Jaarverslag Ubach over Worms (2012) - HEEMwonen

Jaarverslag 2012

Jaarverslag 2012
2

Inhoudsopgave
Jaarverslag 2012
Voorwoord 4
1. De corporatie 6
2. De doelgroep huisvesten 9
3. De betrokkenheid van bewoners 11
4. De kwaliteit van de woningvoorraad en woonomgeving 12
5. De financiële huishouding 17
6. Het verslag van het bestuur 29
7. Het verslag van de Raad van Commissarissen 32
Bijlagen
1 Conclusie meerwaardeonderzoek fusie 38
2 Activiteitenoverzicht 2012 39
3 Besluitenlijst bestuur 2012 41
4 Verslag algemene ledenvergadering 42
5 Besluitenlijst algemene ledenvergadering 43
6 Besluitenlijst Raad van Commissarissen 44
3

Voorwoord
Jaarverslag 2012
In het jaarverslag 2010 en 2011 schreven we dat wij ons zorgen maakten over de ontwikkelingen in de
corporatiesector. Dat is in 2012 niet anders geweest. Corporaties staan onder druk. De afgelopen jaren
hebben er een aantal zaken gespeeld bij individuele corporaties die gevolgen hebben voor het imago
van de hele sector. De kwaliteit van toezicht en het bestuur liggen onder vuur. En de gevolgen van de
economische crisis doen zich meer en meer gelden bij de corporaties.
De huidige regering vindt dat het vermogen van de corporaties, dat in de stenen zit, de tekorten van de
Nederlandse schatkist moet opvangen. Aanvankelijk was er sprake van dat de huurprijs maximaal 4,5
procent van de WOZ-waarde zou mogen bedragen. Op de valreep heeft minister Blok dit wetsvoorstel
van tafel geschoven. Als dit plan zou zijn doorgegaan dan zou dat binnen een paar jaar geleid hebben tot
het einde van de woningcorporaties in de regio Parkstad Limburg. De huren liggen hier al op gemiddeld
5,3 procent van de -toch al lage- WOZ-waarde.
In dit jaarverslag beschrijven we de activiteiten die we uitgevoerd hebben en leggen we uit waarom we
bepaalde keuzes hebben gemaakt. Naast de reguliere werkzaamheden hebben we ons in 2012 ingezet
om te komen tot een wijkontwikkelingsplan voor Ubach over Worms. Maar bovenal stond het jaar 2012
in het teken van de voorbereidingen van de fusie met Hestia groep en Land van Rode.
Fusie
In 2010 benaderde Hestia groep ons met het verzoek om onderzoek te doen naar een niet vrij blijvende
vorm van samenwerking. Wij hebben eerst een half jaar de tijd genomen om te onderzoeken wat onze
positie in de regio Parkstad Limburg is en hoe de corporatie er financieel en organisatorisch voor staat.
Dit naar aanleiding van de uitkomsten van het visitatierapport van november 2010 en een verdieping in
de financiële positie van de corporatie. Deze inzichten samen met een aantal ontwikkelingen zoals de
bevolkingskrimp, de vergrijzing en ontgroening in ons werkgebied, de heffingen en de scheiding tussen
Daeb en niet-Daeb activiteiten hebben de Raad van Commissarissen doen besluiten samen met Hestia
groep en Land van Rode een haalbaarheidsonderzoek te doen. De fusie bleek haalbaar en ook toonde
een onderzoek de meerwaarde van de fusie aan. Na de noodzakelijke omzetting 1 van vereniging naar
stichting vond bij Ubach over Worms de formele besluitvorming plaats. Vanaf het voorjaar is het traject
richting de gemeenten en het Ministerie van Binnenlandse Zaken ingezet. Voortvarend zijn talloze
werkgroepen aan de slag gegaan met het samenvoegen en in elkaar schuiven van systemen en
procedures. Daarnaast hebben verschillende werkgroepen waaronder financiën, klant, maatschappij en
vastgoed de meerwaarde van de fusie onderzocht. In bijlage 1 vindt u de conclusie.
Onze ledenraad is vanaf het begin geïnformeerd over het verzoek van Hestia groep en zij zijn bij alle
vervolgstappen betrokken geweest. De ledenraad heeft in april 2012 ingestemd met de omzetting van
vereniging naar stichting en de Raad van Commissarissen heeft een besluit tot voorgenomen fusie
genomen. De actieve leden uit de ledenraad hebben vervolgens halverwege 2012 de huurdersvereniging
Ubach over Worms opgericht.
Bij het schrijven van dit jaarverslag is de fusie een feit, maakt de huurdersvereniging Ubach over Worms
deel uit van het Centraal huurdersoverleg HEEMwonen en heeft de fusiecorporatie HEEMwonen een
1 Vanwege de fusie is Woningvereniging Ubach over Worms per 28 juni 2012 omgezet naar Woningstichting Ubach over
Worms. In het verslag wordt consequent gesproken van Woningstichting. Voor de periode tot 28 juni zou u dus
Woningvereniging moeten lezen.
4

Jaarverslag 2012
nieuwe Raad van Commissarissen waarbij drie leden voorheen deel uitmaakten van de Raad van
Commissarissen van Woningstichting Ubach over Worms.
Ons werkgebied is Ubach over Worms. We maken deel uit van de gemeente Landgraaf en zijn
verantwoordelijk voor betaalbaar wonen in een prettige woonomgeving. Ook onder de vlag van
HEEMwonen blijven wij ons inzetten voor betaalbaar en prettig wonen in Ubach over Worms.
U vindt ons jaarverslag ook op www.heemwonen.nl.
5

1 De corporatie
Jaarverslag 2012
1.1 De missie
Woningstichting Ubach over Worms is een klantgerichte corporatie die zorgt voor goede en betaalbare
woningen voor diverse doelgroepen in haar werkgebied. Onze prioriteit ligt bij mensen met een kleine
beurs. We willen als professionele en financieel gezonde woningcorporatie voorzien in de
woningbehoefte nu en in de toekomst én een bijdrage leveren aan een leefbare woonomgeving.
1.2 Strategie
In 2012 hebben we ingezet op versterking van de positie van Woningstichting Ubach over Worms door
in te zetten op fusie en samenwerking met diverse stakeholders zoals collega corporaties in Parkstad,
gemeenten, huurdersorganisaties en zorg- en welzijnsinstellingen. Onze portefeuillestrategie geeft
richting aan de verhuur, het beheer en het management van onze woningen.
1.3 Doelstellingen
Onze volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstellingen waren in 2012 als volgt:
1. zorgen voor goede en betaalbare woningen;
2. diverse doelgroepen bedienen in het werkgebied met focus op mensen met kleine beurs;
3. zorgen voor een gezonde financiële huishouding;
4. voorzien in huidige en toekomstige woningbehoefte;
5. een bijdrage leveren aan een leefbare woonomgeving.
In het activiteitenoverzicht in bijlage 2 geven we aan welke projecten en activiteiten we in 2012 hebben
uitgevoerd om deze doelstellingen te realiseren. Daarnaast heeft een groot aantal projecten in het
teken gestaan van de fusie. In diverse werkgroepen hebben medewerkers van de drie corporaties
gezamenlijk gewerkt aan het nieuwe beleid, de nieuwe strategie, de nieuwe procesbeschrijvingen, de
nieuwe huisvesting, de nieuwe huisstijl, de nieuwe website, et cetera.
1.4 Personeel
Het personeelsbestand van Woningstichting Ubach over Worms bestond op 31 december 2012 uit 12,39
fte. Dit zijn 8 fulltime en 6 parttime krachten. Afbeelding 1 toont het organogram van onze corporatie in
2012.
Voor onze medewerkers was 2012 een ontzettend spannend jaar. Tot april 2012 was er onzekerheid
over het wel of niet doorgaan van de fusie en daarna ontstond onzekerheid over de eigen functie. In
aanloop naar de fusie is uiteindelijk bij de inplaatsing aan iedereen van onze corporatie een passend
aanbod gedaan. Ondanks de onzekere tijden hebben de medewerkers van Woningstichting Ubach over
Worms in het verslagjaar opnieuw met veel inzet hun diensten verleend aan de huurders van Ubach
over Worms. Ook extern bleef dit niet onopgemerkt. We werden in 2012 bekroond met het KWH-label
klantvriendelijkheid.
Kijken we naar het personeelsbestand van de drie fusiepartners samen dan tellen we op 31 december
2012 94 fte. Deze formatie is nodig om de veranderslag van de organisatie mogelijk te maken en de
voordelen van de fusie te benutten. We verwachten dat de benodigde formatie zal dalen door onder
meer het efficiënt inrichten van onze processen, efficiencyslagen vanwege de fusie, het op onderdelen
uitbesteden van werkzaamheden, het optimaal benutten van ICT-mogelijkheden, ketensamenwerking
en de verdere krimp van ons woningbezit. Per 1 januari 2015 koersen we op een formatie van 91 fte.
6

Marion Hermans
Medewerker
bedrijfsbureau
Patrick Coenen
Senior
Woonconsulent
Jaarverslag 2012
De fusieorganisatie kiest voor brede functieprofielen en biedt mogelijkheden aan medewerkers om
intern door te groeien door functieroulatie, interne loopbaanontwikkeling en specialisatie en/of
generalisatie. Kortom: voldoende mogelijkheden voor medewerkers om zichzelf (continu) te blijven
ontwikkelen.
Afbeelding 1 Organogram Woningstichting Ubach over Worms 2012
Andy Nikkel
Manager Financiën
Hans Moerenhout
Boekhoudkundig
medewerker
Marianne Lataster
Woonconsulent
Marjo Vankan
Directeur-bestuurder
Carla Vaessen
Medewerker
verslaglegging
Carola Lutgens
Woonconsulent
Raquel Jongen
Telefoniste
receptioniste
Wil Aendekerk
Manager Woondiensten
Hub Moonen
Projectleider
Sjack Impelmans
Sr. Medewerker
Techniek
1.5 Ondernemingsraad
De ondernemingsraad van onze corporatie bestond in 2012 uit twee leden: de heer Hub Moonen in de
rol van voorzitter en de heer Patrick Coenen in de rol van secretaris. Oorspronkelijk zouden zij op 30 juni
2013 aftreden. Met het oog op de voorgenomen fusie, werd in december 2011 een OR-platform
opgericht, bestaande uit de drie afzonderlijke ondernemingsraden van de fusiepartners. Dit platform
fungeerde in het verslagjaar als gezamenlijke ondernemingsraad voor de fusieorganisaties. De
samenstelling van het OR-platform bestond gedurende het verslagjaar uit de drie OR-voorzitters met
telkens twee wisselende OR-leden per corporatie. Het OR-platform heeft in 2012 twaalf keer formeel
overleg gehad met de fusiestuurgroep, bestaande uit de drie directeur-bestuurders en de financieel
directeur van Hestia groep. Daarnaast heeft het OR-platform regelmatig overleg gevoerd met de
vakbonden, met name over de gevolgen van de voorgenomen fusie en een sociaal begeleidingsplan.
De belangrijkste gespreksonderwerpen van het OR-platform met de stuurgroep in 2012 waren:
- de gevolgen van de voorgenomen fusie;
- de resultaten van het personeelsonderzoek: ‘De meerwaarde van de fusie voor het personeel’;
- het concept functiehandboek fusieorganisatie;
- de wijziging van de organisatie;
- de kaders en spelregels van ‘Het nieuwe werken’;
- de huisvesting van de fusieorganisatie;
- de informatie en communicatietechnologie.
Carina Ilardo
Managementassistente
Jos Sintzen
Medewerker
Techniek
7

Jaarverslag 2012
1.6 Geschillenadviescommissie
De dienstverlening van Woningstichting Ubach over Worms is er op gericht om klachten te voorkomen.
Als er toch een klacht is, gaan we met de huurder in gesprek. Mocht dit niet tot een tevreden oplossing
leiden dan kan de huurder zijn klacht voorleggen aan een onafhankelijke geschillenadviescommissie. Als
de commissie voldoende gegevens heeft verzameld over het geschil neemt zij een beslissing en brengt
zij schriftelijk advies uit aan het bestuur van de corporatie. De indiener van het geschil ontvangt een
afschrift van dit advies. Het bestuur van de corporatie neemt vervolgens binnen twee weken een besluit
hierover. In de meeste gevallen neemt het bestuur het advies van de commissie over. Woningstichting
Ubach over Worms informeert de huurder schriftelijk over de uitkomst en de eventueel te nemen
maatregelen naar aanleiding van de klacht. De bestuurder heeft de werkzaamheden van de
geschillenadviescommissie toegelicht in de vergadering van de Raad van Commissarissen. De
samenstelling en werkwijze van de geschillenadviescommissie ligt vast in een reglement. Dit reglement
is vanwege de fusie per 1 januari 2013 gewijzigd.
De geschillenadviescommissie heeft in 2012 advies uitgebracht aan zowel onze corporatie als aan Hestia
groep. In totaal kwam de commissie zeven keer bijeen voor overleg. Er kwamen in 2012 drie klachten
binnen bij de geschillenadviescommissie. Deze waren alle drie afkomstig van Hestia groep.
1.7 Sponsoring
Woningstichting Ubach over Worms voelt zich nauw betrokken bij haar huurders en bij de maatschappij.
Om onze lokale betrokkenheid te versterken en goodwill te tonen richting lokale verenigingen hebben
wij in 2012 voor in totaal 3.000 euro een aantal doelen in Ubach over Worms gesponsord:
kindervakantiewerk (750 euro), zomerfestival Lauradorp (500 euro), een speeltoestel aan de Kapelweg
(845 euro) en diverse andere doelen waarmee kleinere bedragen waren gemoeid.
8

