IV. Statenvoorstel 76/12 inzake Investering in voormalig CHV ...

Uitgangspunten toegepast bij voormalig CHV-terrein Veghel
Uitgangspunten voldoet Toelichting
Algemeen
Passend binnen categorie kloosters,
landgoederen/kastelen, militaire
complexen, fabrieken
Urgentie
Monumentale status (rijks, gemeentelijk
of vermelding op CHW)
Betekenis voor Brabant
Icoon
Participeert de gemeente /
gegarandeerde financiële investering
door gemeente
Mogelijke herbestemming
Passend bij ambitie Agenda van Brabant
O
voldoet O voldoet gedeeltelijk X voldoet niet
Industrieel complex
Een bijdrage van de provincie maakt dat er daadwerkelijk
gestart kan worden met de ontwikkeling van de
foodexperience. In combinatie met het kunst- en cultuurcluster
is dit de kern van het herontwikkelingsconcept. Als de
provincie niet investeert, stokt de herontwikkeling van de
foodexperience.
Het complex bevat een rijksmonument (Wiebenga-silo). De
waarde van het hele complex zit in het geheel van bouwwerken
die in de loop der tijd zijn gebouwd.
De Coöperatieve HandelsVereniging (CHV) was de
economische instelling van de Noord-Brabantse Christelijke
Boerenbond (NCB). Hierin hadden de Brabantse boeren zich
verenigd om samen hun economische positie te versterken.
Door de vestiging van de CHV in Veghel, groeide deze plaats
uit tot centrum van de voedingsindustrie in Brabant.
Het complex is een icoon vanwege de grootte (9 hectare) en
vanwege het verhaal van de coöperatie die hier is ontstaan. De
bebouwing weerspiegelt de ontwikkeling van de CHV in de
loop der jaren.
De gemeenteraad heeft de intentie en ambitie uitgesproken
om, gefaseerd, het kunst- en cultuurcluster in het complex te
huisvesten. Inmiddels huurt zij ruimte voor het jeugd- en
jongerencentrum en heeft zij geïnvesteerd in het geschikt
maken van die ruimte. Ook investeert de gemeente in de
fysieke verbinding tussen het winkelgebied in het centrum en
het CHV-terrein ( investeringen in de openbare ruimte). In
haar brief aan de provincie geeft de gemeente aan welke
investeringen zij gedaan hebben/gaan doen. Zie bijlage
De regio Veghel is de regio van food(processing) met grote
namen als Sligro, Jumbo, Hutten, DMV Campina, Mars etc.
die daar gevestigd zijn. Het idee om een ‘foodworld’ te
ontwikkelen past in die achtergrond en past ook bij de ambitie
van de AvB. Het concept legt een verbinding tussen winkels,
horeca, vermaak, cultuur, openbare ruimte, werken en leren.

Passend bij cultuurhistorische waarde en
Brabantse identiteit
Publieke betrokkenheid bij proces
Aansluiting bij andere provinciale
beleidsterreinen/investeringsdomeinen
Passend binnen vigerend beleid
Financieel
Sluitende exploitatie
O
Door de herbestemming blijven de cultuurhistorisch
waardevolle panden bewaard en sluit de herbestemming aan
bij de identiteitswaarde van het voormalige CHV-complex.
Door het ‘behoud door ontwikkeling’ blijft het complex
identiteitsdrager voor Veghel en voor Brabant. Zowel de
identiteit van de stad (industrie, bedrijvigheid) en land
(landbouwcultuur) zijn leidend bij de herontwikkeling.
Het terrein is nu toegankelijk vanwege de aanwezigheid van
museum SIEMei, de servicebioscoop die in oktober 2012
opent en tijdens diverse evenementen die worden
georganiseerd (bijv. festivals, een musical, bedrijfsfeesten,
productpresentaties). De gemeente Veghel heeft haar plannen
in diverse (openbare) raadsvergaderingen toegelicht.
(Toekomstige) gebruikers worden betrokken bij de
ontwikkeling van hun onderdeel op het terrein. Daarnaast is
het doel dat synergie ontstaat door samenwerking tussen
gebruikers vanuit de cultuurcluster en vanuit het foodcluster.
De ontwikkeling levert een bijdrage aan de ambities van de
Agenda van Brabant. Er ligt een relatie met het provinciale
Agrofood-programma en met het provinciale cultuurbeleid.
Ook liggen er kansen om de verbinding tussen stad en
platteland vorm te geven (uitwerking koersdocument transitie
stad/platteland). De invulling van het complex met
economische activiteiten heeft een relatie met het ruimtelijk-
economisch kader m.b.t detailhandel. In de invulling wordt
ook de koppeling gemaakt met onderwijs (kenniseconomie).
Er is een bestemmingsplanwijziging nodig voor het terrein. Er
is sprake van hindercirkels, maar via de crisis- en herstelwet is
hier een oplossing mogelijk. Het concept past binnen de
provinciale structuurvisie en past binnen de accenten die
gelegd zijn in de 5-sterrenregio Noordoost Brabant.
Het investeringsvoorstel van de provincie behelst een bedrag
van maximaal € 6,5 miljoen:
- € 2,4 miljoen voor een 1/3 e participatie in het
CHV-complex op basis van een taxatie en te
financieren uit het Ontwikkelbedrijf;
- € 0,65 miljoen, de rentelasten over de participatie
gedurende vijf jaar en te financieren uit het
Investeringskrediet Erfgoedcomplexen,
- € 1,1 miljoen voor kwaliteitsverbetering openbare
gebied en publieksruimtes op basis van
kostenramingen en te financieren uit
Investeringskrediet Erfgoedcomplexen;
- € 3,0 miljoen als reservering in het Ontwikkelbedrijf
voor investeringen in gebouwen die een functie met
een provinciaal belang krijgen en te financieren uit
het Ontwikkelberijf..

Passend binnen beschikbare budgetten
Investering externe partners minimaal
1/3 totale kosten
Onrendabele top

Verkenning
CHV-complex
Veghel
Provincie Noord-Brabant, oktober 2012
1

Inhoudsopgave
1. Inleiding..................................................................................................................................................................................................................... 4
1.1 Achtergrond...................................................................................................................................................................................................... 4
1.2 De uitdaging...................................................................................................................................................................................................... 4
1.3. Leeswijzer ........................................................................................................................................................................................................ 5
2. Betekenis CHV complex.............................................................................................................................................................................................. 6
2.1 Cultuurhistorie en architectuur CHV.................................................................................................................................................................. 7
2.1.1 Ontwikkelingsgeschiedenis van de haven.......................................................................................................................................................... 7
2.1.2 Ontwikkelingsgeschiedenis van NCB en CHV.................................................................................................................................................. 8
2.2 cultuurhistorisch waardevolle objecten .............................................................................................................................................................. 10
2.3 De kwaliteit en het karakter van het CHV-complex ........................................................................................................................................... 14
2.4 Betekenis CHV voor Brabant ........................................................................................................................................................................... 16
2.4.1 Cultuurhistorische betekenis.......................................................................................................................................................................... 16
2.4.2 Blijvende betekenis voor Brabant................................................................................................................................................................... 16
2.4.3 Kansen voor een aantrekkelijk leef- en vestigingsklimaat.................................................................................................................................. 17
2.5. Stedelijke betekenis, het CHV-complex in de stad............................................................................................................................................. 19
2.6 Plangebied ...................................................................................................................................................................................................... 21
3. Ontwikkelingsperspectief CHV.................................................................................................................................................................................. 23
3.1 De toekomst van de CHV: kaders..................................................................................................................................................................... 27
3.1.1 Rijkskaders................................................................................................................................................................................................... 27
3.1.2 Provinciale beleidskaders............................................................................................................................................................................... 28
3.1.3 Vigerende gemeentelijke beleidskaders........................................................................................................................................................... 29
3.1.4 Milieuhygiënische aspecten ........................................................................................................................................................................... 32
3.1.5 Archeologie.................................................................................................................................................................................................. 33
3.2 Uitgangspunten voor herontwikkeling CHV...................................................................................................................................................... 33
3.2.1 Gemeentelijke uitgangspunten....................................................................................................................................................................... 33
3.2.2 Provinciale uitgangspunten............................................................................................................................................................................ 40
4. Vervolg .................................................................................................................................................................................................................... 43
4.1 Planning.......................................................................................................................................................................................................... 43
2

4.2 Communicatie................................................................................................................................................................................................. 44
4.3 Besluitvorming ................................................................................................................................................................................................ 44
5. Geraadpleegde documenten, literatuur en bronnen..................................................................................................................................................... 45
Bijlage Sfeerimpressies.................................................................................................................................................................................................. 46
3

1. Inleiding
1.1 Achtergrond
Het investeringsprogramma grote Erfgoedcomplexen (voorheen grootschalige cultuurhistorische complexen) is van start gegaan in december 2010 en maakt
onderdeel uit van de eerste tranche investeringsstrategie van de Agenda van Brabant. De doelstelling van het programma is om beeldbepalende
cultuurhistorische complexen te behouden voor de toekomst én te laten functioneren als identiteitsdragers van het bijzondere leef- en vestigingsklimaat in
Brabant. Dit met de ambitie om Brabant te ontwikkelen als topregio op het gebied van kennis en innovatie.
Het CHV-complex is één van de cultuurhistorische complexen waarvoor de provincie een verkenning is gestart. Deze verkenning duidt de
betekenis van het complex voor Brabant. En heeft als doel de opgave voor het complex te formuleren en de uitgangspunten die de provincie hanteert om
eventueel in CHV-compex te investeren en/of het te herontwikkelen.
1.2 De uitdaging
Bouwbedrijf Van de Ven heeft in 2008 het CHV complex aan de Noordkade in Veghel gekocht met de intentie om op dit terrein een nieuw distributiecentrum
te vestigen. Echter vanwege de monumentale kwaliteit van het ensemble, de uniciteit van de gebouwen, het verhaal erachter, de ligging aan de centrumhaven
en de zoektocht die Veghel centrum maakte om opnieuw op de kaart te komen, heeft Van de Ven besloten om de gebouwen te behouden en er een andere
functie aan te geven. Insteek is het behoud van het cultureel erfgoed van Brabant door het een nieuwe toekomst, een nieuwe duurzame herbestemming te
geven. Voortkomend uit de geschiedenis van Veghel en van het CHV-terrein zelf, is een start gemaakt met het ontwikkelen van een kunst en cultuur- en
foodcentrum. De gemeente Veghel ziet in het gebied de Noordkade, met daarin het CHV-terrein, de mogelijkheid tot ontwikkelen van een tweede
centrumpool. Deze nieuwe centrumpool zou het culturele hart van Veghel moeten worden. De gemeente heeft daarom besloten de diverse kunst- en
cultuurvoorzieningen te verplaatsen naar het CHV-complex.
Het verhaal achter het CHV-complex is het verhaal van de boeren die zich verenigden om hun economische positie te verbeteren. Het is ook het verhaal van
het Brabantse platteland, met haar economische dragers landbouw en veeteelt. En van de kerkdorpen waarin de bewoners samen kwamen in een rijk
verenigingsleven. Het CHV-complex ligt op het grensvlak van de industrie van Veghel, die van oudsher sterk gericht is op voedselverwerking, en het
stadscentrum met bedrijvigheid en voorzieningen van Veghel. Het is de uitdaging beide polen, food en cultuur, met elkaar te verbinden waardoor ze elkaar
kunnen versterken. Het is ook de uitdaging letterlijk de twee centrumpolen van Veghel met elkaar te verbinden en elkaar te laten versterken. Bouwbedrijf van
de Ven heeft zichzelf een derde uitdaging gegeven, om de oude gedachte van samenwerking, van coöperatie, vorm te geven in een coöperatie nieuwe stijl.
4

Het CHV complex strategisch gelegen aan de Noordkade ter hoogte van het historische centrum van Veghel
1.3. Leeswijzer
Doel van deze verkenning is de betekenis en het cultuurhistorisch belang van het complex te duiden (hoofdstuk 2) en het schetsen van een
ontwikkelingsperspectief en uitgangspunten voor een duurzame herbestemming van het gebied met inachtneming van de bijzondere kwaliteiten (hoofdstuk 3).
Tot slot wordt het vervolgproces weergegeven (hoofdstuk 4).
5

2. Betekenis CHV complex
Luchtfoto Noordkade met CHV-terrein, Brabants Dagblad 2011
6

2.1 Cultuurhistorie en architectuur CHV
2.1.1 Ontwikkelingsgeschiedenis van de haven
Veghel is ontstaan in de vroege middeleeuwen, rond een doorwaadbare plaats van de Aa en groeide uit tot een belangrijk passantendorp met een marktfunctie
en vervolgens tot een belangrijk handelscentrum. Vanaf 1826 begint de economische groei van Veghel door de aanleg van de Zuid-Willemsvaart. Tegelijk met
de aanleg van het kanaal werd de oude haven aangelegd, die sindsdien de westrand van het centrum vormt. Een tweede economische impuls komt in 1914 als
de NCB zich aan de oude haven vestigt. Later vestigden ook andere bedrijven als Jumbo, Sligro, Maison van den Boer, Vanderlande Industries, Royal Canin
en Mars zich in Veghel. De geografische ligging, in het hart van de Meierij, maakte dat Veghel het Zaandam van het zuiden werd.
De economische ontwikkeling van Veghel is sterk verbonden met de strategische ligging aan weg, spoor- en waterwegen. Oorspronkelijk werd de Aa gebruikt
voor vervoer van turf en meststoffen, maar het belang van de rivier verviel door de aanleg van de Zuid-Willemsvaart tussen 1822 en 1826, tussen Helmond en
Den Bosch. Hierdoor ontstond een verbinding tussen Rotterdam en het Luikse industriegebied. Veghel werd een centrum van verkeer omdat de verbinding
van de oude haven met de Zuid-Willemsvaart de aanvoer van bouwmaterialen, steenkolen, hout en dergelijke mogelijk maakte. Ook de afvoer van producten
van landbouw en veeteelt, de leerlooierijen, de koren- en oliemolens en de linnenweverijen vond op deze wijze plaats. Daarnaast beschikte Veghel over een
Oost-West goederen spoorverbinding (Duits Lijntje), waarmee de plaats verbonden werd met Duitsland en Vlissingen.
Veghel is ruimtelijk nog sterk verbonden met een gevarieerd en aantrekkelijk open
landschap. Een belangrijke kwaliteit is de aanwezigheid van kleine kerkdorpen in de
omgeving in het nog relatief open cultuurlandschap. De Aa, centrale as van de
Hoogstraat en Hoofdstraat en het spinnenweb van linten richting de Kempen, zijn
belangrijke dragers van het ruimtelijke profiel van Veghel. Binnen het stedelijke gebied
is tevens een verzameling grootschalige (groene) ruimtelijke elementen aanwezig, die
een verbinding maken met het omliggende landschap. De nabijheid van het CHVterrein
aan deze mooie groene dragers/ruimtes en water, het buitengebied van
Maashorst & Meierij en de ecologische verbindingsroute van de Aa, bieden potentie als
stedelijke uitloopgebied voor de bezoeker en recreant. Veghel vormt de verbinding
tussen twee landschappen van Allure, Het Groene Woud en de Maashorst.
7

Veghel ca. 1850
2.1.2 Ontwikkelingsgeschiedenis van NCB en CHV
De boeren van de zandstreken in Brabant zaten lang gevangen in een niet te doorbreken vicieuze cirkel. Slecht land met slechte opbrengsten en dus weinig
voer voor de dieren. Daardoor konden ze niet veel dieren houden, met als gevolg dat er weinig mest beschikbaar kwam om het land te bemesten. Het resultaat:
slechte opbrengsten en dus begon de cirkel weer opnieuw. Rond 1900 leefden de boeren onder armoedige omstandigheden. Voornamelijk vanwege het feit dat
8

zij door een gebrek aan vakkennis en voorlichting niet de mogelijkheden van hun bedrijven kenden. Hun opbrengsten waren laag. Dit werd nog verergerd door
de grote toevloed van goedkope Amerikaanse granen die de graanprijs, en later de prijs van andere landbouwproducten, sterk onder druk zetten. De boeren
waren genoodzaakt te lenen onder uiterst ongunstige voorwaarden en ze waren sterk afhankelijk van de plaatselijke handelaar. De boeren concludeerden dat ze
zelf verbetering moesten brengen in hun moeilijke positie door een brede samenwerking.
De legendarische ‘boerenapostel’ Pater van den Elzen was degene die de boeren aanspoorde zich te verenigen.
Hij vormde de drijvende kracht van de NCB, de Noord-Brabantse Christelijke Boerenbond die in 1896 werd
opgericht in Boxtel. De boerenbond werd opgezet als coöperatie, overkoepeld en bijeengehouden door een
ideële bond waarin het sociaal-zedelijk streven ook een plek vond. In 1910 was de NCB verankerd in het leven
en werken van de Brabantse boeren. In 1918 werd de NCB de grootste boerenbond van Nederland, door de
uitbreiding van het werkgebied met de bisdommen ’s-Hertogenbosch en Breda.
De Coöperatieve Handelsvereniging (CHV) vormde de economische instelling van de NCB. Deze vereniging
trad in 1911 in werking en groeide snel. Ook de omzet groeide sterk. In 1915 werd besloten om het werkgebied
van de regio Eindhoven uit te breiden en aan de Noordkade in Veghel een groot modern magazijn te stichten
met een graansilo, maalderij en veekoekenfabriek. De CHV groeide uit tot een centrale instelling waarbij in
1917 87 boerenbonden waren aangesloten. Elke boerenbond vertegenwoordigde een groep boeren, waardoor de
coöperatie een breed gedragen organisatie was. In 1918 zijn de fabrieken en magazijnen van de CHV in Veghel
geopend. Uiteindelijk zou Veghel dankzij de vestiging van de CHV uitgroeien tot een centrum van de
voedingsindustrie. In de jaren ’50 en ’60 was de CHV de grootste mengvoederfabriek van Europa.
De ontwikkeling van de landbouwcoöperatie liep gelijk op met de ontwikkelingen in het agrarisch bedrijf. In
het begin van oprichting bracht de coöperatie een economische groei op gang. De vergroting van de omzet
betekende een verdere intensivering van de agrarische sector. De boeren lieten zich vertegenwoordigen in de
boerenbonden en groeiden ook door. Na 1965 trad de mechanisatie in en veranderde er veel voor de gehele agrarische sector. Het kleine gemengde bedrijf
verdween en de bedrijven worden steeds groter en er is sprake van intensivering.
De voormalige coöperatie bestaat nog steeds en ook andere belangenverenigingen ontstaan uit de NCB, bijvoorbeeld de ZLTO, hebben nog steeds
bestaansrecht.
9

2.2 cultuurhistorisch waardevolle objecten
De ontwikkelingen en de groei van de agrarische sector is terug te vinden in de gebouwen op het terrein van de CHV. Het beeld van het CHV-terrein is een
organisch gegroeid industrieel complex, afhankelijk van de vraag en het aanbod werd er in en op het terrein bijgebouwd. Het mooie en het beeldbepalende van
de CHV is dat deze gebouwen één geheel vormen. De gebouwen zijn onderling verbonden en bieden een spannend silhouet. Ook bieden ze een blik op het
ontstaan en groei van de CHV. Het verhaal van het bedrijf is als het ware in de stenen terug te zien.
In de periode van 1915 tot 1970 is op het CHV-terrein voortdurend uitgebreid en verbouwd. Door deze jarenlange ontwikkelingen is een samenhang van
gebouwen ontstaan die in zijn omgeving in hoge mate productie-gericht was. Het CHV-terrein werd een regionaal begrip en is al bijna een eeuw een
beeldbepalend complex dat deel uitmaakt van de identiteit van Veghel.
In de cultuurhistorische verkenning van 2010 is bepaald dat een aantal gebouwen ruim voldoende cultuurhistorische waarden heeft om deze door
herontwikkeling, in essentie te behouden: de Wiebenga graansilo (rijksmonument), de Koekbouw kathedraal, de Nieuwe Persvoeder Fabriek (NPF), de
Mengerij, de proeffabriek/premix, het Hoofdkantoor, het gebouw Petfood (mengerij), het gebouw van inlandse granen (kleine kathedraal), de opslagruimtes
voor zaai en pootgoed, de stalen lostoren en de toegangspoorten (GMA, 2010).
10
2
4
5
1
10
3
Overzicht globale datering bebouwing CHV-terrein
6
7
8
9
1. Wiebenga graansilo (rijksmonument)
2. Koekbouw kathedraal,
3. Nieuwe Persvoeder Fabriek (NPF)
4. Mengerij, Proeffabriek/premix
5. Hoofdkantoor
6. Gebouw Petfood (mengerij)
7. Gebouw van inlandse granen (kleine kathedraal)
8. Opslagruimtes voor zaai en pootgoed
9. Stalen lostoren
10. Toegangspoorten
10

CHV terrein omstreeks 1934
11

Hier volgt een beschrijving van de drie meest opvallende objecten op het CHV-terrein.
Het graansilogebouw uit 1914 is het belangrijkste cultuurhistorisch waardevolle object op het terrein. Het gebouw is een rijksmonument. Het ontwerp is van
de vooraanstaande architect J.G. Wiebenga. De graansilo is in de loop der jaren ingebouwd. Oorspronkelijke raampartijen zijn verdwenen of aangepast, de
voorbouw is opgehoogd en tegen de noordzijde is een extra graansilo gebouwd. Het gebouw is een exponent van Het Nieuwe Bouwen dat in de jaren 20 en 30
een hoge vlucht nam. Het is een van de oudste industriële gebouwen op het terrein.
Graansilogebouw
12

De Koekbouw kathedraal, een bijna 100 meter lange opslagloods, is met de fraaie lichtinval en de authentieke details misschien wel de mooiste ruimte van het
CHV-terrein. Hier worden nu al regelmatig evenementen in gehouden.
Koekbouw betonsilo’s
De beeldbepalende betonsilo’s van het CHV-terrein zijn met een hoogte van 35 meter van verre zichtbaar. Met de sloop van de eerste rij langs het water is het
achtergebied van het terrein weer bereikbaar langs het water.
Een beschrijving van de andere gebouwen is te vinden in de cultuurhistorische verkenning voormalig CHV-terrein, november 2010.
13

Luchtfoto CHV terrein anno 2009 (Brabants Dagblad, 2009) Luchtfoto CHV terrein anno 2011 (Brabants Dagblad, 2011)
2.3 De kwaliteit en het karakter van het CHV-complex
Bijzonderheid aan het complex is het ensemble van gebouwen en de bijbehorende industriële ontstaansgeschiedenis. Daarbij is ook de (strategische) ligging
van het complex aan weg, spoor- en waterwegen (de Zuid-Willemsvaart tussen Den Bosch en Helmond) en de haven – dat in directe verbinding met het
kanaal staat – van groot belang.
Het terrein en bijbehorende activiteiten hebben voor een groot gedeelte de identiteit en imago van Veghel bepaald. Door de jarenlange ontwikkelingen en
regelmatig uitbreidingen en verbouwingen is een samenhang van gebouwen ontstaan van verschillende bouwstijlen, bouwmethoden met zichtbare
bouwtechnische ontwikkeling van beton en staalbouw. De waardevol geschatte bebouwing biedt perspectief bij een integrale transformatie en
herontwikkeling. Het complex en zijn omgeving is tevens ook van waarde vanwege het immateriële industriële erfgoed als de herinneringen, overleveringen,
gebruiken en processen, en roerend erfgoed als machines, gereedschap en onderdelen. Een deel van de tastbare herinneringen (machines, gereedschap) is nog
terug te vinden in het museum Stichting Industrieel Erfgoed Meierij (SIEMei) dat nu een plek heeft op het terrein.
14

Gevel aanzichten bestaande situatie (Master project: Iconen van Brabant, TU Eindhoven, 2011)
Veel van de gebouwen zijn momenteel niet meer bruikbaar en hebben hun functie verloren. Daarentegen is de bouwtechnische staat voor een groot deel van
de gebouwen nog goed.
De dynamische industriële omgeving van het complex wordt als uitermate geschikt gezien voor de ontwikkeling van een tweede centrum voor Veghel (kunsten
cultuur cluster). Naast een cultureel en kunstcentrum, heeft het terrein de potentie om in te spelen op het thema food, een thema dat een sterke relatie heeft
met het sociale en economische verleden van Veghel. Food, kunst en cultuur versterken elkaar en hebben elkaar nodig, zowel inhoudelijk als financieel. De
thema’s cultuur, kunst en food worden samen gezien als inspiratiebron (vliegwiel) voor toekomstige gebiedsontwikkelingen aan het Noordkade.
15

2.4 Betekenis CHV voor Brabant
2.4.1 Cultuurhistorische betekenis
Niet één gebouw in het bijzonder, maar het ensemble aan gebouwen en de bijbehorende industriële geschiedenis, vormt de cultuurhistorische waarde. Het
CHV-terrein en de activiteiten die daar plaatsvonden hebben voor een groot gedeelte de geschiedenis van en ontwikkelingen in Veghel bepaald. Het
industrieel erfgoed op en rond het CHV-terrein beperkt zich niet alleen tot het gebouwde erfgoed. Ook het immateriële erfgoed – de herinneringen,
overleveringen, gebruikers en processen – en het roerende erfgoed – machines, gereedschap en onderdelen – maken deel uit van die identiteit en het imago.
De NCB heeft zijn sporen nagelaten in de hedendaagse economie. Zonder dat we het doorhebben consumeren we nog veel producten van de coöperatieve
bond. Zo groeide de kredietverstrekking uit tot de Rabobank (voorheen de Boeren Leenbank), de verzekeringen tot Interpolis en de melkverwerking tot
Campina. De CHV kennen we nog steeds. Door een fusie met het Limburgse landbouwbelang werd het bekend als CeHaVe Landbouwbelang. Vervolgens
heeft in 2010 een fusie met Agrifirm plaatsgevonden.
2.4.2 Blijvende betekenis voor Brabant
De geschiedenis van de Boerenbond en de agrarische bedrijfsvoering was de kern van de CHV. Door dit thema opnieuw te laden op een eigentijdse wijze, zal
het CHV-complex een nieuwe toekomst krijgen. Zoals het in het verleden is gegaan: het aan elkaar koppelen en laten groeien van verschillende onderwerpen
die samen een geheel vormen. Het thema van de nieuwe CHV is kunst en cultuur, gekoppeld aan food & feed.
Door de herbestemming blijven de cultuurhistorische waardevolle panden van dit unieke Veghelse industriële complex bewaard en sluit de herbestemming
aan bij de identiteitswaarde van het voormalige CHV-complex. Door het ‘behoud door ontwikkeling’ blijft dit industriële complex een identiteitsdrager voor
Veghel en omgeving en ook voor Brabant. Specifiek wordt hiermee de identiteit van het Brabantse platteland behouden. Zowel de identiteit van stad
(industrie, bedrijvigheid) en land (de historie van de landbouwcultuur) zijn leidend bij deze ruimtelijke herontwikkeling.
Door de invulling van het complex met economische activiteiten (waaronder startende, creatieve, ambachtelijke ondernemers), maar ook de koppeling met
onderwijs (Foodacademy) levert dit daarnaast een bijdrage aan de kenniseconomie in Noord-Brabant en daarmee aan de provinciale ambitie om tot de
Europese top van (industriële) kennis- en innovatieregio’s te behoren.
16

De revitalisering van dit voor Veghel en de regio beeldbepalend industrieel complex kan daarnaast een impuls zijn voor de vraag naar bijzondere woon- en
werkomgevingen. Door de invulling van het gebied met culturele instellingen, activiteiten en leisure wordt een aantrekkelijk woon- en leefmilieu gecreëerd.
De combinatie met de insteekhaven kan een positieve bijdrage leveren aan recreatie en toerisme.
De ‘kruisbestuiving’ tussen food en cultuur, maakt dat het geheel van de gebiedsontwikkeling meer kan zijn dan de som der delen. De realisatie van deze
voorziening op de Noordkade, zorgt voor een positieve uitstraling naar de directe omgeving en maakt Veghel en omgeving, maar ook de provincie Brabant
aantrekkelijker voor bezoek.
De ontwikkeling kan verder een bijdrage leveren aan de provinciale ambitie 2018 Brabant Culturele Hoofdstad.
2.4.3 Kansen voor een aantrekkelijk leef- en vestigingsklimaat
De industrie van Veghel leunt zwaar op voedselgerelateerde bedrijven. Food zit diep geworteld in de sociale en economische historie van Veghel, maar naast
de bedrijvigheid wordt het thema nog niet gebruikt als onderscheidend en identiteitsvormend merk. Het food-thema biedt mogelijkheden voor het leef- en
vestigingsklimaat voor Veghel. Het CHV-terrein is het beginpunt geweest van de concentratie van internationale voedselverwerkende industrieën en
groothandel.
Het sterke cluster van beeldbepalende bedrijven zoals o.a. CHV (nu: Agrifirm), Sligro Food Group, Jumbo Supermarkten, Mars en Friesland-Campina, maar
ook Udea, Hutten Catering, Maison van den Boer, Verwegen Communicatie Groep, Royal Canin, Victoria, De Heus en Vobra, werkt intensief samen om
voorbereid te zijn op toekomstige behoeften. Dat uit zich bijvoorbeeld in initiatieven op het gebied van onderwijs. Om ‘de medewerker van de toekomst’ op te
leiden werken zij, binnen de stichting Food en Feed Noordoost Brabant met andere ondernemers, intensief samen met de onderwijsinstellingen (HAS, Avans
en ROC’s).
17

Economische clusters volgens FHF 5-sterrenregio
Met de herontwikkeling wordt een bijdrage wordt geleverd aan het Brabants Mozaïek en daarmee aan de centrale ambitie van de Agenda van Brabant; de
ambitie om tot de Europese top van (industriële) kennis- en innovatieregio’s te behoren. Bovendien liggen er ook kansen om de verbinding tussen stad en
platteland op een inspirerende en uitnodigende manier vorm te geven in de herontwikkeling van het CHV-complex. Daarmee kan aan de uitwerking van het
koersdocument m.b.t. de transitie van stad en platteland een stevige impuls worden gegeven. De geschiedenis van het CHV-complex fungeert min of meer als
icoon voor de ontwikkeling van de Brabantse agrarische sector tot een van de meest belangrijkste economische sectoren van zuid Nederland. Tegelijkertijd ligt
in deze ontwikkeling naar efficiëntie-verbetering en schaalvergroting ook een van de belangrijkste oorzaken voor de kloof die in de laatste decennia in
toenemende mate is ontstaan tussen de stad en het platteland, met als gevolg een steeds slechter imago van voedselproducten vanuit de intensieve veehouderij
18

en (glas-)tuinbouw. Het koersdocument zet aan tot een ingrijpende koerswijziging in de agrarische sector van bulk- naar kwaliteitsproductie. De agrarische
sector is gebaat bij een positievere beleving bij de moderne stedelijke consument vanuit deze koerswijziging. De ontwikkeling van een gecombineerd kunst &
cultuur- en foodcluster in het CHV-complex kan bijdragen aan het verkleinen van deze kloof en aan de gewenste imagoverbetering.
2.5. Stedelijke betekenis, het CHV-complex in de stad
Het ensemble Heilig Hartplein & Noordkade incl. CHV complex (Masterplan Veghel-Centrum 2030)
19

