Uitwerkingsplan Laagveld, fase III t/m VI - Gemeente Roosendaal

Uitwerkingsplan Laagveld, fase III t/m VI

Toelichting

1. INLEIDING
1.1. Aanleiding
Aan de rand van Roosendaal wordt het gebied Laagveld ontwikkeld. Doelstelling is om in
dit voormalige agrarische gebied een hoogwaardig woonklimaat te creëren. De ligging
vlak bij de Ruchpense bossen en aan de aan te leggen groene ecologische parkzone,
vormen uitstekende aangrijpingspunten voor de ontwikkeling van kwalitatief
hoogwaardige woningbouw.
In het kader van de geplande ontwikkeling van het gebied Laagveld aan de oostzijde van
Roosendaal heeft de gemeente Roosendaal het bestemmingsplan ‘Laagveld’ opgesteld.
Dit plan is destijds - gelet op de gewenste flexibiliteit en globaliteit van
bestemmingsplannen voor nieuwe woongebieden - opgezet als een globaal, nader uit te
werken bestemmingsplan, als bedoeld in artikel 11 van de Wet op de Ruimtelijke
Ordening. Aangezien de gemeente Roosendaal op dit moment het tweede deel van het
gebied Laagveld wil laten ontwikkelen (fase III t/m VI), dient het vigerende
bestemmingsplan ‘Laagveld’ te worden uitgewerkt.
Het gebied en het bestemmingsplan hebben de naam Laagveld. De nieuwe woonwijk
wordt echter ‘De Landerije’ genoemd. In dit uitwerkingsplan wordt Laagveld gehanteerd
als naam.
1.2. Doel
Voorliggend uitwerkingsplan ‘Laagveld, fase III t/m VI’ voorziet in een adequate juridischplanologische
regeling voor de realisatie van het tweede deel van het gebied Laagveld.
Deze toelichting biedt de planologische onderbouwing voor de uitwerking. Het
stedenbouwkundig plan vormt de basis voor het uitwerkingsplan.
1.3. Ligging plangebied
Het gebied Laagveld ligt aan de oostzijde van Roosendaal. Het gebied wordt aan de
noordzijde begrensd door de Rucphensevaart. De Dijkrand/Krampenloop vormt de
westelijke begrenzing. De oostelijke begrenzing wordt bepaald door huidige
kavelgrenzen, de bufferafstand tot de Rucphense bossen en de aanwezige leidingstrook.
De begrenzing aan de zuidoostzijde, tenslotte, wordt gevormd door de hindercirkel van
de pluimveehouderij aan de Laagveldsestraat 20.
De ontwikkeling van het gebied Laagveld zal in een aantal fasen tot stand komen. De
fasen III tot en met VI van het gebied Laagveld hebben betrekking op het gebied ten
noorden van de geplande ecologische parkzone en het driehoekige gebied ten
zuidwesten ervan. Beide plandelen worden van elkaar gescheiden door het eerdere
uitwerkingsplan ‘Laagveld, fase I en II’. Op het overzichtskaartje zijn de fasen III tot en
met VI binnen het totale plangebied aangegeven. Het gebied dat in deze fasen
ontwikkeld zal gaan worden, is primair bedoeld voor woningbouw.

1.4. Geldende bestemmingsregeling
Voor het plangebied vigeert het bestemmingsplan ‘Laagveld’. Het bestemmingsplan is
vastgesteld door de gemeenteraad van Roosendaal op 28 juni 2001 en goedgekeurd
door Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant op 29 januari 2002 (NV.771520).
Vervolgens heeft de Raad van State zich op 19 februari 2003 (NV.200201758/1) zich
over het bestemmingsplan uitgesproken. Het bestemmingsplan betreft een globaal, nader
uit te werken bestemmingsplan, als bedoeld in artikel 11 van de Wet op de Ruimtelijke
Ordening (WRO).
Zoals gesteld is in het bestemmingsplan ‘Laagveld’ voor de fasen III tot en met VI een
uitwerkingsplicht opgenomen. Dit houdt in dat het College van Burgemeester en
wethouders met inachtneming van een aantal regels de, op de plankaarten van dit
bestemmingsplan als woondoeleinden aangeduide gebieden nader moeten uitwerken.
Het komt er op neer dat er in een later stadium specifieke, definitieve eisen via een
uitwerkingsplan gesteld moeten worden aan onder andere het type bebouwing,
bouwhoogten, -diepten en -breedtes. Ook de plaatsing van de woningen op de kavels is
daarbij van belang. Daarnaast wordt het openbare gebied, bestaande uit wegen, paden,
groenstroken en groengebieden, verder gedetailleerd. Dit uitwerkingsplan - getiteld
‘Laagveld, fase III t/m VI’ - vormt de tweede uitwerking van het bestemmingsplan
‘Laagveld’.
1.5. Leeswijzer
In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op het kader waarbinnen het uitwerkingsplan opgesteld
dient te worden. Hierbij wordt een korte beschrijving gegeven van de inhoud van het
bestemmingsplan ‘Laagveld’. In hoofdstuk 3 komt het stedenbouwkundige plan aan de
orde. Hoofdstuk 4 bevat de toelichting op de juridische regeling. In hoofdstuk 5 wordt
ingegaan op de economische uitvoerbaarheid van het plan. Tot slot wordt in hoofdstuk 6
aandacht besteed aan de verdere procedure conform artikel 11 van de Wet op de
Ruimtelijke Ordening.

