In dit deel staan voettekst en paginanummering uit - Wolmanzouten

Inhoud
1 Vooraf 1
2 Algemeen beeld 1
Bijlage 1 Beoordeling voortgang in detail 4
Bijlage 2 Lijst van beoordeelde stukken 5
Uitgevoerd in opdracht van:
Gemeenteraad Lelystad
Buck Consultants International
Nijmegen, mei 2013
Second opinion Flevokust
______________________________________________________
Beoordeling kwaliteit van de
voortgang
Buck Consultants International 1
Blz.

1 Vooraf
In maart 2013 heeft Buck Consultants International een second opinion uitgevoerd op het
toentertijd beschikbare haalbaarheidsonderzoek en ondernemingsplan Flevokust. Hierbij is
geconstateerd dat de planontwikkeling zich nog in een turbulente ontwikkeling bevindt met
steeds nieuwe informatie en voortgang op de beoogde stappen, wat een definitieve besluitvorming
op dat moment nog niet mogelijk maakte. Anderzijds was dat toen ook niet het verzoek
van het college, zij vroegen om instemming met de ontwikkelstrategie.
Er is geconcludeerd dat er grote stappen zijn gemaakt en er afdoende zicht was op een
haalbare financiële businesscase om de voorgestelde ontwikkelstrategie te continueren.
Wel is geconstateerd dat er nog veel ‘open einde’ onderdelen in het plan zijn die in hoog
tempo moesten worden ingevuld. Belangrijk zijn hierbij de uiteindelijke contractanten, de
hiermee overeengekomen afspraken en de waarborgen die hierbij worden ingebouwd.
In de second opinion van medio maart is geadviseerd om onderdelen van het plan beter
dan destijds het geval was uit te werken. Er waren hierbij een twintigtal concrete aanbevelingen
gedaan ten behoeve van een zorgvuldige besluitvorming. De raad is hierbij geadviseerd
om kennis te nemen van de genomen stappen, en een uiteindelijk besluit te nemen
bij ‘zichtbare’ en transparante en verifieerbare resultaten.
De raad heeft besloten om (een geactualiseerde) second opinion mee te laten wegen in de
definitieve besluitvorming. In het proces hier naar toe is BCI gevraagd om een ‘nota van
reactie’ te schrijven op het voorliggende Raadsvoorstel Flevokust (9 mei 2012) op basis van
een dertigtal onderliggende documenten, zoals deze op 21 mei aan ons ter beschikking zijn
gesteld (zie bijlage 2).
Hierbij geldt dat er momenteel nog geen definitief plan ligt, doordat er nog een aantal facetten
ontbreken, welke er) naar verwachting wel zullen zijn op moment van de beoogde definitieve
besluitvorming van de Raad voorzien op 2 juli aanstaande. De vraag die voorligt, is
hoe BCI de geboekte voortgang beoordeeld in het kader van de eerder verstrekte aanbevelingen
in de second opinion. Met voorliggende beoordeling op de kwaliteit van de voortgang
wordt hierin voorzien.
In deze notitie geven wij ons algemeen beeld over het Raadsvoorstel Flevokust en verwijzen
verder naar bijlage 1 voor een specifieke beoordeling van de wijze waarop onze concrete
aanbevelingen vanuit de second opinion tot op heden zijn opgepakt en in de stukken
verwerkt.
2 Algemeen beeld
In onze opinie zijn het College, de initiatiefnemers en de betrokken projectmedewerkers
hard aan de slag gegaan om de planontwikkeling van Flevokust tot een succes te brengen
en de aanbevelingen op te volgen. Men is voortvarend aan de slag gegaan en nemen kennelijk
de aanbevelingen uit de eerdere second opinion serieus ter harte. Er is een duidelijk
Buck Consultants International 1

communicatietraject opgestart, waarbij getracht wordt de ontwikkelingen gezamenlijk te
doorlopen, en zo de Raad voldoende te informeren in het proces richting besluitvorming.
Sinds het opleveren van onze eerdere second opinion op de ontwikkelstrategie, van medio
maart, zijn er wederom een fors aantal stappen vooruit gezet. Zo is er:
een Green Deal gesloten met Ministerie van Infrastructuur en Milieu;
ontheffing aangevraagd in kader van 7 e tranche Crisis- en Herstelwet;
uitstel verkregen in het kader van de subsidietermijn vanuit de regeling Beter Benutten;
een tender uitgezet voor de exploitant van de containerterminal;
akkoord met BRC met de aankoop van 82 ha grond;
overeenstemming op hoofdlijnen met Waterschap Zuiderzeeland voor omlegging waterkerende
dijk;
een EFRO subsidieaanvraag ingediend bij de Provincie met omvang van € 2,5 mln.;
door GS van de provincie Flevoland ingestemd met een financiële participatie in Flevokust
met een omvang van € 5 mln.;
een uitgesproken wens van de Haven Amsterdam om 2,5 ha havengrond te verwerven,
om vervolgens in erfpachtconstructie uit te geven;
een communicatieplan opgesteld en communicatietraject uitgestippeld;
een wetenschappelijke visie opgesteld inzake toepassing van secundaire bouwstoffen
en de mogelijke risico`s van tijdelijke opslag en verwerking van AEC bodemassen.
Met een bijhorend financieel resultaat van de beoogde BV die er gunstig uitziet is de haalbaarheid
voor de ontwikkeling van Flevokust de afgelopen maanden volgens ons een stuk
dichterbij gekomen. Kortom, alle seinen staan nog steeds op groen.
Echter voor veel van deze cruciale stappen geldt dat deze nog niet volledig vast liggen:
Green Deal : nog geen getekend exemplaar
Ontheffing CHW : nog geen ontheffing verleend
Uitstel Beter Benutten : nog geen schriftelijke bevestiging
Exploitant containerterminal : nog geen gunning aan exploitant
Contract met BRC : nog geen getekend
Waterschap ZZL : overeenstemming nog niet formeel vastgelegd
EFRO subsidie : nog geen EFRO toekenning
Financiële participatie Provincie : nog geen besluitvorming door PS
Haven Amsterdam : nog geen uitwerking wens verwerving/erfpacht
De komende maanden tot aan definitieve besluitvorming (beoogd op 2 juli) dienen dan ook
nog een aantal belangrijke stappen te worden afgerond.
Zoals ook blijkt uit de ‘leeswijzer verwerking aanbevelingen second opinion Flevokust’ blijken
onze eerder gegeven aanbevelingen serieus meegenomen te zijn in de verdere planuitwerking.
Echter, de mate van diepgang waarop de aanbevelingen zijn meegenomen is
wisselend. Graag verwijzen we u hiervoor naar bijlage 1, waarin we per aanbeveling hebben
beoordeeld in hoeverre dit bij voorliggend raadsvoorstel (incl. bijlagen) is verwerkt.
Buck Consultants International 2

