ontwikkelstrategieën - Trendbureau Overijssel
ontwikkelstrategieën - Trendbureau Overijssel
ontwikkelstrategieën - Trendbureau Overijssel
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
Toekomst <strong>Overijssel</strong>se binnensteden:<br />
<strong>ontwikkelstrategieën</strong><br />
Prof. dr. Erwin van der Krabben<br />
Radboud Universiteit Nijmegen /<br />
UUniversity i it of fUl Ulster t<br />
<strong>Trendbureau</strong> <strong>Overijssel</strong><br />
j<br />
Nijverdal, 20 maart 2013
Inhoud<br />
1. Dilemma’s e a s in be behoud oud een oontwikkeling t e g van a het et winkellandschap<br />
e a dsc ap<br />
2. Visie op de binnenstad<br />
3. Toekomstscenario’s, sturingsperspectief en ontwikkelstrategie
Dilemma’s winkellandschap: Stadsregio Arnhem Arnhem-Nijmegen<br />
Nijmegen
Stadsregio Arnhem Arnhem-Nijmegen Nijmegen<br />
• Middengebied dde geb ed Arnhem-Nijmegen-Zevenaar<br />
e j ege e e aa<br />
• Doortrekking A15 zorgt er voor dat steden ‘dichter bij elkaar’ komen te<br />
liggen gg<br />
• Plannen voor retail parken:<br />
- Zevenaar Poort (goedgekeurd bestemmingsplan)<br />
- Nij Nijmegen KKnooppunt t R Ressen ( (grondpositie d iti gemeente; t grote t fi financiële iël gevolgen) l )<br />
- Arnhem Gelredome gebied (zacht plan)<br />
• Ondernemers binnensteden komen in verzet
Rol van provincie? (1)<br />
1. Taken a e<br />
Ruimtelijk-economisch beleid: keuzes maken, toetsen, handhaven<br />
Ondersteunen / stimuleren gebiedsontwikkeling op ‘de juiste plek’<br />
Eigen investeringsopgave op slimme manier meekoppelen (infra, ov, water, natuur<br />
en groen)<br />
2. Provincies maken hun regierol onvoldoende waar<br />
3. Provincies houden zich afzijdig van stedelijk gebied, terwijl daar grootste<br />
opgave ligt
Rol van de provincie? (2)<br />
Ruimtelijk-economisch beleid: prioriteren ontwikkellocaties<br />
• Behoud bestaande winkellocaties?<br />
• Verstedelijking: bestaande stad versus uitleg?<br />
• Binnenstad versus perifere locaties?<br />
Plancapaciteit<br />
• Beoordeling nieuwe plannen: SER-ladder<br />
• Reductie plancapaciteit: overleg / zachte dwang<br />
• RReductie d ti plancapaciteit: l it it iinpassingsplan i l ( (planschade l h d claims?)<br />
l i ?)
Dilemma’s winkellandschap: Lange Wemen Wemen, Hengelo
Binnenstad Hengelo: project Lange Wemen<br />
• Goedgekeurd Goedge eu d pplan a voor oo uuitbreiding tb e d g aa aan rand a d van a bbinnenstad e stad<br />
• Vervanging bestaande meters winkelvastgoed; plus uitbreiding nieuw<br />
• Aanzienlijke leegstand in delen van de binnenstad<br />
• Ondernemers en vastgoedeigenaren binnenstad komen in het geweer
Houdbaarheid van plannen voor detailhandel?<br />
• Hoe oe too toon je de wenselijkheid e se j e d aa aan van a pplannen a e voor oo uuitbreiding tb e d g<br />
detailhandel?<br />
- Duurzame ontwrichting van de detailhandelsstructuur?<br />
- Distributieplanologisch onderzoek: onderbouwd ‘koffiedik kijken’<br />
• De wereld is veranderd: houdbaarheid van dpo’s /<br />
haalbaarheidsonderzoeken uit het verleden?<br />
• Nationaal / provinciaal detailhandelbeleid minder gedetailleerd: dus meer<br />
discussie op lokaal niveau<br />
• Onzekerheden over financiële haalbaarheid bestemmingsplannen
2. Visie op de binnenstad
Toekomst van de binnenstad?
