Download - Olst-Wijhe.nl

Gemeente Olst-Wijhe
bestemmingsplan
Middelerstraat 4

estemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
2

Inhoudsopgave
Toelichting 5
Hoofdstuk 1 Belangrijke basisinformatie voor het bestemmingsplan 7
1.1 Aanleiding van het bestemmingsplan 7
1.2 Het geldende bestemmingsplan 7
1.3 Het bestemmingsplan sluit aan bij het nieuwe buitengebiedplan 7
1.4 De bij het plan behorende stukken 7
1.5 Situering van het plangebied 8
Hoofdstuk 2 Beschrijving van het plangebied en de beoogde
ontwikkeling 9
2.1 Huidige situatie 9
2.2 Beoogde ontwikkeling 11
Hoofdstuk 3 Het beleidskader voor het bestemmingsplan 13
3.1 Omgevingsvisie Overijssel 13
3.2 Omgevingsverordening Overijssel 2009 14
3.3 Reconstructieplan Salland-Twente 14
3.4 Structuurvisie Olst-Wijhe 15
3.5 Landschapsontwikkelingsplan Deventer, Olst-Wijhe en Raalte 15
3.6 Visie landbouwontwikkelingsgebied Middel 17
3.7 Bestemmingsplan Buitengebied Olst-Wijhe (ontwerp) 19
Hoofdstuk 4 Onderzoeksresultaten 21
4.1 Milieuaspecten 21
4.2 Watertoets 26
4.3 Natuur, landschap en archeologie 28
4.4 Economische uitvoerbaarheid 29
Hoofdstuk 5 Planologische afweging en planopzet 31
5.1 Planologische afweging 31
5.2 Planopzet 32
Hoofdstuk 6 Inspraak en overleg 33
6.1 Ontwerp 6 weken ter visie 33
6.2 Overleg 33
6.3 Landinrichtingscommissie 33
Bijlagen bij de toelichting 35
Bijlage 1 Situering plangebied 37
Bijlage 2 Bouwplan 39
Bijlage 3 Aanvraag vergunning Nbwet 41
Bijlage 4 Aanvulling aanvraag Nbwetvergunning 43
Bijlage 5 Cumulatieve geurberekening 45
Bijlage 6 Verkennend bodemonderzoek 47
Bijlage 7 Akoestisch onderzoek 49
Bijlage 8 Quickscan natuurtoets 51
Bijlage 9 Landschappelijk inpassingsplan 53
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
3

Regels 55
Hoofdstuk 1 Inleidende regels 57
Artikel 1 Begrippen 57
Artikel 2 Wijze van meten 68
Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels 69
Artikel 3 Agrarisch 69
Artikel 4 Verkeer 78
Artikel 5 Waarde - Archeologie - 1 79
Artikel 6 Waarde - Archeologie - 2 81
Artikel 7 Waarde - Landschap - 2 83
Hoofdstuk 3 Algemene regels 85
Artikel 8 Antidubbeltelregel 85
Artikel 9 Algemene bouwregels 86
Artikel 10 Uitsluiting aanvullende werking bouwverordening 87
Artikel 11 Algemene gebruiksregels 88
Artikel 12 Algemene aanduidingsregels 89
Artikel 13 Algemene afwijkingsregels 90
Artikel 14 Algemene wijzigingsregels 92
Artikel 15 Overige regels 94
Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels 95
Artikel 16 Overgangsregels 95
Artikel 17 Slotregel 96
Bijlagen bij regels 97
Bijlage 1 Landschappelijk inpassingsplan Middelerstraat 4 99
Bijlage 2 Staat van Bedrijfsactiviteiten 101
Bijlage 3 Staat van Horeca-activiteiten 103
Bijlage 4 Karakteristieke panden - deel 1 105
Bijlage 5 Karakteristieke panden - deel 2 107
Bijlage 6 Monumentenlijst 109
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
4

Toelichting
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
5

estemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
6

Hoofdstuk 1 Belangrijke basisinformatie voor het
bestemmingsplan
1.1 Aanleiding van het bestemmingsplan
Aan de Middelerstraat 4 te Olst is een varkenshouderijbedrijf (zeugenhouderij)
gevestigd. Het bedrijf ligt binnen het landbouwontwikkelingsgebied Middel. De
varkenshouder is van plan uit te breiden met een vleesvarkenstak. Daarvoor is een
nieuwe stal nodig en moet het agrarisch bouwperceel worden vergroot. De gemeente
Olst-Wijhe heeft besloten hieraan mee te werken. Het bedrijf (met adres Middelerstraat
4) is gelegen ten zuiden van de Middelerstraat. Het voornemen is de nieuwe stal aan
de overzijde van de weg te bouwen. Het voorliggende bestemmingsplan omvat de
planologisch-juridische regeling, waarmee de nieuwe varkensstal op de beoogde
locatie kan worden gebouwd.
1.2 Het geldende bestemmingsplan
Het bestemmingsplan "Middelerstraat 4" is een bestemmingsplanherziening van het
bestemmingsplan "Buitengebied Olst", zoals dat door de gemeenteraad van de
voormalige gemeente Olst is vastgesteld bij besluit van 30 oktober 1989 en is
goedgekeurd bij besluit van Gedeputeerde Staten van Overijssel van 12 juni 1990. In
dit bestemmingsplan heeft het perceel Middelerstraat 4 binnen de bestemming
"Agrarisch gebied A" een agrarisch bouwvlak. Het perceel waar de uitbreiding is
gepland heeft geen agrarisch bouwvlak.
1.3 Het bestemmingsplan sluit aan bij het nieuwe buitengebiedplan
De gemeenten Olst-Wijhe, Deventer en Raalte werken samen aan een nieuw
bestemmingsplan buitengebied voor heel Salland. Het ontwerpbestemmingsplan
Buitengebied Olst-Wijhe heeft van 16 september tot en met 27 oktober 2011 ter inzage
gelegen. In paragraaf 3.7 van deze toelichting wordt nader ingegaan op het
ontwerpbestemmingsplan Buitengebied Olst-Wijhe en de toegekende bestemmingen
en aanduidingen voor het plangebied van dit bestemmingsplan. Voor wat betreft de
plansystematiek van onderhavig bestemmingsplan is aangesloten bij het
ontwerpbestemmingsplan Buitengebied Olst-Wijhe.
1.4 De bij het plan behorende stukken
Het bestemmingsplan "Middelerstraat 4" bestaat uit de volgende stukken:
• verbeelding (plankaart), ID plannr. NL.IMRO.1773.BP2010001015-0201;
• planregels.
Op de verbeelding is de bestemming van de in het plan begrepen gronden en opstallen
aangegeven. In de planregels zijn bepalingen opgenomen teneinde de uitgangspunten
van het plan veilig te stellen. Het plan gaat vergezeld van deze toelichting, waarin het
aan het plan ten grondslag liggende onderzoek en een planbeschrijving zijn
opgenomen.
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
7

1.5 Situering van het plangebied
Het varkenshouderijbedrijf aan de Middelerstraat 4 te Olst ligt ten noordoosten van de
kern Olst, in de nabijheid van de Soestwetering. Hierna is een topografisch kaartje
opgenomen met de situering van het plangebied (aan de hand van een rode pijl). Op
het kaartje is ook de begrenzing van het landbouwontwikkelingsgebied Middel
weergegeven (het rood omlijnde gebied). In Bijlage 1 Situering plangebied is de
situering van het plangebied concreet weergegeven.
Afbeelding: Topografisch kaartje met ligging plangebied Middelerstraat 4 in het
landbouwontwikkelingsgebied.
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
8

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het plangebied en de beoogde
ontwikkeling
2.1 Huidige situatie
Op het perceel Middelerstraat 4 te Olst is een varkenshouderijbedrijf (zeugenhouderij)
gevestigd. Voor het bedrijf is een revisievergunning uit 2005 van kracht. Op basis van
deze milieuvergunning zijn de volgende dieraantallen toegestaan:
Vestigingsdata en bestaande milieuvergunningen
Voor deze inrichting is op 2 juni 2005 door burgemeester en wethouders van de
gemeente Olst-Wijhe een revisievergunning verleend voor een varkenshouderij onder
nummer 05.0237. Op basis van voornoemde vergunning mogen binnen de inrichting
de volgende dieren worden gehouden:
Tabel 1: Aantallen dieren volgens vergunning d.d. 2 juni 2005
Stal nummer Rav. code 1 Diersoort Aantal dieren
1 D 3.100.2 Opfokzeugen 100
3 D 1.2.100 Kraamzeugen 52
3 D 1.1.100.1 Gespeende biggen 621
4 D 1.1.100.1 Gespeende biggen 444
4 D 1.1.100.1 Gespeende biggen 464
5 D 1.2.100 Kraamzeugen 64
6 D 2.100 Dekberen 3
6 D 3.100.2 Opfokzeugen 12
6 D 1.3.10 Guste en dragende zeugen 301
6 D 1.3.101 Guste en dragende zeugen 50
7 D2.100 Dekberen 2
7 D 1.1.3.1 Gespeende biggen 616
8 D 3.2.7.2.1. Opfokzeugen 88
De vergunning van 2 juni 2005 heeft o.a. betrekking op een verandering van de
inrichting dat tevens is aan te merken als bouwen in de zin van de Woningwet.
Voor stal 8 (ten behoeve van 88 opfokzeugen) is geen bouwvergunning verleend en
deze stal is niet gerealiseerd. Op grond van artikel 8.18 lid 1a Wm en artikel 20.8 Wm is
de vergunning voor wat betreft de stal voor het houden van 88 opfokzeugen (stal 8) 3
jaar na het verlenen van de vergunning komen te vervallen, en is de milieuvergunning
in werking getreden.
Na het vervallen van de rechten m.b.t. stal 8 mogen binnen de inrichting de volgende
dieren worden gehouden:
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
9

Tabel 2: vergund recht
Stal nummer Rav. code 2 Diersoort Aantal dieren
1 D 3.100.2 Opfokzeugen 100
3 D 1.2.100 Kraamzeugen 52
3 D 1.1.100.1 Gespeende biggen 621
4 D 1.1.100.1 Gespeende biggen 444
4 D 1.1.100.1 Gespeende biggen 464
5 D 1.2.100 Kraamzeugen 64
6 D 2.100 Dekberen 3
6 D 3.100.2 Opfokzeugen 12
6 D 1.3.10 Guste en dragende
zeugen
6 D 1.3.101 Guste en dragende
zeugen
301
50
7 D2.100 Dekberen 2
7 D 1.1.3.1 Gespeende biggen 616
Hierna is een luchtfoto van het perceel Middelerstraat 4 opgenomen.
Afbeelding: Luchtfoto Middelerstraat 4 (bron: Google Earth).
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
10

2.2 Beoogde ontwikkeling
De varkenshouder is voornemens zijn zeugenbedrijf uit te breiden met een
vleesvarkenstak. Daartoe dient een nieuwe varkensstal te worden gebouwd en dient
het agrarisch bouwperceel te worden vergroot. Ook worden aanpassingen gedaan aan
de bestaande stallen.
Het doel van de uitbreiding is het realiseren van een varkensbedrijf dat voldoet aan alle
verplichtingen uit de Wet milieubeheer en de IPPC-richtlijn met voldoende
bedrijfseconomisch perspectief voor de toekomst. Door schaalvergroting kan het
bedrijf economisch rendabel blijven zodat geïnvesteerd kan worden in een duurzame
en maatschappelijk verantwoorde productie. De belangrijkste eisen hierbij zijn welzijn,
gezondheid, voedselveiligheid, minimalisering van emissies (ammoniak, geur en stof)
en de afzet dierlijke mest. Uitvoering van het uitbreidingsplan resulteert in de gewenste
schaalvergroting waarmee de continuïteit van het bedrijf op langere termijn blijft
gewaarborgd.
Het voornemen is de nieuwe varkensstal aan de noordkant van de Middelerstraat te
bouwen (op het perceel dat kadastraal bekend is als gemeente Olst, sectie C nummer
1983). Uitbreiding aansluitend aan het bestaande agrarisch bouwperceel is namelijk
niet mogelijk op basis van de Wet geurhinder en veehouderij. In Bijlage 2 Bouwplan is
de plattegrondtekening opgenomen van het uitbreidingsplan. De nieuwe stal aan de
overzijde van de Middelerstraat (stal 8) krijgt een oppervlakte van circa 3.000 m 2 (30 bij
100 meter). Het totale agrarisch bouwblok wordt, met de uitbreiding, bijna 2 hectare
groot.
De aanvraag milieuvergunning voor de nieuwe situatie bestaat uit de volgende
dieraantallen:
• 2.199 vleesvarkens;
• 116 kraamzeugen;
• 2.145 gespeende biggen;
• 5 beren;
• 43 opfokzeugen;
• 351 guste- en dragende zeugen.
De nieuwe vleesvarkensstal (stal 8) wordt voorzien van een emissiearm stalsysteem
bestaande uit een gecombineerd luchtwassysteem (85% emissiereductie met
watergordijn en biologische wasser).
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
11

estemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
12

Hoofdstuk 3
Het beleidskader voor het bestemmingsplan
Bij het opstellen van bestemmingsplannen dient een gemeente rekening te houden
met het door hogere overheden uitgestippelde beleid. Ook heeft de gemeente
Olst-Wijhe zelf beleidslijnen uitgezet. In dit hoofdstuk wordt daarom ingegaan op de -
voor dit bestemmingsplan - relevante onderdelen van het ruimtelijk beleid van de
provincie Overijssel (Omgevingsvisie en -verordening), regionaal beleid
(Reconstructieplan Salland-Twente) en gemeentelijk beleid (Structuurvisie Olst-Wijhe,
Landschapsontwikkelingsplan, Visie landbouwontwikkelingsgebied Middel en
ontwerpbestemmingsplan Buitengebied Olst-Wijhe).
3.1 Omgevingsvisie Overijssel
Op 1 juli 2009 is de Omgevingsvisie Overijssel vastgesteld door Provinciale Staten. De
Omgevingsvisie Overijssel is het provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving
van Overijssel. Leidende thema's in de Omgevingsvisie zijn duurzaamheid en
ruimtelijke kwaliteit.
Ontwikkelingsperspectief
Voor de groene en stedelijke omgeving geeft de provincie ontwikkelingsperspectieven.
Deze kunnen worden gezien als de ruimtelijke ontwikkelingsvisie om de
beleidsambities en kwaliteitsambities te realiseren. Het plangebied van dit
bestemmingsplan maakt deel uit van een gebied dat aangeduid is als "Buitengebied
met een accent op agrarische productie" en "landbouwontwikkelingsgebied". Als
overige beleidsaanduiding geldt voor het plangebied de beleidsaanduiding "beekdal".
Gebieden met de aanduiding "Buitengebied met een accent op agrarische productie"
en "landbouwontwikkelingsgebied" zijn gebieden die voorkomen in diverse
landschapstypen en waar ruimte is voor ontwikkeling van intensieve veehouderij. In de
landbouwontwikkelingsgebieden stuurt de provincie via gebiedskenmerken onder
andere op de versterking van landschappelijke contrasten. De uitdaging is om de vaak
grote gebouwen in dit gebied zo te lokaliseren en vorm te geven dat ze de ruimtelijke
en milieukwaliteit versterken.
Gebiedskenmerken
Bij het sturen op ruimtelijk kwaliteit is in de Omgevingsvisie een sleutelrol weggelegd
voor de gebiedskenmerken. Dit zijn de ruimtelijke kenmerken van een gebied of een
gebiedstype, die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit ervan. Om de
gebiedskenmerken inzichtelijk te maken onderscheidt de Omgevingsvisie een viertal
lagen: de natuurlijke laag, de laag van het agrarisch cultuurlandschap, de stedelijke
laag en de "lust- en leisure"-laag. Elk gebied in de provincie wordt gekarakteriseerd
door kenmerken uit de vier verschillende lagen. Vaak liggen ze over elkaar heen en
hebben we op één plek te maken met kenmerken van verschillende lagen. Op andere
plekken is dat niet zo en domineert een bepaalde laag.
De gebiedskenmerken van het plangebied komen voort uit de natuurlijke laag, de laag
van het agrarisch cultuurlandschap en de "lust- en leisure"-laag. In de natuurlijke laag
maakt het plangebied deel uit van een gebied dat aangeduid is als "dekzandvlakte en
ruggen". In de laag van het agrarisch cultuurlandschap maakt het plangebied deel uit
van een gebied dat is aangeduid als "oude hoevenlandschap". De zogenaamde "lusten
leisure"-laag is het domein van de belevenis, betekenis en identiteit. In deze laag
maakt het plangebied deel uit van de "donkerte"-gebieden. Donkere gebieden vragen
alleen minimaal noodzakelijke toepassing van kunstlicht en het vermijden van onnodig
kunstlicht bij ontwikkelingen in het buitengebied.
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
13

3.2 Omgevingsverordening Overijssel 2009
De Omgevingsverordening Overijssel 2009 is gekoppeld aan de Omgevingsvisie. In de
Omgevingsverordening stelt de provincie regels voor bestemmingsplannen. Als het
gaat om ruimtelijke kwaliteit is onder andere vastgelegd dat de nieuwe ontwikkelingen
die het bestemmingsplan mogelijk maakt, bijdragen aan het versterken van de
ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken. In de toelichting moet
inzichtelijk worden gemaakt op welke wijze toepassing is gegeven aan de
vierlagenbenadering en op welke wijze de Catalogus Gebiedskenmerken is gebruikt bij
de ruimtelijke inpassing. Ook dient te worden gemotiveerd dat de nieuwe ontwikkeling
past binnen het ontwikkelingsperspectief dat in de Omgevingsvisie Overijssel voor het
gebied is neergelegd.
Daarnaast is in de Omgevingsverordening vastgelegd (in 2.1.6) dat
bestemmingsplannen voor de Groene omgeving kunnen voorzien in nieuwvestiging en
grootschalige uitbreidingen van bestaande functies in de Groene omgeving, uitsluitend
indien hier sociaaleconomische en/of maatschappelijke redenen voor zijn en er is
aangetoond dat het verlies aan ecologische en/of landschappelijke waarden in
voldoende mate wordt gecompenseerd door investeringen ter versterking van
ruimtelijke kwaliteit in de omgeving.
In de toelichting van de Omgevingsverordening is aangegeven dat de kwaliteitsimpuls
in elk geval van toepassing is, als er een agrarisch bouwperceel ontstaat dat groter is
dan 1,5 hectare.
3.3 Reconstructieplan Salland-Twente
Twente en Salland, waar de gemeente Olst-Wijhe deel van uitmaakt, hebben net als
andere (zand)gebieden in Zuid- en Oost-Nederland te maken met een hoge
veedichtheid. In deze gebieden, de zogenaamde concentratiegebieden, is de
intensieve veehouderij sterk vertegenwoordigd en doen zich verschillende problemen
voor die nauw met elkaar samenhangen. Kern van de problematiek is dat landbouw,
wonen, werken, mobiliteit, recreatie en natuur en landschap elkaar te vaak in de weg
zitten. Gevolg is dat economische functies in het landelijk gebied beperkt worden in
hun ontwikkelingsmogelijkheden, met alle nadelige gevolgen van dien voor de
sociaaleconomische vitaliteit en de leefbaarheid van het gebied. Om deze
samenhangende problematiek aan te pakken is de Reconstructiewet
concentratiegebieden opgesteld, die op 1 april 2002 in werking is getreden. Het
Reconstructieplan Salland-Twente (2004) vormt voor Salland en Twente de basis voor
de reconstructie.
De Reconstructiewet concentratiegebieden vraagt het reconstructiegebied in te delen
in drie soorten zones of gebieden: landbouwontwikkelingsgebied, verwevingsgebied
en extensiveringsgebied. Hoofdlijn van het beleid is dat de intensieve veehouderij
geleidelijk uit het extensiveringsgebied zal verdwijnen en zich (verder) zal
concentreren in het landbouwontwikkelingsgebied en op aan te wijzen sterlocaties in
het verwevingsgebied. Het plangebied maakt deel uit van
landbouwontwikkelingsgebied (LOG Middel). De hoofdlijn van beleid in
landbouwontwikkelingsgebied is:
• de intensieve veehouderij een duurzaam perspectief op bedrijfsontwikkeling
geven, binnen de geldende wettelijke randvoorwaarden;
• uitbreiding van andere functies, zoals (verspreide) woningen en recreatie en
toerisme, die de ontwikkeling van de intensieve veehouderij beperkingen kunnen
opleggen zo veel mogelijk tegengaan;
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
14

• ruimte bieden voor de uitbreiding van bestaande intensieve veehouderijbedrijven
en nieuwvestiging van intensieve veehouderij toestaan (initiatieven daartoe zullen
zoveel mogelijk in de vorm van clusters worden gerealiseerd);
• de ontwikkeling van andere landbouwfuncties ruimte bieden en waar mogelijk
stimuleren.
3.4 Structuurvisie Olst-Wijhe
Met de Structuurvisie Olst-Wijhe (2009), met als titel "Versterken van een dijk van een
gemeente", positioneert Olst-Wijhe zich als een dynamisch gebied in de luwte tussen
twee netwerksteden (Zwolle en Deventer), waar het aangenaam wonen, werken en
recreëren is. De structuurvisie (toekomstvisie) vormt een samenhangend
ontwikkelingsbeeld voor de gemeente in 2025. In de toekomstvisie zijn bouwstenen
beschreven die het fundament voor de toekomstvisie vormen. Het gaat om de
volgende bouwstenen: water als drager van de structuur, kwaliteit en diversiteit van
ecologie en natuur, landschap en cultuurhistorie, goed bereikbaar in de regio, een
brede en gezonde landbouw, wonen als krachtig middel voor een vitale gemeente, een
brede economische structuur en recreatie en toerisme als kwalitatieve groeimarkt. Per
bouwsteen is aangegeven wat de belangrijkste (beleids)kaders zijn en welke keuzes
gemaakt worden.
Over de landbouw staat in de structuurvisie vermeld dat de schaalvergroting in de
melkveehouderij, biologische landbouw en de intensieve veehouderij om ruime en
efficiënte kavels vraagt. In de structuurvisie zijn de landbouwontwikkelingsgebieden uit
het reconstructieplan één-op-één overgenomen. Het plangebied maakt op de
beleidskaart van de structuurvisie dan ook deel uit van landbouwontwikkelingsgebied.
In de landbouwontwikkelingsgebieden (LOG's) staat de intensieve veehouderij
centraal. Het huidige reconstructiebeleid wordt gecontinueerd. Voor de LOG's zijn
gemeentelijke visies ontwikkeld. De landschappelijke inpassing van de
bedrijfsgebouwen is daarbij van belang. De LOG-visie Middel wordt in paragraaf 3.6
behandeld.
De gemeente Olst-Wijhe heeft een geactualiseerde Structuurvisie vastgesteld op 12
december 2011.De actualisatie heeft vooral betrekking op de aanpassing van het
woningbouwprogramma. De actualisatie heeft geen betrekking op de ontwikkeling die
met dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt.
3.5 Landschapsontwikkelingsplan Deventer, Olst-Wijhe en Raalte
De gemeenten Deventer, Olst-Wijhe en Raalte hebben een
Landschapsontwikkelingsplan (LOP, 2008) opgesteld met als doel een gezamenlijk
kader te hebben, op basis waarvan nieuwe ontwikkelingen in het buitengebied kunnen
worden beoordeeld. Het LOP is een belangrijke onderlegger voor de in voorbereiding
zijnde nieuwe bestemmingsplannen voor het buitengebied van de drie gemeenten.
In de ontwerp-actualisatie van de Structuurvisie Olst-Wijhe (zie ook 3.4) wordt het LOP
als integraal onderdeel van de gemeentelijke structuurvisie aangewezen, dit is van
belang om in ruimtelijke overeenkomsten bijdragen te kunnen vragen voor realisatie
van doelen uit het LOP.
Een belangrijk onderdeel van het LOP is de LOP-visie "Een plus voor het landschap".
In deze visie wordt het toekomstbeeld voor het buitengebied geschetst. Vanuit de visie
wordt duidelijk welke ontwikkelingen op welke wijze passen in het landschap en hoe
het karakter van het landschap versterkt kan worden.
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
15

Het plangebied van dit bestemmingsplan maakt op de visiekaart deel uit van het
deelgebied kommenlandschap (onderdeel van het rivierenlandschap). Het
kommenlandschap is in lichtblauw aangegeven. In onderstaand is een fragment van
de visiekaart opgenomen. Voor het plangebied geldt tevens de structuurdrager
mengelgronden (de verticale groene strepen).
Afbeelding: Fragment visiekaart Landschapsontwikkelingsplan.
Het komgebied van Salland ligt op de overgang van het rivierengebied naar het
dekzandlandschap. Het gebied wordt gekarakteriseerd door een afwisseling tussen
open lagere delen tegenover de beslotenheid van bochtige beplante wegen en
boerderijen op de hogere oost-west gerichte gronden (mengelgronden).
Het landschap van Salland wordt afwisselender en beter leesbaar wanneer de
verschillen tussen de laaggelegen open gebieden en verdichte ruggen wordt versterkt.
Het landschapsbeleid is gericht op behouden en versterken van deze karakteristiek.
De visie van het Landschapsontwikkelingsplan is om bij belangrijke ruimtelijke en
maatschappelijke ontwikkelingen in het gebied de meerwaarde te zoeken voor het
landschap. Nieuwe ontwikkelingen dienen bij te dragen aan de versterking van het
landschap. Hiertoe is per "motor" (ontwikkeling) kort de ruimtelijke opgave benoemd.
Eén van de ontwikkeling is de schaalvergroting van de erven (in de landbouw). De
aanknopingspunten voor ontwikkeling van bestaande en nieuwe erven liggen in de
kenmerken van het omringende landschap. Voor het kommenlandschap wordt het
volgende aangegeven: ruimtelijk versterken van de mengelgronden door beplantingen
en nieuwe bedrijven, passend in de maat en schaal van het landschap.
Bij de begeleiding van de opmaak van landschapsplannen voor deze moderne erven
zullen de gemeenten aandacht besteden aan de ontwikkeling van een relatie tussen
erf en landschap door middel van bij het landschapstype passende
beplantingsvormen, erfindeling en sortimentskeuze. Het landschapsplan dient
voorstellen te bevatten voor het samenspel (inpassing) van de grote gebouwen met
robuuste beplantingen. Oplossingen kunnen in deze gevallen niet steeds binnen de
krappe contour van de erven worden gevonden. Bosjes, kavelgrens- en
wegbeplantingen horen deel uit te maken van het landschapsplan.
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
16

3.6 Visie landbouwontwikkelingsgebied Middel
Het gebied Middel is in het Reconstructieplan Salland-Twente aangewezen als
landbouwontwikkelingsgebied (LOG). Het plangebied maakt deel uit van het LOG
Middel (zie ook pragraaf 1.5 Situering van het plangebied).
Het reconstructieplan geeft hoofdlijnen voor de gewenste ontwikkelingen in
landbouwontwikkelingsgebied (zie ookparagraaf 3.3). Het is aan de gemeenten
nadere invulling aan de hoofdlijnen te geven. De gemeente Olst-Wijhe heeft de Visie
landbouwontwikkelingsgebied Middel (2009) opgesteld. Door middel van deze visie
heeft de gemeente een instrument in handen om individuele aanvragen te toetsen,
weten landbouwbedrijven waaraan hun aanvragen moeten voldoen en krijgen
bewoners inzicht in de ontwikkelings(on)mogelijkheden in hun omgeving.
In hoofdstuk 5 van de LOG-visie Middel wordt beschreven hoe omgegaan wordt met
bestaande agrarische bedrijven en welke ruimte geboden wordt aan de nieuwvestiging
van intensieve veehouderij. Voor bestaande agrarische bedrijven zijn de volgende
uitgangspunten vastgelegd:
• er dient ruimte te blijven voor de groei van de bestaande bedrijven;
• groei van bestaande bedrijven, hervestiging en nieuwvestiging dient te voldoen
aan de wettelijke eisen die er zijn vanuit onder andere milieu, ruimtelijke ordening
en volksgezondheid;
• de standaard geurnorm vanuit de Wet geurhinder en veehouderij wordt
gehanteerd;
• voorafgaand aan de uitbreiding dient een uitgewerkt landschapsplan te worden
overlegd;
• in het bestemmingsplan buitengebied wordt een binnenplanse
wijzigingsbevoegdheid opgenomen teneinde te groeien tot een maximale omvang
van 2 hectare;
• onder strikte voorwaarden mogen bedrijven groeien tot een maximale omvang van
2,5 hectare.
Het LOG is op de visiekaart behorende bij de LOG-visie, onderverdeeld in drie zones
(zie afbeelding hierna). Het plangebied Middelerstraat 4 maakt onderdeel uit van de
paarse zone. In de paarse gebieden bestaat de mogelijkheid om een bestaand
bouwblok of bestaande burgerwoning om te zetten naar een intensieve veehouderij.
Gelet op het gegeven dat het voorliggende bestemmingsplan de uitbreiding van een
bestaande intensieve veehouderij betreft wordt niet nader ingegaan op de verdere
ontwikkelingsmogelijkheden binnen de paarse gebieden.
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
17

