Dubbele kloof woningmarkt naar twee kanten ... - Vastgoed Belang

10
STEEN
GOED6
Wim van der Kleijn
Prof. Conijn op Algemene Ledenvergadering 2009
Dubbele kloof woningmarkt naar
twee kanten prijsverstorend
Er is nogal wat mis met de woningmarkt, zo werd duidelijk uit het betoog van
prof. dr. J.B.S. Conijn, hoogleraar woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam.
Er zijn tal van onevenwichtigheden, wat ook in tal van publicaties al is geuit en waarover
de SER binnenkort zal adviseren. Het is vooral de overdaad aan subsidiëring voor zowel
de koop- als de huursector die mede daaraan debet is. Zinloos rondpompen van
geld, aldus Johan Conijn.
Er is een dubbele kloof, zowel vanuit bewoners perspectief
als investeerdersperspectief, die ertoe leidt dat
enerzijds de marktwaarde voor huurwoningen te laag
is en anderzijds de prijs voor koopwoningen te hoog.
Net als eerder voorzitter Tommel in zijn openingsrede
had geconstateerd, benadrukte hij dat we momenteel
in een transitieperiode zitten.
Er is een overdaad aan subsidies, maar eigenlijk schiet
je daarmee in eigen voet, zo lijkt het althans.
De achterliggende gedachte was, dat de overheid door
middel van subsidies de keuze tussen huren en kopen
zou kunnen beïnvloeden, ofwel de woonconsumptie
zou bevorderen. Maar die keuze is de vrijheid van de
burger en bevorderen van de woonconsumptie stamt
vooral uit de jaren ’70 van de vorige eeuw. Ook dat
kunnen burgers zelf wel bepalen, denkt Johan Conijn.
Hij zegt: “Er zijn wel redenen om te subsidiëren,
bijvoorbeeld waar leefbaarheid in wijken in het
geding is. Ingrijpen kan dan nodig zijn. Van de
huurtoeslag wordt ook de noodzaak onderschreven.
Subsidiëring via huurprijsregulering en op de
koopmarkt heeft echter geen nut.”
Dubbele kloof
Allereerst beschrijft Johan Conijn de ‘kloof’ vanuit
bewonersperspectief. Op zichzelf, zo constateert hij,
verschillen de woonlasten voor koop en huur niet
zoveel, maar wèl naarmate het inkomen stijgt.
Hij waarschuwt ook, dat de eigenaar/bewonerslasten
niet goed worden berekend: “Een eigenaar/bewoner is
zowel eigenaar als bewoner, dat moet je uit elkaar
trekken. Je moet bijvoorbeeld ook rekening houden
met het rendement dat die in zijn woning heeft zitten.
Dat zijn kosten als dat geld niet op de bank staat. Er is
ook sprake van een eventuele waardestijging of
-daling. Zo kom je per saldo op netto gebruikskosten.
Gemiddeld is dat ongeveer gelijk voor huurders en
kopers, maar dat verschilt naar inkomenscategorie.
Het komt erop neer, dat lagere inkomens toch beter
kunnen huren, al verschilt ook dat per regio.”

