Woningverbetering en huurprijs - Huurcommissie

Woningverbetering en huurprijs
Wanneer is een verandering aan een Woonruimte een verbetering?
en Wanneer mag voor een verbetering extra huurverhoging
Worden gevraagd? in deze brochure leest u Waarmee huurders
en verhuurders rekening moeten houden bij Woningverbetering.
Wanneer een Woningverbetering desondanks tot onderlinge
problemen leidt, kan de huurcommissie in sommige gevallen
helpen. in andere gevallen moet u hiervoor naar de kantonrechter
toe.
Woningverbetering en huurverhoging
Er zijn verschillende situaties die leiden tot woningverbetering:
• De gemeente verplicht de verhuurder tot woningverbetering;
• De woning wordt aangepast in verband met een handicap
van de huurder;
• De verhuurder neemt zelf het initiatief tot woningverbetering;
• De huurder neemt zelf het initiatief tot woningverbetering.
Vaak gaat de huur omhoog als deze woningverbeteringen klaar
zijn. In sommige gevallen mag dit wel en in andere gevallen niet.
Hieronder staan de belangrijkste regels op een rijtje.
Afspraken over woningverbetering
Bij woningverbetering spreken de huurder en verhuurder van
tevoren af welke verbeteringen aan de woning worden uitgevoerd
en of de huur wordt verhoogd, en zo ja hoeveel de huur
wordt verhoogd. Om meningsverschillen naderhand te voorkomen,
kunt u de afspraak het beste schriftelijk vastleggen.
Renovatieplan
In veel gevallen pakt de verhuurder bij woningverbetering
meerdere woningen tegelijk aan. De verhuurder maakt daarvoor
een zogenaamd renovatieplan. Wanneer tien of meer
woningen worden verbeterd, moet het renovatieplan eerst
voorgelegd worden aan de huurders. Ten minste zeventig
procent van de huurders moet vooraf met het plan instemmen.
Niet eens met het renovatieplan?
Als de huurder het niet eens is met het renovatieplan, kan hij
schriftelijk bezwaar maken bij de verhuurder. De verhuurder
stuurt vervolgens een bericht waarin wordt gemeld of meer
dan zeventig procent van de huurders wel of niet instemt met
het renovatieplan.
Zeventig procent accepteert het renovatieplan
Accepteert zeventig procent van de huurders het renovatieplan?
Dan heeft een huurder die bezwaar heeft nog acht weken
de tijd om aan de rechter te vragen of het renovatieplan redelijk
is. Doet de huurder dat niet, dan moet hij de verbetering
gedogen. Dat betekent dat de huurder moet toestaan dat de
verhuurder verbeteringen aanbrengt en dat de verhuurder
daarvoor extra huur zal vragen. De huurder moet de verbetering
ook gedogen als de rechter oordeelt dat het renovatieplan
redelijk is.
Minder dan zeventig procent van de huurders accepteert
het renovatieplan
Stemt minder dan zeventig procent van de huurders in met het
renovatieplan? Of gaat het niet om woningverbetering van
een complex van ten minste tien woningen? Dan moet de
verhuurder in beide gevallen de rechter vragen een oordeel te
geven over de redelijkheid van zijn plan.
Oneens met het renovatieplan?
De huurder kan acht weken nadat het renovatieplan
is geaccepteerd naar de rechter. Doet hij
dat niet, dan moet de huurder toestaan dat de
ver beteringen worden aangebracht. Ook moet
hij akkoord gaan met de huurverhoging.
1

2
Geliberaliseerde woningen
De Huurcommissie doet alleen uitspraak over
niet-geliberaliseerde woningen en woonwagens
(standplaatsen).
Een huurovereenkomst is geliberaliseerd
wanneer:
• de huurovereenkomst is ingegaan vanaf 1 juli
1994 of later, en
• de woning ‘zelfstandig’ is, oftewel een eigen
toegang en eigen keuken, wasgelegenheid en
toilet heeft, en
• de (kale) aanvangshuurprijs boven de
toenmalige huur subsidie/huurtoeslaggrens
ligt.