Afbeelding: Visiekaart LOG Middel.
In de LOG-visie Middel wordt ook aangegeven aan welke landschappelijke
voorwaarden uitbreidingen en nieuwvestigingen van agrarische bedrijven moeten
voldoen. Daartoe zijn de deelgebieden uit het Landschapsontwikkelingsplan (zie
afbeelding paragraaf 3.5) verder verfijnd tot de kaart, die hierna is weergegeven. Per
deelgebied zijn inpassingsprincipes opgesteld. Voor het plangebied geldt het principe
"mengelgronden". Randvoorwaarden voor de erfinrichting zijn onder andere: erf heeft
gedraaide ligging ten opzichte van de weg, aanplanten solitaire bomen op erf en langs
weg, de kleuren van de bedrijfsgebouwen dienen gedekt te zijn en het gebruik van
glimmende materialen is niet toegestaan. Verder wordt in de LOG-visie nog vermeld
dat om de erven tot hun recht te laten komen in een groter geheel, het van belang is dat
de bewoningsassen in het gebied versterkt worden.
Afbeelding: Deelgebieden landschappelijke inpassing LOG Middel.
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
18

3.7 Bestemmingsplan Buitengebied Olst-Wijhe (ontwerp)
De gemeenten Deventer, Olst-Wijhe en Raalte werken samen aan een nieuw
bestemmingsplan buitengebied voor heel Salland. Het bieden van
ontwikkelingsmogelijkheden met behoud en versterking van het waardevolle
landschap van Salland vormen de uitgangspunten voor het nieuwe bestemmingsplan.
Het Landschapsontwikkelingsplan (LOP), zie paragraaf 3.5, is leidend voor het
bestemmingsplan buitengebied en vormt de richtlijn voor ontwikkelingen. Het
ontwerpbestemmingsplan Buitengebied Olst-Wijhe heeft van 16 september tot en met
27 oktober 2011 ter inzage gelegen.
Toegekende bestemmingen/aanduidingen
In het ontwerpbestemmingsplan Buitengebied Olst-Wijhe heeft het plangebied de
bestemming "Agrarisch" (A). Het bebouwde perceel Middelerstraat 4 heeft een
agrarisch bouwvlak met de aanduiding "intensieve veehouderij" en "karakteristiek". Op
onderstaande afbeelding is een fragment van de verbeelding van het
ontwerpbestemmingsplan Buitengebied Olst-Wijhe opgenomen.
Afbeelding: Fragment ontwerpbestemmingsplan Buitengebied Olst-Wijhe.
Bouwvlakken met de aanduiding "intensieve veehouderij" zijn bestemd voor de
uitoefening van een intensieve veehouderij. Ter plaatse van de aanduiding
"karakteristiek" kunnen nader eisen gesteld worden aan de situering en/of de
lengte-breedteverhouding van nieuw te bouwen bebouwing en de nokrichting van de
kappen van gebouwen, teneinde een verantwoorde stedenbouwkundige en/of
landschappelijke situatie van zowel de bebouwing onderling als ten opzichte van het
karakteristieke pand te verzekeren. Met het in het ontwerpbestemmingsplan
Buitengebied Olst-Wijhe toegekende agrarisch bouwvlak is uitbreiding met bebouwing
mogelijk aan de zuid- en oostkant van de huidige bebouwing. Een uitbreiding aan de
overzijde van de Middelerstraat behoort op basis van het ontwerpbestemmingsplan
niet tot de mogelijkheden.
Wijzigingsbevoegdheid ten behoeve van het vergroten van agrarische
bouwvlakken
In het ontwerpbestemmingsplan Buitengebied Olst-Wijhe is binnen de bestemming
"Agrarisch" een wijzigingsbevoegdheid opgenomen ten behoeve van het vergroten
van agrarische bouwvlakken (onder 3.7.2 van de regels). De volgende voorwaarden
worden hierbij gehanteerd:
a. wijziging van de begrenzing van het bouwvlak is alleen toelaatbaar voor zover een
doelmatige bedrijfsvoering dit noodzakelijk maakt;
b. de noodzaak tot uitbreiding dient aangetoond te worden door middel van een
bedrijfsplan waarbij tevens moet worden aangetoond waarom sloop en herbouw
van bedrijfsgebouwen niet tot de mogelijkheden behoort;
c. de vergroting van het bouwvlak dient milieuhygiënisch inpasbaar te zijn;
d. bouwvlakken ter plaatse van de aanduiding 'intensieve veehouderij' waar tevens
de aanduiding 'reconstructiewetzone - verwevingsgebied' geldt, mogen ten
behoeve van de uitbreiding van de intensieve veehouderijtak worden vergroot tot
ten hoogste 1,5 ha;
e. bouwvlakken ter plaatse van de aanduiding 'intensieve veehouderij' de aanduiding
'reconstructiewetzone - verwevingsgebied' geldt, mogen ten behoeve van de
uitbreiding van een grondgebonden agrarische productietak worden vergroot tot
ten hoogste 2 ha;
f. bouwvlakken ter plaatse van de aanduiding 'paardenhouderij' mogen worden
vergroot tot ten hoogste 1 ha;
g. overige bouwvlakken mogen worden vergroot tot ten hoogste 2 ha;
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
19

h. indien het bouwvlak vergroot wordt tot 1,5 ha, dient er voorzien te worden in een
adequate landschappelijke inpassing;
i. indien het bouwvlak tot meer dan 1,5 ha vergroot wordt, dient door middel van een
inrichtingsplan aangetoond te worden dat sprake is van een goede
landschappelijke inpassing en een toename van de ruimtelijke kwaliteit van het
gebied conform de richtlijnen uit het Landschapsontwikkelingsplan.
Voor het bouwvlak geldt de aanduiding "reconstructiewetzone -
landbouwontwikkelingsgebied". Dit betekent dat het bouwvlak Middelerstraat 4
binnenplans zou mogen worden vergroot tot ten hoogste 2 hectare.
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
20

Hoofdstuk 4
Onderzoeksresultaten
In dit hoofdstuk wordt aandacht besteed aan aspecten en waarden die relevant zijn
voor het opstellen van dit bestemmingsplan. In de eerste plaats wordt aandacht
besteed aan milieuaspecten. Vervolgens wordt ingegaan op de watertoets en op
waarden van natuur, landschap en archeologie. Tot slot van dit hoofdstuk wordt
ingegaan op de economische uitvoerbaarheid van het plan.
4.1 Milieuaspecten
Bij het opstellen van een bestemmingsplan is het van belang te onderzoeken in
hoeverre milieuhygiënische aspecten belemmeringen opleveren voor de voorgestane
ontwikkeling. In deze paragraaf wordt daarom ingegaan op (in willekeurige volgorde):
geur, ammoniak, bodem, geluid, luchtkwaliteit en externe veiligheid.
De toets aan het merendeel van deze milieuaspecten vindt ook plaats in het kader van
de omgevingsvergunning voor het onderdeel milieu en de benodigde vergunning op
grond van de Natuurbeschermingswet. Bij een aantal milieuaspecten wordt daarom in
onderstaande verwezen naar onderzoeken, die in het kader van de aanvraag
omgevingsvergunning voor het onderdeel milieu of in het kader van de aanvraag voor
de Nbwet-vergunning zijn uitgevoerd.
Geur
De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) schrijft voor op welke wijze de geurhinder
vanwege dierenverblijven beoordeeld moet worden indien een veehouderij een
milieuvergunning aanvraagt. Beoordeeld moet worden of voor de nabijgelegen
woningen van derden een voldoende woon- en leefklimaat blijft gegarandeerd. Op
basis van de Wgv geldt voor de nabijgelegen woningen een geurnorm van 14,0
Oue/m³ (binnen concentratiegebied, buiten de bebouwde kom).
In de nabijheid van de varkenshouderij aan de Middelerstraat 4 zijn de volgende
geurgevoelige objecten aanwezig:
• Middelerstraat 2: woning behorende bij een veehouderij;
• Middelerstraat 1: burgerwoning, buiten de bebouwde kom;
• Middelerstraat 4a: woning behorende bij een veehouderij;
• Middelerstraat 3: woning behorende bij een veehouderij;
• Middelerstraat 5: woning behorende bij een veehouderij;
• Middelerstraat 7: burgerwoning, buiten de bebouwde kom;
• Bruinsweg 6: woning behorende bij een veehouderij.
Met behulp van het programma V-stacks vergunning (versie 2010) is de geurbelasting
als gevolg van het uitbreidingsplan van het varkenshouderijbedrijf aan de
Middelerstraat 4, berekend. Uit de berekeningen blijkt dat de geurnorm van 14,0
Oue/m³ op geen enkele woning in de buurt wordt overschreden. Ten aanzien van de
bedrijfswoningen van de veehouderijen wordt voldaan aan de geldende afstand van 50
meter. Er wordt daarmee voldaan aan de normen die gelden op basis van de Wet
geurhinder en veehouderij. De berekening is opgenomen in de aanvulling van de
omgevingsvergunning voor het onderdeel milieu (in Bijlage 5 Cumulatieve
geurberekening ), opgenomen als Bijlage 4 Aanvulling aanvraag Nbwetvergunning bij
deze toelichting.
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
21

Ook is voor de uitbreiding van het varkenshouderijbedrijf een cumulatieve
geurberekening uitgevoerd. De cumulatieve geurberekening, uitgevoerd door
ARCADIS, is neergelegd in een memo met onderwerp "Cumulatieve geurberekening
Middelerstraat 4 te Olst" en datum 16 juni 2011. De volledige memo is opgenomen in
Bijlage 5 Cumulatieve geurberekening. Hierna wordt volstaan met de conclusies.
In de visie voor het landbouwontwikkelingsgebied (LOG) Middel, waar het plangebied
deel van uitmaakt, is de achtergrondbelasting van het LOG in kaart gebracht. Het
niveau van de achtergrondbelasting in en om het LOG is in de huidige situatie ter
plaatse van geurgevoelige objecten (woningen van derden) goed tot redelijk goed.
ARCADIS heeft vervolgens opnieuw de achtergrondbelasting in de omgeving van de
Middelerstraat 4 berekend, inclusief de beoogde uitbreiding van het
varkenshouderijbedrijf aan de Middelerstraat 4. In de omgeving van de Middelerstraat
4 blijft dan een redelijk goed tot goed leefklimaat heersen.
Enkel voor de meest nabijgelegen woning ontstaat een beperkte verslechtering van het
leefklimaat in de nabije omgeving. Deze woning heeft dan een cumulatieve
geurbelasting van 21,8 Oue/m³. Zonder de uitbreiding van de varkenshouderij, dus op
basis van de bestaande situatie heeft deze woning een leefklimaat matig. Er was dus
reeds sprake van een overbelaste situatie.
De uitbreidingsplannen voor de Middelerstraat 4 dragen over het algemeen niet bij aan
een verslechtering van het leefklimaat in de nabije omgeving. Slechts één woning
wordt in beperkte mate negatief beperkt. Deze woning (aan de Middelerstraat 1) heeft
te maken met de geurbelasting van drie nabijgelegen veehouderijen.
De uitbreiding van de varkenshouderij aan de Middelerstraat 4 vindt plaats door
toepassing van stalsystemen met maximale geurreductie en een uitvoering van de
stallen die leidt tot een zo laag mogelijke belasting voor de omgeving. De veehouderij
voldoet aan de individuele geurnormen uit de Wet geurhinder en veehouderij.
ARCADIS conludeert daarom dat de beoogde uitbreiding mogelijk is aangezien:
• bij de uitbreidingsplannen maximaal rekening is gehouden met zo min mogelijk
belasting voor de omgeving;
• er wordt voldaan aan de eisen van de Wet geurhinder en veehouderij;
• er reeds sprake was van een overbelaste situatie bij de woning aan de
Middelerstraat 1.
Ammoniak
Ammoniakemissie en -depositie
Op het bedrijf vindt uitstoot van ammoniak plaats. De ammoniak die vrijkomt uit de
stallen slaat elders neer. Deze zogenaamde depositie kan een negatief effect hebben
op de kwaliteit van natuur die gevoelig is voor verzuring en vermesting.
De Crisis- en herstelwet, die op 31 maart 2010 van kracht is geworden, omvat regels
met betrekking tot een versnelde ontwikkeling en verwezenlijking van ruimtelijke en
infrastructurele projecten. Eén van de maatregelen waarin deze wet voorziet zijn de
rek- en ruimtemaatregelen in het beschermingsregime voor natuurgebieden. Daartoe
wijzigt de Crisis- en herstelwet de Natuurbeschermingswet 1998. Artikel 19kd van de
Natuurbeschermingswet 1998 houdt in dat de gevolgen voor de stikstofdepositie van
bestaande, niet in betekenende mate gewijzigde activiteiten (peildatum 7 december
2004), niet wordt getoetst bij de beoordeling van een aanvraag van een
Nbwet-vergunning (artikel 19kd, eerste lid, onderdeel a, Nbwet). Dat geldt ook voor
uitbreidingen van bestaande activiteiten en nieuwe activiteiten, onder de voorwaarden
dat er per saldo nergens sprake is van een toename van stikstofdepositie in een Natura
2000-gebied (artikel 19kd, eerste lid, onder b, Nbwet).
In deze situatie worden de stallen emissiearm uitgevoerd, zodat het bedrijf als geheel
voldoet aan het Besluit huisvesting. Een stal wordt uitgerust met een luchtwasser.
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
22

Daarnaast wordt er ammoniak'recht' overgenomen van een veehouder, die zijn bedrijf
heeft beëindigd. Door de overname en het nemen van maatregelen aan de stallen
wordt de emissie en depositie verminderd ten opzichte van de bestaande situatie.
Uit de berekeningen uit de vergunningaanvraag uit 2011 bleek dat de emissie zou
toenemen maar door aankoop en compensatie van rechten van derden en het treffen
van maatregelen aan de stallen binnen de normen voor een Nbwetvergunning zou
blijven. De volledige aanvraag is opgenomen in Bijlage 3 Aanvraag vergunning Nbwet.
Uit een uitspraak van de Raad van State bleek dat bij de berekening anders mocht
worden omgegaan met de vergunde aantallen dieren (rekenen met de aantallen van
1999 in plaats van 2004). Door de overname en het nemen van maatregelen aan de
stallen wordt de emissie en depositie verminderdof blijkt gelijk ten opzichte van de
bestaande situatie. Eén en ander blijkt uit de berekeningen, die zijn uitgevoerd in het
kader van de aanvraag voor een vergunning in het kader van de
Natuurbeschermingswet 1998. Deze aanvulling op de aanvraag is opgenomen als
Bijlage 4 Aanvulling aanvraag Nbwetvergunning.
Wet ammoniak en veehouderij
Ter voorkoming van schade aan zeer kwetsbare gebieden is de uitbreiding getoetst
aan de Wet ammoniak en veehouderij (Wav) en de bijbehorende Regeling ammoniak
en veehouderij. Op grond van artikel 6 van de Wav moet een vergunning voor het
veranderen van een veehouderij worden geweigerd, indien de aanvraag betrekking
heeft op een uitbreiding van het aantal dieren van een of meer diercategorieën en als
een tot die veehouderij behorend dierenverblijf geheel of gedeeltelijk gelegen is in een
zeer kwetsbaar gebied, dan wel in een zone van 250 meter rondom een zodanig
gebied.
De varkenshouderij aan de Middelerstraat 4 is niet gelegen in een zeer kwetsbaar
gebied, dan wel in een zone van 250 meter rondom een dergelijk gebied.
Bodem
In het kader van de bestemmingsplanwijziging en de bouw van de nieuwe stal, is door
Tauw een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is neergelegd in
het rapport "Verkennend bodemonderzoek Middelerstraat 4 te Olst" (datum 18 januari
2011) en opgenomen als Bijlage 6 Verkennend bodemonderzoek. Hierna wordt
volstaan met de onderzoeksresultaten.
Zowel in het mengmonster van de bovengrond als in het mengmonster van de
ondergrond, zijn geen van de geanalyseerde parameters aangetoond in gehalten
boven de achtergrondwaarde en/of rapportagegrens.
In het grondwater van peilbuis 1 overschrijdt de concentratie van barium de
streefwaarde in lichte mate. De overige geanalyseerde parameters zijn gemeten in
concentraties beneden de streefwaarde en/of rapportagegrens. De verhoogde
concentratie van barium is naar alle waarschijnlijkheid van nature aanwezig. Dit metaal
komt als complexgebonden metaal voor in de bodem en is niet te relateren aan
bedrijfsmatige activiteiten op het terrein.
Geconcludeerd wordt dat er op basis van de onderzoeksresultaten geen
milieuhygiënische belemmeringen aanwezig zijn voor de voorgenomen
bouwactiviteiten.
Geluid
Geluid vanwege de inrichting
Voor de nieuwe, aangevraagde bedrijfssituatie is door Sain milieuadvies een
akoestisch onderzoek uitgevoerd, neergelegd in het rapport "Akoestisch Onderzoek.
Agrarisch bedrijf H.T. Logtenberg, Middelerstraat 4, Olst" (kenmerk 2010-2046-0 en
datum 3 juni 2011). Het akoestisch onderzoeksrapport is opgenomen als Bijlage 7
Akoestisch onderzoek. Hierna wordt volstaan met de conclusies uit het onderzoek.
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
23

In het onderzoek zijn het gemiddelde geluidsniveau (langtijdgemiddeld
beoordelingsniveau L Ar,LT ) en het piekgeluidsniveau berekend (maximaal
geluidsniveau L Amax ). Het gemiddelde en het piekgeluidsniveau is berekend op de
woningen, die rondom het bedrijf liggen. Ten aanzien van het langtijdgemiddeld
beoordelingsniveau L Ar,LT luiden de conclusies:
• Het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau voldoet aan de richtwaarde voor
landelijke omgeving.
• Tijdens de afvoer van vleesvarkens in de vroege ochtend (nachtperiode) wordt de
richtwaarde op de Middelerstraat 1 en 4a met 4 dB overschreden. Organisatorisch
is het niet te voorkomen dat de activiteit in de nachtperiode plaatsvindt.
Maatregelen om de geluidsbelasting te reduceren zijn niet mogelijk of zullen op
financiële en landschappelijke bezwaren stuiten. Omdat deze activiteit minder dan
een etmaalperiode per week plaatsvindt, kan het gezien worden als een
regelmatige afwijking van de representatieve bedrijfssituatie. Hiervoor kan een
aangepaste normstelling worden vastgesteld.
• Tijdens het mixen van mest aan de zuidzijde van stal 6 is de geluidsbelasting hoger
dan in de representatieve bedrijfssituatie. De richtwaarde wordt in deze situatie op
de Middelerstraat 4a met 6 dB overschreden. Deze activiteit vindt echter slechts
eenmaal per jaar plaats en kan daarom beschouwd worden als incident, zoals
bedoeld in de 12-dagen regeling.
Ten aanzien van het maximaal geluidsniveau L Amax luidt de conclusie:
• Het maximale geluidsniveau voldoet in alle drie de onderzochte situaties aan de
grenswaarde. Het is praktisch niet mogelijk om aan de richtwaarde te voldoen.
Voor wat betreft de indirecte hinder wordt het volgende geconcludeerd:
• De geluidsbelasting ten gevolge van de indirecte hinder voldoet in alle onderzochte
situaties aan de voorkeursgrenswaarde volgens de circulaire "Geluidhinder
veroorzaakt door het wegverkeer van en naar de inrichting; beoordeling in het
kader van vergunningverlening op basis van de Wet milieubeheer", Minister van
VROM, 29 februari 1996.
Geluid vanwege het wegverkeer
Op grond van artikel 77 van de Wet geluidhinder (Wgh) moet bij de voorbereiding van
de vaststelling of herziening van een bestemmingsplan een akoestisch onderzoek
ingesteld worden naar geluidbelastingen op de gevels van woningen, afkomstig van
het wegverkeerslawaai. Omdat in dit geval geen nieuwe geluidgevoelige objecten
worden gerealiseerd is een akoestisch onderzoek niet noodzakelijk, gelet op artikel 76
lid 3 Wet geluidhinder.
Luchtkwaliteit
Met betrekking tot luchtkwaliteit moet rekening worden gehouden met het gestelde in
de Wet milieubeheer (Wm), hoofdstuk 5, titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen en de
bijbehorende bijlagen. Op basis van artikel 5.16 Wm kan, samengevat, een
bestemmingsplan worden vastgesteld, indien:
a. aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, niet
leiden tot het overschrijden van een in bijlage 2 van de Wet milieubeheer
opgenomen grenswaarde, of;
b. aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt,
leiden tot een verbetering per saldo van de concentratie in de buitenlucht van de
desbetreffende stof dan wel, bij een beperkte toename van de concentratie van de
desbetreffende stof, de luchtkwaliteit per saldo verbetert door een
samenhangende maatregel of een optredend effect, of;
c. aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt niet
in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht van een stof
waarvoor in bijlage 2 een grenswaarde is opgenomen, of;
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
24

d. het project is genoemd of beschreven dan wel past binnen een programma van het
Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (in werking getreden per
01-08-2009).
In de onderhavige situatie is sprake van de onder a vermelde grond, gelet op het
volgende.
Door Nutreco is onderzocht welke gevolgen de aangevraagde bedrijfssituatie heeft
voor de lokale luchtkwaliteit. Met de daartoe bestemde programma's ISL3a en CAR II
is een model opgezet voor de verspreiding van fijn stof. Hierbij is de aangevraagde
situatie onderzocht voor het jaar 2010. De resultaten zijn vervolgens per rekenpunt
getoetst aan de grenswaarden. Het onderzoek is neergelegd in de "Rapportage
Luchtkwaliteit" en maakt onderdeel uit (bijlage 11) van de aanvulling van de aanvraag
voor de omgevingsvergunning voor het onderdeel milieu, zie Bijlage 4 van deze
toelichting. Hierna wordt volstaan met de conclusie.
In de landbouwsector is voornamelijk de emissie van fijn stof bepalend voor de lokale
luchtkwaliteit. Emissie van overige stoffen zijn voor onderhavig bedrijf
verwaarloosbaar. De stallen zijn de belangrijkste bron van fijn stof emissie.
Voor de aangevraagde situatie is de emissie van fijn stof berekend. Hieruit blijkt dat er
geen overschrijdingen plaatsvinden aangaande de jaargemiddelde concentratie,
alsmede met het aantal overschrijdingsdagen van het etmaalgemiddelde. Verder blijkt
dat de bijdrage van de verkeersaantrekkende werking op de emissie van fijn stof
verwaarloosbaar klein is. Het initiatief leidt dus niet tot overschrijding van de in bijlage 2
van de Wet milieubeheer opgenomen grenswaarden.
Externe veiligheid
Sinds 27 oktober 2004 is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) in werking
getreden. Hierin zijn regels gesteld teneinde de risico's waaraan burgers in hun
leefomgeving worden blootgesteld door activiteiten met gevaarlijke stoffen tot een
aanvaardbaar minimum te beperken. Bedrijven die onder het besluit vallen zijn onder
meer grote chemische bedrijven, lpg-tankstations en bedrijven die 10.000 kilo of meer
chemicaliën opslaan. Het besluit verplicht gemeenten en provincies voortaan met
veiligheidsnormen rekening te houden. Op basis van de Risicokaart van de provincie
Overijssel blijkt dat in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle
bedrijven zijn gevestigd die vallen onder het Bevi.
De basis voor de risicobenadering bij het vervoer van gevaarlijke stoffen (over weg,
water en spoor) ligt in "Omgaan met risico's". De algemene uitgangspunten zijn
uitgewerkt in de "Nota risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen" (RNVGS). Sinds
augustus 2004 is er sprake van een "Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke
stoffen". Met deze circulaire wordt het beleid als vervat in de RNVGS verder
geoperationaliseerd en verduidelijkt. In de nabijheid van het plangebied is geen sprake
van routes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen.
Verder dient voor wat betreft het aspect externe veiligheid rekening te worden
gehouden met buisleidingen. In de nabijheid van de Soestwetering is sprake van een
aardgastransportleiding met nummer N-551-20-KR-021-3. Voor deze leiding geldt een
onderzoeksgebied van 95 meter. Het plangebied ligt op een afstand van circa 180
meter van deze leiding en ligt daarmee buiten het onderzoeksgebied. Nader
onderzoek is daarmee niet nodig.
Uit het voorgaande kan geconcludeerd worden dat het aspect externe veiligheid geen
beperkingen oplegt aan de uitbreiding van het varkenshouderijbedrijf aan de
Middelerstraat 4.
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
25

4.2 Watertoets
Standaard Waterparagraaf (verhard oppervlak 1500 - 30000 m²)
Watertoets
In het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is het verplicht ruimtelijke plannen
te 'toetsen op water', de zogenaamde Watertoets. De Watertoets is een waarborg voor
water in ruimtelijke plannen en besluiten.
Relevant beleid
Het beleid van het Waterschap Groot Salland staat beschreven in het
Waterbeheerplan 2010-2015, de beleidsnota Leven met Water in Stedelijk Gebied,
Strategische Nota Rioleringsbeleid 2007, Visie Beheer en Onderhoud 2050 en het
Beleidskader Recreatief Medegebruik. Daarnaast is de Keur van het Waterschap
Groot Salland een belangrijk regelstellend instrument, waarmee in ruimtelijke plannen
rekening moet worden gehouden. De genoemde beleidsdocumenten liggen ter inzage
op het hoofdkantoor van het Waterschap Groot Salland. Ook zijn deze te raadplegen
op de internetsite: www.wgs.nl. Op gemeentelijk niveau is het in overleg met het
waterschap opgestelde gemeentelijk Waterplan en het (verbreed) gemeentelijk
Rioleringsplan (GRP) van belang.
Invloed op de waterhuishouding
Het plangebied bevindt zich niet binnen een beekdal, primair watergebied of een
stedelijke watercorridor. Binnen het plangebied is geen sprake van
(grond)wateroverlast.
Doordat de verharding binnen het plan toeneemt met meer dan 1500 m² moet speciale
aandacht worden besteed aan compenserende waterberging en aan het zoveel
mogelijk vasthouden van hemelwater binnen het plangebied. Bij plannen waarbij het
verharde oppervlak toeneemt tot een oppervlak van 1500 - 30000 m² wordt een
bergingsopgave van 40 mm als uitgangspunt gehanteerd. Hierbij is ook van belang of
er sprake is van gesloten of open verharding (bijvoorbeeld klinkerbestrating). Bij een
beperkte hoeveelheid (gesloten) verhard oppervlak zou dit kunnen betekenen dat het
hemelwater via een bodempassage wordt afgevoerd naar het oppervlaktewater of dat
het hemelwater via een zakslootje zoveel mogelijk in de bodem wordt geïnfiltreerd met
een lozingsmogelijkheid op het oppervlaktewater. Dit is mede afhankelijk van de
plaatselijke situatie (veel of weinig oppervlaktewater in de omgeving). Zie ook de tekst
verderop in de waterparagraaf (Voorkeursbeleid hemel- en afvalwater).
Voor de planlocatie geldt een toename van de verharding met 4000m². Dit betekent dat
voor onderhavig plan minimaal 160m³ aan berging gerealiseerd moet worden. Hier
wordt in voorzien door de realisatie van een plas-draszone aan de oostzijde van het
plangebied. Indien in de praktijk minder verhard oppervlak wordt gerealiseerd, kan de
hoeveelheid waterberging verhoudingsgewijs naar beneden worden bijgesteld.
Voor de aanleghoogte wordt door het Waterschap een ontwateringsdiepte
geadviseerd van minimaal 80 centimeter. Dit is de afstand tussen de gemiddelde
hoogste grondwaterstand (GHG) en het maaiveld. Bij het bouwen zonder kruipruimte
kan worden volstaan met een geringere ontwateringsdiepte. Grondwateroverlast als
gevolg van afwijkende aanleghoogten is voor verantwoordelijkheid van de
initiatiefnemers. Om een goed inzicht te krijgen in het grondwatersysteem wordt
geadviseerd om in overleg met het Waterschap zo spoedig mogelijk te starten met een
grondwateronderzoek. Dit kan in eerste instantie op basis van bestaande peilbuizen
binnen of in de omgeving van het plangebied. Indien noodzakelijk kunnen nieuwe
peilbuizen worden geplaatst.
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
26

