Woningbouw: een slapende reus? - KORTH TIELENS ARCHITECTEN

ThemaHarm Tilman Woningbouw: een slapende reus66Harm Tilman Tussen boom en baksteen70Hans van der Heijden Exotische bronnen in Transvaal76Marlies Buurman Stedelijk blok in suburbane context82Harm Tilman Interview met Edwin Oostmeijer88WoningbouwWoningbouw: een slapende reus?Ofschoon er ogenschijnlijk weinig gebeurt, gist en rommelt hetin de woningbouw. Nu de oude benaderingen niet meer werken,worden lokaal en op kleinere schaal experimenten ondernomenwaarvan sommige werken en andere niet. Binnen dit brede paletaan samenwerkingsvormen en ontwikkelmogelijkheden beginnende rollen van architecten, aannemers en ontwikkelaarslangzaam uit te kristalliseren. Van alle partijen wordt hernieuwdvakmanschap verlangd. Nu de gebruiker koning is, komt het veelmeer dan voorheen aan op kwalitatief goede woningen.Auteur Harm TilmanWoningbouw is na het uitbreken van de bankencrisis ineen negatieve spiraal terechtgekomen. Voor 2008 was datanders: de bomen groeiden tot in de hemel en investeringenin onroerend goed werden door een roze bril bekeken.Economen voorspelden dat de economische groei almaardoor zou gaan, niets wees op een verstoring en de woningbouwzou hier volop van profiteren. In 2006 analyseerdeneconomen van de Amerikaanse Federal Reserve wat zoukunnen gebeuren als de luchtbel rond de almaar aantrekkendewoningbouw uiteen zou spatten. Omdat ze verwachttendat iedereen rationeel en efficiënt zou reageren,dachten zij dat de gevolgen gering zouden zijn. Inmiddelsweten we dat het tegendeel het geval is. Als gevolg van dewoningbouwcrisis is alleen al in de VS 10,8 miljard aan welvaartin rook opgegaan. Plausibele verklaringen hoe ditis gekomen, ontbreken vooralsnog.De woningbouw vormt een keten waarin alles met allessamenhangt. Deze sector heeft altijd voor veel groei eneconomische welvaart gezorgd, maar nu ze hapert, is er ophet eerste gezicht weinig energie en initiatief te bespeurenvoor de noodzakelijke hervorming ervan. De vraag is watnodig is om deze sector een boost te geven. Zeker is dat jedit met zijn allen zult moeten doen en dat samenwerken enverbinden de rode draad zullen moeten zijn. Zeker is ook dattop-downbenaderingen niet meer werken. De behoefte aanalternatieve opvattingen over hoe dit ‘van onderop’ valt teorganiseren, is dan ook levensgroot.Lokale en kleinschalige experimentenIn een artikel in The Independent liet de econoom EricBeinhocker zien, hoe het nieuwe economische denken kanhelpen bij de hervorming van de woningbouw. 1 Zo bouwdeeen team van onderzoekers aan Amerikaanse universiteiteneen model van de woningmarkt dat de crisis in een nieuwlicht plaatst. In tegenstelling tot de gebruikelijke top-downbenaderingendie een langzame zelfcorrectie laten zien, lietdeze op actoren gerichte benadering zien hoe de zeepbeluit elkaar spatte en de markten crashten. Het team brachtde Architect, september 2012 6 7

Thema WoningbouwOntwikkelaar Hans de Wildeontwerpt tweekappers in’s Gravenmoer vanuit de vraaghoe de consument te verleiden is.ook de beleidsantwoorden op de crisis in beeld, waarbij zijgebruikmaakten van reële data. De wijsheid wil dat de lagerentestanden, een gevolg van de dot.com-crisis uit 2000, devoornaamste oorzaak zijn van het in het slop raken van dewoningbouw. De modelstudie toont echter aan, dat verhogenvan de rentestand de opbouw van de zeepbel niet hadkunnen voorkomen. De strengere controle op de bankenzorgde voor een totale ontwrichting van de markten.System stewardsDe meeste economen benaderen de economie op een veelte mechanische manier, aldus Beinhocker. Ze ontkennenhiermee dat de economie zoiets als reflexiviteit bezit. Met ditwoord doelt hij op de wisselwerking tussen perceptie en actie,die de economie een heel andere kant kan opsturen dan isvoorzien in de conventionele modellen. Om een doeltreffendantwoord te vinden op de woningbouwcrisis, zul je ietsmoeten begrijpen van de complexiteit, de onvoorspelbaarheiden de reflexiviteit van de economie. Brockman zelf zegtOntwikkelaars moeten dan ookterugkeren naar het vakmanschap dat dejongens met vlotte babbels ontberenhet zo: “Rather than finding a specific problem and followingone policy to solve it (or not), we should create portfolios ofsmall-scale experiments, building on those that work whilstrejecting those that don’t.” Hij