezig
van de woningbouwvereniging Aramis (met name sociale woningbouw). In de toekomstige
situatie betreft het deelgebied alleen koopwoningen. De volledige boven- en ondergrondse
infrastructuur zal daarvoor worden aangepakt. Dit biedt kansen voor duurzaam
waterbeheer.
In het kader van duurzaam omgaan met hemelwater komen alle dakoppervlakken in het
deelgebied in aanmerking om te worden ingericht als vegetatiedak. Vegetatiedaken houden
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Milieuaspecten 61
water vast en dragen bij aan het verbeteren van de kwaliteit van het leefmilieu. Op jaarbasis
kan een reductie van circa 65% worden bereikt op de waterafvoer naar de riolering.
Daarnaast komen alle dakoppervlakken in aanmerking voor afkoppeling. Ook de wegverhardingen
komen in aanmerking om te worden afgekoppeld, omdat de wegintensiteit op de
wegen in het deelgebied kleiner zijn dan 500 motorvoertuigbewegingen per etmaal. Onder
afkoppeling wordt hier verstaan het direct afvoeren van het afstromende hemelwater naar
het oppervlaktewater in Majoppeveld Noord. Voor transport van dit water dient een
schoonwaterriool te worden aangelegd. Omdat de volledige infrastructuur zal worden aangepakt
kan het totale verharde oppervlak op dit riool kunnen worden aangesloten. Voordeel
hierbij is dat het oppervlaktewatersysteem in Majoppeveld-Noord reeds is gedimensioneerd
op de afvoer van het afstromend hemelwater uit deelgebied I.
Het gebied wordt tot slot gekenmerkt door een redelijk dichte bebouwing met weinig open
ruimtes die in aanmerking komen als infiltratiezone. Uitzondering hierop is de groenstrook
aan de oostzijde. Hier is ruimte beschikbaar om te worden ingericht als infiltratievoorziening.
Hiertoe dient dan een leidingstelsel te worden aangelegd om het ingezamelde (afgekoppelde)
hemelwater naar de voorziening te infiltreren. Wellicht kan het infiltreren van hemelwater
worden gecombineerd met de aanwezige woningdrainage.
- Deelgebied II Bredaseweg
Het deelgebied wordt begrensd door de Van Beethovenlaan, de Zwaanhoefstraat en de
Rector Hellemonsstraat. Oak hier is naar aanleiding van wateroverlast in begin jaren negentig
drainage aangelegd in het noordelijk deel van het gebied.
De ontwikkeling in dit deelgebied betreft een combinatie van nieuwbouw en bestaande woningen.
De nieuwbouwwoningen worden gerealiseerd in het noordelijk deel van deelgebied
II (Radarstraat, Televisiestraat, Lorentzstraat en Voltastraat). Hier wordt evenals in deelgebied
I de totale infrastructuur aangepakt. Het afkoppelen van daken en wegverhardingen
kan hierdoor relatief eenvoudig plaatsvinden. Zowel de wegen als (vegetatie)daken komen
in aanmerking voor infiltratie en directe afvoer naar oppervlaktewater. In het overige deel
van het deelgebied blijven de bestaande woningen gehandhaafd. De Bredaseweg, de
Rontgenstraat en Bellstraat worden gereconstrueerd en komen vanwege de lage verkeersintensiteiten
(< 500 motorvoertuigbewegingen per etmaal) in aanmerking voor afkoppeling.
De voorzijde van het dakoppervlak van de woningen in dit deel bestaat overwegend uit
hellende dakoppervlakken, die wellicht relatief eenvoudig kunnen worden afgekoppeld van
het huidige gemengde stelsel.
Onder afkoppelen wordt in dit deelgebied verstaan dat het afstromende hemelwater direct
wordt afgevoerd naar de vijver "Villapark" nabij de Van Beethovenlaan. Voor transport van
het afstromende hemelwater dient een leidingstelsel te worden aangelegd. Dit kan worden
gecombineerd met de reconstructie van de Röntgenstraat. Bij afkoppeling is beïnvloeding
van het menselijk gedrag door middel van een goede communicatiestrategie uitermate belangrijk.
Het wassen van auto's, het uitlaten van honden, het strooien van zout, etcetera
beïnvloedt de kwaliteit van het afstromende water. Daarom dient aan de bewoners het nut
en de gevolgen voor hun leefgewoontes van het op deze wijze inrichten van hun leefomgeving
duidelijk te worden gemaakt. Daarbij speelt een rol dat bij huurwoningen de wisseling
van bewoners in het algemeen frequenter is dan bij koopwoningen.
In dit deelgebied komen in principe alle verhardingen in aanmerking om het daarvan afstromende
hemelwater in de bodem te infiltreren. De groenstrook langs het fietspad tussen
de Bredaseweg / Zwaanhoefstraat en de Van Beethovenlaan biedt hiertoe in eerste instantie
mogelijkheden. In het overige deel van het deelgebied zijn thans geen gegevens bekend
met betrekking tot de bodemopbouw en de optredende grondwaterstanden.
- Deelgebied III Parklaan
Het deelgebied Parklaan wordt begrensd door de Spoorstraat, de Brugstraat, de Van Beethovenlaan
en de Philipslaan. Het deelgebied is onderverdeeld in drie subgebieden, te weten
het Burgemeester Coenen park (IlIa), de Van Coothlaan (IIIb) en de Kalsdonksestraat
(IIIc).
- Burgemeester Coenenpark (IlIa)
De Parklaan (het gedeelte vanaf de Gastelsestraat tot de Waterstraat), het gedeelte van
de Waterstraat tot aan de Groenstraat en de Groenstraat zelf worden gereconstrueerd.
De woningen in dit gebied blijven gehandhaafd. Op korte termijn kan derhalve weinig
verhard oppervlak van de riolering worden afgekoppeld.
De reconstructie van een gedeelte van de Parklaan biedt uitstekende mogelijkheden
een schoonwaterriool of een infiltratieriool aan te leggen richting de onderdoorgang on-
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Milieuaspecten 62
der het spoor. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de bestaande bomen.
Het afstromende hemelwater van de Parklaan mag worden afgevoerd naar het oppervlaktewater
(intensiteiten zijn minder dan 500 motorvoertuigbewegingen per etmaal).
Door het gedeelte vanaf de Gastelseweg tot het kruispunt met de Waterstraat te voorzien
van een waterdoorlatende buis, heeft het schoonwaterriool een afwisselende
transport- en infiltratiefunctie. Indien de verkeersintensiteit of andere externe randvoorwaarden
het niet toelaten om direct af te koppelen op het oppervlaktewater of in de bodem
te lozen, kan worden gekozen voor het aanleggen van een verbeterd gescheiden
rioolstelsel.
- Van Coothlaan (1IIb)
De Bredaseweg en de omgeving van het Marconiplein zijn de enige locaties waar reconstructiewerkzaamheden
worden uitgevoerd. De woningen blijven gehandhaafd. De
maximaal optredende grondwaterstanden in dit deelgebied zijn dermate haag, dat infiltratie
van hemelwater geen haalbare optie is. Het aanleggen van een schoonwaterriool
in de Griendweg is wel een optie, maar dan moet worden afgevoerd naar het schoonwaterriool
in de Van Beethovenlaan. In de huidige situatie heeft dit schoonwaterriool tijdens
perioden van hevige neerslag reeds een ontoereikende afvoercapaciteit. Het langer
vasthouden van gebiedseigen water heeft dan ook de voorkeur.
- Kalsdonksestraat (1IIc)
Ter hoogte van de Lyceumstraat bestaat de mogelijkheid een schoonwaterriool aan te
leggen richting de onderdoorgang onder het spoor. In dit deelgebied worden op korte
termijn echter geen maatregelen genomen. Omdat daarom op korte termijn geen verhard
oppervlak op dit riool kan worden aangesloten, wordt aangeraden het schoonwaterriool
in een later stadium aan te leggen.
Vooralsnog worden geen belangrijke ruimtelijke ingrepen ten behoeve van aanpassing van de
waterhuishouding voorzien.
Ten aanzien van de gewenste ontwikkelingen vindt regelmatig overleg plaats met zowel Waterschap
het Scheldekwartier als met Hoogheemraadschap West-Brabant.
Voor Groot Kalsdonk is een Masterplan Waterhuishouding opgesteld (26 november 2003),
waarin het toekomstige watersysteem is beschreven. Het Masterplan Waterhuishouding kan
worden beschouwd als input en document met randvoorwaarden en uitgangspunten ten aanzien
van het ontwerp van de waterhuishouding voor toekomstige gefaseerde beursontwikkelingen
in de wijk Groot Kalsdonk. Het Masterplan Waterhuishouding is als bijlage 2 bij de toelichting
opgenomen.
6.6. Externe veiligheid
Spoorweg
Het individuele risico veroorzaakt door zowel het doorgaand spoorverkeer als door het goederenemplacement,
levert geen praktische beperking op voor de voorgenomen ontwikkelingen
binnen het plangebied. Enkel in de meest noordwestelijke punt van het plangebied N2 (scherpe
bocht Spoorstraat) is de IR 10 -6 contour van het doorgaand spoorverkeer in 2015 (autonome
ontwikkeling zonder maatregelen) binnen het plangebied gelegen. Er zijn daar echter geen
ruimtelijke ontwikkelingen voorzien. Het groepsrisico veroorzaakt door het doorgaand spoorverkeer
levert geen problemen op voor de voorgenomen ontwikkelingen binnen het plangebied.
Het berekende groepsrisico ten oosten van de Gastelseweg (gebied P3 en G5) geeft zelfs in
2015 (bij autonomen ontwikkeling zonder maatregelen) een onderschrijding van de oriënterende
waarde. De voorgenomen ontwikkelingen binnen het P3- en G5-gebied resulteren in minder
wooneenheden dan momenteel het geval is zodat de situatie gunstiger wordt. Het berekende
groepsrisico ten westen van de Gastelseweg (gebied N2 en N1) is in 2015 (bij autonomen
ontwikkeling zonder maatregelen) een grensgeval. Dit betekent dat het groepsrisico marginaal
onder de oriënterende waarde is gelegen, zodat nieuwe ontwikkelingen eerst moeten
worden getoetst aan het groepsrisico.
De 700 meter-zone van het emplacement beslaat ten westen van de Gastelseweg een groter
gebied dan de 500 meter-zone voor het doorgaand spoorverkeer. De hierdoor veroorzaakte
belemmeringen zijn bekend. De ontwikkelingen aan de Spoorstraat dienen dan ook getoetst te
worden aan het groepsrisico. Deze ontwikkelingen worden separaat bekeken. De ontwikkelin-
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Milieuaspecten 63
gen aan de oostzijde van de Gastelseweg liggen in de 700 meter-zone maar vanwege de afname
in wooneenheden wordt de bevolkingsdichtheid in dit gebied niet hoger.
Indien voor de vaststelling van het bestemmingsplan de AMvB Externe veiligheid in werking is
getreden dan wel zicht is op inwerkingtreding zal hier eveneens aandacht aan worden besteed.
Momenteel vindt onderzoek plaats naar de effecten van externe veiligheid van de spoorweg
voor het plangebied. De toelichting en voor zover noodzakelijk ook de bestemmingsregeling,
zullen hierop in een later stadium worden aangevuld.
Vuurwerk
Op 1 maart 2002 is het Vuurwerkbesluit in werking getreden. Hierin zijn veiligheidsafstanden
opgenomen, die moeten worden aangehouden tussen opslagplaatsen voor vuurwerk en kwetsbare
objecten (zoals woningen, bedrijfsgebouwen, maar ook winkels, scholen en cafés). Bestaande
vuurwerkbedrijven (inclusief detailhandel) kunnen positief worden bestemd, mits aan
de veiligheidsafstanden ten opzichte van kwetsbare objecten wordt voldaan. Indien in een bestaande
situatie niet wordt voldaan aan de geldende veiligheidsafstand, dient òf een verandering
in de inrichting te worden doorgevoerd waardoor dit wel aan de veiligheidsafstand wordt
voldaan, òf dient het bedrijf te worden verplaatst. De veiligheidsafstanden worden gemeten
vanaf de deuropening van de (buffer)bewaarplaats.
Voor bedrijven waar niet meer dan 10.000 kg consumentenvuurwerk wordt opgeslagen, geldt
een vaste afstand van 8.00 meter in voorwaartse richting tot (geprojecteerde) kwetsbare objecten.
Voor bedrijven die meer dan 10.000 kg opslaan, geldt een vaste afstand van 20.00 meter in
voorwaartse richting, indien het uitsluitend verpakt consumentenvuurwerk betreft. Indien er
(ook) sprake is van onverpakt vuurwerk, dient een grotere afstand te worden aangehouden, afhankelijk
van de hoeveelheid vuurwerk in de bufferbewaarplaats (deze afstand kan oplopen tot
48 meter voorwaarts).
Aan situaties waarin niet meer dan 10.000 kg consumentenvuurwerk wordt opgeslagen, wordt
in het kader van dit bestemmingsplan niet expliciet aandacht besteed. De hiervoor geldende
veiligheidsafstand is dusdanig klein (8 m), dat hieraan in de meeste gevallen kan worden voldaan
onder andere door het treffen van bouwkundige voorzieningen. Nadere regulering kan via
het milieuspoor (vergunning of melding) plaatsvinden. Vanzelfsprekend is handel in en opslag
van consumentenvuurwerk uitsluitend toegestaan, wanneer dit past binnen de bestemming die
aan de betreffende gronden is gegeven.
In Groot Kalsdonk is één bedrijf dat vuurwerk verkoopt: Molier aan de Gastelseweg 39 (opslag
< 10.000 kg consumentenvuurwerk).
6.7. Staat van Bedrijfsactiviteiten
Het aantal bedrijfsvestigingen in het plangebied is beperkt door de overwegende woonfunctie.
Het betreft circa 20 bedrijven. Deze zijn met name gevestigd aan de Bredaseweg, de Gastelseweg
en de Spoorstraat. De bedrijven zijn weergegeven op figuur 10. Een overzicht van de in
het plangebied gevestigde bedrijven is gegeven in bijlage 3. De bedrijven zijn voor het merendeel
lokaal van karakter en passen qua functie, aard en omvang in de wijk Groot Kalsdonk. Het
betreft onder meer autoreparatiebedrijven, benzineverkooppunten en opslagbedrijven.
Om inzicht te krijgen in de mate van milieubelasting van de gevestigde bedrijven in het plangebied
is in dit bestemmingsplan gebruik gemaakt van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Dit is een
lijst waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar de
mate van belasting van het milieu. Hoe hoger de milieubelasting van het bedrijf, hoe hoger de
milieucategorie zal zijn van de Staat waaronder het bedrijf valt. Iedere milieucategorie kan worden
vertaald naar een minimaal aan te houden richtafstand ten opzichte van gevoelige functies
in de omgeving (zie voor een toelichting op de Staat bijlage 4). De in het plangebied gevestigde
bedrijven zijn ingeschaald in de desbetreffende categorieën.
Om milieuhygiënische redenen kunnen in het plangebied niet alle denkbare bedrijfsactiviteiten
worden toegelaten. Ter voorkoming van hinder in de omgeving wordt in het plangebied met behulp
van een milieuzonering aangegeven welke bedrijven uit milieuoogpunt toelaatbaar zijn.
Uitgaande van de ligging van de bedrijven ten opzichte van gevoelige functies kan een zonering
worden opgesteld. Deze zonering geeft aan welke categorieën uit de Staat van Bedrijfsactiviteiten
toelaatbaar zijn in het plangebied. Gezien de ligging van de bedrijven in een woongebied
worden op de bedrijfspercelen maximaal categorie 2-bedrijven toelaatbaar geacht. Bij categorie
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Milieuaspecten 64
2-bedrijven gaat om bedrijven die gelet op hun aard en invloed op de omgeving toelaatbaar zijn
in woonwijken.
De aanwezigheid van de bedrijven in het plangebied vormt in algemene zin geen knelpunt. De
situering en de bedrijfsactiviteiten zijn over het algemeen niet van dien aard dat dit leidt tot (onevenredige)
aantasting van de woonfunctie. Daar staat tegenover dat er voor de meeste bedrijven,
gezien de ligging te midden van woonbebouwing, ter plaatse weinig uitbreidingsmogelijkheden
aanwezig zijn. In enkele situaties is inmiddels de ruimtelijk planologische en milieuhygiënische
eindsituatie bereikt. Op langere termijn kan er een situatie ontstaan dat verplaatsing van
bedrijven actueel wordt.
Uit bijlage 3 blijkt dat de meeste bedrijven passen in de aangegeven milieuzonering. Vijf bedrijven
passen niet in het hiervoor geformuleerde toelatingsbeleid. Het gaat om het Pico Bello Servicestation,
Van den Os, Servicestation Monhemius, Clad Metals VOF en drankenhandel Van
der Dorst. Over de bedrijven zijn thans geen klachten bekend. Ervan uitgaande dat het in de
huidige situatie noch (dringend) noodzakelijk (om redenen van milieuhinder) noch gewenst (om
redenen van beschikbare middelen) om sanering dan wel verplaatsing van deze bedrijven na te
streven en te realiseren, is het aanvaardbaar dat deze bedrijven de huidige bedrijfsactiviteiten
op de huidige locatie kunnen voortzetten.
