hoe in Oosthuizen het onhaalbare haalbaar werd Trend - Bouwfonds

oktober 2012 #45
Magazine over integrale gebiedsontwikkeling
Deze 6 ondernemende
geesten maakten
het verschil
Hoe de gemeente
Amstelveen
kansen creëert
Buiten de
gebaande
paden

inhoudoktober 2012 – NAW #45 Voorwoord fotografie: Maurits Giesen
Rubriek: Inspiratie
4 ruimte: Hollands Goed in Nesselande, Rotterdam 6 onderzoek: wie wil er (g)een balkon?
7 nieuw project: New York in Parijs 8 mijn moment: milieuman Martijn van Gelderen
10 cultuur: Pampus als belevenis 12 kort nieuws met o.a.: kleinschalig wonen aan de Zuidas,
Bouwfonds in debat met provincie en: overheid en ondernemen, gaat dat samen?
14 detail: tapijtrol-bankje in Oss
Thema: Ondernemerschap
16 20
38
Stippen aan
de horizon
Ooit gaat de crisis over. En dan? Een blik
op de toekomst van de woningmarkt.
28 Samen tóch
mogelijk maken
Hoe vier partijen in een Noord-Hollands
dorp een unieke samenwerking aangingen.
Durven en
doen
Deze projecten riepen in het begin twijfels
op, maar werden toch een succes.
32 Buiten de
gebaande paden
Portretten van ‘ondernemende geesten’
die elk op hun terrein baanbrekend zijn.
Rubriek: Vormgeven aan vooruitgang
Leven
in Vroondaal
Waar toekomstige bewoners hun eigen
droomhuis kunnen realiseren.
40 Amstelveen
ging naar buiten
Waar de gemeente flexibiliteit en initiatief
toont en zo de markt vooruithelpt.
45 Bouwfonds & ik: Weertse wethouder Anton Kirkels 46 nieuw project: Assenrade, vestingstadje
in Hattem 47 terugblik: Tweede Katendrechtse Haven, Rotterdam 48 bijzondere architectuur:
IJside in Amsterdam 50 column: Henriëtte Prast over de omkeerhypotheek 52 binnenkijken: in
de wijk Hagenbeek, Amersfoort
‘ In deze omstandigheden
goed
presteren vraagt om
diplomatie én het
vermogen het hoofd
koel te houden’
Vertrouwen
Een echte ondernemer ziet mogelijkheden waar anderen ze niet zien. Hij of zij krijgt
zaken in beweging als alles vast lijkt te zitten. Durft stappen vooruit te zetten in projecten
die op het eerste gezicht te riskant of zelfs onhaalbaar lijken. Soms met succes,
soms ook niet. Maar ‘bij de pakken neerzitten’ komt in zijn woordenboek niet voor.
Want er is altijd weer een volgende kans. Het zijn eigenschappen en vaardigheden
die meer dan ooit worden gevergd van ontwikkelaars. Daarom is ‘ondernemerschap’
het thema van deze NAW. Ik zie dat ondernemerschap vrijwel dagelijks. In een markt
die vrijwel tot stilstand is gekomen, zoeken onze ontwikkelaars met gezond optimisme
naar oplossingen. Rug recht, schouders eronder. Met minder mensen complexer
werk doen.
Ongekende inspanning
De huidige woningproductie van Bouwfonds Ontwikkeling – eind 2012 verwachten
we zo’n drieduizend woningen te hebben verkocht – komt zo goed als geheel op deze
manier tot stand: dankzij een ongekende inspanning, in ongekende omstandigheden.
Dalende stichtingskosten, dalende prijzen, een nagenoeg volkomen vraaguitval
­ een dominobeweging. Ik heb het nooit eerder zo meegemaakt, en het duurt ook
langer dan we hadden gedacht. De crisisduur maakt ons allemaal nerveus en
bezorgd. Samenwerkingen staan onder druk. Niet alleen tussen private partijen
onderling maar vooral bij publiek­private samenwerkingen. De voorwaarden en
vorm worden vaker ter discussie gesteld. In die omstandigheden goed presteren
vraagt om diplomatie én het vermogen het hoofd koel te houden. En om vertrouwen
in elkaar, in de kwaliteit en waarde van onze projecten en in de veerkracht van de
economie. Het betekent dat we scherper moeten denken in termen van doelmatigheid.
Hoe kunnen we onze projecten verder brengen? Wat heeft nu écht zin en wat
niet? Hoe kunnen we, gegeven de feiten, belangen, grondprijzen en beleidskaders,
realistisch blijven en toch succes boeken? Dat is heel erg moeilijk, maar we proberen
het wel. Tegenover goede resultaten staan soms teleurstellingen. Het betekent dat
we elkaar gemotiveerd moeten houden, ook dat is niet altijd gemakkelijk.
Na de crisis
In deze NAW durven we ook over de crisis heen te kijken. De woningmarkt zal zich herstellen.
Dan worden we geconfronteerd met nu al te voorziene vraagstukken op het
gebied van bouwcapaciteit en ­prijsvorming, want het aantal huishoudens blijft intussen
gewoon doorgroeien. Tot voor kort was er nog overmaat in de plancapaciteit, maar
hoe is dat over een paar jaar? Gaan we dan hevige concurrentie zien? En hoe blijven we
de consument dan die kwaliteiten bieden die hij verlangt? Niet alleen wij zoeken een
antwoord op die vraag, alle partijen in de gebiedsontwikkeling zitten ermee. Het vergt
veel kennis en ervaring om daarop een goed antwoord te formuleren.
Ambities
Over kennis en ervaring beschikt Bouwfonds voldoende. Bij deze NAW vindt u een
dossier waarin de 65 jaar van ons bestaan in vogelvlucht voorbij trekken. En het zal
u niet verbazen: we hebben vaker moeilijke tijden overleefd. Zo liet Bestek ’81, ruim
30 jaar geleden, soortgelijke markt­ en overheidsomstandigheden zien. We zien de
komende jaren daarom met gepast vertrouwen tegemoet, al zullen ze niet gemakkelijk
zijn. Sinds kort leven we in het subsidieloze tijdperk, zonder geld voor volkshuisvesting
en ruimtelijke ordening. Dat dwingt ons realistisch om te gaan met onze
ruimtelijke ambities, met een zware focus op kostenbeheersing in de gebiedsontwikkeling
en op betaalbare woningen. We zullen beter ons best moeten doen én harder
én langer moeten werken voor hetzelfde resultaat. Dat is niet ongezond. Een echte
ondernemer houdt er zelfs van.
Walter de Boer
directievoorzitter Bouwfonds Ontwikkeling

Inspiratie ruimte:Hollands Goed in Nesselande, Rotterdam
Populair vanwege de unieke ligging aan de recreatieve
Zevenhuizerplas, met een echt zandstrand. Hollands Goed,
ontwikkeld door Bouwfonds, is de laatste buurt die aan
Nesselande wordt toegevoegd. Hier hangt de sfeer van
een tuinstad: met rustige, brede, groene straten waar
auto’s niet te dominant in beeld zijn. En waar stad,
winkels, scholen en natuur allemaal binnen handbereik
zijn. Van de 185 Hollands Goed-woningen zijn er al ruim
100 gerealiseerd en bewoond. Door de vele uitbreidings-
en indelingsvarianten is er voor alle leeftijden en
leefstijlen iets te vinden: van tweekapper tot appartement
aan de boulevard. De sfeer in Hollands Goed is echt
Hollands dankzij het omringende polderlandschap, de
warmrode bakstenen, de keramische pannendaken en de
groene hagen.

6 oktober 2012 – naw #45
7 Magazine over integrale gebiedsontwikkeling
Inspiratie onderzoek Inspiratie nieuw project
Iedereen
een
balkon?!
Hans-Hugo Smit is senior
marktanalist bij MAB
Development. Zijn scriptie
‘Binnenstedelijke Balkons
in Beeld’ schreef hij voor
de studie Master City
Developer (MCD) aan de
Erasmus Universiteit. De
scriptie is te downloaden
op www.bouwfonds.nl.
Als alle potentiële appartementenkopers een
balkon willen, waarom hebben dan niet alle
nieuwgebouwde stadsappartementen een balkon?
Realiseren wat gevraagd wordt, is niet altijd
vanzelfsprekend, zo blijkt uit onderzoek.
Het streven om compactere steden te bouwen wordt
geremd door de geringe vraag naar appartementen.
Maar realiseren we wel de appartementen die mensen
willen? Dat vroeg Hans-Hugo Smit (senior marktanalist
bij MAB Development) zich af. Hij onderzocht
hoe vraaggericht er wordt gewerkt bij binnenstedelijk
ontwikkelen. “Balkons illustreren het probleem goed.
Consumenten willen bijna allemaal een balkon bij
een appartement. Maar de overheden, ontwikkelaars
en ontwerpers die samen bepalen hoe onze woningen
eruitzien, honoreren die wens in praktijk vaak niet.
Iedereen vindt dat de woningproductie vraaggerichter
moet, maar heeft een ander idee over hoe dat dan moet.”
De verschillende partijen kijken ieder door hun eigen
bril naar de opgave, zo blijkt. Hans-Hugo Smit: “Zeker
in een vragersmarkt zal de ontwikkelaar consumentenwensen
zoveel mogelijk willen honoreren. Dat geldt
ook voor balkons. Zolang de baten opwegen tegen de
kosten zal de ontwikkelaar buitenruimte willen
ontwikkelen. Voor overheden en ontwerpers zijn
individuele wensen vaak minder relevant dan
bredere, maatschappelijke behoeften. Toch ziet de
overheid ook de positieve bijdrage van balkons aan
‘ Voor ontwerpers zijn
individuele wensen van
kopers vaak minder relevant’
een toekomstbestendigere woningvoorraad. Daarom
liet zij eisen over buitenruimte in het Bouwbesluit
opnemen. Ontwerpers, ten slotte, ontkennen vaak
dat consumenten in binnensteden een balkon willen.
En volgens hen doen balkons snel afbreuk aan de
kwaliteit van het openbare gebied. Met balkons vol
kratjes wordt de omgeving niet mooier, is het idee.”
Op naar de S.M.I.T.-norm
Hoe kunnen die partijen dan toch samen appartementen
ontwikkelen die aansluiten bij wat de
consument wil? “Allereerst moeten alle partijen
duidelijk voor ogen houden dat er zonder afzet geen
ontwikkeling kan plaatsvinden. Voorzien in behoeften
van afnemers is dus een noodzakelijke voorwaarde.
Zolang verschillende partijen samen verantwoordelijk
zijn voor wat er gerealiseerd wordt, moet ook de
kennis over wat de eindgebruiker wil gezamenlijk
gedragen worden. Bijvoorbeeld door met elkaar
onderzoek te doen naar consumentenwensen en die
te vertalen in duidelijke programma’s van eisen. Ten
tweede zou ik adviseren: realiseer je dat er vroeg in
het ontwikkelingsproces belangrijke keuzes voor de
consument worden gemaakt. Bijvoorbeeld: of woningen
puntdaken krijgen, of parkeren op straat mogelijk is
en ook of er balkons aan de gevel mogen komen. Zorg
dat iedereen in die fase aan tafel zit, doe het samen.
Stuur de architect goed aan met duidelijk omschreven
eisen en toets het ontwerp daar continu aan. Wees ook
flexibel: herzie uitgangspunten als blijkt dat ze de
afzet van woningen belemmeren. Voor het realiseren
van balkons is het daarnaast handig een heldere
definitie te kiezen. Er is geen algemeen erkende
manier om de afmetingen voor een buitenruimte bij
een appartement uit te drukken. Die valt bijvoorbeeld
niet onder de term gebruiksoppervlakte (GBO). Dit
bemoeilijkt het sturen op buitenruimte.” Lachend: “Ik
stel voor de S.M.I.T.-norm te hanteren: Standaard
Metrage Inclusief Terrassen & balkons.”
Meatpacking District in Parijs
Wonen in de charme van Parijs en de
efficiënte architectuur van New York: dat kan
straks in het appartementencomplex Canal
Square. Bouwfonds Marignan realiseert hier
134 luxe woningen met vrij uitzicht over het
Canal de l’Ourcq in het 19e arrondissement.
Binnen de ring van Parijs wonen is niet voor
iedereen weggelegd. De vierkantemeterprijs
is er al gauw twee keer zo hoog als in
Amsterdam. Fransen wonen klein en duur, en
nieuwbouwlocaties binnen de Périphérique
zijn zeer schaars. Voor Bouwfonds Marignan
was het dan ook aanlokkelijk om te
ontwikkelen op een van de weinige plekken
waar het nog kan: in het 19e arrondissement.
Deze buurt in het noordoosten van Parijs is
‘een wijk in opkomst met potentie’, zegt Ralf
Uijttenboogaart, proces controller voor
Bouwfonds Marignan in Frankrijk. “Het
belangrijkste is dat je hier rustig woont –
met vrij uitzicht op een heel breed kanaal –
en toch midden in het drukke centrum van
Parijs. Dat is hier vrij uniek.”
Proeven per boot
Canal Square moet straks de postindustriële
sfeer uitstralen van het Meatpacking District
in New York. Rechte, solide architectuur met
kleine, maar luxe lofts en duplexwoningen
die allemaal stijlvol zijn afgewerkt. Ter
compensatie van het kleinere woonoppervlak
zorgen hoge ramen voor een ruimtelijk
gevoel. Op de begane grond komen winkels
en ondergronds wordt een parkeergarage
gerealiseerd. Uijttenboogaart: “Dit draagt
allemaal bij aan een goed leefklimaat. We
richten ons hiermee op de Franse yup, die
heel graag in het centrum van Parijs wil
wonen en niet in een voorstad.”
Canal Square ging deze zomer in de verkoop.
“Geïnteresseerden konden meevaren op een
boot, zodat ze vast de sfeer konden proeven
langs het water van dit stukje New York in
Parijs. Het gaat om dure appartementen, dus de
verkoop is niet in een paar maanden bekeken.
Maar het plan is goed ontvangen.”
Canal Square ligt binnen de ring
van Parijs, aan het Canal de
l’Ourcq. De cijfers:
• 134 appartementen: 115 vrije
verkoop, 19 sociale huur.
• Supermarkt van 1.300 m 2 .
• Overige retailruimte: 380 m 2 .
• 94 parkeerplaatsen.
• Gemiddelde oppervlakte
vrije-sectorappartementen is
60 m 2 ; aanbod varieert van
studio’s van 28 m 2 tot een
penthouse van 112 m 2 .