Op de website van de Huurcommissie vindt u
een tabel waarin u kunt controleren of uw
huurprijs geliberaliseerd is.
vernieuWen van bestaande voorzieningen
Voor het vernieuwen van bestaande voorzieningen zoals een
lift of een elektrische installatie, mag de verhuurder alleen een
huurverhoging voorstellen als de nieuwe voorziening meer
comfort biedt. Een voorbeeld is het aanbrengen van centrale
ver warming die eerst niet in de woonruimte aanwezig was.
Dat levert meer woongenot op. Een verhuurder mag ­ behalve
voor dringende reparaties ­ geen veranderingen aan de woon­
ruimte aanbrengen zonder toestemming van de huurder.
Woonvoorzieningen voor gehandicapten
Bij het aanbrengen van woonvoorzieningen voor gehandicapten
spreken huurder en verhuurder samen (vooraf) een
nieuwe huurprijs af. Een goed uitgangspunt hiervoor is het
bedrag van de investering voor de aangebrachte voorzieningen
minus de subsidie die de verhuurder heeft ontvangen en de
eventuele eigen bijdrage van de huurder.
Wilt u bepalen wat een redelijke huurverhoging is? Houd dan
onder andere rekening met:
• Het rentepercentage van een aangegane lening;
• De gemiddelde levensduur van de woonvoorziening;
• De onderhoudskosten die voor rekening van de verhuurder
komen.
Doe de Huurprijscheck
Kijk op www.huurcommissie.nl voor de actuele
puntentelling en bijbehorende huurprijs. Ook
kunt u hier aan de hand van de Huurprijscheck
berekenen of u een redelijke huurprijs vraagt,
dan wel betaalt. Geen internet? U kunt ook
bellen met de Huurcommissie via het gratis
telefoonnummer 0800 - 488 72 43, bereikbaar
op werkdagen van 8.30 uur tot 17.30 uur.
Maximale huurprijs en voorzieningen voor gehandicapten
Het aanbrengen van voorzieningen voor gehandicapten kan
gevolgen hebben voor de puntentelling. De aanwezigheid van
de voorzieningen wordt in de puntentelling opgenomen en
leidt meestal tot een verhoging van de maximaal toegestane
huurprijs voor de woning.
hoe hoog mag de nieuWe huurprijs zijn?
Een huurwoning is punten waard. Hoeveel punten dit zijn, hangt
af van de woning. Schakelt u de Huurcommissie in, dan onderzoekt
een medewerker van de Huurcommissie de woning op

asis van het ‘woningwaarderingsstelsel’, oftewel het puntensysteem.
Dit puntensysteem gaat uit van alle voorzieningen
die de woning heeft. Bijvoorbeeld of de woning een luxe badkamer
of keuken heeft. Maar ook de grootte van de woning telt
mee in het totale punten aantal. Bij elk aantal hoort een
wettelijk vastgestelde – maximale – huurprijs. Er is een apart
puntensysteem voor zelf standige woningen, onzelfstandige
woningen (kamers) en woonwagens (standplaatsen).
De nieuwe huurprijs mag nooit hoger worden dan de maximale
huurprijs die hoort bij de punten telling na de woningver­
betering.
Het uitgangspunt voor het bepalen van de punten is de woonruimte
zoals die was toen het huurcontract werd afgesloten.
Verder tellen de na die tijd door de verhuurder aangebrachte
en betaalde verbeteringen mee. Daarvoor moet de huidige
huurder wel toestemming hebben gegeven. De verbeteringen
die de huidige huurder zelf heeft betaald, tellen niet mee in
de berekening. De door de huurder uitgevoerde verbeteringen
tellen wél mee als ze door de verhuurder zijn betaald.
Komt u er samen niet uit? de huurcommissie
geeft duidelijKheid
Bent u het niet eens over de nieuwe huurprijs na woningverbetering?
