W e rn h o u t P a rc P a te rsv e n
W e rn h o u t P a rc P a te rsv e n
W e rn h o u t P a rc P a te rsv e n
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
Eindhoven, 3 november 2012<br />
Nico van den Heuvel<br />
Pa<strong>rc</strong> Pa<strong>te</strong><strong>rsv</strong>en<br />
We<strong>rn</strong>hout<br />
Van Nuland & Partners<br />
Ops<strong>te</strong>lling, in opdracht van de gemeen<strong>te</strong> Zundert,<br />
van een stra<strong>te</strong>gische visie m.b.t. een rendabele<br />
toekomst op basis van een bedrijfsmatige, toeristische<br />
exploitatie van Pa<strong>rc</strong> Pa<strong>te</strong><strong>rsv</strong>en <strong>te</strong> We<strong>rn</strong>hout.<br />
Fase 1
Inhoudsopgave<br />
1. Inleiding 3<br />
1.1. Aanleiding 3<br />
1.2. Werkwijze 5<br />
2. De huidige situatie op Pa<strong>rc</strong> Pa<strong>te</strong><strong>rsv</strong>en 6<br />
2.1. Beschrijving situatie op het park 6<br />
2.2. Vereniging van Eigenaren Pa<strong>te</strong><strong>rsv</strong>en (VEP) 10<br />
3. Trends en marktontwikkelingen 13<br />
3.1. Algemeen 13<br />
3.2. Tweede woningen 14<br />
3.3. Onderzoek Sarah Dijkhoff 20<br />
3.4. Noord-Brabant en West-Brabant 23<br />
3.5. De direc<strong>te</strong> concurren<strong>te</strong>n 24<br />
3.6. Zorgtoerisme in (West-)Brabant heeft po<strong>te</strong>ntie 25<br />
4. SWOT-analyse 26<br />
5. Stra<strong>te</strong>gische visie voor Pa<strong>rc</strong> Pa<strong>te</strong><strong>rsv</strong>en 28<br />
5.1. Scenario 1. 29<br />
5.2. Scenario 2. 30<br />
5.3. Scenario 3. 32<br />
6. Conclusies en aanbevelingen 35<br />
7. Bijlagen 36<br />
7.1. Algemene marktontwikkelingen en trends 36<br />
7.2. Vakanties in Noord-Brabant en West- Brabant 40<br />
7.3. De belevingswerelden van de RECRON Innovatie Campagne 42<br />
2
1. Inleiding<br />
1.1. Aanleiding<br />
Pa<strong>rc</strong> Pa<strong>te</strong><strong>rsv</strong>en, gelegen aan de Kleine Heistraat 16 <strong>te</strong> 4884 ME We<strong>rn</strong>hout (gemeen<strong>te</strong><br />
Zundert) bestaat uit 493 kavels, die eigendom zijn van 332 particuliere en zakelijke eigenaren<br />
en die gesitueerd zijn rondom een uitgestrek<strong>te</strong> wa<strong>te</strong>rplas, het Pa<strong>te</strong><strong>rsv</strong>en. Ongeveer 27 kavels<br />
zijn onbebouwd. Op de overige kavels staan recreatiebungalows in veel verschillende<br />
uitvoeringen, met een bebouwd oppervlak van maximaal 80 m 2.<br />
244 recreatiebungalows worden op dit moment permanent bewoond, slechts 2 worden er<br />
recreatief gebruikt door de eigenaren <strong>te</strong>rwijl de overige 195 bungalows continue bezet zijn<br />
door, in samens<strong>te</strong>lling wisselende groepen, arbeidsmigran<strong>te</strong>n, veelal uit Oost-Europa.<br />
In 2004 is door de gemeen<strong>te</strong> Zundert een procedure gestart om <strong>te</strong> komen tot legalisering van<br />
de onrechtmatige bewoning op Pa<strong>rc</strong> Pa<strong>te</strong><strong>rsv</strong>en. Bij raadsbesluit d.d. 15 december 2011 is dit<br />
legalisatieproject ech<strong>te</strong>r als beëindigd verklaard. Tegelijkertijd is de handhaving <strong>te</strong>gen<br />
strijdige gebruikssituaties op grond van het vigerende bes<strong>te</strong>mmingsplan aangekondigd.<br />
3
De gemeen<strong>te</strong> Zundert heeft Van Nuland & Partners gevraagd om een stra<strong>te</strong>gische<br />
visie/beleidsnota op <strong>te</strong> s<strong>te</strong>llen. De gemeen<strong>te</strong> zet daarbij in op een ontwikkeling tot een<br />
structureel rendabele toekomst voor Pa<strong>rc</strong> Pa<strong>te</strong><strong>rsv</strong>en op basis van de professionele,<br />
recreatieve verhuur van recreatiewoningen.<br />
In de gevraagde visie komen in eers<strong>te</strong> instantie de navolgende zaken aan de orde:<br />
• Voorgeschiedenis en huidige stand van zaken op Pa<strong>rc</strong> Pa<strong>te</strong><strong>rsv</strong>en<br />
• Algemene trends en marktontwikkelingen met bijzondere aandacht voor de markt<br />
voor recreatiewoningen<br />
• SWOT-analyse Pa<strong>rc</strong> Pa<strong>te</strong><strong>rsv</strong>en<br />
• De uitwerking van (een) scenario(’s) waarbij al dan niet gerekend wordt met de<br />
medewerking van de eigenaren eventueel gepaard met de fysieke uitbreiding van<br />
het bestaande park.<br />
Na overleg met de gemeen<strong>te</strong> Zundert over de, op basis van bovenstaande onderwerpen,<br />
opges<strong>te</strong>lde stra<strong>te</strong>gische visie(s) voor Pa<strong>rc</strong> Pa<strong>te</strong><strong>rsv</strong>en wordt eventueel een vervolgtraject<br />
opgestart. Daarin zal dan het meest kansrijk geach<strong>te</strong> scenario op een aantal pun<strong>te</strong>n (o.a.<br />
financiële haalbaarheid, toekomstige stakeholders en fasering) nader (moe<strong>te</strong>n) worden<br />
uitgewerkt.<br />
In dit rapport beperken wij ons tot bovengenoemde 4 onderwerpen.<br />
4
1.2. Werkwijze<br />
Op basis van de in het vorige hoofdstuk geschets<strong>te</strong> probleems<strong>te</strong>lling hebben wij de<br />
navolgende werkzaamheden uitgevoerd.<br />
1.2.1. Gesprekken<br />
Tweemaal is het park bezocht waarbij naast een uitgebreide rondleiding ook<br />
gesprekken zijn gevoerd met bestuursleden van de vereniging van<br />
bungaloweigenaren VEP en met de heer mr. drs. R.A.J.A. Scheffer,<br />
projectmanager van de gemeen<strong>te</strong> Zundert.<br />
Op ons verzoek en n.a.v. de gesprekken zijn door de gesprekspartners een aantal<br />
relevan<strong>te</strong> rappor<strong>te</strong>n <strong>te</strong>r beschikking ges<strong>te</strong>ld waaronder het raadsbesluit van de<br />
gemeen<strong>te</strong> Zundert d.d. 15-12-2011 inzake beëindiging legalisatieproject<br />
Pa<strong>te</strong><strong>rsv</strong>en, Oranjewoud en BVR-adviseurs inzake het legalisatieproject Pa<strong>te</strong><strong>rsv</strong>en,<br />
de jaarrekeningen van de VEP over de afgelopen 3 jaren en informatie over<br />
eventueel voor uitbreiding geschik<strong>te</strong>/beschikbare pe<strong>rc</strong>elen, direct grenzend aan<br />
het park.<br />
1.2.2. Beschrijving van de huidige situatie<br />
Op basis van de aangeleverde informatie en bovenstaande gesprekken is een<br />
beknop<strong>te</strong> beschrijving van de bestaande situatie en de financiële stand van<br />
zaken opges<strong>te</strong>ld.<br />
1.2.3. Trends en marktontwikkelingen<br />
Op basis van deskresea<strong>rc</strong>h is vervolgens een beknop<strong>te</strong> beschrijving gegeven van<br />
de algemene trends en marktontwikkelingen.<br />
Daa<strong>rn</strong>aast is op basis van onze kennis van diverse bungalowprojec<strong>te</strong>n in<br />
Nederland en de op dit gebied bekende rappor<strong>te</strong>n en onderzoeken nader<br />
ingegaan op de markt voor recreatiewoningen.<br />
Dit hoofdstuk is afgeslo<strong>te</strong>n met een analyse van mogelijke concurren<strong>te</strong>n in de<br />
(direc<strong>te</strong>) omgeving.<br />
1.2.4. SWOT-analyse<br />
Op basis van het bovenstaande zijn de specifieke s<strong>te</strong>rk<strong>te</strong>n, zwak<strong>te</strong>s, kansen en<br />
bedreigingen voor Pa<strong>rc</strong> Pa<strong>te</strong><strong>rsv</strong>en opgesomd.<br />
1.2.5. Stra<strong>te</strong>gische keuze uitgesplitst in een aantal scenario’s<br />
Deze rapportage wordt afgeslo<strong>te</strong>n met de beschrijving van drie scenario’s op<br />
basis van de stra<strong>te</strong>gische keuze voor een of meer toekomstige doelgroep(-en) en<br />
de daarvoor noodzakelijke (centrum-)voorzieningen. Daarbij wordt in ieder geval<br />
aandacht bes<strong>te</strong>ed aan het al dan niet meewerken van de huidige<br />
bungaloweigenaren c.q. de VEP aan de realisatie van een professionele,<br />
bedrijfsmatige, op recreatie gestoelde exploitatie met inbegrip van mogelijk (in<br />
de nabije toekomst) <strong>te</strong> realiseren uitbreidingen van het huidige park.<br />
5
2. De huidige situatie op Pa<strong>rc</strong> Pa<strong>te</strong><strong>rsv</strong>en<br />
2.1. Beschrijving situatie op het park<br />
Pa<strong>rc</strong> Pa<strong>te</strong><strong>rsv</strong>en is (goed bereikbaar) gelegen<br />
<strong>te</strong>gen de Belgische grens, <strong>te</strong>n zuiden van de ke<strong>rn</strong><br />
We<strong>rn</strong>hout (gemeen<strong>te</strong> Zundert). De vanaf de jaren<br />
‘60 van de vorige eeuw, als camping gestar<strong>te</strong><br />
onde<strong>rn</strong>eming, is gesitueerd rond een voormalige<br />
zandwinplas. Nevenstaande foto da<strong>te</strong>ert uit 1981.<br />
Na de verkoop door de toenmalige eigenaar en<br />
een bes<strong>te</strong>mmingsplanwijziging in 1997 werd het<br />
mogelijk het bedrijf uit <strong>te</strong> breiden en maximaal<br />
500 bungalows <strong>te</strong> realiseren.<br />
Volgens een opgave van de gemeen<strong>te</strong> Zundert zijn er van de in totaal verkoch<strong>te</strong> 493 kavels<br />
(aan ± 332 verschillende eigenaren), ± 195 constant bezet door wisselende groepen<br />
arbeidsmigran<strong>te</strong>n en ± 244 permanent bewoond, voo<strong>rn</strong>amelijk door gepensioneerde s<strong>te</strong>llen.<br />
Twee bungalows worden inderdaad nog voor recreatie ingezet en 27 kavels zijn onbebouwd.<br />
Er zijn volgens een opgave van het bestuur van de Vereniging van Eigenaren Pa<strong>te</strong><strong>rsv</strong>en (VEP)<br />
2 groepen bungalows die qua ui<strong>te</strong>rlijk en indeling identiek zijn: van het ene type zijn er 36 en<br />
van het andere 8. De inrichting van deze bungalows kan overigens van elkaar afwijken. Alle<br />
overige bungalows verschillen zowel qua ui<strong>te</strong>rlijk als indeling en inrichting van elkaar.<br />
Twee eigenaren (uitzendbureaus voor<br />
arbeidsmigran<strong>te</strong>n) bezit<strong>te</strong>n samen 86<br />
bungalows (resp. 48 en 38). 1 Er bestaan, voor<br />
zover wij we<strong>te</strong>n geen exac<strong>te</strong> gegevens over<br />
het aantal arbeidsmigran<strong>te</strong>n (MOE-landers)<br />
dat op Pa<strong>rc</strong> Pa<strong>te</strong><strong>rsv</strong>en verblijft. Naar schatting<br />
wonen er tussen de 1.000 en 1.600<br />
arbeidsmigran<strong>te</strong>n, soms met 10 man <strong>te</strong>gelijk 2<br />
in één vierpersoonshuisje. Dat zij ech<strong>te</strong>r<br />
beeldbepalend op het park zijn blijkt wel uit<br />
nevenstaande foto.<br />
Omdat het recreatieve karak<strong>te</strong>r van<br />
het bedrijf volledig is verdwenen, is<br />
het logisch dat ook de mees<strong>te</strong><br />
recreatieve voorzieningen inmiddels<br />
bui<strong>te</strong>n gebruik zijn. Het restaurant is<br />
afgebrand, de winkel verdwenen,<br />
het zwembad is dicht en het aantal<br />
de speeltoes<strong>te</strong>llen is beperkt en<br />
verouderd.<br />
1 BVR, december 2006. Overigens geeft de gemeen<strong>te</strong> aan dat er drie eigenaren zijn van aanzienlijke hoeveelheden kavels, t.w.<br />
Koweli BV (9 kavels), L. Timmermans en PeBe Beheer BV (samen 37 kavels) en van Lanschot Bankiers (15 onbebouwde kavels)<br />
2 www.beloofdeland.org<br />
6
Ofschoon de ech<strong>te</strong> misstanden tot de verleden tijd behoren, klagen veel Nederlandse<br />
bewoners van het park over de drank- en geluidsoverlast en de gevaarlijke rijstijl van hun<br />
Poolse buren. De gemeen<strong>te</strong> en de politie beschouwen het park als privé<strong>te</strong>rrein, waarop zij<br />
<strong>te</strong>rughoudend moe<strong>te</strong>n optreden. Dit leidt soms tot frustratie zowel bij de Nederlandse<br />
bewoners als het bestuur van de vereniging van eigenaren. Onlangs nog werden de<br />
autosleu<strong>te</strong>ls van een dronken automobilist door omstanders afgepakt, omdat hij bijna twee<br />
voetgangers aanreed. Pas daa<strong>rn</strong>a werd de man gearres<strong>te</strong>erd en afgevoerd naar het<br />
politiebureau.<br />
Maar ook de negatieve publici<strong>te</strong>it die de overlast en de slech<strong>te</strong> huisvesting van<br />
arbeidsmigran<strong>te</strong>n als gevolg van overbewoning, hebben het park een “slech<strong>te</strong> naam”<br />
gegeven.<br />
Tenslot<strong>te</strong> heeft ook de onduidelijkheid over de toekomst van het park (wordt het een nieuwe<br />
woonwijk binnen de gemeen<strong>te</strong> of blijft het een recreatief park) de ontwikkelingen op het<br />
park geen goed gedaan. Veel woningen staan <strong>te</strong> koop, een aantal is slecht onderhouden<br />
en alle mogelijke positieve aanpassingen m.b.t. de kwali<strong>te</strong>it van (de centrumvoorzieningen<br />
op) het park zijn stilgezet in afwachting van de definitieve bes<strong>te</strong>mming dan wel de nog<br />
volgende procedures.<br />
Met de goedkeuring van het raadsbesluit van 15 december 2011, waarin het<br />
legalisatieproject Pa<strong>rc</strong> Pa<strong>te</strong><strong>rsv</strong>en als beëindigd is verklaard, bestaat deze duidelijkheid nu<br />
wel.<br />
Kort samengevat is er als gevolg van het raadsbesluit, in onze woorden maar op basis van de<br />
huis-aan-huis op Pa<strong>te</strong><strong>rsv</strong>en bezorgde brief van de gemeen<strong>te</strong> Zundert d.d. 8 november 2011,<br />
voor de eigenaren van bungalows nu één van de volgende vier situaties van toepassing:<br />
1. Voor personen die een recreatiewoning bezit<strong>te</strong>n op Pa<strong>rc</strong> Pa<strong>te</strong><strong>rsv</strong>en en deze alleen<br />
gebruiken om zelf <strong>te</strong> recreëren verandert er niets.<br />
2. Voor personen die één of meerdere recreatiewoningen bezit<strong>te</strong>n op Pa<strong>rc</strong> Pa<strong>te</strong><strong>rsv</strong>en en<br />
deze verhuren aan recrean<strong>te</strong>n verandert er ook niets.<br />
3. Eigenaren, huurders of gebruikers van een recreatiewoning die hun tijdelijke of<br />
permanen<strong>te</strong> hoofdverblijf op Pa<strong>rc</strong> Pa<strong>te</strong><strong>rsv</strong>en hebben, overtreden de voorschrif<strong>te</strong>n van<br />
het bes<strong>te</strong>mmingsplan. Ook werknemers uit Polen, Bulgarije en Roemenië die in de regio<br />
Zundert werken en op Pa<strong>rc</strong> Pa<strong>te</strong><strong>rsv</strong>en verblijven, vallen onder deze situatie. De<br />
verhuurders van een woning aan anderen die hierdoor een (tijdelijk) hoofdverblijf op<br />
Pa<strong>rc</strong> Pa<strong>te</strong><strong>rsv</strong>en hebben, zijn eveneens in overtreding.<br />
