jaarverslag 2012 - Woningstichting Putten

2012
Jaarverslag
Volkshuisvestingsverslag
Jaarrekening

Inhoudsopgave
1 Inleiding 4
2. Verslag van de bestuurder 6
2.1 Ontwikkelingen om ons heen 6
2.1.1 Landelijk 6
2.1.2 Regionaal 6
2.1.3 Gemeente Putten 6
2.2 Missie, opgave en strategie 6
2.3 Samenvatting belangrijkste resultaten 2012 8
2.4 Belangrijkste bestuursbesluiten in 2012 12
3. Organisatie, governance en maatschappelijke inbedding 13
3.1 Organisatie 14
3.2 Samenwerking/maatschappelijke inbedding en verbindingen 15
3.3 Governancestructuur 17
3.3.1 Bestuur 17
3.3.2 Raad van Commissarissen 17
3.3.3 De controle van de financiële verslaggeving, de positie
van de interne controlefunctie en van de externe accountant 18
3.3.4. Interne risicobeheersings- en controlesystemen 18
4 Maatschappelijk prestaties 19
4.1 Beschikbaarheid 20
4.1.1 Nieuwbouwplannen 20
4.1.1.1 Doelstellingen 20
4.1.1.2 Sloop 21
4.1.1.3 Nieuwbouw huur 21
4.1.1.4 Nieuwbouw koop 21
4.1.2 Verkoop bestaand bezit 21
4.1.3 Woonruimteverdeling 22
4.1.3.1 Woningzoekenden 22
4.1.3.2 Woningtoewijzingen 22
4.1.3.3 Woningtoewijzingen op basis van huur- en inkomensgrenzen 23
4.1.4 Wonen en zorg 24
4.2 Betaalbaarheid 24
4.2.2 Streefhuur en huurharmonisatie 25
4.2.3 Huurontvangsten 25
4.3 Kwaliteit woningbezit 26
4.3.1 Planmatig onderhoud 26
4.3.2 Niet-planmatig onderhoud 28
4.3.2.1 Serviceonderhoud 28
4.3.2.2 Mutatieonderhoud 29
4.3.2.3 Contractonderhoud 30
4.3.3 Strategische investeringen 30
4.3.4 Energiemaatregelen 30
4.3.5 Wens van de klant 31
4.3.5.1 Geriefverbeteringen 31
4.3.5.2 Woningaanpassingen 31
4.3.5.3 Zelf aangebrachte voorzieningen 31
4.3.5.4 Keuzevrijheid 31

4.4 Kwaliteit woonomgeving 31
4.4.1 Overleg met bewoners 31
4.4.1.1 Huurdersorganisatie Putten 32
4.4.1.2 Bewonersbijeenkomsten 32
4.4.1.3 Bewoners in de rol van toezichthouder 32
4.4.2 Leefbaarheid 32
4.4.2.1 Sociaal vangnetoverleg 32
4.4.2.2 Woonomgeving 34
4.4.2.3 Maatschappelijk vastgoed 34
4.4.2.4 Buurtbudget 34
4.4.2.5 Veiligheid 34
4.4.2.6 Woonfraudebeleid 34
4.5 Kwaliteit dienstverlening 34
4.5.1 KWH-huurlabel 34
4.5.2 Informatie aan huurders/bewoners 36
5. Financiële prestaties 37
5.1 Financiële resultaten 38
5.2 Financiële continuïteit 42
5.2.1. Externe beoordeling 42
5.2.2. Interne beoordeling 45
6 Risicomanagement 49
6.1 Marktontwikkelingen 50
6.2 Grondposities 51
6.3 Renterisico 52
6.3.1 Rente-exposure 52
6.3.2 Derivatenportefeuille 53
6.4 Kwaliteit medewerkers 55
6.5 Besluitvorming 55
7 Toekomst 57
8 Verslag van de Raad van Commissarissen over 2012 59
9 Kerncijfers 65
10 Balans per 31 december 2012 69
11 Winst- en verliesrekening over het boekjaar 2012 73
12 Kasstroomoverzicht 75
13 Toelichting waarderingsgrondslagen 77
14 Toelichting op de balans 83
15 Toelichting op de winst- en verliesrekening 99
16 Overige gegevens 107

1Inleiding

4
1 Inleiding
Voor u ligt het jaarverslag en de jaarrekening 2012 van
Woningstichting Putten. Met dit verslag willen wij u
inzicht geven in de ontwikkelingen die ons raken en
de maatschappelijke prestaties die wij in 2012 hebben
geleverd op het gebied van wonen in Putten. Daarnaast
geven wij een doorkijk naar de wijze waarop wij ook
in de toekomst inhoud willen geven aan onze kerntaak:
het bieden van goede en betaalbare huisvesting in
een prettige omgeving, vooral aan diegenen die ons
daarvoor nodig hebben.
Het thema van dit jaarverslag is ‘Putten in beweging’.
De foto’s in dit jaarverslag, beschikbaar gesteld door
de diverse (sport)verenigingen waarvoor wij hen zeer
erkentelijk zijn, symboliseren de beweging in ons
dorp. Bovendien laten de foto’s zien dat sport mensen
samenbrengt, verbroedert, de gezondheid verbetert en
niet aan leeftijd gebonden is. Bij talloze verenigingen
zijn mensen actief. Soms individueel, maar vooral met
elkaar. En niet alleen als sporter, maar ook als trainer,
vrijwilliger of supporter. Deze beweging past goed bij
ons motto: “Ruimte geven en samen leven”.
Het verslag van de bestuurder geeft alles in vogelvlucht
weer en kan in dat opzicht als een samenvatting
worden gelezen.

2Verslag van de bestuurder

6
2. Verslag van de bestuurder
2.1 Ontwikkelingen om ons heen
2.1.1 Landelijk
Vanuit Den Haag zijn er allerlei maatregelen genomen
met als doel de woningmarkt te hervormen. Zowel op
de huur- als op de koopsector heeft dit zijn effect.
Het regeerakkoord Rutte II en daarop volgend het
woonakkoord heeft de toekomst van de corporaties
behoorlijk op zijn kop gezet. Een hoge verhuurderheffing,
gecombineerd met een flinke bijdrage
aan saneringssteun voor het Centraal Fonds, zet
de kasstromen in de sector behoorlijk onder druk.
Dit heeft grote gevolgen voor de investeringscapaciteit
en daarmee op de bouwproductie van corporaties. Dit
in combinatie met de eerdere genomen maatregelen
voor investeringen in andere projecten dan sociale
huurwoningen, maakt dat corporaties noodgedwongen
kritisch naar hun investeringsplannen kijken.
De strengere hypotheekeisen maken het voor starters
niet makkelijk om een woning te kopen. En een woning
verkopen is in de huidige onzekere economische tijd
ook niet eenvoudig. Het woonakkoord heeft als doel
deze maatregelen iets te verzachten, maar het is nog
maar de vraag in hoeverre dit weer beweging brengt
in de woningmarkt.
Ook op Woningstichting Putten hebben deze
ontwikkelingen hun effect, maar minder sterk dan bij
veel andere corporaties het geval is. Wij hebben ons
in de afgelopen jaren altijd sterk geconcentreerd op
de bouw en exploitatie van sociale huurwoningen.
Ook naar de toekomst toe ligt hier het accent. Dit
betekent dat wij geen problemen ervaren rond
teruglopende woningverkopen of financierbaarheid
van duurdere huurwoningen.
Woningstichting Putten heeft ten opzichte van de
grootte van de corporatie de afgelopen jaren een fors
investeringsprogramma gehad, dat ook de komende
jaren nog doorloopt. De realisatie van de ‘harde’
projecten levert financieel gezien geen knelpunten
op. De financiële kengetallen waarop gestuurd wordt
passen binnen de gewenste normen. Het is dan ook
niet nodig gebleken om ons investeringsprogramma
aan te passen aan het regeer-/woonakkoord. Wel zien
wij dat er in enkele jaren knelpunten ontstaan, als wij de
nieuwbouwaantallen uit de Woonvisie daadwerkelijk
realiseren. Dit betekent dat hogere huurverhogingen
onvermijdelijk zijn.
2.1.2 Regionaal
In het regionale volkshuisvestingsbeleid spelen
drie zaken een belangrijke rol: Woon 2012, de
overeenkomst wonen-welzijn-zorg en de regionale
woonruimteverdeling.
In 2012 is in de regio het woningmarktonderzoek
Woon uitgevoerd. Dit vormt een basis voor de discussie
over de herverdeling van de nieuwbouwaantallen en
voor de regionale woonvisie. Putten wil graag meer
nieuwbouw realiseren dan op grond van de huidige
verdeling mogelijk is.
In het kader van de overeenkomst wonen-welzijn-zorg
is in 2012 bekeken hoe toegankelijk het woningbezit
van de corporaties is. Dit geeft woningzoekenden
informatie over de geschiktheid van een woning en
maakt duidelijk welke tekorten er zijn, gelet op de
toenemende vraag naar deze woningen door de
stijging van het aantal oudere huishoudens.
In 2012 is de samenwerking bij de regionale
woonruimteverdeling voortgezet. In afwachting van de
invoering van de nieuwe Huisvestingswet zijn er geen
veranderingen in de systematiek aangebracht. Wel is
in 2012 de nieuwe urgentieregeling ingevoerd.
2.1.3 Gemeente Putten
In 2012 hebben we met de gemeente Putten prestatieafspraken
gemaakt. In de prestatieafspraken is
opgenomen dat Woningstichting Putten de eerste
partij is die door de gemeente wordt benaderd voor de
realisatie van de sociale huurwoningen. Daarnaast zijn
afspraken gemaakt over de inspanningen ten aanzien
van energiebesparing, huurachterstanden, verkoop
van huurwoningen, grondprijzen, leefbaarheid e.d.
2.2 Missie, opgave en strategie
In 2012 hebben wij een nieuw ondernemingsplan
opgesteld voor de periode 2013-2017 met de
naam ‘Ruimte geven en samen leven’. Jaarlijks zal
in september gekeken worden of in- en externe
ontwikkelingen moeten leiden tot een bijstelling van
het plan.
Visie en missie
In de visie van Woningstichting Putten moet iedereen
goed kunnen wonen. Er zouden geen knelpunten op
de woningmarkt mogen bestaan. Iedereen zou de

voor hem of haar ideale wooncarrière moeten kunnen
doorlopen en naar tevredenheid kunnen wonen in een
omgeving waar hij of zij zich thuis voelt.
Woningstichting Putten denkt aan deze ideale situatie
een bijdrage te kunnen leveren door zich vooral te
richten op de huisvesting van mensen die hiervoor zelf
niet kunnen zorgen.
Onze missie luidt dan ook:
Woningstichting Putten wil op de woningmarkt van
Putten dé partij zijn die zorgt voor goed en betaalbaar
wonen voor nu en in de toekomst. Wij zorgen voor
huisvesting van mensen die hierin vanuit financiële of
sociale omstandigheden niet zelf kunnen voorzien en
dragen bij aan een prettige woonomgeving en goede
onderlinge contacten tussen bewoners, met als doel
dat iedereen zich thuis voelt.
Doelgroep
Wij hebben onze primaire doelgroep als volgt in onze
missie gedefinieerd: ‘Wij zorgen voor huisvesting
van mensen die hierin vanuit financiële of sociale
omstandigheden niet zelf kunnen voorzien’.
De primaire doelgroep kan als volgt nader worden
gespecificeerd:
• Lagere inkomens: huishoudens met een inkomen
tot en met € 34.085 (prijspeil 2012). Dit is de
doelgroep waar corporaties minimaal 90% van
de vrijkomende woningen aan moeten toewijzen.
Binnen deze groep benoemen we specifiek de een-
en tweepersoonshuishoudens (starters en ouderen);
• Middeninkomens: huishoudens met een inkomen
tussen € 34.085 en € 45.000. Deze groep kan zich
binnen de huidige woningmarkt in Putten niet zelf
redden. Het aanbod aan duurdere huurwoningen
is beperkt en het aanbod aan koopwoningen is
veelal te duur;
• Mensen met een verstandelijke en/of lichamelijke
beperking: Deze mensen hebben veelal zorg en
ondersteuning nodig bij het zelfstandig wonen en
horen qua inkomen ook tot de primaire doelgroep.
Als gevolg van de toenemende vergrijzing verdienen
ouderen zowel binnen de primaire doelgroep maar
ook daarbuiten bijzondere aandacht. Niet alleen
hebben zij specifieke wooneisen om langer zelfstandig
te kunnen blijven wonen, ook vormen vermogende
ouderen met een laag inkomen een bedreiging voor de
huisvestingsmogelijkheden van de primaire doelgroep
doordat zij in de huidige woonruimteverdelingsregels
ook kans maken op woningtoewijzing.
Strategische doelen
Uit de analyse van waar we als Woningstichting Putten
nu staan en de ontwikkelingen om ons heen hebben
wij een vijftal strategische doelstellingen afgeleid om
de door ons gedefinieerde doelgroep te bedienen:
1. Voldoende huisvesting bieden voor onze primaire
doelgroep door het vergroten van het aantal
beschikbare woningen voor lage inkomens,
het creëren en benutten van kansen voor
middeninkomens en het bieden van mogelijkheden
voor huisvesting van verstandelijk en/of
lichamelijk beperkten, met daarbij aandacht voor
levensloopbestendige woningen waardoor deze
ook geschikt zijn voor bewoning door ouderen.
2. Het voeren van een huurbeleid dat leidt tot
huurprijzen die enerzijds passend zijn bij de
financiële draagkracht van onze primaire doelgroep,
maar anderzijds ook passen bij de kwaliteit van ons
bezit, met mogelijkheden tot differentiatie voor de
meer vermogende woningzoekende.
3. Het in stand houden van de huidige kwaliteit van
het bezit enerzijds en anderzijds het vergroten van
deze kwaliteit wanneer dit vanuit de klant gewenst
is of nodig is vanuit milieutechnisch oogpunt of
verandering van de (toekomstige) vraag.
4. Zorgdragen voor een leefomgeving waarin iedereen
zich thuis voelt door het vergroten van de
sociale samenhang in en het verbeteren van de
uitstraling van wijken en buurten door enerzijds
actieve betrokkenheid van bewoners en anderzijds
de inzet van en samenwerking met andere sociaalmaatschappelijke
organisaties.
5. Het creëren van een werkorganisatie die toegerust
is om de strategische doelen te realiseren en in
haar handelen de klant centraal heeft staan.
Onze missie, concreet vertaald in de strategische
doelen, willen wij realiseren door te investeren in
beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit:
• Beschikbaarheid door te zorgen voor voldoende
aanbod;
• Betaalbaarheid door te zorgen voor draagbare
woonlasten (huur en energie);
• Kwaliteit door te zorgen voor een kwalitatief
goede woning in een prettige omgeving en met
goede dienstverlening.
Daarbij streven wij naar een zo optimaal mogelijke
inzet van de beschikbare financiële middelen,
waarbij te allen tijde de financiële continuïteit en de
continuïteit van de dienstverlening op langere termijn
moet zijn gewaarborgd. Voor de financiële continuïteit
geldt dat voldaan moet worden aan de eisen rond
7

8
financierbaarheid van het Waarborgfonds Sociale
Woningbouw en dat het A1 continuïteitsoordeel van
het Centraal Fonds moet worden behouden.
2.3 Samenvatting belangrijkste
resultaten 2012
Onze missie, concreet vertaald in de strategische
doelen, willen wij realiseren door te investeren
in beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit.
Hieronder een samenvatting van de wijze waarop wij
hier in 2012 inhoud aan hebben gegeven en wat onze
voornemens zijn voor de komende jaren.
Beschikbaarheid: voldoende aanbod
In 2012 hebben wij 56 nieuwe woningen aan ons
bezit toegevoegd. Het betreft 36 appartementen met
lift nabij een zorgcentrum, 16 woningen (waarvan 10
nultredenwoningen) op een inbreidingslocatie dichtbij
het centrum en 4 woningen op een uitbreidingslocatie.
Daarnaast zijn er 14 koopappartementen opgeleverd
en zijn wij gestart met de bouw van 13 duurdere
huurappartementen en 26 sociale huurappartementen
dicht bij het centrum.
In 2012 was de scoringskans voor woningzoekenden
33%, een lichte daling ten opzichte van 2011. Dat
betekent dat van alle 10 huishoudens die actief reageerden
op een woning we er aan ruim 3 daadwerkelijk een
woning konden toewijzen. Van de 154 verhuurde
sociale huurwoningen in ons bezit is 94% toegewezen
aan een huishouden met een inkomen tot € 34.085.
Hiermee is voldaan aan de eis dat minimaal 90% moest
worden toegewezen aan lage inkomensgroepen. In
2012 stonden er 2.032 woningzoekenden ingeschreven.
Aan het eind van 2012 waren er nog 324 actief op zoek
naar een woning en waren er 158 geholpen. De overige
woningzoekenden staan uit voorzorg ingeschreven. Het
aantal woningzoekenden dat jaarlijks daadwerkelijk op
zoek is naar een woning schommelt de laatste jaren
rond de 450.
In 2012 hebben we, naast 14 nieuwbouwappartementen,
nog 44 bestaande woningen voor verkoop aangeboden.
Daarvan zijn er 3 daadwerkelijk verkocht,
waarvan 2 aan zittende huurders en 1 woning bij
mutatie. Kopers konden daarbij gebruik maken van de
corporatiestarterslening.
Doorkijkje
Er is nog steeds veel meer vraag naar huurwoningen
dan aanbod. Daarom willen we de komende jaren met
nieuwbouw het aanbod van sociale huurwoningen
uitbreiden, binnen de mogelijkheden die het Kwalitatief
Woningbouw Programma (KWP) van de provincie
Gelderland en de Woonvisie bieden.
We hebben voor de periode 2013-2020 vier
nieuwbouwprojecten in portefeuille, waardoor tot
2015 het aanbod met 30 sociale huurwoningen
toeneemt. De resterende ruimte binnen de Woonvisie
bedraagt nog circa 80 sociale huurwoningen. Hier
worden nog nieuwbouwmogelijkheden bij gezocht en
ruimte binnen het KWP.
Er zijn veel ouderen en kleine huishoudens die graag een
huurwoning willen. Daarom bouwen we vooral voor
deze groepen, in de vorm van ‘nultredenwoningen’.
Wij zijn terughoudend met de bouw van duurdere
huurwoningen.
Betaalbaarheid: woonlasten
De huren in Putten zijn laag als je kijkt naar de
kwaliteit van de woningen. Daarom is in 2012 voor
alle woningen een streefhuurniveau vastgesteld op
65% van de maximaal toegestane huurprijs. Bij
nieuwe verhuringen wordt de huur opgetrokken naar
dit niveau. Zo komt de prijs meer in overeenstemming
met de kwaliteit. De reguliere huurverhoging bedroeg
in 2012 2,3%. Het was niet mogelijk om huurders
met een hoger inkomen een hogere huurverhoging
te geven. We hebben in 2012 ook besloten veel
te investeren in energiebesparende maatregelen.
Hiervoor wordt (in overeenstemming met de wens van
de Huurdersorganisatie) geen directe huurverhoging
gevraagd. Wel wordt de huur opgetrokken na het
leegkomen van de woning.
Doorkijkje
De jaarlijkse huurverhoging willen wij gebruiken om
de prijs meer in overeenstemming te brengen met de
kwaliteit (huursombenadering). Bij mensen die meer
verdienen maar nu een lage huurprijs betalen willen
wij de huur vanaf 2014 extra verhogen. De huur wordt
dan overigens niet hoger dan 65% van de maximaal
toegestane huur.
Kwaliteit van het woningbezit
In 2012 hebben wij € 1.502.000 aan planmatig
onderhoud van het bezit uitgegeven. Grote projecten
waren: complex 340 (Anna van Loenenstraat,
Ds. Hollandstraat) waar ramen vervangen zijn en
dubbelglas geplaatst is en complex 360 (Bentinckstraat,
Luitgardestraat en van Mehenstraat) waar keukens

vervangen zijn en de mechanische ventilatie in de
woningen is aangepast. Ook hebben we een groot
aantal woningen weer opnieuw laten certificeren
op basis van de uitgangspunten van de Nationale
BeveiligingsRichtlijn. We hebben ca. € 230.000
uitgegeven voor deze aanpassingen aan de woningen.
Daarnaast hebben we schilderwerk uitgevoerd, cvketels
vervangen en keukens, badkamers en toiletten
gerenoveerd. Er is € 738.000 besteed aan nietplanmatig
onderhoud, zoals serviceonderhoud en
mutatieonderhoud. We hebben in 2012 een forse
stijging gezien van het inhaal planmatig onderhoud.
Dit is onderhoud dat op verzoek van bewoners pas
plaatsvindt als zij de woning verlaten. Dit is het gevolg
van een grotere keuzevrijheid van bewoners ten
aanzien van het moment van planmatig onderhoud.
Doorkijkje
Wij blijven ook de komende jaren flink investeren in de
kwaliteit van ons bezit, circa € 3 mln per jaar. Daarnaast
streven wij ernaar om in 2020 alle woningen minimaal
aan energielabel C te laten voldoen. Wij zetten
daarbij vooral in op comfortverbetering. Zo wordt
meer geïnvesteerd in spouw-, vloer- en dakisolatie en
9

10
in dubbel glas dan in installatietechniek. Daarnaast
wordt in 2013 een asbestinventarisatie uitgevoerd bij
de woningen die eerder gebouwd zijn dan 1995.
We willen ook graag ruimte geven voor de mening
en wensen van de bewoners. Welke verbeteringen
zouden zij willen en hoe kunnen wij dit meenemen
in het onderhoud of in een geriefverbetering op maat.
Hiervoor zoeken wij actief het contact met bewoners,
om hun ervaringen te betrekken bij onze planvorming.
Hiervoor wordt een beperkte uitbreiding in de formatie
gerealiseerd.
Kwaliteit van de woonomgeving/leefbaarheid
Goed wonen betreft meer dan alleen de woning,
de omgeving waar de woning staat is minstens zo
belangrijk. Hierbij horen ook de sociale contacten in
de buurt en de onderlinge saamhorigheid. In 2012 is in
goede samenwerking met de gemeente de omgeving
van de Van Dedemstraat en de Verbruggenstraat
aangepakt en zijn de toezichthouders in deze
complexen daadwerkelijk begonnen.
Daarnaast hebben we energie gestoken in de nodige
overlastzaken en hebben we bewonersbijeenkomsten
georganiseerd voor de bewoners van de Lupinehof en

de Roggestraat, om te horen wat er zoal leeft in de
wijk. Daarnaast hebben we samen met de Huurdersorganisatie
een tuinenwedstrijd georganiseerd als
stimulans voor mensen om hiermee hun woonomgeving
te verbeteren.
Doorkijkje
Wij willen de komende jaren een actieve rol spelen bij
het versterken van de sociale binding tussen bewoners.
Hiervoor wordt het contact met de Huurdersorganisatie
nauw onderhouden. Daarnaast worden er
jaarlijks minimaal twee bijeenkomsten georganiseerd
waar bewoners elkaar kunnen treffen en worden de
toezichthouders begeleid.
Wij zijn terughoudend bij het bieden van individuele
sociale begeleiding, hiervoor zijn andere instanties
aangewezen. Wij willen wel graag de sfeer in de
woonbuurten goed houden en mensen met elkaar
in contact brengen. Zo kunnen wij ook eventuele
problemen vroegtijdig signaleren en de nodige actie
(laten) ondernemen. Bovendien willen we bewoners
meer invloed laten uitoefenen op het beheer van
hun directe woonomgeving. Hierin trekken wij nauw
samen op met de gemeente en met andere partijen
als de Stichting Welzijn Putten en Maatschappelijke
Dienstverlening Veluwe. Hiervoor wordt, in combinatie
met de doelen binnen de kwaliteit van het woningbezit,
een beperkte uitbreiding in de formatie gezocht.
Kwaliteit van de dienstverlening
In 2012 hebben wij opnieuw ruim voldaan aan de
eisen van KWH. De score lag beduidend hoger dan
landelijk gemiddeld. Met een totaalscore van 8,2 is
onze dienstverlening gerust goed te noemen.
Doorkijkje
Wij willen het huurlabel van KWH behouden. Op de
onderdelen die erg belangrijk zijn voor de huurders
(onderhoud en klachtenafhandeling) willen wij 0,5
punten hoger scoren dan de KWH-eisen. We willen
op een transparante manier onze werkzaamheden
verrichten en hechten dan ook veel belang aan goede
contacten met ons maatschappelijke netwerk op
lokaal niveau. Voor de governance (goed bestuur en
toezicht) werken we aan diverse rapportages om op
basis hiervan goed te kunnen (bij)sturen.
Financieel
In 2012 hebben wij een resultaat geboekt van € 2,6
mln. negatief. Begroot was een resultaat van € 0,2 mln.
positief. Het grootste deel van het verschil ligt buiten
onze invloedssfeer en is veroorzaakt door de waardeveranderingen
als gevolg van andere eisen rond de
waardering van grond in de bedrijfswaardeberekening
en de splitsing van sociaal en commercieel vastgoed.
Dit leidt tot een verschil van € 4,1 mln. negatief. Daarnaast
is € 0,5 mln. minder aan onderhoud uitgegeven
dan gepland. En de vennootschapsbelastinglast was
begroot op € 1,0 mln., maar hiervan is, door toepassing
van fiscale afwaardering van het vastgoed in exploitatie,
uiteindelijk € 0,6 mln. gerealiseerd.
De financiële positie van Woningstichting Putten is
gezond, ook in vergelijking met andere corporaties.
Dit blijkt onder meer uit de jaarlijkse analyse
Corporatie in Perspectief van het Centraal Fonds.
Er is sprake van een relatief lage schuld en lage
bedrijfslasten per woning. De verhouding tussen de
WOZ-waarde en de huurprijs van de woning is gunstig
in vergelijking met andere corporaties. De netto
kasstroom per woning is fors hoger.
Ook het solvabiliteits- en continuïteitsoordeel van het
Centraal Fonds zijn positief. Er is geen aanleiding voor
nader onderzoek of aanvullende maatregelen, omdat
de geplande activiteiten goed passen bij de financiële
positie. Dit geldt tevens voor de operationele kasstromen.
Deze zijn de komende jaren positief, zodat
er borging van het WSW kan worden verkregen bij het
aantrekken van nieuwe leningen.
Doorkijkje
Ook bij het doorrekenen van de financiële gevolgen
van het regeerakkoord van Rutte II met daarbij enkele
scenario’s (meer nieuwbouw en minder verkopen
dan gepland in de basismeerjarenbegroting) blijkt
dat de financiële continuïteit, gemeten in financiële
begrippen als interest coverage ratio, ontwikkeling
11

12
solvabiliteitsoordeel en operationele kasstromen, geen
grote knelpunten zal opleveren, mits wordt uitgegaan
van een huurverhoging van 1,5% boven inflatie bij
woningen die nog een huurprijs onder streefhuurniveau
hebben.
2.4 Belangrijkste bestuursbesluiten
in 2012
In 2012 zijn bestuursbesluiten genomen over onder
meer de volgende onderwerpen:
• Vaststelling ondernemingsplan 2013-2017;
• Opdrachtverlening voor enkele nieuwbouwprojecten
(Blok C en Blok D Brinkstraat);
• (Investerings)beslissingen omtrent enkele
nieuwbouwprojecten (Schoolstraat, Hoek
Van Damstraat, Blok A en Blok C Brinkstraat);
• Interne organisatie (vaste aanstelling, wijziging
contract medewerkers, contractverlenging
NCCW);
• Vaststelling jaarverslag 2011, (mjb)begroting
2013-2022, (mjb)begroting tbv dPi 2013-2022,
jaarplannen 2013 en periodieke rapportages;
• Invoering RJ 645;
• Relatie met omgeving (prestatieafspraken
gemeente Putten, bijdrage inloophuis);
• Treasurystatuut en renteaanpassingen van
leningen;
• Verkoop van woningen
(Corporatie Starterslening);
• Beleid leefbaarheid;
• Huurbeleid, huurharmonisatie en huurinkomenstabel.
Verklaring bestuurder
Als directeur-bestuurder verklaar ik dat Woningstichting
Putten in 2012 uitsluitend werkzaam is
geweest binnen de volkshuisvesting conform het
BBSH en de Aedescode en geen nevenstructuren
heeft opgericht. De medewerkers van Woningstichting
Putten verdienen veel waardering voor de wijze
waarop zij zich hebben ingespannen voor het leveren
van goede dienstverlening, wat wel blijkt uit de grote
tevredenheid van onze klanten. Met elkaar hebben
zij ook in 2012 weer een belangrijke bijdrage geleverd
aan het goed en betaalbaar wonen in Putten!
Putten, mei 2013
drs. Monique Boeijen

3Organisatie, governance en
maatschappelijke inbedding

14
3. Organisatie, governance en maatschappelijke inbedding
In dit hoofdstuk lichten wij de organisatie van
Woningstichting Putten toe. Ook de governancestructuur
en de samenwerking met andere organisaties
en instellingen komt hierbij aan de orde.
3.1 Organisatie
Woningstichting Putten is een woningcorporatie met
1874 woningen, uitsluitend werkzaam in de gemeente
Putten. Woningstichting Putten is een toegelaten
instelling op grond van het BBSH, aangesloten bij
Aedes vereniging van woningcorporaties en ondertekenaar
van de AedesCode.
Arbo-beleid
De medewerkers van Woningstichting Putten
werken in een veilige en gezonde omgeving. Alle
medewerkers beschikken over het personeelshandboek
waarin o.a. de beleidslijnen zijn vastgelegd
rondom de arbo-omstandigheden en het gebruik van
beschermingsmiddelen.
Integriteitbeleid
Woningstichting Putten beschikt over een integriteitcode,
met daarin opgenomen een klokkenluidersregeling.
Er zijn in 2012 geen situaties geweest waarin
de integriteit van de bestuurder of van medewerkers in
het geding was of waarin tegenstrijdige belangen een
rol hebben gespeeld.
Vanuit de Arbo-Unie is een vertrouwenspersoon
beschikbaar voor ondersteuning en advies bij het
melden van integriteitkwesties. In het integriteitbeleid
Raad van Toezicht
Directeur-bestuurder
De organisatie is een stichting, het bestuur wordt
gevormd door de directeur-bestuurder en het
interne toezicht wordt verricht door de Raad van
Commissarissen. De eventuele winsten worden
uitsluitend ten dienste van de volkshuisvesting ingezet.
De werkorganisatie is verdeeld over drie afdelingen,
zie onderstaand organogram. Eind 2012 waren er
15 medewerkers (12,3 fte) in dienst. In verhouding tot
het woningbezit is dit een kleine bezetting.
Controller
Vastgoed Woondiensten Financiën
zijn de acties beschreven die intern, dan wel door
de vertrouwenspersoon worden ondernomen naar
aanleiding van een melding (klokkenluidersregeling).
Er zijn in 2012 geen meldingen bij de vertrouwenspersoon
binnengekomen op het gebied van
integriteitschendingen. Ook zijn op geen enkele
andere wijze signalen binnengekomen dat sprake zou
zijn geweest van schending van het integriteitsbeleid.
Ondernemingsraad
Ondanks dat Woningstichting Putten hiertoe niet
verplicht is, heeft zij een Ondernemingsraad (OR). De
OR bestaat uit 3 werknemers en is in 2012 driemaal
bijeengeweest. Daarnaast is door de OR tweemaal
gesproken met de directeur-bestuurder en eenmaal
met een vertegenwoordiging van de Raad van
Commissarissen. Indien van toepassing heeft de OR
gebruik gemaakt van haar instemmings- en adviesrecht.