dringt dus aan op kleinschaligeexperimenten, ook om te zien wat werkt en wat niet. Hetsluit aan op het pleidooi van Edwin Oostmeijer verderop in ditnummer voor een breed palet aan ontwikkelingstrajecten.Het beleid en de instituties moeten oude dogma’s laten varenen moeten flexibeler zijn en zich aanpassen aan omstandigheden,aldus Beinhocker. Beleidsmakers moeten beseffendat ze eerder ‘system stewards’ dan ‘social engineers’ zijn.Zij moeten de condities scheppen waarin maatschappelijkgewenste uitkomsten voortkomen uit de interacties van de‘stakeholders’ van het systeem. Hij verwijst hierbij naar debuilding codes van de Amerikaanse staat Californië die zozijn gemaakt dat eigentijdse bouwpraktijken en regelgevingsamen optrekken en een ontwikkeling doormaken.Het denken van Beinhocker sluit naadloos aan op dat van EricLiu en Nick Hanauer in hun boek The Gardens of Democracy. 2Zij analyseren in de politiek een verschuiving van een mechanische,op ‘machinebrein’ gebaseerde verhaallijnen naarde ‘mind set’ van de tuinman. In dit nieuwe verhaal speelt deoverheid de rol van tuinman die zich inzet voor het creërenvan de condities waarin de private sector en de civiele maatschappijkunnen floreren. De politiek zal hiervoor de nodigestokpaardjes moeten laten varen.Nieuwe initiatievenHet is tijd voor ongebruikelijke en ongewone initiatieven. Zoberichtte het Financieel Dagblad van 2 juli jongstleden overeen jonge ontwikkelaar die huizen gemiddeld 30.000 euroonder de reguliere prijzen in een bepaalde regio op de marktzet en deze in drie maanden oplevert. 3 Het betreft starterswoningenmet lage dakgoten en een oppervlakte van 85vierkante meter. De eerste is net opgeleverd in Leeuwardenvoor een prijs van 119.000 euro, binnenkort volgen projectenin Borne, Wolvega, Lelystad en Blaricum. Doordat normaliterde gemiddelde prijzen voor starterswoningen tussen de160.000 en 210.000 euro liggen, lukt het jonge echtparen,senioren en singles vaak niet om een hypotheek te krijgen.De oplossing van deze bouwer is dus simpel: je biedt dewoningen goedkoper aan.Dit is mogelijk door alles zelf te doen, van het ontwerp vande woningen tot en met de montage op de bouwplaats.Alleen de afbouw van de woningen laat hij over aan anderen.Prefabricage en assemblage zorgen ervoor dat sneller kanworden gebouwd. Ook functioneert het bedrijf als tussenpersoonbij het aanschaffen van de grond. Door alles meteen minimale bezetting onder één dak onder te brengen,is het mogelijk te besparen op plankosten. “Onnodig veelpartijen verdienen aan de bouw van een huis. Van architecttot aannemer en onderaannemer verdienen allemaal eendikke boterham. Knip hen er tussenuit en je hebt zo’n dertigmille te pakken.” De winst wordt hier dus gepakt door te vereenvoudigenin de werkwijze, de aannemer er tussenuit tetrekken en het werk van de architect intern te laten behartigendoor een collega met kennis van tekenprogramma’s. Deverwachting is dat de grote bouwbedrijven hierbij niet zullenachterblijven.Het is de vraag of dergelijke procesbesparingen op langeretermijn voldoende soelaas bieden. Dit geldt ook voor decascowoningen die nog moeten worden afgebouwd endie zo goedkoper kunnen worden aangeleverd. Dat komtfeitelijk neer op het verleggen van de rekening en biedt nogniet echt een structurele oplossing. Het gaat voorbij aanhet gegeven dat in de huidige markt de klant koning is endat daarom vooral moet worden gekeken naar gebruikers.Het is de reden dat economen als Pen de huidige crisis juistals een zegen zien. De gebruiker krijgt het weer voor hetzeggen. Je moet een kwalitatief goed product aanbiedenin een markt die krimpt en waarin minder te besteden is. Ineen dergelijke markt moet de consument worden verleid enmaken casco- of aannemerswoningen eigenlijk geen enkelekans. De consument moet zich immers kunnen verbeteren.Hernieuwd vakmanschapDe Tilburgse ontwikkelaar Hans de Wilde die al dertig jaarin het vak zit, stelt dat de oplossing van de woningvraag bijde consument ligt. Volgens hem vraagt de crisis om eenhervorming van de woningbouw. Lichtend voorbeeld daarbijis de auto-industrie. Volkswagen had weliswaar de bestemotor en carrosserie, maar dreigde twintig jaar geledentoch ten onder te gaan toen de Japanners met completereauto’s kwamen, inclusief elektrische raambediening,radio, centrale portiervergrendeling en