Verborgen Gebrek Of Gebreken Ebook

In onze Blog berichten geven wij juridische info, tips, voorbeelden of juist
een uitleg over allerhande kwesties op de woningmarkt.
Stelt u zich vragen als 'Wat is dat?' of 'Waar moet je rekening mee houden'
of 'Hoe werkt....?', dan bent u hier aan het juiste adres.
Verborgen gebrek.......
Wat is dat en waar moet je rekening mee houden?
VERBORGEN GEBREK
Wie een bestaand huis koopt, koopt de woning in de staat waarin die zich op
dat moment bevindt. Dat wil zeggen: inclusief alle zichtbare en onzichtbare
gebreken.
Het is daarom van belang om de bouwkundige staat van de woning goed te
kennen: de koper heeft een onderzoeksplicht.
De verkoper heeft een mededelingsplicht, dat wil zeggen dat hij verplicht is
om alle gebreken mee te delen aan de (aspirant) koper.
1

Vanaf de eigendomsoverdracht komen eventuele gebreken aan de woning
voor rekening van de koper.
Afhankelijk van de omstandigheden zijn er twee uitzonderingen waarin de
verkoper toch aansprakelijk kan zijn:
• Bij een ernstig gebrek
• Bij een gebrek dat de verkoper ten onrechte niet heeft gemeld.
Ernstig gebrek
Een gebrek is ernstig wanneer het normaal gebruik van het huis in de weg
staat. Bijvoorbeeld een rotte dakconstructie.
De koper mag op grond van de koopovereenkomst verwachten dat de
woning de eigenschappen heeft die nodig zijn voor normaal gebruik ervan.
(Of voor bijzonder gebruik, dat in de koopovereenkomst expliciet
afgesproken is.)
De verkoper is bij een ernstig gebrek aansprakelijk, als het gebrek al voor de
overdracht aanwezig was. Dit geldt ook als de verkoper niet van het gebrek
op de hoogte was.
Clausules
Soms wordt in de koopovereenkomst een ouderdomsclausule opgenomen.
Hierin wijst de verkoper de koper erop dat er sprake is van een oudere
woning en dat de koper niet dezelfde verwachtingen van het huis mag
hebben als van een nieuwere woning.
Ook wordt regelmatig een zogenoemde nietzelfbewoningsclausule
opgenomen in de koopovereenkomst, bijvoorbeeld als
er sprake is van een voormalige huurwoning. Hierin geeft de verkoper aan dat
hij het huis niet zelf heeft bewoond en dat hij daarom niet op de hoogte is
van de staat van de woning.
De bedoeling van beide clausules is om aansprakelijkheid van de verkoper
jegens de koper voor gebreken te beperken of uit te sluiten. In hoeverre de
clausules de rechten van koper beperken, hangt af van de exacte formulering.
2

Niet gemeld gebrek | Kwader Trouw
Bij een gebrek dat normaal gebruik van de woning niet in de weg staat, is de
verkoper alleen aansprakelijk als het gebrek er al was voor de overdracht, en
als de verkoper wist van het bestaan ervan, maar niets heeft gezegd. In het
laatste geval is de mededelingsplicht geschonden.
Gebrek ontdekt? ga direct naar ons Stappenplan.
------------------------
Verborgen gebrek bij aankoop huis: hier let de rechter extra
scherp op, als je de verkoper aansprakelijk stelt
Stel je koopt een woonhuis. Na de verhuizing ontdek je ernstige
scheurvorming.
Kun je de verkoper aanspreken op dit verborgen gebrek? Is er misschien
grond voor ontbinding wegens dwaling? Of sta je met lege handen?
In een zaak die onlangs door het hof werd behandeld was het volgende aan
de hand.
Een koper had een woning gekocht. In de reeds bestaande aanbouw van deze
woning waren ernstige scheuren ontstaan (of ontdekt). De koper stelt dat dit
duidt op een verborgen gebrek en dat hij het bestaan van dit gebrek niet
hoefde te verwachten bij het aangaan van de koopovereenkomst. Hij doet
een beroep op dwaling en vordert ontbinding van de koopovereenkomst.
De verkoper erkent dat er een gebrek aanwezig is, maar betwist dat dit
gebrek ernstig genoeg is voor ontbinding. De verkoper verwijst naar het
standaard modelcontract van makelaarsvereniging NVM.
In artikel 6.1 van dit koopcontract staat dat de onroerende zaak aan koper in
eigendom zal worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot
stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, met alle daarbij
behorende […] zichtbare en onzichtbare gebreken.
3

