GRip Op DE iNGREEp - Wijksteunpunt Wonen

GRip Op DE iNGREEp

Inhouds
opgave
Hoofdstuk 1 Voorwoord en inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4
Hoofdstuk 2 Rechtspositie van huurder . . . . . . . . . . . . . . . . .5
2.1 Huurcontracten voor (on)bepaalde tijd . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
2.2 Gronden om de huur op te zeggen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
Waar is de rechtspositie geregeld
2.3 Tijdelijke huurcontract. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
Overeenkomst naar zijn aard van korte duur
Tijdelijke overeenkomst op basis van leegstandswet
Tussenhuur
Gebruiksovereenkomst
2.4 Teveel betalen mag, maar hoeft meestal niet! . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
2.5 Niet alles geregeld in de wet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
2.6 Posities huurder en verhuurder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
Uitgangspositie huurder
Uitgangspositie eigenaar of verhuurder
2.7 Wet op het overleg huurders verhuurders . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
Hoofdstuk 3 Gemeente en stadsdelen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .8
3.1 Positie gemeente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
3.2 Gemeentelijk beleid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
3.3 Gemeentelijke diensten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
Ontwikkelingsbedrijf Amsterdam.
Dienst Wonen Amsterdam
Dienst Milieu en Bouwtoezicht
Bestuursdienst
3.4 De Stadsdelen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
Wie besluit wat?
Adressen stadsdelen
Hoofdstuk 4 Vergunningen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .11
4.1 Algemene inleiding vergunningen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
Aanvraag, publicatie en zienswijze
Bezwaar
Wat kan worden aangevoerd in bezwaar
Belanghebbende
Beroep, Hoger Beroep en Voorlopige Voorziening
4.2 Soorten vergunningen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
Bouwvergunning en de Wet Bibob
Sloopvergunning
Woningontrekkingsvergunning
GRIP OP de InGReeP
Hoofdstuk 5 Ingrepen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13
5.1 Splitsen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
Splitsingsruimte per stadsdeel
Eisen aan splitsen
Bezwaar tegen splitsing
Gevolgen huurders bij splitsing
5.2 Samenvoegen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
Gevolgen voor huurder bij samenvoegen
Bezwaren tegen vergunning tot samenvoegen
5.3 Renovatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
Casco-onderhoud
Energieprestatie
Geriefsverbetering
Gezamenlijk
Ondersteuning
5.4 Sloop . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
Sloopbesluit definitief
Leeg opleveren woning tbv sloop
Meenemen zelf aangebrachte voorzieningen
Gedwongen vertrek
Woongenot
Ruimtelijke ordening en procedures
Hoofdstuk 6 Praktische afspraken bij ingrepen . . . . . . . .19
6.1 Huurprijs na ingreep . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
Huurprijs na woningverbetering
Toetsing Huurcommissie
Berekening Huurcommissie
Verlaagde huur ivm onderhoudsgebreken
Geliberaliseerde huurprijs
6.2 Welke werkzaamheden gedogen bij een ingreep . . . . . . . . . . . . . 20
Tijdens de uitvoering
6.3 Bouwkundige aspecten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
Haalbaarheidsonderzoek
6.4 De 70% regeling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
Redelijk voorstel tot renovatie
Tien of meer woningen
Tips bij renovaties
Hoofdstuk 7 Uitplaatsen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
7.1 Permanente uitplaatsing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
Overwegingen bij permanente uitplaatsing
Procesbegeleiding door de OGA
Bemiddeling bewoners
Voorrangsregeling
Woonwensen
Maatwerkregeling - spijtoptanten
Onzelfstandige woonruimte
Planning herhuisvesting
7.2 Tijdelijke uitplaatsing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
Technische noodzakelijkheid
Verblijf in wisselwoning
Voorzieningen in een wisselwoning
7.3 Vergoedingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
Verhuiskostenvergoeding
Afspraken vertrekpremie/schadevergoeding
Vergoedingen bij renovatie
Overlastvergoeding
Kaderafspraken: minimale richtlijn
7.4 Zelf aangebrachte voorzieningen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
7.5 Huisvestingvergunning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
Passende woning
7.6 Huurgewenning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
Hoeveel bedraagt de huurgewenning
Wie komt in aanmerking
7.7 Kopen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
Amsterdamse Middensegment hypotheek
Koopsubsidie
Hoofdstuk 8 Achterstallig onderhoud . . . . . . . . . . . . . . . . . . .28
8.1 Verhuurder aanspreken en naar de Huurcommissie . . . . . . . . . . 28
8.2 Procedures bij de rechter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
Bewonersondersteuner en een EBF zaak
8.3 Zelf verhelpen gebreken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
8.4 Aanschrijven . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
Handhavingsplan
Procedure handhaving
Hoofdstuk 9 Particulier of Corporatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
9.1 Corporaties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
9.2 Koepels . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
Eisen aan een commissie
9.3 Overlegwet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
Informatieplicht
Procedureafspraken
Financiering van kosten
9.4 BBSH en nota 5xB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33
Amsterdamse kaderafspraken en sociaal plan
Corporatie: semi-overheid
Pro actief
Hoofdstuk 10 Organiseren van bewoners . . . . . . . . . . . . . . . .34
10.1 Samen sterk versus verdeel en heers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
Uitgangssituatie
Krachten bundelen
Tegengestelde belangen
10.2 Het opzetten van een bewonersgroep . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35
Maak een goede afweging
Hoe aan de slag
Bewoners organiseren: de middelen
10.3 Bewonerscommissies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36
Aanspreekpersonen bij corporatie
Aanspreektitel bewonerscommissie
Valkuilen voor commissies
Momenten van invloed voor commissies
Hoofdstuk 11 Bewonersondersteunen:een vak! . . . . . . . . .38
11.1 Wat is een bewonersondersteuner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
Positie van de bewonersondersteuner
Rol van de bewonersondersteuner
Doel van de bewonersondersteuning
Tips
11.2 Competenties van de bewonersondersteuner . . . . . . . . . . . . . . . 39
Empowerment in wonen
11.3 Overige aandachtsgebieden voor de bewonersondersteuner . 39
Actief benaderen en ondersteunen
Lokale politiek
Huurdersvereniging
11.4 Hulp en advies voor bewonersondersteuners . . . . . . . . . . . . . . . 41
Stedelijk Bureau Wijksteunpunt Wonen
Bewonersloket Stedelijke vernieuwing
Naslagwerken en websites
Hoofdstuk 12 Bijlagen
- Vuistregels
- Onderhoudscontract
- Adressen koepels (op achterkant van deze brochure)
- Adressen WSW’s (op achterkant van deze brochure)

Colofon
Deze brochure is een uitgave van het Stedelijk
Bureau Wijksteunpunt Wonen.
Het Stedelijk Bureau heeft geen directe rol richting
huurders, maar ondersteunt de lokale
Wijksteun punten Wonen door afstemming en
overleg tussen de WSWonen, deskundigheidsbevordering
en kwaliteitsbewaking, registratie,
rapportages en signaleringen.
Het Stedelijk Bureau is te vinden op de Nieuwezijds
Voorburgwal 32, 1012 RZ Amsterdam.
020 - 428 38 65 of sb@wswonen.nl.
Voor meer informatie over de Wijksteunpunten
Wonen zie ook: www.wswonen.nl
Het is de bedoeling om deze brochure regelmatig
bij te werken. Suggesties, aanvullingen en
verbeteringen zijn dan ook van harte welkom. Je
kunt deze mailen aan het Stedelijk Bureau met in
het onderwerp ‘ brochure’. Ook zijn we altijd op
zoek naar praktijkvoorbeelden.
Aan deze brochure werkten mee:
Tekstbijdragen: Tjerk Dalhuisen, Henk Jan
Kuipers, Clemens Mol en Alies Fernhout.
Tekstredactie: Jan Riekus Jansen en Guido Zijlstra.
Eindredactie: Alies Fernhout en Joyce van Acker.
Fotografie: Bas Baltus.
Vormgeving: Arnoud Beekman - justar.nl
Drukwerk: Drukkerij Leijten, oplage: 500 stuks.
Tweede druk, mei 2008.
Hoewel wij ons uiterste best hebben gedaan om de
informatie juist weer te geven kunnen onjuistheden
echter voorkomen. Redactie en uitgever zijn niet
aansprakelijk voor schade als gevolg van deze
onjuistheden.
HOOfdstUk 1 Inleiding
Deze brochure is bedoeld voor adviseurs van huurders, bewonersondersteuners en leden
van bewonerscommissies. Veel aspecten van splitsen, renovatie, onderhoud of sloop
komen in de brochure aan de orde. Ook wordt er kort ingegaan op huurprijzen en onderhoudsklachten.
Meer uitgebreide informatie hierover is echter te vinden in de brochure
“maak een punt van de huur”. Het tweede deel gaat meer in op het organiseren van
huurders: wat zijn goede methoden en technieken, waar liggen valkuilen en hoe kun je
die het hoofd bieden.
In deze brochure staat de plaats en beleving van de huurder centraal. De eigenaar wil
iets met de woning. Verbouwen, geheel renoveren, of zelfs slopen. Misschien samenvoeging
van woningen, of splitsen van het eigendom om per etage te kunnen verkopen.
De huurder is niet de eigenaar, maar de ingreep speelt zich wel af op de plek waar de
huurder geniet van het rustig woongenot. Een huurder hoeft dan ook zeker niet zomaar
alles te accepteren. Het is zijn woning, die in principe voor onbepaalde tijd wordt gehuurd.
Het gaat om een ingreep in het privé-domein, en daar hoort de huurder een heel
belangrijke stem in te hebben.
Bij een ingreep in de woning krijgt de huurder te maken met een (meestal) professioneel
verhuurder of een door de verhuurder ingeschakeld bureau. Die willen het liefst
dat de huurder doet wat hen het best uitkomt. Veel huurders laten zich overdonderen of
onnodig onder druk zetten. Belangrijk is dat ze de tijd nemen om zichzelf te informeren,
om rustig na te denken en om met de buren af te stemmen.
Gelukkig heeft de huurder rechten. Maar recht hebben en recht halen liggen in de praktijk
vaak ver uiteen. Vandaar deze brochure; zodat bewonersondersteuners en huuradviseurs,
naast actieve bewoners een goed overzicht krijgen wat de regels en wetten zijn,
maar ook wat je daar mee kunt doen. Het is van groot belang dat huurders ook professionele
ondersteuning krijgen. Zodat zij vanuit een meer gelijke positie met de verhuurder
kunnen onderhandelen. Want onderhandelen is een vak apart, en niet iedereen is daar
even goed in. Verhuurders maken daar vaak bewust of onbewust gebruik van, en dat
geldt helaas soms ook voor sociale verhuurders.
De brochure gaat eerst in op de positie van de huurder: wat is de waarde van een huurcontract
en kan het zo maar opgezegd worden? In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de
positie van de stadsdelen: wie is waarvoor verantwoordelijk en met welke gemeentelijke
diensten kun je allemaal te maken krijgen. De volgende twee hoofdstukken gaan in op
de vergunningen die nodig zijn bij renovatie, splitsen, samenvoegen en sloop en komen
de gevolgen van deze ingrepen aan de orde.
In hoofdsstuk 5 staat beschreven welke verschillende aspecten een huurder mee te maken
kan krijgen bij een ingreep. Hoofdstuk 7 gaat vervolgens specifiek op het begrip uitplaatsen
in. Vervolgens wordt in vogelvlucht beschreven welke actie een huurder kan
ondernemen als er gebreken zijn in de woning in hoofdstuk 8.
Hoofdstuk 9 geeft inzicht in het verschil tussen een corporatie en particuliere verhuurder,
gaat in op de wet Overleg Huurders en Verhuurders en behandelt de regelgeving
die is afgesproken met de corporaties: Kaderafspraken, BBSH en nota 5xB
Hoofdstuk 10 geeft tips en methodieken om bewoners te organiseren. Waar moet je op
letten en wat zijn de valkuilen. Tot slot gaat hoofdstuk 11 in op de positie en de rol van
de bewonersondersteuner zelf.
Achterin de brochure zijn verschillende bijlagen. In de tekst wordt er soms ook naar
verwezen. Het gaat om verschillende voorbeeldcontracten en adressenlijsten.
Een brochure als deze is altijd verouderd. Regelgeving wordt gewijzigd, praktijken aangepast,
prijspeil veranderd. Het is dan ook de bedoeling om deze brochure regelmatig
bij te werken. Hierbij roepen we de lezers en gebruikers van deze brochure op om daar
een bijdrage aan te leveren: zijn er zaken die je mist, gegevens die niet meer kloppen of
afspraken die inmiddels gewijzigd zijn. Laat het ons weten op het Stedelijk Bureau
Wijksteunpunt Wonen. n
Rechtspositie
HOOfdstUk 2
van de huurder
2.1 Huurcontracten voor
(on)bepaalde tijd
De meeste huurders hebben een standaard huurovereenkomst.
Die hoeft niet schriftelijk te zijn. Wie ergens
woont met instemming van de verhuurder en huur betaalt
heeft een (mondelinge) overeenkomst. De meeste
overeenkomsten zijn schriftelijk. Daarin staat vaak dat
het contract is voor de duur van een jaar (of een
maand), met de bepaling dat het contract automatisch
wordt verlengd tot het wordt opgezegd. Deze standaardbepaling
betekent echter niet dat de verhuurder
het contract na een jaar zo maar kan ontbinden, wèl
dat de overeenkomst tenminste voor een jaar wordt
aangegaan. Het contract kan alleen schriftelijk worden
opgezegd onder vermelding van één van de rechtsgeldige
opzeggingsgronden (§ 2.2). Gaat de huurder niet
akkoord met de opzegging dan kan de verhuurder besluiten
naar de kantonrechter te gaan. De kantonrechter
zal vervolgens de opzeggingsgronden bekijken die
de verhuurder heeft aangevoerd.
Voor tijdelijke contracten gelden andere regels, zie §
2.3. Let echter op dat er heel vaak wordt gesproken van
een tijdelijk huurcontract, terwijl dit niet het geval is.
Een huurcontract kan alleen in een bepaalde gevallen
tijdelijk zijn. Alleen de intentie van de verhuurder om
een woning tijdelijk te verhuren is onvoldoende.
2.2 Gronden om huur op te zeggen
Het Burgerlijk Wetboek regelt de gronden om een
huurcontract op te zeggen:
▶ Als de huurder de huur niet of te laat betaalt (BW
7.4:272 1.a)
▶ Als de huurder zich ernstig misdraagt (idem)
▶ Als de verhuurder terug wil in zijn eigen woning die
hij tijdelijk heeft verhuurd en aan alle voorwaarden
is voldaan (BW 7.4:274 b en 274.2)
▶ Als de verhuurder de woning dringend voor zichzelf
nodig heeft (BW 7.4:274.1 c).
In dat geval moet de eigenaar wel aantonen dat hij
zelf niet ergens anders terecht kan en dat voor de
huurder in principe vervangende woonruimte beschikbaar
is. Verkoop van de woning is nadrukkelijk
geen geldige grond voor opzeggen van de
huurovereenkomst.
Let op! Een verhuurder mag zich in geen geval op
dit artikel beroepen als de woning nog geen drie jaar
in zijn bezit is.
▶ Als de verhuurder een redelijk aanbod doet voor een
nieuwe huurovereenkomst voor dezelfde woonruimte
voor zover dat aanbod geen nieuwe huurprijs
inhoudt. Dit kan voorkomen als de verhuurder
bijvoorbeeld om technische redenen genoodzaakt is
de indeling van de woning te veranderen. Als de
huurder dat weigert kan de verhuurder de overeenkomst
opzeggen en de huurder een nieuwe overeenkomst
voor dezelfde woning (met gewijzigde indeling)
aanbieden.
▶ Als de gemeente de bestemming van het pand wijzigt
en de verhuurder wil gevolg geven aan die bestemmingswijziging
(komt in de praktijk nauwelijks voor).
Hogere huur is geen grond tot opzeggen: niet instemmen
met een hogere huur is nadrukkelijk geen geldige
reden tot opzegging. Er zijn aparte regels die duidelijkheid
bieden bij een meningsverschil over de hoogte
van de huur en de bijkomende kosten. Deze regels gelden
niet voor geliberaliseerde overeenkomsten.
Waar is de rechtspositie geregeld?
Bij een ingreep in de woning kan de bewoner met veel
dingen te maken krijgen. De positie van de bewoner
wordt naast rechten en plichten ten opzichte van de
verhuurder ook door andere factoren bepaald. Belangrijk
zijn wettelijke verplichtingen van de verhuurder in
verband met de staat van de woning of het aanvragen
van een vergunning. Daarnaast zijn er aspecten die te
maken hebben met de verdeling van woonruimte.
Hieronder een overzicht waar in de wetgeving dergelijke aspecten geregeld
zijn. In deze brochure wordt verder ingegaan op deze aspecten.
Rechten en plichten huurder en
verhuurder
▶ Burgerlijk Wetboek, boek 7,
hoofdstuk 4
▶ Uitvoeringswet Huurprijzen
Woonruimte
kwaliteitseisen en toezicht
gemeente
▶ Woningwet, bouwbesluit
Verdeling woonruimte
▶ Huisvestingswet, gemeentelijke- of
regionale huisvestingsverordening
2.3 tijdelijk huurcontract
Er zijn drie vormen van een tijdelijk huurcontract:
een overeenkomst naar zijn aard van korte duur
De overeenkomst ‘naar zijn aard van korte duur’ betreft
overeenkomsten waarbij het gebruik niet bedoeld is
voor een lange of onbepaalde periode. Cruciaal in deze
omschrijving is de omschrijving “gebruik naar aard”.
Dat betekent dat het gebruik nooit permanent is, maar
Overleg met bewoners(organisaties)
▶ overlegwet (WoHV)
▶ Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH)
▶ Bewoners Betrekken Bij Beleid en Beheer
(Amsterdamse afspraak)
stedelijke afspraken rond
herstructurering
▶ Sociaal plan (Amsterdam, Utrecht)
Bijzondere regels voor tijdelijke
verhuur
▶ Leegstandswet en gemeentelijke
uitvoeringsregelingen
4 Grip op de inGreep Grip op de inGreep 5