2 De doelgroep huisvesten
Jaarverslag 2012
2.1 Primaire verantwoordelijkheid
Het verhuren van woningen aan mensen die door inkomen of door andere omstandigheden
moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting beschouwen wij als onze kerntaak.
We richten ons vooral op ouderen, gehandicapten en andere zorgbehoevenden, vluchtelingen en
mensen met een laag inkomen. De verhuur van (sociale) woningen met een huurprijs gelijk aan of lager
dan de huurtoeslaggrens vindt zoveel mogelijk met voorrang plaats aan mensen met een smalle beurs.
In 2012 hebben we ruim 98 procent van deze (sociale) huurwoningen toegewezen aan huishoudens met
een belastbaar jaarinkomen tot maximaal 33.614 euro.
2.2 Bijzondere doelgroepen
Het Ministerie van Binnenlandse Zaken bepaalt jaarlijks hoeveel statushouders met een
verblijfsdocument recht hebben op een (huur)woning. De Provincie verdeelt deze naar gemeente op
basis van het aantal inwoners. Tabel 1 toont de taakstelling voor 2012 en het aantal
asielzoekers/statushouders dat we in het verslagjaar gehuisvest hebben.
Tabel 1 Huisvesting asielzoekers/statushouders in 2012
Huisvesting asielzoekers / statushouders
Gemeente stand per 1-1-2012 totale taakstelling 2012 realisatie
Landgraaf 10 22 6
In verband met de fusie hebben we in Landgraaf met Hestia groep afgesproken dat zij driekwart en wij
een kwart van de totale taakstelling in de gemeente Landgraaf voor rekening zouden nemen. Wij
hebben in 2012 drie asielzoekers/ statushouders kunnen huisvesten. Mede door onze deelname aan de
‘missie Ecuador’ hebben we in Landgraaf tien asielzoekers/ statushouders extra kunnen huisvesten;
zeven door Hestia groep, drie door Ubach over Worms. Daarmee hebben we onze taakstelling voor 2012
weten te behalen. De ‘missie Ecuador‘ houdt in dat de IND vluchtelingen uit Bolivia heeft gehaald, die
niet zelf in de gelegenheid waren om naar Nederland te komen. Deze mensen zijn bij aankomst in
Nederland niet in een asielzoekerscentrum geplaatst maar konden dankzij onze inspanningen en die van
Hestia groep direct een woning betrekken in Landgraaf.
2.3 Wonen en zorg
Door de sterke vergrijzing in ons werkgebied zien we een stijgende vraag naar zorg en naar de
woonvorm ‘begeleid wonen’. Mensen worden ouder en willen langer zelfstandig thuis blijven wonen.
Onder het motto ‘Zorg voor de toekomst’ krijgt de doelgroep ouderen met zorgbehoefte de komende
jaren extra aandacht. We realiseren geschikte wooncomplexen en passen bestaande woningen aan. Ook
nemen we deel aan overlegvormen op het terrein van Wonen, Zorg en Welzijn. Verder is er een nauwe
samenwerking in regionaal verband binnen het Regionaal Orgaan Woningcorporaties (ROW).
Bevolkingskrimp, de regionale woonvisie en de herstructureringsvisie zijn belangrijke onderwerpen in de
regio Parkstad. En omdat zorgverlening niet tot onze kerntaken behoort, werken we intensief samen
met diverse lokale en regionale zorg- en welzijnsinstellingen zoals MeanderGroep Zuid Limburg, Welsun
en Kwecoo.
Bovendien hebben we in 2012 geparticipeerd in ‘Housing Parkstad’. Dit is een nieuw samenwerkingsproject
tussen 24-uurs-instellingen en woningcorporaties voor mensen die toe zijn aan een nieuwe stap
in hun leven. Deze mensen hebben de mogelijkheid om hun verblijf in de 24 uurs- zorg achter zich te
9

Jaarverslag 2012
laten en een nieuwe start te maken in een eigen woning. Hierbij werken we intensief samen met diverse
zorginstellingen zoals stichting Rimo, Mondriaan, Koraalgroep, Meander en het Leger des Heils.
Daarnaast houden we bij nieuwbouw rekening met bewoners die bijzondere zorg of begeleiding nodig
hebben. In 2012 heeft MeanderGroep een start gemaakt met een onderzoek naar de haalbaarheid van
uitbreiding van het Laurahoes. En in de Jos Petersstraat - Maastrichterlaan hebben we 4 van de 18
woningen gesloopt. Als alle woningen gesloopt zijn, zullen we op deze locatie 12 levensloopbestendige
woningen realiseren.
2.4 Jaarlijkse huurverhoging
In 2012 hebben we de huurprijs van niet-geliberaliseerde (huurprijs < 665 euro) net als voorgaande
jaren verhoogd met het inflatiepercentage: 2,3 procent. Bijna al onze woningen vielen in 2012 in het
niet-geliberaliseerde huursegment. We zijn voornemens om in 2013 de huurverhoging
inkomensafhankelijk te maken. Hierdoor sluiten de huurprijzen beter aan bij de inkomens zodat we
scheefgroei zoveel mogelijk kunnen voorkomen. Bij 49 woningen met sloopbestemming hebben we in
2012 geen huurverhoging toegepast: 18 woningen in de Jos Petersstraat - Maastrichterlaan en 31
woningen in de Schoolstraat. Daarmee bedroeg onze gemiddelde huurverhoging in 2012 2,3 procent.
10

Jaarverslag 2012
3 De betrokkenheid van bewoners
3.1 Huurdersvereniging Ubach over Worms
Tot 28 juni 2012 had Woningstichting Ubach over Worms geen formele huurdervertegenwoordiging. In
overleg met de ledenraad en in aanloop naar de fusie hebben we op 28 juni 2012 formeel de
huurdersvereniging Ubach over Worms opgericht. In een reglement is vastgelegd dat de corporatie
regelmatig overleg voert met de huurdersvereniging en de huurdersvereniging in de gelegenheid stelt
advies te geven of overleg te voeren met de corporatie over het gevoerde beleid en beheer. In 2012
waren de belangrijkste gespreksonderwerpen:
• de wijziging van rechtsvorm vereniging naar stichting in verband met de fusie;
• de fusie;
• de herstructurering van het Centrumplan;
• de sloop van de woningen aan de Schoolstraat en Pastoor Jos Peterstraat;
• de verkoop van woongelegenheden;
• de oprichting van een leefbaarheidsfonds in 2013.
3.2 Bewonerscommissies
In 2012 waren twee bewonerscommissies actief: een in de Schoolstraat en een in de Pastoor Jos
Petersstraat, beide in verband met herstructurering. We voeren overleg met deze commissies en stellen
hen in de gelegenheid advies te geven over de sloop en de herstructurering op deze locaties. En om
individuele bewoners de kans te geven mee te denken met onze plannen doen we er alles aan om bij
grotere renovatie- en herstructureringsprojecten bewoners in werkgroepen te laten meedenken.
3.3 Communicatie
Om de betrokkenheid van bewoners bij onze corporatie te vergroten, informeren wij hen via ons
bewonersblad Woonnieuws, via onze eigen website en via www.thuisinlimburg.nl over nieuwbouw- en
onderhoudsprojecten, beschikbare woningen, nieuws over onze corporatie (zoals in 2012 de
voorgenomen fusie) en uit de corporatiebranche en zaken zoals veranderingen van het beleid en
wijzigingen van de huurtoeslag. Ook zijn er diverse brochures en infowijzers voor onze bewoners
beschikbaar.
11

Jaarverslag 2012
4 De kwaliteit van de woningvoorraad en woonomgeving
4.1 Woningbezit
Zoals tabel 2 laat zien is het woningbezit van Woningstichting Ubach over Worms in 2012 met 39
woningen afgenomen in vergelijking met het jaar ervoor. Naast de 1.262 woningen hadden we eind
2012 244 overige verhuureenheden in bezit. Hieronder vallen onder andere garages, (ondergrondse)
parkeerplaatsen, een zorgcentrum en overige panden. Al onze woningen en overige verhuureenheden
bevinden zich binnen het statutair vastgestelde werkgebied: de gemeente Landgraaf.
Tabel 2 Woningbezit 31-12-2012
Aantal woningen in bezit op 31-12-2011 1.301
Toegevoegd in 2012
aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen 0
aantal aangekochte woningen 0
Onttrokken in 2012
aantal verkochte woningen 35
aantal gesloopte woningen 4
Aantal woningen op 31-12-2012 1.262
4.2 Herstructurering
In het kader van de Regionale Herstructureringsvisie hebben we afgesproken in de periode tot 2020
circa 100 huurwoningen uit de markt te onttrekken. In 2011 hebben we onze portefeuillestrategie
hierop afgestemd. Samen met de gemeente Landgraaf zijn we in 2012 bezig geweest met het opstellen
van een wijkontwikkelingsvisie voor Ubach over Worms. Onze portefeuillestrategie zal hiervan deel
uitmaken. We lichten ons beleid op het gebied van sloop, nieuwbouw, aan- en verkoop kort toe.
Sloop
In de Jos Petersstraat - Maastrichterlaan hebben we vier van de achttien woningen gesloopt. Op deze
locatie zijn twaalf levensloopbestendige woningen voorzien.
Wanneer een woningcomplex wordt gesloopt, stellen we een Sociaal Statuut op. Hierin nemen we zowel
onze rechten en plichten als die van huurder(s) op. Ook nemen we hierin de verhuiskostenregeling op.
Dit houdt onder meer in dat bewoners een bedrag van 5.600 euro (prijspeil 2012) ontvangen als zij door
sloop noodgedwongen de woning moeten verlaten. Daarnaast helpen we bewoners in hun zoektocht
naar een nieuwe woning en krijgen ze voorrang bij de woningtoewijzing.
Nieuwbouw
Gezien de vergrijzing en de krimpende huurmarkt in de regio gaan we terughoudend om met
nieuwbouwplannen. In 2012 hebben we geen nieuwbouwwoningen opgeleverd. Ons beleid is dat
nieuwbouw in ieder geval bestaat uit levensloopbestendige woningen gericht op senioren met
eventueel (een toekomstige) zorgbehoefte.
Aankoop
We hebben in 2012 geen aankopen gedaan. Ook dit is gerelateerd aan de krimpende markt in ons
werkgebied.
12

