voorbeeld taxatierapport - StSt Vastgoedadviseurs

Taxatierapport
Industrieweg 5
Breda

1. Algemene gegevens
1.1. Opdracht
Op ………….heeft de heer…………, woonachtig te……….., …………, opdracht tot
taxatie van de hierna gemelde onroerende zaak verstrekt aan
StSt Vastgoedadviseurs, gevestigd te Breda, Dr. Van Campenstraat 3, 4811 RH.
De taxatie werd uitgevoerd door Hans Staal RT, beëdigd Register Makelaar
Taxateur van onroerende zaken, ingeschreven bij Stichting VastgoedCert. te
Rotterdam, kamer Wonen/MKB (RMT06.609.3538) en kamer Bedrijfsmatig Vastgoed
(BV02.111.2490).
Op ……… is het object door taxateur opgenomen en geïnspecteerd.
1.2. Object
De te waarderen onroerende zaak betreft:
Het kantoorpand met parkeerterrein, ondergrond, en verdere aanhorigheden, staande
en gelegen te Breda, plaatselijk bekend als Industrieweg 5, 4811 RH, kadastraal
bekend als gemeente Breda, sectie QM, nummer 001, groot 10 are 50 ca.
1.3. Doel van de taxatie
De taxatie vindt plaats ten behoeve van het verkrijgen van inzicht in de waarde van
het object in het economische verkeer ten behoeve van een beslissing tot aankoop.
In dat kader is door opdrachtgever verzocht de navolgende waarden te taxeren:
1. De onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat;
2. De executiewaarde in verhuurde staat;
3. De economische huurwaarde.
1.4. Definitie van de waardebegrippen
De onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat:
De prijs, die bij onderhandse verkoop bij aanbieding in verhuurde staat en op de voor
de onroerende zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest
biedende gegadigde, niet zijnde de huurder, zou zijn besteed.
De executiewaarde in verhuurde staat:
De prijs, die bij gedwongen openbare verkoop volgens plaatselijk gebruik bij
aanbieding in verhuurde staat (met door de geldgever gegeven toestemming), door
de meest biedende gegadigde zou zijn besteed.
Betreft : Industrieweg 5 Breda 1 Taxateur : H. Staal RT
Datum : Paraaf :

De economische huurwaarde:
De prijs, die bij aanbieding ten verhuur, op de voor de onroerende zaak meest
geschikte wijze en na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde zou
zijn besteed.
2. Kadastrale informatie
2.1.Kadastrale aanduiding
Volgens het uittreksel van de Directie van het Kadaster en Openbare Registers
afdeling Bewaring Juridische Zaken en Vastgoedinformatie zijn de objecten als volgt
geregistreerd:
Gemeente Sektie Nummer Grootte
Breda QM 001 10 are 50 ca
(1.050 m²)
2.2. Zakelijke rechten
De hiervoor vermelde objecten staan volgens de kadastrale uittreksels geregistreerd
als zijnde in eigendom bij ……………. gevestigd te ……... Er zijn geen publiekrechtelijke
beperkingen bekend in de gemeentelijke beperkingenregistratie en de kadastrale
registratie. In de eigendomsakte zijn geen bijzonderheden aangetroffen.
2.3. Titelonderzoek
Voor zover visueel waarneembaar voor de taxateur, en volgens verklaring van
opdrachtgever zijn er geen bezwarende bepalingen of erfdienstbaarheden bekend
geworden. De taxateur heeft verder geen titelonderzoek naar eventueel andere
aanwezige zakelijke rechten gedaan.
3. Gebruik
3.1. Gebruikers
Het object is ten tijde van de taxatie geheel verhuurd aan…………….
Betreft : Industrieweg 5 Breda 2 Taxateur : H. Staal RT
Datum : Paraaf :

