Beleid Zelf Aangebrachte Veranderingen

Beleid Zelf Aangebrachte
Veranderingen
Vastgesteld door MT op 8-11-2011
Seyster Veste is de handelsnaam van Stichting De Seyster Veste
Auteur Ferdinand Hulshof en
Elke van der Ploeg
Datum 1 november 2011
Versie 1.4

Inhoudsopgave
Datum 1 november 2011
Versie 1.4
1 Achtergrond en doelstelling .......................................................................... 4
1.1 Inleiding ......................................................................................................... 4
1.2 Doelstelling ..................................................................................................... 4
1.3 Kaders en voorwaarden .................................................................................... 5
1.3.1 Juridisch kader.................................................................................... 5
1.3.2 KWH .................................................................................................. 5
1.3.3 Model ZAV beleid Aedes en Woonbond ................................................... 5
2 Huurrecht en woningoplevering .................................................................... 6
2.1 Overgangsregeling ........................................................................................... 6
2.2 Roerende veranderingen ................................................................................... 6
2.3 Onroerende veranderingen ................................................................................ 6
2.3.1 Veranderingen die zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt
kunnen worden ................................................................................................ 6
2.3.2 Overige veranderingen ......................................................................... 7
3 Voorwaarden ZAV ......................................................................................... 8
3.1 Randvoorwaarden ............................................................................................ 8
3.2 Spelregels huurder ........................................................................................... 8
4 Toestemming ................................................................................................ 9
4.1 Definitieve toestemming ................................................................................... 9
4.2 Tijdelijke toestemming ..................................................................................... 9
4.3 Geen toestemming ........................................................................................... 9
5 Onderhoud van de verandering ................................................................... 10
6 Beëindiging van de huur ............................................................................. 11
6.1 Overname door een nieuwe huurder bij mutatie .................................................11
6.1.1 Onroerende zaken ..............................................................................11
6.1.2 Onroerende zaken waarvoor geen toestemming is verleend .....................11
6.1.3 Onderhoud overgenomen verandering ..................................................12
6.1.4 Huur en woningwaardering ..................................................................12
6.2 Overname door Seyster Veste bij mutatie ..........................................................12
6.2.1 Veranderingen waarvoor toestemming is verleend ..................................12
6.2.2 Veranderingen die niet aan voorwaarden voldoen ...................................12
6.2.3 Veranderingen waarvoor geen toestemming is gevraagd .........................12
Beleid Zelf Aangebrachte Veranderingen 2/16

Datum 1 november 2011
Versie 1.4
7 Vergoeding en huurverhoging ..................................................................... 13
7.1 Wel of geen vergoeding bij overname ................................................................13
7.2 Huurverhoging of verkoop ................................................................................13
Beleid Zelf Aangebrachte Veranderingen 3/16

1 Achtergrond en doelstelling
1.1 Inleiding
Datum 1 november 2011
Versie 1.4
Wij vinden het belangrijk dat mensen waar mogelijk de vrijheid hebben om de eigen
woonsituatie in te richten: wonen alsof de woning van jezelf is. Wij geven de bewoner de
ruimte om eigen keuzes te maken en te realiseren. Wij geven die vrijheid mits deze eigen
keuzes geen afbreuk doen aan het woongenot van anderen of de (financiële) positie van ons.
Sinds 2003 is de wetgeving gewijzigd, de huurder mag meer aan de woning veranderen.
Zonder toestemming mag de huurder veranderingen aanbrengen die bij het einde van de
huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden verwijderd. Voor alle andere
veranderingen moet de huurder toestemming vragen (en krijgen) aan Seyster Veste om er
voor te zorgen dat hij niet voor verrassingen komt te staan bij het einde van de
huurovereenkomst.
Seyster Veste kiest er voor om een ZAV ruimhartig toe te staan. Hiermee geven we invulling
aan onze speerpunten en doelstellingen in het ondernemingsplan. Daarbij moeten de
richtlijnen voor de klant en voor de interne organisatie duidelijk zijn. Het belang van de
huurder is dat hij gedurende de tijd dat hij de woning gebruikt, deze naar eigen smaak kan
aanpassen. De huurder investeert zelf in de woning, is zuinig(er) op de woning en blijft
langer wonen omdat de woning (meer) naar zijn zin is. Ons belang is dat de woning bij
vertrek van de huurder opnieuw goed te verhuren of te verkopen is. Voor beiden hangen er
financiële belangen mee samen. Daarom is het nodig vooraf goede afspraken te maken over
de kwaliteitseisen van uitvoering, de gebruikte materialen, de kosten en eventuele
vergoedingen. Het uitgangspunt is dan dat Seyster Veste zich niet zal verrijken met de door
de huurder aangebrachte voorzieningen.
Wat van belang is, dat het ZAV beleid anders is als het Wonen op Maat. Bij dit laatste wordt
door Seyster Veste zelf, pér project en pér aannemer en pér bewoner een op maat gemaakt
pakket samengesteld. Dat brengt dan ook individuele kosten en onderhoudsituatie met zich
mee en per bewoner zijn er dus individuele afschrijfcriteria gemaakt. Seyster Veste heeft dus
een individueel contract met de bewoner die Wonen op Maat heeft afgenomen. En bij einde
huur zal dit contract leidend zijn en niet deze ZAV regeling!
1.2 Doelstelling
Uitgangspunt van het ZAV beleid is het belang van de goede staat van een woning, voor
zowel de huurder als voor Seyster Veste. Veranderingen hoeven niet ongedaan te worden
gemaakt mits aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.
Wanneer vooraf afspraken zijn gemaakt tussen huurder en Seyster Veste, toestemming is
verkregen en de richtlijnen bij uitvoering zijn opgevolgd, hoeft de huurder de verandering
niet ongedaan te maken bij het verlaten van de woning. Dit geldt niet alleen bij het einde
van de huurovereenkomst maar ook bij verkoop of het uitvoeren van onderhoud en/of
renovatie in of aan de woning. Seyster Veste blijft op termijn verantwoordelijk voor een
verantwoorde exploitatie of voor een goede verkoop. Ook van belang is, als de zelf
aangebrachte voorziening niet is aangevraagd, dat Seyster Veste vrij is om de zelf
aangebrachte voorziening te beoordelen zoals haar op dat moment goed lijkt.
Beleid Zelf Aangebrachte Veranderingen 4/16

