BESTEMMINGSPLAN DOMMELBERGEN

BESTEMMINGSPLAN
DOMMELBERGEN
GEMEENTE OOSTERHOUT

Gemeente Oosterhout
Bestemmingsplan Dommelbergen
Toelichting
Regels
bijlage
Plankaart schaal 1:1000
projectgegevens:
TOE02-OOS00022-01A
REG02-OOS00022-01A
SVB01-OOS00022-01A
TEK02-OOS00022-01A
Rosmalen, december 2008 Vastgesteld: 16 december 2008
Telefoon: 073 52 33 900 Hoff van Hollantlaan 7 Postbus 435 5240 AK Rosmalen
Telefax: 073 52 33 999 E-mail: bureau@croonen.nl

INHOUDSOPGAVE
1 INLEIDING 1
1.1 Algemeen 1
1.2 Plangebied: ligging en omvang 3
1.3 Vigerende bestemmingsplannen 4
1.4 Leeswijzer 4
2 BESCHRIJVING PLANGEBIED 5
2.1 Functioneel-ruimtelijke analyse en waardering 5
2.2 Stedenbouwkundig-ruimtelijke analyse en waardering 11
2.3 Cultuurhistorische en archeologische waarden 19
3 BELEID 21
3.1 Bovengemeentelijk beleid 21
3.2 Gemeentelijk beleid 24
4 MILIEUHYGIËNISCHE ASPECTEN 33
4.1 Milieu 33
4.2 Water 33
4.3 Kabels en leidingen 34
5 JURIDISCHE UITVOERBAARHEID 35
5.1 Het juridische plan 35
5.2 Bestemmingen 35
5.3 Zonebepalingen 38
6 HANDHAAFBAARHEID 39
7 MAATSCHAPPELIJKE EN ECONOMISCHE
UITVOERBAARHEID 41
7.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 41
7.2 Economische uitvoerbaarheid 41

Plangrens bestemmingsplan ‘Dommelbergen’

1 INLEIDING
1.1 Algemeen
1.1.1 Aanleiding
De gemeente Oosterhout heeft besloten om de bestemmingsplannen in het
binnenstedelijk gebied van Oosterhout en van de kerkdorpen Dorst, Den Hout
en Oosteind in de komende periode te actualiseren en digitaliseren.
De belangrijkste reden voor actualisering/digitalisering betreft het feit dat voor
de betreffende gebieden inmiddels een diversiteit aan, deels ‘verouderde’,
planologische regelingen geldt in de vorm van onder meer grotere bestemmingsplannen,
postzegelplannen, artikel 11-plannen en vrijstellingen ex artikel
19 WRO. Nieuwe bestemmingsplannen brengen weer overzicht en uniformiteit
en daardoor een (zowel voor het ambtelijk apparaat als de burger) beter
werkbare en handhaafbare situatie.
Met actualisering en digitalisering wordt bovendien bereikt dat sprake zal zijn
van planologische regelingen die weer up-to-date zijn en waarmee wordt aangesloten
op het landelijk in gang gezette traject van digitale bestemmingsplannen.
In dat kader hebben Burgemeester en wethouders van de gemeente
Oosterhout in oktober 2004 de eerste versie van het boek ‘Handleiding voor
het vervaardigen van analoge en digitale bestemmingsplannen’ vastgesteld. In
2006 heeft een actualisering van het handboek plaatsgevonden. Inmiddels is
er vanuit het ministerie van VROM een aanbeveling gedaan om, vooruitlopende
op de wettelijke regeling met betrekking tot de landelijke standaardisering
en uniformering van bestemmingsplannen, de lijn te volgen van DURP (Digitaal
Uitwisselbare Ruimtelijke Plannen) en de in dat kader gemaakte bindende
afspraken en aanbevelingen SVBP2006 (Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen).
Het Handboek is, in combinatie met DURP/SVBP2006, uitgangspunt
voor het opstellen van de nieuwe bestemmingsplannen.
1.1.2 Doel
Het doel van voorliggend bestemmingsplan is het opstellen van een eenduidige
en uniforme juridische regeling voor het toegestane gebruik en de toegestane
bebouwing binnen het plangebied.
Deze regeling heeft voor het plangebied Dommelbergen een conserverend
karakter. Ontwikkelingen waarvoor reeds vrijstelling en/of vergunning is verleend,
zijn opgenomen in voorliggend bestemmingsplan. In voorbereiding
zijnde ontwikkelingen zijn vooralsnog niet opgenomen.
Statendamweg
Schematische weergave Oosterhout met aanduiding plangebied
Rijksweg A59
Rijksweg A27
Plangebied Dommelbergen
Bovensteweg
Centrum
Wilhelminakanaal
1

2
Dammenbuurt
Beemdenbuurt
Woonbuurten in Dommelbergen
Plangebied Dommelbergen
Staatsliedenbuurt
Larenbuurt
Donkenbuurt
Sterrenbuurt
Schildersbuurt
Kruidenbuurt
Statendamweg
Oostpolderweg
Kreeksluisweg
Dommelbergenweg
Winkelcentrum Arkendonk
Hoofseweg
Burgemeester Elkhuizenlaan
Bovensteweg

1.2 Plangebied: ligging en omvang
Het plangebied Dommelbergen wordt in het oosten begrensd door de Rijksweg
A27, in het zuiden door de Bovensteweg (N629) en in het westen door de
Statendamweg. Ten noorden van het plangebied ligt het agrarische buitengebied.
Dommelbergen ligt in het noordelijk deel van de kern Oosterhout en is een typische
woonwijk. Het plangebied bestaat uit acht woonbuurten, die van elkaar
worden gescheiden door ontsluitingswegen en fietspaden. Naast woningen
zijn in Dommelbergen een wijkwinkelcentrum, maatschappelijke voorzieningen
en sportvoorzieningen aanwezig. Bedrijvigheid komt met name voor op een
klein bedrijventerrein aan de Statendamweg.
In de periode 1970-2000 is het gros van de woningen in Dommelbergen gerealiseerd.
Kenmerkend voor de structuur van de wijk is de opdeling in verschillende
(woon)buurten, die elk een eigen structuur en karakter hebben. De groei
van de wijk is afleesbaar aan de opzet van de verschillende woonbuurten. De
meest zuidelijke buurten zijn gerealiseerd in de jaren 70 van de vorige eeuw.
De meest recent gerealiseerde noordelijke buurten dateren uit de jaren 90. De
oppervlakte van het totale plangebied bedraagt circa 278 hectare.
Luchtfoto plangebied
3

1.3 Vigerende bestemmingsplannen
Voor het plangebied vigeren acht bestemmingsplannen. Er is sprake van
verschillende planvormen met verouderde regelingen. Hierdoor bestaat de
behoefte aan een actueel bestemmingsplan voor de gehele wijk Dommelbergen.
In de hierna volgende tabel zijn de vigerende bestemmingsplannen
opgesomd, met de data van vaststelling door de gemeenteraad en goedkeuring
door Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant.
4
Bestemmingsplannen Vaststelling Raad Goedkeuring G.S.
Dommelbergen-Noord 25-02-1986 25-03-1987
Uitwerkingsplan Dommelbergen-
Noord fase AB
Uitwerkingsplan Dommelbergen-
Noord fase BC
Dommelbergen 05-09-1995
Dommelbergen-Noord Partiële herziening
1990
Dommelbergen-Noord plandeel C
2 e fase
05-04-1988 16-05-1988
31-01-1989 04-04-1989
05-09-1995 02-01-1996
05-09-1995 02-01-1996
Dommelbergen-Noord fase A en B 05-09-1995 02-01-1996
Dommelbergen-Noord fase B en C 05-09-1995 02-01-1996
1.4 Leeswijzer
In hoofdstuk 2 wordt een beschrijving gegeven van het plangebied, in de
vorm van een functioneel-ruimtelijke en een stedenbouwkundig-ruimtelijke
analyse en waardering. Daarnaast worden de cultuurhistorische en archeologische
waarden van het plangebied belicht. Hoofdstuk 3 bevat een samenvatting
van het relevante beleid. In hoofdstuk 4 worden de relevante milieuhygiënische
aspecten beschreven. In hoofdstuk 5 wordt de juridische uitvoerbaarheid
uiteengezet. Hoofdstuk 6 bevat een toelichting op de handhaafbaarheid.
In hoofdstuk 7 worden de maatschappelijke en economische
uitvoerbaarheid toegelicht.

2 BESCHRIJVING PLANGEBIED
2.1 Functioneel-ruimtelijke analyse en waardering
2.1.1 Bebouwd gebied
De bebouwing in Dommelbergen heeft overwegend een woonfunctie. Bedrijven
zijn gevestigd op een klein bedrijventerrein langs de Statendamweg en
in het oostelijk deel van de Larenbuurt.
In winkelcentrum Arkendonk, dat centraal in de wijk ligt, zijn detailhandel, horeca
en maatschappelijke voorzieningen geconcentreerd. Basisscholen komen
verspreid over de verschillende woonbuurten voor. Gebouwde sportvoorzieningen
zijn, in de vorm van een sporthal met zwembad, in de nabijheid
van winkelcentrum Arkendonk gesitueerd. Daarnaast zijn in Dommelbergen
twee sportparken aanwezig.
Groen gebied
Sportpark de Elskens
Bedrijventerrein
Bedrijven Larenbuurt
Woonbuurten
Winkelcentrum Arkendonk
Sportpark
Park Slotbosse Toren
Schematische weergave Dommelbergen
Wonen
Dommelbergen is grotendeels gebouwd tussen de jaren 1970 en 2000. De
wijk kent een planmatige opzet en bestaat uit acht woonbuurten die elk een
eigen interne structuur hebben. De woonbebouwing bestaat hoofdzakelijk uit
grondgebonden woningen in verschillende typologieën. Op een aantal plaatsen
in de woonbuurten zijn kleine appartementengebouwen gesitueerd tussen
de grondgebonden woningen. Op markante punten langs de hoofdwegen
staat een aantal appartementengebouwen met een wat grotere maat.
Deze appartementencomplexen zijn in een aantal gevallen gerealiseerd op
inbreidingslocaties tussen de buurten en vormen verbijzonderingen in de
ruimtelijke structuur van Dommelbergen.
5

Bedrijvigheid
Op twee locaties in Dommelbergen zijn bedrijven gevestigd. Aan de Statendamweg
is een strook met bedrijven gesitueerd. In deze strook komen,
naast een bedrijfsverzamelgebouw, met name kleinschalige bedrijven voor.
In het meest noordelijke pand in deze bedrijvenstrook is een bouwmarkt gevestigd.
Een aantal bedrijfspanden langs de Statendamweg heeft een representatieve
uitstraling en profiteert hiermee van de zichtlocatie aan deze
doorgaande route. Verder bestaat de bebouwing veelal uit (opslag)loodsen
en werkplaatsen, met een beperkte baliefunctie.
Autobedrijf (Burgemeester Elkhuizenlaan) Bedrijfsverzamelgebouw Statendamweg
In het oostelijk deel van de Larenbuurt is een klein aantal bedrijven gesitueerd.
Het meest in het oog springend is een autobedrijf, dat aan een parallelweg
van de Burgemeester Elkhuizenlaan staat. Dit bedrijf heeft een eigentijdse
en representatieve uitstraling. Achter dit autobedrijf staan enkele kleinschaligere
bedrijfspanden/-loodsen, die minder beeldbepalend zijn.
Op enkele locaties in Dommelbergen is sprake van bedrijvigheid aan huis.
Het betreft kleinschalige bedrijfsactiviteiten die goed inpasbaar zijn in de
woonomgeving.
Detailhandel
Detailhandel is in Dommelbergen geconcentreerd in winkelcentrum Arkendonk.
In het winkelcentrum is een uitgebreid aanbod aan winkels gevestigd,
dat met name gericht is op de dagelijkse boodschappen. Het winkelcentrum
heeft een functie voor de hele wijk Dommelbergen en biedt onder meer ruimte
aan twee supermarkten.
Winkelcentrum Arkendonk
Winkelcentrum Arkendonk is deels overdekt en is geheel als verblijfsruimte
ingericht. De winkels zijn georiënteerd op een centraal plein en een aantal
passages die daarop uitkomen, waardoor vanuit de omliggende woonbuurt
met name de achterzijde van de winkelpanden zichtbaar is.
6
Passage winkelcentrum Arkendonk