2. KADER: BESTEMMINGSPLAN ‘LAAGVELD’
2.1. Inleiding
In de toelichting van bestemmingsplan ‘Laagveld’ zijn de resultaten van het planologisch
onderzoek beschreven die van invloed zijn op de gewenste woonontwikkeling. Zo is het
overheidsbeleid geanalyseerd en zijn er uitgangspunten en randvoorwaarden bepaald. Er
is onder meer aandacht besteed aan de aspecten woningbouw, verkeer, natuur en
landschap, cultuurhistorie en archeologie, water en milieuhygiëne. Op basis van het
genoemde vooronderzoek is een stedenbouwkundig concept ontwikkeld dat in het kader
van het voorliggende uitwerkingsplan verder is verfijnd en gedetailleerd.
2.2. Stedenbouwkundig concept
Aan de hand van de bebouwings-, verkeers- en groenstructuur en het
waterhuishoudingsplan wordt hierna het basisconcept voor het ontwikkelingsgebied
Laagveld kort omschreven. Het toelichtende kaartmateriaal is afkomstig uit de toelichting
op het oorspronkelijke bestemmingsplan ‘Laagveld’.
Het stedenbouwkundig concept, opgesteld door de gemeente Roosendaal zelf, heeft als
ontwikkelingskader gefungeerd waarbinnen particuliere partijen (Bouwfonds MAB
Ontwikkeling B.V., AM Wonen B.V. Zuid en Dura Vermeer Bouw Rosmalen B.V.) tot
verdere uitwerking en detaillering zijn gekomen.
Bebouwingsstructuur
Het stedenbouwkundig concept gaat uit van een strookvormige verkavelingsopzet,
waarbij woonstroken als ‘pieren’ het plangebied insteken. Door de tussengelegen
groenstroken, waarlangs zichtlijnen in oost-westrichting zijn aangebracht, ontstaat een
visuele relatie tussen de stadsrand en het landelijk gebied.
Elke ‘pier’ heeft een aparte uitstraling door onder meer verkavelingspatroon en -richting,
bebouwingsdichtheid, breedte, diepte en beëindiging. Per ‘pier’ kunnen gedifferentieerde
en flexibele verkavelingen worden uitgewerkt, waarbij ook in woningdichtheid gevarieerd
kan worden.
Binnen de ‘pieren’ ligt een laddervormige verkavelingsstructuur voor de hand met
overwegend noord-zuidlopende woonstraten. De woningen worden in verband met de
gewenste benutting van zonne-energie zoveel mogelijk op het zuiden georiënteerd.
Gezien het overwegend vrijstaande karakter van de woningen kunnen zij binnen deze
verkaveling op het zuiden en de zijtuin worden georiënteerd.
Binnen deze hoofdopzet dient een eenvoudige landelijke woonsfeer te worden uitgewerkt
met middelgrote (tot 600 m 2 ) en grote (vanaf 600 m 2 ) kavels. Woonstraten met
kleinschalige bestrating, hagen in erfgrenzen en boombeplanting in ruime voortuinen
bepalen het beeld.
Verkeersstructuur
Het woongebied Laagveld wordt ontsloten via twee ontsluitingswegen die ter hoogte van
de Egeraandijk en de Flintdijk aansluiten op de Dijkrand. Deze wegen liggen aan de
randen van de ‘pieren’ en vormen de beeldbepalende lanen in het woongebied. Om te
hoge rijsnelheden te voorkomen, zullen snelheidsremmende maatregelen worden
genomen. De woonstraten kunnen als lusvormige systemen onderling worden gekoppeld.

Het gebied Laagveld kan in dit concept als één 30 km-zone worden uitgewerkt. De
noordelijke route wordt uitgerust met fietspaden om de recreatieve betekenis van de
groene ecologische parkzone te versterken. Daarnaast is er een aantal kortsluitende
verbindingen tussen de verschillende wijkonderdelen, routes en doelen daarbuiten
(buitengebied, Rucphense bossen, De Meeten 2, winkelcentrum Het Dijkcentrum,
scholen en bushaltes). Langs de Krampenloop is in noord-zuidrichting een aparte
langzaamverkeerverzamelroute ontwikkeld, waarop alle routes uit Laagveld
samenkomen. Daar waar routes aansluiten op de Dijkrand worden overzichtelijke
oversteekpunten geprojecteerd.
Het patroon van routes opent tevens de mogelijkheid om de doorgaande fietsas tussen
Roosendaal en Rucphen minder via de Rucphensebaan en Majoppeveld te leiden, maar
meer via de Dijkrand en door Laagveld.
Groenstructuur
Het concept ‘pieren’ biedt ruime mogelijkheden voor een interessante, beeldbepalende
groenstructuur waarbij de visuele relaties tussen de Dijkrand en het Laagveld bewaard
blijven via de tussen de ‘pieren’ gelegen groenzones.
Deze zones hebben een functie als openbaar, ecologisch ingericht groengebied. Hierbij
behoudt het gebied zijn kenmerkende openheid waarbinnen
natuurontwikkelingsgebieden, passend binnen een woongebied, kunnen worden
uitgewerkt, aangevuld met opgaande beplanting en boselementen. De openbare
groengebieden kunnen ingericht worden als recreatieve zones met een extensieve
speelfunctie en een retentie- en infiltratiefunctie in het kader van het waterbeheer.
De Rucphensevaart blijft in zijn huidige opzet behouden als een ruimtelijk en ecologisch
belangrijke zone en begrenzing van het plangebied. Aan de zijde van het woongebied
wordt de vaart begeleid door een groenzone die als speelgebied zal worden ingericht.
Waterhuishouding
Binnen het concept ‘pieren’ is de waterhuishouding langs de volgende lijnen uitgewerkt:
- De componenten grondwater, oppervlaktewater en vuilwatersysteem zijn zoveel
mogelijk in samenhang met elkaar ontworpen, waarbij een goede ruimtelijke
inpassing en afstemming op wonen, natuur, ecologie en landschap een meerwaarde
oplevert.
- In Laagveld wordt uitgegaan van een volledige scheiding van schone en vuile
waterstromen en het zo lang mogelijk vasthouden en zo mogelijk infiltreren van
regenwater binnen het plangebied.
- Het schone regenwater, zoals dat afstroomt van daken en oppervlakteverhardingen,
wordt opgevangen binnen de woonverkaveling in zogenaamde infiltratiezones die
deels op particulier gebied en langs de wegen liggen.
2.3. Voorschriften
In de voorschriften van bestemmingsplan ‘Laagveld’ zijn bij de bestemming
woondoeleinden de volgende uitwerkingsregels opgenomen:
a de woonbebouwing zal uitsluitend bestaan uit grondgebonden vrijstaande en tweeonder-één-kapwoningen;
b de goothoogte van de woningen mag maximaal 6 meter bedragen en de nokhoogte
maximaal 10 meter;
c er mogen maximaal 350 woningen worden gebouwd;
d er wordt geen doorgaand gemotoriseerd verkeer toegelaten;