6.8. Staat van Horeca-activiteiten
Voor de toelaatbaarheid van horecabedrijven in het plangebied is de aanwezigheid van gevoelige
bestemmingen van belang. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van de Staat van Horeca-activiteiten
(zie bijlage 5). Dit is een lijst waarin de meest voorkomende horecabedrijven al naar
gelang de te verwachten milieubelasting zijn ingedeeld in milieucategorieën. Afhankelijk van de
gevoeligheid van een gebied kan aangegeven worden welke categorie horecabedrijven ter
plaatse in het algemeen toelaatbaar is.
In dit plangebied zijn concentraties van horecavestigingen aanwezig alsmede verspreid gelegen
horecavestigingen. Het beleid is gericht op sanering van de horecaproblematiek in het zuidwestelijk
deel van het plangebied. Daarnaast dient wat betreft de toelaatbaarheid van horecabedrijven
rekening te worden gehouden met de belangrijke woonfunctie van het plangebied.
Gelet op het vorenstaande worden in het algemeen uitsluitend categorie 1-bedrijen toelaatbaar
geacht. De horecabedrijven die tot een hogere categorie behoren, zullen wel als zodanig worden
bevestigd. Daaraan wordt de mogelijkheid gekoppeld om de toelaatbaarheid van die horecavorm
te schrappen na beëindiging van het bedrijf.
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

7. Juridische planbeschrijving
7.1. Beschrijving van de vigerende bestemmingsregeling
Voor het gebied vigeren circa 15 uiteenlopende planologische regelingen (figuur 15). Tussen de
plannen bestaan grote verschillen (ouderdom, opzet, strekking). Voor de vigerende bestemmingsplannen
is in het algemeen gekozen voor de planvorm van het gedetailleerde bestemmingsplan.
Het bestemmingsplan Kalsdonk 1 is een globaler opgezet plan. De bestemmingen
zijn veelal door letters in combinatie met arceringen op de plankaart aangeduid. Iedere bestemming
heeft een afzonderlijk artikel gekregen. In diverse plannen is sprake van een vergaande
detaillering, bijvoorbeeld wat betreft het opnemen van afzonderlijke bestemmingen voor
verschillende woontypen. Tevens is het gebruikelijk minimummaten opgenomen (inhoud, gevelbreedte).
Voor niet-woonfuncties zijn toepasselijke bestemmingen vastgesteld met meer of
minder ruimte voor uitwisseling van functies. Nadrukkelijk is gestreefd naar sanering van hinderlijke
niet-woonfuncties. In verband hiermee zijn in de voorschriften of op de plankaarten generieke
of specifieke bebouwingspercentages opgenomen, afgestemd op de omgeving.
Figuur 15 Vigerende bestemmingsregelingen
Gelet op de omvang van de plangebieden, de ligging hiervan of de opzet / strekking zijn de volgende
drie bestemmingsplannen de belangrijkste binnen het nieuwe plangebied:
- Bestemmingsplan Rehabilitatieplan Kalsdonksestraat-Hoogstraat (1978)
- Bestemmingsplan Witte vlekken Binnenstad e.o. (1990)
- Bestemmingsplan Kalsdonk 1 (1993)
In het navolgende worden deze drie bestemmingsplannen kort getypeerd.
Bestemmingsplan Rehabilitatieplan Kalsdonksestraat / Hoogstraat (1978)
- Het bestemmingsplan wordt begrensd door de Brugstraat / Hoogstraat, Parklaan, Waterstraat,
Van Coothlaan en Van Beethovenlaan. Hierbinnen zijn de gemengde straten
Brugstraat / Hoogstraat en Kalsdonksestraat gelegen, alsmede het verzorgingstehuis, de
begraafplaats en het park aan de Parklaan.
Adviesbureau RBOI
Middelburg
65
736.006528.00

Juridische planbeschrijving 66
- In het bestemmingsplan zijn circa 25 bestemmingen opgenomen. Daartoe behoren
verschillende bestemmingen voor woonpercelen en openbare doeleinden. Enkele grootschalige
en kleinschalige voorzieningen, zoals de begraafplaats, bioscoop en het park,
hebben een eigen bestemming gekregen. De niet-woonbestemmingen zijn geconcentreerd
aan de Brugstraat / Hoogstraat.
- Voor de woonpercelen zijn bestemmingen opgenomen gespecificeerd naar woningtype.
De bepalingen inzake bouwmogelijkheden zijn hier nader op afgestemd.
- De niet-woonfuncties hebben veelal een specifieke bestemming gekregen. De bestemming
Gemengde doeleinden biedt ruimte voor uitwisselbaarheid van kantoren, horecabedrijven,
winkels en woningen.
Bestemmingsplan Witte vlekken Binnenstad e.o. (1990)
- Het bestemmingsplan beslaat diverse percelen verspreid gelegen over het plangebied,
met name aan de historische linten.
- Het bestemmingsplan is opgesteld om zogeheten witte vlekken van een bestemming te
voorzien, ter bevestiging van de bestaande situatie en ter voorkoming van ongewenste
ontwikkelingen.
- Voor afzonderlijke percelen zijn bestemmingen opgenomen die al dan niet ruimte geven
voor meervoudige functies. Het betreft onder meer de functies bedrijven, kantoren en horeca.
- Het bebouwingspercentage is veelal via de plankaart geregeld.
Bestemmingsplan Kalsdonk 1 (1993)
- Het plangebied Kalsdonk 1 omvat de gronden tussen de spoorlijn, de Zwaanhoefstraat,
Van Beethovenlaan, Van Coothlaan, Kalsdonksestraat en Gastelseweg. Hierbinnen zijn
het centrumgebied Heilig Hartplein / Philipslaan, het historische lint Kalsdonksestraat en
Gastelseweg gelegen en op enkele solitaire locaties zijn maatschappelijke voorzieningen
aanwezig. Het overgrote deel van het plangebied betreft woongebied. Bijzonder is het
voetbalstadion.
- In het bestemmingsplan is een tiental bestemmingen opgenomen alsmede een Beschrijving
in hoofdlijnen. Het plan is gericht op versterking van de woonfunctie.
- De bestemming Woondoeleinden is globaal van opzet wat de plankaart betreft (inclusief
wegen en groenvoorzieningen).
- De bestemming Woondoeleinden beslaat het gehele woonperceel en de woonstraten.
Voor erfbebouwing is een bebouwingsregeling opgenomen rekening houdend met de omvang
van het bouwperceel. Het bebouwingspercentage per bouwperceel bedraagt 60%.
- De bestemmingen Centrumdoeleinden en Gemengde doeleinden zijn opgezet als
multifunctionele bestemmingen. De uitwisselbaarheid van de diverse functies (met name
detailhandel, horeca) is specifiek vastgelegd. De omvang van bebouwing is door middel
van bebouwingspercentages op de plankaart geregeld.
7.2. Opzet van de nieuwe bestemmingsregeling
Ten aanzien van de opzet van de bestemmingsregeling worden enkele beslispunten geformuleerd
die bepalend zijn voor de opzet van de bestemmingslegging (plankaart en voorschriften).
Planvorm
De WRO biedt de keuze uit drie planvormen:
- het gedetailleerde bestemmingsplan; gebaseerd op artikel 10 WRO.
- het zogenaamde globale eindplan; gebaseerd op artikel 10 WRO.
- het globale uitwerkingsplan met een uitwerkingsplicht gebaseerd op artikel 11 WRO.
Het verschil tussen de op artikel 10 en de op artikel 11 gebaseerde plannen is dat de artikel 10plannen
meteen een basis bieden voor het verlenen van bouwvergunning en dat de artikel 11plannen
eerst moeten worden uitgewerkt voordat bouwvergunning verleend kan worden. Artikel
10-plannen kunnen gedetailleerd of globaal zijn. Het is denkbaar dat in één bestemmingsplan
verschillende planvormen worden toegepast, afhankelijk van het te voeren beleid en strategie
(regiefunctie gemeente).
De keuze van de planvorm wordt in belangrijke mate bepaald door het gewenste ruimtelijke
beleid en de regiefunctie van de gemeente. Het spanningsveld tussen flexibiliteit en rechtsze-
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Juridische planbeschrijving 67
kerheid speelt hierin een belangrijke rol. Gedetailleerde bestemmingsplannen bieden in beginsel
meer rechtszekerheid.
Globale eindplannen bieden meer flexibiliteit. Deze planvorm ligt minder voor de hand wanneer
de gemeente geen eigenaar van de gronden is. Als zo'n plan eenmaal vigeert kan de gemeente
ongewenste ontwikkelingen moeilijker tegengaan, omdat nu eenmaal bouwvergunning moet
worden verleend voor alle aanvragen om bouwvergunning, die binnen het plan passen. Bovendien
dient er voor te worden gewaakt, dat een dergelijk plan zo globaal wordt, dat de stedenbouwkundige
bepalingen van de bouwverordening aanvullende werking krijgen. Volgens jurisprudentie
is het niet toegestaan een zogenaamd inrichtingsplan als barrière voor ongewenste
ontwikkelingen op te nemen. Het globale nog uit te werken plan biedt dan uitkomst. Een dergelijke
planvorm biedt het gemeentebestuur een onderhandelingspositie, omdat de bouwvergunning
pas kan worden verleend wanneer het uitgewerkte plan van kracht is geworden.
Zoals reeds gesteld, kan een bestemmingsplan een mengvorm zijn van vorenstaande planvormen.
Op basis van het vorenstaande zijn de volgende beslispunten geformuleerd.
- Bij de gebieden en percelen waar het bestemmingsplan is gericht op beheer en consolidatie
ligt een gedetailleerde planvorm voor de hand.
- In geval van ontwikkelingen (actief of passief beleid) ligt een globale planvorm voor de
hand in vorm van wijzigings- of uitwerkingsbevoegdheden.
Doelstellingen en uitgangspunten
Het uitgangspunt bij het opstellen van het bestemmingsplan is dat de van kracht zijnde regelingen
zodanig worden geactualiseerd dat samenhangende, op actuele beleidsinzichten en gebruikerswensen
afgestemde bestemmingsregelingen ontstaan. Als doelstellingen en uitgangspunten
kunnen daarbij worden onderscheiden:
- Rechtszekerheid en klantgerichtheid, dat wil zeggen voor de burger een duidelijk,
toegankelijk en op actuele behoeften en eisen afgestemd plan;
- Makkelijke toepasbaarheid en hanteerbaarheid voor de gemeentelijke diensten; een plan
waaraan bouwaanvragen op heldere wijze kunnen worden getoetst met als resultaat een
minimale bestuurslast;
- Duidelijkheid en inzichtelijkheid van hetgeen is toegestaan, dit houdt in dat de bestemmingen
met hun bouw- en gebruiksmogelijkheden zoveel als mogelijk is op de plankaart zichtbaar
worden gemaakt.
Het bestemmingsplan is gericht op beheer en op ontwikkeling. Voor enkele gebieden en percelen
zijn ontwikkelingen in de vorm van nieuwe bouwinitiatieven voorzien.
De aandacht richt zich in eerste instantie op de woonfunctie en de aard en de verschijningsvorm
van de woonbebouwing in de plangebieden. Bij de opbouw van de regeling wordt uitgegaan
van een collectieve doelstelling die van toepassing zal zijn bij alle woningen. Deze doelstelling
is om enerzijds een goede regeling voor de uitbreidingsmogelijkheden van de woningen
te bieden ten behoeve van een maximaal woongenot voor de bewoners en anderzijds de bestaande
ruimtelijke kwaliteit in het plangebied te handhaven.
Op basis van het vorenstaande zijn de volgende beslispunten geformuleerd.
- De bestemmingen met hun bouwmogelijkheden zullen zoveel mogelijk op de plankaart
zichtbaar worden gemaakt (zie ook hierna)
- De in het plan neergelegde regeling zal worden onderbouwd en zal het gewenste ruimtelijke
beleid aangeven. Dit betekent dat een eventuele afwijzing van een verzoek om
vrijstelling als bedoeld in artikel 19 WRO (nieuw) kan worden gemotiveerd.
Opzet plankaart
Belangrijke eis is dat het bestemmingsplan dient te voldoen aan de eis van rechtszekerheid. Dit
betekent dat een bestemmingsregeling duidelijk en voor één uitleg vatbaar dient te zijn. In aansluiting
hierop en in relatie tot digitale ontwikkelingen verdient het de voorkeur zoveel mogelijk
op de plankaart zichtbaar te maken en de voorschriften zo transparant mogelijk te houden. Uitgangpunt
is dan ook dat zoveel mogelijk informatie op de plankaart wordt aangegeven en dat
de plankaart digitaal wordt opgebouwd.
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Juridische planbeschrijving 68
De ondergrond waarop de bestemmingsplankaart is gebaseerd dient maximale informatie te
geven van de actuele situatie. Als basis hiervoor dienen de digitale gemeentelijke ondergronden,
die tijdens de planvorming en de planprocedure worden geactualiseerd.
In beginsel vindt de laatste actualisering plaats bij het gereedmaken van het ontwerpbestemmingsplan
ten behoeve van de terinzagelegging ex artikel 23 WRO. Recente bouwplannen en
aanvullende informatie van eventuele luchtfoto’s worden in het kader van de vaststellingsprocedure
alleen opgenomen voor zover dit van belang is voor de bestemmingsregeling.
Op de plankaart wordt aangegeven waar wel of geen bebouwing is toegestaan. In bepaalde gevallen
vloeit dit reeds direct uit de bestemming voort. Zo mogen op de gronden met de bestemming
Tuinen of Groenvoorzieningen in het algemeen geen gebouwen worden opgericht. In
andere gevallen blijkt dit uit het aangeven van een maximaal bebouwingspercentage of het
aangeven van een (z)-strook waarop geen bebouwing is toegestaan.
Op het renvooi wordt de betekenis aangegeven van de bestemmingen, de subbestemmingen,
de nadere aanwijzingen en de overige aanduidingen. De volgorde van de bestemmingen in het
renvooi komt overeen met de volgorde zoals van de voorschriften. Tevens wordt in een onderhoek
op de plankaart de naam van het bestemmingsplan aangegeven, de datum van terinzagelegging,
vaststelling, goedkeuring door Gedeputeerde Staten en de uitspraak van de Afdeling
bestuursrechtspraak van de Raad van State. Ook is het nummer van het bestemmingsplan en
het digitale nummer van de bestemmingsplankaart aangegeven.
Door middel van hoofdletters wordt de bestemming aangeduid, zoals W voor Woondoeleinden
en B voor Bedrijfsdoeleinden. Kleine letters direct achter deze bestemmingsaanduiding geven
een subbestemming aan waarmee binnen een bestemming ter plaatse van deze subbestemming
een specifiek gebruik wordt aangegeven, zoals Bn, Bedrijfsdoeleinden, nutsvoorzieningen.
Kleine letters tussen haakjes achter de bestemmingsaanduiding corresponderen met specifieke
bouwvoorschriften zoals een afwijking van de toegestane hoogtemaat of het uitsluitend toestaan
van vrijstaande woningen. Ten slotte worden overige aanduidingen op de kaart aangegeven
zoals de maximaal toegestane hoogtemaat, bebouwingspercentages en eventuele wijzigingsbevoegdheden.
De plankaart wordt digitaal vervaardigd zodat de kaart zonder veel extra werkzaamheden gekleurd
kan worden geleverd.
Op basis van het vorenstaande zijn de volgende beslispunten geformuleerd.
- De plankaart bevat zoveel en actueel mogelijke informatie.
- De plankaart bevat informatie inzake de toelaatbare gebruiks- en bouwmogelijkheden.
- Voor iedere bestemming wordt dezelfde systematiek van aanduidingen gehanteerd, bestaande
uit hoofdletters, kleine letters en aanduidingen tussen haakjes.
Opzet voorschriften
De opbouw van de voorschriften sluit aan op de door het Nirov ontwikkelde standaard, zoals
opgenomen in de publicatie "Op dezelfde leest II".
a. De opbouw van de voorschriften is als volgt:
- betekenisafspraken (Hoofdstuk I, Inleidende bepalingen);
- de gebruiks- en bouwbepalingen per bestemming (Hoofdstuk II, Bestemmingen en Gebruik);
- flexibiliteits-, overgangs- en slotbepalingen (Hoofdstuk III, Algemene bepalingen).
b. Een bestemmingsartikel (Hoofdstuk II, Bestemmingen en Gebruik) wordt uit de volgende
leden in deze volgorde opgebouwd:
- doeleindenomschrijving (gebruiksbepaling);
- bouwvoorschriften;
- nadere eisen;
- vrijstellingsbevoegdheden;
- wijzigingsbevoegdheden;
- aanlegvergunningenstelsel;
- bijzondere gebruiksverboden.
De specifieke nadere eisenregelingen, vrijstellingsbevoegdheden en wijzigingsbevoegdheden
en mogelijk aanlegvergunningvoorschriften zullen zoveel mogelijk per bestemming worden opgenomen.