8 oktober 2012 – naw #45
9 Magazine over integrale gebiedsontwikkeling
Inspiratie mijn moment fotografie: Edwin Walvisch
‘ Dieren, water, archeologie: ze
maken een project juist uniek’
Martijn van Gelderen is manager Milieu &
Omgevingskwaliteit bij Bouwfonds Ontwikkeling.
Van vleermuiskast tot bodemsanering: hij adviseert
Bouwfondscollega’s in het hele land hoe ze in
hun plannen om kunnen gaan met milieu en
duurzaamheid. Vier momenten uit zijn dag:
“Van bodem tot dier.”
Moment: overleg voortgang bodemsanering
Waar: Delft, kantoor Bouwfonds Ontwikkeling regio Zuid-West
“Vandaag bespreken we de bodemsanering in het plan Merwehoofd
in Papendrecht. Aan tafel zitten collega Paul Opstal, Michiel de Vries
en Ad van den Bergh van VORM Ontwikkeling, die de
bodemsanering laat uitvoeren, en Jaap de Rijk en Christiaan Soeters
van bodem adviseur MWH. Na acht jaar saneren is er nog niet het
gewenste resultaat. De hamvraag: hoe ronden we de sanering af
binnen het budget? Ik heb, als buitenstaander zonder ‘erfenis’,
het dossier geanalyseerd. Door mijn jarenlange ervaring met bodemsaneringen
kan ik vrij snel oplossingen verzinnen. Je zoekt naar een
goede balans tussen milieukundige, ruimtelijke en economische
aspecten van gebiedsontwikkeling. Als je vraagstukken integraal
benadert, komen oplossingen veel sneller in beeld.”
Moment: gauw naar de volgende afspraak
Waar: tankstation langs de A1
“Ik was in Heiloo met laarzen aan de auto ingestapt, nu kan ik die
nog even omwisselen voor nette schoenen. Ik bel ook mijn collega
Henk van Os in Eindhoven terug. Vanochtend zijn er bij graafwerkzaamheden
voor de riolering enkele olievaten aangetroffen.
Samen met een van de juristen moeten we bekijken of hier nog
iemand voor aansprakelijk te stellen is. Via mijn netwerk kan ik
regelen dat er vanmiddag nog een bodemadviseur de situatie komt
beoordelen en het bodemonderzoek opstart. Omdat ik alle vijf regiokantoren
adviseer, rijd ik het hele land door. Ik begeleid collega’s
naar overleggen met gemeentes, provincies en externe adviseurs.
Natuurlijk bewaak ik daar het belang van Bouwfonds, maar vaak
heb ik toch een functie als intermediair en milieuexpert. Ik help
alle partijen om er een beter plan van te maken.”
Moment: controle vleermuiskasten met campingbeheerder De Jong
Waar: Heiloo, campingterrein
“Deze camping was opgedoekt, hij bleek niet rendabel. Bouwfonds
is van plan er een woongebied van te maken. Binnenkort willen we
beginnen met de sloop van enkele gebouwtjes op deze camping.
Maar dat kan pas als ‘vervangende woonruimte’ is gerealiseerd voor
de aanwezige vleermuizen. Met ecologen en de beheerders van de
camping hebben we afgestemd dat deze vleermuiskasten opgehangen
werden. De kastjes kosten slechts een paar honderd euro, maar er is
anderhalf jaar en een dikke stapel papierwerk nodig voordat je kunt
slopen. Daarom neem ik actief deel aan verschillende maatschappelijke
discussies, zoals in dit geval met het Netwerk Groene Bureaus.
Graag deel ik onze praktijkervaringen met de overheid en externe
adviseurs en doe ik voorstellen hoe het ook anders kan.”
Moment: eerste hulp bij milieuvragen
Waar: Hoevelaken, hoofdkantoor Bouwfonds Ontwikkeling
“Kennis is mijn bestaansrecht hier op de afdeling Gebiedseconomie.
Ik geef mijn collega’s eerstelijns hulpverlening bij milieuvragen.
Hoe ver van de snelweg, het bedrijfsterrein of de spoorlijn mag ik
een woning bouwen? Hoeveel waterberging maak ik? Moet ik
archeo logisch onderzoek doen? Hoe ga ik om met beschermde planten
en dieren? Wat kost een bodemsanering? Ik reageer heel snel op een
telefoontje of mail. Het is echt hit-and-run: ‘Ja, ga door. Nee, stop er
direct mee. Wacht, ik zoek het uit.’ Door zaken snel te tackelen bespaar
je veel geld en kunnen collega’s weer door. Van bodem tot dier: die
breedheid vind ik het allerleukst aan mijn functie. Een moeilijk aspect
van mijn werk is dat het milieu soms als lastig of een kostenpost
wordt gezien. Terwijl water, groen en archeologie juist iets zeggen
over de beleving van een gebied. Buit dat uit, zou ik zeggen.”

10 oktober 2012 – naw #45
11 Magazine over integrale gebiedsontwikkeling
Inspiratie cultuur in openbare ruimte
Voor Pampus
Sinds 1996 staat Pampus,
als onderdeel van de
Stelling van Amsterdam,
op de Werelderfgoedlijst
van UNESCO.
Bouwfonds Cultuurfonds
heeft bij gedragen aan het
wind- en waterdicht maken
van een deel van het fort
en aan het conserveren
van de Waterzaal.
Forteiland Pampus was in de VOC-tijd al
een begrip. Om ook nieuwe generaties de
geschiedenis van het fort te laten beleven,
werd het, met steun van onder andere
Bouwfonds Cultuurfonds, deels gerestaureerd.
Wie kent het verhaal van Pampus niet? Volgeladen
VOC-schepen moesten bij deze
zandbank voor de haven van Amsterdam
wachten op hoog water, voor ze zwaar beladen
naar de thuishaven konden varen. De
kapitein bekortte de wachttijd door vrouwen,
drank en vers eten aan te laten voeren;
de bemanning lag na afloop ‘voor
Pampus’. In 1887 werd de zandbank een
echt eiland, met daarop een stevig fort
en een paar kanonnen. Vijf Muidenaren
trokken zich een eeuw later het lot van het
vervallen fort aan, kochten het en stelden
het in 1990 open voor publiek. “Pampus
is voor mij de wind in je haren voelen,
360 graden uitzicht hebben en fantastische
historische verhalen herbeleven”, zegt
directeur Tom van Nouhuys van Stichting
Forteiland Pampus. “Het is een magische
plek, uniek in zijn soort. Het ademt ruimte.
Als je zo midden op het water zit, voel je je
vrij. Pampus is Holland op zijn best.” De
helft van het fort is een ruïne. Bezoekers
kunnen daar ronddwalen en zich proberen
voor te stellen hoe het was om hier te leven
en waarom het fort zo gebouwd is. En liefhebbers
van geschiedenis kunnen in het
bezoekerscentrum op interactieve wijze
kennismaken met de VOC-tijd en met de
tijd dat het fort functioneerde binnen de
Stelling van Amsterdam.
Trouwen op Pampus
Om het bezoekerscentrum te realiseren,
moest een deel van het fort wind- en
waterdicht gemaakt worden. Van
Nouhuys: “De Duitsers hebben in de
Tweede Wereldoorlog alle geschutskoepels
uit het fort geblazen. Daardoor waren er
gapende kraters ontstaan en lekte overal de
regen doorheen. Er is nadrukkelijk voor
gekozen om niet te restaureren, maar om te
conserveren. Wij willen Pampus behoeden
voor verder verval, maar niet polijsten.”
Voor de conservatie, de ontwikkeling van
het bezoekerscentrum en de aankoop van
een eigen schip heeft een aantal partijen,
waaronder ook Bouwfonds Cultuurfonds,
subsidie verstrekt. Van Nouhuys: “We kunnen
nu een breder publiek aanspreken en
meer inkomsten genereren per bezoeker.
Alleen dan kunnen we het fort bewaren
voor de toekomst.”
Daarom kun je er tegenwoordig ook vergaderen,
feesten en borrelen of lid worden
van de businessclub. En voor wie dat wil:
trouwen. Met de wind in de haren.
Meer info: www.pampus.nl.

12 oktober 2012 – naw #45
13 Magazine over integrale gebiedsontwikkeling
Inspiratie nieuws Visie
Kleinschalig OPZUID
Binnen een half jaar is de voorverkoop gehaald van plan OPZUID in Amsterdam. “Wat vooral
aanslaat is de terrasvorm van het gebouw, waardoor kopers grote buitenruimten hebben”, zegt
Menno Ploeger van Bouwfonds Ontwikkeling. “Kopers vinden ook de kleinschaligheid van het
appartementencomplex prettig en het feit dat er een eigen parkeergarage is. Je weet precies
wie er woont; mensen zoeken duidelijk die geborgenheid.”
OPZUID ligt op de Zuidas in Amsterdam. Dicht bij het populaire Amsterdam-Zuid en Buitenveldert
dus, maar wel met het imago van een kantorenlocatie. Menno Ploeger: “We moesten
extra uitleggen dat je daar goed kunt wonen. Gelukkig lukte dat. Ook de penthouses waren
snel verkocht. We hebben zelfs extra penthouses gecreëerd door appartementen samen te
voegen.” Geen van de 46 appartementen zal straks hetzelfde zijn, denkt hij. “Iedereen maakt
graag gebruik van de gratis sessies met een interieurarchitect om de plattegronden door te
nemen. Dat levert allemaal verschillende plattegronden op.”
In juli is gestart met de bouw van OPZUID. Het pand bestaat uit studio’s, appartementen, tweelaagse
stadstuinappartementen en penthouses rondom een gemeenschappelijke binnentuin.
De v.o.n.-prijzen lopen uiteen van d 179.000 voor een studio tot d 950.000 voor een penthouse
(inclusief 50 jaar afgekochte erfpacht en exclusief parkeerplaats). OPZUID is ontwikkeld door
Bouwfonds Ontwikkeling en AM. www.opzuidamsterdam.nl.
Lezersaanbieding:
400 jaar Beemster
Dit jaar viert de Beemster zijn 400-jarig
bestaan. En daar hoort een herdenkingsboek
bij. Van de eeuwenoude Beemster
kermis tot moderne polderfeesten, van verdwenen
buitenplaatsen tot kaas fabrieken,
van de polder in de Tweede Wereldoorlog
tot de actuele gemeentepolitiek: het komt
allemaal aan bod in ‘400 jaar Beemster 1612-
2012’. De 400 pagina’s tellende uitgave
is geschreven door een team van vakhistorici
en veelal gebaseerd op nieuw historisch
onderzoek. Bouwfonds Cultuurfonds heeft
bijgedragen aan de realisatie van het boek.
Lezers van NAW magazine kunnen het boek
zonder extra verzend kosten online bestellen.
Stuur een mail naar:
bestellen@uitgeverij-noord-holland.nl
onder vermelding van Lezersaanbieding
NAW magazine/Bouwfonds Cultuurfonds.
Het boek is ook te verkrijgen in de regionale
boekhandel.
400 jaar Beemster 1612-2012, stichting
Uitgeverij Noord-Holland, f 39,50.
Nieuw in Stuttgart:
Hansakwartier
Bouwfonds Immobilienentwicklung,
de Duitse tak van Bouwfonds Property
Development heeft het fabrieksterrein
van Hansa Metallwerke in Stuttgart
gekocht, 48.000 m 2 groot. Het plan is
om daar een ‘levendig stadskwartier’
te ontwikkelen.
Er worden tweehonderd woningen, één
of meer commerciële locaties, een nieuw
hoofdkantoor voor Hansa en een
brandweer kazerne gerealiseerd. Een buitenkans,
vindt projectleider Rainer Beitlic,
omdat terreinen van deze grootte zelden
nog te koop zijn in Stuttgart.
“Möhringen is een stadsdeel met een
hoge levens kwaliteit, goede infrastructuur
en uitstekende vervoersverbindingen.
Het Hansa-gebied moet een
moderne en levendige wijk worden, die
goed bij Möhringen past.”
De voorbereidingen en de bouw van het
Hansa-kantoor staan voor medio 2013
gepland en de verhuizing van het bedrijf
voor eind 2014. Het project moet in 2018
voltooid zijn. Dertig procent van de energie
voor verwarming en warm water moet
komen van hernieuwbare bronnen. Een
vijfde van de appartementen zal in het lage
prijs segment vallen. Het totale plan is
begroot op 80 miljoen euro.
In gesprek met
de provincie
Bouwfonds Ontwikkeling organiseerde deze zomer een aantal debatten
met provincies. Samen met gedeputeerden en hun ambtelijke top
zijn regiodirecteuren en ontwikkelingsmanagers van Bouwfonds in
gesprek gegaan. Onderwerp van het debat: de samenwerking bij
gebiedsontwikkeling en de tegemoetkoming aan de woningvraag.
Frans Holleman, directeur Bouwfonds regio Noord-Oost, woonde drie
debatten bij in zijn regio, die vijf provincies beslaat. Hij is enthousiast.
“Twee gedeputeerden kende ik nog niet in deze voor mij nieuwe regio.
Het aardige van een debat is dat je elkaar echt spreekt over het vak, en
over de beweegredenen om zaken te doen. Normaal zit je met elkaar
om tafel om concreet te onderhandelen over projecten en contracten.
Nu hoefde dat niet en dat leverde verrassende gesprekken op.” Nu een
aanzienlijk deel van het ruimtelijk beleid is gedecentraliseerd naar de
provincies, is samenwerking tussen ontwikkelaar en provincie aan de
orde van de dag. Tijdens de debatten is gesproken over de planning en
programmering van woongebieden, over de daarbij behorende ruimtelijke
en financiële aspecten en over het spanningsveld tussen korte-
en langetermijnontwikkelingen. Ook is gekeken naar de rol- en taakverdeling
tussen provincie, gemeente, corporatie en marktpartijen.
De concrete verwachtingen die provincies hebben ten opzichte van
Bouwfonds stonden ook op de agenda.
Volgend jaar verschijnt een speciaal NAW dossier met als thema
Samenwerken met provincies.
Daarom nieuwbouw
Dat nieuwbouwwoningen beter geïsoleerd en onderhoudsvriendelijker
zijn dan bestaande woningen, weten de meeste woningzoekenden
wel. Maar er zijn nog meer voordelen, die minder voor de hand liggen.
Om woningzoekenden daar op een laagdrempelige manier over te
informeren heeft Bouwfonds tien korte filmpjes gemaakt. Elk filmpje
is een animatie van maximaal 1 minuut, die een reden belicht om voor
nieuwbouw te kiezen. Eén van die voordelen is bijvoorbeeld dat alle
vanaf 2011 gebouwde woningen minimaal een A++-energielabel hebben.
En dat dit niet alleen een forse besparing op de energierekening oplevert,
maar dat je als koper hierdoor ook meer leencapaciteit bij de bank
kunt krijgen. En dat het later – mocht je de woning ooit verkopen –
een pluspunt is bij verkoop. Door nieuwbouw op heldere wijze te
vergelijken met bestaande bouw maken de filmpjes snel duidelijk wat
de voor delen van nieuwbouw zijn. www.daaromnieuwbouw.nl
Ondernemende overheid?
Overheid en ondernemen, past dat bij elkaar? Kan een overheid
tegelijkertijd haar maatschappelijke taken vervullen én
financieel risico lopen?
De ondernemende overheid is een paradoxaal begrip. Overheid en
private ondernemingen verschillen immers principieel van elkaar.
Ondernemen houdt in: marktkansen zien en die weten te benutten
in een concurrerende omgeving, durven en risico lopen. Dit alles met
het oog op het behalen van winst en dan vooral op financieel gebied.
Juist dat laatste, commerciële aspect hoort niet bij de overheid. Zij wil
primair maatschappelijke resultaten boeken. Een overheid die zelf
gaat ondernemen, loopt risico’s die eigenlijk niet bij de overheid horen.
Ik maak dan ook onderscheid tussen de ’ondernemende overheid’ in
letterlijke en in overdrachtelijke zin. In figuurlijke zin gaat het om:
initiatief, creatief, niet star vasthouden aan alle vastgestelde regels
en snel inspelen op voorstellen vanuit de bevolking en bedrijven.
Deze NAW laat daar voorbeelden van zien.
Inkomsten uit grondbedrijf
Een overheid die in letterlijke zin gaat ondernemen, moet dat
expliciet beargumenteren, de deskundigheid in huis hebben (iets
dat allerminst vanzelfsprekend is) en beschikken over de benodigde
financiële armslag, inclusief een risicoreserve. Een voorbeeld hiervan
zijn de gemeentelijke grondbedrijven. Anders dan in de meeste
andere landen is het in ons land breed geaccepteerd dat gemeenten bij
risicodragende grondexploitaties optreden als private marktpartijen.
Dat gemeentelijk grondbedrijven het in een crisisperiode zwaar
voor de kiezen krijgen, is op zich niet verwonderlijk en evenmin
te veroordelen. De opbrengsten uit het grondbedrijf werden door
gemeentes echter steeds vaker beschouwd als een duurzame,
algemene inkomstenbron, waar een relatief laag ozb-tarief tegenover
stond. Het besef dat grondexploitatie altijd een risicovolle activiteit is,
raakte op de achtergrond. Dat bewustzijn is nu weer helemaal terug.
Tussen publiek en privaat
Een tussenvorm tussen de ‘zuivere’ overheid en de overheid als
private onderneming kennen wij in de vorm van overheids-nv’s.
In de honderd jaar van zijn bestaan heeft deze organisatievorm zich
ruimschoots bewezen. De aansturing en verantwoording vergen
bijzondere competenties, omdat men op het snijvlak van publiek
en privaat balanceert. Regelmatig vragen politieke gremia zich af
of een activiteit als deze nog bij de overheid past. Zo is gekozen om
de energieproductie te privatiseren, terwijl waterleidingbedrijven
in overheidshanden zijn en blijven. Een ander voorbeeld. In 2000
verkochten de gemeenten Bouwfonds omdat de commerciële
benadering de ’nuts’-invalshoek was gaan overvleugelen. Zij rondden
daarmee eigenlijk een feitelijke ontwikkeling af, die zich in het
decennium daarvoor had voltrokken. Toch zijn de publieke ‘roots’
van Bouwfonds nog elke dag bespeurbaar. Juist doordat we letterlijk
zijn voortgekomen uit de Nederlandse gemeenten, kennen we lokale
situaties als geen ander. Met die kennis van wonen in Nederland,
én onze financiële draagkracht als marktpartij, kunnen we onze
oude ‘eigenaren’, de gemeenten, terzijde blijven staan. En zo een brug
vormen tussen publiek en privaat, oftewel het antwoord op de vraag:
publiek, privaat of een tussenvorm?
prof. mr. Friso de Zeeuw
Directeur Nieuwe Markten Bouwfonds Ontwikkeling
en praktijkhoogleraar gebiedsontwikkeling TU Delft