Datum 1 november 2011
Versie 1.4
Voor de meest voorkomende veranderingen zijn kwaliteitseisen opgesteld. Deze garanderen
de bouwtechnische staat, de verhuur- of verkoopbaarheid, veiligheid en het onderhoud.
Daarmee wordt ook in de toekomst de woning in goede en verhuur- of verkoopbare staat
opgeleverd.
1.3 Kaders en voorwaarden
1.3.1 Juridisch kader
Het Burgerlijk Wetboek (BW) geeft aan voor welke veranderingen de huurder toestemming
van de verhuurder nodig heeft. De huurder heeft geen toestemming nodig voor
veranderingen die zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt. Voor
alle andere veranderingen heeft de huurder wel toestemming nodig. Voorts bepaalt de wet
dat de verhuurder die toestemming moet verlenen (binnen acht weken) als de voorgenomen
verandering de verhuurbaarheid niet schaadt of niet leidt tot waardedaling van de woning.
Het BW bepaalt ook dat iedere huurder de woning „als goed huurder‟ dient te gebruiken en
Seyster Veste door het gebruik van de woning geen nadeel mag berokkenen.
Dit kan meebrengen dat Seyster Veste, ook al zou de verandering zonder noemenswaardige
kosten ongedaan gemaakt kunnen worden, zich kan verzetten tegen veranderingen die
overlast voor derden teweegbrengen, die in strijd zijn met wettelijke voorschriften of die om
een andere reden achterwege moeten blijven. Een en ander kan zijn weerslag vinden in
nadere richtlijnen in het huurcontract, onder andere over kwaliteitseisen en
aansprakelijkheid voor gebreken aan eventuele veranderingen.
In aansluiting hierop heeft Seyster Veste het recht om de huurder (via het huurcontract) te
verplichten ook toestemming te laten vragen voor veranderingen aan de buitenzijde van de
woning, ook al zou de verandering zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt
kunnen worden. Denk bijvoorbeeld aan het plaatsen van schotelantennes of duivenhokken.
Een verhuurder mag zich niet verrijken aan een ZAV. Het meeneemrecht van de huurder
gaat voor. Werken met een ZAV-vergoeding op basis van standaarduitvoering (ook al ben je
dat in de goedkeuring met elkaar overeengekomen) gaat niet op als er sprake is van een
meerwaarde waardoor de verhuurder zich verrijkt bij verkoop van de woning.
Meeneemrecht gaat dus altijd voor het verrijken van de verhuurder.
Het ZAV beleid maakt deel uit van de afspraken tussen de huurder en Seyster Veste en
behoort dus tot de huurovereenkomst. De afspraken zijn in de huurovereenkomst en
Algemene Huurvoorwaarden opgenomen.
1.3.2 KWH
Seyster Veste is in het bezit van het KWH huurlabel. KWH beoordeelt de dienstverlening op
de mogelijkheid om de huurwoning te mogen veranderen. KWH stelt dat de door huurder
aangebrachte veranderingen mogen blijven zitten bij het beëindigen van de
huurovereenkomst onder voorwaarde dat toestemming is verkregen en de huurder zich aan
de richtlijnen heeft gehouden. Het is dus van belang dat Seyster Veste een gedegen en
helder ZAV beleid heeft. In dit kader maakt Seyster Veste voordat ze definitief toestemming
verleent voor een verandering, duidelijke afspraken met de huurder of er wel/geen
vergoeding wordt verstrekt als de huurder de woning verlaat.
1.3.3 Model ZAV beleid Aedes en Woonbond
Aedes en de Woonbond hebben een model ZAV beleid geformuleerd. Hierin zijn een aantal
aspecten genoemd die meegenomen zijn in ons ZAV beleid.
Beleid Zelf Aangebrachte Veranderingen 5/16