Om wateroverlast en schade in woningen en bedrijven te voorkomen wordt
geadviseerd om een drempelhoogte van 30 centimeter boven het straatpeil te
hanteren. Ook voor lager, beneden het maaiveld, gelegen ruimtes (kelders,
parkeergarages) moet aandacht worden besteed aan het voorkomen van
wateroverlast. Bij de aanleg van kelderconstructies dient aandacht te worden besteed
aan de toepassing van waterdichte materialen en constructies.
Grenzend aan het plangebied ligt een beschermingszone van een hoofdwatergang of
watergang van het Waterschap Groot Salland. De functie van deze watergang moet te
allen tijde worden gegarandeerd. Hierbij wordt rekening gehouden met de
beschermingszone van deze watergangen zoals in de Keur van het Waterschap Groot
Salland beschreven. Met betrekking tot deze watergang gelden de binnen de Keur van
het Waterschap Groot Salland opgenomen gebods- en verbodsbepalingen. Voor
werkzaamheden binnen de beschermingszone moet een Watervergunning worden
aangevraagd bij het Waterschap Groot Salland. Ten behoeve van het beheer en
onderhoud geldt langs de watergang (vanaf te insteek) een obstakelvrije zone van 5
meter.
Bijna alle agrarische bedrijven vallen onder het lozingenbesluit Open teelt en
veehouderij. Voor akkerbouwbedrijven gelden aanvullende voorschriften voor de
toepassing van bestrijdingsmiddelen en kunstmest. Bij de inrichting van het plan moet
rekening worden gehouden met de voorschriften uit het lozingenbesluit Open teelt en
veehouderij.
Het plan bevat een rioleringscomponent, want door het plan neemt het
afvalwaterdebiet in het bestaande gemengde - of vuilwaterstelsel toe. Door de
uitvoering van het bestemmingsplan neemt de belasting van het bestaande
rioleringsstelsel toe. Dit levert geen problemen op ten aanzien van de capaciteit van
het riolerinsstelsel en de capaciteit van de rioolwaterzuiveringsinstallatie.
Voorkeursbeleid hemel- en afvalwater
Bij de afvoer van overtollig hemelwater is infiltratie in de bodem het uitgangspunt.
Oppervlakkige afvoer naar de infiltratievoorziening en infiltratie via wadi's geniet daarbij
de voorkeur. Als oppervlakkige infiltratie niet mogelijk is, is ondergrondse infiltratie door
middel van bijvoorbeeld een infiltratieriool (IT-riool) of infiltratiekratten een optie. Als
infiltratie niet mogelijk is, kan hemelwater via een bodempassage worden geloosd op
oppervlaktewater. Schoon hemelwater (bijvoorbeeld vanaf dakoppervlakken) kan
direct worden afgevoerd naar oppervlaktewater. Speciale aandacht wordt besteed aan
duurzaam bouwen en een duurzaam gebruik van de openbare ruimte om een goede
kwaliteit van het afgekoppelde hemelwater te garanderen.
Watertoetsproces
De initiatiefnemer heeft het Waterschap Groot Salland geïnformeerd over het plan door
gebruik te maken van http://www.dewatertoets.nl//. De beantwoording van de vragen
heeft er toe geleid dat de korte procedure van de watertoets is toegepast. De
bestemming en de grootte van het plan hebben een geringe invloed op de
waterhuishouding en de afvalwaterketen. De procedure in het kader van de watertoets
is goed doorlopen. Waterschap Groot Salland geeft een positief wateradvies.
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
27

4.3 Natuur, landschap en archeologie
Natuurwaarden
De Flora- en faunawet (2002) richt zich op de bescherming van in het wild levende
planten en dieren. Op basis van deze wet is het onder meer verplicht om bij het
opstellen van bestemmingsplannen na te gaan of er mogelijk nadelige consequenties
zijn voor beschermde inheemse soorten. In dit kader en in het kader van geldende
regelgeving op basis van de Natuurbeschermingswet 1998, is door Bureau Veldkamp
een quickscan natuurtoets uitgevoerd, neergelegd in een brief met als onderwerp
"Uitbreiding van een bestaand bouwblok en de bouw van één en op termijn wellicht
twee varkensstallen aan de Middelerstraat 4 te Olst en de ecologische gevolgen
daarvan onder meer in het kader van de Flora- en faunawet" (brief met datum 13
oktober 2009). Deze brief is opgenomen als Bijlage 8 Quickscan natuurtoets. Hierna
wordt volstaan met de conclusies.
Aangetroffen en te verwachten soorten - Uit de natuurtoets wordt het volgende
geconcludeerd.
• Op het perceel groeien geen zeldzame en/of beschermingswaardige planten en
zeker geen soorten die genoemd worden in de Flora- en faunawet.
• Ter plekke van de beoogde uitbreiding broeden geen kieviten of andere
weidevogels.
• Aanwijzingen voor het voorkomen van de in de Flora- en faunawet genoemde
diersoorten werden op het beoogde terrein niet verkregen.
• Omdat er op het perceel zeer weinig bloemplanten groeien, ligt het niet in de lijn
der verwachting dat er zeldzame of beschermenswaardige insecten voorkomen.
• Op het beoogde perceel is geen biotoop voor amfibieën en reptielen aanwezig.
• Aanwijzingen voor het voorkomen van in de Flora- en faunawet genoemde
zoogdieren werden niet verkregen.
• Aan de oostzijde van het perceel is een watergang aanwezig. De waterkwaliteit lijkt
redelijk. Omdat de sloot op enige afstand van het bouwblok ligt en de te bouwen
varkensstallen er geen afvalwater op zullen lozen, valt niet te verwachten dat de
beoogde uitbreiding van het bouwblok en de bouw van varkensstallen afbreuk
zullen doen aan de ecologische kwaliteiten van de watergang.
Gebiedsgericht natuurbeleid - Op enkele kilometers afstand van het plangebied ligt het
Natura 2000-gebied Uiterwaarden IJssel. De kortste afstand tot de IJssel is ongeveer
2,2 kilometer. De afstand tot een zeer belangrijk onderdeel van het Natura
2000-gebied, de Duursche Waarden, bedraagt 3,3 kilometer. Bureau Veldkamp
verwacht niet dat de uitbreiding van het varkenshouderijbedrijf een negatieve invloed
kan hebben op de ecologische waarden van het Natura 2000-gebied, temeer omdat
het plangebied ten oosten van de IJssel ligt (weinig of geen inwaai van nutriënten).
Incidenteel foerageren er ganzen en zwanen op het grasland. Mogelijk zijn dit vogels
die pleisteren in de Duursche Waarden. Beziet men het in een groter geheel dan zal de
nieuwe bebouwing van maximaal 1 hectare geen meetbare invloed hebben op de
aantallen pleisterende ganzen in de IJsseluiterwaarden, aldus Bureau Veldkamp.
In het kader van de aanvraag van de vergunning in het kader van de
Natuurbeschermingswet 1998 zijn berekeningen uitgevoerd ten aanzien van de
ammoniakemissie en -depositie, zie daarvoor paragraaf 4.1 Milieuaspecten onder het
kopje "ammoniak".
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
28

Landschapswaarden
In het landschapsontwikkelingsplan (LOP) Deventer, Olst-Wijhe en Raalte, zie ook
paragraaf 3.5, wordt uitgebreid ingegaan op de bijzondere waarden die in het
landschap aanwezig zijn. Uit de analyse van het LOP kan geconcludeerd worden dat
het plangebied binnen de structuurdrager mengelgronden ligt. De mengelgronden
kennen een zekere mate van beslotenheid met bochtige beplante wegen en
boerderijen op de hogere oost-west gerichte gronden. Het landschapsbeleid is gericht
op het behouden en versterken van deze landschapskarakteristiek. In dit geval dienen
de verschillen tussen de laaggelegen open gebieden en verdichte ruggen te worden
versterkt. In het kader van de schaalvergroting van het erf is door Eelerwoude een
landschappelijk inpassingsplan gemaakt. In paragraaf 5.1 Planologische afweging
wordt nader ingegaan op de landschappelijke inpassing van het nieuwe erf.
Archeologische waarden
Bij het opstellen en uitvoeren van ruimtelijke plannen dient rekening te worden
gehouden met zowel de bekende als de te verwachten archeologische waarden. Op 4
oktober 2010 heeft de gemeente Olst-Wijhe de "Beleidsnota Archeologie gemeente
Olst-Wijhe" vastgesteld. Op de van deze beleidsnota deel uitmakende archeologische
verwachtings- en beleidsadvieskaart geldt voor het plangebied een middelhoge en
lage archeologische verwachtingswaarde. Ook maakt het plangebied deel uit van een
een blauw omlijnd gebied met het nummer 4166. Voor een deel van dit blauw omlijnde
gebied, grenzend aan de projectlocatie, is in 1995 een archeologische veldverkenning
uitgevoerd. Uit de resultaten blijkt dat in dit gebied aardewerkresten zijn aangetroffen.
Ten behoeve van het uitbreidingsplan wordt een nieuwe stal gebouwd van circa
3.000m². Omdat de "Beleidsnota Archeologie gemeente Olst-Wijhe" stelt dat voor
gebieden met een middelhoge verwachtingswaarde een onderzoeksplicht geldt bij
plangebieden groter dan 5.000m², wordt in dit geval geen onderzoeksverplichting
opgelegd.
4.4 Economische uitvoerbaarheid
Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient een onderzoek te worden
ingesteld naar de economische uitvoerbaarheid van het plan. Het betreft hier een
particulier initiatief. De kosten voor de planprocedure en de kosten voor de nieuwbouw
komen voor rekening van de agrariër. Het kostenverhaal is middels een anterieure
overeenkomst vastgelegd. Ook is de landschappelijke inpassing in een overeenkomst
tussen de gemeente en de agrariër vastgelegd. De agrariër heeft voldoende
aannemelijk gemaakt dat het hier gaat om een economisch uitvoerbaar plan. In het
kader van het bestemmingsplan heeft ook een planschaderisicoanalyse
plaatsgevonden. In dit onderzoek wordt geconcludeerd dat door de planologische
verandering naar verwachting geen schade zal optreden die, op basis van artikel 6.1
Wro, voor vergoeding in aanmerking kan komen.
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
29

estemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
30

Hoofdstuk 5
Planologische afweging en planopzet
In Hoofdstuk 3 van deze toelichting is het beleidskader voor het bestemmingsplan aan
de orde gekomen. In Hoofdstuk 4 is het uitbreidingsplan van het varkenshouderijbedrijf
aan de Middelerstraat 4 getoetst aan meerdere aspecten en waarden. Dit hoofdstuk
omvat een planologische afweging op basis van het geschetste beleidskader
(paragraaf 5.1) en een beschrijving van de planopzet (paragraaf 5.2), dat wil zeggen op
welke wijze het initiatief planologisch-juridisch is vastgelegd.
5.1 Planologische afweging
Dit bestemmingsplan maakt de uitbreiding van een varkenshouderijbedrijf mogelijk.
Het bedrijf aan de Middelerstraat 4 ligt binnen landbouwontwikkelingsgebied. In deze
gebieden is, op basis van het Reconstructieplan Salland-Twente, ruimte voor de
ontwikkeling van de intensieve veehouderij.
In de Omgevingsverordening Overijssel is vastgelegd dat bestemmingsplannen voor
de Groene omgeving kunnen voorzien in nieuwvestiging en grootschalige
uitbreidingen van bestaande functies, uitsluitend indien hier sociaaleconomische en/of
maatschappelijke redenen voor zijn en er is aangetoond dat het verlies aan
ecologische en/of landschappelijke waarden in voldoende mate wordt gecompenseerd
door investeringen ter versterking van de ruimtelijke kwaliteit in de omgeving.
Aangegeven wordt dat de kwaliteitsimpuls in elk geval van toepassing is, als er een
agrarisch bouwperceel ontstaat dat groter is dan 1,5 hectare. In deze situatie is de
kwaliteitsimpuls van toepassing, gelet op het feit dat er een agrarisch bouwperceel
ontstaat met een totale oppervlakte van circa 2 hectare (oppervlakte aan beide zijden
van de weg).
In deze situatie is sprake van een uitbreiding van een bestaande functie in de Groene
omgeving. Hieraan liggen sociaaleconomische en maatschappelijke redenen ten
grondslag. Door schaalvergroting kan het bedrijf namelijk economisch rendabel blijven
zodat geïnvesteerd kan worden in een duurzame en maatschappelijk verantwoorde
productie (zie ook 2.2 van deze toelichting).
De quickscan natuurtoets (zie paragraaf 4.3 en Bijlage 8) toont aan dat er met de
uitbreiding niet kan worden gesproken van een verlies aan ecologische waarden.
Verder is in het kader van de schaalvergroting van het erf door Eelerwoude een
landschappelijk inpassingsplan gemaakt. Het Landschapsontwikkelingsplan (zie ook
3.5) heeft hiervoor als basis gediend. Het landschappelijk inpassingsplan van
Eelerwoude is opgenomen als Bijlage 9 bij deze toelichting. Voorgesteld wordt om ook
het van oorsprong meer besloten karakter van het bestaande erf te herstellen door de
inpassing van het gehele erf met gemengde houtsingels, bomenrijen en enkele
solitaire eiken. Daarnaast wordt voorgesteld aan de westzijde van de nieuw te bouwen
stal een singel aan te planten. Voor de verdere inpassing van de bebouwing wordt
kortheidshalve verwezen naar het landschappelijk inpassingsplan. De uitvoering zal
plaatsvinden met inachtneming van het landschappelijk inpassingsplan.
Eén van de uitgangspunten van de LOG-visie Middel (zie 3.6) is dat bij groei van
bestaande intensieve veehouderijen dient te worden voldaan aan de wettelijke eisen
die er zijn vanuit onder andere milieu (onder andere geurwetgeving), ruimtelijke
ordening en volksgezondheid. Deze toets heeft in paragraaf 4.1 van deze toelichting
plaatsgevonden. Hieruit mag geconcludeerd worden dat het bestemmingsplan geen
negatieve gevolgen dan wel effecten heeft.
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
31

Verder is in de LOG-visie Middel voor het agrarisch bouwvlak een maximale
oppervlakte van 2 hectare opgenomen. In deze situatie wordt hieraan voldaan. Alle
bestaande bebouwing is in gebruik ten behoeve van de varkenshouderij. Sloop en
herbouw is hier daarom niet aan de orde.
In de Omgevingsvisie Overijssel maakt het plangebied deel uit van de zogenaamde
"donkerte"-gebieden. De bedrijfsuitbreiding zal niet zorgen voor een toename van
kunstlicht, omdat het gaat om dichte stallen.
In hoofdstuk 4 van deze toelichting is de bedrijfsuitbreiding getoetst aan meerdere
aspecten en waarden. Hieruit mag geconcludeerd worden dat het bestemmingsplan
geen negatieve gevolgen dan wel effecten heeft.
5.2 Planopzet
Het bestemmingsplan is opgezet conform de RO standaarden voor digitaal
raadpleegbare bestemmingsplannen: IMRO2008/SVBP2008/STRI2008. Daarbij is
zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij het ontwerpbestemmingsplan Buitengebied
Olst-Wijhe.
Het toegekende agrarisch bouwvlak, met de aanduiding "intensieve veehouderij", is
afgestemd op het uitbreidingsplan. Het bouwvlak bestaat uit twee delen. De
aanduiding "relatie" geeft aan dat sprake is van één bedrijf. Het totale agrarische
bouwvlak (aan beide zijden van de weg) bedraagt bijna 2 hectare. De verschillende
dubbelbestemmingen voor landschap en archeologie zijn overgenomen uit het
ontwerpbestemmingsplan Buitengebied Olst-Wijhe. Ten behoeve van de
landschappelijke inpassing van het (toekomstige) erf is in het bestemmingsplan een
regeling opgenomen: de landschappelijke inpassing moet worden uitgevoerd in
overeenstemming met het inpassingsplan.
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
32

Hoofdstuk 6
Inspraak en overleg
6.1 Ontwerp 6 weken ter visie
Het ontwerpbestemmingsplan "Middelerstraat 4" wordt in het kader van de inspraak
gedurende een periode van 6 weken ter inzage gelegd. Eventuele zienswijzen zullen te
zijner tijd in deze paragraaf aan de orde komen.
6.2 Overleg
Conform artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening wordt het bestemmingsplan
voorgelegd aan het waterschap en - indien nodig - aan andere instanties. De resultaten
van het overleg worden te zijner tijd in deze paragraaf vermeld.
6.3 Landinrichtingscommissie
De landinrichtingscommissie Olst-Wesepe moet toestemming geven voor de
uitbreiding van het bedrijf. De toestemming is aangevraagd.
februari 2012.
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
33

estemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
34

Regels
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
55

estemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
56

Hoofdstuk 1
Inleidende regels
Artikel 1
Begrippen
1.1 plan
het bestemmingsplan Middelerstraat 4 van de gemeente Olst-Wijhe.
1.2 bestemmingsplan
de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand
NL.IMRO.1773.BP2010001015-0201 met de bijbehorende regels.
1.3 verbeelding
de analoge en digitale voorstelling van de in het bestemmingsplan opgenomen digitale
ruimtelijke informatie, bestaande uit de kaart NL.IMRO.1773.BP2010001015-0201.
1.4 aanduiding
een geometrisch bepaald vlak of een figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar
ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het
bebouwen van deze gronden.
1.5 aanduidingsgrens
de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.
1.6 aan- en uitbouw
een aan een hoofdgebouw gebouwd gebouw dat in bouwkundig opzicht te
onderscheiden is van het hoofdgebouw.
1.7 afhankelijke woonruimte
een voor de huisvesting van een huishouden geschikt gebouw, dat ruimtelijk
ondergeschikt is en/of een geheel vormt met het hoofdgebouw en blijvend onderdeel
uitmaakt van de kavel van het hoofdgebouw.
1.8 agrarisch aanverwant bedrijf
een bedrijf dat in nauwe relatie staat tot het agrarisch bedrijf, waarvan de
werkzaamheden in hoofdzaak bestaan in de vorm van het houden van dieren en/of het
telen en bewerken van gewassen, al dan niet in combinatie met het verlenen van
diensten aan derden.
1.9 agrarisch aanverwante nevenfunctie
een nevenfunctie die betrekking heeft op activiteiten, naast een volwaardig agrarisch
bedrijf, die nauw verwant zijn met of direct voortkomen uit de agrarische
bedrijfsvoering, zoals verkoop aan huis van streekeigen agrarische producten,
zorgboerderij, ambachtelijke verwerking van agrarische producten, inpandige opslag
en stalling van agrarische producten.
1.10 agrarisch bedrijf
een ter plaatse functionerend deeltijd, reëel of volwaardig agrarisch bedrijf, gericht op
het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of het
houden van dieren, nader te onderscheiden in de volgende productietakken:
a. akker- en vollegrondtuinbouw: de teelt van gewassen op open grond, daaronder
niet begrepen sier-, fruit- en boomkwekerij;
b. grondgebonden veehouderij: het houden van melk- en ander vee (nagenoeg)
geheel op open grond, waaronder tevens een paardenfokkerij wordt verstaan;
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
57

c. intensieve veehouderij: een agrarisch bedrijf of een deel daarvan met ten minste
250 m² bedrijfsoppervlakte dat wordt gebruikt voor veehouderij volgens de Wet
milieubeheer en waar geen melkrundvee, schapen, paarden, of dieren 'biologisch'
en waar geen dieren worden gehouden uitsluitend of in hoofdzaak ten behoeve
van natuurbeheer;
d. glastuinbouw: de teelt van gewassen (nagenoeg) geheel met behulp van kassen;
e. sierteelt en boomkwekerij: de teelt van tuin- en potplanten en/of bomen in open
grond, in potten of in containers al dan niet met behulp van kassen en al dan niet
gecombineerd met de handel in deze gewassen;
f. fruitteelt: de teelt van fruit op open grond;
g. intensieve kwekerij: de teelt van gewassen of dieren (anders dan bij wijze van
intensieve veehouderij) (nagenoeg) zonder gebruik te maken van daglicht.
1.11 ambachtelijke be- of verwerking van agrarische producten
het be- of verwerken van agrarische producten die afkomstig zijn van het eigen bedrijf
of het be- of verwerken van agrarische producten die afkomstig zijn uit de eigen regio.
1.12 archeologisch onderzoek
een onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een
opgravingsvergunning beschikt.
1.13 archeologische verwachtingswaarde
de kans op het aantreffen van archeologische resten in een bepaald gebied.
1.14 archeologische waarde
de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende
overblijfselen uit oude tijden.
1.15 bebouwing
een of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
1.16 bed & breakfast
een aan de woonfunctie ondergeschikte toeristisch-recreatieve voorziening gericht op
het bieden van de mogelijkheid tot overnachting en het serveren van ontbijt binnen de
woning. Onder een bed & breakfast wordt niet verstaan overnachting, noodzakelijk in
verband met het verrichten van tijdelijke of seizoensgebonden werkzaamheden en/of
arbeid of permanente kamerverhuur.
1.17 bedrijf
een onderneming, niet zijnde een agrarisch bedrijf, gericht op het produceren,
bewerken, herstellen, installeren of inzamelen van goederen, alsmede verhuur, opslag
en distributie van goederen, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als
ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop dan wel levering
van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen dan wel goederen die in
rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen.
1.18 bedrijfsmatige exploitatie van verblijfsrecreatie
het via een bedrijf, stichting of andere rechtspersoon exploiteren en beheren van een
verblijfsrecreatief complex, gericht op het als onderneming jaarlijks aanbieden van
recreatief verblijf aan meerdere, steeds wisselende personen.
1.19 bedrijfsplan
een weergave van de huidige en toekomstige situatie van een bedrijf en haar
omgeving waarin de doelstellingen op korte en lange termijn zijn weergegeven en
waarin tevens richtlijnen in zijn opgenomen om de doelstellingen te realiseren.
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
58

1.20 bedrijfs- of dienstwoning
een woning in of bij een gebouw of op een terrein, die slechts is bestemd voor
bewoning door (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar
noodzakelijk is, gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein.
1.21 bedrijfsvloeroppervlakte
de totale vloeroppervlakte van een kantoor, winkel of bedrijf met inbegrip van de
daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten.
1.22 bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen
afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, die op het tijdstip van
tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan tot stand zijn gekomen of tot stand
zullen komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet of de
Wabo.
1.23 bestaande bedrijven
bedrijven zoals aanwezig op het moment van terinzagelegging van het
ontwerpbestemmingsplan; een bedrijf dat via nieuwvestiging in een
landbouwontwikkelingsgebied is gerealiseerd, wordt na 5 jaar onder bestaand bedrijf
gerekend.
1.24 bestemmingsgrens
de grens van een bestemmingsvlak.
1.25 bestemmingsvlak
een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de
regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.
1.26 bevoegd gezag
bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.
1.27 biomassavergistingsinstallatie
een afgesloten systeem van tanken/silo's dat gebruikt wordt voor de
biomassavergisting van mest, bermafval, compost en dergelijke ten behoeve van de
productie van energie.
1.28 bouwen
het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het
vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten,
vernieuwen of veranderen van een standplaats.
1.29 bouwgrens
de grens van een bouwvlak.
1.30 bouwvlak
een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij
elkaar behorende bebouwing is toegelaten.
1.31 bouwwerk
elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die
hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt
in of op de grond.
1.32 bijgebouw
een vrijstaand gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan
een op hetzelfde bouwperceel gelegen (bedrijfs)woning.
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
59

1.33 cultuurhistorische waarde
de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde gekenmerkt door het beeld dat is
ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis heeft gemaakt
van dat bouwwerk of dat gebied in verband met ouderdom en/of historische gaafheid.
1.34 deel
een bedrijfsgedeelte in de stal of schuur dat aangebouwd is aan de bedrijfswoning.
1.35 deeltijd agrarisch bedrijf
een agrarisch bedrijf met een omvang van 10 tot 40 Nge.
1.36 detailhandel
het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen, verhuren en leveren van goederen,
geen motorbrandstoffen zijnde, aan personen die deze goederen kopen of huren voor
gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of
bedrijfsactiviteit.
1.37 dienstverlening
het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet
via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, zoals reis- en uitzendbureaus,
kapsalons, pedicures, wasserettes, makelaarskantoren, internetwinkels en
bankfilialen.
1.38 evenementen
gebeurtenissen die ten hoogste 5 dagen duren, gericht op een groot publiek, met
betrekking tot kunst, sport, ontspanning en cultuur.
1.39 extensieve dagrecreatie
niet-gemotoriseerde recreatieve activiteiten, zoals wandelen, fietsen, skaten,
paardrijden, vissen, zwemmen en natuurobservatie.
1.40 extensiveringsgebied
een ruimtelijk begrensd gedeelte van een reconstructiegebied met het primaat wonen
of natuur, waar uitbreiding, hervestiging of nieuwvestiging van in ieder geval intensieve
veehouderij onmogelijk is of in het kader van de reconstructie onmogelijk is gemaakt.
1.41 gebouw
elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk
met wanden omsloten ruimte vormt.
1.42 geluidsgevoelige objecten
woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen en geluidsgevoelige terreinen, als
bedoeld in artikel 1 van de Wet geluidhinder.
1.43 gevoelige functies
woningen, scholen, crèches en kinderopvangplaatsen.
1.44 hellend dak
een afdekking van een gebouw of bouwwerk, die geen horizontale of gebogen vlakken
bevat, met uitzondering van dakkapellen of vergelijkbare onderdelen.
1.45 hobbymatige activiteiten
het uitoefenen van agrarische of natuurgerichte activiteiten die bijdragen aan het
beheer van het landschap maar niet als volwaardig, reëel of deeltijd agrarisch bedrijf
aangemerkt kunnen worden.
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
60

1.46 hoofdgebouw
een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie, afmetingen of functie als
het belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.
1.47 horecabedrijf
het bedrijfsmatig verstrekken van ter plaatse te nuttigen voedsel en dranken, het
bedrijfsmatig exploiteren van zaalaccommodatie en/of het bedrijfsmatig verstrekken
van nachtverblijf.
1.48 hoveniersbedrijf
een bedrijf, gericht op de aanleg, de inrichting en het onderhoud van tuinen en groen,
met gebruikmaking van de daarbij behorende materialen en gereedschappen, zonder
dat detailhandel wordt uitgeoefend.
1.49 inrichtingsplan
een inrichtingsplan is de grafische beschrijving van de gewenste ruimtelijke
ontwikkeling waarin de situering van bouwwerken ten opzichte van elkaar en van de
omgeving en het al dan niet aanbrengen van beplanting op een goede manier is
weergegeven.
1.50 kampeermiddelen
niet als een bouwwerk aan te merken tenten, vouwwagens, kampeerauto's, tenthuisjes
caravans, geen stacaravans zijnde of hiermee gelijk te stellen onderkomens, die
bestemd zijn voor recreatief verblijf en waarbij de gebruikers hun hoofdverblijf elders
hebben.
1.51 kampeerseizoen
de periode van 15 maart tot en met 31 oktober.
1.52 kantoor
voorzieningen gericht op het verlenen van diensten op administratief, financieel,
architectonisch, juridisch of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied, waarbij het
publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en
geholpen.
1.53 karakteristiek
panden die op basis van de volgende criteria gewaardeerd zijn als karakteristiek:
• relatie met het landschap;
• erfstructuur en erfinrichting;
• streekeigen verschijningsvorm;
• herkenbaarheid en mate van gaafheid;
• architectuur en cultuurhistorische waarde;
• de waardering van de karakteristieke eigenschappen hebben betrekking op
hoofdgebouwen tenzij anders in bijlage 4, 5 of 6 van deze regels is aangegeven.
1.54 kassen
bouwwerken van glas of ander lichtdoorlatend materiaal (ten behoeve van de
agrarische bedrijfsvoering) met een hoogte van 1,5 m of meer, trek-, tunnel-,
schaduw-, boog- en gaaskassen daaronder begrepen.
1.55 kinderboerderij
een recreatieve voorziening waarop, al dan niet in combinatie met andere recreatieve
voorzieningen, dieren worden gehouden.
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
61