e er worden verkeersontsluitingen op de Dijkrand gerealiseerd op of nabij de op de
plankaart aangegeven ‘suggestie ontsluiting’;
f maximaal 35% van de gronden mag worden aangewend voor groen-, water- en
verkeersvoorzieningen;
g per woning is minimaal 2,5 parkeerplaats aanwezig waarvan maximaal 0,5
parkeerplaats in het openbaar gebied;
h bij de uitwerking door burgemeester en wethouders wordt een aparte procedure
(artikel 16 lid 2) in acht genomen.
Verder is in de voorschriften van het bestemmingsplan ‘Laagveld’ aangegeven dat tot het
tijdstip waarop het uitgewerkte plan rechtskracht heeft verkregen, er niet mag worden
gebouwd. In afwijking hiervan mag wel worden gebouwd, indien het bouwplan in
overeenstemming is met het voor dit gebied nog vast te stellen, maar wel reeds ter
inzage gelegde uitwerkingsplan, en mits van gedeputeerde staten een verklaring van
geen bezwaar is ontvangen.
2.4. Plankaarten
Het oorspronkelijke moederplan, het bestemmingsplan ‘Laagveld’, kent twee plankaarten:
- Plankaart A, waarop de bestemmingen staan aangegeven. De bestemming van de
woondoeleinden (geel) vormen de uit te werken bestemmingen. De overige
bestemmingen zoals de parkzone zijn directe bestemmingen.
- Plankaart B geeft de ruimtelijke en functionele karakteristiek weer die wordt
nagestreefd. In de planvoorschriften zijn deze karakteristieken nader onderschreven.
Zij hebben betrekking op de verkeersontsluitingsstructuur, de groenstructuur en de
differentiatie van de verschillende woonmilieus.

3. PLANBESCHRIJVING
3.1. Inleiding
Het stedenbouwkundige concept, zoals dat in het ‘moederplan’ Laagveld is vastgelegd, is
voor de fasen III tot en met VI verder uitgewerkt in een verkavelingsplan. Het
verkavelingsplan is opgesteld door KOW Stedenbouw Architectuur B.V. Aansluitend
daarop is een visie geformuleerd voor de architectuur van de woningbouw in het
plangebied. Deze visie zal mogelijk verder vertaald worden in de welstandsnota.
Hierna zal per thema worden ingegaan op de kenmerken van de uitgewerkte plandelen.
In het rapport ‘Visie op landschappelijke en architectonische uitgangspunten, ‘‘De
Landerije’, Roosendaal’, concept d.d. januari 2005, is een aanzet gegeven voor deze
uitwerking. Dit rapport betreft tevens de leidraad voor de verdere beeldkwaliteit voor de
fasen III tot en met VI van De Landerije.
3.2 Landschapsplan
Een belangrijk uitgangspunt bij het ontwerpen van het uitbreidingsgebied De Landerije is
het versterken van de oorspronkelijke landschappelijke elementen, zodat het gebied
daaraan haar unieke karakter kan ontlenen. Voor het gebied is dan ook een
landschapsplan opgesteld.
Middels het landschapsplan zijn landschappelijk beeldende elementen ontwikkeld, die de
verschillende wijkonderdelen hun karakteristieke vorm en sfeer geven. Met de te bouwen
woningen en hun architectonische verschijningsvorm wordt vervolgens gereageerd op
deze unieke landschappelijke setting. Uitgangspunt is dat de toe te passen boomsoorten
per wijkdeel middels hun karakteristieken zoals kleurenschema, mate van transparantie
etc. de architecten inspiratie bieden bij de materialisatie van de woningen.
Als onderdeel van het landschapsplan is een natuurontwikkelingsvisie opgesteld. Deze
visie voorziet in een duurzame landschappelijke en ecologische inrichting, opbouw en
soortensamenstelling van de groengebieden en ecologische parkzone van Laagveld.
Rekening houdend met de plaatselijke overgangen tussen hoog/droog en laag/nat en de
specifieke bodemkundige en waterhuishoudkundige situatie zijn zogenaamde
ecologische streefbeelden per deelgebied bepaald. Voor de bermen en infiltratiezones
zijn aparte inrichtingsvisies gemaakt.
3.3. Voortuin-/infiltratiezone
Eén van de belangrijkste ruimtelijke dragers voor het plan Laagveld wordt gevormd door
de ‘voortuin-‘ of ‘infiltratiezone’. Deze zone bestaat uit een groenstrook tussen de
openbare weg en de woonbebouwing in. Deze groenzone maakt deel uit van het
particuliere kavel en wordt per straatdeel, als landschapselement vormgegeven en
ingericht. Onderdeel van deze zone vormt een infiltratie-/retentievoorziening, waarin het
schone regenwater van daken, tuinen en privé-verhardingen wordt opgevangen.
Wanneer deze voorziening vol is, loopt het water via een overstortvoorziening over in een
schoonwaterriool onder de weg. Het schoonwaterstelsel loost uiteindelijk in de
retentiesloten op diverse plaatsen in het plangebied.
De infiltratievoorziening zelf bestaat uit een lineaire verlaging ten opzichte van het peil
van de weg. De plaats en uitvoering van deze voorzieningen verschillen per deelgebied,
waardoor zij bijdragen aan de differentiatie van groenzones en woonsferen.
Ook de groeninrichting van de voortuinen zelf zal het aparte herkenbare karakter van de
deelgebieden ondersteunen. Voor de voorliggende uitwerking betekent dit, dat er een
verschil in karakter ontstaat tussen de fasen III tot en met V en de fase VI.