3.2 Samenwerking/maatschappelijke
inbedding en verbindingen
Samenwerking met stakeholders
Belangrijkste stakeholders voor Woningstichting Putten
zijn de gemeente Putten, de Huurdersorganisatie, de
zorginstellingen, Stichting Welzijn Putten, het Ouderen
Overleg Putten, de Politie en het Maatschappelijk
Werk. In 2012 hebben we op verschillende manieren
contact gehad met onze stakeholders. In augustus zijn
alle stakeholders uitgenodigd voor een rondrit langs
ons woningbezit en een discussie over het conceptondernemingsplan.
De reacties waren uiterst positief.
Gemeente Putten
Met de gemeente Putten is in 2012 viermaal bestuurlijk
overleg geweest in het Overleg Volkshuisvesting Putten
(OVP). Agendapunten waren onder meer de prestatieafspraken,
nieuwe woningbouwprojecten, woonruimteverdeling
en huurbeleid, schuldhulpverlening,
verbetering van de woonomgeving, de toekomstvisie
voor Putten en het ondernemingsplan van de WSP.
Ook zijn er vele contacten met ambtenaren geweest,
bijvoorbeeld voor bouwplannen of bij de sociale dienst.
Woningstichting Putten en de gemeente Putten hebben
elkaar nodig bij het realiseren van de gemeentelijke
Woonvisie en het ondernemingsplan van de WSP.
15

16
Huurdersorganisatie
Iedere twee maanden is overlegd met de voorzitter
en secretaris van de Huurdersorganisatie Putten.
Daarnaast is er driemaal een bijeenkomst geweest
met de voltallige Huurdersorganisatie. Er zijn diverse
onderwerpen de revue gepasseerd, zoals het huur-
(harmonisatie)beleid, de woonruimteverdeling, het
sociaal plan bij sloop, de tuinenwedstrijd, het belonen
van trouwe huurders, nieuwbouwprojecten, het
nieuwe ondernemingsplan etc.
Ouderen Overleg Putten
In het Ouderen Overleg Putten (OOP) zijn alle partijen
vertegenwoordigd die betrokken zijn bij de zorg
voor ouderen. Dit overleg heeft in 2012 tweemaal
plaatsgevonden. In dit overleg kunnen wij onze
plannen rond wonen en zorg tegen het licht houden en
de ontwikkelingen in de vraag van ouderen bespreken.
Diverse zorginstellingen
In 2012 zijn de appartementen naast De Schauw
opgeleverd en hebben wij met de Zorggroep Noordwest-Veluwe
afspraken gemaakt over de toewijzing
van zorgwoningen. Ook hebben we aangegeven dat
de WSP in de laatste fase van de nieuwbouw van De
Schauw graag sociale huurwoningen wil realiseren.
Dit wordt nog onderzocht.
Aan Careander, Stichting Puttensteyn, Stichting
De Pinnenburg, Stichting Sprank en de Stichting
Grensverleggende Talenten verhuren wij complexen
voor begeleid zelfstandig wonen. Wij bieden de
huisvesting, zij bieden de zorg.
Sociaal vangnetoverleg
Het sociaal vangnetoverleg (SVO) in Putten heeft
in 2012 negenmaal plaatsgevonden. Woningstichting
Putten speelt een belangrijke rol bij de signalering
van probleemsituaties, zodat hier de nodige zorg
en begeleiding op maat kan worden geboden.
Ook de Politie en het Maatschappelijk Werk nemen
hieraan deel.
Samenwerking in de regio
In de regio Noord-Veluwe streven de corporaties
en gemeenten naar afstemming van het woonbeleid.
Er heeft een aantal keer overleg plaatsgevonden
tussen de corporatiebestuurders en de wethouders in
de regio Noord-Veluwe (Putten, Ermelo, Harderwijk,
Nunspeet, Elburg, Oldenbroek, Epe, Hattem en
Heerde). De wethouders en corporatiebestuurders
zijn ook gesprekspartner van de provincie bij de
totstandkoming van het Kwalitatief Woningbouw
Programma.
In 2012 zijn onder meer de volgende thema’s aan de
orde geweest: behoefte aan wonen met zorg, regionale
woonruimteverdeling, energiebesparing, regionale
woonagenda, classificatiesysteem toegankelijkheid.
Verbindingen met andere rechtspersonen en
vennootschappen
Woningstichting Putten is in 2012 geen bestuurlijke
en/of financiële verbindingen aangegaan met andere
rechtspersonen en/of vennootschappen. Er zijn geen
vennootschappen of nevenstructuren binnen de
organisatie aanwezig.
Sponsoring
Woningstichting Putten heeft in 2012 een beperkt
bedrag besteed aan sponsoring van lokale (sport)
activiteiten, die een bijdrage leveren aan de sociale
samenhang. Daarnaast wordt een bijdrage gegeven

aan het Hospice van Nijkerk, omdat een dergelijke
voorziening in Putten ontbreekt en inwoners van
Putten van deze woon- en verblijfsvoorziening in de
laatste fase van hun leven gebruik maken. Het gaat om
in totaal een bedrag van ruim € 1.000,-.
Verder heeft de WSP in het kader van de leefbaarheid
een eenmalige financiële bijdrage geleverd van
€ 10.000,- voor de totstandkoming van het Inloophuis
‘t Hart van Putten.
3.3 Governancestructuur
Woningstichting Putten onderschrijft de bepalingen
van de Governancecode Woningcorporaties. In het
‘Verslag van de Raad van Commissarissen’ wordt
hierop verder ingegaan.
Voor de vertaling van de principes uit de Governancecode
zijn de volgende interne documenten opgesteld:
• Reglement voor de Raad van Commissarissen;
• Profielschets van de Raad van Commissarissen;
• Reglement voor het Bestuur;
• Integriteitcode met klokkenluidersregeling.
In overleg met de Raad van Commissarissen zijn
de belangrijkste stakeholders benoemd. Met hen vindt
regelmatig overleg plaats, passend bij de aard van
de relatie.
3.3.1 Bestuur
Taak en werkwijze
Het bestuur is belast met het besturen van de
organisatie. Dit betekent onder meer dat het
bestuur verantwoordelijk is voor de realisatie van
de doelstellingen van de organisatie, de strategie, de
financiering, het beleid en de daaruit voortvloeiende
resultatenontwikkeling en het beleid ten aanzien van
deelnemingen van de organisatie. Het bestuur is tevens
verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante
wet- en regelgeving en ook voor het beheersen van
de risico’s, verbonden aan de activiteiten van de
organisatie. Het bestuur weegt ook de belangen af van
andere organisaties die met de werkzaamheden van
Woningstichting Putten verbonden zijn (stakeholders).
Het bestuur legt over haar werkzaamheden
verantwoording af aan de Raad van Commissarissen.
Daartoe verschaft het bestuur de Raad van
Commissarissen tijdig alle informatie die nodig is
voor het uitoefenen van de taak van de raad. Het
bestuur bespreekt ook de interne risicobeheersing- en
controlesystemen met de Raad van Commissarissen.
De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden
van het bestuur zijn in artikel 7 van de statuten van
Woningstichting Putten omschreven. Een en ander is
verder uitgewerkt in het reglement voor het bestuur.
Het bestuur wordt gevormd door directeur-bestuurder
mw. drs. M.C.M. Boeijen. Zij is benoemd voor
onbepaalde tijd.
Tegenstrijdige belangen
Elke schijn van belangenverstrengeling tussen de
organisatie en de bestuurder moet worden vermeden.
Besluiten tot het aangaan van transacties waarbij
tegenstrijdige belangen van de bestuurder spelen
die van materiële betekenis zijn voor de organisatie
of de bestuurder, behoeven de goedkeuring van de
Raad van Commissarissen. Omtrent transacties met
een tegenstrijdig belang wordt gerapporteerd in de
bestuursrapportage. In 2012 is geen sprake geweest van
tegenstrijdige belangen met betrekking tot de directeurbestuurder,
zoals bedoeld in principe II.3 van de
Governancecode Woningcorporaties. De bestuurder
heeft ook geen nevenfuncties die de onafhankelijkheid
of integriteit in gevaar zouden kunnen brengen.
3.3.2 Raad van Commissarissen
Taak en werkwijze
De Raad van Commissarissen houdt toezicht op
het beleid van het bestuur en op de algemene gang
van zaken in de organisatie. Daarnaast staat hij
het bestuur met raad ter zijde. Hij richt zich bij
de vervulling van zijn taak naar het belang van de
organisatie. De raad is verantwoordelijk voor de
kwaliteit van zijn eigen functioneren. In het ‘Verslag
van de Raad van Commissarissen’ in dit jaarverslag
zijn de taak en de werkwijze van de raad nader
beschreven, evenals de wijze waarop hij hieraan in
2011 invulling heeft gegeven.
Onafhankelijkheid
De Raad van Commissarissen bestaat uit 5 leden en
is zodanig samengesteld dat de leden ten opzichte
van elkaar, het bestuur en welk deelbelang dan ook,
onafhankelijk en kritisch kunnen opereren. Hierover
zijn in het Reglement voor de Raad van Commissarissen
bepalingen opgenomen.
Jaarlijks wordt over de onafhankelijkheid van de leden
van de Raad van Commissarissen gerapporteerd in het
verslag van de Raad van Commissarissen.
17

18
Deskundigheid en samenstelling
De Raad van Commissarissen is zodanig
samengesteld dat hij zijn taak naar behoren kan
vervullen. De kwalificatievereisten voor leden van
de Raad van Commissarissen zijn opgenomen in de
‘Profielschets voor de Raad van Commissarissen’. De
randvoorwaarden voor het functioneren van de raad
als geheel zijn opgenomen in het ‘Reglement van de
Raad van Commissarissen’. Een (her)benoeming van
een lid van de Raad van Commissarissen vindt plaats
na zorgvuldige overweging waarbij de profielschets en
het reglement in acht worden genomen. Benoeming
vindt in principe plaats voor een periode van vier
jaar, waarbij als uitgangspunt wordt gehanteerd
dat commissarissen conform de Governancecode
maximaal acht jaar zitting kunnen hebben in de raad.
3.3.3 De controle van de financiële
verslaggeving, de positie van de
interne controlefunctie en van
de externe accountant.
Financiële verslaggeving
Het bestuur is verantwoordelijk voor de kwaliteit en
de volledigheid van de openbaar gemaakte financiële
informatie. De Raad van Commissarissen ziet erop toe
dat het bestuur deze verantwoordelijkheid vervult.
Externe accountant
De Raad van Commissarissen benoemt de externe
accountant, na advies van de directeur-bestuurder.
Het bestuur en de Raad van Commissarissen maken
ten minste eenmaal in de vier jaar een grondige beoordeling
van het functioneren van de externe accountant
in de diverse entiteiten en capaciteiten waarin de
externe accountant fungeert. Deze beoordeling heeft
in 2011 plaatsgevonden en op basis hiervan is voor
2012 opdracht gegeven aan BDO Accountants voor de
controle van de jaarrekening 2012. De kosten hiervan
bedragen € 33.430. Opdrachten van het bestuur
voor niet-controlewerkzaamheden door de externe
accountant worden vooraf besproken in een vergadering
van de Raad van Commissarissen. De kosten van enkele
fiscale adviezen bedroegen in 2012 € 23.410.
Interne controlefunctie
Het bestuur is verantwoordelijk voor de interne
beheersings- en controlesystemen.
Relatie en communicatie van de externe accountant
met de organisatie
De externe accountant woont het gedeelte van
de vergadering van de Raad van Commissarissen
bij waarin over de vaststelling van de jaarrekening
wordt besloten. De externe accountant rapporteert
zijn bevindingen betreffende het onderzoek van
de jaarrekening (het accountantsverslag) gelijkelijk
aan zowel de Raad van Commissarissen als aan het
bestuur. De externe accountant is onafhankelijk en kan
tijdens deze vergadering over zijn verklaring omtrent
de getrouwheid van de jaarrekening worden bevraagd
door de Raad van Commissarissen.
3.3.4 Interne risicobeheersings- en
controlesystemen
Risicobeheersing wordt steeds belangrijker bij
woningcorporaties, vooral door een aantal negatieve
gebeurtenissen in de afgelopen jaren.
Er zijn verschillende risico’s te onderscheiden. Zo zijn
er ontwikkelrisico’s, maar ook bijvoorbeeld marktrisico’s,
rente- en financieringsrisico’s, fiscale risico’s
(vennootschapsbelasting en btw) en frauderisico’s. De
kunst is om een juiste inschatting van risico’s te maken
en tijdig maatregelen te nemen om deze te beheersen.
Het bestuur van Woningstichting Putten is verantwoordelijk
voor de interne risicobeheersings- en
controlesystemen, voor het actief managen van de
strategische, financiële en operationele risico’s en
voor het beperken van de impact van mogelijke
incidenten. In 2011 zijn onder begeleiding van het
Nederlands Adviesbureau voor Risicomanagement
(NAR) de belangrijkste vijf risico’s benoemd.
Dit zijn marktontwikkelingen (nieuwbouw/aanbod
sluit niet aan bij de klantvraag), grondposities (te
weinig betaalbare grondposities), renterisico’s
(onverwachte rentestijgingen), kwaliteit medewerkers
(kennisniveau door veranderende regelgeving), en
besluitvorming (onvoldoende helder en daardoor
verkeerde investeringsbeslissingen). Daarnaast is ook
het politiek ingrijpen een groot risico. Dit blijkt al uit
de gevolgen van het regeerakkoord. Hierop zijn de
sturingsmogelijkheden voor individuele corporaties
beperkt. De risico’s zijn in 2012 in het MT besproken.
Dit krijgt in 2013 een nog uitgebreider gevolg.
Dan zal ook de Raad van Commissarissen via
de periodieke rapportages worden geïnformeerd
over de wijze waarop het bestuur omgaat met de
gesignaleerde risico’s.

4Maatschappelijke prestaties

20
4. Maatschappelijke prestaties
In hoofdstuk 2 hebben we de vijf strategische doelstellingen
uit ons ondernemingsplan 2013-2017 benoemd.
Voor het concretiseren van deze doelstellingen zijn ze
teruggebracht naar de volgende drie beleidsvelden:
1. Beschikbaarheid
2. Betaalbaarheid
3. Kwaliteit
- woningbezit
- woonomgeving
- dienstverlening
In dit hoofdstuk worden resultaten over 2012 geplaatst
ten opzichte van de gemaakte beleidskeuzes op deze
diverse onderdelen.
4.1 Beschikbaarheid
Wanneer we spreken over beschikbaarheid hebben
we het over zorgen voor voldoende aanbod voor onze
doelgroep. Beschikbaarheid kunnen wij beïnvloeden
door keuzes te maken ten aanzien van nieuw-
bouwplannen (§ 4.1.1), verkoop van bestaand bezit
(§ 4.1.2), de woonruimteverdeling (§ 4.1.3) en
toepassing van overige wet- en regelgeving (§ 4.1.4).
4.1.1 Nieuwbouwplannen
4.1.1.1 Doelstellingen
Door te investeren in nieuwbouw willen wij hoofdzakelijk
het volgende bereiken:
• Het aanbod sociale huurwoningen verruimen
in de jaren tot 2020. Hiertoe benutten we de
ruimte die wordt geboden binnen het KWP en de
Woonvisie voor de realisatie van woningen tot de
Huurtoeslaggrens.
• Het aanbod van nultredenwoningen en levensloopbestendige
woningen vergroten. Dit willen wij
bereiken door middel van transformatie van ons
bezit op inbreidingslocaties. We stellen onszelf
ten doel dat minimaal 88% van de nieuwbouw uit
nultredenwoningen (cf. KWP) bestaat.

4.1.1.2 Sloop
In 2012 hebben wij 16 woningen en een bedrijfspand
aan de Brinkstraat gesloopt. Op die plek worden in
2013 26 sociale huur- en 13 vrije sectorappartementen
opgeleverd. Daarnaast zijn er nog drie projecten
in voorbereiding waar de komende jaren nog 46
woningen worden gesloopt en vervangen door 66
sociale huurwoningen en -appartementen.
Woningtype Aantal op
1 jan 2012
4.1.1.3 Nieuwbouw huur
Sociale huurwoningen
In 2012 zijn de volgende projecten opgeleverd:
• De Schauw: 36 sociale huurwoningen
• Bijsteren: 4 sociale huurwoningen
• Veldstraat: 4 sociale huurwoningen
• Schoolstraat: 12 sociale huurwoningen
Daarnaast is in 2012 begonnen met de bouw van
blok D aan de Brinkstraat. Deze nieuwbouw wordt
in 2013 opgeleverd. Ook zijn de nodige voor-
bereidingen getroffen voor nieuwbouw aan de Hoek
Van Damstraat en de Tollenstraat.
Dure huurwoningen
In 2012 is begonnen met de bouw van blok C aan
de Brinkstraat, bestaande uit 13 appartementen.
Deze nieuwbouw wordt in 2013 opgeleverd.
Verder zijn er geen vrije sector woningen in
ontwikkeling gezien de financiële risico’s die hiermee
gepaard gaan en het feit dat we hiermee niet onze
primaire doelgroep bedienen.
Specifieke doelgroepen
Er is in 2012 geen nieuwbouw voor specifieke
doelgroepen opgeleverd. Op dit moment zijn dergelijke
projecten niet in ontwikkeling, omdat we deze
alleen aannemen in geval er een specifieke vraag ligt.
Dit laatste is niet het geval.
% Aantal op
31 dec 2012
Reguliere eengezinswoning 1.307 71,3 1.310 69,9
Grondgebonden seniorenwoning 166 9,1 170 9,1
Appartement met lift 138 7,5 174 9,3
Appartement zonder lift op verdieping 110 6,0 115 6,1
Appartement zonder lift op begane grond 88 4,8 95 5,1
Te slopen woningen 23 1,3 10 0,5
Totaal 1.832 100 1874 100
Transformatie bezit
De sloop-nieuwbouw leidt ertoe dat wij in verhouding
meer nultredenwoningen in ons bezit krijgen. Dit is
in overeenstemming met onze doelstelling. Bestond
ons bezit op 1 januari 2012 nog voor 71,3% uit
eengezinswoningen, aan het eind van het jaar was
dit 69,9%. Het aandeel van nultredenwoningen is
toegenomen van 21,4% naar 23,5%. Naast deze 1.874
woningen hebben wij overigens ook nog 54 garages
en 6 woongebouwen met 79 wooneenheden voor
verstandelijk beperkten.
4.1.1.4 Nieuwbouw koop
In 2012 zijn de 14 koopappartementen aan de
Brinkstraat opgeleverd. Hiervan zijn er eind 2012 in
totaal 8 verkocht. De overige 6 appartementen staan
nog te koop.
In de toekomst zijn we terughoudend met de bouw van
nieuwe koopwoningen. De nieuwbouwlocaties willen
we vooral benutten voor de bouw van (nultreden)
sociale huurwoningen, om zo het aanbod goed te
laten aansluiten op de vraag naar huurwoningen.
4.1.2 Verkoop bestaand bezit
In 2009 is de bouw- en woontechnische kwaliteit
van ons bezit geïnventariseerd. Toen hebben wij ook
besloten om 61 oudere huurwoningen, verspreid over
meerdere complexen, te verkopen. Er zijn drie redenen
die aan dit besluit ten grondslag liggen, te weten:
%
21

22
1. Vernieuwing van ons woningbezit. Naar verwachting
is er op termijn sprake van een te ruim
aanbod van betaalbare eengezinshuurwoningen.
De oude woningen die we verkopen leveren geld
op om nieuwbouwprojecten, waarmee wij ons
bezit kunnen transformeren, te financieren.
2. Toevoegen van betaalbare koopwoningen. De
woningen die we te koop aanbieden zijn relatief
goedkoop, de gemiddelde WOZ-waarde (2013)
bedraagt € 180.000. Daarbij komt dat de koper
ook met een starterslening kan kopen. Zo bedienen
wij een nieuwe doelgroep die anders niet in staat
zou zijn geweest een woning in Putten te kopen.
3. Differentiatie tussen huur- en koopwoningen in
de wijk.
In 2012 hebben 44 zittende huurders een aanbieding
gekregen om hun woning te kopen. Twee huurders
zijn op dit aanbod ingegaan. Daarnaast zijn in 2012
twee te verkopen woningen vrijgekomen door mutatie,
waarvan er één is verkocht. Kopers konden gebruik
maken van de corporatie-starterslening, maar hiervan
is geen gebruik gemaakt. Eind 2012 hebben we nog
56 huurwoningen in ons bezit die zullen worden
verkocht zodra ze leegkomen.
4.1.3 Woonruimteverdeling
4.1.3.1 Woningzoekenden
Er is een aparte rapportage beschikbaar over de
woonruimteverdeling in 2012. In deze paragraaf
schetsen wij hieruit de hoofdlijnen.
Eind 2012 staan 2.032 huishoudens ingeschreven als
woningzoekenden, waarvan er 324 actief op zoek naar
een woning waren, maar hierin nog niet geslaagd zijn.
De opbouw van het woningzoekendenbestand eind
2012 naar huishoudgrootte en leeftijdsklasse (actief en
passief tezamen) ziet er als volgt uit:
Het overgrote deel van de woningzoekenden betreft
één- of tweepersoonshuishoudens (91%). Dit komt
onder meer door het grote aantal ouderen onder
de ingeschreven woningzoekenden, 40% is 55 jaar
of ouder.
Het aantal actief woningzoekenden ontwikkelde zich
de afgelopen jaren als volgt:
Actieve woningzoekenden
500
400
300
200
100
0
Geholpen
Actief
191 123 181 158
278 318 303 324
2009 2010 2011 2012
Het totaal aantal actief woningzoekenden is de laatste
jaren redelijk constant. De slagingskans (dat is het
aantal geholpen woningzoekenden ten opzichte van
het totaal aantal actief woningzoekenden), is iets
gedaald. Deze bedroeg in 2012 33%, vorig jaar was
dat 37%. De slagingskans wordt vooral beïnvloed door
de oplevering van nieuwbouwwoningen. In 2012 zijn
56 nieuwbouwwoningen opgeleverd, in 2011 waren
dit er 98.
4.1.3.2 Woningtoewijzingen
Vanaf 1 januari 2012 wordt geen gedrukte Huurkrant
met het woningaanbod meer verspreid. Via www.
hurennoordveluwe.nl worden de woningen wekelijks
Leeftijd 1 2
Huishoudgrootte
3 4 of meer Totaal
18 t/m 22 285 40 0 2 327
23 t/m 34 374 118 31 15 538
35 t/m 54 160 82 58 59 359
55 t/m 64 76 123 12 8 219
65 en ouder 236 350 1 2 589
Totaal 1131 713 102 86 2032

aangeboden en onze eigen website. Voor de mensen
zonder internet is het aanbod nog op papier beschikbaar
bij de gemeente en de Stichting Welzijn Putten.
In 2012 heeft Woningstichting Putten 155 woningen
toegewezen, waarvan 56 nieuwbouwwoningen. De
mutatiegraad bedroeg, inclusief nieuwbouw en tijdelijke
verhuur, 8,3%. Zonder de nieuwbouw bedroeg
deze 5,3%. Dit is iets lager dan in 2011 (5,8%). In
verhouding met de regio-corporaties en landelijk is de
mutatiegraad in Putten laag.
Met de bouwmaatschappijen Kroon en Van de
Mheen is afgesproken dat hun sociale huurwoningen
Aantal
verhuringen
%
Regulier urgent 14 9%
Urgent vanwege sloop 30 19%
Statushouders 4 3%
Tijdelijke verhuur 6 4%
Regulier 104 65%
Totaal 158 100%
Aantal
personen
Inkomen Leeftijd Huur
€ 366,37
en €
524,37 en
€ 366,37
en €
561,98 en
€ 664,66
Totalen
1 € 22.025 < 65 jaar 4 13 8 0
1 = 65 jaar 0 2 26 0
1 > € 20.675 >= 65 jaar 0 1 5 0
Totalen 11 39 44 0 94
2 € 29.900 < 65 jaar 0 1 3 0
2 = 65 jaar 0 5 8 0
2 > € 28.225 >= 65 jaar 0 1 8 1
Totalen 0 16 26 1 43
3 of meer € 29.900 < 65 jaar 0 2 4 0
3 of meer = 65 jaar 0 0 0 0
3 of meer > € 28.225 >= 65 jaar 0 0 0 0
Totalen 0 13 5 0 18
Totaal 155
Aantal verhuringen aan huishoudens met een inkomen onder de huurtoeslaggrens: 104 (67%) (2011: 57%).
23