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Juridische planbeschrijving 69
Hierdoor wordt direct per bestemming inzicht geboden in de eventuele afwijkingsmogelijkheden
en onnodig verwijzen naar andere artikelen voorkomen. Deze werkwijze bevordert de toegankelijkheid
van het bestemmingsplan.
Op basis van het vorenstaande is het volgende beslispunt geformuleerd.
- Voor de volgorde van de voorschriften en de bepalingen per voorschrift wordt een
standaardindeling gehanteerd.
Flexibiliteitsbepalingen
Aan het bestemmingsplan kan flexibiliteit worden toegevoegd door de bevoegdheid tot het verlenen
van een vrijstelling of het stellen van nadere eisen ex artikel 15 WRO op te nemen of een
wijzigingsbevoegdheid ex artikel 11 WRO. Dit flexibiliteitinstrumentarium kent zekere begrenzingen.
Het is niet mogelijk een vrijstelling te gebruiken om een bestemmingswijziging tot stand te brengen.
Een nadere eis mag slechts worden gesteld per afzonderlijk geval en geen algemeen
voorschrift inhouden. Bovendien moet het bestemmingsplan al een voorschrift bevatten omtrent
het punt ten aanzien waarvan een nadere eis wordt gesteld. Het is niet mogelijk een rechtstreekse
parkeernorm of een voorwaarde met betrekking tot afschermend groen op te nemen.
Logisch gevolg is dat dit dus ook niet als nadere eis kan. De wijzigingsbevoegdheid mag niet
worden ingezet om ingrijpende veranderingen van bestemmingen tot stand te brengen. In een
dergelijke situatie is een planherziening de aangewezen weg.
Op basis van het vorenstaande zijn de volgende beslispunten geformuleerd.
- Flexibiliteitbepalingen alleen gebruiken als van een wezenlijke belangenafweging sprake
kan zijn, voor de onderbouwing waarvan de toelichting de noodzakelijke bouwstenen bevat.
- Bij het besluit tot het opnemen van flexibiliteit planschade risico meewegen.
- Vrijstellingen niet gebruiken voor gebruikswijzigingen.
- Nadere eisen alleen stellen als er als voorschriften zijn opgenomen met betrekking tot hetzelfde
onderwerp.
- Wijzigingsbevoegdheden niet gebruiken voor ingrijpende veranderingen.
7.3. Regeling woonpercelen
In deze paragraaf wordt de bestemmingsregeling voor de woonpercelen beschreven.
Methodiek
De basis voor de voorgestelde regeling van de gronden rondom de woning vormt een methodiek
met twee bestemmingen: Woondoeleinden en Tuinen.
- In de bestemming Woondoeleinden zijn de hoofdgebouwen en de uitbouwen en
bijgebouwen op het erf toegestaan.
- Op gronden met de bestemming Tuinen mag in principe niet worden gebouwd. Het betreft
hier voortuinen en zijtuinen die in het stedenbouwkundig beeld vergelijkbaar zijn met voortuinen
(straathoeken).
Voor de diverse gebouwen worden de volgende definities gehanteerd.
- Onder een hoofdgebouw wordt verstaan: een gebouw dat op een bouwperceel door zijn
aard, functie, constructie of afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.
- Onder een uitbouw wordt verstaan: een uit de gevel springend ondergeschikt deel van het
hoofdgebouw (een uitbouw en een aanbouw zijn gelijk aan elkaar).
- Onder een bijgebouw wordt verstaan: een vrijstaand gebouw, behorende bij een op hetzelfde
bouwperceel gelegen hoofdgebouw.
- Onder een woning wordt verstaan: een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de
huisvesting van één afzonderlijke huishouding.
Ten aanzien van de methodiek zijn voorts de volgende aanvullende keuzes gemaakt.
- De bestemming Woondoeleinden wordt voor de zijtuinen op 3 meter uit de voorste
perceelsgrens gelegd, waardoor de bestemmingsgrens van de bestemming Tuinen verspringt
(met name bij vrijstaande en twee-onder-één-kapwoningen belangrijk).
- Aan hoekpercelen wordt de bestemming Tuinen toegekend om deze perceelsdelen onbebouwd
te houden, in verband met het streven naar behoud van ruimtelijke kwaliteit wordt
voorgesteld in het algemeen te kiezen voor onbebouwbare zijtuinen.
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Juridische planbeschrijving 70
Bestemming Woondoeleinden
Hoofdgebouwen
Binnen de bestemming Woondoeleinden wordt de maximaal toelaatbare goothoogte op de
plankaart aangegeven. In de voorschriften wordt bepaald dat de bouwhoogte 4 meter hoger
mag zijn, tenzij anders op de plankaart aangegeven. De vorm van de kap wordt in het kader
van de welstandstoetsing beoordeeld. Voor hoofdgebouwen met een platte afdekking die dient
te worden gehandhaafd, wordt de maximaal toelaatbare bouwhoogte op de plankaart aangegeven.
Een gebouw heeft een platte afdekking indien deze meer dan 2/3 van het grondvlak (foodprint)
van het gebouw beslaat.
Gelaagde woonbebouwing waar ook op de begane grond wordt gewoond, krijgt een nadere
aanwijzing “gestapeld” (g). Verder worden bouwstroken voorzien van een nadere aanwijzing inzake
het woningtype (“vrijstaand” (v); “twee-aan-een” (t), “aaneen” (a) indien alleen aaneen gebouwde
woningen zijn toegestaan). Ook zijn aanduidingen per perceel mogelijk. De keuze tussen
een regeling van hoofdgebouwen in bouwstroken of een regeling met een bestemming per
perceel is bepaald door het karakter van het gebied en de intentie van het ruimtelijke beleid
(homogeen karakter, heterogeen karakter). De regeling met een bouwstrook leidt tot een bepaalde
mate van vrijheid en flexibiliteit bij realisatie van uitbouwen en bijgebouwen. De regeling
met een bouwblok doet meer recht aan de onderscheiden ruimtelijke kwaliteit (behoud diversiteit).
Per deelgebied zijn hiervoor keuzen gemaakt.
De afstand van het hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelsgrens wordt bepaald op 3 meter bij
vrijstaande woningen (beide zijden) en bij twee-aan-één gebouwde woningen (één zijde). In de
Parklaan zullen de hoofdgebouwen sterker worden begrensd in verband met de breedte van het
perceel en het streven naar behoud van de ruimtelijke kwaliteit (woningen op ruime percelen).
Uitbouwen en bijgebouwen
De uitbouwen en bijgebouwen zullen zich qua massa en verschijningsvorm onderscheiden van
het hoofdgebouw op het perceel. Om dit verschil te ondersteunen en het contrast tussen het
hoofdgebouw en de ruimtelijk ondergeschikte bebouwing te versterken is het gewenst dat beide
niet in één lijn komen te staan of zich (onder overhoeks zicht) visueel in één lijn vertonen. Daarvoor
is als beleidsuitgangspunt genomen dat de grens van de erfbebouwing in principe 3.00 m
achter de voorgevellijn van de woning ligt.
Bij aan elkaar grenzende woningen (rijenwoningen en geschakeld gebouwde woningen) is het
van belang om schaduwhinder te beperken en zicht- en hemelfactoren te behouden. Daarom is
het gewenst dat de afstand van de achter de woning te realiseren uitbouw wordt beperkt tot ten
hoogste 3.00 m.
Om te voorkomen dat erven bij de woningen in de loop der tijd door wijzigende omstandigheden
en veranderende woonwensen zouden “dichtslibben”, wordt een limiet gesteld aan de oppervlakte
aan uitbouwen aan en bijgebouwen bij woningen. Ten hoogste 50% van het bij de woning
behorende zij- en achtererf mag bebouwd en overdekt worden. De absoluut gemeten
maximale oppervlakte mag niet meer dan 30 m 2 bedragen bij percelen kleiner dan 200 m 2 , niet
meer dan 45 m 2 bij percelen van 200 m 2 tot 500 m 2 en niet meer dan 60 m 2 indien het perceel
500 m 2 of groter is. Indien niet in de erfscheiding wordt gebouwd, dient de afstand van gebouwen
tot de erfscheiding ten minste 1.00 meter te bedragen ten einde voldoende ruimte voor bekledende
of camouflerende beplanting over te houden.
De hoogte van de uitbouwen mag ten hoogste gelijk zijn aan de verdiepingshoogte van het
aangrenzende hoofdgebouw. Deze hoogte mag worden overschreden door een schuine afdekking
(vrijstelling). De goothoogte van bijgebouwen indien gebouwd in de erfscheiding, mag ten
hoogste 2.00 meter bedragen, indien niet geplaatst in de erfscheiding mag de goothoogte ten
hoogste 2.50 m bedragen en de bouwhoogte ten hoogste 3.50 m. De vorm van een schuine afdekking
(op uitbouwen) en een kap (op bijgebouwen) wordt beoordeeld in het kader van de
welstandstoetsing.
Bestemming Tuinen
De gronden tussen de voorgevel van de hoofdgebouwen en de openbare ruimte zijn medebepalend
voor het karakter van het woon- en leefmilieu. De kwaliteit van de ruimte tussen de gebouwen
is gebaat bij een helder beeld waarbij de plaats van de hoofdgebouwen zichtbaar is.
Het ruimtelijk beleid is er op gericht om bebouwing voor de voorgevel van de hoofdgebouwen te
voorkomen.
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Juridische planbeschrijving 71
Door de gronden voor de voorgevel de bestemming Tuinen te geven en (tussen woningen) de
grens met de bestemming Erven in principe op 3.00 m achter de voorgevellijn te leggen, wordt
de ligging van het zij- en achtererf bepaald. Bij specifieke ruimtelijke situaties wordt bij kopwoningen
de grens tussen de bestemmingen Tuinen en Erven getrokken in het verlengde van de
voorgevel van aangrenzende hoofdgebouwen. Deze “doorgetrokken voorgevellijn” markeert
langs kopgevels de grens tussen zijerven en zijtuinen. In zijtuinen (bestemming Tuinen) mag
niet worden gebouwd. In andere situaties wordt over het algemeen aan de zijtuinen de bestemming
Erven toegekend.
Voorwaarden beroep aan huis
De toenemende belangstelling voor zelfstandig ondernemerschap, telewerken en het hebben
van een werkplek aan huis hebben, naast de dalende gemiddelde woningbezetting en andere
gewijzigde woonwensen, geleid tot de behoefte aan vestigingsmogelijkheden van beroepen aan
huis in woonwijken.
Beroepen aan huis kunnen tot op zekere hoogte stedenbouwkundig worden ingepast. In bestaande
woonwijken zal zorgvuldig met vestiging dienen te worden omgegaan om te voorkomen
dat de vrijheid van een individu de overlast voor velen kan betekenen. De bestemmingsregeling
sluit aan op de regelingen die in Roosendaal gebruikelijk zijn. Hieruit volgt dat aan de
volgende voorwaarden moet worden voldaan.
- De woning (met inbegrip van aan- en bijgebouwen), die voor de uitoefening van een aan
huis gebonden beroep nodig is, moet in overwegende mate de woonfunctie behouden
- Het gebruik ten behoeve van een aan huis gebonden beroep mag geen ernstige afbreuk of
onevenredige hinder voor het woonmilieu opleveren en mag geen afbreuk doen aan het
woonkarakter van de buurt, waarbij in ieder geval geen gebruik mag plaatsvinden dat nadelige
gevolgen voor het milieu kan veroorzaken en als zodanig is opgenomen in de Staat
van Bedrijfsactiviteiten
- Het gebruik mag geen nadelige invloed hebben op de afwikkeling van het verkeer en / of niet
leiden tot een onaanvaardbare parkeerdruk.
- Het aan huis gebonden beroep mag geen publieksgericht karakter hebben.
- Detailhandel mag alleen plaatsvinden als ondergeschikte nevenactiviteit bij de uitoefening
van een aan huis gebonden beroep
Mantelzorg
Door de provincie Noord-Brabant is de maatschappelijke vraag geconstateerd naar huisvesting
ten behoeve van mantelzorg. Binnen het bestaande beleid en regelgeving bieden de volgende
twee vormen op korte termijn een oplossing, namelijk de bestaande vorm van inwoning en een
nieuwe vorm, door ons omschreven als ‘afhankelijke woonruimte’.
- Inwoning
De voorkeur gaat uit naar vormen van huisvesting in de woning zelf (inwoning). Inwoning
wordt in de bestemmingsplannen rechtstreeks toegestaan. Door de mogelijkheden voor
aan- en uitbouw optimaal te benutten, kan de vorm van inwonen in veel gevallen een oplossing
bieden aan de behoefte van tijdelijke huisvesting ten behoeve van mantelzorg.
- Afhankelijke woonruimte
In de praktijk blijkt ook behoefte te bestaan aan een meer zelfstandige (in de vorm van een
eigen toegang en eigen voorzieningen) woonvorm in een (vrijstaand of aangebouwd) bijgebouw.
Deze zogenaamde 'afhankelijke woonruimte' moet dienen voor de opvang van
iemand met een aantoonbare vraag naar verzorging. Om per situatie een goede afweging
te maken, wordt de voorkeur gegeven aan een vrijstellingsmogelijkheid (artikel 15 WRO) in
het bestemmingsplan.
De provinciale voorbeeldregeling is in de voorschriften opgenomen.
- In de voorbeeldregeling wordt aangesloten bij de gangbare begripsomschrijving dat een
‘woning geschikt en bestemd is voor de zelfstandige huisvesting van niet meer dan één
huishouden’.
- In verband hiermee zijn aan de begripsomschrijvingen de begrippen ‘afhankelijke woonruimte’
en ‘mantelzorg’ toegevoegd. In het begrip ‘afhankelijke woonruimte’ is vastgelegd
dat het moet gaan om een bijgebouw dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met de
woning. Bovendien is kenbaar gemaakt dat het gaat om de huisvesting van een gedeelte
van het huishouden. Er kan dus nooit sprake zijn van een zelfstandige woning.
- In de voorbeeldregeling wordt aangesloten bij het gebruikelijke gebruiksverbod tot het gebruik
van ‘vrijstaande bijgebouwen voor zelfstandige bewoning’. In aanvulling hierop is aan
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Juridische planbeschrijving 72
de gebruiksbepaling een nieuwe gebruiksverbod geïntroduceerd, namelijk het verbod tot
gebruik van bijgebouwen als ‘afhankelijke woonruimte’. Dit gebruiksverbod is nodig om
een sluitende regeling te verkrijgen. Zonder verbod kan immers geen vrijstelling worden
verleend.
- Bovendien is de intrekking van de vrijstelling geregeld zodra de op het tijdstip van verlenen
van de vrijstelling bestaande noodzaak van mantelzorg niet meer aanwezig is. Deze mogelijkheid
tot intrekking is essentieel.
Gelet op het provinciaal beleid wordt terughoudendheid betracht bij de toepassing ervan.
7.4. Regeling overige bestemmingen
Woonwagenstandplaatsen
De woonwagenstandplaatsen zijn afzonderlijk bestemd als Woonwagenstandplaatsen (WW). In
de bestemmingsregeling is het aantal standplaatsen, woonwagens en bijgebouwen vastgelegd
evenals de omvang van de woonwagens en bijgebouwen. De afstandsbepalingen zijn opgenomen
in verband met brandveiligheidseisen.
Gemengde doeleinden
Voor de Brugstraat / Hoogstraat en delen van de Kalsdonksestraat / Gastelseweg wordt de bestemming
Gemengde doeleinden -1 (GD(1)), respectievelijk Gemengde doeleinden -2 (GD(2))
opgenomen. Voor het centrumgebied is de bestemming Gemengde doeleinden -3 (GD(3))
opgenomen.In deze bestemming worden wonen (W), dienstverlening (DD), detailhandel (D),
kantoren (K) en horeca (H (categorie 1 of hoger dan categorie 1) mogelijk gemaakt. In de eerste
kolom zijn de ter plaatse van een perceel bestaande functies aangegeven. De uitwisselbaarheid
van de functies is in de volgende kolommen aangegeven. Een "+"-teken geeft aan dat functiewisseling
toelaatbaar is en een "-"-teken geeft aan dat de betreffende functie niet als vervangende
functie zal worden toegestaan.
Brugstraat / Hoogstraat (GD(1))
Bestaand W DD D K H(1) H(>1) B
W + - + - - -
DD + + + - - -
D + + + - - -
K + + - - - -
H(1) + + + + - -
H(1) B
W - - - - - -
DD + - - - - -
D + + - - - -
K + + - - - -
H(1) + + + + - -
H(>1) + + + + + -
B + + - + - -
Binnen de GD -3 bestemming zijn wonen, dienstverlening, detailhandel, horeca, kantoren en bijbehorende
voorzieningen toegestaan. Wijzigingen hierin worden niet voorzien, zodat een
vrijstellingsbevoegdheid niet nodig is.
