20160212 - rapportage doorlichting

Quickscan vastgoedportefeuille ‘s-Hertogenbosch
12 februari 2016

Inleiding
Welkom op de site van de quick scan van het gemeentelijk vastgoed. We hebben zo goed
als mogelijk geprobeerd om alle bestanden van de gemeente aan elkaar te koppelen. Dat
was een behoorlijk monnikenwerk. Het resultaat is een heldere stamlijst van het
gemeentelijk bezit. Naar ons idee een must om de administratie te ordenen.
Een doorlichting door een buitenstaander levert een andere invalshoek, maar niet per
definitie de juiste. Wij kennen niet alle ins en outs, waardoor we soms ook te kort door de
bocht zijn of zelfs ronduit fout zitten. Daarom nodigen we jullie uit om mee te helpen de
doorlichting te verbeteren. In het tabblad “help mee” is er ruimte om opmerkingen te
maken.
Hoewel niet alle gegevens compleet zijn, ontstaat een goed beeld van het
gemeentebrede vastgoedbezit. De doorsnedes per deelportefeuille geven jullie inzicht in
de omvang en aard van de voorraad. Deze informatie biedt hopelijk een mooie kapstok
voor een goed gesprek over doelstellingen en prioriteiten in het vastgoed.

Inhoudsopgave
– Belangrijkste conclusies
– Belangrijkste resultaten van de quick scan
– Advies data kwaliteit
– Advies organisatie en portefeuillemanagement
– Bijlage: onderzoeksverantwoording

Belangrijkste conclusies
– De gemeente heeft een mooie voorzieningenstructuur met veel beeldbepalende en kwalitatief
hoogstaande kernvoorzieningen. Dat maakt de stad bijzonder voor haar burgers en bezoekers.
– In de randen van de portefeuille is nog ruimte voor optimalisatie. Er is veel snippervastgoed dat eerder
een maatschappelijke functie had, maar nu wordt ingezet als anti-kraak, atelier of voor semimaatschappelijke
initiatieven. Door die gebouwen te verkopen of te ontwikkelen ontstaat ruimte. Die
ruimte kan benut worden om de kern van de vastgoedvoorraad te vernieuwen, het gebruik te
stimuleren en ruimte te geven aan nieuwe initiatieven in de stad.
– Het zicht op de portefeuille is beperkt. Zowel vastgoedkenmerken als financiële kenmerken zijn
incompleet en slecht toegankelijk. Dat leidt tot veel ad hoc vraagstukken en veel (verschillende)
maatwerkoplossingen en een divers huurprijsbeleid. Het gebrek aan spelregels (wie te huisvesten, tegen
welke voorwaarden?) maakt het beheer van gegevens juist weer lastig. Een vicieuze cirkel die een keer
doorbroken moet worden.
– Wij adviseren om de maatschappelijke kosten (vastgoed én subsidie) in beeld te brengen en dit af te
zetten tegen de maatschappelijke waarde van het gemeentelijk vastgoed. Het beoogde beleidseffect is
natuurlijk de kern achter ieder vastgoedbezit. Experimenteer bijvoorbeeld met big data, meet bezetting
of vergelijk met andere gemeenten.
4

Belangrijkste resultaten van de quick scan
– Gemeente heeft 369 gebouwen
– 181 gebouwen kunnen gezien worden als de kern (stabiel)
– 53 gebouwen vragen om nadere afweging
– 67 gebouwen zijn aangemerkt voor ontwikkeling
– 68 gebouwen kunnen worden verkocht
– Veel werk verzet om te komen tot een uniforme structuur van administratie
5

Advies data kwaliteit
1. Kies voor één centrale administratie (Planon voldoet in principe)
2. Maak voor alle gebouwen een begroting per pand
3. Begin met een schone lei: hanteer het VBO-ID (uit BAG) als uniforme sleutel
4. Sluit aan bij sector definities voor het vastleggen van data
5. Label gebouwen naar beleidsdoel, aard en gebruik voor snelle doorsnedes
6. Completeer de kadasterlijst met Vinkel en Nuland
Geef prioriteit aan deze randvoorwaarde: alle ambities in vastgoed bouwen hierop voort.
6

Advies data kwaliteit
Naam complex of pand Verblijfsobject ID (uit BAG) Adres
2 panden (op het oog)
5 verblijfsobjecten (100% exact)
3 adressen (handwerk, foutgevoelig)
voorbeelden
Willem II Fabriek 796010000376722
796010000312621
796010000340399
796010000333819
796010000422660
796010000444569
796010000443308
796010000443309
796010000444570
796010000443306
0796010000312621
Boschveldweg 469
Sint Crispijnstraat 50
(historisch)
(historisch)
(historisch) Boschdijkstraat 100
Boschveldweg 471
Boschveldweg 471a
Boschveldweg 471b
Boschveldweg 471d
Sint Crispijnstraat 50
Sint Crispijnstraat 48
Vughterstraat 299, ‘s-Hertogenbosch
Vughterstraat 299, ‘s-Hertogenbosch
Resultaat quickscan: heldere stamlijst op basis van Kadaster en BAG
7

Advies organisatie en portefeuillemanagement
1. Benoem een organisatie brede taskforce verkoop (en herontwikkeling)
2. Sluit aan bij sector standaarden en spelregels, concretiseer het beleid
3. Breng de maatschappelijke waarde van gemeentelijk vastgoed in beeld
4. Breng kosten van verschillend vastgoed (subsidie én vastgoed) in beeld
5. Maak gegevens toegankelijk in overzichtelijke dashboards
6. Maak samen met beleidsdiensten een masterplan per deelportefeuille
7. Label commercieel vastgoed en stuur daar op rendement (Wet Markt en Overheid)
8