Jaarverslag 2012
Verkoop
In onze portefeuillestrategie hebben we voor de periode tot 2020 woningen aangewezen met
verkoopbestemming. De reden dat we woningen uit ons bezit verkopen, is enerzijds dat we in de
betreffende straten willen differentiëren in eigendomsverhoudingen. Anderzijds zijn de opbrengsten van
verkoop noodzakelijk om te kunnen investeren, herstructurering te kunnen realiseren en om
overheidsheffingen te kunnen bekostigen.
In 2012 hebben we 31 woningen aan de gemeente Landgraaf verkocht in verband met het Centrumplan.
Daarnaast hebben we vier individuele woningen verkocht. Eén woning hebben we verkocht aan een
zittende huurder. Bij alle verkopen schakelen we een onafhankelijk taxateur in die zelf niet betrokken is
bij de transactie. We hanteren een kortingsregeling voor zittende huurders, die nagenoeg gelijk is aan de
kortingsregeling voor starters. Zowel zittende huurders als starters krijgen een korting van tien procent
op de taxatiewaarde met een maximum van 10.000 euro. Dit geldt dus voor de woning die in 2012 aan
de zittende huurder werd verkocht. Wanneer de koper de woning binnen vijf jaar wil verkopen, moet
een deel van de korting terugbetaald worden.
De woningen met verkoopbestemming die niet aan de zittende huurder kunnen worden verkocht,
worden na mutatie op de vrije markt aangeboden. Wanneer de woning ook dan niet verkocht wordt,
wordt deze opnieuw in de verhuur gebracht.
4.3 Onderhoudsbeleid
Voor ons onderhoudsbeleid hanteren we als uitgangspunt het behoud en de verbetering van de
kwaliteit van het woningbezit. Met woningen die aangewezen zijn voor sloop gaan we kostenbewust
om. Ons dagelijks onderhoud bestaat uit klachtenonderhoud (reparatieverzoeken) en het
mutatieonderhoud (verhuizingen). Ons planmatige onderhoud bestaat uit contractonderhoud en
onderhoudsmaatregelen in het kader van de portefeuillestrategie en ons strategisch voorraadbeleid
(SVB). Bij grootschalige renovatie ontvangen bewoners standaard een bijdrage als gevolg van de
overlast. De vergoeding hierbij wordt bepaald door de duur van de renovatie en de mate van overlast en
bedraagt maximaal een maand huur. De hoogte ervan is vastgelegd in een reglement. Tabel 3 toont de
onderhoudsuitgaven in 2012.
Het onderhoudsbeleid wordt jaarlijks in teamverband besproken en bijgesteld. Uitgangspunten van ons
onderhoudsbeleid zijn:
• planmatig onderhoud wordt uitgevoerd op basis van het strategisch voorraadbeleid (SVB), de
portefeuillestrategie die in 2011 is vastgesteld en het energiebeleidsplan (2011);
• niet-planmatig onderhoud voeren we uit op basis van interne kwaliteitsnormen;
• bij mutatie brengen we gedateerde voorzieningen op een hoger kwaliteitsniveau. Zo brengen
we bij iedere mutatie hang- en sluitwerk in de woning aan met het politie keurmerk ‘Veilig
Wonen’, brengen we isolatie aan en vervangen de CV-ketel door een HR-installatie;
• het beleidsplan en plan van aanpak ‘brandveiligheid’;
• het beleidsplan ‘legionella’: wanneer legionella wordt geconstateerd, wordt met behulp van een
gecertificeerd bedrijf de procedure gevolgd die door het ministerie is voorgeschreven.
13

Tabel 3 Onderhoudsbegroting versus realisatie 2012
Jaarverslag 2012
Bedragen x € 1.000 realisatie 2012 begroting 2012 verschil
Klachtenonderhoud / reparatieverzoeken 331 300 31
Mutatie onderhoud 339 237 102
Contract onderhoud 202 225 -23
Planmatig Onderhoud 1.106 1.640 -534
Totaal lasten onderhoud 1.978 2.402 -424
Geactiveerd onderhoud SVB
Liftenproject 24 portieketagewoningen 649 0 649
Energiebesparende maatregelen 37 226 -189
Ingrijpende woningverbeteringen 400 421 -21
Sub-totaal geactiveerd onderhoud SVB 1.086 647 439
Geactiveerd onderhoud geriefsverbeteringen * 179 n.v.t. n.v.t.
Totaal geactiveerd onderhoud 1.265
*De omvang van de geriefsverbeteringen is vooraf moeilijk in te schatten. Deze kosten zijn begroot onder
planmatig onderhoud. Net zoals bij het mutatieonderhoud is in de begroting een aanname op basis van
ervaringscijfers opgenomen.
Toelichting bij tabel 3:
• Klachtenonderhoud/reparatieonderhoud: dit wordt verricht naar aanleiding van door bewoners
gemelde klachten, ingediende reparatieverzoeken of door medewerkers van de afdeling
Woondiensten geconstateerde gebreken. Regelmatig wordt aandacht besteed aan controle van
de klachtmelding en uitvoering van de werkzaamheden (after-sales). Het klachtenonderhoud
kent een overschrijding van circa 10 procent van de begroting met 31.000 euro. Het aantal
geregistreerde meldingen, dat resulteerde in een herstelopdracht, bedroeg in 2012 circa 1188
(2011: 1269). De kosten per reparatieverzoek c.q. opdracht bedroegen gemiddeld circa 279 euro
(2011: 240 euro). Als extra service neemt de corporatie onderdelen van het huurderonderhoud
voor haar rekening. Als beoordelingscriterium geldt normaal gebruik en slijtage.
• Mutatieonderhoud: in vrijgekomen woningen worden gedateerde voorzieningen op een hoger
kwaliteitsniveau gebracht. We noemen dat dynamisch mutatieonderhoud. De kosten daarvoor
komen niet ten laste van de reguliere onderhoudsbegroting maar kunnen meestal gedekt
worden door een verhoging van de huurprijs bij mutatie (huurharmonisatie). Het budget voor
het reguliere mutatieonderhoud is met ongeveer 102.000 euro (43 procent) overschreden. Dit
komt mede doordat in 2012 enkele mutaties zijn geweest in de portiek-etagewoningen. De
mutatiekosten bij de complexen met ingrijpende verbeteringen (SVB) worden voor een groot
deel geactiveerd en geregistreerd als ingrijpende woningverbetering. Totaal is 339.000 euro
geboekt ten laste van mutatieonderhoud. Dat is gemiddeld 4.134 euro per mutatie (in 2011
1.729 euro).
• Contractonderhoud: om storingen tot een minimum te beperken en de bedrijfszekerheid te
verhogen, wordt op onderdelen preventief onderhoud gepleegd op basis van afgesloten service-
en onderhoudsovereenkomsten. De kwaliteit van de dienst wordt vooraf transparant bepaald.
Hierbij wordt de expertise van de contractpartner optimaal benut. Dit betreft vooral technische
installaties zoals liften, CV-installaties, ventilatoren en deurautomaten. In 2012 is een all-in
contract met het CV-onderhoudsbedrijf afgesloten voor onderhoud, storingen en
ketelvervanging op basis van prestatieafspraken (raamovereenkomst).
• Planmatig onderhoud: dit is gebaseerd op een jaarlijks geactualiseerde meerjaren
onderhoudsplanning. Daarin worden de uit te voeren werkzaamheden aan de verschillende
bouwkundige onderdelen en installaties aangegeven voor de duur van de komende tien jaar.
14

Jaarverslag 2012
Deze voortschrijdende planning is opgesteld op basis van complexopnames en
steekproefsgewijze woninginspecties. De woningvoorraad wordt zodoende voortdurend
bouwtechnisch geïnspecteerd en bewaakt.
De technische kant is één van de beoordelingsaspecten voor de meerjarenstrategie, die is
vastgesteld in de portefeuillestrategie. Vanuit de meerjarenplanning en de portefeuillestrategie
wordt de taakstellende planning voor het komende jaar afgeleid. Ook constateringen in het
kader van verhuurbaarheid wegen we mee. Het planmatig onderhoud is een dynamisch proces
en wordt beïnvloed door vele factoren, waarbij als maatstaf geldt dat de gereserveerde
budgetten doeltreffend en doelmatig worden besteed. In 2012 is uiteindelijk voor een
totaalbedrag van 1.106.000 euro (67 procent van de begroting) aan planmatig onderhoud
opgedragen en uitgevoerd.
• Geactiveerd onderhoud geriefverbetering: in het boekjaar 2012 is circa 179.000 euro (2011:
331.000 euro) geactiveerd voor kosten van geriefverbeteringen. De werkzaamheden zijn
uitgevoerd in mutatiewoningen of op verzoek van huurders.
• Strategische voorraad beheer (SVB): werkzaamheden die een positief effect hebben op de
verhuurbaarheid en levensduurverlenging tot gevolg hebben, maken deel uit van het SVB en de
portefeuillestrategie. Het betreft bijvoorbeeld een verbetering van de bereikbaarheid, de
toegankelijkheid en de veiligheid. Ook gaat het om het aanbrengen van liften, verbetering van
de galerijen of de uitstraling van een wooncomplex. Dit geldt ook voor voorzieningen waardoor
ouderen langer in hun woning kunnen blijven wonen. Tevens is binnen het SVB een
basiskwaliteit van de woning benoemd.
Het SVB is gebaseerd op het voorraadbeleidsplan zoals dat is samengesteld door een werkgroep
SVB en onze nieuwe portefeuillestrategie. Dit beleid wordt jaarlijks geëvalueerd en waar nodig
bijgesteld. Voor 2012 was in totaal een bedrag van 647.000 euro begroot. In het kader van SVB
is circa 1.086.000 euro besteed. Hiervan is 400.000 euro uitgegeven aan diverse
werkzaamheden in acht mutatiewoningen. De hogere uitgaven aan SVB-onderhoud ten opzichte
van de begroting zijn voornamelijk veroorzaakt door de overloop van de kosten van het
liftenproject eerste fase uit 2011 (circa 649.000).
Van het begrotingsbedrag voor energiebesparende maatregelen is een gedeelte ad 189.000
euro niet uitgegeven. Een bedrag ad 75.000 euro is doorgeschoven naar 2013 en heeft
betrekking op de woningen van het liftenproject fase 2. Het resterende bedrag ad 114.000 euro
is niet uitgegeven in afwachting van het energiebeleid van HEEMwonen.
4.4 Energiebeleid
Energiebesparing en duurzaamheid staan hoog op onze agenda. Het in 2011 vastgestelde energiebeleid
is ook in 2012 voortgezet. Doel van ons energiebeleid is om het energieverbruik en daarmee de
woonlasten van onze bewoners terug te dringen en zodoende de CO²-uitstoot te verminderen.
In 2012 hebben we bij 48 woningen energiebesparende maatregelen toegepast. Bij de toepassing van
energiebesparende maatregelen vragen wij bewoners een bijdrage in de vorm van huurverhoging.
Uitgangspunt is dat die huurverhoging ongeveer de helft bedraagt van de te verwachten gemiddelde
besparing op de energiekosten.
Bij mutatie worden woningen standaard voorzien van spouw-, dak- en indien mogelijk vloerisolatie. Ook
plaatsen we bij mutatie standaard dubbel HR++ glas en vervangen we de CV-ketel door een HRinstallatie.
15

Jaarverslag 2012
4.5 Leefbaarheid
Naast aandacht voor het woningbezit hebben we aandacht voor de leefomgeving en de beleving van
wonen. We zijn betrokken bij initiatieven die niet rechtstreeks met het beheer van het woningbezit te
maken hebben. Vanuit verschillende samenwerkingsvormen met onder andere gemeente, Welsun,
politie, zorgverleners en bewoners zoeken we naar een verantwoord evenwicht bij de verdeling van
verantwoordelijkheden.
Door diverse locaties in ons werkgebied te herstructureren, proberen we leegstand en de daarmee
samenhangende negatieve gevolgen voor de leefbaarheid zoveel mogelijk te voorkomen. Daarnaast
hebben we in 2012 een aantal werkzaamheden uitgevoerd en acties ondersteund die specifiek gericht
waren op het behoud en een beter leefbare woonomgeving in Ubach over Worms:
• Deelname buurtoverleg wijkbeheer Landgraaf: overleg van bewoners, politie, de
woningcorporaties, Stichting Welsun (o.a. maatschappelijk werk) en de wijkcoördinator
van de gemeente. Dit overleg dient als platform om te werken aan eens schone en veilige
leefomgeving en onderstreept de gezamenlijke verantwoordelijkheid hiervoor.
• Deelname buurtbemiddeling: een initiatief waarbij buurtbewoners vrijwillig bemiddelen bij
conflicten tussen twee of meerdere personen uit een straat of buurt. De coördinatie ligt bij
Welsun. Het initiatief wordt ondersteund door Woningstichting Ubach over Worms en Hestia
groep. Onze rol als corporatie blijft beperkt tot ondersteuning en het aandragen van
bemiddelingssituaties.
• Huiskamerprojecten: binnen ons bezit kennen we vier multifunctionele ruimten die in gebruik
zijn als ‘huiskamer’. Ontmoeting en een prettige daginvulling staan centraal in het
huiskamerproject. De huiskamerprojecten zijn voor rekening van de corporatie gerealiseerd bij
nieuwbouw of renovatie. Ze worden gratis ter beschikking gesteld aan de bewoners van de
appartementencomplexen waarin de ruimte is gelegen.
• Aanleg speelvoorziening Kapelweg.
Om inzicht te krijgen in het effect van onze inzet hebben we in 2012 samen met Hestia groep en Land
van Rode een leefbaarheidsonderzoek uitgevoerd. Het gemiddelde cijfer voor de leefbaarheid in Ubach
over Worms in 2012 bedroeg een 7,2. Dit onderzoek was voor onze corporatie een nulmeting. Tabel 4
toont de gemiddelde cijfers in 2012 per thema.
Tabel 4 Resultaten leefbaarheidsonderzoek 2012
Woonomgeving Woning Leefklimaat Veiligheid Voorzieningen Algemeen
Ubach over Worms 7.0 7.8 7.3 7.4 6.6 7.1
Ondanks de mooie resultaten zijn er een aantal buurten en thema’s die extra aandacht vragen. De
nieuwe fusiecorporatie gaat met de onderzoeksresultaten aan de slag en stelt samen met de bewoners,
de gemeente en eventuele andere partijen verbeterplannen per buurt op.
16

