"Het exploitatieplan: heb jij het al?" door Joop van den ... - Metafoor
"Het exploitatieplan: heb jij het al?" door Joop van den ... - Metafoor
"Het exploitatieplan: heb jij het al?" door Joop van den ... - Metafoor
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
VD2 VD2 Advies Advies<br />
<strong>Het</strong> <strong>exploitatieplan</strong>: <strong>heb</strong> <strong>jij</strong> <strong>het</strong> <strong>al</strong>?<br />
Themabijeenkomst Crotec<br />
20 juni 2013<br />
J.A.M. <strong>van</strong> <strong>den</strong> Brand,<br />
directeur VD2 Advies b.v.
VD2 VD2 Advies Advies<br />
Thema’s<br />
• Toepassing Grondexploitatiewet: de<br />
gewenningsperiode is voorbij<br />
• Exploitatieplan: verbin<strong>den</strong>de schakel tussen<br />
ro- en grondbeleid<br />
• Exploitatieplan: status en gevolgen<br />
• Exploitatieplan: stand <strong>van</strong> zaken na 5 jaar<br />
jurispru<strong>den</strong>tie<br />
• Slotopmerkingen<br />
jb/2013302/130326 2
VD2 VD2 Advies Advies<br />
Toepassing Grondexploitatiewet: de<br />
gewenningsperiode is voorbij (1)<br />
• Wettelijke plicht tot kostenverha<strong>al</strong> bij<br />
aangewezen bouwplansoorten<br />
• In praktijk is toepassing <strong>van</strong> die plicht <strong>al</strong> snel<br />
aan de orde<br />
• Dan steeds expliciet besluit nodig: er wordt<br />
wel of geen <strong>exploitatieplan</strong> vastgesteld<br />
jb/2013302/130326 3
VD2 VD2 Advies Advies<br />
Toepassing Grondexploitatiewet: de<br />
gewenningsperiode is voorbij (2)<br />
Terugblik 5 jaar gemeente-ervaringen (a)<br />
• Exploitatieplan slechts veredelde<br />
exploitatieopzet en kan, <strong>al</strong>s <strong>het</strong><br />
bestemmingsplan klaar is, <strong>door</strong> planeconoom<br />
zelfstandig wor<strong>den</strong> opgemaakt<br />
• Raadsbesluiten met strekking: we zullen geen<br />
<strong>exploitatieplan</strong>nen vaststellen maar ‘doen<br />
<strong>al</strong>les’ via overeenkomsten<br />
jb/2013302/130326 4
VD2 VD2 Advies Advies<br />
Toepassing Grondexploitatiewet: de<br />
gewenningsperiode is voorbij (3)<br />
Terugblik 5 jaar gemeente-ervaringen (b)<br />
• Exploitatieplan is eng ding en zou wel eens<br />
erg hoge juridische afbreukrisico’s kunnen<br />
kennen<br />
• Exploitatieplan willen we niet maken, we<br />
hou<strong>den</strong> onze strategische kaarten tegen de<br />
borst (niets openbaar)<br />
jb/2013302/130326 5
VD2 VD2 Advies Advies<br />
Toepassing Grondexploitatiewet: de<br />
gewenningsperiode is voorbij (4)<br />
Terugblik op 5 jaar gemeente-ervaringen (c)<br />
• Exploitatieplan hoeven we niet vast te stellen,<br />
gemeente heeft geen bemoeienis met<br />
ontwikkelingen (we verlenen slechts<br />
planologische medewerking)<br />
• Exploitatieplan hoeven we niet vast te stellen,<br />
particuliere eigenaar gaat of kan niet<br />
re<strong>al</strong>iseren<br />
jb/2013302/130326 6
VD2 VD2 Advies Advies<br />
Toepassing Grondexploitatiewet: de<br />
gewenningsperiode is voorbij (5)<br />
Terugblik op 5 jaar gemeente-ervaringen (d)<br />
• Exploitatieplan hoeven we niet vast te stellen,<br />
want de exploitatie is verliesgevend en dan<br />
v<strong>al</strong>t er niets te verh<strong>al</strong>en<br />
jb/2013302/130326 7
VD2 VD2 Advies Advies<br />
Toepassing Grondexploitatiewet: de<br />
gewenningsperiode is voorbij (6)<br />
Terugblik op 5 jaar gemeente-ervaringen (e)<br />
• Er komen praktische handreikingen en<br />
handleidingen<br />
• Er zijn gemeente die voor grote gebie<strong>den</strong><br />
<strong>exploitatieplan</strong>nen maken (voorbeeldfunctie)<br />