HOOfdstUk 2 HOOfdstUk 2
‘naar zijn aard van korte duur’. Deze vorm van contracten
komen we eigenlijk alleen tegen bij wisselwoningen,
vakantiewoningen en pensions. Bij deze overeenkomst
geldt de normale huur- en huurprijsbescherming niet.
Malafide verhuurders en bemiddelingsbureaus proberen
hier vaak misbruik van te maken. In contracten
voor gewone woningen nemen zij dan de bepaling
‘naar zijn aard van korte duur’ op, gevolgd door de mededeling
dat de wettelijke huurbescherming niet geldt.
Ten onrechte en niet rechtsgeldig, want de wet gaat op
deze onderdelen boven de tekst van een contract.
tijdelijke overeenkomst op basis van
leegstandswet
Een verhuurder heeft op bepaalde gronden (bijvoorbeeld
sloop of grootscheepse renovatie) de mogelijkheid
om een woning tijdelijk te verhuren. De Dienst
Wonen gaat na of er sprake is van een dergelijke situatie
en zal, als dit het geval is, een vergunning voor tijdelijke
verhuur afgeven. In het contract moet duidelijk
zijn vermeld dat het gaat om een tijdelijke overeenkomst.
Let wel: een verhuurder kan weliswaar deze bewoording
gebruiken in het huurcontract, daarmee is
het nog niet een tijdelijk huurcontract. Daarvoor is altijd
genoemde vergunning nodig.
Een tijdelijk huurcontract kan worden opgezegd met in
achtneming van drie maanden opzegtermijn. Een woning
mag maximaal 2 jaar tijdelijk worden verhuurd.
Een verhuurder kan gedurende drie jaar daar op volgend
de Dienst Wonen verzoeken om deze periode te
verlengen met een jaar. De Dienst Wonen kan deze verlenging
weigeren als de verhuurder onvoldoende aannemelijk
kan maken waarom de ontwikkeling vertraagd is.
Na deze periode (dus maximaal 5 jaar) is het huurcontract
van rechtswege een contract voor onbepaalde tijd.
In dat geval gelden de opzeggingsgronden zoals eerder
genoemd in § 2.2. Voor een woning die tijdelijk is verhuurd
geldt in Amsterdam dat de huurprijs niet hoger
mag zijn dan 80% van de maximaal redelijke huurprijs!
Zogenaamde ‘tussenhuur’
Indien de verhuurder zelf de woning bewoont (en de
woning dus niet eerder aan iemand heeft verhuurd) en
van plan is om tijdelijk te vertrekken (bijvoorbeeld
vanwege studie of werkzaamheden) dan kan de verhuurder
besluiten de woning tijdelijk te verhuren. In
het contract moet dan duidelijk de reden van de tijdelijke
verhuur, alsmede de datum waarop het eindigt
zijn vermeld. Wanneer de verhuurder wil terugkeren
in de woning, dient hij de overeenkomst volgens de regels
op te zeggen. Het moet dan wel zo zijn dat de verhuurder
daadwerkelijk terugkeert op de woning
(slechts het verstrijken van de verhuurtermijn is dus
niet voldoende). Bij deze contracten geldt wel de normale
huurprijsbescherming.
Gebruiksovereenkomst
Naast deze vormen van tijdelijke verhuur bestaat er
nog de gebruiksovereenkomst. Dat is geen huurovereenkomst,
omdat een van de elementen daarvan ontbreekt:
er wordt geen huur betaald. Zodoende heeft de
gebruiker ook niet de rechten van een huurder. Wel
kunnen onkosten als energie of schoonmaak worden
berekend. Als deze onkosten erg hoog zijn, of als de gebruiker
in ruil voor het gebruik diensten moet verrichten,
kan de vraag ontstaan of nog wel sprake is van gebruik.
In enkele van dergelijke gevallen heeft de rechter
bepaald dat toch sprake was van een huurovereenkomst,
met de bijbehorende rechten.
2.4 te veel betalen mag, maar hoeft
meestal niet
Belangrijk is verder om te weten dat de regels voor
huurprijzen uitgaan van contractsvrijheid. Een verhuurder
die een te hoge huurprijs vraagt is niet strafbaar.
De wet gaat pas gelden als de huurder er een beroep
op doet. Voor een kilo appels kan best € 20,- worden
betaald, zolang er niets van wordt gezegd. Verschil
met appels is dat bij woningen een systeem is dat beoordeelt
of de prijs niet te hoog ligt: het
woningwaarderingsstelsel.
Een huurder heeft geen recht op terugbetaling van teveel
betaalde huur, totdat de zaak is aangekaart. Als
binnen zes maanden na ingang van een nieuwe huurovereenkomst
een toetsing is aangevraagd bij de Huurcommissie
geldt de eventueel verlaagde huur wel met
terugwerkende kracht tot de ingangsdatum. Bij servicekosten
en kosten voor stoffering en meubilering
ligt dat anders, omdat daar een voorschot wordt betaald.
Dan kan de huurder achteraf de betaling betwisten
en eventueel teveel betaalde kosten terugvorderen.
Vaak zijn huurders bang voor een geschil, omdat ze
denken dat de verhuurder het contract dan niet verlengt
na een jaar. Maar die angst is meestal niet nodig,
de verlenging gaat in vrijwel alle gevallen automatisch.
Sommige huurders zien vrijwillig af van hun rechten in
de hoop beter behandeld te worden door de verhuurder.
Hou hem te vriend, denken ze. Maar wie betaalt
nou zijn vrienden om aardig gevonden te worden?
2.5 niet alles geregeld
De wet regelt niet alles. Slecht geregeld is bijvoorbeeld
de termijn die een opknapbeurt mag duren. Of de kwaliteit
van reparaties. Daarvoor gelden wel weer andere
regels. Op grond van de Woningwet en het bijbehorende
Bouwbesluit kan de gemeente of stadsdeel eisen
stellen aan de kwaliteit van woonruimte. De afdeling
handhaving of Bouw,- en Woningtoezicht is belast met
deze taak. Zie ook § 8.4.
Vooral zaken die niet helder in de wet geregeld zijn
moeten in de praktijk vaak afgestemd en vastgelegd
worden tijdens onderhandelingen met de verhuurder.
2.6 Positie van huurder en verhuurder
De verhuurder is vaak een professional, de huurder een
amateur. Juist vanuit dat opzicht is het belangrijk om
even stil te staan bij de verschillende posities van de
huurder en de verhuurder. Hierbij gaat het niet alleen
om de rechten en wederzijdse plichten, maar ook om
de kansen, de mogelijkheden en de consequenties. Tips
over de uitgangspunten:
Uitgangspositie huurder
▶ De woning is het privé-domein van de huurder. Hier
hoor je rust en veiligheid te kunnen vinden. Eventuele
overlast bij een verbouwing is onvermijdelijk,
mits het tijdelijk is en er goede afspraken over gemaakt
worden.
▶ De huurder heeft huurbescherming. De eigenaar
kan zeker niet zomaar dwingen tot vertrek. Tenzij er
hele bijzondere omstandigheden zijn.
▶ Vaak woont een huurder al langere tijd en naar tevredenheid
in de woning. De sociale contacten liggen
in de buurt en de huurder is gewend aan zijn
huis. Het is dan ook helemaal niet vanzelfsprekend
dat een huurder zou willen verhuizen, ook al denken
sommige verhuurders of beleidsmakers dat met een
andere woning alle problemen opgelost zijn.
▶ Een goed onderhouden woning is een recht dat (tot
op zekere hoogte) afgedwongen kan worden. Huurders
in slecht onderhouden woningen zijn vaak ontevreden
en denken om die reden aan verhuizen. Maar
stel je voor hoe het zou zijn om in de huidige woning
te blijven als deze netjes wordt opgeknapt (tegen een
redelijke huurverhoging voor verbetering van gerief).
▶ Verhuizen is duur. Dat geldt ook voor herinrichting
van de nieuwe woning, of van de oude woning na
een renovatie.
▶ Verhuizen is om nog een andere reden heel erg duur.
De huurprijzen zijn de afgelopen jaren zeer sterk gestegen.
De huur van een nieuwe woning ligt vrijwel
zeker veel hoger dan van de oude woning, ook al is
de nieuwe woning misschien zelfs kleiner dan de
oude. Gerekend over bijvoorbeeld 10 jaar gaat dat
om een fors bedrag.
▶ Een nieuwe woning is niet zomaar gevonden. Zelfs
niet met een woonduur van 10 jaar of met een speciale
stadsvernieuwingsurgentie.
▶ Medelijden met de eigenaar is een slechte drijfveer.
Panden beheren is een vak, met een beroepsrisico
voor rekening van de verhuurder. De huurder doet
er goed aan in het overleg met de verhuurder zich
net zo professioneel en zakelijk op te stellen als de tegenpartij.
Let wel, zakelijk zijn kan ook zonder op
het persoonlijke vlak ruzie te krijgen.
▶ De huurder staat als relatieve amateur tegenover een
professional. Daarom doet de huurder er goed aan
zich terdege te informeren, samen met andere huurders
positie te bepalen en zich te laten adviseren of
bijstaan door professionele ondersteuning. Deze is
in veel stadsdelen aanwezig bij de Wijksteunpunten
Wonen (zie adressen).
Uitgangspositie eigenaar of verhuurder
▶ Woningen beheren en verkopen is een vak waarmee
veel verdiend kan worden. Dit brengt met zich mee
dat naast de goedwillende eigenaren en verhuurders,
er ook een ander type verhuurder is die vindt dat het
belang van de huurder ondergeschikt is.
▶ De eigenaar is vaak een professional die de regels
kent, of die zijn zaken uitbesteedt aan een makelaar
of bouwbureau. Die weten heel goed hoe alles werkt.
Soms doen ze net alsof ze de regels niet kennen:
huurders die bang waren om huurverlaging aan te
vragen zijn vaak zeer verrast als vervolgens blijkt dat
de verhuurder de regels precies kent en vervolgens
ook gewoon zijn ‘verlies’ neemt.
▶ Een professionele verhuurder heeft veel te doen.
Nadat de kwestie over de betreffende woning is afgehandeld
gaan ze meestal snel verder met de volgende
zaak.
▶ Een professional kan onderhandelingen hard spelen,
maar neemt het doorgaans niet persoonlijk. Sterker
nog, enig tegenwicht wordt vaak zelfs (stiekem) gewaardeerd.
Een kleinere verhuurder zal eerder geneigd
zijn het conflict persoonlijk te maken. Let wel:
het is en blijft een zakelijke relatie.
▶ Bij splitsing en verkoop worden flinke winsten gemaakt.
Vaak is een heel pand aangekocht voor de
prijs die vervolgens per etage gevraagd wordt. De gemeente
Amsterdam heeft in de afgelopen jaren toestemming
gegeven voor splitsing en verkoop van
19.000 particuliere huurwoningen. Ook na aftrek van
de kosten voor verbouwing wordt daar gemiddeld al
snel een ton per woning aan verdiend. Daarmee kunnen
de verhuurders alleen in Amsterdam al samen
een geschatte winst van 1,5 miljard euro maken.
▶ Lege woningen leveren uiteindelijk veel meer op dan
bewoonde woningen. Aan huurders die vertrekken
kan dus veel verdiend worden.
▶ Maar ook renovatie en verhuur kan heel lucratief
zijn. Vergeet niet dat een opknapbeurt een waardestijging
betekent van het bezit. Deze waardestijging
laat de eigenaar vaak buiten beschouwing als hij een
kostenraming laat zien. Daarbij horen dus niet alleen
de waardestijging, maar ook de huurinkomsten
over bijvoorbeeld 15 of 25 jaar (afschrijvingstermijn
investeringen).
▶ Ook als een of meer huurders blijven zitten tegen de
huidige huurprijs of met een geringe verhoging, kan
het financiële resultaat voor de eigenaar nog positief
uitpakken.
▶ Bezit en verhuur van woningen (anders dan degene
die je zelf bewoont) is een vrije keus. Een eigenaar
die klaagt dat het alleen maar kopzorgen oplevert en
hiermee op het gevoel van de huurder inspeelt moet
dan ook zakelijk benaderd worden.
2.7 Wet overleg huurders verhuurders
Op grond van de Overlegwet hebben huurdersorganisaties
drie rechten: recht op informatie, recht op overleg
en recht op advies. Deze rechten gelden ten aanzien
van onderwerpen die rechtstreeks te maken hebben
met het wooncomplex en de woonomgeving. Daarnaast
gaat het om onderwerpen die rechtstreeks van invloed
zijn op de woon- en leefsituatie van de betreffende
huurders en die voor hen van wezenlijk belang kunnen
zijn. Dit betekent dus dat de meeste beslissingen
van de verhuurder hieronder vallen. n
Voor uitgebreide uitleg over deze wet, zie § 9.3.
6 Grip op de inGreep Grip op de inGreep 7

Gemeente en
HOOfdstUk 3
stadsdelen
3.1 Positie gemeente of stadsdeel
De gemeente is geen partij in onderhandelingen tussen
huurder en verhuurder. Wel stelt ze een aantal regels op
en ziet zij toe op handhaving van regels. De ambtenaren
voeren de landelijke en gemeentelijke regels uit. De
politici stellen de gemeentelijke regels vast en volgen de
ontwikkelingen op de woningmarkt. Zij besluiten ook
over bijvoorbeeld een nieuw bestemmingsplan, of een
besluit voor herstructurering. Zij kunnen tevens subsidie
verstrekken voor ondersteuning van bewoners of
eigenaren. Zeker in een gespannen woningmarkt, waar
de huurder in een veel zwakkere positie verkeert dan
de verhuurder, is dat van groot belang.
Daarnaast heeft het stadsdeel een verantwoordelijkheid
om de kwaliteit van de woningvoorraad te bewaken.
De bewoner kan daar een beroep op doen. Dit is
een taak van Bouw- en Woningtoezicht (BWT). Bij
slecht onderhoud kan een ambtenaar van BWT worden
gevraagd actie te ondernemen.
Met name georganiseerde huurders, zoals huurdersverenigingen
en bewonerscommissies, kunnen een goede
inbreng leveren in de gemeentelijke,- of stadsdeelpolitiek.
Maar ook een individuele bewoner kan natuurlijk
aandacht vragen bij de politiek voor concrete voorstellen
of zaken die als onrechtvaardig worden ervaren.
Zie hiervoor ook § 11.4
3.2 Gemeentelijk beleid
De gemeente kan - binnen de grenzen die de landelijke
wetgeving daaraan stelt - een aantal regels stellen voor
de woningvoorraad. Zo kan een gemeente kiezen alles
op haar beloop te laten. Op plaatsen waar de druk op
de woningmarkt groot is zal de gemeente proberen de
schaarse woonruimte zo rechtvaardig mogelijk te verdelen.
Tegelijkertijd zal zij ook proberen te voorkomen
dat betaalbare woonruimte in snel tempo verdwijnt.
Grondlegger voor het gemeentelijk beleid is de woonvisie,
of de nota volkshuisvesting. Hoe deze er uit ziet
wordt in belangrijke mate bepaald door de politieke
‘kleur’ van de gemeenteraad.
Belangrijke rol is in Amsterdam weggelegd voor het
tweejaarlijkse onderzoek ‘Wonen in Amsterdam’. De
uitkomsten van deze grootschalige enquête vormen belangrijke
input voor het gemeentelijke beleid. Dat geldt
ook voor de zogenaamde Slaagkansenmonitor. Deze
laat zien hoe het staat met de kansen van de verschillende
groepen woningzoekenden om aan een woning
te komen. Daarnaast zijn signalen uit de praktijk van
groot belang. Vaak komen deze voort uit gebeurtenissen,
maar ook vanuit huurdersorganisaties of de
bewonersondersteuning.
Tenslotte vormen ook de afspraken met corporaties en
huurdersorganisaties een belangrijk onderdeel van het
beleid. In Amsterdam zijn deze vastgelegd in de Stedelijke
Beleidsovereenkomst, aangevuld met praktische
afspraken zoals de Kaderafspraken zie ook § 9.4
Inmiddels ligt er een nieuwe concept-beleidsovereenkomst,
deze zal in januari 2008 worden vastgesteld.
Daaraan voorafgaand heeft de gemeente alvast een
aantal afspraken met woningcorporaties gemaakt, onder
andere over de aantallen aan te bieden
huurwoningen.
3.3 Gemeentelijke diensten
Gemeentelijke diensten zijn organisaties die bepaalde
deeltaken namens de gemeente uitvoeren, zoals planvoorbereiding
en uitvoeren van regels en besluiten. Zo
is de Dienst Milieu en Bouwtoezicht bijvoorbeeld verantwoordelijk
voor de uitvoering van de milieuregels
in Amsterdam. Deze regels hebben betrekking op zaken
als stankoverlast, geluidsoverlast en gevaarlijk afval.
Maar ook het geven van milieuadviezen aan bestuur
en bevolking van Amsterdam behoort tot de taken
van de Dienst Milieu- en Bouwtoezicht. Gemeentelijke
bedrijven zijn diensten die verzelfstandigd zijn,
zoals het GVB, Waternet etc. omdat de gemeente dit
niet meer tot haar kerntaken rekent.
Hieronder een overzicht van de gemeentelijke diensten
of bedrijven waarmee de bewonersondersteuner te
maken kan krijgen:
Het Ontwikkelingsbedrijf Amsterdam (OGA)
Dit gemeentelijk bedrijf is verantwoordelijk voor alle
gebieds,- en vastgoedontwikkelingen in Amsterdam.
Zij stelt kaders op voor grondprijs en erfpachtbeleid.
De bewonersondersteuner krijgt vooral te maken met
de afdeling procesbegeleiding die het proces rondom
uitplaatsen van bewoners begeleidt en stadsvernieuwingsurgenties
afgeeft.
dienst Wonen Amsterdam
De Dienst Wonen van de gemeente Amsterdam verleent
woondiensten aan burgers, coördineert de stedelijke
vernieuwing en formuleert het Amsterdamse
woonbeleid. Er zijn drie afdelingen die relevant kunnen
zijn:
▶ De afdeling Stedelijke Vernieuwing en Woonbeleid
voert in opdracht van de gemeente Amsterdam het
woonbeleid en de coördinatie van de stedelijke vernieuwing
uit. Het Programakkoord is een belangrijke
leidraad voor de uitvoering van deze
beleidsterreinen.
▶ De afdeling Aandachtsgroepen richt zich op alle vragen
over wonen in Amsterdam. Ook behandelt zij
aanvragen voor een sociale- of medische indicatie
voor voorrang op de Amsterdamse sociale woningmarkt
en begeleidt zij voorrangskandidaten bij het
zoeken naar een geschikte woning. Daarnaast is de
afdeling verantwoordelijk voor het huisvesten van
bijzondere doelgroepen, zoals ouderen en gehandicapten,
ex-verslaafden en ex-delinquenten, statushouders
etc.
▶ De afdeling Vergunningen en Handhaving ziet er op
toe dat goedkope woningen terechtkomen bij degenen
die daarvoor in aanmerking komen. De afdeling
controleert huurders, verhuurders en bemiddelingsbureaus,
verstrekt vergunningen en spoort misstanden
op. De onderafdeling Bureau Zoeklicht organiseert
de samenwerking met andere gemeentelijke en
particuliere organisaties bij de opsporing en aanpak
van woonfraude. Daarbij worden naast de regels van
de huisvestingsverordening onder meer de bepalingen
uit huurcontract, uitkeringswetgeving en gemeentelijke
basisregistratie betrokken.
dienst Milieu en Bouwtoezicht
Deze dienst verleent onder meer bouw,- en milieuvergunningen
en houdt toezicht op de naleving van de regels.
Daarnaast zijn zij het Amsterdamse kenniscentrum
op het gebied van milieu en bouwen. Ze stellen
beleid op en adviseren het bestuur van stadsdelen en
de centrale stad.
Relevante afdelingen
▶ De sector Bouw- en Woningtoezicht (Stedelijk)
voert in opdracht van het gemeentebestuur het
grootstedelijke bouw,- en woningtoezicht uit door
het opstellen van vergunningen en door te controleren
of de vergunningsvoorschriften in de praktijk
ook worden nageleefd. De stadsdelen zijn zelf verantwoordelijk
voor hun eigen bouw,- en woningtoezicht.
Het stedelijk BWT vervult voor hen de rol van
kennis,- en expertisecentrum en kan ook worden ingehuurd
voor uitvoerende taken. Onderdeel van het
stedelijk BWT is het Expertisecentrum Aanschrijven.
Deze dienst ondersteunt de stadsdelen bij het
toezicht op beheer en het onderhoud van de bestaande
woningvoorraad. Het centrum fungeert als
vraagbaak voor technische, juridische en beleidsmatige
kennis en ervaring op het gebied van het
aanschrijven.
▶ De sector Milieutoezicht handhaaft de milieuvoorschriften
door periodieke bedrijfsbezoeken en bezoeken
naar aanleiding van klachten. Bewoners die
hinder ondervinden van bedrijven / horeca in hun
directe omgeving kunnen zich tot deze afdeling
wenden. De ambtenaren van milieutoezicht doen
onderzoek naar de klachten. Zonodig kunnen ze
hierbij ook dwang uitoefenen.
Bestuursdienst
De Bestuursdienst is intermediair tussen het gemeentebestuur,
de gemeentelijke diensten, bedrijven en stadsdelen.
De dienst is dan ook een spin in het gemeentelijke
web. In deze rol is de dienst verantwoordelijk voor
de uitvoering van bestuurlijke besluitvormingsprocessen
en voor de beleidsinhoudelijke en bedrijfsmatige
aansturing van de gemeentelijke organisatie op hoofdlijnen.
Concreet betekent dit dat beleids- en bestuursadviseurs
de ideeën van het bestuur vertalen in heldere
en concrete beleidsplannen.
3.4 de stadsdelen
De stadsdelen zijn als lokale commissies van de gemeente
vooral uitvoerende instanties. Wat beleid op de
woningmarkt betreft hebben ze alleen bevoegdheid om
de regels te bepalen voor het onttrekken en samenvoegen
van woonruimte. Wel hebben ze de belangrijke bevoegdheid
om bestemmingsplannen vast te stellen. De
afdeling vergunningen geeft de vergunningen af voor
bouwprojecten, splitsingen etc, uiteraard binnen de regels
van de wet en de gemeentelijke verordeningen.
Bouw- en woningtoezicht controleert of woningen en
bedrijfsruimten veilig en in overeenstemming met de
bouwregelgeving zijn.
Bij hele grote projecten kan de centrale stad besluiten
tot een zogenaamd grootstedelijk project. De bevoegdheden
van het stadsdeel worden dan ingetrokken
en gaan terug naar de gemeente en de gemeentelijke
diensten. n
8 Grip op de inGreep Grip op de inGreep 9
HOOfdstUk 3