Datum 1 november 2011
Versie 1.4
2 Huurrecht en woningoplevering
In augustus 2003 is het nieuwe huurrecht ingevoerd en hebben huurders het wettelijke recht
om zelf veranderingen in hun woning aan te brengen. Voor kleine veranderingen die
eenvoudig te verwijderen zijn (zonder noemenswaardige kosten) is geen toestemming nodig
van Seyster Veste. Het uitgangspunt is ook dat de corporatie zich niet zal verrijken met de
door de huurder aangebrachte voorzieningen.
2.1 Overgangsregeling
Voor huurovereenkomsten die voor augustus 2003 zijn afgesloten geldt voor de
woningoplevering het oude huurrecht. Wanneer geen beschrijving van de woning is
opgemaakt, wordt de huurder verondersteld het gehuurde in goede staat (volgens de
programma van eisen van Seyster Veste) te hebben ontvangen en moet hij het ook in die
staat teruggeven. Goede staat i dan verhuurbare staat, zoals het huidige huurrecht aangeeft.
Bij de beoordeling van een ZAV worden de regels van het nieuwe huurrecht 2003 toegepast
tenzij deze ongunstig zijn voor de huurder.
2.2 Roerende veranderingen
Roerende zaken zijn zaken die niet aard- en nagelvast zijn bevestigd aan het gehuurde (huis
of grond). Zo is een baksteen bijvoorbeeld een roerende zaak zolang deze los op de grond
ligt. Wanneer de baksteen gemetseld wordt, wordt de baksteen onroerend. Andere
voorbeelden van roerende zaken zijn: gordijnen, een losliggend vloerkleed of een geiser.
De vertrekkende huurder kan roerende zaken aan de nieuwe huurder verkopen of schenken.
Bij de overname van roerende zaken is Seyster Veste geen partij. Voor roerende zaken
volstaat een overnameverklaring, ondertekend door de vertrekkende en nieuwe huurder.
Seyster Veste moet wel een exemplaar van deze overnameverklaring ontvangen, zodat de
vertrekkende huurder niet verplicht wordt de roerende zaken te verwijderen.
2.3 Onroerende veranderingen
Opmerking vooraf: het is de vraag of de praktijk van overnames wel stand kan houden onder
vigeur van het nieuwe huurrecht. Het probleem is dat (bij letterlijke toepassing van de wet)
het niet meer mogelijk is om het verhuurdersonderhoud (opheffing gebreken) ten aanzien
van zelf aangebrachte veranderingen via een overnameverklaring door te schuiven naar de
nieuwe huurder. Het is daarom niet zeker of overnameverklaringen uiteindelijk juridisch
houdbaar blijken.
Seyster Veste maakt onderscheid tussen twee soorten onroerende veranderingen:
1. Veranderingen die zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt kunnen
worden.
2. Overige veranderingen.
2.3.1 Veranderingen die zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt
kunnen worden
De huurder heeft hier geen toestemming nodig. Behalve voor het aanbrengen van harde
vloeren zoals vinyl, parket, laminaat en plavuizen is toestemming van Seyster Veste nodig.
Ook voor veranderingen aan de buitenkant van het gehuurde, zoals zonneschermen en
(schotel)antennes, is altijd vooraf schriftelijk toestemming nodig van Seyster Veste.
Beleid Zelf Aangebrachte Veranderingen 6/16

Datum 1 november 2011
Versie 1.4
De nieuwe huurder mag deze onroerende zaken, mits in goede staat, overnemen. Seyster
Veste neemt deze veranderingen bij huur nooit over, bij verkoop wel mits het de
verkoopbaarheid verbeterd. Voor deze zaken volstaat een overnameverklaring, ondertekend
door de vertrekkende en nieuwe huurder en ondertekend door Seyster Veste. Wanneer de
nieuwe huurder niet akkoord gaat met de overname van de onroerende zaken, dan is de
vertrekkende huurder verplicht de onroerende zaken te verwijderen, eventuele schade te
herstellen en de woning leeg en schoon op te leveren.
Wanneer er nog geen nieuwe huurder is en de vertrekkende huurder laat een overname
achter, dan krijgt de vertrekkende huurder wel de gelegenheid de overname aan te bieden
aan de nieuwe huurder. De overname wordt dus achtergelaten in de woning. Er wordt een
overnameverklaring ondertekend door de vertrekkende huurder en de opzichter maakt
afspraken over de verwijderingtermijn in het geval de nieuwe huurder de overname niet wil.
2.3.2 Overige veranderingen
Dit zijn veranderingen die alleen met aanzienlijke kosten ongedaan gemaakt kunnen worden.
Voor het aanbrengen van zo‟n verandering is altijd vooraf toestemming nodig van Seyster
Veste. Als de verandering voldoet aan de eisen en voorwaarden van Seyster Veste en de
huurder geen gebruik maakt van het meeneemrecht, blijft de voorziening bij verhuur of
verkoop in de woning achter. Seyster Veste wordt eigenaar van de voorziening.
Volgens de wet (artikel 7:216 BW) mag de huurder de door hem aangebrachte verandering
en toevoeging ongedaan maken mits het gehuurde in de toestand wordt gebracht die bij het
einde van de huur redelijkerwijs in overeenstemming is met de oorspronkelijke staat.
Er bestaat dus geen wegbreekplicht, alleen het meeneemrecht.
Uit de wet volgt weliswaar dat de huurder een geoorloofde verandering niet hoeft te
verwijderen, maar dit artikel is van regelend recht. Met andere woorden: het kan zijn dat
Seyster Veste en de huurder contractueel hebben vastgelegd dat de huurder de verandering
bij het einde van de huur wel moet verwijderen.
Beleid Zelf Aangebrachte Veranderingen 7/16