• Er ontstaat jurispru<strong>den</strong>tie, die zich positief<br />
onderscheidt <strong>van</strong> jurispru<strong>den</strong>tie rondom<br />
exploitatieveror<strong>den</strong>ing en baatbelasting<br />
jb/2013302/130326 8
VD2 VD2 Advies Advies<br />
Toepassing Grondexploitatiewet: de<br />
gewenningsperiode is voorbij (7)<br />
Terugblik op 5 jaar gemeente-ervaringen (f)<br />
• Invloed economische crisis op grondbedrijven<br />
– brengt belang periodieke monitoring en<br />
bijsturing <strong>van</strong> gemeentelijke grondexploitaties<br />
naar boven<br />
– terugtre<strong>den</strong>de rol <strong>van</strong> gemeente in de<br />
grondexploitatie: meer ruimte voor particuliere<br />
exploitatie<br />
– tegelijkertijd meer aandacht voor belang regie<br />
en transparantie<br />
– verschuiven <strong>van</strong> inleg- naar inbreidingslocaties<br />
– grootsch<strong>al</strong>ige ontwikkelingen wor<strong>den</strong><br />
kleinsch<strong>al</strong>ige ontwikkelingen<br />
jb/2013302/130326 9
VD2 VD2 Advies Advies<br />
Exploitatieplan: verbin<strong>den</strong>de schakel tussen<br />
ro- en grondbeleid (1)<br />
Wro<br />
• Nemen <strong>van</strong> planologisch besluit op gron<strong>den</strong><br />
<strong>van</strong> particuliere eigenaren kan niet meer<br />
plaatsvin<strong>den</strong> zonder duidelijkheid over<br />
uitvoering <strong>van</strong> dat planologische besluit<br />
• Besluit tot wel of niet vaststellen <strong>van</strong><br />
<strong>exploitatieplan</strong> is resultante <strong>van</strong><br />
ontwikkelstrategie<br />
• Onderhandelingsproces eindigt met<br />
tervisielegging ontwerpbestemmingsplan<br />
jb/2013302/130326 10
VD2 VD2 Advies Advies<br />
Exploitatieplan: verbin<strong>den</strong>de schakel tussen<br />
ro- en grondbeleid (2)<br />
Verandering in benadering begrip ‘particuliere<br />
eigenaar’ (a)<br />
• Voor start planprocedure is inzicht nodig<br />
welke rol gemeente wenst in te nemen in<br />
uitvoering bestemmingsplan<br />
• Vraag welke kosten kunnen wor<strong>den</strong> verha<strong>al</strong>d<br />
volgens welke methode dient zich direct aan<br />
bij <strong>het</strong> eerste <strong>den</strong>ken over <strong>het</strong> nieuwe plan<br />
jb/2013302/130326 11
VD2 VD2 Advies Advies<br />
Exploitatieplan: verbin<strong>den</strong>de schakel tussen<br />
ro- en grondbeleid (3)<br />
Verandering in benadering begrip ‘particuliere<br />
eigenaar’ (b)<br />
• Noodzaak tot stellen locatie-eisen (fasering,<br />
kw<strong>al</strong>iteit en uitvoering aanleg openbare<br />
ruimte, aangewezen woningbouwcategorieën)?<br />
• Leidt uitkomst <strong>exploitatieplan</strong> (kostenverha<strong>al</strong><br />
en locatie-eisen) tot een voor de gemeente<br />
kw<strong>al</strong>itatief aanvaardbaar en economisch<br />
uitvoerbaar plan?<br />
jb/2013302/130326 12
VD2 VD2 Advies Advies<br />
Exploitatieplan: verbin<strong>den</strong>de schakel tussen<br />
ro- en grondbeleid (4)<br />
Verandering in aanpak onderhandelingsproces<br />
(a)<br />
• Strategie onderhandelingen moet bedacht<br />
zijn voordat ontwerpbestemmingsplan ter<br />
visie gaat<br />
• Als voorkeur uitgaat naar anterieure<br />
overeenkomst moeten onderhandelingen<br />
afgerond zijn voordat ontwerpbestemmingsplan<br />
ter visie gaat<br />
jb/2013302/130326 13
VD2 VD2 Advies Advies<br />
Exploitatieplan: verbin<strong>den</strong>de schakel tussen<br />
ro- en grondbeleid (5)<br />
Verandering in aanpak onderhandelingsproces<br />
(b)<br />
• Wettelijke kostenverha<strong>al</strong>splicht ingevolge<br />
