Advies van BAG over gemengde complexen (pdf) - Nijestee

Advies
‘Hoe leven kopers en huurders prettig samen in een
complex?’
november 2011
John van Veen

Inleiding
Met ruim 13.000 woningen is Nijestee de grootste corporatie in Groningen en levert
een belangrijke bijdrage aan betaalbare huisvesting. Nijestee biedt ruimte aan alle
mensen met lage inkomens: singles, stellen en gezinnen, voor alle leeftijden, gezond
of met een beperking. Momenteel is 97% van de woningen bereikbaar voor mensen
die in aanmerking komen voor huurtoeslag. Daarnaast bied Nijestee huurwoningen in
de vrije sector aan (vanaf € 652,-) en koopwoningen in diverse prijsklassen. Een deel
van deze koopwoningen zijn bestaande sociale huurwoningen. Dat is niet nieuw, dat
doet Nijestee al 20 jaar. Het is wel nieuw dat Nijestee dit de komende jaren meer
gaat doen.
Nijestee ziet zich geconfronteerd met steeds minder inkomsten en stijgende
uitgaven. Dit komt voor een deel door de economische recessie, maar ook door
veranderend beleid van de overheid. Toch wil Nijestee blijven bouwen aan de stad
en bestaande woningen verbeteren om te doen waarvoor Nijestee is opgericht:
goede, betaalbare woningen bieden in leefbare buurten. Daarvoor heeft Nijestee
inkomsten uit de verkoop van bestaande woningen nodig. Daarnaast verkoopt
Nijestee om bewoners meer kans te bieden op een betaalbare koopwoning én om
mensen met verschillende inkomens en achtergrond samen te laten wonen in één
complex en in één buurt.
BAG – Hoe leven kopers en huurders prettig samen in één complex?
Nijestee wil graag van huurders en kopers in zogenaamd ’gemengde complexen’
weten hoe zij aankijken tegen de belangen van huurders en kopers, het ‘met elkaar
wonen' en de rol van Nijestee daarin. Dit thema stond in de afgelopen
BinnensteBuitendag, op 10 november jongsleden, centraal op de agenda.
Deze centrale vraag wordt onderverdeeld in de volgende uitwerkingsvragen.
• Wat is prettig samenleven?
• Hoe vertaalt prettig samenleven zich sociaal?
• Hoe vertaalt prettig samenleven zich technisch?
• Hoe regel je het prettig samen wonen en samen leven?
Naast een tweetal BAG’s over dit thema zijn er ook door de zaal een aantal adviezen
gegeven aan Nijestee.
In dit stuk vind u een weergave van de adviezen die gegeven zijn door de BAG’s en
de zaal .
2

Hoe leven kopers en huurders prettig samen in één complex?
/1/ Wat verstaat men onder prettig samenwonen?
Onder wat verstaan wordt onder prettig samenwonen waren de BAG’s vrijwel
unaniem: wederzijds respect en verantwoordelijkheid nemen voor je woonomgeving.
Uitgesplitst in:
• geen (over)last van elkaar hebben en alles wat daar overheen komt is
meegenomen;
• saamhorigheid, betrokkenheid en samen verantwoordelijk zijn;
• goed contact met medebewoners, huurders en eigenaarbewoners;
• continuïteit van wonen belangrijk voor betrokkenheid en
verantwoordelijkheidsgevoel;
• begrip voor elkaars positie tussen huurders en eigenaren van belang.
De adviezen:
• zorg voor een goede mix van aantal huurders/eigenaren en leefstijlen;
• zorg voor goede informatievoorziening aan huurders als zij besluiten in een
gemengd complex te gaan wonen en als zij er wonen;
• ga voorzichtig om met inplaatsing van ‘studenten’ in complexen. Studenten
hebben een heel ander leefritme.
/2/ Hoe vertaalt prettig samenwonen zich sociaal?
Wederzijds respect en betrokkenheid zijn noodzakelijke maar geen voldoende
voorwaarden voor prettig samenwonen. Daarvoor moeten mensen ook goede
afspraken kunnen maken en die nakomen. Natuurlijk dient nakoming van de
afspraken gecontroleerd te worden en dient Nijestee en/of de VvE bij niet-nakoming
ook voor handhaving te zorgen.
De adviezen:
• de BAG adviseert Nijestee ervoor te zorgen dat de basisvoorzieningen op
orde zijn, dat het complex schoon, heel en veilig is;
• de BAG adviseert Nijestee een actievere rol in te nemen om het contact
tussen huurders en eigenaarbewoners te bevorderen. Zorg voor capabele
contactpersonen;
• de BAG adviseert Nijestee om alle bewoners over de leefregels en
verplichtingen, vaak maar niet altijd, vertaald in een huishoudelijk reglement,
voor te lichten. Deze leefregels zijn vaak een basis voor het aangaan van een
gesprek tussen bewoners. Deze voorlichting zou al moeten beginnen voor het
ondertekenen van een huurcontract zodat de nieuwe huurder weet wat de
consequenties zijn van het wonen in een gemengd complex;
• de BAG adviseert om goed te letten op ‘de toon’ van een huishoudelijk
reglement. Een dwingende toon met hoge boetes wekt irritatie en weerstand
op. Stel zo’n huishoudelijk reglement liefst samen met huurders en eigenaar
bewoners op;
3