Toekomst van de binnenstad?
Visie op de binnenstad<br />
• Toegenomen oege o e leegstand: eegsta d<br />
- met grote verschillen tussen locaties<br />
- Imagoprobleem voor locaties (meer nog dan op kantorenmarkt)<br />
• VVeel l onzekerheden: k h d<br />
- Consumentengedrag<br />
- Retail concepten<br />
• Detailhandelbeleid NL is erg ‘conserverend’: kunnen / moeten we wel alle<br />
bestaande winkellocaties behouden?<br />
• Uitbreiding winkellocaties meestal ‘ontwikkelaar-gedreven’ in plaats van<br />
‘eigenaar-gedreven’<br />
• Nederlandse ruimtelijke ordening (teveel) gebaseerd op scheiding van<br />
functies (en dat is moeilijk te doorbreken)
Toekomst van de binnenstad?<br />
• Een compactere binnenstad<br />
• Van functiescheiding naar functiemenging:<br />
- hang toekomst binnenstad niet alleen op aan winkelfunctie<br />
- Verschuiving van binnenstad als winkelhart naar CBD<br />
• Kansen voor nieuwe functies:<br />
- Publieksfuncties<br />
- Onderwijs j<br />
- Werkfuncties (kantoren in de stad)<br />
• Kantoren in de stad:<br />
- Méér reuring door de week<br />
- Extra omzet (horeca, maar ook retail)<br />
• Ruimtelijk beleid:<br />
j<br />
- Geef ruimte aan ‘verkleuring’ van de binnenstad<br />
- Geef voorrang aan stadscentrum: selectief met ontwikkelingen elders
3. Toekomstscenario’s, sturingsperspectief en ontwikkelstrategie<br />
• Stedencompetitie<br />
- Top-down sturing<br />
- Strakke programmering<br />
p g g<br />
- Initiatief bij lokale overheid<br />
• Zelforganiserende stad<br />
- Bottom Bottom-up up sturing<br />
- Globale visie op toekomst binnenstad<br />
- Spontane stad en organische gebiedsontwikkeling<br />
• De stad als speelveld<br />
- Bottom-up sturing<br />
- Initiatief bij ondernemers en vastgoedeigenaren binnenstad<br />
- Bedrijfsinvesterings Zones en stedelijke herverkaveling<br />
• De ontspannen stad<br />
- Bottom-up sturing<br />
- SSpelregels l l en marktbenadering<br />
ktb d i<br />
- Coproductie ondernemers, bewoners, vastgoedeigenaren en gemeente<br />
- Creatieve financieringsmodellen
Ontwikkelstrategieën Ontwikkelstrategieën, financiering en instrumenten<br />
BBeheer h (H (Her‐)ontwikkeling<br />
) t ikk li<br />
Stedencompetitie Leegstandverordening (C) Actief gemeentelijk grondbeleid (A)<br />
Gemeentelijke GREX en VEX (B)<br />
Zelforganiserende<br />
stad<br />
Unbundled parking (E) Organische gebiedsontwikkeling<br />
(D)<br />
Stad als speelveld Bedrijfsinvesterings Zone (BIZ)<br />
(G)<br />
Stedelijke herverkaveling (F)<br />
Ontspannen stad Fondsvorming (J) Spelregels voor marktbenadering<br />
(H)<br />
Tax Increment Financing (I)
AA. AActief ti f gemeentelijk t lijk grondbeleid: db l id benutten b tt waardesprong d<br />
€<br />
Waarde grond in huidige<br />
gebruik<br />
Waardesprong<br />
Waarde grond in nieuwe<br />
gebruik
Uniek verdienmodel Nederlandse gemeenten<br />
Argumenten gu e te vóór óó actief act e gemeentelijk ge ee te j grondbeleid:<br />
go dbeed<br />
• Regierol<br />
• Effectief kostenverhaal<br />
• ‘Tekortkomingen’ in voormalige WRO<br />
• ‘Cash cow’: ontwikkelwinst blijft bij gemeente<br />
