Eurocommercial Properties NV

Marktachtergrond
De sterke vraag vloeit voort uit de relatief
aantrekkelijke rendementen op vastgoed
in vergelijking met aandelen, vastrentende
waarden en contanten. Bovendien heeft
het feit dat grote beleggers in de
Verenigde Staten, het Verenigd Koninkrijk,
Japan en Australië hun portefeuille
“internationaliseren” een versterkend effect.
Over het algemeen is het doel hierbij niet
zozeer hogere rendementen te behalen,
maar de risico’s te spreiden, hoewel de
eurorentetarieven nog steeds (net) lager
zijn dan de vastgoedrendementen,
in tegenstelling tot de Verenigde Staten,
het Verenigd Koninkrijk en Australië.
De drijfveer voor beleggingen is dat zij
moeten resulteren in hogere inkomsten
en vermogensgroei moeten opleveren.
Vastgoedbeleggingen op institutioneel niveau
in de grote Europese markten bieden thans
slechts een zeer geringe positieve marge
tussen aanvangsrendementen en de
langetermijnrente. Derhalve zal een belegging
alleen dan zinvol zijn als de huurprijzen
en vastgoedwaarden naar verwachting
zullen stijgen.
Vooruitzichten huurgroei
Voor winkelcentra geldt dat de huurprijzen
over het algemeen zullen stijgen indien de
consumentenbestedingen toenemen, mits
tenminste het aanvangsniveau niet te hoog
lag, zoals soms het geval is geweest in
opkomende markten in Oost-Europa waar
de huren feitelijk dalen, omdat het niveau
van de huren in verhouding tot de omzet
niet houdbaar was.
De consumentenbestedingen en huurprijzen
stijgen gelijktijdig in Frankrijk en Zweden,
in welke landen de economie relatief sterk is,
alsmede in Italië, ondanks lagere groeicijfers,
doordat het algehele aanbod van
winkelcentra aldaar kleiner is. Zelfs in deze
landen betekenen aanvangsrendementen
op vastgoed van slechts 4,5% dat de
beslissing om te investeren nauw luistert.
Wat vele West-Europese landen niettemin
aantrekkelijk maakt, is dat de huurprijzen
gekoppeld zijn aan de inflatie, momenteel
circa 2% in onze belangrijkste markten,
hoewel de Franse bouwkostenindex, welke
wordt gebruikt voor het merendeel van de
huurovereenkomsten aldaar, naar
verwachting fors hoger zal zijn in 2006.
Dit behoeft niet altijd een zegen te zijn als
de onderliggende consumentenbestedingen
achterblijven en in het bijzonder als de
Centrale Banken gedwongen worden om
de rente behoorlijk te verhogen om de
inflatie af te remmen, zoals is gebeurd
bijvoorbeeld in Hongarije en Turkije.
Beleggingsbeleid
Het beleggingsbeleid dat ECP thans hanteert,
houdt in dat er geen vastgoedbeleggingen
worden gekocht met een nettoaanvangsrendement
dat onder de 5% ligt,
tenzij er aantrekkelijke groeiperspectieven
zijn. Wij geven er de voorkeur aan panden
aan te kopen in provinciesteden in onze
kernmarkten in Frankrijk, Italië en Zweden,
die verhuurd zijn tegen betaalbare
huurprijzen met een gunstig groeiperspectief.
Dit is mogelijk doordat het merendeel
van de nieuwe belangrijke internationale
concurrenten zich richt op grotere objecten
in bekende hoofdsteden, omdat zij doorgaans
noch de kennis noch de infrastructuur
hebben om kleinere beleggingen lonend
te maken. Zij hebben vaak grote sommen
geld opgehaald, die ze snel in aanzienlijke
tranches moeten beleggen, zodat ze geen
tijd hebben om zich om vastgoed te
bekommeren met een waarde minder
dan €50 miljoen.
Vooruitkijkend zien wij een aantal
economische wolken aan de horizon –
conflicten in het Midden-Oosten, stijgende
olieprijzen, toenemende inflatie en
rentetarieven en de invloed die van een van
of van al deze factoren kan uitgaan op
internationale economische groei en de
consumentbestedingen. Deze kunnen
zeer snel omslaan vanwege veranderde
marktsentimenten en het is uiterst moeilijk
om het omslagpunt te voorspellen of zelfs
maar te onderkennen. We denken niet
dat een dergelijk punt reeds is bereikt
maar historisch gezien zal dit vroeg
of laat onvermijdelijk wel het geval zijn.