De ruimte in het winkelcentrum is niet toegankelijk voor gemotoriseerd verkeer.
Laden en lossen en parkeren vindt plaats aan de achterzijde van de
winkels. Aan de noord-, zuid- en westzijde van het winkelcentrum zijn parkeerterreinen
aanwezig.
Op de hoek van de Statendamweg en de Oostpolderweg is een bouwmarkt
gevestigd.
Horeca
In winkelcentrum Arkendonk zijn twee snackbars en een afhaalrestaurant
gevestigd. Verder komen in Dommelbergen geen zelfstandige horecagelegenheden
voor. Bij Sportcentrum Arkendonk en op beide sportparken is, in
de vorm van sportkantines, ondergeschikte horeca aanwezig.
Maatschappelijke voorzieningen
In Dommelbergen is sprake van relatief veel maatschappelijke voorzieningen.
Verspreid over de verschillende buurten zijn acht basisscholen en één
school voor voortgezet onderwijs aanwezig. Aangrenzend aan winkelcentrum
Arkendonk bevindt zich een cluster van medische voorzieningen, waar
onder meer huisartsen, tandartsen en een apotheek zijn gevestigd. Daarnaast
is in het winkelcentrum een bibliotheek gesitueerd en bevindt zich ten
oosten van het winkelcentrum kerkelijk centrum ‘de Ark’. Verspreid over de
buurten komt nog een aantal maatschappelijke voorzieningen voor. Zo is bijvoorbeeld
in de Beemdenbuurt een medisch centrum aanwezig.
Florijn College (Kruidenbuurt) Kerkelijk centrum ‘de Ark’
Basisschool de Rubenshof (Schildersbuurt) Basisschool de Regenboog (Donkenbuurt)
Sportvoorzieningen
In de wijk zijn vier sportvoorzieningen aanwezig. Sportcentrum Arkendonk
bestaat uit een sporthal en zwembad. Daarnaast zijn in de noordoostelijke
en zuidwestelijke hoek van het plangebied twee sportparken gesitueerd:
sportpark De Elskens, waar een voetbalclub is gehuisvest en Sportpark De
Slotbosse Toren, waar een honkbalvereniging gebruik van maakt. In het
oostelijk deel van de Schildersbuurt ligt Tennispark Dommelbergen.
7

Tennispark Dommelbergen
2.1.2 Onbebouwd gebied
Onder het onbebouwde gebied worden alle verkeers- en groene ruimten in
het plangebied verstaan. In deze paragraaf wordt eerst de verkeersruimte
toegelicht. Vervolgens wordt de structuur van de groene ruimten beschreven.
Verkeer
De verkeersstructuur van Dommelbergen bestaat uit een aantal stroomwegen,
waarvan de meeste noord-zuid gericht zijn. De belangrijkste wegen zijn
de Statendamweg, Hoofseweg en Burgemeester Elkhuizenlaan. Deze wegen
vormen een verbinding met het centrum van Oosterhout, dat ten zuiden
van de Bovensteweg ligt. De Oostpolderweg vormt een directe verbinding
tussen de drie wegen en maakt deel uit van de hoofdwegenstructuur. De
hoofdwegenstructuur wordt verder aangevuld door de Dommelbergenweg,
die een directe verbinding vormt tussen de Burgemeester Elkhuizenlaan en
de Hoofseweg. De Dommelbergenweg vervult met name vanwege de ligging
van winkelcentrum Arkendonk aan deze weg een belangrijke verkeersfunctie.
Verkeersstructuur Dommelbergen
8
Entree Sportcentrum Arkendonk
Statendamweg
Oude Veerseweg
Oostpolderweg
Kreeksluisweg
A27
Dommelbergenweg
Burgemeester Elkhuizenlaan
Hoofseweg
Effentweg
Bovensteweg

De zuidelijke grens van Dommelbergen wordt gevormd door de Bovensteweg.
Deze weg is één van de belangrijkste ontsluitingswegen van Oosterhout
en sluit ten oosten van het plangebied aan op de A27. De Bovensteweg
is zowel vanaf de Statendamweg als vanaf de Burgemeester Elkhuizenlaan
bereikbaar.
De Statendamweg sluit ten noorden van Oosterhout aan op de A59. De Oude
Veerseweg, die parallel loopt aan de A27, vormt vanuit Dommelbergen
een directe route richting Raamsdonksveer en de aansluiting op de A59 ten
zuiden van deze kern. De A27 loopt langs de gehele oostelijke rand van het
plangebied. De rijksweg is een barrière tussen Dommelbergen en het agrarisch
gebied ten oosten van Oosterhout.
Aan de westzijde vormt de Statendamweg een scherpe grens tussen de
woongebieden van Dommelbergen en de bedrijven die, ten westen van deze
weg, aan het Wilhelminakanaal zijn gesitueerd.
De Effentweg is een doorgaande fietsverbinding van de Statendamweg in
het westen tot de A27 in het oosten. Dit fietspad is de belangrijkste fietsverbinding
in Dommelbergen. Verder maken fietsers in Dommelbergen veelal
gebruik van (vrijliggende) fietspaden langs de hoofdontsluitingswegen. In de
woonbuurten maakt de fietser gebruik van de rijbaan.
Fietspad Effentweg Fietspad richting Leijsenakkers
Het openbaar vervoersnetwerk in Dommelbergen maakt gebruik van de
hoofdontsluitingswegen. De buslijnen 126 (Breda-Geertruidenberg via Oosterhout)
en 10 (Breda-Oosterhout) hebben een vaste route door de wijk. De
interliner (Utrecht-Oosterhout) maakt gebruik van de route over de Burgemeester
Elkhuizenlaan, Kreeksluisweg en Oude Veerseweg.
Openbaar groen/speelplekken
In Dommelbergen wordt de groenstructuur op wijkniveau met name gevormd
door de met groen (en water) begeleide hoofdwegen, in combinatie met het
groene gebied rondom de Slotbosse Toren en de met groen en water omzoomde
Effentweg. Dit vrijliggende fietspad vormt een groene lijn die Dommelbergen
in oost-westelijke richting doorkruist.
Dit structuurbepalende groen heeft over het algemeen slechts een beperkte
gebruiksfunctie, maar draagt wel in belangrijke mate aan het groene karakter
van de wijk. De waterpartijen spelen bovendien een belangrijke rol in de waterhuishouding
van Dommelbergen. Het park rond de Slotbosse Toren en de
sportparken hebben daarnaast een recreatieve functie en een functie als
sportvoorziening. Het groen aan de randen van de wijk heeft een bufferfunctie
tussen de woningen en de omliggende wegen.
9

Groene ruimte langs Statendamweg
Binnen de woonbuurten is een groot aantal groene plekken aanwezig, die
bepalend zijn voor de groenstructuur op buurtniveau en de groene uitstraling
van de verschillende buurten. In veel gevallen zijn deze plekken ingericht als
speelruimte.
10
Groen en water in een woonbuurt
Groene rand langs Bovensteweg Park nabij Slotbosse toren

Poldergebied
Effentweg
Ruïne Huis Strijen
2.2 Stedenbouwkundig-ruimtelijke analyse en waardering
2.2.1 Structuur van de wijk
De kern Oosterhout is ontstaan op de grens van zand- en kleigronden, op
een kruising van landwegen. Oosterhout heeft zich in eerste instantie ontwikkeld
langs een aantal linten, die in een uitwaaierend patroon richting de
kernen in de omgeving liepen. Met de toenemende woningbehoefte in de
20 e eeuw ontstond de behoefte aan grotere woongebieden. Na het gereedkomen
van de eerste woonbuurten ten zuiden van het centrumgebied (Slotjes),
de uitbreidingswijk Oosterheide en de woonbuurten in Strijen is Dommelbergen
gerealiseerd.
Dommelbergen is ontwikkeld op de poldergronden die ten noorden van het
centrumgebied van Oosterhout waren gelegen. Van het typische blokvormige
verkavelingspatroon van deze polder is in de huidige situatie niets meer
herkenbaar. Bij de realisering van Dommelbergen zijn de structuurbepalende
lijnen en elementen uit het poldergebied vrijwel volledig verdwenen. De
aanwezige structuur heeft hierbij plaatsgemaakt voor een nieuwe structuur
van planmatig aangelegde wegen en woonbuurten. Slechts de Slotbosse toren,
de ruïne van het voormalige Huis Strijen, is als markant element behouden
gebleven. De Effentweg is op het historische kaartbeeld van circa 1900
al herkenbaar en is als fietsroute opgenomen in Dommelbergen.
Kaartbeeld circa 1900
Dommelbergen is de meest noordelijke wijk van Oosterhout en wordt van
het overige deel van de stad gescheiden door de Bovensteweg. In combinatie
met de strakke begrenzingen aan de oost- en westzijde van de wijk (de
A27 en de Statendamweg met bedrijventerrein aan het Wilhelminakanaal)
vormt Dommelbergen een op zichzelf staand geheel.
De ruimtelijke structuur van Dommelbergen wordt bepaald door de hoofdontsluitingswegen,
die de wijk opdelen in verschillende woonbuurten. Op
wijkniveau is naast de hoofdontsluitingswegen ook de Effentweg een structuurbepalend
element.
11

Dit vrijliggende fietspad doorkruist Dommelbergen van oost naar west en
vormt de scheiding tussen de meest zuidelijke woonbuurten en de buurten
ten noorden daarvan. Structuurbepalend groen op wijkniveau bevindt zich
voornamelijk in de groene profielen van de ontsluitingswegen en langs de
Effentweg. Daarnaast speelt op wijkniveau het groene gebied rondom de
Slotbosse Toren een rol. Centraal in Dommelbergen is winkelcentrum
Arkendonk gevestigd.
Verkeer en groen woonbuurten
De woningen in de woonbuurten zijn over het algemeen georiënteerd op de
interne ontsluitings- en groenstructuur, waardoor de hoofdwegen in veel gevallen
grenzen aan de achtertuinen van woningen. De buurten tonen zich
hierdoor zelden ‘naar buiten’ en vormen aparte eenheden binnen de overkoepelende
ruimtelijke structuur van Dommelbergen. Functioneel gezien
verschillen de woonbuurten niet wezenlijk van elkaar. Ruimtelijk gezien kennen
zij echter elk een eigen structuur. Hieronder worden de verschillende
woonbuurten kort beschreven.
Kruidenbuurt
De Kruidenbuurt is gerealiseerd in de jaren 70 van de vorige eeuw en is
daarmee één van de oudste woonbuurten van Dommelbergen. De buurt
wordt intern ontsloten via de Kruidenlaan en de Vlierlaan/Waterkerslaan, die
als ontsluitingslus door de buurt loopt. Woningen zijn zowel binnen deze lus
als aan de buitenzijde ervan gerealiseerd. De woonstraten binnenin de lus
zijn gerealiseerd in een min of meer rechthoekig patroon. Opvallend zijn de
woningen aan de zuidzijde van de Vlierlaan/Waterkerslaan. Hier komen, in
plaats van de meer gebruikelijke ‘standaard’ eengezinswoningen, patiowoningen
en een appartementengebouw voor. In de noordwestelijke hoek van
de Kruidenbuurt is het Florijn College (voortgezet onderwijs) gevestigd.
12