Ten behoeve van de toelaatbaarheid van horeca-activiteiten wordt een “Staat van Horeca-activiteiten”
gehanteerd (zie bijlage 5). Hierin wordt een onderscheid gemaakt in lichte, middelzware
en zware horeca. Ten behoeve van de bestemming Gemengde Doeleinden zullen alleen
activiteiten die vallen onder lichte horeca worden toegelaten. Categorie 1a en 1b van deze staat
bevat aan detailhandel verwante horeca en restaurants die in beginsel alleen overdag en ‘s
avonds behoeven te zijn geopend. Voor bedrijven wordt de Staat van Bedrijfsactiviteiten gehanteerd.
Op bestaande bedrijfslocaties zijn categorie 1 en 2-bedrijven toelaatbaar.
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Juridische planbeschrijving 73
Bestemming Woon- en Dienstverleningsdoeleinden
De bestemming Woon- en Diensverleningdoeleinden (WDD) wordt opgenomen voor de solitair
in het plangebied gelegen dienstverleningsvestigingen, al dan niet gecombineerd met woonfuncties.
Omzetting naar wonen is hierbij zonder meer mogelijk.
Bestemming Detailhandelsdoeleinden
De supermarkten in het zuidwestelijk deel van het plangebied krijgen de bestemming Detailhandel
(D) gelet op het eigen karakter en de grootschaligheid. Gelet op de structuur van dit
gebied en de parkeersituatie wordt een zo stringent mogelijke regeling inzake
bouwmogelijkheden opgenomen.
Bestemming Woon- en Detailhandelsdoeleinden
De bestemming Woon- en detailhandelsdoeleinden (WD) wordt opgenomen voor de solitair in
het plangebied gelegen winkels en andere detailhandelsvestigingen, al dan niet gecombineerd
met woonfunctie. Omzetting naar wonen is hierbij zonder meer mogelijk.
Door opname van een wijzigingsbevoegdheid naar met name dienstverlening kunnen onder
voorwaarden perspectieven voor andere gebruik worden geboden.
Bestemming Woon- en Horecadoeleinden
De bestemming Woon- en Horecadoeleinden (WH) wordt opgenomen voor de solitair in het
plan gelegen horecagelegenheden, al dan niet gecombineerd met woonfunctie. Omzetting naar
wonen is hierbij zonder meer mogelijk. Voor de regeling van horecavoorzieningen wordt gebruik
gemaakt van de Staat van Horeca-activiteiten.
Bestemming Woon- en Kantoordoeleinden
De solitair gelegen kantoren worden voorzien van de bestemming Woon- en Kantoordoeleinden
(WK). Ingebruikname voor wonen is dan zonder meer mogelijk. Via een wijzigingsbevoegdheid
kan de kantoorfunctie worden geschrapt.
Bestemming Maatschappelijke Doeleinden
De bestaande Maatschappelijke Doeleinden (M) worden als zodanig bestemd. Voor de
begraafplaats waarin de bomen een monumentale waarde hebben, is deze begraafplaats ook
als zodanig bestemd. Via specifieke gebiedsgerichte wijzigingsbevoegdheden wordt vervanging
van deze functies geregeld, met name woningbouw. Dit volgt uit de stedenbouwkundige
analyses.
Woon-, Maatschappelijke- en Kantoordoeleinden
Voor de Heilig Hartkerk zijn plannen in voorbereiding voor het onderbrengen van medische
voorzieningen op de begane grond. In combinatie daarmee worden ook woningen gerealiseerd,
gedeeltelijk op een verdieping. Deze afzonderlijke bestemming Woon-, Maatschappelijke en
Kantoordoeleinden (WMK) biedt ruimte voor deze specifieke ontwikkelingen.
Bestemming Bedrijfsdoeleinden
De bestemming Bedrijven (B) wordt, gekoppeld aan de Staat van Bedrijfsactiviteiten, toegekend
aan solitair gelegen bedrijfsvestigingen. De bedrijven die behoren tot een hogere categorie dan
1 of 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten, worden ter bevestiging van een specifieke op het
bedrijf afgestemde subbestemming voorzien. Vervanging door lichte bedrijven is zonder meer
mogelijk (categorie 1 en 2). Via een wijzigingsbevoegdheid wordt in het algemeen ook verandering
in wonen of garages en bergplaatsen toelaatbaar gesteld. Incidenteel, voortvloeiend uit de
stedenbouwkundige visies, worden voor grotere gebieden specifieke wijzigingsbevoegdheden
opgenomen.
Bestemming Woon- en Bedrijfsdoeleinden
De bestemming Woon- en Bedrijfsdoeleinden (WD) wordt opgenomen voor de solitair in het
plan gelegen bedrijven, al dan niet gecombineerd met woonfunctie. Omzetting naar wonen is
hierbij zonder meer mogelijk.
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Juridische planbeschrijving 74
Garages en bergplaatsen
De verspreid over het plangebied gelegen garageboxen en bergplaatsen zijn voorzien van de
bestemming Garages en bergplaatsen (G). Daarin is geregeld dat er vervoermiddelen mogen
worden gestald en niet voor de handel en distributie bestemde goederen worden opgeslagen.
Bestemmingen voor openbare ruimte
De wegen in de plangebieden zullen bestemd worden tot Verkeersdoeleinden (V). Voor de
straten waarin de bomen een monumentale waarde hebben, zijn deze straten ook als zodanig
bestemd. Groengebieden die ruimtelijk relevant zijn, worden bestemd als Groenvoorzieningen
(GR). Andere groenstroken worden opgenomen in de bestemming Verkeersdoeleinden.
Speelplekken zijn opgenomen in de bestemmingen Groenvoorzieningen.
Spoorwegdoeleinden
De bestemming is opgenomen voor het gedeelte van het spoortraject Roosendaal-Breda. Binnen
de bestemming is het oprichten van bouwwerken ten dienste van de spoorwegen toegestaan.
Bestemming Leidingen
Ter bescherming van het leidingenbelang is een afzonderlijke bestemming opgenomen die met
enkele andere bestemmingen samenvalt. In de bedoelde regeling wordt voorzien in de benodigde
afstemming met de andere leidingen. Deze bestemming is uitsluitend aan planologische
leidingen toegekend.
7.5. Overige punten
Stedenbouwkundige visies
Voor diverse locaties worden stedenbouwkundige visies opgesteld. Deze zullen bepalend zijn
voor de opzet van de bestemmingsregeling voor de betreffende locaties.
Overige aspecten
In de bestemmingsregeling worden voorts bepalingen opgenomen inzake GSM-antennes, het
bordeelverbod (bevestiging bestaande functies), leidingen en archeologische waarden.
Parkeren
Waar nodig zijn in de voorschriften bepalingen opgenomen inzake het aanhouden van de in de
gemeente Roosendaal gebruikelijke parkeerproblemen, zoals opgenomen in het parkeernormenoverzicht.
Bijzondere vormen van detailhandel / horeca
In de omgeving van het knooppunt van de Brugstraat, Hoogstraat van Kalsdonkstraat is een in
de loop der jaren gegroeide concentratie van smart- en growshops gevestigd. Toename hiervan
is met name in verband met de concentratie ervan ongewenst. In verband hiermee is hiervoor
een specifieke regeling voor de bestaande percelen opgenomen. Voor een toelichting hierop
wordt verwezen naar bijlage 7.
Vrijstellings- en wijzigingsbevoegdheden
De vrijstellingsbevoegdheden behoeven geen nadere toelichting. De wijzigingsgebieden zijn in
voorgaande hoofdstukken voldoende beschreven wat betreft de beoogde ontwikkelingen. Vanuit
milieuoogpunt zijn voorwaarden gesteld inzake bodemkwaliteit en groepsrisico inzake het
spoorwegemplacement en het vervoer van gevaarlijke stoffen via het spoor.
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Bijlage 1. Overzicht beleidsdocumenten
StructuurvisiePlus Bergen op Zoom-Roosendaal
De StructuurvisiePlus (januari 2001) is een plan waarin op hoofdlijnen wordt aangegeven hoe in
de toekomst moet worden omgegaan met zaken als woningbouw, recreatie, bedrijventerreinen,
natuur, verkeer, water en landbouw voor het grondgebied van de gemeenten Bergen op Zoom
en Roosendaal. Voor een groot deel hebben Bergen op Zoom en Roosendaal daarover al nagedacht
toen ze ieder apart een Structuurvisie maakten. In Roosendaal is deze in 1998 onder
de naam Ruimtelijke Ontwikkeling Strategie 2030 (ROS 2030) vastgesteld door de gemeenteraad.
Op hoofdlijnen wijkt de StructuurvisiePlus niet af van de afzonderlijke structuurvisies.
Toch zijn er bepaalde ontwikkelingen, zoals de aanleg van de industriegebieden Borchwerf 2 bij
Roosendaal en Auvergnepolder bij Bergen op Zoom, die bij de verdere uitwerking extra aandacht
vragen.
In de StructuurvisiePlus vormen de kwaliteiten van een gebied een zeer belangrijke wegingsfactor
bij de keuze van de meest geschikte locaties voor allerlei voorzieningen.
In de StructuurvisiePlus benadering zijn de fysieke dragers van de duurzame kwaliteit van stad
en landschap conditionerend voor de invulling van een gebied met programma’s voor wonen,
werken en recreëren. De discussie start derhalve aan de kant van het structuurbeeld alvorens
tot de confrontatie met programma’s over te gaan. De waterbodem en natuurlaag, de infrastructuurlaag
en occupatielaag vormen de duurzame dragers van stad en landschap voor de
lange termijn. Het zijn de condities voor de ontwikkelingen aan de kant van de programma’s.
Daar is de dynamiek hoger. De conjunctuur aan de vraagzijde van de diverse woon- werk- en
voorzieningenmilieus is nu eenmaal aan verandering onderhevig. De resulterende dynamiek
valt, zeker voor een periode van 30 jaar, moeilijk te voorspellen. Hier zijn “flexibiliteit” condities
(in plaats van blauwdrukken), “mee-ademen” met de vraagontwikkeling, toverwoorden. Verandering
of aanpassingen in de waterlaag en infrastructuurlaag kosten veel tijd en / of hogere investeringen.
In hoofdstuk 2 is als eerste ingegaan op de harde structuurdragers (water / natuur / bodem, infrastructuur
en occupatie) voor de lange termijn. Deze zijn conditionerend voor de programmatische
invulling. Per harde structuurdrager zijn de bouwstenen, de aandachtspunten en de opgaven
vermeld.
In hoofdstuk 3 zijn de knelpunten, kwaliteiten en kansen van de drie ‘duurzame lagen’ besproken.
De optelsom van kwaliteiten en potenties van de lagen leidt tot het duurzaam Structuurbeeld.
Hoofdstuk 4 beschrijft de confrontatie van het Duurzaam Structuurbeeld met de gemeentelijke
programma’s uit de bestaande structuurvisies. Uit de confrontatie van het structuurbeeld met de
gemeentelijke plannen blijkt dat er weinig problemen zijn.
Naast de reeds bekende programma’s roept deze StructuurvisiePlus ook nog een aanvullend
programma op. Het aanvullend programma is hoofdstuk 5 nader toegelicht.
In hoofdstuk 6 zijn de structurerende principes beschreven.
Op basis van laag 1 (bodem, water, natuur) kunnen twee strategieën worden geformuleerd:
- het vergroten van de natuur kerngebieden (GHS) en het (opnieuw) aanbrengen van
koppelingen tussen deze kerngebieden;
- het herstel van het watersysteem “de watermachine”.
Op basis van de combinatie van de lagen 2 en 3 kunnen twee andere strategieën worden geformuleerd:
- het bieden van ruimte voor de grootschalige economische dynamiek;
- het verbeteren van de verblijfskwaliteit van het landelijk gebied.
In hoofdstuk 7 staat de vraag centraal welke acties gepleegd moeten worden om binnen de kaders
van het Duurzaam Structuurbeeld de gewenste programmatische en ruimtelijke ontwikkeling
te laten plaatsvinden.
Uiteindelijk levert dit het streefbeeld op van de StrcuurvisiePlus zoals dat in hoofdstuk 8 is beschreven.
In hoofdstuk 9 tenslotte wordt een aantal vervolgopgaven benoemd.
Adviesbureau RBOI
Middelburg
1
736.006528.00

Bijlage 1. Overzicht beleidsdocumenten 2
Algemeen Kwaliteitshandboek Herontwikkeling Groot Kalsdonk
Het algemeen kwaliteitshandboek Herontwikkeling Groot Kalsdonk (november 2000) vormt een
integraal onderdeel van de samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeente Roosendaal en
de Projectorganisatie Groot Kalsdonk met betrekking tot de herontwikkeling van Groot Kalsdonk.
In dit handboek is het proces beschreven waarlangs de herontwikkeling van het gebied
Groot Kalsdonk dient plaats te vinden. Het handboek is een bindend handvest voor zowel de
Projectorganisatie Groot Kalsdonk als de gemeente om het ontwikkelingsproces inzichtelijk te
krijgen en te houden. Het kwaliteitshandboek is onder andere gebaseerd op de Beheer- en
Ontwikkelingsvisie Groot Kalsdonk. Het kwaliteitshandboek bestaat uit een hoofdrapport en 4
deelrapporten.
- Hoofdrapport: Algemeen kwaliteitshandboek herontwikkeling Groot Kalsdonk
Het hoofdrapport bevat vijf stappen die worden gezet vanaf het moment van intentie en samenwerkingsovereenkomst
totdat de gemeente het gebied krijgt overgedragen: opstellen
kwaliteitsplan, ontwerpfase, uitwerkingsfase, uitvoeringsfase en onderhoudsfase. Het bewaken
van de kwaliteit van de openbare ruimte en voorzieningen gedurende de aanleg
door de Projectorganisatie Groot Kalsdonk geschiedt door een systeem van kwaliteitsborging.
- Deelrapport 1: Uitgangspunten kwaliteitsplan Groot Kalsdonk
In deelrapport 1 worden de uitgangspunten genoemd waar het kwaliteitsplan aan moet voldoen.
Hierin worden de vereiste onderdelen van het kwaliteitsplan beschreven.
- Deelrapport 2: Stedenbouwkundige uitwerking Groot Kalsdonk
In het deelrapport 2 wordt op de stedenbouwkundige uitwerking van Groot Kalsdonk. Belangrijke
randvoorwaarden en uitgangspunten voor deze nadere uitwerking van het inrichtingsvoorstel
zijn de in Beheer en Ontwikkelingsvisie opgenomen (beleids)voorstellen, het
streven naar een groene en gevarieerde woonomgeving, een duurzaam ruimtelijke ontwikkeling,
waar mogelijk handhaving van aanwezige waardevolle bomen en op koppen van
percelen toepassen van een duurzame, kwalitatief hoogwaardige erfafscheiding.
- Deelrapport 3: Waterstructuurplan Groot Kalsdonk
Deelrapport 3 omvat het waterstructuurplan. Het waterstructuurplan geeft inzicht in de mogelijkheden
van infiltratie en de benodigde voorzieningen om het overtollig water af te kunnen
voeren. Het plangebied voor het waterstructuurplan omvat de wijk Kalsdonk.
- Deelrapport 4: Ontwerpeisen en materiaalkeuze en materiaaleisen Goot Kalsdonk
De ontwerpeisen en materiaalkeuze en materiaaleisen worden in het laatste deelrapport 4
behandeld. Het betreft het watersysteem en drainage, grondwerken, riolering, verhardingen,
verkeer, straatmeubilair, kabels en leidingen, groenvoorzieningen en speelgelegenheden,
gazonaanleg en speelgelegenheden.
Wonen in Roosendaal, de nieuwe visie op het wonen
In samenwerking met partners heeft de gemeente Roosendaal het rapport Wonen in Roosendaal
(concept, september 2000) opgesteld. De visie op het Wonen strekt zich uit over de woon-
en leefomgeving. De volgende beleidsuitgangspunten worden voor de nieuwe visie op het wonen
beschreven.
- Roosendaal Woonstad
- stad Roosendaal als stedelijk wooncentrum in de regio;
- compact ontwikkelen van de stad Roosendaal, zowel voor woon- als werkfunctie (herstructurering);
- nieuwbouw in dorpen richten op het voldoen aan eigen woningbehoefte.
- Burger willen kwaliteit
- verder ontwikkelen van eigen karakteristiek van elke wijk / elk dorp, met eigen kwaliteiten
en keuzemogelijkheden;
- toekomstkwaliteit bij aanpassing van zowel de bestaande woningvoorraad als nieuwbouw
(flexibel inspelen op trends en door burgers zeggenschap te geven over hun
woning en woonomgeving).
- De gemeente als gebiedsregisseur
- handelen op interne afstemming voor een optimale integrale aanpak (van verticale
naar horizontale benadering);
- communicatie met betrokken partijen (interactieve benadering);
- gebiedsgerichte aanpak van het woonbeleid.
- Rendement van beleid
- woonbeleid formuleren in duidelijke en meetbare doelen en effecten;
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Bijlage 1. Overzicht beleidsdocumenten 3
- het volgen van effecten van woonbeleid met eenvoudig “meetsysteem” (monitoring).