U treft hierbij tevens een behoorlijk aantal kritische opmerkingen en openstaande vragen.
Deze zijn ons inziens niet direct bedoeld om de hele procedure om te gooien, c.q. stop te
zetten, maar wel om de initiatiefnemers op een aantal ‘aandachtspunten’ te wijzen.
De belangrijkste bevindingen hierbij:
Het ontbreekt aan één helder integraal plan, er zijn nu veel stukken in omloop, technisch
gezien geen obstakel maar in de praktijk niet wenselijk.
De gemaakte afspraken zijn nog niet allemaal verwerkt in respectievelijk het ondernemingsplan
/ grondexploitatie.
De sturingsmogelijkheden door de Raad blijven beperkt inzichtelijk.
De risico`s (inclusief beheersmaatregelen) zijn nog onvoldoende toegespitst op de positie
van de gemeente.
Lange termijn ontwikkelstrategie richting volledig (nat) haventerrein van 115 ha is nog
onvoldoende uitgewerkt (en hiermee onzeker).
Sturing houden op eventueel ongewenste neveneffecten (o.a. milieurisico`s) via bijvoorbeeld
de Milieu Effect Rapportage, het bestemmingsplan, de milieuvergunningen
en het protocol voor beheersing en monitoring van productieproces BRC.
Buck Consultants International 3

Bijlage 1 Beoordeling voortgang in detail
Zie apart bijgevoegd
Buck Consultants International 4

Bijlage 2 Lijst van beoordeelde stukken
Lijst van beoordeelde stukken over plan Flevokust, zoals deze op 21 mei 2013 aan ons ter
beschikking zijn gesteld:
1 Brief raadsvoorstel ontwikkeling Flevokust
2 Raadsvoorstel Flevokust (9 mei 2013)
3 Amendement
4 Bijdrage partijen aan het project Flevokust en hun rol
5 Ondernemingsplan Flevokust
6 Ondernemingsplan Flevokust (Deel 2 Business Case)
7 Aanvulling aanvraag Crisis- en Herstelwet (9 april 2013)
8 Structuurvisie Locatiebeleid Lelystad 2013-2025
9 De Green Deal en Crisis- en Herstelwet (toelichting van één alinea)
10 Green Deal ontwikkeling en aanleg van het Project Flevokust
11 Bouwrekening Complex: Flevokust (exploitatie 115 ha met BRC)
12 Bouwrekening Complex: Flevokust (Flevokust, terugvaloptie 43 HA)
13 Investeringsschema Flevokust
14 Leeswijzer verwerking amendement gemeenteraad d.d. 29 januari 2013
15 Leeswijzer verwerking aanbevelingen second opinion Flevokust
16 Lijst met benodigde vergunningen
17 Aanmelding project Flevokust 7 e tranche
18 Opdrachtformulering Beheersing productproces Upcyclen van AEC-bodemassen
naar Vrij Toepasbare Bouwstoffen
19 Realisatiemodel Flevokust
20 Risicoanalyse
21 Risicoparagraaf Flevokust 115 ha Basisvariant
22 Risicoparagraaf Flevokust 43 ha Terugvaloptie
23 Strategisch Communicatieplan Flevokust Lelystad
24 Toelichting basis grondexploitatie Flevokust
25 Visie toepassing secundaire bouwstoffen Flevokust
26 Uitstel Beter Benutten (toelichting van één alinea)
Naast bovengenoemde stukken, zijn de volgende stukken ter beschikking gesteld, die vanuit
haar meer juridische karakter enkel door AT Osborne zijn beoordeeld:
27 Overeenkomst tot koop/verkoop met BRC (concept)
28 Overeenkomst tot koop/verkoop Met BRC (definitief)
29 Samenwerkingscontract tussen Gemeente Lelystad en Gemeente Amsterdam ter
zake de ontwikkeling en exploitatie van (haven)bedrijfsterrein Flevokust te Lelystad
30 Statuten Oprichting BV
20131181
Buck Consultants International 5