De westkant van het centrumgebied van Veghel heeft voornamelijk een werkfunctie, is
grofmazig en rationeel van opzet en heeft mede vanwege de schaal van veel van de
bedrijfsbebouwing een vrij industriële en stedelijke uitstraling. Het complex ligt op een
raakvlak van dorp en industrie langs een van de oudste linten (een ontstaans-as) van het
dorp, de NCB laan. De NCB laan is tevens ook de hoofdontsluitingsweg voor het
complex. De dichtstbijzijnde OV aansluiting van het CHV terrein is op dit moment in het
centrum en aan de zuidzijde. Het complex wordt gekenmerkt door grootschalige
industriële gebouwen, silo’s, de oude haven, kraansporen en grote open ruimtes. In de
onmiddellijke omgeving is nog dorpse lintbebouwing aanwezig dat op markante wijze
contrasteert met de massale industriële agribusiness van Veghel.
NCB laan
In de omgeving van het CHV complex zijn verschillende bijzondere groenblauwe
landschapstructuren te vinden. Het laaggelegen beekdallandschap van de Aa verbindt de noordelijke
gelegen Dorsthout en de Aa-broeken via het Julianapark met het Beekdallandschap aan de zuidkant
van Veghel. Daarnaast zijn het voormalige Duitse lijntje en een kloostertuin in het centrum,
opvallend.
20

2.6 Plangebied
De gebiedsontwikkeling Heilig Hartplein & Noordkade is totaal 10 hectare groot, waaronder het voormalige CHV-complex van circa 6 hectare groot. Het
plangebied wordt begrensd door de NCB laan aan de noordzijde, het Heilig Hartplein aan de oostzijde, De Noordkade aan de zuidzijde en het Friesland
Campina terrein aan de westzijde. In 2008 heeft bouwbedrijf/ontwikkelaar Van de Ven ca. 6 ha grond met opstallen aan de Noordkade verworven van
Cehave Landbouwbelang. Samen met de kop van de haven vormt dit terrein onderdeel van de gebiedsontwikkeling Heilig Hartplein & Noordkade, dat in de
periode van nu tot 2035 organisch moet gaan groeien tot hét tweede centrum. Het CHV-terrein kan grofweg verdeeld worden in twee gebieden: het
deelgebied west waarin het gecombineerd kunst, cultuur en foodcluster wordt gevestigd en het deelgebied oost waarin organische ontwikkelingen zullen plaats
vinden op het gebied van commercie, leisure en horeca.
21

Plangebied
Gebiedsontwikkeling Heilige
Hartplein & Noordkade (ca. 10 ha)
CHV-terrein (ca. 6 ha)
22

3. Ontwikkelingsperspectief CHV
Sinds 2008 is Bouwbedrijf Van de Ven eigenaar van zo’n 6 hectare van het voormalig CHV-terrein. Van de Ven had aanvankelijk de intentie om op dit terrein
een nieuw distributiecentrum te vestigen. Echter, na het zien van de monumentale kwaliteit, besloot het bouwbedrijf de gebouwen te behouden en een andere
herbestemming te zoeken. Passend in de plannen van de gemeente om van het CHV-terrein (Noordkade) een tweede centrumgebied te maken, is Van de Ven
begonnen met restauratie van (een gedeelte van) de gebouwen.
De ambitie van de gemeente Veghel en eigenaar Van de Ven is hoog. Volgens hen biedt de gebiedsontwikkeling aan de Noordkade kansen voor een uniek
programma op deze locatie, complementair aan het bestaande centrum van de gemeente Veghel. De gebiedsontwikkeling moet ervoor zorgen dat in 2035 het
voormalig CHV-terrein volledig is getransformeerd tot hét leisure centrum van Veghel en omstreken. De onderdelen Kunst & Cultuur, food en feed staan
hierin centraal. De intentie is om een attractie te creëren die is gebaseerd op het thema food met een bovenregionale uitstraling. Het concept legt een
verbinding tussen winkels, horeca, vermaak, cultuur, openbare ruimte, werken en leren.
De nieuwe functies zullen zoveel mogelijk worden geconcentreerd rond het industrieel erfgoed met als middelpunt het plein bij de silo’s. De grote ruimtes
lenen zich uitstekend voor culturele - en voedselgeoriënteerde functies. Daarnaast vormen de monumentale panden een prachtig decor voor het hart van het
CHV-terrein. De aanwezige cultuurhistorische waarden worden gerespecteerd en geïntegreerd in de nieuwe bestemming. Daarbij wordt geprobeerd om op
een duurzame wijze te herontwikkelen. Zo zal worden onderzocht of de restwarmte van het productieproces bij Friesland Campina, aangrenzend aan het
CHV-terrein, kan worden gebruikt om de gebouwen op dit complex te verwarmen.
Broedplaatsen, tijdelijke initiatieven en lokaal ondernemerschap (zowel ambachtelijke als creatieve bedrijven) kunnen voor de gebiedsontwikkeling een
aanzuigende werking hebben en de identiteit van het gebied versterken. De combinatie van grote, middelgrote en kleine culturele voorzieningen, creatieve
industrie en foodexperience zorgt voor een geheel eigen identiteit en dynamiek in het projectgebied. Juist de kruisbestuiving van food en cultuur biedt nieuwe
mogelijkheden voor innovatieve concepten.
Cultuur
De grote open ruimtes van het projectgebied lenen zich uitstekend voor culturele initiatieven. Hierbij wordt daarbij gedacht aan:
Theater;
Jeugd- en jongerencentrum (is er inmiddels gehuisvest);
Muziekschool;
Kunstexposities;
Kunstonderwijs;
23

Poppodium;
Bioscoop;
Museum (SIEMei is er al gehuisvest);
Etc.
De koekbouw (opslagloods) op het terrein wordt nu al voor tal van uiteenlopende evenementen ingezet. Het succes van bijvoorbeeld het Slokdarmfestival (in
2012 naar schatting 70.000 bezoekers) laat zien dat het terrein uitermate geschikt is voor verdere creatieve ontwikkelingen.
De gemeente Veghel heeft reeds de intentie en ambitie uitgesproken om gefaseerd het kunst- en cultuurcluster in het CHV-complex te huisvesten. Zie hiervoor
de raadsbesluiten van 5 juli 2011 (vaststellen masterplan) en 29 maart 2012 (ambitie verplaatsen kunst- en cultuurcluster).
Food en Leisure
De huidige trend is dat de producten en processen bij de totstandkoming van voedsel steeds meer onderdeel worden van de ervaring van eten in zogenaamde
slowfood thema’s. De horeca kan inspringen op deze trend door lokale producten aan te bieden. De grote ruimtes van het industrieel erfgoed op het CHVterrein
zijn geschikt voor een leisure food programma. Naast bestaande cultuuractiviteiten en evenementen wordt aansluiting gezocht met de sterk ontwikkelde
foodsector die Veghel kent. Dit zouden activiteiten rond de slow-food markten kunnen zijn, in navolging van trendsetters (Eataly in New York en Marqt in
Amsterdam en Haarlem), maar ook kook clinics, workshops, live cooking, streekmarkt, proeverijen, ambachten, informatie, onderwijs etc. kunnen een sterke
aantrekkingskracht op bezoekers hebben. Het beoogde dubbelgebruik van faciliteiten van zowel het kunst en cultuurdeel als van het foodcluster versterkt
elkaar en biedt mogelijkheden tot grote presentaties en feesten op het gebied van voeding. Voorbeelden hiervan die nu al op het terrein plaatsvinden zijn het
congres Foodvision en het tweejaarlijkse Slokdarmfestival.
Het beschikbare erfgoed biedt ruimte voor nieuwe functies rond het thema ‘food en leisure’ zoals (niet limitatieve opsomming):
Restaurant;
Café;
Hotel;
Exclusieve markthal;
Food academy;
Foodexperience;
Eet attractiepark;
Proeverijen, kookclinics, e.d.
Evenementencomplex;
Sportcomplex;
Creatieve (food)bedrijven;
Plezierjachthaven.
24

Vooral de grote ruimtes van het industrieel erfgoed zijn hiervoor geschikt.
Recreatie en toerisme
De locatie CHV in Veghel kan goed worden ontsloten op het regionale wegennet, is gelegen in de stadskern, maar is ook op een steenworp afstand van de
ecologische verbindingsroute van rivier de Aa gelegen. Met de beoogde faciliteiten op het CHV-terrein kan de verblijfstijd van toeristen en recreanten in het
buitengebied van Maashorst & Meierij en aangrenzend het Groene Woud verlengd worden van dagrecreatie naar meerdaags verblijf. Ook bij slechte
weersomstandigheden kunnen toeristen gebruik maken van een aangenaam programma, daar waar de logiesverblijven in het buitengebied nu veel moeite
hebben om dit aan te bieden. De keuze voor foodexperience, slowfood haakt hier op aan. CHV moet bezoekers kennis laten nemen van de activiteiten van
agrarische bedrijven en voedingsproducenten. Gedacht wordt aan jaarlijks terugkerende themadagen gericht op voeding, zoals bijvoorbeeld aspergedagen.
Invulling CHV terrein anno 2010 (Masterplan CHV terrein Veghel; het tweede centrum)
25

Synergie
De thema’s food & feed, kunst & cultuur worden aan elkaar gekoppeld, in de betekenis dat ze elkaar over en weer moeten en kunnen versterken. De
verschillende organisaties zullen samen gebruik maken van de ruimtes, wel met ieder hun eigen ‘basisplek’. Bijvoorbeeld het theater kan overdag gebruikt
worden voor een symposium van supermarktmanagers en ’s avonds als voorstellingsruimte voor een theaterproductie.
Op dit moment zijn onderdelen van de herbestemming van het industrieel erfgoed aan de Noordkade reeds gerealiseerd / in gang gezet:
Restauratie van het Rijksmonument gelegen op het complex (Wiebenga graansilo uit 1914) (met susidie van de provincie Noord-Brabant);
De Koekbouw Kathedraal (100 meter lange opslagloods) is geschikt gemaakt als congreszaal en evenementenlocatie (groot 1.800 m2);
Vestiging van het museum SIEMei (Stichting Industrieel Erfgoed Meiereij) op het complex (officieel geopend op 11 oktober 2009);
Diverse verbouwingen; waaronder die van
o Het voormalige Hoofdkantoor
(Restauratie van 960 m2 BVO kantoorruimte. In afwachting van herbestemming is de restauratie gestaakt bij casco);
o De voormalige proeffabriek en premixfabriek
(Cascorenovatie van 5.271 m2 bedrijfs- / kantoorruimte. In afwachting van herbestemming);
o De voormalige petfoodfabriek
(Cascorenovatie van 1.710 m2 bedrijfs- / kantoorruimte. In afwachting van herbestemming)
o De voormalige kantine (Renovatie naar kantoorruimte van 254 m2. Deze is per 1 augustus 2011 verhuurd;
Sloop van 5 betonsilo’s (de eerste rij, gelegen aan de Noordkade langs het water);
Asbestsanering gehele terrein (voor 95% gereed);
Grondsanering in procedure bij de provincie (verwachte aanvang sanering najaar 2012)
Diverse evenementen zoals Foodvision en het Slokdarmfestival
26

3.1 De toekomst van de CHV: kaders
3.1.1 Rijkskaders
Crisis- en herstelwet
De Crisis- en herstelwet, die dateert van maart 2010, biedt de mogelijkheid anders om te gaan met regelgeving en besluitvorming te versnellen vanwege de
economische crisis. Ook bevat de wet experimentele bepalingen voor gebiedsontwikkeling, innovatie en duurzaamheid. Hierdoor kan in moeilijke tijden de
economische structuur van Nederland worden versterkt.
Het CHV gebied is in de 3e tranche Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet aangemerkt als ontwikkelingsgebied (hoofdstuk 2, afdeling 1, van de Crisis- en
herstelwet). De gemeente achtte het destijds echter niet mogelijk om het gebied, binnen de tien jaar waarvoor het regime van een ontwikkelingsgebied geldt, in
één keer te ontwikkelen met behoud en hergebruik van de aanwezige oude waardevolle industriële gebouwen. In aanvulling op de aanwijzing als
ontwikkelingsgebied, heeft de gemeente het gebied aangemeld als innovatief project om langer tijdelijke bestemmingen mogelijk te maken met behoud en
hergebruik van de aanwezige oude waardevolle industriële gebouwen. Met de aanwijzing als innovatief project kan de gemeente Veghel de organische
ontwikkeling van het gebied, die zij voorstaat, realiseren. De gemeente kan hiermee voor de duur van 15 jaar afwijken van artikel 2.23 van de Wet algemene
bepaling omgevingsrecht.
Op 4 juni 2012 heeft de ministerraad ingestemd met de vijfde tranche van de Crisis- en herstelwet. Havengebied Rotterdam, Dijklaan Bergambacht,
Blokhoeve Nieuwegein en Haarlemmermeer Masterplan Badhoevedorp-Centrum zijn aangewezen als de vier ontwikkelingsgebieden in deze vijfde tranche.
Het besluit stelt bestuurders in staat om via een gebiedsontwikkelingsplan tijdelijk van de normen af te wijken zodat de herstructurering daadwerkelijk van de
grond kan komen, mits er op termijn een betere situatie ontstaat. Naast de ontwikkelingsgebieden zijn er ook vijf innovatieve experimenten aangewezen als
bedoeld in hoofdstuk 2, afdeling 2, van de Chw benoemd (Artikel I, de onderdelen B, C en D). Het gaat om: uitbreiding van het plangebied Spoorzone
Eindhoven, het CHV-terrein in Veghel, het opschalen en saneren van windturbines in de provincie Flevoland, ruimte voor particulier opdrachtgeverschap in
Castricum en Den Haag en, beperking van de toets op basis van het Bouwbesluit voor omgevingsvergunningen in Almere, Delft, Eindhoven, Haarlem,
Haarlemmermeer, Schijndel en Zoetermeer. Het ontwerpbesluit vijfde tranche is in de Staatscourant (Staatscourant 2012, nr. 10645) gepubliceerd.
27

Chw-ontwikkelingsgebied zoals aangegeven in 3 de trance (Ministerie van Infrastructuur en Milieu)
3.1.2 Provinciale beleidskaders
Verordening Ruimte (GS 2 november 2010)
Het plangebied is gelegen in het ‘bestaand stedelijk gebied’. Binnen het als zodanig aangewezen stedelijk gebied is de gemeente in het algemeen vrij – binnen
de grenzen van andere wetgeving – om te voorzien in stedelijke ontwikkeling.
Structuurvisie Ruimtelijke Ordening (PS, 1 oktober 2010)
De SVRO, geeft de hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijk beleid tot 2025 weer (met een doorkijk naar 2040). De visie is bindend voor het ruimtelijk
handelen van de provincie. Het plangebied is gelegen binnen een “stedelijk concentratiegebied”. Binnen het stedelijke concentratiegebied is de
herontwikkelingspogave (voor woon- en werkmilieus en voorzieningen, of een menging daarvan) mogelijk.
28

3.1.3 Vigerende gemeentelijke beleidskaders
Bestemmingsplannen
Voor het plangebied vigeren twee bestemmingsplannen:
Bestemmingsplan "Industrieterrein C.H.V.", vastgesteld door de gemeenteraad van Veghel op 19 november 1968 en bij besluit van 19 maart 1969
goedgekeurd door GS.
Bestemmingsplan “Heilig Hartplein e.o.”, vastgesteld door de gemeenteraad bij besluit van 28 april 1994 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten bij
besluit van 26 oktober 1994.
Bestemmingsplan "Industrieterrein C.H.V."
Volgens het bestemmingsplan heeft het terrein de aanduiding “Industrieterrein 1” (licht rood) en “Industrieterrein II” (donker rode rand). Binnen de
bestemming ‘Industrieterrein I’ mogen bouwwerken, ten dienste van handel nijverheid en industrie, worden gebouwd. Binnen de bestemming
‘Industrieterrein II’ mag niet worden gebouwd.
29

Plankaart Bestemmingsplan "Industrieterrein C.H.V."
30

Bestemmingsplan “Heilig Hartplein e.o.”
Het bestemmingsplan heeft betrekking op het gebied richting het Heilig Hart plein met overwegend een “Bedrijfsdoeleinden” bestemming. Aan de NCB-laan
vindt men voornamelijk Woonbestemmingen (vrijstaand of twee of meerdere woningen onder een kap). Evenwijdig aan het kanaal vindt men een “los en
laadwal” bestemming en “haven” bestemming.
Plankaart Bestemmingsplan “Heilig Hartplein e.o.”
Toekomstige initiatieven zullen hoogstwaarschijnlijk niet passen binnen de vigerende bestemmingsplannen. Om juridisch planologische
ontwikkelingsmogelijkheid te bieden zullen nieuwe bestemmingsplan/omgevingsvergunningsprocedures opgestart moeten worden.
31

3.1.4 Milieuhygiënische aspecten
Tegenover het CHV-terrein, aan de overkant van het kanaal, ligt een mengvoederbedrijf waarvan de geurcirkel over het plangebied valt. Het bedrijf beschikt
over een milieuvergunning die in oktober 1997 door de gemeene Veghel is verleend. Inmiddels is de provincie bevoegd gezag geworden van dit bedrijf. Als in
de herontwikkeling van het CHV-terrein activiteiten en functies voorzien zijn waarop de regels voor geurnormering van toepassing zijn, dan zal in een
vroegtijdig stadium rekening moeten worden gehouden met de actuele geurcontour en met de vergunde rechten van dit bedrijf.
Naast het CHV-terrein ligt een loods met opslag van gevaarlijke stoffen die eigendom is van DMV. Op grond van de daarvoor vergunde bedrijfsactiviteiten
was er sprake van een risicocontour die liep over het CHV-terrein. In een bestuurlijk overleg met gemeente Veghel heeft DMV zich bereid verklaard haar
bedrijfsactiviteiten zodanig aan te passen dat er geen sprake meer is van een risicocontour. DMV heeft daartoe op grond van de milieuregelgeving in juli 2012
een concept-melding ingediend bij de provincie (bevoegd gezag voor de milieuvergunningverlening). De provincie heeft aangegeven dat deze concept-melding
op een paar punten moet worden aangepast. DMV heeft inmiddels de definitieve melding ingediend, waarmee dit probleem is opgelost.
Het industrieterrein waarop het CHV-complex is gevestigd, staat de vestiging van bedrijven toe die op grond van hun milieuvergunning een relatief grote
geluidsproductie naar de omgeving mogen hebben. Op grond van de milieuwetgeving heeft GS in mei 1989 daarom voor dit industrieterrein een geluidszone
vastgesteld. Deze geluidszone is door de gemeente aangepast aan de feitelijke akoestische situatie, omdat de door GS vastgestelde zone aanmerkelijk ruimer
was dan de actuele geluidcontour. De gemeente heeft daartoe op 10 september 2009 een facetbestemmingsplan vastgesteld. De geactualiseerde geluidzone
wordt hoofdzakelijk bepaald door de geluidsproductie van DMV en de toenmalige industriële activiteiten op het CHV-terrein. Het facetbestemmingsplan
voorziet niet in een regeling voor de binnen het industrieterrein vastgelegde bestemmingen. Daarop is nog steeds het vigerende bestemmingsplan
“Industrieterrein CHV” uit 1968 van toepassing. De bestemmingsplanherziening die nodig is voor de herontwikkeling van het CHV-terrein vraagt om nadere
aandacht voor de akoestisch aspecten, met name als daarmee de realisatie van geluidgevoelige bestemmingen mogelijk gemaakt wordt. Dat vergt
waarschijnlijk nadere afspraken met de omliggende bedrijven, met name DMV. Het facetbestemmingsplan heeft in dat verband een signaalfunctie.
De combinatie van een rijksweg aan de zuidzijde van het terrein en de aanwezigheid van intensieve veehouderijen in de nabije omgeving resulteren in
fijnstofconcentraties die dicht bij de luchtkwaliteitsnormen liggen.Uit de jaarrapportage 2011 van het RIVM blijkt dat er in Veghel geen sprake is van
overschrijding van de luchtkwaliteitsnormen. Bij de noodzakelijke bestemmingsplanherziening voor de herontwikkeling van het CHV-terrein zal nadere
toetsing aan de luchtkwaliteitsnormen moeten plaatsvonden; de fijnstof-concentraties vormen dan een punt van aandacht, mede gelet op de eventuele
verkeersaantrekkende werking die het gevolg kan zijn van de nieuwe invulling van het CHV-terrein.
Ook moet nog nader worden verkend welke impact de regelgeving ten aanzien van natuur/ flora en fauna heeft op de herontwikkeling van het terrein. De
impact daarvan zal waarschijnlijk betrekkelijk gering zijn vanwege de voormalige industriebestemming en de daaraan verbonden activiteiten en invulling van
het CHV-terrein.
32

Er is sprake van bodemverontreiniging op het CHV-terrein. Er zijn inmiddels al stappen gezet in het saneren van deze verontreiniging. Gemeente Veghel,
bouwbedrijf Van de Ven en provincie zijn met elkaar in overleg over de aanpak van de nog resterende bodemverontreiniging.
3.1.5 Archeologie
In 2011 is er voor het gebied een bureauonderzoek gedaan door de SRE Milieudienst. De oppervlakte van het onderzochte CeHaVe gebied is 9,6 ha.
Op grond van de ligging - op een deel van een dekzandrug langs de Aa - kreeg het gebied in eerste instantie een hoge/middelhoge verwachting voor
archeologische waarden uit alle perioden na de Late Bronstijd (1100-800 v. Chr.).
Door het gebruik - eigenlijk vanaf 1914- als bedrijventerrein - wordt de verwachting naar beneden bijgesteld.
Door de bedrijfsgebouwen en allerlei wegen en leidingen is de bodem zo vergraven dat een archeologisch vervolgonderzoek niet zinvol wordt geacht door de
onderzoekers. (Je vindt alleen maar snippers terug van wat er vroeger geweest is en kunt geen goede reconstructie meer maken van het leven van de mensen
die er mogelijk ooit geleefd hebben.)
De verwachting voor de periode Late Middeleeuwen/Nieuwe Tijd laten de onderzoekers wel staan. Dat heeft te maken met de historische panden en de
haven die nog in het gebied aanwezig zijn. Er wordt ook geadviseerd deze gebieden een dubbelbestemming archeologie/cultuurhistorie te geven in het
bestemmingsplan.
3.2 Uitgangspunten voor herontwikkeling CHV
3.2.1 Gemeentelijke uitgangspunten
Haalbaarheidsonderzoek Kunst- en cultuurcluster Noordkade Veghel
De gemeente Veghel, culturele instellingen en bouwbedrijf Van de Ven, hebben de haalbaarheid van het verplaatsen van het kunst- en cultuurcluster naar het
CHV-terrein laten onderzoeken door 4Advies. In het haalbaarheidsonderzoek is uitgegaan van een totaalconcept dat als vliegwiel voor de gebiedsontwikkeling
kan dienen. Een verplaatsing van MIK, Pieter Brueghel, Plein23, De Compagnie, De Blauwe Kei, het kantoor van het Slokdarmfestival en de realisatie van
een jeugd- en jongencentrum, een poppodium en een gemeenschapshuisfunctie wordt in één traject meegenomen.
33

In het haalbaarheidsonderzoek zijn vier scenario’s bekeken voor het kunst- en cultuurcluster. Op 29 maart 2012 j.l is de intentie door de gemeenteraad
uitgesproken om voor het ambitieniveau van scenario 2a als eindbeeld te kiezen. Dit houdt in dat alle instellingen (MiK, Pieter Brueghel, Plein23, De
Compagnie, De Blauwe Kei) naar de Noordkade gaan, waar ze integreren in de bestaande gebouwen met een jeugd- en jongerencentrum, poppodium en
gemeenschapshuisfunctie, maar met uitzondering van een nieuw te bouwen theaterzaal voor De Blauwe Kei. Het overgrote deel van de functies kan ingepast
worden in de bestaande bebouwing, met uitzondering van het theater.
Vanwege de complexiteit en de grootschaligheid van het project, en vooral de financiële haalbaarheid, wordt gekozen voor een groeimodel en gefaseerde
uitvoering:
Fase 1a: In fase 1a wordt uitgegaan van het verplaatsen van het jeugd- en jongerencentrum naar de Noordkade. Daarmee wordt een oppervlakte van 600 m²
BVO gerealiseerd. Het aantal m² volgt uit het door ons college vastgestelde programma van wensen voor het jeugd- en jongerencentrum en is conform het
haalbaarheidsonderzoek van 4Advies.
Fase 1b: In fase 1b wordt uitgegaan van het verplaatsen van MIK, Pieter Brueghel, Plein23 en De Compagnie naar de Noordkade. In overleg tussen
gemeente, instelling(en) en grondeigenaar wordt gewerkt aan een ruimtelijk, programmatisch en financieel haalbaar plan (met structurele dekking). Nadere
besluitvorming vindt plaats door de raad voor fase 1b. Dit voorstel ligt bij de raad voor in november 2012 (begrotingsbehandeling).
Fase 2: In fase 2 wordt uitgegaan van het realiseren van het theater, een poppodium en een gemeenschapshuisfunctie. In overleg tussen gemeente,
instelling(en), bedrijven en grondeigenaar wordt gewerkt aan een ruimtelijk, programmatisch en financieel haalbaar plan (met structurele dekking). Voor fase 2
wordt de financiële haalbaarheid onderzocht en naar verwachting is besluitvorming in de raad in het tweede kwartaal van 2013.
Naast het haalbaarheidsonderzoek wordt op verschillende terreinen integraal gewerkt aan de totale gebiedsontwikkeling. Bijvoorbeeld in een samenwerking
tussen bouwbedrijf Van de Ven en de gemeente Veghel is een onderzoek gedaan naar de grond- en opstalexploitatie van het gebied. Dit onderzoek is
noodzakelijk om te kunnen antwoorden op het verzoek van bouwbedrijf Van de Ven aan de gemeente om samen met bouwbedrijf Van de Ven en de
provincie te participeren in de gebiedsontwikkeling. Verder zijn er contacten tussen de gemeente, bouwbedrijf Van de Ven en het bedrijfsleven om te komen
tot een foodcluster. Ook is een financieringsstrategie door de gemeente opgesteld om op de korte en (middel)lange termijn subsidies te verwerven dan wel
investeringen binnen te halen. Dit wordt meegenomen in de voor te bereiden voorstellen voor fase 1b en fase 2.
Vigerende gemeentelijke plannen en visies
De plannen van gemeente Veghel om een passende herbestemming aan dit cultuurhistorisch industrieel complex te geven en de uitgangspunten voor
herontwikkeling zijn in een aantal ontwikkelingsvisies vertaald. Het voorstel voor de herbestemming sluit aan bij de ambities van gemeente Veghel, die zijn
opgenomen in de Toekomstvisie Veghel 2030 (Smaakmakend Veghel) (2008), Visie op hoofdlijnen (2009) en in het Masterplan Veghel Centrum 2030
(2010), en is verder doorvertaald in het Masterplan CHV-terrein Veghel (2010).
Visie 2030
In 2008 heeft de gemeenteraad de Visie 2030 ‘Smaakmakend Veghel’ vastgesteld. Programma I: stedelijk centrum van de visie richt zich op het integraal
doorontwikkelen van het centrum door samenhang te brengen in functies, ruimtelijke en stedenbouwkundige structuur, inrichting openbare ruimte,
bereikbaarheid van het centrum en parkeren. Kernpunten uit de programmalijnen zijn onder andere:
34

Verbeteren van de kwaliteit van de openbare ruimte;
Behouden van cultuurhistorische waarden in en rondom het centrum;
Het creëren van een ondersteunende infrastructuur;
Een samenhangend aanbod van sociaal-culturele voorzieningen (alle leeftijden);
Krachtige middenstand;
Kwalitatieve impulsen om in het centrum om funshoppen te bevorderen;
Het ontwikkelen van de Passantenhaven als recreatieve trekker;
Stimuleren van combinaties van wonen en detailhandel.
In 2009 heeft B&W, als uitwerking van de Visie 2030, de visie op hoofdlijnen vastgesteld. De visie op hoofdlijnen gaat uit van een centrum met twee polen.
Eén van de twee kernopgaven betreft de herstructurering c.q. transformatie van het Heilig Hartplein & Noordkade tot een aantrekkelijke aanvulling op het
centrumgebied.
Masterplan Veghel-centrum 2030
Met het vaststellen van de ‘Visie op Hoofdlijnen’ heeft gemeente Veghel de keuze gemaakt voor het (her)ontwikkelen van een centrum met 2 polen, één aan
elke zijde van de Aa. Deze twee centrumpolen zijn verder uitgewerkt in het Masterplan Veghel Centrum 2030. Dit Masterplan schetst de kaders voor de
herontwikkeling van eén van de vier ensembles in dit masterplan, het ensemble Heilig Hartplein & Noordkade. De gebiedsontwikkeling ‘Heilig Hartplein &
Noordkade’ (als te ontwikkelen tweede centrumpool) maakt ook onderdeel uit van het uitvoeringsprogramma en is in het coalitieakkoord 2010-2014 als
speerpunt aangemerkt. Voor het ensemble van Heilig Hartplein & Noordkade richt de gemeentelijke regie zich met name op herinrichting van het Heilig
Hartplein, het versterken van de pandjescultuur langs het aansluitende deel van de NCB-laan en een kwaliteitsslag voor de openbare ruimte op de Noordkade,
met name langs de insteekhaven. Voor de invulling van het aansluitende, grootschalige terrein is de gemeente in hoofdzaak afhankelijk van initiatieven uit de
markt, zoals Bouwbedrijf Van de Ven.
35

Ontwikkeling van een tweede culturele centrumpool (paars gedeelte) (Masterplan Veghel-centrum 2030)
De opgave voor de westelijke centrumpool ligt met name in het benutten van de vrijkomende ruimte op de Noordkade voor het realiseren van een programma
dat past bij de schaal en dynamiek van de plek. De hoofdopgaven voor dit ensemble wordt op pg 51 van het Masterplan beschreven en bestaat uit:
“het verbeteren van de verblijfskwaliteit van het Heilig Hartplein, het verlevendigen van de kop van de haven en het vinden van een geschikte programmatische invulling voor de Noordkade.
De ruimtelijke vertaling van de laatste opgave kan op vele manieren plaatsvinden en is sterk afhankelijk van de exacte maat, omvang en invulling van het programma. Daarom zijn op de
Plankaart 2030 alleen enkele ruimtelijke hoofduitgangspunten vastgelegd. De belangrijkste daarvan is dat nieuwe bebouwing zich bij voorkeur concentreert in een brede zone langs de
insteekhaven. Direct aan het water, gericht op het zuiden én met uitzicht op de aantrekkelijke bebouwing aan de overzijde is dit immers de meest tot de verbeelding sprekende plek. Bestaande
industriële monumenten vormen het uitgangspunt voor de nieuw te ontwikkelen ruimtelijke structuur. Bovendien kan in deze zone een nieuwe insteekhaven worden toegevoegd, waarmee nieuwe
bebouwing kan worden geaccentueerd en extra ligplaatsen voor de pleziervaart kunnen worden gerealiseerd. Dit komt de levendigheid in het gebied ten goede. Daarnaast kan overwogen worden
een brug voor fietsers en voetgangers te realiseren vanaf de Zuidkade. Vanaf de entree en het binnenterrein kunnen aantrekkelijke zichtlijnen worden gerealiseerd richting de toren van de Sint-
Lambertuskerk, die zorgen voor een visuele verbinding met de centrumpool aan de oostzijde van de Aa.”
36