HOOfdstUk 3
WIe BeslUIt WAt?
kwaliteit woningen (bouwbesluit, woningwet) Bouw- en Woningtoezicht ( in Amsterdam bij de stadsdelen)
Afgifte vergunningen Bouw- en Woningtoezicht ( in Amsterdam bij de stadsdelen), na besluit dB
Verdeling woonruimte (huisvestingsregels) dienst Wonen Amsterdam
Gemeentelijke regels vaststellen politiek centrale stad
Beleidsnota’s opstellen portefeuillehouders en ambtenaren wonen
Bestemmingsplannen vaststellen politiek stadsdelen
subsidies voor diensten en ondersteuning politiek stadsdelen en centrale stad
AdRessen stAdsdelen:
Amsterdam-centrum
Afdeling Bouwtoezicht en Beheer
onroerend
goed en Marktzaken
020 - 552 47 02
Amstel 1
www.centrum.amsterdam.nl
Oud-Zuid
Afdeling Vergunningen
020 - 678 16 78
Koninginneweg 1 (Zuid), of
K. du Jardinstraat 65 (de pijp)
www.oudzuid.amsterdam.nl
Oud-West
Afdeling Woningverbetering en Toezicht
020 - 589 35 75 / 589 35 62
Kwakersstraat 3
www.oudwest.amsterdam.nl
Westerpark
Afdeling Bouwen Wonen
020 - 581 03 82
Haarlemmerweg 8-10
www.westerpark.amsterdam.nl
Zuideramstel
Afdeling Vergunningen en Subsidies
020 - 546 43 32
Zwaansvliet 5
www. zuideramstel.amsterdam.nl
de Baarsjes
Afdeling Bouw-en Woningtoezicht
020 - 589 24 52
Baarsjesweg 224
www.baarsjes.amsterdam.nl
Bos en lommer
Afdeling Bouw- en Woningtoezicht
020 - 581 27 11
Leeuwendalersweg 21
www.bosenlommer.amsterdam.nl
Oost/ Watergraafsmeer
Afdeling Handhaving en Vergunning
020 - 774 43 62
Helmholtzstraat 61
www.oost-watergraafsmeer.nl
Zeeburg
Afdeling Handhaving, Vergunningen en
Vastgoed
020 - 608 08 80
Cruquiusweg 5
www.zeeburg.nl
Osdorp
Afdeling Bouwzaken en Vergunningen
020 - 518 07 35
osdorpplein 1000
www.osdorp.amsterdam.nl
slotervaart
projectbureau Stedelijke Vernieuwing
pieter Calandlaan 1
020 - 798 92 30
www.slotervaart.amsterdam.nl
Geuzenveld/slotermeer
Afdeling Stadsvernieuwing
plein ‘40-’45 nr. 1
020 - 889 84 06
www.geuzenveld.amsterdam.nl
Amsterdam Zuidoost
Afdeling Bouwzaken
Anton de Komplein 150
020 - 252 53 33
www.zuidoost.amsterdam.nl
HOOfdstUk 4 Vergunningen
4.1 Algemene inleiding vergunningen
Inleiding
Op het moment dat de eigenaar iets aan de woning wil
veranderen is de kans groot dat de overheid daarvoor
vergunningen moet afgeven. Met het wel of niet afgeven
van een bouwvergunning, sloopvergunning en
dergelijke kunnen voor eigenaren, huurders en andere
omwonenden grote belangen gemoeid zijn. In sommige
gevallen zal het noodzakelijk zijn om na de afwijzing
van een bezwaar, tegen de afgifte van een vergunning
juridische stappen te ondernemen.
Hieronder wordt de algemene gang van zaken bij de
totstandkoming van een vergunning beschreven. Er
bestaan echter veel uitzonderingen op. Kijk bij twijfel
in de wet of de verordening na wat de exacte regeling is.
Aanvraag, publicatie en zienswijze
De aanvraag van een vergunning wordt eerst ter inzage
gelegd. Dat wordt gepubliceerd in een huis-aan-huisblad
en bij de meeste stadsdelen ook op de website.
Gedurende de publicatietermijn is het mogelijk een
zienswijze in te dienen. In een zienswijze kan een belanghebbende
een beargumenteerde mening geven
waarom de vergunning wel of niet afgegeven zou moeten
worden. Het bestuursorgaan dient een zienswijze te
betrekken bij het besluit dat zij neemt over afgifte van
een vergunning.
Bezwaar
Nadat de publicatietermijn is verstreken zal de gemeente
een besluit nemen op de aanvraag. Tegen een
genomen besluit kunnen belanghebbenden vervolgens
binnen zes weken een bezwaarschrift indienen. Daarop
volgt een hoorzitting door de bezwaarschriftencommissie.
Deze commissie adviseert het bestuursorgaan.
Dat advies hoeft zij overigens niet over te nemen.
Wat kan in bezwaar worden aangevoerd?
Heel grof gezegd is het bestuursrecht vooral een procesrecht.
Dat wil zeggen, er wordt voornamelijk getoetst
op de procedures en zorgvuldige besluitvorming
en minder op de inhoud. Een besluit moet voldoen aan
de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, en dat
betekent dat het:
▶ Een formele grondslag dient te hebben. Het moet
op een wet, een verordening o.i.d gebaseerd zijn
▶ Het dient voldoende gemotiveerd te zijn
▶ Het bestuursorgaan dient zorgvuldig te werk te gaan
▶ Gelijke gevallen dienen gelijk behandeld te worden,
het verbod van willekeur.
▶ Een bevoegdheid mag niet voor een ander doel ge-
bruikt worden dan waarvoor deze bestemd is
▶ Sommige bronnen noemen nog het fair play beginsel,
een redelijke behandeling van betrokkenen
Belanghebbende
Alleen een belanghebbende kan bezwaar maken tegen
een genomen besluit. Niet iedereen die iets tegen een
besluit heeft wordt erkend als belanghebbende. Het belang
moet persoonlijk, direct, actueel en individualiseerbaar
zijn. Over wat daaronder precies wordt verstaan
verschillen rechters nogal eens van mening.
Het bovenstaande toont aan dat naast een inhoudelijk
verweer, goed moet worden onderbouwd waarom iemand
ontvankelijk is in het bezwaar tegen een besluit.
Waarom wordt iemand in zijn belangen geschaad als
de vergunning wel of niet verleend wordt?
Bij vergunningen voor splitsen of samenvoegen van
woningen speelt al jaren een discussie of de huurder
een direct belang heeft. “Nee.”, oordeelde de Raad van
State als hoogste bestuursrechter; het is een afgeleid belang.
De huurder is niet direct belanghebbend en dus
niet ontvankelijk in een bezwaar tegen een splitsingsvergunning.
Inmiddels is het inzicht voortgeschreden
en zijn er weer diverse uitspraken gedaan in aanverwante
zaken waaruit kan worden afgeleid dat de huurder
wel een direct belang heeft. Om zeker te zijn is het
in dit soort zaken essentieel om te zorgen dat behalve
de huurder ook een rechtspersoon met goede statuten
bezwaar maakt. Dat kan bijvoorbeeld de huurdersvereniging
in het betreffende stadsdeel zijn.
een huurder is niet belanghebbend als het gaat om een monumentenvergunning
voor het pand dat hij bewoont, zo oordeelde de bestuursrechter. Huurder had geen
rechtstreeks tot het besluit te relateren belang vond hij. Bij een monumentenvergunning
voor het slopen van een naastgelegen monument is een huurder dan
weer wel belanghebbend. rechtspersonen die in hun statuten opkomen voor een
belang dat betrekking heeft op een besluit zijn eveneens belanghebbend als dit in
hun statuten is opgenomen en zij daarnaast ook feitelijke werkzaamheden uitvoeren
op het betreffende terrein.
Beroep, Hoger Beroep en Voorlopige Voorzieningen
Tegen een uitspraak op bezwaar kan beroep ingesteld
worden bij de sector bestuursrecht van de rechtbank.
Tegen de uitspraak van de rechtbank is hoger beroep
mogelijk bij de Raad van State. Vertegenwoordiging
door een advocaat is in het bestuursrecht niet verplicht,
maar het spreekt vanzelf dat procesvertegenwoording
door de bewonersondersteuner alleen kan wanneer
deze heel goed weet waar hij/zij mee bezig is.
Als een vergunning verleend is dan wordt het besluit
10 Grip op de inGreep Grip op de inGreep 11

HOOfdstUk 4
niet automatisch opgeschort door een bezwaarschrift.
Om schorsende werking te verkrijgen zal een voorlopige
voorziening bij de rechtbank (of in hoger beroep bij
de Raad van State) aangevraagd moeten worden.
De hierboven geschetste vergunningsprocedure geldt
voor de meest gangbare vergunningen zoals bouwvergunningen,
sloopvergunningen, huisvestings,- en
woonvergunningen en dergelijke. Er zijn echter belangrijke
uitzonderingen. De (rijks)monumentenvergunning
kent een andere procedure. Voor het veranderen
van een bestemmingsplan geldt een procedure
met veel meer inspraak en moet de gemeenteraad
(of deelraad) een besluit nemen.
4.2 soorten vergunningen
de Bouwvergunning
In de Woningwet en het Bouwbesluit is geregeld dat
voor bepaalde veranderingen aan een gebouw een
bouwvergunning vereist is. Een bouwvergunning is
een gebonden vergunning. De vergunning moet worden
afgewezen als er niet aan het bouwbesluit en het
bestemmingsplan wordt voldaan en moet worden verstrekt
als het daar wel aan voldoet. Het bestuur kan
daar dus geen andere voorwaarden aan toevoegen.
Daarnaast wordt een bouwvergunning aan de welstandseisen
van het stadsdeel getoetst. Adviezen van de
welstandscommissie kan men onder de volgende link
vinden http://www.welstand.amsterdam.nl.
Voor veel werkzaamheden zal in de praktijk geen
bouwvergunning nodig zijn (renovaties e.d.). Zodra de
woning vergroot wordt, of er aan de buitenkant veranderingen
plaatsvinden is er in de regel wel een bouwvergunning
vereist.
De Woningwet maakt een onderscheid tussen lichte
bouwvergunningen, reguliere bouwvergunningen en
bouwvergunningen in twee fasen. Als er een bouwvergunning
aangevraagd wordt zal dat bij huurwoningen
in de meeste gevallen een reguliere bouwvergunning
betreffen.
de Bouwvergunning en de wet Bibob
Om het witwassen van criminele gelden tegen te gaan
is er de Wet Bevordering Integriteit Beoordelingen
Openbaar Bestuur (BIBOB) ingevoerd. De vergunningaanvrager
dient aan te tonen dat hij van onbesproken
gedrag is, geen belastingschulden heeft, en dat zijn
geld uit onverdachte hoek komt. Sinds 2006 worden
bouwvergunningen met een geraamde bouwkostensom
van 50.000 of meer euro aan een Bibob-onderzoek
onderworpen. Bij ernstige misstanden en ongewenst
verhuurgedrag kan het dus voor de huurder van
belang zijn hiervan melding te maken aan het bestuur.
Dat kan in bepaalde gevallen leiden tot het weigeren of
zelfs intrekken van de bouwvergunning. De wet Bibob
is helaas nog niet van toepassing op splitsingsvergunningen,
sloopvergunningen en woningonttrekkingsvergunningen
(stand 2007).
de sloopvergunning
Wil men een bouwwerk geheel of gedeeltelijk slopen
dan heeft men een sloopvergunning nodig. De sloopvergunning
vindt zijn grondslag in de gemeentelijke
bouwverordening. De meeste stadsdelen hebben beleid
ontwikkeld dat een sloopvergunning alleen wordt
afgegeven als er tegelijkertijd een bouwvergunning is
aangevraagd. Men probeert op die manier te voorkomen
dat er langdurig braakliggende terreinen in de
stad ontstaan. Wie wel eens door de stad fietst merkt
dat dit lang niet altijd lukt.
de woningonttrekkingsvergunning
Als bij een bouwplan woonruimte verdwijnt is een vergunning
tot woningonttrekking vereist. Ook bij bestemmingswijziging
(als een woning voor een ander
doel dan permanente bewoning gebruikt gaat worden)
is een woningonttrekkingsvergunning nodig. Deze
vindt zijn grondslag in de partiële huisvestingsverordening
(verordening van het stadsdeel). Afgifte is afhankelijk
van het huisvestingsbeleid van een deelraad (zie
de nota wonen van het betreffende stadsdeel). Als de
vergunning wordt afgegeven moet vaak wel compensatie
geleverd worden in de vorm van nieuwe woonruimte
of door geld te storten in het woningonttrekkingsfonds.
De woningonttrekkingsvergunning wordt ook
wel eens abusievelijk samenvoegingsvergunning genoemd.
De laatste is echter apart benodigd, als een woning
wordt onttrokken doordat twee woningen worden
samengevoegd.
In stadsdeel centrum worden woningontrekkingsvergunningen
bijvoorbeeld alleen afgegeven als er elders
in het stadsdeel compensatie van woonruimte plaatsvindt.
n
HOOfdstUk 5: Ingrepen
5.1 splitsen
Het splitsen op zich is geen ingreep in het pand, maar
een wijziging in de registratie van het eigendom. Zonder
splitsingsvergunning kan een pand alleen in zijn
geheel worden verkocht. Door splitsing wordt een
pand verdeeld in appartementsrechten. De etages kunnen
dan afzonderlijk verkocht worden. De meeste panden
in Amsterdam zijn niet gesplitst. Splitsen kan veel
geld opbrengen en kan daarom heel lucratief zijn voor
een eigenaar.
Gemeenten kunnen op grond van de Huisvestingswet
in hun Huisvestingsverordening voorwaarden opnemen
voor het splitsen van woonruimte. Het beleid kan
dus nogal verschillen per gemeente. Dat begint al met
het aanwijzen van de categorie woningen die de gemeente
van belang acht voor een goede verdeling van
de woonruimte. Amsterdam heeft gekozen om alleen
de vooroorlogse woningen te benoemen.
Voor splitsen van naoorlogse woningen is in Amsterdam
geen vergunning vereist, terwijl dat bijvoorbeeld
in Amstelveen wel het geval is.
Een gemeente kan kiezen strenge eisen te stellen aan
splitsen van schaarse huurwoningen. Dat geldt in principe
nog steeds in Amsterdam. Alleen als alle woningen
in een vooroorlogs pand een maximale huurprijs
boven de liberalisatiegrens hebben is geen vergunning
noodzakelijk. (Sinds kort is het criterium de maximale
huurprijs volgens de puntentelling, en niet langer de
betaalde huurprijs!) Met andere woorden, als de maximale
huurprijs van de afzonderlijke woningen in een
pand boven de dan geldende liberalisatiegrens ligt
(€ 621,78 prijspeil 2007) is er geen splitsingsvergunning
nodig.
Huisvestingsverordening Amsterdam 2003,
gewijzigd per 30 juni 2006:
Paragraaf 3.2. Splitsing
Artikel 3.2.1. Werkingsgebied
Als gebouwen als bedoeld in artikel 33 van de wet,
worden aangewezen alle gebouwen, totstandgekomen
vóór 1940
Vervolgens kan een gemeente in de verordening bepalen
of zij wel of geen toestemming verleent voor het
splitsen. Tot 2002 was de gemeente hier zeer terughoudend
in vanwege slechte ervaringen in het verleden. In
de jaren ‘70 werd het nodige gesplitst en voor (te) veel
geld verkocht. Toen de rente steeg kwamen veel etageeigenaren
in de problemen en konden hun onderhoudsverplichtingen
niet voldoen. Met als gevolg verwaarloosde
buurten.
sPlItsInGsRUIMte PeR stAdsdeel 2007
de gemeente bepaalt in de Huisvestingsverordening
hoeveel goedkope particuliere
huurwoningen gesplitst mogen worden in
de verschillende stadsdelen (dat wil zeggen
woningen met een huur onder de liberalisatiegrens:
142 punten volgens het Woningwaarderingstelsel).
Het stadsdeel kan
het splitsingsbeleid verder zelf invullen: het
kan het quotum gebiedsgericht inzetten en
het gefaseerd uitgeven. Het mag het quotum
ook verdelen over de drie categorieën
(zie hiernaast). Het stadsdeel legt dit alles
vast in een ‘verdeelbesluit’.
in totaal biedt de Huisvestingsverordening
2007 nog ruimte voor splitsing van 4.723
particuliere huurwoningen met een huur
onder de liberalisatiegrens. deze ruimte is
als volgt verdeeld over de stadsdelen:
Westerpark 647
Zeeburg 569
Bos & Lommer 876
de Baarsjes 1.340
oost/Watergraafsmeer 909
Voor Centrum, oud-West, oud-Zuid en Zuideramstel
gezamenlijk geldt dat er nog 382
woningen gesplitst mogen worden.
Voor panden waarin alle woningen een
huur boven de liberalisatiegrens hebben
gelden geen getalsmatige of gebiedsgerichte
beperkingen.
Tot 2002 werd er in principe geen vergunning verstrekt
als een van de woningen een huurprijs onder de liberalisatiegrens
had. Vanaf dat jaar werd echter gekozen
toestemming te geven om tot 2007 een groot aantal
(19.000) woningen in de particuliere sector te splitsen.
Elk stadsdeel kreeg een aantal te splitsen woningen toegewezen
(quotum). Voor de vastgestelde aantallen van
dit moment, zie kader. Om in aanmerking te komen
moet een eigenaar aan de eisen voldoen.
Categorieën
Het stadsdeel mag het quotum verdelen
over de volgende drie categorieën:
a. complexgewijze aanpak: gebouwen
met een bouwplan dat deel uitmaakt van
een stedelijk vernieuwingsplan of een
complexgewijze of buurtgerichte
aanpak;
b. samenvoegen: gebouwen waarin door
een bouwkundige ingreep ten minste
één woonruimte met minimaal 30 m² gebruiksoppervlakte
wordt vergroot. Bij samenvoeging
van zelfstandige woningen
is sprake van woningonttrekking. Het
stadsdeel beslist hierover;
c. splitsen gewenst: gebouwen die in een
gebied staan waar het stadsdeel splitsen
wenselijk vindt.
Verdeelbesluit
een verdeelbesluit heeft een looptijd van
minimaal 1 jaar. Het verdeelbesluit moet
voor 1 september bekend worden
gemaakt.
splitsingsruimte Centrum, Oud-Zuid,
Oud-West en Zuideramstel
deze stadsdelen maken geen verdeelbesluit
voor de 382 woningen die aanvullend
gesplitst mogen worden. deze woningen
mogen alleen worden gesplitst in de categorie:
“complexgewijze aanpak” en alleen
op initiatief van het stadsdeel.
particuliere eigenaren kunnen hiervoor
geen aanvraag indienen.
12 Grip op de inGreep Grip op de inGreep 13