Bijlage 1 Beoordeling voortgang Flevokust in detail
Deel 1 Beoordeling op verwerking van de aanbevelingen uit eerdere second opinion BCI
Aanbeveling BCI (maart 2013) Verwerking (antwoord College) Beoordeling voortgang door BCI (mei 2013)
6.1 Inzage in het aankomend (besluitvormings)proces,
met concrete planning van
te nemen processtappen, met heldere
go/no go momenten
6.2 Indien wordt geopteerd om de terugvaloptie
als zelfstandige ontwikkelvariant te
kunnen beoordelen, dient deze ook als
Voor Flevokust wordt een concrete planning gehanteerd.
Bij het college- en raadsvoorstel wordt een
zogenaamd investeringsschema gevoegd waaruit blijkt
welke processtappen op een gegeven moment genomen
worden, wat de bijbehorende investering is en
welk risico er eventueel aan verbonden is. Hiermee
wordt aan de raad een helder overzicht met go en no
go momenten gegeven.
Naar het oordeel van het college is er geen sprake
van een zelfstandige ontwikkelvariant. De terugvaloptie
fungeert in feite als risicobeheersingsinstrument. Ze
Het aangeleverde investeringsschema Flevokust geeft
naar onze mening onvoldoende inzicht.
Zo ontbreekt het aan cruciale stappen, zoals:
Oprichting BV
Milieu Effect Rapportage
Goedkeuring bestemmingsplan
Milieuvergunning BRC
…
Verder zijn de go/no go momenten niet helder gedefinieerd.
Deze zijn geïnterpreteerd als beslissingsmomenten
voor het College, dan wel die van de ontwikkel BV, waarbij
de Raad alleen geconsulteerd wordt indien deze niet
worden behaald. Maar wat zijn de go/no go momenten
voor de gemeente(raad)? En welke sturingsmiddelen
heeft de Raad hierbij?
Het wordt niet duidelijk wat de (financiële) consequenties
zijn voor de gemeente indien er bij een bepaald go/no go
moment het plan wordt afgeblazen.
Wij constateren dat de terugvaloptie niet als zelfstandige
variant wordt uitgewerkt. Hierdoor is het voor de gemeenteraad
niet mogelijk om te kiezen tussen de basisvariant
Buck Consultants International 1

Aanbeveling BCI (maart 2013) Verwerking (antwoord College) Beoordeling voortgang door BCI (mei 2013)
zelfstandige variant te worden uitgewerkt,
met aandacht voor de haalbaarheid (bijv.
met betrekking tot de samenwerking met
de Haven Amsterdam en het voldoen aan
subsidievoorwaarden vanuit Beter Benutten),
financieel resultaat en risico’s.
6.3 Sturing houden als gemeente, in het bijzonder
de raad, totdat meer duidelijkheid
is verkregen over de definitieve invulling
van het plan.
is immers bedoeld om aannemelijk te maken dat zelfs
als het (volledige) plan niet of niet geheel uitvoerbaar
blijkt er een in potentie sluitende businesscase realiseerbaar
is, die dan overigens in zichzelf wel een veel
hoger risicoprofiel kent dan de voorgestelde ontwikkeling.
Deze optie zal wel in financieel opzicht volledig
moeten worden uitgewerkt.
Met het eerder genoemde investeringsschema kan de
raad aan de voorkant de go en no go momenten benoemen.
Op het moment dat de BV is opgericht en
actief is, zijn de sturingsmogelijkheden van de raad
beperkt. Door nu voor een BV te kiezen kan de gemeente
als aandeelhouder beter grip houden op- en
sturing geven aan het beleid van de BV zonder enig
risico om een beheerverbod te overtreden. In de BV
vorm doet dat niet meer ter zake. De keus voor een
BV is mede in overleg met AT Osborne tot stand gekomen.
of de terugvaloptie. Tevens is het in de gekozen constructie
niet mogelijk, om al dan niet in te stemmen met
de terugvaloptie als deze zich onverhoopt voor doet.
Het College geeft daarnaast in de stukken aan dat er nog
gezocht moet worden naar een financieel haalbare terugvaloptie.
De terugvaloptie komt nu behoorlijk negatief uit
met – 13,1 mln. NCW (was eerst marginaal positief).
Wel wordt er gesproken van een project-benadering van
de terugvaloptie welke marginaal positief resulteert. Uit
de toelichting hiervan met kostenbesparende maatregelen
blijkt dat er maar één echte kostenbesparende maatregel
is opgenomen (andere aantakking rioolzuivering
met besparing van ca. 7 mln.). De rest van de ‘kostenvoordelen’
(ca. 6 mln.) ontstaan door een gunstigere
prognose te hanteren (zandprijs, kosten BV, voorbereiding
en toezicht, aanbestedingsvoordeel). Dit maakt de
terugvaloptie erg gevoelig (niet robuust). Daarnaast wordt
afgezien van een rendementseis. Dit heeft ons inziens
geen impact op het projectresultaat (garantie op eis is er
niet), maar resulteert door incalculeren van rendementen
wel in een hogere GREX eindwaarde. De vraag is dus in
hoeverre er daadwerkelijk sprake is van een optimalisatie.
In het raadsvoorstel wordt gevraagd om in te stemmen
met de ontwikkeling van Flevokust (o.a. oprichten BV)
met als voorwaarde dat aan een aantal randvoorwaarden
wordt voldaan.
Onduidelijk hierbij is welke sturingsmomenten de gemeente(raad)
resteert na instemming met het raadsvoorstel
en oprichting van de BV (bestemmingplan, milieuvergunning,
etc.) en welke sturing (uitsluitselclausules) de
gemeente(raad) heeft indien niet aan deze randvoorwaarden
wordt voldaan.
Buck Consultants International 2