3 Voorwaarden ZAV
Datum 1 november 2011
Versie 1.4
Het belang van de huurder is dat hij gedurende de tijd dat hij de woning gebruikt, deze naar
eigen smaak kan aanpassen. Ons belang is dat de woning bij vertrek van de huurder
opnieuw goed te verhuren of te verkopen is, dat er geen schade aan de constructie is of een
onveilige installatie is. Voor beiden hangen er financiële belangen mee samen. Huurders
willen graag een financiële vergoeding voor de meerwaarde die hun investering oplevert en
Seyster Veste wil geen kosten maken voor het ongedaan maken als de verandering de
verhuurbaarheid schaadt. Seyster Veste wil ook niet verdienen aan de investering van de
huurder bij de verhuur of verkoop
De aanvragen worden op de volgende aspecten getoetst: bouwtechnisch,
onderhoudstechnisch, eisen aan veiligheid en kwaliteit en verhuurtechnische aspecten, zie
bijlage.
Uitgangspunt van Seyster Veste is “wij verlenen altijd toestemming, mits…”.
3.1 Randvoorwaarden
De ZAV moet voldoen aan de volgende randvoorwaarden:
1. Is de aard en kwaliteit van de gebruikte materialen voldoende?
2. Is rekening gehouden met de bouwkundige eisen aan de constructie van de
voorziening?
3. Is schade aan de constructie van het gehuurde of het gebouw voorkomen?
4. Is voldaan aan (bouw)technische voorschriften van de overheid en nutsbedrijven?
5. Is rekening gehouden met toekomstig onderhoud aan de voorziening? Dit geldt voor
zowel toekomstig onderhoud aan de woning door Seyster Veste als ook voor
toekomstig onderhoud aan de voorziening zelf.
6. Zijn maatregelen getroffen om overlast aan derden te voorkomen?
7. Huurder heeft aansprakelijkheid, verzekering en belasting geregeld
3.2 Spelregels huurder
Seyster Veste stelt een aantal spelregels voor het zelf aanbrengen van een verandering.
Deze moeten vooraf goed gecommuniceerd worden met de huurder:
- De huurder vraagt vooraf schriftelijk toestemming aan
- De huurder volgt de richtlijnen bij uitvoering op
- Bij kostbare veranderingen past de huurder de eigen inboedelverzekering aan
- Aan de verandering verbonden kosten en risico‟s komen voor rekening van de
huurder
- Onderhoud en vervanging zijn gedurende de huurperiode voor rekening van de
huurder
- Heldere afspraken maken over de huurprijs en de vergoeding voor de ZAV
- Er mag geen ongewenst huurprijsbeleid ontstaan door het aanbrengen van de ZAV
(dit beoordeelt Seyster Veste)
- Overgang van huur naar huur is van te voren vast gelegd in de afschrijftermijnen.
- Overgang van huur naar kooplabel van de woning wordt meegenomen in het
taxatierapport
Beleid Zelf Aangebrachte Veranderingen 8/16

4 Toestemming
Datum 1 november 2011
Versie 1.4
Voor het aanbrengen van veranderingen die zonder noemenswaardige kosten ongedaan
gemaakt kunnen worden is geen toestemming nodig, behalve voor het aanbrengen van
bijvoorbeeld zonwering aan de buitenzijde van de woning. Voor alle andere veranderingen is
toestemming nodig. Dat geldt ook voor het aanbrengen van harde vloerbedekking. Er wordt
toestemming verleend voor alle veranderingen die de verhuurbaarheid niet schaden en die
niet leiden tot een waardedaling van de woning.
Als voldaan is aan de voorwaarden in hoofdstuk 3, dan krijgt de huurder een definitieve
toestemming, een tijdelijke of geen toestemming voor een ZAV aanvraag.
4.1 Definitieve toestemming
Definitieve toestemming= verandering mag blijven zitten
Nadat de schriftelijke toestemming en voorwaarden zijn verstuurd en door zowel huurder als
Seyster Veste is ondertekend, kan de huurder direct aan de slag. De schriftelijk toestemming
wordt onderdeel van de huurovereenkomst. De veranderingen hoeven bij vertrek niet
ongedaan gemaakt te worden. De start en het einde van de werkzaamheden zijn bij de
opzichter bekend.
De huurder wordt op verzoek geïnformeerd over het aanvragen van de bouwvergunning of
het doen van de melding bij de gemeente.
4.2 Tijdelijke toestemming
Tijdelijke toestemming= verandering mag blijven zitten na controle door Seyster Veste
De huurder mag de verandering uitvoeren en ontvangt van Seyster Veste een voorlopige
toestemming met voorwaarden (zoals genoemd in 3.1 en 3.2). Seyster Veste controleert
achteraf of de verandering voldoet aan de gestelde kwaliteitseisen. Na goedkeuring door de
opzichter krijgt de huurder alsnog definitief schriftelijke toestemming. De start en het einde
van de werkzaamheden zijn bij de opzichter bekend.
4.3 Geen toestemming
Geen toestemming= verandering mag niet blijven zitten tenzij de nieuwe huurder de
verandering overneemt
Als Seyster Veste geen toestemming verleent, wordt altijd de reden daarvan toegelicht aan
de huurder. Is de verandering toch aangebracht door de huurder, dan moet de huurder deze
bij de beëindiging van de huurovereenkomst ongedaan maken. Seyster Veste neemt de
verandering nooit over.
Voor de overname door een nieuwe huurder, geldt een ander traject. Dit wordt beschreven
in hoofdstuk 6.
Beleid Zelf Aangebrachte Veranderingen 9/16

