Eurocommercial Properties NV

Structuur van de Vennootschap
ECP is een in Nederland gevestigde, niet
aan belasting onderworpen beursgenoteerde
beleggingsinstelling met het voordeel dat alle
beleggingsinkomsten uit welke bron dan ook
bij de instelling vrijgesteld zijn van belasting,
mits zij aan de aandeelhouders worden
uitgekeerd. De Vennootschap is in Frankrijk
als een SIIC (société d’investissements
immobiliers cotée) eveneens vrijgesteld
van belastingen, maar in Italië en Zweden
belegt zij via belastingplichtige entiteiten,
al wordt als gevolg van zorgvuldige
fiscale structurering feitelijk zo weinig
mogelijk belasting betaald.
Beleggingsstrategie
ECP richt zich op de retailsector aangezien
hierbij de vraag- en aanbodverhoudingen
gemakkelijker vast te stellen zijn dan
voor welk ander type vastgoed dan ook,
mits de belegger over de vereiste
researchcapaciteiten en de kennis
en ervaring beschikt om de relevante
statistische gegevens te interpreteren.
De vraag kan worden bepaald door
onderzoek naar het aantal, de herkomst, het
vermogen en de voorkeuren van potentiële
klanten van winkelcentra. Het aanbod is
eveneens gemakkelijker vast te stellen dan
voor andere vastgoedsectoren, omdat een
winkelcentrum nooit wordt gebouwd zonder
een aanzienlijk niveau aan voorverhuur, met
name aan ‘anchors’, te hebben gerealiseerd.
Daarnaast is de procedure voor het verkrijgen
van vergunningen voor centra buiten de
stadskernen over het algemeen zeer moeilijk
en tijdrovend, waardoor het aanbod per
definitie beperkt blijft.
ECP heeft een zeer omvangrijke database
van winkelobjecten in haar geselecteerde
markten en is in staat om de bestaande
winkeloppervlaktedichtheid met grote
nauwkeurigheid te bepalen. Zo omvatten
onze gegevens standaard altijd de
retailparken en grote winkels in stadscentra
alsmede winkelcentra. Gedetailleerd
demografisch en economisch onderzoek staat
centraal bij ECP’s aanpak en heeft als doel
ervoor te zorgen dat de huurniveaus voor elke
winkelgrootte en elk winkeltype realistisch
zijn voor de te behalen omzet. Dit waarborgt
een duurzame inkomstenstroom en
maximeert het groeipotentieel.
Frankrijk, Italië en Zweden zijn de enige
Europese landen waar het overgrote
merendeel van de huren in winkelcentra
gerelateerd zijn aan de omzet (op
geïndexeerde basis). Dit zorgt voor een
transparante markt en dient als onmisbaar
managementinstrument in deze steeds
veranderende winkelsector.
Bovendien geven aan omzet gerelateerde
huren de aandeelhouders van ECP een direct
belang bij de omzetgroei van omvangrijke
Europese winkelketens. Hoewel Frankrijk,
Italië en Zweden verschillende economieën
zijn met een groot aantal verschillende
winkelketens, waardoor risico’s overigens
worden gediversifieerd, zijn het alle drie
welvarende landen met vergelijkbare
culturele normen met als voornaamste
kenmerk dat zij de thuisbasis zijn
voor internationale winkelketens met
vestigingen in elk van deze drie markten.
De teams van ECP in Frankrijk, Italië en
Zweden bestaan uit personen uit die landen
zelf. Hierdoor beschikken wij over de lokale
kennis om met vertrouwen te investeren in
provinciesteden waar de rendementen
ondanks de lagere risico’s hoger kunnen
zijn dan in hoofdsteden, normaalgesproken
de eerste keus van agressieve buitenlandse
beleggers. Onze bestaande organisatie maakt
het voor ons economisch om in kleinere,
maar vaak aantrekkelijke objecten te
beleggen. Dit is in feite niet mogelijk voor
grote nieuwe spelers in de markt.
Managementstructuur
ECP heeft een efficiënte
managementstructuur die kan bogen op een
team van ervaren vastgoeddeskundigen die
al vele jaren bij de Vennootschap in dienst
zijn. Alle belangrijke beslissingen ten aanzien
van vastgoed worden op gezamenlijke basis
genomen in de Vastgoedcommissie, waarvan
de groepseconomist en de hoofden van de
activiteiten in Frankrijk, Italië en Zweden
alsmede hun plaatsvervangers deel uitmaken.
Door dit systeem wordt gewaarborgd
dat het senior management te allen tijde
geïnformeerd en betrokken is bij
gebeurtenissen in elk van de markten
waar de Vennootschap actief is en dat
verschillende opvattingen kunnen worden
meegewogen bij specifieke vraagstukken.
Dit leidt tot beslissingen met een krachtig
draagvlak in lijn met het algehele beleid
van de Vennootschap en waarborgt tevens
de grootsmogelijke aansluiting met markten
en de meest actuele internationale retailen
beleggingstrends.
Tevens voorkomt dit systeem de ongewenste
beeldvorming die door een meer hiërarchisch
systeem in de hand wordt gewerkt, namelijk
dat een geïsoleerd hoofdkantoor zijn wil
oplegt aan de vestigingen zonder inzicht
in de vragen en problemen waarmee deze
te maken hebben.
Het derde grote voordeel van deze “college”-
structuur is dat de filosofie en cultuur van de
Vennootschap breed worden uitgedragen en
begrepen, waardoor een samenhangende
planning voor de langere termijn aanzienlijk
wordt vergemakkelijkt.
Beleggingsaanpak en methodologie
Winkelgalerij
merchandising mix (m 2 )
Winkelgalerij totaal
4%
Frankrijk
6%
De verschillen in
huurdersprofielen uitgedrukt
in oppervlakten weerspiegelen
nationale kenmerken
17%
5%
35%
23%
30%
Kleding
Schoenen
Sportartikelen
Restaurants/levensmiddelen
Diensten
Huishoudelijke artikelen
Cadeaus
Drogisterij/parfumerie
• Elektronica
Boeken/speelgoed
4%
8%
5%
Italië
9%
8%
5%
8%
5%
3%
Zweden
4%
11%
5%
5%
5%
2%
13%
16%
6%
39%
1%
2%
34%
5%
3%
16%
5%
5%
13%
6%
5%
7%
3%
14%
Eurocommercial Properties N.V. Verslag van de directie 2006 3