Woningaanbod in vrije huursector blijft ver achter bij groeiende vraag

Aan
Van
Betreft
: de financieel-economische redacties en vakpers
: Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in
onroerende goederen NVM en Vastgoedmanagement Nederland
: Presentatie huurmarktcijfers 4 de kwartaal 2016 VGM NL en NVM
Datum : Nieuwegein, 13 februari 2017
________________________________________________________________________
VGM NL en NVM: ‘Samenwerking gemeenten, ontwikkelaars,
vastgoedmanagers en makelaars essentieel voor beter functioneren huurmarkt’
Woningaanbod in vrije huursector
blijft ver achter bij groeiende vraag
Keuzevrijheid middeninkomens laat sterk te wensen over
Nieuwegein, 13 februari 2017 – Gemeenten en ontwikkelaars doen er bij
(nieuwbouw)plannen voor vrije sector huurwoningen goed aan gebruik te maken van de
expertise en marktkennis van vastgoedmanagers en makelaars. Alleen door goed samen
te werken, kan het nijpende tekort aan deze woningen worden weggewerkt. Bovendien
kan er dan meer op maat worden gebouwd: betaalbaar, divers en op de juiste locaties.
Dit stellen VGM NL en NVM bij het bekendmaken van de huurmarktcijfers over het 4 de
kwartaal van 2016. De Rijksoverheid kan volgens beide verenigingen met gerichte
(stimulerings)maatregelen bijdragen aan een betere toegang van mensen die zijn
aangewezen op de vrije huursector, en met name het middensegment.
Ondanks de toename van het aanbod aan huurwoningen in het middensegment, houdt de
krapte aan. Reden is dat vraag naar huurwoningen in dit segment harder groeit dan het aanbod
kan bijbenen. Dit heeft ook invloed op de huurprijzen, die vooral in de (grote) steden sterk
stijgen. Voor een groeiende groep huishoudens – met name de middeninkomens - dreigt een
huurwoning in de vrije sector onbetaalbaar te worden, stellen NVM en VGM NL. “Het
probleem is dat deze groep is aangewezen op het middensegment”, zegt NVM-voorzitter Ger
Jaarsma. “Ze verdienen te veel om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning en
door de striktere financieringsregels en beperking van de leencapaciteit kunnen ze ook geen
huis kopen. Feitelijk vallen ze tussen wal en schip.”

Dringend behoefte aan meer aanbod
“Tientallen jaren is er in Nederland veel te weinig geïnvesteerd in de vrije huursector”, zegt
voorzitter Eric Verwey van VGM NL. “Het komt nu op gang, maar is in onze ogen nog
volstrekt onvoldoende. De commerciële huurmarkt is in ons land zeer klein vergeleken met
omliggende landen. Het beperkte en daardoor relatief dure aanbod belemmert de toegang tot
betaalbare vrije huurwoningen en ontwricht daarmee de totale woningmarkt.”
Verwey en Jaarsma benadrukken dat de geliberaliseerde huurmarkt een cruciale verbinding
tussen de gereguleerde huursector en de koopsector vormt. “Vooral in de grote steden is het
tekort nijpend en kunnen grote groepen huishoudens geen passende woning meer vinden. Er is
en blijft dringend behoefte aan meer aanbod”, aldus de beide voorzitters. Zij pleiten niet alleen
voor voortvarende nieuwbouw, maar willen ook dat een nieuwe regering straks met
stimuleringsmaatregelen komt om het aanbod vrije sector huurwoningen te vergroten.
Koopwoningen omzetten naar huurwoningen
Recent onderzoek van NVM en VGM NL, uitgevoerd door de Amsterdam School of Real
Estate (ASRE), laat zien dat de vraag naar vrije sectorhuurwoningen de komende jaren fors
blijft toenemen. Naast extra aanbod door voortgaande nieuwbouw van institutionele beleggers,
groeit het belang van particuliere verhuurders in huurwoningen (‘buy-to-let’). “Vanaf 2014 is
dit sterk toegenomen en zal met de zeer lage kapitaalmarktrente de komende jaren van belang
blijven”, concludeert ASRE.
Betaalbaarheid middengroepen
Het onderzoek maakt verder duidelijk dat voor twee derde van de groep lage middeninkomens
(tussen ca € 35.000 en € 40.000) een kale huur boven de liberalisatiegrens (tussen de € 710,68
en € 1000,- per maand voor het middensegment) niet betaalbaar is volgens de NIBUDnormen.
ASRE pleit er dan ook voor om het middensegment breder te zien dan alleen de
woningen boven € 710,68. De toegankelijkheid van deze groep op de woningmarkt (huur of
koop) is derhalve zeer beperkt en zal moeten worden verbeterd.
Maatregelen om het aanbod te vergroten
Het aanbod van middeldure huurwoningen zal de komende jaren verder vergroot moeten
worden. Ondanks de forse nieuwbouwinspanningen op dit vlak (geprognotiseerd wordt een
toename van ca 25.000 vrije sector huurwoningen de komende vier jaar), zal tevens een
impuls vanuit de bestaande bouw moeten komen. NVM en VGM NL pleiten er dan ook voor
om particuliere verhuurders meer vrijheden te geven bij verhuur van hun woningen. Daarmee
kan op relatief korte termijn een volwaardiger middensegment huurwoningen ontstaan dat bij
huurniveaus tussen 550 en 1.000 euro per maand tegemoet kan komen aan de behoefte van de
grote middengroepen. Daar waar de markt dit uiteindelijk niet oppakt zal het aanpassen van de
liberalisatiegrens binnen het huidige systeem een middel kunnen zijn om het middensegment
huurwoningen – regionaal – een volwaardig alternatief voor sociale huur dan wel koop te laten
worden. “Het verlicht in ieder geval een deel van de pijn”, aldus Verwey.
Samenwerken bij realiseren gemeentelijke woonvisies en nieuwbouwprojecten
Zowel NVM als VGM NL willen graag nauw betrokken worden bij nieuwbouwplannen voor
vrije sector huurwoningen. “Samen met gemeenten en ontwikkelaars kunnen
vastgoedmanagers en makelaars een prachtige rol spelen in het realiseren van gemeentelijke
woonvisies en nieuwbouwprojecten, vanaf de planfase tot aan de oplevering. Wij hebben door
ons dagelijkse werk veel kennis van wat er speelt en leeft in de woningmarkt. We kennen de
vraag en weten waar behoefte aan is. Maak daar gebruik van”, zegt Jaarsma.
“Want steeds meer mensen kiezen bewust om te huren”, vult Verwey aan. “Huren biedt
comfort en het is flexibel. Zeker voor het toenemende aantal zelfstandigen en flexwerkers op
de arbeidsmarkt, is huren vanwege de tijdelijke aard een bijzonder aantrekkelijke optie. En
voor de ouderen biedt huren in combinatie met zorg, ook grote voordelen.”

