Artikel Serviceflat Swaenendreef van koop naar huur - Aedes-Actiz ...

DE IMPASSE DOORBROKEN
Serviceflat Swaenendreef van koop naar huur
Utrecht, maart 2005
Aedes-Arcares Kenniscentrum Wonen-Zorg
Erik Schellekens
De serviceflat als woonvorm voor ouderen bestaat in Nederland al geruime tijd. Zij hebben hun eigen
problematiek: de woningmarktpositie staat onder druk, de geboden woonkwaliteit komt vaak niet meer
overeen met het verwachtingpatroon van toekomstige bewoners, verkoopbaarheid is problematisch en
bewoners en bestuur zijn vaak gemiddeld ouder dan 80. 1
We schetsen een aansprekend voorbeeld van een aanpak die de impasse doorbreekt voor serviceflat
Swaenendreef in Lisse. Een aanpak die wellicht anderen kan inspireren.
De voorgeschiedenis
Swaenendreef in Lisse is een koopserviceflat uit de jaren ’60. Het mooi gelegen complex bestaat uit
50 appartementen, voornamelijk tweekamer- , en enkele driekamerappartementen. De oppervlakte
van de appartementen varieert van ruim 80 tot ruim 90m2. De verkoopprijs schommelt al jaren rond
de € 82.000 met servicekosten van ongeveer € 775 per maand. De verkoopbaarheid verslechtert en
het aantal leegstaande appartementen neemt toe. Prijs-kwaliteitverhouding zowel van de
appartementen als van de servicekosten raakt meer en meer in onbalans. Gemiddelde leeftijd van
bewoners ligt op ongeveer 76 jaar en de 50 appartementen worden bewoond door in totaal 60
ouderen.
Voorbeeldplattegrond driekamerappartement Swaenendreef Lisse
1
Zie ook het rapport Serviceflats voor ouderen, een analyse, drs. J.J. van der Leeuw. Te downloaden via
www.kenniscentrumwonenzorg.nl
www.kenniscentrumwonenzorg.nl 1 Aedes Arcares

Voorbeeldplattegrond tweekamerappartement Swaenendreef Lisse
Het personeelsbestand bestaat uit een fulltime directeur, drie parttime baliemedewerkers, een
onderhoudsman, een kok en een aantal parttime hulpen.
De Swaenendreef kent als organisatievorm een vereniging van eigenaar/bewoners met statuten en
een bestuur, bestaande uit bewoners. De bewoners/eigenaren zijn voor 1/50 deel eigenaar van de
algemene ruimten. Een ballotagecommissie beoordeelt toelating van kandidaat-bewoners met als eis
dat voor de aanschaf van de flat niet meer dan 1/3 deel van het bedrag via een hypotheek
gefinancierd wordt. Een “natuurlijke” selectie van voornamelijk beter bemiddelde ouderen wordt
hiermee gegarandeerd.
De aanleiding
Aanleiding voor de veranderingen is een ledenvergadering van bewonerseigenaren in december
2002. In deze ledenvergadering stelt het bestuur een storting voor van € 2275 per appartement voor
het uitvoeren van achterstallig onderhoud. Er blijkt namelijk geen fonds te bestaan voor planmatig
onderhoud. De heer Kuurman, zaakwaarnemer voor zijn moeder die in het complex een appartement
heeft, maakt hiertegen bezwaar met een reeks kritische vragen over beheer en exploitatie. Zo kritisch,
dat het bestuur na schorsing van de vergadering haar onmiddellijke aftreden bekend maakt. “Wie
breekt moet ook weer helen”, aldus de heer Kuurman en hij stelt zich beschikbaar om een nieuw
bestuur te formeren met enkele deskundigen van buiten.
De aanpak
Dit nieuwe bestuur constateert dat Swaenendreef feitelijk failliet is en gaat op zoek naar oplossingen.
Daarvoor legt ze contact met een commerciële vastgoedexploitant (Waardevastgoed Holland BV) in
combinatie met de Stichting Dienstverlening Serviceflats en een sociale verhuurder, woningcorporatie
Trias. Aan beide partijen legt het bestuur de vraag voor onderzoek te doen naar een levensvatbare
www.kenniscentrumwonenzorg.nl 2 Aedes Arcares

