Jan Gryspeerdt - Leiedal
Jan Gryspeerdt - Leiedal
Jan Gryspeerdt - Leiedal
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
BOUWBLOKRENOVATIE<br />
Renovatieprojecten<br />
Omgeving Pluimstraat<br />
Overleie<br />
Kwetsbare eigenaars<br />
De Samenkomst <strong>Leiedal</strong><br />
december 2012
SITUERING<br />
Luchtfoto omgeving<br />
De Samenkomst <strong>Leiedal</strong><br />
december 2012
De Samenkomst <strong>Leiedal</strong><br />
december 2012
- 270 adressen<br />
- 70 % huurmarkt<br />
- 100 kinderen tussen 0 en 12<br />
Concreet :<br />
Veel kleine arbeiderswoningen<br />
Groot aantal woningen zonder (of minimale) buitenruimte<br />
Geen park-, groen-, of speelruimte in nabije omgeving<br />
Grote verkeersdruk<br />
Straten met onduidelijk profiel :<br />
veel woonhuizen in smalle straten<br />
drukke ontsluitingswegen ifv het stadscentrum<br />
De Samenkomst <strong>Leiedal</strong><br />
december 2012
Ontstaan van het project<br />
• Stad: Stadsvernieuwingsproject Bijstandssite<br />
– imagoprobleem<br />
– heel versnipperd eigenaarschap<br />
– weinig zicht op woningkwaliteit<br />
– zelf geen eigenaar<br />
– budgettaire beperking<br />
• OCMW:<br />
– buurtwerk Veemarkt (sinds 1995 )<br />
– is eigenaar ( 6 woningen )<br />
– schaarste op private huurmarkt<br />
– tegengaan sociale verdringing<br />
De Samenkomst <strong>Leiedal</strong><br />
december 2012
Nulmeting<br />
• Samenwerking HOWEST: toegepaste architectuur<br />
– Hebben deze woningen nog een toekomst?!<br />
– Geen controle maar verkoop nieuwe stadspremies<br />
• Objectieve en subjectieve bevraging<br />
– Woningkwaliteit:<br />
• Heel divers ( ook goede woningen )<br />
• Meest voorkomende gebreken: enkel glas, dakisolatie, luchtkwaliteit, laag<br />
comfortniveau. ( paar keer acuut co- gevaar )<br />
– De buurt:<br />
• Magnifieke ligging!<br />
• parkeren, grote verkeerdrukte, weinig groen<br />
– Ik verbouw niet want; ik ben huurder,<br />
weet niet hoe er aan te beginnen, ik heb geen budget,…<br />
De Samenkomst <strong>Leiedal</strong><br />
december 2012
Bouwblokrenovatie<br />
Doelstelling:<br />
• Stimuleren van basis verbeteringswerken (energiebesparing – comfort en<br />
veiligheid)<br />
• Tegengaan van sociale verdringing<br />
Aanbod:<br />
•Nu Of Nooit premie<br />
• Renovatiebegeleiding<br />
• Financiering ( FRGE,…)<br />
Onderdeel van buurtontwikkeling:<br />
• Kavelproject SOK<br />
• Verkeer / parkeer<br />
• Groen / open ruimte<br />
De Samenkomst <strong>Leiedal</strong><br />
december 2012
Nu of Nooit premie<br />
• Extra premie van Stad Kortrijk<br />
• Enkel in projectgebied<br />
• Basis energie-efficiëntie / veiligheid /comfort<br />
• Is ½ van de facturen – premies<br />
• Verbouwen aan 50% !<br />
• Er moet een renovatiecontract ondertekend worden<br />
• Max. 5000 €<br />
Max. huurprijs 9 jaar wordt vastgelegd<br />
In periode van 9 jaar niet verkopen, anders deel van de premie<br />
terugstorten<br />
• Voldoen aan Vlaamse Wooncode = - 15 punten<br />