24
Uit de voorgaande tabel blijkt dat 67% van de nieuwe
huurders een inkomen onder de huurtoeslaggrens had
(2011: 57%). Daarnaast blijkt ook dat 51% van de
(op)nieuw verhuurde woningen een huur onder de
tweede aftoppingsgrens (€ 524 respectievelijk
€ 561) had (2011: 63%). Dit relatief lage percentage
komt vooral doordat de in 2012 opgeleverde
nieuwbouwwoningen een huurprijs boven de tweede
aftoppingsgrens hadden.
In 2012 moest minimaal 90% van de vrijkomende
woningen (inclusief nieuwbouw) met een huur tot de
huurtoeslaggrens (€ 664) worden toegewezen aan
huishoudens met een verzamelinkomen van maximaal
€ 34.085 (prijspeil 2012). De resterende 10% van de
vrijkomende woningen mocht worden toegewezen aan
4.1.4 Wonen en zorg
In 2012 zijn de 36 nieuwe woningen bij De Schauw
opgeleverd. Kandidaten met een AWBZ-indicatie of
een WMO-indicatie voor verhuizing krijgen voorrang
bij de toewijzing van deze woningen.
Zoals reeds in paragraaf 4.1.1.3 is genoemd, bestaat
23,5% van ons woningbezit aan het eind van 2012
uit nultredenwoningen. Bij nieuwbouw zetten wij in
op levensloopbestendig bouwen en houden wij, gelet
op de vergrijzing, de aanpasbaarheid en geschiktheid
op de langere termijn voor ouderen en beperkten goed
in de gaten.
4.2 Betaalbaarheid
Betaalbaarheid wordt beïnvloed door onze keuzes ten
aanzien van de jaarlijkse huurverhoging, de streef-
huur en het huurharmonisatiebeleid. Daarnaast gaan
we in deze paragraaf ook in op huurachterstand en
huurderving.
Kern van ons bestaansrecht is het bieden van
woonruimte aan diegenen die hierin niet zelf kunnen
voorzien. Hierbij horen betaalbare huurprijzen en een
Belastbaar
jaarinkomen
Aantal
verhuringen
Tot € 34.085
Van € 34.085 -
145 94%
€ 43.000 7 5%
Vanaf € 43.000 2 1%
Totaal 154 100%
huishoudens met een inkomen boven deze grens. Om
ook deze huishoudens te helpen, hebben wij in 2012
de huurinkomensgrens halverwege het jaar verruimd
naar maximaal € 43.000. Uiteindelijk is 6% van de
woningen met een huurprijs tot de huurtoeslaggrens
terechtgekomen bij deze inkomensgroep (2011: 9%).
zo gematigd mogelijk huurbeleid. De netto huurprijs
van ons woningbezit bedroeg op 1 januari 2013
gemiddeld € 435 per woning per maand. Voor 99%
van ons bezit geldt dat de huurprijs onder de € 681
ligt en dus de mogelijkheid voor huurtoeslag bestaat.
Bovendien heeft ruim 87% van onze woningen zelfs
een huur onder de tweede aftoppingsgrens voor de
één- en tweepersoonshuishoudens van € 535.
Als we kijken naar onze huurprijzen in vergelijking met
andere corporaties is het beeld op basis van het jaar
2011 als volgt (bron: ‘Corporatie in Perspectief 2012’
van het Centraal Fonds):
De benutting van de potentiële huurprijsruimte is ten
opzichte van andere sociale verhuurders laag. Ook
de verhouding tussen de huurprijs en de WOZwaarde
is in Putten laag. Dit betekent dat mensen
minder snel de overstap naar koop kunnen/zullen
maken. Opvallend is ook het hoge puntenaantal op
grond van het Woningwaarderingsstelsel. Dit duidt
op hoge kwaliteit. De benutting van de potentiële
huurprijsruimte is hierdoor laag.
Woningstichting Putten Regio Landelijk
Gemiddelde huurprijs € 399 € 427 € 434
Gemiddeld aantal punten 167 148 137
Benutting potentiële huurprijsruimte 53,0% 61,8% 70,2%
Huur/Woz woningen in % 2,6% 3,2% 3,4%
%

4.2.1 Jaarlijkse huurverhoging
Voor de jaarlijkse huurverhoging zijn wij gebonden
aan wettelijke regels. In 2012 mocht de huurverhoging
uiteindelijk maximaal 2,3% bedragen. Aanvankelijk
was sprake van een hogere huurverhoging voor
huishoudens met een hoger inkomen. Dit is echter op
het laatste moment weer teruggedraaid.
Alle huurders, met uitzondering van huurders in een
woning die gesloopt wordt, hebben in 2012 een
huurverhoging van 2,3% gekregen.
Er zijn in 2012 geen bezwaren tegen de jaarlijkse
huurverhoging ingediend.
4.2.2 Streefhuur en huurharmonisatie
Bij leegkomen worden de huurprijzen geharmoniseerd
naar de streefhuur. Hiermee bereiken wij dat de prijs
van de woning aansluit bij de geboden kwaliteit.
Woningen met meer kwaliteit mogen duurder zijn dan
woningen met minder kwaliteit. De kwaliteit wordt
bepaald op grond van het woningwaarderingsstelsel.
In 2012 hebben wij in overleg met de Huurdersorganisatie
Putten een verandering in ons harmonisatie-
Bijna 43% van de vrijkomende woningen valt onder
de aftoppingsgrens voor één- en tweepersoonshuishoudens
(€ 524) en bijna 60% onder de aftoppingsgrens
voor huishoudens met 3 of meer personen (€ 561).
Ruim 98% van ons bezit heeft een huur onder de
huurtoeslaggrens (€ 664). Deze huurprijsverdeling past
bij de inkomensverdeling van de woningzoekenden.
4.2.3 Huurontvangsten
Huurachterstand
Wij willen de huurachterstand beperken tot maximaal
0,75% op jaarbasis. Door een strak incassobeleid
beleid doorgevoerd. Tot medio 2012 hanteerden
wij inclusief schaarstepunten een gedifferentieerd
percentage van de maximaal toegestane huur op
grond van het woningwaarderingsstelsel, variërend
van 59% voor de meeste woningen tot 69% voor
een beperkt aantal woningen. In overleg met de
Huurdersraad is in 2012 besloten om de streefhuur
van alle woningen te stellen op 65% van de maximaal
toegestane huur. In ruil hiervoor wordt er geen directe
huurverhoging berekend voor door ons aangebrachte
energiebesparende maatregelen.
Indien de huidige huur reeds boven 65% van de
maximaal toegestane huur ligt, zal huurharmonisatie
niet tot een huurverlaging leiden.
Wij hebben er daarnaast voor gekozen om de
huurprijzen bij huurharmonisatie af te toppen op de
maximale huurtoeslaggrens, zijnde € 664,66 per
maand.
Wanneer wij ons woningbezit per 1 september 2012
volledig harmoniseren naar een streefhuur van 65%
dan ziet de verdeling van het aantal woningen naar
huurprijscategorie er als volgt uit:
Netto huur Huidige huur Na 65% harmonisatie Verdeling
1- Tot € 366,37 429 23 1.2%
2- € 366,37 - € 524,37 1,183 762 41.4%
3- € 524,37 - € 561,98 82 312 16.9%
4- € 561,98 - € 664,66 128 711 38.6%
5- vanaf € 664,66 20 34 1.8%
Totaal 1,842 1,842 100.0%
en goede samenwerking met de gemeente Putten
bedroeg de huurachterstand in 2012 0,63%. Ondanks
de economische crisis is in 2012 het achterstandspercentage
niet gestegen.
2008
Huurachterstand
t.o.v. bruto jaarhuur
0,80%
2009 0,60%
2010 0,58%
2011 0,66%
2012 0,63%
25

26
Huurderving
Niet alle woningen kunnen aansluitend worden
verhuurd. Soms ontstaat er huurderving door leegstand,
omdat er nog onderhoudswerkzaamheden moeten
plaatsvinden. In 2012 is bijna een derde van de totale
huurderving als gevolg van leegstand veroorzaakt door
onderhoud. De toename in de omvang komt doordat
bij mutatie steeds vaker inhaalplanmatig onderhoud
wordt uitgevoerd. Daarnaast ontstaat huurderving door
leegstand in afwachting van sloop. In 2010 en 2011
zijn leeggekomen woningen die op termijn gesloopt
worden direct uit exploitatie gehaald. In 2012 staan
opnieuw een aantal woningen in afwachting van sloop
leeg, maar deze worden niet uit exploitatie gehaald.
Ongeveer de helft van de huurderving als gevolg van
Juridische procedures en ontruimingen
In 2012 zijn vier juridische procedures gevoerd in
verband met overlast c.q. onrechtmatige bewoning.
Twee daarvan hebben in 2012 geleid tot een ontbinding
van de huurovereenkomst, één is ingetrokken
vanwege het voortijdige vertrek van de bewoner
en één procedure is in 2013 in het voordeel van de
Woningstichting beslist.
Er zijn in 2012 diverse procedures gevoerd in verband
met huurachterstand. Er hebben geen ontruimingen op
deze grond plaatsgevonden.
4.3 Kwaliteit woningbezit
Wij zorgen voor kwalitatief goede woningen. De
kwaliteit van ons bezit is goed en dat willen we zo
houden. Door regelmatig onderhoud (planmatig
en niet-planmatig) borgen wij dit. Daarnaast willen
wij deze kwaliteit vergroten wanneer dit vanuit verandering
van de (toekomstige) vraag of milieutechnisch
oogpunt noodzakelijk is of wanneer dit vanuit de
klant gewenst is.
In 2012 zijn voor onderhoud de volgende bedragen
begroot respectievelijk besteed:
leegstand is in 2012 veroorzaakt door toekomstige
sloop. De huurderving als gevolg van leegstand en
oninbaarheid bedroeg in 2012 totaal 0,33% (zie
onderstaande tabel).
Huurderving t.o.v. bruto jaarhuur
Leegstand Oninbaar Totaal
2008 0,40% 0,09% 0,49%
2009 0,42% 0,03% 0,45%
2010 0,08% 0,00% 0,08%
2011 0,08% 0,06% 0,15%
2012 0,27% 0,06% 0,33%
4.3.1 Planmatig onderhoud
Door goed planmatig onderhoud (regulier) willen we
de kwaliteit van onze woningen waarborgen en/of
verbeteren. Om die reden is een meerjarenbegroting
opgesteld, waarin per complex de nodige onderhoudswerkzaamheden
c.q. verbeteringen in de totale
exploitatieperiode zijn opgenomen. Werkzaamheden
die onder meer worden uitgevoerd zijn: schilderwerk,
vervangen kozijnen, vernieuwen aanrechtblokken,
vervangen tegelwerk en vervangen cv-ketels.
Indien de resterende exploitatietermijn korter is dan
15 jaar wordt, in geval geen levensduurverlengende
investeringen worden gepleegd, uitsluitend instandhoudingsonderhoud
of regulier onderhoud uitgevoerd.
Zijn woningen door ons aangewezen om in de
toekomst te worden gesloopt, dan wordt in de 6 jaren
voorafgaand aan de sloop geen planmatig onderhoud
meer uitgevoerd.
In 2012 zijn alle voorgenomen werkzaamheden van het
planmatig onderhoud uitgevoerd. De werkzaamheden
bestonden onder andere uit het vervangen van cv’s,
het vernieuwen van dakgoten, het aanbrengen van
mechanische ventilatie, het vervangen van ramen en
Begroot Gerealiseerd Verschil
Planmatig onderhoud
Service-, mutatie- en con-
€ 2.169.000 € 1.502.000 - € 667.000
tractonderhoud* € 738.000 € 923.000 € 185.000
Totaal € 2.907.000 € 2.425.000 - € 482.000
* Bedragen zijn inclusief eigen dienst (begroot € 67.000, gerealiseerd € 60.000).

deuren, schilderwerk, het vernieuwen van keukens,
douches en toiletten. In 2012 hebben we hieraan in
totaal € 1,5 mln. uitgegeven ten opzichte van € 2,1
mln. begroot.
Dat de uitgaven lager zijn dan was begroot, wordt
enerzijds veroorzaakt door de huidige economische
situatie, waardoor aannemers fors lager inschrijven
dan begroot. Anderzijds zijn er in een aantal
complexen veel minder werkzaamheden uitgevoerd
dan was verwacht, vooral omdat bewoners hierin een
belangrijke stem hebben.
In 2012 heeft KWH opnieuw de kwaliteit van onze
dienstverlening rond het onderhoud van de woning
gemeten. Wij scoorden op dit onderdeel eind 2012
gemiddeld een 8,1. Dit is een fractie hoger dan het
landelijk gemiddelde van 7,9 en ruim boven de eis die
wij onszelf hebben gesteld: minimaal 0,5 punt hoger
dan de KWH-eis van een 7. Huurders waren vooral
zeer positief over de informatie die ze kregen over de
uitvoering van het planmatig onderhoud. De conclusie
is daarmee gerechtvaardigd dat sprake is van een
klantgerichte aanpak van het groot onderhoud.
27

28
4.3.2 Niet-planmatig onderhoud
Het niet-planmatig onderhoud valt uiteen in een drietal
componenten, die als volgt zijn begroot:
Begroot Gerealiseerd Verschil
Serviceonderhoud € 372.000 € 375.000 € 3.000
Mutatieonderhoud € 163.000 € 306.000 € 143.000
Contractonderhoud € 203.000 € 242.000 € 39.000
Totaal € 738.000 € 923.000 € 185.000
4.3.2.1 Serviceonderhoud
Serviceonderhoud wordt uitgevoerd op verzoek
van een huurder. Door goed planmatig onderhoud
proberen wij het aantal reparatieverzoeken in een jaar
te beperken tot maximaal één per woning. In 2012 zijn
1845 reparatieverzoeken uitgevoerd, op een totaal van
1874 woningen.
Ten behoeve van het niet-planmatig onderhoud heeft
Woningstichting Putten één medewerker in dienst, die
bijna volledig zijn tijd besteedt aan het niet-planmatig
onderhoud van het woningbezit. Verder wordt gebruik
gemaakt van de diensten van derden.
De kosten van inhaal planmatig onderhoud zijn sterk
toegenomen ten opzichte van twee jaar geleden. We
voeren steeds grotere onderhoudswerkzaamheden uit,
zoals nieuwe badkamers en keukens, op een ander
(later) moment dan planmatig ingepland. Dit komt
doordat bewoners de mogelijkheid hebben om af te
zien van het onderhoud, waarna het eventueel later
wordt uitgevoerd.

Aan Serviceonderhoud zijn in 2012 de volgende
bedragen besteed:
2012
Begroot
Aan het tijdig en correct uitvoeren van reparaties
hecht de klant grote waarde. Volgens onderzoek van
KWH vindt de klant dit het allerbelangrijkste. Reden
voor ons om hier blijvend aandacht aan te besteden
en op dit onderdeel te streven naar een minimaal 0,5
punt hogere score dan minimaal vereist in het KWHhuurlabel.
Dit is in 2012 ruim gelukt. Wij haalden een
KWH-score bij het uitvoeren van reparaties van 8,6.
In 2012 hebben wij de afhandelingsduur van reparaties
in kaart gebracht. Hierdoor kunnen wij de aannemers
beter aansturen voor het niet-planmatig onderhoud.
Wij streven ernaar om tenminste 90% van alle reguliere
bonnen binnen twee weken af te handelen. De meeste
aannemers slagen hier in.
2012
Gerealiseerd
2012
Verschil
4.3.2.2 Mutatieonderhoud
2011
Gerealiseerd
2010
Gerealiseerd
Kosten totaal* € 372.000 € 375.000 € 3.000 € 352.000 € 398.000
Aantal verzoeken totaal 1.815 1.845 30 1.773 1.888
- Regulier 1.750 1.815 65 1.734 1.816
- Inhaal planmatig 65 30 -35 39 72
Kosten per verzoek gemiddeld € 205 € 203 -€ 2 € 199 € 211
- Regulier € 153 € 167 € 14 € 151 € 160
- Inhaal planmatig € 1.600 € 2.397 € 797 € 2.395 € 1.502
*inclusief kosten eigen dienst
2012
Begroot
Mutatieonderhoud wordt uitgevoerd bij een
bewonerswisseling om de woning weer in een goed
verhuurbare staat te brengen. In enkele gevallen is
sprake van uitgesteld planmatig onderhoud. Bij het
mutatieonderhoud zien we dezelfde trend als bij
het serviceonderhoud. Er worden steeds grotere
klussen uitgevoerd in verband met inhaal planmatig
onderhoud.
Aan mutatieonderhoud zijn in 2012 de volgende
bedragen besteed:
2012
Gerealiseerd
2012
Verschil
2011
Gerealiseerd
2010
Gerealiseerd
Kosten totaal* € 163.000 € 306.000 € 143.000 € 221.000 € 176.000
Aantal mutaties totaal** 95 99 4 100 92
- Regulier 95 95 0 98 91
- Inhaal planmatig 10 29 19 20 18
Kosten per mutatie gemiddeld € 1.711 € 3.091 € 1.380 € 2.142 € 1.874
- Regulier € 1.111 € 882 -€ 229 € 1.149 € 1.110
- Inhaal planmatig € 5.700 € 7.650 € 1.950 € 5.076 € 3.969
*inclusief kosten eigen dienst
**exclusief nieuwbouw
29

30
In 2012 was sprake van een forse overschrijding van
de begroting, met name door het leegkomen van
een groot aantal oudere woningen, waar nog inhaal
planmatig onderhoud moest worden uitgevoerd.
Dit werd mede veroorzaakt door de oplevering van de
36 nieuwbouwwoningen aan het Schauwplein.
Het mutatieproces verloopt naar tevredenheid van
onze klanten. Bij de KWH-meting haalden wij op
het onderdeel ‘Nieuwe woning’ een 8,3 en op het
onderdeel ‘Huur opzeggen’ een 8,1.
4.3.2.3 Contractonderhoud
Aan contractonderhoud zijn in 2012 de volgende
bedragen besteed:
2012
Begroot
Het totaal aan uitgaven voor contractonderhoud is
hoger dan was begroot. Dit komt met name omdat we
meer hebben uitgegeven aan serviceonderhoud van
cv-ketels. Dit onderhoud wordt per cv-ketel afgerekend
en is moeilijk te begroten.
4.3.3 Strategische investeringen
Strategische investeringen spelen in op veranderingen
in de (toekomstige) vraag. Op deze manier willen wij
ons woningbezit levensloopbestendiger maken.
In 2009 is de bouw- en woontechnische kwaliteit
van ons bezit geïnventariseerd. Dit heeft destijds
geresulteerd in de rapportage Vastgoedsturing, waarin
per complex maatregelen genoemd zijn. De afgelopen
jaren hebben we daarom in een aantal complexen
fors geïnvesteerd. In 2012 hebben we geïnvesteerd in
de afsluitbaarheid en verbetering van de entrees van
de appartementen aan de Van Oldenbarneveltstraat/
Van Goltsteinstraat.
4.3.4 Energiemaatregelen
Sinds 1 juli 2011 bepaalt het energielabel mede het
aantal punten volgens het woningwaarderingsstelsel
(WWS). Het primaire doel hiervan is corporaties te
stimuleren om te investeren in energiebesparende
maatregelen. Het nieuwe WWS is direct van invloed
op de hoogte van de maximaal toegestane huur en
daarmee op de hoogte van de (streef-)huur, dus op
het huurbeleid van de corporatie. In 2012 zijn alle
energielabels van onze woningen opnieuw bepaald.
Dit is onder meer gebeurd in het licht van de landelijke
prestatieafspraken voor de verbetering van het milieu.
De inzet van het Convenant Energiebesparing
Huursector 28 juni 2012 is dat alle huurwoningen in de
sector een gemiddelde Energie-Index van 1,25 (label
2012
Gerealiseerd
2012
Verschil
2011
Gerealiseerd
2010
Gerealiseerd
Kosten totaal* € 203.000 € 242.000 € 39.000 € 180.000 € 173.000
- Liften € 18.000 € 21.000 € 3.000 € 15.000 € 14.000
- CV individueel € 145.000 € 175.000 € 30.000 € 127.000 € 136.000
- Goten schoonmaken € 20.000 € 23.000 € 3.000 € 22.000 € 12.000
- Legionella bestrijding € 10.500 € 16.000 € 5.500 € 12.000 € 10.000
- Tuinonderhoud € 8.000 € 2.000 - € 6.000 € 3.000 € 500
- Diversen € 1.500 € 5.000 € 3.500 € 1.000 € 500
*inclusief kosten eigen dienst
B) moeten gaan krijgen. Ook wij leveren als corporatie
hieraan een bijdrage.
Daarnaast is de verwachting dat de komende jaren
de energielasten ten opzichte van de huur fors zullen
stijgen. Het energiezuiniger maken van ons bezit, en
het daardoor betaalbaar houden van de woonlasten
voor mensen uit onze primaire doelgroep, is een
maatschappelijke verantwoordelijkheid geworden.
In 2012 zijn de benodigde energiemaatregelen en
het benodigde onderhoud aan de buitenschil van de
woningen geconcretiseerd en verwerkt in de meerjaren
onderhoudsbegroting. Uitgangspunt is dat ons
woningbezit minimaal voldoet/gaat voldoen aan label
C. Daarnaast werken we in een aantal complexen aan
comfortverbetering.
In 2012 zijn de VR-ketels van 21 woningen vervangen
door energiezuinige HR-ketels. Bij de nieuwbouw
van de appartementen aan het Schauwplein is een

WKO-installatie (warmte-koude-opslag) aangebracht.
Verder hebben we bij 3 complexen HR ++ glas op de
verdieping aangebracht.
4.3.5 Wens van de klant
4.3.5.1 Geriefverbeteringen
Naast de maatregelen die wij collectief aanbieden,
is het voor huurders individueel mogelijk om
geriefverbeteringen aan te vragen. Het kan dan
bijvoorbeeld gaan om het plaatsen van centrale
verwarming, een vaste trap, tweede toilet boven of
dubbelglas. De investering wordt doorberekend aan
de huurder door middel van een huurverhoging.
Voor geriefverbeteringen hadden wij in 2012 een
bedrag van € 25.000 begroot. We hebben uiteindelijk
voor een bedrag van € 80.000 geïnvesteerd. Meer
mensen dan verwacht kozen voor een individuele
geriefverbetering, maar daarnaast hebben wij een groep
bewoners bij planmatig onderhoud meerwerkopties
aangeboden tegen huurverhoging.
4.3.5.2 Woningaanpassingen
Ook mensen die zorg nodig hebben willen graag
zelfstandig kunnen (blijven) wonen. Om dit
mogelijk te maken werken we nauw samen met de
gemeente Putten, die het instrument van de Wet
Maatschappelijke Ondersteuning heeft om woningen
hiervoor zo geschikt mogelijk te maken. In 2012
hebben wij in totaal 24 woningaanpassingen verricht
voor een totaalbedrag van € 51.000. De aanpassingen
varieerden van het aanbrengen van beugelgrepen en
het plaatsen van een verhoogd toilet tot het plaatsen
van een traplift.
4.3.5.3 Zelf aangebrachte voorzieningen
Wij geven aan bewoners de ruimte voor zelf
aangebrachte voorzieningen. Voor een aantal nader
omschreven ingrepen wordt hiervoor ook een
vergoeding gegeven, meestal bij vertrek uit de woning
binnen de afschrijvingstermijn. Bewoners hoeven de
voorzieningen niet ongedaan te maken als ze voldoen
aan onze kwaliteitseisen. Ook in 2012 is op deze wijze
een aantal vergoedingen verstrekt.
4.3.5.4 Keuzevrijheid
Wij bieden bewoners keuzevrijheid bij het uitvoeren
van onderhoudswerkzaamheden aan de binnenzijde
van de woning, zowel over het moment van uitvoeren
van het onderhoud als over de uitrusting in de woning.
Wij bieden dit maatwerk om daarmee het woonplezier
te vergroten. Dit heeft in 2012 wel, zoals eerder
beschreven, tot hogere kosten geleid bij service-
en mutatieonderhoud vanwege inhaal planmatig
onderhoud.
4.4 Kwaliteit woonomgeving
De bijdrage die wij willen leveren aan de kwaliteit
van de woonomgeving is door mensen te verbinden.
Vragen en initiatieven van bewoners die direct verband
houden met de woonomgeving en bijdragen aan het
woongenot en het leefklimaat stimuleren wij.
4.4.1 Overleg met bewoners
Om een goed beeld te krijgen van wat er onder huurders
leeft en welke behoeften er bestaan, vinden wij
het belangrijk om een goede relatie te onderhouden
met huurders (vertegenwoordigingen). Op basis van
die informatie kunnen wij ons dienstenpakket verder
verbeteren. Bovendien biedt het een kader voor het
creëren van draagvlak voor het beleid van de woning-
31

32
corporatie. Concreet betekent dit het voeren van overleg
met huurders en hun vertegenwoordigers, en het
bieden van ondersteuning aan de huurdersorganisatie.
4.4.1.1 Huurdersorganisatie Putten
De Huurdersorganisatie Putten is de enige officiële
vertegenwoordiging van de huurders/bewoners in
Putten. De afspraken omtrent de samenwerking tussen
de Huurdersorganisatie en de Woningstichting zijn
vastgelegd in een convenant.
In 2012 is één keer per twee maanden overlegd met
de voorzitter en secretaris van de Huurdersorganisatie.
Er zijn diverse onderwerpen besproken, zoals het
huur(harmonisatie)beleid, de woonruimteverdeling,
het sociaal plan bij sloop, de tuinenwedstrijd, het
belonen van trouwe huurders, nieuwbouwprojecten,
het nieuwe ondernemingsplan etc. Daarnaast heeft
in 2012 drie keer overleg plaatsgevonden tussen de
voltallige Huurdersraad en het bestuur van de WSP.
Om de Huurdersorganisatie in haar activiteiten te
ondersteunen en haar in de gelegenheid te stellen
om zich verder te scholen, ontvangt zij een financiële
bijdrage van de Woningstichting. Deze bedroeg in
2012 € 7.000,-.
De inbreng van de huurdersorganisatie betrekken wij
bij onze standpuntbepaling. Zo besteden wij mede op
verzoek van hen veel aandacht aan het tuinenbeleid.
In 2012 is ook een tuinenwedstrijd uitgeschreven.
4.4.1.2 Bewonersbijeenkomsten
Wij vinden het belangrijk de wensen en ervaringen
van bewoners te betrekken bij het opstellen van de
meerjaren onderhoudsbegroting (vraaggestuurd).
Hiervoor organiseerden wij in 2012 een bijeenkomst
met de bewoners van de Lupinehof. We hebben de
hele straat uitgenodigd en zijn met de huurders in
gesprek gegaan. Zo kregen wij een beter beeld van
wat hen beviel aan hun woning en omgeving. Deze
informatie betrekken wij bij de onderhoudsstrategie
van de woningen. Ook nodigden wij de bewoners
van de Roggestraat uit in verband met onderhoud
en verbetering van hun woning. Een andere
(voorgenomen) bijeenkomst voor de bewoners van de
Schoolstraat hebben wij niet door laten gaan, vanwege
nog te grote onzekerheden rond de toekomststrategie
van deze woningen.
4.4.1.3 Bewoners in de rol van toezichthouder
In 2012 zijn de toezichthouders bij de Van Dedemstraat,
Verbruggenstraat en Jan Nijenhuisstraat officieel gestart
met hun werkzaamheden. Zij houden een oogje in
het zeil, verrichten wat hand en spandiensten bij het
beheer van de woonomgeving rond hun complex,
verwelkomen nieuwe bewoners etc. Op deze manier
streven wij ernaar de onderlinge contacten tussen
bewoners te bevorderen en de woonomgeving prettig
te houden.
4.4.2 Leefbaarheid
4.4.2.1 Sociaal vangnetoverleg
In Putten kennen we geen specifieke buurt- of
wijkgebonden leefbaarheidsproblemen. Maar we
onderkennen wel dat er kwetsbare groepen zijn die
sociaal en maatschappelijk onvoldoende participeren
of ondersteuning nodig hebben. Ook de gemeente
heeft vanuit de Wet maatschappelijke ondersteuning
haar verantwoordelijkheid op het terrein van leefbaarheid.
Daarom is samenwerking op dit gebied
belangrijk. Deze samenwerking, ook met zorg- en