Een passend strategisch antwoord bestaat
naar onze mening erin te blijven investeren
met een voorzichtige rendementsinschatting,
op basis van huren die bestand zijn tegen een
daling in de consumentenbestedingen.
ECP heeft bewust belegd in centra met
de laagste verhouding van huur tot
omzetniveaus, waardoor inkomsten voor
de langere termijn zijn gewaarborgd. Zij heeft
beleggingen gemeden in landen waar
winkelcentra een relatief nieuw verschijnsel
zijn, met aanvankelijk hoge huren die op
de langere termijn echter niet kunnen
worden gedragen door de koopkrachtniveaus
in de desbetreffende landen als het aantal
winkelcentra daar toeneemt.
De Vennootschap heeft gedurende het
jaar de West-Duitse winkelcentrummarkt
zorgvuldig onderzocht, maar heeft uiteindelijk
besloten niet tot aankopen over te gaan.
De vastgoedrendementen, die aanvankelijk
aantrekkelijk leken, zijn als gevolg van een
zeer sterke vraag van beleggers gedaald tot
niveaus niet hoger dan die in Frankrijk en
Italië. De vooruitzichten voor het totaalrendement
lijken derhalve niet gunstig,
gezien het aanhoudend lage niveau van
de consumptieve bestedingen in Duitsland,
dat naar verwachting verder zal worden
gedrukt door de geplande BTW-verhoging
in 2007. Bovendien blijft de fiscale situatie
voor buitenlandse beleggers minder gunstig
dan in Frankrijk, Italië of Zweden.
Uitbreidingen winkelcentra
Wij bevinden ons in de gunstige positie
dat wij vele van onze bestaande centra
kunnen uitbreiden, waarvan wij de
verzorgingsgebieden goed kennen en waarbij
aanzienlijk hogere rendementen kunnen
worden behaald dan het geval is bij nieuwe
“kant-en-klare” beleggingen in de markt.
Er wordt pas van start gegaan met deze
uitbreidingen nadat een groot deel ervan
is voorverhuurd, waardoor het risico van
leegstand grotendeels wordt weggenomen.
Met het oog op de lange termijn kunnen
we lagere huurprijzen vragen dan een
ontwikkelaar zou doen die slechts
geïnteresseerd is in het maximeren
van kortetermijnwinst.
Het uitbreidingsprogramma voor elk van de
acht reeds bestaande winkelcentra in Zweden
is van start gegaan met de tijdige oplevering
van de omvangrijke uitbreiding van Burlöv
Centre. Er kan naar verwachting minimaal een
2% hoger netto-aanvangsrendement worden
gerealiseerd dan het marktrendement.
Hetzelfde geldt voor de twee grote
uitbreidingen in Italië, waarvan de tweede,
in Milaan, naar verwachting in 2008 wordt
opgeleverd. De plannen om in Frankrijk zowel
Tours als Amiens uit te breiden, worden
voortgezet. De langjarige nationale stop op
bouwvergunningen voor buitenstedelijke
centra houdt echter in dat de realisatie
van deze projecten nog redelijk ver
in de toekomst ligt. Het totale
uitbreidingsprogramma zou de komende
drie jaar wel eens op de €300 miljoen kunnen
uitkomen en daarmee bij voltooiing een
aanzienlijke positieve bijdrage leveren
aan het resultaat.
ECP’s capaciteit op dit gebied is aanzienlijk
vergroot dankzij het vormen van onze eigen
ervaren teams die hun kennis op het gebied
van bouwbegeleiding vaak kunnen
uitwisselen in onze belangrijke markten.
De toekomst
De ontwikkeling van ECP van een relatief
passieve internationale gediversifieerde
belegger tot een specialist in het beheren
en verbeteren van grotere winkelcentra
is naar onze mening een adequate reactie
op de aan zeer felle concurrentie
onderhevige markten en maakt het mogelijk
een voortdurende stroom van solide
beleggingen met zeer gunstige
groeiperspectieven tegemoet te zien.
Marktcommentaar en beleggingsplannen
Eurocommercial Properties N.V. Verslag van de directie 2006 5