Ruimtelijke hoofduitgangspunten Heilige hartplein en Noordkade(Masterplan Veghel Centrum 2030)
Het stedenbouwkundig masterplan Veghel Centrum is eind 2010 vastgesteld. Aan dit masterplan wordt een uitvoeringsprogramma gekoppeld. Onderdelen
van dit masterplan worden de komende jaren uitgevoerd. Daarbij kan het bijvoorbeeld gaan om (her)ontwikkeling van locaties of de herinrichting van de
openbare ruimte. Het Kunst en cultuurcluster wordt in het coalitieakkoord 2010 - 2014 tevens aangemerkt als speerpunt.
Masterplan CHV-terrein Veghel
In samenwerking tussen bouwbedrijf Van de Ven, de gemeente Veghel en Architecten Cie (van architect Pi de Bruijn) is in september 2010 het Masterplan
CHV-terrein Veghel opgesteld. Dit Masterplan schets een ruimtelijke structuur en geeft een ruimtelijk en programmatisch kader voor de herontwikkeling van
het gebied Heilig Hartplein & Noordkade en gaat uit van twee hoofdthema’s: kunst- en cultuur en food. Het plan heeft de volgende doelen:
Ruimtelijke en programmatisch kader voor de verschillende deelplannen;
Thema’s benoemen, die bijdragen aan het programma van het plan;
Inspiratiebron voor architectuur;
Uitgangspunten voor het inrichtingsplan;
Inspiratiebron voor tijdelijke initiatieven;
Richting geven aan de fasering van het plan.
37

Naast de benoemde hoofdthema’s is het de bedoeling dat ook leisure, horeca, recreatie, ambachtelijke, creatieve en innovatieve bedrijvigheid een plek op het
terrein krijgen. Van belang is dat er kwalitatief, innovatieve partners zich vestigen met een duidelijke relatie naar food en kunst & cultuur. Daarbij is het
vertrekpunt dat het terrein in verschillende tijdsperioden organisch groeit. De culturele instellingen vormen het vliegwiel voor deze ontwikkeling.
Het Masterplan maakt een onderscheid in een drietal (herontwikkelings)gebieden op de Noordkade:
1. Het gebied van het cultuurcluster: dit is het meest westelijk gelegen gebied tegen de fabriek van Friesland Campina aan. Op gebied I staan de volgende
gebouwen: NPF toren, Mengerij proeffabriek, Hoofdkantoor, Petfood mengerij en Koekbouw (kathedraal)
2. Het tussengebied tussen cultuurcluster en Kop van de Haven in. Daarop staat momenteel het technisch magazijn (waarin SieMEI museum momenteel is
gevestigd), een afgebrande loods, de betonsilo’s, gebouw voor inlandse granen en de opslagruimtes voor zaai en pootgoed
3. Het gebied rond de Kop van de Haven en het Heilig Hartplein. Dit gebied ligt het dichtst bij het stadscentrum en is bestemd als 2e centrumpool.
Gebiedsontwikkeling Heilig Hartplein & Noordkade (cultuurcluster (1), tussengebied (2) en Heilig Hartplein + Kop van de Haven (3)) ( Masterplan CHV terrein Veghel )
38

Vogelvlucht (Masterplan CHV terrein)
39

3.2.2 Provinciale uitgangspunten
De provincie Noord-Brabant wil zich ontwikkelen tot topregio op het gebied van kennis en innovatie. Een aangenaam en bijzonder leef- en vestigingsmilieu is
daarbij belangrijk. De herontwikkeling van de grote Erfgoedcomplexen (kloosters, fabrieken, landgoederen en forten en kazernes) kan hierin een belangrijke
impuls geven. De grote Erfgoedcomplexen kunnen als identiteitsdragers van Brabant traditie en economische innovatie op vernieuwende wijze met elkaar
verbinden. Van belang is dat de herbestemming aansluit bij de identiteitswaarde die deze complexen hebben.
Het voortbestaan van het CHV-complex, met behoud van de cultuurhistorische kwaliteiten, is gebaat bij een nieuw gebruik waarin de functionele eisen
kunnen inspelen op de cultuurhistorische waarden van het monument. In de regel zijn dat functies die dicht bij de oorspronkelijke functie liggen hoewel de
huidige tijd andere eisen aan een dergelijk gebruik zullen stellen die zich mogelijk niet verenigen met de cultuurhistorische waarden. Vanuit het oogpunt van
monumentenzorg is het vinden van een herbestemming die op zijn minst aansluit bij de betekenis en daaruit voortkomende kenmerken van het monument het
uitgangspunt. De kenmerken zijn tenminste de (bouwkundige) hoofdstructuur, de (architectonische) verschijningsvorm en het herkenbaar houden van het
onderling verband van het complex en integratie van bijzondere (interieur-)onderdelen. Interventie en toevoegingen moeten een meerwaarde aan het complex
geven, zodanig dat door transformatie een nieuw waardevol geheel staat waarin de cultuurwaarden nog voldoende herkenbaar zijn.
Bij de herontwikkeling van het CHV-complex hanteert de provincie, met inachtneming van de gemeentelijke ontwikkelingskaders, de volgende
uitgangspunten:
Programma en gebruik
Ruimtelijk
Ambitie, Brabant op de kaart
Het streven is dat alle gebruiksfuncties een bijdrage leveren aan het de doelen van de topregio Brabant op het gebied van kennis en
innovatie. Bij de invulling van het gebruik van zowel het gebouw als het terrein kan gedacht worden aan:
innovatieve vormen van gebruik (bijv. in de kruisbestuiving tussen food en cultuur/maatschappelijk gebruik, in evt. te
ontwikkelen woon-werkcombinaties, in de commerciële functies, etc.);
ontwikkelen voor doelgroepencombinaties (bijv. jongeren en ouderen, cultuurliefhebbers en food-consumenten);
duurzaamheid in alle aspecten: fysiek en gebouw, maatschappelijk verantwoord ondernemen, omgevingskwaliteit (bijv. in
vervoersystemen).
Behoud van het cultuurhistorisch erfgoed
Vanuit cultuurhistorisch oogpunt dient de verbouw/nieuwbouw aan te sluiten op het industriële karakter van de bestaande,
cultuurhistorisch waardevol geschatte bebouwing, waarbij de aanwezige cultuurhistorische waarden het gebied kunnen versterken.
Organisch groeien
Kansen creëren, tijdelijke functies zijn mogelijk, inspelen op de marktvraag en spontaan en tijdelijk (creatief) ruimtegebruik van
ondernemers.
Verbindingen leggen
Specifieke verbindingen met provinciale speerpunten zoals met programma Agrofood, Landschappen van Allure (Maashorst en Groene
Woud), vrijetijdseconomie en het ruimtelijk-economisch beleid m.b.t. detailhandel.
Functioneel conceptueel totaalplan
40

Procesmatig
Doel is een functioneel conceptueel totaalplan te realiseren. In de ruimtelijke vertaling van de gebouwen dient een goede balans en
menging van de hoofdthema’s/functies cultuur, kunst en food te worden gevonden. Deze thema’s dienen ook als inspiratiebron te
worden gebruikt bij de toekomstige gebiedsontwikkeling en de nieuw te ontwikkelen ruimtelijke structuur.
Behoud van de ensemblewaarde
Het ensemble van gebouwen (incl. openbare ruimte) en elementen die met elkaar verbonden zijn vanwege de industriële functie en
visueel een geheel vormen, staat voorop. De aanwezige cultuurhistorische waarden en karakter moeten worden gerespecteerd en
geïntegreerd in een nieuwe ruimtelijke invulling (de nieuwe bestemming).
Archeologie
Aanbeveling vanuit de cultuurhistorische verkenning is het uitvoeren van een inventariserend archeologisch bodemonderzoek, om de
archeologische waarden van het terrrein in beeld te brengen. Gezien het feit dat een bestemmingsplanwijziging nodig is om de
voorgestelde plannen uit te voeren is een dergelijk onderzoek voor de gemeente verplicht ingevolge de nieuwe Monumentenwet.
Water betrekken bij de plannen
Vanuit cultuurhistorisch perspectief is het van belang dat dit deel van het havengebied zodanig vormgegeven wordt dat het refereert aan
zijn historie: de ruimtelijke verbinding met het water is daarbij essentieel
Parkeren
Het industriële complex verdraagt een grootschalig parkeerterrein. Echter bijzondere aandacht is nodig voor het positioneren van het
parkeren ten op zichte van de oudste bebouwing (enige fysieke afstand).
Relatie met omgeving
De relatie met de herontwikkeling van het Heilig Hartplein en passantenhaven verdient aandacht om de aansluiting van het terrein met
het (oude) centrum te realiseren.
Open ontwikkelingsaanpak
Met de herontwikkeling van het complex dient ondernemingsruimte te worden gecreëerd, de Provincie staat voor een open
ontwikkelingsaanpak bij de herbestemming, zowel qua methodiek als eindresultaat;
Openbaarheid en betrokkenheid
Beleving van het cultureel erfgoed. Het publiek wordt gedurende het gehele ontwikkelproces betrokken. Vanwege de grote schaal van
het gebied en de ruime programmatische mogelijkheden, gaat het hier om een ontwikkeling van waarschijnlijk 10 tot 15 jaar. De
huidige bewoners aan de NCB-laan en langs de andere zijden van het gebied zullen de grootschalige ontwikkelingen in hun achtertuin
kritisch volgen. Het streven is om hen te betrekken bij het ontwikkelingsproces.
Samenwerking
Het ontwikkelproces wordt samen met de gemeente doorlopen. Ook van belang is de samenwerking met andere partijen, zoals de
eigenaar, huurders, omwonenden, exploitanten, etc.
Goede supervisie
Bouwwerkzaamheden dienen dusdanig te worden uitgevoerd zodat ruimte wordt gecreëerd voor economische activiteiten,
ondernemerschap (creatieve en ambachtelijke sector), starters, etc.
Het zorgvuldig bewaken van de cultuurhistorische waarden tijdens planvorming en verbouwing, zodat het cultuurhistorische
waardevolle architectonische en stedenbouwkundige kwaliteiten intact blijven.
Financieel gezond en zuiver
Duurzaamheid
Op een duurzame wijze renoveren/herontwikkelen, variërend van keuzes in materiaal gebruik en energiezuinige installatie tot de
41

indeling van ruimtes om aanpasbaar te zijn voor toekomstige wijzigingen in activiteiten.
3.2.3 Duurzaamheid als uitdaging in de ontwikkelopgave
De provincie hecht sterk aan het toepassen van duurzaamheidsprincipes in de herontwikkelingsopgave voor het CHV-terrein. Niet alleen vanwege het
realiseren van de geformuleerde beleidsdoelstellingen. Maar ook omdat dat, mits goed doordacht en in goede samenwerking met innovatieve partners, op
langere termijn een groter economisch en maatschappelijk rendement oplevert. Deze duurzaamheidsprincipes betreffen meerdere niveaus/ aandachtsvelden
binnen de herontwikkelopgave:
De bouwkundige en fysieke invulling van het gebied en de gebouwen.
Toepassen van principes en technieken voor duurzaam bouwen vormen een belangrijk vertrekpunt in de bouwkundige en fysieke invulling van het gebied en
de gebouwen. Zonder daarin limitatief te willen zijn gaat het dan om thema’s en principes als:
ß duurzame energie en toepassing van de trias energetica (terugdringen energiegebruik, inzet van duurzame energiebronnen en schoon/ zuinig toepassen
van fossiele energie); de ambitie is daarbij een energieneutrale invulling van het CHV-terrein
ß toepassing van duurzame, hernieuwbare bouwmaterialen en waar mogelijk handhaven en hergebruiken van de oorspronkelijke bouwmaterialen binnen het
gebied
ß (afval-)water-neutrale invulling van het gebied
ß maatregelen om de biodiversiteit in stand te houden en waar mogelijk te verbeteren
ß meenemen van hergebruik en flexilibiliteit in gebruikstoepassingen in het bouwkundig ontwerp (“stel nu al een sloop-plan op”).
ß Total cost of Ownership, cradle to cradle, BREEAM om scherpte te krijgen in het ambitieniveau en de financiële haalbaarheid
De provincie beschikt over een goed kennisnetwerk op het gebied van duurzaam bouwen, dat toegevoegde waarde kan bieden in het toepassen van
duurzaamheidsmaatregelen in deze gebiedsopgave. Verder kan de provincie mogelijk toegevoegde waarde bieden bieden door op een innovatieve manier
invulling en toepassing te geven aan de milieuregelgeving om eventuele knelpunten op het gebied van milieunormen en –regels op te lossen zonder dat de
beoogde activiteiten en functies onmogelijk worden gemaakt of te veel worden belemmerd.
Duurzaamheid in de gebiedsfuncties en sociaal-economische functies
Goede en uitnodigende vestigingscondities op het gebied van duurzaamheid en innovatie zijn bepalend voor het aantrekken van koplopers op het gebied van
maatschappelijk verantwoord en duurzaam ondernemen. Een optimale mix van goede voorzieningen, een klantgerichte overheid, een gronduitgifte- en
vestigingsbeleid dat duurzaam ondernemen stimuleert, kan daarin nadrukkelijk sturing geven. Dat betekent het op zoek gaan naar ontwikkelende partners die
in staat zijn om het voorzieningenniveau voldoende uitnodigend vorm te geven voor duurzame ondernemers die passen binnen het profiel van het kunst&
cultuur- en het foodcluster. De provincie beschikt vanuit het programma rond Agrofood, Brabant2018 en het inmiddels afgesloten Programma Landelijk
Gebied ook over een netwerk dat kan worden aangeboord in de zoektocht naar nieuwe partners. Kennis en expertise vanuit de vier actielijnen binnen het
investeringsprogramma GEC kan tevens worden ingezet in het concretiseren en invullen van duurzaamheidsaspecten in de gebiedsontwikkeling voor het
CHV-terrein. Ook vanuit het programma Leren voor Duurzame ontwikkeling en vanuit onze betrokkenheid als provincie bij het EU-Interegprogramma
42

(onder andere via het project Creating PURE Hubs) zijn er raakvlakken en aanknopingspunten die kunnen bijdragen aan een duurzame invulling van het
CHV-terrein en de toe te kennen functies, het te ontwikkelen programma van activiteiten en ondernemerschap. Gezonde voeding en voedselproductie is
daarbinnen een belangrijk subthema. Beleidsmatig kan dit ook worden ondersteund vanuit het PMP.
Duurzaamheid in de meer indirecte effecten
Ook in de indirecte sfeer rond de gebiedsontwikkeling ligt er een opgave ten aanzien van duurzaamheid. De verkeersaantrekkende werking die het gebied en
de daarbinnen plaatsvindende activiteiten en evenementen ongetwijfeld gaat veroorzaken vraagt om duurzame oplossing. Dit wordt ook onderkend in de
prospectus van Van de Ven en in het Masterplan van de gemeente. Inzet van schoon, stil en zuinige vervoerssystemen is daarbij aan de orde. Er ligt een
uitdaging om in goede samenwerking met de logistieke sector, de OV-maatschappijen en inzet van kennisinstituten als de Automotive campus tot innovatieve
vervoers- en bevoorradingsconcepten te komen. Ook de kennis en ervaring die is opgedaan met de Weg van de Toekomst in Oss kan daarbij van pas komen.
Afstemming met de Energie-agenda is in dat verband sterk aan te bevelen.
Goede oplossingen daarvoor dragen uiteraard ook bij aan een goed en toekomstbestendig imago van het CHV-terrein en daarmee aan een aantrekkelijk
vestigings- en leefklimaat voor Veghel en omgeving.
4. Vervolg
4.1 Planning
Het projectproces is een dynamisch proces. Fasen (haalbaarheidsonderzoek, ontwerp/ontwikkeling en realisatie) volgen elkaar niet op, maar kunnen naast
elkaar bestaan. Een gedeelte van de realisatie van de herontwikkeling van het CHV-complex start met de verplaatsing van het kunst- en cultuurcluster naar het
CHV-complex.
Periode 2012 - 2015
In dit tijdvak zal het Kunst- en cultuurcluster (omvat het Jeugd- en jongerencentrum, kunst- en cultuurcentrum Pieter Brueghel, inclusief Marktplaats en
de Compagnie en Muziekcentrum MIK) zich vestigen op het complex, te beginnen met het Jeugd- en jongerencentrum. Daarnaast worden in deze periode ook
diverse evenementen georganiseerd op het complex, zoals o.a. het Slokdarmfestival in 2012 (en 2014). Het SIEMei (Stichting Industrieel Erfgoed Meierij)
museum is op het complex gevestigd, evenals een grand café met terras en een restaurant. In deze periode worden ook bouwwerkzaamheden uitgevoerd zodat
ruimte wordt gecreëerd voor economische activiteiten, ondernemerschap (creatieve en ambachtelijke sector), starters, etc. Ook wordt de ontsluiting van het
terrein voor autoverkeer gerealiseerd (incl. parkeerfaciliteiten). Voor fiets- en wandelverkeer wordt een ontsluiting gerealiseerd langs de Noordkade.
Daarnaast zal het Foodcluster (in eerste aanleg) worden gerealiseerd
Periode 2015 - 2025
In dit tijdvak zullen de volgende functies zich vestigen op het complex:
• aanvullende functies binnen het Foodcluster;
• theater;
43

• kleinschalige bedrijvigheid.
Daarnaast worden in deze periode bouwwerkzaamheden uitgevoerd waardoor meer vestigingsmogelijkheden ontstaan voor ondernemers (creatieve,
innovatieve en ambachtelijke sector) en voor de leisure-activiteiten. In deze periode vindt de ontsluiting van het fiets- en wandelverkeer plaats via de Zuidkade
(met een verbinding via een (tijdelijke) brug naar de Noordkade).
2035
De ambitie van de betrokken partijen is volledig gerealiseerd.
4.2 Communicatie
De ontwikkeling van het CHV-complex is één van de dragende voorbeelden binnen het programma Grote Erfgoedcomplexen. Waar mogelijk wordt dit
voorbeeld communicatief ingezet bij de uitwerking van het gehele investeringsprogramma. Bijvoorbeeld bij de uitwerking van het beeldverhaal over de
Brabantse fabrieken.
Daarnaast volgt communicatieplanvorming gericht op de locatie zelf, dus over (het proces van) de herbestemming. De communicatie richt zich vooral op het
vinden van nieuwe duurzame gebruikers in relatie tot de betekenis en nieuwe functie van het CHV-complex. Dat plan (in combinatie met businessplan) is
bedoeld om op basis van doelgroepenanalyses van potentiële gebruikers, realisatie en marketingstrategieën te ontwikkelen en uit te voeren. De
herontwikkeling vraagt een “open” en een dynamische aanpak, waarbij ook de omgeving, van burger tot belangenorganisatie, wordt betrokken.
De provincie begeeft zich met het voornemen tot (mede-)aankoop en herontwikkeling van het complex ook op het private domein. Hierbij moet zij haar
publieke rol en verantwoordelijkheid niet uit het oog verliezen. Het nog op te stellen communicatieplan/-traject zal hieraan mede aandacht besteden.
Een van de provinciale uitgangspunten is het betrekken van het publiek gedurende het hele proces van herbestemming. Ook dit zal uitgewerkt worden in het
communicatieplan. De communicatieplanvorming gebeurt in samenwerking met andere partners en is mede afhankelijk van afspraken die partners hierover
gezamenlijk met elkaar maken.
4.3 Besluitvorming
Na een positief Provinciale Statenbesluit en Gedeputeerde Statenbesluit wordt de provincie partner in de voorbereiding en uitvoering van de herontwikkeling.
Gedeputeerde Staten zijn verantwoordelijk vanuit de provincie. Provinciale Staten worden via de voortgangsrapportage van het ontwikkelbedrijf 2 x per jaar
geïnformeerd over de stand van zaken van het project.
44

5. Geraadpleegde documenten, literatuur en bronnen
- Bureau B+B stedenbouw en landschapsarchitectuur bv, juli september 2004. Ruimtelijke ontwikkelingsvisie Veghel-Centrum.
- Bureau Nieuwe Gracht i.s.m. bureau Planmaat i.o.m. Gemeente Veghel, juli 2010. . Masterplan Veghel-centrum 2030 – uitwerking van visie op
hoofdlijnen
- De Architecten Cie. Masterplan, najaar 2010. Masterplan Het tweede centrum.
- Gemeente Veghel, 2008. Visie 2030 Smaakmakend Veghel.
- Gemeente Veghel, 2009. Visie op hoofdlijnen.
- Gemeente Veghel juli 2010. Collegewerkprogramma 2010-2014.
- Gemeente Veghel, oktober 2010. Masterplan CHV-terrein Veghel. Het tweede centrum. Bouwbedrijf v/d Ven in samenwerking met gemeente Veghel.
- Gemeente Veghel, januari 2012. Haalbaarheidsonderzoek Kunst- en cultuurcluster Noordkade Veghel, eindrapport
- GMA Cultuurhistorische Advies, november 2010, Cultuurhistorische verkenning voormalig CHV-terrein, Noordkade, gemeente Veghel - deel A & B.
- GMA Cultuurhistorische Advies mei 2011. Cultuurhistorische verkenning Heilige Hartplein en Zuidkade, gemeente Veghel
- Ministerie van Infrastructuur en Milieu, juni 2012. Eenvoudig Beter in de praktijk, Crisis- en herstelwet projecten in beeld (3e en 4e tranche). Den Haag
- Technische Universiteit Eindhoven, december 2011. Atlas Masterproject Iconen van Brabant, CHV-terrein Veghel. Masterstudenten: Robbert van
Bezooijen, Naomi Even, Frank van Hoogstraten, Jeffrey Sonnema.
Websites:
- Gemeente Veghel
- Ministerie van Infrastructuur en milieu
Raadsbesluit
- 29 maart 2012: Haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd naar de realisatie van een kunst- en cultuurcluster (incl. gemeenschapshuisfunctie en poppodium) op
de Noordkade
45

Bijlage Sfeerimpressies
FOODWORLD
46

Deloitte Financial Advisory Services B.V.
CONCEPT
Marktwaardebepaling van het
CHV-terrein te Veghel
Provincie Noord-Brabant
31 oktober 2012 Deloitte Real Estate Advisory
Vertrouwelijk
UITSLUITEND BESTEMD VOOR DISCUSSIEDOELEINDEN

Inhoudsopgave
1. OPDRACHTBEVESTIGING .................................................................. 3
2. INLEIDING ............................................................................................. 4
2.1 OPDRACHTGEVER ............................................................................ 4
2.2 ONDERGETEKENDEN ........................................................................ 4
2.3 ACHTERGROND VAN DE OPDRACHT ................................................... 4
2.3.1 Achtergrond ........................................................................... 4
2.3.2 Doel van de waardebepaling ................................................. 4
2.3.3 Onroerende zaken/ objectafbakening .................................... 4
2.3.4 Waardepeildatum en Marktwaarde ........................................ 5
2.4 REIKWIJDTE WAARDERING ................................................................ 5
3. OPNAME ............................................................................................... 6
3.1 OBJECTOMSCHRIJVING ..................................................................... 6
3.2 KADASTRALE REGISTRATIE ............................................................... 8
3.3 BESTEMMINGSPLAN.......................................................................... 9
4. WAARDEBEPALING .......................................................................... 10
4.1 WAARDERINGSMETHODIEK ............................................................. 10
4.2 WAARDERING – BAR/NAR METHODE ............................................. 11
4.3 WAARDERING – GECORRIGEERDE VERVANGINGSWAARDE ................ 13
4.4 MARKTINFORMATIE EN REFERENTIES .............................................. 13
4.5 CONCLUSIE .................................................................................... 15
SWOT-ANALYSE ........................................................................................ 16
BIJLAGE 1 – OVERZICHT OPSTALLEN .................................................. 18
BIJLAGE 2 – OVERZICHT WAARDERING ............................................... 20
BIJLAGE 3 – KADASTRALE GEGEVENS ................................................ 23
BIJLAGE 4 – BESTEMMINGSPLAN EN VOORSCHRIFTEN ................... 25
BIJLAGE 5 – PLATTEGROND ................................................................... 32
BIJLAGE 6 – FOTO’S ................................................................................. 33
BIJLAGE 7 – BRIEF JUMBO SUPERMARKTEN ...................................... 36
BIJLAGE 8 – E-MAILS VAN BOUWBEDRIJF VAN DE VEN B.V. ........... 36
BIJLAGE 9 – NOTITIE EXPLOITATIE BIOSCOOP ................................... 39
BIJLAGE 10 – DISCLAIMER ...................................................................... 40
BIJLAGE 11 – AANSPRAKELIJKHEID EN VERANTWOORDING .......... 41
© 2012, Deloitte Financial Advisory Services B.V. Uitsluitend bestemd voor discussiedoeleinden 2

1. Opdrachtbevestiging
Deloitte Financial Advisory Services B.V.
Real Estate Advisory
Orlyplein 10
Postbus 59156
1040 KD Amsterdam
Tel : +31 (0) 88 288 8617
Fax : +31 (0) 88 288 9724
www.deloitte.nl
Provincie Noord-Brabant
T.a.v. de heer R. van Dongen
Postbus 90151
5200 MC 's-Hertogenbosch
Datum
31 oktober 2012
Onderwerp: Marktwaardebepaling van het CHV-terrein te Veghel.
Geachte heer Van Dongen,
Met genoegen zenden wij u hierbij ons rapport. Hierin zijn opgenomen de
bevindingen van de door ons uitgevoerde werkzaamheden in het kader van
het bepalen van de marktwaarde van het CHV-terrein te Veghel, hierna ‘het
Object’.
Met dit rapport wenst u als mogelijk toekomstig eigenaar inzicht te
verkrijgen in de marktwaarde van het Object.
Ons rapport is samengesteld op basis van mondelinge en schriftelijke
informatie, verstrekt door u en derden. Tevens is een marktonderzoek
uitgevoerd. Door aanvaarding van dit rapport erkent u dat de
werkzaamheden, die wij hebben uitgevoerd, de werkzaamheden zijn die u
ons gevraagd heeft uit te voeren, dat u verantwoordelijk bent voor het
toereikend zijn van de uitgevoerde werkzaamheden voor uw doeleinden en
dat u geen verdere werkzaamheden van ons verwacht.
Dit rapport is gedateerd op 31 oktober 2012 en kan slechts gebruikt worden
voor interne doeleinden van de opdrachtgever. Uitsluitend een ondertekend
exemplaar van dit rapport is voor dit doel bruikbaar.
Zonder onze schriftelijke voorafgaande toestemming is het u niet
toegestaan aan onze naam of ons rapport te refereren of onze naam te
gebruiken voor enig ander doel, noch mag u ernaar verwijzen in een
investeringscirculaire of enig ander document of het beschikbaar maken
aan enige andere partij. Wij accepteren geen aansprakelijkheid naar enige
andere partij waaraan inzage of toegang tot dit rapport is verleend.
Hoogachtend,
Deloitte Financial Advisory Services B.V.
Real Estate Advisory
drs. P.P.G. Meulenberg MRE mr. T.J.H.L. Donkers MRICS RT
Gevolmachtigde Projectleider / Taxateur
Datum: _____________ Datum: _____________
Ondertekening:_____________
Ondertekening:_____________
© 2012, Deloitte Financial Advisory Services B.V. Uitsluitend bestemd voor discussiedoeleinden 3

2. Inleiding
2.1 Opdrachtgever
De waardebepaling is uitgevoerd in opdracht van:
De heer R. van Dongen
Provincie Noord-Brabant
Postbus 90151
5200 MC 's-Hertogenbosch
2.2 Ondergetekenden
De waardebepaling is uitgevoerd onder verantwoordelijkheid van drs.
P.P.G. Meulenberg MRE, gevolmachtigde van Deloitte, door de heer mr.
T.J.H.L. Donkers MRICS RT, Register-Taxateur onroerende zaken,
geregistreerd bij Stichting VastgoedCert te Rotterdam met
registratienummer BV02.101.1766 en de heer drs. V. Warrink, allen
verbonden aan Deloitte Financial Advisory Services B.V., Real Estate
Advisory kantoorhoudend te Amsterdam.
2.3 Achtergrond van de opdracht
2.3.1 Achtergrond
Noordkade Ontwikkeling B.V. uit Veghel is eigenaar van het Object en is
voornemens op deze locatie een food-, kunst- en cultuurcluster te
realiseren. Daarnaast wordt door de huidige eigenaar de mogelijkheid tot
het realiseren van een hotel onderzocht. Om de ambities waar te kunnen
maken is participatie van de Provincie Noord-Brabant en de gemeente
Veghel door de eigenaar gewenst.
Provincie Noord-Brabant (hierna: opdrachtgever, u, de Provincie) is vanuit
het programma behoud cultuur en industrieel historisch erfgoed
geïnteresseerd in een mogelijke participatie in het Object.
Volgens de gemeente Veghel is de ontwikkeling van dit gebied belangrijk
ter versterking van het centrumgebied maar ook voor het behoud en
herbestemming van industrieel erfgoed. De gemeenteraad heeft de ambitie
uitgesproken om hier een kunst- en cultuurcluster te realiseren. In dit kader
is de gemeente mogelijk geïnteresseerd in een participatie in het Object.
2.3.2 Doel van de waardebepaling
In het kader van bovenstaande wenst u inzicht te krijgen in de marktwaarde
van het Object met de huidige situatie als uitgangspunt (‘as-is‘), waarbij de
ontwikkelingsmogelijkheden buiten beschouwing worden gelaten. Deze
waardering dient als onderdeel van uw besluitvormingsproces betreffende
mogelijke participatie in het Object.
Aan de hand van deze waarde kan het ‘downside risk’ van de mogelijke
deelname van de Provincie worden bepaald.
2.3.3 Onroerende zaken/ objectafbakening
In opdracht van de Provincie is de waarde bepaald van het volgende object:
- CHV-terrein te Veghel.
Het Object is gelegen aan de NCB-laan en de Noordkade, kadastraal
bekend als gemeente Veghel, sectie H nr. 1897 en 1195 met een totale
perceeloppervlakte van 60.209 m 2 . Op het terrein zijn verschillende
opstallen gelegen met een totale oppervlakte van ca. 26.700 m 2 v.v.o. De
opstallen dateren uit de periode tussen 1915 en 1970. Eén van de
gebouwen, de Wiebenga graansilo, betreft een Rijksmonument.
Op woensdag 26 september 2012 is het Object (deels) intern en extern
geïnspecteerd door de heer mr. T.J.H.L. Donkers MRICS RT en de heer
drs. V. Warrink. Deze inspectie heeft plaatsgevonden samen met de heer
R. van Dongen van de Provincie. In verband met product presentaties van
Jumbo Supermarkten waren niet alle deelobjecten toegankelijk. De heer S.
van de Ven van Bouwbedrijf Van de Ven B.V. heeft ter plaatse een
toelichting gegeven op het terrein.
© 2012, Deloitte Financial Advisory Services B.V. Uitsluitend bestemd voor discussiedoeleinden 4

Op 8 en 15 oktober 2012 is telefonisch contact geweest met de heer N.
Leijen van Bouwbedrijf Van de Ven inzake het investeringenoverzicht.
Daarnaast hebben wij per e-mail contact gehad met de heer B. van de
Meerakker, financieel directeur bij Bouwbedrijf Van de Ven.
2.3.4 Waardepeildatum en Marktwaarde
De marktwaarde van het hiervoor vermelde object is bepaald naar de
waardepeildatum 1 oktober 2012.
De definitie van marktwaarde is als volgt (RICS Red Book 7 e editie):
‘Het geschatte bedrag waarvoor een object op de taxatiedatum zou kunnen
worden overgedragen door een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige
koper in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing, waarbij de
partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld’.
2.4 Reikwijdte waardering
In onze beoordeling zijn wij uitgegaan van de door de Provincie en
Bouwbedrijf Van de Ven ter beschikking gestelde informatie. Wij hebben
vertrouwd op de juistheid en volledigheid van alle informatie die ons ter
beschikking is gesteld, zowel schriftelijk als mondeling. Deloitte REA
accepteert geen enkele impliciete of expliciete aansprakelijkheid en verleent
geen enkele impliciete of expliciete waarborg of garantie met betrekking tot
de juistheid en volledigheid van de aangeleverde informatie (zowel
schriftelijk als mondeling) inclusief cijfermateriaal.
In het kader van deze waarde indicatie is het onroerend goed niet
onderzocht op onder andere:
funderingsproblemen;
staat van onderhoud;
houtparasieten;
vochtplekken;
bodemverontreiniging;
asbest (voor zover niet met het zicht waarneembaar);
andere zaken die een belemmering zouden kunnen vormen voor de
exploitatie.
De staat van onderhoud van een aantal gebouwen op het terrein is zeer
slecht. Deze gebouwen zijn in de huidige staat niet bruikbaar voor het
beoogde doel.
Deze taxatie is uitgevoerd onder de volgende aannames:
de bodem onder het Object is, op de door de opdrachtgever
aangegeven vervuiling na, vrij van bodem- en grondwatervervuiling;
er rusten geen aanschrijvingen vanuit de gemeente op het perceel;
de constructies zijn niet aangetast;
er zijn geen funderingsproblemen.
© 2012, Deloitte Financial Advisory Services B.V. Uitsluitend bestemd voor discussiedoeleinden 5

3. Opname
3.1 Objectomschrijving
Locatie
Het Object betreft het terrein van de voormalige CHV fabriek gelegen
tussen de NCB-laan en de Noordkade nabij het centrum van Veghel.
De locatie, waarop het Object is gelegen, bestaat uit twee percelen met
een totale oppervlakte van 6 ha 2 a en 9 ca. Aan de noordzijde grenst
het Object aan een NCB-laan met voornamelijk vrijstaande en tweeonder-een-kapwoningen.
Aan de oostzijde grenst het Object aan het
perceel ‘VEGHEL H 1195’ in eigendom van Van de Ven-Scheifelaar
B.V.. Aan de zuidkant grenst het perceel aan de Zuid-Willemsvaart met
aan de overkant het Jumbo hoofdkantoor en aan de westzijde grenst
het Object aan de productielocatie van Zuivelcoöperatie
FrieslandCampina UA.
De gemeente Veghel staat sinds lange tijd bekend als de Voedingsstad
van Noord-Brabant. In Veghel zijn enkele van Nederlands grootste
partijen op voedselgebied gehuisvest, waaronder Mars, Jumbo, Sligro,
Hutten Catering en Maison van den Boer.
Het Object is via de Rijksweg die aansluit op de Rijksweg A50 met de
auto goed bereikbaar. De dichtstbijzijnde bushalte ligt op 10 minuten
loopafstand. Het dichtstbijzijnde treinstation is Station Den Bosch, op
ca. 20 kilometer van het Object.
De gemeente Veghel is gelegen in de provincie Noord-Brabant. De
gemeente telt 37.557 inwoners en heeft een oppervlakte van ca.
78,9 km². (bron: CBS 2012).
De situatie:
Locatie Huidige situatie
Bron: Google Maps (bewerkt door Deloitte)
© 2012, Deloitte Financial Advisory Services B.V. Uitsluitend bestemd voor discussiedoeleinden 6
Object
Het Object het bestaat conform opgave van de Bouwbedrijf van de Ven
uit een terrein met 17 opstallen. Deze opstallen zijn gebouwd tussen
1915 en 1966 en hebben een totaal vloeroppervlak van ca. 26.700 m 2
vvo. De opstallen zijn door de Bouwbedrijf Van de Ven deels
gerenoveerd.
Parkeergelegenheid bevindt zich op het terrein.