Aanbeveling BCI (maart 2013) Verwerking (antwoord College) Beoordeling voortgang door BCI (mei 2013)
7A.4 Snel duidelijkheid zien te krijgen over de te In februari is een marktconsultatie gedaan om interes- Aanbeveling is voortvarend opgepakt.
volgen procedure om te komen tot een exse te polsen voor het realiseren en exploiteren van de
ploitant voor de beoogde containertermi- containerterminal. De markt heeft het goed opgepakt. Bij definitieve besluitvorming door de gemeenteraad is
nal.
Inmiddels is begonnen met de vervolgprocedure om te zekerheid op verkrijgen exploitant containerterminal cru-
komen tot een aanbesteding en gunning. De planning ciaal. Gezien de beoogde gunning na besluitvorming,
voor Flevokust gaat er van uit dat in juni gegund kan adviseren wij om een heldere uitsluitsel-clausule/exit
worden. Er wordt echter niet eerder gegund dan dat
de raad (en de raad van commissarissen van de haven
Amsterdam) een definitief besluit over de go genomen
hebben.
strategie op te nemen.
6.4 Een duidelijker (separaat) plan laten opstellen
ten behoeve van de definitieve besluitvorming,
met een heldere beschrijving
van de beoogde activiteiten (ook na de
eerste realisatiefase) door de belangrijkste
betrokken partijen, zoals de CV/BV, BRC
en de containerterminalexploitant en de
daarbij achterliggende afspraken met overige
stakeholders (met name Rijk, Provincie
en Waterschap).
6.5 Betere inzage in randvoorwaarden en
risico`s, en de wijze waarop deze in de
planontwikkeling worden ondervangen (inbouwen
van zekerheden).
7A.2 Naast het resultaat dient de geactualiseerde
grondexploitatie inzage te geven in de
In het realisatiemodel is kort en krachtig aan deze
behoefte voldaan.
In het raadsvoorstel zijn de randvoorwaarden benoemd
en risico’s zijn opgenomen in de risicoparagraaf
van de grondexploitatie en in de risicoanalyses.
Dit is een standaard onderdeel van een grondexploitatie
en wordt in de geactualiseerde grondexploitaties
Het opgestelde realisatieplan geeft op hoofdlijnen een
goede beschrijving van de verschillende rollen/activiteiten
per betrokken partij.
Echter het voldoet niet als volledig plan, op basis waarvan
een zorgvuldige besluitvorming kan plaats vinden. De
verwijzing in het raadsvoorstel naar de circa dertig stukken,
welk tijdens verschillende fases in het proces zijn
geschreven maakt het lastig om het plan en haar consequenties
volledig te doorgronden.
Wij adviseren om definitieve besluitvorming plaats te
laten vinden op basis van één integraal plan, inclusief
geactualiseerde grondexploitatie waarin de verschillende
onderdelen zijn verwerkt.
De randvoorwaarden zij helder benoemd. Echter de uitgevoerde
risicoanalyses zijn erg geredeneerd vanuit het
project (BV). Dit terwijl voor besluitvorming van de raad
inzage benodigd is in de risico`s voor de gemeente op
verschillende vlakken, wat hiervan de (financiële) consequenties
zijn, en hoe hier mee om is gegaan (ingebouwde
zekerheden). Zie hiertoe in deel 2 van deze notitie
enkele denkrichtingen.
Blijft een aandachtspunt bij opleveren definitieve grondexploitatie.
Buck Consultants International 3

Aanbeveling BCI (maart 2013) Verwerking (antwoord College) Beoordeling voortgang door BCI (mei 2013)
financiële risico’s en onzekerheden (inclusief
gevolgen) die hiermee gepaard gaan.
We adviseren hierbij duidelijk onderscheid
te maken in randvoorwaarden en draagbare
financiële risico`s.
(april 2013) verwerkt.
7A.3 We adviseren om, door middel van een
concurrentieanalyse, nog eens goed te kijken
naar de gehanteerde uitgifteprijzen.
7A.5 Komen tot afspraken over de condities
waaronder een definitief contract met de
exploitant kan worden gesloten alvorens
definitieve besluitvorming plaats te laten
vinden door de raad over plan Flevokust.
7A.7 Komen tot sluitende afspraken met het
Rijk over invulling van de Green Deal, de
benodigde ontheffingen vanuit de Crisis-
en herstelwet, uitstel van Beter Benutten
en gezamenlijke planning van het ontwikkeltraject.
Grondprijzen zijn belangrijk maar niet zaligmakend
voor de aantrekkelijkheid van Flevokust. Uiteraard
houdt de gemeente wel aandacht voor grondprijzen
die elders gehanteerd worden. Belangrijk is de aantrekkelijke
ligging voor de realisatie van een containerterminal
binnen het containernetwerk (witte vlek), het
Circle Lines-concept, de aanwezigheid van de vier
modaliteiten (spoor, weg, lucht, water), de mogelijkheid
om te voorzien in een groeiende behoefte binnen
de Metropoolregio aan locaties voor bedrijven tot en
met categorie 5 etc. Hierbij verwijzen we naar het –
ook door de Raad – vastgestelde PLABEKA-rapport,
waaruit blijkt dat er voor wat betreft dit type bedrijventerreinen
in de metropoolregio een (dreigend) tekort is.
Daarom is dit terrein bij wijze van uitzondering wel in
de totale voorraadberekening bedrijventerreinen opgenomen.
Zie ook het antwoord op 7A.4. In de aanbesteding
worden de condities opgenomen. De terminal is randvoorwaardelijk
voor de ontwikkeling van Flevokust.
Op deze onderdelen zijn sinds december 2012 grote
sprongen vooruit gemaakt. De Green Deal tussen het
ministerie van I&M, de provincie en de gemeente is in
akkoord bij allen. De aanvraag voor de crisis en herstelwet
in hierop aangepast en ingediend en maakt nu
deel uit van de zogenaamde 7 e tranche. Voor Beter
Benutten is een jaar uitstel gegeven.
Geen actie ondernomen, aanbeveling blijft staan.
Zie beoordeling bij 7A.4.
Er is grote voorruitgang geboekt, waarbij overeenstemming
is bereikt. Afspraken dienen nog definitief te worden
vastgelegd (veelal ontbreekt alleen de handtekening).
Buck Consultants International 4