HOOfdstUk 5 HOOfdstUk 5
eisen aan het splitsen
Splitsen op zich is dus geen ingreep in de woning, maar
een aanpassing van de kadastrale gegevens. Wel stelt de
gemeente eisen aan de bouwkundige staat. De gedachte
daarachter is dat de eigenaren dan investeren in de
staat van de woningvoorraad, in ruil voor de mogelijkheid
dit terug te verdienen door verkoop van etages. In
grote lijnen verwacht de gemeente dat het pand aan de
huidige eisen van de tijd moet voldoen, minimaal 10
jaar onderhoudsvrij opgeleverd wordt, met een fundering
die nog minimaal 25 jaar stand houdt.
Zo wil de gemeente zorgen voor betere kwaliteit. De
vraag is of dat ook echt gebeurt. Met name op het gebied
van geluids- en warmte-isolatie ontbreekt het aan
eisen, met alle problemen van dien. Ook de controle op
de uitvoering schiet soms tekort. Verder zijn de slecht
werkende Verenigingen van Eigenaren (VVE) een potentieel
probleem. Zij zouden immers moeten zorgen
dat de nieuwe eigenaren geld opzij leggen voor het onderhoud.
Rotterdam wilde dit oplossen door alleen
splitsing toe te staan als het om minstens 16 woningen
tegelijk ging. Dan zou er een VVE ontstaan die groot
genoeg is om een administrateur in te huren om de
vereniging goed te laten werken. Het idee was goed,
maar werd door de rechter geblokkeerd. De Huisvestingswet
voorziet hier niet in, dus totdat de wet op dit
punt is aangepast kan deze, op zich logische, eis niet
gesteld worden. Het gevaar bestaat dat met het splitsen
van enkele panden en slecht werkende VVE’s nu het
stadsvernieuwingsprobleem van de toekomst georganiseerd
wordt. In dat geval herhaalt de geschiedenis
zich.
Controle van de bouwtechnische eisen is de verantwoordelijkheid
van de afdelingen Bouw en Woningtoezicht.
Sinds 1 september 2007 krijgt een verhuurder die
een splitsingsvergunning aanvraagt een jaar de tijd om
aan deze eisen te voldoen. Deze periode, ook wel aanhoudingstermijn
genoemd, kan alleen in uitzonderlijke
gevallen worden verlengd na een besluit van B&W.
Bij de aanvraag moet eveneens een funderingsrapportage
worden overlegd. Nadat de woning is goedgekeurd
wordt de splitsingsvergunning afgegeven.
Hiervoor moet een inspectie door BWT plaatsvinden
om te controleren of alle werkzaamheden zijn uitgevoerd.
Het is belangrijk dat de bewoners zelf ook goed
opletten of alle vereiste werkzaamheden daadwerkelijk
en correct worden uitgevoerd. In de praktijk komen er
nogal eens signalen dat controle door BWT op dit punt
niet altijd even secuur gebeurt of dat BWT soms zelfs
af gaat op een mondelinge verklaring van de eigenaar.
Het aantal te splitsen panden is verdeeld over de stadsdelen
middels een raadsbesluit (zie overzicht). In 2005
is de verdeling van nieuwe aantallen stopgezet, omdat
de voorraad betaalbare woningen snel afnam. Nu in
2007 de dreigende liberalisering van de huurmarkt is
afgewend geeft de gemeente weer voorzichtig nieuwe
aantallen vrij. Voor de meest recente afspraken, controleer
de website van het stadsdeel. Over het algemeen
zijn er maxima afgesproken per gebied. Verhuurders
kunnen een aanvraag indienen, vallen ze buiten het
‘contigent’ dan komen ze op een wachtlijst.
De algemene regels voor splitsen zijn opgenomen in de
gemeentelijke huisvestingsverordening. Hier is onder
andere de bezwaarprocedure in geregeld. Stadsdelen
zijn uitvoerders van deze regels, maar stellen ze zelf dus
niet op (wel bepalen de stadsdelen de regels voor het
onttrekken en samenvoegen van woningen in hun wijk).
Zie ook voor een overzicht: www.wonen.amsterdam.nl →
eigenaren en verhuurders → splitsen (voor de regels: zie
“overzicht documenten”).
Bezwaar tegen splitsing
De huisvestingswet schrijft voor dat huurders geïnformeerd
moeten worden over het voornemen een vergunning
tot splitsing af te geven (artikel 36 lid 1 Huisvestingswet).
Zij kunnen dan schriftelijk hun mening
geven (een zogenaamde zienswijze, artikel 37 lid 1
HW). Lang niet elk stadsdeel of gemeente voldoet aan
deze wettelijke eis. Een actieve huurdersorganisatie zou
dit in rechte moeten kunnen afdwingen.
Ten aanzien van het bezwaar bestaat discussie: de
huurder moet wel geïnformeerd worden, maar mag
volgens de lezing van veel juristen geen bezwaar maken.
De huurder zou geen direct belang hebben, maar
alleen een (uit de huurovereenkomst) afgeleid belang.
Hier is veel tegen in te brengen, omdat het immers over
de woning van de huurder gaat. Koop breekt geen huur,
dat is waar, dus splitsing en eventuele verkoop zou geen
probleem hoeven te zijn. Toch verandert de positie van
de huurder ten opzichte van de eigenaar als de woning
eenmaal gesplist is. Het belang van de eigenaar om de
huurder tot verhuizen te bewegen neemt toe, de woning
moet vaak opgeknapt worden, er moet soms funderingsherstel
worden gepleegd en ook woningruil
wordt vrijwel onmogelijk vanuit een gesplitste woning.
Dat is toch een verslechtering van de positie van de
huurder, die hem een direct belang zou moeten
verschaffen.
Over deze kwestie is veel geprocedeerd, in het kader
van splitsing, woningonttrekking en samenvoeging. De
uitspraken verschillen. Er zijn oudere uitspraken van
de hoogste bestuursrechter, de Raad van State, die de
huurder geen direct belang toekennen. Gelukkig zijn er
recentere uitspraken van datzelfde college die dat wel
doen. Een definitief en eenduidig antwoord blijft uit.
Mogelijk kan dit hiaat gerepareerd worden bij aanpassing
van de Huisvestingswet die op stapel staat.
Tot die tijd is de oplossing dat niet alleen de huurder
zelf bezwaar maakt, maar ook de lokale huurdersvereniging.
Deze moet dan wel in de statuten hebben
staan dat een van de doelen van de vereniging is het instandhouden
van de voorraad betaalbare huurwoningen.
De vereniging wordt dan door de splitsing direct
in haar (statutaire) belang geraakt. Dat alleen is overigens
ook niet altijd voldoende: de vereniging moet wel
aan kunnen tonen dat zij ook daadwerkelijk actief is op
dit terrein.
Bezwaar maken is natuurlijk alleen zinvol als er goede
gronden zijn. Immers, de huurder die als ‘niet direct
belanghebbend’ wordt aangemerkt, verliest de procedure
(‘niet ontvankelijk’). Maar datzelfde geldt voor iemand
die geen gelijk krijgt (‘bezwaar niet gegrond’).
Gevolgen voor huurder bij splitsing
Een direct gevolg van een voornemen tot splitsing voor
de huurder is de daarmee gepaard gaande verbouwing.
De verhuurder zal werkzaamheden moeten uitvoeren
om tot het minimale kwaliteitsniveau te komen. Tegelijkertijd
zal de verhuurder van de gelegenheid gebruik
willen maken het pand op te waarderen voor verkoop.
In veel gevallen wil de verhuurder de zolder verbouwen
tot woning zodat deze apart verkocht kan worden.
Reeds lege etages zullen vaak grootschalig gerenoveerd
worden met het oog op verkoop.
Daarnaast zal er druk op de huurder worden uitgeoefend
te vertrekken. Voor een verhuurder is het eenvoudiger
een leeg pand te verbouwen. En na de renovatie
leveren de aparte etages een flinke som geld op als ze
niet verhuurd zijn. Zoals genoemd wordt woningruil
vrijwel onmogelijk: de verhuurder zal niet instemmen
met een nieuwe huurder als hij een vrijgekomen woning
kan verkopen.
De huurder hoeft in principe alleen ingrepen in de woning
te accepteren die tot het noodzakelijke onderhoud
behoren. Een zolderberging hoeft de huurder niet op te
geven. Soms betekent dit dat de verhuurder gewoon
om de huurder heen moet werken. Soms lukt het ook
tot overeenstemming te komen over bijvoorbeeld een
vervangende berging elders in het pand.
In andere situaties kan het zijn dat de huurder onderhandelt
over vervangende huisvesting. Als de huurder
toch van plan is te verhuizen, kan het mogelijk een verbetering
zijn voor beide partijen: de huurder krijgt een
nieuwe woning in een gewenste buurt met verhuiskostenvergoeding,
de verhuurder heeft een lege woning
die verkocht kan worden.
Om tot dit resultaat te komen is het wel zaak dat de
huurder een stevige positie inneemt tijdens de onderhandelingen
en duidelijk vastlegt op welke voorwaarden
vertrek aan de orde is.
5.2 samenvoegen
Door het fysiek samenvoegen van twee of soms zelfs
drie woningen kan een hele grote woning gerealiseerd
worden. Daarvoor is vrijwel altijd een vergunning nodig.
In Amsterdam zijn het de stadsdelen die de regels
hiervoor opstellen. Deze staan vermeld in wat de Partiele
Huisvestingsverordening heet. Dit is een aanvulling
op de gemeentelijke huisvestingsverordening. Een
praktische uitwerking is doorgaans vastgelegd in de
bijbehorende beleidsnota. Daarbij kan de stadsdeelraad
bepalen dat compensatie betaald moet worden
per vierkante meter. Opvallend is dat de regels per
stadsdeel flink verschillen. Daarmee verschilt ook de
positie van de huurder die met plannen tot samenvoeging
wordt geconfronteerd.
De meeste stadsdelen staan samenvoegen toe met het
idee dat op die manier meer grotere woningen ontstaan
voor grote gezinnen. In de praktijk lukt dat
meestal niet. De grote woningen worden of verkocht of
voor hele hoge prijzen verhuurd aan hen die dat kunnen
betalen. Dat zijn niet zelden tweeverdieners zonder
kinderen.
Stadsdeel Oud-Zuid kent in haar verordening een bewonersverklaring.
Deze moet voorkomen dat mensen
door samenvoegen onder druk gezet worden om te
verhuizen. Over deze verklaring is veel juridisch getouwtrek
geweest, maar recent is de regel zo aangepast
dat dit punt opgelost lijkt. Als een eigenaar geen verklaring
kan overleggen van de huurders van de samen te
voegen woningen dat zij meewerken of vrijwillig vertrekken,
dan wordt de aanvraag afgewezen. De eigenaar
heeft dan immers geen spoedeisend belang bij het
afgeven van een vergunning: hij moet eerst de zaken
met de huurders regelen.
Gevolgen voor de huurder bij samenvoeging
Om een woning te kunnen samenvoegen is een flinke
verbouwing nodig. De plattegrond wordt gewijzigd,
soms zelf inclusief ingangsdeur en trappenhuis.
Tijdens een dergelijk ingrijpende verbouwing is het
niet mogelijk om in de woning te verblijven. Daarnaast
zal de huurder van één van de woningen moeten vertrekken.
De nieuwe samengevoegde woning heeft een
veel hogere huurprijs, waarmee bij terugkeer rekening
gehouden moet worden. Ook is de kans groot dat de
woning niet meer passend is volgens de regels van de
woonruimteverdeling.
Dat betekent dat al in een vroeg stadium huurders en
verhuurder om tafel moeten. Ook in dit geval blijft gelden
dat de huur niet zomaar kan worden opgezegd (§
2.2). Met andere woorden: de huurder moet akkoord
gaan met wat de verhuurder voorstelt. Wordt een dergelijk
akkoord niet bereikt, dan kan de verhuurder alleen
nog via de rechter proberen zijn plannen af te
dwingen, waarbij wederom de opzeggingsgronden gelden.
Een rechter zal echter vooral kijken naar de belangen.
Het willen renoveren en geld verdienen van de
verhuurder enerzijds en het voortzetten van woongenot
van de huurder anderzijds.
14 Grip op de inGreep Grip op de inGreep 15

HOOfdstUk 5 HOOfdstUk 5
Bezwaren tegen een vergunning tot samenvoeging
Wat betreft ontvankelijkheid geldt in grote lijnen hetzelfde
als voor bezwaren tegen een splitsingsvergunning
(zie § 5.1). De mogelijkheid inhoudelijke bezwaren
te leveren hangt af van de regels van het stadsdeel.
Een bezwaar zou kunnen zijn dat geen bewonersverklaring
is overlegd (als dat van toepassing is), of dat de
woning na samenvoeging groter is dan de regels toestaan
(maximaal 120 m 2 ).
5.3 Renovatie
(verbouwing - opknapbeurt - periodiek onderhoud)
Renovatie is een breed begrip. Huurders krijgen hier
om verschillende redenen mee te maken. Zoals al omschreven
in de paragraaf splitsen: om de vergunning te
verkrijgen moet een verhuurder over het algemeen een
flinke renovatie uitvoeren. Ook bij samenvoegen is een
verbouwing nodig. Daarnaast is het mogelijk dat er
dusdanig achterstallig onderhoud is dat de verhuurder
verplicht wordt door de gemeente dit op te knappen, of
dat de woning deel uit maakt van een complex waar
(evt. in overleg met het stadsdeel) is besloten dat het
een renovatieproject wordt. Als laatste kan de verhuurder
ook op eigen initiatief of onder druk van de huurder
besluiten het pand op te willen knappen.
Uiteindelijk maken de invalshoeken niet veel uit in het
maken van de afspraken, wat het verschil maakt is de
werkzaamheden die worden uitgevoerd. Hierbij spelen
twee begrippen een belangrijke rol: ‘achterstallig onderhoud’
en ‘geriefsverbetering’.
Casco-onderhoud
Een renovatie waarbij alleen achterstallig onderhoud
wordt uitgevoerd wordt ook wel (casco) onderhoud genoemd.
ls er sprake is van achterstallig onderhoud en
de verhuurder wil dit verhelpen, dan kan een huurder
dat niet weigeren. Dat betekent niet dat de huurder alles
moet toestaan, een huurder hoeft pas mee te werken
als er goede afspraken zijn gemaakt over toetreding,
uitvoering en planning en deze op papier staan.
Omgekeerd kan de verhuurder voor de werkzaamheden
geen huurverhoging verlangen.
energieprestatie
Energiebesparing is een hot issue. Gemeente Amsterdam
en de woningcorporaties in Nederland hebben
zich een aantal doelen gesteld met betrekking tot energiebesparing.
In Amsterdam is nog veel winst te behalen.
Dit is niet alleen goed voor het milieu, maar ook
voor de portemonnee van de huurder. De energieprijzen
zijn de afgelopen jaren de pan uitgerezen en deze
stijging lijkt nog wel een tijdje door te zetten. Kortom
dit onderwerp verdient alle aandacht.
Vanaf 1 januari 2008 moeten particuliere huiseigenaren
bij elke nieuwe verhuring of verkoop van een woning
een energieprestatiecertificaat overleggen. Deze
beoordeling geeft inzicht in de energiezuinigheid van
de woning. Het label ziet er net zo uit als dat bij huishoudelijke
apparaten, zoals koelkasten en wasmachines.
Een goed geïsoleerde woning scoort een A, een
tochtgat scoort een F. Woningcorporaties hoeven pas
per 1 januari 2009 aan deze maatregel te voldoen, mits
dan hun hele woningbezit van een label is voorzien.
De minister heeft in 2006 toegezegd dat dit label onderdeel
gaat worden van het woningwaarderingssysteem
en dus mede de maximale huur gaat bepalen.
Het is nog even afwachten hoe snel de toezegging gestalte
krijgt.
Het is dus meer dan de moeite waard om bij opknap-
en renovatiebeurten kritisch te kijken of de woningisolatie
verbeterd kan worden. Denk hierbij bijvoorbeeld
aan isolatieglas, muur-, dak en vloerisolatie en energiezuinige
verwarmingsinstallaties. Ook de gebruiker
heeft met zijn leef- en stookgedrag een flinke invloed
op efficiënt energiegebruik. Vooral bij collectieve verwarmingsinstallaties
zonder individuele meters speelt
dit een grote rol.
Huurders staan soms sceptisch tegenover toegezegde
energiebesparing na aanpassing van de woning. Een
mogelijke manier om huurders over de streep te trekken
is een garantiecontract. In dit contract staat dat de
huurders in een complex gegarandeerd minder energie
gaan verbruiken. Zo niet dan komt een deel van de
energielasten voor rekening van de verhuurder.
Wat betreft woningisolatie en het tegengaan van energieverspilling,
wijzen we ten slotte nog op artikel 7:243
BW dat per 1 april 2007 in werking is getreden. Dit artikel
geeft de huurder de mogelijkheid om de verhuurder
voor te stellen bepaalde energiebesparende maatregelen
te nemen, mits er en redelijke huurverhoging tegenover
staat. Werkt een verhuurder niet mee, dan kan
de rechter om een uitspraak worden gevraagd. De isolerende
maatregelen genoemd in het wetsartikel zijn:
▶ het thermisch isoleren van de uitwendige
scheidingsconstructies;
▶ het thermisch isoleren van de constructie die de
scheiding vormt met de kruipruimte;
▶ het ten behoeve van de verwarmingsinstallatie plaatsen
van een verwarmingsketel met een opwekkingsrendement
van ten minste 80%, indien de bestaande
verwarmingsketel ten minste tien jaren oud is.
Geriefsverbetering
Een geriefsverbetering houdt altijd een verandering
aan de woonruimte in: dat kan in de vorm van verbetering,
een toevoeging of beiden.Wil een verhuurder geriefsverbeteringen
aanbrengen, dan is dit onderwerp
van onderhandeling. Hiervoor mag een huurverhoging
worden gevraagd, maar die moet wel in verhouding
staan tot de verbetering. Let wel: een huurder moet in-
stemmen met een geriefsverbetering!
Vaak worden geriefsverbeteringen in combinatie met
onderhoudswerkzaamheden aangeboden. Dat betekent
dat er werkzaamheden worden uitgevoerd en de
bewoner individueel kan kiezen voor één of meerdere
geriefsverbeteringen. Het gaat dan altijd om verbeteringen
die de woning comfortabeler maken en die er
voorheen niet waren. Een kapotte keuken die wordt
vervangen is weliswaar comfortabeler, maar geen geriefsverbetering.
Wordt deze nieuwe keuken echter
luxe uitgevoerd dan kan er wel sprake zijn van een
geriefsverbetering.
Gezamenlijk
Bij renovatie zijn over het algemeen meerdere woningen
betrokken. Het is dan ook verstandig om de krachten
van de huurders te bundelen en gezamenlijk afspraken
te maken met de verhuurder. Al in een vroeg
stadium kunnen huurders worden betrokken bij de
planvorming.
Vanzelfsprekend kunnen per huurder individuele afspraken
worden gemaakt die worden vastgelegd in
overeenkomsten.
De planning en de vergoedingen zijn zaken die gezamenlijk
kunnen worden afgesproken.
Het gebeurt regelmatig dat verhuurders bewoners tegen
elkaar uitspelen, door te vertellen dat iedereen vertrekt
en dat betreffende huurder de enig achterblijvende
is. Maar ook op het gebied van huurverhogingen of
geriefsverbeteringen wil de verhuurder nog wel eens
doen alsof iedereen akkoord is. Juist daarom is het
goed om gezamenlijk de onderhandelingen aan te gaan,
wat overigens niet betekent dat ieders individuele belang
ondergeschikt raakt aan het collectieve belang.
Ondersteuning
Voor de bewonersondersteuner is de voorfase van cruciaal
belang: alle huurders moeten goed geïnformeerd
worden over de plannen en mogelijkheden, maar ook
hun rechten op dit gebied. Dit kan bijvoorbeeld door
een bijeenkomst te beleggen waar alle betrokken huurders
voor worden uitgenodigd. De bewonersondersteuner
kan hier van de huurders horen wat er zoal
speelt en een gezamenlijke strategie afspreken. Bijvoorbeeld
het niet binnenlaten van de aannemer totdat
meer duidelijk is, of het uitnodigen van de verhuurder
op een vergadering om de plannen toe te lichten.
Spreek altijd de huurders apart voordat de verhuurder
wordt uitgenodigd. Om een goed beeld te krijgen van
de problemen en voorgeschiedenis is het noodzakelijk
dat men vrijuit kan spreken. Daarnaast is het goed om
de positie van de bewonersondersteuner te bepalen: zij
is voor de bewoners, niet om de plannen van de verhuurder
kostte wat het kost doorgang te laten vinden.
Zie hiervoor ook § 11.1.
5.4 sloop
De meeste sloopprojecten worden gerealiseerd door de
corporaties. Vaak zijn er lange interne processen aan
vooraf gegaan, voordat de corporatie besluit tot sloop.
Over het algemeen zijn de koepels hiervan op de hoogte.
Na het voornemen tot sloop van de corporatie moet
er een bestuurlijk traject worden gelopen voor de benodigde
sloopvergunning. Het stadsdeel dient een
sloopvergunning af te geven en veelal heeft dat nog wat
politieke voeten in de aarde. In verschillende stadsdelen
zijn in grote lijnen afspraken wat wanneer gesloopt
mag worden. Er moet dus eerst worden nagegaan wat
de lokale afspraken zijn en of betreffende panden hier
aan voldoen. Veelal zijn de belangrijke besluiten al genomen,
voordat te bewoners op de hoogte raken van
de plannen. Het is dan ook moeilijk om als bewoner
nog invloed te hebben op het proces. Cruciale vraag is
dan: is sloop noodzaak of wens?
Al naar gelang de situatie (betrokkenheid bewoners,
wensen bewoners, bouwkundige staat van de gebouwen)
kan vervolgens een traject worden ingezet om de
sloopplannen ter discussie te stellen. Dit kan door politieke
druk (het binden van politieke partijen tegen een
sloopbesluit) en/of door bezwaar en beroep.
Zijn de bewoners het eens met de sloop dan is het van
belang om de afwikkeling daarvan zo soepel mogelijk
te laten verlopen voor de zittende huurders (en eventueel
de omwonenden). Denk hierbij aan goede afspraken
over uitplaatsing en vergoedingen, maar ook aan
andere aspecten bijvoorbeeld leefomgeving, staat van
onderhoud, veiligheid, overlast e.d..
sloopbesluit definitief
Is het sloopbesluit onomkeerbaar, dan moeten er afspraken
gemaakt worden voor de zittende bewoners.
In afwachting van de ontwikkeling van de plannen kan
de verhuurder een vergunning aanvragen om leegkomende
woningen tijdelijk te verhuren. Deze tijdelijke
huurders hebben geen recht op vervangende woonruimte.
Huurders met een standaard huurcontract echter
wel. Zij kunnen via een stadsvernieuwingsurgentie
(SVU) op zoek naar een andere woning. Het stadsdeel
spreekt een zogenaamde ‘peildatum’ af. Vanaf dat moment
hebben huurders een jaar de tijd om te reageren
op woningen gepubliceerd in woningnet.
Zie hiervoor hoofdstuk 7 over uitplaatsen. De bewoners
kunnen ook onderhandelen over eventuele terugkeer
naar één van de nieuw te bouwen woningen.
Minimale tegemoetkoming bij verhuizing ten behoeve
van sloop is wettelijk vastgesteld op € 5055 (prijspeil
2007).
leeg opleveren woning ten behoeve van sloop
Veel huurders zijn in de veronderstelling dat een sloopwoning
niet leeg opgeleverd hoeft te worden. Dit is onjuist,
de verhuurder kan eventuele opruim,- en schoonmaakkosten
bij de huurder in rekening brengen als de
woning niet goed is achtergelaten. De huurder dient de
woning zodanig achter te laten dat deze nog geschikt is
voor kortdurende bewoning: de installaties dienen intact
te zijn, evenals vloeren, muren en ramen. De woning
moet schoon en leeg achtergelaten worden, gordijnrails,
lampen en erfafscheiding mogen achterblijven.
In overleg soms ook de vloerbekleding.
Meenemen zelf aangebrachte verbeteringen
Zelf aangebrachte verbeteringen mogen door de huurder
worden meegenomen, onder een aantal
voorwaarden:
16 Grip op de inGreep Grip op de inGreep 17