STEEN
GOED6
Johan Conijn zegt verder: “Een kloof die iedereen kent,
maar die weinig aandacht krijgt, is de kloof vanuit
investeerdersperspectief. De waarde van de woning
wordt namelijk heel sterk beïnvloed door de
subsidiëring. Fiscale bevoordeling van koop heeft in
Nederland een prijsverhogend effect. Dat heeft te
maken met het aanbod, dat heel erg star is en dat er
tekorten zijn op de woningmarkt. Iedere subsidie
vertaalt zich uiteindelijk in een hogere prijs. Ook
starterssubsidies.” En dan de tegenstelling, volgens
Johan Conijn: “In de huursector gebeurt precies het
tegenovergestelde. De huurprijsregulering heeft een
prijsdrukkend effect en dat wordt onderschat. De
marktwaarde in verhuurde staat wordt in het
algemeen berekend door aan het eind van de
huurperiode rekening te houden met een
uitpondscenario. Als je zou veronderstellen, dat een
huurwoning permanent zou worden verhuurd, en dat
moet als je goed wilt vergelijken wat huurprijsregulering
betekent voor de waarde van een woning,
dan zou je zien dat het waarde-effect (in negatieve zin)
veel groter is. Dat is de waardekloof die op dit moment
op de Nederlandse woningmarkt aanwezig is. Waarbij
huurwoningen ten opzichte van koopwoningen ook
dalen. Dat veroorzaakt een enorme kloof tussen koop
en huur.” De heer Conijn vervolgt: “De omvang van die
kloof is niet goed bekend voor de particuliere sector,
wel bij corporaties. De gemiddelde WOZ-waarde daar,
een goede benadering van de leegwaarde, is
€ 151.000,-. De exploitatiewaarde van de gemiddelde
corporatiewoning, alleen bij verhuren, ligt op
gemiddeld € 33.000,-. Dat is de kloof. Dat gaat in totaal
bij corporatiewoningen om 315 miljard euro! Dat is
dus het effect van enerzijds huurprijsregulering en
anderzijds subsidiëring via fiscaliteit van koop.”
Hij besluit dit deel van zijn betoog met: “Op een
evenwichtige markt zou het niet uitmaken, of een
investeerder verhuurt of verkoopt. Dat betekent dus
ook, dat onze woningmarkt zeer onevenwichtig is.”
Liberalisering riskant
Toch trekt Johan Conijn daaruit een opmerkelijke
conclusie, waarbij hij eerst onderzoekt of arbitrage de
kloof kan dichten. “Via arbitrage zou je dat
prijsverschil moeten kunnen opheffen. Een verhuurder
zou dan op grote schaal woningen moeten verkopen
om prijzen meer in evenwicht te brengen. Dat gebeurt
echter maar zeer beperkt via uitponding. Bij
corporaties is dat maar 0,6% van de woningportefeuille
per jaar. Dat is verwaarloosbaar. Het
arbitragemechanisme werkt daarom heel slecht.”
Vervolgens zegt hij: “Een andere vorm is door huren op
te trekken, dan wordt op een gegeven moment de
waarde even hoog als in koop. De kloof is echter mede
veroorzaakt door fiscale voordelen van koop. Eenzijdig
nu voor huur de kloof dichten, betekent dat de huurder
de rekening betaalt voor het fiscale voordeel van de
koper. Daarom zeg ik: zolang die fiscale bevoordeling
er is, moet je heel voorzichtig zijn met liberalisering en
het optrekken van het huurniveau waarbij de kloof
geheel vanuit de huursector wordt gedicht! Als je
streeft naar evenwicht moet je dus door het afschaffen
van fiscale voordelen de koopprijzen verlagen en
huren verhogen.”
Rem op verhuizingen
Johan Conijn
hoogleraar woningmarkt aan
de Universiteit van Amsterdam
Johan Conijn noemt nog een negatief effect:
“Een andere belangrijke verstorende factor die
subsidiëring heeft, is de belemmering van de
doorstroming. Voor de goede orde, ik ben geen
voorstander van doorstroming op zichzelf. We moeten
ons echter realiseren, dat een van de belangrijkste
mechanismen om woonwensen te realiseren de
verhuizing is. Woonwensen veranderen voortdurend,
omdat de gezinssituatie of inkomens veranderen.
Aanpassing daaraan gebeurt vooral via verhuizing.
Naarmate je meer belemmeringen daarvoor inbouwt,
krijg je dat de woningvoorraad niet goed is afgestemd
op de huishoudens. We kennen de belemmeringen.
