Download van presentatie - NGF
Download van presentatie - NGF
Download van presentatie - NGF
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
DE MEERWAARDE VAN<br />
KENNIS OVER ERFPACHT,<br />
NATUURSCHOONWET, WOZ<br />
EN FISCALITEITEN<br />
9 maart 2013
WAAROM DEZE WORKSHOP?
WAT WILLEN WE VANDAAG BEREIKEN?
WIE ZIJN WE?
MET WELKE PARTIJEN HEEFT U TE MAKEN?
PARTIJEN<br />
1. Belastingdienst:<br />
- overdrachtsbelasting;<br />
- vennootschapsbelasting;<br />
- inkomstenbelasting;<br />
- schenk- en erfbelasting;<br />
- onroerende zaaksbelastingen (zie verder).<br />
2. Erfpachtgever – zie verder
NATUURSCHOONWET
NATUURSCHOONWET III<br />
Niet alleen landgoederen maar ook anderen, als recreatieondernemers, maken gebruik <strong>van</strong> de<br />
NSW. Hoe kan dit? Is dit concurrentievervalsend? Kan de staatssecretaris de evaluatie<br />
vervroegen? Wil zij bestaande gevallen herkeuren? En wil zij zorgen dat de NSW voortaan<br />
alleen nog aan echte doelen wordt gekoppeld?<br />
De vereisten voor de rangschikking <strong>van</strong> een landgoed op grond <strong>van</strong> de<br />
Natuurschoonwet 1928 (NSW) zijn dat het voldoende om<strong>van</strong>g heeft, dat er een<br />
bepaald minimum aan bos, natuur of houtopstanden is en dat het landgoed gebruikt<br />
wordt op een manier die geen inbreuk maakt op het natuurschoon.<br />
Op zichzelf behoeft recreatief gebruik rangschikking onder de Natuurschoonwet 1928<br />
niet in de weg te staan. Bij de juiste randvoorwaarden kan zich op bijvoorbeeld<br />
een golfbaan aantrekkelijke natuur ontwikkelen, die bijdraagt aan de biodiversiteit.<br />
Rangschikking onder de NSW is dan ook mogelijk. Naar aanleiding <strong>van</strong> een<br />
aanscherping <strong>van</strong> de eisen <strong>van</strong> de NSW heeft <strong>van</strong>af 2007 een grootscheepse<br />
herrangschikking plaatsgevonden. Deze operatie is bijna afgerond.
NATUURSCHOONWET II<br />
• Vereisten NSW 1928<br />
• Voordelen:<br />
- overdrachtsbelasting;<br />
- vennootschapsbelasting;<br />
- inkomstenbelasting;<br />
- schenk- en erfbelasting;<br />
- onroerende zaaksbelasting en andere heffingen.
ERFPACHT
ERFPACHT I<br />
Belangrijke punten:<br />
1. Hoogte canon en wijze <strong>van</strong> berekenen;<br />
2. Tussentijdse herziening canon en wijze<br />
<strong>van</strong> berekenen;<br />
3. Vergoeding investeringen (o.a. opstallen) bij einde;<br />
4. Duur en mogelijkheid tot verlengen.
ERFPACHT II<br />
Overige opmerkingen:<br />
1. Omzetting huur in erfpacht;<br />
2. NSW regime voor erfpachter en bloot eigenaar.
WOZ
WOZ-‐waarde golfclub © Deloi7e 2013 The Netherlands<br />
15
Agenda<br />
" Belang WOZ<br />
" Ont<strong>van</strong>gst WOZ-‐beschikking<br />
" TaxaEeverslag<br />
" Waarderingsmethoden<br />
" Grondwaarde<br />
" Vrijstellingen<br />
" (Pro forma) bezwaar en beroep<br />
" Financiële invloed<br />
" Vragen<br />
WOZ-‐waarde golfclub © Deloi7e 2013 The Netherlands<br />
1<br />
6
Belang WOZ<br />
" OZB gebruikers en/of eigenaren<br />
" Watersysteemheffing gebouwd<br />
" Wegenheffing gebouwd<br />
" VennootschapsbelasEng<br />
" Rioolheffing<br />
" BaatbelasEng<br />
" Etc.<br />
NB. Watersysteemheffing ongebouwd obv hectare<br />
WOZ-‐waarde golfclub © Deloi7e 2013 The Netherlands<br />
17
Ont<strong>van</strong>gst WOZ Beschikking<br />
WOZ-‐waarde golfclub<br />
© Deloi7e 2013 The Netherlands<br />
18