Aanbeveling BCI (maart 2013) Verwerking (antwoord College) Beoordeling voortgang door BCI (mei 2013)
7A.9 Komen tot overeenstemming met BRC
over de planontwikkeling met hierin heldere
afspraken over o.a. het af te nemen
grondoppervlak (inclusief fasering en
prijs), de uit te voeren bedrijfsactiviteiten,
de mate van toepassing van secundaire
bouwstoffen binnen het plangebied en de
wijze waarop omgegaan wordt met potentiële
milieutechnische risico`s. Bouw hierbij
voldoende zekerheden in (bijvoorbeeld via
het beoogde milieufonds) voor het stimuleren
van een milieubewuste ontwikkeling.
Borg daarnaast het beoogde lange termijn
ontwikkelperspectief door een gezamenlijke
ontwikkelvisie met voldoende sturingsmiddelen
vanuit de CV/BV (bijvoorbeeld
recht van koop na ophoging).
7A.11 Komen tot overeenstemming met het Waterschap
Zuiderzeeland over de verplaatsing,
en voorwaarden voor realisatie van
de nieuwe, waterkerende dijk.
7C.2 Bij de te verwachten directe werkgelegenheid
adviseren wij in eerste instantie uit te
gaan van een feitelijk inventarisatie bij de
beoogde containerterminal exploitant en
Bentum Recycling Centrale als eerste grote
afnemer. Voor de te verwachte werkgelegenheid
in een later stadium van de
planontwikkeling dienen bandbreedtes te
worden gehanteerd, gezien de onzekerheid
van de te vestigen bedrijven (hoeveelheid
en aard van de activiteiten).
Genoemde aanbevelingen van Buck Consultants zijn
onderdeel van de onderhandelingen die met BRC
gevoerd zijn over de grondverkoop. Inmiddels is er
overeenstemming met BRC. De toepassing van geschoonde
vrij toepasbare bouwstoffen is geregeld in
de Green Deal. Voor nadere kennisvergaring over het
schonen van AEC-bodemassen tot vrij toepasbare
bouwstoffen is deskundigheid van de TU Delft ingeschakeld.
De eventuele risico’s van verwaaiing en
uitloging van AEC-bodemassen zijn beheersbaar mits
de juiste maatregelen worden getroffen. Een protocol
voor beheersing en monitoring van het productieproces
van opschonen wordt met betrokken overheden,
BRC en belangenvertegenwoordigers uitgewerkt.
Over het ontwerp van de dijk wordt al langere tijd met
het waterschap overlegd. Ambtelijk bestaat er een
hoge mate van overeenstemming over het dijkontwerp.
Voor de definitieve raadsbehandeling wordt door
het waterschap een besluit genomen over de technische
uitvoering van de dijk. Zodra dat besluit er is,
worden de afspraken nader vastgelegd in een overeenkomst.
Deze aanbeveling zal in het raadsvoorstel voor het
definitieve besluit overgenomen worden.
Kom tot overeenstemming:
Er is een overeenstemming bereikt met BRC,
welke is vastgelegd in de koopovereenkomst (nog niet
ondertekend).
Bouw voldoende zekerheden in:
De zekerheden moeten nog worden ingebouwd in de te
verstrekken milieuvergunning en het nader op te stellen
protocol voor beheersing en monitoring van het productieproces
(zie 7D.3).
Borg lange termijn ontwikkelingsperspectief:
De lange termijn ontwikkeling van Flevokust tot volledig
nat haventerrein met enkele insteekhavens lijkt in de
afspraken met BRC niet geborgd. Welke verplichtingen
zij gesteld aan BRC voor de ontwikkeling van een ‘binnendijks’
haventerrein?
Aanbeveling blijft staan.
In het ondernemersplan is het advies om in eerste instantie
uit te gaan van de directe werkgelegenheid bij BRC en
Terminal beperkt overgenomen. Er is alleen een plaatje
geschetst op eindbeeldniveau, waarbij er vanuit wordt
gegaan dat de 82 ha van BRC volledig zijn uitgegeven
aan derden, waarbij het bovendien lijkt dat de werkgelegenheid
horend bij BRC hierbij wordt meegerekend.
Buck Consultants International 5