Naast deze school staat, op de hoek van de Kruidenlaan en de Burgemeester
Elkhuizenlaan, een markant appartementengebouw.
Centraal in de Kruidenbuurt ligt, binnen de ontsluitingslus, een groene zone,
waaraan onder meer basisschool De Hobbit is gevestigd. Het hart van deze
groene zone wordt gevormd door een stelsel van waterpartijen die in noordzuidelijke
richting door de buurt lopen. De groenzone sluit in het noorden
aan op het groen en water langs de Effentweg.
Woningen Kruidenbuurt Appartementen Kruidenbuurt
Sterrenbuurt
De Sterrenbuurt is in de tweede helft van de jaren 70 van de vorige eeuw
gereedgekomen. Kenmerkend voor de structuur van de wijk is de strakke
verkaveling, met een rechthoekige opzet van woonblokken. De buurt heeft
een eenvormig karakter en bestaat uitsluitend uit grondgebonden woningen.
De Sterrenlaan verbindt de Hoofseweg met de Burgemeester Elkhuizenlaan
en verdeelt de buurt in een noordelijk en zuidelijk deel. In het noordelijk deel
van de Sterrenbuurt is, grenzend aan de Effentweg, basisschool de Sterrendonk
gesitueerd. Rondom de school en langs de Effentweg is groen aanwezig.
Verder is in de Sterrenbuurt slechts een beperkt aantal kleinere groene
plekken aanwezig.
Woningen Sterrenbuurt
Donkenbuurt
Patiowoningen Kruidenbuurt
De Donkenbuurt, die in de tweede helft van de jaren 70 van de vorige eeuw
is gerealiseerd, ligt centraal in Dommelbergen. In het westelijk deel van de
buurt, dichtbij de Hoofseweg, ligt winkelcentrum Arkendonk. Rondom het
winkelcentrum liggen parkeerterreinen, die vanaf de Hoofseweg en de
Dommelbergenweg bereikbaar zijn.
De Donkenbuurt is opgezet als woonerf: de straten hebben een grillig verloop
en zijn ingericht als verblijfsgebied, waar de auto ‘te gast’ is. Door de
bochtige wegen en de aanwezigheid van doodlopende straten is de structuur
van de buurt op het eerste oog onoverzichtelijk.
13

De Lijndonk loopt door de hele buurt (van de Hoofseweg in het zuidwesten
tot de Dommelbergenweg in het noordoosten) en is de belangrijkste interne
ontsluitingsstraat.
Centraal in de buurt, ten oosten van het winkelcentrum, staat basisschool de
Regenboog. Rondom de school ligt een aantal groene velden. Verder zijn in
de Donkenbuurt weinig groenvoorzieningen aanwezig.
Larenbuurt
De Larenbuurt ligt ten noorden van de Donkenbuurt en is in dezelfde periode
gerealiseerd. De ruimtelijke structuur van de Larenbuurt vertoont dan ook
sterke overeenkomsten met de structuur van de Donkenbuurt. Ook de Larenbuurt
is opgezet als woonerf, waar kronkelende en doodlopende straten
het beeld bepalen. Van één ‘doorgaande’ route, zoals in de Donkenbuurt, is
in de Larenbuurt echter geen sprake. In de Larenbuurt sluiten woonstraten
aan alle zijden aan op de omliggende ontsluitingswegen, zonder dat er in de
interne wegenstructuur een hiërarchie is aangebracht.
Op verschillende plaatsen in de buurt is het straatprofiel verbreed, waardoor
ruimte ontstaat voor groene plekken, die op veel plaatsen zijn ingericht als
speelplek. Centraal in de Larenbuurt staat basisschool de Berkenhof. Ten
oosten en westen van de school zijn enkele grotere speelvelden aanwezig.
Schildersbuurt
De Schildersbuurt ligt ten oosten van de Burgemeester Elkhuizenlaan en dateert
uit het begin van de jaren 80 van de vorige eeuw. De belangrijkste interne
ontsluitingsweg is de Rembrandtlaan, die in het verlengde van de
Dommelbergenweg ligt. De woonstraten in de Schildersbuurt zijn opgezet
volgens het principe van het woonerf, waarbij de bochtige straten kenmerkend
zijn. De groene zone die in de Kruidenbuurt ligt, is doorgezet in de
Schildersbuurt. Naast deze groene as, die met name wordt vormgegeven
door waterpartijen met brede groene oevers, is rondom basisschool de Rubenshof
een grotere groene plek aanwezig. De oostelijke rand van de buurt,
langs de A27, is groen ingericht.
In het westelijk deel van de Schildersbuurt is een woongebiedje gesitueerd
dat qua structuur afwijkt van het overige deel van de Schildersbuurt. In de jaren
90 is op deze locatie een inbreidingslocatie ingevuld met woningbouw,
waarbij een strakkere, meer rechthoekige verkaveling is gehanteerd. Tussen
deze woningen en de Burgemeester Elkhuizenlaan ligt een brede waterpartij.
Woningen Larenbuurt Appartementencomplex ‘de Vliedberg’
Beemdenbuurt
De Beemdenbuurt ligt in het westelijk deel van Dommelbergen, ingeklemd
tussen de Hoofseweg en de Statendamweg. Deze buurt is gerealiseerd in
de jaren 80 van de vorige eeuw. Centraal in de buurt ligt een groenzone, die
bestaat uit een watergang met brede oevers. Aan de noordzijde van deze
zone is de Montessorischool gesitueerd.
14

De woningen in de buurt staan langs straten die een hoekig verloop hebben.
Naast grondgebonden woningen komt een aantal kleine appartementengebouwen
voor, die zijn opgenomen in de rijen met woningen.
Een klein deel van de Biezenbeemd bevindt zich ten zuiden van de Effentweg.
Dit gedeelte van de buurt kent een strak, rechthoekig stratenpatroon
en is qua structuur afwijkend van het overige deel van de Beemdenbuurt.
In de bocht van de Hoofseweg, aan het groene gebied rond de Slotbosse
Toren, staat het cirkelvormige appartementengebouw ‘de Vliedberg’. Dit gebouw
staat op een markante plaats en maakt ruimtelijk gezien geen deel uit
van de Beemdenbuurt. Het complex heeft een ontsluiting vanaf de Effentweg.
Aan de westzijde van de Beemdenbuurt, langs de Statendamweg, zijn afwijkende
functies gevestigd. Hier is een strook met lichte bedrijvigheid gesitueerd,
als overgang tussen de woonbuurt en de zwaardere bedrijvigheid aan
de overzijde van de Statendamweg. Ten zuiden van het bedrijventerrein ligt
een woonwagenpark.
Dammenbuurt
Aan het eind van de jaren 80 van de vorige eeuw is de Dammenbuurt gereed
gekomen, als onderdeel van de laatste uitbreiding van Dommelbergen
(ten noorden van de Oostpolderweg). De Dammenbuurt wordt van de
Staatsliedenbuurt gescheiden door een langzaamverkeersverbinding in een
groene setting. De buurt heeft een geometrische opzet, waarbij het stratenpatroon
structuurbepalend is. De wijk wordt zowel via de Statendamweg als
de Oostpolderweg ontsloten. Naast grondgebonden woningen komen in de
Dammenbuurt ook enkele appartementengebouwen voor.
Centraal in de Dammenbuurt ligt een groen/waterzone die de buurt in noordzuidelijke
richting doorsnijdt. Ten westen van de buurt ligt tussen de woningen
en de Statendamweg een brede groenzone. Ten noorden van de Dammenbuurt
ligt het agrarische buitengebied. Verschillende straten lopen dood
tegen de sloot die de grens van de polder vormt, waardoor zichtlijnen naar
het buitengebied aanwezig zijn. Langs de Oostpolderweg, die de zuidelijke
begrenzing van Dommelbergen-Noord vormt, zijn brede waterlopen aanwezig.
Woningen Staatsliedenbuurt Entree Dammenbuurt
Staatsliedenbuurt
De Staatsliedenbuurt beslaat het grootste gedeelte van Dommelbergen-
Noord (het gedeelte van Dommelbergen ten noorden van de Oostpolderweg).
De buurt is gerealiseerd in de jaren 80 en het begin van de jaren 90
van de vorige eeuw en vertoont grote overeenkomsten met de westelijk ervan
gelegen Dammenbuurt. Ook de Staatsliedenbuurt is geometrisch van
opzet.
15

De structuur in het westelijk deel van de buurt bestaat uit een rechthoekig
stratenpatroon, dat in delen van de buurt een verdraaiing van 45 graden
kent. Aan de Willem Dreeslaan staan, op de grens met de Dammenbuurt,
twee basisscholen.
In het oostelijk deel van de Staatsliedenbuurt staat, op de hoek van de Burgemeester
Elkhuizenlaan en de Kreeksluisweg een beeldbepalend appartementengebouw
in een grote waterpartij. Vanaf dit gebouw lopen straten in
een uitwaaierend patroon de buurt in, die worden gekruist door de Gerbrandylaan.
De groenstructuur van de Staatsliedenbuurt bestaat uit een stelsel van waterpartijen
die langs een aantal woonstraten liggen. Ten noorden van de
Staatsliedenbuurt ligt het buitengebied. Ook in deze buurt is, vergelijkbaar
met de Dammenbuurt, sprake van enkele zichtlijnen richting dit open gebied.
2.2.2 Bebouwing
Zoals eerder aangegeven, bestaat de bebouwing in Dommelbergen voornamelijk
uit grondgebonden woningen. Het algemene beeld van de wijk
wordt bepaald door woningen met een hoogte van anderhalf à twee bouwlagen
met kap. Hierbij is zowel sprake van aaneengebouwde woningen als
van vrijstaande en halfvrijstaande woningen. Incidenteel komen andere typologieën,
zoals patiowoningen, voor.
Qua typologie zijn de verschillen per buurt groot. Zo bestaat de Sterrenbuurt
vrijwel uitsluitend uit aaneengebouwde woningen, terwijl in het oostelijk deel
van de Kruidenbuurt en het grootste gedeelte van de Staatsliedenbuurt met
name vrijstaande en halfvrijstaande woningen voorkomen. In andere buurten
komen verschillende typologieën voor, waarbij het opvallend is dat clustering
heeft plaatsgevonden: bepaalde delen van de buurten zijn hierbij ingevuld
met aaneengebouwde woningen, terwijl andere delen een minder dicht bebouwd
karakter hebben en voornamelijk bestaan uit vrijstaande en halfvrijstaande
woningen. Hierdoor is binnen een aantal buurten een vrij strikte onderverdeling
qua typologie ontstaan.
Grondgebonden woningen in woonbuurten
Gestapelde woningbouw komt verspreid over de wijk voor, in diverse vormen
en hoogtes. Het minimale aantal bouwlagen bedraagt drie, voor de appartementen
die tussen de grondgebonden woningen voorkomen. Het hoogste
appartementengebouw heeft een hoogte van acht bouwlagen. Een dergelijke
grotere hoogte komt slechts sporadisch voor in Dommelbergen. Over het
algemeen voegen de appartementengebouwen zich qua bouwmassa in de
bebouwingsstructuur van de woonbuurten. De appartementengebouwen aan
de ontsluitingswegen wijken wat dat betreft af van het algemene beeld. Deze
gebouwen zijn relatief hoog en kennen een bijzondere vormgeving, die minder
ingetogen is dan de architectuur die kenmerkend is voor het merendeel
van de woningen.
16

Gestapelde woningen in woonbuurt Appartementengebouw aan ontsluitingsweg
De gebouwen die afwijkende functies huisvesten, wijken qua korrelgrootte af
van de algemeen voorkomende bouwmassa’s. De bedrijfsgebouwen, scholen
en het winkelcentrum zijn qua oppervlak groter dan de woningen. Qua
hoogte sluiten deze gebouwen echter aan op de omliggende woningen.
Naast de markante gestapelde bebouwing is de Slotbosse Toren een beeldbepalend
element. De ruïne is weliswaar enigszins verscholen in zijn groene
omgeving, maar is zichtbaar vanaf de Bovensteweg en is een beeldmerk
voor Oosterhout.
2.2.3 Verkeers- en verblijfsruimten
Dommelbergen wordt begrensd door stroomwegen: de rijksweg A27 aan de
oostzijde, de Bovensteweg aan de zuidzijde en de Statendamweg aan de
westzijde. De hoofdwegenstructuur van Dommelbergen is helder en duidelijk
herkenbaar door het overwegend rechte wegverloop, het brede profiel, de
inrichting met beeldbepalende boombeplanting en het materiaalgebruik (asfaltverharding).
De wegen hebben in veel gevallen een brede berm waar
groen en water in zijn opgenomen. Langs delen van de ontsluitingswegen
zijn vrijliggende fietspaden aanwezig.
Statendamweg Onderdoorgang Bovensteweg
De vormgeving van de woonstraten en woonerven in de verschillende buurten
staat in schril contrast tot de hoofdwegen. De woonwijken hebben elk
een eigen interne ontsluitingsstructuur, die op een aantal punten aansluit op
de hoofdwegenstructuur. De woonstraten zijn, in tegenstelling tot de hoofdwegen,
met name ingericht als verblijfsgebied. Op wijkniveau is sprake van
een heldere verkeersstructuur. In de woongebieden is de structuur diffuser,
wat met name wordt veroorzaakt door de veelal bochtige woonstraten, die in
sommige buurten een erfachtige inrichting hebben.
Naast de belangrijkste stroomwegen is met name de Effentweg een structuurbepalend
element in Dommelbergen. De Effentweg is een fietspad dat
Dommelbergen in oost-westelijke richting doorkruist.
17