5 De financiële huishouding
Jaarverslag 2012
5.1 Algemeen
Ook op het gebied van financieel beheer en risicomanagement heeft 2012 grotendeels in het teken van
de fusie gestaan. De begrotingen van de drie corporaties zijn geconsolideerd en er heeft afstemming
plaatsgevonden van diverse financiële zaken. Verder heeft het regeerakkoord de gemoederen binnen de
sector flink bezig gehouden. Er werden diverse scenario's opgesteld van de financiële toekomst van
woningcorporaties waaruit bleek dat vele corporaties door het nieuwe regeringsbeleid in financiële
problemen zouden komen. Met name de maximering van de huurprijs op vierenhalf procent van de
WOZ-waarde leek in ons werkgebied voor veel problemen te gaan zorgen. De WOZ-waardes dalen in ons
werkgebied Parkstad, inmiddels voor het vierde jaar op rij en het einde van de daling lijkt nog niet in
zicht. Uiteindelijk bleek de soep weer eens niet zo heet te worden gegeten als dat hij is opgediend en
blijft de bestaande woningwaardering vooralsnog de basis voor de bepaling van de maximale huurprijs.
De verhuurdersheffing en de saneringsheffing hebben de komende jaren echter wel een grote impact op
de investeringen van corporaties. Geld dat rechtstreeks naar de overheid en naar de sector gaat, kunnen
wij helaas niet investeren in onze eigen woningen en wijken.
In 2012 was nog geen ommekeer zichtbaar in de situatie op de huizenmarkt. Ondanks de dalende WOZ-
c.q. taxatiewaarde van de woningen hebben wij in 2012 slechts vier woningen verkocht aan
particulieren. Het aantal verkopen daalt al een aantal jaren en ook in de begroting houden wij de
komende vijf jaar rekening met de verkoop van vier woningen per jaar. De gedachte van de minister dat
woningcorporaties hun opbrengsten moeten halen uit de verkoop van woningen lijkt in onze
woningmarkt niet erg realistisch.
De waardering van het vastgoed leidt ook tot extra en intensieve werkzaamheden. In de jaarrekening
2012 wordt de nieuwe richtlijn RJ645 toegepast. Woningstichting Ubach over Worms maakt de overstap
van waardering op historische kostprijs naar waardering op bedrijfswaarde. Inmiddels gaan er al weer
geluiden op om waardering op actuele waarde (taxatiewaarde) toe te passen. Door de toepassing van
de nieuwe RJ645 verandert de jaarrekening aanzienlijk. Dit geldt zowel voor het jaar 2012 maar door de
stelselwijziging ook voor de cijfers van 2011, die zijn herzien.
Op fiscaal gebied is ultimo 2012 met de fusiepartners besloten om voor de jaren 2008 tot en met 2011
gebruik te maken van de herbestedingsreserve. De aangiftes vennootschapsbelasting worden op dit
gebied herzien. Het commerciële resultaat blijft aan hevige schommelingen onderhevig door de
waarderingssystematiek en door de fiscale invloeden (latenties) op de commerciële jaarrekening. Dit zal
de komende jaren nog wel blijven spelen. Woningstichting Ubach over Worms en haar rechtsopvolger
HEEMwonen sturen met name op kasstromen. Net als in iedere huishouding kunnen we alleen de euro's
uitgeven die we ook daadwerkelijk ontvangen.
5.2 Portefeuillestrategie
De portefeuillestrategie is in 2012 niet verder op individueel complexniveau ontwikkeld. In het
fusieproces zijn de drie portefeuilles samengevoegd en afgezet tegen de opgave in de regio. Hieruit is
gebleken dat de gezamenlijke portefeuille voldoende mogelijkheden biedt om de uitdaging in ons
werkgebied aan te gaan. In 2013 wordt de portefeuillestrategie van HEEMwonen op totaalniveau verder
uitgewerkt.
Europaweg
In 2012 is het liftenproject aan de Europaweg opgeleverd. Zowel de bewoners, de omgeving en de
17

Jaarverslag 2012
woningstichting zijn dermate tevreden met het resultaat dat is besloten om nog twee blokken met in
totaal 24 woningen op dezelfde wijze te renoveren. Dit nieuwe project zal in 2013 worden gestart. De
totale stichtingskosten bedragen 1.998.000 euro en het onrendabele deel 880.000 euro.
Centrumplan Waubach
In 2012 zijn de nodige stappen gezet ten behoeve van het Centrumplan Waubach. De realisatie van dit
project, waarop reeds vele jaren door alle stakeholders wordt gewacht, zal in 2013 starten. In 2012 is
het complex aan de Schoolstraat verder onthuurd en op 27 december heeft de laatste bewoner het
complex verlaten. Uit praktische overwegingen is er voor gekozen om het complex niet zelf te slopen
maar de woningen te verkopen aan de gemeente Landgraaf. In het totale gebied hadden diverse
partijen bezit waardoor het eenvoudiger was als één partij voor de sloop zou zorgdragen. In het
Centrumplan zal de corporatie 27 huurwoningen en 17 parkeerplaatsen gaan exploiteren. Verder
realiseert een projectontwikkelaar 21 koopwoningen met parkeerplaatsen en worden in de tweede fase
ook commerciële ruimtes gerealiseerd. Dit nieuwe project levert een positieve bijdrage aan de
toekomstige levensbehoeften van bewoners van Ubach over Worms. De geraamde stichtingskosten
bedragen 4.815.000 euro waarvan 1.052.000 euro onrendabel is.
Jos Peterstraat
De kwaliteit van de achttien woningen aan de Pastoor Jos Petersstraat is van dien aard dat exploitatie op
langere termijn niet meer verantwoord is. In 2012 zijn reeds vier woningen gesloopt en de resterende
woningen zullen worden gesloopt op het moment dat voor de bewoners passende herhuisvesting is
geregeld. De verwachting is dat in de loop van 2014 kan worden gestart met de vervangende
nieuwbouw.
5.3 Waardering woningbezit
In 2012 is de overstap gemaakt van waardering op historische kostprijs naar waardering op
bedrijfswaarde. Mede door de vereiste toepassing van de componentenmethode is dit een tijdrovende
bezigheid geweest. Overigens worden alleen de eenheden uit het DAEB bezit op bedrijfswaarde
gewaardeerd. Het niet-DAEB bezit wordt gewaardeerd tegen taxatiewaarde.
De bedrijfswaarde die voorheen in de toelichting van de jaarrekening werd vermeld, verschijnt vanaf
het jaar 2012 in de balans. Voor de juiste verwerking in de jaarrekening zijn de bedrijfswaardes van 2010
en 2011 herberekend. In de jaarrekening 2012 zijn de cijfers 2011 voor vergelijkingsdoeleinden
toegepast. In tabel 5 wordt de bedrijfswaarde verder toegelicht.
Tabel 5 Bedrijfswaardes 2010 – 2012
Jaar Bedrijfswaarde in jaarrekening 2010 en 2011 Bedrijfswaarde in jaarrekening 2012
2010 € 62.207.000 € 69.766.000
2011 € 70.752.000 € 67.474.000
2012 € 69.178.000
De belangrijkste wijzigingen in de bedrijfswaardeberekening zijn:
• de rentabiliteitswaardecorrectie van de leningen wordt niet meer toegerekend;
• van de beheerkosten worden alleen de vastgoed gerelateerde kosten ingerekend. Deze kosten
bedragen 51 procent van de totale beheerkosten;
• er wordt een restwaarde van de woningen ingerekend die bestaat uit een opbrengst van 5.000
euro en kosten van 15.000 euro (sloop-, verhuis- en herinrichtingskosten). De restwaarde per
woning is dus per saldo 10.000 euro negatief;
• de huurharmonisatie wordt maximaal vijf jaar ingerekend (voorheen tot einde levensduur).
18

Jaarverslag 2012
De bedrijfswaarde uit tabel 5 betreft de bedrijfswaarde van het totale bezit (DAEB en niet DAEB).
Tabel 6 toont hoe de (herziene) bedrijfswaarde wordt verdeeld over beide categorieën.
Tabel 6 Bedrijfswaarde DEAB versus niet-DEAB
Jaar DAEB Niet-DAEB Totaal
2010 € 65.974.000 € 3.792.000 € 69.766.000
2011 € 63.622.000 € 3.852.000 € 67.474.000
2012 € 65.234.000 € 3.934.000 € 69.168.000
De bedrijfswaarde van het DAEB bezit wordt in de balans verwerkt. Voor het niet-DAEB bezit vindt de
waardering in de balans plaats op taxatiewaarde. De bedrijfswaarde wordt enkel als toelichting
opgenomen. Tabel 7 toont de verklaring van de mutatie van de bedrijfswaarde van het DAEB bezit in
2012.
Tabel 7 Ontwikkeling bedrijfswaarde 2011 - 2012
Bedrijfswaarde ultimo 2011 € 63.622.000
Jaarresultaat (autonoom en voorraadmutaties) - € 235.000
Parameterwijzigingen (indexaties en levensduur) € 1.877.000
Wijzigingen exploitatiebeleid (huurderving en wijziging kostenfactoren) - € 30.000
Bedrijfswaarde ultimo 2012 € 65.234.000
5.4. Financiële kengetallen
De gegevens met betrekking tot het resultaat betreffen het gehele verslagjaar terwijl de overige
kengetallen de stand per ultimo van het verslagjaar aangeven. De kengetallen 2011 zijn aangepast op
basis van de stelselwijziging (RJ645).
Boekjaar 2012 2011 2010 2009 2008
Balans en Winst- en Verliesrekening (x € 1.000)
Eigen vermogen 33.052 26.218 10.018 9.407 8.109
Huren 7.993 7.868 7.780 7.653 7.503
Vergoedingen 345 327 313 341 326
Jaarresultaat 4.965 674 611 1.298 3.051
Algemeen
1. Huurachterstand uitgedrukt in % van de
huren en vergoedingen 0,71 0,54 0,46 0,52 0,42
2. Huurderving uitgedrukt in % van de
huren en vergoedingen 2,66 1,95 1,78 1,70 1,41
3. Eigen Vermogen uitgedrukt in %
van de huren en de overheidsbijdragen 414 333 129 122 108
4. Eigen Vermogen einde boekjaar
per verhuureenheid (in €) 24.429 18.835 7.197 6.644 5.683
5. Personeelsbezetting einde boekjaar:
- directeur-bestuurder 1 1 1 - -
- woondiensten / verhuur 6 6 6 7 7
- administratief 4 4 4 4 4
- technisch 3 3 3 3 3
19

Jaarverslag 2012
Financiële continuïteit 2012 2011 2010 2009 2008
Solvabiliteit (%) 42 37 18 17 15
Liquiditeit 2,10 0,07 1,93 0,76 0,57
Rentabiliteit eigen vermogen (%) 15 3 6 14 38
Rentabiliteit vreemd vermogen (%) 4 5 5 5 5
Rentabiliteit totaal vermogen (%) 9 4 5 6 9
Renteresultaat in % eigen vermogen 5 5 12 12 13
Interne financiering per woning (in €) 20.185 20.089 4.993 6.193 5.218
De WOZ waarde van het totale woningbezit en de ontwikkeling hierin zijn weergegeven in tabel 8.
Tabel 8 WOZ waarde woningbezit
2013 2012 2011
Peildatum 1.1.2012 Peildatum 1.1.2011 Peildatum 1.1.2010
Woningen 130.500.000 140.330.000 150.419.000
Kantoorgebouw 675.000 628.000 653.000
Zorgcentrum 7.577.000 7.710.000 7451.000
School 1.000.000 1.005.000 1.006.000
Zorgeenheden 3.792.000 3.895.000 3.943.000
Totaal 143.544.000 153.568.000 163.472.000
5.5 Treasury
Woningcorporaties kunnen geldleningen aantrekken met borging van het Waarborgfonds Sociale
Woningbouw (WSW). Door de triple-A rating van dit fonds profiteren corporaties van gunstige
rentecondities. Niet alle activiteiten van corporaties kunnen met WSW borging worden gefinancierd.
In het Europadossier is aangegeven dat niet-DAEB (Diensten van Algemeen Economisch Belang)
activiteiten niet met borging kunnen worden gefinancierd.
De financieringsbehoefte wordt veelal ingevuld door middel van langlopende (> twee jaar), onderhandse
geldleningen. Er wordt geen gebruik gemaakt van derivaten. Verder was er tot ultimo 2012 een
kredietfaciliteit van ruim 2,2 miljoen euro bij de huisbankier beschikbaar om kortlopende
liquiditeitstekorten op te vangen. De kredietfaciliteit is per 31 december 2012 opgeheven. Door het
aantrekken van een geldlening per 28 december wordt het boekjaar afgesloten met een positief
liquiditeitssaldo. Tabel 9 toont de leningenportefeuille in 2011 en 2012. En tabel 10 toont de mutaties
hierin in 2012.
Tabel 9 Leningenportefeuille
2012 2011
Aantal leningen 21 22
Schuldrest (in €) 42.537.180 40.062.015
Gemiddelde rentevoet 4,02% 4,43%
Tabel 10 Mutaties leningenportefeuille 2012
volume looptijd rente aflossing
Contractuele aflossing leningen (in €) 2.800.000 10 jaar 4,165 fixe
1.588.230 11 jaar 5,285 fixe
719.925 20/50 5,44 ann
20