airbags. Bovendienbleken in hun serieproductie duizenden verschillende typenmogelijk te zijn. In de kern zullen ook ontwikkelaars flexibelmoeten zijn in de producten die ze op de markt zetten.Ontwikkelaars moeten dan ook terugkeren naar hetvakmanschap dat de vlotte jongens met de vlotte babbelsdie de afgelopen jaren de projectontwikkeling instroomden,ten enenmale ontberen. Projectontwikkeling begintmet kennis van je product, aldus De Wilde. Als je een autoontwerpt, moet je weten wat nodig is om hem te maken ente laten rijden. Toen men in de crisis van eind jaren zeventigbetaalbare woningen wilde maken, lette men sterk op zakenals maatvoering en bouwsystemen. Die kennis is daarnavolledig uit de woningbouw verdwenen. Hetzelfde geldtvoor de indeling van de woning of bijvoorbeeld de plek waarde trap wordt gesitueerd. Het zijn zaken waar tegenwoordigweinig aandacht voor is. De consument is de laatste jarendan ook stevig verwaarloosd.In de huidige markt waarin mensen slechts met verlies hunhuidige woning kunnen verkopen zul je de consument moetenverleiden en een product tegen scherpe prijzen moetenaanbieden. Voor de ontwikkelaar worden de marges kleineren de risico’s groter, aldus De Wilde. Hij wordt gedwongeneen cultuuromslag te maken. De regel dat eerst zeventigprocent op papier moet zijn verkocht, is niet meer haalbaar.De consument accepteert dit niet meer. Ontwikkelaarsmoeten nu een beter product realiseren en ze moeten oprisico ontwikkelen. Betrokkenheid bij hun product is essentieel,zegt De Wilde. Aan de “over de schutting”-mentaliteitdie vooral onder grote ontwikkelaars gangbaar is, waarbij naeen Definitief Ontwerp de verantwoording bij de aannemerskomt te liggen, moet een einde komen.Hij constateert dat ook bij architecten veel kennis van woningbouwis weggeëbd. Wat ontbreekt is gevoel voor verhoudingenen overzicht. Plattegronden schetsen en verbeteren kunnenze niet meer. Architecten hebben zodoende hun toegevoegdewaarde verwaarloosd. De deskundigheid wat een goede plattegrondis, wat een goede detaillering is en wat de consumentwil, is weggevloeid. Architecten hadden het veel te druk, dekwaliteitscontrole is er bij ingeschoten. Ook architecten moetenzich weer bezighouden met hun vak. Alleen zo kunnen zegoede en betaalbare producten ontwikkelen. Het kan simpelniet dat we nog steeds op dezelfde manier verkavelen als twintigof vijftig jaar geleden. Wil je bijvoorbeeld twee parkeerplaatsenop eigen terrein creëren, dan moet je brede woningen opondiepe kavels maken.Wil je je staande houden in de woningbouw,doe dan aan productinnovatieNoodzaak van innovatieVolgens De Wilde moet je aan productinnovatie doen, wilje je staande houden in de woningbouw. Zo ontwikkelt hijbetaalbare tweekappers vanuit de vraag hoe de consument teverleiden is. Het begint in dit geval met een werkkamer op debegane grond. De tv-kamer is een sociale ontmoetingsruimtein huis geworden. Dit leidt tot plattegronden van 7,5 bij 7,5 meterwaar je naast drie slaapkamers ook een walk-in-closet kuntmaken. Woningbouw ontwikkel je voor mensen die je nietkent, bovendien ook nog eens twee jaar voordat de mensener eindelijk intrekken. Een goed woningbouwproduct is eensamenvatting van heel veel ervaring en kennis.Naarmate minder wordt gebouwd, gaat de individuele behoefteeen grotere rol spelen. Dat verklaart ook de opkomstvan po en cpo. Een oplossing is het niet, omdat je in deregel duurder uit bent dan met seriematige oplossingen. Jezult dus moeten differentiëren in het aanbod. Daarbij moetje meer kwaliteit bieden voor minder geld. Het bundelenvan kennis en het zoeken naar samenwerking zijn hierbijbelangrijke randvoorwaarden. De crisis vraagt om deskundigheiden benadrukt het belang van het vak. Vertrouwen iseen ander belangrijk goed. Afspraken moeten worden nagekomen.Maar je moet ook je nek durven uitsteken. Altijdmoet het uitgangspunt zijn iets moois te willen maken.1 Eric Beinhocker, ‘New economic thinking and the potential totransform politics’, The Independent, 9 augustus 2012.2 Eric Liu en Nick Hanauer, The Gardens of Democracy, RandomHouse, 20113 Suzanne Blotenburg, ‘Jonge ontwikkelaar sart gevestigde bouwermet voordelige starterwoning’, Financieel Dagblad, 2 juli 2012, p 8.Rijwoningen in Fijnaart vanontwikkelaar Hans de Wilde.68 de Architect, september 2012 de Architect, september 2012 6 9