34
welzijnspartijen, heeft onder meer vorm gekregen in
het sociaal vangnetoverleg, dat in 2012 iedere zes
weken heeft plaatsgevonden. Wij kunnen op deze
manier vroegtijdig probleemsituaties signaleren en
bevoegde instanties inschakelen die zorgen voor de
daadwerkelijke begeleiding indien nodig.
4.4.2.2 Woonomgeving
Investeren in de leefomgeving betekent ook investeren
in bijvoorbeeld speelvoorzieningen, groen en achterpadverlichting.
Deze voorzieningen leveren een
positieve bijdrage aan de leefbaarheid en passen
binnen de maatschappelijke verantwoordelijkheid van
de Woningstichting.
Ook stimuleren wij dat openbaar groen dat grenst aan
onze woningen goed wordt onderhouden. Hiervoor
hebben wij in 2012 een belangrijke rol gespeeld bij
het verbeteren van de woonomgeving van de Van
Dedemstraat en de Verbruggenstraat. De vernieuwde
omgeving is feestelijk geopend.
4.4.2.3 Maatschappelijk vastgoed
Indien gevraagd investeren wij in maatschappelijk
vastgoed, als dit een wezenlijke bijdrage levert aan de
verhuurbaarheid van het bezit, de samenhang in de
wijk en de ontmoetingsmogelijkheden van bewoners.
In 2012 is besloten tot de inrichting van een inloophuis
in Putten. Ook de voedselbank vindt hier een thuis.
De inloop is bedoeld voor iedereen, maar vult
met name een vacuüm voor mensen die in een
sociaal isolement verkeren. Dit initiatief is door de
Woningstichting financieel ondersteund.
4.4.2.4 Buurtbudget
De leefbaarheid in een buurt kan alleen maar
verbeteren als dat door iedereen gewenst en ondersteund
wordt. Woningstichting Putten heeft een
buurtbudget, waaruit goede ideeën van bewoners
financieel kunnen worden ondersteund. In 2012 zijn
vijf aanvragen gehonoreerd
4.4.2.5 Veiligheid
In het kader van de veiligheid voldoet nagenoeg ons hele
woningbezit qua hang- en sluitwerk aan de eisen van
het Nationale BeveiligingsRichtlijn (NBR). Waar nodig
is dit in 2012 op niveau van de huidige eisen gebracht.
Hiermee was een bedrag gemoeid van € 229.000.
4.4.2.6 Woonfraudebeleid
Voor zover bekend komt woonfraude (illegale
onderhuur) in Putten slechts beperkt voor. Meldingen
of verdenkingen worden zo goed mogelijk onderzocht,
maar het verkrijgen van de feitelijke bewijslast is
moeilijk. Concreet is er in 2012 één melding gedaan
die achteraf niet juist bleek te zijn.
4.5 Kwaliteit dienstverlening
4.5.1 KWH-huurlabel
In 2012 hebben wij het (vernieuwde) KWH-label
goed kunnen behouden. Er wordt nu continu gemeten
op de kwaliteit van de geleverde diensten. Uit de
resultaten over 2012 bleek dat wij gemiddeld een
8,2 hebben behaald. Uit onderzoek blijkt dat de
huurders de volgende aspecten van dienstverlening
het meest belangrijk vinden:
• Goede reacties op reparatieverzoeken
• Goede klachtenafhandeling
• Goed onderhoud

Daarom willen wij juist op deze onderdelen goede
resultaten boeken, minimaal 0,5 punten hoger dan de
KWH-eisen. Dit is in 2012 goed gelukt.
In de onderstaande tabel zijn onze scores op de negen
labelonderdelen vergeleken met de landelijke scores.
Op 8 van de 9 onderdelen scoorden wij hoger dan
landelijk gemiddeld.
Resultaten KWH-meting 2012:
Resultaten KWH 2012
9,0
8,5
8,0
7,5
7,0
6,5
6,0
Contact
Bereikbaarheid
Communicatie en informatie
Woning zoeken
Nieuwe woning
Klachtenadviescommissie BBSH
De Klachtenadviescommissie is door de corporaties in
de regio ingesteld voor het afhandelen van klachten
van huurders. In 2012 zijn twee klachten door de
Klachtenadviescommissie behandeld, twee andere
klachten zijn niet ontvankelijk verklaard. Geen van de
klachten had betrekking op Woningstichting Putten.
Huur opzeggen
Reparaties
Onderhoud
Klachten behandelen
WSP
Landelijk gemiddeld
Gemiddeld
Klachtencommissie Woonruimteverdeling
In 2012 heeft de Regionale klachtencommissie
woonruimteverdeling Noord-Veluwe 18 klachten
van woningzoekenden in behandeling genomen.
Van deze klachten gingen er 15 over het niet
verlenen van een urgentie aan woningzoekenden.
De overige 3 klachten gingen over de uitvoering van
de samenwerkingsovereenkomst. Geen van deze
3 klachten betrof woningzoekenden uit Putten.
35

36
4.5.2 Informatie aan huurders/bewoners
We willen zichtbaar zijn over ons beleid en onze
werkzaamheden richting onze klanten en stakeholders.
Bewonersblad
Via ons bewonersblad Inform zijn de bewoners in
2012 driemaal geïnformeerd over diverse zaken die
het wonen in Putten aangaan.
Brochures en website
In 2012 werden de kwaliteitseisen van het KWH
vernieuwd. De beoordeling door het KWH leidde
tot enkele aanpassingen van onze website en
brochures. In het bijzonder werd de informatie voor
woningzoekenden verbeterd en uitgebreid.
Sociale media
In 2012 werden wij actief op Facebook en Twitter.
We willen deze media inzetten als ondersteuning
bij onze informatievoorziening (vooral richting
stakeholders) en kunnen reageren op berichten die ons
aan gaan. In 2012 heeft het accent vooral gelegen op
het bieden van informatie.
In 2012 besteedden wij specifiek aandacht aan de
volgende onderwerpen:
• Nieuwbouw;
• Huurverhoging 2012;
• Prestatieafspraken met gemeente;
• Excursie stakeholders;
• Leefbaarheiditems;
• Actie duurzaamheid;
• Petitie verhuurderheffing.

5Financiële prestaties

38
5. Financiële prestaties
5.1 Financiële resultaten
Jaarresultaat 2012
Het jaarresultaat over 2012 bedraagt ruim € 2,5 mln.
negatief. Begroot was een jaarresultaat van ruim
€ 0,2 mln. positief.
Bedragen x € 1.000 werkelijk 2012 begroot 2012 werkelijk 2011
Bedrijfsopbrengsten 12.648 12.501 9.576
Bedrijfslasten -/- 12.448 -/- 9.009 -/- 3.501
200 3.492 6.075
Financiële baten en lasten -/- 2.162 -/- 2.266 -/- 1.949
-/- 1.962 1.226 4.126
Belastingen -/- 611 -/- 1.001 -/- 48
Jaarresultaat -/- 2.573 225 4.078
Het verschil tussen het begrote resultaat en het
werkelijke resultaat is aanmerkelijk. Hieronder wordt
dit nader toegelicht.
Bedrijfsopbrengsten
Ondanks dat de huurverhoging over 2012 was begroot
op 2,0% en uiteindelijk 2,3% bedroeg, is de totale
opbrengst huren toch € 59.000 lager dan begroot. Dit
wordt met name veroorzaakt doordat in de begroting
was ingerekend dat vanaf 1 oktober 7 woningen aan
Brinkstraat blok A niet verkocht zouden zijn en vanaf
dat moment als vrije sector woningen verhuurd zouden
gaan worden. In de loop van 2012 is echter besloten
de woningen als koopwoningen aan te blijven houden.
Daarnaast is bij het complex Parel-Staete sprake
geweest van een verschuiving van netto-huur (begroot)
naar vergoeding voor servicekosten (realisatie).
De vergoedingen zijn bijna € 27.000 te laag begroot,
voornamelijk door de hiervoor genoemde verschuiving.
De verkoop van onroerende zaken is ruim € 169.000
hoger uitgekomen dan begroot. Dit komt doordat
de verkoop van twee woningen met een korting
van 25% begroot was, terwijl er drie verkopen zijn
gerealiseerd allemaal zonder korting. Dit positieve
effect van € 237.000 wordt echter deels teniet gedaan
doordat hier ook de toegerekende projectopbrengst van
de koopwoningen Brinkstraat blok A is opgenomen.
Eind 2012 is het project opgeleverd en uiteindelijk
waren ultimo 2012 acht van de veertien woningen
daadwerkelijk verkocht.
Bedrijfslasten
Het grote verschil (€ 3,4 mln. hoger) in de bedrijfslasten
ten opzichte van de begroting 2012 wordt hoofdzakelijk
veroorzaakt door de verwerking van de onrendabele
toppen.
Begroot was een last van € 1,0 mln. aan onrendabele
toppen, terwijl er uiteindelijk een last van € 5,1 mln. is
gerealiseerd. De belangrijkste oorzaak is dat in 2012
voor het eerst de herziene RJ 645 is toegepast. Hierin
staat ondermeer dat de restwaarde van de grond in
de bepaling van de bedrijfswaarde moet worden
meegenomen. De restwaarde van de grond wordt
daarbij bepaald als de resultante van de huidige waarde
van de grond gegeven de verwachte bestemming aan
het eind van de levensduur, te weten bouwrijpe grond
met een sociale huurbestemming, gecorrigeerd voor
te maken kosten zoals uitplaatsingskosten en kosten
van sloop. Daarnaast is op basis van de herziene
RJ 645 dit jaar voor het eerst binnen onroerende zaken
in exploitatie de splitsing tussen sociaal en commercieel
vastgoed aangebracht. Het sociaal vastgoed hebben
we daarbij gekwalificeerd als bedrijfsmiddel in plaats
van vastgoedbelegging. Al hoewel wij ervoor gekozen
hebben om voor zowel het sociaal als commercieel
vastgoed in exploitatie te blijven waarderen op
historische kostprijs, verschilt het actuele waardebegrip
voor beide soorten vastgoed. Bij sociaal vastgoed is de
bedrijfswaarde de waarderingsgrondslag voor actuele
waarde, maar bij commercieel vastgoed is dit de
marktwaarde.

De afschrijvingen waren in 2012 begroot op € 2,0
mln. en de realisatie bedraagt € 1,9 mln. Dat er
uiteindelijk minder is afgeschreven wordt hoofdzakelijk
verklaard doordat begin 2012 een drietal complexen
administratief zijn gesplitst in meerdere complexen
met onderling verschillende resterende levensduren.
Hierbij is aangesloten bij de levensduren zoals deze bij
het opstellen van de meerjarenonderhoudsbegroting
worden gehanteerd.
Onder de post Kosten uitbesteed werk zijn de
toegerekende projectkosten van de koopwoningen
Brinkstraat blok A opgenomen. Voor 2012 was € 1,2
mln. begroot en de realisatie is uitgekomen op € 1,1 mln.
De onderhoudslasten voor 2012 zijn ruim € 475.000
lager dan begroot. Dit komt ten eerste doordat
we in 2012 in totaal € 1,5 mln. aan planmatig
onderhoud hebben uitgegeven ten opzichte van
€ 2,1 mln. begroot. Dit wordt enerzijds veroorzaakt
door de huidige economische situatie, waardoor
aannemers fors lager inschrijven dan begroot.
Anderzijds zijn er in een aantal complexen minder
werkzaamheden uitgevoerd dan was verwacht, vooral
omdat bewoners hierin een belangrijke stem hebben.
Ten tweede is in 2012 sprake van een overschrijding
van de begroting mutatieonderhoud (€ 143.000),
met name door het leegkomen van een groot aantal
oudere woningen (mede door de oplevering van het
Schauwplein), waar nog inhaal planmatig onderhoud
moest worden uitgevoerd.
De gerealiseerde overige bedrijfslasten zijn € 31.000
lager dan begroot. Dit komt met name doordat wij
een hogere sectorspecifieke heffing hadden begroot
dan feitelijk is gerealiseerd (€80.000 respectievelijk
€ 38.000). Dit voordeel wordt gedeeltelijk tenietgedaan
door hogere gerealiseerde kosten op andere posten.
Financiële baten en lasten
Per saldo hebben we € 0,1 mln. minder aan financiële
lasten gerealiseerd dan was begroot. Ten eerste komt
dit door hogere rentebaten dan begroot, met name
door van de belastingdienst ontvangen heffingsrente
(€ 37.000) inzake aangiften vennootschapsbelasting
van voorgaande boekjaren. Ten tweede zijn de
gerealiseerde rentelasten op de leningen van kredietinstellingen
€ 51.000 lager dan begroot doordat in 2012
twee leningen een renteconversies hebben ondergaan.
De rente van beide leningen ligt na conversie rond de
3% terwijl in de begroting was gerekend met 5,25%.
Belastingen
Aan vennootschapsbelasting is € 1,0 mln. begroot,
maar de realisatie is uitgekomen op € 0,6 mln. De last
in de jaarrekening heeft betrekking op het saldo van
de dotatie aan een actieve belastinglatentie uit hoofde
van verrekenbare verliezen en de dotatie aan een passieve
belastinglatentie die is ontstaan doordat in 2012
het vastgoed in exploitatie fiscaal is afgewaardeerd
naar lagere WOZ. Als gevolg van de toegepaste
afwaardering is de belastingdruk over 2012 nihil.
Waarde van ons bezit
Als we kijken naar de waarde van ons bezit, kan dat
op verschillende wijzen worden gepresenteerd. Zoals
in onderstaande tabel is te zien, is de boekwaarde
beduidend lager dan de actuele waarde en ligt de
actuele waarde weer ver onder de WOZ-waarde.
39

40
31-12-2012 31-12-2011 31-12-2010
Boekwaarde huurwoningen 66,1 64,3 49,7
- sociaal vastgoed 63,0 61,1
- commercieel vastgoed 3,1 3,2
Actuele waarde huurwoningen 1) 115,2 103,2 87,4
- sociaal vastgoed (bedrijfswaarde) 110,3
- commercieel vastgoed (marktwaarde) 4,9
WOZ-waarde huurwoningen 329,3 341,0 331,0
- sociaal vastgoed 324,3
- commercieel vastgoed 5,0
Bedragen in € mln.
1) De actuele waarde van de huurwoningen ultimo 2010 en 2011 is gebaseerd op de bedrijfswaarde, exclusief
restwaarde grond.
De belangrijkste verklaring voor de toename in de
actuele waarde van 2010 naar 2011 komt door de
vele opgeleverde nieuwbouwprojecten (€ 13,0 mln.)
in 2011. De vele nieuwbouw zien we ook terug in
de stijging van de boekwaarde en de WOZ-waarde
in 2011. De toename in de actuele waarde van 2011
naar 2012 komt hoofdzakelijk door eerste toepassing
van de restwaarde grond in de berekening van de
bedrijfswaarde (€ 14,4 mln). De afname van de WOZwaarde
2012 ten opzichte van 2011 komt door de
algemene economische omstandigheden en het effect
daarvan op de woningmarkt. De gemiddelde WOZwaarde
per woning is in het afgelopen jaar met 6%
gedaald.
Corporatie in Perspectief
Jaarlijks brengt het Centraal Fonds Volkshuisvesting
(CFV) de rapportage ‘Corporatie in Perspectief’ uit.
Hiermee kan eenvoudig een beeld worden verkregen
van enkele belangrijke kengetallen en hoe deze zich
verhouden tot andere corporaties.
Uit de rapportages 2012 en 2011, welke zijn gebaseerd
op cijfers van respectievelijk 2011 en 2010, zijn de
volgende gegevens ontleend:
In onderstaande tabel valt op dat Woningstichting
Putten in 2011 ten opzichte van 2010 een veel lagere
netto kasstroom per vhe heeft, terwijl deze in de
regio en landelijk op hetzelfde niveau is gebleven.
De netto kasstroom per vhe is bij ons in 2011 opmerkelijk
lager dan in 2010 doordat enerzijds in 2011
de onderhoudslasten € 1,3 mln. hoger zijn waar
€ 0,9 mln. hogere huuropbrengsten en opbrengsten
uit verkoop van onroerende zaken tegenover staan.
Anderzijds is de betaalde rente in 2011 ruim € 0,5 mln.
hoger dan in 2010. De toename in de betaalde rente
in 2011 is ook terug te zien in de forse toename van
de financiering per vhe ten opzichte van 2010. Deze
ontwikkeling bij Woningstichting Putten is niet terug te
zien bij de overige corporaties, want voor de regio en
landelijk ligt de financiering per vhe in lijn met vorig
jaar. De rentedekkingsgraad geeft aan hoe vaak uit de
netto kasstroom de rente aan verschaffers van vreemd
vermogen kan worden betaald. Gezien de hiervoor
genoemde ontwikkelingen in de netto kasstroom en
de financiering is de rentedekkingsgraad in 2011 bij
Woningstichting Putten opvallend lager dan in 2010,
terwijl dit voor de regio en landelijk op een (vrijwel)
gelijk niveau is gebleven. De rentedekkingsgraad
ligt echter nog steeds boven het gemiddeld van de
2011 2010
Woningstichting Regio Landelijk Woningstichting Regio Landelijk
Putten
Putten
Netto kasstroom per vhe € 1.291 € 1.184 € 1.073 € 1.947 € 1.179 € 1.019
Rentedekkingsgraad 2,2 2 1,8 3,5 2,1 1,8
Financiering per vhe € 27.603 € 27.753 € 31.673 € 21.232 € 26.183 € 32.459
Gemiddelde rentelasten 4,27% 4,37% 4,17% 4,29% 4,41% 4,32%
Netto bedrijfslasten per vhe € 919 € 1.237 € 1.299 € 1.081 € 1.253 € 1.257

42
regio en het landelijk gemiddelde. Daarnaast zijn de
gemiddelde rentelasten van de leningenportefeuille
nog steeds lager dan gemiddeld, in de verhouding
tot het gemiddelde is hierin het afgelopen jaar weinig
veranderd. Ook is nog steeds sprake van opvallend
lagere bedrijfslasten per woning dan het gemiddelde.
Dit alles draagt bij aan de goede financiële positie van
Woningstichting Putten.
5.2 Financiële continuïteit
Bij het realiseren van de strategische doelen streven
wij naar een zo optimaal mogelijke inzet van de
beschikbare financiële middelen, waarbij te allen
tijde de financiële continuïteit en de continuïteit
van de dienstverlening op langere termijn moet zijn
gewaarborgd. Hierop wordt mede toegezien door het
Centraal Fonds Volkshuisvesting, die mede op basis van
het solvabiliteitsoordeel en het continuïteitsoordeel
zicht houdt op de vraag of de ambities van de
corporatie aansluiten bij de financiële positie. Ons
doel is dat het A1 continuïteitsoordeel van het CFV
wordt behouden.
Ook het Waarborgfonds Sociale Woningbouw ziet
toe op de financiële continuïteit met haar eisen rond
financierbaarheid. Wij zijn voor de borging van onze
financiering aangewezen op het WSW, dus wij zullen
aan haar eisen moeten blijven voldoen.
De ontwikkeling van de financiële continuïteit wordt
daarmee door externen nauwlettend in de gaten
gehouden, maar ook Woningstichting Putten zelf
houdt vinger aan de pols.
5.2.1 Externe beoordeling
Oordeelsbrief BZK
Van het ministerie van Binnenlandse Zaken en
Koninkrijksrelaties (BZK) hebben wij in november 2012
de oordeelsbrief over het verslagjaar 2011 ontvangen.
In deze brief spreekt de minister zijn oordeel uit over:
a. de financiële positie van de corporatie;
b. de mate waarin wet- en regelgeving is nageleefd.
Het financiële oordeel is gebaseerd op het
solvabiliteitsoordeel van het Centraal Fonds Volkshuisvesting.
De minister concludeert op basis van het
door het Centraal Fonds uitgebrachte oordeel over
de vermogenspositie, dat de solvabiliteit, uitgaande
van voortgezette verhuur van het bezit, ultimo 2011
voldoende is. Dit betekent dat de corporatie aan haar
verplichtingen kan voldoen.
Ten aanzien van de naleving van wet- en regelgeving
heeft de Minister een opmerking gemaakt over
het voldoen aan de staatsteunregeling. Over het
verslagjaar 2011 is in zijn algemeenheid geconstateerd
dat veel corporaties een onjuiste en/of onvolledige
administratie hebben gevoerd op het gebied van
toewijzing in het kader van de staatssteunregeling.
Dit heeft in de sector geleid tot veel Assurancerapporten
met oordeelsonthouding of zelfs een
afkeurend oordeel hierover van de accountants. Ook
bij Woningstichting Putten was voor 2011 sprake van
een oordeelsonthouding, waardoor wij niet voldeden
aan de staatssteunregeling. Gelet op de genoemde
aanloopproblemen vindt de Minister een sanctie
echter nog niet op zijn plaats. Wel wordt verwacht
dat inzake de staatssteunregeling het verslagjaar
2012 tot een positieve beoordeling van de accountant
zal leiden.
Centraal Fonds Volkshuisvesting
Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) geeft
jaarlijks een solvabiliteitsoordeel en een continuïteitsoordeel.
Deze oordelen zijn gebaseerd op een uniforme
waarderingsmethodiek van de bedrijfswaarde. Hierdoor
is het voor het CFV mogelijk een vergelijking
tussen corporaties te maken.
Met het solvabiliteitsoordeel wordt vastgesteld of de
corporatie financieel gezien in staat is haar bestaande
woningbezit blijvend te verhuren zonder gedwongen
verkoop. Het solvabiliteitsoordeel 2012 is gebaseerd op
onze vermogenspositie op balansdatum 31 december
2011. Omdat de huurtoeslagheffing nog niet wettelijk
was opgelegd op moment van oordeelsvorming, is het
oordeel gebaseerd op de vermogenspositie exclusief
de heffing. Daarnaast is er geen rekening gehouden
met eerdere invoering van de huurtoeslagheffing in
2013 en een saneringsheffing in 2013.

Het CFV concludeert op basis van de ingediende
verantwoordingsinformatie 2011 dat het vermogen op
31 december 2011 groter is dan het voor onze
corporatie minimaal noodzakelijke volkshuisvestelijke
vermogen op basis van de risico-inschatting inclusief
vpb-beklemming (56,2% ten opzichte van 9,5%).
Dit leidt tot het oordeel ‘voldoende solvabiliteit’.
Indien het verschil tussen het volkshuisvestelijk
vermogen en het berekende risicobedrag minder dan
10% van het balanstotaal bedraagt, wordt aanvullend
bezien of de marktwaarde van het bezit meer dan 150%
bedraagt van de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde.
Deze zogenaamde marktwaardetoets moet aan het
licht brengen of in geval van nood de te verwachten
verkoopopbrengsten van delen van het woningbezit in
voldoende mate als vangnet kunnen fungeren. Nu is
deze aanvullende toets voor ons niet van toepassing
omdat het genoemde verschil 46,7% bedraagt
en dus hoger is dan 10%, toch heeft het CFV de
marktwaardetoets gerapporteerd. De verhouding
Uit de rapportage ‘Corporatie in Perspectief’ 2012
van het CFV, gebaseerd op cijfers van 2011, zijn de
volgende gegevens ontleend:
Ons volkshuisvestelijk vermogen ligt niet alleen boven
het vereiste minimum, maar is ook hoger dan bij andere
corporaties. De financiële positie van Woningstichting
Putten is dus gezond, ook in vergelijking met andere
corporaties.
tussen marktwaarde en bedrijfswaarde bedraagt bij ons
212,3%, dus ook op basis van de marktwaardetoets is
ons vermogen voldoende.
Jaarlijks geeft het Centraal Fonds een continuïteitsoordeel
af. Het continuïteitsoordeel doet een uitspraak
in hoeverre de door de corporatie voorgenomen
activiteiten in de prognoseperiode passend zijn bij
de vermogenspositie. Het meest recente oordeel
is gebaseerd op de begroting 2012-2016. Hiertoe
wordt het volkshuisvestelijk vermogen na het
derde prognosejaar (2014) en aan het einde van de
prognoseperiode (2016) berekend. Woningstichting
Putten heeft in juni 2012 een A1-oordeel gekregen. De
voorgenomen investeringen zijn geplaatst in het kader
van de beoordeling van het Centraal Fonds. Hieruit
blijkt dat ons volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2016
nog steeds voldoet aan de eisen voor een A1-oordeel,
want het zit nog ruim boven de ondergrens van 2016.
De onderstaande gegevens zijn ontleend aan de bij dit
oordeel horende rapportage.
Vermogen % balans-totaal
Volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2014 € 61,3 mln. 48,8
Volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2016 (incl. meerjarenbegroting) € 59,2 mln. 44,8
Ondergrens ultimo 2014 (risico plus vpb beklemming) € 14,2 mln. 11,3
Ondergrens ultimo 2016 (risico plus vpb beklemming) € 22,8 mln. 17,2
Waarborgfonds Sociale Woningbouw
De totale leningenportefeuille van Woningstichting
Putten bedraagt eind 2012 € 54 mln. Daarvan is
€ 17,4 mln. geborgd door het WSW (en de rest door
de Gemeente Putten), waar wij sinds 2009 bij zijn
aangesloten. Het WSW is geen toezichtsorgaan,
maar zij zorgt dat woningcorporaties tegen gunstige
rentetarieven geld kunnen lenen door garanties te
verstrekken aan hun financiers (borging). Het WSW
Woningstichting Putten Regio Landelijk
Volkshuisvestelijk vermogen eind 2011 per vhe € 35.877 € 18.303 € 13.802
Volkshuisvestelijk vermogen eind 2016 per vhe € 31.575 € 13.882 € 12.348
43

44
doet dat op basis van een onderlinge garantiestelling
van corporaties met achtervang van de overheid. Het
WSW monitort actief risico’s om vast te stellen of
corporaties aan hun verplichtingen kunnen voldoen.
Op basis van de begroting 2012 heeft het WSW het
faciliteringsvolume voor de jaren 2012 tot en met 2014
bepaald. Dit is het bedrag dat aangeeft hoeveel leningen
Woningstichting Putten deze drie jaar onder borging
van het WSW kan aantrekken voor de financiering van
borgbare onroerende zaken en herfinanciering van
bestaande leningen. Het faciliteringsvolume is in mei
2012 vastgesteld op € 18 mln., inclusief de forward
gefixeerde leningen. In november 2012 heeft het WSW
laten weten, gezien de grote financiële onzekerheden
omtrent de uitwerking van het regeerakkoord, de
borging van de financieringsbehoefte voor alle
deelnemers te beperken tot en met het jaar 2013. Het
WSW geeft derhalve geen faciliteringsvolume voor
2014 en verder af. Het (resterende) faciliteringsvolume
voor 2012 en 2013 is in december 2012 vastgesteld op
€ 7,3 mln. Hiervan heeft Woningstichting Putten tot op
heden nog geen gebruik gemaakt.
Voor 1 april 2013 heeft het WSW de nieuwe prognoses
op basis van de financiële meerjarenbegroting
2013-2022 van ons ontvangen. Het WSW zal
op basis daarvan beoordelen wat de effecten
zijn van de overheidsmaatregelen, welke in deze
prognoses zijn ingerekend (zie paragraaf 5.2.2), op

de beoordelingscriteria van onze corporatie en de
borging daar op afstemmen. Het WSW hanteert een
kasstroommodel op basis waarvan zij bepalen of de
aan te trekken leningen kunnen worden geborgd.
Zij corrigeert de operationele kasstroom voor een
aflossingsfictie van 2% van de leningenportefeuille. Op
basis van onze financiële meerjarenbegroting zien deze
kasstromen er voor de komende vijf jaar als volgt uit:
Bedragen x € 1.000.
5.2.2. Interne beoordeling
Meerjarenprognose
Voor de jaren tot en met 2015 heeft Woningstichting
Putten nog ruim € 15,5 mln. aan investeringen in
nieuwbouw gepland staan. Deze investeringen
zijn opgenomen en doorgerekend in de financiële
meerjarenbegroting. Vanzelfsprekend zijn nieuwbouwprojecten
met de nodige onzekerheden
omgeven, maar de ingerekende projecten zijn allemaal
zogenaamde harde projecten. Naast nieuwbouw zijn
de onderhoudsuitgaven en verbeteringen ingerekend,
waarbij rekening is gehouden met de benodigde
energiemaatregelen die nodig zijn om ons woningbezit
minimaal te laten voldoen aan label C of ten behoeve
van comfortverbetering.
Gezien de grote wettelijke onzekerheden rondom
inkomensafhankelijke huurverhogingen zijn wij voor
de komende jaren voor alle huurders van sociale
huurwoningen uitgegaan van de extra huurverhoging
van 1,5% boven inflatie, welke voor de laagste
inkomens (tot € 33.614) is toegestaan. De inflatie is
door ons jaarlijks gesteld op 2,25% gesteld.
In onze meerjarenbegroting is rekening gehouden met
het voorstel het WWS-puntensysteem voor de bepaling
van de maximaal toegestane huur te vervangen door
een maximaal toegestane huur van 4,5% van de WOZwaarde
van een woning.
Met ingang van 1 januari 2013 kan het CFV maximaal
5% in plaats van maximaal 1% van de jaarhuuromzet
Het WSW stelt als eis dat de gecorrigeerde
operationele kasstroom de komende vijf jaar positief
moet zijn. Dit is voor onze meerjarenprognose (zie
verder paragraaf 5.2.2.) dus het geval. Dit betekent
dat de financierbaarheid van DAEB-activiteiten geen
problemen geeft en de leningen kunnen worden
aangetrokken onder borging door het WSW.
2013 2014 2015 2016 2017
Operationele kasstroom WSP 2.478 1.724 2.037 2.104 1.671
Af: Aflossingsfictie leningen (2%) 1.084 1.103 1.182 1.215 1.184
Operationele kasstroom WSW 1.394 621 855 889 487
aan saneringssteun heffen. Onze verwachting is dat
het CFV de komende vijf jaar de saneringssteun zal
vaststellen zoals de volgende tabel.
Prognosejaar Saneringsheffing
2013
4%
2014
3%
2015
3%
2016
2%
2017
1%
Daarnaast moeten we vanaf 2013 een verhuurderheffing
betalen voor iedere sociale huurwoning die wij
bezitten. De heffing wordt berekend over de totale
WOZ-waarde. Het tarief van de verhuurderheffing voor
2013 is vastgesteld op 0,014% van de WOZ-waarde.
Voor 2014 was de verhuurderheffing aanvankelijk op
0,231% gesteld, maar in het regeerakkoord is een extra
verhuurderheffing opgenomen. Voor de komende vijf
jaar hebben wij de volgende tarieven, per € 1.000
WOZ-waarde, voor de (extra) verhuurderheffing
ingerekend:
Prognosejaar Heffing
2013
€ 0,13
2014
€ 3,65
2015
€ 4,51
2016
€ 5,43
2017
€ 6,38
45