In onderstaande tabel zijn de bestaande opstallen weergegeven. In
bijlage 1 is een uitgebreid overzicht van de opstallen weergegeven. In
bijlage 6 zijn enkele foto’s van de opstallen opgenomen. Nieuwbouw
van de Zwarte Doos (nr. 18) en de nieuwbouw aan de noordzijde (nr.
19) zijn in de waardering buiten beschouwing gelaten. Deze zijn wel
ingetekend op de tekening d.d. 5 september 2012 behorend bij het
investeringsoverzicht ontvangen van Bouwbedrijf Van de Ven.
Nr. Gebouw m2 vvo incl.
kelders 1
1 Voormalig hoofdkantoor
915
2 Proeffabriek
2.773
3 Premixfabriek
1.777
4 Berging naast premix
102
5 Wiebenga silo's
1.074
6 Mengerij/ markplein
872
7 Tussen inclusief bruggen
298
8 Verkeer/ Foyer
790
9 Petfood
1.944
10 Koekbouw
1.645
11 NPF-toren
1.276
12 Verlaadloods zuid
3.101
13 Verlaadloods noord
3.222
14 Winkel/ museum Siemei
1.258
15 Inlandse granen/ kleine kathedraal
367
16 Zaai en pootgoed/ aardappelen
3.888
17 Silo’s
1.426
Totaal m2 26.728
De oppervlakte van de silo’s is gebaseerd op het oppervlaktenoverzicht
ontvangen van de Provincie.
1 De oppervlakten in bovenstaande tabel zijn gebaseerd op informatie ontvangen van
Bouwbedrijf v.d. Ven in het document 'm2 tbv exploitatie - investeringsoverzicht 15-10-
2012.xls'. Omrekening van m 2 bvo naar m 2 vvo is door Deloitte uitgevoerd. De oppervlakte van
de silo’s (nr. 17) is gebaseerd op het oppervlakteoverzicht ontvangen van de Provincie.
Plannen
De Noordkade op het CHV-terrein is aangewezen om te worden
getransformeerd tot het tweede centrum van Veghel. Daarvoor worden
(deels) monumentale industriepanden uit het begin van de 20 ste eeuw
herbestemd met culturele instellingen, creatieve bedrijfjes en voedsel
gerelateerde recreatie.
Huidige en toekomstige gebruikers
In een brief van Jumbo Supermarkten (hierna Jumbo) aan het college
van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Veghel d.d. 27
augustus 2012 geeft Jumbo aan in beginsel geïnteresseerd te zijn in
vast gebruik van 6.000 m 2 van het cultuur- en foodcentrum. Jumbo
heeft een onderzoek ingesteld om de financiële haalbaarheid van het
concept te berekenen. Er is nog niets formeel vastgelegd (bijvoorbeeld
doormiddel van huurcontracten). De brief van Jumbo is bijgevoegd in
bijlage 7.
De Raad van de gemeente Veghel heeft op 5 juli 2012 ingestemd met
het raadsvoorstel om een voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen
om onderzoek naar de haalbaarheid van het kunst- en cultuurcluster op
het CHV-terrein. Het Masterplan CHV-terrein Veghel is vastgesteld als
richtinggevend document, waarbij de Raad de voorkeur uitspreekt voor
optie drie. Deze optie bestaat uit het verplaatsen van MIK
kunsteducatie, Pieter Brueghel, De Compagnie, Plein 23 en de Blauwe
Kei naar de Noordkade, waarbij het theater volledig wordt geïntegreerd
in de bestaande gebouwen en de realisatie van het jeugd- en
jongerencentrum. Tevens dient het onderzoek naar haalbaarheid de
realisatie van een gemeenschapshuisfunctie, een poppodium en een
bibliotheek aan de Noordkade te bevatten.
In een raadsvoorstel d.d. 27 september 2012 vraagt het college van
Burgemeester en Wethouders aan de Raad in te stemmen met het
schetsontwerp voor fase 1a (jeugd- en jongerencentrum) en 1b (MIK,
Pieter Brueghel, Plein 23, De Compagnie) van het kunst- en
cultuurcluster. Het college vraagt € 7,5 miljoen beschikbaar te stellen
voor de extra huisvestingslasten voor fase 1a en 1b van het kunst- en
cultuurcluster en deze te dekken uit de algemene reserve. Daarnaast
wordt aan de Raad gevraagd binnen de beschikbare kredieten een
© 2012, Deloitte Financial Advisory Services B.V. Uitsluitend bestemd voor discussiedoeleinden 7

edrag van € 500.000 af te zonderen voor het inrichten van de
openbare ruimte, € 250.000 voor opstartkosten van de stichting CHV en
€ 250.000 voor plankosten. Op 8 november 2012 wordt hierover in
openbare vergadering besloten. Volgens de heer S. van de Ven krijgt
de gemeente bij participatie 8.000 m 2 voor 15 jaar huurvrij en
afgebouwd terug.
Kablau & Joustra Information Engineers huurt 250 m 2 vvo
kantoorruimte in het voormalige portiersgebouw van het terrein. De
huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van één jaar, ingaande
op 1 augustus 2011 en lopende tot en met 1 augustus 2012. De
overeenkomst is voortgezet voor een aansluitende periode van één
jaar, derhalve tot 1 augustus 2013. In de waardering is rekening
gehouden met de huurinkomsten die voortkomen uit deze
overeenkomst. Het portiersgebouw is reeds gerenoveerd en niet
opgenomen in de overzichten met opstallen die wij hebben ontvangen
van Bouwbedrijf Van de Ven.
In gebouw 14 is het Siemei museum gevestigd. Volgens een e-mail
ontvangen van de heer Van de Meerakker d.d. 15 oktober 2012 betaalt
Siemei geen huur. Aan deze afspraak is geen termijn verbonden. In de
waardering is een correctie opgenomen voor het contante
waardeverschil tussen de huurwaarde en huurinkomsten voor een
periode van twee jaar (aanname). De e-mail waarin dit is aangegeven is
bijgevoegd in bijlage 8.
In gebouw 16 is op 14 oktober 2012 gestart met de exploitatie van een
bioscoop. Het huurcontract is volgens de heer Van de Meerakker nog
niet geformaliseerd. Wij hebben van de heer Van de Meerakker een
notitie ontvangen met betrekking tot de oprichting van een besloten
vennootschap ten behoeve van exploitatie van de bioscoop, Industry
B.V. (verdeling aandelen 90% van Van de Ven Ontwikkeling B.V. en
10% Voskuil B.V.). Deze nieuwe besloten vennootschap sluit een
huurovereenkomst met Noordkade B.V. (eigenaar) voor ca. 1.000 m 2
bedrijfsruimte met een aanvangshuurprijs van € 35 per m 2 exclusief
BTW op basis van het ROZ model.
De huurprijs zal jaarlijks worden verhoogd met minimaal € 10 per jaar.
In de notitie is hier geen termijn aan verbonden. Jaarlijks zal de huur
getoetst worden aan het normale huurtarief voor bioscopen (ca. 18%
van de omzet kaartverkoop). In de notitie wordt de omzet van de horeca
buiten beschouwing gelaten. De notitie is bijgevoegd in bijlage 9.
3.2 Kadastrale registratie
Bij de dienst voor Kadaster en de openbare registers staat het Object als
volgt geregistreerd (zie ook bijlage 3):
Perceel 1:
Gemeente: Veghel
Sectie: H
Nummer: 1897
Oppervlakte: 55.260 m²
Het perceel is in eigendom van Noordkade Ontwikkeling B.V. een
dochteronderneming van Van de Ven Ontwikkelings-Groep B.V. uit Veghel.
Beperkingen: Besluit op basis van monumentenwet 1988 van de staat
(onderwijs, cultuur en wetenschap).
Perceel 2:
Gemeente: Veghel
Sectie: H
Nummer: 1195
Oppervlakte: 4.949 m²
Dit perceel is volgens de heer S. van de Ven aangekocht in 2007, omdat
deze in de toekomst zal dienen als ontsluiting van het terrein.
Het perceel is in eigendom van Van De Ven-Scheifelaar B.V. een
dochteronderneming van Van de Ven Ontwikkelings-Groep B.V. uit Veghel.
De totale oppervlakte van de twee percelen betreft 60.209 m².
© 2012, Deloitte Financial Advisory Services B.V. Uitsluitend bestemd voor discussiedoeleinden 8

3.3 Bestemmingsplan
Uit het vigerende bestemmingsplan dat wij hebben verkregen via de
gemeente Veghel (‘Industrieterrein C.H.V.’) maken wij op dat het
perceel de bestemming ‘Industrieterrein’ heeft. Het bestemmingsplan is
onherroepelijk vastgesteld op 19 maart 1969.
Voor een nadere uitwerking van het bestemmingsplan verwijzen wij
naar Bijlage 4.
Op 22 augustus 1974 heeft er een partiële herziening plaatsgevonden
op de voorschriften behorend bij het bestemmingsplan. De uitwerking
hiervan is tevens opgenomen in Bijlage 4.
Op 10 september 2009 is het Facetbestemmingsplan “Industrielawaai
C.H.V. (N.C.B.-laan)” vastgesteld. Zie Bijlage 4 voor de volledige
uitwerking.
Het huidige gebruik en het beoogde gebruik lijken af te wijken van het
bestemmingsplan. Hiermee is in de waardering geen rekening
gehouden, maar kan wel invloed hebben op de marktwaarde.
© 2012, Deloitte Financial Advisory Services B.V. Uitsluitend bestemd voor discussiedoeleinden 9

4. Waardebepaling
4.1 Waarderingsmethodiek
Voor de bepaling van de marktwaarde is een combinatie van twee
waarderingsmethoden gehanteerd. Per opstal is bepaald welke methode
gehanteerd dient te worden. Deze selectie is gemaakt op basis van de staat
van onderhoud, de reeds uitgevoerde investeringen en de beoogde functie.
De volgende twee methoden zijn gehanteerd:
1. de inkomstenmethode (BAR/NAR-methode);
2. gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW).
Hierna beschrijven wij in het kort de twee methodieken.
De inkomstenmethode, meer specifiek de BAR/NAR methode, is gebruikt
voor de bepaling van de marktwaarde van een selectie van de opstallen.
Deze BAR/NAR methode gaat uit van de veronderstelling dat het
vastgoedobject zelfstandig als kantoorruimte en bedrijfsruimte inkomen
genereert of zou kunnen genereren. Door middel van deze methode wordt
de (potentiële) waarde van de mogelijke jaarlijkse huuropbrengsten geschat
en vermenigvuldigd met een factor die gangbaar is voor het betreffende
type vastgoed.
Voor de overige opstallen (zie ook bijlage 1) wordt de gecorrigeerde
vervangingswaarde bepaald. Deze waarde wordt bepaald door de waarde
van de grond en de waarde van de opstallen op te tellen. Bij het bepalen
van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met de bestemming
van het object alsmede met de sinds de stichting van de zaak opgetreden
technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere
wijzigingen in aanmerking wordt genomen. Uitgangspunt bij de
vervangingswaarde zijn de herbouwkosten.
In navolgende tabel is per opstal aangegeven welke waarderingsmethodiek
is gehanteerd.
Nr. Gebouw Waarderings-methode
1 Voormalig hoofdkantoor BAR / NAR
2 Proeffabriek BAR / NAR
3 Premixfabriek BAR / NAR
4 Berging naast premix BAR / NAR
5 Wiebenga silo's (rijksmonument) BAR / NAR
6 Mengerij/ markplein GVW
7 Tussen inclusief bruggen GVW
8 Verkeer/ Foyer GVW
9 Petfood BAR / NAR
10 Koekbouw BAR / NAR
11 NPF-toren GVW
12 Verlaadloods zuid GVW
13 Verlaadloods noord GVW
14 Winkel/ museum Siemei BAR / NAR
15 Inlandse granen/ kleine
BAR / NAR
kathedraal
16 Zaai en pootgoed/ aardappelen BAR / NAR
17 Silo’s Grondwaarde -/-
sloopkosten
© 2012, Deloitte Financial Advisory Services B.V. Uitsluitend bestemd voor discussiedoeleinden 10

4.2 Waardering – BAR/NAR methode
Voor de opstallen die zijn gewaardeerd aan de hand van BAR/NAR
methode zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd.
Huurwaarde
Gezien de aanbod- en transactie referenties hanteren wij in de
waardering de volgende markthuurwaardes per m² per jaar (inclusief
parkeren):
o Kelders: € 0
o Bedrijfsruimte: € 40
o Proeffabriek / premixfabriek: € 50
o Koekbouw € 60
o Kantoorruimte: € 76 / € 125 / € 130
De kelders hebben een beperkte verdiepingshoogte en daardoor
beperkte gebruiksmogelijkheden. Daarnaast staan de kelders deels
onder water, derhalve is er voor deze ruimten geen huurwaarde
gerekend.
De totale bruto markthuurwaarde komt daarmee op ca. € 839.000 per
jaar. De gemiddelde gehanteerde huurwaarde per m 2 v.v.o. komt
daarmee op € 56 per jaar, inclusief parkeren.
De exploitatielasten zijn in de berekening meegenomen op basis van
marktkengetallen en zijn ingeschat als percentage van de bruto
markthuurwaarde per jaar. Kengetallen voor deze specifieke objecten
zijn niet beschikbaar. Wij achten voor een reguliere kantoor- of
bedrijfsruimte met normale huurafspraken exploitatielasten van 10,0%
tot 15,0% van de markthuurwaarde marktconform (afhankelijk van de
ouderdom, gebruikte materialen, verhuurbaarheid, etc.). Mede gelet op
het specifieke karakter van het Object verwachten wij dat de
beheerkosten en onderhoudskosten van het Object hoger liggen dan
van een reguliere kantoor- of bedrijfsruimte. Derhalve hebben wij voor
de exploitatielasten (na renovatie) een percentage van 17,5% van de
bruto markthuurwaarde toegepast. Dit komt jaarlijks neer op ca.
€147.000.
Aanvangsrendement
Ten behoeve van de BAR/NAR berekening is een netto
aanvangsrendement (NAR) van 8,5% gehanteerd. In de waardering
komt dit overeen met een BAR v.o.n. van 10,3% (bruto
markthuurwaarde/marktwaarde v.o.n.).
Correcties
Er worden op de marktwaarde een aantal correcties gemaakt.
De eerste correctie heeft betrekking op de verwachte benodigde
periode tot volledige verhuur van het object. Hiertoe zijn 12 maanden
huur op basis van een nieuwe huurovereenkomst inclusief de
bijbehorende verhuurincentives in mindering gebracht.
Per opstal worden investeringskosten op de waarde in mindering
gebracht. Deze kosten zijn gebaseerd op het Noordkade
Investeringsoverzicht van Bouwbedrijf Van de Ven d.d. 27 augustus
2012. Hierbij is uitgegaan van het basisscenario. Deze kosten worden
noodzakelijk en aannemelijk geacht om de opstallen aan een derde
binnen de gestelde periode en onder de genoemde voorwaarden te
kunnen verhuren. De totale investeringskosten voor de opstallen,
waarvan de waardes op basis van de BAR/NAR methode is berekend,
zijn door Bouwbedrijf Van de Ven geraamd op ca. € 4,5 miljoen. De
geraamde investeringskosten zijn door Deloitte niet getoetst.
Daarnaast zijn investeringskosten voor infra opgenomen. Het betreft
kosten voor de entree vanaf de NCB-laan, kosten voor renovatie van de
kademuur, kosten voor het openbaar terrein en saneringskosten. De
totale investeringskosten voor infra zijn door Bouwbedrijf Van de Ven
geraamd op ca. € 1,2 miljoen. De geraamde investeringskosten zijn
door Deloitte niet getoetst.
Volgens de heer Van de Meerakker betaalt het Siemei museum in
gebouw 14 geen huur. In de waardering is een correctie opgenomen
voor het contante waarde verschil tussen de huurwaarde en de
huurinkomsten. Twee jaar huur is contant gemaakt tegen 7%.
© 2012, Deloitte Financial Advisory Services B.V. Uitsluitend bestemd voor discussiedoeleinden 11

Nieuwbouw van de Zwarte Doos (nr. 18) en nieuwbouw aan de
noordzijde ter plaatse van nr. 19, in het investeringsoverzicht
aangegeven als ‘Omzooming Noordzijde nieuwbouw’ zijn in de
waardering buiten beschouwing gelaten. De grond ter plaatse van de
nieuwbouw op nr.19 is als extra grond in de waardering opgenomen.
Hiervoor is een grondwaarde van € 150 per m 2 perceeloppervlak
gerekend.
De grond ter hoogte van de silo’s (nr. 17) is als extra grond in de
waardering opgenomen. Hiervoor is ook een grondwaarde van € 150
per m 2 perceeloppervlak gerekend. De silo’s hebben geen functie in het
beoogde gebruik van het terrein, derhalve wordt er van uitgegaan dat
deze worden gesloopt. De sloopkosten van de silo’s zijn op de
grondwaarde in mindering gebracht. De sloopkosten zijn geraamd op
€ 60 per m 2 bvo.
Het perceel, Kadastraal bekend als Veghel H 1195, dat in 2007 is
aangekocht is als ‘extra grond’ opgenomen. Hiervoor is eveneens een
grondwaarde van € 150 per m 2 perceeloppervlak gerekend.
Aangezien de waardering uitgaat van een marktconforme
huurovereenkomsten, is er geen correctie opgenomen voor een
werkelijk betaalde huurprijs die hoger dan wel lager is dan de
vastgestelde huurwaarde, m.u.v. het museum waar geen huur voor
wordt betaald. Indien de werkelijke huurprijs afwijkt van de vastgestelde
huurwaarde, zal dit resulteren in een correctie op de marktwaarde. Als
correctie wordt in zo’n geval meegenomen de contante waarde van de
meer/of minder opbrengst gedurende de looptijd van de
huurovereenkomst.
De waarde van de opstallen welke zijn gewaardeerd aan de hand van
de gecorrigeerde vervangingswaarde (inclusief de daarbij behorende
grond) wordt bij de uitkomstwaarde van de BAR/NAR berekening
opgeteld. Zie paragraaf 4.3 voor de onderbouwing van de
gecorrigeerde vervangingswaarde.
Het BAR v.o.n. na correcties bedraagt 11,95%. Bij het bepalen van het
BAR is rekening gehouden met de locatie en ligging van het object, de
functionaliteit, en het verhuurrisico.
Overdrachtsbelasting
7,0% overdrachtskosten wordt in mindering gebracht op de
marktwaarde v.o.n. Deze is opgebouwd uit 6,0% overdrachtsbelasting
en 1,0% overige overdrachtskosten (notaris, etc.).
© 2012, Deloitte Financial Advisory Services B.V. Uitsluitend bestemd voor discussiedoeleinden 12

4.3 Waardering – gecorrigeerde vervangingswaarde
Voor de opstallen die zijn gewaardeerd aan de hand van gecorrigeerde
vervangingswaarde methode zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd.
Herbouwwaarde
Als uitgangspunt voor de gecorrigeerde vervangingswaarde is een
herbouwwaarde van € 500 per m 2 bvo voor bedrijfsruimte en € 1500 per
m 2 bvo voor kantoorruimte gehanteerd. Hier bovenop zijn 23,1%
bijkomende kosten (o.a. honoraria en verschotten,
projectontwikkelingskosten, aansluitkosten, verzekeringen, etc.) in
rekening gebracht. 2 De herbouwwaarde wordt naar verhouding
verdeeld over de verschillende elementen (fundering, ruwbouw,
afbouw, afwerking en installaties). Inschatting van de herbouwwaarde is
gedaan op basis van bouwkengetallen 2012 en zijn derhalve indicatief.
De gehanteerde herbouwwaarde heeft door de grote technische en
economische afschrijving een geringe invloed op de waarde.
De correctie voor technische veroudering wordt per element bepaald
met inachtneming van de verwachte totale levensduur, de verstreken
levensduur en de restwaarde.
De correctie wegens functionele veroudering wordt bepaald met
inachtneming van de volgende vier elementen:
o Economische veroudering: de mate waarin er door technische,
economische of maatschappelijke ontwikkelingen nog behoeft
bestaat aan het betreffende object.
o Verandering in bouwwijze: de mate waarin het huidige gebouw
niet meer overeenstemt met de manier waarop momenteel
vergelijkbare objecten worden gebouwd.
o Belemmering van gebruiksmogelijkheden: belemmering van de
normale activiteiten van de organisatie door een ondoelmatige
inrichting van de ruimte of door een tekort of overschot aan
ruimte.
o Excessieve gebruikskosten: excessieve gebruikskosten van het
object ten gevolge van een niet volledig functioneel gebouw,
2 Bron: Kengetallenkompas Bouwkosten 2012
bijvoorbeeld hoge stookkosten door lage isolatiewaarde of extra
onderhoudskosten wegens gebruik van onderhoudsgevoelige
materialen.
Nummer 8 in het investeringsoverzicht betreft in de huidige staat
onbebouwde buitenruimte. Deze ruimte heeft geen gebouwfunctie en is
derhalve in de waardering buiten beschouwing gelaten. Wij achten dat
deze in de huidige staat geen waarde vertegenwoordigt.
De gronden ter plaatse van de opstallen die aan de hand van de
gecorrigeerde vervangingswaarde zijn gewaardeerd is separaat in de
waardering opgenomen. De grondwaarde is bepaald doormiddel van
vergelijking, rekening houdend met de bestemming van de onroerende
zaak. Bij het bepalen van de grondwaarde is tevens rekening gehouden
met de kavelgrootte, de ligging en de grootte van het object. De
grondwaarde is vastgesteld op € 150 per m 2 perceeloppervlak.
4.4 Marktinformatie en referenties
Navolgende figuur geeft een impressie van de bedrijfsruimtemarkt in de
omgeving ’s-Hertogenbosch, Tilburg en Waalwijk. 3 Het aanbod daalt
licht ten opzichte van ultimo 2011 evenals de aanbod-voorraadratio.
Opname is in de eerste helft van 2012 met 60% gestegen ten opzichte
de eerste helft van 2011. De huurprijzen zijn licht gestegen ten opzichte
van ultimo 2011. In Eindhoven e.o. is de aanbod-voorraadratio in medio
2012 t.o.v. ultimo 2011 met 1,2% gestegen naar 6,5%. De huurprijs is
gelijk gebleven op € 43 per m 2 vvo per jaar.
Bedrijfsruimtemarkt:
3 Veghel is in de publicaties van DTZ Zadelhoff ondergebracht in de regio ’s-Hertogenbosch,
Tilburg en Waalwijk.
© 2012, Deloitte Financial Advisory Services B.V. Uitsluitend bestemd voor discussiedoeleinden 13

De kantorenmarkt laat net als in veel andere gebieden van Nederland
een flinke stijging zien van het aanbod en het leegstandspercentage.
Leegstand in de omgeving ’s-Hertogenbosch en Tilburg ligt op 10,8%.
Mede als gevolg hiervan zijn de huurprijzen met 3,6% ten opzichte van
ultimo 2011 gedaald. In Eindhoven e.o. ligt het leegstandspercentage
op 12,8% (daling van 8,0% t.o.v. ultimo 2011).
Kantorenmarkt:
Ter onderbouwing van de gehanteerde huurwaarden en rendementen
zijn diverse marktreferenties van koop-, beleggings-, en
verhuurtransacties van kantoor- en bedrijfsruimten onderzocht.
Koopreferenties van soortgelijke objecten op een vergelijkbare locatie
en met dergelijke omvang zijn in de huidige markt niet beschikbaar.
Bruto aanvangsrendementen van langdurig verhuurde bedrijfsruimten
op de overige locaties in het zuiden van Nederland variëren van 8,75%
tot 11,0% (bron: DTZ Zadelhoff). Zie onderstaande tabel.
Huurprijzen in Veghel variëren van € 30 tot € 48 per m 2 v.v.o.
bedrijfsruimte (bron: DTZ Zadelhoff, zie navolgende tabel). Aanbod
vraagprijzen van bedrijfsruimten variëren in Veghel van € 40 tot € 45
(bron: Funda in Business en RealNext).
Huurprijzen voor kantoorruimte in de omgeving van Veghel variëren van
€ 70 tot € 160 per m 2 v.v.o. (bron: DTZ Zadelhoff, zie onderstaande
tabel). De gepubliceerde huurprijzen zijn exclusief mogelijke incentives.
Aanbod vraagprijzen van kantoren variëren in Veghel van € 105 tot
€ 150 (bron: Funda in Business en RealNext).
© 2012, Deloitte Financial Advisory Services B.V. Uitsluitend bestemd voor discussiedoeleinden 14

De gemeente Veghel hanteert grondprijzen, inclusief opslagen en exclusief
BTW van € 175 tot € 200 per m 2 perceel bouwrijpe grond op
bedrijventerrein De Dubbelen te Veghel en € 140 tot € 175 per m 2 perceel
bouwrijpe grond op bedrijventerrein Doornhoek te Veghel. In het WOZ
taxatieverslag 2010 waardeert de gemeente Veghel de grond van het CHVterrein
op €105 per m 2 perceel.
Het Object heeft een ruimere bestemming dan enkel bedrijfsruimte,
derhalve verwachten wij een grondwaarde aan de bovenkant van de
marktrange. Echter betreft het gebonden grond (niet los te verkopen) en zal
op een groot deel van het terrein parkeerplaatsen gerealiseerd worden.
Deze parkeerplaatsen zijn dienstbaar aan de activiteiten die op het terrein
plaatsvinden. Gelet op de grootte, de ligging en de gebruiksmogelijkheden
van het perceel achten wij een grondwaarde van € 150 per m 2 perceel
aannemelijk.
4.5 Conclusie
Uitgaande van verwerving in huidige staat, waarbij het object in de
huidige staat is gewaardeerd en uitgaande van de huidige marksituatie
en rekening houdende met de staat van onderhoud van het Object is de
waarde vastgesteld op € 6,5 miljoen.
Zie bijlage 2 voor een uitgebreide onderbouwing van de waardering op
basis van de BAR /NAR-methode in combinatie met de gecorrigeerde
vervangingswaarde.
© 2012, Deloitte Financial Advisory Services B.V. Uitsluitend bestemd voor discussiedoeleinden 15

SWOT-analyse
De Provincie is vanuit het programma behoud cultuur en industrieel historisch erfgoed geïnteresseerd in een mogelijke participatie in het Object. In
onderstaande SWOT-analyse worden de sterke en zwakke punten van de ontwikkeling op het CHV-terrein genoemd. Daarnaast geeft deze SWOT-analyse
inzicht in enkele kansen en bedreigingen van participatie in de ontwikkeling genoemd. Deze opsommingen zijn niet limitatief.
Sterke punten
Het plan zorgt voor behoud en herbestemming van industrieel erfgoed,
hetgeen aansluit bij de doelstelling van de gemeente Veghel en de Provincie.
Betrokkenheid van de gemeente Veghel.
Lokale partijen zijn betrokken bij de ontwikkeling en/of zullen toekomstig
huurder worden. Dit stimuleert de lokale economie.
Een combinatie van commerciële functies en cultuurfuncties wordt gecreëerd.
Deze combinatie zal een gemêleerd publiek trekken.
Kansen
Voor de gemeente Veghel worden nieuwe functies (bijvoorbeeld bioscoop,
foodcluster, etc.) gecreëerd.
Aantrekkelijke recreatie / evenemententerrein voor inwoners van Veghel en
omstreken.
In Veghel zijn enkele van Nederlands grootste voedingsindustrieën gevestigd,
waaronder Mars, Jumbo, Sligro, Hutten catering en Maison van den Boer.
Mogelijk zijn naast Jumbo ook de andere partijen geïnteresseerd om ruimte te
huren op het terrein (trekkersrol).
Zwakke punten
Als gevolg van gedeelde zeggenschap over de ontwikkelingen is 3 maal 1/3
aandeel in de ontwikkeling niet gelijk aan de totale waarde. De beoogde 1/3
aandeel van de Provincie in de ontwikkeling is derhalve mogelijk minder waard
dan 1/3 van de marktwaarde van het terrein.
Openbaarvervoer nabij het terrein is zeer beperkt.
Zowel de gemeente Veghel, als potentiële participant, als Jumbo als potentiële
gebruiker voeren momenteel onderzoek uit naar de financiële haalbaarheid
van de plannen. Er is nog niets contractueel vastgelegd. De heer S. van de
Ven heeft aangegeven geen investeringen meer te plegen tot het raadbesluit
van de Gemeente Veghel op 8 november 2012.
De bestaande huurcontracten (m.u.v. de overeenkomst met Kablau & Joustra)
zijn niet geformaliseerd.
Het huidig beoogde gebruik lijkt af te wijken van het vigerend
bestemmingsplan.
Onduidelijk is wat er gebeurt wanneer één van de partijen uit de investering
stapt. Krijgen de overige partijen het eerste recht van koop?
© 2012, Deloitte Financial Advisory Services B.V. Uitsluitend bestemd voor discussiedoeleinden 16