HOOfdstUk 5
In het Plaberum zijn vier fasen te
onderscheiden:
1 Uitvoering: het ontwerp voor de openbare
ruimte en voor de civieltechnische werken
wordt gemaakt en voor B&W, respectievelijk
dB vastgesteld. Marktpartijen werken de
bouwprojecten uit.
2 Strategie: de koers voor de ontwikkeling van
een gebied wordt onderzocht, inclusief verkenningen
van grondeigendom,complexiteit, financiële
en maatschappelijke haalbaarheid, juridische
omgeving, moment van betrekken van
partners en het uitvoeren van een risico,- en
krachtenveldanalyse. de vraag moet worden
beantwoord of het, gezien de potentie en risico’s
van deze locatie en gezien de behoefte
van de stad, zinvol is om een project te starten.
3 Onderzoek: de inhoudelijke contouren van
het project worden nader gedefinieerd. Alle aspecten
die relevant zijn voor het project worden
geïnventariseerd, ambities en uitgangspunten
geformuleerd en financieel onderbouwd,
alle noodzakelijke werkzaamheden
worden in de tijd gezet.
4 Programma en ontwerp: een stedenbouw-
kundig plan (Sp) met een grondexploitatie en in
▶ het weghalen geen gevaar oplevert
▶ de woning in goede en verhuurbare staat blijft
▶ alleen in overleg met en na toestemming van de
verhuurder
De verhuurder heeft het recht om de kosten die zijn gemaakt
bij het weghalen van vuilnis en inboedel op de
huurder te verhalen als de huurder de woning niet
goed leeg heeft opgeleverd. Vaak wordt dit dan ingehouden
op de verhuiskostenvergoeding. Een huurder
doet er dan ook goed aan om goede afspraken over oplevering
te maken. Soms leveren zolders een punt van
discussie op wanneer daar nog spullen staan van reeds
vertrokken bewoners.
Gedwongen vertrek
Als er een besluit is tot sloop kunnen huurders nog
steeds verlangen om op de plek te blijven wonen. De
druk om te verhuizen wordt alleen wel erg hoog. Hoe
dan ook is de medewerking van de huurders een belangrijk
onderhandelpunt. Er zijn voorbeelden waar de
verhuurder toezeggingen heeft gedaan over terugkeermogelijkheden,
juist om de politiek zo ver te krijgen
dat er een sloopvergunning werd afgegeven. Alle huurders
zullen op den duur gedwongen zijn al dan niet tijdelijk
uitgeplaatst te worden. Gaat een huurder niet uit
zichzelf, dan moet de verhuurder het huurcontract be-
RUIMtelIjke ORdenInG en PROCedURes
Aan het voorbereiden van sloopplannen komen ook allerlei aspecten van ruimtelijke ordening te pas.
Het voert te ver om in deze brochure daar al te diep op in te gaan. in het heel kort: vaak zal men het
bestemmingsplan moeten wijzigen of daarvan vrijstelling aanvragen. (art 19 Wro procedure). Bij grotere
projecten heeft de gemeente Amsterdam hiervoor het plaberum opgesteld: een gemeentelijke
werkwijze bij het opstellen en in procedure nemen van ruimtelijke besluiten en plannen.
principe een concept ontwerpbestemmingsplan
wordt opgesteld. deze producten zullen
gekoppeld ‘de inspraak in gaan’. onderdeel
van het Sp is de bouwenvelop met de randvoorwaarden
voor de verschillende bouwprojecten
binnen het projectgebied, een principeschets
van de inrichting van de openbare ruimte
en welstandscriteria.
de grote vereenvoudiging
in deze processen komt vaak de term: “de grote
vereenvoudiging” voor. Vaak afgekort als dGV;
een project van de gemeente Amsterdam om
procedures te vereenvoudigen, te versnellen en
samen te voegen. deze stroming is ingegeven
door knelpunten als: overmaat aan beleid, overmaat
aan mensen, onduidelijke taakverdeling en
verantwoordelijkheden, rolverwarring. daarnaast
werd geconstateerd dat er binnen de gemeente
eerder een cultuur was van onderhandelen dan
van samenwerken.
de Grote Vereenvoudiging behelst vooral meer
transparantie in werk,- en besluitvormingsprocessen.
Alle wijzigingen hiertoe zijn per 1 januari
2006 in besluiten vastgelegd.
eindigen en een ontruimingstitel vragen bij de kantonrechter.
Er zijn inmiddels verschillende uitspraken gedaan
(Bijlmerarrest, Leeuwarden) waaruit blijkt dat de
rechter het belang van de verhuurder in dit geval groter
acht dan het voortzetten van het woongenot.
Woongenot
De verhuurder heeft ook na een sloopbesluit de plicht
om het woongenot te waarborgen. Dit betekent dat zowel
de woning als de woonomgeving onderhouden
moeten worden.
De standaard voor een woning is het ‘veilig, wind,- en
waterdicht’ houden. Grootscheepse opknapbeurten
kan een huurder dus niet meer afdwingen, wel reparaties
die overlast voorkomen of verminderen.
Ten aanzien van de woonomgeving kunnen de huurders
afspraken maken met de verhuurder over de inspanningen
die ze levert om de leefbaarheid te bevorderen.
Denk hierbij aan tijdelijke verhuur, het niet
dichttimmeren van woningen, het voorkomen van
brandstichting, verzorgen van goede verlichting en
goede afvalmogelijkheden bij leeg oplevering.
Zowel tijdens de sloop als daarna verplicht de verhuurder
zich om omwonenden te informeren over de voortgang
en de werkzaamheden. n
AWB, UOV en omgevingsvergunning
Binnen de Awb is in 2005 ook een wijziging opgenomen:
in afdeling 3.4 is de Uniforme openbare
Voorbereidingsprocedure geïntroduceerd.
deze procedure wordt voorgeschreven (of kan
worden voorgeschreven bij gemeentebesluit) bij
bijvoorbeeld bestemmingsplannen en vrijstellingen.
de voordelen van het doorlopen van een
UAV worden gezien in het ontbreken van een
bezwarenprocedure.
de UAV is een eigenlijke voorloper op wat nog
komen gaat: de omgevingsvergunning. deze zal
geregeld gaan worden in de wet algemene bepalingen
omgevingsrecht (wabo) en komt er kortweg
op neer dat een groot deel van de “ruimtelijke
vergunningen” waarmee men tot dusver te
maken kreeg, samen gevoegd worden tot één
vergunning.
Als een UAV procedure wordt doorlopen kan dat
dus consequenties hebben voor allerlei andere
vergunningaanvragen die ook in dat gebied lopen.
Bijvoorbeeld voor splitsingsaanvragen in
een gebied waar ook een bestemmingsplanprocedure
loopt. Als de UAV ook toepasselijk
wordt verklaard op de splitsingsvergunning, kan
er dus geen bezwaar meer worden gemaakt,
maar moet je regelrecht naar de rechter.
afspraken bij een
ingreep
HOOfdstUk 6 Praktische
6.1 Huurprijs na ingreep
Zoals al eerder opgemerkt kan een huurprijs niet wijzigen
door het uitvoeren van achterstallig onderhoud.
Pas als er sprake is van geriefsverbetering heeft de verhuurder
het recht om in overleg met de huurder een
hogere huurprijs vast te leggen. De verhoging moet
dan in verhouding staan met de verbetering die is uitgevoerd.
De huurprijs mag niet boven het maximum
uitkomen.
Soms stelt een verhuurder voor de verbetering te relateren
aan het aantal punten dat deze oplevert. Als de
huurder daarmee akkoord gaat, betaalt hij wel direct
de maximale huurprijs voor deze verbetering. Het is
voor zittende huurders meestal veel gunstiger naar de
werkelijke kosten van de verbetering te kijken en daarop
de verhoging te baseren.
Het kijken naar de werkelijke kosten is ook een nuttig
instrument als de verhuizer een pakketprijs voorstelt;
een toets van deze prijs bij de Huurcommissie kan een
lager bedrag opleveren. De verhuurder vergeet namelijk
vaak dat een deel van de kosten geen verbetering
zijn, maar regulier onderhoud. Bekend voorbeeld zijn
de kosten voor aanbrengen van dubbel glas, waarbij
voor het gemak ook de kosten voor het vervangen van
de afgeschreven kozijnen worden doorberekend aan de
huurder.
Huurprijs na woningverbetering
Als de verhuurder verbeteringen heeft aangebracht kan
hij de gemaakte kosten (deels) doorberekenen aan de
huurder in een verhoging van de huurprijs. Het gaat
dan om:
▶ de niet-gesubsidieerde kosten van ingrepen in het
kader van de Wet voorzieningen gehandicapten, en
▶ woningverbeteringen die de huurder meer woongenot
opleveren.
Is de huurder met de verhuurder overeengekomen dat
er geriefsverbeteringen worden aangebracht in de woning,
dan is het raadzaam om van tevoren goed en helder
vast te leggen om welke verbeteringen het gaat en
welke huurprijsverhoging daarbij is afgesproken. Zie
ook § 5.3.
Een door corporaties veel gehanteerde methode is die
waarbij de huur wordt berekend als aflossing van de te
lenen verbeterkosten (rekening houdend met rente,
jaarlijkse huurverhoging, afschrijvingstermijn enz).
Het staat de huurder vrij om een hogere prijs af te spreken,
lager mag natuurlijk ook altijd.
toetsing Huurcommissie
Zowel huurder als verhuurder kunnen de Huurcommissie
verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid
van de huurprijs na verbetering. Een van tevoren
gemaakte afspraak is dus niet perse bindend. Het verzoek
moet binnen drie maanden worden ingediend;
gerekend vanaf de eerste van de maand volgend op de
dag waarop de verbetering gereed is gekomen.
Bij complexgewijze verbeteringen is de termijn drie
maanden gerekend vanaf de eerste van de maand volgend
op de dag waarop de verbetering in de laatste woning
van het complex gereed is gekomen. Onder datum
van gereedkoming wordt verstaan de dag waarop
de werkzaamheden klaar zijn.
De Huurcommissie kijkt of de verhoging in redelijke
verhouding staat tot de gemaakte kosten van de verbetering.
De huurprijs mag in geen geval boven de maximaal
toegestane huurprijs uitkomen, volgens het puntenaantal
na het aanbrengen van de verbeteringen.
De partijen dienen vooraf overeen te komen welke voorzieningen
aangebracht worden en welke als woningverbetering
gelden. Het is erg prettig als dat schriftelijk is
vastgelegd. In de praktijk blijkt vaak sprake van een
mondelinge overeenkomst en is het dus onduidelijk welke
afspraken zijn gemaakt over de geriefsverbetering.
de berekening door de Huurcommissie
a) Eerst worden de zuivere kosten voor de geriefverbetering
vastgesteld, dus exclusief kosten voor groot
onderhoud.
18 Grip op de inGreep Grip op de inGreep 19