46
Ultimo 2012 hebben we nog zes opgeleverde nieuwbouw
woningen welke wij in 2013 verwachten te
verkopen. Daarnaast zijn we er in de begroting van
uitgegaan dat we jaarlijks twee bestaande woningen
zullen verkopen.
Tenslotte is ten aanzien van de post vennootschapsbelasting
gekozen om in 2012 gebruik te maken van
de mogelijkheid onroerend goed af te waarderen naar
lagere WOZ voor zover de waardedaling ten opzichte
Bedragen x € 1.000
van 2009 meer dan 10% bedraagt. Daarnaast zal
vanaf 2018 een fiscale onderhoudsvoorziening worden
gevormd. Deze twee tijdelijke maatregelen zouden
ertoe moeten leiden dat we belastingbetaling tot 2019
kunnen uitstellen.
Dat in twee jaren de netto kasstroom nihil is, komt
doordat wij sturen op een positieve stand van de
liquide middelen. Wanneer dit niet het geval is, wordt
het tekort bij geleend.
Vorenstaande aannames leiden voor de komende jaren tot de volgende kasstroomprognoses:
Kasstromen 2013 2014 2015 2016 2017
Ontvangsten 10.599 11.266 11.917 12.558 13.011
Uitgaven -8.121 -9.542 -9.879 -10.453 -11.340
Operationele kasstroom 2.478 1.724 2.038 2.105 1.671
Investeringen -6.225 -6.034 -3.963 -750 -44
Verkopen 2.242 359 314 342 341
Investeringskasstroom -3.983 -5.675 -3.649 -408 297
Financieringskasstroom 965 3.951 1.611 -1.514 -1.550
Netto kasstroom -540 0 0 183 418

Rentedekkingsgraad
Voor de beoordeling van de financiële continuïteit is
het belangrijk om te weten of Woningstichting Putten
in staat is de toekomstige financieringslasten uit de
operationele kasstromen (exploitatie) te kunnen
voldoen. Hiervoor wordt de interest coverage ratio
(ICR) gebruikt. Dit is de operationele kasstroom voor
In alle jaren wordt (ruim) aan de norm voldaan.
Scenario’s
Er is een scenario op de basisbegroting doorgerekend,
waarbij meer nieuwbouw (totaal 106 eenheden) aan
de plannen zijn toegevoegd. Bij dat scenario ontstaan
nog steeds geen knelpunten ten aanzien van financiële
continuïteit. De jaarlijkse operationele kasstromen
inclusief 2% aflossingsfictie leiden er toe dat het saldo
van de kasstromen over vijf jaren gemeten positief
is. Ook is de tendens van de jaarlijkse kasstromen
positief. Daarnaast ligt ook de ICR jaarlijks (net) boven
de gestelde eis.
We hebben bij dit scenario getoetst in hoeverre we
van de extra huurverhoging van 1,5% boven inflatie
afhankelijk zijn. Het blijkt dat, om de nieuwbouwaantallen
sociale huur conform de woonvisie te
kunnen realiseren, we niet kunnen volstaan met
een inflatievolgend huurbeleid. In geval van een
inflatievolgend huurbeleid komt de kasstroomprognose
van het WSW op de middellange termijn niet langer
positief uit. De jaarlijkse ICR leidt daarbij slechts
incidenteel tot een verhoogd financieringsrisico.
rente in relatie tot de betaalde rente. Wij hebben deze
norm vastgesteld op minimaal 1,4. Toetsing van deze
norm aan de verwachte kasstroomprognose geeft het
onderstaande resultaat.
2013 2014 2015 2016 2017
Operationele kasstroom excl rente 4.755 4.052 4.598 4.769 4.338
Rentelasten (netto) 2.277 2.328 2.561 2.665 2.667
Rentedekkingsgraad (ICR) 2,09 1,74 1,80 1,79 1,63
47

6Risicomanagement

50
6. Risicomanagement
In het kader van het in-control zijn als onderneming is
het belangrijk om de risico’s die kunnen optreden en
de gevolgen daarvan voor de bedrijfsvoering in kaart te
brengen en waar mogelijk te beheersen. In 2011 heeft
het Nederlands Adviesbureau voor Risicomanagement
(NAR) ons ondersteund in de verdere implementatie
van risicomanagement. Dit heeft ertoe geleid dat de
volgende vijf belangrijkste risico’s zijn benoemd:
1. Marktontwikkelingen
2. Grondposities
3. Renterisico
4. Kwaliteit medewerkers
5. Besluitvorming
Naast deze vijf genoemde risico’s onderkennen wij
dat het onverwacht politiek ingrijpen als gevolg van
wijzigingen in wet- en regelgeving een grote invloed
kan hebben op onze financiële positie. Hierop zijn de
sturingsmogelijkheden voor individuele corporaties
beperkt.
In 2012 hebben we een nieuw ondernemingsplan
opgesteld voor de periode 2013-2017. Bij het opstellen
van dit plan hebben we de sterke en zwakke punten
van de eigen organisatie in kaart gebracht en de
kansen en bedreigingen die vanuit de omgeving op
ons afkomen. Hieruit zijn impliciet een aantal risico’s
(en kansen) naar voren gekomen waarmee wij bij onze
beleidskeuzen rekening hebben gehouden.
6.1 Marktontwikkelingen
Als we het over risico’s als gevolg van marktontwikkelingen
hebben, gaat dit voornamelijk om het
lange termijnrisico op structurele leegstand in geval
van onder andere een onvoldoende op de vraag
afgestemde woningvoorraad.

Dit zogenaamde woningmarktrisico is reeds in 2009
in kaart gebracht bij de discussie rond het strategisch
voorraadbeheer. Hier zijn verwachte bevolkingsontwikkelingen
en marktontwikkelingen voor de
gemeente Putten besproken. De ontwikkelingen zijn
in 2011 opnieuw tegen het licht gehouden bij het
opstellen van de Woonvisie en bij het onderzoek
naar de behoefte aan wonen en zorg. In 2012 heeft
er wederom een onderzoek, Woon 2012, plaatsgevonden.
De resultaten hiervan zullen in 2013
gerapporteerd worden en vormen de basis voor de
nieuwe regionale woningbehoefte en binnenregionale
verdeling van nieuwbouwaantallen (KWP).
Gelet op de grote vraag naar betaalbare woonruimte
zijn de risico’s op structurele leegstand in Putten
vooralsnog zeer beperkt.
Wij monitoren de vraag van onze klanten naar
onze producten om tijdig te kunnen anticiperen op
veranderende behoeften. De kans op het aanbieden
van typen woningen waaraan de klant geen behoefte
heeft, wordt daarmee verkleind en leegstand
voorkomen. Zowel bij nieuwbouw als bij transformatie
van ons huidige bezit liggen hier risico’s maar ook
kansen. In ons ondernemingsplan hebben we bepaald
dat we het aanbod van nultredenwoningen en
levensloopbestendige woningen gaan vergroten, door
middel van transformatie van ons bezit, met name op
inbreidingslocaties. Daarnaast hebben we, conform
het KWP, als norm gesteld dat minimaal 88% van de
nieuwbouw bestaat uit nultredenwoningen.
Ten aanzien van maatschappelijk onroerend goed
(zoals woonvoorzieningen voor verstandelijk en/of
lichamelijk beperkten) bestaat een verhoogd risico
op leegstand in verband met wijzigende politieke
beslissingen. In het ondernemingplan hebben we,
uitgaande van de ophanden zijnde scheiding van wonen
en zorg, gedefinieerd dat we bij het ontwik-kelen van
maatschappelijk vastgoed zullen kiezen voor realisatie
van zelfstandig te verhuren appartementen. Boven-
dien zijn er wat ons betreft alleen mogelijkheden tot
uitbreiding van begeleid zelfstandig wonen op verzoek
van een specifieke cliëntengroep.
Gezien de huidige marktomstandigheden in de regio
Putten zijn de risico’s in het kader van verkoopbaarheid
van woningen de laatste jaren sterk toegenomen. Het
verkoopbeleid van Woningstichting Putten is echter
terughoudend. Voor het bestaande bezit rekenen we
op slechts twee woningverkopen per jaar en ultimo
2012 hebben we nog zes gerealiseerde nieuwbouw
koopwoningen in onze woningvoorraad. In ons
ondernemingsplan hebben we bovendien opgenomen
dat we terughoudend zijn met de bouw van nieuwe
koopwoningen in verband met verkooprisico’s en
het benutten van nieuwbouwlocaties voor de bouw
van huurwoningen ten behoeve van de gewenste
transformatie van ons bezit.
6.2 Grondposities
Ten aanzien van grondposities gaat het voornamelijk
om het risico dat niet kan worden voldaan aan afspraken
met de gemeente over het bouwvolume (en type).
Ook dit risico wordt getypeerd als woningmarktrisico.
In 2012 heeft Woningstichting Putten met de gemeente
Putten prestatieafspraken gemaakt voor de jaren 2012-
2017. Hierin zijn diverse afspraken gemaakt over (her/
des) investeringen, kwaliteit bezit, leefbaarheid en
zorg. De aantallen nieuw te bouwen woningen in
de in 2011 opgestelde Woonvisie van de Gemeente
Putten zijn te hoog ten opzichte van het beschikbare
contingent van de provincie.
51

52
Onze resterende woonbehoefte van 106 eenheden,
waar op dit moment nog geen concrete projecten
voor zijn, kan desondanks wel binnen de bestaande
afspraken worden gerealiseerd. De termijn waarop de
realisatie van deze eenheden zou kunnen plaatsvinden,
is echter nog onzeker.
Door gebrek aan betaalbare grond kunnen wij
beperkt of geen nieuwbouw realiseren. Tegelijkertijd
is het door overheidsregels moeilijk om grond nu al
aan te kopen. Daarnaast ontstaat bij het speculatief
doen van grondaankopen een groot risico of de
grond daadwerkelijk kan worden bebouwd. Er is
door Woningstichting Putten in 2012 geen grond
aangekocht. Dus ook geen grond waar geen zekerheid
is dat er binnen 10 jaar een bouwbestemming op zal
komen. Er zijn dit jaar eveneens geen aankopen van
bestaande woningen gedaan om een toekomstige
herontwikkeling mogelijk te maken.
6.3 Renterisico
Het renterisico is het risico dat de netto kasstroom
van Woningstichting Putten wordt beïnvloed door
schommelingen van de rente.
De rentelasten over de leningenportefeuille vormen een
belangrijk deel van de uitgaven van Woningstichting
Putten. Zo werd over 2012 € 2,3 mln. verantwoord
aan rentelasten op een huuropbrengst van € 9,9 mln.
Afgerond bedragen de rentelasten dus 23% van de
huuropbrengsten.
Rente Exposure
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
0
6.3.1 Rente-exposure
Naast de beweeglijkheid van de rente is de omvang
van het renterisico afhankelijk van de omvang van het
bedrag dat onder invloed staat van rentefluctuaties, dit
wordt exposure genoemd. Onderstaande grafiek toont
de rente-exposure in de jaren 2013 t/m 2022 van de
bestaande leningenportefeuille.
Woningstichting Putten voldoet in de periode 2013-
2022 voor wat betreft de huidige leningenportefeuille
aan de WSW-norm inzake rente-exposure. Deze
norm houdt in dat jaarlijks maximaal 15% van het
rentedragend vreemd vermogen rente-exposure mag
ondergaan.
In 2014 en 2016 is sprake van een hoge rente-exposure
als gevolg van een spreadherziening. Dit betekent
dat de risico-opslag, als onderdeel van het totale
rentepercentage, wordt herzien. Bij een renteconversie
wordt de basisrente zelf herzien.
Wanneer we de huidige leningenportefeuille verhogen
met de toekomstige financieringsbehoefte op basis van
onze meerjarenprognose, ontstaat het in onderstaande
grafiek weergegeven beeld van de rente-exposure in
de jaren 2013 t/m 2022. De WSW-norm in deze grafiek
is de eerder genoemde norm dat jaarlijks maximaal
15% van het rentedragend vreemd vermogen renteexposure
mag ondergaan. Deze is hier gebaseerd op de
bestaande leningenportefeuille exclusief aanvullende
financieringsbehoefte. Dit betekent dat als wel met
deze financieringsbehoefte rekening gehouden wordt,
de WSW-norm hoger komt te liggen.
Grafiek: Rente-exposure huidige leningenportefeuille
2013 - 2022
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Eindaflossing
Renteconversie
Spreadherziening
wsw norm

Renterisico
15.000
10.000
5.000
0
-5.000
-10.000
In de grafiek hierboven is goed te zien dat in het
jaar 2014 een relatief groot renterisico ontstaat.
Dit komt door de nieuwbouw in dat jaar van
€ 5,9 mln en door de spreadherziening van een
lening van € 5 mln. Uit deze grafiek blijkt ook dat
vanaf het jaar 2016 negatieve financieringsbehoeften
ontstaan (liquiditeitsoverschotten) doordat er geen
nieuwbouwprojecten zijn meegenomen.
6.3.2 Derivatenportefeuille
In september 2012 zijn door de Minister van
Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties beleidsregels
gepubliceerd inzake het gebruik van financiële
derivaten door toegelaten instellingen, welke van
toepassing zijn vanaf 1 oktober 2012. Als gevolg
hiervan hebben wij onder begeleiding van een externe
deskundige, daar waar nodig, ons treasurystatuut
aangepast. Dit herziene statuut is eind november 2012
vastgesteld door de Raad van Commissarissen.
In ons treasurystatuut hebben wij opgenomen dat het
gebruik van derivaten slechts is toegestaan in situaties
waarin sprake is van renterisico-reductie. Met andere
woorden: derivaten mogen worden gehanteerd als
defensief instrument. Er mogen uitsluitend financiële
derivaten aangetrokken worden ter hedging van
Grafiek: Renterisico exposure totale
bedrijfsvoering 2013 - 2022
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Spreadherziening
Renteconversie
Financieringsbehoefte
wsw norm
variabele leningen die voor of tegelijk met het
moment van afsluiten van het derivatencontract zijn
aangetrokken. De aan te trekken payer swaps mogen
geen langere looptijd hebben dan het lopende jaar
en de direct daarop volgende negen kalenderjaren.
Het speculatief gebruik van derivaten is te allen tijde
verboden. Indien het renterisico gereduceerd kan
worden op een meer ‘traditionele’ on-balancewijze
(financiële transacties die in de balans worden
53

54
opgenomen, bijvoorbeeld leningen met uitgestelde
storting) geniet dit de voorkeur.
Daarnaast hebben wij in het treasurystatuut beschreven
dat rente-instrumenten worden afgesloten bij banken
met minimaal een internationale AA-rating. Alvorens
met een bepaalde bank een rente-instrument aan te
gaan, zullen de wederzijdse verplichtingen die daaruit
voortkomen geregeld worden in een speciaal daartoe
af te sluiten contract.
Tenslotte is door ons in het treasurystatuut vastgelegd
dat voor het aangaan van derivatentransacties vooraf
goedkeuring nodig is van de directeur-bestuurder en
de Raad van Commissarissen. Voorafgaande aan het
effectueren van de derivatentransactie is bovendien
een advies van een extern deskundige noodzakelijk.
Deze deskundige mag op geen enkele wijze betrokken
zijn bij de partij die de transactie verschaft.
Het jaarlijks op te stellen treasuryjaarplan maakt bij
Woningstichting Putten onderdeel uit van de begroting,
welke eveneens wordt vastgesteld door de Raad van
Commissarissen.

Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft op
peildatum 31 december 2012 opnieuw onderzocht of
corporaties met een derivatenportefeuille voldoende
buffer aanhouden om te kunnen voldaan aan
onderpandverplichtingen bij een fictieve rentedaling
van 1% respectievelijk 2%.
Op 31 december 2012 bestaat de portefeuille van
Woningstichting Putten uit twee basisrenteleningen,
die in de opvatting van het CFV (en niet in de
opvatting van het WSW) als derivaten kwalificeren.
Basisrenteleningen zijn leningen waarbij op een
bepaald moment de kredietopslag herzien gaat worden.
Op het moment van renteherziening zal de
kredietopslag worden herzien. Indien de bank en
de corporatie geen overeenstemming bereiken over
de aanpassing van de kredietopslag zal de leningovereenkomst
worden beëindigd. Bij beëindiging vindt
op de herzieningsdatum een verrekening plaats tussen
de basisrente en de rente op de kapitaalmarkt over
de rest van de looptijd. Dit bedrag en de hoofdsom
moeten worden afgerekend. Dit betekent een herfinancieringsrisico
voor de corporatie.
De waarde van onze derivatenportefeuille ziet er als
volgt uit:
Nominale waarde
31-12-2012
10.500
Marktwaarde -3.480
Marktwaarde bij rentedaling van -1% -5.992
Marktwaarde bij rentedaling van -2% -8.503
Bedragen x € 1.000.
De marktwaarden geven aan wat door ons moet
worden bijgestort op moment dat de leningovereenkomsten
worden beëindigd, vandaar de weergave als
negatieve bedragen. Er wordt geen specifieke buffer
aangehouden in de vorm van middelen die liquide zijn
of direct liquide zijn te maken, maar dit is bij derivaten
in de vorm van basisrenteleningen ook niet vereist.
6.4 Kwaliteit medewerkers
Het succes van een organisatie wordt in belangrijke
mate bepaald door de kwaliteit van haar medewerkers.
Kwaliteit wordt daarbij bepaald door onder meer
kennis, integriteit en betrokkenheid
Door steeds veranderende regelgeving moet het kennisniveau
van de medewerkers up-to-date blijven om zo
schade door verkeerde beslissingen te voorkomen.
Per afdeling hebben we daarom een jaarlijks
opleidingsbudget beschikbaar. Daar waar intern
onvoldoende expertise aanwezig is, huren we externe
deskundigen in.
Om de integriteit van de medewerkers te bewaken is
binnen Woningstichting Putten een Integriteitsbeleid
opgesteld. Iedere nieuwe medewerker ontvangt deze
gedragscode bij indiensttreding en conformeert zich
met de inhoud. In de plannings-, voortgangs- en
beoordelingsgesprekken wordt expliciet het thema
integriteit aan de orde gesteld.
In 2012 heeft vier keer een personeelsoverleg
plaatsgevonden. Hiermee wordt de betrokkenheid van
medewerkers bij andere zaken dan hun eigen werk/
afdeling vergroot. Tijdens dit overleg is gesproken over
lopende zaken binnen de andere afdelingen en over
nieuwe ontwikkelingen en projecten.
6.5 Besluitvorming
Het gaat hierbij voornamelijk om de mogelijke risico’s
van onvoldoende sturing van de organisatie op basis
van de beschikbare informatie en het niet tijdig
monitoren van het bereiken van de gestelde doelen.
Woningstichting Putten bevindt zich in een dynamische
omgeving, onder meer op het gebied van wet- en
regelgeving. Dit verhoogt het belang van een adequate
planning- en controlcyclus, die tevens regelmatig dient
te worden aangepast aan de actuele ontwikkelingen.
Onze beheersingsmaatregelen bestaan uit:
• Ondernemingsplan;
• (Financiële) meerjarenbegroting;
• Maandelijkse budgetrapportage;
• Viermaandelijkse managementrapportage;
• Procuratieregeling;
• Investeringsstatuut.
55

7Toekomst

58
7 Toekomst
In dit jaarverslag stonden onze activiteiten in 2012
en de financiële vertaling ervan centraal. Graag
kijken we naar de komende jaren. Wat brengen die
voor de corporatiesector in het algemeen en voor
Woningstichting Putten in het bijzonder?
De onzekere economische situatie en de sterke
noodzaak voor verdere bezuinigingen op rijksniveau
zetten de sector stevig onder druk. De maatregelen
uit het regeerakkoord hebben grote invloed op de
financiële positie van de corporaties. Door een aantal
negatieve gebeurtenissen in de sector in de afgelopen
jaren is de roep om meer in- en extern toezicht
sterk toegenomen. In de concept-herziening van de
Woningwet is hierover al het nodige opgenomen.
Ook de parlementaire enquête die in 2013 plaatsvindt,
zal zijn effect hebben op de regelgeving die voor
corporaties van kracht is.
De corporatiesector moet nog nadrukkelijker duidelijk
maken waarom zij de dingen doet die zij doet en wat
de maatschappelijke meerwaarde is. Het huisvesten
van mensen met de smalle beurs is een kerntaak die
de afgelopen jaren in sommige situaties wat naar de
achtergrond is verschoven. Juist deze ontwikkeling
heeft ertoe geleid dat er veel discussie is over de
rol en taakvervulling. Toch is dit niet altijd terecht.
Dankzij een brede sociale volkshuisvestingssector
hebben wij in Nederland een kwalitatief zeer goede
huursector in wijken waar het over het algemeen
goed wonen is. Verwacht mag worden dat de sector
in de toekomst kleiner zal worden, niet alleen qua
vraagontwikkeling van lagere inkomensgroepen, maar
ook om alle financiële gevolgen van de verhuurderheffing
te kunnen dragen.
Ook in Putten kan de voorraad sociale huurwoningen
op termijn kleiner worden, als we kijken naar de
ontwikkeling van het aantal huishoudens met een lager
inkomen. Hier gaan echter nog wel wat jaren overheen
voordat het zover is. Door de huidige scheefheid zijn
veel woningen momenteel nog bewoond door mensen
met een hoger inkomen. Bovendien groeit het aantal
huishoudens de komende jaren nog, in tegenstelling
tot andere gebieden in Gelderland waar de krimp is
ingezet. Het toekomstige huurbeleid kan ertoe leiden
dat de mensen met hogere inkomens verhuizen
naar een woning in de koopsector. Dit vergroot de
beschikbaarheid van woningen voor onze doelgroep.
Wij zetten nog steeds in op een beperkte verruiming
van de sociale huurwoningenvoorraad. Dit doen wij via
de toevoeging van toekomstbestendige woningtypen.
Als we zouden willen beantwoorden aan de vraag, zou
er in de periode 2010-2020 nog een aantal van circa 290
sociale huurwoningen moeten worden gerealiseerd
(plancapaciteit), op een totale plancapaciteit van 980
nieuwe woningen. Helaas biedt de huidige KWPafspraak
hiervoor geen ruimte en zal Putten het met
het toegekende aantal van 555 woningen moeten
doen. Deze zijn inmiddels ook allemaal opgenomen
in harde plannen. De ruimte om het aantal sociale
huurwoningen te vergroten is er zonder medewerking
van de provincie en de regio dan ook niet.
In 2013 wordt op basis van Woon 2012 in regionaal
verband de discussie geopend over de KWP-cijfers.
Dit zou voor Putten moeten leiden tot een hoger aantal
nieuwbouwwoningen, waaronder huurwoningen in
het betaalbare segment. Onze focus ligt met name
op het betaalbare segment, de zogenaamde DAEB-
activiteiten. Het duurdere segment is primair een markt
voor andere partijen, te meer daar de financieringscondities
voor dit type woningen voor corporaties niet
gunstiger zijn dan voor andere partijen. De kern van
onze activiteiten bevindt zich dus in het segment met
een huurprijs tot € 681 (prijspeil 2013). Als er in een
duurder segment aanbod wordt gerealiseerd, moet dat
kostendekkend gebeuren.
De komende jaren staat er een ‘hard’ nieuwbouwprogramma
op stapel, waarmee een investeringsbedrag
van ruim € 15,5 mln. is gemoeid, waarvan € 5,1
mln. onrendabel. Ook in (regulier) onderhoud en
verbetering van het bestaande bezit (inclusief energetische
maatregelen) staan de nodige uitgaven tot
2022 gepland, te weten een bedrag van € 37,3 mln.
Deze projecten vragen de nodige inzet van onze
(kleine) werkorganisatie.
In het ondernemingsplan 2013-2017 hebben we de
contouren neergezet voor ons beleid ten aanzien van
beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit, om de
strategische doelen te realiseren die wij gezamenlijk
met onze stakeholders hebben benoemd. Zo geven wij
concreet vorm aan de maatschappelijke resultaten die
van onze woningstichting mogen worden verwacht.