Fasen III tot en met V
In deze woongebieden worden de voortuinzones uitgewerkt als ‘open’ groenstroken. Dit
betekent dat opvallende solitaire bomen, zowel wat betreft habitus als bloeiwijze worden
toegepast op een grasdek van een laag van bodembedekkers eventueel met hagen.
Fase VI
In dit woongebied worden voortuinzones uitgewerkt tot meer open en waterrijke
groenstroken. Er worden boomtypen toegepast die met name in vochtige tot natte
omstandigheden goed gedijen. De onderbeplanting heeft hier een meer gras- en
kruidachtig karakter.
Om de achtergelegen bouwkavels te bereiken, worden door de voortuinzone slechts
toegangspaden met een beperkte breedte toegepast, die het karakter van de zone niet
aantasten. De (half)verharding dient te passen bij het ecologisch/bosachtige karakter van
de voortuinzone. Er worden geen hekwerken langs het toegangspad toegepast. Achter
de zone worden erfafscheidingen toegestaan als overgang naar de bouwkavel.
3.4 Wegen
In het stedenbouwkundig basisconcept voor Laagveld is een duidelijk onderscheid
gemaakt in drie wegcategorieën: de hoofdontsluitingsweg, de woonstraat en het
woonpad. In het uitwerkingsplan zijn deze wegtypes als volgt uitgewerkt:
Hoofdontsluitingsweg
De rijbaan wordt gevormd door een 4,7 meter brede verhardingsstrook met 0,4 meter
brede molgoten aan weerszijden voor de opvang en het transport van regenwater. Aan
weerszijden is vervolgens een groenstrook van 2,25 meter ontworpen, waarin de
beeldbepalende laanbeplanting zijn plek krijgt. Naast de groenstroken liggen de
voetpaden (1,80 meter breed) in de overgangen naar de groengebieden en de voortuin-/
infiltratiezones.
Woonstraat
De woonstraat krijgt een eenvoudige, landelijke profilering als ondersteuning van de
gewenste woonsfeer. De rijbaan bestaat uit een open bestratingsstrook (klinkers) van
4,30 meter breed. Aan één zijde wordt een verharde rabatstrook ontwikkeld als loop-/
parkeerstrook en aan de andere zijde een grasstrook van 1,20 meter breed. De
woonstraat sluit vervolgens aan weerszijden aan op de voortuin-/-infiltratiezone.
Woonpad
Er komt geen woonpad. Tussen de lussen is een ruimte aanwezig (een groenstrook),
mede toegankelijk voor het onderhoud/beheer door waterschap en/of gemeente van een
openbare kwelsloot ten zuiden van de Ruchpensevaart.

3.5 Groenzones
Naast de beeldbepalende voortuin-/infiltratiezones wordt het groene karakter van het plan
ondersteund door een aantal openbare groen- en watervoorzieningen.
Hoofdontsluitingsweg en entree
Bij de entree van het plangebied aan de zijde van de Dijkrand wordt de bestaande
groenzone aan weerszijden van de Krampenloop uitgewerkt tot een beeldbepalend
landschappelijk element van formaat. De groen-/waterzone ten zuiden van de
hoofdontsluitingsweg komt hier samen met de Krampenloop in een parkachtige setting,
die het visitekaartje vormt van dit gedeelte van Laagveld.
De fietsroute langs de Krampenloop wordt hier op een veilige manier het plangebied
ingeleid en direct langs de oostzijde van de loop verder naar het noorden geleid. Het
fietsverkeer uit zowel het plangebied als de bestaande woongebieden sluit hierop aan. In
de directe nabijheid van de hoofdontsluitingsweg wordt voorzien in een milieuperron.
Diagonale fietsroute
Langs de diagonale fietsroute, die dwars door het gebied Laagveld wordt gerealiseerd,
wordt een slootzone ontworpen, die een koppeling vormt tussen de verschillende
infiltratie- en watervoorzieningen in en buiten het plangebied. Langs deze fietsroute wordt
aan weerszijden een karakteristieke groene berm ontwikkeld, zodat deze route een
herkenbaar element in het woongebied gaat vormen dat een verbinding vormt tussen de
verschillende plandelen van Laagveld.
Oostelijke en noordelijke overgangszone
Aan de oost- en noordzijde van het plan zal als overgang naar het buitengebied een
schermzone ontwikkeld worden. De buiten het plangebied gelegen sloot aan de oostzijde
van het Laagveld krijgt een berm-/onderhoudszone van 4 meter met grassige beplanting.
In de noordelijke en oostelijke groenzone zal een aantal speelplekken worden
gerealiseerd.
Groengebied fase IV
Fase IV wijkt qua structuur enigszins af van de overige fasen in het woongebied
Laagveld. Midden in dit deelgebied wordt een groenplek gerealiseerd. Deze krijgt een
functie als gezamenlijke tuin en ontmoetingsplaats.
3.6 Verkavelingsplan
Het stedenbouwkundig basisconcept uit het ‘moederplan’ is op basis van een aantal
hoofdlijnen verder uitgewerkt:
- In de fasen III en V zijn de woningen vergelijkbaar verkaveld. De woningen zijn
georiënteerd op de woonstraten die haaks op de centrale groenzone liggen. De
verkavelingsopzet beoogt een informeel en dynamisch beeld van de woonwijk te
bereiken.