HOOfdstUk 6 HOOfdstUk 6
b) Eventuele subsidie wordt op dit bedrag in mindering
gebracht.
c) De verhoging van de huurprijs wordt vastgesteld
door de maandelijkse lasten te berekenen van een
hypothecaire lening op basis van annuïteit.
d) Er wordt uitgegaan van het gemiddelde rentepercentage
in het jaar dat de werkzaamheden zijn aangevangen.
e) Tot slot wordt de redelijkheid van het bedrag beoordeeld.
In dit kader wordt nagegaan of de geriefverbetering
in een redelijke verhouding staat tot de huurverhoging.
De Huurcommissiemethode neemt in de berekening
ook afschrijftermijn, annuïteit en kostensoorten mee.
Voor een exacte uitleg, raadpleeg de brochure ‘beleid
Huurcommissie over huurprijs bij woningverbetering’
in te zien op de website van het VROM.
Verlaagde huur i.v.m. onderhoudsgebreken
Een huurprijs kan door een uitspraak van de Huurcommissie
al eerder verlaagd zijn als er sprake is van
onderhoudsgebreken. Zijn deze gebreken niet meer
aanwezig na de werkzaamheden, dan gaat de huurprijs
weer terug naar het oude niveau van voor de uitspraak.
Eventueel kan er één huurverhoging worden ingehaald.
De ingangsdatum van deze huurprijs is de eerste van
de maand volgend op de maand dat de gebreken zijn
verholpen.
Het kan voorkomen dat de huurder niet tevreden is
over het resultaat en de gebreken niet of niet volledig
zijn opgelost. In dat geval kan de huurder kiezen om de
verlaagde huur te blijven betalen. De verhuurder kan
dan dit geschil voorleggen aan de Huurcommissie. De
Huurcommissie zal oordelen of het gebrek waarop de
verlaging is uitgesproken inderdaad is verholpen. Het
mag dus niet gaan om nieuwe gebreken. Krijgt de verhuurder
gelijk, dan moet alsnog de huur terug naar het
oude niveau, vanaf de datum van de herstelmelding. Is
het gebrek niet verholpen, dan blijft de verlaagde huur
van kracht. Het onderhouden van een woning is een
plicht die de verhuurder heeft. Een huurder kan dit dan
ook afdwingen als het niet gebeurd (zie hiervoor ook
hoofdstuk 8).
WAt Is een GelIBeRAlIseeRde HUURPRIjs?
de zogenoemde huurliberalisatie van de duurdere woningen houdt in dat de verhuurder
meer vrijheid heeft om de huurprijs en de huurverhoging te bepalen. Het puntenstelsel en
de maximale huurprijsgrenzen zijn niet van toepassing. Bovendien is de verhuurder niet
gebonden aan het jaarlijkse maximale huurverhogingspercentage dat de Minister van
VroM vaststelt.
Geschillen over huurprijzen, huurverhogingen, huurverlagingen en servicekosten kunnen
in beginsel niet voor toetsing aan de Huurcommissie, maar alleen rechtstreeks aan een
rechter worden voorgelegd. Alleen als partijen uitdrukkelijk zijn overeengekomen dat der-
gelijke geschillen aan de Huurcommissie zullen worden voorgelegd is dit wel mogelijk. de
Huurcommissie brengt dan advies uit.
er is één uitzondering waarbij de Huurcommissie wel kan worden ingeschakeld. de huurder
kan wanneer hij de woning betrekt een toets van de aanvangshuurprijs vragen bij de
Huurcommissie. de liberalisatie heeft nauwelijks gevolgen voor de huurbescherming bij
opzegging. de liberalisatiegrens zegt iets over de huurprijs en de mogelijkheid op
huurtoeslag.
Geliberaliseerde huurprijs
Het kan gebeuren dat een puntentelling (en dus de
maximale huurprijs) van een woning boven de liberalisatiegrens
komt na woningverbetering. Het kan zelfs
zo zijn dat de huurder en verhuurder een nieuwe huurprijs
afspreken die op dat moment boven de liberalisatiegrens
ligt. Dit heeft echter geen effect op het contract!
Omdat het contract niet is geliberaliseerd bij aanvang,
kan de nieuw afgesproken huurprijs daar geen invloed
op hebben. Volgens de Wet op de Huurtoeslag
art 13.2 lid c vervalt het recht op huurtoeslag ook niet
na verbetering, ook al ligt de huurprijs door de verbetering
boven de liberalisatiegrens.
Overigens kan er wel discussie ontstaan in hoeverre de
woning (en vooral het contract) hetzelfde is gebleven
op het moment dat er grote wijzigingen hebben plaatsgevonden.
Er zijn voorbeelden waarbij de kantonrechter
uiteindelijk besloot dat de wijzigingen in de woning
dusdanig waren dat er sprake was van een nieuw huurcontract.
Dit neemt niet weg dat er sprake is van eerste
bewoning en er zodoende geen geliberaliseerd contract
kan ontstaan. De liberalisatiegrens ligt op dit moment
op € 621,- (prijspeil 2007)
Wanneer is een huurovereenkomst geliberaliseerd?
Een huurovereenkomst is geliberaliseerd als aan alle
drie onderstaande voorwaarden is voldaan:
▶ als de huurovereenkomst is ingegaan vanaf 1 juli
1994 of later en;
▶ het een zelfstandige woning betreft (een woning met
een eigen toegang en eigen keuken, wasgelegenheid
en toilet) en;
▶ als de (kale) aanvangshuurprijs boven de toenmalige
huursubsidie/huurtoeslaggrens lag.
Conclusie afspraken
Zoals uit al het voorgaande blijkt is alles op afspraak
mogelijk. Zo kan het zijn dat de huurder met de verhuurder
afspreekt om door te verhuizen naar een andere
verdieping, of om de zolder te ruilen voor vloerverwarming,
of noem het maar op.
Uitgangspunt in al deze gevallen is dat huurder en verhuurder
het vooraf met elkaar eens zijn en dat deze afspraken
met al hun aspecten goed op papier staan
(vaststellingsovereenkomst).
Adviseer huurders altijd gebruik te maken van hun bedenktijd
en eerst langs te komen met overeenkomsten
alvorens iets te tekenen. Bespreek de positie van de
huurder, de voor en nadelen van de verschillende keuzemogelijkheden
en schets het perspectief van de huurder
in kwestie.
Gebruik hierbij ook altijd de kaderafspraken en het Besluit
Beheer Sociale Huurwoningen. Deze minimumeisen
kunnen een goede leidraad bieden. Zie hfd. 5.
6.2 Welke werkzaamheden gedogen
bij een ingreep
Alle werkzaamheden die in het kader van achterstallig
onderhoud worden uitgevoerd moet de huurder toestaan.
Dit neemt niet weg dat de huurder duidelijke
voorwaarden kan stellen voordat de verhuurder aan
de slag kan. In een onderhoudscontract kunnen de
aard en duur van de werkzaamheden worden vastgelegd
alsmede bijkomende afspraken over schade en
vergoedingen.
Een huurder hoeft niet de sleutel van de woning af te
geven, maar moet er wel praktisch zorg voor dragen
dat de werkzaamheden uitgevoerd kunnen worden.
De verhuurder daartegenover moet zorgen dat het
woongenot gezien de omstandigheden optimaal verschaft
wordt. Dat betekent dat de huurder goed op de
hoogte moet zijn wanneer welke werkzaamheden worden
uitgevoerd. Ook moet de huurder op acceptabele
wijze gebruik kunnen maken van wezenlijke voorzieningen
als keuken, toilet en douche in de woning of in
de buurt van de woning. Daarnaast moet de woning
zoveel mogelijk wind- en waterdicht blijven en moet in
het koude seizoen de mogelijkheid blijven bestaan de
woning te verwarmen. De verhuurder en aannemer
dienen de overlast tot een minimum te beperken.
tijdens de uitvoering
De verhuurder dient de huurder op de hoogte te stellen
van wijzigingen in de planning. Zeker als dit consequenties
heeft voor de huurder. Voor zover mogelijk
wordt stofoverlast vermeden en eigendommen goed afgedekt.
Aan het einde van de dag wordt de woning bezemschoon
opgeleverd. Dit geldt evengoed voor werkzaamheden
die weliswaar niet in de woning plaats vinden,
maar wel consequenties kunnen hebben: denk
hierbij aan stofoverlast bij gevelreiniging of het vernieuwen
van plafonds bij ondergelegen woningen.
Als tijdens het uitvoeren van de werkzaamheden blijkt
dat de afspraken met voeten worden getreden (of er
zijn geen goede afspraken gemaakt) kan de huurder de
aannemer en/of verhuurder de toegang ontzeggen. Dit
is een tijdelijke maatregel om af te dwingen dat de verhuurder
alsnog de afspraken nakomt.
6.3 Bouwkundige aspecten
Deze brochure is niet bedoeld om uitvoerig in te gaan
op bouwkundige kant van de bewonersondersteuning.
Bouwkunde is een vak apart. De bewonersondersteuner
zal met name in het kader van haalbaarheidsonderzoeken
te maken krijgen met bouwkundige aspecten.
Vaak wordt de bouwkundige staat van de aan te pakken
woningen door de eigenaar ingezet om verbeter,- of
sloopplannen te onderbouwen. Voor de bewonersondersteuner
is het dan vooral van belang om te weten
hoe deze gegevens tot stand zijn gekomen en hoe deze
in de onderhandelingen kunnen worden gebruikt.
Haalbaarheidsonderzoek
Een haalbaarheidsonderzoek is een vooronderzoek van
de verhuurder om te toetsen of een bepaald voornemen
(renovatie, sloop/nieuwbouw, etc) te realiseren is.
Er wordt dan gekeken naar financiële aspecten, maar
ook naar draagvlak. Een haalbaarheidsonderzoek bevat
doorgaans een omschrijving van verschillende aspecten:
▶ Kwaliteit maatregelen
Dat betekent een beschrijving van de technische ingrepen,
aandacht voor de woonkwaliteit vergezeld
van tekeningen.
▶ Verhuurbaarheid
In Amsterdam wellicht minder relevant, hoewel ook
hier een vaak gehoord argument. De woningen
moeten ook in de toekomst nog verhuurbaar zijn.
▶ Prijs
Hierbij gaat het natuurlijk om huurprijs, maar ook
de servicekosten, verwachte energiekosten kunnen
een rol spelen. Verder moet er een berekening worden
gemaakt van het exploitatieresultaat en een onrendabele
top worden genoemd.
▶ Draagvlak bewoners / beleid verhuurder
In het haalbaarheidsonderzoek moet aandacht worden
besteedt aan de wensen van de bewoners en het
draagvlak voor een plan. Ook het beleid van de verhuurder
wordt uiteengezet.
Kortom een haalbaarheidsonderzoek beantwoordt de
vraag: 'is een plan haalbaar?'. Let wel: vanuit het perspectief
van de verhuurder. Deze zal veelal vanuit een
financieel oogpunt beslissingen nemen, terwijl de bewoners
een heel ander belang hebben. Voor de bewoners
is een haalbaarheidsonderzoek een belangrijk element
om goed onder de loep te nemen. Hieruit kan
immers worden afgeleid wat voor de verhuurder de belangrijkste
argumenten zijn om een plan te willen. Het
geeft factoren aan die getoetst kunnen worden, ook
door de bewoners: is de voorgestelde stand van zaken
in het onderzoek wel een daadwerkelijke weerslag van
de werkelijkheid, wat voor een bouwkundig onderzoek
is er uitgevoerd, hoe zijn de wensen van de bewoners
geïnventariseerd? Eventueel kunnen de bewoners een
contra-expertise laten uitvoeren of een alternatief plan
ontwikkelen.
Met name op het gebied van bouwkundige staat en
kosten voor herstel worden er discussies gevoerd tussen
de verhuurder en de bewonersorganisaties. In deze
discussie is het belangrijk om niet het geld als leidende
factor te nemen. De wensen van de bewoners, de tevredenheid
en een mooie buurt moet de inzet zijn in de
onderhandelingen.
20 Grip op de inGreep Grip op de inGreep 21

HOOfdstUk 6
6.4 de 70% regeling
Lid 3 van art 7:220 BW bevat de inmiddels bekende
70% regel: een voorstel van de verhuurder tot renovatie
van 10 of meer huurobjecten die een bouwkundige
eenheid vormen wordt vermoed redelijk te zijn wanneer
70% of meer van de huurders daarmee heeft ingestemd.
Als een verhuurder de woning wil renoveren is de
huurder alleen verplicht om die renovatie toe te staan
als de verhuurder een redelijk schriftelijk renovatievoorstel
heeft gedaan. Het gaat om de situatie dat de
huurder de woning blijft huren en dat de huurovereenkomst
blijft bestaan. Huurders die akkoord gaan met
het eindigen van de huurovereenkomst verspelen dus
hun wettelijk recht om een redelijk voorstel te ontvangen
en hiermee het recht om bezwaar te maken tegen
de voorgenomen renovatie. Zoals al eerder uiteengezet
is de waarde van een huurcontract groot. In het wetsartikel
7:220 BW staat zelfs dat behoud van een huurovereenkomst
bij sloop en herbouw van de woonruimte
mogelijk is!
In de praktijk komt het geregeld voor dat een verhuurder
een nieuwe huurovereenkomst aanbiedt en de
oude beëindigt. Alertheid is in dit soort gevallen gewenst.
Bij voorgenomen renovaties van een groot complex
waarbij minder dan 70 % van de huurders heeft ingestemd
met de renovatie, moet worden teruggegrepen
op het algemene lid 2. In dit deel van het artikel staat
omschreven: “gedogen mits sprake is van een redelijk
renovatievoorstel”.
Minder dan 70% is akkoord met renovatievoorstel
De toepassing van lid twee brengt de vraag met zich
mee: “Wat is een redelijk renovatievoorstel?” Uit de
parlementaire geschiedenis blijkt dat relevante factoren
om de redelijkheid te toetsen ondermeer zijn: de aard
van de werkzaamheden, de noodzaak van de medewerking
van de huurder, de financiële consequenties voor
de verhuurder, (de hoogte van) de huurprijsverhoging
voor de huurder, de mogelijkheid van een vervangend
huurobject voor de huurder en “de overige omstandigheden
van het geval”. Een voorstel dat een huurverhoging
inhoudt kan dus redelijk zijn. Er wordt dan ook
tIPs BIj RenOVAtIes
Maak bij een renovatie een schriftelijke overeenkomst
waarin is vastgelegd:
▶ welke werkzaamheden worden uitgevoerd
▶ welke geriefsverbeteringen worden aangebracht
▶ hoe om te gaan met door huurders al aangebrachte
voorzieningen
▶ nieuwe huurprijs en ingangsdatum nieuwe huur
▶ huurprijs tijdens werkzaamheden
▶ tegemoetkoming gemaakte kosten
▶ planning en duur werkzaamheden
▶ boeteclausule als termijn overschreden
▶ opslag en bescherming eigendommen
▶ manier van werken aannemer
▶ bijzondere afspraken
Maak een plattegrond bij ingrijpende wijzigingen
neem foto’s van de situatie voor aanvang
de nodige vrijheid aan de rechter overgelaten om een
renovatievoorstel op redelijkheid te beoordelen. De
verhuurder kan middels een verklaring van recht de redelijkheid
laten toetsen.
Meer dan 70% is akkoord met renovatievoorstel
Als volgens de verhuurder het renovatievoorstel redelijk
is, omdat meer dan 70% akkoord is, kunnen de
huurders die niet akkoord zijn wel bezwaar aantekenen.
Zij kunnen dit doen door binnen acht weken na de
schriftelijke kennisgeving van de verhuurder bij de
rechter een beslissing te vorderen omtrent de redelijkheid
van het voorstel. In die procedure kunnen zij tegenbewijs
leveren tegen het vermoeden dat de voorgestelde
renovatie redelijk is. De verhuurder kan dan overigens
in een dergelijke procedure in reconventie de
nakoming van het renovatievoorstel vorderen zodat hij
over een titel kan beschikken.
Wanneer een verhuurder niet genoeg tijd heeft om de 8
weken periode af te wachten kan hij een kortgeding
procedure aanhangig maken waarin hij kan profiteren
van de omgekeerde bewijslast. De verhuurder verliest
hierbij waarschijnlijk wel de kans dat de huurders die
niet akkoord zijn hun termijn van acht weken vergeten.
Laten de huurders hun bezwaartermijn voorbij gaan of
oordeelt de rechter dat het voorstel redelijk was dan
zijn alle huurders aan het renovatievoorstel gebonden.
de praktijk
In de praktijk zal een verhuurder streven naar een
meerderheid van minimaal 70%. Als hij deze niet heeft,
dan heeft hij blijkbaar een slecht voorstel gedaan.
Huurders kunnen zich organiseren en de 70% regeling
in hun voordeel gebruiken. Bijvoorbeeld om onderhoud
af te dwingen of ander initiatief van de bewoners
op te leggen aan de verhuurder.
Bij complexen zal een bewonersondersteuner huurders
op de 70% regeling moeten wijzen. In individuele gevallen
moet worden beoordeeld of het voorstel redelijk
is. Dit zal niet altijd even gemakkelijk te bepalen zijn. n
HOOfdstUk 7 (tijdelijk) uitplaatsen:
afspraken en
aandachtsgebieden
Uitplaatsen kan op twee manieren: tijdelijk en permanent.
Als een huurder tijdelijk wordt uitgeplaatst wordt
er een wisselwoning aangeboden voor de duur van de
werkzaamheden (zie hiervoor § 7.2). Voor permanente
uitplaatsing zijn aparte regels. Uitgangspunt is dat de
huurder de keus heeft zich uit te laten plaatsen. Het is
dus geen verplichting, tenzij er sprake is van een spoedsituatie
(de bouwkundige staat is dusdanig dat het
pand kan instorten) of als er is besloten dat de woning
wordt gesloopt en de benodigde vergunningen hiervoor
zijn afgegeven (zie hiervoor ook § 5.4). In deze
laatste gevallen kan overigens soms wel terugkeer van
de bewoner bedongen worden.
7.1 Permanente uitplaatsing
Overwegingen bij permanente uitplaatsing
In vrijwel alle gevallen van uitplaatsing gaat de opgebouwde
woonduur verloren, bij het aangaan van een
nieuw huurcontract start de huurder weer onderaan.
Alleen op verzoek zijn uitzonderingen mogelijk bijvoorbeeld
als men binnen het pand of complex verhuist
naar een andere vergelijkbare woning. Daarnaast is het
aanbod via woningnet beperkt, de huren zullen vrijwel
altijd hoger zijn dan bij de huidige woning en de mogelijkheid
om snel iets anders te vinden is niet groot.
Stimuleer huurders hier goed en rustig over na te denken
voordat ze een beslissing nemen.
Procesbegeleiding door OGA
Als er sprake is van uitplaatsing middels een stadsvernieuwingsurgentie
(SVU) wordt de huurder aangemeld
bij de afdeling procesbegeleiding van het Ontwikkelingsbedrijf
Gemeente Amsterdam (OGA). De OGA
werkt in opdracht van corporaties, particuliere eigenaren
en stadsdelen. Corporaties zijn de belangrijkste opdrachtgevers
omdat zij het merendeel van de vernieuwingsprojecten
voor hun rekening.
Ook particuliere eigenaren vormen een belangrijke
groep opdrachtgevers. Er wordt uitsluitend een contract
tot uitplaatsing gesloten als het stadsdeel daarom
een verzoek indient. Het stadsdeel doet dat pas wanneer
zij akkoord gaan met de (ver)bouwplannen van de
eigenaar/verhuurder.
Bemiddeling bewoners
De voornaamste activiteit van de afdeling Procesbegeleiding
Bewoners is het organiseren van het hele proces
rond het opnieuw huisvesten van bewoners van sloop,-
en renovatieprojecten. De peildatum markeert het begin
van de uitplaatsingperiode. Voor de start van de
uitplaatsingen wordt deze peildatum – namens B&W –
vastgesteld door het OGA. Het Ontwikkelingsbedrijf
doet dat niet op eigen initiatief. De corporatie meldt
aan het Ontwikkelingsbedrijf welk complex zij gaat
aanpakken (aantal woningen, adressen en huisnummers).
Tevens wordt de geplande sloopdatum gemeld.
Het Ontwikkelingsbedrijf stelt in overleg met stadsdeel
en de corporatie een peildatum vast. Deze datum ligt
tussen 1 en 1½ jaar voor de sloopdatum.
Vanaf dat moment mag een huurder gebruik maken
van de stadsvernieuwingsurgentie (SVU) door te reageren
op woningen die worden gepubliceerd op Woningnet.
Op basis van woonduur (dus niet voorrang)
kunnen huurders tevens reageren op vrijkomend aanbod
van de corporaties in de regio (het ROA-gebied).
Zodra de peildatum is afgegeven wordt de huur van de
huidige woning ‘bevroren’.
Voorrangsregeling
Als meerdere stadsvernieuwingskandidaten reageren
op dezelfde woning, komen eerst de stadsvernieuwingskandidaten
die langer dan 5 jaar in het stadsdeel
wonen aan de beurt. Zij hebben voorrang boven stadsvernieuwingskandidaten
die nog geen 5 jaar in het
stadsdeel wonen of stadsvernieuwingskandidaten die
uit een ander stadsdeel komen. Als meerdere stadsvernieuwingskandidaten
reageren op een woning, wordt
de volgorde bepaald door de geplande sloopdatum. Als
meerdere stadsvernieuwingskandidaten met dezelfde
geplande sloopdatum reageren, gaat de langste woonduur
voor. Als ook die hetzelfde is gaat de oudste in
leeftijd voor.
Inwoners (en inwonende kinderen boven de 18 jaar)
kunnen in sommige gevallen semi-stadsvernieuwingskandidaat
worden en als voorrangskandidaat reageren
op een beperkt deel van het aanbod. Zij ontvangen
geen tegemoetkoming in de verhuiskosten.
Een SVU is een jaar geldig.
Pas aan het einde van deze termijn gaat OGA zich ook
actief inzetten. Uiteindelijk krijgt de huurder nog drie
keuzes voorgelegd, indien niet een van deze woningen
wordt geaccepteerd vervalt de SVU. De verhuurder kan
vervolgens overwegen de huurder te dagvaarden om
het huurcontract te ontbinden. Het is vervolgens aan
de huurder om te bewijzen dat deze werkelijk alles
heeft gedaan om een woning te accepteren, maar dat
geen van de woningen binnen de (realistische) woonwensen
viel. Er zijn ook voorbeelden bekend waar de
zoektermijn met zes maanden werd verlengd. Deze extra
termijn was dan eveneens verbonden aan het akkoord
gaan met een huuropzegging aan het einde van
deze periode.
22 Grip op de inGreep Grip op de inGreep 23