Verborgen gebreken gekochte woning
Uitgaande van dit artikel uit het koopcontract heeft de koper bij de
ontdekking van de scheurvorming geen poot om op te staan. Toch is er wel
enige ruimte voor een aansprakelijkstelling bij verborgen gebreken.
Het modelcontract bevat namelijk nog een andere bepaling, artikel 6.3. Hierin
wordt gesteld dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht de
feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik
als woonhuis.
De verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een
normaal gebruik nodig zijn. Dit zegt de wet erover.
Normaal gebruik
Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper
bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze
koopovereenkomst, moet de verkoper uitsluitend opdraaien voor de
herstelkosten. De discussie in deze zaak ging er dan ook uiteindelijk om of er
sprake was van een gebrek dat in de weg stond aan een normaal gebruik van
de woning.
Door de rechtbank aangestelde deskundigen hebben geconcludeerd dat de
woning min of meer stabiel is. De fundering van de woning en de aanbouw
zouden constructief goed genoeg zijn en daarom raadden de deskundigen
ingrijpende bouwkundige herstelmaatregelen af.
Op basis van deze conclusies overweegt het hof dat er geen sprake is van een
gebrek dat in de weg staat aan een normaal gebruik. De scheuren zijn
weliswaar ernstig, maar de deskundigen zijn van mening dat de woning op de
gewone wijze kan worden gebruikt als woonhuis. Zij bevelen dan ook enkel
cosmetisch herstelwerk aan.
De uitkomst van dit geschil was dat de koper in deze kwestie geen aanspraak
kon maken op schadevergoeding, laat staan ontbinding.
De verkoper is namelijk alleen aansprakelijk voor herstelkosten van gebreken
die het normale gebruik belemmeren. Oftewel: de koper moet de kosten van
het van het cosmetisch herstelwerk zelf dragen.
4

------------------------
Stappenplan verborgen gebreken
Heeft u een bestaand huis gekocht en na de eigendomsoverdracht een
verborgen gebrek ontdekt?
1. Meld het gebrek
Meld het gebrek zo snel mogelijk aan de verkoper en vraag hem het
probleem op te lossen. Dit kan telefonisch of schriftelijk. Doet u dit
telefonisch, bevestig dan schriftelijk wat u besproken heeft. Meld het gebrek
in bepaalde gevallen, bijvoorbeeld lekkage, ook bij uw opstal- of
inboedelverzekeraar. Overleg met de verzekeraar over de te nemen stappen.
De dekking die de verzekeraar biedt, kan onderstaand stappenplan
beïnvloeden.
2. Zoek samen een oplossing
Geef de verkoper vervolgens de kans het probleem ter plaatse te bekijken en
een oplossing te bieden. Probeer er zo samen uit te komen.
3. Ingebrekestelling
Komt u er met de verkoper niet uit? Dan kunt u hem in gebreke stellen. Dit
doet u met een aangetekende brief. Heeft u een rechtsbijstandverzekering?
Schakel voordat u de brief stuurt uw verzekeraar in.
Als u de brief zelf schrijft, neem dan de volgende punten op:
• Geef de verkoper in de brief een redelijke termijn van bijvoorbeeld twee
weken om alsnog met een oplossing te komen.
• Meld dat, als u na die termijn nog niets heeft gehoord, u zich vrij acht
verdere stappen te nemen.
Gebruik de voorbeeldbrief ingebrekestelling (word)
4. Geschillenbeslechting
Heeft de ingebrekestelling geen effect, neem dan contact op met een
juridisch adviseur. Overleg of een procedure zinvol is of dat andere stappen
nodig zijn. Of een procedure zinvol is, hangt af van uw rechtspositie, het
5