De Samenkomst <strong>Leiedal</strong><br />
december 2012
Aard van de werken<br />
• Basis = oplossen van een gebrek<br />
• Veiligheid en gezondheid:<br />
– elektriciteit<br />
– CO: (badkamergeiser)<br />
– Stabiliteit ( oneffen vloeren )<br />
– vocht ( dak, muren, kelder )<br />
– trap(leuning)<br />
– riolering<br />
– ventilatie<br />
• Basis comfort:<br />
– keuken<br />
– WC<br />
– badkamer<br />
• Basis energie-efficiëntie:<br />
– dak-, muur-en vloerisoaltie<br />
– efficiënte verwarming<br />
• Noodzakelijke andere: huur transitwoning, architect,…<br />
De Samenkomst <strong>Leiedal</strong><br />
december 2012
Renovatiebegeleiding<br />
MAATWERK<br />
• Combinatie van technisch en sociaal talent<br />
• Renovatiebegeleider is vertrouwenspersoon en rots in de branding<br />
• Service aan huis – service voor verhuurders: avond en weekend<br />
( meerdere huisbezoeken )<br />
• Gefaseerd werken<br />
• Opvolgen van het volledige proces<br />
• Goede / eerlijke offertes krijgen, aannemer die effectief komt ( en soms<br />
bovendien op tijd), opvolgen van de werken, tussenkomen bij beslissingen over<br />
meerwerk,…<br />
• Ook ondersteuning van de aannemer nodig! : helpen bij opmaak factuur<br />
(isolatiewaarde, fiscale aftrek), opvolgen van de betalingen!!<br />
De Samenkomst <strong>Leiedal</strong><br />
december 2012
Financiering<br />
Opvragen offertes + opmaak premiesimulatie<br />
Puzzelen van financieringsopties vb. FRGE, verlenging hypothecair krediet,…<br />
• prefinanciering: Het Rollend Fonds<br />
• Ten laste neming door OCMW, uitstel van betaling, overdracht van premies<br />
Alle premieadministratie<br />
Premiewereld is erg complex:<br />
• 6 premieverstrekkers met andere voorwaarden<br />
• veranderende reglementering<br />
• Vb. premie niet belastingbetaler – Belastingkrediet – afgeschaft<br />
De Samenkomst <strong>Leiedal</strong><br />
december 2012
Slachthuisstraat<br />
Premieberekening Slachthuisstraat<br />
hoogrendementsglas 5.347,97 € 7m2 1.000,00 €<br />
dakisolatie 1.168,54 € 40m2 320,00 €<br />
PREMIES<br />
Factuur Stad Eandis Vlaams Fiscaal Provincie TOTAAL<br />
70,00<br />
€ 0,00 € 2.139,19 € 3.209,19 €<br />
160,00<br />
€ 500,00 € 467,42 € 1.447,42 €<br />
warmwatertoestel 1.927,01 € 500,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 250,00 € 750,00 €<br />
keuken 5.594,89 €<br />
sanitair keuken 327,79 €<br />
sanitair + dakwerken 763,00 €<br />
parko 32,00 €<br />
keukentoestellen 1.075,69 €<br />
Elektriciteit 571,10 €<br />
Elektriciteit 2 770,79 €<br />
Totaal facturen 17.578,78 € 1.820,00 €<br />
TOT<br />
PREM 5.406,60 €<br />
Berekening Nu of Nooit (keuken)<br />
tot fac non 7.391,69 € Bouwheer 9.226,33 €<br />
halve fac non 3.695,85 € NON 2.945,85 €<br />
Non 2.945,85 € ander 5.406,60 €<br />
Keukentoestellen maximum 1.000,00 €<br />
Keuken maximum 2.000,00 €<br />
De Samenkomst <strong>Leiedal</strong><br />
december 2012
De klanten<br />
• Eigenaar – bewoner<br />
– Woning in goede staat<br />
– Focus op slimme investering<br />