1.56 kleinschalige beroepen en bedrijven-aan-huis
een dienstverlenend beroep, dat in of bij een woning of bijgebouw door de bewoner
wordt uitgeoefend alsmede het in een woning of bijgebouw door de bewoner op
bedrijfsmatige wijze uitoefenen van activiteiten, waarvoor geen melding- of
vergunningplicht op grond van het Besluit omgevingsrecht geldt, op een oppervlak van
niet meer dan 35% van de maximaal toegestane bebouwing met een maximum van
100 m² en waarbij de woning in overwegende mate zijn woonfunctie behoudt met een
ruimtelijke uitstraling die daarbij past.
1.57 kleinschalige dagrecreatieve voorzieningen
voorzieningen, zoals aanlegsteigers, picknickplaatsen, observatiepunten,
informatieborden en banken, ten behoeve van activiteiten, zoals wandelen, fietsen,
vissen, zwemmen, kanoën en natuurobservatie.
1.58 kleinschalig kampeerterrein
een kampeerterrein voor kampeermiddelen en trekkershutten, niet zijnde overige
permanente kampeermiddelen, zoals tenthuisjes en stacaravans, gedurende de
periode van 15 maart tot en met 31 oktober.
1.59 kunstobject
bouwwerken, geen gebouwen zijnde, van culturele aard en bedoeld ter expositie al dan
niet in de buitenlucht.
1.60 landhuis
landhuis al of niet met gebouwde aanhorigheden, tuin, park, lanen en wateren.
1.61 Landschapsontwikkelingsplan
het Landschapsontwikkelingsplan zoals vastgesteld op 24 november 2008.
1.62 landschappelijke inpassing
de situering van de ontwikkeling waarbij rekening gehouden wordt met de
landschappelijke kenmerken van de nabije omgeving en waarbij de ontwikkeling wordt
ingepast middels bijvoorbeeld erfbeplanting.
1.63 landschapswaarde
de aan een gebied toegekende waarde met betrekking tot het waarneembare deel van
de aardoppervlakte, die wordt bepaald door de herkenbaarheid van
gebiedskenmerken en de identiteit van de onderlinge samenhang tussen levende en
niet-levende natuur.
1.64 landbouwontwikkelingsgebied
een ruimtelijk begrensd gedeelte van een reconstructiegebied met het primaat
landbouw dat geheel of gedeeltelijk voorziet, of in het kader van de reconstructie is
voorzien, in de mogelijkheid tot uitbreiding, hervestiging of nieuwvestiging van
intensieve veehouderij.
1.65 landwinkel
een beperkte ruimte die is ingericht voor de verkoop van levensmiddelen en
streekgebonden producten.
1.66 langdurig
ten minste 14 tot 18 uur per dag gedurende minimaal 1 jaar.
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
62

1.67 manege
een onderneming die gericht is op het lesgeven in paardrijden en daarvoor paarden
en/of pony's houdt, in combinatie met een of meer van de volgende hiermee
samenhangende activiteiten of voorzieningen: het in pension houden van paarden
en/of pony's, horeca (kantine, foyer en dergelijke), verenigingsaccommodatie en het
houden van wedstrijden of andere evenementen.
1.68 maatschappelijke voorzieningen
educatieve, sociaal-medische, sociaal-culturele en levensbeschouwelijke
voorzieningen, alsmede voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening,
alsook ondergeschikte detailhandel en horeca ten dienste van deze voorzieningen.
1.69 mantelzorg
langdurige zorg die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan
een hulpbehoevende door personen uit diens directe omgeving, waarbij zorgverlening
rechtstreeks voortvloeit uit de sociale relatie en de gebruikelijke zorg van huisgenoten
voor elkaar overstijgt.
1.70 natuurwaarde
de aan een gebied toegekende waarde in verband met de aanwezige flora en fauna.
1.71 Nge (Nederlandse grootte-eenheden)
een economische maatstaf voor het bepalen van de bedrijfsomvang en het bedrijfstype
van agrarische bedrijven.
1.72 niet-permanente verblijfsrecreatie
verblijfsrecreatie waarbij uitsluitend van seizoensgebonden standplaatsen voor
kampeermiddelen gebruik wordt gemaakt.
1.73 nevenfunctie
een of meer bedrijfsmatige activiteiten in combinatie met en ondergeschikt aan de
uitoefening van het ter plaatse en bij wijze van hoofdfunctie uitgeoefende (agrarische)
bedrijf of wonen.
1.74 normale onderhouds- of exploitatiewerkzaamheden
werkzaamheden die regelmatig noodzakelijk zijn voor een goed beheer van de
gronden en bouwwerken, waaronder begrepen de handhaving dan wel de realisering
van de bestemming.
1.75 nutsvoorzieningen
voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes,
gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties,
gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse)
afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.
1.76 overkapping
een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak.
1.77 paardenbak
een rijbaan ten behoeve van paardrijactiviteiten in de open lucht met een bodem van
zand, hout, boomschors of ander materiaal om de bodem te verstevigen, al dan niet
voorzien van een omheining.
1.78 paardenfokkerij
een agrarisch bedrijf dat uitsluitend is gericht op het fokken van paarden, de verkoop
van gefokte paarden en het houden van paarden ten behoeve van de fokkerij.
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
63

1.79 paardenhouderij
een gebruiksgericht bedrijf dat uitsluitend is gericht op het houden, stallen en/of
africhten van paarden, alsmede de handel in paarden met daaraan ondergeschikte
functies behorende bij een paardenhouderij.
1.80 peil
a. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg
grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
b. voor een bouwwerk op een perceel waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de
weg grenst: 10 cm boven de hoogte van het aansluitend afgewerkte terrein ter
hoogte van de hoofdingang, waarbij, plaatselijke, niet bij het verdere verloop van
het terrein passende, ophogingen of verdiepingen aan de voet van het bouwwerk,
anders dan noodzakelijk voor de bouw daarvan, buiten beschouwing blijven.
1.81 permanente standplaats kampeermiddel
een gedeelte van een terrein bestemd voor de plaatsing van een kampeermiddel,
inclusief bij dat kampeermiddel behorende ondergeschikte onderkomens, zoals
bijzettenten, gedurende het gehele jaar.
1.82 plattelandskamer
een min of meer zelfstandig appartement dat aangeboden wordt ten behoeve van
recreatief nachtverblijf.
1.83 praktijkruimte
een gebouw of een gedeelte daarvan, dat dient voor het beroepsmatig verlenen van
diensten op administratief, architectonisch, kunstzinnig, juridisch, medisch,
paramedisch, therapeutisch of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied.
1.84 reconstructiegebied
een gebied waarvoor een reconstructieplan, als bedoeld in artikel 11 van de
Reconstructiewet concentratiegebieden, is opgesteld.
1.85 recreatieruimte
een ruimte met een lichte horecafunctie die bedoeld is voor het organiseren van kleine
activiteiten (klein van omvang, relatief weinig tot geen impact op de omgeving, activiteit
meestal bijfunctie en ondergeschikt aan de hoofdfunctie). De recreatieruimte heeft
zowel een functie voor het kampeerterrein als een dagrecreatiefunctie.
1.86 recreatieverblijf
een gebouw of kampeermiddel, dat uitsluitend bedoeld is voor een huishouden of
daarmee gelijk te stellen groep van personen, dat het hoofdverblijf elders heeft.
1.87 recreatiewoning
een permanent ter plaatse aanwezig gebouw, geen woonkeet, geen caravan, geen
stacaravan of andere constructie op wielen zijnde, dat uitsluitend bedoeld is om door
een huishouden of daarmee gelijk te stellen groep van personen, dat het hoofdverblijf
elders heeft.
1.88 reëel agrarisch bedrijf
een agrarisch bedrijf met een omvang van 40 en de 70 Nge.
1.89 ruimtelijke kwaliteit
het resultaat van menselijk handelen en natuurlijke processen dat de ruimte geschikt
maakt en houdt voor wat voor mens, plant en dier belangrijk is.
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
64

1.90 Sallandse boerderijvorm
een Sallandse boerderij die zich kenmerkt door een typische hoofdvorm, te
onderscheiden in:
• hallenhuisboerderij: woning en bedrijf in een hoofdvolume, zowel grote als kleine
oppervlakken;
• dwarshuisboerderij/krukhuisboerderij: woning en bedrijf wel in één gebouw, maar
in de architectuur duidelijk van elkaar onderscheiden, T-vormige (dwarshuis) of
L-vormige plattegrond (krukhuis).
1.91 seizoensgebonden standplaats kampeermiddel
een gedeelte van een terrein bestemd voor de plaatsing van een kampeermiddel,
inclusief bij het kampeermiddel behorende ondergeschikte onderkomens, zoals
bijzettenten, uitsluitend gedurende het zomerseizoen.
1.92 Staat van Bedrijfsactiviteiten
de Staat van Bedrijfsactiviteiten die van deze regels onderdeel uitmaakt.
1.93 Staat van Horeca-activiteiten
de Staat van Horeca-activiteiten die van deze regels deel uitmaakt.
1.94 stacaravan
een stacaravan is een recreatief onderkomen met kenmerken van een caravan waarin
voorzieningen zijn getroffen voor dag- en/of nachtverblijf, dat, in één geheel en op een
eigen as/wielstelsel kan worden aangevoerd en is bestemd voor recreatief verblijf,
waarbij de gebruikers hun hoofdverblijf elders hebben.
1.95 standplaats voor kampeermiddel
een gedeelte van een terrein bestemd voor de plaatsing van een kampeermiddel,
inclusief bij dat kampeermiddel behorende ondergeschikte onderkomens, zoals
bijzettenten.
1.96 stap vooruit-principe
beginsel dat erop gericht is de risico's op verontreiniging van het grondwater te
verminderen en de grondwaterkwaliteit te verbeteren.
1.97 teeltondersteunende voorzieningen
a. tijdelijke teeltondersteunende voorzieningen:
• teeltondersteunende voorzieningen met een bouwhoogte van niet meer dan 1,5 m
(niet zijnde teeltondersteunende kassen of boomteelthekken) die maximaal 6
maanden op dezelfde locatie gebruikt mogen worden waaronder worden verstaan
folies, insectengaas, acryldoek, vraatnetten, boogkassen tot 0,5 m, hagelnetten,
wandelkappen en schaduwhallen.
b. permanente teeltondersteunende voorzieningen:
• laag: teeltondersteunende voorzieningen met een bouwhoogte van niet meer dan
1,5 m die langer dan 6 maanden worden gebruikt, zoals bakken op stellingen,
regenkappen en containervelden; hieronder worden niet verstaan
teeltondersteunende kassen en boomteelthekken;
• hoog: teeltondersteunende kassen met een bouwhoogte van meer dan 1,5 m die
langer dan 6 maanden worden gebruikt.
1.98 trekkershut
een trekkershut is een gebouw, dat naar de aard en de inrichting is bedoeld voor
kortstondig recreatief dag- en/of nachtverblijf voor steeds wisselende groepjes
recreanten, die hun hoofdverblijf ergens anders hebben.
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
65

1.99 tuincentrum
een bedrijf, gericht op de teelt en de verhandeling van bomen, heesters, planten,
bloemen en andere siergewassen en in samenhang daarmee op de verkoop van
artikelen die met de tuinbewerking of de inrichting van tuinen verband houden, zoals
tuingereedschap, tuinmeubilair en tuingrond.
1.100 verblijfsrecreatieve terreinen
terrein of plaats, geheel of gedeeltelijk ingericht en bedrijfsmatig geëxploiteerd, en
blijkens die inrichting en exploitatie bestemd om daarop gelegenheid te geven tot het
plaatsen of geplaatst houden van kampeermiddelen, recreatiewoningen en/of landere
recreatieverblijven ten behoeve van recreatief nachtverblijf.
1.101 verkoop agrarische producten
het te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van agrarische producten aan
particulieren, voor zover deze producten op het eigen bedrijf zijn geteeld of het
resultaat zijn van ambachtelijke be- of verwerking van agrarische producten.
1.102 verkoopvloeroppervlakte
de vloeroppervlakte van voor het publiek toegankelijke winkelruimten.
1.103 vervolgfunctie
een of meer functies of een of meer activiteiten als alternatief voor de agrarische
bedrijfsvoering die ter plaatse is beëindigd.
1.104 verwevingsgebied
een gedeelte van een reconstructiegebied ingericht op verweving van landbouw,
wonen en natuur, waar hervestiging of uitbreiding van de intensieve veehouderij
mogelijk is, mits de ruimtelijke kwaliteit of functies van het gebied zich daar niet tegen
verzetten, zoals dat gedeelte dat is aangeduid als verwevingsgebied.
1.105 volkstuinen
gronden waarop voor particulier gebruik op recreatieve wijze voedings- en
siergewassen worden geteeld.
1.106 volwaardig agrarisch bedrijf
een agrarisch bedrijf met een omvang van meer dan 70 Nge.
1.107 voorgevel
de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie of uitstraling als
belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.
1.108 voormalige bedrijfsbebouwing
bebouwing die niet meer in gebruik is voor de uitoefening van een (agrarisch) bedrijf.
1.109 Wgh-inrichtingen
bedrijven, zoals bedoeld in artikel 2.1, lid 3 van het Besluit omgevingsrecht, die in
belangrijke mate geluidshinder kunnen veroorzaken.
1.110 windturbine
een bouwwerk ter opwekking van energie door benutting van windkracht, met
uitzondering van bemalingsinstallaties ten behoeve van de waterhuishouding.
1.111 woning
een complex van ruimten dat dient voor de zelfstandige huisvesting van één
afzonderlijk huishouden.
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
66

1.112 wooneenheid
een woning.
1.113 zorgboerderij als nevenfunctie
een (voormalig) agrarisch bedrijf waar ouderen en/of mensen met een lichamelijke
beperking of een verstandelijke handicap begeleid werkzaamheden kunnen verrichten
en waar geen sprake is van nachtverblijf.
1.114 zorgboerderij als vervolgfunctie
een maatschappelijke functie waar ouderen en/of mensen met een lichamelijke
beperking of een verstandelijke handicap begeleid werkzaamheden kunnen verrichten
en waar tevens sprake kan zijn van nachtverblijf.
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
67

Artikel 2 Wijze van meten
Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:
2.1 afstand
de afstand tussen bouwwerken onderling alsmede de afstand van bouwwerken tot
perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstand het kleinst zijn.
2.2 bouwhoogte van een bouwwerk
vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen
gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals
schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.
2.3 dakhelling
langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.
2.4 goothoogte van een bouwwerk
vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot/de druiplijn, het boeibord of een
daarmee gelijk te stellen constructiedeel.
2.5 hoogte van een windturbine
vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine.
2.6 inhoud van een bouwwerk, niet zijnde een recreatiewoning
tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of
het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.
2.7 inhoud van een recreatiewoning
tussen de onderzijde van de onderste grondvloer (inclusief ondergrondse gedeelten),
de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde
van daken en dakkapellen.
2.8 oppervlakte van een bouwwerk
tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren,
neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein
ter plaatse van het bouwwerk.
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
68

Hoofdstuk 2
Bestemmingsregels
Artikel 3
Agrarisch
3.1 Bestemmingsomschrijving
De voor 'Agrarisch' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a. de uitoefening van een agrarisch bedrijf zoals genoemd in artikel 1 lid 1.10 onder a,
b, e, f en g;
alsmede voor:
b. ter plaatse van de aanduiding 'intensieve veehouderij': een intensieve veehouderij
zoals bedoeld in artikel 1 lid 1.10 onder c;
c. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals kuilvoerplaten, sleufsilo's,
voedersilo's, mestvoorzieningen, teeltondersteunende voorzieningen,
paardenbakken, groen, nutsvoorzieningen, in- en uitritten, (erf)ontsluitingen, voeten
fietspaden, water en voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding
waaronder ook voorzieningen ten behoeve van het tijdelijk bergen van water;
d. landschappelijke inpassing conform het Landschappelijk inpassingsplan
Middelerstraat 4, gedateerd op 8 juli 2010 en opgesteld door Eelerwoude dat als
bijlage 1 bij deze regels is opgenomen;
met daaraan ondergeschikt:
e. bed & breakfast;
f. evenementen;
g. extensieve dagrecreatie;
h. kleinschalige beroepen- en bedrijven-aan-huis;
i. de in tabel 3.1 vermelde toegestane nevenfuncties;
met dien verstande dat:
j. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning uitgesloten' een bedrijfswoning niet
is toegestaan.
Tabel 3.1 Niet-agrarische nevenfuncties die bij recht zijn toegestaan
nevenfunctie maximaal aantal m²
gronden in
gebruik voor
nevenfunctie
bestaande
bebouwing in
gebruik voor
nevenfunctie
verkoop-aan-huis van streekeigen agrarische producten - 100
inpandige opslag en stalling - 500
ambachtelijke be- en verwerking van agrarische producten
(kaasmakerij, imkerij, riet- en vlechtwerk, klompenmakerij)
- 200
kano-, boot- of fietsenverhuur - 100
rondleidingen op het agrarische bedrijf (voorzieningen hiertoe
als ontvangstruimte)
gehele bedrijf 100
zorgboerderij (exclusief overnachten) gehele bedrijf 200
- = niet van toepassing
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
69

3.2 Bouwregels
Voor het bouwen gelden de volgende regels:
a. gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen uitsluitend binnen het
bouwvlak en ten dienste van de bestemming worden gebouwd;
b. paardenbakken mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd;
c. in afwijking van het bepaalde onder a geldt dat erf- of terreinafscheidingen,
veekeringen en lage tijdelijke teeltondersteunende voorzieningen ook buiten het
bouwvlak gerealiseerd mogen worden;
d. in afwijking van het bepaalde onder a geldt dat kuilvoerplaten, sleufsilo's,
mestplaten en mestzakken ook buiten het bouwvlak, maar aansluitend aan het
bouwvlak en binnen een zone van 50 m vanaf de grens van het bouwvlak
gerealiseerd mogen worden, met dien verstande dat voldoende afstand tot
omliggende hindergevoelige objecten in acht wordt genomen;
e. in afwijking op het bepaalde onder a geldt dat lage permanente teeltondersteunende
voorzieningen met een oppervlakte van ten hoogste 2 ha en hoge tijdelijke
teeltondersteunende voorzieningen met een maximum hoogte van 4 m ook buiten
het bouwvlak, mits aansluitend aan het bouwvlak, gerealiseerd mogen worden;
f. verder geldt het volgende:
max. aantal per
bouwvlak
max. max.
oppervlak inhoud
max.
goothoogte
max.
bouwhoogte
dakhelling
(min./max.)
bedrijfswoning (inclusief aan- één, tenzij middels - 750 m³ 4,5 m 10 m 20/55°**
en uitbouwen, bijgebouwen en een aanduiding
overkappingen)
anders is
aangegeven
hoge permanente teeltondersteunende
voorzieningen
rijhal ten behoeve van een
paardenfokkerij > 70 Nge
- 500 m² - 6 m -
- 1.000 m² - 5,5 m 12 m 12°/55°
overige bedrijfsgebouwen - volledig
bouwvlak
- 5,5 m 12 m 12°/55°**
- sleufsilo's
- voedersilo's
- mestsilo's
- - - - 2 m
15 m
6 m
-
mestopslagplaten - - - - 3 m -
luchtwassers - - - - 10 m -
lichtmasten ten behoeve van
paardenbakken
- - - - 6 m -
erf of terreinafscheiding:
- voor de voorgevel
- buiten bouwvlakken
- overige plaatsen
- - - -
1
1
2
-
overige bouwwerken, geen
gebouwen zijnde
- - - -
3 m
-
- = niet van toepassing
* = Zoals aanwezig op het moment van tervisielegging van het
ontwerpbestemmingsplan.
** = Niet van toepassing voor platte ondergeschikte bouwdelen.
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
70

3.3 Nadere eisen
Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen:
a. indien en voor zover meer dan 1.000 m² aan bebouwing wordt opgericht kunnen
nadere eisen worden gesteld aan de situering en de afmeting van de bebouwing
alsmede aan de terreininrichting teneinde een verantwoorde landschappelijke
inpassing van het agrarisch bedrijf te verzekeren;
b. ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek' kunnen nadere eisen gesteld worden
aan de situering en/of de lengte-breedteverhouding van nieuw te bouwen
bebouwing en de nokrichting van de kappen van gebouwen, teneinde een
verantwoorde stedenbouwkundige en/of landschappelijke situatie van zowel de
bebouwing onderling als ten opzichte van het karakteristieke pand te verzekeren.
3.4 Afwijken van de bouwregels
3.4.1 Ten behoeve van overschrijding van het bouwvlak
Het bevoegd gezag kan ten behoeve van agrarische bedrijven bij een
omgevingsvergunning afwijken van de op de verbeelding aangegeven begrenzing van
een bouwvlak en het bepaalde in lid 3.2 onder a, met inachtneming van het volgende:
a. overschrijding van het bouwvlak is alleen toelaatbaar, voor zover een doelmatige
bedrijfsvoering dit noodzakelijk maakt; hiervan is in ieder geval sprake, indien de
overschrijding van het bouwvlak vanwege de milieuwetgeving of het dierenwelzijn
is vereist;
b. er dient voorzien te worden in een adequate landschappelijke inpassing;
c. het bouwvlak mag eenmalig worden overschreden met niet meer dan 25 m, met
dien verstande dat het maximum te overschrijden oppervlak ten hoogste 100 m²
bedraagt;
d. van de bevoegdheid tot afwijken wordt uitsluitend gebruikgemaakt indien de
omliggende agrarische bedrijven niet onevenredig in hun bedrijfsvoering worden
beperkt.
3.4.2 Ten behoeve van de bouw van afwijkende stalsystemen in de vorm van serrestallen en
boogstallen
Het bevoegd gezag kan ten behoeve van agrarische bedrijven bij een
omgevingsvergunning afwijken van de goothoogte en dakhelling voor
bedrijfsgebouwen zoals bepaald in lid 3.2 onder f teneinde een afwijkende dakvorm
voor bedrijfsgebouwen te realiseren, met inachtneming van het volgende:
a. ten behoeve van de bouw van serrestallen en/of boogstallen;
b. van de bevoegdheid tot afwijken wordt uitsluitend gebruik gemaakt voor zover een
doelmatige bedrijfsvoering dit noodzakelijk maakt;
c. er dient voorzien te worden in een adequate landschappelijke inpassing.
3.4.3 Ten behoeve van regenkappen
Het bevoegd gezag kan ten behoeve van agrarische bedrijven bij een
omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 3.2 onder a teneinde
permanente teeltondersteunende voorzieningen in de vorm van regenkappen buiten
het bouwvlak toe te staan, met inachtneming van het volgende:
• de bevoegdheid tot afwijken is uitsluitend van toepassing op regenkappen
behorende bij een fruitteeltbedrijf.
3.4.4 Ten behoeve van extra woonruimte
Het bevoegd gezag kan ten behoeve van volwaardige agrarische bedrijven bij een
omgevingsvergunning afwijken van de voor de bedrijfswoning geldende maximale
inhoudsmaat, teneinde het mogelijk te maken de inhoud van de woning te vergroten tot
1.000 m³, zulks ten behoeve van de inwoning van een tweede arbeidskracht, of een
rustende boer met inachtneming van het volgende:
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
71

a. aan de bevoegdheid tot afwijken inzake extra woonruimte wordt uitsluitend
medewerking verleend indien sprake is van een bedrijfseconomisch duurzaam,
volwaardig agrarisch bedrijf en de extra woonruimte noodzakelijk is voor de
huisvesting van een tweede arbeidskracht of een rustende boer;
b. uitbreiding van de woning dient bij voorkeur plaats te vinden binnen het bestaande
hoofdgebouw;
c. van de bevoegdheid tot afwijken wordt uitsluitend gebruikgemaakt, indien op het
bouwvlak reeds een woning aanwezig is die voor de bedoelde huisvesting geschikt
of geschikt te maken is;
d. van de bevoegdheid tot afwijken wordt geen gebruikgemaakt indien er reeds twee
of meer woningen op het perceel aanwezig zijn.
3.4.5 Ten behoeve van paardenbakken behorende bij een agrarisch bedrijf
Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in
lid 3.2 om paardenbakken buiten het bouwvlak toe te staan, met inachtneming van het
volgende:
a. per agrarisch bedrijf is maximaal één paardenbak buiten het bouwvlak toegestaan;
b. de afmeting van een paardenbak mag maximaal 1.200 m² bedragen;
c. de paardenbakken dienen aansluitend aan het agrarische bouwvlak gerealiseerd
te worden;
d. de afstand tussen de paardenbak en de bestemmingsvlakken van derden of
agrarische bouwvlakken bedraagt ten minste 25 m;
e. de bouwhoogte van lichtmasten bedraagt ten hoogste 6 m;
f. lichtvervuiling als gevolg van verlichting bij paardenbakken dient tot een minimum
te worden beperkt;
g. er dient voorzien te worden in een adequate landschappelijke inpassing.
3.4.6 Realisatie biomassavergistingsinstallatie
Het bevoegd gezag kan ten behoeve van de realisatie van een
biomassavergistingsinstallatie bij een omgevingsvergunning afwijken van de in lid 3.2
gestelde bouwregels, met inachtneming van het volgende:
a. van de bevoegdheid tot afwijken wordt uitsluitend gebruikgemaakt indien sprake is
van een volwaardig agrarisch bedrijf;
b. realisatie van de biomassavergistingsinstallatie dient plaats te vinden binnen het
bestaande bouwvlak;
c. de gezamenlijke inhoud van de biomassavergistingssilo's bedraagt ten hoogste
3.000 m³;
d. de verwerkingscapaciteit bedraagt ten hoogste 80 ton per dag;
e. de biomassavergisting dient milieuhygiënisch aanvaardbaar te zijn;
f. er dient voorzien te worden in een adequate landschappelijke inpassing.
3.5 Specifieke gebruiksregels
Met betrekking tot het gebruik van gronden en bouwwerken gelden de volgende regels:
a. buitenopslag is uitsluitend binnen het bouwvlak toegestaan met dien verstande dat
de totale stapelhoogte ten hoogste 4 m bedraagt;
b. buitenopslag ten behoeve van nevenfuncties is niet toegestaan;
c. bij een combinatie van nevenfuncties mag het bebouwingsoppervlak ten behoeve
van de activiteiten niet meer bedragen dan 50% van de totale oppervlakte aan
gebouwen met een maximum van 850 m² en mag er niet meer dan 5.000 m² aan
onbebouwde gronden in gebruik worden genomen;
d. bed & breakfast is uitsluitend toegestaan in de woning;
e. het aantal slaapplaatsen ten behoeve van bed & breakfast bedraagt ten
hoogste 10;
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
72

f. paardenbakken zijn uitsluitend binnen het bouwvlak toegestaan;
g. het aantal evenementen bedraagt ten hoogste 2 per jaar;
h. de vloeroppervlakte ten behoeve van kleinschalige beroepen- en
bedrijven-aan-huis bedraagt ten hoogste 35% van de maximaal toegestane
bebouwing met een maximum van 100 m²; in het kader van deze kleinschalige
bedrijfsmatige activiteiten is geen horeca en detailhandel toegestaan;
i. de landschappelijke inpassing van de bedrijfsgebouwen en de buitenopslag, voor
zover begrepen in dit plan vor het perceel Middelerstraat 4, moet overeenkomstig
het Landschappelijk inpassingsplan Middelerstraat 4 dat als bijlage 1 bij de regels
is opgenomen, zijn gerealiseerd in het plantseizoen waarin de nieuwbouw gereed
is gekomen of in het hierop volgend plantseizoen en dient vervolgens in stand te
worden gehouden.
3.6 Afwijken van de gebruiksregels
3.6.1 Ten behoeve van nevenfuncties
Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in
lid 3.1 ten behoeve van het toestaan van een of meer nevenfuncties, anders dan bij
recht toegestane nevenfuncties, met inachtneming van het volgende:
a. de nevenfunctie dient plaats te vinden binnen de bestaande bebouwing;
b. in afwijking van het bepaalde onder a geldt dat nieuwbouw ten behoeve van de
nevenfunctie tot ten hoogste 100 m² is toegestaan, met dien verstande dat
aangetoond dient te worden dat deze nevenactiviteit niet passend is in de
bestaande bebouwing;
c. in afwijking van het bepaalde onder a en b geldt dat nieuwbouw voor agrarisch
aanverwante nevenfuncties tot ten hoogste 850 m² is toegestaan, met dien
verstande dat de nieuwbouw niet meer dan 50% van de totale bebouwing mag
uitmaken en dat aangetoond dient te worden dat deze nevenactiviteit niet passend
is in de bestaande bebouwing;
d. in afwijking van het bepaalde onder a geldt dat (het gedeelte van) nevenfuncties
waarvoor geen bebouwing nodig is, tevens zijn toegestaan op gronden buiten het
bouwvlak, mits grenzend aan een bouwvlak;
e. indien er sprake is van het bepaalde onder b of c dient er voorzien te worden in een
adequate landschappelijke inpassing;
f. nevenfuncties dienen milieuhygiënisch inpasbaar te zijn;
g. de bestaande bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende
(agrarische) bedrijven mogen niet onevenredig worden beperkt;
h. buitenopslag ten behoeve van de nevenfunctie is niet toegestaan;
i. de publieks- en/of verkeersaantrekkende werking van nevenfuncties dient niet
onevenredig groot te zijn en de bestaande infrastructuur dient berekend te zijn op
de nieuwe activiteit;
j. parkeren dient binnen het bouwvlak plaats te vinden;
k. de agrarische uitstraling van de bedrijfsgebouwen en het erf dient behouden te
worden en waar mogelijk te worden versterkt;
l. detailhandel is uitsluitend toegestaan als ondergeschikte functie die ten dienste
staat van de nevenactiviteit;
m. horeca is uitsluitend toegestaan als ondergeschikte functie die ten dienste staat
van de nevenactiviteit;
n. het bebouwingsoppervlak ten behoeve van de activiteiten mag niet meer bedragen
dan 50% van de totale oppervlakte aan gebouwen met een maximum van 250 m²;
o. bij een combinatie van nevenfuncties mag het bebouwingsoppervlak ten behoeve
van de activiteiten niet meer bedragen dan 50% van de totale oppervlakte aan
gebouwen met een maximum van 850 m² en mag er niet meer dan 5.000 m² aan
onbebouwde gronden in gebruik worden genomen;
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
73