14 oktober 2012 – naw #45
15 Magazine over integrale gebiedsontwikkeling
Inspiratie detail fotografie: Peter van Breukelen
Thema
Oss, Bergh Kwartier
Tapijtrol-bank
Op de plek in Oss waar ruim honderd jaar lang tapijtfabriek
Bergoss stond, groeit nu de wijk Bergh Kwartier.
In de architectuur en het stedenbouwkundig ontwerp
van deze wijk zijn verschillende verwijzingen te vinden
naar de rijke historie van het fabrieksterrein. Ook in de
openbare ruimte zien we de geschiedenis terug. Zo
ontwierp kunstenaar Ellen Spanjaard een zitbank die
zich als een stalen tapijt uitrolt op een van de open plekken
in de wijk. Wie op de rol/bank zit, kijkt uit op een
monumentale boom, een speelplek en de omringende
tweekappers en patiowoningen. Het stuk opengerolde
‘tapijt’ dat voor de ‘rol’ ligt, is opengewerkt en de
openingen zijn gevuld met kunstgras, zodat een mooi
patroon is ontstaan. De bank is de eerste van vijf banken,
die allemaal een plek krijgen in het Bergh Kwartier.
ONDERNEMER-
ScHAP
Deze tijd vraagt om vooruitkijken, kansen zien en op
het juiste moment doorzetten, soms tegen de stroom
in. Om flexibiliteit en het vermogen om tot
oplossingen te komen. Om ondernemerschap dus. Dat
is het thema van de artikelen op de volgende pagina’s.
Woningmarkt: zij zien stippen aan de horizon
Ontwikkelen: succesvol ondanks alles
Proces: hoe in Oosthuizen het onhaalbare haalbaar werd
Trend: ondernemende geesten
Leven: in de droomwijk Vroondaal
Samenwerken: de gemeente Amstelveen als regisseur

16 oktober 2012 – naw #45 – ondernemerschap
17 Magazine over integrale gebiedsontwikkeling
STIPPEn
aan de horizon
tekst: Edwin Lucas
fotografie: Hans van den Heuvel
Dit is niet de gemakkelijkste tijd voor gebiedsontwikkeling.
De crisis is hardnekkiger dan velen in eerste instantie dachten.
Toch zijn er signalen dat het tij zal keren. Peter Boelhouwer
(hoogleraar Housing Systems TU Delft), Edwin Buitelaar
(researcher bij het Planbureau voor de Leefomgeving) en
Eric van Winsen (directeur Bouwfonds Ontwikkeling regio
Zuid­West) kijken vooruit: gloort er licht aan de einder?
Vraag 1: Hoe ontwikkelt de Nederlandse
bevolking zich?
Voorlopig komen er nog altijd Nederlanders bij, zo blijkt uit recent
onderzoek van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) en het
Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Tussen 2010 en 2025 groeit
de bevolking in de Randstad naar verwachting met 700.000
personen. Het aantal huishoudens neemt met ruim 400.000 toe.
Buiten de Randstad is er ook groei, vooral in steden als Groningen,
Zwolle, Arnhem, Nijmegen en de Brabantse stedenband. Alleen aan
de randen van Nederland zal krimp te zien zijn.
Is dit gegeven voor gebiedsontwikkelaars bemoedigend? Je zou zeggen
van wel, maar Edwin Buitelaar, senior researcher bij het PBL,
plaatst een kanttekening bij de prognoses. “Wij hebben geen glazen
bol. De voorspellingen zijn gebaseerd op de Ruimtelijke Verkenning
2011, en daarin wordt uitgegaan van twee scenario’s: een hoog en
een laag. Dat betekent een onzekerheidsmarge. Maar toch, we
verwachten dat de bevolking van de Randstad ook op de langere
termijn wel zal groeien, zij het in een lager tempo dan de eerstkomende
jaren. Die groei en de daling van het aantal personen per
huis houden zullen gevolgen hebben voor de vraag naar woningen.”
Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing Systems aan de TU Delft,
ontwaart dezelfde stip op de horizon. “Bevolkingsprognoses lopen
vaak uiteen, omdat modellenbouwers moeilijk de immigratie
kunnen inschatten. Ik zie die immigratie wel toenemen, gezien de
groeiende tekorten op de arbeidsmarkt. Een deel van die migranten
zal hier blijven wonen. En in alle CBS­scenario’s komen er
huishoudens bij. Mensen worden ouder, wonen langer alleen. Op
termijn verwacht ik dus een fors toenemende vraag op de
woningmarkt, al zullen er grote verschillen tussen regio’s zijn. Maar
de krimp in Nederland mag geen naam hebben vergeleken met die
in Frankrijk, waar soms hele dorpen leegstaan.”
Op het kantoor van Bouwfonds Ontwikkeling in Delft kijkt regiodirecteur
Eric van Winsen naar de kaart van de zuidelijke Randstad,
een van de dichtstbevolkte gebieden van Nederland. Is daar een stip
op de horizon te zien? Van Winsen: “Ja. Op de korte termijn zitten
we nog in de crisis, maar op de langere termijn ben ik positief. De
demografische ontwikkelingen zijn bemoedigend. Vergrijzing en
individualisering zullen tot meer huishoudens leiden. De stedelijke
gebieden in de Randstad zijn in trek. De vraag naar kwaliteit
– van woning en leefomgeving – zal stijgen. Ontwikkelaars zijn de
afgelopen twintig jaar steeds beter gaan bouwen. Nu krijgen we
de kans om dat nog beter te doen.”
Vraag 2: Komt de woningmarkt eindelijk
in beweging?
De bevolking mag dan groeien, door de economische crisis hebben
veel gemeenten hun bouwplannen opgeschort of zelfs afgelast. De
woningmarkt zit nu muurvast. Toch moet de verwachte groei van
het aantal huishoudens worden opgevangen. Edwin Buitelaar is
voorzichtig op dit punt: “In het hoge PBL­scenario komen er in heel
Nederland 3 miljoen huishoudens bij, in het lage scenario zijn
slechts 20.000 extra woningen nodig tot 2040. Dat betekent dat je
dus niet goed kunt zeggen of er nu veel of weinig druk op de
woningmarkt zal ontstaan. Dat hangt ook af van andere factoren,
waaronder de financierbaarheid en de mate waarin huishoudensverdunning
doorzet.”
Peter Boelhouwer ziet de spanning stijgen en daarmee ook de kans
dat er eindelijk beweging komt – en dan met name in de politiek. Die
beweegt nu ook al, maar volgens de hoogleraar worden in deze
crisistijd helaas niet de juiste maatregelen genomen. Een btw­verhoging
is bijvoorbeeld precies de verkeerde zet; deze maakt
nieuwbouwwoningen duurder. Boelhouwer ziet meer in een zeer
geleidelijke hervorming van het gehele woningmarktbeleid. Kern
daarvan: respect voor de keuzevrijheid van huishoudens,
afschaffing van doorstroombelemmerende regels (zoals de
overdrachtsbelasting) en afbouwen van grote overheidssubsidies
zoals de hypotheekrenteaftrek. Subsidies mogen blijven, maar dan
afgestemd op groepen die het echt nodig hebben, zoals lagere
inkomensgroepen en starters – de groep die volgens Boelhouwer de
sleutel tot de woningmarkt in handen heeft. Hij denkt aan
koopsubsidies of versoepeling van de leencondities. “Op dit moment
kunnen starters de koopmarkt moeilijk betreden. Dat frustreert de
doorstroming. Het Lenteakkoord heeft op dat punt verkeerde keuzes
gemaakt. Insiders, de huizenbezitters, worden beschermd, outsiders
‘ Gebiedsontwikkeling
wordt kleinschaliger, met
ruimte voor initiatief van
gebruikers’ Edwin Buitelaar
komen nog steeds niet aan boord.” Boelhouwer verwacht dat de
woningmarkt écht in beweging komt zodra die insiders merken dat
zij zelf worden geraakt. “Als de waardeontwikkeling van hun
woningen niet meer is wat zij geweest is, zal de druk op de politiek
oplopen om daar iets aan te doen. Dan krijgen ook de insiders belang
bij verandering.”
Ook Eric van Winsen kan al over de crisis heen kijken. “Ik heb
onderzoeken gezien waaruit blijkt dat in Den Haag momenteel het
aantal personen per woning toeneemt. Dat duidt erop dat starters
de koop van hun eerste woning nu uitstellen. En het betekent ook
dat extra grote druk op de woningmarkt gaat ontstaan.” Net als
Boelhouwer ziet Van Winsen in de starters een sleutel om de
woningmarkt te openen. “Voor die groep moeten we dus ontwikkelen.
Dat kan ónze bijdrage zijn aan het vlot trekken van de
woningmarkt. We kijken nu realistisch naar onze verkoopprijzen.

18 oktober 2012 – naw #45 – ondernemerschap
19 Magazine over integrale gebiedsontwikkeling
‘ De woningmarkt komt
pas in beweging als
huizenbezitters zelf worden
geraakt’ Peter Boelhouwer
Ze zullen scherper worden om starters echt te interesseren. In sommige
plannen is dat al gebeurd. Ook de grondprijzen moeten nog
verder omlaag; een taak voor de gemeenten.”
Vraag 3: Hoe verleid je de klant van de
toekomst?
Eric van Winsen: “Vroeger had een ontwikkelaar met grond de
macht. Straks – of eigenlijk nu al – heeft de ontwikkelaar met de
klant de macht. En wanneer heb je de klant? Als je precies weet
wat hij wil. Ontwikkelen wordt bijna acupunctuur.” Hij noemt een
voorbeeld uit eigen praktijk: de herontwikkeling van een verouderd
industrieterrein aan de Haringkade in Katwijk tot een aantrekkelijk
woongebied. De eerste woningen zijn nu in de verkoop. Van Winsen:
“Er kwamen tweehonderd belangstellenden op af. Het betekent dat
er grote vraag is naar wonen op deze plek. Maar die vraag wordt
alleen in kopen omgezet als je die belangstellenden weet te verleiden
en aan je weet te binden. Daarom organiseren wij consumentenpanels
en previews om klanten en hun wensen intensief te leren
kennen.”
Van Winsen verwacht dat naast expertise het ondernemerschap
van de ontwikkelaar de komende jaren belangrijker zal worden.
“Deze tijd doet een beroep op andere kwaliteiten. De ontwikkelaar
van de toekomst is een allrounder die omgevingsbewust is, communicatief
sterk, met een radar voor maatschappelijke ontwikkelingen
en een scherp oog voor kansen.”
Vraag 4: Hoe ziet de gebiedsontwikkelaar
van de toekomst eruit?
Dat ontwikkelaars veel meer oog moeten krijgen voor de eindgebruiker
wordt tegenwoordig door iedereen onderkend. In de toekomst zal
dit alleen nog maar belangrijker worden.
Edwin Buitelaar: “Écht weten voor wie je ontwikkelt, dat blijft de
opgave voor ontwikkelaars. Ze zullen zich moeten bekwamen in
kleinschalige projecten. Dat betekent overigens niet dat er geen
ruimte meer is voor grotere ontwikkelaars. De heel grote gebiedsontwikkelingen
kunnen maar door een paar partijen worden gedaan.
Ze kunnen hun massa gebruiken om dingen voor elkaar te krijgen.
Maar die grote partijen moeten wel flexibeler worden en beter aan
de eindgebruiker denken. In de Noordvleugel van de Randstad, een
gebied met een overdruk op de woningmarkt, is dat de laatste decennia
soms te weinig gebeurd. Ga maar eens een rondje rijden door een
paar Vinex­locaties.”
Peter Boelhouwer relativeert het geroep om aandacht voor de wensen
van de klant. “Ja, klantgericht ontwikkelen is belangrijker dan
ooit. Maar mensen krijgen soms te veel keuzes aangereikt, vind ik.
Collectief particulier opdrachtgeverschap bijvoorbeeld, dat wordt
echt overschat. Het zal hoogstens een marginaal antwoord zijn op de
woningvraag.” Hij stelt dat ontwikkelaars vooral in kennis zullen
moeten investeren. “Ik zie dat Bouwfonds daar al nadrukkelijk mee
bezig is. Heel verstandig. Daarom zul je ook grote ontwikkelaars
moeten hebben: die hebben de schaalgrootte om écht in kennis te
investeren en vervolgens ingewikkelde projecten aan te pakken.”
De ontwikkelaar van de toekomst is volgens Boelhouwer een expert
die voortdurend in kennis investeert. “Kijk eens naar Proper­Stok,
dat er zonder grondposities in slaagt toegevoegde waarde te leveren,
dankzij zijn specialistische kennis. Het komt vanaf nu echt op
vakmanschap aan, op het aanvoelen van trends, op het aanbieden
van interessante keuzes. Consumenten hebben het voor het zeggen,
maar ze hebben ook steun nodig. Een goede ontwikkelaar kan die
steun bieden.”
Vraag 5: Hoe ziet gebiedsontwikkeling er in
de toekomst uit?
In een recente publicatie heeft Edwin Buitelaar de toekomst van
gebiedsontwikkeling geschetst. Op basis van de onzekerheid en de
risico’s die voor ons liggen – zelfs met de verwachte bevolkingsgroei
– concludeert hij dat kleinschalige verstedelijking met een overheid
die primair kaderstellend is, beter past bij Nederland in 2040 dan de
‘Ontwikkelen voor starters
kan ónze bijdrage zijn aan
het vlot trekken van de
markt’ Eric van Winsen
De ontwikkelaar van de toekomst …
‘… is flexibeler en denkt beter
aan de eindgebruiker’
Edwin Buitelaar, senior researcher bij
het PBL
‘… is een expert die voortdurend
in kennis investeert’
Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing
Systems TU Delft
‘… is bijna een acupuncturist’
Eric van Winsen, directeur Bouwfonds
Ontwikkeling regio Zuid-West
historisch gegroeide praktijk van grootschalige, integrale gebiedsontwikkelingen
met een sterk risicodragende rol van de overheid.
Edwin Buitelaar: “Grote, Vinex­achtige ontwikkelingen zie ik niet
snel terugkomen. Gebiedsontwikkeling in de toekomst zal, vermoed
ik, kleinschaliger worden, met veel ruimte voor initiatief van eindgebruikers.
Dat heeft voordelen. Als je geleidelijk, kleinschalig en
organisch ontwikkelt, ben je wendbaar. En door een grotere
betrokkenheid van eindgebruikers sluiten ontwikkelingen en
behoeften beter op elkaar aan. Bovendien voorkom je zo dat je na
een aantal jaren voor een grootschalige transformatieopgave komt
te staan, zoals nu met de naoorlogse wijken. En het is niet per se zo
dat ‘groot’ een schaalvoordeel met zich meebrengt. Plan­ en proceskosten
worden niet per definitie lager als een gebiedsontwikkeling
groter wordt, zo is uit onderzoek gebleken.”
Ook Peter Boelhouwer ziet een ‘Vinex’ niet terugkomen, zelfs niet
als over tien jaar mocht blijken dat Nederland met een geweldige
inhaalrace op de woningmarkt wordt geconfronteerd. “Vinex was in
hoofdzaak een rijksaangelegenheid”, zegt hij. “Het ruimtelijk beleid
is nu gedecentraliseerd. De aantallen per locatie zullen kleiner worden.
Gebiedsontwikkeling zal organischer verlopen om adequaat in
te spelen op de lokale woningvraag. Organisch is overigens niet per
definitie klein. Je kunt ook een middelgrote wijk organisch ontwikkelen.
En dan is er nog een grote bestaande voorraad die op de schop
moet, vooral in het stedelijk gebied. Denk maar aan oude haven­ en
industrieterreinen. Een ingewikkelde opgave waar je bekwame ontwikkelaars
voor nodig hebt.”
Eric van Winsen: “Vinex passé? Ik weet het nog zo net niet. Als de
crisis voorbij is, kom je er niet met alleen kleinschalige plannetjes.
Vergeet niet: de Vinex had ook voordelen. Je had te maken met één
wethouder, één periode, één locatie. Hoe dan ook: we zullen moeten
kiezen. Anders dreigt verrommeling. Die keuzes voor later vind ik
ontzettend belangrijk. Ik maak me weleens zorgen dat we blijven
hangen in analyses over de crisis, in plannen voor de korte termijn.
Door de slechte markt vergeten we om vergezichten te formuleren,
een visie op het wonen, werken en leven van de toekomst.”
Van Winsen vindt het een taak voor een gebiedsontwikkelaar als
Bouwfonds om zo’n vergezicht te formuleren. “Wij willen de
provincies daarbij graag als bondgenoten. Ook zij bezinnen zich nu
op de opgave. Ik merk dat ze nadrukkelijker kijken naar het marktopnamevermogen
en zich niet meer blindstaren op de afgesproken
programmering.” Hij ziet nog steeds ruimte voor integrale gebiedsontwikkeling.
“We moeten duidelijke prioriteiten stellen en ook
ontwikkelingen durven aangaan. We zullen verschillende soorten
vragen moeten accommoderen in verschillende gebieden.”