Het fietspad loopt van de Statendamweg in het westen tot de A27 in het oosten.
Naast een verkeersfunctie heeft de Effentweg ook een functie als groene
drager van Dommelbergen. Over de gehele lengte is het fietspad voorzien
van (brede) watergangen en groenstroken met boombeplanting.
In het noorden is, in het verlengde van de Hoofseweg, een fietspad aanwezig
tussen de Dammenbuurt en de Staatsliedenbuurt. Dit fietspad vormt een
directe verbinding met het buitengebied ten noorden van Dommelbergen.
Ook langs de A27 ligt een fietspad, dat in het zuiden aansluit op de Effentweg
en in het noorden op de Kreeksluisweg. In de woonbuurten maakt
de fietser gebruik van de rijbaan. Afhankelijk van de interne structuur van de
buurten, zijn in verschillende buurten op kleinere schaal aparte langzaamverkeersroutes
en fietsdoorsteken aanwezig. Dankzij deze doorsteken kan
langzaam verkeer de buurten op een snelle manier doorkruisen.
Auto’s worden in de woonbuurten over het algemeen geparkeerd op de rijbaan
of op de aangegeven parkeerplaatsen. Ter plaatse van gestapelde
woningbouw en de voorzieningen vindt parkeren plaats op parkeerterreinen.
Relatief grootschalige parkeerplaatsen zijn aanwezig in de buurt van winkelcentrum
Arkendonk.
Hoofdweg (Hoofseweg) Woonstraat (Zwanendonk)
2.2.4 Openbaar groen/speelplekken
Dommelbergen is een woonwijk met een zeer groene en waterrijke uitstraling.
De hoofdgroenstructuur wordt gevormd door watergangen in combinatie
met parkachtige groenstroken, laanbeplanting langs de hoofdwegen, beplanting
in de straatprofielen van de woonstraten en een aaneenschakeling van
kleinere groene ruimtes in de woonbuurten. De sportparken en het parkachtige
gebied rondom de Slotbosse Toren versterken het groene karakter van
de wijk. Ook de veelal groen ingerichte voor- en achtertuinen dragen bij aan
het groene straatbeeld.
Groen langs Burgemeester Elkhuizenlaan Fietspad in groene setting
18

De zuidelijke en oostelijke rand van Dommelbergen zijn ingericht als groene
bufferzones tussen de woongebieden en de Bovensteweg/A27. Aan de
noordzijde bestaan zichtrelaties tussen de woonbuurten en het open polderlandschap.
Op deze manier is Dommelbergen aan drie zijden ingekaderd
door groen.
De westelijke rand wordt gevormd door de Statendamweg en het daaraan
grenzende bedrijventerreinen en heeft een minder groene uitstraling. In het
noordwestelijk deel van het plangebied is, tussen de Dammenbuurt en de
Statendamweg, een grotere groene ruimte gesitueerd als buffer tussen de
woningen en de weg.
Rondom de Slotbosse Toren is een grotere, parkachtig ingerichte ruimte
aanwezig. Dit park vormt, samen met het aangrenzende sportpark en de
grote vijver, een open ruimte met een groen karakter in de verder dichtbebouwde
structuur van Dommelbergen.
Naast de groene randen, groen ingerichte hoofdwegen en (sport)parken beschikken
alle woonbuurten over een eigen interne groenstructuur. In vrijwel
alle buurten komen grotere groene plekken voor, met in de meeste gevallen
veel ruimte voor water. Verspreid over de buurten liggen speelvelden en
speelterreinen. Met name in de nabijheid van scholen zijn speelvoorzieningen
aanwezig.
Doorzicht naar buitengebied Speelplaats in woonbuurt
2.3 Cultuurhistorische en archeologische waarden
2.3.1 Cultuurhistorische waarden en monumenten
Bij de realisering van Dommelbergen zijn veel van de oude structuren verloren
gegaan. De strakke, blokvormige verkaveling van de polders is in de wijk
niet langer herkenbaar. Op de Cultuurhistorische Waardenkaart van de provincie
Noord-Brabant zijn in Dommelbergen dan ook zeer weinig cultuurhistorisch
waardevolle elementen aangeduid.
De Effentweg en het fiets-/voetpad dat, parallel aan de Hoofseweg, vanaf de
Slotbosse Toren richting het agrarische buitengebied loopt, zijn aangeduid
als historisch geografische lijnen met een redelijk hoge waarde. Ook het pad
ten westen van de Dammenbuurt is als zodanig aangeduid. De watergang in
het noordoosten van het plangebied, aan de oostzijde van sportpark de Elskens,
is aangeduid als historisch geografische lijn met een hoge waarde.
Deze watergang mondt ten noorden van Dommelbergen uit in de Donge.
Het enige monumentale bouwwerk in Dommelbergen is de Slotbosse Toren,
die is aangemerkt als Rijksmonument. Verder zijn in het plangebied geen
monumentale of waardevolle gebouwen aanwezig.
19

Uitsnede Cultuurhistorische Waardenkaart
2.3.2 Archeologische waarden
Het overgrote deel van Dommelbergen heeft volgens de Cultuurhistorische
Waardenkaart een lage archeologische verwachtingswaarde. De zuidoostelijke
hoek van het plangebied is niet gekarteerd.
Rond de Slotbosse Toren is een archeologisch monument aanwezig. Dit betreft
een terrein waar nog resten van een kasteel uit de late middeleeuwen
en nieuwe tijd aanwezig zijn, het zogenaamde Huis ten Strijen.
Slotbosse Toren (ruïne Huis ten Strijen)
20

3 BELEID
3.1 Bovengemeentelijk beleid
In deze paragraaf wordt ingegaan op het bovengemeentelijk ruimtelijk beleid.
Het betreft provinciaal en regionaal beleid dat dient door te werken in dit
bestemmingsplan. In onderstaande paragrafen is volstaan met een korte
samenvatting van het beleid. De volgende ruimtelijke beleidsplannen staan
in hiërarchie boven het gemeentelijk beleid:
- Nota Ruimte (Ministerie van VROM);
- Streekplan ‘Brabant in balans’ (Provincie Noord-Brabant);
- Partiële herziening van het Streekplan Noord-Brabant;
- Uitwerkingsplan Stedelijke regio Breda-Tilburg, 2004.
3.1.1 Nota Ruimte (Ministerie van VROM)
In de Nota Ruimte, die op 17 mei 2005 door de Tweede Kamer is goedgekeurd,
heeft het Ministerie van VROM de uitgangspunten voor de ruimtelijke
ontwikkeling van Nederland tot 2020 vastgelegd. De nota heeft vier algemene
doelen: versterken van de economie, krachtige steden en een vitaal platteland,
waarborging van waardevolle groengebieden en veiligheid.
Op het gebied van verstedelijking zet de Nota Ruimte in op een voortzetting
van het bundelingsprincipe. Bundeling draagt bij aan economische schaalvoordelen,
benutting van (overheids)investeringen in voorzieningen (zoals
die in infrastructuur), versterkt het draagvlak voor diverse stedelijke voorzieningen
en beperkt de druk op het landelijke gebied.
Bundeling van verstedelijking en economische activiteit betekent dat nieuwe
bebouwing voor deze functies grotendeels geconcentreerd wordt gelokaliseerd.
Dat wil zeggen zo veel mogelijk in het bestaand bebouwd gebied,
aansluitend op de bestaande bebouwing. De Nota Ruimte streeft daarmee
naar een optimale benutting van het bebouwd gebied. Intensief ruimtegebruik
middels hoogbouw en ondergronds bouwen speelt daarbij een rol.
Revitalisering, herstructurering en transformatie is cruciaal om deze ruimtelijke
doelen van de Nota Ruimte te kunnen bereiken. Dat geldt eveneens
voor een zorgvuldig beheer van het bestaand stedelijk gebied. Met het opstellen
van een bestemmingsplan voor het gebied ‘Leijsenakkers’ zorgt de
gemeente voor een actueel juridisch kader voor het behoud van het plangebied
en de ruimtelijke kwaliteit hierbinnen.
De Nota Ruimte gaat in haar sturingsfilosofie uit van een vergaande mate
van beleidsdecentralisatie. Dat wil zeggen dat het provinciaal beleidskader
de komende jaren steeds meer richtinggevend zal zijn.
3.1.2 Streekplan ‘Brabant in balans’ (Provincie Noord-Brabant)
Het meest actuele provinciale beleidskader aangaande de ruimtelijke ordening
betreft het Streekplan Noord-Brabant 2002 ‘Brabant in Balans’. Deze
nota is op 22 februari 2002 door Provinciale Staten vastgesteld. In 2004 is
het Streekplan herzien. Vervolgens heeft in 2006 een gedeeltelijke herziening
plaatsgevonden van het Streekplan, onder de titel ‘Partiële herziening
van het Streekplan Noord-Brabant 2002’. Deze herziening is op 20 januari
2006 vastgesteld door Provinciale Staten.
Het beleid met betrekking tot stedelijke functies is in het Streekplan enigszins
gewijzigd ten opzichte van voorgaand beleid.
21

Visie
In het visiegedeelte wordt op de eerste plaats meer aandacht gevraagd voor
de onderste lagen. Voor Oosterhout is daarbij het volgende relevant.
Voor de laag ‘water en bodem’ is de nabijheid van de Mark en de overige
watergangen als de Donge wellicht van belang. Voor de laag ‘natuur, landschap
en cultuurhistorie’ is het behoud en de ontwikkeling van de Vrachelse
Heide, maar ook het behouden en zichtbaar maken van cultuurhistorische
kwaliteiten van belang, zeker met betrekking tot de Heilige Driehoek. Voor
de laag ‘infrastructuur’ is het van belang optimaal gebruik te maken van de
mogelijkheden daarvan en voorts ontwikkelingen op het vlak van wonen,
werken en voorzieningen te verknopen met de infrastructuur.
De visie vraagt vervolgens aandacht voor ‘zuinig ruimtegebruik’. Daarbij
moet gedacht worden aan enerzijds het benutten van kansen voor inbreiding
en herstructurering en anderzijds aan intensivering van het ruimtegebruik
door compact bouwen en meervoudig ruimtegebruik.
Een derde punt vanuit de visie is de concentratie van verstedelijking. In de
stedelijke regio’s moet worden gezorgd voor aantrekkelijke, in verschillende
dichtheden vormgegeven, woon-, werk- en leefmilieus.
Beleidslijnen
De provinciale visie is verder uitgewerkt in beleidslijnen, waarvan de voor
Oosterhout meest relevante hier worden genoemd. Op het vlak van de infrastructuur
gaat het om drie punten:
- infrastructuurknooppunten als voorstadhaltes zijn bij voorkeur geschikt
voor de vestiging van ruimte-, arbeids- en bezoekersintensieve kantooractiviteiten,
bedrijven en voorzieningen;
- om ruimte te blijven houden voor mogelijke uitbreidingen is er een ‘overlegzone’
van 75 meter aan weerszijden van belangrijke (wegen en)
spoorwegen, waarvoor in principe een restrictief bouwbeleid geldt, dat in
overleg, als maatwerk, moet worden uitgewerkt;
- aandacht voor Hoogwaardig Openbaar Vervoer en voor goede fietsvoorzieningen;
Bij ‘zuinig ruimtegebruik’ gaat het om inbreiden en herstructureren en om intensivering
van het ruimtegebruik bijvoorbeeld door wonen, werken en zorg
onder één dak te brengen.
Er zijn voor het uitwerkingsplan algemene en regiospecifieke uitwerkingsregels
opgenomen. Met name de algemene uitwerkingsregels met betrekking
tot het programma en de ruimtelijke vormgeving van de stedelijke regio’s
kunnen ook van belang zijn voor het onderhavige plan. Met betrekking tot
het programma gaat het om de volgende regels:
- ingaan op kwantitatieve, maar vooral ook op kwalitatieve aspecten van
de ruimtebehoefte voor wonen en werken. Aandacht moet worden besteed
aan de (verwachte) ontwikkelingen in gewenste woon- en werkmilieus.
Zowel op het vlak van wonen als op het vlak van werken moet de
herstructureringsopgave inzichtelijk worden gemaakt.
- uitdrukkelijk nagaan waar door de gemeenten geplande uitbreidingsruimte
kan worden beperkt, door opvang van de ruimtevraag voor wonen en
werken door middel van inbreiding, herstructurering of intensivering;
22