financieel belang, de procedurekosten en of u een rechtsbijstandsverzekering
heeft.
De tijd dringt.....
Verjaringstermijn klachtplicht
Als je als koper van een huis een ernstig gebrek constateert, is het extra zuur als je de
schade niet kan verhalen omdat er niet tijdig is geklaagd, of als de vordering is
verjaard. Om die reden is het zaak stil te staan bij de klachtplicht van de koper en
de verjaringstermijn bij verborgen gebreken. Hieronder leest u daar meer over.
Klachtplicht
Op grond van de wet ( artikel 7: 23 BW ) dient een koper die een gebrek aan het
geleverde constateert 'binnen bekwame tijd' het gebrek te melden aan de verkoper.
Het is de vraag wat onder het begrip 'binnen bekwame tijd' dient te worden verstaan.
Uit genoemd wetsartikel volgt dat een melding van het gebrek aan verkoper in ieder
geval op tijd is als dit plaatsvindt binnen binnen 2 maanden nadat het gebrek is
ontdekt of had kunnen worden ontdekt. Wij adviseren kopers daarom bij voorkeur
binnen 2 maanden te reclameren bij verkoper in geval van een gebrek.
Klacht na 2 maanden
Een klacht ná 2 maanden na ontdekking van het gebrek (of nadat het gebrek had
kunnen worden ontdekt) is niet per definitie té laat. Afhankelijk van de
omstandigheden van het geval kan ook dan de klacht op tijd zijn. Dit volgt uit
de rechtspraak van de Hoge Raad en diverse lagere rechters.
Uit de rechtspraak volgt dat het overschrijden van de 2 maanden termijn met name
dan niet snel tot verval van rechten leidt als de belangen van verkoper niet zijn
geschaad door de latere melding.
Voorts zal in het algemeen de koper een redelijke termijn worden gegund om het
gebrek te laten onderzoeken, bijvoorbeeld door een expert. Maar ook in dat laatste
geval adviseren wij de koper het gebrek alvast aan verkoper te melden en daarbij aan
te geven dat het gebrek nader wordt onderzocht, waarna verkoper van de uitkomsten
van het onderzoek op de hoogte zal worden gesteld.
Uiteraard is het altijd verstandig bewijs te hebben van de melding van de klacht. Een
aangetekend schrijven met daarin vermelding van het gebrek ligt daarom het meeste
voor de hand.
6

Verjaringstermijn verborgen gebreken
Als de verkoper niet bereid blijkt het geconstateerde gebrek te herstellen of de koper
daarvoor schadeloos te stellen, kan de koper overwegen de zaak voor de rechter te
brengen. Dat moet de koper op tijd doen. De koper dient namelijk binnen uiterlijk
twee jaar na de hiervoor bedoelde mededeling van de klacht een procedure bij de
rechter te starten. Doet koper dat niet binnen genoemde 2 jaar dan zijn zijn
rechten verjaard.
Maar let op: De verjaringstermijn kan worden ‘gestuit’ door een schriftelijke
mededeling van koper aan verkoper dat hij zijn recht op nakoming of vergoeding
handhaaft. Door het stuiten zal de termijn van twee jaar telkens opnieuw gaan lopen.
Uiteraard is het zaak ook de stuitingsbrief aangetekend te versturen,
7

We hebben nog iets dat je misschien wel wilt weten
Hoe simpel anders denken Meer Geld Oplevert......
Opeens hadden we het gevonden!
Tijdens één van onze maandelijks teamvergaderingen waren we weer eens op zoek
naar een systeem waarmee we meer geld konden halen uit de verkoop van jouw
huis in Susteren.
Wat is nu de grote truc om te zorgen dat een huis gewoon meer oplevert?
Zo stelden wij ons telkenmale de vraag.
Al jaren buigen marketing-experts zich over deze vraag en het hield ons ook
inmiddels al jaren bezig.
En..., deze keer vonden we het antwoord. Door eerst heel eenvoudig anders te
denken. Dat werd de basis voor onze BestSeller Methode.
Het begint allemaal met het stellen van de juiste vraag.
Wil jij weten wat die vraag is?
Maak dan snel een afspraak voor een Gratis Waardebepaling van jouw huis en
misschien krijg jij ook wel tot 18.000 euro meer voor je woning.
Experts in 046 | 0475 en Duitsland
© 2018 copyright Quaden Makelaars by Leon
046 - 30 200 30 | info@quadenmakelaars.nl | www.quadenmakelaars.nl
8