20 oktober 2012 – naw #45 – ondernemerschap
21 Magazine over integrale gebiedsontwikkeling
Durven
en doen
tekst: Raquel Mourik
fotografie: Peter van Breukelen
Vóór je zien wat je wilt realiseren en daaraan vasthouden, ondanks
bezwaren en belemmeringen vanuit de buitenwereld. Bouwfonds
stimuleert haar medewerkers om met visie en moed te opereren.
De drie voorbeelden van Bouwfonds-projecten op de volgende
pagina’s bewijzen dat uithoudingsvermogen succes kan opleveren.

22 oktober 2012 – naw #45 – ondernemerschap
23 Magazine over integrale gebiedsontwikkeling
De Groene Oase, Zwolle
Wat: 44 woningen; 24 tweeonder-een-kapwoningen
en
20 vrijstaande woningen.
Stedenbouwkundige:
Feekes & Colijn.
Architect: Feekes & Colijn.
Start ontwikkeling: 2002.
Oplevering: 2006.
Prijzen: Architectuurprijs
Zwolle 2007, vakprijs en
publieksprijs.
De Groene Oase, Zwolle
Wiskundige
puzzeltocht
Henri Schimmel, toen Ontwikkelings manager bij
Bouwfonds Ontwikkeling regio Noord-Oost, tegenwoordig
in regio Midden:
“Toen wij de Centrumbuurt in het Zwolse Stadshagen in 2002
ontwikkelden, begon de vraag naar dure woningen kritischer te
worden. In deze buurt moest Bouwfonds ruim vijftig woningen
in een hogere prijsklasse projecteren. Om het dure programma te
rechtvaardigen, moesten we iets unieks doen.
We hebben toen gekozen voor een stedenbouw en architectuur die
duidelijk afwijken van de rest van Stadshagen. Geen rechte lijnen
en vierkante kavels, maar slingerende straten en verspringende
kavels. Het werd een wiskundige puzzeltocht, waarbij onder meer
werd gekeken naar de kavelgrootte, de positionering van de
woning ten opzichte van de zon en de omliggende woningen. De
gemeente had in eerste instantie wel vraagtekens bij dit concept.
Hoe moest het met de vuilniswagen? En alle leidingen moesten
anders worden gelegd. Het geloof in de uiteindelijke kwaliteit bij
het gehele planteam was voldoende om die onzekerheden van
tafel te krijgen. Zelf heb ik op onderdelen ook wel twijfels gehad
tijdens de ontwikkeling. Zo hebben we omwille van de plan ­
k waliteit uiteindelijk woningen geschrapt. Hadden we rechttoe
rechtaan ontwikkeld, dan hadden we meer huizen kunnen realiseren.
Daarom zijn we ook strikt geweest in de toegestane uitbouwen
per woning. De ruimtelijke kwaliteit moest gewaarborgd
blijven. Op zo’n moment moet je knopen durven doorhakken.
Gedachte werd werkelijkheid
Er was veel belangstelling voor het project. Mensen kwamen echt
af op de sfeer en het buurtgevoel. Om dat buurtgevoel te bevorderen,
hebben we lage hagen neergezet. Wij hadden het idee dat mensen
zich met hun woonomgeving moesten kunnen identificeren en
daar is interactie voor nodig. Die opzet is geslaagd. De bewoners
zeggen nu: ‘Wij wonen in De Groene Oase’, in plaats van:
‘Wij wonen in Stadshagen.’ Kenmerkend zijn de gezamenlijke
activiteiten op het centrale binnenterrein zoals borrels of een
jaarlijkse barbecue.
De Groene Oase is nu zo’n wijkje dat zijn waarde behoudt vanwege
het onderscheidende karakter. Het is leuk om te zien dat de gedachte
die we er toen over hadden ook werkelijkheid is geworden.”
‘ Het geloof in de kwaliteit
was voldoende om
onzekerheden van tafel
te krijgen’ Henri Schimmel

24 oktober 2012 – naw #45 – ondernemerschap
25 Magazine over integrale gebiedsontwikkeling
‘ Het overleg met Rijkswater­
staat en de gemeente was
zeer intensief, maar leverde
ons veel kennis op’ Rein Willems
De Sfinxen, Huizen
Wat: 65 appartementen
verdeeld over 5 gebouwen.
Architect: Neutelings
Riedijk.
Start ontwikkeling: 1996.
Oplevering: 2003.
De Sfinxen, Huizen
Ongebruikelijke
keuzes
Rein Willems, toen Ontwikkelingsmanager, nu directeur
Bouwfonds Ontwikkeling regio Noord-West:
“In deze tijd zouden we een project als De Sfinxen waarschijnlijk
minder makkelijk van de grond krijgen. Op dit moment laten
mensen zich het meest verleiden met plaatjes die dicht liggen bij
wat men al kent. En eerlijk is eerlijk, de architectuur van De
Sfinxen wijkt natuurlijk sterk af. In 1996 won Bouwfonds een
prijsvraag die naast De Sfinxen ook de bebouwing langs de kust
behelsde. Voor beide projecten hebben we ongebruikelijke keuzes
gemaakt. Zo zijn de woningen langs de kust door en om elkaar
heen gevlochten, waardoor een twaalf meter brede woonkamer is
ontstaan met een kamerbrede blik op het Gooimeer. Bij De Sfinxen
is de noordelijke oriëntatie op het Gooimeer gekoppeld aan
‘terraswonen’ aan de zuidkant. Terwijl juist in die tijd terraswoningen
wat minder en vogue waren.
Architect Neutelings begon met de vorm. Hij stapelde reepjes in
het water en kwam zo tot de sfinxvorm. Daarna is hij gaan kijken
hoe de appartementen daarin te passen waren. De lange uitloop
naar achteren leende zich perfect voor terraswoningen. Zo zijn we
erin geslaagd de locatie goed te vertalen in het product.
Schoon water
Het oorspronkelijke ontwerp lijkt veel op wat er uiteindelijk is
gerealiseerd. Dat is lang niet altijd zo. Wel bestond de buitenzijde
oorspronkelijk uit houten delen, maar omdat dat onderhoudsgevoelig
is, hebben we voor aluminium gekozen. Dat sloot ook beter
aan op de voorkeur van Rijkswaterstaat. Zij waren er namelijk erg
scherp op dat het water schoon bleef. Het liefst wilden zij bijvoorbeeld
een vijf meter brede rand om elk gebouw. Als er dan iets uit
het raam zou vallen, zou dat in ieder geval niet in het water
belanden. Dat hebben we weten te voorkomen. Het overlegtraject
met Rijkswaterstaat en de gemeente was zeer intensief, maar
heeft ons veel kennis opgeleverd.
De keus voor aluminium betekent wel dat je een kleinere, designgevoelige
groep aanspreekt. Toch heb ik steeds een goed gevoel
gehad over de verkoopbaarheid van deze appartementen. Dat
komt omdat de filosofie die we hadden bij de prijsvraag is
uitgevoerd en is aangeslagen. We hebben de kwaliteit van de
locatie optimaal gebruikt en dat hebben de kopers gezien. De
gebouwen zijn een voor een gebouwd. Tijdens de bouwperiode
zijn alle appartementen verkocht.”

26 oktober 2012 – naw #45 – ondernemerschap
27 Magazine over integrale gebiedsontwikkeling
De Laak, Vathorst,
Amersfoort
Wat: ca. 875 woningen in
40 verschillende typen en
8 ‘specials’.
Architecten: De architecten
Cie, De Zwarte Hond.
Start ontwikkeling: 2002.
Laatste oplevering: 2007,
De Laak 2 is in ontwikkeling.
De Laak, Amersfoort
Gedurfde
architectuur
Dick Boekhout, Ontwikkelingsmanager bij Bouwfonds
Ontwikkeling regio Midden:
“Waterstad De Laak is een van de deelplannen van Vathorst in
Amersfoort. De Laak wijkt duidelijk af van de andere deelplannen,
De Velden en De Bron, en heeft een uit ge sproken eigen identiteit.
Ook is het een andere woonomgeving dan je zou verwachten in een
uitbreidings locatie. Het smalle watertje dat er lag, De Laak, is
uitgegraven tot een brede watergang. Die werd het uitgangspunt
voor het concept: een grachtenstad, een stedelijke verkaveling
dus, waarbij de grachten nu eens een harde oeverafwerking
hebben en dan weer een zachte. Dergelijke verkavelingen zie je
niet vaak in de landelijke uitleg van een woonwijk, waar meestal
grondgebonden woningen met een meer traditionele doorsnede worden
gerealiseerd.
Het plan was een wijk met strakke contouren. Dat zie je terug
in de architectuur, maar ook in het straatbeeld. Zo zijn er in de
eerste deelplannen geen voortuinen opgenomen. Om de
bewoners toch een gevoel van privacy te geven, is de vloer in de
woonkamer zestig centimeter boven straatniveau gelegd. De
stedelijke compactheid en de ligging van De Laak in die beginfase
ten opzichte van de voorzieningen maakten het spannend of de
consumenten dit zouden oppakken.
Grachtenstad
Dat de verkoop goed is verlopen, is mede te danken aan de sfeer in
dit gebied. Ik denk dat we goed in onze opzet van de beleving van
een grachtenstad geslaagd zijn. Destijds was het een ambitieus
project, ook in de typologieën van de woningen. Uit marktonderzoek
bleek dat daar behoefte aan was, zij het in mindere mate dan
aan meer reguliere woningen. Gaandeweg hebben wij in De Laak
aanpassingen gedaan die meer aansluiten op de wens van de
consument. De architectuur is minder hard geworden en er is
meer gekozen voor begroeiing in plaats van voor harde kades.
Dat is meteen ook de les die ik hieruit getrokken heb. In de
stedenbouw word je steeds geconfronteerd met bepaalde
dwarsdoor snedes die vastliggen. Je moet flexibel durven zijn,
zodat je binnen je verkaveling en programma kunt switchen.
In het verleden werden vaak plannen van 200 woningen en meer
opgepakt, tegenwoordig heb je het al over 20 woningen of nog
minder in een plan. Daarin moet je in je stedenbouwkundige
plannen voorzien, om het proces beheersbaar te krijgen. De deelplannen
die wij nu ontwikkelen, wijken dan ook sterk af van de
eerste deelplannen in De Laak. Dat kon ook, doordat we elke keer
een stukje van het plan oppakten.”
‘ Je moet flexibel durven
zijn, zodat je binnen je
programma kunt switchen’
Dick Boekhout

28 oktober 2012 – naw #45 – ondernemerschap
29 Magazine over integrale gebiedsontwikkeling
Samen
maak je het tóch
mogelijk
tekst: Annemarie de Haas
2
1 De NAM wil haar vroegere
boorplatform-terrein in de
buurt van Oosthuizen
saneren en moet gesaneerde
grond kwijt.
1
4
3
2 Het Hoogheemraadschap
Noordhollands Noorderkwartier
wil de Beemster
Ringvaart uitbaggeren
en zoekt een locatie voor
het slib.
3 De gemeente Zeevang
moet weidevogelgebied
compenseren en krijgt te
maken met protesten van
bewoners tegen vervoer van
zand en slib voor de nieuwbouwlocatie
Waterrijk.
4 Bouwfonds wil Waterrijk,
een wijk met 200 woningen
aan de rand van het dorp
Oosthuizen, ontwikkelen,
en moet materiaal voor de
versteviging van de grond
aanvoeren.
In het Noord-Hollandse dorp Oosthuizen waren vier
partijen bezig, elk aan hun eigen project. En allemaal
liepen ze tegen een blokkade op. Tot ze met elkaar
om de tafel gingen zitten. Ineens ontstond een reeks
van oplossingen. Goed voor de partijen zelf, maar – zeker
zo belangrijk – ook voor omwonenden en het milieu.
Wat er speelde
Oosthuizen is de grootste kern van de Noord­Hollandse gemeente
Zeevang. Het ligt midden in het weidse polderlandschap, vlak
bij het Markermeer. Rust en water zijn hier de kernwoorden. Het
dorp ligt ingeklemd tussen de Beemster Ringvaart en de provinciale
weg. Er is maar één ontsluitingsroute: aan de noordkant.
Gebieds uitbreiding kan alleen in het zuiden plaats vinden. Hier
ontwikkelt Bouwfonds sinds 2009 de nieuwbouwlocatie Waterrijk.
In totaal komen er 200 woningen, die ruim en landelijk
zijn gelegen. Het gaat echter wel om veenweidegebied en dat is
zetting gevoelig. Om een goede ondergrond te creëren moeten
er grote hoeveelheden zand worden aangevoerd. Liefst met zo
min mogelijk overlast voor de plaatselijke bevolking. Maar zand
aanvoeren is lastig met slechts één route, die bovendien door het
dorp loopt. Dat heeft Bouwfonds eerder al gemerkt, bij de aanvoer
voor de eerste 42 bouwkavels. Bewoners protesteerden toen
tegen de overlast. Waterrijk wordt bovendien gerealiseerd in een
weidevogelgebied. De provincie wil dat de gemeente Zeevang
dat verlies in de omgeving compenseert. Geen gemakkelijke
opgave: dit soort zaken bij elkaar brengen. Totdat blijkt dat er ook
andere partijen in het gebied actief zijn die met een gezamenlijke
oplossing gediend zijn.
De verbindende factor
Grontmij bracht al deze partijen samen en zag vooral ook de
verbinding tussen alle bestaande projecten. “Als adviesbureau
hebben wij natuurlijk altijd met allerlei partijen in één gebied te
maken”, zo licht Rob Niele, accountmanager Stedelijke Ontwikkeling
bij Grontmij, toe. “In dit geval had ik met Bouwfonds en de
gemeente intensief contact voor de ontwikkeling van Waterrijk.
Maar ik ben ook altijd wel in gesprek met het Hoogheemraadschap
Hollands Noorder kwartier en de NAM over lopende zaken.
Door die lokale bekendheid wist ik wat er bij alle partijen speelde.
Het ging er vooral om een samenwerking in gang te zetten waar
iedereen beter van werd. Een synergie. Dat is een uitdaging die
wij graag zien.”
Elkaar vinden
Wie nu hoort welke oplossing er is gevonden, zou al gauw kunnen
denken: dat ligt toch voor de hand! Achteraf bezien lijken alle
losse projecten in het gebied namelijk bijna naadloos op elkaar
aan te sluiten. De verbindingen lijken vanzelfsprekend. Toch heeft
het heel wat voeten in de aarde gehad om al deze verbindingen te
‘ Samen hebben we
ervoor gezorgd dat alles
bij elkaar komt’ Rob Niele
kunnen leggen. Negen maanden lang zaten de partijen hiervoor
met elkaar om tafel. Dat het overleg zo lang duurde, had er onder
meer mee te maken dat betrokkenen gewend waren hun eigen
zaken te regelen. Rob Niele: “Het is gebruikelijk dat iedereen zijn
eigen problemen oplost. Als het Hoogheemraadschap Hollands
Noorderkwartier de Ringvaart moet baggeren, doen ze zelf de
aanbesteding. En de baggeraar zoekt op zijn beurt geschikte
weilanddepots bij boeren in de omgeving. Ook de NAM had al
een saneringsplan liggen en heeft als organisatie te maken met
voorwaarden en protocollen rond zo’n sanering.” Om elkaar dan
toch te vinden, is het vooral belangrijk om flexibel te zijn, zo