Bedreigingen
Een deel van de gebouwen verkeert in een niet-gerenoveerde staat van
onderhoud. De investeringskosten kunnen hoger uitvallen dan aanvankelijk
geraamd. Een deel van de gebouwen vertoont gebreken zoals scheurvorming,
water in de kelders, vocht, metalen onderdelen die zijn doorgeroest, etc.
Daarnaast dien flink geïnvesteerd te worden in klimaatinstallaties. Tijdens de
renovatie kunnen verborgen gebreken aan het licht komen of bouwtechnische
problemen opdoemen die tot hogere kosten leiden dan begroot. Met name bij
renovatie (door de complexiteit) komt dit vaak voor. Naar onze mening moeten
hierover afspraken gemaakt worden met de overige eigenaars hoe hiermee
om te gaan. Daarnaast kan een bouwtechnische keuring inclusief een
diepgaande beoordeling van de begroting meer inzicht geven.
Het betreft zeer specifiek vastgoed. Vooralsnog is er geen raming gemaakt
van de onderhoudskosten. Onderhoudskosten en andere exploitatiekosten
kunnen hoger uitvallen dan aanvankelijk verwacht.
De huidige vastgoedmarkt zit in zwaar weer. Oplopende leegstand,
financieringsproblemen en huurprijzen die onder druk staan hebben een
negatief effect op de waarde van vastgoed en de onderliggende grond. Het is
niet uit te sluiten dat deze ontwikkeling zich in de nabije toekomst voortzet.
Volgens de heer Van de Ven is er vooralsnog geen exploitatiemaatschappij
voor het terrein opgericht. Deze taak wordt nu uitgevoerd door Bouwbedrijf
Van de Ven zelf.
Omwonenden ondervinden mogelijk overlast van evenementen op het terrein.
Te denken valt aan geluidsoverlast, maar ook aan verkeersopstoppingen, etc.
Onduidelijk is welke partij verantwoordelijk is voor toekomstige investeringen.
Tevens is onduidelijk hoe eventuele toekomstige winstdeling zal plaatsvinden.
Onduidelijk is door wie de bouwactiviteiten worden uitgevoerd in de toekomst
(door Van de Ven of wordt dit uitbesteed?).
Voorafgaand aan het participeren in dit vastgoed is het aan te bevelen dat de
provincie de financiële positie (o.a. solvabiliteit en liquiditeit) van de
ontwikkelaar / wederpartij (V.d. Ven) onderzoekt. Partijen gaan namelijk een
langjarige commitment met elkaar aan waarbij nog aanzienlijke bedragen
moeten worden geïnvesteerd in het project. Daarnaast zijn de inkomsten nog
onzeker doordat nog niet alle afspraken met gebruikers vastliggen in een
huurovereenkomst en nog een groot deel leeg staat. Mogelijk dat V.d. Ven
een concerngarantie moet afgeven aan haar projectvennootschap indien de
provincie participeert.
© 2012, Deloitte Financial Advisory Services B.V. Uitsluitend bestemd voor discussiedoeleinden 17

Bijlage 1 – Overzicht opstallen
Onderstaande tabel geeft een overzicht van de opstallen op het CHV-terrein. De nummers in de tabel corresponderen met het figuur op de volgende pagina.
Tevens wordt per opstal het bouwjaar, het huidige gebruik en het vloeroppervlak in m 2 vvo weergegeven. Vervolgens wordt per opstal aangegeven of deze
intern is geïnspecteerd of niet. In de laatste kolom staat per opstal de gehanteerde waarderingsmethode weergegeven. De Wiebenga silo (nr. 5) betreft een
rijksmonument.
Nr. Gebouw Bouwjaar 1
Huidige staat 2
Huidige gebruik 3 m2 vvo
incl.
Bronnen: 1: GMA Rapport 10-1203 – Cultuurhistorische Verkenning – November 2010, 2: Volgens opgave van de heer S. van de Ven van Bouwbedrijf Van de Ven B.V. , 3: Overzicht object gegevens,
ontvangen van Bouwbedrijf Van de Ven.
© 2012, Deloitte Financial Advisory Services B.V. Uitsluitend bestemd voor discussiedoeleinden 18
kelders 3
Intern
geïnspecteerd
Reden Waarderingsmethode
1 Voormalig hoofdkantoor 1918 ev Casco plus. Kantoor 915 Ja BAR / NAR
2 Proeffabriek 1924 Casco gereed op aantal
punten na.
Kantoor/ bedrijfsruimte 2.773 Ja BAR / NAR
3 Premixfabriek 1928 Casco gereed op aantal
punten na.
Kantoor/ bedrijfsruimte 1.777 Ja BAR / NAR
4 Berging naast premix 1928 Casco gereed op aantal
punten na.
Opslag 102 Nee Afgesloten BAR / NAR
5 Wiebenga silo's (rijksmonument) 1915 Buitenzijde gereed. Opslag 1.074 Nee Afgesloten BAR / NAR
6 Mengerij/ markplein 1966 Ruwbouw, staalconstructie. Kantoor/ bedrijfsruimte 872 Nee Afgesloten wegens
evenement
GVW
7 Tussen inclusief bruggen n.b. Ruwbouw, staalconstructie. Overig 298 Nee Afgesloten wegens
evenement
GVW
8 Verkeer/ Foyer n.b. Ruwbouw, staalconstructie
(niet overdekt).
Overig 790 Ja GVW
9 Petfood 1932 Ruwbouw Opslag 1.944 Nee Afgesloten wegens
evenement
BAR / NAR
10 Koekbouw 1918 Behoeft nieuw dak op Horeca 1.645 Nee Afgesloten wegens BAR / NAR
termijn.
evenement
11 NPF-toren 1958 - 1961 Ruwbouw. Overig 1.276 Nee Afgesloten GVW
12 Verlaadloods zuid Ca. 1930 Ruwbouw oud. Bedrijfsruimte 3.101 Nee Afgesloten GVW
13 Verlaadloods noord Ca. 1930 Ruwbouw oud. Bedrijfsruimte 3.222 Nee Afgesloten GVW
14 Winkel/ museum Siemei 1923 Gereed. Museum 1.258 Ja BAR / NAR
15 Inlandse granen/ kleine
kathedraal
1939 Casco gereed. Bedrijfsruimte 367 Ja BAR / NAR
16 Zaai en pootgoed/ aardappelen Ca. 1950 Casco gereed. Bedrijfsruimte 3.888 Ja BAR / NAR
17 Zaaigraan 1963 Ruwbouw. Bedrijfsruimte 1.426 Ja Grondwaarde
-/- sloopkosten
Totaal m2 vvo 26.728

De cijfers in onderstaand figuur corresponderen met de nummering van de opstallen. Van de Ven is voornemens commerciële functies te huisvesten in de
groen gearceerde opstallen en cultuurfuncties in de geel gearceerde opstallen. De oranje gearceerde opstallen betreft overgangsgebied.
Bron: Bouwbedrijf Van de Ven
© 2012, Deloitte Financial Advisory Services B.V. Uitsluitend bestemd voor discussiedoeleinden 19

Bijlage 2 – Overzicht waardering
Marktwaarde, met bijzondere uitgangspunten
Huurwaarde kapitalisatie (BAR-NAR methode) Toelichting
1. Algemene gegevens Taxatie
Naam CHV-terrein Bijzondere uitgangspunten:
Plaatsnaam Veghel
Straatnaam en huisnummer N.C.B.- laan
2. Berekening
aantal aantal m2 huurwaarde/ Bruto
a
eenheden
v.v.o. m2 / jaar markthuurwaarde
1. Voormalig hoofdkantoor 915 € 130 € 118.950 Oppervlaktes o.b.v. staat objectgegevens, huurwaardes o.b.v. referenties.
2. Proeffabriek 2.773 € 50 € 138.650
3. Premixfabriek 1.777 € 50 € 88.850
4. Berging naast premix 102 € 50 € 5.100
5. Wiebenga silo's - kelder 212 € - € - Kelder, geen huurwaarde
5. Wiebenga silo's - begane grond en verdiepingen 862 € 125 € 107.775
9. Petfood - kelder 486 € - € - Kelder, geen huurwaarde
9. Petfood - begane grond en verdiepingen 1.458 € 40 € 58.320
10. Koekbouw 1.645 € 60 € 98.700
14. Winkel / museum Siemei 1.258 € 40 € 50.320
15. Inlandse granen / kleine kathedraal 367 € 40 € 14.680
16. Zaai en pootgoed / aardappelen - kelder 432 € - € - Kelder, geen huurwaarde
16. Zaai en pootgoed / aardappelen - begane grond en verdiepingen 3.456 € 40 € 138.240
17. Silo's 1.426 € - € - Geen huurwaarde, waarde berekend o.b.v. grondprijs -/- sloopkosten
Kantoor Kablau & Joustra Information Engineers 250 € 76 € 18.975 O.b.v. bestaand huurcontract
Parkeerplaatsen 0 € - € - Aanname: parkeerplaatsen inclusief.
Totaal excl. kelders en excl. silo's 14.863 € 56
Totale Bruto markthuurwaarde per jaar: € 838.560
b af: vaste lasten (o.a. lokale heffingen waaronder o.z.b., verzekeringspremies) € - Kosten op basis van inschatting d.m.v. kengetallen
af: beheerkosten (objectbeheerskosten, verhuurkosten, huurdersmutatiekosten) €
-
af: onderhoudskosten €
-
af: overige kosten (o.a. niet verhaalbare servicekosten, oninbare huren) €
-
af: erfpachtcanon €
-
Totale exploitatielasten per jaar: € 146.748
Als % v.d. bruto markthuurwaarde: 17,5%
Netto markthuurwaarde per jaar: € 691.812
© 2012, Deloitte Financial Advisory Services B.V. Uitsluitend bestemd voor discussiedoeleinden 20

c Kapitaliseren tegen een netto yield (NAR) van: 8,50% Rendement op basis van vergelijking
Marktwaarde (vrij op naam) voor correcties: € 8.138.965
10,30%
d Correcties:
2012 2013 2014
af: Kapitaalsinvesteringen (renovatie)
1. Voormalig hoofdkantoor € -
2. Proeffabriek € 616.000
3. Premixfabriek € 395.000
4. Berging naast premix € 51.000
5. Wiebenga silo's € 298.000
6. Mengerij / marktplein € 775.000
9. Petfood € 972.000
10. Koekbouw € 548.000
14. Winkel / museum Siemei € 148.000
15. Inlandse granen / kleine kathedraal € 82.000
16. Zaai en pootgoed / aardappelen € 648.000
Investeringskosten infra € 1.200.000
Investeringskosten infra betreffen kosten voor entree vanaf NCB-laan,
restauratie kademuur, openbaar terrein en sanering terrein.
Nieuwbouw Noordzijde (nr. 19) € -
Nieuwbouw Noordzijde is buiten beschouwing gelaten.
Totaal te investeren bedrag om huur te kunnen realiseren. (bron: Noordkade
Totale kapitaalsinvestering € 5.733.000 € - € - € (5.733.000)
investeringsoverzicht d.d. 27-08-2012)
af: Contante waarde huurverschil museum € (47.028)
€ (47.028)
Museum huurt om niet. Huurverschil voor 2 jaar contant gemaakt met 7%.
af: Contante waarde aanvangsleegstand € (838.560)
€ (838.560)
Aanvangsleegstand 1 jaar
bij: Veghel H 1897 - ter hoogte van afgebrande loods (nr. 19 / nr. 25) € 1.650.000
€ 1.650.000
Veghel H 1897 - ter hoogte van silo's (nr. 17) € 739.440
€ 739.440
Grondwaarde -/- sloopkosten silo's.
Veghel H 1195 (naastgelegen terrein NCB-laan 18) € 742.350
€ 742.350
bij: Opstallen gecorrigeerde vervangingswaarde (incl. grond) € 2.322.453
€ 2.322.453
Totaal van correcties: € (1.164.345)
12,02% bar von
Marktwaarde (vrij op naam) na correcties: € 6.974.619 8,32 factor von
af: Kopers kosten (7%): € 456.284
Datum: 31 oktober 2012
Marktwaarde (kosten koper): € 6.518.336
12,90% bar kk
Afgerond: € 6.500.000 7,75 factor kk
€ 243 prijs per m2 vvo (inclusief parkeren)
© 2012, Deloitte Financial Advisory Services B.V. Uitsluitend bestemd voor discussiedoeleinden 21

In onderstaande figuur wordt de onderbouwing weergegeven van de opstallen die zijn gewaardeerd aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde
methode. De uitkomst van deze berekening is als positieve waarde in de BAR-NAR berekening op de vorige pagina opgenomen.
Totaal 7.493
6. Mengerij / markplein 872
7. Tussen inclusief bruggen 298
8. Verkeer / Foyer -
11. NPF-toren -
12. Verlaadloods zuid 3.101
13. Verlaadloods noord 3.222
Totaal 7.493
Totaal bruto vervangingsw aarde (in EUR)
Bedrijfsruimte Kantoor
m² m² m² m²
v.v.o. b.v.o. v.v.o. b.v.o.
8.325
969
331
-
-
3.446
3.580
8.325
1.276
-
-
-
1.276
-
-
1.276
1.418
-
-
-
1.418
-
-
1.418
Niet bebouwde buitenruimte, derhalve buiten beschouwing gelaten.
Totaal aantal m² b.v.o. 9.743 vervangingsw aarde vervangings- technische technische totale levens- resterende technische Subtotaal functionele gecorrigeerde
/ m2 BVO (of / unit) w aarde restw aarde afschr. over duur in jaren duur in jaren afschrijving afschrijving vv w aarde
Gemiddelde prijs per m² 795
Fundering 5% 40 387.132
Ruwbouw 25% 199 1.935.662
Afbouw 20% 159 1.548.530
Afwerking 20% 159 1.548.530
Electrische installaties 18% 143 1.393.677
Klimaat- en transportinstallaties 12% 95 929.118
Vaste voorzieningen 0% -
-
Subtotaal 100% 7.742.648
30% 270.993
30% 1.354.963
20% 1.238.824
0% 1.548.530
0% 1.393.677
0% 929.118
0% -
90
90
90
90
90
90
© 2012, Deloitte Financial Advisory Services B.V. Uitsluitend bestemd voor discussiedoeleinden 22
10
10
10
10
10
10
10
89% 146.250
89% 731.250
89% 447.353
89% 172.059
89% 154.853
89% 103.235
-
1.755.000
95% 7.313
95% 36.563
95% 22.368
95% 8.603
95% 7.743
95% 5.162
-
87.750
Veghel H 1897 - grond onder niet gerenoveerde opstallen (gvw methode) 2.234.703
Totaal opstallen inclusief grondwaarde 2.322.453

Bijlage 3 – Kadastrale gegevens
© 2012, Deloitte Financial Advisory Services B.V. Uitsluitend bestemd voor discussiedoeleinden 23

© 2012, Deloitte Financial Advisory Services B.V. Uitsluitend bestemd voor discussiedoeleinden 24

Bijlage 4 – Bestemmingsplan en voorschriften
© 2012, Deloitte Financial Advisory Services B.V. Uitsluitend bestemd voor discussiedoeleinden 25

© 2012, Deloitte Financial Advisory Services B.V. Uitsluitend bestemd voor discussiedoeleinden 26

© 2012, Deloitte Financial Advisory Services B.V. Uitsluitend bestemd voor discussiedoeleinden 27

© 2012, Deloitte Financial Advisory Services B.V. Uitsluitend bestemd voor discussiedoeleinden 28

© 2012, Deloitte Financial Advisory Services B.V. Uitsluitend bestemd voor discussiedoeleinden 29

© 2012, Deloitte Financial Advisory Services B.V. Uitsluitend bestemd voor discussiedoeleinden 30

© 2012, Deloitte Financial Advisory Services B.V. Uitsluitend bestemd voor discussiedoeleinden 31

Bijlage 5 – Plattegrond
© 2012, Deloitte Financial Advisory Services B.V. Uitsluitend bestemd voor discussiedoeleinden 32

Bijlage 6 – Foto’s
1 1
3 3
© 2012, Deloitte Financial Advisory Services B.V. Uitsluitend bestemd voor discussiedoeleinden 33
5

8 10
12
13
© 2012, Deloitte Financial Advisory Services B.V. Uitsluitend bestemd voor discussiedoeleinden 34
11

14
15
17 19 Naastgelegen terrein
© 2012, Deloitte Financial Advisory Services B.V. Uitsluitend bestemd voor discussiedoeleinden 35
16

Bijlage 7 – brief Jumbo Supermarkten
© 2012, Deloitte Financial Advisory Services B.V. Uitsluitend bestemd voor discussiedoeleinden 36
5.

Bijlage 8 – e-mails van Bouwbedrijf Van de Ven B.V.
© 2012, Deloitte Financial Advisory Services B.V. Uitsluitend bestemd voor discussiedoeleinden 37

© 2012, Deloitte Financial Advisory Services B.V. Uitsluitend bestemd voor discussiedoeleinden 38

Bijlage 9 – notitie exploitatie bioscoop
© 2012, Deloitte Financial Advisory Services B.V. Uitsluitend bestemd voor discussiedoeleinden 39

Bijlage 10 – Disclaimer
Deze vertrouwelijke rapportage met betrekking tot de waardebepalingen is opgesteld door Deloitte Financial Advisory Services B.V.
Hoewel deze rapportage met de uiterste zorg is opgesteld, kunnen Deloitte en haar medewerkers geen enkele aansprakelijkheid aanvaarden voor de
juistheid en volledigheid van de verstrekte informatie die expliciet of impliciet is opgenomen in deze rapportage, noch voor omissies in deze rapportage.
De waarden in dit rapport zijn onder meer afhankelijk van externe omstandigheden en het vermogen van het management om de in dit rapport genoemde
verwachtingen te realiseren.
Alle in deze presentatie verstrekte informatie is geheim. Deze informatie mag in geen geval openbaar worden gemaakt of ter beschikking worden gesteld
aan derden, behalve met schriftelijke toestemming van Deloitte.
Dit rapport en de hierin bepaalde waarden zijn opgesteld op 31 oktober 2012. Zij kunnen door ontwikkelingen na deze datum niet meer accuraat zijn.
© 2012, Deloitte Financial Advisory Services B.V. Uitsluitend bestemd voor discussiedoeleinden 40

Bijlage 11 – Aansprakelijkheid en verantwoording
Dit document is vervaardigd door Deloitte Financial Advisory Services B.V., hierna “Deloitte” voor vertrouwelijk gebruik door de opdrachtgever. Wij accepteren
geen verantwoordelijkheid tegen derden, anders dan de opdrachtgever, ten aanzien van dit rapport. Met betrekking tot onze werkzaamheden gelden de
volgende beperkingen:
De dienstverlening is uitgevoerd op basis van de offerte gedateerd 28 september 2012 zoals die tussen Deloitte en de opdrachtgever is
overeengekomen.
De werkzaamheden zijn uitgevoerd onder de voorwaarden zoals opgenomen in de “Algemene Voorwaarden” zoals bijgesloten bij de offerte.
De uit te voeren werkzaamheden zijn beschreven in de offerte.
In dit document heeft Deloitte zich gebaseerd op informatie verkregen van de opdrachtgever, gesprekken met de opdrachtgever én relevante publieke
documenten.
De informatie die Deloitte heeft ontvangen is niet door haar gecontroleerd of geverifieerd. Dit heeft als consequentie dat dit document geen zekerheid
geeft dat de financiële- en technische data zoals gehanteerd juist zijn.
De prognoses zijn gebaseerd op de huidige verwachtingen ten aanzien van de sector en de markt. Deze prognoses zijn illustratief en uitsluitend ten
behoeve van deze opdracht opgesteld.
Omdat de prognoses gebaseerd zijn op toekomstverwachtingen, kunnen de werkelijke resultaten afwijken van de verwachte resultaten.
Dit document is bedoeld om de opdrachtgever te adviseren. De opdrachtgever draagt de verantwoordelijkheid voor zijn acties gebaseerd op dit
document.
Het is niet toegestaan om dit document voor andere doeleinden te gebruiken dan het doel zoals opgenomen in de offerte en/of het aan derden te
verstrekken, behalve wanneer Deloitte daar uitdrukkelijk schriftelijk toestemming voor heeft gegeven.
Alle bedragen in dit rapport zijn in Euro’s tenzij anders aangegeven.
De taxatie is verricht en het rapport is opgemaakt onder de volgende condities:
Uitgangspunt bij de waardering is dat per waardepeildatum de onroerende zaak in de staat waarin het zich bevindt voldoet aan alle geldende en toepasselijke
bepalingen en voorschriften, welke door alle overheidsinstanties aan dergelijke gebouwen gesteld zijn.
Tenzij anders vermeld, is geen studie gemaakt van eventuele bijzonderheden in de titel van aankomst of de algemene dan wel bijzondere beperkte rechten die
van invloed kunnen zijn op de gestelde regelingen voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling.
© 2012, Deloitte Financial Advisory Services B.V. Uitsluitend bestemd voor discussiedoeleinden 41

Aansprakelijkheid
Bij de waardering is er van uitgegaan dat de informatie afgegeven door derden betrouwbaar is. Hiervoor kan echter geen garantie worden afgegeven.
Binnen het kader van de taxatieopdracht is geen onderzoek verricht naar de aanwezigheid van stoffen in de ondergrond van de gewaardeerde gebouwen en de
toegepaste materialen ten behoeve van het getaxeerde, die schadelijk (kunnen) zijn voor mens, milieu of gebouwen, of naar de aanwezigheid van dergelijke
stoffen, die anderszins de waarde van het getaxeerde object (kunnen) beïnvloeden. In deze waardebepaling is slechts gedeeltelijk rekening gehouden met de
eventuele aanwezigheid van dergelijke stoffen. Tevens is geen onderzoek verricht noch rekening gehouden met de mogelijke aanwezigheid en
(waarde)beïnvloedende werking van hout aantastende organismen.
Alle bouwkundige studies, voor zover gebruikt ten behoeve van deze taxatie, worden verondersteld betrouwbaar te zijn. Bij de taxatie is er van uitgegaan dat er
geen verborgen of onduidelijke gebreken of beperkingen zijn ten aanzien van de ondergrond en de bouwkundige staat van in de waardering betrokken zaken
die de waarde beïnvloeden. Geen verantwoording wordt genomen indien zulke kenmerken geconstateerd worden of voor de bouwkundige studies die
noodzakelijk zijn om de bouwkundige staat vast te stellen.
Tenzij uitdrukkelijk ander is vermeld in dit rapport, is de aanwezigheid van gevaarlijke en/of schadelijke materialen welke wel of niet aanwezig zijn in de
onroerende zaak, bij de opname niet opgemerkt door de taxateur. De taxateur is niet op de hoogte van de aanwezigheid van zulke materialen in of aan de
onroerende zaak. De taxateur is niet gekwalificeerd om deze materialen als zodanig te onderkennen. De aanwezigheid van gevaarlijke en/of schadelijke
materialen kan de waarde van de onroerende zaak beïnvloeden. De onroerende zaak is getaxeerd er vanuit gaande dat genoemde materialen niet aanwezig
zijn danwel geen negatief waarde bepalende factoren vormen. Geen verantwoordelijkheid wordt genomen voor de aanwezigheid van zulke materialen danwel
voor de nodige expertise nodig om deze te ontdekken. Desgewenst wordt de opdrachtgever geadviseerd een expert op dit gebied te consulteren.
Beperkende voorwaarden
Elke verdeling van de totale vastgestelde waarde van de grond en opstallen in dit rapport is alleen toepasbaar onder de beschreven aanwending. De waarde
voor grond en opstallen zijn niet toepasbaar als onderdeel in een andere taxatie en zijn onbetrouwbaar indien dit wel gebeurt.
Het bezit van dit rapport of een kopie hiervan geeft geen rechten tot publicatie.
De taxateur is niet toegestaan enige verder toelichting te geven of verklaring af te leggen voor enige rechtbank ten aanzien van deze onroerende zaak tenzij
hiervoor aparte afspraken zijn gemaakt.
Delen van of het gehele taxatierapport zullen niet gepubliceerd worden in advertenties, voor verkoop, als nieuwsbrief of in andere media zonder de
uitdrukkelijke, geschreven, toestemming van de taxateur.
Verantwoording
Wij aanvaarden ten aanzien van de inhoud van dit rapport geen verantwoordelijkheid jegens anderen dan de opdrachtgever en het doel waartoe het is
opgemaakt. Deze rapportage met betrekking tot de waardebepaling kan niet worden gebruikt in onderhandeling over de aankoopprijs van de objecten met
derden.
© 2012, Deloitte Financial Advisory Services B.V. Uitsluitend bestemd voor discussiedoeleinden 42

© 2012, Deloitte Financial Advisory Services B.V. Uitsluitend bestemd voor discussiedoeleinden 43

Prospectus Herontwikkeling CHV-terrein (Veghel)
Erfgoed + Coöperatie = Rendement 2

Voorwoord
Als ontwikkelend bouwbedrijf heeft Van de Ven in 2008 het CHV complex aan de Noordkade in Veghel
gekocht met de intentie om op dit terrein een nieuw distributiecentrum te vestigen. Bij de eerste bezichtiging
ontdekten wij de monumentale kwaliteit van het ensemble industriële gebouwen daterend van 1915 tot 1970.
Door de uniciteit van deze gebouwen, het verhaal hierachter, de ligging aan de centrumhaven en de zoektocht
die Veghel centrum maakte om opnieuw op de kaart te komen, besloten wij om de gebouwen te
behouden. Als restauratie-aannemer weten wij als geen ander dat behoud van erfgoed gebaseerd moet
zijn op een sterke nieuwe functie.
Dit beeld hebben wij inmiddels zeer scherp op ons netvlies. Het is een logische herbestemming die veel
verder reikt dan het terrein zelf. Het eens zo rijke centrum aan de haven met bedrijven, detailhandel en cafés,
moet een nieuwe trekpleister worden. In het hart van de voedingsindustrie van Noord Oost Brabant wordt op
organische en duurzame wijze gebouwd aan het centrum van food en cultuur waar inspireren, samenwerken
en recreëren centraal staat. Niet alleen krijgt Veghel een broodnodige impuls voor haar kernwinkelgebied
en voorzieningen, Brabant krijgt ook een unieke attractie waar bruggen geslagen worden tussen cultuur en
bedrijvigheid en tussen producent en consument. De kracht zit hem in samenwerken, zoals Pater van den
Elsen ruim een eeuw geleden de Brabantse keuterboeren wist te verenigen als reactie op de opkomende
industrie.
Door slimme samenwerking is het mogelijk een vliegende start te maken met het cultuur- en foodpark op
een financieel verantwoorde wijze, passend in een tijd van bezuinigen, met een gezonde grond- en opstalexploitatie.
De sterke culturele instellingen van Veghel kunnen uitzien naar betaalbare nieuwe huisvesting
vanwege de samenwerking met foodgerelateerde bedrijven. De foodgerelateerde bedrijven krijgen met de
culturele partners creatieve dynamiek in huis waar bezoekers vanuit een grotere regio willen verblijven.
In de gebouwen op het CHV terrein komt het DNA van Veghel samen door cultuur en food onder één dak
te vestigen. Er ontstaat hierdoor een unieke voedingsbodem voor kruisbestuiving.
Om dit concept gedegen vorm te geven moet ook gedacht worden over de entiteit waarin deze samen-
werking vorm wordt gegeven. Daarvoor wordt teruggegrepen op één van de meest succesvolle juridische
structuren uit het verleden, de coöperatie. Juist in Veghel, op deze locatie, waar pater Gerlachus van den
Elsen, grondlegger van de NCB, ruim 100 jaar geleden aan de wieg heeft gestaan van de ongekende groei
van de CHV. Een nieuwe coöperatie met leden uit het bedrijfsleven, overheid en particulieren, in het
Europees jaar van de coöperatie.
Veghel heeft het hard nodig. ‘Wonen’ en ‘werken’ staan onder druk omdat we ‘verblijven’ missen.
Veghel heeft deze recreatieve aanjager nodig om stagnerende groei en leegstand in het kernwinkelgebied
te voorkomen.
In deze prospectus lichten wij het ontstaan van het idee, de uitwerking ervan en de haalbaarheid verder toe.
Het kan niet anders zijn dan dat u aan het einde van deze prospectus dezelfde conclusie trekt als wij in 2008:
“Een unieke kans voor Veghel, de parel van de Meierij, om haar in de toekomst verder te laten groeien als
lichtend voorbeeld in Brabant, bakermat van alles wat met voeding te maken heeft.
Het CHV terrein, het Lourdes van de boeren,
het toekomstige Lourdes voor food in Nederland”
Veghel, 13 juli 2012
De directie van bouwbedrijf van de Ven BV
Stefan van de Ven Frank van de Ven Ben van de Meerakker
2

Inhoud
Voorwoord 2
INHoUd 3
1 INLEIdING 4
1.1 DNA gemeente Veghel
1.2 Historie CHV-terrein
1.3 Situering CHV- terrein 5
2 VIsIE HEroNtwIkkELING
CHV-tErrEIN 6
2.1 Visie totale terrein
2.2 Visie op het kunst- & cultuurcluster CHV-terrein
2.3 Visie op het foodcluster CHV-terrein 7
2.4 Visie op overige (commerciële) functies 9
2.5 Visie op de relatie tussen de clusters kunst & cultuur en Food 10
3 VIsIE oP dE orGaNIsatIEVorm
(CoöPEratIE) CHV-tErrEIN 11
3.1 Juridische structuur / coöperatiemodel
3.2 Participanten 12
4 maatsCHaPPELIjk rENdEmENt 13
4.1 Maatschappelijke haalbaarheid
4.2 Maatschappelijke effecten
4.3 Duurzaamheid
5 ECoNomIE, toErIsmE EN rECrEatIE 15
6 BUsINEss CasE & HaaLBaarHEId
(fINaNCIEEL) 16
6.1 Visie en methode
6.2 Programma en uitgangspunten 17
6.3 Rendement
6.4 Kansen en risico’s 18
7 PLaNNING 19
8 CoNCLUsIE 20
3

Het CHV-terrein in de gemeente Veghel (het gebied langs de insteekhaven van de Zuid-
Willemsvaart) is een voormalig bedrijventerrein met een uniek cultuurhistorisch karakter.
Industriële monumenten - zoals de Wiebenga Graansilo (Rijksmonument) en de silo’s aan
de haven - herinneren aan het verleden. De gebiedsontwikkeling moet ervoor zorgen dat het
CHV-terrein wordt getransformeerd tot hét leisure centrum van Veghel en omstreken. Het is
de ambitie om hier een gecombineerd kunst-cultuur en foodcluster te realiseren, gebaseerd
op het DNA van de gemeente Veghel en de historische industriële identiteit van het terrein.
1.1 DNA gemeente Veghel
Veghel is van oorsprong een karakteristiek Brabants
streekdorp. Zoals vele Brabantse dorpjes is ook Veghel
gesticht op de samenkomst van drie wegen in de nabijheid
van een riviertje. De aanleg van de Zuid-Willemsvaart in de
19e eeuw betekende een omslag voor Veghel. Van typisch
Brabants streekdorp groeide het uit tot één van de belangrijkste
industriële centra van Nederland.
Door de aanleg van de industriehaven (1964), de ontwikkeling
van nieuwe bedrijventerreinen en uiteindelijk de aanleg
van de A50, heeft Veghel zich ontwikkeld tot een gemeente
met een meer dan bovenregionale bedrijvigheid en werkgelegenheid.
Veghel heeft zich vooral een prominente
positie verworven in de foodsector. De vestiging van de
Noordbrabantse Christelijke Boerenbond (in 1914) vormde
het beginpunt voor een (inter)nationale concentratie van
voedselverwerkende industrieën en groothandel in Veghel.
Een sterke traditie in familiebedrijven en voedselbedrijven
van (inter)nationaal formaat hebben Veghel de afgelopen
decennia steeds een plek in de top 10 van Nederlandse
zakensteden bezorgd.
Dit ‘Food-DNA’ is o.a. goed zichtbaar op de unieke locatie,
waar van 1915 tot 1995 de CHV gevestigd was.
Deze coöperatie is uitgegroeid tot Europa’s grootste diervoederproducent.
kENGEtaLLEN
GEmEENtE VEGHEL
Gemeente Veghel (incl. haar 6 dorps-
kernen) circa 37.300 inwoners
28.440 arbeidsplaatsen
6.830 in de groot- en detailhandel
5.620 in de industrie
Grootste werkgelegenheidsgraad
van de regio Noordoost-Brabant met 1,15
2.760 vestigingen
4
De gebouwen, waaronder het Rijksmonument Wiebenga
Graansilo, krijgen een tweede leven. Voor het behoud van
het complex is een duurzame herbestemming noodzakelijk.
Een gedeelte van de bestaande bebouwing wordt de nieuwe
thuishaven voor kunst en cultuur terwijl een ander gedeelte
de thuishaven vormt voor de wereld van het voedsel (foodcluster).
Gecombineerd gebruik van gebouwen en voor-
zieningen vormt de sleutel voor het verwachte succes van
deze unieke kruisbestuiving van twee werelden.
1.2 Historie CHV-terrein
Pater Gerlacus van den Elsen was de grondlegger van de in
1896 opgerichte Noordbrabantse Christelijke Boerenbond
(N.C.B.). Met de boerenbond wilde Pater van den Elsen
een tegenwicht bieden voor de opkomende (Brabantse)
industrieën. De samenwerkende boeren stichtten melkfabrieken,
onderlinge verzekeringen, aan - en verkoop-
combinaties, vleesverwerking en banken. Uit deze coöperaties
zijn uiteindelijk gerenommeerde bedrijven ontstaan
zoals bijvoorbeeld Campina, Interpolis, de Rabobank en
de coöperatieve handelsvereniging (CHV).
De CHV (nu Agrifirm) is onder de NCB ontstaan in 1911
als inkooporganisatie voor mengvoeders en kunstmest.
De organisatie kocht de granen op van de aangesloten
boeren. Het hoofdkantoor van de CHV bevond zich aanvankelijk
in Woensel (Eindhoven), maar werd met de komst van
de nieuwe graansilo in 1915 naar Veghel verhuisd (aan de
Noordkade). Veghel is o.a. dankzij de komst van de CHV
(nu: Agrifim) uitgegroeid tot hét centrum van de voedingsmiddelenindustrie.
De ontstaansgeschiedenis van de CHV / NCB en de
aanwezige cultuurhistorische waardevolle bebouwing (in
oprichting daterend tussen 1915 – 1970) bepalen in overwegende
mate de geschiedenis van het terrein. Niet één
gebouw in het bijzonder, maar het ensemble aan gebouwen
en de bijbehorende industriële geschiedenis (het immateriële
industriële erfgoed), vormen de kern en inspiratie van
de herbestemming.