8Verslag van de Raad van
Commissarissen over 2012

60
8 Verslag van de Raad van Commissarissen over 2012
Inleiding
2012 is voor elke woningcorporatie een roerig jaar
geweest. Een jaar, dat behoorlijk in het teken gestaan
heeft van een zoekend overheidsbeleid over de
aanpak van de vastgelopen woningmarkt. Dit geldt
zowel voor de koop- als huursector. Het zoekende
overheidsbeleid dat uiteindelijk pas in 2013 vastere
vorm gekregen heeft, heeft als neveneffect gehad
dat de woningcorporaties lange tijd niet wisten
waar ze aan toe waren. Het heeft geleid tot uitstel
en stop van nieuwbouw- en renovatie projecten,
het niet kunnen verzilveren van voorgenomen
verkoop van huurwoningen aan de markt, en
extra werk aan rapporteren aan WSW en Centraal
Fonds. Allemaal zaken die een projectgeoriënteerde
organisatie afhouden van de daadwerkelijke volkshuisvestelijke
taak.
De Raad van Commissarissen (RvC) en directie
van Woningstichting Putten (WSP) hebben de
ontwikkelingen op de voet gevolgd en waar nodig
de effecten daarvan doorgesproken en het beleid
aangepast. Dit heeft geleid tot aanpassingen en
aanscherpingen van het treasurybeleid, een nieuw
en geactualiseerd ondernemingsplan (2013 - 2017)
en scenarioanalyses ter beoordeling van risico’s in
de toekomst. Hoewel het er voor Woningstichting
Putten met het nieuwe overheidsbeleid niet gemakkelijker
op geworden is om aan de kerntaken voor de
volkshuisvesting te voldoen (verhuurderheffing,
verhoging huren, aanpak scheefwoners, extra belastingdruk),
zijn wij blij dat de uitgangssituatie van
Woningstichting Putten een van de betere is vergeleken
met de situatie waarin vele andere woningcorporaties
verkeren. Woningstichting Putten is dankzij een
prudent financieel beleid in staat gebleken ook in 2012
weer nieuwe woningen op te leveren, onderhoud en
renovatie met energiemaatregelen te realiseren en
dusdanige plannen te ontwikkelen voor de nabije
toekomst waarmee daadwerkelijk een bijdrage wordt
geleverd aan het lokale volkshuisvestingsbeleid.
Werkzaamheden
De Raad van Commissarissen heeft tot taak het houden
van toezicht op het bestuur en op de algemene gang
van zaken binnen Woningstichting Putten. Daarnaast
staat de RvC het bestuur met raad terzijde. In dit
verslag legt de RvC verantwoording af over de wijze
waarop invulling is gegeven aan de uitvoering van haar
taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar.
Het toezicht door de RvC omvat in ieder geval:
• de realisatie van de doelstellingen van de
corporatie;
• de strategie en de risico’s verbonden aan de
activiteiten van de corporatie;
• het toezicht op en de werking van de interne
risicobeheersing- en controlesystemen;
• het kwaliteitsbeleid;
• de kwaliteit van de maatschappelijke
verantwoording;
• de financiële verslaggeving;
• de naleving van toepasselijke wet- en regelgeving.
In de statuten zijn de taken, verantwoordelijkheden
en bevoegdheden van de RvC omschreven. Een
uitwerking heeft plaatsgevonden in het Reglement
voor de RvC.
Toezichtkader
Het kader voor de beoordeling van de werkzaamheden
van Woningstichting Putten wordt gevormd door het
ondernemingsplan. Hierin zijn de kaders voor het beleid
vastgelegd. De vertaling van het ondernemingsplan
krijgt zijn beslag in de (meerjaren)begroting. Die biedt
zicht op de operationele en financiële doelstellingen
van de corporatie. Bij de meerjarenbegroting 2012-
2021 is een addendum gemaakt met meerdere
scenario’s naar de toekomst, waaruit naar voren kwam
welke financiële risico’s er naar de toekomst waren met
bijvoorbeeld extra nieuwbouw al dan niet aangevuld
met investeringen in energiemaatregelen en eventuele
verkoop van bezit. Dit bood een mooie onderlegger
voor de discussie rond het nieuwe ondernemingsplan
2013-2017, met de titel “Ruimte geven en samen leven”.
Daarbij zijn een aantal keuzes gemaakt ten aanzien
van betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit.

Deze keuzes zijn ook besproken met de belangrijkste
stakeholders en konden op brede steun rekenen. Het
ondernemingsplan is daarna door de RvC vastgesteld.
Vervolgens is dit plan vertaald in de meerjarenbegroting
2013-2022, als nieuw toetsingskader.
Bij de periodieke rapportage is door de RvC toegezien
op de realisatie van de doelstellingen ten aanzien van
de verschillende prestatievelden zoals het huisvesten
van de doelgroepen van beleid, het betrekken van
bewoners bij beleid en beheer, de leefbaarheid, de
kwaliteit van het bezit, de financiële continuïteit en de
taken op het gebied van wonen en zorg. Daarbij zijn
ook externe ontwikkelingen betrokken.
De interne risicobeheersing- en controlesystemen
hebben hun weerslag gekregen in de procedurebeschrijvingen.
Ook is de raad via het overzicht van
(voor)genomen bestuursbesluiten betrokken geweest
bij zaken die spelen binnen Woningstichting Putten,
niet alleen waar dit besluiten betreft waarvoor expliciet
goedkeuring van de RvC nodig was.
Tenslotte zijn ook de beoordelingen van het Centraal
Fonds en het Ministerie besproken in de RvC.
De RvC kan in voorkomende gevallen als klankbord
fungeren voor de directeur-bestuurder. Dan wordt
de commissaris benaderd die beschikt over de
betreffende deskundigheid. In 2012 is de klankbordrol
van de commissarissen met name gebruikt bij de
opdrachtverstrekking rond onderhoud en nieuwbouw.
Daarnaast heeft de voorzitter van de RvC regelmatig
bilateraal overleg gevoerd met de directeur-bestuurder
over onderwerpen die strategisch van aard zijn,
alsmede ter voorbereiding van de vergaderingen en
agendavorming van de RvC.
Informatievoorziening
De RvC maakt voor de goede vervulling van haar
functie gebruik van diverse informatiebronnen. Veel
informatie wordt verkregen via de brancheorganisatie
Aedes. Daarnaast zijn alle leden van de raad aan-
gesloten bij de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties.
Er zijn in 2012 bijeenkomsten van de
VTW bezocht en publicaties bestudeerd. Ook zijn
kennisbijeenkomsten gevolgd van Ernst & Young
en Deloitte (derivaten). Bovendien kan de RvC indien
gewenst externe deskundigen inschakelen om zich
te laten adviseren. In 2012 heeft een bijeenkomst
plaatsgevonden met mevr. drs B. van Hoesel (inmiddels
directeur-bestuurder WSW) omtrent volkshuisvestelijk
beleid en de financiële consequenties. Door deze
informatievoorziening kan de raad de ontwikkelingen
binnen de sector monitoren en afzetten tegen de
ontwikkelingen binnen Woningstichting Putten.
Door gesprekken met de OR en informatie van de
accountant wordt ook toezicht gehouden op de
interne gang van zaken binnen Woningstichting
Putten. Dit als aanvulling op de informatie die door de
directeur-bestuurder wordt verstrekt via de periodieke
rapportages, specifieke notities, het overzicht van
genomen bestuursbesluiten en de daarop gegeven
nadere, mondelinge toelichtingen tijdens de vergaderingen.
Twee bijeenkomsten zijn er geweest waar
zowel de voltallige Raad van Commissarissen alsook
het voltallige MT van WSP aanwezig waren. Ook
voeren de twee leden die op voordracht van de
Huurdersorganisatie zijn benoemd, jaarlijks overleg
met de Huurdersorganisatie Putten om hun kijk op de
organisatie en geleverde prestaties te vernemen.
Vergaderingen
De RvC heeft in 2012 viermaal regulier vergaderd.
Daarnaast is in maart een speciale bijeenkomst gewijd
aan financieel beleid, ter voorbereiding op de discussie
over het ondernemingsplan. In juni is gesproken over
het concept-ondernemingsplan en in december is een
speciale bijeenkomst gewijd aan de zelfevaluatie van
de RvC. De vergaderingen zijn, op de zelfevaluatie en
de evaluatie van het functioneren van de bestuurder
na, altijd in aanwezigheid van de directeur-bestuurder
gehouden. Daarnaast is in oktober 2012 een studiedag
georganiseerd voor de RvC waar in Rotterdam gekeken
is naar de stadsontwikkeling en sociale woningbouw.
Verder is de raad aanwezig geweest bij het stakeholdersoverleg
(Gemeente, zorgpartijen, politieke
partijen, afvaardiging huurdersorganisatie), bij diverse
openingen en ingebruiknames (zoals Schoolstraat en
Schauwplein) en bij huurdersvergaderingen (huurderscommissarissen).
61

62
Besproken onderwerpen in 2012
Binnen de RvC zijn in 2012 de volgende onderwerpen
aan de orde geweest:
• de voortgang van de diverse
nieuwbouwprojecten, zoals Brinkstraat, De
Schauw, Veldstraat, Schoolstraat, hoek Van
Damstraat en de nieuwbouw in Bijsteren;
• mogelijke nieuwe projecten die zouden kunnen
worden gerealiseerd;
• de concretisering van de verkoop van woningen
o.a. Brinkstraat;
• het jaarverslag 2011;
• scenario’s begroting 2012-2021;
• ondernemingsplan 2013-2017;
• begroting 2013-2022;
• de periodieke rapportages en de opzet hiervan;
• toepassing verslaggevingsregels (RJ 645);
• de managementletter interim controle;
• de beoordelingen van het Centraal Fonds
(Solvabiliteits- en Continuïteitsoordeel en
Corporatie in Perspectief);
• ontwikkelingen bij personeel, organisatie en
huurdersraad (w.o. KWH-huurlabel);
• het treasurystatuut, aanpassing aan nieuwe
regelgeving de opdrachtverstrekking aan de
accountant;
• diverse landelijke ontwikkelingen in de sociale
huursector en de mogelijke consequenties;
• prestatieafspraken gemeente Putten;
• verkoop van woningen met de corporatiestarterslening;
• keuzes in het energiebeleid;
• vrijwaring en vrijtekening;
• de herbenoeming van een nieuwe commissaris;
• de honorering van bestuur en RvC;
• het eigen functioneren van de raad (zelfevaluatie).
De jaarstukken over 2012 zijn goedgekeurd nadat de
RvC kennis heeft genomen van de door de accountant
uitgebrachte verklaring.
Werkzaamheden Klachtenadviescommissie
Het jaarverslag van de Regionale Klachtenadviescommissie
is door het bestuur ter kennis gebracht van
de RvC. Deze commissie heeft in 2012 geen klachten
over de werkwijze van Woningstichting Putten
voorgelegd gekregen.
Governance Code
In 2012 is de Governance Code Woningcorporaties
niet apart besproken in de RvC. Woningstichting
Putten voldoet aan nagenoeg alle regels uit deze code.
Alleen op het punt van een herbenoeming van een
commissaris na een termijn van 8 jaar is (eenmalig) een
afwijkend standpunt ingenomen. In de Governance
Code Woningcorporaties is vanaf het begin voorzien in
een bestuursbenoeming voor maximaal vier jaar. Deze
regel is door Woningstichting Putten niet toegepast,
mede omdat de arbeidsovereenkomst met de directeurbestuurder
is gesloten vóór de inwerkingtreding van
de Code en er naar het oordeel van de raad geen
aanleiding bestaat op de benoeming voor onbepaalde
tijd terug te komen. De RvC heeft voorts besloten geen
toezichtkader voor verbindingen vast te stellen, omdat
deze verbindingen er niet zijn. Zodra hiervan wel
sprake is, wordt vooraf een toezichtkader opgesteld.
Samenstelling
De RvC bestond in het verslagjaar uit vijf personen.
De RvC waakt ervoor dat haar leden onafhankelijk
zijn in de zin van de in de Governance Code
Woningcorporaties aangeduide criteria. Er hebben
geen voormalige bestuursleden, leden van het college
van B&W of van Provinciale Staten zitting in de RvC.
In de statuten is opgenomen dat de Huurdersraad twee
leden van de RvC voordraagt. In het verslagjaar hadden
twee leden (mw. Van Sluis en dhr. Bakker) zitting in de
RvC op voordracht van de Huurdersorganisatie.
In 2012 is de heer K.Bakker herbenoemd voor een
periode van vier jaar.
Persoonlijke gegevens van de RvC:
De heer mr. dr. D.B. Bijl (voorzitter)
• Geboortedatum: 15-03-1946
• Functie: Raadsheer-plaatsvervanger Gerechtshof
Amsterdam en Breda
• Relevante nevenfuncties: geen
• Eerste benoeming: 01-01-2007
• Benoemd tot eind 2014
• Mogelijke herbenoeming: nee
• Expertise: fiscaal/juridisch
De heer E. Kous
• Geboortedatum: 25-05-1941
• Huidige functie: gepensioneerd,
vh directeur/vennoot van een accountants/
belastingadvieskantoor
• Relevante nevenfunctie: geen
• Eerste benoeming: 16-01-2003
• Benoemd tot eind 2013
• Mogelijke herbenoeming: nee
• Expertise: fiscaal/financieel

De heer ir. K. Bakker
• Geboortedatum: 31-12-1946
• Huidige functie: gepensioneerd,
vh stafdirecteur DHV B.V.
• Relevante nevenfuncties: geen
• Eerste benoeming: 1 januari 2009
• Benoemd tot eind 2016
• Mogelijke herbenoeming: nee
• Expertise: projectmanagement, bouwkundig
De heer ir. B.J.W. van der Heijden (vicevoorzitter)
• Geboortedatum: 28-05-1955
• Huidige functie: organisatie adviseur/interim
manager vh Raad van Bestuur RSG NV
• Relevante nevenfunctie: lid RvC Openbaar
Belang Zwolle
• Eerste benoeming: 2 februari 2010
• Benoemd tot eind 2013
• Mogelijke herbenoeming: ja
• Expertise: management, personeel en organisatie
Mevrouw E. van Sluis-Barto
• Geboortedatum: 26-03-1948
• Huidige functie: gepensioneerd, vh directeur
Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse
gemeenten
• Relevante nevenfunctie: lid RvC Woningstichting
Nijkerk
• Eerste benoeming: 1 januari 2011
• Benoemd tot eind 2014
• Mogelijke herbenoeming: ja
• Expertise: volkshuisvestelijk/maatschappelijk
Gezien de omvang van de RvC zijn er geen aparte
commissies ingesteld.
Werkgeversrol
De RvC is verantwoordelijk voor een goed bestuur,
onder meer door benoeming, schorsing, ontslag
en jaarlijkse evaluatie van het bestuur. In 2012 is de
samenstelling van het bestuur niet gewijzigd. Sinds 1
januari 2007 is mevrouw drs. M.C.M. Boeijen (1964)
bestuurder bij Woningstichting Putten. Mevrouw
Boeijen is bestuurslid van MKW, platform voor
middelgrote en kleine woningcorporaties en lid van
de kandidaatstellingscommissie voor het Aedesbestuur.
Deze nevenfuncties leiden niet tot belangenverstrengeling
met de uitvoering van de functie als
directeur-bestuurder bij Woningstichting Putten.
In 2012 heeft wederom een beoordelingsgesprek
plaatsgevonden met de directeur-bestuurder. De RvC
was zeer tevreden over de wijze waarop de directeur-
bestuurder haar taken heeft uitgevoerd. Het fiscaal
loon van directeur-bestuurder mw. drs. M.C.M. Boeijen
bedroeg in 2012 € 105.369 (inclusief fiscale bijtelling
auto) en de pensioenlasten (inclusief werknemersdeel)
€ 30.314. Dit salaris paste binnen de Sectorbrede
Beloningscode, maar ligt boven de normering van
de staffel uit de Wet normering topinkomens voor
een corporatie van deze omvang. Deze staffel wordt
juridisch overigens nog aangevochten. Mevrouw
Boeijen valt onder het overgangsrecht. Dat betekent
dat gedurende een periode van vier jaar de huidige
salarisafspraken gehonoreerd worden, waarna een
afbouw van het salaris plaatsvindt.
Integriteit en onafhankelijkheid
Woningstichting Putten beschikt over een integriteitsbeleid.
Er zijn in 2012 geen meldingen bij de
RvC binnengekomen omtrent schending van het
integriteitsbeleid. Het integriteitsbeleid met daarin de
klokkenluidersregeling is vermeld op de website van
de corporatie.
De leden van de RvC verklaren dat zij op basis van
onafhankelijkheid hun functie vervullen. Er hebben
geen transacties plaatsgevonden waarbij sprake was van
tegenstrijdige belangen. Er zijn ook geen agendapunten
behandeld waarbij de onafhankelijkheid in het geding
zou kunnen zijn. De RvC is van mening dat hij zodanig
is samengesteld, dat de taken naar behoren kunnen
worden vervuld. De leden kunnen ten opzichte van
elkaar onafhankelijk en kritisch opereren. Ook de
accountant heeft geen aanleiding gezien tot het maken
van opmerkingen rond het thema integriteitsbeleid.
Benoeming accountant
De RvC is verantwoordelijk voor het aanstellen van de
externe accountant. In 2011 heeft een evaluatie van BDO
plaatsgevonden van de wijze waarop de accountant
de controlewerkzaamheden sinds de jaarrekening
2006 inhoud geeft, zowel vanuit het perspectief van
de werkorganisatie als vanuit het perspectief van de
RvC. Deze evaluatie was positief. Een belangrijk
argument was tevens dat naarmate een accountant
het bedrijf beter kent, ook de adviserende taak
(naast de controlerende) beter tot zijn recht kan
komen. Daarom is besloten om het contract voor
een periode van maximaal drie jaar voort te zetten,
waarbij overigens wel jaarlijks wordt besloten of dit
daadwerkelijk gebeurt. In 2012 is in lijn met deze
afspraken daarom opnieuw opdracht verstrekt voor het
controleren van de jaarrekening. BDO heeft in 2012
ook aanvullend enkele adviserende werkzaamheden
voor Woningstichting Putten verricht, met name op
het gebied van de fiscaliteit.
63

64
Risicobeheersing
Er is binnen Woningstichting Putten een notitie
risicobeleid opgesteld, waarin de verschillende risico’s
zijn benoemd en beoordeeld. Ten aanzien van elk
risicoveld zijn mogelijke maatregelen benoemd en
waar mogelijk ook genomen om de risico’s te beperken.
Ook in 2012 is het risicobeleid binnen de werkorganisatie
weer een apart punt van aandacht geweest.
Bij de beoordeling van investeringsbeslissingen
wordt in de informatievoorziening richting RvC ook
specifiek aandacht besteed aan de mogelijke risico’s
die de investering met zich brengt en hoe deze kunnen
worden gewogen en verkleind.
(Zelf)evaluatie en bezoldiging RvC
Eind 2012 heeft opnieuw een (zelf)evaluatie van het
functioneren van de RvC plaatsgevonden. Hierbij is
ook de informatie betrokken uit het evaluatiegesprek
met de directeur-bestuurder. Uit de zelfevaluatie is
gebleken dat de raad zich mede via de cursussen en
bijeenkomsten van VTW en het bijwonen van specials
voldoende geïnformeerd acht om goed toezicht te
kunnen houden. De beheersing van de risico’s zal ook
in 2013 de volledige aandacht hebben.
De leden van de RvC ontvingen in 2012 een bruto
vergoeding van € 5.000 per jaar. De voorzitter ontving
€ 7.500. Dit is conform niveau C in de Honoreringscode
Commissarissen van de VTW. Er zijn geen
aanvullende onkostenvergoedingen verstrekt. Opgemerkt
zij in dit verband dat een honorering van
commissarissen volgens de Honoreringscode vanaf 1
januari 2012 verplicht is.
Voor rekening van Woningstichting Putten is ten behoeve
van bestuur en RvC een aansprakelijkheidsverzekering
afgesloten.
Samenvattend oordeel
Meer dan in voorgaande jaren wordt o.a. door de crisis
weer duidelijk hoe groot het belang is van een goed
draaiende woningbouwsector. Woningbouwstichting
Putten heeft de afgelopen jaren consistent laten zien
dat zij haar doelstellingen niet alleen kan halen, maar
ook bij kan dragen aan een prettig woonklimaat voor
de sociaal zwakkeren in onze Puttense samenleving.
Met grote interesse wordt door de RvC gevolgd welke
gevolgen het overheidsbeleid voor WSP en de Puttense
samenleving zal hebben indien gemeenten gedwongen
moeten samenwerken of zelfs fuseren. Vooralsnog
heeft WSP ook zonder deze overheidsinterventies
voldoende uitdagingen om het komende jaar actief te
werken aan haar plan met het thema: “Ruimte geven
en samen leven”
Met voldoening wordt teruggekeken op 2012. In
dat jaar heeft WSP 56 woningen nieuwe woningen
toegevoegd aan haar bezit, een bedrag van
€ 2,4 mln. besteed aan onderhoud van het bezit,
bezit, 158 woningzoekenden aan een nieuw huis
kunnen helpen en een rapportcijfer van een 8,2 voor
de dienstverlening gekregen. Het jaar wordt financieel
afgesloten met een tekort van bijna € 2,6 mln.,
met name veroorzaakt door de boekhoudkundige
verwerking van waardeveranderingen.
Binnen de corporatiesector onderscheidt WSP zich
door lage bedrijfskosten, een hoge effectiviteit,
tevreden huurdersorganisatie, financiële stabiliteit en
een consistent beleid. De Raad concludeert onder
meer hieruit, dat de organisatie in control is, er geen
onnodige risico’s genomen worden, terwijl het ambitie
niveau onverminderd groot is.
De Raad van Commissarissen is de directie zeer
erkentelijk voor het gevoerde beleid en spreekt zijn
waardering en dank uit aan directie en medewerkers
voor hetgeen en de wijze waarop ook dit jaar weer
gepresteerd is.
Raad van Commissarissen:
mr. dr. D.B. Bijl E. Kous
Putten, mei 2013
ir. K. Bakker ir. B.J.W. van der Heiden
mw. E. van Sluis-Barto

9Kerncijfers

66
Boekjaar 2012 2011 2010 2009 2008
Gegevens woningbezit
Aantal verhuureenheden in exploitatie
- Woningen/woongebouwen 1.868 1.826 1.773 1.745 1.721
- Garages 54 54 54 54 56
- Bedrijfsruimten 1 1 1 1 1
- Overige verhuureenheden 6 6 8 5 7
- Wooneenheden 79 79 49 49 49
Totaal 2.008 1.966 1.885 1.854 1.834
Gemiddelde verzekerde waarde/woning
(x 1.000) n.v.t. n.v.t. n.v.t. € 123 € 121
Gemiddelde grondslag onroerende
zaakbelasting/woning (x 1.000) € 175 € 179 € 183 € 187 € 180
Mutaties in het aantal woningen
- Aantal opgeleverd 56 98 32 45 34
- Aantal aangekocht - 3 3 - -
- Aantal verkocht 3 2 - - -
- Aantal gesloopt 11 17 4 - 2
- Aantal uit exploitatie - 1 - 23 -
- Administratief overgeheveld - - - 2 -
Aantal woningen naar huurprijsklasse
- Onder kortingsgrens Wht 428 570 612 635 715
- Boven kortingsgrens Wht 1.440 1.256 1.161 1.110 1.006
Kwaliteit
- Aantal reparatieverzoeken/woning 0,9 1,0 1,0 0,9 1,2
- Aantal gevallen Mutatieonderhoud/woning 5,3% 5,8% 4,8% 8,0% 4,7%
- Kosten niet-planmatig onderhoud/woning € 462 € 383 € 396 € 222 € 174
- Kosten planmatig onderhoud/woning € 804 € 1.149 € 423 € 742 € 1.708
- Totaal kosten onderhoud/woning € 1.266 € 1.532 € 819 € 964 € 1.882
Prijs/kwaliteitsverhouding
- Gemiddelde aantal punten WWS 169,0 167,0 144 146,6 145,8
- Gemiddelde netto-huurprijs € 435.00 € 418.00 € 399.00 € 387.92 € 365.92

Boekjaar 2012 2011 2010 2009 2008
Het verhuren van woningen
- Mutatiegraad 5,3% 5,8% 4,8% 8,0% 4,7%
- Huurachterstand in % 0,63% 0,66% 0,58% 0,60% 0,80%
- Huurderving in % 0,33% 0,15% 0,08% 0,45% 0,49%
Financiële continuïteit
- Solvabiliteit (EV/TV) 21,4% 25,3% 24,9% 38,1% 40,7%
- Liquiditeit (Current Ratio) 0.9 1.2 1.2 0.3 0.3
- Rentabiliteit eigen vermogen -15,3% 21,0% -21,0% 1,8% -6,0%
- Rentabiliteit vreemd vermogen (leningen) 4,3% 4,5% 4,6% 5,6% 5,7%
- Rentabiliteit totaal vermogen -0,4% 7,9% -2,8% 3,4% 0,4%
- Interne financiering/woning € 5.201 € 6.462 € 5.982 € 10.507 € 10.167
- Operationele kasstroom/woning € 2.508 € 1.406 € 2.636 € 216 € 663
Balans en winst- en verliesrekening
- Eigen vermogen/woning € 8.661 € 10.202 € 8.343 € 10.251 € 10.206
- Voorzieningen/woning € 2.558 € 14 € 1.991 € 197 € 85
- Totaal opbrengsten/woning € 6.496 € 5.027 € 4.771 € 4.505 € 4.331
- Overige bedrijfslasten/woning € 542 € 567 € 612 € 627 € 527
- Jaarresultaat/woning € (1.321) € 2.141 € (1.750) € 182 € (614)
Personeelsbezetting
Aantal formatieplaatsen per 1.000 woningen
gesplitst naar activiteiten:
- Algemeen beheerzaken 0,5 0,5 0,5 0,6 0,6
- Woondiensten 3,2 3,2 3,3 3,2 2,8
- Financieel-economische zaken 1,0 1,0 1,1 1,1 1,0
- Onderhoud 1,6 1,6 2,5 2,5 2,6
Totaal 6,3 6,3 7,4 7,4 7,0
67

Jaarrekening

10
Balans per 31 december 2012

70
10. Balans per 31 december 2012 (x € 1,-)
Activa Referentie 31 december 2012 31 december 2011
Vaste activa
Materiële vaste activa
14.1
Sociaal vastgoed in exploitatie 14.1.1 63.010.006 61.062.083
Onroerende zaken in ontwikkeling
Onroerende en roerende zaken ten
dienste van de exploitatie
14.1.2 2.893.056 5.251.725
14.1.3 478.357 480.100
Totaal 66.381.419 66.793.908
Vastgoedbeleggingen
14.2
Commercieel vastgoed in exploitatie
Onroerende zaken verkocht onder
14.2.1 3.092.811 3.150.402
voorwaarden
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor
14.2.2 144.731 155.625
eigen exploitatie 14.2.3 951.620 258.207
Totaal 4.189.162 3.564.234
Financiële vaste activa
14.3
Latente belastingvordering 14.3.1 3.965.427 0
Leningen u/g 14.3.2 55.011 0
Totaal 4.020.438 0
Totaal vaste activa 74.591.019 70.358.142
Vlottende activa
Voorraden
14.4
Onroerende zaken bestemd voor
verkoop
14.4.1
699.405 0
Vorderingen
14.5
Huurdebiteuren 14.5.1 62.182 60.147
Gemeente Putten
Belastingen en premies sociale
14.5.2 7.897 13.933
verzekeringen 14.5.3 1.324.078 1.470.339
Overige vorderingen 14.5.4 6.241 8.927
Overlopende activa 14.5.5 84.409 149.820
Totaal 1.484.807 1.703.166
Liquide middelen 14.6 2.030.472 4.687.396
Totaal vlottende activa 4.214.684 6.390.562
Totaal activa 78.805.703 76.748.704

Passiva Referentie 31 december 2012 31 december 2011
Eigen vermogen 14.7
Overige reserves 14.7.1 19.435.364 15.356.968
Resultaat boekjaar 14.7.2 -2.572.775 4.078.396
Totaal eigen vermogen 16.862.589 19.435.364
Voorzieningen 14.8
Voorziening onrendabele top
nieuwbouw
14.8.1 377.893 0
Voorziening latente
belastingverplichtingen
14.8.2 4.603.388 27.278
Totaal voorzieningen 4.981.281 27.278
Langlopende schulden 14.9
Leningen kredietinstellingen 14.9.1 52.884.386 51.802.861
Verplichtingen uit hoofde van
Onroerende zaken verkocht onder
voorwaarden
14.9.2 148.363 155.625
Totaal langlopende schulden 53.032.749 51.958.486
Kortlopende schulden 14.10
Schulden aan kredietinstellingen 14.10.1 1.408.475 2.363.309
Schulden aan gemeenten 14.10.2 15.804 18.758
Schulden aan leveranciers 14.10.3 760.363 1.090.852
Belastingen en premies sociale
verzekeringen
14.10.4 357.119 515.922
Onderhanden projecten 14.10.5 0 294.666
Overige schulden 14.10.6 37.209 59.210
Overlopende passiva 14.10.7 1.350.114 984.859
Totaal kortlopende schulden 3.929.084 5.327.576
Totaal passiva 78.805.703 76.748.704
71