- Uitgangspunt van fase IV is het maken van een stedenbouwkundige structuur die op
een groter schaalniveau een karaktervolle eenheid vormt en waarbij op woningniveau
sprake is van eenheden met sterke individuele karakteristieken. Er zal een soort
bouwblok gerealiseerd worden met een binnen- en een buitenschil. Hierdoor zijn er
verschillende verkavelingsrichtingen.
- Fase VI bestaat uit verschillende verkavelingen. In de zuidwesthoek liggen de kavels
in één lijn. In het noordelijk deel zijn de kavels gericht op de crescent. In de rest van
dit deelgebied is sprake van verschillende verkavelingsrichtingen. De hoofdvolumes
zijn steeds georiënteerd op de doorgaande weg.
3.7 Architectuur en woonsferen
Aansluitend op de differentiatie in het stedenbouwkundig plan en de verkaveling zijn voor
de verschillende deelgebieden verschillende woonsferen ontwikkeld. De specifieke
kenmerken van de verschillende woonsferen zijn afgeleid van de landschappelijke en
stedenbouwkundige kwaliteiten van de deelgebieden. Toe te passen boomsoorten en
aanvullende beplanting leveren de inspiratie voor kleur, vorm en materiaalgebruik van de
woningen. In het rapport ‘Visie op landschappelijke en architectonische uitgangspunten,
‘De Landerije’, Roosendaal’ zijn de verschillende woonsferen gedetailleerd benoemd in
zowel de architectonische als de landschappelijke uitwerking. Hierna zijn de hoofdlijnen
per fase weergegeven.
- Fasen III en V
Omgeven door de ecologische parkzone en aan twee zijden door het landschap
kenmerkt fase III zich door een ontspannen landelijke sfeer. Fase V vormt de
noordelijke landschappelijke entree. Ook hier is de verkaveling ontspannen en
informeel. Door voor variatie te kiezen in de bebouwingskarakteristiek (vrijstaand en
geschakeld) en de situering van de voorgevel wordt het informele karakter van de
woonstraten in de fasen III en V versterkt.
De bebouwing op de kavels aan de woonstraten kunnen twee-aan-twee geschakeld
of vrijstaand worden uitgevoerd. De voorgevels van de vrijstaande of geschakelde
bebouwing hoeven niet in één lijn te worden geplaatst. Het verspringen kan versterkt
worden door de toepassing van erkers, veranda’s, etc.
De zuidelijke hoekkavels van de fasen III en V vormen de schakel tussen de
hoofdontsluiting en de woonstraten. De bebouwing op deze kavels is vrijstaand en
dient zowel op de hoofdontsluiting als op de woonstraten georiënteerd te worden.
De noordelijke hoekkavels van de fasen III en V beëindigen de woonstraten aan de
noordzijde en markeren de overgang naar het open gebied ten noorden van
Laagveld. Zij vormen, samen met de meest westelijke kavels van fase V, het gezicht
van Laagveld vanuit het noorden. De bebouwing is vrijstaand of geschakeld en is
zowel op het noorden als op de woonstraten georiënteerd.
De bebouwing in de fasen III en V dient qua materialisering aan te sluiten bij het
sfeerbeeld van de woonstraat. Dit is een afgeleide van de daar aanwezige
boomsoort. Boomsoorten die worden toegepast zijn de Sierpeer (langs
hoofdontsluitingsweg en westelijke woonstraat van fase V), Sierappel (twee
woonstraten in fase III en twee woonstraten in fase V) en Sierkers (twee woonstraten
in fase III en één woonstraat in fase V). Verspringingen in rooilijnen en gevels
versterken het informele karakter van de woonstraten. De architectuur kenmerkt zich
door lichte kleuren.

- Fase IV
In fase IV wordt bebouwing gerealiseerd die afwijkt van de omliggende bebouwing,
qua oriëntatie, grootte, verkaveling en woningtype. Uitgangspunt is het maken van
een stedenbouwkundige structuur die op een groter schaalniveau een karaktervolle
eenheid vormt en waarbij op woningniveau sprake is van eenheden met sterke
individuele karakteristieken. De bebouwing wordt uitgevoerd als een soort bouwblok
met een binnen- en een buitenschil en daardoor verschillende verkavelingsrichtingen.
De woningen kenmerken zich door een bijzondere en afwijkende karakteristiek van
de woningtypologieën die voorkomen in de overige fasen. De bebouwing is vrijstaand
of aaneengesloten. Het belangrijkste is dat de eenheid tussen de individuele
woningen zoveel mogelijk wordt benadrukt. De woningen krijgen platte of hellende
daken. Ten westen, ten zuiden en ten oosten van fase IV wordt de Magnolia
toegepast in de groene tuinzone.
- Fase VI
Doordat de woningen zijn gelegen aan wegen met verschillende richtingen is hier
sprake van meerzijdige oriëntatie. De bebouwing is van meer kanten zichtbaar.
De woningen aan de wijkontsluitingsweg staan aan de zuidelijke zijde van de
watergang die de wijkontsluitingsweg begeleidt. Aan beide zijden van de
watergang/wijkontsluitingsweg worden Essen geplant. De woningen staan aan een
crescent met een kinderspeelplaats. De oriëntatie aan de crescent leidt tot een
formele behandeling van de woningen. De woningen zijn vrijstaand en zijn
georiënteerd op de straatzijde. De richtlijn qua architectuur is klassiek, duurzaam en
harmonieus. Het wordt aanbevolen veranda’s, serres en/of mooie slank
gedetailleerde dakranden toe te passen.
In het overige deel van fase VI worden vrijstaande woningen toegepast. Ook hier
wordt gestreefd naar een klassieke, duurzame en harmonieuze architectuur. De
toegepaste boomsoort is de Berk. De lichte tint van de Berk vormt aanleiding om een
lichte steen toe te passen.
De kavels aan de westzijde van fase VI liggen in één lijn. De woningen liggen in de
noordoostelijke hoek van de kavel.
De overige kavels zijn niet rechthoekig van vorm, maar hebben een trapeziumachtig
grondvlak. De zijerfgrenzen liggen meestal niet haaks op de weg. Door de woningen
met de noordelijke zijgevel steeds evenwijdig aan en op de noordelijke erfgrens te
plaatsen ontstaat een overhoekse oriëntatie. De woningen worden niet geschakeld.
Zo ontstaat binnen de verschillende verkavelingsrichtingen eenheid in de
kavelopbouw. De zo ontstane ‘overhoekse’ situatie is een ontwerpthema voor de
architectonische uitwerking. Voor de twee noordelijke kavels geldt dat zij zowel op de
hoofdontsluitingsweg als op de doorgaande weg georiënteerd dienen te worden.