In de cultuurhistorische verkenning zijn
diverse gebouwen en objecten opgenomen,
die ruim voldoende cultuurhistorische waarden
bevatten om deze door herontwikkeling - in
essentie - te behouden.
Het gaat o.a. om de volgende objecten:
• de Wiebenga graansilo (Rijksmonument);
• de Koekbouw kathedraal (opslagloods);
• de Nieuwe Persvoeder Fabriek (NPF);
• de Mengerij;
• de proeffabriek/premix;
• het Hoofdkantoor
Plangebied
5
1.3 Situering CHV-terrein
Het plangebied van het CHV-terrein is begrensd door de
NCB laan aan de noordzijde, het Heilig Hartplein aan de
oostzijde, de Noordkade aan de zuidzijde en het Campina
terrein aan de westzijde. Het gebied heeft een totale
oppervlakte van circa 9,8 ha. Daarbinnen beslaat de
oppervlakte van het CHV-terrein (eigendom van bouwbedrijf
Van de Ven) circa 6 ha.

2. VIsIE HEroNtwIkkELING CHV-tErrEIN
2.1 Visie totale terrein
Het CHV-terrein bestaat uit ca. 60.000 m 2 , grofweg verdeeld
in twee gebieden: het deelgebied west waarin het
gecombineerd kunst, cultuur en foodcluster wordt
gevestigd en het deelgebied oost waarin organische
ontwikkelingen zullen plaats vinden op het gebied van
commercie, leisure en horeca.
Als te ontwikkelen tweede centrum van Veghel – het huidige
centrum is de Markt met directe omgeving – worden de
nieuwe functies binnen het gebied geclusterd rond twee
thema’s: food en cultuur. Daarbij is het uitgangspunt dat bij
de herbestemming van het terrein de industriële uitstraling
behouden blijft. De herbestemming van de industriële
objecten levert meerwaarde op, die met nieuwbouw niet te
realiseren is. De aanwezigheid van het industrieel erfgoed
zorgt voor onderscheidende architectonische en stedenbouwkundige
kwaliteiten. Daarnaast is dit erfgoed bij uitstek
een karakter- en gezichtsbepalend element voor Veghel.
De realisatie van de herontwikkeling tot een kunst- &
cultuurcluster en foodcluster is zowel ruimtelijk, functioneel
als programmatisch haalbaar. Wel is fasering (organisch
model) noodzakelijk om tot een financieel haalbaar en
uitvoerbaar plan te komen. Het gehele gebied zal in de
periode van nu tot 2035 organisch groeien tot hét tweede
centrum van Veghel, dat complementair is aan het
huidige centrum.
2.2 Visie op het kunst- & cultuurcluster
CHV-terrein
Veghel kent een rijk verenigingsleven.
Een globale inventarisatie leert dat er - incl. de kerkdorpen -
ca. 90 sociaal-culturele verenigingen actief zijn.
Dat varieert van harmonieën, fanfares, koren, carnavals-
verenigingen, muziek- dans- en musicalgroepen tot
ouderenverenigingen.
De verschillende ontwikkelingen op het brede terrein van
kunst en cultuur, zoals het initiatief van MIK en Pieter
Brueghel om te komen tot één centrum voor kunsteducatie,
de noodzaak tot herlocatie van de huidige muziekschool
aan de mr. Van Coothstraat en de keuze voor een mogelijk
nieuw theater c.q. theaterfunctie op een andere locatie, is
de aanjager van de herontwikkeling van het CHV-terrein.
De grote open ruimtes van het industrieel erfgoed lenen
zich uitstekend voor culturele uitspattingen. De koekbouw
wordt nu al voor tal van uiteenlopende evenementen ingezet
en het succes van het Slokdarmfestival (70.000
bezoekers) laat zien dat het terrein uitermate geschikt is
voor verdere creatieve ontwikkelingen. Door heel Europa
6
vestigt de culturele voorhoede zich rond verlaten havengebieden,
de broedplaatsen die in deze gebieden ontstaan,
werken als een magneet voor de kapitaalkrachtige creatieve
industrie. Gemeentelijke culturele instellingen kunnen
een kantelpunt in de ontwikkeling van het gebied worden.
Juist deze combinatie van food met kunst en cultuur op het
terrein van de voormalige coöperatie biedt nieuwe kansen!
Kunst en cultuur als aanjager van de gebiedsontwikkeling,
food zal dienen als financiële drager daarvan. De industriële
omgeving is uitermate geschikt voor de ongerepte creatieve
sfeer van een culturele centrumlocatie. Naar verwachting
zal zo’n inspirerende omgeving creatieve bedrijvigheid, ook
uit de omgeving, aantrekken. Het biedt immers een ‘broedplaats’-
klimaat.
kENGEtaLLEN kUNst
& CULtUUr IN VEGHEL
Pieter Brueghel
900 cursisten per week
MIK
1.100 leerlingen per week
Bibliotheek
9.000 leden
De Blauwe Kei
75.000 bezoekers per jaar
32.000 theaterbezoekers per jaar
Compagnie
13.000 bezoekers per jaar
Plein23/marktplaats
17.000 leerlingen per jaar
Slokdarmfestival
70.000 bezoekers per festival (tweejaarlijks)
Subsidie € 3 mln. structureel
Aantal organisaties 75
Naast MIK, Pieter Brueghel, Plein23, Kunstgroep
De Compagnie en De Blauwe Kei, maakt ook het jeugd- en
jongerencentrum onderdeel uit van het kunst- en cultuurcluster.
Met een poppodium en een gemeenschapsfunctie
integreren ze in de bestaande gebouwen, met uitzondering
van een nieuw te bouwen theaterzaal voor De Blauwe Kei.
De herhuisvesting van de instellingen op het CHV-terrein
biedt kansen om tot ontwikkeling van de tweede centrumpool
te komen en door middel van herbestemming
cultuurhistorisch waardevol erfgoed te bewaren.

Het basisplan voor het Kunst- en cultuurcluster omvat
de volgende functies:
1. Educatiefunctie
2. Podiumfunctie
a. Professionele theaterfunctie (incl. filmhuisfunctie)
b. Sociaal-culturele functie
c. Poppodiumfunctie
d. Commerciële functie
e. Geheel van podiumfuncties
3. Expositie functie
4. Jeugd- en jongerencentrum functie
Er zal een cultuurcluster ontstaan met een unieke combinatie
van functies in een buitengewone setting. Door de
inhoudelijke kwaliteiten, de nieuwe schaal van samenwerking
en de kwaliteit van het gebouwencomplex op het
CHV-terrein zal het bereik van het Kunst- en cultuurcluster,
zowel in de culturele als in de zakelijke markt, veel groter
zijn dan het huidige.
Veghel kan uniek zijn in het samengaan van professionele
en amateurkunst, in het mooiste gemeenschapshuis van
Zuid Nederland. Het huis met een rijke historie, met theater,
dans, muziek, film, literatuur en beeldende kunst die vorm
geeft aan de typische Veghelse identiteit: het enorme en
succesvolle ondernemerschap dat Veghel kenmerkt in de
voedselproductie voor mens en dier.
Het nieuwe Jeugd- en Jongerencentrum wordt een ontmoetingsplek
voor alle jongeren(groepen) tot en met
23 jaar uit de gemeente Veghel. Veel van de te realiseren
faciliteiten in het Kunst- en cultuurcluster zijn prima
geschikt voor activiteiten van Vivaan. Denk daarbij aan de
smederij, ateliers, studiofaciliteiten en werk- en repetitiefaciliteiten
voor popmuziek.
De meeste nieuwe kansen in het gebied doen zich voor
in de verbinding met de creatieve industrie die op het
CHV-terrein een plek zou moeten krijgen. Het betreft
bijvoorbeeld de mogelijkheden voor artist in residence,
professionele arts en crafts verbindingen, de huisvesting
van professionele podiumkunstproductie etc.
In Veghel is geen (particuliere) voorziening voor film.
Zeker als aanvulling op het totale uitgaansprofiel van het
CHV-terrein zien we voor filmprogrammering veel kansen.
Van de meer toegankelijke (populaire) film tot en met
de zuivere art film. Voor het segment van de cultfilms zien
we binnen het Kunst- en cultuurcluster mogelijkheden voor
een theater met filmhuis. Met een filmhuis wat goed is voor
160 vertoningen zou een publieksbereik van 35.000 bezoeken
haalbaar kunnen zijn. Op dit moment zijn de eerste
initiatieven genomen om te komen tot een commerciële
service bioscoop met 4 zalen in het deelgebied oost in de
7
bestaande bebouwing, met een verwacht publieksbereik
van 200.000 bezoekers. De vestiging van kunst- en cultuurfuncties
op het CHV-terrein moet als ‘vliegwiel’ voor de
locatie gaan fungeren! Bent u geïnteresseerd? Neem dan
contact op met Bouwbedrijf Van de Ven.
2.3 Visie op het foodcluster CHV-terrein
De industrie van Veghel leunt zwaar op voedselgerelateerde
bedrijven. Food zit diep geworteld in de sociale en
economische historie van Veghel, maar naast de bedrijvigheid
wordt het thema niet gebruikt als onderscheidend en
identiteitsvormend merk. Het food-thema is een onontgonnen
goudmijn voor Veghel en met name voor het
CHV-terrein: dit is het beginpunt geweest van de concentratie
van internationale voedselverwerkende industrieën
en groothandel.
Het sterke cluster van beeldbepalende bedrijven zoals o.a.
CHV (nu: Agrifirm), Sligro Food Group, Jumbo Supermarkten,
Mars en Friesland-Campina, maar ook Udea, Hutten Catering,
Maison van den Boer, Verwegen Communicatie Groep,
Royal Canin, Victoria, De Heus en Vobra, werkt intensief
samen om voorbereid te zijn op toekomstige behoeften.
Dat uit zich bijvoorbeeld in initiatieven op het gebied van
onderwijs. Om ‘de medewerker van de toekomst’ op te leiden
werken zij, binnen de stichting Food en Feed Noordoost
Brabant met andere ondernemers, intensief samen met de
onderwijsinstellingen (HAS, Avans en ROC’s).
De huidige trend is dat de producten en processen bij de
totstandkoming van voedsel steeds meer onderdeel worden
van de ervaring van eten in zogenaamde slowfood
thema’s. De horeca kan inspringen op deze trend door
lokale producten aan te bieden. De grote ruimtes van het
industrieel erfgoed op het CHV-terrein zijn perfect geschikt
voor een leisure food programma.
food EN rEGIo VEGHEL
Ongeveer 35% van de werkgelegenheid, toegevoegde
waarde en de export in de voedingssector,
wordt gemaakt in het zuiden van Nederland
(binnen een straal van 75 km rondom Veghel).
Het grootste deel van het voedsel in Nederland
wordt geproduceerd in Noord-Brabant. Ongeveer
20% van de totale Nederlandse productie van
levensmiddelen wordt hier gemaakt.
6% (42.000) van alle banen in de Nederlandse
voedingssector zijn te vinden in de provincie
Noord-Brabant. In Veghel zijn ongeveer 1 van de 3
banen in de levensmiddelen- en diervoedersector
(meer dan 8.000 banen).

Naast bestaande cultuuractiviteiten en evenementen wordt
aansluiting gezocht met de sterk ontwikkelde foodsector,
die Veghel kent. Dit zouden activiteiten rond de slow-food
markten kunnen zijn, in navolging van trendsetters (Eataly
in New York en Marqt in Amsterdam en Haarlem), maar ook
kook clinics, workshops, live cooking, streekmarkt, proeverijen,
ambachten, informatie, onderwijs etc. kunnen een
sterke aantrekkingskracht op bezoekers hebben.
Het beoogde dubbelgebruik van faciliteiten van zowel het
kunst en cultuurdeel als van het foodcluster versterkt
elkaar en biedt mogelijkheden tot grote presentaties en
feesten op het gebied van voeding (een voorbeeld hiervan
zijn de Aspergefeesten. Zie kader.).
Greenport
Westland
VLAAMSERUIT
Amsterdam
Zaanstad
RANDSTAD
Bron: Position paper FHF 5-sterrenregio
Wageningen
Food Valley
‘s-Hertogenbosch
Food & Health
Veghel
Food processing
Eindhoven
Food&Technology
8
asPErGEfEEstEN
Bij aanvang van het aspergeseizoen is het CHV
terrein de uitvalsbasis voor de aspergeliefhebber,
dit biedt o.a.:
• De grootste overdekte aspergemarkt van europa
• Culturele en creatieve uitspattingen rondom het
witte goud;
• Het landelijk gebied in, op bezoek bij de aspergeteler;
• Aspergeworkshops door sterrenkoks;
• Aspergeproeverijen in de omliggende restaurants.
Helmond
Food productie
Maastricht
Nutrim, MU
Boxmeer
Animal Health
Venlo
Greenport
RUHRGEBIED

2.4 Visie op overige (commerciële) functies
Het voor Veghel en de regio zo bepalende food en feedcluster
bestaat uit (inter-)nationaal vooraanstaande
ondernemingen (reeds genoemd in 2.3). Rond deze grote
bedrijven is een divers en innoverend netwerk van (kleinere)
bedrijven gegroeid. Ook voor deze bedrijvigheid biedt het
CHV-terrein ruimte.
Broedplaatsen, tijdelijke initiatieven en lokaal ondernemerschap
(zowel ambachtelijke als creatieve bedrijven) kunnen
voor de gebiedsontwikkeling een aanzuigende werking
hebben en de identiteit van het gebied versterken.
Daarnaast dragen de ambachtelijke en creatieve bedrijven
bij aan het culturele karakter van het gebied.
Een mooi voorbeeld hiervan is het museum SIEMei
(Stichting Industrieel Erfgoed Meierij) dat al op het CHVterrein
gevestigd is. In een nagebootste oude werkplaats
komen, met de inzet van vrijwilligers (oud- medewerkers
van CHV) en gebruik van oude machines van CHV, oude
ambachten tot leven. De financiële basis hiervoor vormen
alleen schenkingen.
Daarnaast zijn de eerste plannen uitgeschreven met
Jumbo Supermarkten als eerste partner tot het realiseren
Foto’s: SIEMei museum
9
van een foodattractiepark onder de werktitel FoodWorld.
Voor Jumbo (2 e grootste supermarktketen van Nederland)
is er alles aan gelegen om de nieuwe trends op de voet te
volgen. Haar eigen faciliteiten rondom het hoofdkantoor
blijken hiervoor niet voldoende. Jumbo is voornemens om
6.000 m 2 voor haar rekening te nemen als try-out store,
live cooking, opleidings- en kenniscentrum (Jumboacademy),
geïntegreerd in een dynamische foodmarkt.
Met de bekendmaking van Jumbo Supermarkten hebben
meer bedrijven, specialisten, horecaexploitanten en scholen
interesse getoond om aan te haken.
Ook een commerciële bioscoopfunctie past naar onze
mening hierbinnen. Op dit moment zijn de eerste initiatieven
genomen om te komen tot een commerciële service
bioscoop met 4 zalen in het deelgebied oost in de
bestaande bebouwing.
De combinatie van grote, middelgrote en kleine culturele
voorzieningen, creatieve industrie en FoodWorld zorgt voor
een geheel eigen identiteit en dynamiek in het gebied. Juist
de kruisbestuiving van food en cultuur biedt nieuwe mogelijkheden
voor innovatieve concepten.

2.5 Visie op de relatie tussen de clusters
kunst & cultuur en Food
De totale gebiedsontwikkeling is gestart met de wens om
het cultuurhistorisch waardevolle en industriële complex
van gebouwen op het CHV-terrein te behouden. Daarvoor
is een duurzame herbestemming noodzakelijk. Bij het
opstellen van het Masterplan CHV-terrein is nadrukkelijk
gekeken naar de identiteit van Veghel. Wat hoort bij
Veghel? Waarin is Veghel sterk? Van oorsprong is dit
‘Food’, maar ook ‘kunst en cultuur’.
Alle partijen zijn het erover eens dat het erom gaat het
geheel in de schijnwerpers te zetten. Het is geen bedrijfsverzamelgebouw.
Voor het publiek is het één geheel.
Niet de individuele winkeltjes maar het geheel, of meer
nog: de inhoud daarvan, die is leidend. Een thematische
aanpak kan het geheel verbinden: (bijna) alle activiteiten
staan bijvoorbeeld gedurende een bepaalde periode in
het teken van thema’s als: de maand van de Schoonheid
& de Troost; de maand van de Verbeelding; de maand
van Duurzaamheid en bijv. een maand rond het thema
Kookeiland waarbij het theater, het educatiehuis, de expositieruimten
en de commerciële collega’s op het CHV-terrein
ieder op zijn eigen manier inzoomen op het Kookeiland.
Hier kunnen fantastische win-win situaties worden
ontwikkeld. De samenwerking van het Food- met het Kunst
& Cultuurcluster kan over vrijwel de volle breedte worden
ontwikkeld. Het betreft zowel de zalenfunctie (congressen,
symposia, presentaties) als kunsteducatie (workshops e.d.)
als expositie (gerelateerde tentoonstellingen) en Grand
café (ontmoeten, ontspannen). Ook m.b.t. jeugd- en
jongeren zijn er concepten te ontwikkelen.
VEGHEL
Veghel kent een rijk verenigingsleven, heeft veel
instellingen op het gebied van kunst en cultuur,
een groot cursusaanbod en trekt hiermee veel
bezoekers. Deze thema’s worden letterlijk verbonden
door (Veghelse) mensen, die werken in de voedingsbranche
en in hun vrije tijd deel uitmaken van het
verenigingsleven. Dit komt bijvoor-beeld al jaren tot
uiting in het Slokdarmfestival – een bovenregionaal
evenement op het gebied van food, kunst en cultuur.
Planning
het Kunst- en Cultuurcluster wordt vanaf
heden voorbereid met beoogde realisatie in
2013 tot en met 2015. Gedeeltelijk overlappend
zal het foodcluster worden ontwikkeld
– vanaf nu tot 2016.
10
Wanneer het gehele CHV-terrein zich in de toekomst ontwikkelt
tot een uitgaans- en belevingsgebied ontstaat in
deze unieke omgeving van historisch industrieel erfgoed,
een heel bijzondere en aantrekkelijke commerciële omgeving.
Bedrijven uit de wijde regio zouden Veghel als locatie
voor een conferentie, symposium, productpresentatie of
andere grote bijeenkomsten kunnen gaan kiezen.
Bestuur en directie van De Compagnie zien volop kansen
de specifieke identiteit van Veghel juist in de beeldende
kunst permanent en wisselend een gezicht te geven.
De voedselindustrie is een onuitputtelijke bron van
inspiratie voor kunstenaars.
Het businessplan van de expositiefunctie zal tot volle
wasdom kunnen komen als de publiekstoeloop naar het
CHV-terrein door de vestiging van Food World Veghel, een
feit zal zijn en de ontwikkeling van de creatieve industrie
in de vastgoedontwikkeling tot resultaat komt. Er ontstaat
voor kunstenaars en hun publiek een creatieve omgeving
met een schaalgrootte die aansluit bij de ambitie van een
bovenregionaal georiënteerde kunsthalfunctie.
De grote ruimtes lenen zich uitstekend voor culturele
en voedsel georiënteerde functies. Daarnaast vormen
de monumentale panden een prachtig decor voor het hart
van het CHV-terrein. De food functies (exclusieve markthal,
proeverijen, Jumbo academy, eet attractiepark, kookclinics,
horeca) vormen samen met het culturele programma
(theater, jongerencentrum, muziekschool, kunstexposities,
kunstonderwijs) de kern van het nieuwe centrumgebied.
De combinatie Food en Cultuur is mogelijk door een aanzienlijk
foodprogramma. In totaal 8.000 m 2 zal nodig zijn
voor Food World (belevingswereld rond Food), de rest voor
specialisten, fabrikanten, markt, horeca e.d.
Bent u geïnteresseerd? Neem dan contact op met
Bouwbedrijf Van de Ven.

3. VIsIE oP dE orGaNIsatIEVorm (CoöPEratIE)
CHV-tErrEIN
3.1 Juridische structuur / coöperatiemodel
De geschiedenis van de CHV (en daarmee het CHV-terrein)
is nauw verbonden met die van de Brabantse boerenstand
en de legendarische ‘boerenapostel’ Pater van den Elsen.
Zijn oplossing van de problemen die er waren met kunstmest
en veevoeders moest komen van een coöperatieve
samenwerking.
Het past dan ook goed in de historie om de coöperatieve
gedachte op deze locatie nieuw leven in te blazen - omdat
juist hier pater Van den Elsen de coöperatieve gedachte
heeft vormgegeven – en past in de huidige tijd en toekomst;
omdat 2012 – het jaar van de coöperatie- de sterke punten
benadrukt van het coöperatieve business model als een
alternatieve manier van zakendoen en een duurzame
sociaal-economische ontwikkeling.
Daarbij staat ons het volgende coöperatiemodel voor ogen:
Leden:
Founders Exploitanten/
huurders/pachters
NV Vastgoed
100% aandeelhouder
Coöperatie UA
11
VN
De VN heeft 2012 uitgeroepen tot het internationale
jaar van de Coöperatie.
De coöperatie is een onafhankelijke vereniging van
leden, die gezamenlijk willen voorzien in hun economische,
sociale, en/of culturele behoeften, door een
onderneming te exploiteren waarvan zij – die leden –
de eigenaren en de bestuurders zijn.
De coöperatie brengt consumenten, burgers, ondernemers,
professionals, instellingen en gemeenten
bijeen. Zij hebben blijkbaar een gemeenschappelijk
belang, een economische behoefte om samen te
werken. Het coöperatieve model blijkt daarmee ook
in de 21 e eeuw springlevend.
Bedrijven Burgers

De bedoeling is dat de huidige BV, die eigenaar is van het
vastgoed, wordt omgevormd naar een NV.
Vervolgens wordt een coöperatie opgericht. De coöperatie
heeft leden. De eerste leden van de coöperatie zijn de
zogenaamde founding fathers, dit zijn de grondleggers van
het initiatief. De founding fathers houden de bestuurlijke
macht in de coöperatie, doordat zij gezamenlijk 2/3 van de
zeggenschap krijgen. Ook de toekomstige exploitanten
worden lid van de coöperatie. Daarnaast krijgen ook andere
bedrijven en betrokken burgers de gelegenheid om lid te
worden. Dit zorgt voor verankering van de coöperatie in de
samenleving en een verhoging van de betrokkenheid van
de omgeving. De exploitanten en overige leden krijgen,
voor zover het geen founding fathers betreft, 1/3 van de
zeggenschap in de coöperatie.
De coöperatie heeft in eerste instantie tot doel het vastgoed
te exploiteren ten behoeve van de leden. Hiertoe
kunnen leden bijvoorbeeld een huurovereenkomst met de
coöperatie sluiten. Ook kunnen de leden besluiten om het
terrein verder door te ontwikkelen. Om dit te kunnen doen,
is het noodzakelijk dat de coöperatie ook zeggenschap
heeft over het vastgoed. Dit gebeurt doordat de aandelen
van de NV, waarin het vastgoed zit, worden overgedragen
aan de coöperatie. De coöperatie heeft dus leden, maar is
ook aandeelhouder van de Vastgoed NV. Het voordeel van
deze constructie ligt in flexibiliteit naar de toekomst toe,
overzichtelijkheid en fiscale aspecten.
Het ledenkapitaal, dat de leden inbrengen in de vorm van
vastgoed of geld, zal uiteindelijk renderen en ten goede
komen van de leden. Dit is de doelstelling van de coöperatie.
Juist de samenwerking tussen de leden en de spin-off, die
dit met zich meebrengt, moet leiden tot een meerwaarde
van deze samenwerkingsvorm voor de leden.
Het boven geschetste voorgestane model, wordt nog
onderzocht en verder uitgewerkt om alle implicaties scherp
te hebben voordat definitieve besluiten worden genomen.
3.2 Participanten
Partijen, die zich al aan deze gebiedsontwikkeling hebben
gecommitteerd:
• Bouwbedrijf Van de Ven (eigenaar)
• Gemeente Veghel (middels het Jeugd- en jongerencentrum)
• Jumbo Supermarkten (FoodWorld)
• Schildersatelier De Schets
• IT-bedrijf Kablau & Joustra
(Beoogde) deelnemers / huurders en gebruikers zijn:
• MIK, Pieter Brueghel
• Compagnie (professionele kunst)
12
• Amateurkunst (verenigingen etc.)
• Blauwe Kei (theater)
• Regionale marktplaats
• Slokdarmfestival
• Commerciële partijen (zoals bioscoop)
Bent u geïnteresseerd? Neem dan contact op met
Bouwbedrijf Van de Ven.
oNdErzoEk
De gemeenteraad van Veghel heeft op 5 juli 2011
opdracht gegeven een haalbaarheidsonderzoek
uit te voeren voor vestiging van een Kunst- en
Cultuurcluster op het CHV terrein. Dit besluit
vloeide rechtstreeks voort uit het vaststellen van
het Masterplan CHV-terrein op datzelfde moment.
Op 29 maart heeft de raad besloten om het jeugd-
en jongerencentrum te verplaatsen naar het
CHV-terrein (fase 1a).
In november zal besluitvorming plaatsvinden over
fase 1b (verplaatsing van MIK, Pieter Brueghel,
Plein23) en in het 2 e kwartaal van 2013 is besluit
gepland over fase 2.