3.2 Huurovereenkomst
Het object is als volgt verhuurd:
Gehuurde :
Oppervlakte :
Huurder :
Aanvang huur :
Huurperiode :
Optieperiode :
Opzegtermijn :
Aanvangshuurprijs :
Huidige huurprijs :
BTW :
Huurindexatie :
Servicekosten :
Huurbetaling :
Bankgarantie :
Overigen condities : conform ROZ huurovereenkomst met algemene bepalingen
Taxateur heeft inzage gekregen in de huurovereenkomst en de laatste huurnota. Deze
documenten zijn aan deze rapportage als bijlage toegevoegd.
3.3 Huurrechtelijke bepalingen
De hierboven genoemde huurovereenkomst valt onder de huurrechtelijke bepalingen
conform artikel 7:230A B.W.
4. Publiekrechtelijke bepalingen en gebruiksmogelijkheden
4.1. Bestemmingsplan
De objecten zijn gelegen in bestemmingsplan Industrieweg, goedgekeurd door
Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant op 20 april 2006. De vigerende bestemming
is “Kantoordoeleinden”. Een uittreksel van het bestemmingsplan (plankaart en
voorschriften) is als bijlage aan deze rapportage toegevoegd. Er is geen
voorbereidingsbesluit genomen voor het gebied waarin het object is gelegen, noch
een ontwerpbestemmingsplan in voorbereiding.
Betreft : Industrieweg 5 Breda 3 Taxateur : H. Staal RT
Datum : Paraaf :

4.2. Vestigingseisen
De volledige publiekrechtelijke vereisten bij vestiging c.q. bouw zijn niet onderzocht.
Met betrekking tot de vereiste vergunningen zoals bouwvergunningen,
milieuvergunningen, vestigingsvergunningen en gebruiksvergunningen is geen
onderzoek verricht. Op basis van de thans beschikbare informatie is er bij deze
taxatie vanuit gegaan dat een voortgezet dan wel soortgelijk gebruik toegestaan is en
blijft en de objecten voldoen aan alle (wettelijke) voorschriften dienaangaande.
4.3. Gebruiksmogelijkheden
De objecten zijn gezien ligging, indeling, staat van afwerking en het vigerende
bestemmingsplan geschikt voor het huidige gebruik.
4.4. Uitbreidingsmogelijkheden
Gezien de oppervlakte van het perceel, het bebouwde oppervlak en het maximaal
toegestane bebouwingspercentage, is uitbreiding van de bestaande bebouwing niet
mogelijk.
5. Milieuaspecten
Wij hebben geen onderzoek verricht of laten verrichten, naar verontreiniging van de
bodem deel uitmakend van het object (inclusief het grondwater) en de aanwezigheid
van materialen in, op of aan de opstal die schadelijk kunnen zijn voor mens, milieu of
gebouwen, dan wel naar de aanwezigheid van stoffen die anderszins de waarde, nu of
in de toekomst, kunnen beïnvloeden.
Bij de waardebepaling is met de eventuele aanwezigheid van dergelijke stoffen geen
rekening gehouden. Derhalve is ervan uitgegaan dat het object vrij is van de
hierboven bedoelde stoffen.
Als bijlage aan deze rapportage zijn de conclusies toegevoegd van het verkennend
bodemonderzoek d.d……… (projectnummer……….), uitgevoerd door Bodemadviseurs
BV. Het onderzoek is uitgevoerd conform NVN 5740. Uit de conclusies blijkt dat nader
of aanvullend onderzoek niet noodzakelijk is.
Betreft : Industrieweg 5 Breda 4 Taxateur : H. Staal RT
Datum : Paraaf :

6. Beschrijving van de objecten
6.1. Algemeen
Het object, gerealiseerd in 2008, heeft de navolgende bouwkundige karakteristieken:
constructie beton- en staalconstructie
fundering Betonpalen
bouwlagen twee bouwlagen
dak beton bedekt met bitumineuze dakbedekking
kozijnen gemoffeld aluminium
isolatie isolerende beglazing, dak- en spouwisolatie
vloeren beton met afwerkvloer
binnenwanden systeemwanden en deels gemetselde wanden
plafonds systeemplafonds met inbouw armaturen
installaties luchtbehandelingsinstallatie met topkoeling; c.v.-gas met
radiatoren; brandmeldinstallatie; inbraakalarminstallatie
Het object bestaat uit de volgende onderdelen:
Begane grond
- entree, hal, wachtruimte, receptie met kantoorruimte
- diverse kantoor- en vergaderruimtes
- sanitaire voorzieningen
- een berging/ magazijn
- een pantry/ koffiekamer
De begane grond is onder andere voorzien van:
- systeemplafonds met inbouwarmaturen
- scheidingswanden
- vloerbedekking
- kabelgoten
Eerste verdieping
- diverse kantoor- en vergaderruimtes
- sanitaire voorzieningen
- een pantry
De eerste verdieping is onder andere voorzien van:
- systeemplafonds met inbouwarmaturen
- scheidingswanden
- vloerbedekking
- kabelgoten
Betreft : Industrieweg 5 Breda 5 Taxateur : H. Staal RT
Datum : Paraaf :