Aanbeveling BCI (maart 2013) Verwerking (antwoord College) Beoordeling voortgang door BCI (mei 2013)
7D.3 Voorkom negatieve milieueffecten in het Zie ook aanbeveling 7A.9.
Aanbeveling lijkt goed te worden opgepakt.
plangebied door in samenspraak met
BRC, het Rijk (Green Deal) en de Provin-
Door de inschakeling van de deskundigheid van de TU
cie (bevoegd gezag milieurisico`s) vooraf
Delft (Prof. Haas) en zijn wetenschappelijke ‘visie op
heldere afspraken te maken over de her-
toepassen secundaire bouwstoffen Flevokust’ is een
komst van het te verwerken materiaal
duidelijk beeld ontstaan van het procedé en de hierbij
(voorwaarde van verwerking van veront-
horende risico`s.
reinigde bouwstoffen uit Nederland – geen
import), de manier van reinigen, de toepassing
van secundaire grondstoffen binnen
het plangebied en maatregeling ter indamming
van het optreden van eventuele
milieutechnische risico`s.
Professor Haas concludeert dat onder voorwaarden de
milieurisico`s beheersbaar zijn. Hiermee wordt gedoeld
op het stellen van goede eisen bij de verstrekking van de
milieuvergunning en een voortdurende monitoring en
controle van het productieproces en de grondwaterkwaliteit.
7A.1 Ga bij definitieve besluitvorming uit van
een geactualiseerde grondexploitatie die
geënt is op een vastgestelde ontwikkelvariant.
De nog te maken afspraken met
BRC, terminalexploitant en het Waterschap
dienen hierin te worden verwerkt.
Bij de definitieve besluitvorming zit uiteraard een geactualiseerde
grondexploitatie waarin de gemaakte afspraken
zijn verwerkt. Met BRC is overeenstemming.
De afgesproken marktconforme prijzen en de afnamemomenten
zijn in de bij dit raadsvoorstel gesloten
grondexploitatie en businesscase voor 115 hectare
Uit de stukken blijkt niet wie het bevoegd gezag is voor
het verstrekken van de milieuvergunning en in hoeverre
de gemeenteraad hier nog sturing (instemmingsrecht) op
heeft.
Het is nog onduidelijk hoe protocol voor beheersing en
monitoring van het productieproces van opschonen tot
stand komt, en wie de naleving hiervan garandeert.
Er zijn in de afspraken met BRC geen beperkingen opgelegd
van waaruit de in eerste instantie verontreinigde
bouwstoffen worden aangeleverd. Toepassing vanuit het
buitenland afkomstige secundaire bouwstoffen wordt niet
uitgesloten.
Van het eerder voorgestelde milieufonds lijkt in voorliggende
stukken geen sprake meer.
Het bijgevoegde ondernemersplan bevat op dit moment
nog geen volledig geactualiseerde grondexploitatie. Ontbrekende
elementen zijn o.a.:
- Grondafname Haven van Amsterdam
- Grondopbrengst terminal exploitant
- Provinciale deelname van € 5 mln.
Buck Consultants International 6

Aanbeveling BCI (maart 2013) Verwerking (antwoord College) Beoordeling voortgang door BCI (mei 2013)
verwerkt. De Haven Amsterdam neemt de grond af
voor de terminal. Ook daarvoor worden marktconfor-
- Aangepaste investering waterkerende dijk
me grondprijzen betaald. Dit laatste moet nog in een Betreffende marktconforme grondprijzen wordt er verwe-
overeenkomst uitgewerkt worden.
zen naar een taxatie van DTZ. Hier heeft BCI geen inzage
in gehad.
Vastleggen van de afspraken op een zichtbare en
transparante (door de raad te controleren) wijze,
met de:
7A.6 - Exploitant containerterminal
7A.8 - Rijk (Beter Benutten, Green Deal en
Crisis- en herstelwet)
7A.10 - Bentum Recycling Centrale
7A.12 - Waterschap Zuiderzeeland
7C.1 We adviseren de gemeente niet louter te
kijken naar additionele directe werkgelegenheidseffecten.
In onze opinie is met
name de versterking van het economische
vestigingsklimaat (ook voor het reeds gevestigde
bedrijfsleven) voor de gemeente
van doorslaggevend belang.
7D.1 Stuur via gerichte afspraken aan op een
milieubewuste havenontwikkeling. Hierbij
kan gedacht worden aan:
Een scherp omschreven vestigingsbeleid
gericht op vestiging van daadwerkelijk
watergebonden bedrijven, met
een goede beschrijving van watergebonden
bedrijvigheid in het bestemmingsplan,
zodat er geen problemen
ontstaan bij (door)verkoop. In het bestemmingsplan
zouden de vestigingsvoorwaarde
rondom de mate van watergebonden
activiteiten die zijn toegestaan
kunnen worden verbijzonderd
Alle afspraken worden vastgelegd. Echter niet alle
afspraken kunnen in de openbaarheid gebracht worden
vanwege de vertrouwelijke informatie die het kan
bevatten. Dit geldt voor de exploitant containerterminal
en de afspraken met de beoogde grote afnemer. Vertrouwelijk
zal de raad wel geïnformeerd worden.
In de beleidsstukken en studies die te grondslag liggen
aan de ontwikkeling van Flevokust is niet alleen
aandacht aan de directe werkgelegenheid besteed
maar ook aan de indirecte. Daarnaast zorgt de komst
van Flevokust voor een versterking van het lokale en
regionale (Metropoolregio) vestigingsklimaat. De realisatie
van Flevokust is onderdeel van de afspraken die
binnen de Metropoolregio zijn gemaakt.
Het ontwerp bestemmingsplan voor de ontwikkeling
van 115 hectare watergebonden bedrijvigheid is in de
maak. De aanbevelingen die gedaan worden, worden
meegenomen in het ontwerp. Het bestemmingsplan
zal later dit jaar ter goedkeuring aan de raad worden
voorgelegd. Inmiddels zit ook in de nieuwe structuurvisie
locatiebeleid 2013-2015 voorwaarden waaronder
bedrijven zich op Flevokust kunnen vestigen. In de
visie zit een stroomschema die moet bepalen of een
bedrijf zich wel of niet op Flevokust kan vestigen. Een
cruciale vraag daarbij is of het bedrijf wel of niet havengebonden/havengerelateerd
is. In de aanbesteding
van de containerterminal zullen voorwaarden worden
opgenomen voor het aantal te verwerken containers.
Aanbeveling wordt goed opgepakt.
Aanbeveling geldt ter informatie bij definitieve besluitvorming
door de gemeenteraad.
Aanbevelingen lijken goed te worden opgepakt.
BCI heeft geen inzage gehad in tender exploitant containerterminal
en of bestemmingsplan.
Buck Consultants International 7