30 oktober 2012 – naw #45 – ondernemerschap 31 Magazine over integrale gebiedsontwikkeling
geven de betrokkenen aan. “Je moet begrip hebben voor elkaars
belangen”, zo verduidelijkt Peter Aalbers van de gemeente
Zeevang, die als Beleidsmedewerker Ruimtelijke Ordening en
Monumentenzorg bij het overleg betrokken was. “Dat betekent
niet alleen dat je rekening moet houden met het interne beleid
van andere partijen. Je moet zelf als organisatie ook bereid zijn
om te kijken of bepaalde zaken intern soepeler kunnen.” Hij is
blij met de uitkomst van het geheel en noemt het ‘een prachtig
project’ zoals het nu op tafel ligt. “Het is toch bijzonder hoe alles
bij elkaar komt. En ook hoe iedereen er voor is gaan staan. Elke
betrokkene haalt natuurlijk voordeel uit dit project. Maar we
hebben ook allemaal de wens er iets van te maken, en er dus ook
tijd en moeite in te steken, omdat het zo uniek is. Met elkaar
zorgen we dat er een prachtige locatie komt, die ook nog bijdraagt
aan de instandhouding van weidevogelgebied en de overlast voor
de bevolking beperkt.”
Duurzaamheid en maatschappelijk belang
Dat er uiteindelijk toch een weg werd gevonden, kwam vooral
door de overduidelijke voordelen van die samenwerking, stelt
Coen Kuijpers, gebiedseconoom bij Bouwfonds. “En dan gaat het
niet alleen om de financiële voordelen. In eerste instantie was ik
ook geneigd om vooral daarnaar te kijken. Tot ik zag dat er veel
meer bij kwam kijken. Door minder transportbewegingen beperken
we de overlast voor omwonenden en is er minder CO 2 ­uitstoot.
Bovendien wordt aan alle kanten materiaal hergebruikt. Het is
dus ook nog heel duurzaam.” Deze argumenten – op het gebied
van duurzaamheid en maatschappelijk belang – gaven bij alle
partijen de doorslag, stelt Rob Niele. “In het begin heb je het
vaak alleen over techniek en geld. Maar daar ga je zoiets niet
op winnen. Als je bij een organisatie verder wilt komen, tellen
duurzaamheid en maatschappelijk belang. Daarmee kunnen
betrokkenen draagvlak voor zo’n nieuwe aanpak creëren binnen
hun organisatie.” Om daarop uit te komen, voerde Grontmij naast
het gezamenlijke overleg ook met alle partijen nog afzonderlijk
gesprekken. “Dat was nodig. Je moet in zo’n proces iedereen in
Het resultaat
1 De NAM kan met minder
kosten zijn voormalige
boorterrein saneren, waarbij
het meeste materiaal
van het oudegasboringsterrein
(10.000 ton puin en
slakken) wordt hergebruikt
voor de fundering van
de Bouwfondslocatie
Waterrijk. Ook het NAMterrein
zelf wordt via
hergebruik van materiaal
tegen geringe kosten op
orde gebracht. Een groot
deel van de baggerspecie
uit de Beemster Ringvaart
wordt gebruikt om de
gaten na sanering te vullen.
2 Het Hoogheemraadschap
Noordhollands Noorderkwartier
kan de vrijgekomen
baggerspecie uit
de Beemster Ringvaart voor
een groot deel kwijt aan
het voormallige NAM-terrein,
dat vlakbij ligt. Daardoor
is minder transport van
baggerspecie nodig. Dit is
efficiënt en duurzaam. En
er hoeven geen kosten voor
aparte depots te worden
gemaakt.
zijn waarde laten en ook de tijd geven om in de eigen organisatie
na te gaan wat er mogelijk is.” Alle betrokkenen wilden bovendien
steeds zeker weten dat de andere partijen in deze samenwerking
mee zouden gaan in het gezamenlijke plan. Via een
‘ Het is toch bijzonder
hoe iedereen ervoor is
gaan staan’ Peter Aalbers
uitgangspuntendocument dat dit najaar wordt onder tekend,
worden alle afspraken daarom nog een keer bevestigd. Met de
tijd moet dan nog duidelijk worden wat Grontmij als mogelijke
turnkeypartner voor verdere overeenkomsten met de betrokken
partijen afsluit.
Nieuwe vorm van pps
Al met al een mooi resultaat, zo vindt Coen Kuijpers. Bijzonder
daarbij is dat er ook nog eens een heel nieuwe vorm van publiekprivate
samenwerking in gang is gezet. “Meestal schept de
overheid bij zo’n samenwerking de voorwaarden, door
bijvoorbeeld de aanbesteding te doen. Maar in dit geval is er
geen sprake van eenrichtingsverkeer. Alle partijen blijven
hun eigen projecten en plannen uitvoeren. We hebben binnen
deze publiek­private samenwerking onze eigen voorwaarden
gecreëerd. Dat is uniek.”
3 De gemeente Zeevang
kan nu de NAM-locatie
gebruiken om weidevogelgebied
te compenseren.
Bovendien wordt de overlast
voor bewoners van het
dorp Oosthuizen beperkt,
omdat er minder materiaal
voor Waterrijk hoeft te
worden aangevoerd door
het dorp. In totaal wordt er
negen weken korter met
wagens door het dorp
gereden.
4 Bouwfonds kan haar
nieuwbouwlocatie Waterrijk
soepeler verder
ontwikkelen. Er zijn nu
13 woningen in aanbouw.
Voor de volgende fasen,
rond 2015, hoeft geen extra
zand worden ingekocht,
dankzij hergebruik van
het saneringsmateriaal
afkomstig van het NAMterrein
en het baggerspecie
uit de Ringvaart. Ook zijn
er hierdoor minder transportkosten
en wordt de
CO 2 -uitstoot beperkt.
Buiten
de gebaande
paden
tekst: Mark van Harreveld, Annemie de Vries
fotografie: Hans van den Heuvel
Ondernemen is je nek uitsteken, nieuwe
wegen zoeken, kansen zien en je doelen
realiseren, al is het tegen de stroom in.
De wereld van gebieds ontwikkeling heeft
mensen nodig die op die manier te werk
gaan, zeker in deze tijd. Zes onder nemende
geesten laten zien wat dat oplevert.

32 oktober 2012 – naw #45 – ondernemerschap
33 Magazine over integrale gebiedsontwikkeling
Samen met de toekomstige bewoners
Wie? Lia de Ridder, wethouder in Oegstgeest, portefeuillehoudster
Economische Zaken, Sociale Zaken, Milieu, Groenbeleid en
Duurzaamheid. Maakt zich sterk voor Nieuw Rhijngeest:
een nieuwe, groene woonwijk aan de Rijn die samen met
Bouwfonds Ontwikkeling gerealiseerd wordt. Met 1100
woningen, twee parken, bevaarbaar water en veel aanlegplaatsen.
Ondernemende geest? “Ondernemen betekent dat je kansen
zoekt, vindt en probeert te realiseren. De kans die ik met
Oegstgeest aan de Rijn wil pakken, is het daadwerkelijk
klantgericht werken; een plek realiseren waar potentiële
inwoners hun droom waarmaken.”
Wat concreet gedaan? “Toen Dura Vermeer afgelopen jaar, na
een voorbereidingstraject van jaren, besloot af te zien van de
oprichting van een gezamenlijke grondexploitatiemaatschappij,
hebben we die met Bouwfonds opgericht. Het echte werk begint
nu pas: daadwerkelijk aan co­creatie doen.”
Buiten de gebaande paden geopereerd? “De huidige tijd
vraagt om samenwerkingsverbanden waarin vanuit vertrouwen
en met creativiteit een wijk van de toekomst gerealiseerd wordt,
mét de toekomstige gebruikers. Je moet samen geloven in het
resultaat en daar ook gezamenlijk de verantwoordelijkheid voor
‘ Laten zien dat het nieuwe
ontwikkelen werkt’ Lia de Ridder
willen nemen. Dat vergt flexibiliteit en een andere mindset
waarbij de grenzen van de eigen verantwoordelijkheid kunnen
vervagen. Alleen als je je eigen automatismen loslaat, kun je
daadwerkelijk tegemoet komen aan de wensen van potentiële
bewoners.”
Nek uitgestoken? “Een nieuwe wijk ontwikkelen in de huidige
tijd gaat niet vanzelf. Daar móét je je nek voor uitsteken. Maar
de potentie is groot. Oegstgeest staat niet voor niets in de top 10
van Elseviers ranglijst van meest aantrekkelijke woongemeenten.
Dit dorp gaan we met behoud van karakteristieke elementen
uitbreiden aan de Rijn. Mensen kopen hier niet alleen een
woning, maar ook een woonplek in een dynamische wijk in
een leuk dorp. Dat betekent dat ook Bouwfonds samen met de
consument moet optrekken om zo de mooiste wijk te creëren,
met mogelijkheden voor vrije kavels, extra duurzame woningen
en speciale architectuur.”
Resultaat geboekt? “In Oegstgeest kan Bouwfonds samen met
ons laten zien dat het nieuwe ontwikkelen werkt. En dat het
organiseren van activiteiten in de wijk een effectieve
marketingaanpak is. Denk aan een huttendorp, kunstroute of
groenproject. De huidige en de toekomstige bewoners zullen ons
er dankbaar voor zijn.”
Naar de emancipatie
van de huurder
Wie? Léon Bobbe, directeur van de Hilversumse wooncorporatie
Dudok Wonen. Onder zijn leiding veranderde en
verandert de woningcorporatie ingrijpend. Dudok Wonen
verkoopt haar klanten met succes huurwoningen. Uit eigen
bestand, maar ook daarbuiten.
Ondernemende geest? “In mijn activiteiten en denk processen
doorloop ik stappen en wanneer ik dan achterom kijk, merk ik
pas hoezeer ik eigenlijk met een grote verandering bezig ben.
Jezelf en de organisatie continu opnieuw uitvinden en kijken
hoe je in een veranderende context zin kunt geven aan je doelstellingen.
Sommige mensen noemen dat ondernemerschap.”
Wat concreet gedaan? “We hebben een emancipatoire doelstelling.
Het gaat ons dus niet om het hebben van tevreden
klanten, maar we willen dat mensen zonder steun de
woningmarkt kunnen betreden. We bieden onze klanten
daarom verschillende koop arrangementen waarbij uitgestelde
betaling mogelijk is en ze niet de gehele marktwaarde
hoeven te betalen. Daarmee zijn we van een klantcorporatie
veranderd in een emancipatiecorporatie. Ik wil mensen onafhankelijk
maken door ze de stap van huren naar kopen te
laten zetten. Afgezien van het emancipatoire, vergroten we
hiermee de doorstroming en bestrijden we scheefwonen.”
Buiten de gebaande paden geopereerd? “Onze klanten
kunnen niet alleen een woning uit ons eigen bestand kopen,
ze kunnen nu ook tot een maximale prijs naar een makelaar
gaan. Wij kopen die woning vervolgens en verkopen hem
met een van onze arrangementen door tegen een betaalbare
prijs. Daar zijn we de enige in. Veel corporaties verkopen hun
woningen aan hun huurders, maar waarom zou je je beperken
tot je eigen woning bestand?”
Nek uitgestoken? “Vernieuwen in een omgeving waarin
iedereen scherp naar je kijkt, kan beangstigend zijn. Ik kan
natuurlijk gemakkelijk achteroverleunen en me concentreren
op onze lopende kernprocessen. Maar de corporatie krimpt
dan jaarlijks met drie procent. Wil ik als ondernemer en
bestuurder overleven, dan moet ik wel veranderingen
initiëren en risico’s nemen. En dat is af en toe best spannend.”
Resultaat geboekt? “De afgelopen jaren hebben we met
dezelfde hoeveelheid geld meer mensen aan een woning
geholpen. Van zo’n zevenduizend zijn we naar meer dan
achtduizend huishoudens gegaan. Vijftien procent van onze
bewoners zit in een gekochte woning, driekwart van onze
woningen kan worden gekocht door de huurder.”
‘ Met dezelfde
hoeveelheid geld
hebben we meer
mensen aan een
woning geholpen’
Léon Bobbe