– Gemakkelijke financiering<br />
• Noodkoper<br />
– Al doe het zelf werk uitgevoerd met wisselende kwaliteit ( soms verloren investering )<br />
– Focus op comfortverhoging<br />
– Wantrouwen over premieaanbod<br />
• Zwart en d.h.z. t.o.v. offerte aannemer<br />
• Geen aankoopfacturen van materiaal<br />
– Geen startkapitaal – schuldenlast – weinig werkzekerheid<br />
De Samenkomst <strong>Leiedal</strong><br />
december 2012
De klanten: verhuurders<br />
• Enkele typologieën / Soorten?<br />
– Kleine verhuurders: erfenis ( zelf al op leeftijd, gedeeld eigenaarschap )<br />
• Weinig tijd, kennis<br />
• Problemen met huurderwissels, woningkwaliteit (woningonderzoeken), wanbetaling,<br />
gerechtelijke procedures<br />
• Uiterst lage huurprijs ( oude huurovereenkomst – huurder met officieuze<br />
eigenaresverantwoordelijkheid<br />
– Kleine beleggers<br />
• Betere relatie met huurders<br />
• Is op de hoogte van premies, de wooncode<br />
– Professionele SVK verhuurder ( investeerder )<br />
• Waarom nog niet geïnvesteerd?<br />
– Rendement van de investering? Vb. 100%+ subsidie op dakisolatie<br />
– Huurder met eigenaarverantwoordelijkheid, wachten op huurderwissel<br />
– Geen tijd<br />
– Teveel problemen met de woning / huurder<br />
De Samenkomst <strong>Leiedal</strong><br />
december 2012
Project- verloop<br />
• Najaar 2008: ( 0,5 FTE )<br />
– Eerste buurtontbijt en Nulmeting<br />
– Ontwikkelen Nu-of-Nooit premie + rekrutering renovatiebegeleider<br />
• Mei 2009: ( 0,5 FTE + 20 uur renovatiebegeleiding )<br />
– Start Renovatieproject, Lancering Werfwijs « een open renovatie », Opening buurtbureel<br />
• April 2010: ( 1 FTE + renovatiebegeleiding )<br />
– goedkeuring INSPIRER<br />
• <strong>Jan</strong>uari 2011 ( 2 FTE + renovatiebegeleiding )<br />
– Aanwerven projectmedewerker INSPIRER: administratieve kracht<br />
• Voorjaar 2011<br />
– Tweede buurtontbijt, Lancering Woonkavels SOK / Bebloemingsactie INSPIRER / nieuw verkeersplan /<br />
eerste plannen gevelschilderproject, Opening Werfwijs<br />
• <strong>Jan</strong>uari 2012<br />
– Administratieve ondersteuning wordt 2 de renovatiebegeleider<br />
• Zomer 2012<br />
– Lancering Overleie, Brede Woonscan Overleie<br />
– Start Couleur Portal: 80 gevels in de verf<br />
• Oktober 2012<br />
– Inhuldiging Couleur Portal<br />
– Onteigeningsprocedure buurttuin<br />
De Samenkomst <strong>Leiedal</strong><br />
december 2012
Partnerschap<br />
• Stad Kortrijk<br />
• Nu of Nooit premie, renovatiebegeleiding<br />
• Nieuw circulatieplan, Bebloemingsactie<br />
• Project Buurttuin<br />
• Ocmw Kortrijk<br />
• Project werfwijs: open renovatie van Pluimstraat 54<br />
• Projectmedewerkers + buurtwerk<br />
• Stadsontwikkelingbedrijf (SOK)<br />
- Woonkavels<br />
- Bufferwoningen bij grondige renovaties<br />
• Sociaal Verhuurkantoor de Poort<br />
-Partner bij renovaties, inbreng knowhow renovatiebegeleiding<br />
• Unie der Zorgelozen: Werk in de Wijk<br />
• Private partners<br />