HOOfdstUk 7 HOOfdstUk 7
Woonwensen
Huurders kunnen uitplaatsing ook ervaren als een stap
vooruit in hun wooncarrière. Om teleurstellingen te
voorkomen is het belangrijk om de woonwensen goed
te omschrijven. Deze moeten dan goed vastgelegd worden,
voordat de huurder akkoord gaat met vertrek.
Hierbij gaat het vooral om welke buurten, soorten woning
en huurprijs. Als een verhuurder uit het eigen bestand
een woning wil aanbieden is dit van belang om
een richtlijn te geven waar de huurder mee akkoord zal
gaan en waarmee niet. Hiermee wordt voorkomen dat
de huurder te pas en te onpas allerlei ongeschikte woningen
moet gaan bezichtigen.
Maar ook ten aanzien van de SVU is het van belang aan
te geven wat de woonwensen zijn. Als een huurder een
jaar na de peildatum niet is uitgeplaatst vervallen de
rechten op de SVU en geeft het OGA de opdracht weer
terug aan de verhuurder. In dat geval is het goed om te
kunnen terugvallen op eerder gemaakte afspraken en
omschreven woonwensen.
Maatwerkregelingen - spijtoptanten
Voorheen bestond er een regeling voor huurders die
gekozen hadden voor herhuisvesting buiten het stadsdeel
en daar naderhand spijt van kregen. Deze regeling
is komen te vervallen. Een corporatie kan deze, of andere,
mogelijkheden wel aanbieden, maar dat gebeurt
dan binnen de vrije beleidsruimte die de corporatie
heeft om zelf woningen toe te wijzen. Corporaties kunnen
5% van hun bezit toewijzen zonder rekening te
houden met de toewijzingsvolgorde zoals die in het
Draaiboek Woonruimtebemiddeling (van de Dienst
Wonen Amsterdam) is vastgelegd. Voor woningen die
binnen de maatwerkregeling worden toegewezen gelden
wel de gewone passendheidsafspraken over huishoudgrootte
en inkomen.
Onzelfstandige woonruimte
Huurders van onzelfstandige woonruimte (een woning
waarvan wezenlijke voorzieningen zoals toilet en keuken
gedeeld worden met anderen) komen niet in aanmerking
voor een SVU. Soms is een corporatie genegen
te bemiddelen voor een SVU, maar dit komt zelden
voor. Huurders van een onzelfstandige woonruimte die
uitgeplaatst willen worden zijn aangewezen op de aanbiedingen
van een verhuurder zelf, of op de eigen inschrijving
en woonduur (als starter!). Voor een huurder
van een onzelfstandige woonruimte is het hiermee een
stuk minder aantrekkelijk om zich te laten uitplaatsen.
Planning herhuisvesting
In de Westelijke Tuinsteden wordt de voortang van de
herhuisvesting besproken in de Werkgroep Herhuisvesting.
In deze werkgroep hebben afgevaardigden namens
huurders zitting naast corporaties, stadsdelen en
de Dienst Wonen. In de Kolenkitbuurt bestaat eveneens
een lokale werkgroep met afgevaardigden van bewoners.
De werkgroepen signaleren eventuele knelpunten
in de herhuisvesting en proberen hier oplossingen
voor te zoeken.
Als er buiten deze gebieden problemen dreigen met de
herhuisvesting van grote groepen huurders uit een com-
plex, kan het beste contact worden gezocht met de koepels,
de betreffende corporatie en het stadsdeel. Gezamenlijk
kan er dan naar oplossingen gezocht worden
naar oplossingen. Signaleer deze knelpunten tijdig: voorkomen
van tijdsdruk bij verhuizen is heel wat waard!
7.2 tijdelijke uitplaatsing
In veel gevallen vinden werkzaamheden plaats tijdens
bewoning. Bij grotere werkzaamheden is het onmogelijk
om in de woning te verblijven. De verhuurder kan
dan zorgen voor een tijdelijke wisselwoning. Dat hoeft
hij alleen aan te bieden als dit technisch noodzakelijk
is. In alle andere gevallen kan een huurder er om vragen.
Aspecten die dan meewegen zijn medische en sociale
redenen. Als er om medische redenen een wisselwoning
gewenst is, moet er een verklaring zijn van de
(huis)arts. Sociale redenen kunnen zijn: hoge leeftijd,
kleine kinderen of het werken in wisseldiensten.
Omdat een verhuurder niet verplicht is om een wisselwoning
te bieden, is het een belangrijke inzet bij de onderhandelingen
alvorens akkoord te gaan met de voorgenomen
werkzaamheden.
Overigens kunnen huurder en verhuurder ook zelf afspreken
dat huurder tegen een vergoeding tijdelijk elders
gaat logeren.
technisch noodzakelijk
Alleen als het technisch noodzakelijk is moet een verhuurder
een wisselwoning aanbieden. Dit is alleen dan
het geval wanneer de woning grondig gerenoveerd
moet worden, bijvoorbeeld als de vloeren er uit moeten,
de indeling wordt veranderd of de fundering moet
worden hersteld. Uitgangspunt hierbij is dat het onmogelijk
is om nog in de woning te blijven. Op dit punt is
vaak discussie, want ook een combinatie van op zich
kleinere ingrepen kan het wonen moeilijk tot onmogelijk
maken.
Het verblijf in een wisselwoning
Een huurder die tijdelijk verhuist naar een wisselwoning
ondertekent voor zijn verhuizing een huurcontract
voor bepaalde tijd, vaak is een dergelijk contract
gerelateerd of zelfs opgenomen in de overeenkomst
over werkzaamheden. Daarin staan dan ook de termijnen
vermeld, de datum van terugkeer en een boeteclausule
bij termijnoverschrijding. Zorg er voor dat
deze termijnen en data goed op papier staan.
De laagste huurprijs is verschuldigd: dan wel de prijs
van de oude woning, dan wel de prijs van de wisselwoning.
De huur van de wisselwoning kan in geen geval
hoger zijn dan de eigen woning. De huurder betaalt zelf
voor gebruik van gas, elektra en water tijdens het verblijf
in de wisselwoning. De huurder krijgt voor de verhuizing
ten minste twee weken de tijd (deze afspraken
zijn vastgesteld in de ‘ kaderafspraken).
Voorzieningen in een wisselwoning
Een wisselwoning moet minimaal voorzien zijn van
stoffering (gordijnen en vloerbekleding), verwarming
(kachel of cv) en aansluiting op de nutsvoorzieningen.
De huurder dient de naamsverhuizing van de aanslui-
tingen zelf te regelen.
Heeft een huurder medische en/of WVG-aanpassingen
in de huidige woning dan wordt gezocht naar een wisselwoning
met een gelijkwaardig voorzieningenniveau.
Is deze niet beschikbaar dan zorgt de verhuurder er
voor dat de voorzieningen uit de oude woning zoveel
mogelijk naar de wisselwoning worden overgebracht.
De huurder dient zelf zijn verzekeraar er van in kennis
te stellen dat hij tijdelijk woonachtig is op een ander
adres, dit in verband met de inboedelverzekering. De
kosten van de inboedelverzekering blijven voor rekening
van de huurder.
Voor de duur van de bewoning van de wisselwoning
regelt en betaalt de verhuurder professionele opslag
voor het overtollig huisraad.
7.3 Vergoedingen
Zowel bij splitsen, als samenvoegen en renovatie is het
voor de verhuurder aantrekkelijk als de huurder uit
zichzelf vertrekt. Verhuurders zijn dan ook bereid hier
flinke sommen geld voor te betalen. Huurders laten
zich vaak veel te gemakkelijk onder druk zetten of verleiden
om te vertrekken voor een klein bedrag, waar ze
later spijt van krijgen. Ook hier geldt: wensen goed op
een rij zetten, rustig nadenken (de verhuurder heeft
haast, de huurder vrijwel nooit), overleggen met buren
en bekenden en deskundig advies inwinnen.
Verhuiskostenvergoeding
Wettelijk is vastgelegd in het BBSH (Besluit Beheer Sociale
Huurwoningen) dat corporaties in geval van gedwongen
verhuizing als gevolg van renovatie of sloop
verhuiskosten moeten aanbieden (€ 5135,88 prijspeil
2008). Let op, dit is een minimale tegemoetkoming in
de kosten voor het verhuizen en herinrichten van de
nieuwe woning. Voor particuliere verhuurders geldt de
plicht tot vergoeding niet, maar moet dit worden meegenomen
in de onderhandelingen. Het stadsdeel kan
hier ook een rol in spelen door voorwaarden te stellen
aan de uitplaatsing: zij geven alleen toestemming voor
uitplaatsing als er ook een verhuiskostenvergoeding tegenover
staat.
Afspraken vertrekpremie/schadevergoeding
Bij particuliere verhuurders is een permanente uitplaatsing
vaak onderwerp van stevige onderhandelingen.
Zoals genoemd kennen zij (nog) niet de plicht om
een vergoeding uit te keren. Tegelijkertijd speelt bij hen
de wens om de woning leeg te krijgen een grote rol.
Met dit gegeven kan de huurder zich een goede positie
verwerven. Veel huurders vragen zich af hoeveel ze
moeten vragen. Het enige juiste antwoord is: voor welke
prijs wil je vertrekken? Bij het bepalen van deze prijs
moeten verschillende factoren in ogenschouw worden
genomen, zie kader.
De schadevergoeding, de termijn en de bijkomende afspraken
worden vastgelegd in een zogenaamde ‘vaststellingsovereenkomst’.
In hoeverre de ontvangen vergoeding is vrijgesteld van
belastingsplicht staat ter discussie. Er zijn voorbeelden
waar de belastingdienst adviseerde om het begrip
‘schadevergoeding’ op te nemen in de overeenkomst
om van belastingplicht te worden vrijgesteld. Desondanks
zijn er ook voorbeelden waarbij er wel belasting
werd gerekend over de ontvangen vergoeding.
Het geld kan zowel cash als via de bank worden betaald.
Het kan eventueel ook via een derderekening lopen,
indien de ontvanger problemen zou kunnen krijgen
met het ontvangen van geld.
Het is gangbaar dat de helft van de vertrekpremie
wordt uitgekeerd bij het aanvaarden van een andere
woning, de andere helft wordt uitgekeerd bij het leeg
opleveren van de huidige woning. Al dit soort afspraken
moeten goed worden vastgelegd in de vaststellingsovereenkomst.
WeGInGsfACtORen VOOR een HUURdeR BIj UItPlAAtsInG
▶ hoe lang woont iemand in de woning (door verhuizen raakt alle opgebouwde
woonduur kwijt)
▶ zijn er meerder mensen in de woning die moeten verhuizen
▶ krijgt de huurder naast geld ook vervangende woonruimte
▶ is die vervangende woonruimte net zo goed of beter en in een net zo gewilde buurt
▶ hoe graag wil iemand vertrekken
▶ wat is de huurprijs in relatie tot een mogelijk veel hogere huurprijs die de huurder later
gaat betalen (vaak 150-200 euro per maand meer!)
▶ heeft de huurder zelf veel geïnvesteerd in de woning
▶ hoe graag wil de verhuurder dat de huurder vertrekt
▶ hoeveel gaat de verhuurder verdienen aan de lege woning
Vergoedingen bij renovatie
Volgens de kaderafspraken geldt bij een ingrijpende renovatie
een verhuiskostenvergoeding die gelijk is aan de
vergoeding bij sloop. Onder een ingrijpende renovatie
wordt een renovatie verstaan die niet tijdens bewoning
uitgevoerd kan worden. Het gaat dan bijvoorbeeld om
het samenvoegen van woningen of het anders indelen
van de woning. Of een renovatie al dan niet tijdens bewoning
uitgevoerd kan worden wordt bepaald door de
corporatie. Ook de afspraken rond vaststelling van de
peildatum en verhuurzaken zijn dezelfde als bij sloop.
Over een kleine renovatie staat er het volgende in de
kaderafspraken: een kleine renovatie gebeurt tijdens
bewoning. Er is vaak sprake van overlast waaruit onvermijdbare
herinrichtingskosten voortvloeien. Afhankelijk
van het type werkzaamheden wordt door de corporatie
een vergoeding uitgekeerd en wel als volgt:
€ 500,- bij minimaal twee van de volgende
werkzaamheden:
▶ het aanleggen van nieuwe standleidingen of wijziging
van de maatvoering van kozijnen
▶ de vervanging van het plafond en/of de wandafwerking
in een woonvertrek
▶ het opheffen van technische gebreken aan de keukeninstallatie
of aan de sanitaire ruimte
€ 1400,- bij:
▶ het verbeteren of het aanbrengen van de keuken of
sanitaire ruimte
▶ het bouwkundig wijzigen van de vertrekken
▶ het wijzigen van het aantal vertrekken
Bij het plaatsen van uitsluitend centrale verwarming of
dubbele beglazing is geen tegemoetkoming beschikbaar.
Deze vergoedingen worden overigens alleen uitgekeerd
aan bewoners die op de woning blijven. Bewoners die
24 Grip op de inGreep Grip op de inGreep 25

HOOfdstUk 7 HOOfdstUk 7
vrijwillig verhuizen, terwijl dat niet technisch noodzakelijk
is, komen niet in aanmerking voor een vergoeding.
Overlastvergoeding
De mogelijkheden tot overlastvergoeding wordt vaak
over het hoofd gezien bij het maken van afspraken.
Deze vergoeding bestaat naast een tegemoetkoming in
de herinrichtings,- en verhuiskosten. Als een huurder
langdurig ernstige overlast ondervindt van een renovatie,
is het redelijk om een vergoeding af te spreken. Immers,
het woongenot vermindert behoorlijk. De hoogte
van de vergoeding is mede afhankelijk van de hoogte
van de huur. De vergoeding kan eventueel ook als sanctie
gebruikt worden bij het overschrijden van afgesproken
termijnen die de renovatie in beslag zou nemen.
Een overlast vergoeding kan van te voren worden vastgesteld
en afgesproken, maar kan ook naderhand een
mogelijkheid zijn om enige genoegdoening te vragen.
Vooraf is de onderhandelingspositie echter wel sterker.
kaderafspraken: minimale richtlijn
Het onderscheid tussen een ingrijpende en een kleine
renovatie is soms lastig te zeggen. Dit zorgt dan ook regelmatig
voor discussie met de verhuurder over welke
toepasbare vergoeding toepasselijk is. Daarbij wordt
nog al eens vergeten dat het bij de kaderafspraken om
minimale richtlijnen gaat en dat daar in voorkomende
gevallen van afgeweken moet worden als de werkzaamheden
weliswaar niet op de lijst staan, maar wel ingrijpend
blijken te zijn.
Een andere bekende valkuil is het voorstellen van een
wisselwoning aan huurders. Als de huurder hiermee
akkoord gaat en vrijwillig naar de wisselwoning vertrekt
tijdens de renovatie, komt het nog al eens voor dat
de verhuurder vervolgens betwist dat de verhuizing
bouwtechnisch noodzakelijk was. Zij stelt zich dan op
het standpunt dat de wisselwoning een extra service is.
Voor de huurder is het vervolgens lastig te bewijzen dat
er wel degelijk bouwtechnische werkzaamheden zijn
uitgevoerd die niet tijdens bewoning hadden gekund.
Door het vervallen van de technische noodzakelijkheid,
vervalt ook het recht op de verhuiskostenvergoeding.
Overigens zijn dit processen waarbij huurders succes
boeken als zij dit gezamenlijk aankaarten bij hun verhuurder.
VOORWAARden VOOR VeRGOedInGen VAn ZAV
Voor vertrekkende huurders geldt dat zij de door hen aangebrachte voorzieningen mo-
gen verwijderen en/of meenemen. Gaat de verbetering verloren of wordt de woning ge-
sloopt, dan bestaat de mogelijkheid tot vergoeding mits is voldaan aan de volgende
voorwaarden:
▶ de verbetering is onderdeel geworden van de woning (nagelvast)
▶ de wijziging betreft een objectieve verbetering
▶ de verbetering is aangebracht voor de bekendmaking van de sloop/renovatie
voornemens.
▶ de verbetering is aantoonbaar tegen een vergoeding overgenomen van een vorige
huurder
de huurder (of bewonerscommissie) en verhuurder wijzen gezamenlijk een taxateur
aan die de waarde van de verbetering vaststelt. de kosten van deze taxateur worden
gedragen door de corporatie. de vergoeding wordt vastgesteld op de dagwaarde.
7.4 Zelf aangebrachte voorzieningen
Als een huurder in het verleden zelf voorzieningen
heeft aangebracht aan de woning die tengevolge van de
renovatie verdwijnen is het verstandig hier een vergoeding
voor te vragen. Ook hier geldt: met de corporaties
zijn hier bindende afspraken over. Voor particuliere
verhuurders moet ook dit onderhandeld worden.
Daarbij zijn de afspraken met de corporaties een goed
uitgangspunt. Zie kader.
7.5 Huisvestingsvergunning
In Amsterdam is een huisvestingsvergunning vereist
voor het betrekken van een woning in de vergunningplichtige
voorraad. Dit zijn alle huurwoningen, met
uitzondering van
▶ Woningen waarvan de rekenhuur hoger is dan
€ 526,89 per maand (prijs per 1 juli 2007, bedrag
verandert elk jaar op 1 juli). De rekenhuur is de kale
huur plus de subsidiabele servicekosten volgens de
Wet op de Huurtoeslag.
▶ Woningen gelegen in stadsdeel Amsterdam
Zuidoost.
▶ Onzelfstandige woonruimte zoals onzelfstandige
Hat-eenheden, studentenkamers en woonruimte
die deel uitmaakt van een groepswoning.
Uitgangspunt voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning
is een (economische) gebondenheid aan
Amsterdam en de grootte van de woning in relatie tot
het aantal personen dat er gaat wonen (zie voor de
meeste recente huurprijsgrenzen ook
http://www.wonen.amsterdam.nl).
Passende woning
Als uw huishouden bestaat uit één of twee personen
(inclusief kinderen), dan mag u een woning betrekken
waarvan het woonoppervlak niet groter is dan 59 m 2 .
Bestaat het uit drie of vier personen, dan is 79 m 2 het
maximum. Huishoudens bestaande uit vijf of meer
personen hebben geen beperkingen.
Het woonoppervlak is het gezamenlijk oppervlak van
alle kamers, de keuken en de badkamer of doucheruimte.
Kamers kleiner dan 4 m 2 tellen niet mee.
Voor het betrekken van een woning in de goedkope
woningvoorraad (rekenhuur tot € 398, prijspeil 1 juli
2007) geldt een extra inkomensnorm: het bruto inkomen
van alle leden van het huishouden samen mag niet
hoger zijn dan € 35.850. (deze inkomensgrens is geldig
tot 1 januari 2008).
Als een particuliere verhuurder een woning aanbiedt
zal dus eerst moeten worden nagegaan of het een al dan
niet geliberaliseerde woning betreft zie ook § 6.1). Als
het niet geliberaliseerd is en zodoende een woning uit
de distributiesector, kan de huurder alleen dan in aanmerking
komen voor betreffende woning als hij/zij voldoet
aan de voorwaarden van de huisvestingsvergunning.
Het is de verantwoordelijkheid van de verhuurder
om te controleren of een huisvestingsvergunning
vereist is. Een huurder die zonder de vereiste vergunning
een woning bewoont, loopt het risico door de ge-
meente ontruimd te worden. Bij twijfel altijd contact
opnemen met de Dienst Wonen. Let op: bij stadsvernieuwing
kan een één of tweepersoonshuishouden die
een woning van 60m2 of meer achterlaat ook in aanmerking
komen voor een grotere woning tot 80 m2.
7.6 Huurgewenning
Stadsvernieuwingskandidaten die moeten verhuizen
naar een veel duurdere woning kunnen in een aantal
gevallen in aanmerking komen voor huurgewenning.
Dit is onderdeel van de ‘Kaderafspraken voor sociale
plannen bij sloop,- en renovatie’ (zie ook het draaiboek
Dienst Wonen Amsterdam). Deze huurgewenning
kunnen zij aanvragen bij de uitplaatsende corporatie
(de eigenaar van de te slopen of te renoveren woningen).
Hoeveel bedraagt de huurgewenning?
Huurgewenning wordt berekend over het verschil tussen
de oude en de nieuwe huur min € 50. Dit betekent
dat over de eerste € 50,- huurverhoging geen huurgewenning
wordt verstrekt.
Er wordt uitgegaan van de rekenhuur. De bijdrage
wordt gedurende de eerste drie jaar verstrekt.
1e Jaar: 75% over het verschil tussen de oude huur en
de nieuwe huur minus € 50
2e Jaar: 50% over het verschil tussen de oude huur en
de nieuwe huur minus € 50
3e Jaar: 25% over het verschil tussen de oude huur en
de nieuwe huur minus € 50
Het maximum bedrag waarover huurgewenning wordt
berekend, bedraagt € 130. Is het huurverschil groter
dan € 180 dan wordt de huurgewenning berekend over
€ 180 minus € 50 = € 130.
Wie komt in aanmerking voor huurgewenning?
Iedere stadsvernieuwingskandidaat met een inkomen
dat te hoog is om in aanmerking te komen voor een
huurtoeslag, maar lager is dan € 35.850,00 (prijspeil
2007) en die verplicht verhuist naar een woning die
meer dan € 50,00 duurder is dan de huidige woning,
komt in aanmerking voor huurgewenning. De regeling
geldt ook voor huurders die als gevolg van renovatie
geconfronteerd worden met een huursprong groter dan
€ 50,00. Er moet dan wel sprake zijn van een verplicht
renovatiepakket, waarbij de huurders niet de mogelijkheid
hadden om een renovatie te kiezen die wel binnen
hun budget viel.
26 Grip op de inGreep Grip op de inGreep 27
7.7 kopen
Een vertrekkende huurder kan er ook voor kiezen om
een woning te kopen. Dit kan de eigen gesplitste woning
zijn, maar ook elders. Als een huurder de eigen
woning wil kopen is er de mogelijkheid om een korting
te bedingen. Alvorens tot een voorlopig koopcontract
over te gaan dienen huurder en verhuurder duidelijk te
zijn overeengekomen welke werkzaamheden ten laste
van de verhuurder komen en welke de huurder zelf betaalt.
Huurders die geïnteresseerd zijn in het kopen van
hun woning doen er verstandig aan advies over kopen
in te winnen bij vereniging Eigen Huis
(www.eigenhuis.nl).
Mensen die geïnteresseerd zijn in de nieuwbouw in de
gemeente Amsterdam kunnen bij DRO (Dienst Ruimtelijke
Ordening) terecht in de Zuiderkerk. Daar is alle
informatie te vinden van voorgenomen projecten in
Amsterdam. Ook kunnen mensen zich daar inschrijven
en informatie en advies ontvangen.
Amsterdamse Middensegment Hypotheek
Deze hypotheek was ontwikkeld om nieuwbouw koopwoningen
in de marktsector binnen bereik te brengen
van huishoudens met een inkomen tussen € 20.420 en
€ 40.840. De AMH onderscheidt zich van bestaande
hypotheken doordat de gemeente Amsterdam binnen
het totaalbedrag van de hypotheek een aflossingsvrij en
(nagenoeg) renteloos leningdeel beschikbaar stelt.
Deze regeling is per 1 januari 2007 komen te vervallen!
koopsubsidie
Koopsubsidie is een maandelijkse bijdrage in de hypotheeklasten
door de overheid. Per 1 januari 2007 is er
een wijziging op in de Wet bevordering eigenwoningbezit
ingetreden. Deze wet (hierna te noemen Koopsubsidie)
heeft als doel dat meer mensen met lagere of
gemiddelde inkomens een eigen woning kunnen kopen.
De Koopsubsidie is een maandelijkse belastingvrije
bijdrage in de hypotheeklasten, die het aanschaffen
van een eigen woning aantrekkelijker kan maken.
De subsidie is afhankelijk van uw inkomen, koopsom,
hypothecaire leensom en leeftijd. Het inkomen (toetsinkomen
genoemd) wordt bepaald aan de hand van uw
bruto jaarinkomen plus dat van uw eventuele medebewoner.
Er is geen maximum gesteld aan het inkomen
voor de Koopsubsidie. Maar naarmate u meer verdient,
zal de subsidie minder worden. Deze is echter ook afhankelijk
van de hoogte van uw hypotheeksom. Het is
daardoor mogelijk dat het uiteindelijke bedrag aan subsidie
op nul wordt vastgesteld.
Op het internet zijn er mogelijkheden om de hoogte
van de koopsubsidie te berekenen: www.berekenhet.nl/
modules/wonen/koopsubsidie.html
AlGeMene VOORWAARden kOOPsUBsIdIe
1. U bent 18 jaar of ouder op de eerste dag van de maand die volgt op de datum waarop
de woning uw eigendom wordt;
2. U bent geen eigenaar en bewoner geweest van een koopwoning in de drie jaar die
voorafgaan aan de eerste dag van de maand die volgt op de datum waarop de woning
uw eigendom wordt;
3. U gaat de woning zelf bewonen;
4. Uw vermogen is niet hoger dan eUr 19.698 (en niet hoger dan eUr 39.396 als u een fis-
cale partner heeft) (prijspeil 2007)
5. de koopsom van de woning mag niet meer bedragen dan eUr 158.850;
6. de hypotheek mag niet meer niet meer bedragen dan eUr 171.558;
7. U moet nationale Hypotheek Garantie aanvragen;
8. de hypotheek heeft een rentevaste periode van ten minste 10 jaar.
Daarnaast kunnen eigenaar-bewoners ook profiteren
van hypotheekrenteaftrek. In het algemeen geldt dat
het belastingvoordeel oploopt naarmate het inkomen
en de koopprijs hoger zijn. n