Het object is verder onder andere voorzien van:
- parkeervoorzieningen aan de voor- en achterzijde van het object
- brandveiligheidsvoorzieningen
- een trappenhuis
- een noodtrappenhuis
- aansluitingen op alle nutsvoorzieningen
6.2. Oppervlakten
Het object omvat de navolgende verhuurbare vloeroppervlakte:
Begane grond ca. m²
Eerste verdieping ca. m²
Totaal ca. m²
Het object beschikt over …… parkeerplaatsen op eigen terrein.
De bovenstaande oppervlakten zijn berekend op basis van de ter hand gestelde
bouwtekeningen. De bruto vloeroppervlakte is gedefinieerd door het Nederlands
Normalisatie-instituut in NEN 2580 en de verhuurbare oppervlakte in bijlage B van
NEN 2580. Voor de gebruikte termen, definities, en bepalingsmethoden wordt
verwezen naar NEN 2580 “Oppervlakten en inhouden van gebouwen”.
6.3. Onderhoudstoestand
Hierna wordt een indicatie van de onderhoudstoestand van het object gegeven,
gebaseerd op visuele inspectie en in relatie tot de ouderdom van het object.
Het is geen indicatie van de bouwkundige staat van het object.
Het object verkeert in een goede staat van onderhoud.
7. Situering en omgevingsfactoren
Het object is op een prominente zichtlocatie gelegen aan de westzijde van Breda. De
bereikbaarheid van het object is met eigen vervoer goed te noemen. De
bereikbaarheid met openbaar vervoer is matig. Op circa 5 autominuten bevindt zich
de aansluiting op de A-16 (Breda-Rotterdam). Op eigen terrein bevinden zich ruime
parkeerfaciliteiten. Tevens kan aan de voorzijde van het object gratis geparkeerd
worden. In de directe omgeving bevinden zich met name kantoorpanden.
8. Marktsituatie en courantheid
In dit onderdeel wordt de actuele landelijke en lokale marktsituatie beschreven en de
positie van het object in de markt. Tevens worden referentie transacties vermeld.
Betreft : Industrieweg 5 Breda 6 Taxateur : H. Staal RT
Datum : Paraaf :

9. Waardeberekening
De onderhandse verkoopwaarde is bepaald middels de huurwaarde
kapitalisatiemethode (NAR methode). Hierbij wordt de bruto markthuurwaarde als
uitgangspunt genomen. Daar worden in mindering gebracht de eigenaarslasten
(onderhoud, OZB, verzekering etc.). De netto markthuurwaarde wordt vervolgens
gekapitaliseerd op basis van een onder de huidige marktomstandigheden reëel netto
aanvangsrendement.
Naast de marktsituatie (vraag en aanbod, rentestand, huurprijsontwikkelingen,
referentietransacties, inflatie en economische situatie) worden alle aspecten zoals in
deze rapportage zijn vermeld in de waardebepaling betrokken.
Indien de actuele huuropbrengst hoger of lager is dan de markthuurwaarde wordt dat
verschil contant gemaakt op basis van de nog resterende duur van de
huurovereenkomst (zonder rekening te houden met optiejaren) en vervolgens op de
waarde als correctie aangebracht.
10. Aandachtspunten en advies
In dit onderdeel worden bijzondere zaken onder de aandacht gebracht welke voor
opdrachtgever van belang zijn.
11. Slotclausules
Bij deze taxatie is rekening gehouden met de volgende veronderstellingen en
omstandigheden:
De taxatie is gedaan te goeder trouw, naar beste kennis en wetenschap en getrouw
aan de belofte door de taxateur bij de toelating tot beëdiging als makelaar in het vak
van onroerende zaken ten overstaan van de president van de
arrondissementsrechtbank te Breda afgelegd.
De waardering is gedeeltelijk gebaseerd op door de opdrachtgever verstrekte
gegevens. De door de opdrachtgever verstrekte gegevens zijn door de taxateur voor
zover mogelijk op juistheid gecontroleerd. De taxateur neemt geen
verantwoordelijkheid voor de juistheid van desbetreffende gegevens.
Tenzij anders vermeld in de paragraaf “Milieuaspecten” wordt er in deze taxatie vanuit
gegaan dat er geen negatieve milieuaspecten, zoals bodemverontreiniging,
luchtverontreiniging, verwerkte materialen enzovoorts op het perceel van toepassing
zijn, die de waarde van het getaxeerde object op korte of lange termijn beïnvloeden.
Taxateur is ervan uitgegaan dat er geen sprake is van een dusdanige verontreiniging
dat dit het gebruik conform de bestemming en/of het verkrijgen van een
bouwvergunning zou kunnen belemmeren, tenzij anders vermeld in de paragraaf
“Milieuaspecten”.
Betreft : Industrieweg 5 Breda 7 Taxateur : H. Staal RT
Datum : Paraaf :