Huurprijzen stijgen door en per vierkante meterprijs nog verder
Uit huurtransacties van NVM en VGM NL blijkt dat de huurprijs per vierkante meter voor een
vrije sector huurwoning vergeleken met vorig jaar met 7,9% is gestegen. De stijging van de
huurprijzen in Nederland zet zich daarmee versneld door. De prijs van de gemiddeld
verhuurde woning komt nu uit op € 10,48 per m². De totale huurprijs steeg met 3,4% naar
€ 987,-. Dat wijst erop dat er vooral meer kleinere woningen worden verhuurd. Deze
gemiddelde huurprijsniveaus verhullen echter de regionale differentiatie én de grote
verschillen tussen de diverse segmenten van de huurmarkt.
Huren boven de liberalisatiegrens Niveau 2016-Q4 t.o.v. vorig jr.
Totaal
Woonhuis
Appartement
Huurprijs € 987 +3,4%
Huurprijs per m² € 10,48 +7,9%
Huurprijs € 972 + 1,4%
Huurprijs per m² € 8,37 + 2,1%
Huurprijs € 997 + 4,7%
Huurprijs per m² € 11,83 + 9,5%

Zo zijn er grote verschillen in huurprijsniveaus vast te stellen tussen de verhuurde
woningtypen. De huurprijs per m² van de appartementen steeg in een jaar tijd met 9,5% naar
€ 11,83, terwijl voor woonhuizen de gemiddelde prijsstijging beperkt bleef tot 2,1% op
jaarbasis (naar € 8,37).
Grote regionale verschillen in huurprijzen
Regionaal verschillen de huurprijzen ook fors. De Randstadprovincies en daarbinnen de
Noordvleugel laten de grootste krapte op de huurmarkt zien. De provincie Noord-Holland,
stevig beïnvloed door de gemeente Amsterdam, spant de kroon met een huurprijs per m² van
€ 13,95. Niet alleen is dit veruit de hoogste huurprijs van alle provincies, de stijging ten
opzichte van een jaar eerder is bijna 10%. De oververhitting van de Amsterdamse
woningmarkt is daarmee terug te zien op de (vrije) huurmarkt. Ook in de provincie Utrecht
liggen de huurprijzen met € 12,25 per m² - bijna 20% duurder dan een jaar eerder - ruim boven
de die in de overige provincies. Opvallend is de provincie Zuid-Holland, waar de prijzen in
vergelijking met 2015 nagenoeg stabiel zijn gebleven. In Den Haag zijn de huurprijzen per m²
licht gedaald. In Rotterdam zijn ze iets gestegen ten opzichte van 2015.
Tabel: Gemiddelde huurprijs per m². Huren boven liberalisatiegrens per provincie, 4 de
kwartaal 2016 t.o.v. 4de kwartaal 2015
Provincie Huurprijs per m² 2015-04 Huurprijs per m² 2016-04 t.o.v. jaar eerder
Drenthe € 8,37 € 8,51 1,7%
Flevoland € 7,76 € 8,05 3,7%
Friesland € 7,50 € 7,98 6,5%
Gelderland € 8,18 € 8,42 2,9%
Groningen € 9,74 € 9,95 2,3%
Limburg € 7,98 € 8,20 2,7%
Noord-Brabant € 8,83 € 9,20 4,2%
Noord-Holland € 12,70 € 13,95 9,8%
Overijssel € 8,11 € 8,45 4,2%
Utrecht € 10,24 € 12,25 19,6%
Zeeland € 8,37 € 8,15 -2,6%
Zuid-Holland € 9,98 € 10,03 0,5%