Op de koopmarkt werkt de overdrachtsbelasting in
feite als een verhuisbelasting. Er is nogal onderzoek
geweest, dat aangetoond heeft hoe belemmerend dat
werkt op het verhuisproces. Desondanks is daar nog
steeds geen beweging in te krijgen.” Hij wijst op een
belemmerende factor in de huursector: “De
belemmering waar het CPB vorig jaar ook terecht op
heeft gewezen, is dat impliciete subsidiering (dus te
goedkoop wonen in relatie tot het inkomen) in feite
remmend werkt. Met name mensen met een hoog
inkomen zullen in feite bij verhuizing die subsidie
kwijtraken. Dat remt het verhuisproces in grote delen
11

12
STEEN
GOED6
van de huurvoorraad. Want als je naar de geliberaliseerde
sector of de koopsector verhuist, moet je
opeens veel meer betalen voor maar iets meer
kwaliteit. De sprong in prijs is substantieel hoger dan
de sprong in kwaliteit.” Ook de rol van de corporaties
speelt volgens Johan Conijn een belangrijke rol.
“Particuliere verhuur en commerciële verhuur zijn de
enige sectoren die geen subsidie krijgen. Corporaties
kunnen genoegen nemen met een veel lager
rendement, omdat er geen economische eigenaar is
die een marktconform rendement vraagt. Corporaties
hebben robuuste vermogensposities die ze kunnen
inzetten, om de huren lager te houden dan
marktconform is. Dat zou op zichzelf niet eens zo erg
zijn, ware het niet dat we daardoor een hele grote
kloof op de woningmarkt hebben met aan de ene kant
de koopsector en aan de andere kant de sociale
huursector. Het midden segment ontbreekt in feite.
Daarin zijn wij heel afwijkend in vergelijking met
andere landen en ook dat belemmert
doorstromingsprocessen.”
Oplossing moeilijk
Maar de heer Conijn realiseert zich dat oplossingen
moeilijk zijn. “De subsidiering in de koop- en
huursector moet worden afgebouwd, want daar ligt
voor een belangrijk deel het kwaad. Bij die afbouw heb
je in beide sectoren heel verschillende problemen. In
de koopsector is het belangrijkste probleem de
vermogenspositie van huiseigenaren. Je kunt het
effect uitsmeren, maar het leidt onvermijdelijk tot
prijsverlaging en het slaat daarmee onevenredig
zwaar neer op bewoners. Banken zullen dat ook niet
zomaar accepteren. Zij hebben die woningen immers
als hypothecaire zekerheid. In de huursector heb je in
feite een luxe probleem. Het levert bij verhuurders
geen bezwaren op. De corporatiesector moet echter
een weg vinden, om de meeropbrengsten van
huurverhoging maatschappelijk in te zetten.”
Hij noemt ook de mogelijke gevolgen voor de
bouwnijverheid: “De woonconsumptie is voortdurend
gestimuleerd, we hebben daardoor een goede
voorraad. Afbouw van subsidies betekent
vermindering van de noodzaak de voorraad te laten
toenemen in termen van kwaliteit of kwantiteit. Zeker
in deze tijden van crisis kan de bouwnijverheid dat
niet hebben.”
Tot slot concludeert hij: “Het is niet goed denkbaar een
evenwichtige woonvoorraad te krijgen, als het
huurniveau niet correspondeert met de markt. Het
woningwaarderingsstelsel is daarbij een heel
administratief bureaucratisch systeem. Of het
Amsterdam of Groningen is, daar wordt nauwelijks
onderscheid tussen gemaakt. Het is onvermijdelijk,
dat het huurniveau uiteindelijk wordt gekoppeld aan
de WOZ-waarde, waarbij ik ervan uitga, dat de WOZwaarde
niet meer wordt opgedreven door de fiscale
bevoordeling (van de koopsector).” In antwoord op een
vraag van een toehoorder zegt hij achteraf nog: “Ik ben
geen onverkort voorstander van liberalisering, wel
voorstander van een fors hoger huurniveau. In de
Nederlandse verhoudingen is echter altijd een vorm
van bescherming van huurders wenselijk. Als een
huurder eenmaal heeft getekend, is die in wezen
vogelvrij voor verhuurders, want verhuizing is duur.
Dat heet het ‘hold up’ probleem. Daarom blijft een
zekere bescherming wel nodig.”