4. maatsCHaPPELIjk rENdEmENt
4.1 Maatschappelijke haalbaarheid
Zoals wij in hoofdstuk 1.2 hebben aangegeven, met de
korte beschrijving van de historie, versterken twee dragers
voor de gebiedsontwikkeling elkaar: herontwikkeling van
industrieel erfgoed én de herhuisvesting van Kunst &
Cultuurfuncties binnen Veghel.
Wij benadrukken dat de combinatie van deze twee initiatieven
leidt tot een optimale verhouding tussen maat-
schappelijk en financieel rendement. Wij trekken hierbij
de vergelijking met het vestigen van een solitair
K&C (solitair) Food (solitair)
Maatschappelijk rendement: Hoog
Financieel rendement: Negatief
K&C en Food (samen)
Maatschappelijk rendement: Hoog
Financieel rendement: Hoog
13
integraal Kunst & Cultuur cluster, zonder dat er
commerciële functies van betekenis (zoals Food) mee
worden samengevoegd. Juist het samenvoegen van Food
en Kunst & Cultuur leidt tot kruisbestuiving én lagere
huisvestingslasten voor Kunst & Cultuur. Die lagere
huisvestingslasten leiden daarmee weer tot een lagere
subsidiebehoefte van Kunst & Cultuur en dus tot een
hoger maatschappelijk rendement!
In onderstaand figuur beelden wij de solitaire ontwikkeling
en samengevoegde ontwikkeling uit.
Maatschappelijk rendement: Laag
Financieel rendement: Zeer hoog
Figuur: Samenvoeging K&C en Food leidt tot optimaal maatschappelijk en financieel rendement
4.2 Maatschappelijke effecten
De herontwikkeling van het CHV-terrein leidt tot diverse,
positieve maatschappelijke effecten; waaronder:
• extra cultuurwaarde door het behoud van Veghels
industriële erfgoed;
• meer bezoek aan / binnen Veghel;
• het aantal vestigers (bedrijven en inwoners) in Veghel
kan in beperkte mate worden vergroot;
• een positief effect op de werkgelegenheid in diverse
branches (o.a. kunst & cultuur, leisure en foodsector);
• een positieve bijdrage aan de leefbaarheid en aantrekkelijkheid
van de woonomgeving.
4.3 Duurzaamheid
Het doel is om het CHV-terrein integraal op duurzame wijze
te herontwikkelen; zowel op het vlak van sociale, fysieke en
economische duurzaamheid (people, planet, profit).
Concreet zullen de toepasbaarheid van de volgende
aanbevelingen worden onderzocht en uitgewerkt:
Sociaal
• betrek de eindgebruiker bij het ontwikkelen van het CHVterrein.
Dit kan door in de openbare ruimte plaats te
maken voor verrassende lokale initiatieven zoals straatmeubilair,
tijdelijke bebouwing of festivals;

• zorg voor variatie in gebruik, korrelgrootte van
bebouwing en identiteit van de gebouwen;
• concentreer centrumfuncties, maak geen
grootschalige monofunctionele gebieden.
Fysiek
• stimuleer het gebruik van het openbaar vervoer,
een OV halte bij het CHV-terrein is een minimale vereiste;
• gebruik het warmteoverschot van nabijgelegen industriegebouwen
om de gebouwen op het CHV-terrein te
verwarmen;
• onderzoek of het oppervlaktewater kan worden
ingezet bij warmte/koude opslag;
• wek energie op door middel van windturbines op de
hoogbouw;
• zorg dat het hemelwater horizontaal en eventueel
verticaal wordt vastgehouden zodat het rioolstelsel wordt
ontlast. Dit kan door middel van vegetatiedaken of door
het hemelwater op te vangen en later te gebruiken voor
het doorspoelen van het toilet;
• onderzoek of een grijswater stelsel mogelijk is op het
CHV-terrein;
• gebruik de warmtecapaciteit van de gebouwmassa voor
een duurzaam gebruik van installaties;
• het food thema biedt aanknopingspunten voor een plek
waar duurzaam (lokaal) geteelde groenten en biologisch
vlees verkrijgbaar is.
Economisch (creëren van waarde op de lange termijn)
• bouw flexibel en functieloos; een casco dat de tand des
tijds kan doorstaan met een verdiepingshoogte van ten
minste 3,3 m en een flexibel in te delen plattegrond met
voldoende diepte;
• bouw tijdelijke of laagwaardige bebouwing volgens
het IFD (industrieel, flexibel en demontabel) principe.
Relatief eenvoudig zonder grote milieueffecten kunnen
deze gebouwen worden gedemonteerd of zelfs worden
verplaatst.
14

5. ECoNomIE, toErIsmE EN rECrEatIE
De herontwikkeling van het CHV-terrein levert een enorme
bijdrage aan een goed (regionaal) leef- en vestigingsklimaat
in Noordoost Brabant. De activiteiten, die hier ontplooid
gaan worden, versterken niet alleen de ruimtelijke kwaliteit
van het markante industrieel erfgoed, maar bieden ook
nieuwe mogelijkheden voor vrijetijdsbesteding.
De concentratie van activiteiten op het gebied van
cultuur(historie) en food op het CHV-terrein zorgt voor een
positieve uitstraling naar de directe omgeving en maakt
Veghel tot de hotspot voor ‘foodies’. Een educatief, recreatief
feest rondom voeding, dat bezoekers zal trekken vanuit
de stad én de landelijke omgeving.
Deze mix aan ervaringen/foodbeleving is zowel van lokale
als (boven-)regionale betekenis, omdat het onderscheidend
en authentiek is.
Lokale betekenis
Het CHV-terrein moet de ontmoetingsplek bij uitstek worden
van talloze verenigingen en individuen, die hier hun
plek vinden voor hun vrijetijdsbesteding. Dit zijn vanzelfsprekend
alle culturele verenigingen, die samen het
culturele hart van Veghel vormen. Maar ook alle andere
verenigingen, van de Bridgeclub tot de Alzheimervereniging,
van het Vrouwengilde tot de Schaakclub, van de
Carnavalsvereniging tot de KBO, vinden hier ruimte.
Het Veghelse verenigingsleven heeft het CHV-terrein met
een keur aan evenementen inmiddels een enorme maatschappelijke
waarde gegeven. De dynamiek die hieruit
ontstaat is één van de pijlers onder een gezonde ontwikkeling
van het gebied.
Daarom zijn en blijven de verenigingen ook actief betrokken
bij het verder uitwerken van de plannen.
Regionale betekenis
Veghel werkt op het gebied van cultuur steeds intensiever
samen met de gemeenten in haar directe omgeving (en
specifiek met Oss, Uden en Bernheze binnen het zogenaamde
As-50 samenwerkingsverband).
Een mooi voorbeeld van die samenwerking is het recent
uitgeven Jeugd P-as50 poort waarmee jongeren gebruik
kunnen maken van de culturele voorzieningen in de betrokken
gemeenten.
De synergie tussen het kunst- en cultuurcluster en de foodsector,
die op het CHV-terrein ontstaat, vormt een
waardevolle aanvulling op het aanbod van toerisme en
recreatie in de regio. De omliggende gemeenten zullen
daarvan ook profiteren. Een grotere variatie in het aanbod
van (dag-)recreatieve activiteiten leidt immers tot een langer
verblijf van recreanten/toeristen in de regio en
daarmee tot meer bestedingen.
15
Bovenregionale betekenis
Op de schaal van Noordoost Brabant vormt de nieuwe
‘hotspot’ een in het oog springende nieuwe attractie.
Door de strategische ligging op het knooppunt van de A50
en de N279 is de locatie namelijk gemakkelijk en snel
bereikbaar vanuit Nijmegen en Eindhoven en vanuit
’s-Hertogenbosch en Helmond. Dit blijkt uit het bereik, zoals
hierna samengevat:
• Tussen 30 en 60 autominuten:
circa 4,8 miljoen mensen (exclusief Duitsland en België)
• Tussen 15 en 30 autominuten:
circa 1,1 miljoen mensen
• Binnen 15 autominuten:
circa 160.000 mensen Totaal 6 miljoen
Daarnaast is het gebied ook goed bereikbaar via openbaar
vervoer (dat nog zal worden verbeterd via het Hoogwaardig
Openbaar Vervoer in Noordoost Brabant) en over het water
voor de recreatieve vaart.
De gebiedsontwikkeling vormt een welkome aanvulling op
het stedelijke aanbod van dagtrips. De bijdrage, die het herontwikkelde
CHV-terrein levert aan de gewenste grotere
diversiteit voor uitgaansmogelijkheden, past ook naadloos
in de ambities van BrabantStad om als Culturele Hoofdstad
in 2018 op de internationale kaart te staan.
Hier ontstaat immers bij uitstek de gewenste verbinding –
tussen stad en platteland (Brabant Mozaïek), tussen
cultuur, food en creatieve industrie, maar daarmee ook
tussen bezoekers van allerlei leeftijden. Doordat op het
terrein structureel de agrarische producten onder de
aandacht worden gebracht, die in de (directe) omgeving
worden geteeld, gekweekt en/of gefokt, ontstaat letterlijk
een “etalage voor streekproducten” (en daarmee voor al
het goede wat Brabant te bieden heeft).
Food World

6. BUsINEss CasE & HaaLBaarHEId (fINaNCIEEL)
6.1 Visie en methode
De tijd van grootschalige gebiedsontwikkelingen met forse
investeringen aan het begin van het project, met een
strikte scheiding van rollen en verantwoordelijkheden
tussen (vastgoed)partijen, met tussentijdse winstnemingen
en met een focus op nieuwbouw, ligt achter ons.
De huidige marktsituatie met een overvloedig aanbod
en een schaarse en kritische vraag noodzaakt tot een
gefaseerde ontwikkeling en exploitatie van vastgoed en
gebieden. Voor het CHV-terrein hebben wij juist een
dergelijke aanpak voor ogen. Voor de ontwikkeling en
exploitatie hanteren wij vier vuistregels:
• Start vanuit de huidige gebiedsexploitatie
• Investeer stapsgewijs en verklein het risico
• Stuur op rendement in plaats van eenmalige
winstnemingen
• Stuur op financieel rendement in relatie tot
maatschappelijk rendement
Grondexploitatie
Vastgoedontwikkelingen
Vastgoedexploitatie
Exploitatie gebiedsonderneming
Deelgebied west Deelgebied oost
16
Met een gefaseerde aanpak en een flexibele marktbenadering
kunnen wij het project organisch ontwikkelen. Hierbij
zetten wij in op twee sterke incubatoren in de eerste fase:
Food en Kunst & Cultuur!
Wij hebben de business case voor het CHV-terrein opgezet
conform bovenstaande visie. Dat betekent dat wij het project
beschouwen door alle kasstromen in het gebied samen
te vertalen naar een rendement voor de investeerders.
Hiermee verlaten wij het “oude” model met tussentijdse
winstnemingen tussen de grondexploitatie, de opstalontwikkeling
en de vastgoedexploitatie. Verder gaan wij uit van
een gemeenschappelijk entiteit (met participanten) die
eigenaar is van grond en vastgoed. Daarmee zorgen wij
ervoor dat vanuit een gemeenschappelijk belang gestuurd
wordt op optimaal maatschappelijk en financieel rendement
1 . Onderstaand figuur geeft de structuur van de
business case weer.
Figuur: Business case CHV-terrein: Alle kasstromen(vastgoed en gebied) leiden tot rendement voor investeerders;
geen tussentijdse winstnemingen
1 Zie ook de toelichting hierop in de hoofdstukken over Samenwerking en Maatschappelijk rendement.
+
+
=

6.2 Programma en uitgangspunten
In het Masterplan CHV-terrein Veghel 2 wordt uitgegaan
van 56.000 tot 81.500 m 2 bvo te ontwikkelen vastgoedprogramma.
In de huidige business case zijn wij uitgegaan
van een voorzichtiger scenario dat onder de minimale
hoeveelheid ligt. Onderstaande tabel geeft het beoogde
vastgoedprogramma op het CHV-terrein, zoals op dit
moment aangenomen in de business case.
Programma
Kunst & Cultuur
• Jeugd en jongerencentrum 600 m 2 bvo
• Kunst & Cultuur 4.900 m 2 bvo
• Theater 2.500 m 2 bvo
FoodWorld 8.000 m 2 bvo
Gemengd K&C / Commercieel 8.000 m 2 bvo
Kleinschalige bedrijvigheid 15.000 m 2 bvo
Kleinschalige kantoren 5.000 m 2 bvo
Commerciële voorzieningen 5.000 m 2 bvo
Totaal 49.000 m 2 bvo
Figuur: Beoogd vastgoedprogramma op CHV-terrein
Het programma in de bestaande (monumentale) gebouwen
aan de westzijde van het terrein (voor de functies Food en
Kunst & Cultuur) is in overleg met eindgebruikers tot stand
gekomen. Het programma aan de oostzijde van het terrein
(bedrijvigheid, kantoren en voorzieningen) wordt op dit
moment nader ingevuld op basis van gesprekken met
geïnteresseerde gebruikers. De vestiging van een commerciële
servicebioscoop is inmiddels een feit.
Uitgangspunt bij de programmering is dat op organische
wijze een aanvullend vastgoedprogramma op de binnenstad
wordt gerealiseerd.
Figuur: Kasstromen ontwikkeling en exploitatie CHV-terrein
2. Bronvermelding, Architecten Cie.
17
Alle gronden en opstallen in het gebied zijn momenteel
eigendom van Bouwbedrijf Van de Ven. Bouwbedrijf
Van de Ven heeft reeds een groot deel van de noodzakelijke
investeringen in de gebouwen zelf gedaan.
Dat heeft betekenis op onderstaande aspecten:
• Het gebied straalt al kwaliteit uit en wordt op korte
termijn kwalitatief alleen maar beter;
• De risico’s in de omvang van de investeringskosten voor
de gebouwen zijn beperkt, deze zijn immers al voor een
groot deel gemaakt;
• Bouwbedrijf Van de Ven heeft groot geloof in de locatie
en de gebouwen.
Wat betreft parkeren hanteren wij als uitgangspunt dat
dit op het terrein wordt ingericht. Hierbij gaan wij uit van
dubbelgebruik van parkeerplaatsen indien functies zich
daarvoor lenen. In de beginsituatie is er meer dan voldoende
ruimte voor het parkeren op maaiveld. Indien de
ontwikkeling van (de oostzijde van) het terrein goed op
gang komt, dan is wellicht een gebouwde voorziening
nodig voor het parkeren. In de business case houden wij
hier rekening mee. De business case is gebaseerd op marktconforme
uitgangspunten en aannames.
6.3 Rendement
Op basis van de hierboven genoemde uitgangspunten
ontstaat een beeld van gespreide investeringen en huurinkomsten,
die reeds vanaf het begin van het project
bijdragen aan het rendement. Inclusief de reeds gemaakt
kosten ontstaat een maximale investeringsbehoefte voor
het gehele project van circa € 32 mln. Onderstaand figuur
geeft een overzicht van de kasstromen van het project.

Deze kasstromen leiden tot een rendement van het project
voor belasting tussen 7,5% en 9,5%.
Dit rendement is gebaseerd op volledige financiering met
eigen vermogen. Indien uitgegaan wordt van financiering
met eigen en vreemd vermogen (bijvoorbeeld in een verhouding
30% - 70%), dan stijgt het rendement op eigen
vermogen voor belasting naar boven de 10%.
6.4 Kansen en risico’s
Om in algemene zin risico’s te beperken, is gekozen voor
een organische ontwikkeling: de gebiedsontwikkeling
start met de realisatie van het kunst, cultuur- en food-
cluster aan de westkant van het terrein. Wanneer zich
andere eind-gebruikers aandienen, zal ook het oostelijk
deel van het CHV-terrein stapsgewijs worden ontwikkeld.
Daarbij geldt de filosofie ‘zonder gebruiker geen additionele
investeringen’.
Kracht Zwakte
• Behoud van industrieel erfgoed
• Optimale inzet van duurzaamheid door gebruik van
o.a restwarmte, regenwater en hergebruik materiaal
• Combinatie van kunst, cultuur en food-wereld beleving
• Gezond financieel rendement
• Borging van food gerelateerde bedrijven aan Veghel
• Forse investeringen reeds gedaan
• Bereikbaarheid auto optimaal, ruime parkeermogelijkheden
Kans Bedreiging
• Goede inspeelmogelijkheden op marktbehoefte
• Versterking van woonklimaat in en om Veghel
• Versterking van het kern winkelgebied door
aantrekken extra bezoekers
• Versterking cultureel aanbod zonder extra kosten
• Publiek private samenwerking, optimaal gebruik maken
van elkaars expertise
Figuur: Verkennende SWOT-analyse
Op basis van deze SWOT-analyse sturen de initiatiefnemers
van het CHV-terrein op het versterken van de sterke punten
en kansen, op het verbeteren van de zwakten en op het
afwenden van de bedreigingen. Daarbij gaan wij o.a. uit
van de volgende maatregelen:
• Samenwerking: door het oprichten van een gemeenschappelijke
entiteit (coöperatie) willen wij de lange
termijn betrokkenheid van eigenaren én gebruikers
stimuleren. Met de programmatische dragers van het
CHV-terrein (kunst, cultuur en food) zetten wij in op langjarige
huurcontracten en deelname van de eindgebruikers
in de gemeenschappelijke entiteit.
18
Bij ieder toekomstig vastgoedobject zal worden afgewogen
of de eindgebruiker past op de locatie en of de investering
verantwoord is in relatie tot de te realiseren (huur)
opbrengsten. Het financiële risico wordt hierdoor beperkt.
De verwervingskosten van de locatie zijn naar rato verdeeld
over het oostelijk en het westelijk deel van het
plangebied. Wanneer het oostelijk deelgebied onverhoopt
niet kan worden ontwikkeld, dient de verwerving ervan
(circa € 4 miljoen) op een andere wijze te worden gedekt.
Wanneer dit ten laste komt van de ontwikkeling van K & C
en Food zonder enige andere ontwikkeling, dan daalt het
projectrendement voor financiering met circa 1% en het
rendement op eigen vermogen (na financiering) met 2
tot 2,5%.
Verder zijn de sterkten, zwakten, kansen en bedreigingen
op hoofdlijnen geanalyseerd (SWOT-analyse), de resultaten
daarvan zijn samengevat in onderstaand figuur.
• Slechte openbaar vervoers bereikbaarheid
• Ambitieus programma voor schaalgrote Veghel
• Sanering van bodem en gebouwen (asbest) noodzakelijk
• Veel betrokken partijen, moeizame besluitvorming
• Huidige economische malaise
• Politieke besluitvorming
• Wet- en regelgeving niet toegespitst op herbestemming
industrieel erfgoed
• Positionering van Veghel als foodstad van Brabant/
concurrentie anderen
• Te ambitieus programma theaterbestuur
• Organisch ontwikkelen vergt een lange adem
• Marketing en acquisitie: door het actief inzetten
van het brede publieke en private netwerk (zowel in als
buiten de regio) én het organiseren van evenementen
neemt de bekendheid van de locatie toe. Hiermee
verwachten wij ook potentiële huurders vroegtijdig te
interesseren voor vestiging op het CHV-terrein. Kansrijke
initiatieven zullen wij voortvarend oppakken en faciliteren.
• Slimme parkeeroplossingen: er zijn concrete mogelijkheden
om de in de toekomst noodzakelijke uitbreiding
van parkeerplaatsen op een kostenefficiënte manier in te
passen. Ook kunnen wij eventueel in de directe omgeving
van het CHV-terrein plaatsen realiseren, zodat een
gebouwde parkeervoorziening op het terrein niet nodig is.

7. PLaNNING
De ontwikkeling van het plangebied (van circa 9,8 hectare)
is niet in een aantal jaar gerealiseerd. Het vertrekpunt is
dat het terrein in verschillende tijdsperioden organisch
groeit. De ontwikkeling zal daarnaast dermate flexibel
moeten zijn, zodat meebewegen met de markt mogelijk is.
Door de ruime programmatische mogelijkheden, zal de
beoogde (ambitieuze) gebiedsontwikkeling gefaseerd over
een lange termijn (tot 2035) worden gerealiseerd:
Periode 2012 – 2015
In dit tijdvak zal het Kunst- en cultuurcluster 3 zich vestigen
op het complex, te beginnen met het Jeugd- en jongerencentrum.
Daarnaast worden in deze periode ook diverse
evenementen georganiseerd op het complex, zoals o.a.
het Slokdarmfestival in 2012 (en 2014). Het SIEMei 4
museum is op het complex gevestigd, evenals een grand
café met terras en een restaurant.
In deze periode worden ook bouwwerkzaamheden uitgevoerd
zodat ruimte wordt gecreëerd voor economische
activiteiten, ondernemerschap (creatieve en ambachtelijke
sector), starters, etc.
Ook wordt de ontsluiting van het terrein voor autoverkeer
gerealiseerd (incl. parkeerfaciliteiten). Voor fiets- en wandelverkeer
wordt een ontsluiting gerealiseerd langs de
Noordkade.
19
Daarnaast zal het Foodcluster (in eerste aanleg) worden
gerealiseerd
Periode 2015 – 2025
In dit tijdvak zullen de volgende activiteiten zich vestigen
op het complex:
• aanvullende functies binnen het Foodcluster;
• theater;
• kleinschalige bedrijvigheid.
Daarnaast worden in deze periode bouwwerkzaamheden
uitgevoerd waardoor meer vestigingsmogelijkheden
ontstaan voor ondernemers (creatieve, innovatieve en
ambachtelijke sector) en voor de leisure-activiteiten.
In deze periode vindt de ontsluiting van het fiets- en
wandelverkeer plaats via de Zuidkade (met een verbinding
via een (tijdelijke) brug naar de Noordkade).
2035
De ambitie van de betrokken partijen is volledig
gerealiseerd.
Bent u geïnteresseerd? Neem dan contact op
met Bouwbedrijf Van de Ven.
3. Dit omvat het Jeugd- en jongerencentrum, kunst- en cultuurcentrum Pieter Brueghel, inclusief Marktplaats en
de Compagnie; Muziekcentrum MIK en Theater de Blauwe Kei.
4. SIEMei = Stichting Industrieel Erfgoed Meierij.

8. CoNCLUsIE
Op deze unieke locatie komt voor een groot publiek de
rijke historie van Veghel en de regio opnieuw tot leven.
Kenmerkend voor deze historie is natuurlijk de foodsector,
die van grote invloed is geweest voor de economische ontwikkeling
en welvaart van de streek. Door deze foodsector
op een unieke wijze te combineren met cultuur, wordt een
succesvolle kruisbestuiving gecreëerd die zorgt voor
interessante economische kansen in de toekomst.
Het industriële erfgoed van het CHV-terrein vormt het
nieuwe decor waarop uiteenlopende activiteiten op het
gebied van kunst en cultuur samenkomen. De oorspronkelijke
succesformule van de CHV (Coöperatieve Handels
Vereniging) wordt echter nog altijd zoveel mogelijk toegepast
op het beheer van het terrein. De sleutel tot succes
van dit project vormt de combinatie van het industriële
erfgoed met commerciële functies zoals de foodsector en
creatieve industrie. Dit zal samengaan met het zo optimaal
benutten van alle mogelijke duurzaamheidsprincipes, o.a.:
hergebruik materialen, hergebruik restwarmte, gebruik van
regenwater en nog veel meer. Hierdoor kent dit project een
nog interessantere waarde. Zowel door deze gegevens en
het te genereren rendement is dit project bijzonder
interessant voor investeerders om nu te zaaien en straks
te oogsten.
Kortom: van huurder tot aan investeerder, het CHV-terrein
biedt voor iedereen mogelijkheden!
20

Herontwikkeling CHV-terrein (Veghel)
initiatief van
Erpseweg 3, Postbus 184, 5460 AD Veghel. Telefoon (0413) 36 69 33

Onderwerp:
Herontwikkeling CHV-terrein: kunst- en cultuurcluster fase 1a en 1b
Raadsvoorstel
Zaaknr: 25.934
Samenvatting:
Er is een schetsontwerp (ruimtelijk programma van eisen) opgesteld voor het realiseren van fase 1a
(jeugd- en jongerencentrum) en fase 1b (MiK, Pieter Brueghel, Plein23, De Compagnie) van het kunst-
en cultuurcluster op het CHV-terrein. De daarmee gepaard gaande extra (huisvestings)lasten worden
gedekt uit het reeds beschikbare krediet voor het realiseren van het jeugd- en jongerencentrum en het
krediet van € 7.500.000,-- beschikbaar te stellen en te dekken uit de algemene reserve. Daarnaast
wordt binnen deze beschikbare kredieten een bedrag van € 1.000.000,- afgezonderd voor inrichting
openbare ruimte, opstartkosten voor de stichting CHV en plankosten.
Relatie met programmabegroting en/of Collegewerkprogramma:
Programma ruimtelijke ordening
Programma kunst- en cultuur
Programma economische en sociale zaken
Programma maatschappelijke ondersteuning en deelname aan de samenleving
Programma leefomgeving, milieu en duurzame ontwikkeling
Programma economische en sociale zaken
Ontwerpbesluit gemeenteraad:
1. In te stemmen met het schetsontwerp voor fase 1a (jeugd- en jongerencentrum) en 1b (MIK,
Pieter Brueghel, Plein23, De Compagnie) van het kunst- en cultuurcluster;
2. In te stemmen met de verdere voorbereiding en realisatie van fase 1a en 1b van het kunst- en
cultuurcluster op het CHV-terrein;
3. Te besluiten om € 7.500.000,- beschikbaar te stellen voor de extra huisvestingslasten voor
fase 1a en 1b van het kunst- en cultuurcluster en deze te dekken uit de algemene reserve;
4. Binnen de beschikbare kredieten een bedrag van € 500.000,- af te zonderen voor het inrichten
van de openbare ruimte, € 250.000,- voor opstartkosten van de stichting CHV en € 250.000,-
voor plankosten;
5. De notitie over de beheersorganisatie voor kennisgeving aan te nemen.
1

Veghel, 27 september 2012
Aan de raad,
Waarom naar de raad:
Op 29 maart 2012 heeft u opdracht gegeven het voorstel voor fase 1b van het kunst- en cultuurcluster
in november 2012 ter besluitvorming aan uw raad voor te leggen (bijlage 1). Daarnaast beschikt uw
raad over het budgetrecht.
Onderwerp:
Herontwikkeling CHV-terrein: kunst- en cultuurcluster fase 1a en 1b
Aanleiding:
Op 29 maart 2012 heeft uw raad kennis genomen van het haalbaarheidsonderzoek (bijlage 2) en de
inpassingsstudie van 4Advies en de intentie uitgesproken om het ambitieniveau, zoals geschetst in
scenario 2a als eindbeeld na te streven. Voor de financiële haalbaarheid werd het wenselijk geacht dit
eindbeeld via een groeimodel te bereiken. Daarbij is de volgende fasering aangebracht:
Fase 1a: Jeugd- en jongerencentrum;
Fase 1b: Pieter Brueghel, MiK, Plein23 en De Compagnie;
Fase 2: Theater, poppodium en een gemeenschapshuisfunctie.
Eveneens heeft uw raad op 29 maart 2012 besloten tot het realiseren van fase 1a, het jeugd- en
jongerencentrum op de Noordkade. Voor de realisatie van fase 1b heeft u opdracht gegeven in
november 2012 een voorstel ter besluitvorming aan u voor te leggen. Dit voorstel heeft alleen
betrekking op fase 1b, de verplaatsing van MIK, Pieter Brueghel, Plein23 en De Compagnie.
Daarnaast heeft uw raad opdracht gegeven onderzoek te doen naar de financiële haalbaarheid van
fase 2, het verplaatsen en realiseren van het theater, zalencentrum en poppodium. De resultaten van
dit onderzoek worden u in het tweede kwartaal van 2013 voorgelegd.
Bij de behandeling van het raadsvoorstel op 29 maart 2012 heeft uw raad tevens verzocht te
onderzoeken of de gemeenschapshuisfunctie al in fase 1b meegenomen kan worden. In het
schetsontwerp maakt de totale gemeenschapshuisfunctie integraal onderdeel uit van fase 1a en 1b.
Ontwikkelingen na raadsbesluit
Integratie jeugd- en jongerencentrum in kunst- en cultuurcluster
Direct na het raadsbesluit hebben vertegenwoordigers van de jongerenraad en Vivaan aan de
gemeente aangegeven dat de realisatie van het jeugd- en jongerencentrum niet is te realiseren
zonder dat duidelijk is op welke wijze de samenwerking kan plaatsvinden met de andere (toekomstige)
gebruikers. Deze partijen hebben de gemeente verzocht het jeugd- en jongerencentrum op te nemen
in het integrale concept voor het kunst- en cultuurcluster. De gemeente heeft aan dit verzoek gehoor
willen geven waardoor de realisatie van het jeugd- en jongerencentrum enige vertraging op heeft
gelopen.
2

Food
Kunst, cultuur en food vormen de basis van het Masterplan CHV-terrein zoals op 5 juli 2011 door uw
raad is vastgesteld. Deze functies versterken elkaar inhoudelijk. Daarnaast is de realisatie van een
kunst- en cultuurcluster financieel niet te verwezenlijken zonder de inbreng van de foodsector (zie
paragraaf “businesscase CHV-terrein”). De afgelopen periode hebben er verschillende oriënterende
gesprekken plaatsgevonden met vertegenwoordigers van food. Dit heeft ertoe geleid dat de
foodsector op dit moment een concept ontwikkelt voor het realiseren van Foodworld op het CHVterrein.
Bij het opstellen van het schetsontwerp (ruimtelijk programma van eisen) voor het kunst- en
cultuurcluster is er rekening mee gehouden dat kunst, cultuur en food gebouwelijk integreren.
Provincie Noord-Brabant
De herontwikkeling van het CHV-terrein is opgenomen in de lijst van “Grote Erfgoedcomplexen” als
onderdeel van de Agenda van Brabant en bijbehorende investeringsprogramma. Projecten op deze
lijst komen in aanmerking voor een bijdrage vanuit de provincie. Provinciale Staten nemen hierover
uiteindelijk een besluit. Ambtelijk wordt de besluitvorming door Provinciale Staten voorbereid. Daarbij
wordt gesproken over een deelname van de provincie in de gebiedsonderneming (eigendom van
grond en vastgoed) en een investering in de ontwikkeling (zie paragraaf “deelname gemeente in
gebiedsonderneming”). Ten aanzien van de investering in de ontwikkeling focust de provincie op het
thema ‘food’ wat in de lijn is van de Agenda van Brabant. Het proces van besluitvorming loopt deels
parallel aan het gemeentelijke besluitvormingstraject. Voorwaarde voor de provincie is dat de
gemeente ook participeert in de gebiedsontwikkeling. De wijze waarop is niet gedefinieerd en kan
verschillen van de rol van de provincie. De provincie stelt als uitgangspunt dat de investering een
revolverend karakter heeft en dat er afspraken worden gemaakt over wanneer en onder welke
condities en voorwaarden de provincie zich uit de gebiedsonderneming kan terugtrekken. Provinciale
Staten besluiten in januari 2013 over een investering in dit project (Gedeputeerde Staten in november
2012)
Schetsontwerp (ruimtelijke programma van eisen)
Cultuurbedrijf BV is aangetrokken om als cultuurmakelaar met de culturele instellingen, de
jongerenraad, Vivaan en vertegenwoordigers van het verenigingsleven en de architecten een
ruimtelijk programma van eisen en een schetsontwerp op te stellen. Het rapport van 4Advies en uw
besluitvorming daarover van 29 maart 2012 diende als leidraad voor de verdere uitwerking van de
plannen en inpassing van de ruimten.
Het schetsontwerp is opgesteld op basis van de volgende uitgangspunten:
a. gebruik van de bestaande gebouwen;
b. sober en doelmatig;
c. synergie en multifunctioneel;
d. integratie van kunst, cultuur, jongeren en food;
e. behoud van het oorspronkelijke Koekgebouw;
f. behoud van de oorspronkelijke industriële productielijnen.
Het schetsontwerp wijkt op onderstaande onderdelen af van het rapport van 4Advies:
extra opslag- en toiletcapaciteit;
extra kleedruimten;
een groter grand café voor de optimale aansluiting met de toekomstige theaterzaal;
de theater/congresfunctie (fase 2) wordt buiten de bestaande bebouwing gerealiseerd;
geen ruimte beschikbaar binnen fase 1 voor theaterfuncties (m.u.v. kleine zaal);
geen ruimte beschikbaar binnen fase 1 voor twee “laboratoriumzalen”.
Op basis van de uitgangspunten en de genoemde afwijkingen is de “puzzel” gelegd om in overleg met
de toekomstige gebruikers en op basis van de programma’s van eisen te komen tot een goede
samenhang in een bestaand gebouw.
Het schetsontwerp van de Architecten Cie bevat het ruimtelijke programma van eisen en gaat er
vanuit dat 8027 m² verhuurbaar vloeroppervlakte (waarvan 5857 m² nuttig oppervlakte) benodigd is.
3