toekomst voor Swaenendreef met als doel: Financiële zekerheid en een sluitende exploitatie te bieden
aan de bewoners.
En met als randvoorwaarden:
• Garantie voor de continuïteit van de maaltijdvoorziening
• Omzetting van koop naar huur
• Vaste en levenslang gegarandeerde huur met enkel een jaarlijkse verhoging met de
inflatiecorrectie
• Geen bijkomende kosten
Na onderzoek komen beide partijen tot de conclusie dat de keuken te duur is en dat het complex hard
aan renovatie toe is. Beiden dienen daarover een plan van aanpak in. Het bestuur legt deze plannen
voor aan de bewoners/eigenaren met als inzet een unanieme keuze van de bewoners.
De keuze valt op Stichting Dienstverlening Serviceflats met Waardevastgoed Holland. Twee bewoners
houden uiteindelijk vast aan hun eigendom van het appartement, 48 eigenaren gaan akkoord met
omzetting van koop naar huur.
De overgang van koop naar huur
Per 1 maart 2004 wordt een nieuwe Vereniging van Eigenaren opgericht en worden de 48
appartementen aangekocht door Waardevastgoed Holland BV. Een onafhankelijke makelaar heeft de
appartementen voor eenheidsprijzen per type en marktconform getaxeerd.
Op hetzelfde moment wordt een nieuwe stichting opgericht, de Stichting Exploitatie Serviceflat
Swaenendreef. Deze stichting verplicht zich naar de bewoners de hoge servicekosten van ongeveer
€775 per maand drastisch terug te brengen en het achterstallig onderhoud aan te pakken.
De maatregelen
Inmiddels zijn de maandelijkse servicekosten in fasen teruggebracht tot € 375 (prijspeil 2005) per
maand door:
• Reductie kosten tuinonderhoud met 70%
• Uitbesteden exploitatie keuken aan een cateringbedrijf dat garant staat voor levering van
maaltijden en kwaliteit
• Beperking bezettingstijden van de balie
• Efficiënte inzet van baliemedewerkers voor de administratie.
Zittende bewoners die de overgang van koop naar huur hebben gemaakt hebben een vaste huurprijs
van € 325 per maand en € 375 servicekosten. Deze huurprijs wordt enkel verhoogd met het jaarlijkse
inflatiepercentage met een maximum van 2%. Kosten voor verwarming van ongeveer € 50 per maand
komen apart.
Nieuwe bewoners betalen een hoger huurbedrag van € 775 per maand voor een 2-kamerappartement
en € 880 voor een driekamerappartement. Ook hun servicekosten bedragen € 375 per maand.
Appartementen die vrijkomen worden van binnen gerenoveerd en krijgen een nieuwe badkamer en
keuken. Ook wordt mechanische ventilatie aangelegd. De keuken in de gerenoveerde appartementen
is volledig uitgerust en bewoners kunnen als zij dit willen zelf koken. Zij kunnen er echter ook voor
kiezen de maaltijd te laten leveren door het cateringbedrijf.
De servicekosten
Het servicepakket bestaat uit een aantal collectieve voorzieningen:
• Tuinonderhoud
• Onderhoud algemene ruimten
• Onderhoud installaties
• Onderhoud gemeenschappelijke inventaris
www.kenniscentrumwonenzorg.nl 3 Aedes Arcares

• Glazenwassen aan de buitenzijde
• Schoonmaken van algemene ruimten
• Levering van verwarming, elektriciteit en water voor de algemenen ruimten en kantoorruimte
• Levering van water in de appartementen
• Centrale communicatiemiddelen
• Volledige administratie voor de Stichting Exploitatie Serviceflat Swaenendreef en het gebouw
• Volledige beheer van het gebouw
• Personeel voor de dienstverlening (directie, onderhoudsdienst, receptie en secretariële
ondersteuning
• Beschikking over recreatiezaal, kapsalon en algemene ruimten
• Gebruik van de logeerkamer tegen kostprijs
• Bemiddeling bij het verkrijgen van huishoudelijke of verpleegkundige hulp
• Dienstverlening bij festiviteiten
• Assurantiekosten (exclusief inboedelverzekering van het individuele appartement)
• Ophalen huisvuil
• Intercom/sociaal alarm/noodhulp via Eurocross
De succesfactoren
Als belangrijkste factoren die de overgang van koop naar huur en een andere organisatievorm van de
serviceflat succesvol hebben gemaakt noemt de heer Kuurman:
• Investeren in maximale openheid en communicatie met zittende bewoners
• Maximale helderheid over doelen en uitgangspunten en eindresultaat voor bewoners
• Professionele partijen voor beheer en exploitatie van onroerend goed en voor levering
diensten aan ouderen betrokken bij proces
• Duidelijkheid over verkoopprijs, nieuwe huurprijs en servicekosten.
Swaenendreef
Nieuwe plannen
Het bestuur heeft alle oude stalen enkelglas ramen laten vervangen door nieuwe houten kozijnen met
dubbel glas. Het gehele gebouw is aan de buitenkant opnieuw geschilderd en het schilderwerk aan de
binnenzijde van de algemene ruimten en gangen is zo goeds als klaar.
In de loop van het voorjaar 2005 zal de entree van Swaenendreef geheel worden aangepast met een
luifel en een keerplaats voor taxi’s en ambulances. Aan de binnenzijde worden de administratieruimte
en de balie geïncorporeerd in de nieuwe entree.
www.kenniscentrumwonenzorg.nl 4 Aedes Arcares

Het bestuur van de stichting heeft inmiddels voor de langere termijn nog enkele nieuwe plannen in
overweging om de exploitatie van het complex te optimaliseren:
Optoppen van een verdieping
Bijbouwen van een vleugel
Voor meer informatie over serviceflat Swaenendreef in Lisse:
www.swaenendreef.nl of
Stichting Dienstverlening Serviceflats,
per adres Amersfoortse Weg 5,
3735 LJ Bosch en Duin ( gemeente Zeist),
tel. 030-2203442
mobiel: 06-53397379
www.kenniscentrumwonenzorg.nl 5 Aedes Arcares