Datum 1 november 2011
Versie 1.4
5 Onderhoud van de verandering
De veranderingen die door de huurder zijn aangebracht moeten worden onderhouden. Het
onderhoud en eventueel herstel van de verandering is gedurende de huurperiode de
verantwoording van de huurder die de verandering heeft aangebracht, mits dit contractueel
met de huurder is overeengekomen (bij de toestemmingsverlening). Dit geldt ook voor
veranderingen waar tijdelijke toestemming voor is verleend door Seyster Veste of een
verandering die de nieuwe huurder van de vorige huurder heeft overgenomen.
Het Hof heeft onlangs een belangwekkende uitspraak gedaan over door de huurder zelf aangebrachte veranderingen
(ZAV) in een woning. In de betreffende casus hebben huurder en vorige huurder een zogenaamd overdrachtsrapport
ondertekend. De nieuwe huurder heeft de door de vorige huurder aangebrachte wijzigingen overgenomen.
Over eengekomen is dat het onderhoud en eventueel vervanging voor rekening zijn van de nieuwe huurder.
De verhuurder heeft ingestemd met deze verandering en overname. Echter met de uitdrukkelijke bepaling dat de
verhuurder niet aansprakelijk is voor de onderhoudsgebreken van de overgenomen veranderingen. Er zijn geen punten-
en/of huurprijsconsequenties. De vraag was of partijen een dergelijke afspraak rechtsgeldig hadden mogen maken.
Het Hof oordeelt hierover dat een redelijke wetsuitleg meebrengt dat onder “door de huurder zelf aangebrachte
veranderingen en toevoegingen” in beginsel ook moeten worden verstaan de veranderingen en toevoegingen die door
een voorgaande huurder zijn aangebracht en door de opvolgende huurder zijn aanvaard.
Het Hof acht het “onnodig gecompliceerd, tijdrovend en kostenverhogend” indien de verhuurder ongedaan making zal
eisen (omdat hij geen aansprakelijkheid voor deze zav wil of kan nemen) en de volgende huurder de zav weer wil
aanbrengen.
De verhuurder kan zich dus terecht beroepen op de contractuele uitsluiting van haar aansprakelijkheid voor de
onderhavige gebreken.
Wordt de verandering door Seyster Veste overgenomen, dan wordt eerst beoordeeld of de
ZAV aan de door ons gestelde eisen (kwaliteit van de ZAV, verhuurtechnisch, bouwtechnisch,
etc.) voldoet. Voor de eisen verwijzen we naar het algemene onderhoudsbeleid en het
algemene programma van eisen.
Het kan voorkomen dat Seyster Veste de bewoner vraagt de aanpassing tijdelijk te
verwijderen wegens onderhoud- of reparatiewerkzaamheden aan de woning of aan het
gebouw. Eventuele kosten voor verwijdering, opslag en het opnieuw aanbrengen van de
aanpassing komen voor rekening van de bewoner.
Beleid Zelf Aangebrachte Veranderingen 10/16