Dan kan de Huurcommissie helpen door een uitspraak
te doen over de huurverhoging.
Als u bezwaar heeft tegen de woningverbetering, kun u voor
juridisch advies terecht bij het Juridisch Loket, het Bureau
Sociaal Raadslieden, een wets­ of rechtswinkel of een advocaat.
Een lijst met adressen vindt u achterin deze brochure.
Hoe schakel ik de Huurcommissie in?
De huurder of verhuurder vraagt de Huurcommissie om uitspraak
te doen over de hoogte van de huurprijs na woningverbetering.
Dit verzoekschrift moet binnen drie maanden na het
aanbrengen van de voorzieningen gebeuren.
U schakelt de Huurcommissie in door het formulier achterin
de brochure in te vullen. Bel voor meer informatie over de
te volgen procedure met de Huurcommissie of kijk op
www.huurcommissie.nl.
Verzoek pas na afronden woningverbetering
De Huurcommissie kan alleen een uitspraak
doen over de huurprijs bij woningverbetering
nádat de verbeteringen zijn aangebracht.
Nota’s
De Huurcommissie vraagt de verhuurder
om gespecificeerde nota’s. Als de verhuurder
geen nota’s overlegt, maakt de Huurcommissie
een schatting van de investeringskosten.
De Huurcommissie bekijkt altijd of de huurverhoging
in een redelijke verhouding staat
tot de nettokosten die de verhuurder heeft
gemaakt. Nettokosten zijn de kosten na aftrek
van subsidies en een eventuele bijdrage van
de huurder.
3

verbeteringen die de huurder zelf aanbrengt
en betaalt
De huurder doet er goed aan om vooraf met de verhuurder
afspraken te maken over het aanbrengen van veranderingen in
de woning die hij zelf betaalt. Leg deze afspraken ook schriftelijk
vast.
beëindiging huurcontract en veranderingen
in de Woning
Huurders hebben geen schriftelijke toestemming van de ver­
huurder nodig voor kleine veranderingen die bij het einde van
de huur eenvoudig en zonder grote kosten voor de verhuurder
ongedaan kunnen worden gemaakt. Voor andere veranderingen
heeft de huurder wel vooraf schriftelijke toestemming
van de verhuurder nodig, bijvoorbeeld voor het plaatsen van
een nieuwe badkamer. De verhuurder moet hierop binnen acht
weken reageren. De verhuurder mag alleen weigeren als de
veranderingen de woonruimte minder goed verhuurbaar maken
of ervoor zorgen dat de woonruimte in waarde daalt. De
Huurcommissie doet geen uitspraak over dit soort huurgeschillen.
U kunt wel terecht bij de kantonrechter. Achterin
deze brochure vindt u een lijst met adressen voor het inwinnen
van advies.
Zelf verbeteringen aanbrengen
Als een huurder voor eigen rekening
verbeteringen in de woonruimte aanbrengt,
kunnen deze niet tot huurverhoging leiden.
Geen beperkingen
Een verhuurder kan in het huurcontract géén
bepalingen opnemen die de mogelijkheden
voor de huurder beperken om veranderingen
aan de binnenkant van de woonruimte aan
te brengen. Doet hij dat wel, dan zijn deze niet
geldig.
Wilt u als huurder uW Woning veranderen?
schaKel dan de Kantonrechter in.
Wil een huurder iets veranderen in zijn woning, maar geeft
de verhuurder hiervoor geen toestemming? In dat geval kan
de Huurcommissie niet helpen. De huurder moet hiervoor naar
de kantonrechter. Achterin deze brochure vindt u een lijst met
adressen voor het inwinnen van juridisch advies.
Het is woningverbetering als ...
de aangebrachte voorzieningen tot meer woongenot
leiden. Dat is bijvoorbeeld het geval als de
verhuurder een tweede toilet, een douche die er
eerst niet was, een modernere keuken of dubbel
glas aanbrengt. Alleen in zo’n situatie kan de
verhuurder extra huurverhoging naast de jaarlijkse
huurver hoging vragen.