11
Winst- en verliesrekening
over het boekjaar 2012

74
11. Winst- en verliesrekening over het boekjaar 2012
Omschrijving Referentie Verslagjaar
2012
Begroting
2012
Voorgaand
verslagjaar
€ € €
Bedrijfsopbrengsten 15.1
Huren 15.1.1 9.889.081 9.948.000 9.132.400
Vergoedingen 15.1.2 115.625 89.000 89.170
Verkoop onroerende zaken 15.1.3 2.627.477 2.458.000 339.315
Overige bedrijfsopbrengsten 15.1.4 15.611 6.000 15.359
Som der bedrijfsopbrengsten 12.647.794 12.501.000 9.576.244
Bedrijfslasten 15.2
Afschrijving materiële vaste activa en
vastgoedportefeuille 15.2.1 1.935.886 2.019.000 1.684.563
Waardeveranderingen materiële vaste activa 15.2.2 5.072.486 989.000 -3.099.131
Lonen en salarissen 15.2.3 701.280 680.000 713.151
Sociale lasten 15.2.4 99.440 84.000 95.901
Pensioenlasten 15.2.5 128.808 128.000 131.591
Kosten uitbesteed werk 15.2.6 1.090.529 1.182.000 97.577
Lasten onderhoud 15.2.7 2.364.081 2.840.000 2.797.517
Overige bedrijfslasten 15.2.8 1.055.571 1.087.000 1.079.711
Som der bedrijfslasten 12.448.081 9.009.000 3.500.880
Bedrijfsresultaat 199.713 3.492.000 6.075.364
Financiële baten en lasten 15.3
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 15.3.1 99.135 47.000 72.307
Rentelasten en soortgelijke kosten 15.3.2 2.260.940 2.313.000 2.020.776
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen -1.962.092 1.226.000 4.126.895
Belastingen 15.4 610.683 1.001.000 48.499
Resultaat na belastingen -2.572.775 225.000 4.078.396

12
Kasstroomoverzicht

76
12. Kasstroomoverzicht (volgens indirecte methode) (bedragen x € 1.000,-)
2012 2011
Kasstroom uit operationele activiteiten
Bedrijfsresultaat
Aanpassingen voor:
200 6.075
- Afschrijvingen 1.936 0
- Waardeverandering materiële vaste activa
- Veranderingen in werkkapitaal:
5.072 -3.099
mutatie vorderingen 218 -727
mutatie kortlopende schulden -381 756
- Mutatie voorzieningen 0 -14
Kasstroom uit bedrijfsoperaties 7.045 2.991
Ontvangen rente 99 72
Betaalde rente -2.261 -2.021
Vennootschapsbelasting 0 -48
-2.162 -1.997
Kasstroom uit operationele activiteiten 4.883 994
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Investeringen in materiële vaste activa -7.643 -15.171
Desinvesteringen in materiële vaste activa 31 2
Kasstroom uit investeringsactiviteiten -7.612 -15.169
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Opgenomen leningen o/g 2.400 15.500
Aflossing langlopende schulden -2.273 -1.689
Verstrekte leningen u/g -55
Verplichtingen onroerende zaken VOV 0 156
Kasstroom uit financieringsactiviteiten 72 13.967
Netto kasstroom -2.657 -208
2012 2011
Mutatie liquide middelen:
Stand 31 december 2.030 4.687
Stand 1 januari 4.687 3.210
Mutatie boekjaar -2.657 1.477

13
Toelichting waarderingsgrondslagen

78
13. Toelichting waarderingsgrondslagen
13.1 Algemeen
De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met
algemeen in Nederland aanvaardbare grondslagen
voor financiële verslaggeving zoals hierna vermeld.
Dit betekent dat de jaarrekening is opgesteld in
overeenstemming met de daartoe geldende bepalingen
volgens titel 9 BW 2 en de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving.
Voor de indeling en presentatie van de
in deze jaarrekening opgenomen gegevens is gekozen
voor het model voor de balans en winst- en verliesrekening
zoals genoemd in bijlage 1 van de RJ 645.
Stelselwijziging
Woningstichting Putten past vanaf verslagjaar 2012
de herziene Richtlijn voor de jaarverslaggeving, 645
Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (2011) toe.
In deze herziene Richtlijn is een aantal belangrijke
wijzigingen opgenomen. Zo hebben wij ons vastgoed
in exploitatie geclassificeerd naar de categorieën
sociaal vastgoed en commercieel vastgoed, waarbij het
sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel wordt aangemerkt.
Als waarderingsgrondslag is gekozen voor de
historische kostprijs. Concreet betekent dit dat zowel
het sociale vastgoed, als het commerciële vastgoed
wordt gewaardeerd tegen historische kostprijs. Het
toepassen van de nieuwe RJ 645 kwalificeert als een
stelselwijziging. Conform de verslaggevingsvereisten
zijn de vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011
herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen en
als zodanig verwerkt in de jaarrekening. De effecten
van de stelselwijziging zijn retrospectief verwerkt in
het beginvermogen, maar bedragen voor zowel het
vermogen als het resultaat nihil.
13.2 Balans
Materiële vaste activa
Sociaal vastgoed in exploitatie
Sociaal vastgoed betreft woningen met een huurprijs
onder de huurtoeslaggrens, maatschappelijk vastgoed
en overig sociaal vastgoed.
De woningen met de daarbij behorende installaties,
garages en aanpassingen zijn gewaardeerd tegen
historische kostprijs, verminderd met de daarop
toegepaste afschrijvingen. De afschrijvingen worden
gebaseerd op de geschatte economische levensduur
en worden berekend op basis van een vast percentage
van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een
eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf
het moment van ingebruikneming. Op grond wordt
niet afgeschreven.
Bij na-investeringen worden alleen kosten geactiveerd
wanneer deze kosten leiden tot een uitbreiding van de
capaciteit, verlenging van de gebruiksduur of toename
van de restwaarde. Op grond wordt niet afgeschreven.
Bij het bepalen van de kasstroomgenererende eenheden
(complexen) is de indeling gebaseerd op de volgende
componenten: verhuurbaarheid, onderhoudsbeleid en
daarmee sterk samenhangend de levensduurschatting
van deze eenheden.
Bedrijfswaarde
De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante
waarde van het saldo van de toekomstige kasstromen
over de verwachte economische levensduur van de
investeringen.
Bij complexen waarbij de bedrijfswaarde lager is dan
de boekwaarde wordt het verschil afgeboekt.
Hierbij zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:
• bij de bepaling van de resterende levensduur is
rekening gehouden met de reeds uitgevoerde en
geplande grootonderhoudswerkzaamheden tot
en met het jaar 2012;
• een rekenrente van 5,25%;
• een jaarlijkse huurstijging van 2% vanaf 2013;
• een jaarlijkse huurderving van 0,3% van de
huursom;
• jaarlijkse mutatiekans van 4%;
• de kosten van niet-planmatig en planmatig
onderhoud zijn gebaseerd op de begrote posten
tot einde levensduur met een lastenstijging van
3% per jaar;
• de beheerkosten en de zakelijke lasten zijn
opgenomen tegen de begrote posten per woning
per jaar met een jaarlijkse lastenstijging van 2%;
• de lasten uit hoofde van sectorspecifieke
heffingen, vennootschapsbelasting, rente op
rekeningen-courant bank en overige rentebaten
worden niet meegenomen;
• toekomstige verkoop bestaand bezit wordt 5 jaar
meegenomen;
• toekomstige sloop bestaand bezit wordt 5 jaar
meegenomen;
• huurharmonisatie wordt 5 jaar meegenomen
(voortschrijdend);
• restwaarde grond wordt meegenomen.

Restwaarde
De bepaling van de restwaarde van de grond
opgenomen in de bedrijfswaarde vindt, voor zover
er nog geen herbestemming van de grond heeft
plaatsgevonden, plaats op basis van de huidige
vergelijkbare kavel- of vierkantemeterprijs voor
een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt
geïndexeerd naar het einde van de levensduur en
verminderd met de verwachte sloopkosten en kosten
van uitplaatsing. Indien feitelijk dan wel in rechte
afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die
consequenties hebben voor de bestemming van de
grond, dan wordt met deze gewijzigde bestemming in
de waardering rekening gehouden.
Bij de bepaling van de restwaarde grond zijn de volgende
uitgangspunten gekozen:
• grondprijs: € 165,09 per m²;
• indexatie grondprijs:
2013 2014 2015 2016 2017
Index 0.0% -2.0% -1.0% 0.0% 0.0%
2018 2019 2020 2021 2022 e.v.
Index 1.0% 1.5% 2.0% 2.0% 2.5%
• sloop- en uitplaatsingskosten tezamen € 10.000
per vhe (garages € 1.000 per vhe) met een
jaarlijkse indexatie van 2%;
• kosten bouwrijp maken worden niet
meegenomen.
Door aanpassing van de uitgangspunten van de
bedrijfswaarde is deze einde boekjaar herrekend.
Op grond van deze berekening zou voor een bedrag
van € 3,0 mln aan in eerdere jaren afgeboekte onrendabele
toppen teruggenomen kunnen worden. Onduidelijk is
of er sprake is van een duurzaam hogere bedrijfswaarde
omdat de gevolgen van de verhuurderheffing en het
huurbeleid en de huursombenadering nog niet zijn
meegenomen. Derhalve is besloten dit jaar nog geen
terugname door te voeren. In de loop van het jaar 2013
zal rekening houdend met de definitieve invulling van
de regelgeving en heffingen worden bezien wat het
duurzame karakter is.
Onroerende zaken in ontwikkeling
De onroerende zaken in ontwikkeling zijn gewaardeerd
tegen de tot en met balansdatum bestede bedragen,
onder aftrek van eenmalige subsidies. De aangegane
verplichtingen voor de huurwoningen zijn in de
toelichting op de balans opgenomen.
Bedrijfswaarde
De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante
waarde van het saldo van de toekomstige kasstromen
over de verwachte economische levensduur van de
investeringen. Bij nieuwbouwprojecten waarbij de
totaal verwachte stichtingskosten hoger zijn dan de
bedrijfswaarde wordt het verschil afgeboekt op het
moment van start bouw.
Hierbij zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:
• Planmatig onderhoud: € 750,- p.j. per eenheid
vanaf het derde jaar in exploitatie;
• Klachtenonderhoud (serviceonderhoud plus
contractonderhoud): € 250,- p.j. per eenheid
• Mutatieonderhoud: € 1.000,- p.j. per eenheid
• Belastingen (WOZ/Waterschap): € 145,- p.j. per
eenheid (jaarlijks met 2% geïndexeerd);
• Verzekeringen: € 30,- p.j. per eenheid (jaarlijks
met 2% geïndexeerd);
• Vergoeding/lasten servicekosten: € 19,20 p.j. per
eenheid voor glasverzekering (jaarlijks met 2%
geïndexeerd);
Grondposities
Ingenomen grondposities worden onder deze post
verwerkt tegen verkrijgingsprijs, bijkomende kosten
en indien van toepassing verminderd met bijzondere
waardeverminderingen. Rentetoerekening vindt eerst
plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart. Als
de grondposities een zodanige waardevermindering
ondergaan dat de reële waarde lager is dan de
aanschafwaarde en bijkomende kosten, dan wordt
deze waardevermindering ten laste van het resultaat
verantwoord. Hiertoe wordt de waarde van de
gronden periodiek getoetst aan marktwaarde en de
ontwikkelmogelijkheden.
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de
exploitatie
Deze activa zijn gewaardeerd tegen de aanschafwaarde
minus de gecumuleerde afschrijvingen volgens het
lineaire systeem.
Vastgoedbeleggingen
Commercieel vastgoed in exploitatie
Commercieel vastgoed betreft woningen met een
huurprijs boven de huurtoeslaggrens, bedrijfsmatig
vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en
overig commercieel vastgoed. De woningen met de
daarbij behorende installaties, garages en aanpassingen
alsmede losse garages zijn gewaardeerd tegen
79

80
historische kostprijs, verminderd met de daarop
toegepaste afschrijvingen. De afschrijvingen worden
gebaseerd op de geschatte economische levensduur
en worden berekend op basis van een vast percentage
van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een
eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf
het moment van ingebruikneming. Op grond wordt
niet afgeschreven.
Bij na-investeringen worden alleen kosten geactiveerd
wanneer deze kosten leiden tot een uitbreiding van de
capaciteit, verlenging van de gebruiksduur of toename
van de restwaarde. Op grond wordt niet afgeschreven.
Bij het bepalen van de kasstroomgenererende eenheden
(complexen) is de indeling gebaseerd op de volgende
componenten: verhuurbaarheid, onderhoudsbeleid
en daarmee sterk samenhangend de levensduurschatting
van deze eenheden.
Marktwaarde
De marktwaarde is bepaald aan de hand van door een
makelaar uitgevoerde taxaties. Bij complexen waarbij
de marktwaarde lager is dan de boekwaarde wordt het
verschil afgeboekt. Het commercieel vastgoed is per
31 december 2012 voor het eerst getaxeerd. Op grond
van deze taxaties zou voor een bedrag van € 0,2 mln.
aan in eerdere jaren afgeboekte onrendabele toppen
teruggenomen kunnen worden.
Onduidelijk is of er sprake is van een duurzaam hogere
marktwaarde gezien de economische omstandigheden
op dit moment in Nederland en het effect daarvan op
de woningmarkt. Derhalve is besloten dit jaar nog geen
terugname door te voeren. In de loop van het jaar 2013
zal rekening houdend met de definitieve invulling van
de maatregelen uit het akkoord voor de woningmarkt
worden bezien wat het duurzame karakter is.
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Onroerende zaken die in het kader van een regeling
Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen
aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een
terugkoopverplichting kent worden aangemerkt als
financieringsconstructie. De betreffende onroerende
zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde,
zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs
(eerste waardering) en daarna de marktwaarde
op basis van VOV (deze is bepaald op basis van de
waardeontwikkeling in de WOZ-waarde). Voor de
in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde
wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting
opgenomen. Deze terugkoopverplichting
wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst
aan de bij de overdracht ontstane verplichting, rekening
houdend met de contractvoorwaarden.
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen
exploitatie
De onroerende zaken in ontwikkeling zijn gewaardeerd
tegen de tot en met balansdatum bestede bedragen,
onder aftrek van eenmalige subsidies.
De aangegane verplichtingen voor de huurwoningen
zijn in de toelichting op de balans opgenomen.
Financiële vaste activa
Latente belastingvordering
Met betrekking tot het vastgoed in exploitatie is sprake
van een latente belastingvordering wegens een fiscaal
hogere boekwaarde dan commercieel. De latente
vordering stijgt jaarlijks aangezien commercieel wel
en fiscaal niet kan worden afgeschreven in verband
met de bodemwaarde. Gezien het langlopend
karakter tendeert de latentie op basis van de contante
waarde naar nihil. De latentie is derhalve niet in de
jarrekening verwerkt. Bij waardering tegen nominale
waarde bedraagt de latente vordering ultimo 2012 naar
schatting € 0,7 miljoen.
Leningen u/g
Verstrekte leningen (leningen u/g) worden bij de
eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde
en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde
kostprijs, welke gelijk zijn aan de nominale waarde,
onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen.
Deze voorzieningen worden bepaald op basis van
individuele beoordeling van de vorderingen.
Voorraden
Onroerende zaken bestemd voor verkoop.
De onroerende zaken bestemd voor verkoop zijn
gewaardeerd tegen de tot en met balansdatum bestede
bedragen, onder aftrek van eenmalige subsidies.
Vorderingen en liquide middelen
Vorderingen en liquide middelen worden bij eerste
verwerking opgenomen tegen de reële waarde en
vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde
kostprijs, welke gelijk zijn aan de nominale waarde,
onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen.
Deze voorzieningen worden bepaald op basis van
individuele beoordeling van de vorderingen.
Voorzieningen
Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder
de financiële vaste activa indien de verwachte
looptijd > 1 jaar is, latente belastingverplichtingen
zijn opgenomen onder de voorzieningen. De latenties

worden opgenomen tegen contante waarde.
Langlopende schulden
Leningen kredietinstellingen en schulden aan
kredietinstellingen
Als voortvloeisel uit BW2, titel 9, zijn de aflossingen die
in 2013 moeten worden verricht onder de Kortlopende
schulden opgenomen.
Kortlopende schulden
Onderhanden projecten
De onderhanden projecten worden gewaardeerd
tegen de werkelijk bestede kosten onder aftrek van de
gefactureerde termijnen aan de kopers en de overige
opbrengsten.
Op basis van de stand van het project wordt een
overeenkomstig deel van de berekende winst geactiveerd.
Voorzieningen voor verliezen worden op de
waardering in mindering gebracht.
Overige schulden
De overige schulden zijn gewaardeerd tegen nominale
waarden.
13.3 Winst- en verliesrekening
Algemeen
De resultaten van beide boekjaren zijn zoveel mogelijk
vergelijkbaar gepresenteerd. Als baten worden die
opbrengsten aangemerkt, die op de balansdatum
geïnd of invorderbaar waren; als lasten die kosten die
op de balansdatum betaald of voorzienbaar zijn. De
waarderingsmethoden ter bepaling van het resultaat
zijn gelijk aan die, die in de balans zijn toegepast.
Verkoop onroerende zaken
Verkoop sociaal vastgoed in exploitatie
Het betreft het saldo van de gerealiseerde
verkoopopbrengsten van woningen (na aftrek van
verkoopkosten) minus de boekwaarde. Winsten
worden verantwoord op het moment van levering
(passeren transportakte).
Toegerekende projectopbrengsten
Het betreft de op basis van percentage of completion
aan het jaar toegerekende verkoopopbrengsten uit
nieuwbouw.
Overige bedrijfsopbrengsten
Hieronder worden verantwoord de doorberekende
beheerkosten aan de onderhouds- en nieuwbouwprojecten
en de resultaten van de gerealiseerde
nieuwbouwprojecten.
Afschrijvingen materiële vaste activa en
vastgoedportefeuille
De afschrijvingen materiële vaste activa en
vastgoedportefeuille worden gebaseeerd op de
verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen
vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van
de geschatte economische levensduur. Afschrijving
van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt.
Binnen de afschrijving op het sociaal vastgoed in
exploitatie worden componenten onderkend met
een verschillende levensduur. Naast de grond (geen
afschrijving) en de opstal worden installaties en
inventaris onderkend. Van een afzonderlijk component
is sprake indien deze component meer dan 10 procent
uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien
de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende
levensduur van de component ten opzichte van de
opstal) meer dan 10 procent afwijkt van de situatie dat
geen component zou zijn onderkend.
Waardeveranderingen materiële vaste activa en
vastgoedportefeuille
Onder deze post worden af- of opwaarderingen
opgenomen die zijn gedaan in het kader van het toepassen
van de minimum waarderingsregel (historische
kostprijs of lagere bedrijfswaarde cq marktwaarde). Bij
nieuwbouwprojecten wordt hieronder het onrendabele
deel van de investering verantwoord.
Pensioenlasten
De (vroeg)pensioenen van de werknemers van
de corporatie zijn ondergebracht bij Stichting
Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW).
De betreffende pensioenregeling kwalificeert zich
als een toegezegde-pensioenregeling aangezien
de pensioenuitkeringen aan de deelnemers niet
uitsluitend afhankelijk zijn van de betaalde premies en
behaalde rendementen, maar ook gekoppeld zijn aan
de pensioengrondslagen/salarissen van de deelnemers.
De Pensioenregeling is in de jaarrekening verwerkt als
een toegezegde-bijdrageregeling.
Dit betekent dat de verschuldigde premiebijdragen
rechtstreeks in de winst- en verliesrekening als
pensioenlast worden verantwoord en dat de nog
te betalen, dan wel terug te ontvangen bijdragen
worden opgenomen onder de kortlopende schulden,
respectievelijk vorderingen.
81

82
Dekkingsgraad pensioenfonds
De dekkingsgraad van het betrokken bedrijfstakpensioenfonds
bedraagt ultimo 2012 volgens opgave
van het fonds 106%. Op basis van het uitvoeringsreglement
hebben wij bij een tekort in het fonds geen
verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen
anders dan door hogere toekomstige premies.
Kosten uitbesteed werk
Het betreft de op basis van percentage of completion
aan het jaar toegerekende vervaardigingsprijs van
verkochte nieuwbouw.
Lasten onderhoud
Hieronder vallen de kosten voor de in het verslagjaar
uitgevoerde onderhoudswerken. In de winst- en
verliesrekening zijn de kosten eigen dienst opgenomen
bij de kostensoorten lonen en salarissen, sociale lasten
en overige bedrijfslasten.
Overige bedrijfslasten
Hieronder worden de overige kosten verantwoord
die zijn gemaakt in het kader van de gewone bedrijfsvoering
zoals huisvestingskosten, bestuurskosten,
algemene kosten, overige personeelskosten,
belastingen, verzekeringen etc.
Financiële baten en lasten
De rentebaten bestaan in hoofdzaak uit de rente
op uitgezette middelen en overige vorderingen. De
rentelasten hebben voornamelijk betrekking op de
rente op de langlopende leningen.
Belastingen
De belasting over het resultaat wordt berekend
over het resultaat voor belastingen in de winst- en
verliesrekening, rekening houdend met beschikbare
fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande
boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente
belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen
en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens
wordt rekening gehouden met wijzigingen die
optreden in de latente belastingvorderingen en latente
belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het
te hanteren belastingtarief. De afwijkende effectieve
belastingdruk wordt veroorzaakt door het benutten
van fiscale verliescompensatie, de waardering van
latenties en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen.
Integrale vennootschapsbelasting
Met ingang van 1 januari 2008 zijn woningcorporaties
integraal belastingplichtig voor de Wet op de Ven-
nootschapsbelasting. De regels voor woningcorporaties
zijn uitgewerkt in een Vaststellingsovereenkomst (VSO
II). Omdat de interpretatie van de afspraken (VSO II) nog
op een aantal punten onduidelijk is wordt het inzicht
in de toekomstige verrekeningsmogelijkheden van
(latente) belastingen op dit moment nog bemoeilijkt.
De verwerking van belastingen in de jaarrekening
van de woningcorporaties is uitgewerkt in de nieuwe
RJ 645. In de basis zijn de regels zoals omschreven
in RJ 272 ‘Belastingen naar de winst’ ook voor
woningcorporaties van toepassing. In RJ 272.306
is geregeld dat voor alle verrekenbare tijdelijke
verschillen tussen fiscale en commerciële waardering
een latente belastingpost dient te worden gevormd tot
het bedrag dat het waarschijnlijk is dat er fiscale winst
beschikbaar zal zijn voor verrekening.
De waardering van latente belastingverplichtingen en
latente belastingvorderingen is gebaseerd op de fiscale
gevolgen van de per balansdatum voorgenomen
wijze van realisatie of afwikkeling van de activa,
voorzieningen, schulden of overlopende passiva.
De voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling
is gebaseerd op het strategisch voorraadbeleid. De
horizon voor toetsing bedraagt derhalve een periode
tussen de 5 tot maximaal 10 jaren.
De berekening van de latente belastingvorderingen
en –verplichtingen geschiedt tegen contante waarde
waarbij het belastingpercentage een afgeleide is van
de realisatietermijn (25%, 20%).
Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare
verschillen en beschikbare voorwaartse
verliescompensatie worden opgenomen voor zover
het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst
beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen
worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden
kunnen worden benut.
Ten aanzien van de acute belastinglast en belasting
latenties in de jaarrekening zijn een aantal standpunten
ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over
het verslagjaar 2012 door de fiscus zullen worden
getoetst. Dientengevolge kan de fiscale last over 2012
nog wijzigingen ondergaan.
13.4 Kasstroomoverzicht
Het kasstroomoverzicht is opgesteld in overeenstemming
met de indirecte methode zoals opgenomen
in RJ 360.

14
Toelichting op de balans

84
14. Toelichting op de balans per 31 december
Vaste activa
31 december 2012 31 december 2011
14.1 Materiële vaste activa
14.1.1 Sociaal vastgoed in exploitatie 63.010.006 61.062.083
14.1.2 Onroerende zaken in ontwikkeling 2.893.056 5.251.725
14.1.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste
van de exploitatie
478.357 480.100
Totaal 66.381.419 66.793.908
14.1.1 Sociaal vastgoed in exploitatie
Grond Woningen
en woongebouwen
Onroerende
zaken niet
zijnde
woningen
Totaal
Saldo begin boekjaar:
- aanschafwaarde 11.442.054 71.881.740 43.001 83.366.795
- cumulatieve waardeveranderingen 0 -9.257.080 0 -9.257.080
- cumulatieve afschrijvingen 0 -13.036.814 -10.818 -13.047.632
Boekwaarde begin boekjaar 11.442.054 49.587.846 32.183 61.062.083
Mutaties in boekjaar:
- investeringen 4.847 488.936 - 493.783
- desinvesteringen 1.262- -20.341 - -21.603
- waardeverminderingen - -3.516.042 -3.507 -3.519.549
- afschrijvingen - -1.836.311 -81 -1.836.392
- cumulatieve afschrijving desinvesteringen - 17.221 - 17.221
- aanschafwaarde herclassificatie - 37.300 -37.300 0
- cumulatieve afschrijving herclassificatie - -8.705 8.705 0
- overboeking van in ontwikkeling 1.261.763 5.560.241 - 6.822.004
- aanschafwaarde overboeking naar in ontwikkeling 7.541- -42.061 - -49.602
- cumulatieve afschrijving overboeking naar in
ontwikkeling
- 42.061 - 42.061
Saldo mutaties boekjaar 1.257.807 722.299 -32.183 1.947.923
Saldo einde boekjaar:
- aanschafwaarde 12.699.861 80.526.414 5.701 93.231.976
- cumulatieve waardeveranderingen 0 -15.393.721 -3.507 -15.397.228
- cumulatieve afschrijvingen - -14.822.548 -2.194 -14.824.742
Boekwaarde einde boekjaar 12.699.861 50.310.145 0 63.010.006

Afschrijvingsmethode en -termijnen
De afschrijvingsmethode en -termijnen bedragen
respectievelijk voor:
Lineair
Woningen 50 jaar
Garages 40 jaar
Sanitair 25 jaar
Warmwaterinstallatie 20 jaar
Dubbel glas 20 jaar
Lift 20 jaar
CV-installatie 17 jaar
Keuken 17 jaar
Woningaanpassingen div.
Isolatie div.
Zekerheden e.d.
Er zijn geen activa als zekerheid gesteld voor verstrekte
leningen. Er is woningbezit met een totale WOZ-waarde
van € 114,8 mln. ingebracht als onderpand bij het
Waarborgfonds Sociale Woningbouw voor de borging
van leningen ter grootte van maximaal 50% van dit
bedrag.
Verzekering
De onroerende en roerende zaken in exploitatie zijn
verzekerd tegen risico van brand- en stormschade.
De laatste wijziging heeft plaats gevonden op 31
december 2012.
Actuele waarde
De waarde van de woningen, woongebouwen en
onroerende zaken niet zijnde woningen bedraagt
volgens de aanslag onroerende zaakbelasting 2013
€ 324 mln. (peildatum 1 januari 2012). Per peildatum 1
januari 2011 was het € 341 mln..
Bedrijfswaarde
Op basis van de onder de waarderingsgrondslagen
vermelde uitgangspunten bedraagt de bedrijfswaarde
van het sociale woningbezit per 31 december 2012
€ 110,3 mln. inclusief grond en exclusief rentabiliteitswaardecorrecties.
Verloop bedrijfswaarde 2011 (x € 1.000)
Bedrijfswaarde 2011 103.243
Niet-DAEB bezit -3.042
100.201
Autonome ontwikkeling
vrijval kasstromen -5.115
effect een jaar opschuiven 4.992
Subtotaal autonome ontwikkeling -123
Voorraadmutaties
verkoop -38
sloop -27
verbeteringen 37
nieuwbouw 5.144
aankoop 0
overige nieuwe vhe’s 0
overige mutaties woninggegevens 8.217
Subtotaal voorraadmutaties 13.333
Parameterwijzigingen
indexaties -131
levensduur 1.207
mutatiegraad -1.654
Subtotaal parameterwijzigingen -578
Wijzigingen exploitatiebeleid
huren harmonisatie -6.076
planmatig onderhoud -6.448
serviceonderhoud -466
mutatieonderhoud -1.975
belasting en verzekeringen -237
personeelskosten -435
bedrijfskosten -1.377
servicekosten 22
restwaarde grond 14.441
Subtotaal wijzigingen exploitatiebeleid -2.551
Bedrijfswaarde 110.282
85

86
14.1.2 Onroerende zaken in ontwikkeling 2012 2011
Saldo per 1 januari 5.251.725 6.428.086
Mutaties in het boekjaar:
- investeringen nieuwbouw 5.638.742 14.125.211
- overboeking naar mva in exploitatie -6.822.004 -14.114.382
- overboeking van mva in exploitatie 7.541 130.119
- afboeken kosten niet doorgaan ontwikkeling nieuwbouw -11.537 0
- vrijval voorziening 0 -3.586.114
- dotatie voorziening 377.893 0
- waardeveranderingen -1.549.305 2.268.805
Saldo per 31 december 2.893.056 5.251.725
14.1.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Kantoorpand
magazijn/
garages/
straatwerk
Inventaris Bedrijfsauto’s
Automatisering
Totaal
Saldo begin boekjaar:
- aanschafwaarde 572.913 78.741 80.978 38.377 771.009
- cumulatieve afschrijvingen
incl. waardeveranderingen -206.768 -42.672 -18.595 -22.874 -290.909
Boekwaarde begin boekjaar 366.145 36.069 62.383 15.503 480.100
Mutaties in boekjaar:
- investeringen 36.494 20.089 0 1.853 58.436
- aanschafwaarde desinvesteringen - - -24.000 0 -24.000
- afschrijvingen -14.485 -15.669 -15.025 0 -45.179
- cumulatieve afschrijving
desinvesteringen
- - 9.000 0 9.000
Saldo mutaties boekjaar 22.009 4.420 -30.025 1.853 -1.743
Saldo einde boekjaar:
- aanschafwaarde 609.407 98.830 56.978 40.230 805.445
- cumulatieve afschrijvingen
incl. waardeveranderingen -221.253 -58.341 -24.620 -22.874 -327.088
Boekwaarde einde boekjaar 388.154 40.489 32.358 17.356 478.357
Actuele waarde
De WOZ-waarde van het kantoorpand de Beukenheg per 1 januari 2012 is € 704.000.