4. De (volgens opgave van de gemeen<strong>te</strong> ca. 30) personen die al sinds 31 oktober 2003, of<br />
eerder, onafgebroken woonachtig zijn op Pa<strong>rc</strong> Pa<strong>te</strong><strong>rsv</strong>en hebben de mogelijkheid om<br />
bij de gemeen<strong>te</strong> een zogenaamde persoonsgebonden beschikking aan <strong>te</strong> vragen<br />
waardoor zij (als zij aan bepaalde voorwaarden voldoen) op het park mogen blijven<br />
wonen.<br />
De gemeen<strong>te</strong> Zundert heeft aangegeven d.m.v. handhaving binnen twee jaar alle strijdige<br />
situaties <strong>te</strong> willen aanpakken.<br />
7
Het bestuur van de VEP verwacht gro<strong>te</strong> problemen voor met name de permanen<strong>te</strong><br />
bewoners, die geen beroep op een persoonsgebonden beschikking kunnen doen. Er treedt<br />
vanwege het feit dat er niet meer gewoond mag worden een daling van de verkoopprijs op,<br />
die nog eens vers<strong>te</strong>rkt wordt door de economische crisis. Er staan al veel woningen <strong>te</strong> koop<br />
en er worden nauwelijks woningen verkocht. Indien permanen<strong>te</strong> bewoners hun woning op<br />
Pa<strong>rc</strong> Pa<strong>te</strong><strong>rsv</strong>en niet kunnen verkopen, lijkt het (financieel) vrijwel onmogelijk om elders een<br />
woning <strong>te</strong> kunnen betrekken. Het bestuur van de VEP heeft aangegeven er alles aan <strong>te</strong><br />
(blijven) doen om het legalisatieproject opnieuw op <strong>te</strong> star<strong>te</strong>n en acht een recreatieve<br />
bes<strong>te</strong>mming/exploitatie van het park onmogelijk.<br />
Teneinde een kwali<strong>te</strong>itsimpuls<br />
mogelijk <strong>te</strong> maken heeft de<br />
gemeen<strong>te</strong> Zundert aangegeven<br />
bereid <strong>te</strong> zijn om, indien er tijdens<br />
het proces om <strong>te</strong>rug <strong>te</strong> keren naar<br />
de recreatieve bes<strong>te</strong>mming een<br />
noodzaak ontstaat het park fysiek<br />
uit <strong>te</strong> breiden, zal overwegen<br />
daaraan haar medewerking <strong>te</strong><br />
verlenen. Dit zal ui<strong>te</strong>raard<br />
afhankelijk zijn van de plannen en<br />
de daarvoor noodzakelijke<br />
goedkeuring van de gemeen<strong>te</strong>raad.<br />
De gemeen<strong>te</strong> is zelf in het<br />
bezit van een aangrenzend<br />
pe<strong>rc</strong>eel van ca. 2,6 ha. dat op<br />
nevenstaande afbeelding rood is<br />
gemarkeerd.<br />
Een andere uitbreidingsvariant zou het agrarisch gebruik<strong>te</strong> pe<strong>rc</strong>eel van ca. 3,8 ha. kunnen<br />
zijn dat op onderstaande afbeelding oranje gemarkeerd is. Dit zou dan ech<strong>te</strong>r wel<br />
aangekocht moe<strong>te</strong>n worden van de huidige particuliere eigenaar.<br />
8
Gezien de houding van de direc<strong>te</strong> buren (familie Kools) m.b.t. de ontwikkelingen op Pa<strong>rc</strong><br />
Pa<strong>te</strong><strong>rsv</strong>en, is het niet waarschijnlijk dat zij medewerking willen verlenen aan de uitbreiding van<br />
het bedrijf op een of meer van de aangrenzende pe<strong>rc</strong>elen die hun eigendom zijn. Wij la<strong>te</strong>n<br />
die dan ook verdere bui<strong>te</strong>n beschouwing.<br />
9
2.2. Vereniging van eigenaren Pa<strong>te</strong><strong>rsv</strong>en (VEP)<br />
Op basis van de jaarrekeningen 2010 en 2011 en de begroting 2012 van de Vereniging van<br />
Eigenaren Pa<strong>te</strong><strong>rsv</strong>en (VEP) hebben wij getracht inzicht <strong>te</strong> krijgen in de financiële situatie van<br />
het park. In onderstaande tabellen zijn de resulta<strong>te</strong>n naast elkaar gezet. Allereerst de<br />
opbrengs<strong>te</strong>n.<br />
3<br />
Exploitatie VEP Pa<strong>te</strong><strong>rsv</strong>en 2009-2012<br />
2009 % 2010 % 2011 % 2012<br />
prognose<br />
%<br />
OPBRENGSTEN<br />
Parkbijdragen<br />
Parkbijdragen 247.000 112,0% 271.700 90,4% 307.980 70,6% 345.800 86,1%<br />
Brutomarge parkbijdragen 247.000 112,0% 271.700 90,4% 307.980 70,6% 345.800 86,1%<br />
Wa<strong>te</strong>r<br />
Voorschotbijdragen wa<strong>te</strong>rverbruik 57.720 26,2% 52.187 17,4% 53.280 12,2% 35.520 8,8%<br />
Afrekening wa<strong>te</strong>r 15.952 7,2% 19.064 6,3% 16.818 3,9% 0 0,0%<br />
kos<strong>te</strong>n wa<strong>te</strong>rverbruik kavels -48.963 -22,2% -48.391 -16,1% -15.396 -3,5% -35.000 -8,7%<br />
Brutomarge wa<strong>te</strong>rverbruik 24.709 11,2% 22.860 7,6% 54.702 12,5% 520 0,1%<br />
VOH<br />
Voorschotbijdragen VOH 50.172 22,8% 75.000 25,0% 75.480 17,3% 51.060 12,7%<br />
kos<strong>te</strong>n VOH -101.379 -46,0% -72.394 -24,1% -13.636 -3,1% -50.000 -12,4%<br />
Brutomarge VOH -51.207 -23,2% 2.606 0,9% 61.844 14,2% 1.060 0,3%<br />
Rioolrecht<br />
voorschotbijdragen rioolrecht 11.100 5,0% 11.915 4,0% 13.320 3,1% 9.768 2,4%<br />
kos<strong>te</strong>n rioolbelasting -8.122 -3,7% -8.610 -2,9% -9.725 -2,2% -9.500 -2,4%<br />
Brutomarge rioolrecht 2.978 1,4% 3.305 1,1% 3.595 0,8% 268 0,1%<br />
Vuilnis<br />
doorbelasting vuilniszakken 24.890 11,3% 0 0,0% 26.832 6,2% 54.000 13,4%<br />
aankoop vuilniszakken -27.869 -12,6% 0 0,0% -21.948 -5,0% 0 0,0%<br />
Brutomarge vuilnis -2.979 -1,4% 0 0,0% 4.884 1,1% 54.000 13,4%<br />
Overigen<br />
overigen 0 0,0% 0 0,0% 3.232 0,7% 0 0,0%<br />
inkopen overigen 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0%<br />
Brutomarge overigen 0 0,0% 0 0,0% 3.232 0,7% 0 0,0%<br />
TOTALE BRUTOMARGE 220.501 100% 300.471 100% 436.237 100% 401.648 100%<br />
De opbrengst parkbijdragen is eigenlijk de enige bron van inkoms<strong>te</strong>n van de vereniging.<br />
Deze parkbijdrage bedraagt in 2012 € 700,00 per bungalow/kavel. Daa<strong>rn</strong>aast wordt door de<br />
eigenaren nog een voorschot (voor wa<strong>te</strong>rverbruik, verontreinigingsheffing en rioolrecht)<br />
betaald van € 217,00. Deze kos<strong>te</strong>n worden na afloop van het jaar één-op-één doorbelast<br />
aan de eigenaren, waarbij er vanwege de hoog<strong>te</strong> van de jaarlijkse afrekeningen door de<br />
leveranciers sprake kan zijn van enige overloop c.q. <strong>te</strong>kort.<br />
3 VOH=verontreinigingsheffing<br />
10
De hoog<strong>te</strong> van de parkbijdrage lijkt, mede gezien de aard van de daarvoor geleverde<br />
diens<strong>te</strong>n, reëel en vergelijkbaar met die van andere parken. Opgemerkt wordt dat er per<br />
park nog wel eens verschillen bestaan in de hoog<strong>te</strong> van de parkbijdrage, maar dat dit<br />
<strong>te</strong>vens veroorzaakt wordt doordat er meer of minder diens<strong>te</strong>n/produc<strong>te</strong>n in die bijdrage zijn<br />
opgenomen.<br />
De uitsplitsing van de kos<strong>te</strong>n en het resultaat zijn samengevat in onderstaande tabel.<br />
Exploitatie VEP Pa<strong>te</strong><strong>rsv</strong>en 2009-2012<br />
2009 % 2010 % 2011 % 2012<br />
prognose<br />
%<br />
KOSTEN<br />
Personeel<br />
uitzendkrach<strong>te</strong>n 0 0,0% 0 0,0% 15.617 3,6% 35.000 8,7%<br />
ex<strong>te</strong><strong>rn</strong>e beheerder 133.694 60,6% 160.000 53,2% 170.500 39,1% 20.000 5,0%<br />
overige personeelkos<strong>te</strong>n 14.500 6,6% 500 0,2% 1.430 0,3% 0 0,0%<br />
Totaal personeelskos<strong>te</strong>n 148.194 67,2% 160.500 53,4% 187.547 43,0% 55.000 13,7%<br />
Kapitaalslas<strong>te</strong>n<br />
ren<strong>te</strong> vreemd vermogen -10.568 -4,8% 4.281 1,4% 1.124 0,3% 0 0,0%<br />
afschrijving 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0%<br />
Totaal kapitaalslas<strong>te</strong>n -10.568 -4,8% 4.281 1,4% 1.124 0,3% 0 0,0%<br />
Beheerkos<strong>te</strong>n<br />
huur 0 0,0% 36.000 12,0% 0 0,0% 8.000 2,0%<br />
huisvestingskos<strong>te</strong>n 578 0,3% 1.091 0,4% 9.959 2,3% 18.650 4,6%<br />
nutskos<strong>te</strong>n 16.427 7,4% -507 -0,2% 6.279 1,4% 20.000 5,0%<br />
groot onderhoud 0 0,0% 75.000 25,0% 0 0,0% 90.000 22,4%<br />
dagelijks onderhoud 87.477 39,7% 0 0,0% 27.740 6,4% 102.500 25,5%<br />
verlies op vorderingen 0 0,0% 51.069 17,0% 201.981 46,3% 0 0,0%<br />
algemene kos<strong>te</strong>n 73.507 33,3% 80.095 26,7% 95.094 21,8% 103.485 25,8%<br />
Totaal beheerkos<strong>te</strong>n 177.989 80,7% 242.748 80,8% 341.053 78,2% 342.635 85,3%<br />
TOTALE KOSTEN 315.615 143,1% 407.529 135,6% 529.724 121,4% 397.635 99,0%<br />
Resultaat uit gewone bedrijfsvoering -95.114 -43,1% -107.058 -35,6% -93.487 -21,4% 4.013 1,0%<br />
Bui<strong>te</strong>ngewone las<strong>te</strong>n/ba<strong>te</strong>n 7.698 3,5% 106.105 35,3% 45.909 10,5% 0 0,0%<br />
RESULTAAT (voor belastingen) -87.416 -39,6% -953 -0,3% -47.578 -10,9% 4.013 1,0%<br />
De personeelskos<strong>te</strong>n zijn m.i.v. 2012 s<strong>te</strong>rk afgenomen, vanwege het afscheid van de<br />
voormalige beheerder. Door de inhoud van overeenkomst met de beheerder zijn de<br />
beheerkos<strong>te</strong>n in de periode 2009-2012 vrijwel niet vergelijkbaar. De huidige beheerder<br />
ontvangt een pe<strong>rc</strong>entage (6-10%)van de huuropbrengs<strong>te</strong>n van de bungalows. Het gaat dan<br />
vooral om de bungalows die worden verhuurd aan arbeidsmigran<strong>te</strong>n. De maandelijkse<br />
huurprijzen voor deze bungalows zijn afhankelijk van de soort woning en variëren volgens het<br />
bestuur van de vereniging, tussen € 900,00 en € 1.200,00 per woning. Gemiddeld zijn de<br />
woningen ongeveer 48 tot 50 weken per jaar verhuurd. Dit be<strong>te</strong>kent een minimale opbrengst<br />
per bungalow van € 10.000,00, hetgeen, zeker gezien de kwali<strong>te</strong>it van de mees<strong>te</strong><br />
huurbungalows, relatief hoog is. Zowel de huuropbrengs<strong>te</strong>n als de vergoeding aan de<br />
beheerder vallen bui<strong>te</strong>n de jaarrekening van de VEP.<br />
11
Opvallend zijn verder de hoge pos<strong>te</strong>n m.b.t. afschrijving op dubieuze debi<strong>te</strong>uren in 2010 en<br />
2011. De hoge bui<strong>te</strong>ngewone ba<strong>te</strong>n in 2010 en 2011 zijn het gevolg van de (definitieve)<br />
afwikkeling met de voormalige beheerder, de heer Schraven.<br />
Geconcludeerd wordt dat de vereniging (incl. de reservering voor grootonderhoud)<br />
nauwelijks ruim<strong>te</strong> heeft om kwali<strong>te</strong>itsimpulsen aan het park <strong>te</strong> geven.<br />
Per 31 december 2011 worden de vas<strong>te</strong> activa (waarop niet meer wordt afgeschreven)<br />
gewaardeerd op € 283.000. De vereniging heeft op diezelfde datum een eigen vermogen<br />
(incl. herwaarderingsreserve) van bijna € 398.000. De voorziening voor groot onderhoud,<br />
waarin in 2011 niets is toegevoegd, bedraagt ongeveer € 82.000. Er zijn geen langlopende<br />
schulden/leningen.<br />
12
3. Trends en marktontwikkelingen<br />
3.1. Algemeen<br />
Uit diverse rapportages van o.a. CBS, NRIT, NBTC-NIPO en provinciale kenniscentra kunnen<br />
een aantal algemene van toepassing zijnde marktontwikkelingen en trends gedistilleerd<br />
worden. Deze worden uitvoerig beschreven in hoofdstuk 7. Hieronder volgt een beknop<strong>te</strong><br />
samenvatting van de meest relevan<strong>te</strong> ontwikkelingen:<br />
• De vergrijzing en de feminisering van de maatschappij waardoor er meer aandacht is<br />
voor gezondheid;<br />
• De s<strong>te</strong>eds belangrijkere rol van de IT en de “social media” zowel bij het bepalen van<br />
de keuze als bij de wijze van boeken;<br />
• De aandacht voor duurzaamheid tijdens de vakantie wordt s<strong>te</strong>eds gro<strong>te</strong>r;<br />
• De groeiende behoef<strong>te</strong> aan rust, ruim<strong>te</strong> en bezinning maar ook aan authentici<strong>te</strong>it en<br />
echtheid;<br />
• De gevolgen van de wereldwijde economische crisis;<br />
• De toename van de vakantiefrequentie;<br />
• De s<strong>te</strong>rke(re) groei (in de periode 1980-2010) van de bui<strong>te</strong>nlandse vakanties (+136%)<br />
t.o.v. van de binnenlandse vakanties (+55%);<br />
• De groeiende vraag naar meer luxe en comfort en bijzondere vormen van verblijf;<br />
• De daling van de verkoop van (nieuwe) toe<strong>rc</strong>aravans;<br />
• De opkomst van “Glamping” (glamourous camping);<br />
• De groeiende concurrentie als gevolg van de verzadiging van de kampeermarkt;<br />
• Gedurende de periode 2002-2010 zijn de binnenlandse kampeervakanties met 13,1%<br />
gedaald <strong>te</strong>rwijl het aantal kampeerplaatsen in dezelfde periode met 14,8% ges<strong>te</strong>gen<br />
is. Dit be<strong>te</strong>kent in de praktijk een daling van het aantal vakanties per plaats met<br />
24,3%. Tot 2020 wordt een verder daling van het aantal kampeervakanties verwacht<br />
van 1% tot 1,5% per jaar;<br />
• In 2011 blijft het aantal kampeervakanties op het niveau van 2010, het aantal<br />
kampeerove<strong>rn</strong>achtingen nam af met ongeveer 450.000;<br />
• De groei van het campertoerisme;<br />
• De schaalvergroting die binnen de kampeermarkt al enige tijd gaande is, zal als<br />
gevolg van de groeistra<strong>te</strong>gie van de gro<strong>te</strong> ke<strong>te</strong>ns van bungalowparken ook op deze<br />
markt doorzet<strong>te</strong>n. Nu al is bijna 30% van alle bungalowparken onderdeel van een<br />
gro<strong>te</strong>re ke<strong>te</strong>n;<br />
• Specialisatie in een nichemarkt is voor de kleinere recreatiebedrijven een optie om<br />
een gro<strong>te</strong>re meerwaarde <strong>te</strong> bieden;<br />
• De groeps-/reünie-/driegeneratiebungalows zijn in opkomst;<br />
• Na de daling van het aantal binnenlandse bungalowove<strong>rn</strong>achtingen in 2010 t.o.v.<br />
2009 (-5,2%), is in 2011 weer sprake van een stijging met 3,5% naar in totaal 34.645.000<br />
ove<strong>rn</strong>achtingen;<br />
• De (nog s<strong>te</strong>eds) stijgende belangs<strong>te</strong>lling voor de aankoop van een tweede<br />
(recreatie)woning vooral bij ouderen;<br />
• Verwacht wordt dat ouderen, die nu een tweede huis in het bui<strong>te</strong>nland hebben en in<br />
Nederland wonen dit in de toekomst zullen omdraaien: in het bui<strong>te</strong>nland wonen en in<br />
Nederland een tweede huis;<br />
• De groeipo<strong>te</strong>ntie van zorgtoerisme.<br />
13
3.2. Tweede woningen<br />
Onderzoekers maken geen onderscheid tussen tweede woningen en recreatiebungalows<br />
die uitslui<strong>te</strong>nd voor de verhuurmarkt worden gerealiseerd. Bij de gro<strong>te</strong>re verhuurorganisaties<br />
als Landal GreenParks en RP Holidays gaat het meestal om woningen, die slechts enkele<br />
weken per jaar voor eigen vakantie van de eigenaar gebruikt kunnen worden en gedurende<br />