Het is géén woningverbetering als...
door herstel of vervanging van delen van een
woonruimte het wooncomfort gelijk blijft.
In dat geval spreken we van (groot) onderhoud.
Dit is geen reden voor een extra huurverhoging.
Meer informatie vindt u op www.huurcommissie.nl
of in de brochure Onderhoud en huurprijs.
5

6
een verzoeK indienen
Een verzoek aan de Huurcommissie kunt u indienen door een verzoekformulier
in te vullen en naar de Huurcommissie op te sturen.
Achterin deze brochure vindt u het formulier. Hiermee kunt u een
verzoek indienen om de huurprijs te toetsen na woningver betering.
Op de omslag van deze brochure vindt u een overzicht van de andere
themabrochures van de Huurcommissie. U kunt deze brochures
tele fonisch aanvragen of downloaden via www.huurcommissie.nl.
leges betalen
Voordat de Huurcommissie uw verzoek inhoudelijk in behandeling
neemt, betaalt u een voorschot op de leges. Bent u een natuurlijk
persoon (particulier), dan betaalt u €25. Vertegenwoordigt u een
rechtspersoon zoals een stichting, een vereniging, een coöperatie,
een onderlinge waarborgmaatschappij, een NV of een BV, dan
betaalt u €450.
De Huurcommissie doet uitspraak over uw verzoek en bepaalt uit­
eindelijk wie van de partijen in het gelijk wordt gesteld. Stelt de
Huurcommissie u als indiener van het verzoek in het gelijk? Dan
krijgt u de betaalde leges na de uitspraak van de Huurcommissie
terug. Bent u in het ongelijk gesteld, dan krijgt u het geld niet
terug.
Voor het betalen van het legesvoorschot ontvangt u een acceptgirokaart
bij de ontvangstbevestiging van uw verzoek.
Het is belangrijk dat dit bedrag binnen vier weken op de rekening
van de Huurcommissie staat. Betaalt u niet of niet op tijd, dan kan
de Huurcommissie uw verzoek niet in behandeling nemen.
Een laag inkomen en leges
Heeft u een laag inkomen en is één van de onderstaande situaties
op u van toepassing?
1. u ontvangt algemene bijstand.
2. u ontvangt huurtoeslag en uw inkomen ligt op bijstands niveau.
3. u ontvangt huurtoeslag en valt in de laagste inkomenscategorie.
Dan kunt u om vrijstelling van betaling van leges ver zoeken. Dit
verzoek kunt u binnen vier weken schriftelijk indienen bij de Huurcommissie
via het formulier Vrijstelling leges. U kunt dit formulier
downloaden via www.huurcommissie.nl of telefonisch aanvragen.
Bij dit formulier moet u een kopie van het stuk over leggen, waaruit
blijkt dat u aan één van de bovengenoemde voorwaarden voldoet.
‘Helder advies.
Ik kon direct
aan de slag!’
Schakel de Huurcommissie op tijd in
Voor de verzoeken aan de Huurcommissie
gelden wettelijke termijnen.
Wanneer u een verzoek indient om de
huurverhoging na woningverbetering
te toetsen, moet u dat doen binnen drie
maanden na het aanbrengen van de
voorzieningen. Wanneer de wettelijke
termijn is verstreken, kunt u niet
meer bij de Huurcommissie terecht.
Let daarom goed op bij het indienen
van uw verzoekschrift.

de behandeling van uW verzoeK
1. Nadat u het voorschot op de leges heeft betaald, neemt de
Huurcommissie uw zaak inhoudelijk in behandeling.
2. Meestal is onderzoek nodig. Een medewerker van de Huurcommissie
onderzoekt dan bijvoorbeeld de woning van de
huurder en/of de administratie van de verhuurder.