Jaarverslag 2012
In het jaar 2012 zijn twee nieuwe fixe geldleningen gestort: een lening van 3.000.000 euro met een
looptijd van negen jaar tegen een rente van 4,45 procent. En een lening van 5.500.000 euro met een
looptijd van zes jaar tegen een rente van 1,64 procent. Deze laatste geldlening is in december 2012
gestort. Na het aantrekken van deze lening is het faciliteringsvolume van de corporatie per ultimo 2012
volledig gebruikt.
5.6 Beleggingen
Per ultimo 2012 zijn de liquide middelen als volgt belegd:
2012 2011
Kas (in €) 0 2.155
Bank rekening-courant (in €) 169.855 37.735
Spaarrekeningen (in €) 2.000.012 10
Totaal beleggingen per 31-12 2.169.867 39.900
5.7 Solvabiliteitsoordeel en kredietwaardigheid
Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft de prognosegegevens 2012-2016 van de corporatie
beoordeeld. Het fonds concludeert dat de voorgenomen activiteiten in financieel opzicht passen bij de
vermogenspositie van de corporatie. In mei 2012 hebben wij van het CFV het continuïteitsoordeel A1
ontvangen. In oktober 2012 is op basis van de jaarstukken 2011 een solvabiliteitsoordeel afgegeven. Dit
oordeel luidt: ´voldoende solvabiliteit´. Het volkshuisvestelijk vermogen bedraagt 29.482.000 euro (41,2
procent van het balanstotaal) terwijl de ondergrens van dit vermogen, op basis van een risicoprofiel, is
bepaald op 8.782.000 euro (12,3 procent van het balanstotaal). Het volkshuisvestelijk vermogen is
gebaseerd op de door de corporatie opgegeven bedrijfswaarde van het bezit. Om te komen tot een
gelijk oordeel in gelijke omstandigheden uniformeert het fonds de opgegeven bedrijfswaarde. Het risico
bestaat uit drie onderdelen. Dit zijn het marktrisico, het macro-economisch risico en het operationeel
risico.
Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) heeft ons in juli 2012 geïnformeerd dat wij op basis
van de door ons verstrekte prognosegegevens over de jaren 2012 tot en met 2016 voldoen aan de eisen
van kredietwaardigheid. Wij kunnen derhalve gebruik blijven maken van de borgingsfaciliteiten van dit
fonds.
5.8 Meerjarenperspectief
In deze paragraaf gaan we verder in op het meerjarenperspectief van de nieuwe fusieorganisatie
HEEMwonen. In januari 2013 is de financiële meerjarenprognose voor de jaren 2013 tot en met 2017
door de Audit Commissie en de Raad van Commissarissen van HEEMwonen vastgesteld. Voor het
opstellen van deze financiële meerjarenprognose zijn de meerjarenprognoses van de drie individuele
fusiepartners als onderlegger gebruikt. De prognose is als volgt tot stand gekomen:
1. basis vormt de FMP 2012-2021 van de drie afzonderlijke corporaties;
2. deze FMP is geconsolideerd op basis van de waarderingsgrondslag bedrijfswaarde waarbij de
parameters die ten grondslag liggen aan het berekenen van de bedrijfswaarde zijn
geüniformeerd;
3. de begrotingscijfers 2011 zijn afgestemd op de jaarrekening 2011;
4. de parameters zijn op basis van de meest recente cijfers van het Centraal Planbureau en De
Nederlandse Bank geactualiseerd;
21

Jaarverslag 2012
5. het (des)investeringsprogramma is geactualiseerd;
6. de verhuurdersheffing en de saneringsheffing zijn op basis van twee scenario’s in de prognose
ingerekend.
De volgens deze stappen opgestelde prognose 2013-2017 is echter nog niet gebaseerd op het beleid van
HEEMwonen. Het portefeuilleplan (vastgoedsturing) wordt in het eerste half jaar van 2013 verder
uitgewerkt en vormt daarmee de basis voor het opstellen van de verschillende deelbegrotingen zoals de
meerjaren-onderhoudsprognose, de (des)investeringsprognose en de bedrijfskostenprognose. Deze
deelbegrotingen vormen uiteindelijk de basis voor de in september 2013 nieuw op te stellen FMP 2014-
2018.
Het huidige kabinet heeft in 2013 het woonakkoord gesloten. Hierin zijn diverse (voorgenomen)
maatregelen opgenomen die ook HEEMwonen zullen treffen. Deze maatregelen betreffen onder meer:
• de Wet verhuurdersheffing: vanaf 2013 gaan corporaties meebetalen aan de rekening van de
huurtoeslag. Uit de meest actuele berichtgeving rondom het regeerakkoord blijkt dat deze
verhuurdersheffing oploopt van 50 miljoen euro in 2013 naar 1,7 miljard euro in 2017. De
grondslag voor deze heffing is de WOZ-waarde van het vastgoed. Over de exacte uitwerking van
deze verhuurdersheffing bestaat op dit moment nog onduidelijkheid;
• een door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) opgelegde heffing voor saneringssteun voor
2013 van 2.339.000 euro (4 procent van de huursom). Het CFV heeft reeds aangegeven dat
rekening gehouden moet worden met een heffing voor saneringssteun in de jaren 2014 tot en
met 2017 van respectievelijk 3, 3, 2 en 1 procent van de jaarlijkse huursom.
HEEMwonen heeft de gevolgen van het kabinetsbeleid op basis van de twee scenario’s uit tabel 11
doorgerekend in haar kasstroomprognoses. Tabel 11 toont de ontwikkeling van de kasstromen en de
belangrijkste financiële kengetallen, rekening houdend met de verhuurdersheffing en de
saneringssteun. Figuur 1 toont de ontwikkeling van de operationele kasstroom inclusief twee procent
aflossingsfictie WSW (Bron: dPi 2012).
Tabel 11 Ontwikkeling kasstroom, ICR en loan to Value 2013-2017
Scenario 1
Operationele kasstroom 11.772
Aflossingsfictie -6.155
Operationele kasstroom na
aflossingsfictie 5.617
Rentedekkingsgraad (ICR) 2,5
Loan-to-value 61,5
Scenario 2
Operationele kasstroom 11.772
Aflossingsfictie -6.155
Operationele kasstroom na
aflossingsfictie 5.617
Loan-to-value 61,5
2013 2014 2015 2016 2017
13.297
-6.632
6.665
2,4
61,2
10.740
-6.632
4.108
61,2
15.802
-6.839
8.963
2,6
60,1
12.504
-6.839
5.665
60,1
17.624
-6.715
10.909
2,8
59,2
14.180
-6.715
7.465
59,2
17.303
-6.667
10.636
2,9
58,8
13.728
-6.667
7.061
58,8
22

Jaarverslag 2012
Figuur 1 Ontwikkeling operationele kasstroom inclusief 2% aflossingsfictie WSW (Bron: dPi 2012)
Bedrag * € 1.000
12.000
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
-
2013 2014
Jaar
2015 2016 2017
Scenario 1 Scenario 2
De conclusie van HEEMwonen naar aanleiding van deze berekeningen luidt dat zij aan de verwachte
heffingen zal kunnen blijven voldoen zonder wezenlijke aanpassingen in de bedrijfsvoering. Bovendien
zal de corporatie niet noodzakelijkerwijs volledig gebruik hoeven te maken van de verruiming van het
verhuurbeleid.
Eigen vermogen
Uit de opgestelde prognose 2013-2017 voor HEEMwonen blijkt de ontwikkeling van het eigen vermogen
op basis van deze twee scenario’s. Dit is grafisch weergegeven in figuur 2.
Figuur 2 Ontwikkeling eigen vermogen 2013-2017
Bedrag * € 1.000
230.000
225.000
220.000
215.000
210.000
205.000
200.000
2012 2013 2014
Jaar
2015 2016 2017
Scenario 1 Scenario 2
Volledigheidshalve moet met betrekking tot de ontwikkeling van het eigen vermogen worden
opgemerkt dat -in afwachting van definitieve regelgeving- de effecten van de verhuurdersheffing 2 en
de saneringsheffing niet zijn doorberekend in de bedrijfswaarde van het woningbezit.
23

Jaarverslag 2012
Solvabiliteit
De mate waarin HEEMwonen op lange termijn aan haar verplichtingen kan blijven voldoen, wordt
weergegeven in onderstaande grafiek met solvabiliteitsratio’s. Hierbij is de solvabiliteit berekend door
het eigen vermogen uit te drukken in een percentage van het balanstotaal.
Figuur 3 Ontwikkeling solvabiliteit 2013-2017
41,0%
40,0%
39,0%
38,0%
37,0%
36,0%
2013 2014 2015 2016 2017
Jaar
Scenario 1 Scenario 2
Uit figuur 3 blijkt dat de solvabiliteit in beide scenario’s boven de 37 procent blijft en daarmee ruim
boven de door HEEMwonen gestelde minimumeis aan solvabiliteit van 20 procent op basis van
bedrijfswaarde.
5.9. Overige financiële kengetallen
De in deze paragraaf genoemde, financiële kengetallen zijn berekend op basis van scenario 1.
Rentabiliteit
Hieronder verstaan we de verhouding tussen het resultaat (winst) en het vermogen dat dit resultaat
(winst) heeft verdiend. De rentabiliteit is een belangrijke maatstaf voor beslissingscalculaties op de
lange termijn. Tabel 12 toont de ontwikkeling van de rentabiliteit voor de periode 2013 tot en met 2017.
Tabel 12 Ontwikkeling rentabiliteit 2013 - 2017
KENGETALLEN 2013 2014 2015 2016 2017
REV (jaarresultaat voor belastingen / gemiddeld EV) -2,2
RTV (jaarresultaat voor belastingen + interest / gemiddeld TV) 1,4
RVV (betaalde interest / gemiddeld VV) 3,7
Interest Coverage Rate
De Interest Coverage Rate (ICR) is een kengetal dat snel inzicht geeft in de winstgevendheid van de
exploitatie. De ICR wordt berekend door de winst- en verliesrekening te zuiveren van waarderingsvraagstukken,
zichtbare non-cash en niet-exploitatie-gerelateerde items, zoals afschrijvingen, verkopen
en dergelijke. De totale rentelast wordt vervolgens uitgedrukt in de verhouding tot het exploitatiesaldo.
Indien de ICR kleiner is dan 1 genereert de corporatie onvoldoende kasstroom uit de exploitatie om de
rentelast te betalen. Tabel 13 toont de ontwikkeling van de Interest Coverage Rate voor de periode
2013 tot en met 2017.
4,0
3,7
3,6
1,3
2,7
3,6
1,8
2,9
3,5
0,7
2,4
3,5
24

Tabel 13 Ontwikkeling Interest Coverage Rate 2013 - 2017
Jaarverslag 2012
KENGETALLEN 2013 2014 2015 2016 2017
Rentedekkingsgraad (ICR) 2,5
Schuldverdienratio
De schuldverdienratio geeft de verhouding weer tussen de netto kasstroom (exclusief verkopen) en de
langlopende schulden. De schuldverdienratio wordt weergegeven als langlopende leningen / netto
kasstroom. Hierdoor is zichtbaar in hoeveel jaar de langlopende leningen uit de netto kasstroom zouden
kunnen worden afgelost. Tabel 14 toont de ontwikkeling van de schuldverdienratio voor de periode
2013 tot en met 2017.
Tabel 14 Ontwikkeling schuldverdienratio 2013 - 2017
KENGETALLEN 2013 2014 2015 2016 2017
Schuldverdienratio 25,4
Beheerskosten in percentage van de bruto-opbrengsten
Dit betreft eveneens een efficiencyratio waarbij de totale beheerskosten, zijnde lonen en salarissen,
sociale lasten en pensioenlasten, huisvestingskosten, kosten RvC en overige personeelskosten (cash)
worden uitgedrukt in een percentage van de bruto-inkomsten zijnde huren, overheidsbijdragen en
overige bedrijfsopbrengsten (cash). Tabel 15 geeft de ontwikkeling voor de jaren 2013 – 1017 aan.
Tabel 15 Ontwikkeling beheerskosten in percentage van de bruto- opbrengsten
KENGETALLEN 2013 2014 2015 2016 2017
Beheerskosten in % van de bruto-opbrengsten 16,0
2,4
20,3
16,0
2,6
18,4
16,2
2,8
17,4
16,1
2,9
17,3
15,9
25