Aanbeveling BCI (maart 2013) Verwerking (antwoord College) Beoordeling voortgang door BCI (mei 2013)
naar de kadekavels, het buitendijks
terrein en (in mindere mate) binnendijks
terrein. Ook kan gedacht worden
aan toezeggingen van kandidaat vestigers
over te vervoeren volumes over
water. Geadviseerd wordt dit juridisch
te laten toetsen.
Het stimuleren van schone schepen
door bijvoorbeeld korting op havengelden.
Etc.
7D.2 Stel een uitgebreid communicatieplan op,
met een helder en eerlijk verhaal. Leg
goed uit wat er gebeurt, en dan met name
door BRC bij de upcycling van bouwstoffen.
De overige aanbevelingen van Buck worden meegewogen
in de tender van de terminal.
Begin maart is de website www.lelystad.nl/flevokust
gelanceerd. Hier kunnen belangstellenden actuele
informatie over het project vinden. De website wordt
continu bijgehouden. Op 3 april is een informatieavond
voor belangstellenden en staten- en raadsleden geweest.
Hierbij is vooral informatie verstrekt over het
upcyclen van secundaire bouwstoffen tot vrij toepasbare
bouwstoffen.
Aanbeveling wordt goed opgepakt.
Deel 2 Aanvullende aandachtspunten na integrale beoordeling van de stukken
Het eerlijke verhaal
In aangepaste stukken, en vooral door toedoen van de wetenschappelijke visie door professor Haas van de TU Delft wordt een eerlijke en
heldere uitleg gegeven over het toe te passen productieproces, en hierbij horende milieurisico`s, van BRC. Echter dit is nog niet het volledige
verhaal. Kijkend naar de voorliggende stukken, dan wordt nog steeds nergens benoemd dat de realisatie van een haventerrein
extra vervoer met zich meebrengt (ook per as), wat leidt tot lokaal meer vrachtverkeer en uitstoot van emissies. Dit laat onverlet dat met
de ontwikkeling van Flevokust een bijdrage wordt gegeven aan de duurzaamheidsdoelstellingen door een vermindering van vrachtverkeer
en uitstoot op nationaal niveau (modal shift).
Buck Consultants International 8

Lange termijn ontwikkelstrategie richting volledig haventerrein nog onvolledig uitgewerkt
Het ondernemingsplan doet vermoeden dat er een volledig nat terrein wordt ontwikkeld. ‘In de basisvariant wordt het hele plangebied van
115 ha bruto door uitvoeringsorganisatie Flevokust uitgegeven. Het wordt ontwikkeld als nat terrein inclusief insteekhaven en kades en de
nieuwe dijk. De uitvoeringsorganisatie Flevokust is verantwoordelijk voor de uitgifte van dit binnendijkse en buitendijkse gebied’. Het idee
hierbij is dat binnendijks terrein ook op termijn buitendijks wordt. In de Green Deal staat dat dit ‘binnendijks’ plangebied wordt ontwikkeld
tot buitendijks bedrijventerrein, voorzien van één of meerdere insteekhavens. Echter er is nergens beschreven hoe deze ontwikkeling tot
stand komt, anders dan dat BRC de mogelijkheid heeft deze ontwikkeling gestalte te geven. Illustratief hiervoor is de opmerking in het
ondernemersplan: ‘tevens kan het recyclebedrijf op termijn de verworven gronden mogelijk zelf uitgeven’. Het gewenste lange termijn
ontwikkelingsperspectief richting 115 ha nat haventerrein is hiermee onzeker.
Enkele cruciale vragen hierbij:
Welke verplichtingen zijn gesteld aan BRC voor ontwikkeling van een binnendijks, dan wel buitendijks haventerrein (risico op braakligging)?
Wie betaalt de benodigde verlegging van de waterkerende dijk voor ontwikkeling van het tweede deel als buitendijks terrein?
Welke sturingsmogelijkheden heeft de overheid (inclusief rol ontwikkel BV) na volledige uitgifte van de gronden?
Een risicoanalyse die meer gericht is op de (besluitvorming van de) gemeente
Wij adviseren om de risicoanalyse meer toe te spitsen op de risico`s voor de gemeente. Het gaat hierbij niet zozeer om te onderzoeken
wat eventuele tegenvallers betekenen voor de BV en of het plan dan nog tot een positief resultaat leidt. Maar meer over wat verschillende
mogelijke ontwikkelingen betekenen voor de gemeente in totaliteit en in hoeverre hiervoor een mitigerende aanpak is geformuleerd.
Denk hierbij aan ontwikkeling (financieel, ontwikkelstrategie, milieu, etc.)
Tot op welk moment is het teruggrijpen naar de terugvaloptie nog reëel (en wanneer gepasseerd station)?
Uitgifteperiode duurt aanzienlijk langer dan tot 2020 (Wat is de exit strategie van de gemeente binnen de BV?)
Ongewenst toekomstbeeld (braakliggend binnendijks deel door geen uitgifte van BRC aan derden)
…
Buck Consultants International 9