34 oktober 2012 – naw #45 – ondernemerschap
35 Magazine over integrale gebiedsontwikkeling
‘ We werken nu niet
meer alleen volgens
standaardprocessen’
Hans Timmers
Inzetten op maatwerk bij hypotheken
Wie? Hans Timmers, directeur Particulieren Rabobank
Drechtsteden. Slaagde erin het aandeel van Rabobank in de
lokale hypotheekmarkt van 6% naar 21% te verhogen.
Ondernemende geest? “Ik zie regels niet als belemmering,
maar als een kans om je te onderscheiden. Als bankier blijf ik
denken vanuit de klant en kies ik voor eigen oplossingen
binnen bestaande regels. Aan de slag gaan met iets wat ogenschijnlijk
niet lukt, vind ik een mooie uitdaging.”
Wat concreet gedaan? “Rabobank was hier in Dordrecht te
weinig zichtbaar. We hadden geen marktfocus, te weinig externe
contacten en een gebrek aan betrokken mensen die dicht bij de
klant stonden. Ik heb hypotheken intern gepositioneerd als een
kernfunctie waar ook andere afdelingen mee kunnen werken.
Het aantal mensen op ons virtuele kantoor heb ik vervijfvoudigd,
waardoor medewerkers een meer persoonlijke relatie met de klant
kunnen opbouwen en deze kunnen professionaliseren. Onze
aanspreekpunten zijn nu laagdrempelig en persoonlijk. Ook heb
ik uitpondingsprojecten in een vroeg stadium herkend en begeleid
en trekken we nu gezamenlijk op met het notariaat, woningcorporaties
en Bouwfonds op woonbeurzen en seminars.”
Buiten de gebaande paden geopereerd? “Ik heb intern een
klimaat gecreëerd waarin medewerkers vrijheid krijgen. We
werken nu niet meer alleen volgens standaardprocessen, maar
zetten voornamelijk in op maatwerk. Door langere offertetermijnen,
door meer klant specifiek te kijken naar overbruggingsfinancieringen,
door een lokaal rentebeleid per project te voeren,
via presentaties bij de start van nieuwe projecten en door onze
adviseurs op deelmarkten te laten focussen.”
Nek uitgestoken? “Specifiek risico liep ik door zeer kritisch te zijn bij
de veranderende processen in het nieuwe advieskader hypotheken.
Ook blijf ik eigen keuzes maken in de acceptatie van hypotheken,
met gezond bancair verstand en niet vanuit een retailbenadering
waarmee je iedereen op dezelfde manier bedient.”
Resultaat geboekt? “Ons marktaandeel ligt nu op 21% in een
stedelijk gebied en een omzet van 25 miljoen per hypotheekadviseur
is geen uitzondering. Dat vind ik mooie scores. We
hebben nu een platte organisatie met veel informele lijnen waar
mensen risico’s durven nemen en medeverantwoordelijk zijn
voor het bereiken van hun doelen. Dat heeft het voor plaatselijke
talenten ook weer interessanter gemaakt om bij ons te werken.”
‘ Het is jouw
stad. Daar wil je
verantwoordelijkheid
voor dragen’ Willem van der Made
Bijdragen aan de toekomst
Wie? Willem van der Made, directeur Stads ontwikkeling van
’s­Hertogenbosch. Al bijna 25 jaar. “Ik voel me overal bij
betrokken, van de mooiste visie tot een tegel die verkeerd ligt.”
Ondernemende geest? “Als je met ‘ondernemend’ bedoelt dat
je met hart en ziel iets wilt bereiken, dat je wilt bouwen aan
de toekomst: ja. Ik word daarbij geïnspireerd door de stad
zelf, zijn ligging, zijn bijzondere historie, maar ook zijn
moderniteit, de mensen die hier wonen en hun bedrijvigheid.”
Buiten de gebaande paden geopereerd? “Werk je aan de
ontwikkeling van de stad, dan moet je proberen daar spanning
op te houden. Den Bosch heeft een prachtige historie en die
is ook heel zichtbaar. Dat is belangrijk. Maar daarbij ontstaat
weleens de neiging om alleen op dat historische voort te
borduren. Ik vind juist dat je daar dan ook iets aan moet
toevoegen dat gericht is op de toekomst. Iets waarvan ook later
gezegd kan worden dat het goed is. Niet iedereen is het daar
meteen mee eens.”
Wat concreet gedaan? “Haverleij, het nieuwe woongebied ten
noorden van ’s­Hertogenbosch, is ontstaan omdat we niet de
zoveelste ‘schil rond een dorp’ wilden bouwen. We wilden een
nieuw woonmilieu toevoegen dat interessant zou zijn voor de
stad. De kastelen die er nu zijn gerealiseerd, zijn niet alleen woonplekken.
Samen vormen ze ook een nieuwe buitenruimte die elk
jaar rijker en mooier wordt. Landschapsarchitect Paul van Beek
zei: ‘Over 50 jaar is dit een landgoed als uit het verleden.’ Ik denk
dat mensen er in de toekomst graag naartoe trekken.”
Nek uitgestoken? “Dat deden we met onze ‘sprong over het
spoor’. Ofwel met de ontwikkeling van het Paleiskwartier.
We zagen kansen voor een nieuw woongebied, al wisten we
nog niet hoe dat zou moeten worden. Ik zie nog voor me hoe ik,
begin jaren 90, een aantal rijksheren had uitgenodigd. Met
behulp van een overheadprojector – zo ging dat toen nog –
vertelde ik een enorm enthousiast verhaal over het gebied en
wat wij er allemaal mee wilden doen. Om indruk te maken
had ik het verhaal veel groter gemaakt dan het was. Ik had er
werkelijk van alles bijgesleept, de Brabanthallen, het station,
het bedrijventerrein, de kazerne en de sportvelden. Zo leek
het allemaal heel groot. En het grappige is: zo groot is het
uiteindelijk ook geworden. Als bestuurder en ambtenaar voel
je je zo bij de stad betrokken dat je daarvoor ook risico wilt
nemen. Het is jouw stad. Daar wil je verantwoordelijkheid voor
dragen. Daarom hebben we bijvoorbeeld bij de ontwikkeling
van Haverleij en het Paleiskwartier risicodragend deelgenomen,
zowel in de grond­ als in de opstalexploitatie. Dat
gaat heel ver. Maar daardoor kun je ook de andere partijen
aanspreken: wat draag jij bij, hoe betrokken ben jij? Bij het
Paleis kwartier werken we nog met dezelfde mensen samen
met wie we twintig jaar geleden begonnen. Marktpartijen, die
zich echt betrokken voelen, die er ook hun geld in laten zitten,
waardoor we nog steeds kunnen doorgaan met ontwikkelen.”
Resultaat geboekt? “Ik hoop dat er in ’s­Hertogenbosch straks
dingen bij gekomen zijn waarvan onze kleinkinderen later
zeggen: dat past bij onze stad.”

36 oktober 2012 – naw #45 – ondernemerschap
Akkoord met 14 partijen
Wie? Jurriën Veldhuizen, partner bij Deloitte Real Estate
Adv isor y. Als onafhankelijk kwartiermaker van Stuurgroep
Bloemen dalerpolder verantwoordelijk voor het tot stand
brengen van een samen werking tussen 14 publieke en private
partijen die betrokken zijn bij de realisatie van 2.750
woningen, 300 ha natuur en infra in de Bloemendalerpolder
bij Weesp.
Ondernemende geest? “Een akkoord sluiten tussen twee
partijen is al moeilijk, laat staan tussen veertien. Bovendien
spelen in het gebied veel gerelateerde zaken: de verbreding
van de A1, verplaatsing van hoogspanningsmasten, discussies
rond Schiphol, intensivering van het spoor, bodemproblematiek.
Elk dossier heeft een eigen dynamiek die je moet
managen. En alles wat je doet ligt onder een vergrootglas.
Daar hoort wel ondernemerschap bij. In elk geval het
bedenken van creatieve oplossingen.”
Wat concreet gedaan? “Er lag in 2008 een masterplan waar
iedereen trots op was. De crisis veegde dat plan van de baan.
In overleg met partijen heb ik toen een adempauze van zes
maanden voor gesteld en alle partijen gevraagd op één A4’tje
te schrijven waarom Bloemendalerpolder moet doorgaan en
welke punten voor iedereen echt cruciaal zijn. Ik stuurde
sterk op een hoog abstractieniveau: waar moeten samenwerking
en ruimtelijke ordening aan voldoen? Die A4’tjes heeft
iedereen gelijk tijdig uitgewisseld. Toen bleek dat de partijen
op dat abstractieniveau toch dicht bij elkaar lagen, hebben
we in een snelkookpansessie van vier maanden een nieuw
akkoord gemaakt.”
Buiten de gebaande paden geopereerd? “Ik stelde voor om
niet weer een plan te maken, maar gezamenlijk aan een
ruimtelijk kader te werken dat alleen de essentie van ruimtelijke
ordening vastlegt. We hebben nu een flexibel kader
waarbij overheden de kwaliteit kunnen blijven bewaken en
private partijen flexibel kunnen inspelen op marktomstandigheden.
Ik heb er ook op gehamerd dat alle partijen hun
eigen belangen heel expliciet maken. Verborgen eigenbelang
is een van de grootste manco’s binnen gebiedsontwikkeling.
Verder heb ik een aantal creatieve technische voorstellen
gedaan, waardoor vooral privaat bereid was
verregaande concessies te doen.”
Nek uitgestoken? “Er zijn momenten geweest waarop ik heb
gezegd: als we dit nu niet met elkaar kunnen afspreken, dan
houdt het op.”
Resultaat geboekt? “Het akkoord is zo goed als klaar. De stukken
liggen bij alle partijen voor akkoord door de achterbannen.
Dat proces loopt nu.”
‘Verborgen eigenbelang
is een van de grootste
manco’s binnen
gebiedsontwikkeling’
Jurriën Veldhuizen
37 Magazine over integrale gebiedsontwikkeling
Stap voor stap barrières wegnemen
Wie? Frans Holleman, directeur regio Noord­Oost bij
Bouwfonds Ontwikkeling. Door het omzetten van plannen,
door kleinschaliger te werken, anders samen te werken met
overheden en andere partijen, en door buiten de gebaande
paden te denken, lukt het Holleman om in een moeilijke regio
toch aan gebieds ontwikkeling te blijven doen.
Ondernemende geest? “In mijn regio is de woningmarkt dunner
dan elders. En dat vergt alle mogelijke creatieve
benaderingen en het nodige ondernemerschap om
tot resultaten te komen. Ik ben altijd op zoek naar nieuwe
verbindingen en andersoortige dingen. Het net even anders
met elkaar in contact brengen van partijen en net die andere
invalshoek pakken dan het reguliere stapelen van stenen.”
Wat concreet gedaan? “We hebben besloten het aantal te
realiseren woningen in Franeker Buiten te halveren. Er stonden
er zes honderd gepland, maar de markt viel stil. We hebben nu
de uitleg in het gebied gewijzigd om het beter te kunnen vermarkten.
Opmerkelijk is dat we ondanks die woningreductie
met Franeker Buiten geen groot negatief resultaat boeken.
Doordat we op een andere manier naar het gebied kijken,
niet alle grond hoeven te verwerven en anders tegen infra­
‘ We hebben
de gemeente
Franeker ons
complete huiswerk
aangeboden’ Frans Holleman
structurele werken aankijken, zijn de kosten en opbrengsten
toch in evenwicht.”
Buiten de gebaande paden geopereerd? “We hebben de
gemeente Franeker ons complete huiswerk aangeboden.
Dat was nieuw. We presenteerden aan het voltallige college
onze volledige visie op de markt, de bijbehorende Ruimtelijke
Ontwikkelingstrajecten, het globale bestemmingsplan en het
eindplan. Ook hebben we samen met het college een avond
georganiseerd waarop we de raad informeerden. Op die
manier slecht je stap voor stap barrières en zie je dat mensen
puur op basis van de inhoud meegaan.”
Nek uitgestoken? “Behoorlijk. Je moet een gemeente echt zien
mee te krijgen in dat proces. Ze krijgen immers drie honderd
woningen minder. Het is een ander ruimtelijk plan geworden:
willen ze dat wel? En zijn ze in staat om de vrijheid te creëren
waarvan wij denken dat onze kopers die nodig hebben?”
Resultaat geboekt? “Uiteindelijk hebben we in de laatste
sessie met het complete college besloten dat we deze route
gaan nemen. Dat wordt nu vervat in contracten en tekeningen.
Daar zit het resultaat.”

38 oktober 2012 – naw #45 – ondernemerschap
39 Magazine over integrale gebiedsontwikkeling
Leven …
… is ook dromen. In Vroondaal,
midden in een natuurgebied aan
de rand van Den Haag, realiseerden
bewoners hun droomhuis.
fotografie: Thomas Schlijper
Villawijk van de 21e eeuw
Zo werd Vroondaal genoemd, al voor
de eerste woning er stond. Hier, op
ruim honderd hectare grond midden
in de natuur en op loopafstand van
duinen en zee, werd eerst een
aantrekkelijke woonomgeving
gerealiseerd. Daarna konden
toekomstige bewoners elk op hun
eigen ruime kavel het huis laten
neerzetten dat hen voor ogen stond,
van modern design tot romantische
nostalgie. Zo groeide hier een
gevarieerde wijk die, dankzij veel
water en groen, toch één geheel vormt.
Ver van Haagse drukte
Vroondaal ligt in natuur­ en recreatiegebied
Madestein, met veel bos, stille
meertjes en een groot meer met allerlei
watersportmogelijkheden. In de wijk
zelf zorgen zomereiken, acacia’s, zwarte
dennen en schietwilgen voor een
lommer rijke sfeer. Je zou hier bijna
vergeten dat de Haagse binnenstad
maar een kwartiertje weg is.
Vroondaal
In totaal omvat Vroondaal 700 tot
1.000 kavels in particulier opdrachtgeverschap,
waarvan een klein deel
in projectmatige ontwikkeling.
Daarnaast realiseerde Bouwfonds een
appartementen gebouw, Villa Vroondaal,
met 75 ruime huur appartementen.
Ook bevindt zich in de wijk een
internationale school, wat het internationale
karakter van Den Haag
als geheel en van deze wijk in het
bijzonder nog benadrukt. Vroondaal is
sinds 2004 in ontwikkeling en is een
publiek­ private samenwerking van de
gemeente Den Haag met Bouwfonds
Ontwikkeling en Synchroon. Meer
informatie: www.vroondaal.nl.

40 oktober 2012 – naw #45 – ondernemerschap
41 Magazine over integrale gebiedsontwikkeling
‘ Amstelveen is
naar buiten gegaan’
John van den Heuvel
tekst: Mark van Harreveld
fotografie: Janus van den Eijnden
John Levie
Flexibele bestemmingsplannen en een minder ambtelijke
benadering van plannen en processen: zo lukt het de gemeente
Amstelveen om ook in deze tijd door te ontwikkelen en
voorzieningen op peil te houden. John Levie, wet houder bij de
gemeente Amstelveen en John van den Heuvel, ontwikkelingsmanager
bij Bouwfonds, in gesprek over hun nieuwe manier
van samenwerken.
Vanwaar de meer marktgerichte opstelling van de
gemeente ten aanzien van gebiedsontwikkeling?
Levie: “We zagen in een vrij vroeg stadium dat de vastgoedmarkt
veranderde en dat de grote commerciële activiteiten afnamen. En
dat we als gemeente dus wel de omslag moesten maken van
aanbod gestuurd naar meer vraagsturing. Niet alleen met betrekking
tot woningen en kantoren, maar op alle gebieden, van zorginstellingen
tot sportaccommodaties. De afgelopen veertig jaar
hebben we grote schaalsprongen gemaakt en nu hebben de grote
commerciële projecten plaatsgemaakt voor renovatie en vervanging.
Daar past een andere benadering van de markt bij, zeker
wanneer deze aan verandering onderhevig is. De omslag is niet
alleen uit nood geboren, het is ook een kwestie van kansen zien.”
Hoe realiseerde Amstelveen die omslag?
Levie: “Door een andere focus. Je kunt het raam openzetten en
wachten tot de geïnteresseerden naar binnen vliegen, maar je kunt
ook de voordeur achter je dichttrekken en eropuit gaan. We zijn
meer naar buiten gericht en luisteren nu beter naar de markt.
Die weet namelijk betrekkelijk goed wat ze wil en waar behoefte
aan is. Dat betekent niet dat we zomaar alle afwijkende ideeën
toestaan, maar ik hamer wel op flexibiliteit in de bestemmings­
plannen en op een minder ambtelijke benadering van plannen en
processen. Wanneer marktpartijen met een goed idee komen, werken
we graag mee. We hebben onze commerciële slagvaardigheid
vergroot met het aantrekken van een commercieel manager. Deze
benadert de markt minder ambtelijk en vanuit een andere invalshoek.
Zulke nieuwe impulsen zijn goed voor onze organisatie.”
Wat is het gevolg van die meer marktgerichte
opstelling voor private partijen?
Van den Heuvel: “We merken dat zowel op ambtelijk als op
bestuurlijk gebied de lijnen korter zijn en dat er voortdurend
sprake is van monitoring en dialoog. Ook is de gemeente bereid
om, zo nodig, plannen bij te sturen in omvang of fasering. De
gemeente Amstelveen is betrokken en geeft niet alleen aan wat
voor haar belangrijke doelstellingen zijn, maar is ook realistisch
genoeg om te zien hoe die het beste bereikt kunnen worden.
Amstelveen volgt de planologische ontwikkelingen nauwlettend,
heeft een eigen wil, maar realiseert zich terdege dat de markt
weerbarstig kan zijn. Dat is heel prettig, want er spreekt
commitment uit. Bij Amstelveen speelt ook dat de grond gewild,
maar schaars is: de gemeente heeft een goed imago als woon­
en werkplaats, maar veel gronden zijn van het Groene Hart of
liggen binnen de contouren van Schiphol. Dat betekent dat wij
als ontwikkelaar onze processen efficiënter moeten inrichten.
Daardoor doen we niet onnodig lang over plannen en lopen
rente kosten bijvoorbeeld niet op.”
‘ Ik hamer op flexibiliteit
in bestemmingsplannen’
John Levie
Levie:“Voor de gemeente brengt die nieuwe rol ook met zich mee
dat er extra capaciteit nodig is. Het raam openzetten kost immers
minder moeite dan eropuit gaan. Ik ervaar dat niet als een last,
ik vind het vooral belangrijk dat Amstelveen zich op een goede
manier blijft ontwikkelen en dat voorzieningen en kwaliteit op
peil blijven. Daar hangt een prijskaartje aan, maar als je niets
doet, weet je ook zeker dat er niets gebeurt.”
Van den Heuvel: “Gemeentelijke organisaties worden kleiner en
steeds meer gemeenten richten hun organisatie anders in. Voor
ons als gebiedsontwikkelaar kan dat betekenen dat we een deel
van het werk van een gemeente op ons nemen en dat we daar
ook in moeten investeren. Je moet in dat geval wel duidelijk
maken dat je een kwaliteit biedt die niet onderdoet voor wat de
gemeente uiteindelijk zelf realiseert. Zo gaan we als Bouwfonds
bijvoorbeeld met onze partners een volledige gebiedsontwikkeling
realiseren waarbij we ook de resterende verwervingen moeten
uitvoeren. Dat betekent dat we zelf de bestemmingsplannen
opstellen en de daarbij behorende onderzoeken uitvoeren. Een
andere taak die gewoonlijk door een gemeente zelf wordt
uitgevoerd, maar die we steeds vaker op ons nemen, is de
communicatie met omwonenden bij projecten. Bijvoorbeeld ten
aanzien van overlast. Nieuwe taken dus, maar wel binnen de door