De beoordeling van de onderhoudstoestand van (on-)gebouwde onroerende zaken en
gebouwgebonden installaties geschiedt globaal en uitsluitend in het kader van een
waarde-oordeel. Het beoogt niet te zijn een bouwkundige en/of installatietechnisch
onderzoek. De taxateur aanvaardt geen aansprakelijkheid met betrekking tot de
onderhoudstoestand zelf en/of eventueel aanwezige verborgen gebreken, inclusief de
mogelijke aanwezigheid van boktor of andere ongedierte. De onderhoudstoestand van
het dak is vanaf de begane grond beoordeeld.
Bij de waardering is ervan uitgegaan (tenzij anders vermeld), dat de
gebouwgebonden installaties in een zodanige staat verkeren, dat de vereiste
goedkeuringen, waaronder de wettelijke vereiste goedkeuringen voor bedrijfsmatige
onroerende zaken, voor onder andere liftinstallaties, centrale verwarmingsinstallaties,
goederenheffers, sprinklerinstallaties, opslagtanks, brandblusapparatuur, elektrische
installaties enz., zonder investeringen kunnen worden verkregen, danwel aanwezig
zijn. De aanwezige apparatuur/installaties zijn niet gecontroleerd op de werking
daarvan.
De oppervlakten zijn, tenzij anders vermeld, gemeten conform NEN 2580.
Bij de waardering is verder uitgegaan van de volgende veronderstellingen:
- alle bedragen zijn exclusief omzetbelasting;
- er is geen rekening gehouden met eventueel te verkrijgen, dan wel te
restitueren premies, subsidies of overheidsbijdragen in welke vorm dan ook
of hoe ook genaamd;
- er zijn geen rechten uit enige andere overeenkomst anders dan
uitdrukkelijk vermeld;
- er zijn géén aanschrijvingen vanuit overheidswege ten aanzien van
achterstallig onderhoud en/of verbeteringen;
- met betrekking tot de vereiste vergunningen zoals bouwvergunningen,
milieuvergunningen, vestigingsvergunningen en gebruiksvergunningen is
geen onderzoek verricht. Op basis van de thans beschikbare informatie is
er bij deze taxatie vanuit gegaan dat een voortgezet dan wel soortgelijk
gebruik toegestaan is en het object voldoet aan alle (wettelijke)
voorschriften dienaangaande;
- de aanwezige inventaris en roerende zaken, alsmede de aanwezige
kraanbanen, zijn buiten deze taxatie gelaten;
- de rechthebbende wenst te verkopen;
- er is, de aard van het object en de marktomstandigheden in aanmelding
aangenomen, een redelijke onderhandelingsperiode ter beschikking,
gedurende welke periode het prijsniveau gelijk blijft;
- het object wordt zo breed mogelijk in de markt aangeboden;
- buiten beschouwing is gelaten een hogere prijs die een eventuele koper
met een bijzonder belang bij verwerving van dit specifieke object zou willen
betalen;
- buiten beschouwing worden gelaten kosten, lasten of betalingen die bij
(ver)koop verschuldigd zouden worden;
Betreft : Industrieweg 5 Breda 8 Taxateur : H. Staal RT
Datum : Paraaf :