4. PLANOLOGISCHE ASPECTEN
In het kader van het bestemmingsplan ‘Laagveld’ zijn diverse planologische aspecten
onderzocht. Het gaat om de volgende aspecten:
- geluidhinder wegverkeer;
- luchtkwaliteit;
- bodemkwaliteit;
- hinder agrarische bedrijven;
- hinder bedrijventerrein;
- waterhuishoudkundige aspecten;
- natuurlijke en ecologische aspecten.
Voor een beschrijving van de verschillende onderzoeken wordt verwezen naar de
toelichting van het bestemmingsplan ‘Laagveld’.
Enkele planologische aspecten zijn nog niet onderzocht of er heeft een
aanvulling/actualisatie van het onderzoek plaatsgevonden. Deze aspecten worden hierna
beschreven.
4.1. Archeologie
In het bestemmingsplan ‘Laagveld’ is aangegeven dat een deel van het plangebied deels
een hoge en deels een middelhoge archeologische verwachtingswaarde heeft. In het
kader van de verdere planontwikkeling is een archeologisch onderzoek dan ook
noodzakelijk.
In opdracht van Bouwfonds MAB Woningbouw B.V. heeft RAAP Archeologisch
Adviesbureau in oktober 2001 een Aanvullende Archeologische Inventarisatie (AAI-1)
uitgevoerd in het kader van het bestemmingsplan ‘Laagveld’. De AAI-1 in plangebied
Laagveld heeft duidelijkheid verschaft over de bodemkundige eigenschappen en het al
dan niet voorkomen van archeologische waarden. Op basis van bodemkundige en
geomorfologische kenmerken gold bij aanvang van het onderzoek voor het zuidwestelijke
deel van het plangebied een hoge archeologische verwachting. Voor het centrale en
oostelijke deel van het plangebied gold een middelhoge archeologische verwachting. Op
basis van het bureauonderzoek werden in het plangebied vindplaatsen uit de Steentijd
verwacht. Deze verwachting was gebaseerd op de bijzondere landschappelijke ligging
van het plangebied: in de periferie van een grote, natte depressie. Voor dergelijke
overgangen in het dekzandlandschap (van nat naar droog) geldt een hoge kans op het
voorkomen van kampementen van jagers-verzamelaars. Tijdens het booronderzoek zijn
geen vondsten uit de Steentijd gedaan. De oppervlaktekartering leverde enkele vondsten
uit de Steentijd op. Er zijn geen concentraties waargenomen. Mogelijk wijzen enkele
vondsten op een in tijd en ruimte zeer beperkte menselijke aanwezigheid in het
plangebied.
Het plangebied werd pas interessant voor landbouwers vanaf de Late Middeleeuwen. Het
gebied is lange tijd overdekt geweest met veen. Dat in het plangebied veen aanwezig is
geweest, is bevestigd tijdens het karterend booronderzoek. Veenresten zijn zowel in de
laag- als hooggelegen delen van het plangebied aangetroffen. Het ontbreken van
vondsten uit de Bronstijd, IJzertijd, Romeinse tijd en Vroege Middeleeuwen lijkt de
langdurige aanwezigheid van veen in het gebied te onderschrijven.

Uit het bureauonderzoek blijkt dat de ontginning van het veen in het gebied is begonnen
in de loop van de 14 de eeuw. Dit lijkt bevestigd te worden door de resultaten van het
veldonderzoek. Tijdens de oppervlaktekartering is behalve materiaal uit de Steentijd ook
laat-middeleeuws en subrecent materiaal verzameld. Tijdens het booronderzoek is laatmiddeleeuws
materiaal uitsluitend gevonden in het humeuze bovendek. Er zijn geen
aanwijzingen gevonden voor de (eventuele) aanwezigheid van middeleeuwse of
subrecente nederzettingssporen. De vondsten kunnen beschouwd worden als materiaal
dat met huisafval en mest op de akkers is gebracht. Op basis van dit materiaal kan
verondersteld worden dat het plangebied in de loop van de 14 de of 15 de eeuw na Chr. als
landbouwgebied is ontgonnen.
Bij het onderzoek in het plangebied Laagveld zijn geen aanwijzingen gevonden die
duiden op de aanwezigheid van archeologische vindplaatsen binnen het te ontwikkelen
gebied. Op grond van deze resultaten wordt aanvullend archeologisch onderzoek in het
plangebied dan ook niet noodzakelijk geacht en kan het gebied vrijgegeven worden voor
de geplande woningbouw.
De kans is klein dat tijdens de uitvoering van de werkzaamheden archeologische
vondsten zullen worden gedaan in het onderzochte gebied. Wel dient men zich er van
bewust te zijn dat de resultaten van de AAI-1 indicatief zijn. Het kan nooit uitgesloten
worden dat tijdens de uitvoering van de werkzaamheden toch archeologische resten
gevonden worden. Indien dit voorvalt, dient onmiddellijk contact opgenomen te worden
met de bevoegde provinciaal archeoloog.
4.2. Luchtkwaliteit
Het ‘Besluit luchtkwaliteit 2005’, dat in werking is getreden op 5 augustus 2005, bevat
luchtkwaliteitseisen voor diverse verontreinigende stoffen, o.a. stikstofdioxide (NO2) en
fijn stof (PM10), die in acht moeten worden genomen bij de uitoefening van
bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit. Bij de totstandkoming
van bestemmingsplannen moeten de grenswaarden in acht worden genomen. Deze
normen zijn bindend en niet afweegbaar.
Voor toetsing aan de grenswaarden per 2010 is een berekening nodig, waarin ook een
referentiescenario invoer is. Het referentiescenario is inmiddels ook aangepast voor de
jaren na 2010. Bij een horizonjaar ná 2010 moeten prognoses voor het horizonjaar
worden gebruikt bij de berekening.
Alle in de prognosetermijn relevante ontwikkelingen die de luchtkwaliteit kunnen
beïnvloeden moeten in beeld worden gebracht. Met name de emissies van het
wegverkeer zijn daarbij van belang.
De berekeningen voor stikstofdioxide (NO2) en voor zwevende deeltjes (PM10) zijn
verricht met behulp van het rekenprogramma CAR II (versie 4.0.0). Daarbij gaat het om
jaargemiddelde etmaalconcentraties en om het aantal keren per jaar dat een
maatgevende concentratie (‘piekwaarde’) wordt overschreden.
Voor de berekening is de volgende werkwijze gekozen. De wegen Segersdreef,
Bronkhorstdreef, Dijkrand, Flintdijk en Elementweg zijn als bronnen meegenomen. Deze
wegen hebben in 2015 intensiteiten variërend van circa 1.400 op de Segersdreef tot circa
8.700 mvt/etm op de Dijkrand.
Daarnaast heeft een berekening plaatsgehad waarbij geen intensiteit (I=1) is ingevoerd,
waarmee dus het achtergrondniveau wordt bepaald.
Opgemerkt moet worden dat voor enkele wegen als afstand tot de wegas 30 m (dat is het
maximum) is ingevoerd, terwijl de feitelijke afstand groter is.
De bijlage geeft de invoergegevens en de berekeningsresultaten weer.
Voor het jaar 2010 zijn de volgende resultaten berekend. Voor stikstofdioxide (NO2)
resulteert een waarde van maximaal 24 μg/m 3 , die ruim onder de grenswaarde van 40
μg/m 3 voor het jaargemiddelde blijft. Er zijn geen overschrijdingen van de ‘piekwaarde’
berekend.
Voor fijn stof moet opgemerkt worden dat in de ‘Meetregeling luchtkwaliteit 2005’
correcties worden aangegeven op de resultaten.