de rest van het jaar ingezet worden voor de bedrijfsmatige verhuur als recreatiebungalow.<br />
Dit is uitdrukkelijk ook het geval bij de plannen van Bungalowpark Hoenderloo. Teneinde de<br />
markt voor de verkoop van bedrijfsmatig <strong>te</strong> verhuren recreatiebungalows toch zo goed<br />
mogelijk in kaart <strong>te</strong> brengen, volgt onderstaand een samenvatting van recen<strong>te</strong> onderzoeken<br />
op dit gebied in Nederland.<br />
ContinuVakantieOnderzoek (CVO) heeft in februari 2007 het themarapport “De markt voor<br />
tweede woningen” gepubliceerd. Onder een tweede woning wordt in dit verband verstaan,<br />
een bungalow, stacaravan, chalet of vakantieappar<strong>te</strong>ment. Ook andere onderzoekers zoals<br />
RIGO, Resea<strong>rc</strong>h en Advies BV <strong>te</strong> Ams<strong>te</strong>rdam gaan uit van deze definitie.<br />
Zij concluderen dat de behoef<strong>te</strong> aan tweede woningen inherent is aan de verdere<br />
vers<strong>te</strong>delijking van ons land. Deze ontwikkeling is niet <strong>te</strong>gen <strong>te</strong> houden. Indien onvoldoende<br />
aanbod aan tweede woningen wordt gecreëerd, dan zullen vooral de draagkrachtigen<br />
trach<strong>te</strong>n “eers<strong>te</strong> woningen” in de ke<strong>rn</strong>en van traditionele dorpen <strong>te</strong> kopen. Deze worden<br />
vervolgens recreatief gebruikt. In Zeeland is deze ontwikkeling zichtbaar wat door de<br />
overheden actief wordt <strong>te</strong>gen gegaan.<br />
Daa<strong>rn</strong>aast zien we dat een behoorlijk aantal senioren in de afgelopen jaren een<br />
bui<strong>te</strong>nverblijf in bv. Spanje, Frankrijk of zelfs Turkije heeft gekocht of geërfd. Op basis van het<br />
Continu Vakantie Onderzoek schat men het totaal aantal tweede woningen van<br />
Nederlanders in het bui<strong>te</strong>nland op ruim 90.000. Een zeer groot deel van het jaar verblijven<br />
deze landgeno<strong>te</strong>n, ook vanwege “wellness”-overwegingen, in het warme(re) zuiden.<br />
De financiering van de tweede woning in het bui<strong>te</strong>nland geschiedt veelal door verkoop van<br />
de gro<strong>te</strong> gezinswoning in Nederland. Omdat juist deze groep een s<strong>te</strong>rke behoef<strong>te</strong> aan<br />
onafhankelijkheid heeft, wil zij tijdens familiebezoek in Nederland niet afhankelijk zijn van de<br />
logeerkamer van een van de kinderen. Een ho<strong>te</strong>l- of pensionkamer is evenmin een al<strong>te</strong><strong>rn</strong>atief<br />
om kinderen en kleinkinderen <strong>te</strong> ontvangen. Daarom is deze groep op zoek naar passende<br />
woonruim<strong>te</strong> in Nederland voor een klein deel van het jaar. Om de kos<strong>te</strong>n van deze woning<br />
geheel of voor het groots<strong>te</strong> deel af <strong>te</strong> dekken wordt veelal gekozen voor een<br />
recreatiebungalow op een resort.<br />
Volgens CVO bezat in 2007 5,2% van de Nederlandse huishoudens (7.146.000 in totaal<br />
volgens CBS) een tweede woning. Dit be<strong>te</strong>kent in totaal 371.600 tweede woningen.<br />
NRIT-onderzoek s<strong>te</strong>lt in haar rapportage “De markt voor tweede woningen” (voorjaar 2010)<br />
dat eigenlijk niemand weet hoeveel tweede woningen er in het bezit van Nederlanders zijn,<br />
zeker voor wat betreft het woningbezit in het bui<strong>te</strong>nland. Op basis van het WoON van het<br />
minis<strong>te</strong>rie van VROM wordt in dit onderzoek becijferd dat er zich in Nederland ca. 105.000<br />
tweede woningen bevinden en in het bui<strong>te</strong>nland ongeveer 71.000, al moet dat laats<strong>te</strong> getal<br />
volgens experts misschien wel met 5 vermenigvuldigd worden.<br />
14
Binnen de markt voor tweede woningen is het aandeel van de bungalow het grootst,<br />
gevolgd door de stacaravan. Driekwart van de tweede woningen bevindt zich in Nederland,<br />
slechts een kwart heeft een woning in het bui<strong>te</strong>nland aangeschaft.<br />
Uit het onderzoek van het NRIT uit 2010 blijkt de navolgende verdeling van het tweede<br />
woningbezit in Nederland. In de tabel is <strong>te</strong>vens aangegeven welke voorkeuren<br />
plannenmakers (huishoudens die overwegen een tweede woning in Nederland aan <strong>te</strong><br />
schaffen) hebben. Overigens blijkt uit het onderzoek dat 88% van de plannenmakers zich (in<br />
eers<strong>te</strong> instantie) richt op woningbezit in het bui<strong>te</strong>nland.<br />
Ofschoon Gelderland de onbetwis<strong>te</strong> koploper is, wordt ech<strong>te</strong>r opgemerkt dat bij een<br />
s<strong>te</strong>ekproef van 5.000 recreatiewoningen op de Veluwe er 20% permanent bewoond werd en<br />
er dus eigenlijk geen sprake is van een tweede woning.<br />
In het kader van deze rapportage zijn met name de recreatiewoningen van belang.<br />
Vandaar dat wij onderstaand een overzicht geven van de ontwikkeling van de voorraad<br />
recreatiewoningen in Nederland als totaal en in de belangrijks<strong>te</strong> provincies, t.w. Gelderland,<br />
Noord- en Zuid-Holland, Limburg, Noord-Brabant en Zeeland. De cijfers zijn de aantallen<br />
volgens het CBS per ultimo van de jaren 1993, 2000 en 2006.<br />
120.000<br />
100.000<br />
80.000<br />
60.000<br />
40.000<br />
20.000<br />
0<br />
Bron: CVO<br />
Bezit van en belangs<strong>te</strong>lling voor tweede woningen in Nederland<br />
Provincie bezit Nederland plannen Nederland*<br />
Groningen 0% 3%<br />
Friesland 21% 39%<br />
Drenthe 4% 20%<br />
Overijssel 2% 20%<br />
Gelderland 23% 2%<br />
Utrecht 2% 12%<br />
Noord-Holland 6% 3%<br />
Zuid-Holland 13% 19%<br />
Zeeland 17% 5%<br />
Noord-Brabant 2% 36%<br />
Limburg 10% 7%<br />
100% 166%<br />
* totaal <strong>te</strong>lt op tot boven 100% omdat meerdere antw oorden mogelijk w aren<br />
Aantal recreatiewoningen per provincie<br />
Nederland Gelderland Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg<br />
1993 2000 2006<br />
15
T.o.v. eind 1993 is het aantal recreatiewoningen in Nederland met bijna 40% toegenomen. In<br />
Gelderland is de stijging in deze periode zelfs meer dan 55%, <strong>te</strong>rwijl deze in Noord-Brabant<br />
bijna 41% bedraagt. De overige stijgingspe<strong>rc</strong>entages zijn: Limburg + 36,9%, Zeeland +36,6%,<br />
Zuid-Holland 25,9% en Noord-Holland +21,4%.<br />
Parkgroot<strong>te</strong><br />
Klein park < 100 woningen 33%<br />
Middelgroot park 100-250 woningen 47%<br />
Groot park > 250 woningen 6%<br />
De tweede woning ligt volgens het CVOonderzoek<br />
veelal in een bos- of heidegebieden<br />
en maakt in 75% van de gevallen deel uit van een<br />
park/resort. Het gaat dan veelal (47%) om<br />
middelgro<strong>te</strong> complexen met tussen 100 en 250<br />
woningen of (33%) kleine parken (
Het moge duidelijk zijn dat de verkoop van vrijstaande, 5 tot 6-persoons bungalows het meest<br />
kansrijk is. Daa<strong>rn</strong>aast spelen de volgende voorzieningen in en rondom de woning een<br />
belangrijke rol:<br />
o Eigen tuin, <strong>te</strong>rras, balkon;<br />
o Meerdere slaapkamers;<br />
o Extra gro<strong>te</strong> woonkamer;<br />
o Parkeerplaats/garage;<br />
o Apart toilet;<br />
o 85% van de eigenaren wenst een In<strong>te</strong><strong>rn</strong>etaansluiting in de woning;<br />
o Aanwezigheid vaatwasser en magnetron;<br />
o Vooral personen met plannen voor een tweede woning in Nederland hech<strong>te</strong>n veel<br />
belang aan een overdekt/subtropisch zwembad en de aanwezigheid van een<br />
wellnesscentrum.<br />
Voor de huidige bezit<strong>te</strong>rs van een tweede woning in Nederland geldt een gemiddelde<br />
(aankoop)prijs van ongeveer € 275.000. Plannenmakers denken in Nederland, mede<br />
vanwege de crisis, goedkopere woningen <strong>te</strong> kunnen kopen. 55% wil tussen € 100.000 en €<br />
200.000 uitgeven en 36% tussen € 200.000 en € 350.000. Volgens NRIT-onderzoek maken<br />
woningen met een vraagprijs van net onder € 200.000 de mees<strong>te</strong> kans om snel verkocht <strong>te</strong><br />
worden. E.e.a. natuurlijk vooral ook afhankelijk van de locatie.<br />
Opvallend is verder dat 58% van de plannenmakers de woning zowel voor eigen gebruik als<br />
voor de verhuur wil houden, m.a.w. het rendement speelt bij de plannenmakers een<br />
belangrijkere rol dan bij de woningbezit<strong>te</strong>rs, hetgeen bevestigd wordt doordat 61% van de<br />
plannenmakers aangeeft dat beleggen het doorslaggevende motief is om een tweede<br />
woning aan <strong>te</strong> schaffen.<br />
17
Samengevat kan worden ges<strong>te</strong>ld dat voor mensen die voo<strong>rn</strong>emens zijn een tweede<br />
recreatiewoning in Nederland aan <strong>te</strong> schaffen de navolgende keuzemotieven de<br />
belangrijks<strong>te</strong> rol spelen:<br />
• Goede verhouding inves<strong>te</strong>ring/rendement (32%);<br />
• Locatie/omgeving (28%), en met name:<br />
o Landschappelijke omgeving;<br />
o Sportieve mogelijkheden;<br />
o Bereikbaarheid;<br />
o Recreatieve mogelijkheden;<br />
o Wa<strong>te</strong>rsportmogelijkheden.<br />
• Prijs (20%)<br />
Daarbij is er een voorkeur voor een vrijstaande woning, met tuin, voldoende privacy, in de<br />
nabijheid van voorzieningen. 51% van de plannenmakers is 50 tot 64 jaar oud, 40% is 36 tot 49<br />
jaar oud.<br />
Het NRIT-onderzoek sluit af met een aantal opmerkingen over de nabije toekomst en de<br />
recessie.<br />
“Was tot voor kort het bezit<strong>te</strong>n dan wel aanschaffen van een tweede woning voorbehouden<br />
aan een rijke eli<strong>te</strong>, op dit moment worden s<strong>te</strong>eds meer woningen binnen alle lagen van de<br />
bevolking aangeschaft, waarbij de hogere inkomens overigens wel overheersen…<br />
Als Nederlanders net zo happig zijn op tweede woningen als bijvoorbeeld Finnen, Engelsen<br />
en Fransen dat zijn, dan zal er op <strong>te</strong>rmijn naar verwachting een <strong>te</strong>kort aan tweede woningen<br />
ontstaan van meer dan 200%, hetgeen neerkomt op ci<strong>rc</strong>a 200.000 extra woningen….Het<br />
gaat daarbij overigens vooral om tweede woningen in het bui<strong>te</strong>nland….<br />
18
Vers<strong>te</strong>rkt door de economische crisis lijkt het belang van het rendement van de tweede<br />
woning toe <strong>te</strong> nemen, <strong>te</strong>n kos<strong>te</strong> van het (eigen) recreatieve aanschafmotief.<br />
Voor ruim driekwart van degenen die nog een tweede woning willen aanschaffen, is de<br />
recessie niet van invloed op de keuze van de bes<strong>te</strong>mming. Wel geven 45% van de<br />
plannenmakers in het voorjaar van 2009 aan geen plannen meer <strong>te</strong> hebben voor de kor<strong>te</strong><br />
<strong>te</strong>rmijn”<br />
Tot slot zijn enkele expertin<strong>te</strong>rviews gehouden. Op basis daarvan wordt vervolgens met<br />
betrekking tot de recessie vastges<strong>te</strong>ld:<br />
• Er zijn vooralsnog veel onzekerheden en onduidelijkheden;<br />
• De ene expert ziet een daling <strong>te</strong>rwijl de anderen s<strong>te</strong>llen dat de belangs<strong>te</strong>lling eerder<br />
is toegenomen dan afgenomen en tweede woningen ook in de toekomst een nog<br />
gro<strong>te</strong>re belangs<strong>te</strong>lling zullen kennen.<br />
• Doordat de spaarren<strong>te</strong> laag is, het vertrouwen in diverse kredietins<strong>te</strong>llingen is<br />
afgenomen en bepaalde beleggingsvarian<strong>te</strong>n <strong>te</strong> risicovol lijken, kunnen mensen<br />
beslui<strong>te</strong>n hun geld <strong>te</strong> inves<strong>te</strong>ren in tastbare zaken, objec<strong>te</strong>n die een bepaalde<br />
waardevastheid bewezen hebben;<br />
• Een andere trend is volgens de experts dat mensen vanwege de recessie juist kiezen<br />
voor een tweede woning in eigen land;<br />
• Wel zal meer tijd genomen worden voor het beslissingsproces;<br />
• Als de recessie lang gaat duren, kan het aanbod aan tweede woningen, vanwege<br />
de financiële problemen bij vooral jongere bezit<strong>te</strong>rs, s<strong>te</strong>rk toenemen, hetgeen<br />
ongetwijfeld gevolgen heeft voor de tarieven.<br />
19
3.3. Onderzoek Sarah Dijkhoff<br />
Als vierdejaars econoom in opleiding heeft Sarah Dijkhoff in het voorjaar 2012, mede op basis<br />
van inbreng van Van Nuland & Partners, een onderzoek over recreatiewoningen uitgevoerd.<br />
Onderstaand de voor deze rapportage relevan<strong>te</strong> onderdelen.<br />
3.3.1. Omgevingsanalyse<br />
Mensen hebben s<strong>te</strong>eds vaker de behoef<strong>te</strong> om eens uit de dagelijkse sleur <strong>te</strong> treden en zijn<br />
op zoek naar ontspanning. Dit wordt mede veroorzaakt doordat de mode<strong>rn</strong>e maatschappij<br />
s<strong>te</strong>eds veeleisender is geworden. Een recreatiewoning zou hiervoor de oplossing kunnen<br />
bieden, het is een goede manier om <strong>te</strong> beschikken over een rustig plekje waar de bat<strong>te</strong>rijen<br />
weer kunnen worden opgeladen. 4<br />
Middels deze analyse wordt er inzicht geboden in verschillende factoren die op de<br />
recreatiewoningen markt niet of nauwelijks beheersbaar zijn. Deze zijn van invloed op de<br />
bedrijfstak en de marktaantrekkelijkheid.<br />
• Van de huisjes<strong>te</strong>rreinen is ci<strong>rc</strong>a 25% aangeslo<strong>te</strong>n bij een bungalowke<strong>te</strong>n. De drie<br />
groots<strong>te</strong> bungalowke<strong>te</strong>ns met bedrijfsmatige verhuur, Cen<strong>te</strong>r Pa<strong>rc</strong>s, Landal<br />
GreenPa<strong>rc</strong>s en Roompot, hebben een groot deel van de markt in handen. 5<br />
• Parken die het moe<strong>te</strong>n hebben van uitponden voor eigen gebruik en/of beperk<strong>te</strong><br />
verhuurmogelijkheden, zijn door de crisis in gro<strong>te</strong> problemen gekomen: particuliere<br />
kopers haken massaal af bij het kopen van een tweede woning. Als beleggingsobject<br />
(met verhuurmogelijkheden) zijn er nog wel kansen (jan. 2012). 6<br />
• Kwali<strong>te</strong>it van gastvrijheid wordt s<strong>te</strong>eds belangrijker. 7<br />
• Consument zoekt comfort, luxe, voorzieningen, beleving en authentici<strong>te</strong>it. 8<br />
• Kopers van een tweede woning zoeken het dich<strong>te</strong>r bij huis. 9<br />
• Recreatie en natuur zijn nauw verbonden aan elkaar. Allianties met natuur, waarbij<br />
recreatie de natuur vers<strong>te</strong>rkt, bieden oplossingen in kwetsbare gebieden. 10<br />