Jaarverslag 2012
Balans per 31 december 2012 (na resultaatbestemming en bedragen in €)
ACTIVA 31-12-2012 31-12-2011
VASTE ACTIVA
Materiële vaste activa
Sociaal vastgoed in exploitatie 65.234.170 63.622.147
Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 6.647 -
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 996.261 720.099
66.237.078 64.342.246
Vastgoedbeleggingen
Commercieel vastgoed in exploitatie 3.611.051 3.683.596
Financiële vaste activa
Actieve belastinglatentie 4.588.280 2.129.502
VLOTTENDE ACTIVA
74.436.409 70.155.344
Voorraden 236.088 -
Vorderingen
Huurdebiteuren 70.089 55.976
Gemeenten 1.917.168 2.621
Overige vorderingen 26.210 96.638
Overlopende activa 9.973 28.994
2.023.440 184.229
Liquide middelen 2.169.867 39.900
4.429.395 224.129
TOTAAL 78.865.804 70.379.473
26

Jaarverslag 2012
PASSIVA 31-12-2012 31-12-2011
EIGEN VERMOGEN
Overige reserves 33.051.971 26.218.452
VOORZIENINGEN
Voorziening loopbaanontwikkelingsbudget 9.572 15.570
Voorziening uitgestelde beloningen 65.000 68.000
Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw 971.136 736.148
Passieve belastinglatentie 117.297 35.571
1.163.005 855.289
LANGLOPENDE SCHULDEN
Leningen overheid en kredietinstellingen 42.537.182 40.062.015
KORTLOPENDE SCHULDEN
Schulden aan kredietinstellingen - 938.773
Schulden aan gemeenten - 1.456
Schulden aan leveranciers 412.784 880.910
Belastingen en premies sociale verzekering 230.655 341.920
Overige schulden 54.966 71.155
Overlopende passiva 1.415.241 1.009.504
2.113.646 3.243.718
TOTAAL 78.865.804 70.379.473
27

WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2012 (bedragen in €)
BEDRIJFSOPBRENGSTEN
Jaarverslag 2012
Boekjaar Boekjaar
2012 2011
Huuropbrengsten 7.993.152 7.867.509
Opbrengsten servicecontracten 344.548 327.128
Resultaat verkoop vastgoedportefeuille 745.664 524.992
Overige bedrijfsopbrengsten 30.764 49.654
Som van de bedrijfsopbrengsten 9.114.128 8.769.283
BEDRIJFSLASTEN
Afschrijvingen (im)materiële vaste activa 2.452.581 2.040.111
Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa -2.400.963 1.135.495
Lonen en salarissen 767.805 751.610
Sociale lasten 102.836 92.957
Pensioenlasten 135.306 132.670
Onderhoudslasten 1.978.333 2.602.332
Leefbaarheid 33.480 34.066
Overige bedrijfslasten 1.595.651 1.328.207
Som van de bedrijfslasten 4.665.029 8.117.447
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 72.545 -115.930
BEDRIJFSRESULTAAT 4.376.554 767.765
FINANCIËLE BATEN EN LASTEN
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten - 24.955
Rentelasten en soortgelijke kosten -1.788.564 -1.859.546
Som van de financiële baten en lasten -1.788.564 -1.834.591
RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTINGEN 2.587.990 -1.066.826
Belastingen 2.377.052 1.740.753
JAARRESULTAAT NA BELASTINGEN 4.965.042 673.927
28

6 Verslag van bestuur
6.1 Taken en verantwoordelijkheden
Tabel 16 Persoonlijke gegevens directeur-bestuurder
Jaarverslag 2012
Naam Marjo Vankan
Geboortedatum 08-05-1958
Directeur sinds 01-01-2010
Werkzaam bij Woningstichting Ubach over Worms sinds 01-01-2010
Benoemingsduur bepaalde tijd (4 jaar)
Conform de statuten is de directeur-bestuurder verantwoordelijk voor:
• het besturen van de vereniging;
• het naleven van relevante wet- en regelgeving;
• de strategie en het beleid;
• de financiën en de begroting;
• de vertegenwoordiging van Woningstichting Ubach over Worms in bestuurlijke gremia.
De taken, verantwoordelijkheden en de werkwijze van de directeur-bestuurder zijn vastgelegd in de
statuten en verder uitgewerkt in het directiereglement. Nevenfuncties van de directeur-bestuurder zijn
alleen toegestaan na goedkeuring door de Raad van Commissarissen. In 2012 ging het om de volgende
nevenfuncties:
• Op incidentele basis verricht de directeur-bestuurder onbezoldigd werkzaamheden voor de
Hogeschool Zuyd (gecommitteerde bij examens bouwtechnische bedrijfskunde, verzorgen van
werkgroepen en lid van de adviesraad Social Work).
• Tot 1 december 2012 heeft de directeur-bestuurder het secretariaat van Domaas gevoerd.
Domaas is een netwerkorganisatie van kleine Limburgse corporaties.
• Tot 1 december 2012 oefende de directeur-bestuurder het voorzitterschap uit van het dagelijks
bestuur van de coöperatieve vereniging ‘Thuis in Limburg’.
In het verslagjaar waren er geen transacties waarbij tegenstrijdige belangen van de directeur-bestuurder
speelden. In het directiereglement zijn afspraken opgenomen om belangenverstrengeling te
voorkomen. De directeur-bestuurder legt verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. Dit
gebeurt aan de hand van stukken zoals kwartaalrapportages, managementletter, jaarverslag ,
jaarrekening en lopende projecten.
De belangrijkste bestuursbesluiten vindt u in bijlage 3.
6.2 Horizontale verantwoording
De gemeente Landgraaf vormt naast onze bewoners één van de voornaamste belanghouders van onze
corporatie. Tijdens de diverse overleggen waren de belangrijkste gespreksonderwerpen in 2012: de
fusie, de herstructurering, de wijkontwikkelingsvisie en het Centrumplan. Andere belanghouders met
wie we regelmatig aan tafel zitten zijn onder meer:
• de algemene vergadering van de Woningstichting Ubach over Worms (ofwel ledenraad) en na 28
juni de huurdervereniging Ubach over Worms;
• welzijnsorganisatie Welsun;
• de zorgorganisatie MeanderGroep Zuid Limburg;
29

Jaarverslag 2012
• de winkeliersvereniging van Ubach over Worms;
• de stadsregio Parkstad Limburg;
• het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Landgraaf;
• de collega-corporaties in de regio Parkstad.
We betrekken onze belanghouders bij het opstellen van het beleid en leggen verantwoording af over
genomen besluiten. Ook voeren we regelmatig overleg met de politie, de nutsbedrijven en de
plaatselijke ondernemers. Met de gemeente Landgraaf en Hestia groep hebben we in 2012
prestatieafspraken gemaakt. Hierin hebben we onze werkzaamheden op het gebied van
volkshuisvesting op elkaar afgestemd en afspraken vastgelegd. Zoals bijvoorbeeld over de opstart van
het wijkontwikkelingsplan Ubach over Worms dat in 2013 zal worden vastgesteld. Met de andere
belanghouders hebben we geen prestatieafspraken gemaakt. De kleinschaligheid, de korte lijnen en het
frequente overleg met deze belanghouders maken dat overbodig.
6.3 Risicoparagraaf
Risicobeheersing heeft de aandacht van zowel de Raad van Commissarissen als de directeur-bestuurder.
In 2011 hebben we het risicobeleid en de risicomatrix vastgesteld. Aan de hand van deze matrix vindt
verantwoording plaats in de kwartaalrapportages die met de Raad van Commissarissen besproken
worden. Daarnaast kennen we een auditcommissie, het 4-ogen principe, een treasury-statuut en een
investeringstatuut. In 2012 hebben we gewerkt aan een betere planning & control cyclus. We hebben
de voorgestelde maatregelen uit de managementletter doorgevoerd. Hierdoor is de interne
risicobeheersing in 2012, vooral voor wat betreft de administratieve organisatie, verbeterd. Tevens zijn
in het verslagjaar diverse medewerkers betrokken geweest bij werkgroepen die de procesbeschrijvingen
voor de nieuwe organisatie hebben opgesteld en hiermee de basis hebben gelegd voor het
risicomanagement binnen HEEMwonen.
30

Jaarverslag 2012
Verklaring besteding middelen en bestemming resultaat
Ondergetekende Jack J.J.M. Vinken verklaart, in zijn hoedanigheid als bestuurder van HEEMwonen, dat
rechtsvoorganger Woningstichting Ubach over Worms alle uitgaven in het verslagjaar heeft gedaan in
het belang van de volkshuisvesting. Het jaarresultaat is ten laste van de algemene bedrijfsreserve
gebracht.
Kerkrade, 26 juni 2013
Mr. Jack J.J.M. Vinken MRE
Directeur-bestuurder
31

Jaarverslag 2012
7 Het verslag van de Raad van Commissarissen
7.1 Algemeen
Woningvereniging Ubach over Worms is opgericht op 28 juni 1920 en ingeschreven in het
Handelsregister onder nummer 14021312 van de Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Zuid-
Limburg. Er is een regionale toelating voor de gemeenten Landgraaf, Nuth, Heerlen, Kerkrade,
Brunssum, Onderbanken, Voerendaal en Simpelveld. De corporatie kent op basis van de
verenigingsstructuur een algemene ledenvergadering. Aan de ledenvergadering komen in de vereniging
alle bevoegdheden toe, die niet krachtens de wet of door de statuten aan andere organen of personen
zijn opgedragen. Hiertoe behoren onder andere de benoeming van de leden van de Raad van
Commissarissen en het verlenen van decharge aan de directeur-bestuurder. Het lidmaatschap wordt
verkregen bij benoeming door de directeur-bestuurder. De ledenraad telde 12 personen op 28 juni
2012. Statutair bepaald, heeft de woningvereniging maximaal 25 leden. Op 28 juni 2012 zijn de statuten
van de corporatie aangepast: de juridische status van Woningvereniging Ubach over Worms is toen in
verband met de fusie omgezet naar stichting. Het verslag van de algemene ledenvergadering vindt u in
bijlage 4. Een besluitenlijst van de algemene ledenvergadering is te vinden in bijlage 5.
De corporatie is aangesloten bij Aedes, de branchevereniging van woningcorporaties in Nederland. De
raad onderschrijft de Aedescode, de Governancecode en is lid van de Vereniging van Toezichthouders
Woningcorporaties. Tabel 17 toont de samenstelling van de Raad van Commissarissen (RvC) in 2012. De
raad bestond in 2012, conform de statuten, uit vijf leden.
Tabel 17 Personalia leden Raad van Commissarissen
Naam Mw. M.L.F.J. Kempen-Janssens Dhr. L.J.F. Ruijters Dhr. E.J.P. Loijens RVGME Dhr. A.J. Lenzen Dhr. ir L.H.M. Vroomen
Functie Voorzitter Vice - voorzitter lid lid lid
Geboortedatu
m
15.03.1957 13.08.1957 06.03.1954 10.09.1947 30.11.1954
Expertise Vastgoed/volkshuisvesting Fiscaal/Juridisch/ Volkshuisvesting Financieel/
HRM
Bestuurlijk
Bedrijfseconomisch
Beroep Vastgoed team coördinator, Directeur Punctua & Sr. Docent hogeschool Zuyd Gepensioneerd Manager mobiliteit,
gemeente Roerdalen
Partners Amsterade
Provincie Limburg
Relevante n.v.t. - Lid RvT SEBS - Docent beleggen in vastgoed - Beleidsadviseur - Lid RvT Mutsaersstichting
nevenfuncties
- Lid bestuur VVH - Auteur vastgoed-
volkshuisvesting - Plv voorzitter RvT, St. Pergamijn
Management Euroforum Gemeente Vaals - NMI-mediator DeltaV-mediation
- ZZP-er, diverse opdrachten - Financieel adviseur, - Secretaris/penningmeester
Stichting Restauratie
atelier Limburg
Stichting Empower Limburg
Selectiewijze Sollicitatie Sollicitatie Sollicitatie Sollicitatie Sollicitatie
1 ste
benoeming
01.01.2007 01.07.2008 01.06.2010 01.06.2010 01.06.2010
Termijn 2 1 1 1 1
Herbenoemd 01.01.2011 30-06-2012
Einddatum 31.12.2014 31-12-2012 31.05.2014 31.05.2014 31.05.2014
7.2 Taken en verantwoordelijkheden
De raad voorziet de directeur-bestuurder gevraagd en ongevraagd van advies en houdt toezicht op:
• de realisatie van de doelstellingen van de corporatie;
• de realisatie van de volkshuisvestelijke opgaven;
• de strategie en risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie;
• de opzet en werking van de interne risicobeheersing en het controlesysteem;
• het kwaliteitsbeleid;
• de kwaliteit van maatschappelijke verantwoording;
• het financiële verslaggevingsproces;
32