• ‘Public goods’ argument<br />
• Expertise gemeentelijke grondbedrijven<br />
• Ondersteund door projectontwikkelaars
Problemen van gemeenten op de grondmarkt<br />
• Verwervingskosten; e e gs oste ; tijdbeslag t jdbes ag verwerving e e g<br />
• Versnipperd eigendom<br />
• Gebrekkige transparantie<br />
• Geen mogelijkheden tot baatafroming: eigenaren bestaand vastgoed<br />
profiteren<br />
• Risico’s: kosten gaan voor de baat uit<br />
• Ontwikkelwinst onzeker<br />
• KKostenverhaal t h l gelimiteerd li it d ddoor opbrengsten<br />
b t
Grondbeleid binnenstedelijk gebied<br />
Fi Financiële iël resultaten lt t van gebiedsontwikkeling bi d t ikk li t.b.v. t b woningbouw i b (in (i euros per woning) i )<br />
(EIB, 2011)<br />
Uitleglocaties Binnenstedelijk gebied<br />
Totaal kosten 50.400 58.100<br />
Verwervingskosten 11.900 20.500<br />
Bouw‐ en woonrijpmaken 25.700 24.100<br />
Overige kosten 12.800 13.500<br />
Totaal opbrengsten 58 58.600 600 49 49.600 600<br />
Grondopbrengsten 53.100 35.300<br />
Overig 1.200 5.800<br />
Binnenplanse verevening 4.200 8.500<br />
Exploitatiesaldo +8.400 ‐9.600
B. Gemeentelijke GREX en VEX<br />
• Gemeente Edam-Volendam: De Broeckgouw<br />
• GGrond- d en vastgoedexploitatie t d l it ti geheel h l voor eigen i<br />
rekening en risico gemeente (Volledig gescheiden!)<br />
• Waarom?<br />
- Gemeente eigenaar grond<br />
- Ontwikkelaars willen alleen afnemen bij hoog voorverkooppercentage<br />
- Waarom dan niet ‘zelf ontwikkelen’?<br />
- Risico ligt toch al helemaal bij gemeente<br />
• Hoe werkt het?<br />
- Bestekken worden Europees aanbesteed<br />
- Woningen tegen ‘kostprijs’ naar bewoners<br />
• Effecten?<br />
- Eigenaren spekkoper<br />
- Verlammende werking op ontwikkelingsmarkt (?)<br />
- Benadeelt aanbieders bestaande woningen
CC. Leegstandverordening<br />
• Wet et kraken a e een leegstand eegsta d<br />
• Aanvullend instrumentarium om leegstand niet-woonruimte tegen te gaan<br />
• Leegstandverordening<br />
- Meldingsplicht leegstand kantoorpanden en winkelruimte<br />
- Leegstandoverleg en leegstandbeschikking<br />
- Verplichtende voordracht (van gebruikers)<br />
• Vangnet / stok achter de deur<br />
• Wanneer wordt leegstand probleem van gemeente?<br />
• Rigo-onderzoek: g handhaving g en uitvoerbaarheid twijfelachtig j g
D. Uitnodigingsplanologie / organische gebiedsontwikkeling<br />
• Hoe werkt het?<br />
- Optelsom van kleinschalige ontwikkelingen<br />
- Open eind proces zonder blauwdruk<br />
- Ontwikkeling en beheer lopen door elkaar<br />
- Dominante rol voor eindgebruiker<br />
• Waarom?<br />
- Initiatief centraal<br />
- Geen grote investeringen vooraf (kosten- (kosten<br />
reductie<br />
- Extra inkomsten via beheer / tijdelijk gebruik<br />
• Knelpunten<br />
- ‘Uitvoerbaarheidscriterium’<br />
- Actualiseringstermijn (10 jaar)<br />
- GREX-wet en kostenverhaal<br />
- Tijdelijke functies
EE. Ontkoppelen van vastgoed en parkeren<br />
• Parkeernormen: a ee o e kostenfactor oste acto in<br />
gebiedsontwikkeling<br />
• Beperk p pparkeernormen:<br />
- Leg parkeren op straatniveau aan<br />
banden<br />