Om de kern van het beleid, het bieden van goed wonen aan inwoners te verwezenlijken is de
positie van de gemeente binnen de regio van belang. Bij het woonbeleid is er aandacht voor de
leefbaarheid, voor de kwaliteit van het wonen, nu en in de toekomst en de keuzemogelijkheden
van mensen. In het rapport wordt ingegaan op de volgende maatregelen (producten en acties)
die moeten worden nagestreefd om het vorenstaande beleid te verwezenlijken:
- overleg tussen partijen
- opstellen kader-prestatieafspraken
- samenstellen Monitor Wonen Roosendaal
- opstellen woningbouwprogramma en activiteitenplannen
- actualiseren Wonen in Roosendaal
- gedifferentieerde woonmilieus aanbieden en effecten op bevolkingssamenstellingen volgen
- actief participeren in intergemeentelijk overleg over woningmarktaangelegenheden
- aandacht voor kwaliteit woonomgeving “grijs en groen”
- mede via strategische nieuwbouw bijdragen aan vitaliteit van wijken en dorpen
- uitvoeren herstructurering Kalsdonk, visie ontwikkelen Kroeven en vervolgens voor andere
wijken
- tot 2005 t.b.v. substantiële kwaliteitsslag in huursector: herstructurering en modernisering
- tot 2005 tekort aan voor senioren geschikte woningen kwantitatief en kwalitatief oplossen
- samenwerking tussen gemeente, zorgaanbieders en corporaties aan initiatieven rond Wonen
en zorg
- kwaliteitsslag in kernvoorraad via herstructurering
- leveren van een bijdrage aan opvang van statushouders en asielzoekers
- flexibele en kleinschalige planontwikkeling
- vergroten zeggenschap van burgers en bevorderen vernieuwend bouwen (in planproces
en inhoud)
- uitvoeren gemeente milieubeleidsplan m.b.t. duurzaam bouwen
- bij nieuwbouw toepassing label “Woonkeur” bevorderen
- nieuwbouw gemiddeld passend in voorgestelde differentiatie
- bevorderen van invoering (sub)regionaal systeem aanbod huurwoningen
In de bijlage bij de visie wordt nader ingegaan op de wijkprofielen en de woningmarktanalyse
(februari 2000).
Voor alle wijken en dorpen in de gemeente Roosendaal zijn wijkprofielen opgesteld. Voor het
wijkprofiel Noord (Groot Kalsdonk) is het volgende opgenomen. Het aandeel allochtonen in
Noord is groot. Dit komt mede dor de aanwezigheid van een groot aandeel goedkope huurwoningen.
Allochtonen uit Kalsdonk hebben aangegeven dat zij verdere integratie wensen. Het
aandeel jongeren tussen 15 en 25 jaar is in de wijk groter dan het gemeentelijk gemiddelde. De
buurbinding van senioren en allochtonen is groot in de wijk. Een aantal woningen is slecht onderhouden
en gehorig. Het voorzieningenniveau in Philipswijk is niet optimaal. Ook ontbreken in
de wijk sport- en spelvoorzieningen voor jongeren. In Noord is voorts overlast van sluipverkeer.
De sluiproute Kalsdonksestraat, Griendweg, Gastelseweg en Philipslaan wordt gebruikt door
vrachtverkeer om van het industrieterrein Majoppeveld de autosnelweg te bereiken.
Uit de woningmarktanalyse blijkt dat de komende jaren het aantal 55-plussers in Roosendaal
aanzienlijk zal groeien In Roosendaal wonen hierbij ten opzichte van de regiogemeenten relatief
veel 75-plussers. Dit betekent dat in Roosendaal een voldoende aanbod van specifieke seniorenwoningen
(met zorgvoorzieningen) moet zijn. De reeds aanwezige voorzieningen en verzorgingshuizen
beteken voor de groep van 75-plussers een gunstige vestigingsfactor. De inkomensverdeling
van de Roosendaalse bevolking is enigszins beter dan het landelijke gemiddelde.
34% van de huishoudens behoort tot de aandachtsgroep. Voor de aandachtsgroep dienen
voldoende betaalbare huurwoningen te zijn: de zogenaamde kernvoorraad. De gemeente
Roosendaal heeft een opvangtaak voor de regionale woningbehoefte.
Onder andere in de wijk Noord gaf in 1993 een groot aandeel huishoudens aan de wijk te willen
verlaten. Door het beheer- en ontwikkelingsplan Kalsdonk kan het perspectief voor de bewoners
zijn verbeterd. Er is veel animo voor nieuwbouwwoningen en bouwkavels, zowel bij doorstromers
als (in mindere mate) bij starters. Anderzijds is er op korte en langere termijn een potentieel
overschot in de huursector. Het potentiële overschot in de huursector doet zich voor bij
eengezinswoningen en flats zonder ligt. Wel is er in de huursector een potentieel tekort aan
woningen voor senioren, waaronder in de wijk Noord. Extra voorzieningen bij de woning worden
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Bijlage 1. Overzicht beleidsdocumenten 4
door huurders over het algemeen meer gewenst dan door eigenaar-bewoners. In de wijk Noord
wordt overlast ervaren, waarbij verkeer de belangrijkste overlastfactor is.
Woningbouwprogrammering Roosendaal 2002-2006
De woningbouwmarkt is steeds aan verandering onderhevig. Het is belangrijk om als gemeente
hierop in te spelen door op het juiste tijdstip, de juiste typen woningen op de juiste plekken in de
stad en de dorpen te ontwikkelen. Daartoe is een continue afstemming van de vraag naar en
het aanbod van woningbouwlocaties noodzakelijk.
De Beleidsnota Woningbouwprogrammering kan het sluitstuk worden genoemd voor het beleid
gericht op wonen en volkshuisvesting. De kaders van het woonbeleid zijn immers weergegeven
in de in 2001 door de gemeenteraad vastgestelde visie “Wonen in Roosendaal”. Deze geeft aan
hoe het gemeentebestuur tegen het wonen nu en in de toekomst aankijkt.
Het in december 2002 tussen de corporaties en gemeente afgesloten “Woonconvenant” is een
uitvloeisel van de visie “Wonen in Roosendaal”. Het convenant regelt de taken opgaven voor
een ieder van genoemde partijen en is daarmee vooral procesgericht.
De Beleidsnota Woningbouwprogrammering tenslotte geeft de invulling aan een actiepunt uit de
nota “Wonen in Roosendaal”, namelijk het (periodiek) opstellen van een kwalitatief en kwantitatief
bouwprogramma voor de eerst komende jaren, dus hoeveel woningen, waar en van welke
prijs, soort of type. Tevens is in deze nota de recent verschenen “Bevolkings- en woningbouwbehoefteprognose
– actualisering 2002” van de provincie verwerkt. Deze nieuwste behoefteprognose
wijkt af van de woningbehoefteprognose, die ten behoeve van het streekplan was opgesteld
en is bovendien een kwantitatief instrument.
De Beleidsnota Woningbouwprogrammering bevat een inventarisatie van initiatieven op het gebied
van woningbouw en vloeit voort uit de beleidsnota “Wonen in Roosendaal”.
Periodiek, in principe jaarlijks, wordt de inventarisatie geactualiseerd en prioriteiten
(voor)gesteld. Door een integrale planontwikkeling worden alle beleidsmatige aspecten bij de
uitwerking betrokken. Eén en ander kan er toe leiden dat de nu geformuleerde gewenste invulling
met woningbouw niet haalbaar blijkt of zelfs door andere prioriteiten ongewenst kan zijn.
Dat betekent, dat jaarlijks de Woningbouwprogrammering kan worden bijgesteld. Vermelde
aantallen woningen moeten als indicatief worden bestempeld. Externe partijen kunnen aan hetgeen
in deze nota is vermeld geen rechten ontlenen. Deze nota is een sturingsinstrument en is
daarmee geen hard ontwikkelingsprogramma.
Ontwikkelingsprogramma stedelijke vernieuwing
De Wet Stedelijke Vernieuwing is gericht op een integrale aanpak van de problemen in het stedelijk
gebied, voor zover het ingrepen ter verbetering van de kwaliteit van de fysieke woon-,
leef- en werkomgeving betreft. De wet voorziet in een nieuw instrument waarin reeds bestaande
regelingen en geldstromen worden samengevoegd: het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing
(ISV). Gelet op de complexiteit van de problematiek en het meerjarige karakter daarvan
behoort Roosendaal tot de groep programmagemeenten. In het door de gemeente Roosendaal
opgestelde ontwikkelingsprogramma stedelijke vernieuwing (juni 2000) geeft de gemeente aan
welke maatschappelijke doelstellingen worden nagestreefd in de periode tot 2005, met een
doorkijk naar 2010. Dit ontwikkelingsprogramma biedt de gemeente de uitzonderlijke kans om
binnen vorenstaande doelen de drie bijzondere aspecten duurzaamheid, veiligheid en betrokkenheid
te belichten.
Het ontwikkelingsprogramma is gebaseerd op een analyse die de sterke kanten van de leef-,
woon- en werkomgeving van Roosendaal laat zien. Vooral de goede bereikbaarheid van de
gemeente komt naar voren. Daarnaast kent de gemeente een rustig woonklimaat en heeft het
een ruim aanbod van voorzieningen, met name winkelvoorzieningen. De belangrijkste zwakke
kant is dat de gemeente geen duidelijk herkenbaar profiel heeft. Vorenstaande sterke kanten
zijn buiten de gemeente nauwelijks bekend, waardoor de aantrekkingskracht die de gemeente
op nieuwe bedrijven of inwoners kan hebben, niet genoeg wordt benut. Tevens blijkt uit de
analyse dat in de woningvoorraad een tekort is aan woningen met name in de duurdere sector.
De gemeente streeft er naar in de toekomst in deze sector voldoende aanbod te ontwikkelen en
zich zo op dit vlak eveneens te profileren. Het beeld dat ontstaat van de gewenste ruimtelijke,
economische en maatschappelijke ontwikkelingen, kan worden vertaald in de volgende beleidsuitgangspunten.
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Bijlage 1. Overzicht beleidsdocumenten 5
- Behoud en versterking van een leefbare stad voor de inwoners, waarbij veel aandacht
wordt geschonken aan het leefklimaat, veiligheid, de dagelijkse leefomgeving, recreatie op
lokaal niveau en het bevorderen van de mogelijkheden voor individuele ontwikkeling van
de inwoners.
- Meervoudig en intensief ruimtegebruik.
- Op basis van milieubewust ruimtelijk ordeningsbeleid dient te worden gestreefd naar een
verdere invulling van het concept van de compacte en complete stad.
- De infrastructuur dient te worden verbeterd en aangepast, waarbij het belang van de fiets
meer in acht moet worden genomen.
- Het vestigingsklimaat voor bedrijven, voorzieningen en instellingen dient te worden versterkt.
- De werkgelegenheid kan worden gestimuleerd door sterke punten in de stedelijke structuur
te verenigen met de ontwikkelingskansen voor economische groei.
Het stedelijk vernieuwingsbeleid van de gemeente Roosendaal is uitgewerkt in een viertal programma’s:
wonen, fysiek economie, stedelijk groen en milieu. Voor alle vier de programma’s is
het bestaand beleid uitgangspunt. In het algemeen is dit gericht op efficiënt en zorgvuldig ruimtegebruik,
waarbij gestreefd wordt naar een compacte en complete stad.
- Programma: wonen
Binnen het fysieke programma dienen vooral kansen voor de ontwikkeling van gevarieerde
woonmilieus benut te worden. Kansen voor de verbetering van de kwaliteit van de woonomgeving
door het opplussen van woningen of de herstructurering van oude wijken worden
zo veel mogelijk gegrepen. Daarnaast wordt vooral ook aandacht gegeven aan bedreigingen
die voortkomen uit selectieve migratie, de sterke vergrijzing en de afname van
de bevolkingsgroei. Bij de versterking van het woonklimaat in de gemeente is ook de relatie
met de sociale pijler uit het stedelijk vernieuwingsbeleid belangrijk.
- Programma: fysieke economie
Met name de kansen voor verbetering van de kwaliteit van bedrijventerreinen, zowel op
gebied van bereikbaarheid als op gebied van kwaliteits- en duurzaamheidsconcepten,
worden aangegrepen. Ook zijn in het programma doelstellingen opgenomen om de in de
analyse aangegeven bedreigingen voor het kernwinkelapparaat en het stadscentrum om te
vormen tot kansen. In het programma is ook aangegeven wat de relatie is met de economische
en sociale pijler uit het stedelijk vernieuwingsbeleid.
- Programma: stedelijk groen
Er bestaat vooral aandacht voor de parken in het stedelijk gebied. Het benutten van kansen
ter versterking van ecologische waarden door het leggen van relaties met de beken is
hierbij belangrijk. De relatie tussen groen en de kwaliteit van de woonomgeving is ook
deels recreatief van aard. In dit kader is in dit programma ook de recreatieve waarde van
het stedelijk groen meegenomen.
- Programma: milieu
Een belangrijk beleidsuitgangspunt dat ten grondslag ligt aan het programma is dat op basis
van een milieubewust ruimtelijk ordeningsbeleid dient te worden gestreefd naar een
verdere invulling van het concept van de compacte en complete stad. Binnen het gemeentelijk
beleid wordt al gewerkt met ‘checklists duurzaam bouwen’, duurzaam waterbeheer
en gescheiden afvalinzameling.
Door inzicht te bieden in de drie relaties, sociaal-fysiek, economisch-fysiek en sociaal-economisch
komt de bijdrage van het ontwikkelingsprogramma aan het verbeteren van de kwaliteit
van de leefomgeving (de leefbaarheid) tot uitdrukking. Fysieke maatregelen kunnen de sociale
cohesie bevorderen, mensen in het maatschappelijk leven betrekken, veiligheid bevorderen en
een bijdrage leveren aan het bevorderen van de volksgezondheid. De relatie tussen de fysieke
programma’s en het sociaal-economisch beleid dient vooral te worden gezocht in de wijze
waarop fysieke maatregelen kunnen bijdragen aan het creëren van werkgelegenheid. Andersom
bestaat een relatie in de bijdrage van (sociaal-) economisch beleid aan de verhoging
van de netto-arbeidsparticipatie, zodat economische kansen kunnen worden benut. Het (sociaal-)
economische en sociale beleidsveld ontmoeten elkaar op diverse manieren. Op het niveau
van de wijken en buurten is binnen de economische structuurversterking de “buurt-economie”
een aandachtspunt. Binnen de sociale structuurversterking biedt dit mogelijkheden om de leefbaarheid
in woonbuurten te vergroten.
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Bijlage 1. Overzicht beleidsdocumenten 6
Bij de bespreking van de verschillende programma’s is op basis van het bestaand beleid, kansen
en mogelijkheden, een aantal ontwikkelingsgebieden benoemd die als eerste aandacht
verdienen, waaronder het gebied Kalsdonk (vanaf 2000). Ook bodemsanering gaat onderdeel
uitmaken van stedelijke vernieuwing. Bij de uitvoering van het programma voor de bodemsanering
krijgen projecten binnen de aangewezen gebieden de hoogste prioriteit, waaronder het gebied
Kalsdonk.
Sportnota Voorzet op maat
De sportnota “Voorzet op maat” (oktober 2000) is opgebouwd uit twee delen, het eerste deel
omvat de lokale en landelijke ontwikkelingen en het tweede deel omvat de inhoud van het voorgenomen
beleid.
- Deel 1
In deel 1 wordt aangegeven dat in de nota “Wat sport beweegt” (ministerie van WVS 1996)
voorgesteld wordt in te zetten op het verbeteren van de kwaliteit van de sportbeoefening,
het versterken van de kwaliteit van de sportinfrastructuur en het verbeteren van de samenhang
van het (mede) op sport betrekking hebbende beleid. Het ministerie van WVS
stelt sinds 1999 gemeenten in staat om extra middelen aan te vragen om uitvoering te geven
aan vorenstaande doelstellingen (“de breedtesportimpuls”). In de nota “Ruimte voor
ontwikkeling” (sportkoepel NOC*NSF, 1997) wordt het breedtesportbeleid voor de komende
jaren vastgesteld. De periode na de vaststelling moet hierbij in het teken staan van
de uitgangspunten: organisatieverbanden waarin mensen regelmatig kunnen sporten bieden
de meeste garantie voor kwaliteit, het dubbelkarakter van de sport; de combinatie intrinsieke
en extrinsieke waarden van sport, geeft vorm aan het aanbod, de kwaliteit van het
ondersteuningsaanbod moet goed zijn. ‘
Het coalitieprogramma tot maart 2002 (gemeente Roosendaal, april 1999) geeft concrete
voornemens voor de sport aan, waarbij veel aandacht is besteed aan de wensen en
ideeën vanuit de sport zelf.
Een openbare discussiebijeenkomst met vertegenwoordigers van organisaties die actief
zijn in en rondom de sport heeft tot de volgende top drie van gewenste beleidsonderwerpen
geleid:
- Oprichten van een lokaal sportondersteuningsbureau.
- Extra aandacht geven aan jeugd en sport.
- Innovatief- en transparant accommodatiebeleid.