• de BAG is positief over het proefproject van Nijestee waarbij huurders
meedenken/participeren in VVE. Meer aandacht voor medezeggenschap
huurders in een VvE complex is een belangrijk advies vanuit de BAG;
• goed informeren van huurders is erg belangrijk, er ligt ook ‘haalplicht’ bij
huurders zelf, door bijvoorbeeld het tijdig bekendmaken van vergaderingen en
vergaderagenda’s van de VvE, het verspreiden van agenda en notulen van
VvE vergaderingen, en minimaal vooraf inbreng huurders vragen;
• de BAG adviseert Nijestee daar waar nodig het bevorderen van het opzetten
van een huurderscommissie als gesprekspartner voor Nijestee en de VvE.
/3/ Hoe vertaalt prettig samenleven zich technisch?
Schoon, heel en veilig wordt als technische minimumvereiste voor de woonomgeving
genoemd. Het blijkt echter dat het naast elkaar bestaan van de twee loketten ‘Pand
Garant’ en ‘Nijestee’ veel vertraging en ergernis veroorzaken. Huurders hebben vaak
het gevoel bij reparatieverzoeken, van het kastje (Nijestee)-naar-de-muur
(PandGarant), gestuurd te worden; er is teveel onduidelijkheid over wie wat moet
oppakken.
De adviezen:
• de BAG adviseert Nijestee de rol van haar en PandGarant goed en duidelijk te
regelen. Nijestee blijft volgens de BAG daarnaast de aangewezen partij om te
controleren of toegezegde technische ingrepen ook daadwerkelijk hebben
plaatsgevonden. Koppel de stand van zaken van reparatieverzoeken terug
naar de ‘klager’. Door de rollen van Nijestee en PandGarant goed te regelen
en te communiceren naar buiten, kunnen de doorlooptijden van afhandeling
reparatieverzoeken verkort worden.
• de BAG benadrukt nogmaals dat communicatie van groot belang is.
Suggesties: nieuwsbrieven, digitale middelen, social media zoals Facebook en
Twitter;
• de BAG adviseert Nijestee huurders bij de VvE te betrekken bij het maken van
een (meerjarenplan-) onderhoudsplan etc.;
• de BAG adviseert Nijestee om bij klachten, bestaande onderhoudscontracten
van externen eerder te herzien en eventueel niet te verlengen c.q. te
ontbinden. Ga meer de markt op en vraag meerdere offertes van verschillende
bedrijven;
• De BAG adviseert Nijestee om te onderzoeken of het mogelijk is om per
complex iemand verantwoordelijk te stellen als eerste aanspreekpunt voor
kleine onderhoudsklussen. Deze persoon zou voor zijn diensten beloond
moeten worden.
/4/ Hoe regel je het prettig samenwonen en –leven?
De BAG is het erover eens dat regels zo min mogelijk opgelegd en zoveel mogelijk
vrijwillig gedragen moeten worden . Bij een informele verwelkoming van
nieuwkomers door de oude bewoners kan er veel over de gang van zaken uitgelegd
worden. Nijestee zou daarbij vooral een rol op de achtergrond moeten spelen,
bijvoorbeeld door in een bij de begroeting te overhandigen foldertje te laten merken
4

achter de spelregels van de bewoners te staan. Ook de conciërge zou iemand
moeten zijn die de bewoners overhaalt om in het belang van het algemeen te
handelen en dus geen zure briefjes in de bus stoppen maar aanbellen en praten. De
BAG is wel van mening dat áls er dan harde, opgelegde regels zijn, die ook
gehandhaafd moeten worden.
Om verwarring te voorkomen adviseert de BAG dat het huishoudelijk reglement van
de VvE’s zoveel mogelijk aansluiten op de Huurvoorwaarden van Nijestee.
Enkele adviezen vanuit de plenaire bijeenkomst:
• organiseer een BAG per complex;
• breng huurders en kopers met elkaar in gesprek;
• ga verder met zoeken van nieuwe vormen van participatie, zoals bijvoorbeeld
stemrecht voor huurders is een VvE;
• plaats notulen van een VvE vergadering op een website en geeft de
mogelijkheid hierop te reageren;
• laat goede voorbeelden van succesvolle participatiue zien aan anderen.
5