• Voorjaar 2011 heeft de minis<strong>te</strong>r van Infrastructuur en Milieu beslo<strong>te</strong>n om de bewoners<br />
die voor 31 oktober 2003 in hun recreatiewoning zijn getrokken onder voorwaarden<br />
een persoonsgebonden vergunning verlenen, zodat zij hier rechtmatig kunnen<br />
verblijven. 11<br />
• De consument wordt kritischer en dat geldt ook voor de aanschaf van een<br />
vakantiehuis. Mensen zijn op zoek naar iets eigens, een bijzonder huis in een speciale<br />
ligging. De standaard zespersoons bungalow op een vakantiepark voldoet hier niet<br />
meer aan. 12<br />
De recessie heeft ook een aantal gevolgen voor de markt van recreatiewoningen met zich<br />
meegebracht. Uit het NRIT-onderzoek is gebleken dat volgens experts er vooralsnog veel<br />
onzekerheden en onduidelijkheden zijn binnen de markt. Maar ook het volgende is aan de<br />
orde:<br />
4 http://financieel.infonu.nl/lenen/63160-lening-geld-lenen-om-een-recreatiewoning-<strong>te</strong>-kopen.html<br />
5 Brancheclus<strong>te</strong>r Vakantiecentra Rabobank<br />
6 Brancheclus<strong>te</strong>r vakantiecentra Rabobank<br />
7 Rabobank cijfers & trends Horeca en Recreatie<br />
8 Rabobank cijfer & trends vakantiecentra<br />
9 http://www.hetgro<strong>te</strong>zand.nl/verkoop-informatie/inves<strong>te</strong>renin-recreatiewoningn.html<br />
10 Rabobank cijfers & trends Horeca en Recreatie<br />
11 http://www.recron.nl/page/640<br />
12 De Telegraaf – s<strong>te</strong>eds meer een belegging; vakantiewoningen nog in trek<br />
20
• Mensen kunnen gaan beslui<strong>te</strong>n hun geld <strong>te</strong> inves<strong>te</strong>ren in tastbare zaken die een<br />
bepaalde waardevastheid bewezen hebben. Dit als gevolg van de lage spaarren<strong>te</strong>,<br />
het afgenomen vertrouwen in diverse kredietins<strong>te</strong>llingen en bepaalde <strong>te</strong> risicovolle<br />
beleggingsvarian<strong>te</strong>n.<br />
• Vanwege de recessie kiezen mensen eerder een tweede woning in eigen land.<br />
• Het beslissingproces van het kopen van een tweede woning zal langer duren.<br />
• Het aanbod tweede woningen kan gaan stijgen als de recessie lang gaat duren. Met<br />
name onder de jonge bezit<strong>te</strong>rs vanwege de financiële problemen.<br />
3.3.2. Afnemersanalyse<br />
De kopers van een recreatiewoning zijn volgens de direc<strong>te</strong>ur van Vakantie Makelaar Frank<br />
de Groot en sales coördinator Erik Bosman op <strong>te</strong> delen in drie ca<strong>te</strong>gorieën 1314:<br />
1. Mensen met in<strong>te</strong>resse in een tweede woning puur voor de rust en het genie<strong>te</strong>n, er<br />
wordt niet aan opbrengs<strong>te</strong>n gedacht. Ze verhuren de woning niet of nauwelijks.<br />
2. Mensen die wel van hun bezit willen genie<strong>te</strong>n, maar er bij de aanschaf ook rekening<br />
mee houden hun woning <strong>te</strong> willen verhuren om kos<strong>te</strong>n <strong>te</strong>rug <strong>te</strong> dringen.<br />
3. Institutionele of particuliere beleggers die een tweede huis puur zien als belegging.<br />
De eers<strong>te</strong> groep raakt de laats<strong>te</strong> tijd in de minderheid. Mede vanwege de crisis zijn mensen<br />
voorzichtiger en wordt er s<strong>te</strong>eds vaker gekeken naar wat onroerend goed kan opbrengen. Er<br />
is dus een verschuiving <strong>te</strong> zien naar de tweede groep omdat men er dan misschien wat aan<br />
kan overhouden. Deze combinatiegebruiker is s<strong>te</strong>eds meer aanwezig en neemt genoegen<br />
met een lager rendement. Zij halen het rendement met name uit eigen genot en vinden een<br />
rendement tussen de twee en vijf procent acceptabel. Het betreft bij deze twee groepen<br />
vaak senioren en jonge s<strong>te</strong>llen. 15<br />
Binnen de derde groep spelen heel andere krach<strong>te</strong>n. De beleggersmarkt bestaat namelijk uit<br />
vele varian<strong>te</strong>n. Maar negen van de tien keer betreft het een particuliere belegger. Deze<br />
groep is gegroeid maar ook het moeilijks<strong>te</strong> <strong>te</strong> benaderen. Zij zijn het meest geïn<strong>te</strong>resseerd in<br />
aantrekkelijke woningen die waardevast zijn. Daa<strong>rn</strong>aast zijn zij op zoek naar een stukje<br />
zekerheid en willen een rendement van zes tot zeven procent netto voor zeker de komende<br />
vijftien jaar. Bovendien moet het vakantiepark van hoge kwali<strong>te</strong>it zijn en voorzien zijn van<br />
facili<strong>te</strong>i<strong>te</strong>n zoals een subtropisch zwembad en een goed restaurant. Zij la<strong>te</strong>n de woningen<br />
verhuren door voo<strong>rn</strong>amelijk gro<strong>te</strong> organisaties zoals Landal GreenParks en Hogenboom<br />
Vakantieparken om er het gewens<strong>te</strong> rendement uit <strong>te</strong> halen.<br />
Decision making unit<br />
Opvallend is dat bij de doelgroep van eigen gebruikers de vrouw vaak de DMU (Decision<br />
Making Unit) is. De man kijkt alleen maar naar de fei<strong>te</strong>n en de getalletjes. De vrouw is bezig<br />
met de uitstraling en de gezelligheid. Om hier op in <strong>te</strong> kunnen spelen is een goed<br />
inventarispakket in de recreatiewoning van groot belang. 16<br />
13 De Telegraaf – s<strong>te</strong>eds meer een belegging; vakantiewoningen nog in trek<br />
14 Expertin<strong>te</strong>rview Erik Bosman – Vakantie Makelaar, april 2012<br />
15 http://www.elsevier.nl/web/Nieuws/330087/Wonen-in-vakantiehuis-Gro<strong>te</strong>-kans-op-gedoe.htm<br />
16 Expertin<strong>te</strong>rview Erik Bosman – Vakantie Makelaar, april 2012<br />
21
Koopcri<strong>te</strong>ria<br />
De eigen gebruiker is op zoek naar rust, privacy en ruime kavels met een leuke<br />
afgeschermde tuin. De voo<strong>rn</strong>aams<strong>te</strong> reden om een recreatiewoning aan <strong>te</strong> kopen is om uit<br />
de druk<strong>te</strong> <strong>te</strong> ontsnappen. Luxe in de woning wordt ook een s<strong>te</strong>eds gro<strong>te</strong>re noodzaak, een<br />
sunshower of een saunagedeel<strong>te</strong> is vaak al voldoende. De s<strong>te</strong>lregel binnen de<br />
aankoopcri<strong>te</strong>ria luidt dat de recreatiewoning niet minder luxe mag zijn dan wat de mensen<br />
thuis hebben. 17<br />
De voorkeur van een recreatiewoning gaat duidelijk uit naar een vrijstaande, 5 tot 6-persoons<br />
bungalow met voorzieningen zoals omschreven in paragraaf 3.2 (pagina 16) 18:<br />
Een laats<strong>te</strong> maar erg belangrijk aandachtspunt is de aanwezigheid van wel of geen (semi)<br />
permanen<strong>te</strong> bewoners. Vaak heeft dit een negatieve invloed op de recreatiegangers die de<br />
bungalows voor vakantie willen gebruiken maar ook op de eigen gebruikers. De focus<br />
verplaatst zich dan van de recreatiemarkt naar permanen<strong>te</strong> bewoning. Dit doet zich vaak<br />
voor wanneer een vakantiepark besluit bungalows aan Polen <strong>te</strong> gaan verhuren. 19<br />
Aantrekkelijkheid<br />
De trend rondom senioren die s<strong>te</strong>eds vaker emigreren naar het bui<strong>te</strong>nland kan een<br />
in<strong>te</strong>ressan<strong>te</strong> rol gaan spelen. Het aantal Nederlandse emigran<strong>te</strong>n van 50 jaar of ouder is na<br />
de millenniumwisseling namelijk gestaag toegenomen. Negen op de tien zijn vijftiger of<br />
zestiger; 70-plussers emigreren nauwelijks. Bovendien is het totale vermogen van<br />
geëmigreerde 50-69-jarigen bijna tien procent gro<strong>te</strong>r dan dat van even oude blijvers. Dit<br />
verschil is het groots<strong>te</strong> bij getrouwde jonge senioren. 20 Deze doelgroep verkoopt dan vaak<br />
de gro<strong>te</strong> gezinswoning in Nederland, om hun huis in het bui<strong>te</strong>nland <strong>te</strong> kunnen financieren.<br />
Toch willen zij af en toe <strong>te</strong>rugkeren naar eigen land voor familiebezoek. Omdat deze groep<br />
een s<strong>te</strong>rke behoef<strong>te</strong> heeft aan onafhankelijkheid wil zij gedurende deze <strong>te</strong>rugkeer niet<br />
afhankelijk zijn van de logeerkamer van een van de kinderen. Deze groep gaat dan op zoek<br />
naar passende woonruim<strong>te</strong> in Nederland voor een klein deel van het jaar om de kinderen en<br />
kleinkinderen <strong>te</strong> kunnen ontvangen. 21<br />
Bovendien is uit onderzoek van het NRIT gebleken dat Noord-Brabant zichzelf goed profileert<br />
als provincie voor een tweede woning. 36% van de plannenmakers geeft aan belangs<strong>te</strong>lling<br />
<strong>te</strong> hebben voor een tweede woning in deze provincie. Het bezit tot nu toe in Noord-Brabant<br />
staat op 2% van het totaal aantal verkoch<strong>te</strong> woningen, hetgeen kansen biedt voor de<br />
toekomst.<br />
17 Expertin<strong>te</strong>rview Erik Bosman – Vakantie Makelaar, april 2012<br />
18 NRIT onderzoek 2010<br />
19 Expertin<strong>te</strong>rview Erik Bosman – Vakantie Makelaar, april 2012<br />
20 http://www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/bevolking/publicaties/artikelen/a<strong>rc</strong>hief/2012/2012-3545-wm.htm?RefererType=RSSI<strong>te</strong>m<br />
21 Markt voor tweede woningen CVO<br />
22
3.4. Noord-Brabant en West-Brabant<br />
Specifiek voor Noord-Brabant zijn daa<strong>rn</strong>aast de navolgende zaken nog van belang:<br />
• In Noord-Brabant wordt het groots<strong>te</strong> segment binnen het totale aantal<br />
ove<strong>rn</strong>achtingen gevormd door de seizoensrecreatieve ove<strong>rn</strong>achtingen;<br />
• West-Brabant is daarbij koploper met 51% van het totale aantal ove<strong>rn</strong>achtingen in de<br />
regio ofwel 35% van alle seizoensrecreatieve ove<strong>rn</strong>achtingen in de hele provincie;<br />
• De belangrijks<strong>te</strong> onderscheidende kwali<strong>te</strong>i<strong>te</strong>n van West-Brabant zijn de gevarieerde<br />
landschappen met een overvloed aan wa<strong>te</strong>r;<br />
• De in het kader van deze rapportage belangrijks<strong>te</strong> aanbevelingen van het<br />
Vrijetijdshuis Brabant voor recreatieonde<strong>rn</strong>emers zijn:<br />
o Ga bij de herbes<strong>te</strong>mming van verouderde accommodaties uit van luxe en<br />
comfort;<br />
o Zet het aanbod niet <strong>te</strong> goedkoop in de markt;<br />
o Speel in op klimatologische veranderingen en de behoef<strong>te</strong> van de doelgroep<br />
om in de natuur <strong>te</strong> zijn;<br />
o Bied een “alles binnen handbereik”-concept aan waarbij dagbes<strong>te</strong>ding bui<strong>te</strong>n<br />
het park (op maat) wordt aangeboden;<br />
o Bied draadloos in<strong>te</strong><strong>rn</strong>et aan;<br />
o Kijk naar de groeipo<strong>te</strong>ntie van zorgtoerisme (zie hoofdstuk 3.6.)<br />
23
3.5. Direc<strong>te</strong> concurren<strong>te</strong>n<br />
Van de gro<strong>te</strong> ke<strong>te</strong>ns zijn er in de regio West-Brabant slechts twee ver<strong>te</strong>genwoordigd, t.w. RP<br />
Holidays (Roompot) en Hogenboom Vakantieparken. Villapark Panjevaart in Hoeven wordt<br />
door beide ke<strong>te</strong>ns verhuurd, <strong>te</strong>rwijl Familyland in Hoogerheide alleen in de brochure van<br />
Hogenboom is opgenomen. Bosbad Hoeven (Moleca<strong>te</strong>n Groep) heeft geen bungalows en<br />
De Katjeskelder in Oos<strong>te</strong>rhout (RP Holidays) ligt niet in de direc<strong>te</strong> omgeving.<br />
Familyland beschikt over 80 zespersoons bungalows van het type Fins, 22 van het type<br />
Zonnedauw (eveneens geschikt voor 6 personen) en 24 van het type Ko<strong>rn</strong>oelje dat 8<br />
personen kan herbergen. Daa<strong>rn</strong>aast zijn er op het park nog 2 trekkershut<strong>te</strong>n, 145 vas<strong>te</strong> c.q.<br />
jaarplaatsen en 55 toeristische kampeerplaatsen. Familyland biedt haar gas<strong>te</strong>n een scala<br />
aan centrumvoorzieningen, waaronder overdekt golf en zwemmen, horeca, bowling en<br />
<strong>te</strong>nnisbanen.<br />
Villapark Panjevaart heeft de beschikking over 176 luxe vakantiebungalows, verdeeld over<br />
zes verschillende types, die geschikt zijn voor resp. 4, 6 of 14 personen. Bijzonder is dat alle<br />
bungalows beschikken over een eigen sauna. De gas<strong>te</strong>n van Villapark Panjevaart kunnen<br />
gratis gebruik maken van het uitgebreide voorzieningenpakket van het aangrenzende<br />
Bospark Hoeven.<br />
Vastges<strong>te</strong>ld wordt dat het om relatief kleine bungalowparken gaat (resp. 126 en 176 redelijk<br />
luxe bungalows) met een beperkt aantal verschillende bungalowtypes en dat het<br />
voorzieningenniveau op beide parken veel hoger is dan op Pa<strong>rc</strong> Pa<strong>te</strong><strong>rsv</strong>en.<br />
Er bestaan ech<strong>te</strong>r plannen op Camping De Laarse Heide <strong>te</strong> Zundert 400 bungalows met een<br />
maximaal grondoppervlak van 65 m 2 <strong>te</strong> gaan bouwen. Afhankelijk van de gekozen<br />
doelgroep, kwali<strong>te</strong>it en voorzieningenniveau kan dit van invloed zijn op de plannen voor Pa<strong>rc</strong><br />
Pa<strong>te</strong><strong>rsv</strong>en.<br />
Het feit dat er slechts twee bedrijfsmatig geëxploi<strong>te</strong>erde (relatief kleinschalige)<br />
bungalowparken in de regio zijn en dat zowel Cen<strong>te</strong>rPa<strong>rc</strong>s als Landal GreenParks niet<br />
ver<strong>te</strong>genwoordigd zijn, kan op twee manieren worden uitgelegd. Enerzijds zou dit kansen<br />
voor nieuwe initiatieven kunnen bieden, maar wij zijn van mening dat de regio (in ieder geval<br />
door de gro<strong>te</strong> ke<strong>te</strong>ns) kennelijk niet als een toplocatie voor recreatieve bungalowvakanties<br />
gezien wordt. In Noord-Brabant zijn de mees<strong>te</strong> bungalowparken in het midden en oos<strong>te</strong>n van<br />
de provincie <strong>te</strong> vinden. Vakantiegangers slaan het wes<strong>te</strong>n van de provincie kennelijk over<br />
om door <strong>te</strong> rijden naar de kust van Zeeland.<br />
24
3.6. Zorgtoerisme in (West-)Brabant heeft po<strong>te</strong>ntie 22<br />
Bijna de helft van de toeristische onde<strong>rn</strong>emers in Brabant verwacht extra omzet <strong>te</strong> kunnen<br />
generen met zorgtoerisme. De omzetverhoging wordt geschat op 5 tot 10%. Dat blijkt uit de<br />
tussentijdse evaluatie van het project “Brabant toegankelijk voor iedereen”, dat Mark<strong>te</strong>ffect<br />
in opdracht van Vrijetijdshuis Brabant uitvoerde. Uit de evaluatie blijkt daa<strong>rn</strong>aast dat er<br />