14.2 Vastgoedbeleggingen 31 december 2012 31 december 2011
14.2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie 3.092.811 3.150.402
14.2.2 Onroerende zaken verkocht onder
voorwaarden
144.731 155.625
14.2.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor
eigen exploitatie
951.620 258.207
Totaal 4.189.162 3.564.234
14.2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie
Grond Woningen
en woongebouwen
Totaal
Saldo begin boekjaar:
- aanschafwaarde 594.156 3.308.192 98.875 4.001.223
- cumulatieve waardeveranderingen 0 -624.298 0 -624.298
- cumulatieve afschrijvingen 0 -194.178 -32.345 -226.523
Boekwaarde begin boekjaar 594.156 2.489.716 66.530 3.150.402
Mutaties in boekjaar:
- investeringen - -3.276 - -3.276
- afschrijvingen - -52.429 -1.886 -54.315
Saldo mutaties boekjaar 0 -55.705 -1.886 -57.591
Saldo einde boekjaar:
- aanschafwaarde 594.156 3.304.916 98.875 3.997.947
- cumulatieve waardeveranderingen 0 -624.298 0 -624.298
- cumulatieve afschrijvingen - -246.607 -34.231 -280.838
Boekwaarde einde boekjaar 594.156 2.434.011 64.644 3.092.811
Actuele waarde
De actuele waarde van het commerciële woningbezit per 31 decmber 2012 bedraagt op basis van taxaties
€ 4,9 mln.
87

88
14.2.2 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 2012 2011
Saldo per 1 januari 155.625 0
Mutaties in het boekjaar:
- overboeking van onroerende zaken in exploitatie 0 6.421
- waardeverandering bij verkoop 0 149.204
- daling marktwaarde -10.894 0
Saldo per 31 december 144.731 155.625
Per 31 december 2012 is er één woning verkocht onder voorwaarden:
• Koopgarant
• Kortingspercentage 25%
• Verhouding kortingspercentage vs aandeel waardeontwikkeling 1 : 2
14.2.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Saldo per 1 januari 258.207 281.153
Mutaties in het boekjaar:
- investeringen nieuwbouw 1.455.318 -396.787
- overboeking van mva in exploitatie 3.665
- overboeking naar onderhanden projecten -761.905 370.176
Saldo per 31 december 951.620 258.207
14.3 Financiële vaste activa
31-12-2012 31-12-2011
14.3.1 Latente belastingvordering 3.965.427 0
14.3.2 Leningen u/g 55.011 0
Totaal 4.020.438 0
14.3.1 Latente belastingvordering
Stand per 1 januari 0 0
Mutaties in het boekjaar:
-Dotatie 3.965.427 0
Stand per 31 december 3.965.427 0
De latente belastingvordering heeft betrekking op fiscaal verrekenbare verliezen.
De latentie is gebaseerd op een belastingpercentage van 20%.

Vlottende activa
14.4 Voorraden 31-12-2012 31-12-2011
14.4.1 Onroerende zaken bestemd voor verkoop 699.405 0
Totaal 699.405 0
Het verloop van de rekening-courant in het boekjaar is als volgt:
2012
Stand per 1 januari 0
Mutaties in het boekjaar:
- Overboeking van Onderhanden projecten 699.405
Stand per 31 december 699.405
14.5 Vorderingen 31-12-2012 31-12-2011
14.5.1 Huurdebiteuren 62.182 60.147
14.5.2 Gemeente Putten 7.897 13.933
14.6.3 Belastingen en premies sociale verzekeringen 1.324.078 1.470.339
14.6.4 Overige vorderingen 6.241 8.927
14.6.5 Overlopende activa 84.409 149.820
Totaal 1.484.807 1.703.166
89

90
14.5.1 Huurdebiteuren
Periode Aantal huurders Huurachterstand
31-12-2012 31-12-2011 31-12-2012 31-12-2011
tot 1 maand 87 100 25.196 27.171
1 tot 2 maanden 17 20 11.553 14.404
2 tot 3 maanden 7 4 7.502 4.030
3 tot 4 maanden 5 3 7.983 5.738
4 tot 5 maanden 1 2 1.640 2.668
5 maanden of meer 3 2 8.308 6.136
Totaal 120 131 62.182 60.147
De huurachterstand bedraagt ultimo boekjaar 0,63% (2011: 0,66%) van de bruto jaarhuur.

31-12-2012 31-12-2011
14.5.2 Gemeente Putten
Woningaanpassingen 1.269 4.426
Bijdrage kosten Kruidentuin 4.994 6.040
Premie-A subsidie 1.634 0
Huur 0 2.393
Overig 0 1.074
Totaal 7.897 13.933
31-12-2012 31-12-2011
14.5.3 Belastingen en premies sociale verzekeringen
Vennootschapsbelasting 14.5.3.1 1.324.078 1.467.288
Pensioenpremie 14.5.3.2 0 3.051
Totaal 1.324.078 1.470.339
14.5.3.1 Vennootschapsbelasting
Vennootschapsbelasting 2012 480.687 0
Vennootschapsbelasting 2011 490.000 490.000
Vennootschapsbelasting 2010 0 480.002
Vennootschapsbelasting 2009 353.391 353.391
Vennootschapsbelasting 2008 0 143.895
Totaal 1.324.078 1.467.288
14.5.4 Overige vorderingen
Deurwaarder 2.934 1.523
Overig 10.754 15.122
Af: voorziening -7.447 -7.718
Totaal 6.241 8.927
Het verloop van de voorziening in het boekjaar is als volgt: 2012
Stand per 1 januari -7.718
Ontvangsten 439
Afboekingen 2.646
Dotatie -2.814
Stand per 31 december -7.447
91

92
14.5.5 Overlopende activa 31-12-2012 31-12-2011
Bankrente 17.437 65.488
Nog te ontvangen subsidie opgeleverde nieuwbouw 0 65.948
Nog te ontvangen bedragen 5.380 12.837
Nog te factureren bedragen 52.249 1.823
Vooruitbetaalde bedragen 9.343 3.724
Totaal 84.409 149.820
14.6 Liquide middelen 31-12-2012 31-12-2011
Kas 228 206
Rekeningen-courant bank 533.987 74.875
Internetspaarrekeningen 1.488.007 4.625.000
Betalingen onderweg 0 -13.685
Derdengeldenrekening 8.250 0
Kruisposten 0 1.000
Passiva
Totaal 2.030.472 4.687.396
Van het saldo op de rekeningen-courant bank is € 69.300 niet vrij opneembaar. Ook het saldo op
de derdengeldenrekening is niet direct opvraagbaar.
14.7 Eigen vermogen 31-12-2012 31-12-2011
14.7.1 Overige reserves 19.435.364 15.356.968
14.7.2 Resultaat boekjaar -1.948.453 4.078.396
Totaal 17.486.911 19.435.364
Onder de Overige reserves is een bedrag ad € 144.315 verantwoord aan ongerealiseerde
waardestijgingen op Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden.
14.8 Voorzieningen
14.8.1 Voorziening onrendabele top nieuwbouw 377.893 0
14.8.2 Voorziening latente belastingverplichtingen 4.603.388 27.278
Totaal 4.981.281 27.278

14.8.1 Voorziening onrendabele top nieuwbouw 2012
Stand per 1 januari 0
Dotatie in verband met start bouw
- 26 appartementen Brinkstraat blok D 377.893
Stand per 31 december 377.893
Looptijd van de voorziening onrendabele top nieuwbouw ultimo boekjaar is korter dan 1 jaar.
14.8.2 Voorziening latente belastingverplichtingen
Stand per 1 januari 27.278
Mutaties in het boekjaar:
- Vrijval -13.639
- Dotatie 4.589.749
Stand per 31 december 4.603.388
De voorziening latente belastingverplichtingen heeft betrekking op het verschil tussen de
bedrijfseconomische en fiscale waardering van het Sociaal en Commercieel vastgoed in exploitatie en
de Leningen kredietinstellingen. De voorziening is gebaseerd op een belastingpercentage van 20%.
14.9 Langlopende schulden
31-12-2012 31-12-2011
14.9.1 Leningen kredietinstellingen 52.884.386 51.802.861
14.9.2 Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht
onder voorwaarden
148.363 155.625
Totaal 53.032.749 51.958.486
93

94
14.9.1 Leningen kredietinstellingen
Bank Nederlandse Gemeenten 37.432.434 37.942.336
Nederlandse Waterschapsbank 11.451.952 9.360.525
Rabobank 4.000.000 4.500.000
Totaal 52.884.386 51.802.861
Het verloop van het totaal van de
leningen in het boekjaar was als volgt: 2012 2011
Saldo per 1 januari 54.166.170 40.355.010
Mutaties in het boekjaar:
- Aflossing -2.273.309 -1.688.840
- nieuwe leningen 2.400.000 15.500.000
54.292.861 54.166.170
Aflossing volgend boekjaar -1.408.475 -2.363.309
Saldo per 31 december 52.884.386 51.802.861
De gemiddelde rentevoet van de uitstaande leningen van kredietinstellingen ultimo boekjaar bedraagt
4,17% (2011: 4,25%) en de gemiddelde resterende looptijd bedraagt 23 jaar. Het schuldrestant met
een looptijd langer dan 5 jaar bedraagt totaal € 47.045.640.
Zekerheden
Er zijn geen complexen hypothecair bezwaard. In 2009 hebben wij ons aangesloten bij het
Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Onder deze regeling zijn tot en met 31 december 2012
twee fix-leningen totaal ad € 10.500.000 en twee lineaire leningen totaal ad € 6.900.000 opgenomen.
De overige leningen worden nog allemaal door de Gemeente Putten geborgd.
14.9.2 Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken
verkocht onder voorwaarden
2012 2011
Saldo per 1 januari 155.625 0
Mutaties in het boekjaar:
- verkoop woning 0 155.625
- daling marktwaarde -7.262 0
Saldo per 31 december 148.363 155.625

14.10 Kortlopende schulden 31-12-2012 31-12-2011
14.10.1 Schulden aan kredietinstellingen 1.408.475 2.363.309
14.10.2 Schulden aan gemeenten 15.804 18.758
14.10.3 Schulden aan leveranciers 760.363 1.090.852
14.10.4 Belastingen en premies sociale verzekeringen 357.119 515.922
14.10.5 Onderhanden projecten 0 294.666
14.10.6 Overige schulden 37.209 59.210
14.10.7 Overlopende passiva 1.350.114 984.859
Totaal 3.929.084 5.327.576
14.10.1 Schulden aan kredietinstellingen
14.10.1.1 Kortlopend deel leningen kredietinstellingen 1.408.475 2.363.309
14.10.1.2 Rekening-courant bank 0 0
Totaal 1.408.475 2.363.309
14.8.1.2 De maximale kredietfaciliteit van de rekening-courant bij
de Rabobank bedraagt € 3.000.000. Hiervan wordt
per 31 december 2012 geen gebruik gemaakt. Er zijn
geen zekerheden gesteld.
14.10.2 Schulden aan gemeenten
Gemeente Putten:
Exploitatieresultaat woonwagencentrum 10.182 10.195
Diversen 5.622 8.563
Totaal 15.804 18.758
14.10.3 Schulden aan leveranciers
Handelscrediteuren 760.363 1.090.852
Totaal 760.363 1.090.852
14.10.4 Belastingen en premies sociale verzekeringen
Omzetbelasting 305.694 480.676
Loonbelasting 37.765 35.246
Pensioenpremies 13.660 0
Totaal 357.119 515.922
95

96
14.10.5 Onderhanden projecten
Gedeclareerde termijnen 2.255.685 552.375
Gerealiseerde kosten -1.887.511 -182.199
Toegerekende winst -1.067.579 -75.510
Overgeboekt naar Onroerende zaken bestemd voor
verkoop
699.405 0
Totaal 0 294.666
14.10.6 Overige schulden
Verplichtingen huurgewenning 37.209 59.210
Totaal 37.209 59.210
De post Verplichtingen huurgewenning heeft betrekking
op de periode 2013 tot en met 2016.
14.10.7 Overlopende passiva
Niet vervallen rente 959.157 816.845
Nakomende kosten opgeleverde nieuwbouw 225.831 47.734
Reservering vakantiedagen 18.439 19.475
Vooruitontvangen huur 52.932 32.782
Vooruitontvangen huurtoeslag 37.457 36.702
Nog te betalen bedragen 23.226 11.559
Reservering accountantskosten 17.000 14.130
Afrekening servicekosten huurders 13.767 3.407
Bankkosten 2.260 2.225
Vooruitgefactureerde bedragen 45 0
1.350.114 984.859

Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen
Aangegane verplichtingen
Ultimo boekjaar is sprake van een (restant) verplichting ad € 4.167.676 inzake nieuwbouwprojecten waarvoor een
opdracht met derden is aangegaan die nog niet (geheel) is afgewikkeld. Dit bedrag is als volgt te specificeren:
Project Aanneemsom Gefactureerd Restant
Brinkstraat blok A 1.727.880 1.404.081 323.799
Brinkstraat blok C 1.676.746 760.374 916.371
Brinkstraat blok D 3.574.764 714.095 2.860.668
Hoek van Damstr (architect) 99.059 45.592 53.466
Tollensstraat (architect) 21.396 8.025 13.371
4.167.676
Obligo WSW
Obligo aan het WSW uit hoofde van een door het WSW geborgde lening, die opeisbaar wordt indien blijkt dat het
aan het WSW betaalde disagio an de achtergestelde lening niet voldoende zijn om de aanspraken op het WSW te
dekken. Ultimo 2012 bedraagt het obligo € 669.900.
Bankgarantie
Per 31 december 2012 heeft Woningstichting Putten een bankgarantie afgegeven tot een totaalbedrag van € 69.300.
Jubileumuitkeringen
Voor eventuele jubileumuitkeringen is geen voorziening gevormd omdat de omvang van deze verplichting niet
betrouwbaar kan worden bepaald. Dit vanwege het beperkt aantal medewerkers. Overigens gaat het om een
bedrag dat niet materieel is.
97

15
Toelichting op de winsten
verliesrekening

100
15. Toelichting op de Winst- en Verliesrekening
15.1 Bedrijfsopbrengsten
2012
Begroting
2012 2011
15.1.1 Huren
Te ontvangen nettohuur 9.922.186 9.978.000 9.145.827
Af: huurderving, wegens
- leegstand -27.354 -20.000 -7.716
- overige redenen -5.751 -10.000 -5.711
Totaal 9.889.081 9.948.000 9.132.400
15.1.2 Vergoedingen
Te ontvangen netto vergoedingen 115.836 89.000 89.210
Af: vergoedingsderving, wegens
- leegstand -211 0 -40
Totaal 115.625 89.000 89.170
15.1.3 Verkoop onroerende zaken
Verkoop grond 0 0 0
Verkoop onroerende zaken in exploitatie 544.879 308.000 166.228
Toegerekende projectopbrengsten 2.082.598 2.150.000 173.087
Totaal 2.627.477 2.458.000 339.315
15.1.4 Overige bedrijfsopbrengsten
Vergoedingen/verrichte diensten 15.611 6.000 12.683
Boekwinst verkopen onroerende zaken
ten dienste van de exploitatie
0 2.651
Overige 0 0 25
Totaal 15.611 6.000 15.359
15.2 Bedrijfslasten
15.2.1 Afschrijving materiële vaste activa en
vastgoedportefeuille
Sociaal vastgoed in exploitatie 1.836.392 1.977.000 1.613.887
Onroerende en roerende zaken ten
dienste van de exploitatie
45.179 42.000 40.605
Commercieel vastgoed in exploitatie 54.315 30.071
Totaal 1.935.886 2.019.000 1.684.563

15.2.2 Waardeveranderingen materiële vaste activa
Overige waardeveranderingen materiële
vaste activa
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen
vastgoed portefeuille
2012
Begroting
2012 2011
15.2.2.1 5.068.854 989.000 -3.099.131
15.2.2.2 3.632 0
Totaal 5.072.486 989.000 -3.099.131
15.2.2.1 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa
Sociaal vastgoed in exploitatie 15.2.2.1.A 3.519.549 0 -830.326
Onroerende zaken in ontwikkeling 15.2.2.1.B 1.549.305 989.000 -2.268.805
Totaal 5.068.854 989.000 -3.099.131
15.2.2.1.A Sociaal vastgoed in exploitatie
36 seniorenappartementen De Schauw 1.332.984 0 0
4 woningen Bijsteren (fase 1.4) 41.300 0 0
4 HAT-woningen Veldstraat -17.877 0 0
8 appartementen en 4 seniorenwoningen Schoolstraat 261.167 0 0
21 appartementen Kievitlaan 669.802 0 -626.501
37 eengezinswoningen Aaltsengoed 22.359 0 0
33 appartementen Bijsteren (fase 2.4) 425.315 0 0
22 woningen Bijsteren (fase 3.1) 426.010 0 0
8 HAT-woningen Veldstraat 150.291 0 -140.429
8 HAT-woningen Garderenseweg/Veldstraat 137.419 0 0
3 seniorenwoningen Esdoornlaan 63.746 0 -63.396
4 eengezinswoningen Spechtstraat 3.526 0 0
3 autoboxen 3.507 0 0
Totaal 3.519.549 0 -830.326
15.2.2.1.B Onroerende zaken in ontwikkeling
26 appartementen Brinkstraat (Blok D) 1.549.305 989.000 0
36 seniorenappartementen De Schauw 0 0 -876.692
33 appartementen Bijsteren (fase 2.4) 0 0 -1.148.672
22 woningen Bijsteren (fase 3.1) 0 0 -577.915
21 appartementen Brinkstraat (Blok B) 0 0 -214.356
4 woningen Bijsteren (fase 1.4) 0 0 63.167
4 HAT-woningen Veldstraat 0 0 116.216
8 appartementen en 4 seniorenwoningen Schoolstraat 0 0 369.447
Totaal 1.549.305 989.000 -2.268.805
101

102
15.2.2.2 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen
vastgoed portefeuille
Onroerende zaken verkocht onder
voorwaarden
Verplichtingen uit hoofde van Onroerende
zaken verkocht onder voorwaarden
2012
Begroting
2012 2011
10.894 0
-7.262 0
Totaal 3.632 0
15.2.3 Lonen en salarissen
Bruto salarissen 695.829 680.000 755.330
Inhuur personeel 28.174 0 0
Mutatie reservering vakantiedagen -1.036 -35.083
Ontvangen ziekengelden -21.687 0 -7.096
Totaal 701.280 680.000 713.151
15.2.4 Sociale lasten
Sociale lasten 99.440 84.000 95.901
Totaal 99.440 84.000 95.901
15.2.5 Pensioenlasten
Pensioenen 128.808 128.000 131.591
Totaal 128.808 128.000 131.591
15.2.6 Kosten uitbesteed werk
Toegerekende projectkosten 1.090.529 1.182.000 97.577
Totaal 1.090.529 1.182.000 97.577
15.2.7 Lasten onderhoud
Planmatig onderhoud 1.501.558 2.169.000 2.098.606
Serviceonderhoud 374.819 372.000 352.083
Mutatieonderhoud 305.585 163.000 221.281
Contractonderhoud 242.370 203.000 180.320
2.424.332 2.907.000 2.852.290
Eigen dienst -60.251 -67.000 -54.773
Totaal 2.364.081 2.840.000 2.797.517
De kosten inzake Eigen dienst zijn reeds
elders in de jaarrekening verantwoord.

2012
Begroting
2012 2011
15.2.8 Overige bedrijfslasten
Overige personeelskosten 15.2.8.1 79.523 83.000 90.994
Huisvestingskosten 15.2.8.2 52.562 57.000 42.105
Bestuurskosten 15.2.8.3 41.813 35.000 31.531
Algemene kosten 15.2.8.4 412.340 415.000 421.496
Zakelijke bedrijfslasten 15.2.8.5 362.629 355.000 342.316
Overige directie exploitatiekosten 15.2.8.6 106.704 142.000 151.269
Totaal 1.055.571 1.087.000 1.079.711
15.2.8.1 Overige personeelskosten
Opleidingen 28.177 34.245
Vergoedingen 15.050 14.546
Verzekeringen 18.883 21.947
Bijdrage ziektekosten 5.000 6.250
Overig 12.413 14.006
Totaal 79.523 83.000 90.994
15.2.8.2 Huisvestingskosten
Onderhoud kantoorgebouw 9.521 4.918
Gas, water, elektra 8.896 8.533
Tuinonderhoud 5.409 5.841
Schoonmaakkosten 15.886 9.238
Belastingen en verzekeringen 3.477 3.511
Overige huisvestingskosten 9.373 10.064
Totaal 52.562 57.000 42.105
15.2.8.3 Bestuurskosten
Vergoeding Raad van Commissarissen 27.500 22.000
Overige bestuurskosten 14.313 9.531
Totaal 41.813 35.000 31.531
15.2.8.4 Algemene kosten
Automatisering 134.004 132.297
Advieskosten 59.525 52.522
Leefbaarheid 36.870 26.057
Accountantskosten 33.430 35.000
Drukwerk en kantoorbenodigdheden 18.753 23.055
Contributies en abonnementen 18.222 15.065
Woonruimteverdeling 15.999 25.783
Autokosten 19.210 15.022
Telefoonkosten 12.912 11.452
103

104
2012
Begroting
2012 2011
Kosten niet doorgaan ontwikkeling
nieuwbouw
11.537 0
Bewonersblad 9.567 10.559
Bewonersparticipatie 8.880 9.930
Bankkosten 8.718 8.785
Portikosten 8.500 9.554
Verkoopkosten 5.384 25.904
Pro rata omzetbelasting -14.833 0
Overige algemene kosten 25.662 20.511
Totaal 412.340 415.000 421.496
Onder de accountants- en advieskosten is een bedrag ad
€ 33.430 (2011: € 35.000) aan accountantskosten BDO
en € 23.410 (2011:€ 19.629) aan advieskosten BDO
opgenomen.
15.2.8.5 Zakelijke bedrijfslasten
Belastingen 289.681 285.000 276.566
Verzekeringen 53.635 50.000 46.318
Contributie landelijke federatie 19.313 20.000 19.432
Totaal 362.629 355.000 342.316
15.2.8.6 Overige directie exploitatiekosten
Sectorspecifieke heffing 38.173 80.000 112.379
Overig 68.531 62.000 38.890
Totaal 106.704 142.000 151.269
15.3 Financiële baten en lasten
15.3.1 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
Rente belastingdienst 37.484 0 3.242
Rente op uitgezette middelen 52.064 47.000 66.668
Rente op overige vorderingen 9.587 0 2.397
Totaal 99.135 47.000 72.307
15.3.2 Rentelasten en soortgelijke kosten
Rente leningen kredietinstellingen 2.260.940 2.312.000 2.011.383
Rente belastingdienst 0 9.241
Rente rekeningen-courant bank 0 1.000 152
Totaal 2.260.940 2.313.000 2.020.776

2012
Begroting
2012 2011
15.4 Belastingen
Vennootschapsbelasting boekjaar 0 1.015.000 0
Mutatie voorziening latente belastingverplichtingen 4.576.110 -14.000 -13.639
Mutatie latente belastingvordering -3.965.427 62.138
Totaal 610.0683 1.001.000 48.499
De berekening van het belastbaar resultaat 2012 is als volgt:
Commercieel resultaat -1.962.092
Bij: Fiscaal lagere afschrijving MVA 1.438.886
Fiscaal geen waardeveranderingen 5.072.486
Vrijval (dis)agio op leningen kredietinstellingen 68.195
Fiscaal lagere kosten uitbesteed werk 1.090.529
Beperkt aftrekbare kosten 4.400
Toerekening algemene kosten 417.629
Bijdrageheffing CFV 38.173
Af: Fiscaal geen verkoop onroerende zaken in exploitatie -544.879
Fiscaal hogere lasten onderhoud -408.504
Fiscaal lagere projectopbrengst -2.077.742
Kleinschaligheidsinvesteringsaftrek 15.474
Fiscaal afwaarderen onroerende zaken in exploitatie -22.948.744
8.130.298
-25.995.343
Belastbaar bedrag -19.827.137
Overige informatie
Werknemers
Gedurende het verslagjaar 2012 had de corporatie gemiddeld 12,3 werknemers in dienst (2011: 12,9).
Dit aantal is gebaseerd op het aantal full-time equivalenten.
Bestuurders en commissarissen
• Het fiscaal loon van de bestuurder (inclusief bijtelling leaseauto) bedroeg in 2012 € 105.369 (2011: € 106.343).
De pensioenlasten (inclusief werknemersdeel) bedroegen € 30.314 (2011: € 29.857).
• De bruto vergoeding voor de Raad van Commissarissen bedroeg in 2012 totaal € 27.500 (2011: € 22.000).
105

16
Overige gegevens

108
16. Overige gegevens
16.1 Winstbestemming
In afwachting van de goedkeuring door de Raad van Commissarissen is het nadelig resultaat ad. € 2.572.775 nog
niet toegevoegd aan de Overige reserve.
16.2 Statutaire winstbepaling
In de statuten van Woningstichting Putten wordt in artikel 3 lid 1 en artikel 4 vermeld dat deze zich ten doel
stelt uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn. Hieruit volgt dat Woningstichting Putten
conform artikel 22 van het BBSH (1 juli 2002) batige saldi uitsluitend bestemt voor werkzaamheden op het gebied
van de volkshuisvesting. De verwerking hiervan (reserveringen en onttrekkingen) verloopt via de Overige reserve
van de stichting.
16.3 Gebeurtenissen na balansdatum
Er zijn geen gebeurtenissen na balansdatum die vermeld moeten worden.
16.4 Woningstichting in het kort
Naam : Woningstichting Putten
Vestigingsplaats : Putten
Correspondentieadres : Postbus 230, 3880 AE Putten
Bezoekadres : Spoorstraat 2, 3881 BW Putten
Statutair werkgebied : Woningstichting Putten heeft toelating in de gemeenten Putten,
Ermelo, Harderwijk, Nunspeet, Oldebroek en Elburg
Oprichtingsdatum : 23 januari 1970
Datum en nummer van het Koninklijk
Besluit waarbij de instelling is toegelaten : 20 maart 1971, nummer 103
Nummer inschrijving Handelsregister : 08013464 bij de KvK te Harderwijk
BTW-nummer : 8064.62.127
Lidmaatschap Landelijke federatie : Aedes, vereniging van woningcorporaties, Hilversum
Nummer Stichting Nationaal
Register Volkshuisvesting (NRV) : 13350
VROM nummer : L 1865
Bedrijfstakcode : Woningstichting Putten onderschrijft de Aedescode en de
Governance Code Woningcorporaties

111