Jaarverslag 2012
• de naleving van relevante wet- en regelgeving.
De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad van Commissarissen zijn in artikel 30
van de statuten omschreven en verder uitgewerkt in het reglement van de Raad van Commissarissen.
Woningstichting Ubach over Worms kent geen deelnemingen in verbindingen. Het toezicht van de raad
beperkt zich tot de toegelaten instelling. De leden van de raad hebben geen arbeidsovereenkomst met
Woningstichting Ubach over Worms. Evenmin hadden de directeur-bestuurder en de leden van de raad
in 2012 zitting in het college van B&W van de gemeente Landgraaf of in het college van gedeputeerde
staten van de Provincie Limburg.
7.3 Toezichtkader
Als toezichtkader hanteert de Raad van Commissarissen:
• het BBSH;
• het ondernemingsplan 2011-2015 (getiteld ‘In Landgraaf staat een huis’; het betreft een concept
van maart 2011 in verband met deelname aan het fusiehaalbaarheidsonderzoek);
• de jaarplannen van financiën en woondiensten;
• de relevante wet- en regelgeving.
Belangrijke toetsingsinstrumenten die de raad verder ter beschikking heeft, zijn de jaarrekening, de
managementletter, het continuïteitsoordeel van het CFV, de kwartaalrapportages en het
risicomanagement. De raad heeft in 2011 het risicomanagement voor Woningstichting Ubach over
Worms vastgesteld waarover gerapporteerd wordt in de kwartaalrapportages. In de loop van 2010 is het
besluit genomen om deel te nemen in de Coöperatieve Vereniging Thuis in Limburg. Dit betreft een
online portaal waarop het gezamenlijke woningaanbod van acht Limburgse corporaties samen wordt
gebracht en van waaruit woningen worden toegewezen.
7.4 Werkwijze en inhoud toezicht
Om haar toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen, heeft de Raad van Commissarissen zich
regelmatig mondeling dan wel schriftelijk door het bestuur laten informeren over de financiële
resultaten in relatie tot de beoogde doelen, relevante externe ontwikkelingen en wensen en behoeften
van belanghebbenden. Daarnaast heeft de raad regelmatig overleg gevoerd met de externe accountant
(managementletter en jaarrekening), de algemene ledenvergadering en de ondernemingsraad. Ook
ontvingen de leden van de raad in 2012 het Woonnieuws van de corporatie, de VTW nieuwsbrief en het
Aedesmagazine.
De leden van de raad zijn in 2012 tien maal bijeen gekomen voor regulier overleg, mede vanwege de
fusie. Een aantal hiervan heeft plaatsgevonden in afwezigheid van de directeur-bestuurder: de
vergadering waarbij de discussie werd voorbereid over de mogelijke bestuursstructuur van de nieuwe
fusiecorporatie, de vergadering over de samenstelling van de Raad van Commissarissen in de nieuwe
fusiecorporatie en de vergadering waarbij het beoordelingsgesprek van de directeur-bestuurder werd
voorbereid. De voorzitter van de raad bereidt de vergaderingen voor samen met de directeurbestuurder
en bepaalt de agenda. Een besluitenlijst van de raad vindt u in bijlage 6.
In september 2011 besloot de raad deel te nemen aan een haalbaarheidsonderzoek naar een fusie met
Hestia groep en Land van Rode. Het jaar 2012 stond vooral in het teken van de voorbereidingen van de
fusie. Twee leden van de raad hebben het gehele jaar 2012 deelgenomen aan de begeleidingscommissie
van de fusie. Vanaf juli 2012 is dit aantal uitgebreid naar drie leden. Deze commissie is diverse keren
bijeen gekomen voor overleg. Daarnaast heeft een delegatie van de raad ter voorbereiding op de
besluitvorming inzake fusie deelgenomen aan twee bijeenkomsten van de algemene ledenraad.
33

Jaarverslag 2012
Overige onderwerpen van het overleg van de raad waren: de ontwikkelingen in de regio Parkstad voor
wat betreft de bevolkingskrimp, de ontgroening en de vergrijzing en de politieke ontwikkelingen en de
gevolgen hiervan voor onze corporatie (aanscherping toewijzingsnormen, voorgenomen heffing,
huurtoeslag). Daarnaast was er aandacht voor de vaste onderwerpen: de kwartaalrapportages, de
Governance Code, het continuïteitsoordeel CFV, de integriteit, het integraal personeelsmanagement en
de lopende projecten zoals het Centrumplan, het Liftenproject Europaweg-Zuid (2 e fase), de
vervangende nieuwbouw aan de Pastoor Jos Petersstraat en het wijkontwikkelingsplan Ubach over
Worms.
7.5 Corporate Governance
De Raad van Commissarissen werkt conform de Aedes Code en onderschrijft de principes en bepalingen
uit de Governance Code. De hoofdlijnen van de Governance Code vindt u ook op onze website
www.heemwonen.nl.
Governance-structuur
Woningstichting Ubach over Worms heeft haar governance- structuur ingericht volgens het tweelagen
bestuursmodel. De corporatie werkt met een directeur-bestuurder en er is een Raad van
Commissarissen. De raad is de werkgever van de directeur-bestuurder. De directeur-bestuurder legt
verantwoording af aan de raad. Er is een duidelijke scheiding tussen bestuur en toezicht. In 2010 zijn een
aantal wijzigingen doorgevoerd in de bestuursstructuur van de organisatie. Per 1 januari 2010 is een
statutenwijziging doorgevoerd die de bevoegdheden van de directeur-bestuurder ten opzichte van de
Raad van Commissarissen en de algemene ledenvergadering helder en duidelijk regelt.
Daarnaast is er een managementteam dat verantwoording aflegt aan de directeur-bestuurder. Naast de
beleidsuitvoering is het managementteam verantwoordelijk voor het proces- en kwaliteitsmanagement.
De interne controller ziet toe op de administratieve organisatie en interne controle. De externe
accountant, Ernst & Young LLP, heeft de controlewerkzaamheden over het verslagjaar 2012 uitgevoerd.
Onafhankelijkheid
Elke vorm van schijn van belangenverstrengeling tussen de woningstichting en de leden van de raad
wordt vermeden. Afspraken hierover zijn formeel vastgelegd in de statuten en in het reglement van de
Raad van Commissarissen. In het verslagjaar waren alle leden van de raad en de directeur-bestuurder in
formele zin onafhankelijk. Noch hebben er in het verslagjaar transacties gespeeld waarbij tegenstrijdige
belangen speelden van de bestuurder of leden van de raad.
Integriteit/ klokkenluidersregeling
Binnen de corporatie wordt een integriteitscode gehanteerd waarin regels en richtlijnen zijn beschreven
die ervoor moeten zorgen dat medewerkers, bestuur en de raad zorgvuldig en integer omgaan met de
woonruimteverdeling, bedrijfsmiddelen en de belangen van huurders, collega’s, belanghouders en
leveranciers. Het externe meldpunt voor integriteitsvraagstukken heeft in 2012 geen meldingen
ontvangen.
Commissies
Binnen de raad waren in 2012 twee commissies actief: de audit- en de remuneratiecommissie. Tabel 18
geeft aan waar de commissies zich in 2012 mee bezig hebben gehouden.
34

Tabel 18 Commissies binnen de Raad van Commissarissen
Jaarverslag 2012
Commissie Taak Vergaderingen Belangrijkste gespreksonderwerpen
Audit Aan de raad rapporteren over de
financiën, de treasury en de interne
planning & control cyclus.
Remuneratie Beoordeling en bezoldiging van de
directeur-bestuurder.
Hoofdlijnen remuneratierapport
2 • jaarrekening 2011
• begroting 2013 en financiële
meerjarenprognose.
2 • beoordeling op basis van
resultaatafspraken;
• bezoldiging.
• De beoordeling van de directeur-bestuurder over 2012 was positief.
• De honorering van de directeur-bestuurder was conform de in de branche geldende
adviesregeling van de commissie Izeboud. Tabel 19 toont de honorering van de directeurbestuurder
in 2012.
• Zelfevaluatie: de raad heeft besloten om in 2012 geen zelfevaluatie uit te voeren met het
oog op de aanstaande fusie en een andere samenstelling van de toekomstige Raad van
Commissarissen vanaf 1 januari 2013. Uiteindelijk zijn drie leden van de Raad van
Commissarissen van Ubach over Worms benoemd in de nieuwe raad van Commissarissen
van de fusiecorporatie HEEMwonen.
• Deskundigheidsbevordering: naast de gezamenlijke studiebijeenkomsten hebben individuele
leden van de raad enkele bijeenkomsten bijgewoond over de rol van toezichthouders.
• Bezoldiging individuele leden RvC: de totale vergoeding van de raad bedroeg in 2012 34.750
euro. De voorzitter ontving een bedrag van 6.750 euro en de leden ontvingen elk 4.500
euro. De leden van de raad die in 2012 de Raad van Commissarissen van Ubach over Worms
vertegenwoordigd hebben in de begeleidingscommissie van de fusie hebben voor hun extra
inzet eenmalig ieder 5.000 euro ontvangen.
Tabel 19 Honorering directeur-bestuurder
Naam Totaal vast inkomen Variabel inkomen Vergoedingen Totaal inkomen
Marjo VanKan 100.314 5.000 456 105.770
Externe accountant
De raad is verantwoordelijk voor de benoeming van de externe accountant, Ernst & Young. Deze kent
een jaarlijkse aanstelling. Woningstichting Ubach over Worms zette de accountant in 2012 in voor
controlewerkzaamheden. De raad had in 2012 twee maal overleg met de externe accountant. De
auditcommissie voerde in 2012 twee maal overleg met de externe accountant. Tijdens dit overleg zijn
met name de bevindingen uit de managementletter besproken.
Stakeholderoverleg
Op het punt ‘Maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding door belanghebbenden’ wijkt
Woningstichting Ubach over Worms af van de Governance code. De raad neemt het standpunt in dat
één jaarlijkse bijeenkomst met belanghouders onvoldoende toegevoegde waarde heeft. Buiten de
reguliere overlegcircuits vinden periodieke en ad-hoc overleggen plaats. In een kleine gemeenschap als
Ubach over Worms vinden we elkaar gelukkig snel via de informele weg, per telefoon of mail dan wel
middels een kort bezoek. Zie voor een verdere toelichting paragraaf 6.2.
35

Jaarverslag 2012
36

Bijlagen
1 Conclusie meerwaardeonderzoek fusie
2 Activiteitenoverzicht 2012
3 Besluitenlijst bestuur 2012
4 Verslag algemene ledenvergadering
5 Besluitenlijst algemene ledenvergadering
6 Besluitenlijst Raad van Commissarissen
Jaarverslag 2012
37

Bijlage 1 Conclusie meerwaardeonderzoek fusie
Jaarverslag 2012
De complexe volkshuisvestelijke vraagstukken vergen veel van de drie fusiepartners. Zowel Land van
Rode als Ubach over Worms en op korte termijn ook Hestia groep, missen de schaalgrootte om
professioneel en proactief met het krimpvraagstuk aan de slag te blijven. De drie corporaties passen
goed bij elkaar en vullen elkaar aan. Door fusie committeren de drie fusiepartners zich nog
nadrukkelijker aan de ontwikkeling van de oostflank van Parkstad Limburg. Krachtenbundeling van de
drie corporaties leidt tot een sterke organisatie met een duidelijk profiel, die in staat is een invloedrijke
rol te spelen in de regio Parkstad. Fusie voorkomt onbedoelde concurrentie en leidt tot een betere
afweging, op een hoger schaalniveau. Dankzij fusie is het mogelijk de betaalbaarheid te garanderen, de
eigenheid van wijken te behouden en accenten te leggen per buurt of wijk zodat gevarieerde
woonmilieus ontstaan, die ook aantrekkelijk zijn voor jongeren en studenten. De menselijke maat blijft
ook na fusie centraal staan. De samenvoeging van de vermogens van de fusiepartners leidt tot een
sterkere financiële positie.
Deze conclusie wordt ondersteund door onderzoek van Cebeon naar de maatschappelijke effecten van
fusie: toename professionaliteit en slagkracht, meer deskundigheid bij beleidsontwikkeling en betere
ondersteuning bij bijvoorbeeld personeelsmanagement, communicatie en automatisering. Fusie biedt
de kans het beste van drie werelden bij elkaar te brengen en maakt het mogelijk doelstellingen te
realiseren die ieder afzonderlijk niet, of niet zo snel, voor elkaar krijgt. Kortom: samen maken we het
verschil!
38