p. ten behoeve van de nevenfunctie niet-agrarische bedrijven geldt tevens het
volgende:
1. bedrijven uit categorie 3 of hoger van de Staat van Bedrijfsactiviteiten zijn niet
toegestaan;
2. activiteiten uit kolom 1 van bijlagen C en D van het Besluit
milieueffectrapportage 1994 zijn niet toegestaan in de gevallen zoals genoemd
in kolom 2 van de desbetreffende bijlage;
q. ten behoeve van de nevenfunctie kleinschalig kamperen geldt tevens het
volgende:
1. de nevenfunctie is alleen toegestaan in de periode van 15 maart tot en met
31 oktober;
2. uitsluitend mobiele kampeermiddelen zijn toegestaan met dien verstande dat
trekkershutten wel zijn toegestaan en stacaravans niet;
3. het aantal standplaatsen bedraagt ten hoogste 25 waarvan ten hoogste 3
bestemd mogen worden voor een trekkershut;
4. de trekkershutten dienen aansluitend aan de bebouwing gerealiseerd te
worden;
5. de afstand tot het bouwvlak van derden bedraagt ten minste 50 m;
6. de afstand tot andere verblijfsrecreatieve terreinen bedraagt ten minste 500 m;
7. er dient voorzien te worden in een adequate landschappelijke inpassing;
r. ten behoeve van de nevenfunctie plattelandskamers geldt tevens het volgende:
1. het aantal kamers bedraagt ten hoogste 5;
2. de oppervlakte per kamer bedraagt ten hoogste 50 m²;
3. de totale gezamenlijk oppervlakte bedraagt ten hoogste 250 m²;
s. ten behoeve van gevoelige functies waar langdurig kinderen verblijven geldt het
volgende:
1. deze functies zijn niet toegestaan op gronden gelegen binnen 50 m ten
opzichte van de bestemming Leiding - Hoogspanningsverbinding;
2. het bepaalde onder 1 is niet van toepassing indien uit berekeningen blijkt dat
het jaargemiddelde magneetveld voldoet aan de normen.
3.6.2 Ten behoeve van een aangepaste landschappelijke inpassing
Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid
3.5 onder i ten behoeve van een aangepaste landschappelijke inpassing met
inachtneming van het volgende:
a. door middel van een inrichtingsplan dient te worden aangetoond dat sprake is van
een goede landschappelijke inpassing en een toename van de ruimtelijke kwaliteit
van het gebied conform de richtlijnen uit het Landschapsontwikkelingsplan.
3.7 Wijzigingsbevoegdheden
3.7.1 Ten behoeve van het vergroten van agrarische bouwvlakken
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen ten behoeve van het
vergroten van een bouwvlak met de bestemming Agrarisch met inachtneming van het
volgende:
a. wijziging van de begrenzing van het bouwvlak is alleen toelaatbaar voor zover een
doelmatige bedrijfsvoering dit noodzakelijk maakt;
b. de noodzaak tot uitbreiding dient aangetoond te worden door middel van een
bedrijfsplan waarbij tevens moet worden aangetoond waarom sloop en herbouw
van bedrijfsgebouwen niet tot de mogelijkheden behoort;
c. de vergroting van het bouwvlak dient milieuhygiënisch inpasbaar te zijn;
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
74

d. bouwvlakken ter plaatse van de aanduiding 'intensieve veehouderij' waar tevens
de aanduiding 'reconstructiewetzone - verwevingsgebied' geldt, mogen ten
behoeve van de uitbreiding van de intensieve veehouderijtak worden vergroot tot
ten hoogste 1,5 ha;
e. bouwvlakken ter plaatse van de aanduiding 'intensieve veehouderij' de aanduiding
'reconstructiewetzone - verwevingsgebied' geldt, mogen ten behoeve van de
uitbreiding van een grondgebonden agrarische productietak worden vergroot tot
ten hoogste 2 ha;
f. bouwvlakken ter plaatse van de aanduiding 'paardenhouderij' mogen worden
vergroot tot ten hoogste 1 ha;
g. overige bouwvlakken mogen worden vergroot tot ten hoogste 2 ha;
h. indien het bouwvlak vergroot wordt tot 1,5 ha, dient er voorzien te worden in een
adequate landschappelijke inpassing;
i. indien het bouwvlak tot meer dan 1,5 ha vergroot wordt, dient door middel van een
inrichtingsplan aangetoond te worden dat sprake is van een goede
landschappelijke inpassing en een toename van de ruimtelijke kwaliteit van het
gebied conform de richtlijnen uit het Landschapsontwikkelingsplan.
3.7.2 Ten behoeve van de omschakeling naar een paardenhouderij
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen ten behoeve van de
omschakeling van een agrarisch bedrijf naar een paardenhouderij, met inachtneming
van het volgende:
a. de wijzigingsbevoegdheid wordt uitsluitend toegepast ten behoeve van een
volwaardige paardenhouderij;
b. bij een volwaardige paardenhouderij bedraagt het oppervlak van het bouwvlak
(inclusief alle voorzieningen) ten hoogste 1 ha;
c. de bestaande bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende
(agrarische) bedrijven mogen niet onevenredig worden beperkt;
d. door middel van een inrichtingsplan dient aangetoond te worden dat sprake is van
een goede landschappelijke inpassing en een toename van ruimtelijke kwaliteit
van het gebied conform de richtlijnen uit het Landschapsontwikkelingsplan.
3.7.3 Ten behoeve van vervolgfuncties
Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming Agrarisch zodanig wijzigen dat
- indien sprake is van een algehele beëindiging van een agrarisch bedrijf -
vervolgfuncties toegestaan zijn, met inachtneming van het volgende:
a. er mogen na toepassing van de wijzigingsbevoegdheid geen nieuwe gebouwen
worden gebouwd en bestaande gebouwen mogen niet worden uitgebreid;
b. in afwijking van het bepaalde onder a geldt dat eenmalig nieuwe gebouwen mogen
worden gebouwd indien en voor zover sloop van legaal opgerichte
landschapsontsierende gebouwen heeft plaatsgevonden; hierbij geldt het
volgende:
1. indien er sprake is van sloop tot 250 m² mag het gesloopte oppervlak
teruggebouwd worden;
2. indien er sprake is van sloop van meer dan 250 m² mag te allen tijde 250 m²
teruggebouwd worden;
3. van het gesloopte oppervlak boven 250 m² mag ten hoogste 1/3 worden
teruggebouwd met dien verstande dat het maximum oppervlak dat wordt
teruggebouwd nooit meer bedraagt dan 850 m²;
c. er dient voorzien te worden in een adequate landschappelijke inpassing;
d. indien er sprake is van het bepaalde onder b dient door middel van een
inrichtingsplan aangetoond te worden dat sprake is van een goede
landschappelijke inpassing en een toename van de ruimtelijke kwaliteit van het
gebied conform de richtlijnen uit het Landschapsontwikkelingsplan;
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
75

e. de bestemming wordt gewijzigd in een op de vervolgfunctie toegesneden
bestemming;
f. na de bestemmingswijziging dient een aanduiding te worden opgenomen,
waarmee wordt aangegeven dat het voormalige bedrijfsbebouwing betreft;
g. er mag geen sprake zijn van buitenopslag of andere bedrijfsactiviteiten die buiten
de gebouwen plaatsvinden;
h. de publieks- en/of verkeersaantrekkende werking van vervolgfuncties dient niet
onevenredig groot te zijn en de bestaande infrastructuur dient berekend te zijn op
de nieuwe activiteit;
i. parkeren dient landschappelijk te worden ingepast en binnen het bouwvlak plaats
te vinden;
j. de agrarische uitstraling van de bedrijfsgebouwen en het erf dient behouden te
worden en waar mogelijk te worden versterkt;
k. detailhandel is uitsluitend toegestaan als ondergeschikte functie die ten dienste
staat van de nieuwe hoofdbestemming;
l. horeca is uitsluitend toegestaan als ondergeschikte functie die ten dienste staat
van de nieuwe hoofdbestemming;
m. de vervolgfunctie dient milieuhygiënisch inpasbaar te zijn;
n. de bestaande bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende
(agrarische) bedrijven mogen niet onevenredig worden beperkt;
o. de her- en nieuwvestiging van intensieve veehouderijen in
landbouwontwikkelingsgebieden mag niet worden beperkt;
p. het aantal woningen mag niet toenemen;
q. op gronden gelegen binnen 50 m ten opzichte van de bestemming Leiding -
Hoogspanningsverbinding is wijziging naar gevoelige functies niet toegestaan;
r. het bepaalde onder q is niet van toepassing indien uit berekeningen blijkt dat het
jaargemiddelde magneetveld voldoet aan de normen;
s. ten behoeve van de vervolgfunctie niet-agrarische bedrijven geldt tevens het
volgende:
1. bedrijven uit categorie 3 of hoger van de Staat van Bedrijfsactiviteiten zijn niet
toegestaan;
2. activiteiten uit kolom 1 van bijlagen C en D van het Besluit
milieueffectrapportage 1994 zijn niet toegestaan in de gevallen zoals genoemd
in kolom 2 van de desbetreffende bijlage.
3.7.4 Ten behoeve van een tweede agrarische bedrijfswoning
Burgemeesters en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen ten behoeve van de
bouw van een tweede agrarische bedrijfswoning binnen bouwvlakken met de
bestemming Agrarisch, met inachtneming van het volgende:
a. de wijzigingsbevoegdheid wordt uitsluitend toegepast indien permanent toezicht
door twee bedrijfshoofden noodzakelijk is;
b. de wijzigingsbevoegdheid wordt uitsluitend toegepast indien er nog niet eerder een
tweede agrarische bedrijfswoning voor het bedrijf aanwezig is geweest;
c. de wijzigingsbevoegdheid wordt uitsluitend toegepast, indien inwoning of
uitbreiding van de bestaande eerste agrarische bedrijfswoning niet mogelijk is;
d. de wijzigingsbevoegdheid is niet van toepassing op gronden gelegen binnen 50 m
ten opzichte van de bestemming Leiding - Hoogspanningsverbinding;
e. het bepaalde onder d is niet van toepassing indien uit berekeningen blijkt dat het
jaargemiddelde magneetveld voldoet aan de normen;
f. de afstand tussen de tweede bedrijfswoning en de overige bedrijfsgebouwen
bedraagt ten hoogste 25 m;
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
76

g. de geluidsbelasting aan de gevel ten gevolge van weg- en railverkeer mag de
voorkeursgrenswaarde dan wel de uiterste grenswaarde, zoals vastgelegd in de
Wet geluidhinder, niet overschrijden;
h. de nieuwe woning dient milieuhygiënisch inpasbaar te zijn.
3.7.5 Ten behoeve van nieuwe natuur
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om de bestemming Agrarisch te wijzigen in
de bestemming Natuur, met inachtneming van het volgende:
a. een besluit tot planwijziging wordt niet eerder genomen dan nadat de betrokken
gronden in eigendom zijn overgedragen aan een terreinbeherende instantie of
natuur via particulier natuurbeheerschap wordt gerealiseerd of in het kader van de
realisatie van een nieuw landgoed of als er contractueel is vastgelegd dat gronden
worden overgedragen aan een terreinbeherende instantie;
b. er mogen geen onevenredige beperkingen ontstaan als gevolg van de wijziging
voor omringende bestaande bestemmingen.
3.7.6 Ten behoeve van waterberging
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om ten behoeve van waterberging de
bestemming Agrarisch te wijzigen in de bestemming Water, met inachtneming van het
volgende:
• er mogen geen onevenredige beperkingen ontstaan als gevolg van de wijziging
voor omringende bestaande bestemmingen.
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
77

Artikel 4
Verkeer
4.1 Bestemmingsomschrijving
De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a. wegen met ten hoogste 2 x 1 doorgaande rijstrook, alsmede opstelstroken,
busstroken, voet- en fietspaden;
b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals geluidswerende
voorzieningen, verkeers- en informatieborden, parkeervoorzieningen,
kunstobjecten, tunnelbakken, tunnels, taluds, viaducten, bruggen, duikers,
faunapassages, nutsvoorzieningen, reclame-uitingen, groen en water.
4.2 Bouwregels
Voor het bouwen gelden de volgende regels:
a. op deze gronden mogen uitsluitend gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen
zijnde, ten dienste van de bestemming worden gebouwd;
b. de inhoud van een gebouw bedraagt ten hoogste 25 m³;
c. de bouwhoogte bedraagt ten hoogste 4 m;
d. de bouwhoogte van bouwwerken ten behoeve van de verkeersregeling, de
verkeers- of wegaanduiding of de verlichting, bedraagt ten hoogste 15 m;
e. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, anders dan ten behoeve
van de verkeersregeling, de verkeers- of wegaanduiding of de verlichting, bedraagt
ten hoogste 3 m.
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
78

Artikel 5 Waarde - Archeologie - 1
5.1 Bestemmingsomschrijving
De voor 'Waarde - Archeologie - 1' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere
aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor de bescherming en
veiligstelling van archeologische waarden in een archeologische verwachtingszone
met een hoge archeologische verwachting.
5.2 Bouwregels
Voor het bouwen gelden de volgende regels:
a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 5.1 genoemde bestemming
uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een
bouwhoogte van ten hoogste 3 m;
b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag
- met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende
(bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien:
1. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport heeft
overlegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het
oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de
bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden
voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen regels te
verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem,
het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten
door een archeologische deskundige;
c. het bepaalde in dit lid onder b1 en b2 is niet van toepassing, indien het bouwplan
betrekking heeft op een of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de
oppervlakte, voor zover gelegen op of onder maaiveld, niet wordt uitgebreid en
waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
2. een bouwwerk met een oppervlakte van ten hoogste 2.500 m²;
3. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 50 cm en zonder
heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.
5.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde,
of van werkzaamheden
5.3.1 Uitvoeringsverbod zonder omgevingsvergunning
Het is verboden op of in de gronden met de bestemming Waarde - Archeologie - 1
zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag de
volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:
a. egaliseren, ophogen, afgraven, grondwerkzaamheden dieper dan 50 cm (zoals
diepploegen) en ontginnen;
b. graven en dempen van sloten, afdammen, herprofileren van sloten of ander
oppervlaktewater, aanleggen van drainage, uitgezonderd het vervangen van
bestaande drainage;
c. de aanleg van verhardingen > 50 m² (zoals verharde wandel- of fietspaden en
kavelpaden;
d. het aanbrengen van ondergrondse kabels en leidingen en daarmee verband
houdende constructies, installaties of apparatuur;
e. het aanbrengen van diepwortelende beplanting en bomen.
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
79

5.3.2 Uitzonderingen op het uitvoeringsverbod
Het verbod van 5.3.1 is niet van toepassing, indien de werken en werkzaamheden:
a. noodzakelijk zijn voor de uitvoering van een bouwplan waarbij lid 5.2 in acht is
genomen;
b. een oppervlakte beslaan van ten hoogste 2.500 m²;
c. een diepte hebben van ten hoogste 50 cm onder maaiveld;
d. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan;
e. ten dienste van archeologisch onderzoek worden uitgevoerd.
5.3.3 Voorwaarde voor een omgevingsvergunning
De werken en werkzaamheden, zoals in lid 5.3.1 bedoeld, zijn slechts toelaatbaar,
indien de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk,
geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden aan de hand van nader archeologisch
onderzoek kan aantonen dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden
aanwezig zijn. Voorts zijn de werken en werkzaamheden toelaatbaar, indien:
a. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen
bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden een rapport heeft overlegd waarin de
archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd
gezag in voldoende mate is vastgesteld;
b. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de activiteiten niet
worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de
vergunning regels te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische
resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de
bouwactiviteiten door een archeologische deskundige.
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
80

Artikel 6 Waarde - Archeologie - 2
6.1 Bestemmingsomschrijving
De voor 'Waarde - Archeologie - 2' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere
aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor de bescherming en
veiligstelling van archeologische waarden in een archeologische verwachtingszone
met een middelhoge archeologische verwachting.
6.2 Bouwregels
Voor het bouwen gelden de volgende regels:
a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 6.1 genoemde bestemming
uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een
bouwhoogte van ten hoogste 3 m;
b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag
- met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende
(bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien:
1. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport heeft
overlegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het
oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de
bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden
voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen regels te
verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem,
het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten
door een archeologische deskundige;
c. het bepaalde in dit lid onder b1 en b2 is niet van toepassing, indien het bouwplan
betrekking heeft op een of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de
oppervlakte, voor zover gelegen op of onder maaiveld, niet wordt uitgebreid en
waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
2. een bouwwerk met een oppervlakte van ten hoogste 5.000 m²;
3. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 50 cm en zonder
heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.
6.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde,
of van werkzaamheden
6.3.1 Uitvoeringsverbod zonder omgevingsvergunning
Het is verboden op of in de gronden met de bestemming Waarde - Archeologie - 2
zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag de
volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden met een oppervlakte
groter dan 50 m² uit te voeren:
a. egaliseren, ophogen, afgraven, grondwerkzaamheden dieper dan 50 cm (zoals
diepploegen) en ontginnen;
b. graven en dempen van sloten, afdammen, herprofileren van sloten of ander
oppervlaktewater, aanleggen van drainage, uitgezonderd het vervangen van
bestaande drainage;
c. de aanleg van verhardingen > 50 m² (zoals verharde wandel- of fietspaden en
kavelpaden;
d. het aanbrengen van ondergrondse kabels en leidingen en daarmee verband
houdende constructies, installaties of apparatuur;
e. het aanbrengen van diepwortelende beplanting en bomen.
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
81

6.3.2 Uitzonderingen op het uitvoeringsverbod
Het verbod van lid 6.3.1 is niet van toepassing, indien de werken en werkzaamheden:
a. noodzakelijk zijn voor de uitvoering van een bouwplan waarbij lid 6.2 in acht is
genomen;
b. een oppervlakte beslaan van ten hoogste 5.000 m²;
c. een diepte hebben van ten hoogste 50 cm onder maaiveld;
d. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan;
e. ten dienste van archeologisch onderzoek worden uitgevoerd.
6.3.3 Voorwaarde voor een omgevingsvergunning
De werken en werkzaamheden, zoals in lid 6.3.1 bedoeld, zijn slechts toelaatbaar,
indien de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk,
geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden aan de hand van nader archeologisch
onderzoek kan aantonen dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden
aanwezig zijn. Voorts zijn de werken en werkzaamheden toelaatbaar, indien:
a. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen
bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden een rapport heeft overlegd waarin de
archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd
gezag in voldoende mate is vastgesteld;
b. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de activiteiten niet
worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de
vergunning regels te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische
resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de
bouwactiviteiten door een archeologische deskundige.
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
82

Artikel 7 Waarde - Landschap - 2
7.1 Bestemmingsomschrijving
De voor 'Waarden - Landschap - 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor behoud,
versterking en ontwikkeling van waarden die samenhangen met de kommen, te weten:
a. openheid;
met dien verstande dat:
b. omschakeling naar fruit- en sierteelt en boomkwekerij zoals opgenomen in artikel 3
lid 3.1, op gronden met deze dubbelbestemming niet is toegestaan.
7.2 Bouwregels
Met betrekking tot het bouwen van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde,
gelden in afwijking van artikel 3 de volgende regels:
a. permanente en tijdelijke teeltondersteunende voorzieningen buiten het bouwvlak
zoals opgenomen in artikel 3 lid 3.2 op gronden met deze dubbelbestemming niet
zijn toegestaan.
7.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde,
of van werkzaamheden
7.3.1 Uitvoeringsverbod zonder omgevingsvergunning
Het is verboden op of in de gronden met de bestemming Waarde - Landschap - 2
zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag de
volgende werken, voor zover geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te
voeren:
a. egaliseren, ophogen, afgraven, grondwerkzaamheden dieper dan 40 cm (zoals
diepploegen) en ontginnen;
b. graven en dempen van sloten, afdammen, herprofileren van sloten of ander
oppervlaktewater, aanleggen van drainage, uitgezonderd het vervangen van
bestaande drainage;
c. het aanbrengen van opgaande beplanting uitgezonderd erfbeplanting;
d. het verwijderen, kappen of rooien van bomen of andere opgaande beplanting.
7.3.2 Uitzonderingen op het uitvoeringsverbod
Het verbod van lid 7.3.1 is niet van toepassing op werken of werkzaamheden die:
a. plaatsvinden binnen een bouwvlak of op de gronden waarop mag worden
gebouwd ingevolge een bevoegdheid tot afwijken voor overschrijding van het
bouwvlak;
b. reeds vergunningplichtig zijn ingevolge de andere voor deze gronden geldende
bestemming(en);
c. normaal onderhoud en beheer ten dienste van de bestemming betreffen;
d. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het plan.
7.3.3 Voorwaarde voor een omgevingsvergunning
De werken of werkzaamheden, zoals in lid 7.3.1 bedoeld, zijn slechts toelaatbaar,
indien daardoor de waarden, zoals in lid 7.1 bedoeld, niet onevenredig worden
aangetast.
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
83

estemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
84

Hoofdstuk 3
Algemene regels
Artikel 8
Antidubbeltelregel
Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan
waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling
van latere bouwplannen buiten beschouwing.
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
85

Artikel 9
Algemene bouwregels
9.1 Toegelaten bouwwerken met afwijkende maten
a. Voor een bouwwerk, dat krachtens een omgevingsvergunning op het tijdstip van
inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel
gebouwd kan worden en dat in het plan ingevolge de bestemming is toegelaten,
maar waarvan de bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen
afwijken van de maatvoeringbepalingen in de bouwregels van de betreffende
bestemming, geldt dat:
1. bestaande maten, die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven,
mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden;
2. bestaande maten, die minder bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven,
mogen als ten minste toelaatbaar worden aangehouden.
b. Ingeval van herbouw is lid a onder 1 en 2 uitsluitend van toepassing, indien de
herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt.
c. Op een bouwwerk als hiervoor bedoeld, is het Overgangsrecht bouwwerken als
opgenomen in dit plan niet van toepassing;
d. het bepaalde onder a, b en c is niet van toepassing op voormalige agrarische
bebouwing en op bijgebouwen binnen de bestemming Wonen.
9.2 Overschrijding bouwgrenzen
De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van
aanduidingsgrenzen, aanduidingen en bestemmingsregels worden overschreden
door:
a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen,
hellingbanen, funderingen, balkons, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de
overschrijding ten hoogste 2,5 m bedraagt;
b. tot gebouwen behorende erkers en serres, mits de overschrijding ten hoogste 2 m
bedraagt;
c. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding ten
hoogste 1,5 m bedraagt.
9.3 Herbouw (bedrijfs)woningen
In aanvulling op het bepaalde in hoofdstuk 2 geldt dat algehele herbouw van
(bedrijfs)woningen uitsluitend mag plaatsvinden op of binnen de bestaande
funderingen.
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
86

Artikel 10
Uitsluiting aanvullende werking bouwverordening
De regels van stedenbouwkundige aard en de bereikbaarheidseisen van paragraaf 2.5
van de bouwverordening zijn uitsluitend van toepassing, voor zover het betreft:
a. bereikbaarheid van bouwwerken voor wegverkeer, brandblusvoorzieningen;
b. brandweeringang;
c. bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten;
d. de ruimte tussen bouwwerken;
e. parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden bij of in gebouwen.
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
87

Artikel 11
Algemene gebruiksregels
a. Het gebruik van bijgebouwen als zelfstandige of afhankelijke woonruimte is niet
toegestaan.
b. Het gebruik van plattelandskamers voor permanente bewoning is niet toegestaan.
c. Het gebruik van recreatiewoningen voor permanente bewoning is niet toegestaan.
d. Prostitutiebedrijven zijn niet toegestaan.
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
88

Artikel 12
Algemene aanduidingsregels
12.1 reconstructiewetzone - landbouwontwikkelingsgebied
In aanvulling op het bepaalde in hoofdstuk 2 geldt op gronden met de aanduiding
'reconstructiewetzone - landbouwontwikkelingsgebied' het bepaalde in:
• artikel 3 lid 3.7.3;
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
89

Artikel 13
Algemene afwijkingsregels
13.1 Mantelzorg
Het bevoegd gezag kan - tenzij op grond van hoofdstuk 2 reeds afwijking mogelijk is -
bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 11 ten behoeve van
het gebruik van een (vrijstaand) bijgebouw/bedrijfsgebouw als afhankelijke
woonruimte, met inachtneming van het volgende:
a. een afhankelijke woonruimte noodzakelijk is uit het oogpunt van mantelzorg;
b. er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de in het geding zijnde belangen,
waaronder die van omwonenden en (agrarische) bedrijven;
c. de afhankelijke woonruimte is gesitueerd binnen het bouwvlak en voldoet aan de
regels inzake bijgebouwen, met dien verstande dat de oppervlakte van de
afhankelijke woonruimte niet meer dan 75 m² bedraagt;
d. een afhankelijke woonruimte heeft geen zelfstandig recht op bijgebouwen;
e. een verzoek om afwijking wordt voorgelegd aan een deskundige met de vraag of
aan het bepaalde onder a wordt voldaan.
13.2 Vergroten inhoudsmaat Sallandse boerderijvorm
Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in
hoofdstuk 2 ten behoeve van de vergroting van de inhoudsmaat van Sallandse
boerderijen met inachtneming van het volgende:
a. de maximum inhoud van 750 m³ overschreden mag worden indien er sprake is van
het betrekken van een deel bij de woning;
b. de bestaande afmetingen van dat gebouw mogen niet worden vergroot;
c. de Sallandse boerderijvorm dient in stand te worden gehouden.
13.3 Afwijkingsregels voor de herbouw van (bedrijfs)woningen buiten bestaande
funderingen
Het bevoegd gezag kan – tenzij op grond van hoofdstuk 2 reeds afwijking mogelijk is –
bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 9.3 ten behoeve van de
herbouw van (bedrijfs)woningen buiten de bestaande funderingen met inachtneming
van het volgende:
a. de herbouw vindt plaats binnen hetzelfde bouwvlak;
b. de nieuwe situering van de (bedrijfs)woning leidt niet tot extra belemmeringen voor
de bedrijfsontwikkelingen van de omliggende agrarische bedrijven, voortvloeiende
uit de milieuwetgeving;
c. de nieuwe (bedrijfs)woning mag niet worden gerealiseerd op gronden gelegen
binnen 50 m ten opzichte van de bestemming Leiding - Hoogspanningsverbinding;
d. het bepaalde onder c is niet van toepassing indien uit berekeningen blijkt dat het
jaargemiddelde magneetveld voldoet aan de normen;
e. de herbouw buiten de bestaande funderingen is stedenbouwkundig aanvaardbaar;
f. de geluidsbelasting aan de gevel ten gevolge van weg- en railverkeer mag de
voorkeursgrenswaarde, zoals vastgelegd in de Wet geluidhinder, niet
overschrijden;
g. de nieuwe woning dient milieuhygiënisch inpasbaar te zijn.
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
90