- Couleur Portal 2 de Gevelproject: JCI Kortrijk, Boss Paints, Meuleman, TVH, VDAB<br />
bouwopleidingen, Matexi, Brooklyn, Elk zijn Huis, Howest,…<br />
De Samenkomst <strong>Leiedal</strong><br />
december 2012
De Samenkomst <strong>Leiedal</strong><br />
december 2012
Resultaten<br />
Pluimstraat:<br />
• 104 verbouwers ( € 1.500.000 investering )<br />
• 55 verhuurders / 49 bewoners<br />
• 71 renovatiecontracten – waarvan 35 met verhuurder<br />
Richthuurprijzen<br />
Beluikhuis: € 350 tot € 450<br />
Rijhuis: meestal € 450 uitzonderlijk tot € 600<br />
Overleie ( sinds juni 2012)<br />
• 117 klantencontacten<br />
• 32 renovatiecontracten<br />
Buiten bouwblokgebied ( op doorverwijzing OCMW / CAW / Balie wonen stadhuis )<br />
• 25 klanten ( allen eigenaar bewoner + dakisolatieproject EANDIS )<br />
De Samenkomst <strong>Leiedal</strong><br />
december 2012
Resultaten Pluimstraat<br />
• Hoogrendementsglas: 61<br />
• Dakisolatie: 52<br />
• Elektriciteit: 40<br />
• CO: 34<br />
Projectgebied Eigenaars Verhuurders<br />
% %<br />
Aantal 104 49 47,1 55 52,9<br />
contracten 70 36 51,4 34 48,6<br />
Totaal investering 1.639.856,60 € € 918.169 56,0 € 721.688 44,0<br />
Nu of Nooit € 213.480,3 € 120.104 56,3 € 93.377 43,7<br />
Stad Kortrijk € 66.626,0 € 25.538 38,3 € 41.088 61,7<br />
Vlaams € 175.698,8 € 136.699 77,8 € 39.000 22,2<br />
Fiscaal € 74.064,4 € 41.292 55,8 € 32.772 44,2<br />
EANDIS € 12.726,5 € 7.570 59,5 € 5.156 40,5<br />
Vl Energie Agent € 4.600,0 € 2.600 56,5 € 2.000 43,5<br />
Provincie € 2.250,0 € 1.750 77,8 € 500 22,2<br />
Bouwheer € 1.057.783,1 € 574.988 54,4 € 482.795 45,6<br />
Non per contract € 3.336 € 2.746<br />
Gemiddelde invest € 18.738 € 13.122<br />
De Samenkomst <strong>Leiedal</strong><br />
december 2012
Investeerdersverdeling projectgebied<br />
Investeerdersverdeling Totaal<br />
Nu of Nooit 13%<br />
Stad 4%<br />
Vlaams 11%<br />
Bouwheer 66%<br />
Fiscaal 5%<br />
Eandis 1%<br />
VEA 0%<br />
Provincie 0%<br />
De Samenkomst <strong>Leiedal</strong><br />
december 2012
Investeerdersverdeling Bewoners<br />
Eigenaar bewoners<br />
Nu of Nooit<br />
13%<br />
Stad<br />
3%<br />
Vlaams<br />
15%<br />
Bouwheer<br />
63%<br />
Fiscaal<br />
5%<br />
Eandis<br />
1%<br />
VEA<br />
0%<br />
De Samenkomst <strong>Leiedal</strong><br />
december 2012
Investeerderverdeling Verhuurders<br />
Verhuurders<br />
Nu of Nooit<br />
13%<br />
Stad<br />
6%<br />
Vlaams<br />
6%<br />
Fiscaal<br />
5%<br />
Bouwheer<br />
69%<br />
Eandis<br />
1%<br />
VEA<br />
0%<br />
Provincie<br />
0%<br />
De Samenkomst <strong>Leiedal</strong><br />
december 2012
Conclusies / evaluatie<br />
• Verhuurders:<br />
– 21 verhuurders zonder renovatiecontract<br />
• maken gebruik van gunstig premieregime<br />
– meer reguliere stadspremies (37 glas, 30 dak, 23 elektriciteit, 15 CO)<br />
• Financiering is meestal geen probleem<br />
• Service trekt ze over de streep<br />
• Bewoners<br />
– Meer focus op comfort: nieuwe badkamer, nieuwe keuken, extra slaapkamer<br />