Bijlage 2 Activiteitenoverzicht 2012
Jaarverslag 2012
Volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstellingen in 2012:
1. zorgen voor goede en betaalbare woningen;
2. diverse doelgroepen bedienen in het werkgebied met focus op mensen met kleine beurs
3. zorgen voor een gezonde financiële huishouding;
4. voorzien in huidige en toekomstige woningbehoefte;
5. een bijdrage leveren aan een leefbare woonomgeving.
Activiteiten en projecten in 2012:
Ad 1. Zorgen voor goede en betaalbare woningen:
- aan de slag gegaan om samen met de gemeente Landgraaf een wijkontwikkelingsvisie voor
Ubach over Worms op te stellen;
- voorbereidingen treffen om twaalf levensloopbestendige woningen in de Jos Petersstraat -
Maastrichterlaan te kunnen realiseren;
- we voeren dagelijks en planmatig onderhoud uit aan onze woningen;
- bij mutatie brengen we gedateerde voorzieningen op een hoger kwaliteitsniveau. Zo brengen
we bij iedere mutatie hang- en sluitwerk in de woning aan met het politie keurmerk ‘Veilig
Wonen’, brengen we isolatie aan en vervangen de CV-ketel door een HR-installatie;
- in 2012 hebben we bij 48 woningen energiebesparende maatregelen toegepast.
Ad 2. Diverse doelgroepen bedienen in het werkgebied met focus op mensen met kleine beurs:
- woonlasten verlagen door energiebesparende maatregelen toe te passen;
- de verhuur van woningen, met een huurprijs gelijk aan of lager dan de huurtoeslaggrens, vindt
zoveel mogelijk met voorrang plaats aan mensen met een smalle beurs. In 2012 hebben we
slechts één (sociale) huurwoning toegewezen aan een huishoudens met een belastbaar
jaarinkomen boven 33.614 euro;
- participatie in ‘Housing Parkstad: een samenwerkingsproject tussen 24-uurs-instellingen en
woningcorporaties voor mensen die toe zijn aan een nieuwe stap in hun leven. Deze mensen
hebben de mogelijkheid om hun verblijf in de 24 uurs- zorg achter zich te laten en een nieuwe
start te maken in een eigen woning. Hierbij werken we intensief samen met diverse
zorginstellingen zoals stichting Rimo, Mondriaan, Koraalgroep, Meander en het Leger des Heils.
- we hebben ons ingezet om asielzoekers en statushouders te huisvesten;
- gezien de vergrijzing in ons werkgebied krijgt de doelgroep ouderen met zorgbehoefte extra
aandacht (zie ook punt 4. Voorzien in huidige en toekomstige woningbehoefte).
Ad 3. Zorgen voor een gezonde financiële huishouding:
- project (des)investeringen, inclusief de maatschappelijke en de meest actuele financiële
gevolgen, worden altijd vooraf, separaat ter goedkeuring aan de Raad van Commissarissen
voorgelegd;
- in de treasurycommissie wordt periodiek gekeken naar de financieringsbehoefte en op welke
wijze deze kan worden ingevuld;
- er is een investeringsstatuut en een treasurystatuut waarin de richtlijnen en randvoorwaarden
zijn vastgelegd;
- in de interne rapportages (MT en RvC) wordt periodiek verantwoording afgelegd over deze
processen.
39

Jaarverslag 2012
Ad 4. Voorzien in huidige en toekomstige woningbehoefte;
- gezien de vergrijzing in ons werkgebied krijgt de doelgroep ouderen met zorgbehoefte extra
aandacht. We realiseren geschikte wooncomplexen en passen bestaande woningen aan.
- we nemen deel aan diverse overleggen op het gebied van Wonen, Zorg en Welzijn;
- we werken intensief samen met diverse lokale en regionale zorg- en welzijnsinstellingen zoals
MeanderGroep Zuid Limburg, Welsun en Kwecoo;
- bij nieuwbouw houden we rekening met bewoners die bijzondere zorg of begeleiding nodig
hebben;
- in 2012 heeft MeanderGroep een start gemaakt met een onderzoek naar de haalbaarheid van
uitbreiding van het Laurahoes.
Ad 5. Een bijdrage leveren aan een leefbare woonomgeving:
- we werken samen met onder andere gemeente, Welsun, politie, zorgverleners en bewoners om
de leefbaarheid in Ubach over Worms op peil te houden;
- door herstructurering van diverse locaties in ons werkgebied proberen we leegstand en de
daarmee samenhangende negatieve gevolgen voor de leefbaarheid zoveel mogelijk te
voorkomen;
- deelname buurtoverleg wijkbeheer Landgraaf. Dit overleg dient als platform om te werken aan
eens schone en veilige leefomgeving en onderstreept de gezamenlijke verantwoordelijkheid
hiervoor;
- buurtbemiddeling: een initiatief waarbij buurtbewoners vrijwillig bemiddelen bij conflicten
tussen twee of meerdere personen uit een straat of buurt;
- we ondersteunen vier huiskamerprojecten: multifunctionele ruimten die in gebruik zijn als
‘huiskamer’. Ontmoeting en een prettige daginvulling staan centraal in het huiskamerproject;
- we hebben een speelvoorziening aangelegd op de Kapelweg.
40

Bijlage 3 Besluitenlijst bestuur 2012
Jaarverslag 2012
- Vaststellen en actualiseren van beleid op verschillende terreinen:
verkoopbeleid, asbestbeleid, automatisering (op korte termijn investeren in
server en WiFi netwerk);
- Besluit tot deelname gezamenlijk leefbaarheidsonderzoek samen met Hestia
groep en Land van Rode.
- Vaststellen verhuisreglement en sociaal statuut in kader van herhuisvesting.
- Vaststellen huurbeleid 2012-2013.
- Vaststellen jaarverslag en jaarrekening 2011.
- Besluit tot toekenning korte termijn lening ( 1.000.000 euro) aan Land van
Rode. De lening is nodig als overbrugging in verband met het aantrekken van
een langlopende lening. Hestia groep verstrekt twee kortlopende leningen
aan Woningstichting Ubach over Worms. Het betreft twee leningen, beide
1.000.000 euro, die uiterlijk op 31 december 2012 weer aan Hestia groep zijn
terugbetaald.
- Goedkeuring exposé Pastoor Jos Peterstraat.
- Instemming met opdrachtverstrekking aan de firma BSU in het kader van de
voorbereidende werkzaamheden liftenproject.
- Besluit tot afsluiten aansprakelijkheidsverzekeringen bestuurders en
toezichthouders. Het uitlooprisico wordt verzekerd voor een periode van vijf
jaar.
- Instemming met voorstel van de ledenraad van Woningvereniging Ubach
over Worms om na omzetting van vereniging naar stichting verder te gaan
als huurdersvereniging Ubach over Worms. De huurdersvereniging Ubach
Over Worms ontvangt een voorschot op hun begroting van 5.000 euro.
- Op 28 juni 2012 besluit de bestuurder tot het aangaan van een juridische
fusie met Hestia groep en Land van Rode conform het voorstel tot fusie,
versie 18 juni 2012 met wijzigingen 28 juni 2012 (inclusief huidige statuten
van Hestia groep d.d. 26 juni 2003, statuten versie 18 juni 2012 met
wijzigingen 28 juni 2012 en de toelichting op het voorstel tot fusie d.d. 18
juni 2012). Het bestuur van Woningstichting Ubach over Worms besluit -
gezien het besluit van de raad van commissarissen d.d. 28 juni 2012, waarbij
de raad goedkeuring heeft verleend aan het voorgenomen bestuursbesluit
tot het aangaan van een fusie met Hestia groep en Land van Rode- tot het
aangaan van een juridische fusie met Woningstichting Hestia groep en
Woningstichting Land van Rode conform het voorstel tot fusie - versie 18 juni
2012 met wijzigingen 28 juni 2012.
41

Bijlage 4 Verslag algemene ledenvergadering
Jaarverslag 2012
Algemeen
De bevoegdheden van de algemene ledenvergadering (ALV) zijn geregeld in artikel 16 van de statuten en
bestaan uit: het goedkeuren van de begroting, de jaarrekening en het jaarverslag. De directeurbestuurder
bespreekt naast de onderwerpen die voortkomen uit de statutaire bevoegdheden
regelmatig actuele onderwerpen die de corporatie raken. De statuten schrijven voor dat de algemene
ledenvergadering minimaal tweemaal per jaar bij elkaar komt. In 2012 was er vier maal formeel overleg.
De voorzitter van de ledenraad en de directeur-bestuurder bereiden gezamenlijk vergaderingen voor.
Tweemaal vond een vergadering plaats in afwezigheid van de directeur-bestuurder, onder andere
omdat de ledenraad zich wilde beraden op haar rol, positie en verantwoordelijkheden tijdens het fusie-
proces.
Samenstelling
Conform artikel 4 van de statuten moet de ledenraad voor meer dan de helft bestaan uit huurders van
de corporatie. Het minimum aantal leden is 15 en een maximum is 25. In de praktijk is het niet haalbaar
gebleken om het vereiste minimum aantal leden te halen. Op 28 juni 2012, bij omzetting van vereniging
naar stichting telde de ledenraad 12 personen. In afwachting van de besluitvorming inzake fusie is in
2012 geen extra actie ondernomen om de ledenraad uit te breiden.
De ledenraad kent een financiële commissie bestaande uit drie gemandateerde leden van de ledenraad.
Deze kwam in het verslagjaar tweemaal bijeen om de jaarrekening en de begroting voor te bespreken in
het bijzijn van de directeur-bestuurder en de manager financiën. Hun bevindingen hebben zij
mondeling en schriftelijk gerapporteerd in de algemene ledenvergadering van 21 december 2011
waarna de ledenraad de meerjarenbegroting 2012 heeft vastgesteld.
De ledenraad erkent het belang van een huurdersorganisatie die conform de overlegwet
gesprekspartner is van de directeur-bestuurder. Daarom heeft de ledenraad direct na omzetting van
woning vereniging naar woningstichting Ubach over Worms concrete stappen gezet om een
huurdersorganisatie op te richten. In feite is de ledenraad vanaf dat moment verder gegaan als
huurdersvereniging Ubach over Worms. De statuten van de huurdersvereniging zijn gepasseerd op 28
juni 2012.
Fusie
De ledenraad is in januari 2011 geïnformeerd over het verzoek van Hestia groep om de mogelijkheden
voor een niet vrijblijvende vorm van samenwerking te onderzoeken. In september 2011 heeft de Raad
van Commissarissen besloten deel te nemen aan een haalbaarheidsonderzoek naar de fusie. Vanaf dat
moment is de ledenraad actief betrokken geweest in het fusieproces. De ledenraad werd in 2012 door
een adviseur van de Woonbond ondersteund bij haar activiteiten in het kader van het
haalbaarheidsonderzoek naar de fusie.
42

Jaarverslag 2012
Bijlage 5 Besluitenlijst algemene ledenvergadering
Vergadering Besluit
06-02-2012 Instemming met voorstel tot juridische omzetting van Woningvereniging Ubach over
Worms in Woningstichting Ubach over Worms, onder voorwaarden dat de ledenraad
instemt met de nog aan haar voor te leggen statutenwijziging en instemt met het nog
aan haar voor te leggen ‘voorgenomen fusiebesluit’.
02-04-2012 Instemming met voorstel tot statutenwijziging en machtiging van bestuur om alle
handelingen te verrichten die noodzakelijk zijn om te komen tot Woningstichting
Ubach over Worms.
04-06-2012 Goedkeuring jaarrekening en jaarverslag 2011 en verlenen van decharge aan bestuur
voor gevoerde beleid.
04-06-2012 Besluit tot herbenoeming van de heer Ruijters tot vice-voorzitter van de Raad van
Commissarissen (2 e termijn).
43

Bijlage 6 Besluitenlijst Raad van Commissarissen
Vergadering Besluit
Jaarverslag 2012
12-04-2012 Vaststelling investeringsstatuut d.d. 30 maart 2012.
12-04-2012 Goedkeuring voorstel tot wijziging statuten.
18-04-2012 Instemming met voorgenomen besluit tot fusie met Hestia groep en Land van Rode.
24-05-2012 Goedkeuring jaarverslag en jaarrekening 2011.
28-06-2012 Instemming met het bestuursbesluit om een juridische fusie aan te gaan met
woningstichting Hestia groep en woningstichting Land van Rode conform het voorstel
tot fusie d.d.18 juni 2012.
30-08-2012 Instemming met voorstel renovatie en plaatsing lift in complex 558 en 560 (2 e fase
Europaweg-Zuid Landgraaf).
13-12-2012 Goedkeuring voorgenomen bestuursbesluit inzake fusie. Ondertekend zijn volgende
stukken inzake fusie:
• voorgenomen besluit van het bestuur van Woningstichting Ubach over Worms;
• voorstel aan Raad van Commissarissen van Woningstichting Ubach over Worms;
• besluit van het bestuur van Woningstichting Ubach over Worms.
44