13.4 Kleinschalige windturbines
Het bevoegd gezag kan – tenzij op grond van hoofdstuk 2 reeds afwijking mogelijk is –
bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in hoofdstuk 2 ten einde de
realisatie van windmolens mogelijk te maken, met inachtneming van het volgende:
a. windturbines zijn uitsluitend toegestaan binnen een bouwvlak;
b. per bouwvlak is ten hoogste 1 windturbine toegestaan;
c. de hoogte van een windturbine bedraagt ten hoogste 15 m.
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
91

Artikel 14
Algemene wijzigingsregels
14.1 Woningsplitsing karakteristieke panden
Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen teneinde het toestaan van
extra woningen in monumenten en karakteristieke panden die hoofdgebouwen zijn,
met inachtneming van het volgende:
a. woningsplitsing is alleen toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek';
b. de aanduiding 'karakteristiek' dient opgenomen te zijn omdat het blijkens bijlage 4,
5 of 6 een karakteristiek hoofdgebouw betreft;
c. woningsplitsing is niet toegestaan op gronden gelegen binnen 50 m ten opzichte
van de bestemming Leiding - Hoogspanningsverbinding;
d. het bepaalde onder c is niet van toepassing indien uit berekeningen blijkt dat het
jaargemiddelde magneetveld voldoet aan de normen;
e. er wordt daadwerkelijk bijgedragen aan herstel en/of behoud van deze panden;
f. de cultuurhistorische waarde van deze panden wordt niet aangetast;
g. woningsplitsing in twee woningen is uitsluitend toegestaan als de inhoud van het te
splitsen pand meer dan 1.000 m³ bedraagt;
h. woningsplitsing in 3 woningen is uitsluitend toegestaan als de inhoud van het te
splitsen pand meer dan 1.500 m³ bedraagt;
i. ter plaatse van de gesplitste woning dient de bouwaanduiding 'aaneengebouwd' te
worden opgenomen, waarmee wordt aangegeven dat de woning aaneengebouwd
is en dient te blijven;
j. het gebruik vindt plaats binnen het bestaande bouwvolume; uitbreiding van
bebouwing is niet toegestaan waardoor het uitwendige karakter van het
hoofdgebouw – zoals dit bepaald is door hoofdafmetingen, onderlinge
maatverhoudingen, dakvorm en nokrichting – behouden blijft;
k. bij het wijzigingsplan kunnen beperkingen worden gesteld aan de oppervlakte van
bijgebouwen bij de nieuwe woning;
l. de geluidsbelasting aan de gevel ten gevolge van weg- en railverkeer mag de
uiterste grenswaarde, zoals vastgelegd in de Wet geluidhinder, niet overschrijden.
14.2 Realisatie woning in een karakteristiek bijgebouw
Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen teneinde het toestaan van een
extra woningen in een karakteristiek gebouw of monument dat niet is aangebouwd aan
de (voormalige) bedrijfswoning, met inachtneming van het volgende:
a. het realiseren van een woning in een bijgebouw is alleen toegestaan ter plaatse
van de aanduiding 'karakteristiek';
b. de aanduiding 'karakteristiek' dient opgenomen te zijn omdat het blijkens bijlage 4,
5 of 6 een karakteristiek bijgebouw betreft;
c. de realisatie van een woning in een bijgebouw, gelegen op gronden binnen 50 m
ten opzichte van de bestemming Leiding - Hoogspanningsverbinding is niet
toegestaan;
d. het bepaalde onder c is niet van toepassing indien uit berekeningen blijkt dat het
jaargemiddelde magneetveld voldoet aan de normen;
e. er wordt daadwerkelijk bijgedragen aan herstel en/of behoud van deze gebouwen;
f. de cultuurhistorische waarde van deze gebouwen wordt niet aangetast;
g. de geluidsbelasting aan de gevel ten gevolge van weg- en railverkeer mag de
uiterste grenswaarde, zoals vastgelegd in de Wet geluidhinder, niet overschrijden;
met dien verstande dat:
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
92

h. het gebruik plaatsvindt binnen het bestaande bouwvolume; uitbreiding van
bebouwing is niet toegestaan waardoor het uitwendige karakter van het bijgebouw
– zoals dit bepaald is door hoofdafmetingen, onderlinge maatverhoudingen,
dakvorm en nokrichting – behouden blijft;
i. bij het wijzigingsplan beperkingen kunnen worden gesteld aan de oppervlakte van
bijgebouwen bij deze nieuwe woning.
14.3 Waarde archeologie
Burgemeester en wethouders kunnen een of meer bestemmingsvlakken van de
bestemming Waarde - Archeologie - 1 of Waarde - Archeologie - 2 geheel of
gedeeltelijk verwijderen, indien:
a. uit nader archeologisch onderzoek is gebleken dat ter plaatse geen
archeologische waarden aanwezig zijn;
b. het op grond van nader archeologisch onderzoek niet meer noodzakelijk wordt
geacht dat het bestemmingsplan ter plaatse in bescherming en veiligstelling van
archeologische waarden voorziet.
14.4 Herbouw van (bedrijfs)woningen buiten bestaande funderingen
Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen teneinde de herbouw van
(bedrijfs)woningen buiten de bestaande funderingen mogelijk te maken met
inachtneming van het volgende:
a. de herbouw vindt plaats binnen hetzelfde bouwvlak;
b. de nieuwe situering van de (bedrijfs)woning leidt niet tot extra belemmeringen voor
de bedrijfsontwikkelingen van de omliggende agrarische bedrijven, voortvloeiende
uit de milieuwetgeving;
c. de nieuwe (bedrijfs)woning mag niet worden gerealiseerd op gronden gelegen
binnen 50 m ten opzichte van de bestemming Leiding - Hoogspanningsverbinding;
d. het bepaalde onder c is niet van toepassing indien uit berekeningen blijkt dat het
jaargemiddelde magneetveld voldoet aan de normen;
e. de herbouw buiten de bestaande funderingen is stedenbouwkundig aanvaardbaar;
f. de geluidsbelasting aan de gevel ten gevolge van weg- en railverkeer mag de
uiterste grenswaarde, zoals vastgelegd in de Wet geluidhinder, niet overschrijden.
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
93

Artikel 15
Overige regels
15.1 Werking wettelijke regelingen
De wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze
luiden op het moment van vaststelling van het plan.
15.2 Relatie
Indien er blijkens het figuur 'relatie' sprake is van een gekoppeld bouwvlak, dan zijn
voor het gebruik, het bouwen, bevoegdheid tot afwijken en wijzigingsbevoegdheden,
de bepalingen met betrekking tot een 'enkel' bouwvlak van overeenkomstige
toepassing.
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
94

Hoofdstuk 4
Overgangs- en slotregels
Artikel 16
Overgangsregels
16.1 Overgangsrecht bouwwerken
Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:
a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan
aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een
bouwvergunning of omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het
plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of
veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen
wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is
tenietgegaan;
b. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een
omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een
bouwwerk als bedoeld in dit lid onder a met maximaal 10%;
c. dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het
tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning
en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de
overgangsbepaling van dat plan.
16.2 Overgangsrecht gebruik
Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:
a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van
inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden
voortgezet;
b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit
lid onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig
gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt
verkleind;
c. indien het gebruik, bedoeld in dit lid onder a, na de inwerkingtreding van het plan
voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit
gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
d. dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het
voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de
overgangsbepalingen van dat plan.
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
95

Artikel 17
Slotregel
Deze regels worden aangehaald onder de naam bestemmingsplan 'Middelerstraat 4'.
februari 2012.
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
96

Bijlagen bij regels
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
97

estemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
98

Bijlage 1 Landschappelijk inpassingsplan Middelerstraat 4
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
99

estemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
100

Bijlage 2
Staat van Bedrijfsactiviteiten
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
101

estemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
102

Standaard Staat van Bedrijfsactiviteiten
Lijst van afkortingen in de Staat van Bedrijfsactiviteiten
- niet van toepassing of niet relevant
< kleiner dan
> groter
= gelijk aan
cat. categorie
e.d. en dergelijke
kl. klasse
n.e.g. niet elders genoemd
o.c. opslagcapaciteit
p.c. productiecapaciteit
p.o. productieoppervlak
b.o. bedrijfsoppervlak
v.c. verwerkingscapaciteit
u uur
d dag
w
j
B
C
D
L
Z
R
V
week
jaar
bodemverontreiniging
continu
divers
luchtverontreiniging
zonering op basis van Wet geluidhinder
risico (Besluit externe veiligheid inrichtingen mogelijk van
toepassing)
Vuurwerkbesluit van toepassing
G/P verkeersaantrekkende werking goederenvervoer/personenvervoer:
1. potentieel geringe verkeersaantrekkende werking
2. potentieel aanzienlijke verkeersaantrekkende werking
3. potentieel zeer grote verkeersaantrekkende werking

nummer
GEUR
STOF
GELUID
GEVAAR
GROOTSTE
AFSTAND
CATEGORIE
VERKEER
SBI-CODE
1993 OMSCHRIJVING AFSTANDEN IN METERS INDICES
01 - LANDBOUW EN DIENSTVERLENING TEN BEHOEVE VAN DE LANDBOUW
0112 0 Tuinbouw:
0112 4 - champignonkwekerijen (algemeen) 30 10 30 C 10 30 2 1 G
0112 5 - champignonkwekerijen met mestfermentatie 100 10 30 C 10 100 3.2 1 G
0112 6 - bloembollendroog- en prepareerbedrijven 30 10 30 C 10 30 2 1 G
0112 7 - witlofkwekerijen (algemeen) 30 10 30 C 10 30 2 1 G
014 0 Dienstverlening ten behoeve van de landbouw:
014 1 - algemeen (onder andere loonbedrijven): b.o. > 500 m² 30 10 50 10 50 D 3.1 2 G
014 2 - algemeen (onder andere loonbedrijven): b.o. 10 ton: zie SBI-code 51.55
014 3 - plantsoenendiensten en hoveniersbedrijven: b.o. > 500 m² 30 10 50 10 50 3.1 2 G
014 4 - plantsoenendiensten en hoveniersbedrijven: b.o. 1.000 m² 100 0 100 C 50 R 100 3.2 2 G
151 5 - vleeswaren- en vleesconservenfabrieken: p.o.

nummer
GEUR
STOF
GELUID
GEVAAR
GROOTSTE
AFSTAND
CATEGORIE
VERKEER
SBI-CODE
1993 OMSCHRIJVING AFSTANDEN IN METERS INDICES
151 8
- vervaardiging van snacks en vervaardiging van kant-en-klaar-maaltijden met p.o.
< 2.000 m² 50 0 50 10 50 3.1 2 G
152 0 Visverwerkingsbedrijven:
152 5 - conserveren of verwerken anderszins: p.o.

nummer
GEUR
STOF
GELUID
GEVAAR
GROOTSTE
AFSTAND
CATEGORIE
VERKEER
SBI-CODE
1993 OMSCHRIJVING AFSTANDEN IN METERS INDICES
1589.2 0 Soep- en soeparomafabrieken:
1589.2 1 - zonder poederdrogen 100 10 50 10 100 3.2 2 G
1593 t/m
1595 Vervaardiging van wijn, cider en dergelijke 10 0 30 C 0 30 2 1 G
1598 Mineraalwater- en frisdrankfabrieken 10 0 100 50 R 100 3.2 3 G
17 - VERVAARDIGING VAN TEXTIEL
171 Bewerken en spinnen van textielvezels 10 50 100 30 100 3.2 2 G
172 0 Weven van textiel:
172 1 - aantal weefgetouwen < 50 10 10 100 0 100 3.2 2 G
173 Textielveredelingsbedrijven 50 0 50 10 50 3.1 2 G
174, 175 Vervaardiging van textielwaren 10 0 50 10 50 3.1 1 G
176, 177 Vervaardiging van gebreide en gehaakte stoffen en artikelen 0 10 50 10 50 3.1 1 G
18 - VERVAARDIGING VAN KLEDING; BEREIDEN EN VERVEN VAN BONT
181 Vervaardiging kleding van leer 30 0 50 0 50 3.1 1 G
183 Bereiden en verven van bont; vervaardiging van artikelen van bont 50 10 10 10 50 3.1 1 G
19 - VERVAARDIGING VAN LEER EN LEDERWAREN (EXCLUSIEF KLEDING)
192 Lederwarenfabrieken (exclusief kleding en schoeisel) 50 10 30 10 50 D 3.1 2 G
193 Schoenenfabrieken 50 10 50 10 50 3.1 2 G
20 -
HOUTINDUSTRIE EN VERVAARDIGING ARTIKELEN VAN HOUT, RIET, KURK EN
DERGELIJKE
2010.1 Houtzagerijen 0 50 100 50 R 100 3.2 2 G
2010.2 0 Houtconserveringsbedrijven:
2010.2 2 - met zoutoplossingen 10 30 50 10 50 3.1 2 G
202 Fineer- en plaatmaterialenfabrieken 100 30 100 10 100 3.2 3 G
203, 204,
205 0 Timmerwerkfabrieken, vervaardiging overige artikelen van hout 0 30 100 0 100 3.2 2 G

nummer
GEUR
STOF
GELUID
GEVAAR
GROOTSTE
AFSTAND
CATEGORIE
VERKEER
SBI-CODE
1993 OMSCHRIJVING AFSTANDEN IN METERS INDICES
203, 204,
205 1 Timmerwerkfabrieken, vervaardiging overige artikelen van hout, p.o. < 200 m² 0 30 50 0 50 3.1 1 G
205 Kurkwaren-, riet- en vlechtwerkfabrieken 10 10 30 0 30 2 1 G
21 - VERVAARDIGING VAN PAPIER, KARTON EN PAPIER- EN KARTONWAREN
2112 0 Papier- en kartonfabrieken:
2112 1 - p.c. < 3 ton/uur 50 30 50 C 30 R 50 3.1 1 G
212 Papier- en kartonwarenfabrieken 30 30 100 C 30 R 100 3.2 2 G
2121.2 0 Golfkartonfabrieken:
2121.2 1 - p.c. < 3 ton/uur 30 30 100 C 30 R 100 3.2 2 G
22 - UITGEVERIJEN, DRUKKERIJEN EN REPRODUCTIE VAN OPGENOMEN MEDIA
2221 Drukkerijen van dagbladen 30 0 100 C 10 100 3.2 3 G
2222 Drukkerijen (vlak- en rotatie-diepdrukkerijen) 30 0 100 10 100 3.2 3 G
2222.6 Kleine drukkerijen en kopieerinrichtingen 10 0 30 0 30 2 1 P
2223 A Grafische afwerking 0 0 10 0 10 1 1 G
223 Reproductiebedrijven opgenomen media 0 0 10 0 10 1 1 G
23 -
AARDOLIE-/STEENKOOLVERWERKENDE INDUSTRIE; BEWERKING SPLIJT-
/KWEEKSTOFFEN
2320.2 A Smeeroliën- en vettenfabrieken 50 0 100 30 R 100 3.2 2 G
24 - VERVAARDIGING VAN CHEMISCHE PRODUCTEN
2442 0 Farmaceutische productenfabrieken:
2442 1 - formulering en afvullen geneesmiddelen 50 10 50 50 R 50 3.1 2 G
2462 0 Lijm- en plakmiddelenfabrieken:
2462 1 - zonder dierlijke grondstoffen 100 10 100 50 100 3.2 3 G
2464 Fotochemische productenfabrieken 50 10 100 50 R 100 3.2 3 G
2466 A Chemische kantoorbenodigdhedenfabrieken 50 10 50 50 R 50 3.1 3 G

nummer
GEUR
STOF
GELUID
GEVAAR
GROOTSTE
AFSTAND
CATEGORIE
VERKEER
SBI-CODE
1993 OMSCHRIJVING AFSTANDEN IN METERS INDICES
25 - VERVAARDIGING VAN PRODUCTEN VAN RUBBER EN KUNSTSTOF
2512 0 Loopvlakvernieuwingsbedrijven:
2512 1 - vloeroppervlak < 100 m² 50 10 30 30 50 3.1 1 G
2513 Rubber-artikelenfabrieken 100 10 50 50 R 100 D 3.2 1 G
252 0 Kunststofverwerkende bedrijven:
252 3 - productie van verpakkingsmateriaal en assemblage van kunststofbouwmaterialen 50 30 50 30 50 3.1 2 G
26 - VERVAARDIGING VAN GLAS, AARDEWERK, CEMENT-, KALK- EN GIPSPRODUCTEN
261 0 Glasfabrieken:
261 1 - glas en glasproducten, p.c. < 5.000 ton/jaar 30 30 100 30 100 3.2 1 G
2612 Glas-in-loodzetterij 10 30 30 10 30 2 1 G
2615 Glasbewerkingsbedrijven 10 30 50 10 50 3.1 1 G
262, 263 0 Aardewerkfabrieken:
262, 263 1 - vermogen elektrische ovens totaal < 40 kW 10 10 30 10 30 2 1 G
262, 263 2 - vermogen elektrische ovens totaal >= 40 kW 30 50 100 30 100 3.2 2 G
2661.2 0 Kalkzandsteenfabrieken:
2661.2 1 - p.c. < 100.000 ton/jaar 10 50 100 30 100 3.2 2 G
2662 Mineraalgebonden bouwplatenfabrieken 50 50 100 30 100 3.2 2 G
2663, 2664 0 Betonmortelcentrales:
2663, 2664 1 - p.c. < 100 ton/uur 10 50 100 10 100 3.2 3 G
2665, 2666 0 Vervaardiging van producten van beton, (vezel)cement en gips:
2665, 2666 1 - p.c. < 100 ton/dag 10 50 100 50 R 100 3.2 2 G
267 0 Natuursteenbewerkingsbedrijven:
267 1 - zonder breken, zeven en drogen: p.o. > 2.000 m² 10 30 100 0 100 D 3.2 1 G
267 2 - zonder breken, zeven en drogen: p.o.

nummer
GEUR
STOF
GELUID
GEVAAR
GROOTSTE
AFSTAND
CATEGORIE
VERKEER
SBI-CODE
1993 OMSCHRIJVING AFSTANDEN IN METERS INDICES
2682 C Minerale productenfabrieken n.e.g. 50 50 100 50 100 D 3.2 2 G
28 -
VERVAARDIGING EN REPARATIE VAN PRODUCTEN VAN METAAL (EXCLUSIEF
MACHINES/TRANSPORTMIDDELEN)
281 0 Constructiewerkplaatsen:
281 1 - gesloten gebouw 30 30 100 30 100 3.2 2 G
281 1a - gesloten gebouw, p.o. < 200 m² 30 30 50 10 50 3.1 1 G
284 B Smederijen, lasinrichtingen, bankwerkerijen en dergelijke 50 30 100 30 100 D 3.2 2 G
284 B1 Smederijen, lasinrichtingen, bankwerkerijen en dergelijke, p.o. < 200 m² 30 30 50 10 50 D 3.1 1 G
2851 0 Metaaloppervlaktebehandelingsbedrijven:
2851 1 - algemeen 50 50 100 50 100 3.2 2 G
2851 11 - metaalharden 30 50 100 50 100 D 3.2 1 G
2851 12 - lakspuiten en moffelen 100 30 100 50 R 100 D 3.2 2 G
2851 2 - scoperen (opspuiten van zink) 50 50 100 30 R 100 D 3.2 2 G
2851 3 - thermisch verzinken 100 50 100 50 100 3.2 2 G
2851 4 - thermisch vertinnen 100 50 100 50 100 3.2 2 G
2851 5 - mechanische oppervlaktebehandeling (slijpen, polijsten) 30 50 100 30 100 3.2 2 G
2851 6 - anodiseren, eloxeren 50 10 100 30 100 3.2 2 G
2851 7 - chemische oppervlaktebehandeling 50 10 100 30 100 3.2 2 G
2851 8 - emailleren 100 50 100 50 R 100 3.2 1 G
2851 9 - galvaniseren (vernikkelen, verchromen, verzinken, verkoperen en dergelijke) 30 30 100 50 100 3.2 2 G
2852 1 Overige metaalbewerkende industrie 10 30 100 30 100 D 3.2 1 G
2852 2 Overige metaalbewerkende industrie, inpandig, p.o. < 200 m² 10 30 50 10 50 D 3.1 1 G
287 A0 Grofsmederijen, anker- en kettingfabrieken:
287 B Overige metaalwarenfabrieken n.e.g. 30 30 100 30 100 3.2 2 G
287 B Overige metaalwarenfabrieken n.e.g.; inpandig, p.o. < 200 m² 30 30 50 10 50 3.1 1 G
29 - VERVAARDIGING VAN MACHINES EN APPARATEN
29 0 Machine- en apparatenfabrieken inclusief reparatie:

nummer
GEUR
STOF
GELUID
GEVAAR
GROOTSTE
AFSTAND
CATEGORIE
VERKEER
SBI-CODE
1993 OMSCHRIJVING AFSTANDEN IN METERS INDICES
29 1 - p.o. < 2.000 m² 30 30 100 30 100 D 3.2 2 G
- reparatie van machines en apparaten, zonder proefdraaien verbrandingsmotoren ≥
29
1 MW 30 30 50 30 50 3.1 1 G
30 - VERVAARDIGING VAN KANTOORMACHINES EN COMPUTERS
30 A Kantoormachines- en computerfabrieken, inclusief reparatie 30 10 30 10 30 2 1 G
31 -
VERVAARDIGING VAN OVERIGE ELEKTRISCHE MACHINES, APPARATEN EN
BENODIGDHEDEN
314 Accumulatoren- en batterijenfabrieken 100 30 100 50 100 3.2 2 G
316 Elektrotechnische industrie n.e.g. 30 10 30 10 30 2 1 G
32 -
321 t/m 323
VERVAARDIGING VAN AUDIO-, VIDEO-, TELECOMMUNICATIEAPPARATEN EN
-BENODIGDHEDEN
Vervaardiging van audio-, video- en telecommunicatieapparatuur en dergelijke,
inclusief reparatie 30 0 50 30 50 D 3.1 2 G
3210 Fabrieken voor gedrukte bedrading 50 10 50 30 50 3.1 1 G
33 - VERVAARDIGING VAN MEDISCHE EN OPTISCHE APPARATEN EN INSTRUMENTEN
Fabrieken voor medische en optische apparaten en instrumenten en dergelijke,
33 A inclusief reparatie 30 0 30 0 30 2 1 G
34 VERVAARDIGING VAN AUTO'S, AANHANGWAGENS EN OPLEGGERS
341 0 Autofabrieken en assemblagebedrijven
343 Auto-onderdelenfabrieken 30 10 100 30 R 100 3.2 2 G
35 -
VERVAARDIGING VAN TRANSPORTMIDDELEN (EXCLUSIEF AUTO'S,
AANHANGWAGENS)
351 0 Scheepsbouw- en reparatiebedrijven:
351 1 - houten schepen 30 30 50 10 50 3.1 2 G

nummer
GEUR
STOF
GELUID
GEVAAR
GROOTSTE
AFSTAND
CATEGORIE
VERKEER
SBI-CODE
1993 OMSCHRIJVING AFSTANDEN IN METERS INDICES
351 2 - kunststof schepen 100 50 100 50 R 100 3.2 2 G
351 - onderhoud/reparatie metalen schepen < 25 m, incidenteel bouwen 30 50 50 30 50 3.1 2 G
352 0 Wagonbouw- en spoorwegwerkplaatsen:
352 1 - algemeen 50 30 100 30 100 3.2 2 G
353 0 Vliegtuigbouw en -reparatiebedrijven:
354 Rijwiel- en motorrijwielfabrieken 30 10 100 30 R 100 3.2 2 G
355 Transportmiddelenindustrie n.e.g. 30 30 100 30 100 D 3.2 2 G
36 - VERVAARDIGING VAN MEUBELS EN OVERIGE GOEDEREN N.E.G.
361 1 Meubelfabrieken 50 50 100 30 100 D 3.2 2 G
361 2 Meubelstoffeerderijen b.o. < 200 m² 0 10 10 0 10 1 1 P
362 Fabricage van munten, sieraden en dergelijke 30 10 10 10 30 2 1 G
364 Sportartikelenfabrieken 30 10 50 30 50 3.1 2 G
365 Speelgoedartikelenfabrieken 30 10 50 30 50 3.1 2 G
3661.1 Sociale werkvoorziening 0 30 30 0 30 2 1 P
3661.2 Vervaardiging van overige goederen n.e.g. 30 10 50 30 50 D 3.1 2 G
40 - PRODUCTIE EN DISTRIBUTIE VAN STROOM, AARDGAS, STOOM EN WARM WATER
40 B0 Bio-energieinstallaties elektrisch vermogen < 50 MWe:
- covergisting, verbranding en vergassing van mest, slib, gft en reststromen
40 B1 voedingsindustrie 100 50 100 30 R 100 3.2 2 G
40 B2 - vergisting, verbranding en vergassing van overige biomassa 50 50 100 30 R 100 3.2 2 G
40 C0 Elektriciteitsdistributiebedrijven, met transformatorvermogen:
40 C1 - < 10 MVA 0 0 30 C 10 30 2 1 P
40 C2 - 10 - 100 MVA 0 0 50 C 30 50 3.1 1 P
40 C3 - 100 - 200 MVA 0 0 100 C 50 100 3.2 1 P
40 D0 Gasdistributiebedrijven:
40 D3 - gas: reduceer-, compressor-, meet- en regelinstallaties, categorie A 0 0 10 C 10 10 1 1 P
40 D4 - gasdrukregel- en meetruimten (kasten en gebouwen), categorie B en C 0 0 30 C 10 30 2 1 P

nummer
GEUR
STOF
GELUID
GEVAAR
GROOTSTE
AFSTAND
CATEGORIE
VERKEER
SBI-CODE
1993 OMSCHRIJVING AFSTANDEN IN METERS INDICES
40 D5 - gasontvang- en -verdeelstations, categorie D 0 0 50 C 50 R 50 3.1 1 P
40 E0 Warmtevoorzieningsinstallaties, gasgestookt:
40 E1 - stadsverwarming 30 10 100 C 50 100 3.2 1 P
40 E2 - blokverwarming 10 0 30 C 10 30 2 1 P
41 - WINNING EN DISTRIBUTIE VAN WATER
41 A0 Waterwinning-/bereidingbedrijven:
41 A2 - bereiding met chloorbleekloog en dergelijke en/of straling 10 0 50 C 30 50 3.1 1 G
41 B0 Waterdistributiebedrijven met pompvermogen:
41 B1 - < 1 MW 0 0 30 C 10 30 2 1 P
41 B2 - 1 - 15 MW 0 0 100 C 10 100 3.2 1 P
45 - BOUWNIJVERHEID
45 Bouwbedrijven/aannemers algemeen
45 0 - bouwbedrijven/aannemers algemeen: b.o. > 2.000 m² 10 30 100 10 100 3.2 2 G
45 1 - bouwbedrijven/aannemers algemeen: b.o. > 1000 m²: b.o.

nummer
GEUR
STOF
GELUID
GEVAAR
GROOTSTE
AFSTAND
CATEGORIE
VERKEER
SBI-CODE
1993 OMSCHRIJVING AFSTANDEN IN METERS INDICES
5123 Groothandel in levende dieren 50 10 100 C 0 100 3.2 2 G
5124 Groothandel in huiden, vellen en leder 50 0 30 0 50 3.1 2 G
5125, 5131 Groothandel in ruwe tabak, groenten, fruit en consumptie-aardappelen 30 10 30 50 R 50 3.1 2 G
5132, 5133 Groothandel in vlees, vleeswaren, zuivelproducten, eieren, spijsoliën 10 0 30 50 R 50 3.1 2 G
5148.7 0 Groothandel in vuurwerk en munitie:
5148.7 2 - consumentenvuurwerk, verpakt, opslag 10 tot 50 ton 10 0 30 50 V 50 3.1 2 G
5151.1 0 Groothandel in vaste brandstoffen:
5151.1 1 - klein, lokaal verzorgingsgebied 10 50 50 30 50 3.1 2 P
5151.2 0 Groothandel in vloeibare brandstoffen:
5151.2 - ondergronds, K1/K2/K3-klasse 10 0 10 10 10 1 1 G
5151.2 - bovengronds, K1/K2-kl.: o.c. < 10 m³ 10 0 10 50 R 50 3.1 1 G
5151.2 - bovengronds, K1/K2-kl.: o.c. 10 - 1.000 m³ 30 0 30 100 R 100 3.2 1 G
5151.2 - bovengronds, K3-klasse: o.c. < 10 m³ 10 0 10 10 30 2 1 G
5151.2 - bovengronds, K3-klasse: o.c. 10 - 1.000 m³ 30 0 30 50 50 3.1 1 G
5151.2 0 Groothandel in gasvormige brandstoffen (butaan, propaan, lpg (in tanks)):
5151.2 - bovengronds, < 2 m³ 0 0 0 30 30 2 1 G
5151.2 - bovengronds, 2 - 8 m³ 10 0 0 50 R 50 3.1 1 G
5151.2 - bovengronds, 8 - 80 m³ 10 0 10 100 R 100 3.2 1 G
5151.2 - ondergronds, < 80 m³ 10 0 10 50 R 50 3.1 1G G
5151.2 Gasvormige brandstoffen in gasflessen
5151.2 - kleine hoeveelheden < 10 ton 0 0 0 10 10 1 1 G
5151.2 - beperkte hoeveelheden (< 150 ton) en hoog beschermingsniveau 10 0 10 30 R 30 2 1 G
5151.2 Niet-reactieve gassen (inclusief zuurstof), gekoeld 10 0 10 50 50 3.1 1 G
5151.3 Groothandel minerale olieproducten (exclusief brandstoffen) 100 0 30 50 100 3.2 2 G
5152.1 0 Groothandel in metaalertsen:
5152.2 /.3 Groothandel in metalen en -halffabricaten 0 10 100 10 100 3.2 2 G
5153 0 Groothandel in hout en bouwmaterialen:
5153 1 - algemeen: b.o. > 2.000 m² 0 10 50 10 50 3.1 2 G
5153 2 - algemeen: b.o.