- Deel 2
In deel 2 dit deel wordt het sportbeleid dat de gemeente in het eerste decennium van de
21 ste eeuw wil realiseren uiteengezet. De gemeente gaat, en niet alleen binnen de sport,
uit van drie belangrijke pijlers, te weten kwaliteit, participatie en integraliteit. De gemeente
heeft naast de pijlers van het beleid voor een voor de gemeente nieuwe indeling van het
sportbeleid gekozen. De gemeente hanteert de begrippen Breedtesport, Topsport en Sport
en Gezondheid. Het begrip Breedtesport is dusdanig veel omvattend dat hier een onderverdeling
is gemaakt naar Sportinfrastructuur, Stimuleren Sportdeelname en Sport in Wijken.
De belangrijkste doelstellingen binnen de Breedtesport zijn: het opzetten van een bureau
waar sportend Roosendaal haar (hulp)vragen kan stellen, bij het Stimuleren van de
SportDeelname uitgaan van een programmatische aanpak, bewegingsonderwijs verbeteren
en verbreden en de relatie met de sportaanbieders intensiveren, de gemeente zal haar
beleid met betrekking tot Sport in Wijken intensiveren en waar wenselijk de ondersteuning
professionaliseren. Topsport krijgt van de gemeente meer aandacht in de komende jaren
en heeft de volgende doelstellingen: de (toekomstige) topsporters kunnen op extra impulsen
rekenen om het aanwezige talent te ontwikkelen en de gemeente gaat vanuit een integrale
benadering topsport een rol laten spelen bij citymarketing. Met betrekking tot Sport
& Gezondheid gaat de gemeente van start om de volgende doelen te realiseren: meer gezondheidsbesef
creëren onder sportend Roosendaal en opbouwen van een netwerk van
aan Sport & Gezondheid gelieerde organisaties en instellingen.
Het randvoorwaardelijke beleid zal vooral gestalte krijgen door het accommodatiebeleid.
Beleidsnotitie breedtesport
In de nota Breedtesport in Roosendaal is het te voeren beleid op het terrein van de breedtesport
in de gemeente Roosendaal verwoord als een aanscherping van de nota Voorzet op
maat. De voornaamste redenen voor het uitbrengen van de nota Breedtesport in Roosendaal
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Bijlage 1. Overzicht beleidsdocumenten 7
zijn de maatschappelijke ontwikkelingen en sport, de maatschappelijke functie van sport, sporten
als life-time activiteit, situatie na de gemeentelijke herindeling.
De doelstelling van de gemeente Roosendaal op het gebied van de breedtesport is het van gemeentewege
creëren van zo gunstig mogelijke voorwaarden voor sportbeoefening waardoor
participatie, betrokkenheid en verantwoordelijkheid van bewoners(organisaties), sportverenigingen
e.d. toenemen en nieuwe initiatieven, bij voorkeur in de vorm van zelforganisatie, tot bloei
komen. Naast de genoemde doelstelling gaat de gemeente Roosendaal bij de uitvoering van
het breedtesportbeleid uit van de volgende punten.
- Algemeen uitgangspunt ten aanzien van de sport
Alle inwoners van de gemeente moeten naar eigen keuze en op een verantwoorde wijze
sport kunnen beoefenen of anderszins bij de sport kunnen worden betrokken.
- Visie ten aanzien van de verantwoordelijkheden
Naast de gemeente hebben het particulier initiatief en de burgers een belangrijke rol binnen
de sport in Roosendaal.
- De plaats van sport in het gemeentelijk beleid
- Een leven lang en op verantwoorde wijze sport beoefenen staat voorop.
- De gemeente heeft bijzondere aandacht voor die bevolkingsgroepen waarvan de
sportdeelname achterblijft, te weten: jongeren, ouderen, allochtonen en gehandicapten.
- Om de samenlevingsopbouw binnen de gemeente Roosendaal te bevorderen wordt
het organiseren van activiteiten en evenementen in de vorm van zelforganisatie gestimuleerd.
- De vereniging en haar vrijwillig kader kan ondersteuning krijgen, bijvoorbeeld door
middel van het sportondersteuningsbureau.
- De sport- en recreatievoorzieningen dienen verspreid over de gemeente Roosendaal
te worden aangeboden, bij voorkeur op wijkniveau: aanleg van sport- en trapveldjes.
De gemeente Roosendaal wil niet als initiatiefnemer optreden maar daar waar mogelijk wil zij
organisaties of particulieren een zetje in de rug geven als zij willen inspelen op lacunes in het
sportaanbod van Roosendaal. Dit vraagt om een duidelijke visie van de gemeente op het sportbeleid
binnen haar gemeentegrenzen. Daarbij wordt ook leeftijds- en doelgroepgericht beleid
gevoerd.
- Zeer veel jongeren van 6 t / m 12 jaar sporten en maken gebruik van diensten van de sportvereniging.
Het beleid van de gemeente Roosendaal beperkt zich binnen deze doelgroep
tot het vergroten van de zwemvaardigheid van de jeugd en het ondersteunen van het project
“De Sportieve School” van de Nederlandse Katholieke Sportfederatie. In de wijk Kalsdonk
is reeds een werkgroep ingesteld die een visie gaat ontwikkelen op een Brede
School in deze wijk. Het gaat dan om een aanpak die erop gericht is het vermogen van
kinderen en jongeren (0 tot 18 jaar) te stimuleren om zelf in hun omgeving de beste melange
aan ontwikkelingsmogelijkheden te vinden. Voor de sport en de leefbaarheid van de
buurt is het van belang dat de functie sport in het ruimtelijk beleid wordt opgenomen. Voor
de jeugd betekent dit dat dicht bij huis kleinschalige sportvoorzieningen op wijk- en buurtniveau
worden gerealiseerd. Gestreefd moet worden naar een leefomgeving van hoge
kwaliteit. De grootschalige sportvoorzieningen kunnen dan op een grotere afstand worden
gepland.
- Het percentage dat lid is van een sportvereniging is bij de jeugd van 12 tot en met 18 jaar
beduidend lager dan bij de jongste jeugd. De gemeente wil specifieke projecten starten
voor deze doelgroep en streven naar een optimalisatie van kennis en kunde. De gemeente
Roosendaal wil hierbij een tweesporenbeleid volgen. Allereerst wil de gemeente het initiatief
van atletiekvereniging THOR betrekken bij haar nieuw te ontwikkelen Buitenschoolse
Opvang (BSO)-beleid. Ten tweede is de gemeente zeer te spreken over het initiatief van
het Zoomvlietcollege om jongeren naar voorbeeld van het schoolsportproject voor de jongste
jeugd de mogelijkheid te bieden zich te verdiepen in een bepaalde tak van sport.
- Gemeente Roosendaal kent een groot percentage ouderen. Deze groep (ouderen vanaf
50 jaar en chronisch zieken) vraagt dan ook terecht om aandacht van de gemeente. Doel
van een project om een afdeling voor gehandicapten in verenigingen op te zetten is een
goede integratie van gehandicapte sporters bij de reguliere sportbeoefening te bewerkstellen.
- Uit ervaring en onderzoek blijkt dat de sportdeelname van de allochtonen achter blijft bij de
autochtonen. De gemeente Roosendaal streeft uiteindelijk naar de integratie van allochtonen
binnen het reguliere verband van de sportvereniging. Om deze weg naar de sportver-
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Bijlage 1. Overzicht beleidsdocumenten 8
eniging te realiseren kan een tussenstap worden gemaakt via het sportbuurtwerk en / of
doelgerichte activiteiten. Onder sportbuurtwerk wordt verstaan het organiseren en stimuleren
van sportactiviteiten op wijk- en buurtniveau. Gestart is met het project Meer met sport
in de wijk Kalsdonk. Doel is om te komen tot een stijging van de sportdeelname en daarmee
aan een meer volwaardige deelname aan de samenleving van de wijk en zijn bewoners.
Door de sterke veranderde maatschappelijke ontwikkelingen zijn de problemen voor de verenigingen
in aantal en intensiteit sterk toegenomen. Verenigingsondersteuning is hierdoor volop in
de belangstelling komen te staan. Onder verenigingsondersteuning wordt verstaan een dienstverlenende
activiteit op het gebied van organisatorisch en bestuurlijk functioneren van sportverenigingen
waarbij daadwerkelijk sprake is van een of meerdere bezoeken van een ondersteuner
ten behoeve van het vraaggericht oplossen van verenigingsknelpunten.
De ontwikkeling van beleid beschouwt de gemeente Roosendaal als haar primaire verantwoordelijkheid.
Voor de uitvoering van het beleid wil de gemeente Roosendaal op korte termijn een
sportondersteuningsbureau opzetten.
Nota Integraal Veiligheidsbeleid 1999-2002
In de nota “Integrale veiligheid” (maart 1999) wordt getracht samenhang te brengen in alle aspecten
die een rol spelen bij veiligheid. De nota vormt als zodanig een katalysator om veiligheid
gemeentebreed die aandacht te geven waar de burgers om vragen.
De nota is actiegericht. Het eerste deel geeft een kader aan om de ontwikkeling en uitvoering
van het veiligheidsbeleid te begeleiden en aan te sturen. Drie aspecten staan daarin centraal:
visie, het operationaliseren van het begrip integrale veiligheid, monitoring (werken met meetbare
beleidsdoelen, het proces van uitvoering, eigen verantwoordelijkheid en samenspel).
Het strategische beleid wordt uitgewerkt aan de hand van zogenaamde veiligheidsstrategieën
rond de belangrijkste activiteiten en ontwikkelingen. De veiligheidsstrategieën worden vertaald
in producten en acties voor de komende planperiode. Per veiligheidsstrategie wordt tevens het
beleidsdoel aangegeven. De volgende veiligheidsstrategieën met de daaraan gekoppelde beleidsdoelen
worden genoemd.
- Sociale veiligheid
- Vermindering van het aantal sociaal onveilige plekken, d.m.v. (her)inrichting van de
openbare ruimten en een daarop afgestemd, deugdelijk (beheer)beleid.
- Op peil brengen, c.q. houden van de kwaliteit van het openbaar gebied o.a. via het
Keurmerk Veilig Wonen.
- Sociale veiligheid opnemen in alle gemeentelijke plannen.
- Bevorderen van de sociale cohesie in buurten en wijken.
- Stimuleren van eigen verantwoordelijkheid in de openbare ruimte.
- Bevorderen van de weerbaarheid van individuele burgers.
- Kleine (veel voorkomende) criminaliteit
Terugdringen van de kleine criminaliteit.
- Overlast en spanningen in de woonomgeving
Vermindering van overlast en spanningen in de woonomgeving.
- Jeugdproblematiek
Voorkomen, c.q. verminderen van normafwijkend gedrag door jongeren.
- Verkeer
- Terugdringen aantal verkeersslachtoffers.
- Terugdringen onveilige situaties.
- Risicobeheersing
Terugdringen aantal calamiteiten.
Het tweede deel van de nota is een uitvoeringsprogramma, waarin voor de producten en acties
die voortvloeien uit het strategisch deel wordt aangegeven hoe en door wie ze worden uitgevoerd.
Spoorvisie Roosendaal, inpassingsstrategie
Als gevolg van onder andere een toename van het goederenvervoer verwacht het Rijk (Ministerie
van V&W) na het jaar 2005 een capaciteitstekort op de spoorverbinding Roosendaal naar
Antwerpen. Als mogelijke oplossing onderzoekt de NS een tweetal alternatieven: optimalisatie
van de huidige lijn en de doortrekking van goederenspoorlijn 11 vanuit de Antwerpse haven
naar de spoorlijn Bergen op Zoom. Hiertoe wordt momenteel de Trajectnota / Milieu-Effect-Rap-
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Bijlage 1. Overzicht beleidsdocumenten 9
portage Verbinding Roosendaal-Antwerpen (VERA) opgesteld. Hierin worden op het grondgebied
van de gemeente Roosendaal een viertal tracéalternatieven in beschouwing genomen. Bij
de eerste verkenning van de kansen en bedreigingen van de door NS Railinfrabeheer ontwikkelde
tracéalternatieven “om de stad” bleek alleen het alternatief de verbinding Lage Zwaluwe-
Bergen op Zoom en Lage Zwaluwe-Essen (Rsd-zw) een basis voor een duurzame ontwikkeling
van Roosendaal te kunnen bieden. Derhalve zijn in de Spoorvisie Roosendaal (concept eindrapportage,
juli 1999) twee tracéalternatieven in beschouwing genomen, te weten alternatief
“door de stad” en alternatief “om de stad” (Roosendaal -zuidwest).
- Door de stad
In het alternatief “door de stad” wordt in principe uitgegaan van het huidige spoornetwerk
(Rotterdam, Breda, Bergen op Zoom, Essen). “Door de stad” dient bij te dragen aan een
substantiële verbetering van het woon- en leefmilieu in de stad (verminderen van hinder en
bieden van nieuwe stedenbouwkundige en economische potenties). Uitgegaan wordt van
de aanleg van goederenlijn 11 vanaf Bergen op Zoom naar de Antwerpse haven om het
goederenvervoer tussen Antwerpen en Zeeland af te wikkelen en hiermee dit deel van het
goederenvervoer niet door of langs het stedelijk gebied van Roosendaal hoeft te worden
afgewikkeld. In het concept wordt tevens uitgegaan van de realisering van een spoortunnel
(stationsgebied), een open tunnelbak (zuid- en noordzijde van nieuwe spoortunnel) en bijbehorende
kunstwerken en voorzieningen (fly-over).
- Om de stad
Het alternatief “om de stad” moet al het noord-zuid georiënteerde goederenvervoer afwikkelen
(Rotterdam, Zeeland, Antwerpen). Dit betekent dat alleen het zogenaamde Rsd-zwalternatief
voor de gemeente Roosendaal acceptabel is. Alleen dit alternatief biedt een basis
voor een duurzame ontwikkeling van Roosendaal, omdat er in het geval van de alternatieven
Rsd-w en Rsd-z op de bestaande spoorlijn door de stad nog altijd goederentransport
van noord naar zuid zal plaatsvinden. Met als gevolg dat bij deze twee alternatieven
en de stadsrand en het stadshart overlast zouden (blijven) ondervinden.Aan de noordoostzijde
van de stad wordt gestreefd naar het op termijn realiseren van een kortsluiting
tussen het alternatief “om de stad” en spoorlijn Breda-Roosendaal. Hierdoor kan ook het
goederentransport van en naar Oost-Brabant “om de stad” worden afgewikkeld. Er ontstaat
zo een volledige omleiding rond Roosendaal voor goederentransport. Uitgaande van
de aanleg van goederenlijn 11 vanaf Bergen op Zoom naar de Antwerpse haven, is een
eventuele kortsluiting van de spoorlijn Bergen op Zoom-Roosendaal met de lijn Roosendaal-Essen
overbodig.Er wordt gestreefd naar een minimalisering van de negatieve milieueffecten
van het alternatief “om de stad”. Negatieve milieueffecten die desondanks optreden,
dienen royaal te worden gecompenseerd. In het concept wordt ook uitgegaan van
een combinatie van twee varianten “bundeling A17” en “bundeling buisleidingenstraat”. Uit
de afweging (kansen en bedreigingen) blijkt dat in principe beide alternatieven op een acceptabele
wijze inpasbaar lijken te zijn, is het wenselijk om in dit stadium van het planproces
beide alternatieven mee te nemen. Hierbij wordt opgemerkt dat in principe het tracéalternatief
“door de stad” op structuurniveau voor de stad meer lijkt te kunnen betekenen
dan het alternatief “om de stad”. De gemeente staat vanuit het streven naar een hoogwaardige
en duurzame kwaliteit van het woon- en leefmilieu een integrale benadering
voor: de aanleg van goederenlijn 11 wordt in samenhang bezien met het opheffen van bestaande
knelpunten en toekomstige ontwikkelingen.
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Bijlage 1. Overzicht beleidsdocumenten 10
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Bijlage 2. Masterplan Waterhuishouding Groot Kalsdonk
Adviesbureau RBOI
Middelburg
1
736.006528.00

Bijlage 2. Masterplan Waterhuishouding Groot Kalsdonk 2
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Bijlage 3. Inventarisatie en inschaling bedrijven
Straat + nr. Naam + aard bedrijf S.B.I.code
Adviesbureau RBOI
Middelburg
Cat.
S.v.B.