In de meer landelijke provincies als Friesland, Drenthe, Overijssel, Limburg en Zeeland liggen
de huurprijzen tussen de 7,5 en 8,5 euro per vierkante meter. Voor een gemiddelde
huurwoning betaal je hier honderden euro’s minder dan in de Randstad. Tegelijk geldt dat ook
binnen deze provincies weer grote verschillen zijn. Een uitsplitsing naar stedelijkheid laat dit
gevarieerde beeld goed zien. In de zeer stedelijke gebieden zijn de huurprijzen het sterkst
gestegen, inmiddels boven de 13%. Hoe minder stedelijk des te lager de huurprijs, tot een
niveau van ruim 8 euro voor de sterk landelijke gebieden in Nederland.
Waar voor uw geld: wat betaal ik voor een huurwoning in de verschillende provincies?
De prijsverschillen tussen huurwoningen per provincie of gemeente lopen enorm uiteen. Dat
geldt zowel voor het hele middensegment (€ 710 - € 1.000 huur per maand) als voor het
topsegment (rond de € 1.500). Net als in de koopwoningmarkt kunnen consumenten in grote
steden als Amsterdam en Utrecht minder woonruimte huren voor meer geld. Onderstaande
tabel en grafiek geven een overzicht van de regionale en lokale verschillen. De percentages
geven per huurprijscategorie aan welk deel van de transacties in 2016 in die betreffende
gemeente plaatsvond.

Tabel: Enkele voorbeelden van huurtransacties in de verschillende prijssegmenten
Segment Gemeente Buurt M2 € % Bouwjaar Type
tot € 710 Utrecht Zeeheldenbuurt e.o. 60 € 649 4,3% onbekend eengezinswoning
tot € 1.000 Utrecht Langerak 130 € 1.000 56,7% 2001-2010 appartement
tot € 1.500 Utrecht Pijlsweerd-Zuid 104 € 1.500 39,0% Na 2011 appartement
tot € 710 Amsterdam Nellestein 59 € 666 1,1% 1971-1980 appartement
tot € 1.000 Amsterdam Geuzenveld 107 € 1.000 14,6% 1991-2000 appartement
tot € 1.500 Amsterdam Diamantbuurt 70 € 1.500 84,3% 1906-1930 appartement
tot € 710 Heerenveen Noord 82 € 680 38,0% 1981-1990 appartement
tot € 1.000 Heerenveen Centrum 95 € 933 58,7% 1991-2000 appartement
tot € 1.500 Heerenveen Nieuweschoot 165 € 1.150 3,3% 1971-1980 eengezinswoning
Gestoffeerd en gemeubileerd huren steeds duurder
Naast de grote regionale verschillen in huurprijzen vallen ook de sterke prijsstijgingen in het
gestoffeerde en gemeubileerde deel van de huurmarkt op. Expats vormen een belangrijk deel
van de huurders in dit segment. De huurprijs per m² voor gestoffeerde huurwoningen komt in
het 4 de kwartaal van 2016 uit op gemiddeld € 15,13, een stijging van 8,1% ten opzichte van
een jaar eerder. De verhuurprijzen van gemeubileerde huurwoningen stegen relatief minder
met 7,0%, naar een huurprijs per vierkante meter van € 18,30.
Huurtransacties, m²-prijzen, gestoffeerd/gemeubileerd
Niveau
2016-Q4
t.o.v.
vorig jr
Gestoffeerd (vloer en gordijnen) € 15,13 +8,1%
Gemeubileerd (incl. meubels) € 18,30 +7,0%

VGM NL (Vastgoedmanagement Nederland), de brancheorganisatie van vastgoedmanagers,
en de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM
staan gezamenlijk voor ruim 40.000 huurtransacties op jaarbasis, waarmee een marktaandeel
van circa 48% is gemoeid. Sinds 2014 registreren VGM NL en de NVM samen de
transactiedata van huurwoningen. NVM en VGM NL streven naar een minder sterk
gereguleerde woningmarkt, waarbij de keuzevrijheid van de consument leidend is bij de
invulling van zijn of haar woonwens.
Noot voor de redactie:
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met:
Roeland Kimman, NVM, tel. 030 6085 185, 06 - 55 205 205. E-mail: kimman@nvm.nl,
Ilse Kaandorp, VGM NL, tel. 030 3035 220, 06 – 10 892 507. E-mail: i.kaandorp@vgm.nl