nummer
GEUR
STOF
GELUID
GEVAAR
GROOTSTE
AFSTAND
CATEGORIE
VERKEER
SBI-CODE
1993 OMSCHRIJVING AFSTANDEN IN METERS INDICES
5153.4 4 Zand en grind:
5153.4 5 - algemeen: b.o. > 200 m² 0 30 100 0 100 3.2 2 G
5153.4 6 - algemeen: b.o. 2.000 m² 0 0 50 10 50 3.1 2 G
5154 2 - algemeen: b.o. 1.000 m² 10 30 100 30 100 3.2 2 G
5157 1 - autosloperijen: b.o. 1.000 m² 10 30 100 10 100 D 3.2 2 G
5157.2/3 1 - overige groothandel in afval en schroot: b.o.

nummer
GEUR
STOF
GELUID
GEVAAR
GROOTSTE
AFSTAND
CATEGORIE
VERKEER
SBI-CODE
1993 OMSCHRIJVING AFSTANDEN IN METERS INDICES
63 - DIENSTVERLENING TEN BEHOEVE VAN HET VERVOER
631 Loswal 10 30 50 30 50 3.1 2 G
6312 A Distributiecentra, pak- en koelhuizen 30 10 50 C 50 R 50 D 3.1 2 G
6321 2 Stalling van vrachtwagens (met koelinstallaties) 10 0 100 C 30 100 3.2 2 G
71 - VERHUUR VAN TRANSPORTMIDDELEN, MACHINES, ANDERE ROERENDE GOEDEREN
712 Verhuurbedrijven voor transportmiddelen (exclusief personenauto's) 10 0 50 10 50 D 3.1 2 G
713 Verhuurbedrijven voor machines en werktuigen 10 0 50 10 50 D 3.1 2 G
72 - COMPUTERSERVICE- EN INFORMATIETECHNOLOGIE
725 Onderhoud en reparatie computers en kantoormachines 0 0 10 0 10 1 1 P
72 B Datacentra 0 0 30 C 0 30 2 1 P
73 - SPEUR- EN ONTWIKKELINGSWERK
731 Natuurwetenschappelijk speur- en ontwikkelingswerk 30 10 30 30 R 30 2 1 P
74 - OVERIGE ZAKELIJKE DIENSTVERLENING
74701 Reinigingsbedrijven voor gebouwen 50 10 30 30 50 D 3.1 1 P
90 - MILIEUDIENSTVERLENING
9001 A0 RWZI's en gierverwerkingsinrichting, met afdekking voorbezinktanks:
9001 B Rioolgemalen 30 0 10 C 0 30 2 1 P
9002.1 A Vuilophaal-, straatreinigingsbedrijven en dergelijke 50 30 50 10 50 3.1 2 G
9002.1 B Gemeentewerven (afval-inzameldepots) 30 30 50 30 R 50 3.1 2 G
9002.2 A0 Afvalverwerkingsbedrijven:
9002.2 A2 - kabelbranderijen 100 50 30 10 100 3.2 1 G
9002.2 A4 - pathogeen afvalverbranding (voor ziekenhuizen) 50 10 30 10 50 3.1 1 G
9002.2 A5 - oplosmiddelterugwinning 100 0 10 30 R 100 D 3.2 1 G

nummer
GEUR
STOF
GELUID
GEVAAR
GROOTSTE
AFSTAND
CATEGORIE
VERKEER
SBI-CODE
1993 OMSCHRIJVING AFSTANDEN IN METERS INDICES
9002.2 A7 - verwerking fotochemisch en galvano-afval 10 10 30 30 R 30 2 1 G
9002.2 C0 Composteerbedrijven:
9002.2 C3 - belucht v.c. < 20.000 ton/jaar 100 100 100 10 100 3.2 2 G
93 - OVERIGE DIENSTVERLENING
9301.1 A Wasserijen en linnenverhuur 30 0 50 C 30 50 3.1 2 G
9301.1 B Tapijtreinigingsbedrijven 30 0 50 30 50 3.1 2 G
9301.3 A Wasverzendinrichtingen 0 0 30 0 30 2 1 G

Bijlage 3
Staat van Horeca-activiteiten
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
103

estemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
104

Categorie I 'lichte horeca'
Bedrijven die in beginsel alleen overdag en 's avonds behoeven te zijn geopend (vooral verstrekking
van etenswaren en maaltijden) en daardoor slechts beperkte hinder voor
omwonenden veroorzaken. Binnen deze categorie worden de volgende subcategorieën
onderscheiden:
1a. Aan de detailhandelsfunctie verwante horeca
- automatiek;
- broodjeszaak;
- cafetaria;
- croissanterie;
- koffiebar;
- lunchroom;
- ijssalon;
- snackbar;
- tearoom;
- traiteur.
1b. Overige lichte horeca
- bistro;
- restaurant (zonder bezorg- en/of afhaalservice);
- hotel.
1c. Bedrijven met een relatief grote verkeersaantrekkende werking
- bedrijven genoemd onder 1a en 1b met een bedrijfsoppervlak van meer dan
250 m²;
- restaurant met bezorg- en/of afhaalservice (o.a. pizza, chinees, McDrives).
Categorie 2 'middelzware horeca'
Bedrijven die normaal gesproken ook delen van de nacht geopend zijn en die daardoor aanzienlijke
hinder voor omwonenden kunnen veroorzaken:
- bar;
- bierhuis;
- biljartcentrum;
- café;
- proeflokaal;
- shoarma/grillroom;
- zalenverhuur (zonder regulier gebruik ten behoeve van feesten en muziek-/dansevenementen).
Categorie 3 'zware horeca'
Bedrijven die voor een goed functioneren ook 's nachts geopend zijn en die tevens een groot
aantal bezoekers aantrekken en daardoor grote hinder voor de omgeving met zich mee
kunnen brengen:
- dancing;
- discotheek;
- nachtclub;
- partycentrum (regulier gebruik ten behoeve van feesten en muziek-/dansevenementen.
Adviesbureau RBOI
Rotterdam / Middelburg
plannummer
SvH 1997

Bijlage 4 Karakteristieke panden - deel 1
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
105

estemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
106

Gemeente Olst-Wijhe
Karakteristieke panden en erven
Deel 1
Het buitengebied
pt
t
Concept
© Het Oversticht, Zwolle 2009
mw. drs. J.M.A.C. Clarijs
mw. drs. M van Zanten

Inhoudsopgave
1. Karakteristieke bebouwing in het buitengebied bedreigd p. 2
2. Opdracht p. 3
3. Werkwijze p. 4
4. Rapportage en advies p. 6
4.1 waardevolle erven p. 8
4.2 karakteristieke panden p. 9
4.3 voorgedragen gemeentelijke monumenten (advies Oversticht 2008) p.24
5. Aanbevelingen tot slot p.32
Colofon p.35

1 Karakteristieke bebouwing in het buitengebied bedreigd
Karakteristieke panden en erven in het buitengebied
Boerderijen verliezen steeds vaker hun agrarische functie en zijn mede hierdoor onderhevig aan
wijzigingen en vernieuwingen. Het ligt in de lijn der verwachting dat in de toekomst meer
sloopaanvragen, bouwaanvragen voor vernieuwing of aanpassing van de boerderij en bijbehorende
bijgebouwen ingediend zullen worden. Boerderijen zijn karakteristiek voor de streek en daarmee
vanuit cultuurhistorisch oogpunt waardevol. De streekeigen bebouwing bepaalt in belangrijke mate het
beeld en de beleving van het buitengebied. Het in stand houden van deze waardevolle elementen is
een belangrijke bijdrage aan de kwaliteit van het buitengebeid. Deze kwaliteiten behoren tot de
identiteit van gemeenten en zorgen voor een aantrekkelijke omgeving voor wonen, werken en
recreëren.
De gemeente Olst-Wijhe is gezamenlijk met de gemeenten Deventer en Raalte bezig met de
actualisatie van het bestemmingsplan voor het buitengebied. De gemeente Olst-Wijhe constateert dat
de voor de streek kenmerkende agrarische bebouwing in het buitengebied langzaam maar zeker
verdwijnt. De actualisatie wordt dan ook aangegrepen om binnen het bestemmingsplan, door het
aanwijzen van zogenaamde karakteristieke panden en erven, de oorspronkelijke kwaliteit van de
bebouwing in het buitengebied beter te behouden. De gemeenten hebben vooralsnog hun beleid ten
aanzien van de karakteristieke panden niet scherp bepaald. Deze inventarisatie is een eerste stap in
het proces om de karakteristieke panden in het bestemmingsplan en in het ruimtelijk beleid te
integreren.
De uitkomst van de inventarisatie is een lijst met de meest bijzondere, opvallende, kenmerkende of
agrarische bebouwing die een duidelijke relatie met zijn omgeving (erf, landschap en regio) heeft.
Voor deze groep wordt in het bestemmingsplan geregeld dat er meerdere functies in de gebouwen
ondergebracht kunnen worden. Hierdoor is er voor deze groep meer aandacht voor hergebruik en
behoud van de bebouwing en erven en voor de manier waarop wijzigingen worden aangebracht. Dit
wil niet zeggen dat de agrarische bebouwing die niet op de lijst voorkomt geen waarde heeft en geen
aandacht verdient. Bijvoorbeeld boerderijen waarvan de erven erg verschraald of geheel verdwenen
zijn. Hier liggen kansen om de erven te herstellen en de boerderijen op een goede manier te
hergebruiken, aan te passen of voor sloop te behoeden. De manier en de mate waarin dit gebeurd is
afhankelijk van het ambitieniveau van de gemeente in samenhang met de bestaande of verwachte
dynamiek. Het maken van een visie en beleid is onontbeerlijk.
2 Opdracht
De gemeente Olst-Wijhe heeft behoefte aan een overzicht van karakteristieke panden en erven in het
buitengebied van het gemeentelijk grondgebied. De gemeente heeft Het Oversticht gevraagd deze
inventarisatie uit te voeren.
3 Werkwijze
Het project is uitgevoerd door drie adviseurs ruimtelijke kwaliteit (erfgoed) van Het Oversticht. Zij zijn
daarbij ondersteund door de betrokken ambtenaar; de coördinator ruimtelijke ontwikkeling van de
gemeente Olst-Wijhe. Om te bepalen welke panden en erven karakteristiek zijn, zijn drie stappen
genomen:
inventariseren (3.1)
waarderen (3.2)
rapporteren en adviseren (4)
Het Oversticht, kennis en advies over ruimtelijke kwaliteit 2

Karakteristieke panden en erven in het buitengebied
3.1 Inventariseren
Voor de inventarisatie van de objecten is een adressenlijst opgesteld van potentiële karakteristieke
panden en erven. Deze lijst is samengesteld door Het Oversticht, de gemeente en een
klankbordgroep die is ingesteld door de gemeente. Het Oversticht heeft naast de aangeleverde
adressen van de gemeente en de begeleidingscommissie diverse bronnen geraadpleegd om een lijst
van te beoordelen panden en erven samen te stellen, waaronder bestaande inventarisaties, literatuur
en databases.
Deze adressenlijst vormde de basis voor het veldwerk waarbij deskundigen van Het Oversticht de
objecten hebben bekeken en gefotografeerd. Tijdens de uitvoering van het veldwerk is nadrukkelijk
gekeken of er objecten misten op de lijst. Wanneer dat nodig bleek, zijn adressen toegevoegd. Tijdens
het veldwerk zijn 150 objecten bezocht, waarvan het overgrote deel buiten de bebouwde kom waren
gelegen.
De inventarisatiewerkzaamheden hebben plaatsgevonden vanaf de openbare weg. Het erf werd
alleen betreden wanneer er onvoldoende zicht was op de bebouwing, indien dit mogelijk was en de
eigenaar toestemming gaf. Vanuit privacyoverwegingen werd hier terughoudend mee omgegaan. Van
enkele objecten waren het erf en de bijgebouwen niet goed zichtbaar en niet betreedbaar. Deze zijn
met een ‘?’ opgenomen in de waardering.
3.2 Waarderingscriteria
Na de inventarisatiewerkzaamheden heeft Het Oversticht de bezochte panden en erven beoordeeld
op vooraf vastgestelde criteria. Het Oversticht richt zich bij het waarderen op drie onderdelen, namelijk
de relatie met het landschap, de erfstructuur en erfinrichting en tot slot het gebouw. 1
Zij vormen de basis van de vijf criteria die Het Oversticht bij de inventarisatie en selectie van
karakteristieke panden en erven hanteert:
relatie met het landschap
erfstructuur en erfinrichting
streekeigen verschijningsvorm
herkenbaarheid en mate van gaafheid
architectuur- en cultuurhistorische waarde
A. Relatie met het landschap
Bij dit criterium is gekeken naar de ligging van het object in het landschap, met accent op de relatie
tussen het gebouw en het landschap en de mate waarin het gebouw beeldbepalend is voor zijn
directe omgeving. In de gemeente Olst-Wijhe zijn de volgende kenmerken van belang:
Bij boerenerven in de oude essen- en kampenlandschappen:
Het oudere landschap is besloten door singels, erfbossen en perceelbeplanting.
Boerderijen zijn gelegen aan de essen en kampen op zandruggen in het landschap.
Boerderijen liggen in nabijheid van lagergelegen hooi en weilanden.
Erf kan zowel met de voor- als achterzijde naar de weg zijn gelegen.
Rafelige erfbegrenzing (open karakter)
Bij boerenerven in jong ontginningslandschap (heidegebied):
Landschap is rechtlijnig van opzet.
Erf voegt zich in de rechtlijnige opzet.
Heldere begrenzing door singelbeplanting.
1 Zie ook: Traditie en vernieuwing; Inspiratieboek voor de transformatie van erven en boerderij in Overijssel, Het Oversticht
(Zwolle) 2008.
Het Oversticht, kennis en advies over ruimtelijke kwaliteit 3

Karakteristieke panden en erven in het buitengebied
B. Erfstructuur en erfinrichting
Bij dit criterium wordt gelet op de ligging van hoofd- en bijgebouwen, de onderlinge samenhang van
de bebouwing op het erf en de (groene) inrichting van het erf. De volgende kenmerken zijn hierbij van
belang:
Bij boerenerven in de oude essen- en kampenlandschappen:
Eenvoudige vorm en opzet van boerderij en erf.
Veel bijgebouwen.
Traditionele indeling in voor-, zij- en achterf.
Heldere scheiding van functies in voorerf (nutstuin, moestuin en fruitgaard gecombineerd met
siertuin) en achtererf (functionele bedrijfsvoering).
De grotere dwarshuisboerderijen hebben soms een formele siertuin.
Op de erven staan solitaire bomen (eik, lindes, berk, bruine beuk, wilg, es, populier).
Bij boerenerven in jong ontginningslandschap (heidegebied):
Weinig bijgebouwen.
Erfbeplanting in strakke singels en erfbossen.
C. Streekeigen verschijningsvorm
Onder streekeigen verschijningsvorm verstaat Het Oversticht een typische hoofdvorm en detaillering
die kenmerkend is voor een bepaalde streek of gebied of in het algemeen kenmerkend voor
hoofdzakelijk (voormalige) agrarische bebouwing. Het Oversticht hanteert een indeling van gebouwen
op basis van de hoofdvorm. Hierin worden de volgende typen onderscheiden:
a) erin: woning en bedrijf ineen.
b) eraan: woning en bedrijf gescheiden in één gebouw.
c) erbij: woning en bedrijf gescheiden als afzonderlijke gebouwen.
In de gemeente Olst-Wijhe komen, evenals in Salland en Raalte, verschillende boerderijtypologieën
voor. In de oudere landschappen overheersen twee typen: een hallenhuisboerderij (erin) en een
dwarshuisboerderij, soms ook krukhuisboerderij (eraan). Dit laatste type komt relatief veel voor in Olst-
Wijhe. In de jongere landschappen komen (doorwerkingen van) deze traditionele hoofdvormen voor,
maar ook boerderijcomplexen met vrijstaande woonhuizen (erbij).
Kenmerken hallenhuisboerderij
Woning en bedrijf in een hoofdvolume.
Zowel grote als kleine oppervlakken.
De kapvorm vaak gekenmerkt door een wolfseind op het voorhuis en een doorlopend dakschild bij
het bedrijfsgedeelte.
Pannen- en rietendak of combinaties daarvan.
Gepleisterde gevels komen voor.
Asymmetrische voorgevels.
Kenmerken dwarshuisboerderij/krukhuisboerderij
Woning en bedrijf wel in één gebouw, maar in de architectuur duidelijk van elkaar onderscheiden.
T- vormige (dwarshuis) of L-vormige plattegrond (krukhuis).
Pannen- en rietendaken of combinaties daarvan.
Architectonische details zijn sober.
Gepleisterde gevels komen voor.
Asymmetrische voorgevels.
D. Herkenbaarheid/ mate van gaafheid
De meest gave exemplaren zijn over het algemeen reeds als rijks- of gemeentelijk monument
beschermd. Wijzigingen zijn echter van alle tijden en kunnen een pand ook een extra historische ‘laag’
geven. Voor de niet beschermde bebouwing wordt bij dit criterium gelet op de volgende elementen:
herkenbaarheid hoofdvorm
herkenbaarheid in relatie tot zijn functie of voormalige functie
Het Oversticht, kennis en advies over ruimtelijke kwaliteit 4

Karakteristieke panden en erven in het buitengebied
E. Architectuur- en/of cultuurhistorische waarde
Tijdens de inventarisatie kan het voorkomen dat panden gesignaleerd worden die van
architectuurhistorisch of cultuurhistorisch belang zijn. Gedacht kan worden aan bijvoorbeeld:
niet-streekeigen boerderijtypen.
industrieel erfgoed.
woonhuizen (kleinschalig en vrijstaand).
overige bijzondere bebouwing.
Het Oversticht, kennis en advies over ruimtelijke kwaliteit 5

Karakteristieke panden en erven in het buitengebied
4 Rapportage en advies
Op basis van de waardering is een eerste advies opgesteld, dat wordt besproken met de
opdrachtgever. Het is mogelijk dat het definitief advies op onderdelen kan afwijken van het
voorliggende concept. In de onderstaande overzicht volgt een lijst van panden en erven waarvan Het
Oversticht adviseert ze in het bestemmingplan op te nemen als karakteristiek, inclusief foto en de
toegekende waardering zoals beschreven in de criteria
A: relatie met het landschap;
B: erfstructuur en erfinrichting;
C: streekeigen verschijningsvorm;
D: herkenbaarheid/mate van gaafheid;
E: architectuur- en/of cultuurhistorische waarde.
De selectie is tot stand gekomen aan de hand van de volgende waarderingssystematiek. Een object
kon per criterium worden gewaardeerd als “zeer positief” (++), “positief” (+), “neutraal” (geen) of
“negatief” (- ). Wanneer het erf met gebouwen minimaal vier punten scoorde, is het voorgedragen als
karakteristiek pand. Wanneer het erf met gebouwen drie punten scoorde viel het binnen de
zogenoemde ‘twijfelgevallen’. Deze twijfelgevallen zijn voorgelegd aan de gemeente. Een deel van de
twijfelgevallen is op verzoek van de gemeente wel opgenomen als karakteristiek.
De foto’s in de adressenlijst zijn bedoeld als ondersteuningsmateriaal en zijn geen weergaven van de
volumes die het kenmerk karakteristiek krijgen. De exacte bouwvolumes zullen, voor zover mogelijk
analoog op kaartmateriaal aangeleverd worden.
Tabel1: Lijst met karakteristieke panden
plaats adres nr
Boerhaar L.T. Andersonstraat 8
Wijhe Boerlestraat 9
Wesepe Bonekampweg 2
Wesepe Bonekampweg 5
Welsum Bosweg 1
Wesepe Boxbergerweg 49
Wesepe Boxbergerweg 50
Wijhe Bremmelerstraat 9
Olst Diepenveenseweg 2
Olst Diepenveenseweg 22
Olst Diepenveenseweg 24/24a
Olst Eikelhofweg 8
Olst Eikelhofweg 14
Olst Eikelhofweg 23
Wijhe Elshof 3
Welsum Erveweg 3
Welsum Erveweg 9
Welsum Erveweg 24
Wijhe Hagenvoorde 1
Wijhe Hagenvoorde 3
Wijhe Hamelweg 18a
Herxen Herxen 32
Herxen Herxen 95
Herxen Herxen 99
Wijhe Het Anem 4
Den Nul Holstweg 35
Het Oversticht, kennis en advies over ruimtelijke kwaliteit 6

Karakteristieke panden en erven in het buitengebied
plaats adres nr
Olst Zandweteringpad 3
Wijhe Hooglandweg 3
Welsum IJsseldijk 21
Welsum IJsseldijk 27
Welsum IJsseldijk 115
Wijhe Kappeweg 28
Olst Kleistraat 5-5a
Olst Kleistraat 11
Olst Kleistraat 15
Olst Kleistraat 44
Olst Kletterstraat 3
Olst Kletterstraat 25
Wijhe Kloosterstraat 12
Welsum Kloosterhoekweg 11
Olst Koedijk 2
Olst Koedijk 4
Olst Langedijk 4
Wijhe Langeveldsloo 6
Marle Marledijk 15
Marle Marledijk 31
Wesepe Marsweg 3 en 5
Olst Middelerstraat 14
Olst Middelerstraat 19
Olst Molenweg 4
Olst Molenweg 10
Olst Molenweg 42a
Olst Nieuwe Kampen 2
Olst Oude Allee Bij 4
Olst Oude Allee 4
Welsum Polderweg 1
Wesepe Raalterweg 89
Wesepe Raalterweg 91
Wijhe Rijksstraatweg 8
Wijhe Rijksstraatweg 10
Wijhe Rijksstraatweg 11
Wesepe Rozenvoorderdijk 3
Wijhe Schippershuizen 3
Olst Steunenbergerweg 5
Olst Steunenbergerweg 6
Olst Steunenbergerweg 7a
Welsum Veenweg 2
Wijhe Vettewinkelweg 2
Wijhe Waterstraat 18
Wijhe Wechterholt 8
Wijhe Wechterholt 29
Wijhe Wechterholt 33
Wijhe Withuisweg 8
Wijhe Wijheseweg 4
Het Oversticht, kennis en advies over ruimtelijke kwaliteit 7

Karakteristieke panden en erven in het buitengebied
plaats adres nr
Olst Zandweteringpad 3
4.1 Erven
Omdat oude, traditionele erfinrichting en -structuren ras verdwijnen uit het landschapsbeeld maar
tegelijkertijd wel heel bepalend zijn voor de beleving van de gebouwen en een belangrijk aspect zijn
voor samenhang met de omgeving, is op verzoek van de gemeente extra aandacht besteed aan een
waarderingslijst van de waardevolle erven. Een aandachtspunt is wel dat de erven vanaf de openbare
weg geïnventariseerd zijn en dat deze werkwijze met zich meebrengt dat enkele erven slechts deels
(goed) zichtbaar waren.
Voor alle erven en panden die als karakteristiek aangemerkt worden adviseert Het Oversticht om
zorgvuldig met de inrichting, gebouwen, beplanting en betrating om te gaan en een advies van een
ervenconsulent te betrekken bij de planvorming van eventuele wijzigingen. Aanvullend volgt
onderstaand een lijst van adressen met waardevolle erven die erg hoog gescoord hebben in de
inventarisatie (de adressen komen terug in de lijst karakteristieke panden). Bij deze erven is extra
aandacht voor het erf van groot belang. Het Oversticht adviseert om bij wijzigingen op of van deze
erven in ieder geval een advies van een ervenconsulent te betrekken bij de planvorming zodat de
karakteristieken gewaarborgd blijven of zelfs versterkt worden.
Tabel 2: waardevolle erven
plaats adres nr
Wijhe Boerlestraat 9
Welsum Bosweg 1
Wijhe Bremmelerstraat 9
Wijhe Elshof 3
Welsum Erveweg 3
Welsum Erveweg 9
Welsum Erveweg 24
Wijhe Hagenvoorde 1
Wijhe Hagenvoorde 3
Herxen Herxen 32
Herxen Herxen 97
Welsum IJsseldijk 27
Olst Langedijk 4
Wijhe Langeveldsloo 6
Marle Marledijk 15
Olst Molenweg 42a
Olst Steunenbergerweg 6
Olst Steunenbergerweg 7a
Welsum Veenweg 2
Wijhe Vettewinkelweg 2
Wijhe Wechterholt 18
Wijhe Wijheseweg 4
Het Oversticht, kennis en advies over ruimtelijke kwaliteit 8

Karakteristieke panden en erven in het buitengebied
4.2 Waarderingslijst karakteristieke panden/erven
Waarderingsonderdelen:
A relatie met het landschap
B erfstructuur en erfinrichting
C streekeigen verschijningsvorm
D herkenbaarheid/mate van gaafheid
E architectuur- en/of cultuurhistorische waarde
Boerhaar
plaats adres nr
L.T.
Andersonstraat
8
B
A
erf
relatie
structuur
met het
en in
landschap
richting
C
streek
eigen
D
herkenbaar
heid/
gaafheid
+ ++ ++
E
arch.
cult.hist.
waarden
Wijhe Boerlestraat 9
+ ++ + +
Wesepe Bonekampweg 2
+ + + +
Wesepe Bonekampweg 5
+ + + ++
Het Oversticht, kennis en advies over ruimtelijke kwaliteit 9

Karakteristieke panden en erven in het buitengebied
plaats adres nr
Welsum Bosweg 1
B
A
erf
relatie
structuur
met het
en in
landschap
richting
C
streek
eigen
D
herkenbaar
heid/
gaafheid
+ ++ + +
E
arch.
cult.hist.
waarden
Wesepe Boxbergerweg 49
+ + ++ ++
Wesepe Boxbergerweg 50
+ + + +
Wijhe Bremmelerstraat 9
+ ++ + + +
Olst Diepenveenseweg 2
+ + ++ +
Het Oversticht, kennis en advies over ruimtelijke kwaliteit 10

Karakteristieke panden en erven in het buitengebied
plaats adres nr
Olst Diepenveenseweg 4
B
A
erf
relatie
structuur
met het
en in
landschap
richting
C
streek
eigen
D
herkenbaar
heid/
gaafheid
E
arch.
cult.hist.
waarden
+ + + + ++
Olst Diepenveenseweg 22
+ + ++
Olst Diepenveenseweg 24/
24a + + + ++
Olst Eikelhofweg 8
+ + + +
Olst Eikelhofweg 14
+ + + ++
Het Oversticht, kennis en advies over ruimtelijke kwaliteit 11

Karakteristieke panden en erven in het buitengebied
plaats adres nr
Olst Eikelhofweg 23
B
A
erf
relatie
structuur
met het
en in
landschap
richting
C
streek
eigen
D
herkenbaar
heid/
gaafheid
+ + ++
E
arch.
cult.hist.
waarden
Wijhe Elshof 3
+ ++ + +
Welsum Erveweg 3
+ ++ + ++
Welsum Erveweg 9
+ ++ + ++
Welsum Erveweg 24
+ ++ + +
Het Oversticht, kennis en advies over ruimtelijke kwaliteit 12