Het betreft op de eerste plaats een correctie met een reductie van 6 dagen met
betrekking tot het aantal dagen per jaar met overschrijding, die voor heel Nederland
geldt. Daarnaast is er sprake van een variabele correctie van de jaargemiddeldeconcentratie.
Voor de gemeente Roosendaal gaat het om een vermindering met 4 μ/m 3 .
Ook voor fijn stof (PM10) wordt, na correctie, met een waarde van 27 à 28 μ/m 3 de
grenswaarde (40 μg/m 3 ) voor het jaargemiddelde niet overschreden.
Het aantal dagen per kalenderjaar waarop de piekwaarde (50 μg/m 3 per etmaal) wordt
overschreden, bedraagt, na correctie, 30 à 31 dagen. Deze waarden liggen onder het
maximum van 35 dagen per jaar.
Voor het jaar 2015 nemen de waarden voor NO2 (met 1 μg/m 3 ) en voor PM10 (met max. 1
μg/m 3 ) enigszins af, en er zijn ook 1 à 2 dagen minder met overschrijding.
De volgende conclusies worden uit het onderzoek getrokken.
Binnen het plan wordt voldaan aan de grenswaarden.
Het effect van het plan op de hoogte van de luchtkwaliteitswaarden in de omgeving van
het plan is te verwaarlozen, met zekerheid kan gesteld worden dat aan de grenswaarden
zal worden voldaan.
4.3. Bodemkwaliteit
In het kader van voorliggend uitwerkingsplan is door de Regionale Milieudienst een
verkennend en actualiserend bodemonderzoek uitgevoerd ter plaatse van het
bestemmingsplan ‘Laagveld’ te Roosendaal. Aangezien ter plaatse in het verleden reeds
een aantal bodemonderzoeken is uitgevoerd heeft het onderzoek een actualiserend
karakter; alle deellocaties in het gebied zijn in het verleden reeds onderzocht. De huidige
bodeminformatie is echter dermate gedateerd dat een actualiserend bodemonderzoek
noodzakelijk is.
Uit het chemisch bodemonderzoek blijkt dat de grond plaatselijk licht verontreinigd is met
polycyclische aromatische koolwaterstoffen (PAK’s), zware metalen, minerale olie en
EOX. Aan de Segersdreef 2 zijn plaatselijk matig verhoogde gehaltes aan PAK’s
aangetroffen. Het grondwater is veelal licht verontreinigd met zware metalen. Plaatselijk
komen matig verhoogde gehalten aan arseen en nikkel voor. In de aanwezige
watergangen komt slob voor dat deels als klasse 0 en deels als klasse 2 kan worden
geclassificeerd. De resultaten van onderhavig onderzoek wijken niet significant af van de
resultaten uit voorgaande onderzoeken.
Conclusies
De licht verhoogde gehalten in de grond vormen geen belemmering voor de beoogde
bestemming, woondoeleinden. De matig verhoogde gehalten aan arseen en nikkel in het
grondwater geven formeel gezien aanleiding tot het uitvoeren van een nader onderzoek.
De verontreinigingen hebben vermoedelijk een relatie met de eerder aangetoonde
verhoogde gehalten ter plaatse van aangrenzende percelen. Een mogelijke bron is niet
aan te wijzen, waardoor deze verontreinigingen als regionale achtergrondgehalten
kunnen worden beschouwd. Aanvullend onderzoek ter plaatse wordt daarom niet zinvol
geacht. Met betrekking tot de matig verhoogde gehalten aan zware metalen in het
grondwater wordt geadviseerd het grondwater niet te gebruiken voor consumptieve
doeleinden.
De milieuhygiënische kwaliteit van puinverhardingen en funderingslagen (geen bodem) is
gedurende het bodemonderzoek niet bepaald. Deze voldoet echter vermoedelijk niet voor
het realiseren van woningbouw.
Er wordt geadviseerd om bij het bouwrijp maken van de locatie verhardings- en
funderingslagen te verwijderen en de milieuhygiënische kwaliteit van de onderliggende
bodem te controleren. Bij afvoer van grond van de locatie af wordt geadviseerd zintuiglijk
verontreinigd materiaal separaat in depot te zetten en te keuren overeenkomstig de
regels van het Bouwstoffenbesluit.

4.4. Flora en fauna
In het kader van de Flora- en faunawet dient bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening te
worden gehouden met de eventuele aanwezigheid van beschermde planten en dieren.
De natuurwaarden in het plangebied zijn onderzocht in het kader van het
bestemmingsplan ‘Laagveld’, het rapport natuurwaarden Landerije-Laagveld en de
natuurontwikkelingsvisie Laagveld. Conclusie van deze onderzoeken is dat vooral
algemene natuurwaarden in het plangebied te verwachten zijn.
Op basis van de aanwezige beschermde soorten, met name enkele amfibieën en kleine
zoogdieren, is in 2003 een ontheffing Flora- en faunawet aangevraagd voor
werkzaamheden in het kader van de aanleg van de woonwijk Laagveld en de realisatie
van een ecologische parkzone. Het betreft werkzaamheden zoals het dempen van sloten,
het afgraven en egaliseren van gronden en de aanleg van riolering. Op 9 oktober 2003 is
de aangevraagde ontheffing door de Minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit
verleend.
In het voorjaar van 2005 is het ontheffingenregime van de Flora- en faunawet gewijzigd.
Voor een groot aantal algemene soorten, waaronder alle in het plangebied aangetroffen
soorten amfibieën en zoogdieren, is voor ruimtelijke ontwikkelingen een algemene
vrijstelling gaan gelden waardoor de ontheffingsplicht is komen te vervallen. Voor de
uitvoering van het bestemmingsplan is derhalve geen ontheffing meer nodig en zijn dus
ook geen nadere voorwaarden meer aan de orde. De aanleg van de ecologische
ontwikkelingszone die eerder als voorwaarde was opgenomen bij de ontheffing is
daarmee geen wettelijke verplichting meer, maar blijft vanuit ecologisch opzicht wenselijk.
Voor het bestemmingsplan is van belang of de uitvoerbaarheid wordt belemmerd door de
Flora- en faunawet. In voorliggend geval is de ontheffing voor noodzakelijke
werkzaamheden in het verleden reeds verleend. Op dit moment is geen sprake meer van
een ontheffingsplicht. Er kan dus van worden uitgegaan dat de uitvoerbaarheid van het
bestemmingsplan niet in het geding is door de aanwezigheid van beschermde flora en
fauna in het plangebied.