- nagaan welke mogelijkheden er zijn om het ruimtegebruik te intensiveren.
Ook dient voor deze restcapaciteiten aandacht te worden besteed aan
vormgevingsaspecten als architectuur, beeldkwaliteit en landschappelijke
inpassing en aan de concrete invulling van de plannen qua woon- en
werkmilieus, met name ook in relatie tot de bestaande voorraad en de
(kwalitatieve) ontwikkelingen op dit vlak.
Met betrekking tot de ruimtelijke vormgeving moet expliciet aandacht worden
besteed aan:
- de mogelijkheden om via inbreiden, herstructureren en intensiveren
nieuw ruimtebeslag te beperken. Hierbij worden ook de mogelijkheden tot
functieverandering van kloosters, zorginstellingen, internaten, kerkgebouwen,
kloostercomplexen, en dergelijke bekeken;
- het verder ontwikkelen van stedelijke groenstructuren, met name ook in
relatie tot de mogelijkheden voor recreatie;
- de mogelijkheden ruimtelijke ontwikkelingen aan de (nieuwe) infrastructuur
te verknopen en het ruimtegebruik rond knooppunten te intensiveren;
- de wijze waarop stedenbouwkundig waardevolle structuurkenmerken
kunnen worden versterkt.
Ook een aantal sociale aspecten van concentratie van verstedelijking is mogelijk
voor Oosterhout van belang.
- wijkservicecentra voor ouderen, met een combinatie van zorg en ontmoeting,
dragen bij aan het zo lang mogelijk zelfstandig wonen in de vertrouwde
omgeving, evenals woonzorgprojecten en levensloopbestendige
woningen;
- onderwijsvoorzieningen kunnen een grotere rol in de buurt spelen, bijvoorbeeld
via brede-school-projecten, waar onderwijs, kinderopvang en
vrijetijdsvoorzieningen op één locatie worden gecombineerd, mogelijk
ook met buurthuis-, sport- en zorgfuncties.
3.1.3 Uitwerkingsplan Breda-Tilburg
In het door Provinciale Staten vastgestelde Streekplan Noord-Brabant is de
toekomstige ruimtelijke ontwikkeling van de gehele provincie in hoofdlijnen
weergegeven. Volgens dit streekplan dient de verstedelijking (de toekomstige
extra behoefte aan met name woningen en bedrijfsterreinen) vooral
plaats te vinden in de stedelijke regio’s. Eén van de in het plan aangewezen
stedelijke regio’s betreft de regio Breda-Tilburg, waartoe ook het grondgebied
van de gemeente Oosterhout behoort.
Uitsnede plankaart Uitwerkingsplan Breda-Tilburg
23

Voor de stedelijke regio is een Uitwerkingsplan vastgesteld. Daaruit kan
worden afgeleid welke verstedelijkingsopgave tot 2015 (met een doorkijk
naar 2020) binnen de gemeente Oosterhout een plaats zou moeten kunnen
krijgen. De gemeente is in principe verplicht om hetgeen in het Uitwerkingsplan
is omschreven, in bestemmingsplannen vast te leggen en vervolgens
tot realisering te brengen.
De ruimtelijke karakteristieken en ontwikkelingsmogelijkheden zijn in het
Uitwerkingsplan weergegeven in een Duurzaam Ruimtelijk Structuurbeeld.
Het plangebied ligt in het stedelijk gebied en heeft in het DRS de aanduiding
‘beheer en intensivering’.
De koers ‘beheer en intensivering’ slaat op die delen van het stedelijk gebied
waar het beleid nu en in de toekomst gericht is op het beheer van de bestaande
kwaliteiten. Intensivering van het ruimtegebruik en aanpassing van
het stedelijk gebied kan nodig zijn, waar dat vanwege bestaande ruimtelijke
kwaliteiten mogelijk en verantwoord is. Dit zal niet snel leiden tot een totaal
andere structuur of functie van stadsdelen en of wijken.
3.2 Gemeentelijk beleid
3.2.1 StadsvisiePlus Oosterhout
De StadsvisiePlus geldt als leidraad voor de ontwikkeling van Oosterhout in
de periode 2000-2015. De Stadsvisie is op 30 januari 2001 vastgesteld door
de gemeenteraad en geeft een visie op de gewenste ruimtelijke, economische
en sociale ontwikkelingen van Oosterhout tot 2015. Hierbij wordt rekening
gehouden met de huidige en toekomstige potenties en bedreigingen
binnen de gemeente Oosterhout en de regio.
Enerzijds zal de StadsvisiePlus gebruikt worden ter toetsing van externe en
autonome ontwikkelingen, waarbij de vraag centraal staat of en hoe die ontwikkelingen
in het beeld van de StadsvisiePlus passen. Anderzijds zal voor
die elementen uit de StadsvisiePlus waarvoor het gemeentebestuur eindverantwoordelijk
is, een uitvoeringsprogramma worden opgesteld. Daarin
zijn de voornemens uit de stadsvisie in tijdvolgorde gezet. Die tijdvolgorde
zal afhankelijk zijn van bestuurlijke prioriteit, ambtelijke capaciteit en financiële
mogelijkheden. Het uitvoeringsprogramma zal vervolgens ieder jaar
onderdeel zijn van de politieke afweging in het kader van de Voorjaarsnota.
Op basis van het uitvoeringsprogramma zullen ieder jaar activiteiten worden
gepland. De Stadsvisie is mede tot stand gekomen op basis van reeds bestaande
visies binnen de gemeente. Ten opzichte van deze en toekomstige
visies is de Stadsvisie leidend. Het document heeft echter geen juridische
status op het gebied van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (zoals bijvoorbeeld
bij Structuurplannen wél het geval is).
Conclusie
Alle nieuwe ontwikkelingen dienen te worden getoetst aan de Stadsvisie. De
kernopgaven die voor Oosterhout in de stadsvisie zijn geformuleerd, omvatten
zowel strategieën als locatiegerichte opgaven. De ontwikkeling van drie
beter herkenbare landschapstypen, zowel in het stedelijk als in het buitengebied
is een belangrijke strategie. Het belangrijkste uitgangspunt voor de
ontwikkeling van Oosterhout is de herstructurering van bestaand stedelijk
gebied.
24

3.2.2 Volkshuisvesting
Woonvisie (Visie op het wonen in Oosterhout en de kerkdorpen 2004-
2008)
Het Ministerie heeft in de Nota Wonen voor de komende jaren drie principes
centraal staan, te weten:
- het vergroten van de keuzevrijheid van de burger;
- aandacht voor algemeen maatschappelijke waarden;
- een betrokken overheid met een beheerste marktwerking.
De gemeente Oosterhout onderschrijft de denkrichting van deze principes.
Overheid en markt werken, vanuit hun eigen verantwoordelijkheid, samen bij
de totstandkoming en uitvoering van beleid. De overheid is niet alléén verantwoordelijk
voor een goed woonklimaat. Het is een gezamenlijke verantwoordelijkheid.
Het gemeentelijk beleid is er op gericht om daar waar nodig
de werking van de lokale woningmarkt in zijn algemeenheid of voor bijzondere
doelgroepen of situaties te verbeteren en/of te sturen, zonder rigide op te
treden.
De belangrijkste gemeentelijke uitgangspunten voor deze Woonvisie zijn:
- een compacte, heldere visie op het wonen en de woonbehoefte;
- verstrekken van inzicht in de taakverdeling van betrokken partijen;
- vaststellen van de hoofddoelstellingen en actiepunten voor de komende
vijf jaren.
De Woonvisie is feitelijk een verdere uitwerking van de StadsvisiePlus op het
specifieke deelgebied van het wonen. De visie is een richtinggevend raamwerk,
waarvan de richting door partijen wordt onderschreven en daarom ook
leidend zal zijn voor het handelen van partijen. Het is bedoeld als ontwikkelings-
en toetsingskader voor concrete voorstellen en uitwerkingen op het
deelgebied wonen. Binnen dit raamwerk hebben partijen de ruimte om met
elkaar de verfijning van het woonbeleid verder vorm te geven op basis van
concrete situaties. Het raamwerk biedt dan ook een ‘vrijheid van handelen in
gezamenlijke gebondenheid’. De visie wordt voorzien van een actieplan,
waarbij jaarlijks een monitoring en evaluatie van de stand van zaken plaatsvindt.
De Woonvisie is tevens een schakel tussen de globale Stadsvisie (algemene
ontwikkelingsrichting voor een periode van zo’n 15 jaar) en de echt concrete
wijk- en buurtvisies met concrete maatregelen op wijk- of buurtniveau die de
inwoners het meest direct aangaan en raken. De Woonvisie geeft een beeld
en beleid weer voor een periode van 5 jaar met aandacht voor ontwikkelingen
na deze periode.
Conclusie
De visie op het wonen in Oosterhout en de kerkdorpen formuleert een aantal
beleidsitems waarop de gemeente zich in de periode tot en met 2007 op wil
richten.
Perspectiefnota 2006
In 2005 is de Perspectiefnota 2006 verschenen. Hierin worden de verschillende
beleidsuitgangspunten nogmaals tegen het licht gehouden. Op een
aantal punten is het beleid van de gemeente Oosterhout gewijzigd. In onderstaande
tekst zijn deze wijzigingen verwoord.
Woningbouwprogramma
Het ruimtelijke ordeningstraject en de afspraken in de stedelijke regio Breda-
Tilburg zijn leidend voor wat betreft de totale aantallen toe te voegen woningen
en de locaties voor de periode tot 2020.
25