Taxa6everslag<br />
Taxatieverslag niet-‐woning<br />
Waardepeildatum: 01-‐01-‐2011<br />
Golfclub<br />
Aanduiding object: Landweg 1<br />
[objectnr.] 2345 AB Amsterdam<br />
[Adres]<br />
Kadastrale objecten betrokken in deze taxatie:<br />
Gemeente Sectie Perceelnr. Letter Indexnr. Oppervl.<br />
Amsterdam AE 1078 G 50.000 m²<br />
Objectgegevens: Bijzonderheden<br />
Soort object: Recreatie/sportcentrum Gerenoveerd in 1997<br />
Bouwjaar: 1950<br />
Marktgegevens:<br />
Van het getaxeerde object zijn de volgende verkoopcijfers verzameld:<br />
Transportdatum Verkoopprijs<br />
01-‐07-‐2006 € 0<br />
Opbouw taxatie en gecorrigeerde ver<strong>van</strong>gingswaarde<br />
Winkel-‐verkoopruimte 100 m² á € 1.500 € 150.000 € 37.500<br />
bouwjaar 1950 levensduur 45jaar<br />
restwaarde 25 %<br />
technische veroudering factor 0,250<br />
Kantine 100 m² á € 1.500 € 150.000 € 96.750<br />
bouwjaar 1997 levensduur 45jaar<br />
restwaarde 25 % resterende levensd.29 jr.<br />
technische veroudering factor 0,645<br />
Grond bij niet woning 5.000 m² € 250.000<br />
Extra grond (restgrond) 45.000 m² € 270.000<br />
(etc......) (...) (...) (...) (...)<br />
Totaal € 5.000.000<br />
WOZ-‐waarde golfclub<br />
© Deloi7e 2013 The Netherlands<br />
19
Waarderingsmethoden<br />
Waarde in het economisch verkeer<br />
" Leegwaarde<br />
" ‘Eigen grond’waarde<br />
" Vergelijkingsmethode<br />
" HuurwaardekapitalisaEemethode<br />
" Huurwaarde per m2<br />
" KapitalisaEefactor<br />
" Discounted cash flow-‐methode<br />
" Contante waarde berekening <strong>van</strong> toekomsEge inkomsten en uitgaven<br />
WOZ-‐waarde golfclub © Deloi7e 2013 The Netherlands<br />
20
Waarderingsmethoden<br />
Gecorrigeerde ver<strong>van</strong>gingswaarde versus waarde economisch verkeer<br />
" Gecorrigeerde ver<strong>van</strong>gingswaarde<br />
" Ver<strong>van</strong>gingswaarde opstal<br />
" Technische correcEe<br />
" FuncEonele correcEe<br />
" Grond<br />
" Bedrijfswaarde<br />
" Benubngswaarde<br />
" Bijzonderheden<br />
" Uitgideprijzen gemeente<br />
" TaxaEewijzer ‘Sport’<br />
" Is niet boekwaarde<br />
WOZ-‐waarde golfclub © Deloi7e 2013 The Netherlands<br />
21
Vrijstellingen<br />
Toepassing vrijstelling wel in objectagakening maar buiten waarde<br />
" Natuurschoonwetlandgoederen<br />
" Natuurterreinen<br />
" Openbare land-‐ en waterwegen<br />
" Overige vrijstellingen<br />
WOZ-‐waarde golfclub © Deloi7e 2013 The Netherlands<br />
22
Vrijstellingen<br />
Natuurschoonwetlandgoederen<br />
" Ten minste 5 hectare<br />
" Aaneengesloten gebied<br />
" Geen inbreuk op natuurschoon<br />
Voorts moet:<br />
" Ten minste 30% oppervlakte bezet met houtopstanden en/of natuur<br />
" Gebruik mag geen inbreuk maken op natuur<br />
" CorrecEe waterparEjen (geen natuurterreinen)<br />
=> Gebouwde eigendommen zijn niet vrijgesteld <strong>van</strong> de WOZ-‐waardebepaling.<br />
WOZ-‐waarde golfclub © Deloi7e 2013 The Netherlands<br />
23
Vrijstellingen<br />
Natuurterreinen<br />
• Beheer door rechtspersoon die nagenoeg behoud <strong>van</strong> natuurschoon ten doel stelt<br />
WOZ-‐waarde golfclub © Deloi7e 2013 The Netherlands<br />
24
Vrijstellingen<br />
Openbare land-‐ en waterwegen en overige vrijstellingen<br />
" Openbare land-‐ en waterwegen<br />
• 30 jaar toegankelijk voor een ieder<br />
• 10 jaar toegankelijk voor een ieder en onderhouden door overheid<br />