Totaal opgesteld
motorisch
vermogen
Algemene
toelaatbaarheid
Opmerkingen Bestemmingsregeling
Van Beethovenlaan
35
Pico Bello Servicestation 50.5 3.1 B(2) B(2)b
Bredaseweg 43 Garage Rafet 50.1/50.2 2 B(2) B(2)
Bredaseweg 55-57 F. Verhaard Garage 50.1/50.2 2 B(2) B(2)
Bredaseweg 67 Broermann / Brocar BV 50.1/50.2 2 B(2) B(2)
Bredaseweg 69 Huub Jaspers Autocenter 50.1/50.2 2 B(2) B(2)
Bredaseweg 79 S&L Techniek 45.3 2 B(2) B(2)
Bredaseweg 180 Kwarten Autohandel 50.1/50.2 2 B(2) B(2)
Gastelseweg 26 Witlox Marktkramenverhuur 71.4 2 B(2) B(2)IIb
Gastelseweg 50a Servicestation Monhemius 50.5 3.1 B(2) B(2)IIbb
Gastelseweg 59 Budget Rent a Car 71.1 2 B(2) B(2)IIb
Gastelseweg 70 Garagebedrijf R. Finders 50.1/50.2 2 B(2) B(2)mb
Piet Heinstraat 2-4 Clad Matals VOF 51.52 3.2 B(2) B(2)
Hoogstraat 198 Drukkerij Van der Beek 22.2 2 B(2) B(2)
Hoogstraat 79 PCM (P.T.A. van Hees) 50.1/50.2 2 B(2) B(2)
Kasldonksestraat 180 Kalsdonk Garagebedrijf 50.1/50.2 2 B(2) B(2)
Parklaan 79 Rotax bv 60.2 3.2 B(2) B(2)tb
Spoorstraat 94 Van Gorp Car Cleaning 50.1/50.2 2 B(2) B(2)k
Spoorstraat 108 Verhoeven Autoservice 50.1/50.2 2 B(2) B(2)k
Spoorstraat 280 P. Koen Installatiebedrijf 45.3 2 B(2) B(2)
1
736.006528.00

Bijlage 3. Inventarisatie en inschaling bedrijven 2
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Bijlage 4. Toelichting op de Staat van
Bedrijfsactiviteiten
Inleiding
In dit bestemmingsplan wordt de toelaatbaarheid van bedrijven en bedrijfsactiviteiten gekoppeld
aan een Staat van Bedrijfsactiviteiten. Dit is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijven
en bedrijfsactiviteiten al naar gelang de te verwachten belasting voor het milieu zijn ingedeeld in
een aantal categorieën. Omdat de Staat van Bedrijfsactiviteiten wordt gebruikt voor de milieuzonering
in het kader van bestemmingsplannen zijn hierbij alleen de ruimtelijk relevante milieuaspecten
van belang:
- geluid;
- geur;
- stof;
- gevaar (met name brand- en explosiegevaar).
De hier gebruikte lijst deelt de bedrijven in zes gewone categorieën (waarbij twee categorieën
nog zijn onderverdeeld in subcategorieën) en drie A-categorieën. Categorie 1 heeft betrekking
op bedrijven die geen hinder van belang veroorzaken en categorie 6 op zeer zware industrie.
De drie A-categorieën (categorieën 4.1A / 4.2A, 5A en 6A) bevatten de inrichtingen die in belangrijke
mate geluidshinder kunnen veroorzaken zoals bedoeld in artikel 41 van de Wet geluidhinder.
Gebruikte bronnen
Als belangrijkste bron bij het opstellen van de Staat van Bedrijfsactiviteiten is gebruikgemaakt
van de lijst van bedrijfstypen uit de publicatie "Bedrijven en milieuzonering" van de Vereniging
van Nederlandse Gemeenten van 1999. In deze lijst worden voor een groot aantal bedrijfstypen
en -activiteiten richtafstanden ten opzichte van een rustige woonwijk gegeven. Daarbij is ervan
uitgegaan dat de bedrijven ter voorkoming van hinder en / of gevaar die technieken toepassen,
die thans als de meest gebruikelijke worden beschouwd.
De lijst is ten behoeve van de Staat van Bedrijfsactiviteiten met behulp van andere bronnen en
praktijkervaringen verder verfijnd (onder andere differentiatie naar grootte). De Staat van Bedrijfsactiviteiten
wijkt dus op een aantal punten af van de lijst van bedrijfstypen van de VNG.
In deze Staat van Bedrijfsactiviteiten is voor de indeling van de bedrijven naar activiteiten, net
als in de VNG-publicatie, uitgegaan van de Standaard Bedrijfsindeling (SBI) uit 1993.
Categorie-indeling en criteria voor de toelaatbaarheid van bedrijven
In de VNG-publicatie zijn de 10 richtafstanden van de lijst van bedrijfstypen teruggebracht tot
zes categorieën. Met het oog op de praktische toepassing zijn in deze Staat van Bedrijfsactiviteiten
de categorieën 3 en 4 nader onderverdeeld in elk twee subcategorieën.
De richtafstanden en het aspect verkeersaantrekkende werking zijn vertaald naar de volgende
(ruimtelijke) criteria voor de toelaatbaarheid:
categorie 1 : bedrijfstypen c.q. bedrijfsactiviteiten die gelet op hun aard en invloed op de
omgeving toelaatbaar zijn in woonwijken.
categorie 2 : bedrijfstypen c.q. bedrijfsactiviteiten die gelet op hun aard en invloed op de
omgeving toelaatbaar zijn tussen of onmiddellijk naast woonbebouwing,
echter alleen in gebieden met gemengde functies.
categorie 3 : bedrijfstypen c.q. bedrijfsactiviteiten die gelet op hun aard en invloed op de
omgeving in enige mate ruimtelijk gescheiden dienen te zijn van woonwijken
en dienen te zijn voorzien van een eigen autoverbinding met de hoofd-
en / of verzamelwegen:
. subcategorie 3.1: toelaatbaar aan de rand van woonwijken, echter in
het algemeen gescheiden door een weg of een groenstrook;
. subcategorie 3.2: gescheiden door een andere niet of weinig gevoelige
functie (afstandsindicatie 100 meter).
Adviesbureau RBOI
Middelburg
1
736.006528.00

Bijlage 4. Toelichting op de Staat van Bedrijfsactiviteiten 2
categorie 4 : bedrijfstypen c.q. bedrijfsactiviteiten die gelet op hun aard en invloed op
de omgeving op behoorlijke afstand van woonwijken gesitueerd dienen te
zijn:
Adviesbureau RBOI
Middelburg
. subcategorie 4.1: afstandsindicatie 200 meter;
. subcategorie 4.2: afstandsindicatie 300 meter.
categorieën 5 en 6: bedrijfstypen c.q. bedrijfsactiviteiten die gelet op hun aard en invloed op
grote afstand van woonwijken gesitueerd dienen te zijn. De aan te houden
afstanden dienen per geval te worden bepaald (richtafstanden van bedrijven
uit categorie 5: 500 - 1.000 meter, categorie 6: 1.500 meter).
Met name bij bedrijven uit categorie 3.1 is er van uitgegaan dat bij de inrichting van het terrein
(wijze van ontsluiting, situering van bebouwing) voldoende rekening wordt gehouden met mogelijke
hinder in de directe omgeving. Dit kan in voorkomende gevallen worden afgedwongen
door middel van de in de voorschriften opgenomen bevoegdheid om nadere eisen te stellen aan
onder meer de situering van de bebouwing.
De bedrijven uit categorieën 4.1A / 4.2A, 5A en 6A komen voor wat betreft de mate van hinder en
gewenste afstand overeen met de categorieën 4.1/4.2, 5 en 6 maar zijn alleen toelaatbaar als
op het betreffende terrein een geluidszone ex artikel 41 en verder respectievelijk 53 en verder
van de Wet geluidhinder wordt vastgesteld.
Bij de bovenbeschreven criteria voor de toelaatbaarheid is (behalve voor categorie 2) uitgegaan
van zonering ten opzichte van een rustige woonwijk. Voor andere omgevingstypen zoals incidentele
woonbebouwing, woonbebouwing in een stedelijke omgeving, andere gevoelige functies
of stiltebehoevende gebieden met natuurwaarden kunnen, indien de situatie daartoe aanleiding
geeft, de richtafstanden worden aangepast. Dit zal per geval beoordeeld moeten worden.
Opzet van de Staat
In de Staat zijn twee verschillende soorten categorie-indelingen toegepast (zie ook de inhoudsopgave):
- indeling op grond van bedrijfsactiviteiten (hoofdstuk I);
- indeling op grond van het opgestelde elektromotorisch vermogen (hoofdstuk II).
In beginsel zijn beide indelingen van toepassing.
De indeling van hoofdstuk I is de belangrijkste. Hiervoor is gebruikgemaakt van de SBI. Deze
indeling wordt hier gebruikt om bedrijfsactiviteiten in te kunnen delen. Het kan dus voorkomen
dat de activiteiten binnen een bedrijf in twee of meer verschillende groepen volgens de SBI-indeling
vallen. In die gevallen geldt dan de hoogste categorie van deze Staat van Bedrijfsactiviteiten.
Indien de bedrijfsonderdelen duidelijk ruimtelijk van elkaar kunnen worden gescheiden,
kunnen de bedrijfsonderdelen echter ook apart worden ingedeeld.
Bij sommige activiteiten wordt ook onderscheid gemaakt naar de omvang van de activiteiten. Dit
betreft in de eerste plaats de afbakening van de A-categorieën. Daarnaast worden veel voorkomende
kleinere bedrijven op grond van hun oppervlak of capaciteit apart ingedeeld om te
voorkomen dat dergelijke relatief weinig hinderlijke bedrijven zich alleen op grootschalige bedrijventerreinen
kunnen vestigen. Dit oppervlak betreft de bij het bedrijf c.q. voor de betreffende
bedrijfsactiviteit in gebruik zijnde gronden, ongeacht of de gronden bebouwd zijn of niet.
De indeling op grond van het opgestelde elektromotorisch vermogen (hoofdstuk II) is altijd aan
de indeling volgens hoofdstuk I gekoppeld en is slechts in een beperkt aantal gevallen bepalend
voor de uiteindelijke indeling van bedrijven. Het gaat hierbij om inrichtingen die in belangrijke
mate geluidshinder kunnen veroorzaken, zoals bedoeld in artikel 41 van de Wet geluidhinder en
om bedrijfsactiviteiten die in de indeling volgens hoofdstuk I de aanduiding * hebben gekregen.
De laatstgenoemde aanduiding is gebruikt bij bedrijfstypen waar vaak kleinere, weinig hinderlijke
bedrijven voorkomen die op deze wijze rechtstreeks in een lagere categorie kunnen worden
ingeschaald. Bij deze activiteiten is het aspect geluid bepalend en daarom geeft het elektromotorisch
vermogen een betere maat voor de hinderlijkheid dan bijvoorbeeld het bedrijfsoppervlak.
736.006528.00

Bijlage 4. Toelichting op de Staat van Bedrijfsactiviteiten 3
Flexibiliteit
De Staat van Bedrijfsactiviteiten blijkt in de praktijk een relatief grof hulpmiddel te zijn om hinder
door bedrijfsactiviteiten in te schatten. Het is bovendien tijdgebonden. Het komt in de praktijk
dan ook voor dat een bepaald bedrijf als gevolg van een geringe omvang van hinderlijke deelactiviteiten,
een milieuvriendelijke werkwijze of bijzondere voorzieningen minder hinder veroorzaakt
dan in de Staat van Bedrijfsactiviteiten is verondersteld. In het bedrijvenartikel van de
planvoorschriften is daarom bepaald dat burgemeester en wethouders een dergelijk bedrijf via
een vrijstelling een categorie lager kunnen indelen (dus bijvoorbeeld van categorie 3 naar 2 of
van categorie 4 naar 3); bij de categorieën met een onderverdeling in subcategorieën wordt
daarbij bedoeld dat vrijstelling tot de laagste van de subcategorieën mogelijk is (dus van categorie
4 naar maximaal 3.1). Om een vrijstelling te kunnen verlenen moet worden aangetoond
dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar is met andere bedrijven uit de
desbetreffende lagere categorie. Deze beoordeling dient zich te richten op de in de staat aangegeven
maatgevende milieuaspecten.
Voor de bedrijven uit de A-categorieën is alleen maar een vrijstelling mogelijk voor de indeling
in een lagere A-categorie.
Bij sommige bedrijfsactiviteiten is bij de indeling uitgegaan van een continue bedrijfsvoering,
waarbij de hinderlijke activiteiten ook 's nachts plaatsvinden. Dit is in de staat aangegeven met
een "C" in de laatste kolom. Het kan echter voorkomen dat een specifiek bedrijf niet continu
werkt. Dit gegeven kan eveneens aanleiding zijn om het bedrijf via bovengenoemde vrijstellingsmogelijkheid
een categorie lager in te delen.
Daarnaast is het mogelijk dat bepaalde bedrijven zich aandienen, waarvan de activiteiten niet
zijn genoemd in de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Wanneer deze bedrijven wat betreft milieubelasting
gelijk kunnen worden gesteld met volgens de bestemmingsregeling toegelaten bedrijven
kan voor de vestiging van deze bedrijven eveneens een vrijstelling worden verleend.
Ten slotte is het denkbaar dat in de planperiode het algemene beeld van de in de Staat genoemde
bedrijven en bedrijfsactiviteiten zich als gevolg van bepaalde technologische ontwikkelingen
in positieve zin wijzigt. Om hierop adequaat te kunnen reageren, zijn burgemeester en
wethouders in dergelijke situaties bevoegd de Staat van Bedrijfsactiviteiten te wijzigen.
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Bijlage 4. Toelichting op de Staat van Bedrijfsactiviteiten 4
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Bijlage 5. Toelichting op de Staat van Horecaactiviteiten
Milieuzonering van horeca-activiteiten
De problematiek van hinder door horecabedrijven onderscheidt zich als zodanig nauwelijks van
de problematiek van hinder veroorzaakt door "gewone" niet-agrarische bedrijven. Bij het opstellen
van de in de voorschriften opgenomen Staat van Horeca-activiteiten en het daarmee
samenhangende toelatingsbeleid is daarom nauw aangesloten bij de Staat van Bedrijfsactiviteiten
die al veel langer in bestemmingsplannen wordt toegepast.
Ook voor horecabedrijven bieden de Wet milieubeheer en de APV onvoldoende mogelijkheden
om alle relevante vormen van hinder te voorkomen. De milieuzonering van horecabedrijven in
het bestemmingsplan richt zich in aanvulling op de beide genoemde instrumenten op de volgende
vormen van hinder:
- geluidshinder door afzonderlijke inrichtingen in een rustige omgeving;
- (cumulatieve) geluidshinder buiten de inrichting(en) en verkeersaantrekkende werking / parkeerdruk.
Analoog aan de regeling voor "gewone" bedrijven worden bij de uitwerking van een ruimtelijk
beleid voor hinderlijke horeca-activiteiten drie stappen onderscheiden:
- indelen van activiteiten in ruimtelijk relevante hindercategorieën;
- onderscheiden van gebiedstypen met een verschillende hindergevoeligheid;
- uitwerken van een beleid in hoofdlijnen: in welke gebieden zijn welke categorieën in het algemeen
toelaatbaar.
De onderstaande toelichting gaat nader in op de gehanteerde hindercategorieën en het algemene
toelatingsbeleid voor deze categorieën. Opgemerkt wordt dat naast de criteria ter voorkoming
van ongewenste horeca-activiteiten ook ruimtelijk-functionele overwegingen een rol
kunnen spelen bij het ruimtelijk beleid voor horeca-activiteiten; daarop wordt op deze plaats niet
ingegaan.
Gehanteerde criteria
Voor een indicatie van de mate van hinder veroorzaakt door horeca-activiteiten biedt de basiszoneringslijst
uit de VNG-publicatie "bedrijven en milieuzonering" een goed vertrekpunt. De daar
gehanteerde, nogal grove benadering behoeft echter voor een in de praktijk bruikbare Staat van
Horeca-activiteiten aanvulling en nadere motivering. In aanvulling op de gegevens uit de VNGpublicatie
is gebruikgemaakt van de volgende ruimtelijk relevante criteria:
- de voor verschillende soorten horeca-inrichtingen over het algemeen gebruikelijke openingstijden
2) ; deze zijn voor het optreden van hinder uiterst relevant; het Besluit horecabedrijven
en de circulaire industrielawaai hanteren immers voor de dag-, avond- en nachtperiode
verschillende milieunormen;
- de mate waarin een bedrijfstype naar verwachting bezoekers en in het bijzonder bezoekers
per auto en / of brommers (scooters) aantrekt.
Categorieën van horeca-activiteiten
Mede op grond van bovengenoemde criteria worden in de Staat van Horeca-activiteiten de volgende
drie categorieën onderscheiden (waarvan één categorie met drie subcategorieën):
1. "lichte horeca": Bedrijven die in beginsel alleen overdag en 's avonds behoeven te zijn geopend
(in hoofdzaak verstrekking van etenswaren en maaltijden) en daardoor slechts beperkte
hinder voor omwonenden veroorzaken: restaurants, cafetaria's, ijssalons en dergelijke.
Het gaat daarbij dus om bedrijven die uit een oogpunt van hinder vooral in woongebieden
niet wenselijk zijn. In gemengde gebieden en weinig gevoelige gebieden dient
mede in relatie tot de verkeersontsluiting een nadere afweging plaats te vinden.
In deze categorie zijn de volgende subcategorieën onderscheiden:
2) Er wordt hier nadrukkelijk gesproken over openingstijden die normaal gesproken verbonden zijn aan het functioneren
van een type horecabedrijf; de toelaatbare openingstijden van een individueel bedrijf worden niet via het bestemmingsplan
bepaald maar middels de vergunning op grond van de APV.