Naast het feit dat het accent momenteel voornamelijk ligt op inbreidingslocaties
en herstructureringsopgaven, zal ook worden gekeken naar uitbreidingslocaties.
Deze verschuiving heeft vooral te maken met het feit dat meer
gezocht wordt naar woningen voor jonge gezinnen. Woningen voor deze
doelgroep zijn moeilijk te realiseren op inbreidingslocaties. In het coalitieakkoord
tot 2010 wordt een aantal concrete locaties genoemd waar woningbouw
plaats gaat vinden.
Doelgroepen
De gemeente streeft naar gedifferentieerd samengestelde woonwijken voor
wat betreft de bevolkingssamenstelling. Voor de periode van 2003 – 2007
moet bij de ontwikkeling van woningbouwplannen extra aandacht zijn voor
de huisvesting van bijzondere doelgroepen.
Oosterhout heeft te maken met een sterke vergrijzing en ontgroening van
haar bevolking. Eén van de belangrijkste doelgroepen voor de gemeente is
de doelgroep jonge gezinnen. Om deze aan de stad te binden, dienen meer
grondgebonden woningen in een groen woonmilieu te worden gerealiseerd.
Daarnaast dient rekening te worden gehouden met het groeiend aantal ouderen.
Bij deze laatste groep is het belangrijk om een onderscheid te zien
tussen ouderen die zorgbehoevend zijn en zelfredzame ouderen.
Betaalbaarheid
De gemeente richt haar activiteiten rondom betaalbaarheid vooral op de algemene
zorg voor een jaarlijkse toevoeging van woningen in diverse typen
en prijsklassen. Hierbij ligt de nadruk op betaalbaar bouwen voor zowel ouderen
als starters. Om een redelijke verhouding tussen kwaliteit en prijs te
waarborgen eist de gemeente bij ieder plan een kosten-kwaliteitstoets,
waarvan de uitkomsten worden getoetst aan het woonbeleid.
Koppeling vraag en aanbod
Uit marktonderzoeken is gebleken dat er een noodzaak is tot het bouwen
van een gedifferentieerd aanbod aan woningen. De ontwikkelaars zullen
meer consumentgericht moeten bouwen.
Woonruimteverdeling en sturing
De Huisvestingswet gaat uit van de vrijheid van vestiging van woningzoekenden.
De gemeente respecteert dit uitgangspunt en zal beperkingen van
dit uitgangspunt bij de verkoop of verhuur van woningen tegen gaan. De rol
van de gemeente bij de verdeling van woonruimte is beperkt tot de toetsing
aan het lokale beleid.
Masterplan Ouderen
Het Masterplan Ouderen schetst het gemeentelijk ouderenbeleid voor de
middellange termijn. Het geeft de gemeentelijke beleidscontouren aan op
het terrein van wonen, welzijn, inkomen, participatie, zorg, veiligheid, enz.
voor ouderen. Het masterplan is een facetnota waarin wordt aangegeven op
welke wijze de gemeente het integraal ouderenbeleid in de komende jaren
gestalte zal geven.
Sinds de vorige gemeentelijke nota over het gemeentelijk ouderenbeleid (in
1993) is een en ander veranderd. Duidelijk is geworden dat het tempo van
de vergrijzing in Oosterhout de komende jaren verder toeneemt: de verwachting
is dat in 2020 ongeveer eenderde van de Oosterhoutse bevolking
(34%) ouder dan 55 jaar zal zijn. De voortschrijdende vergrijzing moet niet
uitsluitend of vooral worden gezien als een bedreiging voor de toekomst.
26

Het beeld van de ouderen is de afgelopen jaren geleidelijk omgebogen van
dat van de hulp- en zorgbehoevende en van anderen afhankelijke persoon
naar een vitale, zelfbewuste en zelfstandige oudere die de regie over het eigen
leven zo mogelijk tot het einde toe in eigen handen houdt.
Conclusie
In de beschikbare woningen voor ouderen en het geschikt maken van woningen
voor ouderen, dient de gemeente rekening te houden met de aanhoudende
vergrijzing van de bevolking. Ingezet wordt op het zo lang mogelijk
zelfstandig wonen van ouderen.
3.2.3 Verkeer
Verkeersveiligheid
Het verkeersveiligheidsbeleid van de rijksoverheid en de provincie Noord-
Brabant is in belangrijke mate richtinggevend voor het in Oosterhout te voeren
beleid. De coördinatie en financiering van het verkeersveiligheidsbeleid
is gedecentraliseerd naar de provincies.
Voor de gemeenten is er veel beleidsvrijheid in het samenstellen van verkeersveiligheidsbeleid
op basis van de lokale situatie. De grote lijnen van het
huidige Nationale Verkeers- en Vervoersbeleid zijn uiteengezet in het NVVP.
De grote lijnen van het Provinciale Verkeers- en Vervoersplan zijn vastgelegd
in het PVVP. Duurzaam veilig is daarbij het belangrijkste integrale verkeersveiligheidsprincipe.
Een integraal verkeersveiligheidsbeleid dient aan te sluiten bij het bestaande
beleid (en de stand van zaken) op het gebied van verkeer en vervoer alsmede
het beleid binnen andere sectoren. Verkeersveiligheid heeft immers
een relatie met veel andere beleidsvelden buiten het verkeer en vervoer. De
gemeente Oosterhout heeft op deze beleidsvelden reeds beleid ontwikkeld
dat momenteel wordt uitgevoerd. Teneinde te komen tot een integraal veiligheidsbeleid
zijn de kern- en aangrijpingspunten van het relevante beleid in
het verkeersveiligheidsplan opgenomen.
Verkeersbeleid
Het verkeersbeleid van de gemeente Oosterhout is verwoord in de nota Herijking
hoofdwegenstructuur; verkeersruimten en verblijfsgebieden. Deze nota
is opgebouwd uit de volgende delen:
- analysenota;
- inspraaknota;
- beleidsnota.
In de analysenota zijn alle analyses opgenomen die ten behoeve van deze
studie zijn gemaakt. Het betreft met name de afweging van talrijke varianten
op diverse criteria op basis waarvan de beleidsnota, tot stand is gekomen.
Uit de inspraakreacties, die zijn samengebracht in de inspraaknota, is een
aantal zaken naar voren gekomen dat in de beleidsnota is verwerkt.
Op basis van een probleemanalyse en een visie op een duurzaam veilige
wegenstructuur is een gewenste structuur voor Oosterhout ontwikkeld die
gericht is op concentratie van verkeer op een beperkt aantal hoofdwegen en
die uitgaat van grote verblijfsgebieden.
In 2006 is gestart met het maken van een Mobiliteitsplan voor de gehele
gemeente Oosterhout. In het Mobiliteitsplan is een visie opgenomen met betrekking
tot de bereikbaarheid van Oosterhout en zijn beleidskeuzes omtrent
de verkeersafwikkeling in en rond de stad gemaakt.
27

Het concept-verkeersveiligheidsplan
De gemeentelijk visie om een integraal plan te maken en hierbij de burger
centraal te stellen heeft geleid tot een inhoudelijk gedegen beleidsplan met
een breed draagvlak onder de bevolking. Kortheidshalve zijn de belangrijkste
aanbevelingen hieronder puntsgewijs opgesomd:
- Het in het plan van aanpak voor een verkeersveiligere gemeente Oosterhout
opgestelde programma uitvoeren, waarbij Duurzaam Veilig als overkoepelende
en integrale visie op het verkeerssysteem geldt.
- Burgers betrekken bij de uitvoering van het programma. Het minimale
scenario daarbij is burgers informeren over de uitvoering. Het maximale
scenario is burgers zelf laten meebeslissen.
- De samenwerking met politie en 3VO spoedig verankeren in een convenant
en er voor zorgen dat reeds in 2003 gezamenlijke acties zichtbaar
zijn.
- Reeds in 2003 enkele van de concrete projecten uitvoeren. De eerste resultaten
van het proces moeten voor de betrokkenen duidelijk en op korte
termijn zichtbaar worden.
- Aansluiting zoeken bij Duurzaam Veilig fase twee want projecten die voldoen
aan de hierin genoemde criteria kunnen in aanmerking komen voor
(provinciale) subsidies.
Conclusie
De verkeersstructuur zoals vastgelegd in het Mobiliteitsplan en het conceptverkeersveiligheidsplan,
vormt de basis van het verkeersbeleid in de gemeente
Oosterhout. De uitgangspunten van dit beleid dienen meegenomen
te worden bij de besluitvorming met betrekking tot nieuwe ontwikkelingen.
3.2.4 Welstandsnota gemeente Oosterhout
In de Welstandsnota is aandacht besteed aan de architectonische kwaliteit
van de woningbouw en overige bebouwing binnen het plangebied. In de bestemmingsplannen
voor Oosterhout worden de functie en het gebruik van de
gronden en de maatvoering van de bebouwing geregeld. Het bestemmingsplan
vormt de basis voor de stedenbouwkundige opzet van de wijk. De architectonische
verschijning wordt gewaarborgd door middel van een welstandsnota.
Integrale gebiedskwaliteit
De Welstandsnota is mede gebaseerd op het idee, dat het welstandsbeleid
onderdeel is, of zou moeten zijn, van een integraal gebiedskwaliteitsbeleid.
Daarbij wordt ervan uitgegaan, dat gebiedskwaliteit is opgebouwd uit vier,
onderling samenhangende, aspecten:
1 cultuurhistorische kwaliteit
De wijze, waarop de totstandkomingsgeschiedenis van een gebied afleesbaar
is in de huidige situatie, vertegenwoordigt op zichzelf al een zekere
kwaliteit.
2 de ruimtelijke ordening
De wijze waarop de ruimte in een gebied letterlijk geordend is:
open/gesloten, de verdeling van bebouwd/onbebouwd, de functionele verdeling
en de herkenbaarheid van de ruimtelijke structuur, vertegenwoordigt een
ander aspect van de gebiedskwaliteit.
3 landschappelijke kwaliteit
De intrinsieke waarde van samenhangende ecologische en groenstructuren
en watersystemen en de visuele waarde van de (afwisseling) van groene en
gebouwde kwaliteiten.
28

4 de gebouwde kwaliteit
De kwaliteit van de gebouwde omgeving, zowel de kwaliteit van de elementen
op zich, als de kwaliteit van de onderlinge samenhang en de relatie met
andere kwaliteitsaspecten.
Deze vier aspecten kunnen niet los van elkaar gezien worden. Zo hangt de
landschappelijke kwaliteit duidelijk ook samen met de wijze waarop het landschap
tot stand is gekomen (cultuurhistorie), de wijze waarop de ruimte is
ingerichte (ruimtelijke ordening) en de kwaliteit van de gebouwde elementen
in en aan de rand van het landschap. Vergelijkbare relaties zijn er tussen de
gebouwde kwaliteit en de ruimtelijke ordening, de cultuurhistorie en de landschappelijke
kwaliteit.
Vandaar dat, in het streven naar integrale gebiedskwaliteit, de vier onderdelen
in hun onderlinge samenhang moeten worden gezien. Deze welstandsnota
gaat primair over de gebouwde kwaliteit, over de kwaliteit van een gebouw
op zichzelf en in relatie tot zijn omgeving. Met name waar het gaat
over de relatie tot de omgeving kan de gebouwde kwaliteit alleen beschouwd
worden als onderdeel van de integrale gebiedskwaliteit en moet
dus worden gezien in zijn relatie met de cultuurhistorische kwaliteiten, de
ruimtelijke ordeningskwaliteiten en de landschappelijke kwaliteiten van de
omgeving.
Met de twee genoemde beleidsstukken, het bestemmingsplan en de welstandsnota,
wordt zowel de stedenbouwkundige opzet als de architectonische
verschijningsvorm vastgelegd in een beleidskader. Nieuwe (bouwvergunningplichtige)
bouwplannen dienen zowel aan het bestemmingsplan als
aan de welstandsnota te worden getoetst.
Conclusie
Bij de nieuwbouw en verbouw van gebouwen dient rekening te worden gehouden
te worden met de Welstandsnota. In de Welstandsnota die voor
Oosterhout is opgesteld, zijn per bebouwingstype architectonische en bouwtechnische
kenmerken opgenomen. De huidige karakteristiek en architectuur
van de bebouwing vormt hierbij het uitgangspunt. Elk bouwplan moet voldoen
aan de eisen die gelden voor het bebouwingstype waarbinnen het
bouwwerk valt. Op deze wijze wordt niet alleen een toetsingskader voor
bouwplannen gegeven, maar wordt ook de architectonische verscheidenheid
binnen het gebied gewaarborgd.
3.2.5 Waterplan
Op 21 februari 2006 is door de raad van de gemeente Oosterhout het waterplan
vastgesteld. Uitgaande van de huidige situatie van het water in de
gemeente, beschrijven de gemeente en andere betrokken organisaties in
het waterplan hoe we het water straks in of juist uit de stad willen hebben en
wat de kwaliteit van dat water moet zijn. Maar ook zaken als verbetering van
het rioleringsstelsel en de versterking van de natuur in en om het water komen
in het waterplan aan de orde.
De belangrijke uitgangspunten in het algemene streefbeeld voor het water in
Oosterhout zijn: verbetering van de waterkwaliteit, voldoen aan de veiligheidsnormen
en ontwikkeling van de natuur in en om het water. Dat betekent
dat de verschillende vormen van grondgebruik afgestemd moeten worden
op het water zoals dat in Oosterhout aanwezig is.
Voor verschillende landelijke en stedelijke delen van de gemeente Oosterhout
zijn inmiddels streefbeelden vastgesteld.
29