6 Beëindiging van de huur
Datum 1 november 2011
Versie 1.4
Wanneer de huur wordt opgezegd vindt er een voor- en eindinspectie door Seyster Veste
plaats. Voor huurovereenkomsten die vóór 1 augustus 2003 zijn gesloten geldt dat de
huurder de woning moet opleveren in goede staat. Voor huurovereenkomsten die na 1
augustus 2003 zijn gesloten geldt dat de huurder de woning moet opleveren overeenkomstig
de beschrijving die bij aanvang van de huur is opgemaakt. Ontbreekt een (goede)
beschrijving, dan wordt verondersteld dat de huurder de woning heeft ontvangen in de staat
zoals die bij het einde van de huur is. Dit is dwingend recht. Hiervan mag niet worden
afgeweken. Ook de door Seyster Veste geaccepteerde verandering moet in goede staat zijn.
Of de woning verhuurd of verkocht wordt heeft invloed op de afwikkeling.
Er zijn vijf mogelijkheden wanneer de huurder de woning verlaat:
1. Seyster Veste heeft toestemming gegeven voor de verandering. De aanpassing kan
worden gehandhaafd maar moet wel in goede staat zijn.
2. Seyster Veste heeft toestemming gegeven voor de verandering. Bij het verlenen van
de toestemming heeft Seyster Veste bedongen dat de huurder de verandering moet
verwijderen bij zijn vertrek.
3. Seyster Veste heeft geen toestemming verleend en de verandering wordt achteraf
niet goedgekeurd omdat hij niet aan de voorwaarden voldoet. De aanpassing moet
ongedaan worden gemaakt. Een afgekeurde verandering kan niet worden
overgenomen door een nieuwe huurder of koper en moet worden verwijderd. De
kosten die met het ongedaan maken gepaard gaan of schade die daardoor ontstaat,
zijn voor rekening van de huurder.
4. De huurder neemt de zelf aangebrachte voorziening mee („wegneemrecht‟). De
huurder moet een voorziening terugplaatsen die gelijkwaardig is aan de
oorspronkelijke voorziening. De opzichter meldt de vertrekkende huurder wat een
gelijkwaardige voorziening is
5. Geen toestemming, maar achteraf wel goedgekeurd
6.1 Overname door een nieuwe huurder bij mutatie
6.1.1 Onroerende zaken
Overname van onroerende zaken houdt juridisch gezien in dat de vertrekkende huurder
afziet van zijn wegneemrecht ten gunste van de nieuwe huurder. De nieuwe huurder neemt
ook de onderhoudsplicht van de onroerende zaak over. Bij het einde van de levensduur
wordt de voorziening op basisniveau teruggebracht door Seyster Veste tenzij de op dat
moment zittende huurder besluit de verandering zelf te vervangen. Hiervoor moet
toestemming worden aangevraagd bij Seyster Veste.
6.1.2 Onroerende zaken waarvoor geen toestemming is verleend
De vertrekkende huurder kan de door hem aangebrachte verandering niet zonder
tussenkomst van Seyster Veste overdragen aan de nieuwe huurder. De verandering is na
beëindiging van de huurovereenkomst is mogelijk eigendom geworden van Seyster Veste.
Wanneer de nieuwe huurder de onroerende zaak overneemt van de vertrekkende huurder,
wordt dit schriftelijk vastgelegd op de overnameverklaring. Deze wordt ondertekend door de
vertrekkende en nieuwe huurder. Daarnaast wordt tussen Seyster Veste met de nieuwe
huurder een aanvulling op de huurovereenkomst gesloten, waarin afspraken worden
gemaakt over het onderhoud en de vervanging van de ZAV. De onroerende zaak wordt
nauwkeurig omschreven op het formulier Goedgekeurde Woningwijzigingen.
Beleid Zelf Aangebrachte Veranderingen 11/16

Datum 1 november 2011
Versie 1.4
Wanneer de woning wordt verkocht, wordt schriftelijk vastgelegd (bij de voorinspectie) hoe
de overname door Seyster Veste wordt geaccepteerd. Deze wordt ondertekend door de
vertrekkende huurder en Seyster Veste.
Seyster Veste zorgt er voor dat in de taxatie van de koopwoning de ZAV apart wordt
gewaardeerd en dat de overname een deel wordt van de te verkopen woning.
Als er dan sprake is van een duidelijke meerwaarde van de koopprijs als gevolg van de ZAV,
dan zal deze meerwaarde van de koopprijs de vertrokken huurder moeten toekomen.
Dit betekent dat je bij de goedkeuring moet afspreken met de huurder en helder moet
omschrijven wat de aanschafkosten van de ZAV zijn geweest (kopiebonnen overleggen).
Bovendien zal je de verkopende makelaar moeten vragen wat de meerwaarde als gevolg van
de ZAV is. De verkoop meerwaarde van de koopprijs is dan het uitgangspunt (is de waarde
in het economisch verkeer).
6.1.3 Onderhoud overgenomen verandering
De overgenomen verandering wordt geacht door de nieuwe huurder te zijn aangebracht. De
nieuwe huurder heeft de plicht bij het einde van de huur de woning in de staat te brengen
zoals beschreven in de spelregels. Het onderhoud van de overgenomen verandering is voor
rekening van de nieuwe huurder.
6.1.4 Huur en woningwaardering
Seyster Veste brengt voor de veranderingen geen huur in rekening en neemt deze ook niet
op in de woningwaardering. Er bestaat geen plicht tot een financiële vergoeding. Seyster
Veste werkt niet mee aan de overdracht van gebrekkige zaken en van zaken waarvan vooraf
bekend is dat de nieuwe huurder of koper veel kosten moet maken voor onderhoud of
herstel.
6.2 Overname door Seyster Veste bij mutatie
6.2.1 Veranderingen waarvoor toestemming is verleend
Seyster Veste neemt bij mutatie alle veranderingen over waarvoor vooraf toestemming is
gegeven, die blijvend van aard zijn en niet zonder beschadigingen verwijderd kunnen
worden. De verandering voldoet aan de door Seyster Veste gestelde kwaliteitseisen
(kwaliteit, bouwtechnisch, verhuurtechnisch, etc.). Toestemming wordt schriftelijk
vastgelegd op het formulier Goedgekeurde Woningwijzigingen. Voorbeelden zijn keukens,
dakramen, etc.. Seyster Veste verhuurt of verkoopt de woning in de staat zoals deze is.
6.2.2 Veranderingen die niet aan voorwaarden voldoen
Voor veranderingen waarvoor de huurder wel toestemming heeft verkregen maar waarvan
bij de mutatie blijkt dat er alsnog is afgeweken van de gestelde voorwaarden, wordt van
geval tot geval bekeken of overname door Seyster Veste mogelijk is of dat gehandeld wordt
conform het gestelde bij veranderingen waarvoor geen toestemming is verleend. Denk
daarbij aan niet goed geplaatste dakramen, badkamers, etc.. Seyster Veste beoordeelt naar
gelang verhuur of verkoop van de woning de aangetroffen situatie.
6.2.3 Veranderingen waarvoor geen toestemming is gevraagd
Voor veranderingen waarvoor geen toestemming is gevraagd, wordt bij mutatie beoordeeld
als ware het een verzoek om toestemming tot het wijzigen van het gehuurde. Seyster Veste
beoordeelt naar gelang verhuur of verkoop van de woning op de aangetroffen situatie, maar
is volledig vrij in haar handelen.
Beleid Zelf Aangebrachte Veranderingen 12/16