Karakteristieke panden en erven in het buitengebied
plaats adres nr
Wijhe Hagenvoorde 1
B
A
erf
relatie
structuur
met het
en in
landschap
richting
C
streek
eigen
D
herkenbaar
heid/
gaafheid
+ ++ + +
E
arch.
cult.hist.
waarden
Wijhe Hagenvoorde 3
+ ++ + +
Wijhe Hamelweg 18a
+ + + ++
Herxen Herxen 32
+ ++ + ++
Herxen Herxen 95
++ ++ + ++
Het Oversticht, kennis en advies over ruimtelijke kwaliteit 13

Karakteristieke panden en erven in het buitengebied
plaats adres nr
Herxen Herxen 99
B
A
erf
relatie
structuur
met het
en in
landschap
richting
C
streek
eigen
D
herkenbaar
heid/
gaafheid
++ + + +
E
arch.
cult.hist.
waarden
Wijhe Het Anem 4
+ + + +
Den Nul Holstweg 35
+ + + +
Wijhe Hooglandweg 3
+ + +
Welsum IJsseldijk 21
++ ? ++ +
Het Oversticht, kennis en advies over ruimtelijke kwaliteit 14

Karakteristieke panden en erven in het buitengebied
plaats adres nr
Welsum IJsseldijk 27
B
A
erf
relatie
structuur
met het
en in
landschap
richting
C
streek
eigen
D
herkenbaar
heid/
gaafheid
E
arch.
cult.hist.
waarden
++ ++ + +? ?
Welsum IJsseldijk 115
++ +? + +? ?
Wijhe Kappeweg 28
+ + + +
Olst Kleistraat 5-5a
+ + + +
Olst Kleistraat 11
+ + + ++
Het Oversticht, kennis en advies over ruimtelijke kwaliteit 15

Karakteristieke panden en erven in het buitengebied
plaats adres nr
Olst Kleistraat 15
B
A
erf
relatie
structuur
met het
en in
landschap
richting
C
streek
eigen
D
herkenbaar
heid/
gaafheid
+ + + ++
E
arch.
cult.hist.
waarden
Olst Kleistraat 44
+ + + +
Olst Kletterstraat 3
+ + + ++
Olst Kletterstraat 25
+ + + ++
Wijhe Kloosterstraat 12
+ + + +
Het Oversticht, kennis en advies over ruimtelijke kwaliteit 16

Karakteristieke panden en erven in het buitengebied
plaats adres nr
Welsum Kloosterhoekweg 11
B
A
erf
relatie
structuur
met het
en in
landschap
richting
C
streek
eigen
D
herkenbaar
heid/
gaafheid
+ + + +
E
arch.
cult.hist.
waarden
Olst Koedijk 2
+ + ++
Olst Koedijk 4
+ + + +
Olst Langedijk 4
+ ++ + +
Wijhe Langeveldsloo 6
+ ++ + +
Het Oversticht, kennis en advies over ruimtelijke kwaliteit 17

Karakteristieke panden en erven in het buitengebied
plaats adres nr
Marle Marledijk 15
B
A
erf
relatie
structuur
met het
en in
landschap
richting
C
streek
eigen
D
herkenbaar
heid/
gaafheid
+ ++ + +
E
arch.
cult.hist.
waarden
Marle Marledijk 31
++ ++ + +
Wesepe Marsweg 3 en
5 + + + +
Olst Middelerstraat 14
+ + + +
Olst Middelerstraat 19
+ + +
Het Oversticht, kennis en advies over ruimtelijke kwaliteit 18

Karakteristieke panden en erven in het buitengebied
plaats adres nr
Olst Molenweg 4
B
A
erf
relatie
structuur
met het
en in
landschap
richting
C
streek
eigen
D
herkenbaar
heid/
gaafheid
E
arch.
cult.hist.
waarden
+ + + ++
Olst Molenweg 10
+ + + +
Olst Molenweg 42a
+ ++ + +
Olst Nieuwe Kampen 2
+ + + ++
Olst
Oude Allee
(wordt gesloopt)
Bij 4
+ + + + ++
Het Oversticht, kennis en advies over ruimtelijke kwaliteit 19

Karakteristieke panden en erven in het buitengebied
plaats adres nr
Olst Diepenveenseweg 4
B
A
erf
relatie
structuur
met het
en in
landschap
richting
C
streek
eigen
D
herkenbaar
heid/
gaafheid
E
arch.
cult.hist.
waarden
+ + + + ++
Welsum Polderweg 1
+ +? + +
Wesepe Raalterweg 89
+ + + +
Wesepe Raalterweg 91
+ + + + +
Wijhe Rijksstraatweg 8
+ +? ++ +
Het Oversticht, kennis en advies over ruimtelijke kwaliteit 20

Karakteristieke panden en erven in het buitengebied
plaats adres nr
Wijhe Rijksstraatweg 10
B
A
erf
relatie
structuur
met het
en in
landschap
richting
C
streek
eigen
D
herkenbaar
heid/
gaafheid
+ + + ++
E
arch.
cult.hist.
waarden
Wijhe Rijksstraatweg 11
+ + +
Wesepe Rozenvoorderdijk 3
+ + + +
Wijhe Schippershuizen 3
+ +? + ++ ++
Olst Steunenbergerweg 5
+ + +
Het Oversticht, kennis en advies over ruimtelijke kwaliteit 21

Karakteristieke panden en erven in het buitengebied
plaats adres nr
Olst Steunenbergerweg 6
B
A
erf
relatie
structuur
met het
en in
landschap
richting
C
streek
eigen
D
herkenbaar
heid/
gaafheid
+ ++ + +
E
arch.
cult.hist.
waarden
Olst
Steunenbergerweg 7a
+ ++ + +
Welsum Veenweg 2
+ ++ + +
Wijhe Vettewinkelweg 2
+ ++ +
Wijhe Waterstraat 18
+ + + +
Het Oversticht, kennis en advies over ruimtelijke kwaliteit 22

Karakteristieke panden en erven in het buitengebied
plaats adres nr
Wijhe Wechterholt 8
B
A
erf
relatie
structuur
met het
en in
landschap
richting
C
streek
eigen
D
herkenbaar
heid/
gaafheid
E
arch.
cult.hist.
waarden
+ ++ + + +
Wijhe Wechterholt 29
+ + +
Wijhe Wechterhol 33
+ + +
Wijhe Withuisweg 8
+ + + +
Wijhe Wijheseweg 4
+ ++ + +
Het Oversticht, kennis en advies over ruimtelijke kwaliteit 23

Karakteristieke panden en erven in het buitengebied
plaats adres nr
Olst Zandweteringpad 3
B
A
erf
relatie
structuur
met het
en in
landschap
richting
C
streek
eigen
D
herkenbaar
heid/
gaafheid
++ + + +
E
arch.
cult.hist.
waarden
4.3 Toekomstige gemeentelijke monumenten die karakteristiek zijn
In 2008 heeft de gemeente opdracht aan Het Oversticht gegeven om de lijst van gemeentelijke
monumenten te actualiseren. In de eerste helft van 2008 zijn de werkzaamheden uitgevoerd en is het
gemeente bestuur geadviseerd om 97 panden aan te wijzen als gemeentelijk monument. Omdat het
daadwerkelijke besluit door Burgemeester en wethouders van de gemeente nog niet genomen is en
de monumentenverordening geen voorbescherming kent, heeft de gemeente Het Oversticht gevraagd
om de toekomstige gemeentelijke monumenten in het buitengebied eveneens te inventariseren en te
waarderen in deze selectie. Dat niet alle toekomstige gemeentelijke monumenten karakteristiek zijn
komt door de verschillende waarderingsmethoden. Kort gezegd is het waarderen van gemeentelijke
monumenten voornamelijk object gericht, het pand en haar geschiedenis is alleen van belang. Het
waarderen van karakteristieke panden richt zich naast het pand veelal op de context en
stedenbouwkundige waarden: het hoofdgebouw en bijgebouwen, het erf en het landschap.
Omdat het hier om een afzonderlijke (juridische) groep panden/erven gaat wordt dit in een aparte lijst
opgenomen. Een attentiepunt is als de objecten in lijst in het bestemmingsplan de aanduiding
karakteristiek krijgen en later toch opgenomen worden in de gemeentelijke monumentenlijst, dat deze
panden een dubbele status hebben. Dit zal leiden tot onduidelijkheden in het beleid en uitvoering en
tevens onduidelijk zijn voor de eigenaar. Daarnaast zullen de twee regelingen elkaar in de weg zitten.
Om dit te voorkomen is het goed om de monumentenverordening aan te passen. Bijvoorbeeld: de
aanduiding karakteristiek dient bij aanwijzing als Gemeentelijk monument te vervallen voor in ieder
geval die volumes die beschermd worden en in de redengevende omschrijving vermeld worden. Het
Oversticht adviseert het gemeentebestuur de voorgenomen aanwijzing van de gemeentelijke
monumenten effectief te maken en zo de monumentale waarden te waarborgen.
Het Oversticht, kennis en advies over ruimtelijke kwaliteit 24

Karakteristieke panden en erven in het buitengebied
Voorgedragen gemeentelijke monumenten die karakteristiek zijn
plaats Adres nr foto
A
relatie
met het
landscha
p
B
erf
structuu
r en in
richting
C
streek
eigen
D
herkenba
ar/
gaafheid
E
arch.
cult.hist.
waarden
Wesepe
Boxbergerweg
30
-
32 ++ ++ +
++
+
Wijhe Bremmelerstraat 2 + + + +
Olst Diepenveenseweg 26 + + ++
Olst
Diepenveenseweg
24
24
a + + + ++
Wijhe Duisterendijk 2 + + + + +
Het Oversticht, kennis en advies over ruimtelijke kwaliteit 25

Karakteristieke panden en erven in het buitengebied
plaats Adres nr foto
A
relatie
met het
landscha
p
B
erf
structuu
r en in
richting
C
streek
eigen
D
herkenba
ar/
gaafheid
E
arch.
cult.hist.
waarden
Wijhe Hagenvoorde 5 + + + +
Wijhe Hagenvoorde 6 + + + +
Wijhe Hagenvoorde 9 + + + +
Wijhe Hagenvoorde 12 + + + + +
Herxen Herxen 34 + + +
Het Oversticht, kennis en advies over ruimtelijke kwaliteit 26

Karakteristieke panden en erven in het buitengebied
plaats Adres nr foto
A
relatie
met het
landscha
p
B
erf
structuu
r en in
richting
C
streek
eigen
D
herkenba
ar/
gaafheid
E
arch.
cult.hist.
waarden
Herxen Herxen 93 + + +
Marle Marledijk 21 + + + + ++
Wijhe Het Anem 10 + + + +
Wijhe Het Anem 16 + + + +
Wijhe Het Anem 24 + + +
Het Oversticht, kennis en advies over ruimtelijke kwaliteit 27

Karakteristieke panden en erven in het buitengebied
plaats Adres nr foto
A
relatie
met het
landscha
p
B
erf
structuu
r en in
richting
C
streek
eigen
D
herkenba
ar/
gaafheid
E
arch.
cult.hist.
waarden
Wijhe Het Anem 26 ++ + +
Wijhe Hamelweg 12 + + + +
Wijhe Hamelweg 14 + + + ++ +
Wijhe Hamelweg 20 + + + +
Wijhe Kappeweg 8 + + + ++ +
Het Oversticht, kennis en advies over ruimtelijke kwaliteit 28

Karakteristieke panden en erven in het buitengebied
plaats Adres nr foto
A
relatie
met het
landscha
p
B
erf
structuu
r en in
richting
C
streek
eigen
D
herkenba
ar/
gaafheid
E
arch.
cult.hist.
waarden
Wijhe Kappeweg 23 + + +
Wijhe Kappeweg 25 + ++ + ++ +
Wijhe Liederholthuisweg 3 + + + ++ ++
Wijhe Omloop 1a + ++ + +
Wijhe Raalterweg 11 + + ++ +
Het Oversticht, kennis en advies over ruimtelijke kwaliteit 29

Karakteristieke panden en erven in het buitengebied
plaats Adres nr foto
A
relatie
met het
landscha
p
B
erf
structuu
r en in
richting
C
streek
eigen
D
herkenba
ar/
gaafheid
E
arch.
cult.hist.
waarden
Wijhe Rietbergweg 2 ++ + + +
Wijhe Rietbergweg 3 + + + + +
Wijhe Rijksstraatweg 4 + + + + +
Wijhe Rijksstraatweg 10 + + + +
Wijhe Runneboomweg 1 + + + +
Het Oversticht, kennis en advies over ruimtelijke kwaliteit 30

Karakteristieke panden en erven in het buitengebied
plaats Adres nr foto
A
relatie
met het
landscha
p
B
erf
structuu
r en in
richting
C
streek
eigen
D
herkenba
ar/
gaafheid
E
arch.
cult.hist.
waarden
Wijhe Schaarshoekweg 2 + + + + +?
Wijhe Schaarshoekweg 7 + + + +
Wijhe
Scherpenzeelse
weg 9 + ++ + ++ ++
Wijhe Schippershuizen 12 + + + +
Wijhe Waterstraat 16 + + +
Het Oversticht, kennis en advies over ruimtelijke kwaliteit 31

Karakteristieke panden en erven in het buitengebied
plaats Adres nr foto
A
relatie
met het
landscha
p
B
erf
structuu
r en in
richting
C
streek
eigen
D
herkenba
ar/
gaafheid
E
arch.
cult.hist.
waarden
Wijhe Wechterholt 4 + + + +
Wijhe Zandhuisweg 11 + + + +
Het Oversticht, kennis en advies over ruimtelijke kwaliteit 32

Karakteristieke panden en erven in het buitengebied
5 Aanbevelingen tot slot
Hieronder vindt u een aantal aanbevelingen dat een direct gevolg is van het aanwijzen van
karakteristieke panden (enkele zijn eerder genoemd). Tevens noemen wij hier enkele zaken die ons
zijn opgevallen tijdens de werkzaamheden.
Aansluitend beleid formuleren en kansen benutten
Dit advies richt zich op het opnemen van karakteristieke panden en erven in het bestemmingsplan
buitengebied van de gemeente Olst-Wijhe. Het is wenselijk dat de gemeente aansluitend beleid
formuleert waarin zij vastlegt hoe zij wil omgaan met de karakteristieke panden en erven en wat het
ambitieniveau is: behoud of behoud en versterken.
Het aanwijzen van karakteristieke panden en erven is geen doel, maar slechts een instrument om de
ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied te waarborgen. Hiervoor is het van belang dat er visie en
beleid wordt ontwikkeld maar ook dat de hieruit voortvloeiende kansen voor o.a. recreatie en toerisme
benut worden. Desgewenst kan Het Oversticht daar nader over adviseren.
Aanpassen monumentenverordening bij aanwijzen voorgenomen gemeentelijke monumenten
als karakteristiek
Een aantal geïnventariseerde panden verdient de status van gemeentelijk monument. De gemeente
heeft om diverse redenen ervoor gekozen deze panden vooralsnog niet aan te wijzen als gemeentelijk
monument, maar wel als karakteristiek. Wanneer het betreffende pand in het bestemmingsplan op dit
moment de aanduiding karakteristiek krijgt en later alsnog opgenomen wordt als gemeentelijke
monument, is er sprake van een dubbele status.
Dit kan leiden tot onduidelijkheden en tegenstrijdigheden in het beleid en uitvoering. De regelingen
dienen immers ieder een afzonderlijk doel die niet altijd verenigbaar zijn. Daarnaast schept het
verwarring naar eigenaren. Om dit te voorkomen is het goed om de monumentenverordening aan te
passen.
Een voorbeeld van aanpassing van de monumentenverordening is: de belemmering karakteristiek
dient bij aanwijzing als gemeentelijk monument te vervallen voor in ieder geval die volumes die
beschermd worden en dienen in de redengevende omschrijving vermeld worden.
Bovenal adviseert Het Oversticht het gemeentebestuur de voorgenomen aanwijzing van de
gemeentelijke monumenten effectief te maken en zo de monumentale waarden te waarborgen.
Waarborgen van effectieve procedures en heldere communicatie naar eigenaren en
ambtenaren
Effectieve procedures en heldere communicatie naar eigenaren en ambtenaren zijn essentieel voor
het slagen van beleid. Enkele aandachtspunten daarbij zijn:
-‘Wat betekent het voor een eigenaar om een ‘karakteristiek’ pand te hebben’. Het moet voor een
eigenaar geheel duidelijk zijn wat de consequenties, kansen en mogelijkheden zijn. De eigenaren zijn
immers de belangrijkste actoren als het gaat om het behouden en versterken van de ruimtelijke
kwaliteit en het ontwikkelen van nieuwe, passende economische dragers in het landelijk gebied.
Ambtenaren zouden hier een ondersteunende rol in kunnen/moeten hebben.
- Een helder afgesproken proces ontwikkelen en uitvoeren: ‘Wie doet wat en in welke volgorde’ bij
(aan)vragen. Dit is van groot belang bij het effectief uitvoeren van het beleid.
- Begeleiding en advisering van eigenaren, architecten door adviseurs en ambtenaren in een vroeg
stadium van het ontwikkelproces (dus ver voor de bouwaanvraag) in plaats van achteraf toetsend in
het vergunningtraject.
Het Oversticht, kennis en advies over ruimtelijke kwaliteit 33

Karakteristieke panden en erven in het buitengebied
Aandacht voor dijkstructuur en directe omgeving
De dijk is een belangrijke ruimtelijke structuur in de gemeente Olst-Wijhe. Als landschapselement,
maar ook - als onderdeel van de (historische) infrastructuur - als een (historische) stedenbouwkundige
ruggengraat voor het IJsselgebied. Het bestaat uit de dijk (profiel), de weg, de berm, de inrichting, de
bebouwing aan de dijk, parcellering, knooppunten met de wegen die de dijk kruisen en eventuele
beplanting, of het juist ontbreken daarvan. Deze samenhangende structuur verdient het om behouden
en versterkt te worden. Ook kunnen de bestaand kwaliteiten dienen als basis voor nieuwe
ontwikkelingen zoals nieuwbouw aan de dijk, toeristische routes, verbetering van de bereikbaarheid
van de dijk en het IJsselgebied.
Om hier grip op te krijgen verdient het de aanbeveling om ruimtelijk (stedenbouwkundig) onderzoek
naar de dijk en omgeving te doen. Er zal goed gekeken moeten worden naar wat de karakteristieken
en waardevolle onderdelen en structuren nu precies zijn en dit als input te gebruiken voor op te stellen
kaders, richtlijnen en criteria. Het Oversticht kan desgewenst hierbij adviseren.
De wijze waarop de bijzondere kwaliteiten gewaarborgd en benut kunnen worden is bijvoorbeeld in
het bestemmingsplan, aanvullende welstandscriteria, en/of in een Beeldkwaliteitplan.
Van belang zijn in ieder geval de volgende zaken.
- Behoud of herstel van het profiel van de dijk
- De inrichting van de dijk.
- De bebouwing aan de dijk (volume, type, oriëntatie, aansluiting gevelwanden, aansluiting van de
bebouwing aan de dijk - de zgn. dijkstoep).
- Behoud van de bestaande historische bebouwing en dijkwoningen.
- Parcellering: kleinere percelen bij de bebouwingskernen, grotere percelen verder in het
buitengebied).
- De bestaande/historische bebouwing en parcellering als basis en inspiratie voor eventuele
nieuwbouw.
- De ruimtelijke identiteit van de kernen herkenbaar houden in de dijkbebouwing en parcellering
(kerntypen: Olst is dijkdorp, Wijhe is esdorp).
- Wegen van en aan de dijk (haaks op de dijk op een verhoging in het landschap, langs het talud:
enkel of dubbel).
- Behoud van de historische bebouwing in de buurt van de dijk (IJsselhoeves en andere boerderijen
en molens).
- Behoud of bescherming van bijzondere cultuurhistorische objecten in de buurt van de dijk
(grenspaaltjes, objecten van de IJssellinie (o.a. kazematten, bunkers etc), Watererfgoed (dijkstoelen,
molens, bruggen, hoefslagpalen, inlaat).
- Behoud of herstel van historische infrastructuur (wegen, paden).
Het Oversticht, kennis en advies over ruimtelijke kwaliteit 34

Bijlage 5 Karakteristieke panden - deel 2
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
107

estemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
108

Gemeente Olst-Wijhe
Karakteristieke panden en waardevolle erven
Deel 2
Het buitengebied, aanvulling
voorstel mei 2011
Het Oversticht, Zwolle
mw. drs. J. Batelaan MA
mw. drs. M van Zanten
1

Inhoudsopgave
1 Legenda voorkomende elementen 3
2 Voordracht karakteristieke panden in het buitengebied 4
3 Voordracht waardevolle erven buitengebied 16
2

1 Legenda voorkomende elementen
ah = achterhuis
bh = bakhuis
drgs = droogschuur
hb + hooiberg
hsch = hooischuur
hv = hoofdvolume
ks = kapschuur
kips = kipschuur
mv = mestvaal
rm + rosmolen
s = schuur
st = stal
tl = tussenlid
tr = toerit
wp = waterput
zh = zomerhuis
zk = zomerkeuken
3

2 Definitieve voordracht karakteristieke panden in het buitengebied
Waarderingsonderdelen:
A relatie met het landschap
B erfstructuur en erfinrichting
C streekeigen verschijningsvorm
D herkenbaarheid/mate van gaafheid
E architectuur- en/of cultuurhistorische waarde
Enkele panden zijn ondanks dat ze niet erg hoog scoorden, op verzoek van de gemeente op de lijst
gezet. De redenen hiervoor zijn uiteenlopend.
Plaats Adres Nr. Elem
ente
n
Olst Beltenweg 19 hv
Foto
A
relatie
land
schap
B
erf
structuur
en in
richting
C
streek
eigen
D
herkenb
aarheid/
gaafheid
+ + + + +
E
arch.
cult.his
waarde
Olst
Bockhorster
straat
3 hv, st
+ 0 + +
Wijhe Boerhaarseweg 2 hv
+ + + +
Wijhe Boerlestraat 10/
10a
hv,
st, s,
hb
+ ++ + ++
4

Plaats Adres Nr. Elem
ente
n
Wijhe Boerlestraat 13 hv, st
Foto
A
relatie
land
schap
B
erf
structuur
en in
richting
C
streek
eigen
+
0
+ +
D
herkenb
aarheid/
gaafheid
E
arch.
cult.his
waarde
Wijhe Boerlestraat 18 Hv,
st,
sch,
hb
++ + + +
Olst Boxbergerweg 14 hv, st
+ + + +
Olst Boxbergerweg 28 hv, st,
bh,
ks, tr
+ ++ + +
Olst Damshoekweg 2 hv, s
+ + + + +
Wijhe Daslever 6 ? hv, s,
s ++ 0 + +
5

Plaats Adres Nr. Elem
ente
n
Wijhe De Wesenberg 2 hv,
bh,
hb
Foto
A
relatie
land
schap
B
erf
structuur
en in
richting
C
streek
eigen
+
0
+ +
D
herkenb
aarheid/
gaafheid
E
arch.
cult.his
waarde
Wijhe De Wesenberg 6 hv,
ks,
zh, st
+ + + +
Wijhe De Wesenberg 9 hv,
drgs + + + +
Olst Dingshofweg 6 hv, st,
zh, tr + ++ + +
Olst Dingshofweg 3 hv en
st +
0
+
0
Olst Duursestraat 1 hv, s
++ ++ + +
Olst Eikelhofweg 35 hv,
ks,
zk,
wp,
mv
+ ++ + +
6

Plaats Adres Nr. Elem
ente
n
Welsum Erveweg 26 hv, st,
Foto
A
relatie
land
schap
B
erf
structuur
en in
richting
C
streek
eigen
D
herkenb
aarheid/
gaafheid
drsch + + + + +
E
arch.
cult.his
waarde
Wijhe Gravenweg 5 Hv,
st,
wp,
rm,
++ + + + +
Wijhe Hamelweg 18 hv
+ / + +
Wijhe Hamelweg 24 hv, s,
wp?,
tr
+ + + +
Herxen Herxen 30 hv, st,
tl + + + +
Herxen Herxen 77 hv,
st/zk,
hsch
++ + + +
7

Plaats Adres Nr. Elem
ente
n
Wijhe Herxerenk 1 hv, s,
ks,
wp?,
tr
Foto
A
relatie
land
schap
B
erf
structuur
en in
richting
C
streek
eigen
+ + + +
D
herkenb
aarheid/
gaafheid
E
arch.
cult.his
waarde
Wijhe Het Anem 14 hv, s,
zk? ++ + + +
Olst Holstweg 45 hv
++ + + +
Wijhe Hooglandweg 4 hv,
hb, st + + + +
Welsum IJsseldijk 77 hv,
wp +
nvt
nvt
++ ++
Olst
Jan Scharmharstraat
101 hv,
st,
kips?
+ + + +
8

Plaats Adres Nr. Elem
ente
n
Wijhe Kappeweg 16 hv
Foto
A
relatie
land
schap
B
erf
structuur
en in
richting
C
streek
eigen
+ + + +
D
herkenb
aarheid/
gaafheid
E
arch.
cult.his
waarde
Wijhe Keizersweg 7 hv
+
0 0 ? ?
Olst Koetsweg 4 hv, s,
bh? ++ + + +
Wijhe Langeveldsloo 2 hv,
zh, ks + + + +
Wijhe Leugenshorst 3 hv, s,
s, ks ++ + + +
Marle Marledijk 27 hv, st
+ + + + +
Olst Middelerstraat 4 hv,
zh/st + + + + +
9

Plaats Adres Nr. Elem
ente
n
Olst
Oude
Deventerweg
Foto
A
relatie
land
schap
B
erf
structuur
en in
richting
C
streek
eigen
3 hv 0 0
+ +
D
herkenb
aarheid/
gaafheid
E
arch.
cult.his
waarde
Olst
Oude
Deventerweg
14/
14a
hv
+ + + +
Olst
Oude
Deventerweg
17 Hv
+
nvt
nvt
+ +
Wijhe Raalterweg 13 hv, st
+ ? + +
Wijhe Rietbergweg 1 hv, s,
s, tr + ++ + +
Wijhe Rietbergweg 5
+ + + +
Wijhe Rijksstraatweg 13 Hv
+ 0 + +
10

Plaats Adres Nr. Elem
ente
n
Wijhe Rijksstraatweg 15/
15a
hv,s
Foto
A
relatie
land
schap
B
erf
structuur
en in
richting
C
streek
eigen
+ 0 + +
D
herkenb
aarheid/
gaafheid
E
arch.
cult.his
waarde
Olst
Rozenvoorder
dijk
4 hv
+ + + +
Olst
Scherpenzeelse
weg
5/7 hv,
zh, st ++ ++ + +
Olst
Schuilenberger
weg
2 hv, s
+ 0 + 0
Olst Stapelhaarspad 4 hv
+ + + +
Wijhe Vettewinkelweg 1 hv,
zh? ++ ++ + +
11

Plaats Adres Nr. Elem
ente
n
Wijhe Wechterholt 35 Hv,
bh,
ks
Foto
A
relatie
land
schap
B
erf
structuur
en in
richting
C
streek
eigen
+ + + +
D
herkenb
aarheid/
gaafheid
E
arch.
cult.his
waarde
?
Wijhe
Weseperenk
weg
3 hv,
st? + + + +
Wijhe Zandhuisweg 13 hv,
zh ++ ++ + +
Welsum Zijlweg 2 hv
++ + + + +/0
Welsum Zijlweg 27/
27A
hv
+ +? + +
0
12

3 Voordracht waardevolle erven buitengebied
plaats adres nr foto
Wijhe Boerlestraat 10/10a
Olst
Boxberger
weg
28
Olst Dingshofweg 6
Olst Duursestraat 1
Olst Eikelhofweg 35
Wijhe Rietbergweg 1
13

Olst
Scherpenzeel
seweg
5/7
Wijhe
Vettewinkel
weg
1
Wijhe Zandhuisweg 13
14

Colofon
Titel:
Karakteristieke panden
Aanvullende inventarisatie naar karakteristieke panden in het buitengebied van de gemeente Olst-
Wijhe
Opdrachtgever:
Samenstelling:
Gemeente Olst-Wijhe
drs. J. Batelaan MA
drs. M. van Zanten
Datum: mei 2011
15

Bijlage 6
Monumentenlijst
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
109

Eindnoten
1. Categorie als bedoeld in bijlage 1 van de Regeling ammoniak en veehouderij
2. Categorie als bedoeld in bijlage 1 van de Regeling ammoniak en veehouderij
bestemmingsplan "Middelerstraat 4" (ontwerp)
110