Nu benoemen de waterpartners in overleg met de klankbordgroep vervolgens
de knelpunten die een realisatie van de streefbeelden in de weg staan.
Tegelijkertijd beschrijven ze mogelijke oplossingsrichtingen voor deze knelpunten.
Uiteindelijk leidt dit tot een pakket maatregelen die in het waterplan
wordt beschreven.
Conclusie
De ontwikkeling van nieuwe gebieden en de aanleg van voorzieningen in de
gemeente Oosterhout dienen te voldoen aan de uitgangspunten die in het
waterplan zijn vastgelegd.
3.2.6 Milieu Beleidsplan
Milieu staat voor een belangrijke uitdaging. Landelijk wordt onderkend dat
een heroverweging dient plaats te vinden van de positie en de rol van de
overheid bij de uitvoering van milieutaken. De overheid wil meer ruimte geven
aan de eigen verantwoordelijkheid van burgers, bedrijven en belangengroeperingen.
De dialoog tussen gemeente en genoemde partijen zal moeten leiden tot
een breed draagvlak binnen de samenleving voor de aanpak van milieuproblemen.
Maatregelen moeten aansluiten bij de belevingswereld van burgers
en merkbare verbeteringen van hun leefklimaat tot gevolg hebben. Dit vereist
dat milieu nog meer dan voorheen integraal onderdeel uitmaakt van de
beleidsterreinen die de leefomgeving beïnvloeden.
Het milieurendement moet een belangrijk afwegingscriterium vormen bij alle
milieurelevante activiteiten. In dit milieubeleidsplan is aangegeven hoe in
deze planperiode met het instrument milieurendement zal worden omgegaan.
Deze onderwerpen vormen de rode draad van dit nieuwe Oosterhoutse milieubeleidsplan.
In het milieuwerkprogramma 2000 heeft de raad besloten tot
het opstellen van een nieuw milieubeleidsplan. Het oude plan, dat uit 1989
dateert, bood geen houvast meer bij de uitvoering van de taken waarvoor
milieu de komende jaren staat. Het nieuwe milieubeleidsplan is vastgesteld
in september 2001 en bevat het beleid op hoofdlijnen dat in de planperiode
2001-2005 verder zal worden uitgewerkt. Daarna zal deze beleidscyclus opnieuw
worden doorlopen.
Conclusie
Het in september 2001 vastgestelde Milieubeleidsplan vormt het belangrijkste
afwegingskader bij ontwikkelingen die invloed hebben op het (leef)milieu
in Oosterhout.
3.2.7 Cultuurhistorie
De gemeente Oosterhout voert sinds 1995 een actief monumentenbeleid.
De gemeente heeft 55 rijksmonumenten. Daarnaast zijn momenteel nog 6
panden/complexen in behandeling om in aanmerking te komen voor de status
van rijksmonument.
Oosterhout heeft 183 gemeentelijke monumenten aangewezen, waaronder
één archeologisch monument. Nog eens 29 panden zijn in procedure tot
aanwijzing als gemeentelijk monument. De gemeente kent drie beschermde
stads- en dorpsgezichten in het kader van de Monumentenwet. Oosterhout
kent geen gemeentelijk beschermde stads- en dorpsgezichten. Het gemeentebestuur
laat zich momenteel op het gebied van monumentenzorg/archeologie
terzijde staan door de Commissie voor Welstand en Monumenten.
30

In 1995 heeft de gemeente de ‘notitie gemeentelijke monumentenzorg –
aanzet tot een gemeentelijk beleid’ vastgesteld en als vervolg daarop een
gemeentelijke monumentenverordening en een subsidieverordening monumentenzorg.
Deze notitie uit 1995 dient geactualiseerd te worden. Bij deze
actualisatie wordt tevens aandacht gevraagd voor de gemeentelijke zorg
voor archeologie (de implementatie van het Verdrag van Malta) en de hierboven
aangegeven afstemming tussen de Monumentencommissie en de
Commissie voor Welstand en Monumenten.
31

4 MILIEUHYGIËNISCHE ASPECTEN
In dit hoofdstuk worden de relevante milieuhygiënische aspecten behandeld.
Het bestemmingsplan ‘Dommelbergen’ is een beheersplan, waarin de bestaande
situatie positief wordt bestemd. Het bestemmingsplan maakt geen
nieuwe ontwikkelingen mogelijk. Hierdoor is een groot aantal milieuhygiënische
aspecten niet relevant en kan onderzoek achterwege blijven.
4.1 Milieu
Zoals reeds aangegeven zijn in voorliggend bestemmingsplan uitsluitend
ontwikkelingen opgenomen, waarvoor reeds vrijstelling en/of vergunning is
verleend. Voor deze ontwikkelingen zijn in de afzonderlijke procedures de
relevante milieutechnische aspecten behandeld.
Externe veiligheid
Bij het nemen van een planologische beslissing dient rekening te worden
gehouden met de aspecten van externe veiligheid. Daarbij moet onderscheid
worden gemaakt tussen de zaken waarop het Besluit externe veiligheid
inrichtingen (Bevi) van toepassing is en de overige niet wettelijke zaken.
In het plangebied zijn geen bedrijven aanwezig waarop het huidige Besluit
externe veiligheid inrichtingen (Bevi) van toepassing is. Ten westen van het
plangebied, aan de Statendamweg, is een benzinestation met lpgverkooppunt
gevestigd. Daarnaast is op het bedrijventerrein ten westen van
de Statendamweg een bedrijf gevestigd dat is gecategoriseerd als Beviinrichting.
Aangezien in het bestemmingsplan ‘Dommelbergen’ geen nieuwe
ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt, zijn vanwege de aanwezigheid
van deze inrichtingen geen belemmeringen te verwachten.
Voor de overige aspecten van externe veiligheid, zoals het transport van gevaarlijke
stoffen per as, spoor of schip of door buisleidingen, geldt dat geen
veranderingen worden voorzien. Zowel de ligging van de routes als de ligging
van de bestemmingen die realisering van kwetsbare of beperkt kwetsbare
objecten mogelijk maakt, verandert niet.
Geluidzone industrieterrein Weststad/Statendamweg/Kanaalstraat
Voor industrieterrein Weststad/Statendamweg/Kanaalstraat is een 50 dB(A)geluidszone
vastgesteld. Deze geluidzone valt gedeeltelijk binnen het plangebied
van voorliggend bestemmingsplan. Binnen de 50 dB(A)-contour mogen
-zonder ontheffing van Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant- geen
nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen worden geprojecteerd.
Binnen deze contour, die is opgenomen op de plankaart (‘50 dB(A)-contour
industrielawaai’), worden in het bestemmingsplan geen nieuwe woningen of
andere geluidsgevoelige objecten geprojecteerd.
Verder zijn er geen milieuaspecten die in het kader van dit bestemmingsplan
dienen te worden onderzocht.
4.2 Water
Het plangebied ligt buiten het grondwaterbeschermingsgebied, dat in het
zuidwesten van de gemeente Oosterhout ligt.
33

4.3 Kabels en leidingen
Voor de aanwezige kabels en leidingen in het plangebied (een hoogspanningsleiding,
hogedrukgasleidingen, rioolpersleidingen, een koolwaterstofleiding
en twee olieleidingen) is een beschermende regeling opgenomen door
middel van een dubbelbestemming.
34

5 JURIDISCHE UITVOERBAARHEID
5.1 Het juridische plan
Het onderhavige bestemmingsplan heeft tot doel een juridisch-planologische
regeling te scheppen voor het bouwen en het gebruik van gronden en gebouwen
binnen het gebied Dommelbergen.
Bij het opstellen van het onderhavige bestemmingsplan is aansluiting gezocht
bij de in de Wet op de Ruimtelijke Ordening en het Besluit op de ruimtelijke
ordening geformuleerde uitgangspunten. Voorts is aangesloten bij het
gemeentelijke Handboek digitale bestemmingsplannen. Gestreefd is hierbij
naar uniformering en standaardisering van bestemmingen en regels zoals
aangegeven de Standaard Vergelijkbare bestemmingsplannen (SVBP2006).
Het Handboek in combinatie met DURP/SVBP2006 is uitgangspunt voor het
opstellen van de nieuwe bestemmingsplannen.
De Wet op de Ruimtelijke Ordening biedt mogelijkheden voor het opstellen
van verschillende bestemmingsplanvormen, van zeer gedetailleerd tot uitsluitend
een beschrijving in hoofdlijnen. Het onderhavige bestemmingsplan
beschrijft meer dan alleen de hoofdlijnen van het beleid, doch treedt niet al
te zeer in details. Uitgangspunt van het bestemmingsplan is het bieden van
een flexibele, juridische regeling, zonder dat hierdoor de rechtszekerheid
van de burger wordt geschaad. Door gebruikmaking van een grote mate van
flexibiliteit en globaliteit kan op wijzigende omstandigheden en/of nieuwe
maatschappelijke ontwikkelingen adequaat worden ingespeeld.
Voor het grootste deel van het plangebied is de planopzet gericht op beheer
en instandhouding van de bestaande situatie. Behoud van de bestaande
functies is het primaire doel van de planopzet. Eén en ander komt tot uitdrukking
in de regels en blijkt ook uit de plankaart. Daarnaast biedt het bestemmingsplan
de mogelijkheid in te spelen op gewenste nieuwe ontwikkelingen.
Hierna wordt inhoudelijk ingegaan op de afzonderlijke bestemmingen binnen
het onderhavige bestemmingsplan.
5.2 Bestemmingen
5.2.1 Agrarisch (A)
De tot 'Agrarisch' bestemde gronden zijn bestemd voor agrarische doeleinden
in de vorm van agrarische bodemexploitatie en water en waterhuishoudkundige
voorzieningen.
Op deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd.
5.2.2 Bedrijf (B)
De tot ‘Bedrijf’ bestemde gronden zijn onder meer bedoeld voor bedrijven
die zijn genoemd in de Staat van Bedrijfsactiviteiten onder de categorieën 1
en 2. Tevens zijn de gronden bestemd voor bestaande bedrijfswoningen,
opslag en uitstalling, voorzieningen voor verkeer en verblijf, tuinen, erven en
verhardingen, groen- en parkeervoorzieningen en water- en waterhuishoudkundige
voorzieningen. Ter plaatse van de betreffende aanduiding op de
plankaart is een garagebedrijf toegestaan.
Op de plankaart zijn bouwvlakken aangegeven, waarbinnen de hoofdgebouwen
moeten worden gerealiseerd.
35

Tevens is de maximale bouwhoogte op de plankaart aangegeven. In de regels
zijn nadere bebouwingsregels gegeven. In de regels zijn ontheffingsbepalingen
opgenomen voor het realiseren van bedrijven die afwijken van de
Staat van Bedrijfsactiviteiten en het bouwen van reclamemasten en andere
bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten dienste van de bestemming tot een
hoogte van 20 m.
5.2.3 Bedrijf – Nuts (B – NU)
De tot ‘Bedrijf - Nuts’ bestemde gronden zijn onder andere bedoeld voor gebouwen
ten behoeve van het openbaar nut, zoals gebouwen ten behoeve
van de gasvoorziening en naar aard daarmee gelijk te stellen gebouwen.
Op de plankaart zijn bouwvlakken aangegeven, waarbinnen de gebouwen
moeten worden gerealiseerd. Deze bouwvlakken mogen volledig worden
bebouwd. In de regels zijn nadere bebouwingsregels gegeven.
5.2.4 Centrum (C)
Binnen deze bestemming zijn de gronden onder meer bedoeld voor detailhandel,
dienstverlening, horeca, maatschappelijke voorzieningen, wonen op
de verdieping, voorzieningen voor verkeen en verblijf, tuinen, erven en verhardingen,
parkeervoorzieningen, voorzieningen van openbaar nut en
groenvoorzieningen.
Op de plankaart zijn bouwvlakken aangegeven, waarbinnen de hoofdgebouwen
moeten worden gerealiseerd. Tevens zijn de bebouwingspercentages,
de maximale goothoogte en maximale bouwhoogte op de plankaart
aangegeven. In de regels zijn nadere bebouwingsregels gegeven.
In de regels zijn ontheffingsbepalingen opgenomen voor het toelaten van de
voor de begane grond toegelaten functies op de verdieping.
5.2.5 Detailhandel-2 (DH-2)
Binnen deze bestemming zijn de gronden onder meer bedoeld voor grootschalige
detailhandel en met daaraan ondergeschikte horeca en/of dienstverlening.
Op de plankaart zijn bouwvlakken aangegeven, waarbinnen de hoofdgebouwen
moeten worden gerealiseerd. Tevens zijn de bebouwingspercentages,
de maximale goothoogte en maximale bouwhoogte op de plankaart
aangegeven. De dakhelling mag niet meer bedragen dan 60°. In de regels
zijn nadere bebouwingsregels gegeven.
In de regels is een gebruiksvoorschrift opgenomen. Grootschalige detailhandel
is alleen toegestaan, mits het (overdekt) verkoopvloeroppervlak niet meer
bedraagt dan 2.400m 2 .
5.2.6 Groen (G)
Binnen deze bestemming is onder andere ruimte voor groenvoorzieningen,
speelvoorzieningen, voorzieningen voor langzaam verkeer, water en evenementen.
Tevens is de grond bestemd voor de instandhouding en bescherming
van de op de plankaart als rijksmonument aangegeven bebouwing.
Op of in deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen
zijnde worden gebouwd.
In de regels is een ontheffing opgenomen voor het bouwen van waarschuwings-
en communicatiemasten tot een hoogte van 40 m.
36