kansen zijn om het project ook niet alleen in West-Brabant maar in de hele provincie uit <strong>te</strong><br />
rollen.<br />
Aanleiding voor het project<br />
Stichting Zet, de provincie Noord-Brabant, Kamer van Koophandel, Surplus en Vrijetijdshuis<br />
Brabant zet<strong>te</strong>n zich samen in voor het pilotproject “Brabant toegankelijk voor iedereen”. De<br />
centrale vraag van de pilot is: zijn toeristische onde<strong>rn</strong>emers geïn<strong>te</strong>resseerd om zich <strong>te</strong> rich<strong>te</strong>n<br />
op zorgtoerisme en hoe willen ze dat doen? Aanleiding voor het pilotproject is de groeiende<br />
gemiddelde leeftijd en de toenemende zorgvraag, ook tijdens de vakantie. Uit onderzoek<br />
blijkt dat zorgtoeris<strong>te</strong>n bereid zijn meer <strong>te</strong> bes<strong>te</strong>den dan reguliere toeris<strong>te</strong>n. De verwachting<br />
voorafgaand aan het project was dan ook dat zorgtoerisme in Brabant veel po<strong>te</strong>ntie heeft.<br />
Toegankelijke verblijfsaccommodaties<br />
De pilot in West-Brabant ziet er als volgt uit: Allereerst wordt de toegankelijkheid van<br />
verblijfsaccommodaties in kaart gebracht (de toegankelijkheidscheck). Toegankelijke<br />
verblijfsaccommodaties krijgen een zorg+button op hun websi<strong>te</strong>, waarmee gas<strong>te</strong>n de<br />
vakantie en benodigde (thuis)zorg kunnen boeken. Zorgins<strong>te</strong>lling Surplus <strong>te</strong> Zevenbergen<br />
bekijkt met de toerist en onde<strong>rn</strong>emer welke zorg nodig is en of deze op locatie geleverd kan<br />
worden. De toerist kan vervolgens onbezorgd op vakantie.<br />
Stijging van het omzetvolume<br />
Vrijetijdshuis Brabant gaf Mark<strong>te</strong>ffect de opdracht het proces en de voorlopige resulta<strong>te</strong>n<br />
van de pilot <strong>te</strong> onderzoeken. Hieruit blijkt dat Brabantse toeristische onde<strong>rn</strong>emers zeker<br />
kansen zien in zorgtoerisme. Bijna de helft van de ondervraagde onde<strong>rn</strong>emers verwacht<br />
omzet <strong>te</strong> kunnen genereren uit zorgtoerisme. De omzetverhoging wordt geschat op 5 á 10%<br />
bovenop de huidige omzet.<br />
Uitbreiden pilot naar Brabant<br />
Uit het onderzoek blijkt dat er ook veel enthousiasme bestaat bij toeristische onde<strong>rn</strong>emers in<br />
andere Brabantse regio’s. Mark<strong>te</strong>ffect beveelt dan ook aan om de pilot uit <strong>te</strong> breiden over<br />
geheel Brabant. Op deze manier komt op gro<strong>te</strong>re schaal aandacht voor zorgtoerisme en<br />
kan het po<strong>te</strong>ntieel optimaal worden benut.<br />
22 Kennispleinvrijetijd.nl<br />
25
4. SWOT-analyse<br />
De in<strong>te</strong><strong>rn</strong>e en ex<strong>te</strong><strong>rn</strong>e analyses, zoals die in voorgaande hoofdstukken zijn gepresen<strong>te</strong>erd,<br />
worden in dit hoofdstuk samengevat. De positieve elemen<strong>te</strong>n uit de in<strong>te</strong><strong>rn</strong>e analyses worden<br />
benoemd als s<strong>te</strong>rk<strong>te</strong>, de negatieve pun<strong>te</strong>n als zwak<strong>te</strong>. Uit de ex<strong>te</strong><strong>rn</strong>e analyses noemen we<br />
de positieve pun<strong>te</strong>n een kans en de negatieve pun<strong>te</strong>n een bedreiging.<br />
S<strong>te</strong>rke pun<strong>te</strong>n van een recreatief Pa<strong>rc</strong> Pa<strong>te</strong><strong>rsv</strong>en<br />
• De kwali<strong>te</strong>it van een belangrijk deel van de woningen (met name die woningen die<br />
permanent bewoond worden);<br />
• De hoge bezetting door de arbeidsmigran<strong>te</strong>n en de daaraan gerela<strong>te</strong>erde, relatief<br />
hoge huuropbrengs<strong>te</strong>n per bungalow;<br />
• Er zijn slechts twee andere bungalowparken in de direc<strong>te</strong> omgeving;<br />
• De goede bereikbaarheid van het park.<br />
Zwakke pun<strong>te</strong>n van een recreatief Pa<strong>rc</strong> Pa<strong>te</strong><strong>rsv</strong>en<br />
• De twee andere (relatief kleine) parken in de regio hebben een veel hoger<br />
kwali<strong>te</strong>itsniveau en be<strong>te</strong>re (centrum-)voorzieningen;<br />
• De permanen<strong>te</strong> bewoning en de continue aanwezigheid van gro<strong>te</strong> hoeveelheden<br />
arbeidsmigran<strong>te</strong>n, hetgeen slecht is voor het recreatieve karak<strong>te</strong>r/imago van het<br />
bedrijf;<br />
• De gro<strong>te</strong> verschillen in ui<strong>te</strong>rlijk, indeling en inrichting van vrijwel alle bungalows,<br />
hetgeen een vermarkting en efficiën<strong>te</strong> exploitatie s<strong>te</strong>rk compliceren;<br />
• Het ontbreken van door de huidige consument gevraagde, kwalitatief<br />
hoogwaardige, (centrum-)voorzieningen;<br />
• De slech<strong>te</strong> naam die het park heeft vanwege de negatieve publici<strong>te</strong>it over met<br />
name de arbeidsmigran<strong>te</strong>n;<br />
• De onzekerheid over de toekomst van het park als gevolg van de lange procedures<br />
m.b.t. het al dan niet legaliseren van permanen<strong>te</strong> bewoning;<br />
• Het mede als gevolg hiervan ontbreken van inves<strong>te</strong>ringen in de kwali<strong>te</strong>it van zowel<br />
park als (een groot aantal) bungalows;<br />
• De geringe financiële ruim<strong>te</strong> voor kwali<strong>te</strong>itsimpulsen van de eigenaar van het park<br />
(VEP).<br />
26
Kansen<br />
• Het vas<strong>te</strong> voo<strong>rn</strong>emen van de gemeen<strong>te</strong> Zundert om de niet met de (recreatieve)<br />
bes<strong>te</strong>mming van het park overeenkomende situaties, aan <strong>te</strong> pakken;<br />
• De goede, werkbare relatie tussen de gemeen<strong>te</strong> Zundert en het bestuur van de<br />
Vereniging van Eigenaren Pa<strong>te</strong><strong>rsv</strong>en;<br />
• De mogelijkheden m.b.t. een fysieke uitbreiding van het park;<br />
• De nog s<strong>te</strong>eds stijgende belangs<strong>te</strong>lling voor bungalowvakanties en die van<br />
recreatiebungalows als belegging, vooral bij ouderen;<br />
• De toenemende belangs<strong>te</strong>lling van Nederlanders die een groot deel van het jaar in<br />
het bui<strong>te</strong>nland wonen, voor recreatiebungalows, die bui<strong>te</strong>n de kor<strong>te</strong> tijd dat zij in<br />
Nederland verblijven, op een professionele manier, verhuurd worden;<br />
• De groeiende groep senioren met tijd en geld;<br />
• De groeipo<strong>te</strong>ntie van zorgtoerisme.<br />
Bedreigingen<br />
• De regio West-Brabant wordt (in ieder geval door de gro<strong>te</strong> ke<strong>te</strong>ns) niet gezien als een<br />
toplocatie voor bungalowparken;<br />
• Slagingskans voor bedrijfsmatige verhuur van recreatiewoningen is in deze tijd van<br />
recessie alleen voorbehouden aan absolu<strong>te</strong> toplocaties;<br />
• De s<strong>te</strong>rke concurrentie in de branche, waardoor snel gehandeld moet worden om<br />
opnieuw een plaats <strong>te</strong> veroveren op de recreatieve bungalowmarkt;<br />
• De mogelijk lange juridische weg die nog afgelegd moet worden om de<br />
aanwezigheid van arbeidsmigran<strong>te</strong>n en de permanen<strong>te</strong> bewoning <strong>te</strong>gen <strong>te</strong> gaan;<br />
• De verwach<strong>te</strong> <strong>te</strong>genwerking van de direc<strong>te</strong> buren bij de ontwikkeling van nieuwe<br />
(uitbreidings-)plannen;<br />
• De mogelijke onenigheid onder de 332 verschillende bungaloweigenaren c.q. leden<br />
van de VEP. m.b.t. de keuze voor een definitieve (recreatieve) toekomstvisie voor<br />
Pa<strong>rc</strong> Pa<strong>te</strong><strong>rsv</strong>en.<br />
27
5. Stra<strong>te</strong>gische visie voor Pa<strong>rc</strong> Pa<strong>te</strong><strong>rsv</strong>en<br />
Wij zijn van mening dat het ui<strong>te</strong>rst belangrijk is dat de gemeen<strong>te</strong> Zundert en (het bestuur van)<br />
de Vereniging van Eigenaren samen optrekken wanneer het gaat om de ontwikkeling en<br />
realisatie van een rendabele en leefbare toekomstvisie voor Pa<strong>rc</strong> Pa<strong>te</strong><strong>rsv</strong>en. Wij zijn ons ervan<br />
bewust dat dit gezien de op dit moment ingenomen standpun<strong>te</strong>n moeilijk zal zijn, maar zien,<br />
juist door de goede relatie tussen beide partijen wel mogelijkheden.<br />
Wij verwach<strong>te</strong>n dat de meerderheid van de huidige eigenaren het eens is met het besluit om<br />
de, weliswaar in <strong>te</strong>lkens in samens<strong>te</strong>lling wisselende groepen, maar wel langdurig op het park<br />
verblijvende, arbeidsmigran<strong>te</strong>n <strong>te</strong> weren. Alleen de eigenaren, waaronder enkele met een<br />
groot aantal bungalows, die hun bungalows via een uitzendbureau of via de beheerder aan<br />
deze groepen verhuren, zullen opperen dat zij het tot nu toe, gezien de kwali<strong>te</strong>it van de<br />
bungalows, relatief hoge rendement, niet meer zullen halen.<br />
Deze maatregel is ech<strong>te</strong>r absoluut noodzakelijk om <strong>te</strong> bewerks<strong>te</strong>lligen dat, welke doelgroep<br />
er ook gekozen wordt, gezorgd kan worden voor (een gevoel van) veiligheid en excessen<br />
m.b.t. geluidoverlast en drankmisbruik alleen nog uitzonderingen zijn, die, desnoods door<br />
onmiddellijke verwijdering van de desbetreffende tijdelijke gast, direct opgelost kunnen<br />
worden.<br />
Gro<strong>te</strong>re weerstand verwach<strong>te</strong>n wij als het gaat om de permanen<strong>te</strong> bewoners, die niet op<br />
een persoonlijke gedoogbeschikking/omgevingsvergunning kunnen rekenen. Deze laats<strong>te</strong><br />
groep is minimaal 30 bungaloweigenaren groot. Als we uitgaan van die cijfers gaat het om<br />
een groep van ± (244-30=) 214 eigenaren ofwel bijna 45% van het totale aantal<br />
kavels/s<strong>te</strong>mgerechtigden binnen de VEP. Zo deze eigenaren al een andere woning kunnen<br />
kopen, blijven ze waarschijnlijk voor een groot deel met dubbele woonlas<strong>te</strong>n en/of een<br />
restschuld op hun huidige woning op het park zit<strong>te</strong>n.<br />
Voor alle hie<strong>rn</strong>a volgende scenario’s geldt dat de bungalowverhuur verplicht via de door de<br />
VEP daarvoor aanges<strong>te</strong>lde (rechts-)persoon geschiedt en dat deze (rechts-)persoon <strong>te</strong>vens<br />
het beheer van het park voor zijn/haar rekening neemt.<br />
Wij gaan er in alle hie<strong>rn</strong>a volgende scenario’s ook van uit dat de horecafunctie (met<br />
volledige vergunning) hers<strong>te</strong>ld wordt en dat er daardoor in ieder geval op dat gebied kan<br />
worden voldaan aan de wensen en eisen van de toekomstige doelgroep (in ieder geval een<br />
café met <strong>te</strong>rrasfunctie, een eetcafé/restaurant en een snackbar, eventueel aangevuld met<br />
een winkelkiosk, waar (warme) broodjes, een krantje en een beperkt assortiment<br />
levensmiddelen gekocht kan worden).<br />
Ook zal nagegaan moe<strong>te</strong>n worden of het zwembad nog voldoet aan de wet<strong>te</strong>lijke eisen en<br />
weer opges<strong>te</strong>ld kan worden voor de gas<strong>te</strong>n. Hetzelfde geldt voor de beschikbare<br />
speeltoes<strong>te</strong>llen, waarvan het aanbod, afhankelijk van de doelgroep misschien zelfs<br />
uitgebreid moet worden.<br />
Voor de goede orde: onderstaande scenario’s worden pas op een la<strong>te</strong>r tijdstip<br />
doorgerekend op haalbaarheid en rentabili<strong>te</strong>it.<br />
28
5.1. Scenario 1.<br />
In dit scenario gaan we er van uit dat de handhavingactie met succes wordt uitgevoerd<br />
maar dat de bungaloweigenaren m.u.v. de minimaal 30 bungalows waarvoor een<br />
persoonlijke omgevingsvergunning kan worden afgegeven, niet willen meewerken aan een<br />
recreatieve toekomst van het park. Een deel van de bungaloweigenaren zal trach<strong>te</strong>n hun<br />
bezit <strong>te</strong> verkopen, een ander deel zal de bungalow alleen nog voor eigen gebruik<br />
aanwenden en een laats<strong>te</strong> deel zal de bungalow (mede als gevolg van<br />
onverkoopbaarheid) la<strong>te</strong>n zoals hij op dit moment is, zonder nog enig onderhoud uit <strong>te</strong><br />
(la<strong>te</strong>n) voeren.<br />
Dit be<strong>te</strong>kent dat, omdat er nauwelijks huuropbrengs<strong>te</strong>n zijn waaruit de beheerder een deel<br />
van zijn inkomen genereert, de kos<strong>te</strong>n van beheer per eigenaar zullen stijgen. M.a.w. de<br />
parkbijdrage zal verhoogd moe<strong>te</strong>n worden. Dit zal de uitvoering van het onderhoud nog<br />
verder onder druk zet<strong>te</strong>n.<br />
Verwacht mag worden dat het park in dit scenario op relatief kor<strong>te</strong> <strong>te</strong>rmijn zal verkrot<strong>te</strong>n en<br />
verpauperen. Dit zal ook kwalijke gevolgen hebben voor de eigenaren die in het bezit zijn<br />
van een persoonlijke gedoogvergunning en zal de waarde van hun bezit negatief<br />
beïnvloeden. M.a.w. in dit scenario verliest iedereen. Een voorbeeld van dit scenario is het<br />
voormalige Bui<strong>te</strong>ncentrum Ruighenrode in Lochem (zie onderstaand artikel uit de S<strong>te</strong>ntor van<br />
12 mei 2012).<br />
Lochemse bungalows onder de hamer<br />
LOCHEM - Twintig recreatiewoningen op Bui<strong>te</strong>ncentrum Ruighenrode in Lochem gaan onder de hamer<br />
van de veilingmees<strong>te</strong>r.<br />
Maandag 6 juni en dinsdag 7 juni is er in de veilingzaal van DTZ Zadelhoff in A<strong>rn</strong>hem een<br />
executieverkoop. Ook een kavel waarop stacaravans kunnen staan, wordt verkocht. Za<strong>te</strong>rdag 28 mei<br />
is er een kijkdag. Een woorvoerder van DTZ Zadelhoff verwacht veel belangs<strong>te</strong>lling.<br />
De kavels op het park aan de Vordenseweg waren vroeger eigendom van Ruighenrode Resort BV.<br />
Dat bedrijf ging in sep<strong>te</strong>mber van 2009 failliet.<br />
Volgens curator Spliet van JPR Advoca<strong>te</strong>n uit Deven<strong>te</strong>r is het vertrek van de Poolse gastarbeiders in<br />
datzelfde jaar één van de oorzaken van de financiële malaise geweest. De gemeen<strong>te</strong> Lochem<br />
kondigde in 2009 een dwangsom aan als de woningen nog illegaal werden bewoond. In augustus<br />
waren alle gastarbeiders vertrokken.<br />
"Met het vertrek van de Polen liepen de huurinkoms<strong>te</strong>n van Ruighenrode Resort BV flink <strong>te</strong>rug", blikt<br />