- Biedt eigenaren gelegenheid het zelf<br />
te organiseren<br />
• Ontkoppel vastgoed en parkeren:<br />
- Strategie 1: Vereniging van<br />
eigenaren<br />
- Strategie 2: Verhandelbare<br />
parkeerrechten
FF. Stedelijke herverkaveling<br />
• Concurrentiebevordering<br />
Co cu e t ebe o de g<br />
• Onhandige eigendomsposities<br />
• Dilemma van ‘free rider’ en ‘hold out’ problemen aanpakken<br />
• Verbetering financieel resultaat<br />
- Reductie proceskosten<br />
- Reductie rentelasten<br />
- Geen verwervingskosten
Waarom stedelijke herverkaveling<br />
Stel: Ste Transformatie a s o at e binnenstedelijk b e stede j gebied geb ed<br />
• Vier verschillende eigenaren: A, B, C and D<br />
• Eigenaren A, B and C hebben eigendommen verworven vanwege<br />
potentie herontwikkeling<br />
• Eigenaar D niet geïnteresseerd in herontwikkeling; geeft in principe<br />
voorkeur aan uitplaatsing<br />
• Voorkeur voor integrale ontwikkeling gebied:<br />
- Hoger opbrengstpotentieel<br />
- Hogere ruimtelijke kwaliteit
Voorgestelde transformatie van het gebied<br />
Bestaande situatie Gewenste transformatie<br />
AA B<br />
C D A<br />
C<br />
B
Transformatie via actief gemeentelijk grondbeleid:<br />
bbouwclaimmodel l i d l<br />
• Gemeente (of private partij):<br />
- Verwerft alle eigendommen (a, b, c en d)<br />
- D wordt uitgeplaatst naar andere locatie<br />
- Sloopt bestaande bebouwing<br />
- Richt gebied opnieuw in (bouwrijp maken)<br />
- Verkoopt bouwgrond aan A, B en C<br />
• A, B en C gaan akkoord met ‘redelijke’ verkoopprijzen, vanwege toegekende bouwclaim<br />
• Potentiële problemen<br />
- Onteigening A, B en C onmogelijk (zelfrealisatierecht)<br />
- Risico van ‘hold out’ probleem<br />
- Onteigening D wel mogelijk, maar kostbaar (volledige compensatie)<br />
- Hoge transactiekosten<br />
- Hoge risico’s voor gemeente
Transformatie op basis van vrijwillige herverkaveling<br />
• Eigenaren A, B en C kopen eigenaar D uit<br />
• Gemeente ondersteunt eventueel via onteigening D<br />
• A, B en C herverdelen eigendom over grond, zodanig dat zij over<br />
gewenste locatie kunnen beschikken (op basis van herontwikkelingsplan)<br />
• A, B en C dragen alle drie bij aan kosten herontwikkeling, via<br />
verdeelsleutel<br />
• Verdeelsleutel<br />
- gebaseerd b d op ‘ ‘aandeel d l iin ontwikkelingswinst’<br />
t ikk li i t’<br />
- Inbrengwaarde eigendommen: waarde in huidige gebruik
Verdeelsleutel: bijdrage in kosten<br />
A<br />
B<br />
C<br />
Waarde grond<br />
Voor Na<br />
10<br />
50<br />
10 100<br />
10 50<br />
Potentiële<br />
ontwikkelings<br />
winst<br />
40 24%<br />
90 52%<br />
40 24%<br />
Bijdrage in<br />
kosten
Transformatie op basis van ‘verplichte’ herverkaveling (1)<br />
Stel: Ste eigenaren e ge a e A en e B (meerderheid) ( ee de e d) willen e herverkaveling; e e a e g; eeigenaar ge aa C<br />
wil<br />
niet meewerken<br />
• Eigenaar g D ggeeft nog g steeds voorkeur aan uitplaatsing p g<br />
• Zonder medewerking van C is (gewenste) transformatie niet mogelijk<br />
• Onteigening is niet mogelijk (zelfrealisatierecht)<br />
• Afdwingbare herverkaveling biedt mogelijke oplossing:<br />