Dit rapport is bestemd voor het in paragraaf 1.3. vermelde doel, uitsluitend ten
behoeve van de opdrachtgever. Er wordt geen verantwoordelijkheid door
ondergetekende aanvaard bij gebruik door derden, tenzij met schriftelijke
toestemming van taxateur.
Niets uit deze taxatie mag worden gepubliceerd, gefotografeerd of vermenigvuldigd
anders dan na schriftelijke toestemming van taxateur.
12. Waardering
Rekening houdende met alle informatie en uitgangspunten zoals deze in onderhavige
rapportage zijn vermeld, wordt het object op basis van prijspeil ……….. getaxeerd op:
De onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat:
€
(zegge: ………………………..euro)
De executiewaarde in verhuurde staat:
€
(zegge: ………………………… euro)
De economische huurwaarde
€
(zegge: …………………….euro per jaar)
Aldus gedaan te goeder trouw, naar beste kennis en wetenschap.
Breda, dd…………………….
Hans Staal RT
Register Makelaar- taxateur o.z.
Bijlagen:
1. kadastrale leggers en plankaart
2. waardeberekening
3. conclusies verkennend bodemonderzoek
4. afschrift huurovereenkomst
5. afschrift laatste huurnota
6. bestemmingsplan kaart
7. bestemmingsplan voorschriften
8. stadsplattegrond
9. foto’s
Betreft : Industrieweg 5 Breda 9 Taxateur : H. Staal RT
Datum : Paraaf :

Cliënt Fictief BV
Object Industrieweg 5 Breda
Kadastraal Breda, sektie QM, nummer 001
Perceelsoppervlakte 1.050 m2
Verhuurd / eigen gebruik geheel verhuurd
Datum 1-1-2011
Prijspeil 1-1-2011
oppervlakte huurwaarde huurwaarde huidige huidige huurprijs per verschil
in m2 per m2 p.j. per jaar huurpijs p.j. m2 p.j. huurprijs/
Ruimte huurwaarde
begane grond kantoorruimte 500 135,00 67.500 140.000 140,00 3,7%
1e verdieping kantoorruimte 500 130,00 65.000
Totaal 1.000 132.500
Bruto markthuurwaarde per jaar 132.500
Object lasten (outgoings) als % bruto huurwaarde
OZB tarief 0,1370% 2.055 ozb waarde 1.500.000
Waterschap en rioolrechten tarief 0,0243% 365
Opstalverzekering (incl. ass. belasting) 1,13% 1.500
Reservering groot onderhoud 5% 6.625
Erfpacht 0 0
Klein onderhoud 2% 2.650
Totaal object lasten per jaar 13.195 9,96% 13.195
Netto markthuurwaarde per jaar 119.306 Contante waarde verschil huurprijs / huurwaarde
Netto aanvangsrendement 7,25% Markthuurwaarde 132.500
Waarde vrij op naam 1.645.593 Huurinkomsten 140.000
Correcties Verschil per jaar 7.500
Leegstand, incentives, incidentele lasten 0 Resterende huurperiode (maanden) 26
Verhuur c.q. verkoopcourtage 0% 0 Rekenrente 5%
Promotiekosten verhuur c.q. verkoop 0 NPV € 15.370,44
Achterstallig onderhoud 0
Contante waarde top slice 15.370
Waarde na correcties 1.660.964
Verwervingskosten
Notaris 0,25%
Overdrachtsbelasting 6%
Waarde kosten koper 1.563.260
Waarde ongebonden grond 0
Onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat 1.563.260 Bruto aanvangsrendement
Onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat afgerond 1.560.000 Bruto aanvangsrendement VON 7,98%
Executiewaarde in verhuurde staat 85% 1.326.000 Bruto aanvangsrendement KK 8,49%
Executiewaarde in verhuurde staat afgerond 1.325.000 Factor op bruto huurwaarde 11,77