3. Na het onderzoek ontvangt u een uitnodiging voor een zitting
van de Huurcommissie. Op deze zitting kunt u uw geschil
mondeling toelichten en reageren op het onderzoeksrapport.
Ook de andere partij krijgt een uitnodiging om bij de zitting
aanwezig te zijn.
4. Doorgaans ontvangt u vier maanden na betaling van de leges
een uitspraak per aangetekende post. Dit is afhankelijk van uw
situatie.
5. Is uw zaak op een zitting behandeld en bent u het niet eens met
de uitspraak? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum
van de uitspraak van de Huurcommissie een dagvaardingsprocedure
bij de kantonrechter starten.
6. In sommige gevallen wordt een zaak niet op een zitting
behandeld, bijvoorbeeld omdat het verzoek niet­ontvankelijk is.
Wanneer u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u
binnen drie weken verzet aantekenen bij de Huurcommissie. In
de uitspraak leest u hoe u verzet kunt aan tekenen.
Leg afspraken vast
De Huurcommissie kan u soms om
bewijs vragen. Leg daarom toezeggingen,
beloftes en afspraken altijd schriftelijk
vast. Houd voor uzelf bij wanneer u
contact heeft gezocht met de andere
partij. Was hij/zij bereikbaar? En wat is
afgesproken? Doe dit ook bij beloftes
om terug te bellen. Bevestig waar
mogelijk schriftelijk uw afspraken.
Gebruikt u e-mail? Bewaar dan uw
e-mailcorrespondentie.
meer informatie?
Heeft u vragen? Neem contact op met de
Huur commissie via het gratis telefoonnummer
0800 ­ 488 72 43, bereikbaar op werkdagen van 8.30
uur tot 17.30 uur. Of kijk op www.huurcommissie.nl.
Hier kunt u informatie materiaal en formulieren
downloaden of de huurprijschecks invullen.
7

8
handige adressen
• Voor het zoeken naar een nieuwe woning kunnen huurders
terecht bij de gemeente, een woningcorporatie of makelaar;
• Vragen over bedrijfsruimten kunnen zowel huurders als verhuurders
stellen aan de Kamer van Koophandel:
www.kamervankoophandel.nl;
• Voor problemen bij het opzeggen van de huur kunt u als
huurder terecht bij de volgende instanties:
­ Het juridisch loket: www.hetjl.nl;
­ Bureau sociaal raadslieden: www.sociaalraadslieden.nl;
­ Wets­ of rechtswinkel: www.st­ab.nl/ad01c.htm;
­ Een advocaat: www.advocatenorde.nl;
• Als verhuurder kunt u voor vragen over het opzeggen van de
huur terecht bij een advocaat: www.advocatenorde.nl;
• Huurders kunnen voor het aanvragen van huurtoeslag de
website van de Belastingdienst bezoeken:
www.toeslagen.nl;
• Als u als huurder te maken krijgt met burenoverlast, belt u de
politie. Burenoverlast kunt u ook melden bij de verhuurder;
• Algemene vragen over huurcontracten stelt u aan het
juridisch loket: www.hetjl.nl of een advocaat:
www.advocatenorde.nl;
• Voor het verhelpen van onderhoudsgebreken neemt u
contact op met de verhuurder en/of de gemeente, bijvoorbeeld
de afdeling Bouw­ en Woningtoezicht;
• Informatie over civiele procedures krijgt u bij de kantonrechter.
Meer informatie hierover staat op de internetsite van de
rechterlijke organisatie in Nederland: www.rechtspraak.nl of
op de website van Postbus 51: www.postbus51.nl. U kunt
Postbus 51 ook bereiken via het gratis telefoonnummer
0800 ­ 8051.
De tekst in deze brochure is een vrije weergave van met name de volgende wettelijke
voorschriften: Titel 7.4 van het Burgerlijk Wetboek, de Uitvoeringswet huurprijzen
woonruimte en de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte. Bij een juridisch geschil
kunt u geen beroep doen op de inhoud van deze brochure.