5. JURIDISCHE ASPECTEN
5.1. Beschrijving bestaande bestemmingsregelingen
De bestaande bestemmingsregeling vormt de uit te werken bestemming
‘Woondoeleinden’ in het moederplan ‘Laagveld’. In deze bestemming worden de regels
gegeven op basis waarvan de bestemming kan worden uitgewerkt. In dit uitwerkingsplan
is toepassing gegeven aan de uit te werken bestemming.
5.2. Opzet nieuwe bestemmingsregeling
De regeling voor dit uitwerkingsplan sluit enerzijds aan bij het moederplan en anderzijds
bij het eerder opgestelde uitwerkingsplan ‘Laagveld, fase I en II’. Om voor het gehele
plangebied een uniforme regeling te krijgen is aangesloten bij de regelingen uit deze
plannen. In artikel 1.1 van de voorschriften wordt ook verwezen naar het moederplan. De
opzet en plangrens sluiten aan bij de opzet en plangrens van het eerste uitwerkingsplan.
De voorschriften bestaan uit drie hoofdstukken. In hoofdstuk 1 zijn de inleidende
bepalingen opgenomen. Deze betreffen de hiervoor genoemde algemene bepaling met
verwijzing naar het moederplan, de begripsbepaling en de wijze van meten. Hoofdstuk 2
bevat de bestemmingsbepalingen. De bestemmingen zijn opgebouwd uit een
doeleindenomschrijving en bouwvoorschriften, en, indien nodig uit
inrichtingsvoorschriften. Verder is een nadere eisen regeling opgenomen. Op een enkel
onderdeel is afgeweken van de eerder opgestelde regeling.
Op de plankaart en in de voorschriften is de oriëntatierichting van de hoofdbouwmassa
voorgeschreven. De hoofdbouwmassa betreft het complex van aaneengebouwde
bouwwerken dat op een bouwperceel als belangrijkste bouwmassa valt aan te merken.
Een hoofdbouwmassa bestaat dus bijvoorbeeld uit een woning met aanbouwen en
uitbouwen. Voor een vrijstaande hoofdbouwmassa geldt dat deze aan één zijde op een
afstand van minimaal 3 m uit de zijdelingse perceelsgrens moet worden gebouwd. Er
geldt met betrekking tot dit aspect een nadere aanvulling voor het op de plankaart
aangeduide ‘gebied met afwijkende bouwvoorschriften’. In deze gebieden geldt voor een
vrijstaande hoofdbouwmassa, dat deze aan een specifieke zijde op een afstand van
minimaal 3 m uit de zijdelingse perceelsgrens moet worden gebouwd.
Met de in het plan opgenomen regeling ontstaat meer flexibiliteit. Tenslotte bevat
hoofdstuk 3 de slotbepaling van dit bestemmingsplan.

6. ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID
De realisering van onderhavige bouwlocatie is een particulier initiatief. De aanleg en de
exploitatie ervan, zullen voor de gemeente Roosendaal geen negatieve financiële
gevolgen hebben. De kosten van de plannen, gericht op de realisering van woningen,
komen geheel voor rekening van de particulier.
Er is sprake van een sluitende grondexploitatie. Een en ander zoals weergegeven in
hoofdstuk 5 van het bestemmingsplan ‘Laagveld’.
.

7. PROCEDURES
In het vigerende (globale) bestemmingsplan ‘Laagveld’ zijn voor het onderhavige
uitwerkingsplan de volgende procedureregels gegeven:
- het ontwerpplan ligt gedurende twee weken bij de klantenservice van het
stadskantoor voor belanghebbenden ter inzage;
- Burgemeester en wethouders maken de ter inzage legging van tevoren in één of
meer dag-, nieuws- of huis-aan-huisbladen en verder op gebruikelijke wijze bekend;
- belanghebbenden hebben gedurende de twee genoemde weken de bevoegdheid tot
het schriftelijk indienen van bedenkingen tegen het ontwerpplan;
- de ingediende bedenkingen worden bij het ter goedkeuring aanbieden van het
ontwerpplan aan gedeputeerde staten meegezonden, samen met de
overlegresultaten met de belanghebbenden;
- tegen het besluit van gedeputeerde staten inzake goedkeuring, kan een
belanghebbende beroep instellen bij de afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad
van State.
Voorafgaand aan deze procedure wordt het uitwerkingsplan ter inzage gelegd en wordt
een ieder de gelegenheid gegeven tot het indienen van inspraakreacties.
Inspraak voorontwerpbestemmingsplan
Het voorontwerpuitwerkingsplan heeft met ingang van 27 juni 2005 voor een periode van
2 weken in het kader van de inspraak ter inzage gelegen. Er zijn geen inspraakreacties
ingekomen.
Ontwerpbestemmingsplan
Met ingang van 22 augustus 2005 heeft het uitwerkingsplans voor een periode van
2 weken in ontwerp ter inzage gelegen. Er zijn geen zienswijzen tegen het ontwerpuitwerkingsplan
ingekomen.
HOORT BIJ BESLUIT VAN HET COLLEGE VAN BURGEMEESTER EN
WETHOUDERS VAN DE GEMEENTE ROOSENDAAL VAN 4 OKTOBER 2005.