Onderzoeksverantwoording
9

Aanlevering data: gemeentelijk bezit
(MV, WGZ, IPD, WOZ-waarde, Geo-informatie)
Digitale en handmatige match niet
(voldoende betrouwbaar) mogelijk
Uitvraag data kadaster
(Percelen, adressen en rechtgegevens)
Match kadaster en gemeente
(Koppeltabel kadaster-BAG, 80 uur studenten voor
handmatige koppeling)
Koppeltabel BAG Kadaster incompleet. Voor te
veel percelen onduidelijkheid over straatnaam,
gebouw (ook in bestand kadaster)
Innovatie: koppeling BAG en Kadaster
(Percelen, gebouwen en rechtgegevens)
Precies in beeld wat het bezit is (stamlijst)
Koppeling met gemeentelijke data 70%

Brongegevens van de gemeente
Aanlevering gemeente ‘s-Hertogenbosch (geen sleutel voor aansluiting onderling)
Planon
Contracten
Planon
WOZ-waarde
lijst
IPD-benchmark
Begroting MV
Wonen- en
grondzaken
GES-panden via
geoinformatie
962
384
491
196
161
99
588
Objectcode
Werkennummer
GESpand ID
Objectnaam/adres
Hoofdcode
gebruiker
Belasting
objectnummer
Subjectnummer
eigenaar
IPD nummer
Klantnummer
Nummer
Adres
Adres
ObjectID
GESpand ID
Kadastrale
aanduiding
Adres nummer
Objectnaam/adres
Geen (betrouwbare)
match mogelijk

Volledigheid van aangeleverde data
Afschrijving Boekwaarde Bouwjaar BVO WOZ-waarde Aantal
Ambtelijke huisvesting 0% 0% 62% 77% 77% 13
BIM 0% 0% 0% 0% 33% 3
Commercieel 23% 23% 57% 33% 97% 30
Kunst/cultuur 74% 74% 95% 95% 95% 19
Leegstand 78% 78% 78% 78% 100% 9
Onbekend 0% 0% 33% 33% 67% 3
Onderwijs 90% 90% 97% 97% 53% 68
Overig beleid 18% 18% 45% 73% 36% 11
Parkeren 0% 0% 27% 82% 36% 11
Sport/recreatie 9% 9% 45% 57% 84% 69
Strategische ontwikkeling 6% 7% 19% 13% 86% 102
Veiligheid 0% 0% 100% 100% 50% 2
Zorg/welzijn 66% 66% 69% 69% 79% 29
Totaal 33% 33% 53% 55% 77% 369
13

Inventarisatie en aanvullen van gegevens
– Uitvragen van gegevens
– Aanleveren gegevens gemeente (redelijk compleet, deels verouderd, € gegevens beperkt beschikbaar)
– Verwerken en koppelen van gegevens gemeente (blijkt onmogelijk)
– Aanvullen/opschonen gegevens gemeente (tijdrovend, 80% in beeld)
– Zoeken naar BAG nummer voor gemeentelijk bezit (tijdrovend, 80% in beeld)
– Kadaster raadplegen voor totaalbezit (wel zicht op percelen, maar nog niet op gebouwen)
– Gebruik koppeltabel BAG - Kadaster van het Kadaster (onvoldoende)
– Handmatig zoeken naar gebouwen op percelen (tijdrovend, 80% in beeld)
– Tussenconclusie: ingewikkelder dan ooit, belang stabiele stamlijst groeit, fundament voor quick scan,
maar ook voor de ambities van de afdeling (vastgoedsturing begint bij gegevens op orde)
– Innovatie: geografische koppeling BAG en Kadaster (resultaat: consistente stamlijst)
14

Kadastraal perceel
BAG object
15

Opbouwen van een stabiele stamlijst
– Bronnen ingeladen (Planon, IPD, Begroting, Grondzaken, WOZ)
– Handmatige dataverrijking:
– per bestand regels samenvoegen waar deze 1 verblijfsobject zijn
– relaties tussen bestanden aanbrengen (welke panden zijn gelijk aan elkaar) met
behulp van adres, Google StreetView, BAGviewer
– BAG verblijfsobject-id toegevoegd waar mogelijk.
– Bestanden samengevoegd
– Clusteren samenhangende BAG verblijfsobjecten tot herkenbare gebouwnamen
– Resultaat: stamlijst van in totaal 369 panden

Herkomst en verwerking aangeleverde data voor stamlijst
– [volgt]
17

Van data naar advies, grip op portefeuille
– Vaste definities voor beleidsveld en gebruiksfunctie
– Beleidsveld en gebruiksfunctie per pand toewijzen
– Bepalen doelgroep van beleid (inschatting Republiq, nader af te stemmen)
Doelgroep van beleid
Geen doelgroep van beleid
Kunst/
cultuur
Sport/
recreatie
Onderwijs
Kinderopvang Religie Commercieel
Maats.
opvang
Ambtelijke
huisvesting
Zorg bekostigd
door gemeente
Zorg elders
bekostigd
18

Van data naar advies, grip op portefeuille
– Dashboards inrichten voor inzicht
– Onderzoeksvragen:
– zijn de huurders doelgroep van beleid?
– heeft het gebouw zelf een uitzonderlijke waarde voor de gemeente?
– past het gebouw bij de gebruiker?
– zijn er opvallende zaken in de prestatie van het gebouw?
– Strategiekeuze: kernportefeuille, afstoten, nader bekijken exploitatie, etc.
– Opmerkingenveld
19