Resultaat is dat in fase 1 (1a en 1b) de volledige huisvesting kan plaatsvinden van MiK, Pieter
Brueghel, Plein23, De Compagnie en het jeugd- en jongerencentrum. Dit voorkomt het “opknippen”
van de verhuizing wat zou leiden tot activiteiten op verschillende tijdstippen en locaties (inhoudelijk en
qua efficiency onwerkbaar). Bovendien wordt de gemeenschapshuisfunctie in deze fase volledig
gerealiseerd waardoor de sociaal-culturele verenigingen na realisatie van fase 1 direct activiteiten
kunnen ontplooien op het CHV-terrein. Hierdoor kan direct een goede start worden gemaakt met de
exploitatie van het kunst- en cultuurcluster. Daarnaast wordt het Koekgebouw behouden en fungeert
het als het centrale hart van het gebouwencomplex, en als “scharnier” tussen cultuur en food.
Onlosmakelijk met het gebouw verbonden, zijn de buitenruimten. De buitenruimten, grotendeels
openbare ruimte, moeten geschikt zijn voor het organiseren van activiteiten. Daarnaast moet de
openbare ruimte bereikbaar en veilig zijn, en moet het qua uitstraling passen bij het industriële
karakter van de gebouwen. Voor het inrichten van de openbare ruimte wordt een bedrag van
€ 500.000,- gereserveerd (zie paragraaf “financieel haalbaar voorstel”).
Het schetsontwerp voor fase 1a en 1b betekent een goede start van het kunst- en cultuurcluster op de
Noordkade waarmee het als vliegwiel kan dienen voor de ontwikkeling van het gebied. Voor de
nadere onderbouwing van het schetsontwerp verwijzen wij u naar het schetsontwerp (bijlage 3) en de
notitie beheersstructuur (bijlage 4).
Beheersstructuur
Parallel aan het opstellen van het schetsontwerp liep de studie naar de toekomstige beheers- en
organisatiestructuur. Cultuurbedrijf BV had de opdracht om samen met de toekomstig gebruikers te
komen tot een beheersvorm, waarbinnen efficiënt en doelmatig samengewerkt kan worden in een
geheel nieuwe omgeving.
Eindbeeld is dat de huidige instellingen verdwijnen en er een nieuw cultuurbedrijf ontstaat met de
werktitel stichting Cultuur Haven Veghel (stichting CHV). De stichting CHV is verantwoordelijk voor de
exploitatie van het kunst- en cultuurcluster op de Noordkade. De stichting ontwikkelt en voert concrete
culturele activiteiten uit in de gebouwen op het CHV-terrein en geeft vorm en inhoud aan de
commerciële verhuur van de gebouwen. Daarnaast worden de gemeenschappelijke diensten vorm
gegeven.
Vanwege de recente fusie van MiK en Pieter Brueghel is een volledige fusie van alle betrokken
instellingen bij de plannen op de Noordkade op dit moment nog niet mogelijk. Het eindbeeld wordt via
een groeimodel gerealiseerd. De Stichting wordt bij voorkeur zo snel mogelijk opgericht. In de
startsituatie is er een bouwbestuur dat geleid wordt door een kwartiermaker. De Stichting CHV krijgt
de beschikking over een opstartbudget (zie paragraaf “opstartkosten stichting CHV”).
De Stichting CHV is vertegenwoordigd in de coöperatie die verantwoordelijk is voor de exploitatie van
het totale CHV-terrein. In deze coöperatie zijn de vastgoedeigenaren en gebruikers vertegenwoordigd
(cultuur en food). Iedere gebruikers is verantwoordelijk voor de exploitatie van zijn/haar eigen ruimten.
Samen zijn ze verantwoordelijk voor de exploitatie van de gedeelde ruimten (bijv. het Koekgebouw).
Voor een verdere verdieping verwijzen wij u naar de notitie beheersstructuur (bijlage 4).
Financiële toelichting
In de financiële toelichting informeren wij u over de stappen die doorlopen zijn om te komen tot een
financieel haalbaar voorstel. Daarin wordt de businesscase van het totale gebied geschetst en de
verschillende wijzen waarop de gemeente kan bijdragen aan de herontwikkeling van het gebied.
Daarnaast wordt ingegaan op de kosten voor de inrichting van de openbare ruimte, de opstartkosten
voor de Stichting CHV, de plankosten, de bezuinigingstaakstelling van de instellingen en de
achterblijvende locaties.
Businesscase CHV-terrein
In opdracht van de gemeente en bouwbedrijf Van de Ven heeft Fakton het project financieel
gestructureerd en een financieel rekenmodel opgezet dat inzicht geeft in de haalbaarheid van het
project. De businesscase heeft betrekking op de ontwikkeling van het totale CHV-terrein.
4

De ontwikkeling en exploitatie van het gebied is gebaseerd op de volgende uitgangspunten:
splitsing in een deelgebied oost (oa. gedeelte Siemei) en een deelgebied west (kunst-,
cultuur- en foodcluster);
in eerste instantie wordt deelgebied west ontwikkeld;
geleidelijk investeren op basis van de filosofie ‘zonder gebruiker geen additionele investering’;
sturen op rendement op langere termijn in plaats van op eenmalige winstnemingen;
sturen op financieel rendement in relatie tot maatschappelijk rendement;
één integrale gebiedsonderneming wordt eigenaar van alle grond en vastgoed;
de gebiedsonderneming voert zowel de grondexploitatie, vastgoedontwikkeling als
vastgoedexploitatie uit.
Het belangrijkste uitgangspunt van de businesscase is dat (binnen deelgebied west) “zoet” en “zuur”
worden verevend. Door de combinatie van de functies kunst en cultuur en food ontstaat een optimale
verhouding tussen maatschappelijk en financieel rendement. De samenvoeging van kunst- en
cultuurcluster op de Noordkade met food als commerciële drager zorgt voor “cross subsidization” en
daarmee lagere huisvestingslasten voor kunst en cultuur in vergelijking met het realiseren van een
solitair kunst- en cultuurcluster.
Het basisscenario gaat uit van 8000 m² verhuurbaar vloeroppervlakte (hierna: vvo) voor kunst- en
cultuur, 8000 m² vvo voor food en 8000 m² vvo voor gemengd gebruik. Daarbij geldt een huur (m²/vvo)
van € 70 (kunst- en cultuur).
Dit voorstel heeft betrekking op de realisatie van de het kunst- en cultuurcluster fase 1a en 1b. De
gemeente is daarbij verantwoordelijk voor het huisvesten van de instellingen. Het risico voor het
ontwikkelen van het totale gebied (m² voor food en gemengd gebruik) ligt bij de gebiedsonderneming
(de grondeigenaren: Noordkade bv en mogelijk de provincie).
Op basis van dit basisscenario en uitgangspunten blijkt uit het rekenmodel dat er zicht is op een
haalbare businesscase met een acceptabel rendement. De businesscase is als bijlage bijgevoegd
(bijlage 5).
Deelname gemeente in gebiedsonderneming
Bouwbedrijf Van de Ven heeft de gemeente en de provincie verzocht deel te nemen in de
gebiedsonderneming. Bij deelname in de gebiedsonderneming wordt de gemeente voor een deel
eigenaar van grond en vastgoed en daarmee mede verantwoordelijk voor de grondexploitatie,
vastgoedontwikkeling en vastgoedexploitatie.
Deelname door de gemeente in de gebiedsonderneming geeft zeggenschap maar draagt ook
(financieel) risico met zich mee. Dit risico moet in de begroting financieel afgedekt worden. Daarnaast
is het de vraag of het een publieke taak van de gemeente is om deel te nemen in de
gebiedsonderneming waarmee het verantwoordelijk wordt voor de grondexploitatie,
vastgoedontwikkeling en vastgoedexploitatie van commercieel te verkopen of verhuren ruimtes aan
derden.
Ook het kopen of huren van de ruimtes ten behoeve van het kunst- en cultuurcluster is te beschouwen
als het bijdragen aan de ontwikkeling van dit gebied. Immers de aanwezigheid van een kunst- en
cultuurcluster kan als vliegwiel dienen voor de ontwikkeling van de rest van het gebied. Ook vanwege
het (financiële) risico dat gelopen wordt, ziet de gemeente af van elke financiële deelname in de
gebiedonderneming. Daarmee worden ook vraagstukken over over rechtmatige aanbestedingen, wet
FIDO 1 en staatssteun voorkomen. Overigens staat de vraag over deelname van de gemeente in de
gebiedsonderneming los van de keuze om gebouwen te huren (of kopen) ten behoeve van het kunst-
en cultuurcluster.
Opgemerkt wordt dat de provincie in principe wel deelneemt in de gebiedsonderneming (zie paragraaf
“Provincie Noord-Brabant”) maar na een bepaalde periode wil uitstappen. Met de provincie is
afgesproken dat bij verkoop van grond en vastgoed de gemeente het recht van eerste koop heeft.
1 Financiering decentrale overheden
5

Hiermee wordt de gemeente, zonder enige verplichting, in de gelegenheid gesteld om op termijn
nogmaals af te wegen of deelname in de gebiedsonderneming wenselijk is.
Koop of huur kunst & cultuurcluster
Kopen of huren van gebouwen ten behoeve van het kunst en cultuurcluster is ook te beschouwen als
een bijdrage van de gemeente aan de ontwikkeling van de Noordkade. Het is dan de vraag welke
oplossing voor de gemeente het meest aantrekkelijk is.
Bij eventuele koop wordt de gemeente eigenaar van het vastgoed en heeft volledige zeggenschap
over (delen van) het complex. De instellingen huren in dit geval hun ruimten van de gemeente. Van de
huidige eigenaar bouwbedrijf Van de Ven wordt dan een casco gebouw gekocht. Dit gebouw moet
afgebouwd worden zodat het geschikt is voor het gebruik door de instellingen.
De aankoop van de gebouwen voor het kunst- en cultuurcluster is vergelijkbaar met het solitair
realiseren van een casco kunst- en cultuurcluster. De kosten van aankoop c.a. worden, op basis van
het schetsontwerp (8000 m² vvo) en de meest gunstige kengetallen geraamd op circa € 15.000.000,-.
Dit staat gelijk met een annuïteit van 40 jaar tegen 4 % van € 760.000.
Er ligt een aanbieding van de eigenaar om de casco ruimten voor het kunst- en cultuurcluster te huren
voor € 70,-- per m² vvo. Deze optie is uitgewerkt in de financiële analyse van Fakton (bijlage 6). Op
basis van deze aanbieding komen de kosten dan uit op € 560.000,-- per jaar (huurlasten). Dit zijn
minder kosten per jaar dan wanneer de gemeente het kunst- en cultuurcluster casco in eigendom zou
willen gaan verwerven. Hiermee kan huren dus voor de gemeente en instellingen als de financieel
meest doelmatige huisvestingsoplossing worden aangemerkt. Daarnaast loopt de gemeente bij huur
van het kunst- en cultuurcluster geen risico in relatie tot de businesscase.
Totale (beschikbare) huisvestingslasten
De huisvestingslasten bestaan uit:
1. huurlasten (eigenaarslasten)
2. gebruikerslasten (oa. energie, belasting, schoonmaak, inboedelverzekering);
3. lasten afbouw.
De huisvestingslasten excl. afbouwkosten worden berekend op basis van de volgende aannames:
8000 m² vvo kunst- en cultuur (conform schetsontwerp);
€ 70/m² vvo huurlasten (conform businesscase);
€ 55/m² gebruikerslasten (conform rapport 4Advies).
Dit leidt tot de volgende structurele huisvestingslasten:
Aantal m² Eigenaarslasten (€) Gebruikerslasten (€) Totaal (€)
8000 560.000 440.000 1.000.000
In de huidige begroting zijn in de subsidiebedragen structureel de volgende huisvestingsbudgetten
opgenomen:
Eigenaarslasten (€) Gebruikerslasten (€) Totaal (€)
MiK, PB, De Compagnie 2 105.000 99.000 204.000
Jeugd- en jongerencentrum 3 - - 55.000
Totaal 105.000 99.000 259.000
Hieruit blijkt dat het structurele verschil tussen de huidige situatie en de toekomstige situatie (kunst- en
cultuurcluster fase 1a en 1b) op basis van bovenstaande aannames € 741.000,- per jaar bedraagt
hetgeen betekent dat een kunst- en cultuurcluster fase 1a en 1b binnen de begroting niet haalbaar is
Volledigheidshalve kan nog worden opgemerkt dat er nog geen rekening gehouden is met de kosten
voor de afbouw van het kunst- en cultuurcluster.
Voor een uitgebreide analyse wordt verwezen naar de financiële analyse van Fakton (bijlage 6).
2 Jaarrekening 2011
3 De jongeren betalen een “all in” huur
6

Financieel haalbaar voorstel
Met de huidige beschikbare middelen is het dus voor de gemeente niet mogelijk een kunst- en
cultuurcluster aan de Noordkade te realiseren. Daarom is in de begroting 2013 een extra te
verstrekken krediet van € 7.500.000,- opgenomen om de herhuisvesting van het kunst- en
cultuurcluster aan de Noordkade alsnog mogelijk te maken. Met inachtname van het thans
beschikbare budget voor huisvestingslasten (€ 259.000) en het extra te verstrekken krediet van
€ 7.500.000,- is met het bouwbedrijf Van de Ven (hierna: de gebiedsonderneming) gesproken of er
mogelijkheden zijn te komen tot een aanbieding die voor de gemeente financieel haalbaar is.
Dit heeft geleid tot het volgende aanbod van de gebiedsonderneming:
de gemeente betaalt eenmalig € 5.000.000,- incl. BTW aan vooruitbetaalde huisvestinglasten
(huur) aan de gebiedsonderneming;
de gemeente betaalt jaarlijks € 259.000,- incl. BTW aan huisvestingslasten (gebruikerslasten)
aan de gebiedsonderneming;
de gebiedsonderneming garandeert dan gedurende een periode van 15 jaar het gebruik “om
niet” van 8000 m² vvo voor het kunst- en cultuurcluster fase 1a en 1b;
de gebiedsonderneming neemt gedurende een periode van 15 jaar de volledige
gebruikerslasten voor zijn rekening;
in de uit te werken overeenkomst worden afspraken gemaakt tussen de gemeente en de
gebiedsonderneming over het eerste recht op huur na de periode van 15 jaar;
de gebiedsonderneming staat garant voor de afbouw van het kunst- en cultuurcluster voor een
bedrag van € 2.500.000,- incl. BTW. Dit bedrag wordt door de gemeente gereserveerd;
de afbouw is functioneel maar sober en doelmatig.
Het aanbod van de gebiedsonderneming is getoetst door Fakton.
Hiermee ontstaat tussen gemeente c.q. instellingen en de gebiedsonderneming een relatie huurderverhuurder.
De onderliggende afspraken worden vastgelegd in een overeenkomst. Het risico van een
haalbare businesscase alsmede de ontwikkeling van fase 2 van het kunst- en cultuurcluster ligt
daarmee bij de gebiedsonderneming. De gemeente heeft gekozen voor de huur van het kunst- en
cultuurcluster en loopt daarmee geen risico in relatie tot de businesscase.
Overige kosten
De overige lasten bestaan uit:
inrichting openbare ruimte
opstartkosten voor de stichting CHV
plankosten.
Van de totaal beschikbare kredieten (€ 7.500.000,- algemene reserve en het reeds beschikbaar
gestelde krediet van € 1.000.000,- voor het jeugd- en jongerencentrum) worden de volgende
onderdelen afgezonderd
Voor het inrichten van de openbare ruimte, waarbij randvoorwaardelijk voldaan moet worden aan
eisen van bereikbaarheid en veiligheid alsmede een uitstraling passende bij de industriële gebouwen,
wordt een bedrag van € 500.000,- afgezonderd.
De stichting CHV wordt verantwoordelijk voor de exploitatie van het kunst- en cultuurcluster op het
CHV-terrein (zie paragraaf “beheersstructuur”) en heeft gelden nodig voor de oprichting en de
exploitatie van de stichting. Voor de Stichting CHV wordt een krediet van € 250.000,- afgezonderd
van de totaal beschikbare kredieten.
Om de herontwikkeling van het CHV-terrein te kunnen voortzetten, is een krediet noodzakelijk. Het
gaat hierbij om interne uren en advieskosten. De kosten worden gemaakt om:
fase 1a en 1b verder uit te werken en realiseren;
onderzoek te doen naar de financiële haalbaarheid van fase 2 (theater).
Voor de plankosten wordt een krediet van € 250.000,- afgezonderd van de totaal beschikbare
kredieten.
7

Bezuinigingstaakstelling
Op 13 oktober 2011 heeft uw raad besloten de bezuinigingstaakstelling voor de instellingen Mik,
Pieter Brueghel, De Compagnie en De Blauwe Kei een jaar uit te stellen en pas in te laten gaan op 1
januari 2013. De uiteindelijke hoogte van de bezuinigingstaakstelling blijft ongewijzigd maar wordt in
vier jaar gerealiseerd in plaats van in vijf jaar. Op 29 maart 2012 heeft u besloten de
bezuinigingstaakstelling voor Mik, Peter Brueghel, De Compagnie, De Blauwe Kei en het
Slokdarmfestival voor het jaar 2013 te dekken uit het krediet Masterplan Veghel Centrum.
De (resterende) bezuinigingstaakstelling voor Mik, Pieter Brueghel, De Compagnie, De Blauwe Kei en
het Slokdarmfestival voor de periode 2014 t/m 2016 blijft gehandhaafd (raadsbesluit 13 oktober 2011).
Achterblijvende locaties
1. Gebouw MiK (Meester Van Coothstraat 11)
Grond en opstal zijn in eigendom bij de gemeente. Het gebouw heeft een boekwaarde van
€ 4.677,- (stand 1-1-2012). Het gebouw wordt, onder voorbehoud van besluitvorming door uw
raad, op de markt te koop aangeboden. De opbrengst vloeit terug naar de algemene middelen.
2. Gebouw Pieter Brueghel (Middegaal 23-25)
De gemeente is eigenaar van de grond. Pieter Brueghel heeft een recht van opstal en is eigenaar
van het gebouw. Bij verkoop is Pieter Brueghel verplicht het gebouw als eerste aan de gemeente
aan te bieden. De voorkeur van Pieter Brueghel gaat er naar uit om het gebouw zelf te behouden
en te verhuren. Met Pieter Brueghel worden nog nadere afspraken gemaakt. Uitgangspunt daarbij
is dat er geen voor het CHV-terrein concurrerende activiteiten georganiseerd mogen worden.
3. De Compagnie
De Compagnie heeft geen eigen gebouw, maar huurt van Pieter Brueghel.
4. Gebouw jeugd- en jongerencentrum
De huidige locaties (Brigantijn en Viersprong) zijn in eigendom bij de gemeente en huisvesten
meerdere gebruikers. Bij verplaatsing van het jeugd- en jongerencentrum komen deze panden
dus niet leeg en zijn niet te verkopen. Wel worden nieuwe gebruikers gezocht.
Begroting 2013
Om fase 1a en 1b van het kunst- en cultuurcluster op het CHV-terrein te kunnen realiseren, wordt
voorgesteld om € 7.500.000,- beschikbaar te stellen en te dekken uit de algemene reserve.
Dit krediet en het reeds beschikbare krediet voor het realiseren van het jeugd- en jongerencentrum
wordt aangewend voor het afdekken van de extra huisvestingslasten (eigenaarslasten en
gebruikerslasten) voor een periode van 15 jaar, de investering van de afbouw, het inrichten openbare
ruimte, de opstartkosten voor de stichting CHV en plankosten.
Communicatie (burgerparticipatie):
Op verschillende wijze is vorm gegeven aan participatie met belanghebbenden.
Direct belanghebbenden
MIK, Pieter Brueghel, De Compagnie, de jongerenraad en Vivaan hebben hun expertise ingebracht bij
het opstellen van het schetsontwerp en de toekomstige beheersstructuur. Met Cultuurbedrijf en de
Architecten Cie. heeft hierover frequent en intensief overleg plaatsgevonden. Bij genoemde partijen is
er draagvlak voor zowel het schetsontwerp als de toekomstige beheersstructuur.
De Blauwe Kei is betrokken geweest bij het opstellen van het schetsontwerp en de toekomstige
beheersstructuur. Zij kunnen zich uiteindelijk toch niet vinden in beide documenten. De reactie van De
Blauwe Kei is opgenomen als bijlage bij de notitie beheersstructuur.
Cultuurbedrijf heeft het schetsontwerp en de toekomstige beheersstructuur afgestemd met de
vertegenwoordigers van de verenigingen. Deze vertegenwoordigers ondersteunen het schetsontwerp
en de toekomstige beheersstructuur.
8

De gemeente en bouwbedrijf Van de Ven (als eigenaar van het CHV-terrein) hebben zitting in de
stuurgroep. In de stuurgroep wordt de integrale herontwikkeling van het gebied besproken en worden
besluiten voorbereid voor zover betrekking hebbende op het vastgoed.
Met de provincie Noord-Brabant wordt ambtelijk samengewerkt ter voorbereiding van besluitvorming
over een bijdrage van de provincie in de herontwikkeling van het CHV-terrein op basis van de
investeringsstrategie Agenda van Brabant (Grote Erfgoedcomplexen).
Klankbordgroep
In de klankbordgroep zijn partijen vertegenwoordigd die een belang hebben of een afgeleid belang
hebben bij deze gebiedsontwikkeling. De deelnemers aan de klankbordgroep worden geïnformeerd
over de stand van zaken van het proces en inhoud van de gebiedsontwikkeling en worden in de
gelegenheid gesteld om te reageren dan wel gevraagd of ongevraagd om advies te geven. Deze
reacties en adviezen worden meegenomen in het verdere proces.
De volgende partijen nemen deel aan de klankbordgroep:
MiK
Pieter Brueghel
De Compagnie
De Blauwe Kei
Vivaan
Jongerenraad
Bibliotheek
Bouwbedrijf Van de Ven
Centrummanagement
Wijkraad Kern West
KBO
Horea Veghel
Vertegenwoordigers Veghelse verenigingsleven
Inloopavond omwonenden
Op 29 augustus 2012 heeft er een inloopavond plaatsgevonden. Deze inloopavond is in samenspraak
met de wijkraad Kern West georganiseerd. De omwonenden zijn geïnformeerd over de stand van
zaken van de herontwikkeling van het CHV-terrein en zijn in de gelegenheid gesteld vragen te stellen
aan vertegenwoordigers van betrokken partijen. Vanuit deze inloopavond zijn verschillende
actiepunten opgepakt.
Informeren van inwoners van de gemeente Veghel
Via een reeks van artikelen in de Stadskrant zijn de inwoners van de gemeente Veghel geïnformeerd
over de stand van zaken van de herontwikkeling van het CHV-terrein.
Planning:
Conform uw raadsbesluit van 29 maart 2012 wordt onderzoek gedaan naar de financiële haalbaarheid
van fase 2, het verplaatsen van de theaterfunctie naar de Noordkade. Dit onderzoek en de
besluitvorming daarover wordt in het tweede kwartaal van 2013 aan uw gemeenteraad voorgelegd.
Indien uw raad positief besluit over fase 1a en 1b van het kunst- en cultuurcluster op het CHV-terrein,
moeten oa. de volgende onderdelen nog uitgewerkt worden:
vertalen van schetsontwerp naar een voorlopig ontwerp;
vertalen van voorlopig ontwerp naar definitief ontwerp;
voorbereiden aanvraag omgevingsvergunning;
oprichten Stichting CHV;
opstellen (huur)contracten.
Daarbij is het streven om de gebruikers nog in 2013 te verplaatsen. Wij zullen uw raad informeren
over de voortgang.
9

Bijlagen:
1. Raadsbesluit 29 maart 2012
2. Rapport 4Advies
3. Schetsontwerp
4. Notitie beheersstructuur
5. Businesscase (vertrouwelijk)
6. Financiële analyse kunst- en cultuurcluster (vertrouwelijk)
De overige op dit voorstel betrekking hebbende bescheiden zijn op de gebruikelijke wijze voor u ter
inzage gelegd.
Hoogachtend,
Burgemeester en wethouders van de gemeente Veghel.
De locosecretaris, De burgemeester,
Drs. M.G.C. Wilms-Wils RA. mr. I.R. Adema.
10

De raad van de gemeente Veghel,
gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 27 september 2012;
Besluit gemeenteraad:
1. In te stemmen met het schetsontwerp voor fase 1a (jeugd- en jongerencentrum) en 1b (MIK,
Pieter Brueghel, Plein23, De Compagnie) van het kunst- en cultuurcluster;
2. In te stemmen met de verdere voorbereiding en realisatie van fase 1a en 1b van het kunst- en
cultuurcluster op het CHV-terrein;
3. Te besluiten om € 7.500.000,- beschikbaar te stellen voor de extra huisvestingslasten voor
fase 1a en 1b van het kunst- en cultuurcluster en deze te dekken uit de algemene reserve;
4. Binnen de beschikbare kredieten een bedrag van € 500.000,- af te zonderen voor het
inrichten van de openbare ruimte, € 250.000,- voor opstartkosten van de stichting CHV en €
250.000,- voor plankosten;
5. De notitie over de beheersorganisatie voor kennisgeving aan te nemen.
Aldus besloten in zijn openbare vergadering van 8 november 2012.
De raad voornoemd
De griffier, De voorzitter,
dr. W. Oosten mr. I.R. Adema.
11

MARKT 145 I POSTBUS 83 I 5400 AB UDEN I TELEFOON 0413-28191 1 | FAX 0413-281481 i WWW.UDEN.NL
Gemeente Veghel
T.a.v. College van B & W
Postbus 10.001
5460 DA VEGHEL
2 7 SEP 2012
uw kenmerk ons kenmerk behandeld door
onderwerp
Herontwikkeling industrieel erfgoedcomplex
CHV-terrein (Veghel)
Geacht college,
M. Muller
bijlage doorkiesnummer
14 0413
GEMEENTE
datum
UDEN
26 September 201 2
verzonden
Wij volgen metveel interesse de voorgenomen ambitieuze herbestemming van het voormalige CHV-
terrein in Veghel. Wij onderkennen dat dit industriele erfgoedcomplex een opvallend icoon is van de
ontwikkelingen, die de agrofoodsector in de regio Noordoost Brabant, en de As50 in het bijzonder,
heeft doorgemaakt.
Deze ontwikkelingen zijn van grote invloed geweest op de economische dynamiek van de hele regio
Noordoost Brabant. De sterke positie die de regio nu inneemt op het gebied van food, health en
farma (FHF), wordt breed herkend en gezien als belangrijke motor voor nieuwe bedrijvigheid.
Het levert daarom voor de regio ook meerwaarde op wanneer de initiatiefnemer van de herbestem­
ming, samen met u, erin slaagt om nieuwe werkgelegenheid te creeren, juist in dat belangrijke
foodcluster.
Hierbij willen wij u daarom melden dat wij dit initiatief vanuit deze regionale 'winst' ondersteunen,
omdat wij verwachten dat dit ook voor de As50-gemeenten een positief effect zal hebben.
Hoogachtend,
Burgemeester en wethouders van Uden
De secretacis^ De burgemeester
mr. J.M. Smarius drs. H.A.G. Hellegers

^■^
i^'
College van burgemeester en wethouders van Veghel
Postbus 10.001
5460 DA VEGHEL
Behandeld door: dtS. S.C. JanSCn
Telefoonnummer: (0412) 45 88 88
Bijlage(n):
Onderwerp:
Geacht college,
BERNHEZE
Herontwikkeling industrieel erfgoedcomplex
CHV­terrein (Veghel)
Uw brief van:
UxA/ kenmerk:
Registratienummer: 2012/47841
Datum: 26 September 2012
VERZONDEN 2 7.09.12
Wij volgen met veel interesse de voorgenomen ambitieuze herbestemming van het voormalige
CHV­terrein in Veghel. Wij onderkennen dat dit industriële erfgoedcomplex een opvallend
icoon is van de ontwikkelingen, die de agrofoodsector in de regio Noordoost Brabant, en de
As50 in het bijzonder, heeft doorgemaakt.
Deze ontwikkeHngen zijn van grote invloed geweest op de economische dynamiek van de hele
regio Noordoost Brabant. De sterke positie die de regio nu inneemt op het gebied van food,
health en farma (FHF) wordt breed herkend en gezien als belangrijke motor voor nieuwe bedrijvigheid.
Het levert daarom voor de regio ook meerwaarde op wanneer de initiatiefhemer van de herbestemming,
samen met u, erin slaagt om nieuwe werkgelegenheid te creëren, juist in dat belangrijke
foodcluster.
Hierbij wülen wij u daarom melden dat wij dit initiatief vanuit deze regionale 'winst' ondersteunen,
omdat wij verwachten dat dit ook voor de As50­gemeenten een positief effect zal hebben.
Met vriendelijke groet,
burgemeester en wethouders,
Noud Bex MLD
secretaris
Rierï Wijdeven MSc
locoburgemeester
Gemeentehuis: De Misse 6
Postbus 19. 5384 ZG Heesch
Telefoon (0412) 458888
Telefax (0412) 454635 ■
vvww. bernheze.org
A

Gemeente Veghel
College van B&W
Postbus 10.001
5460 DA Veghel
Datum
23 oktober 2012
Onderwerp
Herontwikkeling industrieel erfgoedcomplex
CHV-terrein (Veghel)
Geachte college,
Inqekomen
HL^^JC Afd.
Z6OKT2011 E-mail gemeeTite@oss.nl
www.oss.nl
Postbus 5
5340 BA Oss
Wilt u bij uw reactie de
datum van deze brief en
ons kenmerk vermelden?
Ons kenmerk Behandeld door Doorkiesnummer
ltbCi$-tl| E.Saras
0412-629.995
Aantal bijlagen
Met veel interesse volgen wij de voorgenomen ambitieuze herbestemming van het voormalige
CHV-terrein in Veghel. Wij onderkennen dat dit industriele erfgoedcomplex een opvallend icoon
is van de ontwikkelingen, die de agrofoodsector in de regio Noordoost Brabant, en de As50 in het
bijzonder, heeft doorgemaakt.
Deze ontwikkelingen zijn van grote invloed geweest op de economische dynamiek van de hele
regio Noordoost Brabant. De sterke positie die de regio nu inneemt op het gebied van food, heal­
th en farma (FHF), wordt breed herkend en gezien als belangrijke motor voor nieuwe bedrijvig-
heid.
Het levert daarom voor de regio ook meerwaarde op wanneer de initiatiefnemer van de herbe­
stemming, samen met u, erin slaagt om nieuwe werkgelegenheid te creeren, juist in dat belang­
rijke foodcluster. Wij ondersteunen dan ook volledig een invulling op het gebied van onderne-
merschap, zoals wij met ons trekkerschap in het valorisatieplan beoogd hebben. Nadrukkelijk
plaatsen wij op deze plaats vraagtekens bij een culturele invulling, zoals theater, op het moment
dat dit in concurrence treedt met de reeds aanwezige faciliteiten in de regio. Een goede afstem-
ming in As-50 verband betekent ons inziens ook een regionale afweging tussen bovenlokale voor-
zieningen.
--

Volgvel Ons kenmerk
2
Desalniettemin willen wij u van barte ondersteunen om dit belangrijke erfgoedcomplex voor de
regio te bebouden en een nieuwe bestemming te geven. Wij verwacbten dat een goede invulling
op bet gebied van AgroFood ook voor de As50-gemeenten een positief effect zal bebben.
Hoogacbtend,
Burgemeester en wetbouders van Oss.
De secretaris, De burgemeester,
Dfs.TvU.H/van Scbaijk. Drs. W.J.L. Buijs-Glaudemans.