Datum 1 november 2011
Versie 1.4
7 Vergoeding en huurverhoging
7.1 Wel of geen vergoeding bij overname
De kosten van het aanbrengen van een verandering komen voor rekening van de huurder. In
de regel wordt geen vergoeding verstrekt door Seyster Veste. Uitzondering vormen
veranderingen die de objectieve kwaliteit van de woning verbeteren en die leiden tot een in
de huurprijs of verkoopprijs verdisconteerbare waardevermeerdering.
De hoogte van de vergoeding is altijd gebaseerd op het bedrag dat Seyster Veste
betaald zou hebben voor een vergelijkbare verandering. Deze vergoeding ontvangt de
huurder na beëindiging van de huurovereenkomst.
In bijlage II is een Vergoedingenoverzicht.
De huurder die zelf de voorziening heeft aangebracht, mag deze uit de woning verwijderen of
meenemen. Seyster Veste kan besluiten tot het verstrekken van een vergoeding. Om
hiervoor in aanmerking te komen dient in ieder geval:
- vooraf toestemming te zijn verleend door Seyster Veste
- bij het verlenen van toestemming is de vergoeding overeengekomen
- de verandering kwalitatief goed is uitgevoerd
- de verandering is volgens Seyster Veste een verbetering van de woning
- de verandering geeft geen schade aan de verhuur- of verkoopbaarheid van de
woning
- de verandering veroorzaakt geen schade of overlast aan derden
- is de verandering ouder dan de gestelde termijn, dan vindt geen vergoeding meer
plaats
- de verandering is in goede technische staat, dit beoordeelt Seyster Veste
Overname van de verandering door Seyster Veste houdt in dat een vergoeding wordt
verstrekt als aan alle voorwaarden is voldaan. Vaak houdt overname door Seyster Veste in
dat de onderhoudsverplichting aan de verandering door Seyster Veste wordt overgenomen
van de vertrekkende huurder.
Bij vervanging van de verandering gebeurt dit op basis van standaard, dit houdt in dat een
standaardvoorziening wordt teruggeplaatst die Seyster Veste standaard in de huurwoning
plaatst en die voldoet aan onze basiskwaliteit. Dit mag Seyster Veste alleen doen als er een
aanvulling op de huurovereenkomst (onderhoud en vervanging niet-standaardvoorzieningen)
tussen Seyster Veste en de nieuwe huurder is gesloten.
7.2 Huurverhoging of verkoop
Overname van de verandering en de onderhoudsverplichting ervan door Seyster Veste kan
tot gevolg hebben dat de woningwaardering aangepast wordt en dat de huurprijs verhoogd
wordt als er sprake is van een duidelijk toegevoegde waarde van het gehuurde. Dit ter
beoordeling van Seyster Veste. De huurverhoging dient zowel ter dekking van de vergoeding
als het in te calculeren toekomstig onderhoud aan de overgenomen verandering.
De mogelijke verkoop van de woning kan de overname apart beïnvloeden. Bijvoorbeeld, een
“mooie keuken en badkamer” worden vaak door nieuwe eigenaren gelijk vernieuwd naar
eigen smaak. Of er dus sprake is van een duidelijk toegevoegde waarde van de te verkopen
woning is ter beoordeling aan de onafhankelijke woningtaxateur van Seyster Veste.
Beleid Zelf Aangebrachte Veranderingen 13/16