5.2.7 Maatschappelijk (M)
Binnen deze bestemming zijn de gronden onder meer bedoeld voor maatschappelijke
en culturele doeleinden, educatieve doeleinden, religieuze doeleinden
en medische doeleinden, kantoren, uitsluitend ter plaatse van de
aanduiding 'kantoren' op de plankaart.
Op de plankaart zijn bouwvlakken aangegeven, waarbinnen de hoofdgebouwen
moeten worden gerealiseerd. Tevens zijn de bebouwingspercentages,
de maximale goothoogte en maximale bouwhoogte op de plankaart
aangegeven. In de regels zijn nadere bebouwingsregels gegeven.
5.2.8 Recreatie (R)
Binnen deze bestemming zijn de gronden onder meer bedoeld voor dagrecreatieve
voorzieningen, aan recreatieve voorzieningen ondergeschikte horeca,
voorzieningen voor verkeer en verblijf. Ter plaatse van de aanduiding
'siertuinen' op de plankaart zijn siertuinen en het houden van recreatieve
evenementen toegestaan.
Op de plankaart zijn bouwvlakken aangegeven, waarbinnen de hoofdgebouwen
moeten worden gerealiseerd. Het bouwvlak mag volledig worden
gebouwd, tenzij op de plankaart een bebouwingspercentage is aangegeven.
De maximale goothoogte en maximale bouwhoogte is op de plankaart aangegeven.
In de regels zijn nadere bebouwingsregels gegeven.
5.2.9 Verkeer (V)
Binnen deze bestemming is ruimte voor voorzieningen voor onder meer verkeer,
groenvoorzieningen, speelvoorzieningen, waterhuishoudkundige voorzieningen
en evenementen. Ter plaatse van de aanduiding 'autoboxen' op
de plankaart zijn ook autoboxen toegestaan.
Binnen deze bestemming mogen uitsluitend autoboxen worden gebouwd, ter
plaatse van de aanduiding 'autoboxen' op de plankaart. In de regels zijn nadere
bebouwingsregels gegeven voor het bouwen van autoboxen en bouwwerken,
geen gebouwen zijnde.
In de regels is een ontheffing opgenomen voor het bouwen van waarschuwings-
en communicatiemasten tot een hoogte van 40 m.
5.2.10 Water (WA)
De gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor water en waterhuishoudkundige
voorzieningen, waterwegen, ligplaatsen voor schepen, steigers
en vlonders, groenvoorzieningen en verhardingen, wegen en paden.
Op of in deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd.
5.2.11 Wonen (W)
De gronden binnen deze bestemming zijn onder meer bestemd voor woondoeleinden,
aan-huis-verbonden beroepen en aan-huis-verbonden bedrijven.
Ter plaatse van de aanduiding 'woonwagenstandplaats' op de plankaart
zijn woonwagenstandplaatsen toegestaan en ter plaatse van de aanduiding
'onderdoorgang' op de plankaart zijn onderdoorgangen toegestaan.
Aan de uitoefening van aan-huis-verbonden beroepen en aan-huisverbonden
bedrijven zijn nadere regels verbonden.
Op de plankaart zijn bouwvlakken aangegeven, waarbinnen de hoofdgebouwen
moeten worden gerealiseerd.
37

Tevens is de woningtypologie, de maximale goothoogte en maximale hoogte
op de plankaart aangegeven. In de regels zijn nadere bebouwingsregels gegeven.
Op de plankaart is een zone aangegeven waar een beperkte bebouwingsmogelijkheid
geldt. Het betreft de voortuinen, waar slechts erf- en terreinafscheidingen
en tuinmeubilair zoals pergola’s en vlaggenmasten zijn toegestaan.
Met ontheffing zijn wel uitbouwen als erkers in deze zone toegestaan.
5.2.12 Leidingen (dubbelbestemming)
Binnen deze bestemming is de bescherming van de binnen de plangrenzen
liggende leidingen geregeld. Het betreft een drukwaterleiding, hogedrukgasleidingen,
een koolwaterstofleiding, olieleidingen, rioolpersleidingen en een
hoogspanningsleiding.
5.2.13 Monumentale bomen (dubbelbestemming)
Binnen deze bestemming is de bescherming van de binnen de plangrenzen
liggende monumentale bomen geregeld.
5.3 Zonebepalingen
Naast de hiervoor genoemde bestemmingen zijn er in de regels zonebepalingen
opgenomen. De regeling die is gekoppeld aan de aanduiding ’50 meter-lijn
A27' en '100 meter-lijn A27' op de plankaart betreft een beperking ten
aanzien van toegestane functies of bebouwing.
5.3.1 50 dB(A)-contour industrielawaai
Vanwege gezoneerde industrieterreinen ligt een 50 dB(A)-contour industrielawaai
gedeeltelijk over het plangebied. Op de gronden gelegen ten westen
van de op de plankaart aangeduide ’50 dB(A)-contour industrielawaai’ mag,
ongeacht het bepaalde in de afzonderlijke bestemmingen, geen nieuwe geluidsgevoelige
bebouwing worden opgericht.
Binnen deze zone zijn geen ontwikkelingen mogelijk gemaakt in dit bestemmingsplan.
De 50 dB(A)-contour is op de plankaart aangegeven.
5.3.2 Bebouwingsgrens Rijksweg
Op de gronden gelegen tussen de op de plankaart als ‘50 meter-lijn A27’
aangegeven lijn en de Rijksweg A27 mag, ongeacht het overige in dit plan
bepaalde, geen bebouwing worden opgericht anders dan ten behoeve van
verkeersdoeleinden.
Tevens mag op de gronden gelegen tussen de op de plankaart als ‘50 meter
lijn A27’ en‘100 meter-lijn A27’ ongeacht het overige in dit plan bepaalde,
slechts bebouwing worden opgericht gehoord Rijkswaterstaat, Regionale Directie
Noord-Brabant.
38

6 HANDHAAFBAARHEID
Handhaving vormt een belangrijk onderdeel van een beleidscyclus. Regels
worden gesteld met als doel het beschermen van een bepaald belang. Zonder
toezicht op naleving van deze regels zal dit doel niet bereikt worden. Tevens
komt de gemeente ongeloofwaardig over als gestelde regels niet worden gehandhaafd.
Inmiddels is er een landelijke set kwaliteitscriteria waaraan handhavingorganisaties
per 1 januari 2005 moeten voldoen. Vooralsnog geldt dit
alleen voor de milieuhandhaving maar deze criteria bieden ook mogelijkheden
voor handhaving van andere regelgeving.
Bij handhaving wordt onderscheid gemaakt tussen preventieve en repressieve
handhaving.
Preventieve handhaving heeft vooral betrekking op het voorkomen van het
ontstaan van overtredingen. Hierbij spelen vooral dialoog, voorlichting en
advisering een belangrijke rol. Repressieve handhaving is gericht op het ongedaan
maken van een al gesignaleerde overtreding en de gevolgen daarvan.
Hierbij spelen voornamelijk bestuursrechtelijke sancties een belangrijke
rol. Beide vormen van handhaving staan niet los van elkaar, maar vullen elkaar
aan. Actieve repressieve handhaving heeft een preventieve werking.
Om het handhavingsbeleid voor de gemeente Oosterhout handen en voeten
te geven is de nota ‘Beleidskader handhaving Milieu en Bouw- en woningtoezicht’
opgesteld. Deze nota is 25 februari 2003 door het college van Burgemeester
en wethouders vastgesteld.
Ten aanzien van het handhavingsbeleid worden de volgende doelstellingen
gedeponeerd:
- het verbeteren van de uniformiteit in de handhaving;
- het vergroten van de integraliteit in de handhaving;
- het vergroten van de effectiviteit van de handhaving en
- het bezitten van een startdocument dat als basis dient voor verdere uitwerking
van handhaving binnen de gemeente Oosterhout.
In het Oosterhoutse repressieve handhavingsbeleid zal het actief constateren
en beëindigen van overtredingen centraal staan (actieve handhavingaanpak).
Daartoe worden handhavingactiviteiten georganiseerd en handhavinginstrumenten
ingezet.
De clusters Bouw- en Woningtoezicht en Milieu zullen hun handhavingactiviteiten
jaarlijks vastleggen in één handhavingprogramma waarin zowel de
gezamenlijke als de individuele handhavingactiviteiten zullen worden opgenomen.
De wijze van uitvoering van deze programma’s zal jaarlijks worden
geëvalueerd. Naast dit traject zullen ook één of meer handhavingprojecten
worden uitgevoerd. Deze handhavingprojecten zijn hierbij gericht op meer
actoren zoals brandweer, de afdeling Wijk en Welzijn maar ook de Provincie
en Rijkswaterstaat et cetera.
Het handhavinginstrumentarium is bestuursrechtelijk en/of strafrechtelijk van
aard. Bij de strafrechtelijke aanpak is het Openbaar Ministerie sturend en bij
de bestuurlijke aanpak de gemeente. De gemeente Oosterhout heeft ervoor
gekozen om de opsporingsbevoegdheid bij het Openbaar Ministerie te laten.
Indien nodig wordt samengewerkt met de opsporingsambtenaren van de politie.
Het gelijktijdig inzetten van het strafrechtelijke instrumentarium en het
bestuursrechtelijke instrumentarium leidt tot een effectievere handhaving.
39

7 MAATSCHAPPELIJKE EN ECONOMISCHE
UITVOERBAARHEID
7.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid
Het voorontwerpbestemmingsplan ‘Dommelbergen’ heeft van 29 mei tot en
met 25 juni 2008 ten behoeve van de inspraak ter inzage gelegen. Op 16 juni
2008 heeft een inspraakavond plaatsgevonden. In een separate Commentaarnota
zijn de inspraakreacties verwoord en becommentarieerd.
Na inspraak zal het plan de procedure van artikel 3.8 en verder van de Wet
ruimtelijke ordening doorlopen. De resultaten van deze procedure zullen te
zijner tijd in deze toelichting worden vermeld.
Het ontwerpbestemmingsplan heeft op grond van artikel 3.8 van de Wet
ruimtelijke ordening en afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van
4 september 2008 tot en met 15 oktober 2008 voor een ieder ter inzage gelegen.
Binnen de termijn van ter inzage legging zijn twee zienswijzen ontvangen.
In een separate reactienota zijn deze zienswijzen verwoord en becommentarieerd.
In de raadsvergadering van 16 december 2008 is het bestemmingsplan ongewijzigd
vastgesteld.
7.2 Economische uitvoerbaarheid
Het bestemmingsplan ‘Dommelbergen’ betreft een herziening van een aantal
verouderde bestemmingsplannen, waarbij slechts het juridischplanologisch
regime is geactualiseerd. De bestaande situatie is in de alle
gevallen positief bestemd.
Met betrekking tot realisatie van het plan, heeft dit geen financiële consequenties
voor de gemeente.
Rosmalen, december 2008 Vastgesteld: 16 december 2008
Croonen Adviseurs b.v.
41