– Premies van dakisolatie, glas,… als noodzakelijk startkapitaal voor andere werken<br />
• FRGE als opstap<br />
De Samenkomst <strong>Leiedal</strong><br />
december 2012
Conclusies / evaluatie<br />
Voordelen voor…<br />
• Verhuurder<br />
– Voorkomen / ontmijnen van conflicten met huurder<br />
– Wordt niet sanctionerend benaderd<br />
– Maximale uitputting ondersteunende maatregelen<br />
– Waardestijging<br />
• Bewoner eigenaar<br />
– Comfort, energiebesparing, veiligheid<br />
– Plannen worden eindelijk uitgevoerd<br />
– Is verrast door premieaanbod en financieringsmogelijkheden<br />
– ( Betere contacten met buren, opwaardering van de omgeving )<br />
• Noodkoper<br />
– (Hoogst)noodzakelijk werken / grondige renovaties worden mogelijk<br />
– Trots<br />
– Aanleiding tot intensievere hulpverlening<br />
– Woning als spaarpot<br />
RENOVEREN IS STRESSEREND<br />
Fragiele financiering, vuil, tijdsrovend, vol verrassingen<br />
De Samenkomst <strong>Leiedal</strong><br />
december 2012
Evaluatie<br />
Voordelen voor…<br />
• Stad<br />
– Opwaardering van aandachtbuurt met beperkte financiële kost – ! door schilderproject !?<br />
– Opdrachten voor aannemers - Tegengaan zwartwerk<br />
– Positieve relatie met verhuurders<br />
– Beter Imago?<br />
• OCMW<br />
– Bewaren en verbeteren van huurpatrimonium<br />
• Slechts 1 verhuis vanuit huurwoning met renovatiecontract<br />
• Geen enkele verkoop<br />
– Betaalbaar? Huursubsidie wordt mogelijk<br />
– Energiekosten blijven onder controle<br />
– Intensieve relatie met buurtbewoners<br />
De Samenkomst <strong>Leiedal</strong><br />
december 2012
De Samenkomst <strong>Leiedal</strong><br />
december 2012
Kostprijs<br />
• Personeelskost: +- € 1000/klant<br />
– Verhuurders meestal minder intensief<br />
– Grootse tijdsinvestering bij noodkopers<br />
– Projectwerk is leergeld, projecten schrijven en opvolgen kost tijd, veel randactiviteiten<br />
• Premiekost: € 3000 NoN / klant<br />
• Alternatief personeelkost? Woningonderzoeken, onbewoonbaarheid,<br />
ongeschiktheid, zoektocht andere woning,…<br />
• Zijn de woningen het renoveren waard?<br />
De Samenkomst <strong>Leiedal</strong><br />
december 2012
Kostprijs<br />
Premiepakket “gewone” gezinswoning: Het gezin <strong>Gryspeerdt</strong><br />
10 jaar geleden, interbellum, half-open<br />
1 ste renovatieronde met lening: € 30.000<br />
2 de met impuls stadspremies: € 15.000<br />
3 de deze zomer: € 50.000<br />
• Federaal<br />
– Aftrek voor condenserende ketel en dakisolatie ( veel meer want veel groter): € 3000<br />
Muurisolatie en fotovoltaïsche panelen zijn niet gelukt<br />
• EANDIS:<br />
– dakisolatie + € 500 VEA , condenserende ketel € 125, muurisolatie mislukt!?<br />
– In 3 de ronde mooie premie op zonneboiler en muurisolatie<br />
• Stad:<br />
– Oude stedelijke renovatiepremie € 3000 ( pas in de 2 de ronde)<br />
– Elektriciteit € 1000<br />
– Dakisolatie +- € 600<br />
– Hoogrendementsglas € 1000<br />
– Regenpunt € 250(?)<br />