42 oktober 2012 – naw #45 – ondernemerschap
43 Magazine over integrale gebiedsontwikkeling
‘ Zowel op ambtelijk als op
bestuurlijk gebied zijn de
lijnen korter’ John van den Heuvel
de gemeente opgestelde kaders.”
Levie: “Kwaliteit is iets waar we nadrukkelijk op blijven letten.
Daarvoor moet je als gemeente wel een visie hebben op wat je
wilt met je bevolking en je bedrijfsleven. We willen de kwaliteit
en het niveau van voorzieningen op peil houden en verbeteren.
Mensen moeten hier graag willen wonen en werken. We springen
dus wel in op de vraag, maar laten ons niet leiden door de waan
van de dag. Komen private partijen met een goed idee, dan
willen we daaraan meewerken en kijken hoe we dat idee nog
aantrekkelijker kunnen maken. Vormen marktpartijen een goede
match, bijvoorbeeld door een gecombineerd gebruik van gebouwen,
dan zijn we die partijen graag ter wille. Bijvoorbeeld met de
aanpassing van een bestemmingsplan.”
Van den Heuvel: “Flexibele bestemmingsplannen passen ook
goed in deze tijd, waarin steeds meer consumenten duidelijke
individuele voorkeuren hebben ten aanzien van hun woning.
Werden zulke zaken vroeger tot op het niveau van straat of huis
hard vastgelegd in bestemmingsplannen, nu zie je dat er meer
geschoven kan worden met woningtypes of categorieën. Mits die
wijzigingen binnen dat flexibele plan passen en het kwaliteitsniveau
onverminderd hoog blijft. Het is dan ook goed wanneer
een gemeente voortdurend zicht heeft op het aanbod van
plannen en daarin kan bijsturen: soms versnellen wanneer de
verkoop goed gaat, soms temporiseren als het wat minder is.
Wel is het belangrijk dat de gemeente op hoofdlijnen de regie van
het programma in handen houdt. Daar komt veel dialoog bij
kijken. Gebiedsontwikkeling komt in samenwerking met de overheid
tot stand en dus is het belangrijk dat wij als Bouwfonds ons
kunnen inleven in de zaken die prioriteit hebben in het overheidsprogramma.
Een voortdurende dialoog waarbij mensen vanuit de
gemeente en marktpartijen aangeven wat voor hen belangrijke
zaken zijn, is een voorwaarde voor succesvolle gebiedsontwikkeling.”
Levie: “We hebben geregeld contact en afstemming met gebiedsontwikkelaars
en andere belangrijke spelers in het gebied. Al is
het niet meer zoals vroeger, dat we met een aantal ontwikkelaars
rond de tafel kunnen gaan zitten om eens een heel nieuw
bestemmingsplan te ontwikkelen. Onze grondposities zijn
dermate versnipperd dat we daar echt zelf de leiding en de regie
in moeten houden. En dat betekent dat je tot goede werkafspraken
moet komen, waarbij wij als gemeente niet altijd
het risico dragen via grondexploitatie, maar wel nadrukkelijk
de kwaliteit bewaken en onze programmatische doelen en
duurzaamheids eisen gerealiseerd krijgen.”
Is Amstelveen, waar het gaat om gebiedsontwikkeling,
een ondernemende gemeente?
Levie: “Ik denk dat de meeste gemeenten van nature niet
gewend zijn de markt te benaderen en dat wij daarin wel wat
voorop lopen. We moeten ook wel: na de schaalsprong van
twintig, veertig jaar geleden zijn we aan vernieuwing toe.
Er worden nieuwe eisen aan werken en wonen gesteld, er zijn
andere vormen van mobiliteit. De wereld blijft altijd in beweging
en dat geldt ook voor Amstelveen. En dat maakt ons werk ook
zo spannend.”
Van den Heuvel: “Amstelveen is vrij vroeg gaan nadenken
hoe om te gaan met de bestaande woningvoorraad en hoe de
vernieuwing van de naoorlogse wijken aan te pakken. Flexibiliteit
in de planologie staat hoog in het vaandel en hoewel het om
kleinere initiatieven en aantallen gaat, kan realisatie daardoor
wel voortgang blijven vinden. Men heeft de zaak op orde: er
wordt samengewerkt met aangrenzende gemeenten, er is veel
aandacht voor de positie van Amstelveen in de regio, er wordt
samengewerkt met het bedrijfsleven. Wat dat betreft is de
gemeente inderdaad de straat opgegaan en weet ze wat ze kan
vragen, omdat ze ook wat te bieden heeft.”
‘ Ik ken geen
gemeente die zo
actief oplossingen
bedenkt’
Ad van Leeuwen
‘Het college heeft de regie’
Ad van Leeuwen is directeur van
Ons Tweede Thuis, een stichting
die hulp biedt aan mensen met een
verstandelijke, meervoudige of
lichamelijke handicap. Van Leeuwen
heeft goede ervaringen met de
gemeente Amstelveen.
“In de Amstelveense Middelpolder
ontwikkelde Bouwfonds Ontwikkeling
vier kantoorvilla’s en negenenveertig
woningen, een project dat stagneerde
door de moeilijke markt. In diezelfde
tijd zocht Ons Tweede Thuis hard naar
een locatie voor een dagcentrum voor
gehandicapte volwassenen. De gemeente
Amstelveen heeft toen nadrukkelijk
meegeholpen met het vinden van een
oplossing. Daar rolde uiteindelijk een
match uit tussen ons, de gemeente als
grondverkopende partij en Bouwfonds
Ontwikkeling. De kantoorvilla’s werden
zo ontwikkeld dat het dag centrum,
Elzenbuiten, er kon komen. Door die
combinatie van partijen en functies
werd de ontwikkeling van de
negenenveertig woningen weer vlot
getrokken. Sinds februari zijn die in
de verkoop; drie kantoorvilla’s zijn door
Ons Tweede Thuis als dagcentrum in
gebruik genomen en de vierde hebben
we doorverkocht. Bij de realisatie van
Elzen buiten heeft de gemeente soepel
geopereerd in het aanpassen van
bestemmingsplannen, wat gewoonlijk
veel tijd en energie kost.”
College stuurt aan
“Ook in Amstelveen­Westwijk heeft de
gemeente zich ingezet voor dubbelgebruik
van gebouwen en het combineren
van functies. Ons Tweede Thuis gaat
daar woon voorzieningen ontwikkelen
en een dagcentrum dat ’s avonds en in
de weekenden wordt gebruikt door de
Protestantse Gemeente Amstelveen/
Buitenveldert die een locatie voor een
nieuwe kerk zocht. Zo kan de gemeente
haar grond verkopen, de combinatie van
functies levert grote besparingen op en
de kerk en het dagcentrum vervullen
een maatschappelijke rol in de lokale
gemeenschap.
De laatste jaren merk ik dat de gemeente
Amstelveen aan het omschakelen is en
een steeds actievere initiërende rol op
zich neemt. Amstelveen blijft niet meer
passief ‘achter het bureau’. Ons Tweede
Thuis werkt met veel verschillende
gemeenten samen, maar ik heb niet
eerder een gemeente meegemaakt
die zo actief is in het meedenken en
bedenken van oplossingen: door private
partijen te matchen, door gebruik van
gebouwen en functies te combineren,
met flexibele bestemmings plannen en
soms door concessies te doen aan de
eigen prijsstelling. Het is een opstelling
die voor iedereen een meerwaarde
heeft. Ik denk dat dit mede komt
doordat in Amstelveen de aansturing
centraal is. Bij veel gemeenten krijg ik
te maken met verschillende afdelingshoofden
en moet ik nog weleens op
zoek naar de uiteindelijke beslisser.
In Amstelveen is daar geen sprake van,
het college stuurt de organisatie
nadrukkelijk aan.”

44 oktober 2012 – naw #45
45 Magazine over integrale gebiedsontwikkeling
VORMGEVEN AAN
VOORuITGANG
Van de eerste eigen woning voor een starter tot een
modern complex voor wonen, werken en recreëren:
gebiedsontwikkeling geeft vorm aan onze ruimte,
nu en in de toekomst. In deze rubriek de resultaten.
Partner: Anton Kirkels
Nieuw project: Assenrade, Hattem
Terugblik: Tweede Katendrechtse Haven
Bijzondere architectuur: IJside
Henriëtte Prast: Nachtmerrie of droom?
Vormgeven aan vooruitgang Bouwfonds & ik fotografie: Yvonne Brandwijk
Anton Kirkels is als wethouder in
Weert onder meer verantwoordelijk
voor ruimtelijke ordening en bouwen,
volkshuisvesting en stadsontwikkeling.
Toen hij in 2006 aantrad, hielp Bouwfonds
hem de ontwikkeling van het Stationsstraatkwartier
vlot te trekken.
De ontmoeting: “Toen ik in 2006 aantrad
als wethouder, werd me gevraagd drie
bouwprojecten vlot te trekken. Een
daarvan was het Stationsstraatkwartier,
dat al elf jaar liep en behoorlijk vastzat.
Bouwfonds heeft dat toen herontwikkeld.
Drie jaar later was het klaar. Er werd door
de markt heel goed op gereageerd. Een
bewijs dat Bouwfonds echt goede marktkennis
heeft, in die zin dat ze weten waar
behoefte aan is, maar ook hoe ze zaken in
de markt moeten zetten. In deze crisistijd
valt me eens te meer op hoe grondig het
bedrijf te werk gaat.”
De samenwerking: “Ik denk met veel
plezier terug aan de ontwikkeling van
Laarveld, een opvallend succesvol nieuwbouwplan
aan de noordkant van Weert.
De ontwikkeling verliep niet zonder slag of
stoot, maar gezien de maatschappelijke
omstandigheden kun je toch zeggen dat
het redelijk soepel verliep. In het algemeen
zoeken Bouwfonds en ik het conflict niet
op. We kijken altijd: hoe komen we eruit?
Als nieuwe wethouder moest ik er eerlijk
gezegd wel aan wennen dat Bouwfonds
niet over één nacht ijs gaat. Het is geen
organisatie van grote stappen, gauw thuis.
Maar tot nu toe bleek steeds weer dat
verloren tijd aan het einde van het traject
was ingehaald.”
De toekomst: “Ik zou met Bouwfonds nog
meer gezamenlijke kansen willen pakken
dan we nu al doen. Ik denk dat er meer uit
Weert gehaald kan worden. Dat is goed
voor Bouwfonds en goed voor Weert.”
‘ Het valt me op hoe
grondig Bouwfonds
te werk gaat'

46 oktober 2012 – naw #45
47 Magazine over integrale gebiedsontwikkeling
Vormgeven aan vooruitgang nieuw project
Moderne vestingstad Assenrade
Bij het Gelderse Hanzestadje Hattem
realiseert Bouwfonds het nieuwe
woongebied Assenrade. De meeste
woningen vonden snel een eigenaar
en dat is geen wonder: de woonomgeving
is schitterend en de
Hattemse historie als vestingstad
vormde een rijke inspiratiebron voor
de architectuur.
Naam: Assenrade.
Waar: Hattem.
Wat: 225 woningen (rijwoningen, tweeonder­een­kap­
en vrijstaande woningen) en
50 bouwkavels; fase 1 omvat 83 woningen.
Karakter: Assenrade bevindt zich op de
plek waar de Veluwe en de IJssel samenkomen;
tussen stad en natuur. Het vestingstadje
Hattem ligt op loopafstand en op
de fiets ben je in tien minuten in Zwolle,
aan de andere kant van de IJssel.
De wijk zelf oogt ook als een vestingstad:
de basis bestaat uit blokken met een grote
variatie aan woningen, met daartussen
een handjevol vrijstaande huizen. De
woningen in de blokken zijn duidelijk naar
buiten gericht. In de binnenhoven kunnen
de bewoners parkeren, terwijl ze aan de
voorkant kunnen genieten van het
prachtige uitzicht. De woningen aan de
rand van het plan hebben allemaal een
veranda, waar de bewoners extra kunnen
genieten van de groene omgeving.
Uiterlijk: De architectuur van Assenrade
sluit goed aan op de historische bebouwing
van Hattem. Van binnen zijn de huizen van
alle comfort voorzien, van buiten ogen ze
als statige herenhuizen. Er is veel aandacht
besteed aan de details. Zo zijn de dakgoten
weggewerkt in een nostalgische dakrand.
Een aantal gevels is voorzien van stenen in
boerenvlechtwerkverband en gemetselde
brandmuren met zinken afdekkers. Verder
zijn er veel Franse balkonnetjes en buitenluiken.
En om die historische sfeer nog eens
te benadrukken, kreeg iedereen die
belangstelling had voor een woning in het
project een brochure thuisgestuurd in een
ouderwets postpakket.
Belangstelling: Raymond Stapel, projectmanager:
“De verkoop van de woningen
verloopt goed, onder andere dankzij de
architectuur. Bovendien is er lange tijd
niets gebouwd in Hattem, de vraag naar
woningen is daarom vrij hoog. De
makelaars krijgen nog steeds vragen
binnen wanneer er weer woningen in de
verkoop gaan. Fase 2 is nu in ontwikkeling.
Waarschijnlijk kunnen we daar begin
volgend jaar mee de verkoop in.”
Bijzonder: Stapel: “Assenrade is een heel
gedifferentieerd plan. Je vindt er goedkope
koopwoningen, maar ook dure vrijstaande
woningen. Voor wat betreft de architectuur
en de stedenbouw hebben we in eerste
instantie niet gekeken of een woning duur
of goedkoop is. Er is sec gekeken naar wat
een kwalitatief mooi plan is. De gebiedskwaliteit
stond centraal. Dat betekent dat
goedkope woningen niet per definitie op
een minder mooie plek in het plan staan.
Iedereen kan op een topplek zitten.”
Architect: 19 Het Atelier, Zwolle.
Prijsklasse: a 180.000 tot a 465.000.
Oplevering: 2012.
Vormgeven aan vooruitgang terugblik
Terug naar
2e Katendrechtse
Haven
In 2001 startte Bouwfonds met dit plan in Rotterdam. Er zouden
2 woontorens met in totaal 116 appartementen en 244 woningen
worden gerealiseerd. Een gewaagd plan in deze ooit beruchte
buurt. Projectmanager Michel Leferink kijkt terug.
2001
Het plan toen: “Dit plan was
de start van de grote trans­
2012
formatie van Katendrecht.
De woontorens Poseidon en
Neptunus zijn de eyecatchers
van het plan. Het zijn 2 identieke torens
van 21 verdiepingen. Toen bleek dat de ene
toren het uitzicht van de andere enigszins
belemmerde, stagneerde de verkoop. We
hebben daarom de plattegrond aangepast.
In plaats van drie appartementen per
ver dieping creëerden we er twee. Daarmee
kwamen we ook tegemoet aan de vraag
naar grotere woningen. De torens zijn
gebouwd op een onderbouw van een half
verdiepte parkeergarage met daaromheen
grondgebonden stadswoningen. Deze
woningen omsluiten een openbare patio.
Over dit plein loopt de belangrijkste straat
van deze wijk. Hij gaat omhoog via een
monumentale trap en eindigt in een
belvedère aan de Maas.”
Tweede Katendrechtse Haven nu: “Aanvankelijk
bleef de ontwikkeling van
Katendrecht een beetje achter. Inmiddels
is er meer gebouwd en begint Katendrecht
echt te leven. Dat is belangrijk voor de
bewoners, die hierheen kwamen omdat
ze een levendige woonomgeving hoopten
te vinden. De mensen wonen hier graag.
Ze zijn enthousiast over het uitzicht en
over het wonen aan het water. De omgeving
speelt een grote rol in de woonbeleving.
Op de plek waar de torens zo’n twaalf
meter uitsteken, heeft de gemeente een
groene wandelboulevard ingericht. Daar
wordt veel gebruik van gemaakt. De openbare
patio werkt goed als ontmoetingsplaats.
En in de praktijk blijkt dat er vanuit
hier ook sterk sociale controle wordt uitgeoefend
op de parkeergarage en de berging.”
Michel Leferink, projectmanager
bij Bouwfonds ging terug naar 2e
Katendrechtse Haven.
fotografie: Peter van Breukelen