Datum 1 november 2011
Versie 1.4
Bijlage I: Toestemmingsoverzicht Zelf aangebrachte veranderingen
Terrein/tuin
Goedkeuring en
vergoeding bij
verhuizen
Terrein/tuin
Aanbrengen van erfafscheidingen X
Uitbreiden bestrating X
Goedkeuring Tijdelijke
goedkeuring
Bouwen van bergingen/schuren X Ja
Bouwen van een
aanbouw/garage/carport/serre
X X Ja
Aanleggen van een vijver X
Plaatsen van een dierenverblijf X
Gevel
Aanbrengen van een dakkapel X Ja
Aanbrengen van een dakraam X X Ja
Plaatsen van schotelantenne X
Aanbrengen van een zonnescherm X
Aanbrengen van luifel boven
voordeur
X
Aanbrengen van inbraakwerende
X
maatregelen
Installatie
Installatie
Aanbrengen voorzieningen t.b.v.
gevelkachel
X Ja*
Plaatsen buitenkraan X
Aanbrengen voorzieningen
t.b.v. wasmachine of vaatwasser
X Ja
Aanbrengen voorzieningen t.b.v.
X
wasdroger
Uitbreiden van elektra X Ja*
Aanbrengen buitenverlichting X
Plaatsen van cv-installatie X Ja*
Plaatsen close-in boiler X
Plaatsen extra radiator in hal en/of X Ja
toilet
Verplaatsen radiator X Ja
Aanbrengen thermostaatkraan X
Plaatsen van een convectorput X Ja
Aanbrengen mechanische ventilatie X Ja*
Sanitair
Verwijderen van 2e wastafel X
Aanbrengen van 2e toilet en/of
wastafel
X Ja
Aanbrengen van fontein X Ja
Thermostaatmengkraan bad of
douche
X
Aanbrengen van een ligbad X Ja
Ombouwen lavet naar een douche X Ja
Moderniseren douche en/of toilet
Indeling van de woning
Indeling van de woning
X X
Aanbrengen van een open haard X
Aanbrengen van voorzieningen X
Controle
nodig
Beleid Zelf Aangebrachte Veranderingen 14/16

Datum 1 november 2011
Versie 1.4
t.b.v. open haard X
Moderniseren of verwijderen van
schoorsteenmantel
X
Dichtzetten van een deur X
Aanbrengen en/of verwijderen van
niet-dragende wanden
X Ja
Plaatsen van toog, glaswand,
schuifwand/-deur
X Ja
Verwijderen vaste kastenwand/kast X Ja
Plaatsen van vaste trap ipv vlizotrap X X Ja
Plaatsen van vlizotrap X X Ja
Aanpassen/wijzigen keukenblok X Ja
Plaatsen inbouwapparatuur X
Vervangen binnendeuren en dorpels X
Verwijderen binnendeuren en dorpels X
Aanbrengen, vervangen en/of
verbreden vensterbank
X
Volledig ingerichte badkamer
(wanden, vloer, sanitair)
X X Ja
Afwerking van de woning
Vervangen plafonds in gipsplafonds X Ja
Schilderwerk wanden en plafonds
van balkon
X
Aanbrengen steenstrips X
Aanbrengen sierpleisterwerk X
Aanbrengen houten wand- en
plafondafwerking
X
Aanbrengen en/of wijzigen
wandtegelwerk
X
Aanbrengen harde vloerbedekking
Isolatie
Isolatie
X
Aanbrengen dubbelglas X Ja
Aanbrengen dakisolatie X Ja
Aanbrengen vloerisolatie X Ja
Aanbrengen gevelisolatie X Ja
Aanbrengen van voorzetramen X
Aanbrengen tochtstrips X
* keuringsrapport overhandigen
Beleid Zelf Aangebrachte Veranderingen 15/16

Datum 1 november 2011
Versie 1.4
Bijlage II: Vergoedingen voor Zelf aangebrachte veranderingen bij
het verlaten van de woning
Verbetering Vergoeding
Jaren Vergoeding (in
€)
Eigen keuken ipv keuken Seyster Veste (apparatuur
1-15
1.500->0
dient te blijven zitten)
Lineaire afschrijving
Stap 100/jaar
Volledig ingerichte badkamer (wanden, vloer,
1-10
1.500
sanitair)
Lineaire afschrijving
Stap 150/jaar
Volledig ingericht toilet 1-15
600
Lineaire afschrijving
Dakkapel 1-15
Lineaire afschrijving
Dakraam 1-15
Lineaire afschrijving
Stenen aanbouw/garage 1-15
Lineaire afschrijving
Vaste trap 1-5
Lineaire afschrijving
Vlizo trap 1-5
Lineaire afschrijving
Eigen CV installatie 1-10
Lineaire afschrijving
Serre/uitbouw woning 1-15
Wat is een lineaire afschrijving? De afschrijving is
per jaar gelijk tot aan een vergoeding van € 0,-.
De kwaliteit van de voorziening is van invloed op de
beoordeling. De afschrijfperiode kan worden
bijgesteld met maximaal 1 jaar naar boven of naar
beneden. Dit ter beoordeling van Seyster Veste.
Lineaire afschrijving
Stap 40/jaar
1.500
Stap 100/jaar
1.500
Stap 100/jaar
2.500
Stap 167/jaar
Beleid Zelf Aangebrachte Veranderingen 16/16
600
Stap 120/jaar
150
Stap 30/jaar
2.000
Stap 200/jaar
1.250
Stap 83/jaar