Spliet <strong>te</strong>rug. Het bedrijf kreeg de bungalows en de plekken waar stacaravans kunnen staan niet meer<br />
verhuurd aan recrean<strong>te</strong>n. De verpaupering van het park is daar debet aan volgens de curator.<br />
Voorzieningen en facili<strong>te</strong>i<strong>te</strong>n als het zwembad en de brasserie werden niet meer onderhouden. Veel<br />
van die gebouwen zijn inmiddels <strong>te</strong>gen de vlak<strong>te</strong> gegaan.<br />
29
5.2. Scenario 2.<br />
In dit scenario gaan we er van uit dat de handhavingactie met succes wordt uitgevoerd en<br />
dat een belangrijk deel van de bungalows beschikbaar komt voor de recreatieve verhuur.<br />
Op de eers<strong>te</strong> plaats moet bepaald worden welke doelgroep in de toekomst voor Pa<strong>rc</strong><br />
Pa<strong>te</strong><strong>rsv</strong>en zou kunnen kiezen. De fysieke uitbreidingen zijn, zoals gemeld, beperkt: d.w.z. er is<br />
weinig ruim<strong>te</strong> om via projectontwikkeling (verkoop van een behoorlijk aantal<br />
recreatiebungalows met ondergrond) voldoende financiële middelen <strong>te</strong> genereren voor de<br />
noodzakelijke gro<strong>te</strong> inves<strong>te</strong>ringen in de uitbreiding van de centrumvoorzieningen (lees<br />
vooral; attractieve en aan de schaal van het (uitgebreide) vakantiepark aangepas<strong>te</strong><br />
slechtweervoorzieningen). Daarmee lijkt een concurrentieslag met “Cen<strong>te</strong>rPa<strong>rc</strong>-achtige”<br />
parken reeds bij voorbaat verloren. Als gevolg daarvan is een keuze voor de<br />
belevingswerelden “Uitbundig Geel” en “Gezellig Lime”, zoals door de RECRON Innovatie<br />
Campagne benoemd 23, uitgeslo<strong>te</strong>n. Ook “Avontuurlijk Paars” zal niet aangetrokken worden<br />
door de locatie en het verblijfsrecreatieve product van Pa<strong>rc</strong> Pa<strong>te</strong><strong>rsv</strong>en.<br />
De belevingswerelden “Rustig Groen en Ingetogen Aqua” nemen gezamenlijk nog geen 32%<br />
van de Nederlandse markt in beslag. De concurrentie is, zeker in de schouderseizoenen<br />
wanneer alle bedrijven deze groepen benaderen met aanbiedingen, ui<strong>te</strong>rma<strong>te</strong> groot.<br />
Zonder de creatie van extra aantrekkelijke voorzieningen voor deze doelgroepen zal het<br />
moeilijk blijken om <strong>te</strong>gen redelijke tarieven tot een goede bezetting van de bungalows <strong>te</strong><br />
komen. Wij verwach<strong>te</strong>n niet dat, zelfs wanneer we daarbij het aangrenzende pe<strong>rc</strong>eel dat<br />
eigendom van de gemeen<strong>te</strong> Zundert is, betrekken, er op basis van dit scenario een<br />
kwali<strong>te</strong>itsslag en/of uitbreiding van het voorzieningenniveau zal kunnen plaatsvinden. De<br />
financiële ruim<strong>te</strong> ontbreekt daar immers voor en het lijkt onwaarschijnlijk dat er in de huidige<br />
markt (nog) meer ruim<strong>te</strong> is voor de verkoop van recreatiebungalows op Pa<strong>rc</strong> Pa<strong>te</strong><strong>rsv</strong>en. Er<br />
staan immers al heel lang zeer veel bungalows <strong>te</strong> koop. Daardoor zullen de <strong>te</strong> han<strong>te</strong>ren<br />
tarieven zich naar alle waarschijnlijkheid aan de onderkant van de markt bevinden en zal de<br />
bezettingsgraad, mede vanwege de gro<strong>te</strong> concurrentie vooral bui<strong>te</strong>n de schoolvakanties,<br />
niet op een niveau liggen dat in de branche gebruikelijk is.<br />
Teneinde toch een zo aantrekkelijk mogelijk recreatief product voor de (overgebleven)<br />
doelgroepen <strong>te</strong> creëren, moe<strong>te</strong>n alle bungalows in kaart gebracht en gekeurd worden. Ze<br />
zullen immers aan een aantal minimale eisen moe<strong>te</strong>n voldoen. Bungalows die niet aan deze<br />
minimale eisen voldoen zullen niet in de verhuur worden opgenomen. Afhankelijk van de<br />
staat van onderhoud en de kwali<strong>te</strong>it van zowel woning als inrichting zal een tarief bepaald<br />
moe<strong>te</strong>n worden. Teneinde enig overzicht <strong>te</strong> behouden s<strong>te</strong>llen we voor om niet meer dan 4 of<br />
5 verschillende tariefgroepen <strong>te</strong> creëren.<br />
Waarschijnlijk zullen niet alle bungaloweigenaren hieraan kunnen of willen meewerken. Een<br />
deel zal mede vanwege de persoonlijke financiële problemen als gevolg van de dubbele<br />
woonlas<strong>te</strong>n waarvoor zij zich ges<strong>te</strong>ld zien en/of de gevolgen van de economische crisis, niet<br />
in staat zijn hun woning op het gewens<strong>te</strong> niveau <strong>te</strong> brengen. Naar verwachting van het<br />
bestuur van de VEP zullen sommigen wellicht zelfs een persoonlijk bankroet <strong>te</strong>gemoet gaan.<br />
23 Zie hoofdstuk 7.3.<br />
30
Vanwege de gekozen doelgroepen, maar ook vanwege het ontbreken van aansprekende<br />
voorzieningen, zal in dit scenario de kwali<strong>te</strong>it van de gastvrijheid (persoonlijke benadering<br />
van de gast en open en vriendelijk gastheerschap) nog belangrijker zijn dan normaal al het<br />
geval is. Dit be<strong>te</strong>kent dat de keuze voor een goede beheerder die (of een<br />
beheerdersechtpaar dat) ui<strong>te</strong>raard een (goede) bo<strong>te</strong>rham moet kunnen verdienen, zeer<br />
belangrijk is.<br />
Wij hebben enige ervaring met een park waar zich, zij het in veel mindere ma<strong>te</strong>, dezelfde<br />
problemen voordoen, maar dat een hoger kwali<strong>te</strong>itsniveau heeft voor wat betreft zowel de<br />
kwali<strong>te</strong>it en de staat van onderhoud van de woningen, als van de centrumvoorzieningen.<br />
We consta<strong>te</strong>ren dat het daar heel moeilijk blijkt <strong>te</strong> zijn om tot een rendabele exploitatie <strong>te</strong><br />
komen en <strong>te</strong>gelijkertijd <strong>te</strong> blijven voldoen aan de wensen en eisen van de consument of een<br />
goede beheerder uitzicht <strong>te</strong> kunnen geven op florissan<strong>te</strong> toekomstperspectieven voor zowel<br />
het park als hemzelf.<br />
Daarom zal in dit scenario in ieder geval de parkbijdrage voor alle bungalows naar boven<br />
moe<strong>te</strong>n worden bijges<strong>te</strong>ld en zal, mede daardoor, het rendement voor (in ieder geval een<br />
deel van) de bungaloweigenaren onder druk komen <strong>te</strong> staan. M.a.w. er zullen weliswaar<br />
huuropbrengs<strong>te</strong>n zijn, maar, afhankelijk van de hoog<strong>te</strong> van de aankoopsom, de wijze van<br />
financiering en de kwali<strong>te</strong>it van de bungalow zal het voor een deel van de bungaloweigenaren<br />
moeilijk zijn om uit de huuropbrengs<strong>te</strong>n, hun eigendom kwalitatief op een zodanig<br />
niveau <strong>te</strong> brengen of <strong>te</strong> houden dat het voldoet aan de wensen en eisen van de huidige en<br />
toekomstige gast. Het is een reële optie dat hierdoor deze kwali<strong>te</strong>it (nog) verder ach<strong>te</strong>ruit zal<br />
gaan, waardoor het park alsnog in de neerwaartse spiraal (van scenario 1.) <strong>te</strong>recht zal/kan<br />
komen.<br />
31
5.3. Scenario 3.<br />
In dit scenario gaan we ervan uit dat alle bungaloweigenaren meewerken aan het hers<strong>te</strong>llen<br />
van de bedrijfsmatige exploitatie van Pa<strong>rc</strong> Pa<strong>te</strong><strong>rsv</strong>en. Deze medewerking zal wellicht<br />
afhankelijk zijn van verlening van de <strong>te</strong>rmijn van de persoonlijke gedoogvergunning die nu<br />
(ook wet<strong>te</strong>lijk) op 31 oktober 2003 is vastges<strong>te</strong>ld, naar één of twee jaar la<strong>te</strong>r. Een andere<br />
mogelijkheid is om een aantal bungaloweigenaren meer tijd op het park <strong>te</strong> gunnen volgens<br />
het “last in first out-principe” en een oprekking van de begunstigings<strong>te</strong>rmijn. De huidige<br />
marktomstandigheden en de economische crisis zouden hiervoor als argument kunnen<br />
dienen. Let wel: het gaat hier om uits<strong>te</strong>l en dus niet om afs<strong>te</strong>l van de maatregelen om <strong>te</strong><br />
komen tot een recreatieve toekomst van Pa<strong>rc</strong> Pa<strong>te</strong><strong>rsv</strong>en. Verder gaan we er van uit dat de<br />
handhavingsactie m.b.t. het <strong>te</strong>gengaan van (semipermanent) verblijf door arbeidsmigran<strong>te</strong>n<br />
succesvol blijkt.<br />
Ook vanwege een ontwikkeling die gaande is nabij het nieuwe ziekenhuis in Uden, viel bij<br />
lezing van het in sep<strong>te</strong>mber 2012 uitgekomen “Trendrapport Recreatie, toerisme en vrije tijd<br />
2012” van het NRIT, daardoor de volgende passage op:<br />
“Vrijetijdsbes<strong>te</strong>ding en zorg gaan de komende tijd hand in hand. Met de vergrijzing die een<br />
feit wordt en het toenemend aantal mobiele, welvarende ouderen die gemiddeld meer<br />
jaren zorg nodig zullen hebben, kan het niet anders dan dat de zorg ook in de zorgeloze vrije<br />
tijd een rol gaat spelen. Daarbij zijn allerhande varian<strong>te</strong>n denkbaar, maar de komende jaren<br />
zal een belangrijke focus liggen op het wegnemen van beperkingen. Dan kan het om relatief<br />
eenvoudige, praktische oplossingen gaan. Tegelijkertijd kan het doordringen van zorg in het<br />
vrijetijdsdomein invloed hebben op de belevingswereld van consumen<strong>te</strong>n. Ouderen geven<br />
wat dat betreft aan, niet in een hokje gestopt <strong>te</strong> willen worden, maar hun vrije tijd samen met<br />
anderen (jongeren of anderen die geen zorg nodig hebben) door <strong>te</strong> willen brengen.<br />
Ontwikkelingen die hierbij passen:<br />
• Vergrijzing;<br />
• Nederlandse samenleving waarbij geluk en welvaart op een hoog niveau blijven;<br />
• Toenemende levensverwachting, maar dalend aantal jaren zonder ziek<strong>te</strong>;<br />
• Toegenomen mobili<strong>te</strong>it.<br />
Mogelijke implicaties voor de vrijetijdssector:<br />
• Zoals gezegd zullen onde<strong>rn</strong>emers in de vrijetijdssector hun aanbod kritisch moe<strong>te</strong>n<br />
bekijken en waar nodig belemmeringen voor zorgbehoevenden weg moe<strong>te</strong>n<br />
nemen. De uitdaging daarbij is om de juis<strong>te</strong> uitstraling <strong>te</strong> behouden. Zorg moet niet<br />
gaan overheersen en andere doelgroepen afschrikken. In Brabant doen<br />
onde<strong>rn</strong>emers nu, met onders<strong>te</strong>uning van de Kamer van Koophandel en Vrijetijdshuis<br />
Brabant, ervaring op met het in<strong>te</strong>greren van zorg en toegankelijkheid in hun<br />
product.” 24<br />
De combinatie van de beperk<strong>te</strong> uitbreidingsmogelijkheden, de zoektocht naar een nieuwe<br />
doelgroep (zo mogelijk in een niche), de relevan<strong>te</strong> trends en marktontwikkelingen EN de<br />
(on)mogelijkheden van het huidige park, brengen ons tot, het volgende, naar onze mening<br />
kansrijke, scenario voor de toekomst van Pa<strong>rc</strong> Pa<strong>te</strong><strong>rsv</strong>en.<br />
24 Zie ook hoofdstuk 3.6.<br />
32
Samen met partners, waaronder een zorgins<strong>te</strong>lling, een zorgverzekeraar, een bouwkundig<br />
bureau/a<strong>rc</strong>hi<strong>te</strong>ct die bekend is op dit gebied, moet worden nagegaan of op het<br />
toekomstige (uitgebreide) Pa<strong>rc</strong> Pa<strong>te</strong><strong>rsv</strong>en een zorgpark kan ontstaan, waar mensen met een<br />
zorgvraag kunnen recreëren, maar dat ook aantrekkelijk is voor hun begeleiders, verwan<strong>te</strong>n,<br />
vrienden of voor mensen, die weliswaar niets met deze doelgroep van doen hebben, maar<br />
voor een kor<strong>te</strong> of langere vakantie rust, comfort en (eventueel) luxe zoeken.<br />
Naar onze mening is daarvoor fysieke uitbreiding van het park en daarmee vergroting van<br />
het bedrijfseconomische draagvlak, absoluut noodzakelijk. De mogelijkheden voor een<br />
fysieke uitbreiding van het park zijn, zoals reeds eerder besproken, beperkt tot twee pe<strong>rc</strong>elen.<br />
Een pe<strong>rc</strong>eel van ca. 2,6 ha. in eigendom van de gemeen<strong>te</strong> Zundert en een van ca. 3,8 ha. in<br />
eigendom van een particulier.<br />
Verder dient rekening gehouden <strong>te</strong> worden met de bezwaren die door de direc<strong>te</strong> buren van<br />
het park waarschijnlijk zullen worden ingebracht <strong>te</strong>gen uitbreiding van het park en die de,<br />
voor de uitbreiding noodzakelijke, bes<strong>te</strong>mmingsplanwijziging zullen vertragen.<br />
In eers<strong>te</strong> instantie betrekken wij uitslui<strong>te</strong>nd het pe<strong>rc</strong>eel dat nu eigendom van de gemeen<strong>te</strong> is,<br />
bij dit scenario. Op dit pe<strong>rc</strong>eel moet een nieuw zorgho<strong>te</strong>l/-mo<strong>te</strong>l gebouwd worden, dat<br />
voldoet aan alle eisen die de zorgdoelgroep daaraan s<strong>te</strong>lt. Het gaat daarbij bijvoorbeeld<br />
om:<br />
• Vakantiegezelschappen waarvan één of meerdere leden zijn aangewezen op de<br />
diens<strong>te</strong>n van een thuiszorgorganisatie;<br />
• Mensen die onder begeleiding moe<strong>te</strong>n hers<strong>te</strong>llen van een operatie en dat graag in<br />
een prettige omgeving willen doen;<br />
• COPD en/of carapatiën<strong>te</strong>n;<br />
• Slechtzienden.<br />
In het ho<strong>te</strong>l/mo<strong>te</strong>l, waar ook de centrale receptie gevestigd is, is 24/7 zorg beschikbaar c.q.<br />
direct oproepbaar en bevinden zich o.a. behandelruim<strong>te</strong>s voor een arts, voor fysiotherapie,<br />
maar ook een beautysalon, een kapper en een wellnessafdeling.<br />
Het ho<strong>te</strong>l en de overige functies op de uitbreiding vormen een zelfstandig en structureel<br />
rendabel profitcen<strong>te</strong>r. Het bestaande Pa<strong>rc</strong> Pa<strong>te</strong><strong>rsv</strong>en gaat “meelif<strong>te</strong>n” op de<br />
marketinginspanningen en (centrum-)voorzieningen van dit profitcen<strong>te</strong>r, door in <strong>te</strong> spelen op<br />
de gekozen doelgroepen (zorgbehoevenden (en hun familie en vrienden) en personen die<br />
behoren tot de belevingswerelden “Ingetogen Aqua” en “Rustig Groen”) en <strong>te</strong> zorgen voor<br />
daaraan aangepas<strong>te</strong> (aanvullende) voorzieningen zowel in de bungalows als op het park<br />
zelf.<br />
Zo moet bij de inrichting van de reeds bestaande en weer opgebouwde horecavoorziening<br />
rekening gehouden worden met de toekomstige doelgroep, zonder dat daar overigens de<br />