• Bestemming openbare weg<br />
• Inclusief kunstwerken<br />
v FacultaEeve vrijstellingen zijn bijvoorbeeld:<br />
spor7erreinen;<br />
‘ straatmeubilair;<br />
parken, plantsoenen en waterparEjen.<br />
WOZ-‐waarde golfclub © Deloi7e 2013 The Netherlands<br />
25
(Pro forma) Bezwaar en beroep<br />
• Termijnen<br />
• Gang <strong>van</strong> zaken<br />
• Horen<br />
• Bewijslast<br />
• Heroverweging gemeente (eigen controle veelal door zelfde ambtenaar)<br />
• Bekende tegenwerpingen<br />
• Kostenvergoeding<br />
• Beroep veelal eerste onapankelijke beoordeling<br />
• In beroep: geen advocaat, jurist, taxateur verplicht<br />
• Tekstblokken om bezwaar te moEveren in Wegwijs<br />
WOZ-‐waarde golfclub © Deloi7e 2013 The Netherlands<br />
26
WOZ-‐waarde in Bezwaar<br />
woz-‐waarde voor bezwaar € 8.100.000 woz-‐waarde na bezwaar € 4.440.000<br />
gebouwen € 1.100.000 gebouwen € 800.000<br />
(kantine/verkoopr/zaal/kleedk/kantoor/keuken/schuur) (lagere restwaarde/ kortere levensduur/ function)<br />
gebouwgebonden grond € 100.000 gebouwgebonden grond € 100.000<br />
(1000 m2 * € 100) (1000 m2 * € 100)<br />
overige grond € 3.600.000 overige grond € 1.500.000<br />
(300.000 m2 *€ 20) (300.000 m2 *€ 5)<br />
extra grond € 1.500.000 extra grond € 1.500.000<br />
(300.000 m2 *€ 5) (300.000 m2*€ 5)<br />
holes 18 aanlegkosten € 1.800.000 holes 18 aanlegkosten € 540.000<br />
(18*€ 100.000) (18*€ 100.000*0,3 tc)<br />
WOZ-‐waarde golfclub © Deloi7e 2013 The Netherlands<br />
27
Financiële invloed<br />
Lokale heffingen<br />
FicEef voorbeeld<br />
WOZ-‐waarde voor<br />
bezwaar<br />
€ 8.100.000 voor bezwaar<br />
(grondslag wsh/wh €<br />
1.200.000)<br />
Nieuwe situaEe:<br />
WOZ-‐waarde na<br />
bezwaar<br />
Tarief OZB/wsh/<br />
wh*<br />
0,1627% ozb g<br />
0,2037% ozb zr<br />
0,0231% wsh<br />
gebouwd<br />
0,0282%<br />
wegenheffing wh geb<br />
Tarief OZB/wsh/<br />
Te<br />
betalen<br />
€ 30.294<br />
Te<br />
betalen<br />
€ 4.440.000 na bezwaar 0,1627% ozb g € 16.730<br />
(grondslag wsh/wh € 0,2037% ozb zr<br />
900.000)<br />
0,0231% wsh<br />
Besparing Na correcEe lokale gebouwen, heffingen: € 13.565 gebouwd dit jaar<br />
* grondwaarde Per gemeente/waterschap en<br />
worden 0,0282% verschillende tarieven gehanteerd (zie<br />
verordening)<br />
aanlegkosten<br />
wegenheffing geb<br />
WOZ-‐waarde golfclub © Deloi7e 2013 The Netherlands<br />
28
Financiële invloed<br />
VennootschapsbelasEng (ficEef voorbeeld / zr én g)<br />
Oude situaEe:<br />
Boekwaar<br />
de<br />
gebouwen<br />
Nieuwe situaEe:<br />
WOZ-‐<br />
waarde<br />
€ 600.000 €<br />
Boekwaar 8.100.000 WOZ-‐<br />
de<br />
gebouwen<br />
waarde<br />
Bodemw<br />
aar-‐de<br />
50% WOZ<br />
€<br />
Bodemwa 4.050.000<br />
ar-‐ de<br />
50% WOZ<br />
WOZ<br />
VpB-‐<br />
gebouwe<br />
n<br />
€<br />
1.200.00 WOZ<br />
0VpB-‐<br />
gebouwe<br />
n<br />
Afschrijvin<br />
g<br />
gebouwen<br />
tot<br />
€ 600.000 € 0<br />
Afschrijvin<br />
g<br />
gebouwen<br />
tot<br />
VpB tarief: 25%<br />
Bij daadwerkelijke afschrijving <strong>van</strong> 4,5 % is besparing VpB: € 6.730 dit jaar<br />
€ 600.000 €<br />
4.440.000<br />
€<br />
2.220.000<br />
Afschrijving<br />
s-‐<br />
poten6e<br />
Afschrijvin<br />
gs-‐poten6e<br />
€ 900.000 € 450.000 € 150.000<br />
WOZ-‐waarde golfclub © Deloi7e 2013 The Netherlands<br />
29
VRAGEN?
WAT GEBEURT ER NA DEZE<br />
WORKSHOP?
Change language