CO (€500), fotovoltaïsche panelen, zonneboiler en groendak zijn niet gelukt<br />
• Vlaanderen:<br />
– Gratis verzekering gewaarborgd wonen<br />
– Vlaamse renovatiepremie € 10000 bij 3 de renovatieronde ( met stadspremie zonneboiler )<br />
- Niet geprofiteerd van de investeringsmogelijkheid op zonnepanelen!<br />
De Samenkomst <strong>Leiedal</strong><br />
december 2012
Zijn die woningen het renoveren waard?<br />
- Er waren bij de start reeds goede woningen in de buurt<br />
- Oorzaak achterstand is vertrek van kapitaal<br />
- De <strong>Gryspeerdt</strong> residentie<br />
- kost meer aan renovatiepremies want<br />
- de woning is groter<br />
- De eigenaar kan iets beter op premies inspelen<br />
- blijft meer verbruiken<br />
- ligt verder van de stad<br />
- Ook woningen uit jaren 60, 70, 80 en 90 zijn aan renovatie toe<br />
- Alternatieven zijn ook duur of duurder<br />
De begeleiding zorgt dat premies bereikbaar worden<br />
De Samenkomst <strong>Leiedal</strong><br />
december 2012
Evaluatie NON- premie<br />
• Creëren Nu of Nooit gevoel<br />
• Pasmunt voor huurafspraken ( huursubsidie )<br />
• Nivelleert “premie-wispelturigheid”<br />
– Omgeving Pluimstraat: € 3000/contract<br />
– Overleie: € 4300/contract ( altijd contract )<br />
• “Verbouwen tot de premie op is”<br />
• Niet voldoende om (verhuurders) tot grondige renovatie te verleiden<br />
• Wooncode is niet volledig de geschikte norm<br />
– We scoren beter op energie<br />
– Slechte punten op ventilatie<br />
De Samenkomst <strong>Leiedal</strong><br />
december 2012
Knelpunten<br />
• Grondige renovatie?<br />
• Niet altijd succesvol.<br />
– Hardnekkige huisjesmelkerij en gierigheid<br />
– Te zwakke eigenaar<br />
• Sommige verbouwers geven alles in handen van de renovatiebegeleider<br />
– Is heel stresserend voor de medewerker<br />
• Kleine verhuurders – intakenorm SVK<br />
– Mogelijkheid financieringsplan – prefinanciering?<br />
• Wegvallen andere premies<br />
– Mogelijkheid inzetten energiefonds – huurder als opdrachtgever<br />
De Samenkomst <strong>Leiedal</strong><br />
december 2012
Is bouwblokgerichte aanpak noodzakelijk of<br />
sterker?<br />
– Pro: Oorzaken van achterstand worden aangepakt<br />
• Gelijke cadans publiek - privaat<br />
– Contra: Besmettende factor is soms contra productief (omgekeerd)<br />
• Een buurman die volop in de verbouwstress verkeerd is niet altijd de beste reclame<br />
• Doelgroepgerichte aanpak geeft veel mogelijkheden<br />
– Vlaams aanpassingspremie – ook voor huurders<br />
– Energiefonds OCMW<br />
– Sociaal dakisolatieproject EANDIS<br />
De Samenkomst <strong>Leiedal</strong><br />
december 2012
Conclusies<br />
• Renovatiebegeleiding is noodzakelijk<br />
– Om financiële, technische,… barrières op te<br />
heffen<br />
• Doel(groep)gerichter premiebeleid<br />
• Financieringssystemen moeten premies<br />
bereikbaar maken<br />
De Samenkomst <strong>Leiedal</strong><br />
december 2012
De Samenkomst <strong>Leiedal</strong><br />
december 2012
Change language