nadruk op ligt. Ook de recreatieruim<strong>te</strong> kan/moet aan de doelgroep aangepast worden en<br />
daar kunnen naast een aantal algemeen gebruikelijke activi<strong>te</strong>i<strong>te</strong>n bijvoorbeeld ook<br />
bridgedrives of diverse (cultureel getin<strong>te</strong>) workshops gehouden worden. De zandwinplas zal,<br />
nog meer dan nu al het geval is, ingezet en toegankelijk gemaakt kunnen/moe<strong>te</strong>n worden<br />
voor sportvissers (met een handicap).<br />
33
De omgeving biedt voldoende mogelijkheden voor wandelaars en fietsers en Breda,<br />
Roosendaal, Bergen op Zoom en Antwerpen zijn ui<strong>te</strong>rma<strong>te</strong> geschikt voor liefhebbers van<br />
cultuur en recreatief winkelen. Deze aspec<strong>te</strong>n spreken ook de belevingswerelden “Rustig<br />
Groen” en “Ingetogen Aqua” aan en moe<strong>te</strong>n dus benadrukt worden in de<br />
marketinginspanningen.<br />
De bungalows op het huidige park kunnen door de eigenaren deels of helemaal aangepast<br />
worden aan bepaalde zorgvragen. Maar ook hiervoor geldt dat daar niet al <strong>te</strong> duidelijk de<br />
nadruk op gelegd moet worden. De enkele bungalows die onmogelijk aangepast kunnen<br />
worden aan welke zorgvraag dan ook kunnen dienen als onderkomen voor vrienden, familie<br />
of verwan<strong>te</strong>n of mensen zonder zorgvraag.<br />
Wij s<strong>te</strong>llen voor dat de infrastructuur (nu het gezamenlijk eigendom van de eigenaren<br />
verengd in de VEP) overgedragen wordt aan de exploitant van het zorgho<strong>te</strong>l en dat deze<br />
exploitant <strong>te</strong>vens het monopolie krijgt op de totale verhuuractivi<strong>te</strong>i<strong>te</strong>n van Pa<strong>rc</strong> Pa<strong>te</strong><strong>rsv</strong>en<br />
(eventueel m.b.v. professionele marktpartijen).<br />
Het toekomstige park zal in de toekomst, m.u.v. wisseldagen, (deels) autovrij/-luw gemaakt<br />
worden. Daardoor kunnen de bestaande, smalle wegen (nog) geschikt(er) gemaakt worden<br />
voor rolstoelgebruikers, rollatorgebruikers en mensen die wat slech<strong>te</strong>r <strong>te</strong>r been zijn. Bij alle<br />
inves<strong>te</strong>ringen in de inrichting van het park zal rekening gehouden worden met de doelgroep<br />
(bijvoorbeeld richtingborden met iets gro<strong>te</strong>re let<strong>te</strong>rs, gro<strong>te</strong>re huisnummers, meer openbare<br />
verlichting, hier en daar zitbanken of picknicksets, de verwijdering van verkeersdrempels (het<br />
park is toch (deels) autovrij), etc. Al deze zaken spreken ook de belevingswerelden<br />
“Ingetogen Aqua” en “Rustig Groen” aan.<br />
Teneinde de <strong>te</strong>genwerking van de buren <strong>te</strong> voorkomen zal op voorhand overleg plaats<br />
vinden en wordt de huidige entree/uitgang geslo<strong>te</strong>n (doet alleen nog dienst als calami<strong>te</strong>i<strong>te</strong>n<br />
in-/uitgang). Aan de Kalmthoutsebaan zal een nieuwe centrale entree gemaakt worden.<br />
Ui<strong>te</strong>raard zal ook de uitbreiding op een natuurlijke wijze ingepast worden in de omgeving.<br />
Wij gaan er van uit dat de gemeen<strong>te</strong> haar eigen netwerk zal inzet<strong>te</strong>n als het gaat om het<br />
vinden van partners bij de ontwikkeling van dit project. Naar onze mening zouden onder<br />
deze partners in ieder geval een (regionale) zorgins<strong>te</strong>lling, een zorgverzekeraar en een <strong>te</strong>r<br />
zake deskundige projectontwikkelaar/exploitatiemaatschappij betrokken moe<strong>te</strong>n worden.<br />
Indien gekozen wordt voor dit scenario zullen de toekomstige partners al in de planfase<br />
betrokken moe<strong>te</strong>n worden bij het project. Dit voorkomt aanpassingen en/of aanvullingen<br />
ach<strong>te</strong>raf met de daarbij behorende extra kos<strong>te</strong>n. Pas na invulling van het definitieve<br />
concept kan een goede financiële doorrekening plaatsvinden (die op haar beurt toch nog<br />
gevolgen kan hebben voor het concept).<br />
34
6. Conclusies en aanbevelingen<br />
Samenvat<strong>te</strong>nd komen wij tot de navolgende conclusies en aanbevelingen:<br />
• Volgens een opgave van de gemeen<strong>te</strong> Zundert zijn er op Pa<strong>rc</strong> Pa<strong>te</strong><strong>rsv</strong>en van de in<br />
totaal verkoch<strong>te</strong> 493 kavels (aan ± 332 verschillende eigenaren), ± 195 constant bezet<br />
door wisselende groepen arbeidsmigran<strong>te</strong>n en ± 244 permanent bewoond<br />
(voo<strong>rn</strong>amelijk door gepensioneerde s<strong>te</strong>llen). Twee bungalows worden nog voor<br />
recreatie ingezet en 27 kavels zijn onbebouwd;<br />
• Omdat het recreatieve karak<strong>te</strong>r van het bedrijf volledig is verdwenen, is het logisch<br />
dat ook de mees<strong>te</strong> recreatieve voorzieningen inmiddels bui<strong>te</strong>n gebruik zijn;<br />
• Tenslot<strong>te</strong> heeft ook de onduidelijkheid over de toekomst van het park (wordt het een<br />
nieuwe woonwijk binnen de gemeen<strong>te</strong> of blijft het een recreatief park) de<br />
ontwikkelingen op het park geen goed gedaan. Veel woningen staan <strong>te</strong> koop, een<br />
aantal is slecht onderhouden en alle mogelijke positieve aanpassingen m.b.t. de<br />
kwali<strong>te</strong>it van (de centrumvoorzieningen op) het park zijn stilgezet in afwachting van<br />
de definitieve bes<strong>te</strong>mming dan wel de nog volgende procedures;<br />
• Met de goedkeuring van het raadsbesluit van 15 december 2011, waarin het<br />
legalisatieproject Pa<strong>rc</strong> Pa<strong>te</strong><strong>rsv</strong>en als beëindigd is verklaard, bestaat deze<br />
duidelijkheid nu wel;<br />
• De gemeen<strong>te</strong> Zundert heeft aangegeven d.m.v. handhaving binnen twee jaar alle<br />
strijdige situaties <strong>te</strong> zullen aanpakken;<br />
• Teneinde een kwali<strong>te</strong>itsimpuls mogelijk <strong>te</strong> maken heeft de gemeen<strong>te</strong> Zundert<br />
aangegeven bereid <strong>te</strong> zijn om, indien er tijdens het proces om <strong>te</strong>rug <strong>te</strong> keren naar de<br />
recreatieve bes<strong>te</strong>mming een noodzaak ontstaat het park fysiek uit <strong>te</strong> breiden, zal<br />
overwegen daaraan haar medewerking <strong>te</strong> verlenen.<br />
• De Vereniging van Eigenaren (VEP) beschikt over onvoldoende middelen om<br />
zelfstandig de noodzakelijke kwali<strong>te</strong>itsimpulsen <strong>te</strong> realiseren, die het park, met de<br />
<strong>te</strong>rugkeer naar de recreatieve bes<strong>te</strong>mming, nodig heeft;<br />
• Mede op basis van de relevan<strong>te</strong> trends en marktontwikkelingen, de<br />
doelgroepsegmentatie zoals die door de RECRON Innovatie Campagne (RIC)<br />
geïntroduceerd is EN de (on)mogelijkheden van de locatie en het park zelf, hebben<br />
wij drie mogelijke scenario’s voor de toekomst van het park beknopt omschreven;<br />
• Wij adviseren de gemeen<strong>te</strong> Zundert om, <strong>te</strong>neinde onnodig tijdsverlies en daarmee<br />
een mogelijke voorsprong in de markt <strong>te</strong> voorkomen, in eers<strong>te</strong> instantie aan de slag <strong>te</strong><br />
gaan met scenario 3., de uitbreiding van het park met een zelfstandig proficen<strong>te</strong>r in<br />
de vorm van een zorgho<strong>te</strong>l en de aanpassing van zowel het huidige park als<br />
bestaande bungalows aan de wensen en eisen van zorgbehoevenden en hun<br />
begeleiders, familie en vrienden;<br />
• De uitdaging daarbij is om op het huidige Pa<strong>rc</strong> Pa<strong>te</strong><strong>rsv</strong>en de juis<strong>te</strong> uitstraling <strong>te</strong><br />
behouden. De zorg moet niet gaan overheersen en andere doelgroepen (in dit geval<br />
de belevingswerelden “Rustig Groen”en “Ingetogen Aqua”) afschrikken;<br />
• Vanaf de start van de ontwikkeling van scenario 3. moe<strong>te</strong>n de toekomstige partners<br />
(waaronder bv. een zorgins<strong>te</strong>lling, een zorgverzekeraar, mogelijk ook de<br />
projectontwikkelaar en boekingsorganisatie) bij de planvorming betrokken worden.<br />
Dit voorkomt aanpassingen en extra kos<strong>te</strong>n ach<strong>te</strong>raf.<br />
35
7. Bijlagen<br />
7.1. Algemene marktontwikkelingen en trends<br />
Uit diverse rapportages van o.a. CBS, NRIT, NBTC-NIPO en provinciale kenniscentra kunnen de<br />
navolgende algemene trends gedistilleerd worden:<br />
• Tot rond 2035 zal de Nederlandse bevolking volgens het CBS groeien en ui<strong>te</strong>indelijk uit<br />
bijna 17 miljoen mensen bestaan. Na die tijd zal het bevolkingsaantal langzaam weer<br />
afnemen tot ongeveer 16,8 miljoen inwoners rond 2050. De meest opvallende<br />
ontwikkelingen doen zich voor in de verdeling tussen werkenden en niet-werkenden,<br />
de leeftijdsopbouw en de multiculturele samens<strong>te</strong>lling van de bevolking. Vooral de<br />
vergrijzing gaat in de nabije toekomst een belangrijke rol spelen. De grijze druk (de<br />
verhouding tussen het aantal 65-plussers t.o.v. de 20-65 jarigen) groeit van 23% in 2006<br />
naar 40% in 2050.<br />
Ontwikkelingen Nederlandse bevolking<br />
jaar 2006 2012 2020 2030 2040 2050<br />
omvang bevolking in milj. 16,31 16,72 17,21 17,67 17,84 17,78<br />
grijze druk 23,0% 26,8% 34,0% 43,4% 49,6% 46,8%<br />
pe<strong>rc</strong>entage allochtonen 19,3% 20,2% 21,8% 23,6% 25,7% 28,3%<br />
• Door de vergrijzing ook wel “verzilvering” genoemd, wijzigt de totale groep<br />
vakantiegangers. Doordat de toekomstige senioren vitaler zijn en bovendien gewend<br />
zijn om regelmatig op vakantie <strong>te</strong> gaan, zal dit een positieve impact hebben op zowel<br />
participatie als frequentie.<br />
• Er is sprake van feminisering van de maatschappij. Dit is o.a. op <strong>te</strong> maken uit het feit<br />
dat emotie, beleving en gevoel s<strong>te</strong>eds belangrijker worden. Voor het toerisme<br />
be<strong>te</strong>kent dit o.a. dat de vrouw bepalend is/blijft bij de vakantiekeuze.<br />
• Mede door de vergrijzing en de feminisering is er meer aandacht voor gezondheid.<br />
Nederlanders bewegen meer en bes<strong>te</strong>den extra aandacht aan gezonde voeding. Als<br />
uitvloeisel hiervan consta<strong>te</strong>ren veel onderzoekers de toenemende populari<strong>te</strong>it van<br />
wellness- en spirituele activi<strong>te</strong>i<strong>te</strong>n, die zowel op de lichamelijke als gees<strong>te</strong>lijke<br />
onthaasting inspelen.<br />
• IT speelt een s<strong>te</strong>eds belangrijkere rol, zowel bij het bepalen van de keuze als bij de wijze<br />
van boeken. Met name de s<strong>te</strong>rke opkomst van de “social media” (Hyves, Facebook,<br />
LinkedIn, Youtube en Twit<strong>te</strong>r) en het mobiel in<strong>te</strong><strong>rn</strong>et zijn van groot belang. De<br />
Nederlander bes<strong>te</strong>edt gemiddeld 2,3 uur aan social media per week. Daarbij gaat het<br />
niet meer alleen om jongeren. Alle leeftijdsgroepen raken aangeslo<strong>te</strong>n. Een kwart van<br />
de vakantiegangers geeft aan dat reviews en aanbiedingen op social travel si<strong>te</strong>s<br />
invloed hebben op hun beslissingsproces voor vakanties (NBTC-NIPO, Social media,<br />
mobiel in<strong>te</strong><strong>rn</strong>et en vakanties).<br />
36
• De aandacht voor duurzaamheid tijdens de vakantie wordt s<strong>te</strong>eds gro<strong>te</strong>r. Bij de<br />
consument gaat de bewustwording en gedragsaanpassing weliswaar langzaam. Toch<br />
worden aanbieders s<strong>te</strong>eds actiever op dit gebied. Voorbeelden zijn het gebruik van<br />
duurzame ma<strong>te</strong>rialen, de beme<strong>te</strong>ring van kampeerplaatsen, het eco-chalet, etc.<br />
Overigens is bijna de helft (48%) van de Nederlanders bereid meer <strong>te</strong> betalen voor<br />
produc<strong>te</strong>n of diens<strong>te</strong>n van bedrijven die aan Maatschappelijk Verantwoord<br />
Onde<strong>rn</strong>emen doen. Het (recreatie-)milieukeurmerk Green Key wordt daarom s<strong>te</strong>eds<br />
belangrijker.<br />
• Door de globalisering waaien nieuwe trends s<strong>te</strong>eds sneller over uit het bui<strong>te</strong>nland,<br />
waarbij beleving een belangrijke rol speelt. Mede daardoor ontstaat ech<strong>te</strong>r ook een<br />
groeiende behoef<strong>te</strong> aan kleinschaligheid, authentici<strong>te</strong>it en echtheid. Dit biedt kansen<br />
aan kleine onde<strong>rn</strong>emingen met hun ambach<strong>te</strong>lijkheid, vakkennis en persoonlijke<br />
benadering.<br />
• Na de <strong>te</strong>ndens van individualisme die enkele jaren geleden haar hoog<strong>te</strong>punt beleefde<br />
is er op dit moment een nieuwe beweging zichtbaar die zich kenmerkt door<br />
gemeenschapszin en groepsgevoel. Enerzijds uit dat zich in het zoeken naar de<br />
geborgenheid en vertrouwdheid van de eigen omgeving (met familie, vrienden,<br />
gelijkges<strong>te</strong>mden), anderzijds ontstaan via In<strong>te</strong><strong>rn</strong>et hech<strong>te</strong> contac<strong>te</strong>n met<br />
gelijkges<strong>te</strong>mden op afstand.<br />
• Bij de invulling van de vrije tijd zijn daarom twee ontwikkelingsrichtingen <strong>te</strong><br />
onderscheiden. Aan de ene kant is men, om <strong>te</strong> ontsnappen aan de dagelijkse sleur, op<br />
zoek naar veelal uitdagende “thrills” in een kunstmatige, maar wel gethematiseerde<br />
omgeving. Aan de andere kant is men juist op zoek naar het ech<strong>te</strong> en pure. De<br />
toenemende aandacht voor streekproduc<strong>te</strong>n is hiervan een voorbeeld.<br />
• De Nederlandse vakantiemarkt is s<strong>te</strong>rk ontwikkeld. De gevolgen van de wereldwijde<br />
economische crisis zijn ech<strong>te</strong>r ook in de nabije toekomst nog merkbaar. Verwacht<br />
wordt dat vanaf 2016 de economie, mede als gevolg van de bezuinigingen die nodig<br />
zijn om de overheids<strong>te</strong>kor<strong>te</strong>n weg <strong>te</strong> werken, weer zal gaan aantrekken. Mede als<br />
gevolg van deze economische omstandigheden stabiliseert het aantal vakanties en<br />
dalen de bes<strong>te</strong>dingen per vakantie licht. De consument gaat op zoek naar “value for<br />
money”.<br />
• De vakantiefrequentie is de afgelopen 30 jaar flink toegenomen van 1,84 vakanties per<br />
jaar in 1980 via 2,43 in 1990 naar 2,84 in 2010.<br />
• NBTC-NIPO heeft bij een recent onderzoek vastges<strong>te</strong>ld dat de consument in de<br />