<strong>exploitatieplan</strong> heeft tot gevolg dat in<br />
anterieure overeenkomst niet minder mag<br />
wor<strong>den</strong> verha<strong>al</strong>d dan via <strong>exploitatieplan</strong><br />
• Eigenlijk kun je niet onderhandelen zonder<br />
inzicht in soort <strong>van</strong> interne dummy <strong>van</strong> een<br />
<strong>exploitatieplan</strong> (zowel financieel <strong>al</strong>s op<br />
inhoudelijke locatie-eisen)<br />
jb/2013302/130326 14
VD2 VD2 Advies Advies<br />
Exploitatieplan: verbin<strong>den</strong>de schakel tussen<br />
ro- en grondbeleid (6)<br />
Op weg naar een <strong>exploitatieplan</strong><br />
• Geen zaak <strong>van</strong> afdeling RO of <strong>van</strong><br />
grondbedrijf <strong>al</strong>leen, coproductie nodig!<br />
• Wro gaat uit <strong>van</strong> dynamiek in <strong>het</strong> proces, wat<br />
ertoe leidt dat gemeenten jaarlijks de<br />
uitgangspunten en kaders kunnen en moeten<br />
bijstellen<br />
• Gemeente dient te beseffen dat een facilitaire<br />
grondpolitiek zonder risico’s niet bestaat<br />
jb/2013302/130326 15
VD2 VD2 Advies Advies<br />
Exploitatieplan: status en gevolgen (1)<br />
Doorwerking <strong>van</strong> <strong>exploitatieplan</strong> naar … (a)<br />
• Verhouding gemeente met particuliere<br />
eigenaar: publiekrechtelijk bin<strong>den</strong>d kader<br />
voor onderhandelen, overeenkomsten,<br />
vergunningverlening en handhaving<br />
• Verhouding particuliere eigenaar met<br />
gemeente: na vaststelling bestemmingsplan<br />
geen ruimte meer voor strategisch ‘slimme’<br />
onderhandelingen<br />
jb/2013302/130326 16
VD2 VD2 Advies Advies<br />
Exploitatieplan: status en gevolgen (2)<br />
Doorwerking <strong>van</strong> <strong>exploitatieplan</strong> naar … (b)<br />
• Uitvoering bestemmingsplan: factor tijd is<br />
een sturingsinstrument gewor<strong>den</strong><br />
• Onteigening: <strong>exploitatieplan</strong> belangrijke<br />
functie bij vastlegging vorm <strong>van</strong> uitvoering; is<br />
eigenaar bereid en in staat zich te<br />
conformeren aan <strong>exploitatieplan</strong>?<br />
jb/2013302/130326 17
VD2 VD2 Advies Advies<br />
Exploitatieplan: stand <strong>van</strong> zaken na 5 jaar<br />
jurispru<strong>den</strong>tie<br />
• ‘Besluit omtrent <strong>exploitatieplan</strong>’ in<br />
beroepsprocedure planologisch besluit<br />
gekoppeld<br />
• Grote hoeveelheid uitspraken over ‘besluiten<br />
omtrent <strong>exploitatieplan</strong>’<br />
• Onmogelijk hier een volledig overzicht te<br />
verstrekken<br />
jb/2013302/130326 18
VD2 VD2 Advies Advies<br />
Stand <strong>van</strong> jurispru<strong>den</strong>tie: een voorlopige<br />
b<strong>al</strong>ans na 5 jaar<br />
• Gigantische drempels en afbreukrisico’s a.g.v.<br />
jurispru<strong>den</strong>tie exploitatieveror<strong>den</strong>ing en<br />
baatbelasting herh<strong>al</strong>en zich niet<br />
• Nieuwe kostenverha<strong>al</strong>sjurispru<strong>den</strong>tie: vraag<br />
of kostenverha<strong>al</strong> wel mag wor<strong>den</strong> toegepast,<br />
is niet meer aan de orde; gaat <strong>al</strong>leen nog om<br />
vraag of toepassing kostenverha<strong>al</strong>splicht juist<br />
is geweest<br />
jb/2013302/130326 19
VD2 VD2 Advies Advies<br />
Slotopmerkingen<br />
• Exploitatieplan niet <strong>al</strong>leen een wettelijke<br />
plicht maar ook een strategische functie<br />
• Exploitatieplan is een cyclisch besluit:<br />
flexibiliteit via <strong>het</strong> jaarlijks bijstellen<br />
• Kennismaken met voorbeeld IJsseldelta<br />
Kampen<br />
jb/2013302/130326 20
Change language