Adviesbureau RBOI
Middelburg
1
736.006528.00

Juridische planbeschrijving 2
1a. qua exploitatie aan detailhandelsfunctie verwante horeca die in de praktijk nauwelijks
van de eigenlijke detailhandel kunnen worden onderscheiden zoals ijssalons, cafetaria's,
snackbars en dergelijke; met name in centrumgebieden kan het in verband met
ruimtelijk-functionele aspecten gewenst zijn deze groep als afzonderlijke categorie te
beschouwen;
1b. overige lichte horeca: restaurants;
1c. bedrijven met een relatief grote verkeersaantrekkende werking: grotere restaurants,
grotere hotels, McDrives e.d.
2. "middelzware horeca": Bedrijven die normaal gesproken ook 's nachts geopend zijn en die
daardoor aanzienlijke hinder voor omwonenden kunnen veroorzaken: cafés, bars, biljartcentra,
zalenverhuur e.d. Deze bedrijven zijn over het algemeen alleen toelaatbaar in weinig
gevoelige gebieden, zoals gebieden met primair een functie voor detailhandel en voorzieningen.
3. "zware horeca": Bedrijven die voor een goed functioneren ook 's nachts moeten zijn geopend
en die tevens een groot aantal bezoekers aantrekken en daardoor grote hinder voor
de omgeving met zich mee kunnen brengen (verkeersaantrekkende werking, daarmee gepaard
gaande hinder op straat en parkeeroverlast): dancings, discotheken en partycentra.
Deze bedrijven zijn alleen toelaatbaar in specifiek voor dergelijke bedrijven aangewezen
gebieden.
Flexibiliteit
De Staat van Horeca-activiteiten blijkt in de praktijk een relatief grof hulpmiddel te zijn om hinder
door horeca-activiteiten in te schatten. De lijst van activiteiten is bovendien tijdgebonden. Het
komt in de praktijk dan ook voor dat een bepaald horecabedrijf als gevolg van een geringe omvang
van hinderlijke deelactiviteiten, een aangepaste werkwijze (bijvoorbeeld geen openstelling
noodzakelijk in de nachturen) of bijzondere voorzieningen minder hinder veroorzaakt dan in de
Staat van Horeca-activiteiten is verondersteld. In het betreffende artikel van de planvoorschriften
is daarom bepaald dat burgemeester en wethouders een dergelijk bedrijf via een vrijstelling
één categorie lager kunnen indelen. Dit betekent bijvoorbeeld van categorie 3 naar 2. Bij categorie
1, met een onderverdeling in subcategorieën, wordt daarbij bedoeld dat vrijstelling tot de
laagste subcategorie mogelijk is (dus van categorie 2 naar maximaal 1a, maar bijvoorbeeld ook
van 1c naar 1b). Om een vrijstelling te kunnen verlenen moet worden aangetoond dat het bedrijf
naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar is met andere bedrijven uit de desbetreffende
lagere categorie. Deze beoordeling dient met name te worden getoetst aan het aspect
geluidshinder.
Daarnaast is het mogelijk dat bepaalde horeca-activiteiten zich aandienen, niet zijn genoemd in
de Staat van Horeca-activiteiten. Wanneer deze bedrijven wat betreft milieubelasting gelijk kunnen
worden gesteld met volgens de bestemmingsregeling toegestane horecabedrijven kan voor
de vestiging van deze bedrijven eveneens een vrijstelling worden verleend.
Ten slotte is het denkbaar dat in de planperiode het algemene beeld van de in de Staat genoemde
horecabedrijven en activiteiten zich als gevolg van bepaalde ontwikkelingen wijzigt.
Om hierop adequaat te kunnen reageren, zijn burgemeester en wethouders in dergelijke situaties
bevoegd de Staat van Horeca-activiteiten te wijzigen.
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Bijlage 6. Hogere grenswaarde
Adviesbureau RBOI
Middelburg
1
736.006528.00

Bijlage 6. Hogere grenswaarde 2
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Bijlage 7. Toelichting regeling bijzondere vormen
van detailhandel en horeca
Toename problematiek smart- en growshops
Sinds een aantal jaren komen smartshops voor. Het zijn winkels die niet-traditionele genotmiddelen
verkopen, waaronder kruidenpreparaten met psychoactieve werking, herbal ecstacy en
hallucinogene paddestoelen. Op basis van onderzoek door de interdepartementale Werkgroep
Smartshops I zoals vastgelegd in de notitie Smartshops en nieuwe trends in het gebruik van
psycho-actieve stoffen (1998), zijn aanbevelingen gedaan voor ontwikkeling van lokaal beleid.
Begin 2000 heeft Werkgroep Smartshops II de brede risico-inschatting herhaald en op basis
van uitkomsten beleidsaanbevelingen geformuleerd. Dit is vastgelegd in het rapport Smartshops
anno 2000. Opmerkelijk was de constatering van sterkere signalen over problemen voor
de openbare orde door de grote toeloop van (jonge) drugstoeristen. Voorts laten de antecedenten
van exploitanten / beheerders een ernstiger beeld zien. De werkgroep heeft geconstateerd
dat een toename van smartshops is te verwachten, ook bij andere verkooppunten. Er zijn
dan ook grotere inspanningen nodig op het gebied van regulering om te voorkomen dat de situatie
in de nabije toekomst uit de hand loopt en dat zich onaanvaardbare risico’s gaan voordoen.
De indruk bestaat dat ook growshops in dit verband een steeds groter probleem worden.
Ervaringen elders
Naar het oordeel van de gemeente Amsterdam is er sprake van een monofunctionele ontwikkeling
van elkaar aantrekkende laagwaardige functies / ondernemingen en daarmee een (verdere)
verloedering van bepaalde delen van de stad. De behoefte bestaat om vanuit de handhaving
van de openbare orde en de bestrijding van de criminaliteit het aantal verkooppunten van
smartproducten terug te dringen en greep te krijgen op de exploitatie van de overgebleven verkooppunten.
In Maastricht leeft de opvatting dat smartshops en vergelijkbare verkooppunten
bijdragen aan de reeds bestaande overlast door drugstoerisme. Maastricht voelt dan ook
evenals Amsterdam de behoefte om tot regulering en beheersing van smartshops over te gaan
vanuit de wens tot handhaving van de openbare orde en de bescherming van het woon- en
leefklimaat in de stad.
Project Courage
In de gemeenten Bergen op Zoom en Roosendaal is in 2002/2003 het project Courage gestart.
Dit project omvat een groot aantal maatregelen die ervoor moeten zorgen dat de drugsoverlast
merkbaar vermindert en het veiligheidsgevoel van de burger in met name de openbare ruimte
wordt verhoogd. Het drugsproject dat onder de vlag van de Brabantse Buitensteden wordt uitgevoerd
en loopt tot het eind van de raadsperiode 2006, omvat 29 inhoudelijke voorstellen met
actiepunten. Ten aanzien van toezicht en handhaving is onder meer genoemd het voornemen
tot standpuntbepaling inzake illegale verkoopactiviteiten, met name in growshops en smartshops.
Hiertoe behoort ook uitbreiding van het pakket juridische maatregelen. Voor de
Brugstraat / Molenstraat en omgeving is een integrale aanpak aangekondigd, bestaande uit inventarisatie
en analyse van de problemen op het gebied van drugsoverlast, horecaoverlast,
verpaupering en vervuiling alsmede het opstellen van een plan van aanpak en uitvoering hiervan.
Dit is nadrukkelijk gebaseerd op het hiervoor verrichte onderzoek door het gespecialiseerde
bureau Andersson Elffers Felix. In het AEF-rapport Actieprogramma drugsoverlast
Roosendaal en Bergen op Zoom is melding gemaakt van een specifieke inventarisatie en analyse
alsmede van gespecificeerde beleidsaanbevelingen voor het hier aan de orde zijnde gebied,
waaronder aanscherping van regelingen in de bestemmingsplansfeer.
In de jaarverslagen van de gemeente wordt het project nadrukkelijk genoemd. De Kadernota
2004 vermeldt Courage als een echt speerpuntenproject binnen het thema veiligheid en handhaving.
Bij deze vernieuwende aanpak zijn vele disciplines betrokken, waaronder veiligheid in
de woonomgeving, beheer van de openbare ruimte, kwaliteit van het winkelapparaat en volkshuisvesting.
Gemeentelijk beleid inzake winkels en horeca
In de Structuurschets Binnenstad Roosendaal (2000) wordt ook melding gemaakt van de
(soft)drugsproblematiek met consequenties voor veiligheid in het centrum, daar waar een groot
aantal mensen woont, werkt, winkelt en / of uitgaat. De Molenstraat, Brugstraat en Hoogstraat
Adviesbureau RBOI
Middelburg
1
736.006528.00

Bijlage 7. Toelichting regeling bijzondere vormen van detailhandel en horeca 2
worden specifiek als onveilige gebieden genoemd. Het beleid is gericht op voorkomen van onveiligheid
en risico’s alsmede inperking hiervan.
Tevens is het gemeentelijk beleid vastgelegd in de Beheer- en Ontwikkelingsvisie Groot Kalsdonk.
Op basis hiervan wordt inzake de winkel- en horecafuncties het volgende beleidsprogramma
aangehouden.
- Gestreefd wordt naar verdere structuurversterking van de Roosendaalse binnenstad in
ruimtelijk en functioneel opzicht alsmede naar handhaving en optimalisering van de inmiddels
bereikte kwaliteit.
- In Groot Kalsdonk is geen verdere kwantitatieve uitbreiding van het detailhandelsoppervlak
aan de orde, omdat sprake is van een fors detailhandelsapparaat. De nadruk dient daarom
te liggen op een kwaliteitsverbetering van het bestaande.
- Voor een deel van de overige in Groot Kalsdonk gelegen detailhandelvestigingen geldt dat
een stimuleringsbeleid dient te worden gevoerd gericht op verplaatsing naar het winkelconcentratiegebied
(met uitzondering van de zone Brugstraat). Hierbij wordt met name gedoeld
op de verplaatsing van specialistische detailhandelvestigingen naar het winkelconcentratiegebied.
Het behoud van het specifieke wijkkarakter (van de verschillende deelgebieden in
Groot Kalsdonk) dient centraal te staan.
- Hoewel de detailhandelsfunctie in de Molenstraat en de Raadhuisstraat / Burgerhoutstraat
steeds meer onder druk komt te staan, kunnen deze straten ideale “broedplaatsen” voor
startende ondernemers zijn. Ook hier zijn specialistische winkelvestigingen, die in het kernwinkelgebied
niet kunnen worden gevestigd, mogelijk. Het is echter niet wenselijk de winkelfuncties
in deze straten verder uit te bouwen. Het beleid dient daarom gericht te zijn op
het handhaven van het huidige winkelbestand.
- Voor de horecafunctie in Roosendaal geldt dat moet worden gestreefd naar
kwaliteitsverbetering, brancheverbreding en versterking. "Harde" horecavoorzieningen dienen
bij voorkeur te worden gesitueerd in het Kade Havengebied, maar liever niet in het
centrumgebied gezien de menging met wonen. Elders in de binnenstad is een beperkte
ontwikkeling van de horecafunctie mogelijk, zij het niet zo intensief als op de Markt en het
Tongerloplein. Binnen het winkelcircuit dienen voldoende mogelijkheden geboden te worden
voor winkelondersteunende of complementaire horeca. Buiten het echte kernwinkelgebied,
maar in het kernwinkelapparaat, is horeca die minder winkelondersteunend is, niet
onaanvaardbaar, mits er geen concentraties ontstaan.
- In het kader van het bestemmingsplan Rehabilitatie Kalsdonksestraat-Hoogstraat is in het
westelijk deel van het plangebied veel woningbouw gerealiseerd. Het beleid is specifiek gericht
tegen toename van horeca in de Brugstraat, Hoogstraat en Kalsdonksestraat. Voor
deze straten is een maximum aantal horecavestigingen bepaald.
- In Groot Kalsdonk dient een duidelijk horecabeleid te worden gehanteerd, waarbij verdere
verschuiving van het aantal koffieshops richting Groot Kalsdonk een halt wordt toegeroepen.
De in de wijk aanwezige cafés met een duidelijke wijk / buurtfunctie, dienen te worden
behouden. Eventueel nieuwe horecavoorzieningen kunnen worden geïntegreerd in het winkelconcentratiegebied.
Het horecaconcentratiegebied in de Brugstraat-Hoogstraat wordt in
ieder geval niet uitgebouwd en zo mogelijk verkleind. De horecavestigingen in de zone
Kalsdonksestraat / Gastelseweg blijven behoren tot het secundaire horecaconcentratiegebied.
Versterking hiervan is niet wenselijk. Leegstand van horecavestigingen zoals dat is
voorgekomen aan andere straten, dient zo veel mogelijk te worden voorkomen door het
herbestemmen van panden met andere functies.
Het vorenstaande beleid is ook de aanleiding geweest voor het destijds vaststellen van de
Leefmilieuverordening Binnenstadsgebieden (1991/1992), die inmiddels niet meer geldt vanwege
de maximale geldingsduur van 10 jaar.
Uit het voorgaande volgt dat achteruitgang van de kwaliteit van de winkelstructuur strijdig is met
het beleid. Toename van smart- en growshops is derhalve strijdig met het gemeentelijk beleid.
Analyse ruimtelijk-functionele situatie
Uit de analyse van de ruimtelijk-functionele situatie van het knooppunt Brugstraat, Hoogstraat
en Kalsdonksestraat blijkt het volgende.
- Het betreft de volgende vestigingen van smart- en growshops.
- Grow- en smartshop Legend, Brugstraat 22;
- Smartshop Bazaar Magic, Hoogstraat 17;
- Smartshop Amazone, Hoogstraat 31;
- Smartshop Mini Bazaar Galaxy, Kalsdonksestraat 10;
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Bijlage 7. Toelichting regeling bijzondere vormen van detailhandel en horeca 3
- Smartshop Bazar 4 Life, Kalsdonksestraat 20;
- Theehuis Marina Smier, Kalsdonksestraat 49.
- Er is duidelijk sprake van een steeds sterker wordende concentratie van de vestiging
smart- en growshops in dit gebied. Alle shops zijn gelegen binnen een straal van
100 meter.
- De straten zijn de belangrijkste aanloopstraten naar het NS-/busstation, winkels
(supermarkten), scholen en uitgaansgelegenheden. De concentratie van deze shops is
gelegen binnen 200 meter van het NS-/busstation, diverse scholen, een verzorgingscentrum
en supermarkt. Hieruit volgt dat in de directe omgeving functies aanwezig zijn die een
geheel andere bezoekersgroep kennen.
- Binnen deze omgeving staat de kwaliteit van winkels en horeca en het woon- en leefklimaat
in steeds sterkere mate onder druk. Het beleid is gericht op een aanzienlijke verbetering
hiervan. Een toename hiervan zou leiden tot een sterkere monofunctionele structuur
inzake de niet-woonfuncties, waarbij de concentratie een belangrijke rol speelt.
- Gelet op de specifieke verschijningsvorm van smart- en growshops is een specifieke regeling
noodzakelijk. De specifieke verschijningsvorm blijkt uit toepassing van de methodiek
naar analogie van de Staten van Bedrijfsactiviteiten en Horeca-activiteiten. Dit soort zaken
hebben immers specifieke openingstijden die kunnen afwijken van winkels. Dit is voor hinder
in een omgeving uiterst relevant gelet op de te hanteren indeling dag-, avond- en
nachtperiode. Dit bedrijfstype trekt in het bijzonder bezoekers per auto en / of brommers
(scooters). Veelal wordt de problematiek van smart- en growshops in verband gebracht
met probleemjeugd. Deze shops zijn als een afzonderlijke categorie te beschouwen, zoals
dit ook bij sommige detailhandels- en horecazaken noodzakelijk is. Hier zijn vooral de veiligheid,
leefbaarheid ofwel het woon- en leefklimaat en kwaliteit van de ruimtelijk-functionele
structuur in het geding.
- In de Handreiking lokaal beleid voor smartshops van het Steun- en Informatiepunt Drugs
en Veiligheid, is vermeld dat het maken van een onderscheid ten opzichte van winkels en
horeca gerechtvaardigd is als gevolg van de concentratie van smart- en growshops die
een negatieve ruimtelijke uitstraling hebben.
In dit kader is voorts relevant de vestiging van diverse coffeeshops in dit gebied.
Bestemmingsregeling
Aan artikel 1 zijn begripsbepalingen van smart- en growshops opgenomen. In de doeleindenomschrijvingen
van de bestemmingen waarbinnen deze zijn gevestigd is de toelaatbaarheid
specifiek geregeld via subbestemmingen (“sg”: smart- of growshops). De algemene gebruiksbepalingen
bevatten voorschriften die gericht zijn op uitsluiting van smart- en growshops, behalve
ter plaatse waar deze specifiek van de subbestemming “sg” zijn voorzien. De toelaatbaarheid
is beperkt tot de begane grond. Hiermee is nadrukkelijk geregeld dat smart- en growshops
op de verdiepingen en op andere niet als zodanig bestemde locaties, niet zijn toegestaan.
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00

Bijlage 7. Toelichting regeling bijzondere vormen van detailhandel en horeca 4
Adviesbureau RBOI
Middelburg
736.006528.00