toekomst vaker (42%) of even vaak (48%) op vakantie wil. Daarbij kiest 47% voor meer<br />
kor<strong>te</strong> vakanties.<br />
• Mede als gevolg van de crisis heeft “thuis blijven” een positiever imago gekregen.<br />
Sommige mensen bes<strong>te</strong>den het geld liever aan een verbouwing of genie<strong>te</strong>n van twee<br />
of drie weken thuis met het gezin. Ofschoon dit als een negatieve trend gezien kan<br />
worden biedt deze ontwikkeling wellicht ook kansen voor de markt voor tweede<br />
woningen en vas<strong>te</strong> plaatsen. Bovendien kan zij een verdere seizoenspreiding tot gevolg<br />
hebben.<br />
• De bui<strong>te</strong>nlandse vakanties groeien in de periode 1980-2010 ech<strong>te</strong>r veel harder (+136%)<br />
dan de binnenlandse vakanties (+55%). De groei van verre reizen (bui<strong>te</strong>n Europa) die<br />
vanaf 1990 wordt geme<strong>te</strong>n, groeit daarbij het s<strong>te</strong>rkst (+460%). In onderstaande tabel<br />
van het Continu Vakantie Onderzoek (CVO) wordt het aantal vakanties per jaar in<br />
miljoenen weergegeven.<br />
37
• De groei heeft vooral betrekking op de kor<strong>te</strong> en middellange vakanties, die in de<br />
periode 1980-2010 resp. met 98% en 138% zijn toegenomen (zie onderstaande<br />
afbeelding van het CVO).<br />
• De groeiprognose van alle onderzoch<strong>te</strong> vakantietypes ziet er als volgt uit:<br />
38
• Binnen accommodaties is sprake van schaalverandering, veroorzaakt door<br />
demografische en kwalitatieve ontwikkelingen. Onder invloed van een s<strong>te</strong>eds<br />
kritischere consument neemt bijvoorbeeld de omvang van ho<strong>te</strong>lkamers en<br />
kampeerplaatsen toe. En binnen de bungalowmarkt zijn gro<strong>te</strong>re recreatiewoningen in<br />
opkomst die geschikt zijn voor gro<strong>te</strong>re groepen (familiebijeenkoms<strong>te</strong>n, reünies, driegeneratie-vakanties,<br />
etc.).<br />
• Volgens BOVAG zijn er in 2010 iets meer dan 9.000 nieuwe caravans op naam gezet,<br />
een daling van ruim 10% vergeleken met 2009. De totale markt voor gebruik<strong>te</strong><br />
caravans s<strong>te</strong>eg daaren<strong>te</strong>gen met 5.1% ofwel ongeveer 13.500 stuks.<br />
• “Glamping” (glamourous camping) is een nieuwe, luxe vorm van kamperen. Hierbij<br />
wordt comfort gecombineerd met natuurbeleving. Voorbeeld is het op comfortabele<br />
wijze slapen in de natuur, bijvoorbeeld in enorme <strong>te</strong>n<strong>te</strong>n met designmeubels, een<br />
koelkast, roomservice en een bad. Deze vorm van kamperen kan overigens een<br />
bedreiging vormen voor de bezetting van de bungalowparken.<br />
39
7.2. Vakanties in Noord-Brabant en West-Brabant 25<br />
Vakanties in Noord Brabant<br />
T.o.v. 2010 is het aantal binnenlandse vakanties in Brabant in 2011 afgenomen met ca. 2% tot<br />
ongeveer 2,1 miljoen. Landelijk bleef het aantal binnenlandse vakanties ongeveer gelijk,<br />
vooral vanwege het goede voorjaar.<br />
In totaal werden in 2011 in Noord-Brabant ruim 10 miljoen binnenlandse ove<strong>rn</strong>achtingen<br />
doorgebracht. Dat is 3% minder dan in 2010. Brabant blijft desondanks de derde positie op<br />
de binnenlandse vakantiemarkt innemen. De onderverdeling van de voor de in dit verband<br />
belangrijks<strong>te</strong> types vakanties was:<br />
• Seizoensrecreatieve vakanties: 3,56 miljoen ove<strong>rn</strong>achtingen<br />
• Bungalowove<strong>rn</strong>achtingen: 3,01 miljoen ove<strong>rn</strong>achtingen<br />
• Toeristische kampeerove<strong>rn</strong>achtingen: 1,94 miljoen ove<strong>rn</strong>achtingen<br />
Opvallend is het gro<strong>te</strong> aandeel seizoensrecreatieve ove<strong>rn</strong>achtingen dat zelfs 35% van het<br />
Nederlandse totaal bedraagt.<br />
Noord-Brabant verzorgde in 2011 ongeveer 12 miljoen ove<strong>rn</strong>achtingen. De 765.900<br />
bui<strong>te</strong>nlandse gas<strong>te</strong>n verblijven voor het overgro<strong>te</strong> deel in bungalows.<br />
Het profiel van de binnenlandse gast in Brabant ziet er volgens het factsheet verblijfsrecreatie<br />
2011 van het vrijetijdshuis Brabant als volgt uit:<br />
25 De inhoud van dit hoofdstuk is gro<strong>te</strong>ndeels ontleend aan de Trendrapportage 2012 en een aantal factsheets van het Vrijetijdshuis<br />
Brabant<br />
Toeristisch Groepsaccommodaties, Seizoens-<br />
Bungalowvakanties Ho<strong>te</strong>lvakanties<br />
kamperen jeugdherberg, etc. recreatief<br />
aantal binnenlandse vakanties in Brabant 318.000 700.000 344.000 157.000 592.000<br />
aandeel van totale binnenlandse vakanties 19% 30% 7% 8% 35%<br />
gemiddelde verblijfsduur in nach<strong>te</strong>n 7,0 5,3 3,1 5,8 7,0<br />
pe<strong>rc</strong>entage kor<strong>te</strong> vakanties (2-4 nach<strong>te</strong>n) 47% 52% 93% 61% 69%<br />
bes<strong>te</strong>ding per persoon per dag in Brabant € 16,10 € 29,60 € 49,30 € 18,30 €<br />
9,60<br />
rapportcijfer<br />
Top 3 provincie van herkomst<br />
7,8 7,9 8,2 8,3 onbekend<br />
1 Brabant (33%) Zuid-Holland (27%) Zuid-Holland (23%) Zuid-Holland (27%) Zuid-Holland (42%)<br />
2 Zuid-Holland (21%) Brabant (17%) Noord-Holland (21%) Brabant (19%) Brabant (21%)<br />
3 Noord-Holland (9%) Noord-Holland (17%) Gelderland (16%) Noord-Holland (14%) Noord-Holland (19%)<br />
Samens<strong>te</strong>lling reisgezelschap<br />
gezin met kinderen 56% 59% 35% 53% 44%<br />
gezin zonder kinderen 40% 33% 58% 41% 54%<br />
alleenstaanden<br />
RIC-segmentatie<br />
4% 9% 7% 6% 2%<br />
Uitbundig geel 35% 25% 27% 25% 18%<br />
Gezellig lime 34% 31% 26% 24% 27%<br />
Rustig groen 11% 16% 20% 12% 27%<br />
Ingetogen aqua 10% 11% 16% 21% 6%<br />
Avontuurlijk paars 10% 18% 10% 18% 22%<br />
40
West-Brabant<br />
De belangrijks<strong>te</strong> onderscheidende kwali<strong>te</strong>it van West-Brabant is het feit dat zich op kor<strong>te</strong><br />
afstand van de regio gevarieerde landschappen bevinden, waaronder de meest wa<strong>te</strong>rrijke<br />
van de provincie Noord-Brabant (o.a. De Brabantse Wal, De Biesbosch, De West-Brabantse<br />
Wa<strong>te</strong>rlinie).<br />
In West-Brabant vonden in 2011 497.000 binnenlandse vakanties plaats met in totaal 2,7<br />
miljoen ove<strong>rn</strong>achtingen. De belangrijks<strong>te</strong> segmen<strong>te</strong>n zijn de vakanties door vas<strong>te</strong> gas<strong>te</strong>n<br />
(201.000 vakanties ofwel 51% van alle ove<strong>rn</strong>achtingen in de regio en 34% van alle vakanties<br />
door vas<strong>te</strong> gas<strong>te</strong>n in Noord-Brabant) en de toeristische kampeervakanties (296.000 vakanties<br />
ofwel 19% van alle toeristische vakanties in Noord-Brabant). De vakanties door vas<strong>te</strong> gas<strong>te</strong>n<br />
zijn bovengemiddeld ver<strong>te</strong>genwoordigd.<br />
West-Brabant trekt relatief weinig binnenlandse toeris<strong>te</strong>n uit de ca<strong>te</strong>gorieën alleenstaanden<br />
en personen van 35 jaar of ouder. Relatief vaak wordt de vakantieomgeving door de toerist<br />
gekenmerkt als: bos en/of heide (44%), stad (26%) en plat<strong>te</strong>land/polder (22%).<br />
De belangrijks<strong>te</strong> kenmerken van toeristische vakanties in West-Brabant zijn:<br />
• 60% is kort;<br />
• De gemiddelde verblijfsduur is 5,5 dagen;<br />
• De belangrijks<strong>te</strong> herkomstprovincies zijn Zuid-Holland (29%), Noord-Holland (16%) en<br />
Noord-Brabant (13%);<br />
• De belangrijks<strong>te</strong> uitstapjes zijn het zoeken van bezienswaardigheden en recreatief<br />
winkelen.<br />
De in het kader van deze rapportage belangrijks<strong>te</strong> aanbevelingen van het Vrijetijdshuis<br />
Brabant zijn:<br />
• Richt een verblijfsaanbod in voor singles;<br />
• Zet het aanbod niet <strong>te</strong> goedkoop in de markt;<br />
• Speel in op klimatologische veranderingen en de behoef<strong>te</strong> van de doelgroep om in de<br />
natuur <strong>te</strong> zijn;<br />
• Facili<strong>te</strong>er goede mobiele in<strong>te</strong><strong>rn</strong>etmogelijkheden.<br />
41
7.3. De belevingswerelden van de RECRON Innovatie Campagne 26<br />
Om de neerwaartse spiraal in de verblijfsrecreatie <strong>te</strong>gen <strong>te</strong> gaan, is inzicht in de beleving van<br />
de vakantieganger een eers<strong>te</strong> vereis<strong>te</strong>. Daarom heeft RECRON samen met SmartAgent<br />
Company in 2008 een grootschalig onderzoek uitgevoerd naar de wensen en behoef<strong>te</strong>n van<br />
de Nederlandse vakantieganger. Het onderzoek is gebaseerd op het psychografisch Brand<br />
Stra<strong>te</strong>gy Resea<strong>rc</strong>h model (BSR ®) model. Het BSR®-model maakt onderscheid tussen de<br />
sociologische en psychologische dimensie. Anders gezegd kijkt het BSR®-model voo<strong>rn</strong>amelijk<br />
naar de wensen en voorkeuren van vakantiegangers in plaats van naar leeftijd, inkomen,<br />
opleiding en andere demografische kenmerken. Vakantie draait immers s<strong>te</strong>eds meer om<br />
emoties, gevoelens, in<strong>te</strong>resses, ervaringen en ui<strong>te</strong>indelijk de unieke beleving die de gast mee<br />
naar huis neemt.<br />
In bovenstaande afbeelding van het BSR®-model is de horizontale as de sociologische<br />
dimensie, waarmee het onderscheid tussen individualistische/ego-oriëntatie en<br />
groepsgerich<strong>te</strong>/sociale oriëntatie wordt gemaakt. De verticale as kan getypeerd worden als<br />
de psychologische dimensie waarmee het onderscheid tussen extravert/opens<strong>te</strong>llend versus<br />
introvert/afslui<strong>te</strong>nd kan worden gemaakt.<br />
26 Zie RECRON-websi<strong>te</strong><br />
42
De vier vlakken die aldus ontstaan vormen de vier belevingswerelden van het model:<br />
• rode wereld: zoekt avontuur, cultuur en sportivi<strong>te</strong>it. Men wil eropuit trekken, actie en<br />
avontuur beleven en de eigen horizon verbreden.<br />
• blauwe wereld: zoekt rust en ontspanning, wil nieuwe dingen zien en bijkomen.<br />
Genie<strong>te</strong>n in een luxe omgeving is noodzakelijk voor een doelgroep die graag pronkt<br />
en showt.<br />
• groene wereld: zoekt rust en ontspanning en wil door vakantie de dagelijkse sleur<br />
doorbreken en zich <strong>te</strong>rugtrekken uit de dagelijkse beslommeringen.<br />
• gele wereld: s<strong>te</strong>lt vakantie gelijk aan mooi weer, bruin worden, lekker e<strong>te</strong>n en<br />
genie<strong>te</strong>n. Tijdens de vakantie wil men gezellig samen zijn met vrienden.<br />
Uit het onderzoek en BSR®-model is gebleken dat vakantie voor de Nederlander een<br />
individueel bepaald karak<strong>te</strong>r kent. Iedereen viert vakantie op haar of zijn eigen manier, maar<br />
hierin zijn zeker overeenkoms<strong>te</strong>n <strong>te</strong> vinden, die een vakantiebeleving kunnen typeren. Het<br />
model laat zien dat er vijf belevingswerelden <strong>te</strong> onderscheiden zijn, waarin de Nederlandse<br />
vakantieganger zich begeeft. Onderstaand volgt een beknop<strong>te</strong> omschrijving van deze vijf,<br />
voor de Nederlandse verblijfsrecreatie van belang zijnde, belevingswerelden:<br />
1. Uitbundig geel (22,8% van de Nederl. markt)<br />
Uitbundig geel is de spontane, gezellige en<br />
sociale groep. Het is de groep ech<strong>te</strong><br />
vakantiegangers. Een vakantie hoeft niet zo<br />
extreem <strong>te</strong> zijn, als het maar actief, sportief,<br />
gezellig en verrassend is. Contact met<br />
anderen - familie, vrienden, kennissen - is<br />
gewenst en leuk. Uitbundig geel zoekt<br />
campings en bungalowparken waar de<br />
voorzieningen goed zijn en waar genoeg <strong>te</strong><br />
doen is voor iedereen. Uitbundig geel is een<br />
gro<strong>te</strong> groep in Nederland!<br />
2. Gezellig lime (28,7% van de Nederlandse markt)<br />
Gezellig lime houdt net als geel ook van<br />
gezelligheid en sportivi<strong>te</strong>it, maar het mag<br />
allemaal een tikkeltje rustiger en het hoeft ook<br />
allemaal niet zo lang. Het gezin is belangrijk.<br />
Vakantie is voor de lime gas<strong>te</strong>n lekker vrij zijn,<br />
genie<strong>te</strong>n van rust en ontspanning, even weg<br />
van de dagelijkse verplichtingen en dan<br />
gezellig met het gezin iets leuks doen: fietsen,<br />
bbq-en, een spelletje spelen. Een bungalowpark<br />
of camping in Nederland geeft een echt<br />
vakantiegevoel, maar vaak moet de gezellige<br />
lime groep wel een beetje op de kos<strong>te</strong>n let<strong>te</strong>n.<br />
43
3. Rustig groen (17,2% van de Nederlandse markt)<br />
Vakantie is voor de rustige groene belevingswereld<br />
vooral een kwestie van lekker doen<br />
waar men zin in heeft, rust nemen in eigen<br />
omgeving, even niets aan het hoofd hebben.<br />
De consument uit de groene wereld heeft niet<br />
zulke bijzondere wensen. Het gewone en<br />
herkenbare is juist fijn, vertrouwd. Dan komt<br />
men lekker tot rust. In eigen land is genoeg<br />
moois <strong>te</strong> zien en <strong>te</strong> ontdekken, men hoeft er<br />
niet ver voor <strong>te</strong> reizen. Men kent de winkels die<br />
men <strong>te</strong>genkomt en men kan gewoon de eigen<br />
taal spreken.<br />
4. Ingetogen aqua (14,6% van de Nederl. markt)<br />
Vakantiegangers in het segment aqua kunnen<br />
als rustig en ruimdenkend worden getypeerd.<br />
In deze belevingswereld vinden we veel empty<br />
nes<strong>te</strong>rs, die weer tijd hebben voor hun eigen<br />
hobby's en in<strong>te</strong>resses. Inspirerende maar rustige<br />
vakanties horen daar ook bij. In Nederland<br />
gaat men graag meerdere keren op pad, op<br />
een rustig moment naar de (kleinere) camping<br />
of bungalowpark met veel privacy. Cultuur en<br />
(rustige) sportieve mogelijkheden - wandelen,<br />
fietsen, nordic walking - worden gewaardeerd.<br />
5. Avontuurlijk paars (16,6% van de Nederl. markt)<br />
Avontuurlijk paars is de wereld van mensen die<br />
graag iets nieuws willen beleven of ontdekken<br />
in hun vakantie. Gewoon is niet goed genoeg<br />
voor deze groep. Ze gaan op zoek naar een<br />
bijzondere ervaring. Dat mag een tikje wild zijn -<br />
een boomhut of een survival<strong>te</strong>nt - maar het<br />
bijzondere kan 'm ook zit<strong>te</strong>n in het beleven van<br />
luxe en exclusivi<strong>te</strong>it. Avontuurlijk paars is meer<br />
met zichzelf bezig dan met de anderen. U trekt<br />
ze dus eerder met iets individueels dan met het<br />
'groepsgebeuren'.<br />
44