- Keuze voor C: (vorm van) onteigening of meedoen<br />
• Wettelijke grondslag:<br />
- Afdwingbaarheid herverkaveling bij meerderheid eigenaren<br />
- (Vorm van) onteigening van C<br />
- Inbrengwaarde
Transformatie op basis van ‘verplichte’ herverkaveling (2)<br />
Stel: Ste eigenaren e ge a e A en e B (meerderheid) ( ee de e d) willen e herverkaveling; e e a e g; eeigenaar ge aa C<br />
wil<br />
niet ‘meedoen’ in herverkaveling, maar wil wel volgens plan ontwikkelen.<br />
• Eigenaar g D ggeeft nog g steeds voorkeur aan uitplaatsing p g<br />
• Situatie vergelijkbaar met situatie op vorige dia, maar kostenverhaal voor<br />
C is niet geregeld.<br />
• Wettelijke grondslag (aanvulling 1)<br />
- Afdwingbaar kostenverhaal voor C (vergelijkbaar met Grexwet)
Transformatie op basis van ‘verplichte’ herverkaveling (3)<br />
Stel: Ste eigenaren e ge a e A en e B (meerderheid) ( ee de e d) willen e herverkaveling; e e a e g; eeigenaar ge aa C<br />
wil<br />
niet ‘meedoen’ in herverkaveling, maar wil wel volgens plan ontwikkelen.<br />
• Nieuw: Eigenaar g D wil in het ggebied blijven j<br />
• D heeft baat bij transformatie (verbeterde infrastructuur; waardestijging<br />
vastgoed)<br />
• Wettelijke grondslag<br />
- In WILG zou D aangeslagen worden voor vorm van kostenverhaal<br />
- In stedelijke herverkaveling tevens D aangeslagen voor kostenverhaal?
GG. Bedrijfsinvesterings Zone (BIZ)<br />
• Experimentenwet pe e te et Bedrijfsinvesterings ed j s este gs Zone: o e 2009 009 – 2012; 0 ; Permanente e a e te<br />
wet in voorbereiding<br />
• Verspreid p over NL: 112 BI-zones opgericht pg<br />
- Bedrijventerreinen<br />
- Winkelgebieden<br />
• Bijdrage ondernemers: ca ca. €500 - €1 €1.000 000 op jaarbasis<br />
• Gemeenteraad stelt vast, op verzoek van meerderheid ondernemers<br />
• Afdwingbaarheid deelname<br />
• BIZ-regeling g g<br />
benutten voor Sloopfonds!?
H. Spelregels voor marktbenadering
II. TTax IIncrementt Fi Financing i<br />
• Hoe werkt het?<br />
• Inzet toekomstige opbrengsten lokale belastingen voor ‘gap funding’<br />
(ozb, parkeergelden, …)<br />
• Alléén additionele inkomsten inkomsten, als directe gevolg van<br />
gebiedsontwikkeling<br />
• Financiering: lening óf via markt (obligatielening)<br />
• Afspraken over risicoverdeling<br />
• Waarom?<br />
• ‘But for’ criterium<br />
• Genereren private investeringen<br />
• Gemeente: ander risicoprofiel (geen<br />
actief ti f grondbeleid)<br />
db l id)
Tax Increment Financing in Groot Brittannië
J. Fondsvorming<br />
• Drie vormen: Publiek, Privaat, Publiek-privaat<br />
• Revolving fund<br />
- Geld beschikbaar gesteld voor investeringen die geldstromen genereren<br />
- Fonds financiert zich zelf<br />
• Garantiefonds<br />
- Publieke middelen dekken risico af van private investeringen<br />
• GGebiedsfonds bi d f d<br />
- Eigenaren in gebied leggen geld in<br />
- Fonds ingezet voor investeringen in gebied<br />
- Afdwingbaarheid g ( (voorbeeld: BIZ) )<br />
• Sectoraal fonds<br />
- Sloopfonds, groenfonds, …<br />
- Lokaal Lokaal, regionaal regionaal, …<br />
- Afdwingbaarheid
Change language