48 oktober 2012 – naw #45
49 Magazine over integrale gebiedsontwikkeling
Vormgeven aan vooruitgang bijzondere architectuur illustratie: Agnes Kappert
IJside, Amsterdam
Missing link
aan het IJ
Het Amsterdamse appartementencomplex
IJside verbindt oud met nieuw en water
met land. Misschien werd het daarom
wel zo snel opgenomen in de
bestaande omgeving.
Het gebouw IJside, dat Bouwfonds ontwikkelde in
de Amsterdamse Westerparkbuurt, vervult een
schakelfunctie voor het woon­ en werkgebied rond
de zuidelijke IJ­oever in Amsterdam. Het legt
verbindingen en laat tegelijkertijd zichtlijnen open.
Je zou IJside de missing link in dit gebied kunnen noemen. Het
appartementencomplex vormt namelijk ook de overgang tussen
de historische pakhuizen aan de Van Diemenstraat en de verbouwde
graansilo’s aan de Silodam. Op het eerste gezicht doet IJside
denken aan een schip. De betonnen buitenwanden zijn zowel
ruw als gepolijst en hebben de kleur van roest. De grote overstek
bij de centrale entree is afgetimmerd met jatobahout, zoals je dat
ook vaak op schepen ziet. Ga je naar binnen, dan toont IJside zijn
zachte en knusse kant.
Uitzicht bewaard
Volgens architect Bert Tjhie van TEKTON Architekten vonden de
buurtbewoners het wel aardig dat er een uitdagend gebouw in
hun omgeving werd gebouwd. Maar er was ook kritiek. “Vanuit
stedenbouwkundig oogpunt vonden sommigen IJside een té
groot gebaar. In die tijd waren de
gebouwen aan het Westerdok nog
niet gerealiseerd. Als ik nu
terugkijk, vind ik IJside
bijna een klein
gebouw. Wij
vonden dat IJside wel wat groter mocht zijn dan in het stedenbouwkundig
programma van eisen werd gesteld. Daarin werd
ruimte gereserveerd voor een doorkijk naar de haven vanuit
het Barentszplein. Dat hebben we opgelost door de kop van het
gebouw op te tillen. IJside heeft nu een flinke overstek vanaf de
centrale entree. Het gebouw werd daarmee zo’n twintig meter
langer, maar het uitzicht bleef bewaard.” Doordat het gebouw
werd ‘gestretcht’, krijgen de opengewerkte binnenhoven meer
lucht en licht. Dankzij een glazen constructie valt het licht zelfs
dwars door de overstek heen, over het overdekte plein dat zich
voor de entree bevindt. Om de bouwoverlast voor de omgeving
te beperken, is gekozen voor prefabbouw. Waar nu de centrale
entree is, werd een hijskraan geplaatst die alle voorgefabriceerde
betonplaten naar de juiste plek bracht. Nadat de tweelaagse
parkeergarage geïnstalleerd was, kon er snel worden gebouwd.
Nieuw werd oud
Het gebouw werd in 2009 opgeleverd. Architect Bert Tjhie hoort
graag hoe bewoners IJside ervaren. “Iemand vertelde me dat zijn
vrienden die op bezoek kwamen het gebouw schitterend vonden.
Ik veronderstelde dat het met de ligging te maken had. Een woning
aan het water spreekt immers nogal snel tot de verbeelding. Maar
dat was het niet. Een van die vrienden had gezegd: ‘Het lijkt wel
een oud gebouw.’ Dat vond ik een mooi compliment. Dat betekent
dat het al geaard is. Nieuwbouw is vaak zo clean, dat moet nog
toegeëigend worden. IJside is snel opgenomen in zijn omgeving.”
Projectdetails
Naam: IJside, Amsterdam.
Wat: 41 vrijesectorkoopappartementen,
6 sociale huurappartementen, 2000m 2
commerciële ruimte met een tweelaagse
parkeergarage voor 194 auto’s.
Architect: TEKTON Architekten.
Start ontwikkeling: 1999.
Start bouw: 2007.
Oplevering: 2009.

50
oktober 2012 – naw #45
Vormgeven aan vooruitgang column
Nachtmerrie
of droom?
Wat hebben wonen en pensioen met elkaar te maken? Veel!
Woonlasten vormen een groot deel van de onvermijdbare
uitgaven, al helemaal na de pensioendatum. Niemand moet
eraan denken om gedwongen kleiner te gaan wonen als het
pensioen tegenvalt. Maar juist een eigen huis zou een
prachtige pensioenbuffer kunnen zijn – als de omkeerhypotheek
ook in ons land wordt geïntroduceerd.
Wat is de omkeerhypotheek? Dat is lenen van de bank met het
huis als onderpand – tot zover niets bijzonders. Maar anders
dan bij een gewone hypotheek hoef je geen rente te betalen.
Die wordt namelijk opgeteld bij de schuld. Na overlijden wordt
de schuld plus rente automatisch afgelost door de verkoop van
het huis. Is er iets over, dan krijgen de nabestaanden het. Een
eventuele restschuld is voor rekening van de bank.
De omkeerhypotheek kan worden opgenomen als een bedrag
ineens, maar ook in maandelijkse termijnen of variabel, als een
kredietfaciliteit. En dus is een afgelost huis een mooie buffer
voor als het tegenvalt met het pensioen. Niet onbelangrijk, nu er
meer pensioenrisico terechtkomt bij werknemers. Want hoe dek
je je in tegen dat toekomstige risico? Je kunt meer sparen, maar
als het meevalt op de financiële markten heb je straks een te
hoog pensioen, terwijl je nu op een houtje moet bijten. Duur en
dus riant wonen, veel aflossen en straks een omkeerhypotheek
als dat nodig is: het is een droomoplossing.
In Amerika is die droom werkelijkheid. Wie daar 62 jaar of
ouder is en zijn woning voor een groot deel heeft afgelost,
mag zo’n hypotheek afsluiten. In Nederland heet dat ‘je huis
opeten’. Dat klinkt eerder als een nachtmerrie, onverantwoord
en hebberig. Egoïstisch ook: in plaats van je kinderen een
erfenis na te laten, ga je zelf potverteren. Dat is een mis verstand.
Juist de omkeerhypotheek past goed in een optimaal persoonlijk
financieel plan, waarin ook aan de kinderen wordt gedacht.
Dankzij de omkeerhypotheek kun je namelijk niet alleen
tegenvallers opvangen, maar ook kinderen en klein kinderen
geld geven met de warme hand. En dat op een moment in hun
leven dat ze het misschien beter kunnen gebruiken dan als
jij dood bent. Wat zouden de kinderen liever hebben: ‘Jullie
krijgen geld, maar ik weet niet hoeveel en wanneer’ of: ‘Hier
hebben jullie alvast een mooi bedrag, doe er iets leuks mee.’?
De omkeerhypotheek: een droomoplossing, maar het blijft
helaas nog bij dromen, want de banken in Nederland willen
er (nog?) niet echt aan. Ook klanten vragen er niet om, vast ook
door de eerder genoemde opeetangst.
Laten we hopen dat de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek,
de onzekerheid over de pensioenen en de missie van
banken om de klant centraal te stellen er samen voor zorgen
dat de omkeerdroom ook in Nederland werkelijkheid wordt.
Henriëtte Prast
fotografie: Anja van Wijgerden
‘ Juist een eigen huis zou een
prachtige pensioenbuffer
kunnen zijn’
Henriëtte Prast is emotie-econome en heeft boeken geschreven als Geld & geluk en Geld & gevoel. Van 1997 tot 2007 was ze als onderzoeker
verbonden aan De Nederlandsche Bank. Ze schrijft een column in Het Financieele Dagblad en is sinds 2005 hoogleraar Persoonlijke Financiële
Planning aan de Tilburg University. Van 1 januari 2008 tot oktober 2011 was ze lid van de Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid.
Profiel
Bouwfonds Ontwikkeling
Vormgeven aan vooruitgang
Als een van de grootste gebiedsontwikkelaars
van Europa is Bouwfonds
Ontwikkeling al 65 jaar actief om vooruitgang
daar te realiseren waar het telt:
in de woon­ en leefomgeving.
In ons doen en denken staat het creëren
van vooruitgang voor zoveel mogelijk
betrokken partijen centraal. Om dit te
bereiken, nemen we steeds vaker het
initiatief. Voortdurend zoeken we
partners en partijen om samenwerkingsverbanden
mee aan te gaan. Hiermee
realiseren we in een vroegtijdig
stadium nieuwe kansen en een betere,
geïntegreerde aanpak van projecten.
We investeren op kleine schaal in hoogwaardige
innovaties en passen bewezen
innovaties op grote schaal toe. Energiezuinig
en duurzaamheid zijn hierbij
kernbegrippen. Dankzij samenwerking
met de lokale Rabobanken kunnen wij
bovendien daadkrachtig inspelen op
specifieke, lokale omstandigheden.
Het profijt hiervan is zichtbaar in de
kwaliteit van de gebiedsontwikkeling.
Adressen kantoren
Bouwfonds Ontwikkeling
Hoofdkantoor
Westerdorpsstraat 66
3871 AZ Hoevelaken
Postbus 15
3870 DA Hoevelaken
tel. 033 253 97 00
fax 033 253 96 85
e ontwikkeling@bouwfonds.nl
www.bouwfonds.nl
Regio Noord-Oost
Grote Voort 221
8041 BK Zwolle
Postbus 10054
8000 GB Zwolle
tel. 038 425 44 40
fax 038 425 44 41
e ontwikkeling.zwolle@
bouwfonds.nl
Regio Midden
De Brand 30
3823 LK Amersfoort
Postbus 1
3800 AA Amersfoort
tel. 033 453 41 11
fax 033 453 41 90
e ontwikkeling.amersfoort@
bouwfonds.nl
Regio Noord-West
Leidsevaart 590
2014 HT Haarlem
Postbus 4376
2003 EJ Haarlem
tel. 023 530 66 03
fax 023 536 63 94
e ontwikkeling.haarlem@
bouwfonds.nl
Regio Zuid-West
Poortweg 2
2612 PA Delft
Postbus 75
2600 AB Delft
tel. 015 268 08 08
fax 015 262 33 63
e ontwikkeling.delft@
bouwfonds.nl
Regio Zuid
Kronehoefstraat 72
5622 AC Eindhoven
Postbus 6540
5600 HM Eindhoven
tel. 040 265 98 59
fax 040 246 40 40
e ontwikkeling.eindhoven@
bouwfonds.nl
Brummelhuis
Bouwcoördinatie B. V.
Munsterstraat 16
7418 EV Deventer
tel. 0570 66 69 50
fax 0570 66 69 51
e info@brummelhuis.nl
www.brummelhuis.nl
Nouville Ontwikkeling B. V.
Nieuwe Eyckholt 282
6419 DJ Heerlen
Postbus 70
6400 AB Heerlen
tel. 045 560 70 00
fax 045 571 75 41
e info@nouville.nl
www.nouville.nl
Bouwfonds Ontwikkeling maakt
beloftes waar. We hebben langjarige
kennis van complexe gebiedsontwikkelingen
in huis en zijn onderdeel
van Rabo Vastgoedgroep. Dit geeft
ons de financiële slagkracht en lange
adem die nodig zijn om de complexe
uit dagingen van de hedendaagse
gebiedsontwikkeling aan te kunnen.
Bouwfonds Ontwikkeling is onderdeel
van Rabo Vastgoedgroep.
colofon
NAW magazine is een uitgave van
NAW magazine wordt
gemaakt in samenwerking
met MAB Development.
Concept, eindredactie en productie: Proof
Reputation, consultancy, concept & creation
Artdirection en vormgeving: Proof Studio
Productiebegeleiding: Jansen&GO
Drukwerkinkoop: Sumis
Bouwfonds Ontwikkeling
Contact: Jeanine Rademakers,
naw@bouwfonds.nl,
tel. 033 253 98 23, www.naw.nl,
www.bouwfonds.nl
Dit magazine is met zorg samengesteld.
U kunt er geen rechten aan ontlenen.
Kopiëren of citeren van (delen van) de
inhoud is toegestaan in overleg met
Bouwfonds Ontwikkeling.

Binnenkijken
Zomaar een Hollands huis
Donderdagavond 19.00 uur
in de wijk Hagenbeek,
Amersfoort
Als de avond valt, komt de woonkeuken
van de familie Castelijns tot leven. Er
wordt gekookt en gegeten, ervaringen
worden uitgewisseld en agendapunten
doorgenomen. Nu, na het eten, kijkt
Jolanda (receptioniste) nog even naar
een aflevering van GTST, terwijl Ron
(commercieel directeur van een internetbedrijf)
en de kinderen meer oog
Tekst en fotografie: Herman van Heusden en Robert Elsing
hebben voor hun iPad. Jesse ontmoet dit
keer zijn vrienden op Hyves en Lois is
met het computerspel Sims in de weer.
Hond Jay, een kruising tussen labrador
en poedel, ziet het allemaal tevreden
aan. Het gezin is net verhuisd naar
deze woning in Hagenbeek. Hiervoor
woonden ze in een splitlevelwoning van
zeven verdiepingen, ook in Amersfoort.
Daar verdronken ze in de ruimte:
als ze niet oppasten, raakten ze het
contact met elkaar kwijt. Het gezin
communiceerde in die tijd voornamelijk
via de huistelefoon. Dat beviel niet en
uiteindelijk zorgde labradoedel Jay voor
de druppel die de emmer deed overlopen:
al die trappen in de split level
begonnen hem op te breken. De familie
woont nu naar volle tevredenheid in dit
nieuwe huis in Hagenbeek. Jolanda en
Ron vielen vooral voor de woonkeuken
en die gaf dan ook de doorslag bij hun
keuze om dit huis te kopen. Ze willen er
nooit meer weg.