Een belangrijke driver voor de urgentie, en tegelijkertijd ook groot financieel risico, is de gestelde deadlines vanuit de twee te verkrijgen
subsidiebedragen (Beter Benutten en EFRO aanvraag) vanuit de Provincie, Rijk en EU. Het is hierbij niet duidelijk welke partij (gemeente
en/of BV) hiervoor opdraait indien de realisatie enkele jaren vertraging oploopt en daarmee de subsidie inkomsten(deels) wegvallen.
Voorkomen dient in elk geval te worden dat alleen de gemeente opdraait voor het eventueel mislopen van subsidiebijdragen, waardoor de
nog op te richten BV geen gedeeld belang hebben en mate van urgentie voelen voor het behalen van de deadlines.
Exit strategie van de BV
In de voorliggende stukken wordt niet gesproken over een passende exit strategie van de BV. Er is voorzien in een liquidatie van de BV
(afhankelijk van uitgifteverloop) in eindjaar 2020. Echter, het is in de opgestelde stukken niet duidelijk of de daadwerkelijke liquidatie van
de BV ook in andere gevallen plaatsvindt, en indien dit niet het geval is, wanneer dan wordt overgegaan tot uitkering van belang en/of
dividend. Hierdoor loopt de gemeente het risico dat er bijvoorbeeld een beperkt oppervlakte niet wordt uitgeven (zeg 1 ha), waardoor de
BV niet word geliquideerd, en de middelen daarmee niet vrij vallen richting de gemeente.
Duidelijkheid rond inbreng/verkoop van gemeentelijke gronden
De inbreng/verkoop van gemeentelijke gronden aan de op te richten ontwikkel BV is niet altijd even duidelijk. Soms wordt er gesproken
van een inbreng en soms van een verkoop aan de BV. Waarschijnlijk wordt in alle gevallen gedoeld op een verkoop aan de BV (check
AT Osborne). Dus niet een inbreng om niet (geen inkomsten), dan wel inbreng tegen het verkrijgen van een belang in de BV.
In het ondernemersplan deel 2 wordt hierbij gesproken over een inbrengwaarde (zijnde verkoop?) van respectievelijk xxx mln. (115 ha) en
xxx mln. (43 ha). Het is ons hierbij niet precies duidelijk wanneer deze transactie plaatsvindt, en er dus inkomsten (terug)vloeien naar de
gemeente. Sterker nog bij de bouwrekeningen van de basisvariant staan ze opgenomen in de boekwaarde (transactie heeft al plaats gevonden?),
terwijl in de terugvaloptie deze gefaseerd plaats vindt in 2013 en 2015.
Buck Consultants International 10

Raadsvoorstel spreekt over rentelasten te verhalen op de grondexploitatie van Flevokust Noord?
In het Raadsvoorstel wordt aangegeven dat er rentelasten optreden bij het inbrengen van 5 mln. aan eigen vermogen in de BV door de
gemeente (te verhalen op de grondexploitatie van Flevokust Noord). Het is ons niet duidelijk hoe deze rentelasten tot stand komen. Ons
inziens wordt er een belang in de ontwikkel BV aangekocht ad. € 5 mln. betaald vanuit het vrije vermogen van gemeente, zonder dat
hiervoor een aparte lening wordt afgesloten (rente kosten). De vraag of deze investering tot een zelfde rendement leidt (met eventueel
gederfde rente inkomsten) is een tweede.
Risicoanalyse van de grondexploitatie
De risicoanalyse op de zandprijs is wel erg statisch uitgevoerd. Zo wordt bij zowel de basisvariant als de terugvaloptie gekeken naar het
effect van een verlaging van de zandprijs met 1 €/m 3 . Dit terwijl de zandprijs in de terugvaloptie al € 2,50 per kuub lager ligt. Hier past dan
ook eerder een gevoeligheidsanalyse de ander kant op (hogere zandprijs).
Samenwerkingsovereenkomst (SOK)
In de SOK wordt uitgegaan van 2 vennoten (ieder 50%), terwijl het ondernemersplan en de grondexploitatie beiden uitgaan van 3 betalende
partijen.
Realisatiemodel
Het realisatiemodel Flevokust gaat alleen in op de externe financieringsbehoefte, alsof interne financiering/besluiten al genomen zijn. Wij
adviseren om, gegeven de nog te nemen besluitvorming van de raad, hier inzicht te geven in de beoogde investeringsomvang en ritme,
en de hieruit voorvloeiende financieringsvraag. Met hierbij opgenomen het voorstel ter dekking vanuit de verschillende partijen (Gemeente,
Haven Amsterdam, provincie, externe financiering).
Buck Consultants International 11

Terugval variant
In het businessplan de volgende tekst. ‘In de terugvaloptie is uitgegaan van een inleg van eigen vermogen door de partijen van in totaal
6 mln. (2 mln. per partij).’ Dit blijkt echter niet uit de doorrekeningen (bouwrekening), waarin net als bij de basisvariant uitgegaan wordt
van een participatie van 15 mln. De voorgestelde inleg van 2 mln. is verder ook opvallend, immers op het moment dat de terugvaloptie
zich eventueel aandoet is de BV reeds opgericht en is 15 mln. aan EV gestort (mits provincie mee doet). Hoe zit dit?
20131181
Buck Consultants International 12