Achterstallig
HOOfdstUk 8
onderhoud
WAt Is de HUURCOMMIssIe?
8.1 Verhuurder aanspreken en naar de
Huurcommissie
Als de woning gebreken kent die niet behoren tot de
‘kleine herstellingen’ is de verhuurder verplicht deze te
verhelpen. Een huurder doet er verstandig aan om de
klachten schriftelijk te melden aan de verhuurder.
Sommige verhuurders nemen alleen schriftelijk gemelde
klachten in behandeling. Daarnaast is er een
schriftelijke klachtmelding nodig om bij het uitblijven
van reparatie de Huurcommissie in te schakelen. Immers,
als de klachten niet of niet naar behoren worden
verholpen kan de huurder na zes weken een verzoek
indienen bij de Huurcommissie: een onderhoudsprocedure.
Met deze procedure kan het hele jaar door slecht onderhoud
aangekaart worden. Dit kan een flinke tijdelijke
huurverlaging opleveren. Bij het starten van deze
procedure moet een kopie van de brief met klachten
worden meegestuurd. Als de klachten alleen telefonisch
zijn doorgegeven, is het voor de onderhoudsprocedure
nodig om dit eerst nog eens schriftelijk te doen. Let op:
een klachtbrief mag niet ouder dan 6 maanden zijn!
Let hierbij wel op de uitzonderingen zoals deze gelden
bij geliberaliseerde contracten (§ 6.1).
Het is belangrijk om de gebreken zorgvuldig en volledig
te melden, dat wat niet genoemd is in de klachten/
gebrekenmelding laat de Huurcommissie buiten beschouwing.
Dus ook al ligt het dak er af; als er niets op
het formulier staat, telt het niet mee voor de lopende
procedure. Het is belangrijk de gebreken niet alleen te
vermelden, maar ook nader te omschrijven. Dus niet
‘het tocht’, maar ‘tocht als gevolg van een kier van 8
millimeter onder het linker voorraam’. Beter niet ‘vocht
en schimmel’ maar ‘vochtplek van 0,5 m 2 op de linkerbuitenmuur
van de keuken, met ernstige schimmelvorming’.
Hierdoor is het straks voor de rapporteur van de
Huurcommissie veel makkelijker de gebreken te vinden
en te beoordelen. De kans op een goed rapport
wordt hiermee vergroot.
de Huurcommissie is een onafhankelijke organisatie die zich bezighoudt met geschillen
tussen huurder en verhuurder over onderhoud, huurprijs en servicekosten van huurwo-
ningen. de leden van de commissie werken meestal bij huurdersverenigingen (huurders-
leden) en een woningbouwvereniging of als makelaar (verhuurdersleden). in een Huur-
commissie zit een gelijk aantal huurders,- en verhuurdersleden. er zijn 59 Huurcommis-
sies, ondersteund door één secretariaat. Het secretariaat van de Huurcommissies is on-
derdeel van VroM.
Via vrom.nl zijn de meeste beleidsregels van de Huurcommissie te downloaden, alsmede
de formulieren om een verzoek tot uitspraak of advies in te dienen bij de Huurcommissie.
Voor meer informatie over huurprocedures bij de Huurcommissie e/of de kantonrechter,
raadpleeg de brochure “maak een punt van de huur”.
De huurder hoeft niet te bepalen welk nulpunt of welke
korting van toepassing is, dat neemt de rapporteur wel
op in het rapport en daar kan op de zitting bij de Huurcommissie
nog commentaar op geleverd worden.
8.2 Procedures bij de rechter
Het is ook mogelijk om bij de kantonrechter het onderhoud
af te dwingen (art 7:206 BW). Een uitspraak komt
er over het algemeen op neer dat de gebreken voor een
bepaalde tijd moeten zijn verholpen, anders volgt een
dwangsom. Het is gebruikelijk om eerst het Huurcommissie
traject te doorlopen. Als na een uitspraak door
een verhuurder nog steeds geen actie wordt ondernomen
kan de kantonrechter worden ingeschakeld.
Als een traject via de Huurcommissie te lang duurt omdat
sprake is van ernstige of spoedeisende gebreken kan
er direct een onderhoudsgeding worden gestart. Voorwaarde
is wel dat de eigenaar gesommeerd wordt de gebreken
te verhelpen aan de hand van een betrouwbaar
rapport. Een aanschrijving van Bouw,- en Woningtoezicht
kan dienen als grondlegger voor een onderhoudsgeding.
In een onderhoudsgeding wordt bij de rechter geëist
dat het onderhoud zo snel mogelijk wordt uitgevoerd,
op straffe van een dwangsom. Dit betekent dat de verhuurder
een bedrag verschuldigd is aan de huurder
voor elke dag dat het gebrek niet is verholpen.
De huurder kan ook eisen zelf opdracht te geven tot het
verhelpen van de gebreken en de kosten vervolgens
verhalen op de verhuurder. Daar zitten echter meer haken
en ogen aan. Voordeel is dat de huurder meer invloed
heeft op de keuze van het herstelbedrijf. Hierdoor
ontstaat er mogelijk meer zekerheid over de kwaliteit
van de uitvoering. Nadeel is dat er vervolgens alsnog
discussie kan ontstaan over de hoogte van de rekening.
Ook moet de huurder in dit geval voorschieten.
Het is verstandig bij dit soort zaken een advocaat in te
schakelen. Omdat het een dagvaardingsprocedure betreft,
krijgt de verhuurder de gelegenheid tegeneisen te
stellen. Het is dan ook belangrijk om de positie van de
huurder goed voor ogen te hebben: zo kan bijvoorbeeld
een bestaande huurachterstand vervelende gevolgen
hebben.
Bewonersondersteuner en zaken bij een
(eBf)advocaat
Dat de zaak wordt gevoerd door een advocaat, betekent
niet dat de zaak volledig wordt overgedragen. Het
voortraject kan door de bewonersondersteuner zelf
worden gedaan. Dat scheelt een hoop kosten, zeker als
op uurtarief wordt geprocedeerd. Door middel van
brieven wordt de verhuurder in gebreke gesteld met de
aankondiging dat bij het niet repareren van de gebreken
een advocaat zal worden ingeschakeld. Zorg er
voor dat in deze brieven de klachten heel helder zijn
omschreven evenals de consequenties, bijvoorbeeld als
de verhuurder onverhoopt toch tot herstel over gaat.
Juist op het gebied van bewijsstukken en het op orde
brengen van het dossier speelt de bewonersondersteuner
en de huurder zelf een belangrijke rol. Voordat de
zaak wordt doorverwezen moet er goed zicht zijn op de
klachten en ook de documentatie daarvan moet op
orde zijn. Voeg alle correspondentie toe, ook als die van
de huurder zelf en wellicht veel ouder zijn. Als er de
mogelijkheid is om een bouwkundig rapport te laten
maken, stuur deze mee. Ook andere bewijsmiddelen of
ondersteunend materiaal kunnen van belang zijn, denk
hierbij aan rapportages van deskundigen zoals installatietechnici
over elektra of CV ketels, maar ook de
Dienst Milieutoezicht als het gaat om stankoverlast etc.
En natuurlijk het rapport van onderzoek van de Huurcommissie
en de uitspraak als deze aanwezig zijn.
Let op dat deze procedure iets anders is als het beroep
tegen een uitspraak van de Huurcommissie. Dit is eveneens
een dagvaardingsprocedure, waarbij wordt aangevoerd
dat de Huurcommissie verkeerd heeft geoordeeld.
Hierbij wordt echter niet het onderhoud afgedwongen,
maar een vaststelling van de huurprijs gevraagd.
Tenslotte: zorg vooral voor een verwijzing via het Emil
Blaauwfonds. Dit dekt in principe de kosten van de advocaat
en het risico van een kostenveroordeling bij verlies.
Voorwaarde is natuurlijk wel dat de zaak kansrijk
is en goed is voorbereid. De coördinator van het Wijksteunpunt
Wonen is het aanspreekpunt voor het fonds.
8.3 Gebreken zelf verhelpen
De verhuurder heeft de plicht om gebreken aan de woning
op te heffen die voor zijn verantwoording zijn. Reageert
de verhuurder niet schriftelijk op een melding
van gebreken, dan geeft het huurrecht de huurder de
mogelijkheid het zelf te (laten) repareren. De huurder
kan de kosten verhalen op de verhuurder of in mindering
brengen op de huurprijs. Het moet gaan om onderhoud
dat normaal door de verhuurder gedaan moet
worden, zoals vervangen van een defecte CV-ketel of
verhelpen van een lekkage.
Het klinkt makkelijk, maar in de praktijk zijn er nogal
wat drempels. De verhuurder moet eerst per aangetekende
brief in gebreke gesteld worden (met een redelijke
termijn waarbinnen de gebreken zijn op te heffen).
en de huurder moet een of twee redelijke offertes voor
de werkzaamheden overleggen. Pas als de verhuurder
niet reageert kan de huurder opdracht geven tot herstel
en de kosten verhalen op de verhuurder. Het bedrag
kan vervolgens worden gevorderd of in mindering
worden gebracht op de huur.
Indien het bedrag in mindering wordt gebracht op de
huur moet dit ook schriftelijk worden aangekondigd.
Voeg een betalingsplan toe en blijf iedere maand nog
wel een klein bedrag betalen. Houdt er rekening mee
dat een verhuurder recht heeft op verhaal als de werkzaamheden
niet goed zijn uitgevoerd, adviseer huurders
dan ook altijd om erkende bedrijven in te schakelen.
Zie ook voorgaande paragraaf over de voor- en nadelen
van deze manier.
Het zelf verhelpen van gebreken heeft nog al wat voeten
in de aarde. In een aantal gevallen kan het echter
wel uitkomst bieden, denk daarbij wel aan spoedeisende
reparaties waarbij de
▶ herstelwerkzaamheden die niet te duur zijn;
▶ en de huurder het bedrag kan en wil voorschieten.
8.4 Aanschrijven
Handhavingsplan
Jaarlijks moet een stadsdeelraad een handhavingsplan
opstellen. Dit plan kan vervolgens jaarlijks bijgesteld
worden, naar aanleiding van de praktijk. Als bewonersondersteuner
is het dus belangrijk ontwikkelingen op
dit terrein te signaleren. Deze signalen kunnen dan als
input dienen voor beleidswijzigingen. Een stadsdeel
bepaalt bijvoorbeeld in welke gebieden actief wordt
toegezien op naleving van de regels.
De stadsdelen zijn autonoom in het uitoefenen van
BWT-taken. Uitzondering hierop zijn de vaststelling
van het beleid voor woningsplitsing, de stedelijke kaders
voor welstand en de Bouwverordening. Deze autonomie
biedt de mogelijkheid om lokaal maatwerk te
leveren en accenten en prioriteiten vast te stellen in het
handhavingsprogramma.
Per 1 april 2007 is de Woningwet gewijzigd. Dit betekent
dat de juridische term aanschrijven is vervangen
door de term handhavingbesluit. In de dagelijkse praktijk
zal natuurlijk de aanschrijving gebruikt blijven
worden. Een meer belangrijke wijziging is dat het nu
“verboden is om een bestaand gebouw in een staat te
houden die niet conform de voorschriften is”. De eigenaar
is dus bij verwaarloosd onderhoud en onderhoudsgebreken
in overtreding. Dit betekent ook dat
BWT de eigenaar direct kan aanspreken op die overtre-
28 Grip op de inGreep Grip op de inGreep 29
HOOfdstUk 8

HOOfdstUk 8
ding. Ook is het zo dat een woningklacht van een huurder
bij BWT formeel een verzoek tot handhaving is.
Als inderdaad blijkt dat er sprake is van een overtreding,
dan geldt de beginselplicht tot handhaving. Soms
zal een telefoontje naar de eigenaar voldoende zijn,
soms zal een handhavingtraject tot het bittere einde
worden uitgevoerd.
In het verleden werd niet altijd overal even snel gereageerd
op woningklachten door huurders. Met de wetswijziging
lijkt de procedure richting eigenaar voor
BWT een stuk eenvoudiger te zijn geworden. Zo mag
bijvoorbeeld vaker dan één keer in de drie jaar worden
aangeschreven. Maar handhaving moet natuurlijk wel
zorgvuldig gebeuren, dus bij niet acute situaties kan er
enige tijd overheen gaan voordat het woninggebrek is
aangepakt.
Procedure handhaving
Hoe ziet de procedure er uit? Als een eigenaar niet vrijwillig
aan de slag gaat ontvangt hij een rapportbrief
waarin BWT aangeeft wat er allemaal moet gebeuren.
Gebeurd er niets dan volgt een concept-handhavingsbesluit
waarop een zienswijze kan worden ingediend.
De zienswijze kan aanleiding geven om de beslissing te
wijzigen. Is er geen reden om af te wijken van de eerdere
beslissing, dan volgt een besluit waarin de aanschrijving
met dwangsom of bestuursdwang staan. De eigenaar
kan bezwaar indienen, maar dit heeft geen schorsende
werking!
Bij een dwangsom moet de overtreder een soort boete
betalen. Bij bestuursdwang (uitvoering van gemeentewege)
voert het stadsdeel de nodige werkzaamheden
uit en probeert de kosten achteraf te verhalen op de
overtreder. In de praktijk zal meestal de dwangsom gehanteerd
worden. Met de geïnde dwangsom kan eventueel
alsnog bestuursdwang worden uitgeoefend.
Wordt er besloten om een voornemen tot bestuursdwang
te sturen, dan worden alle gebreken nauwkeurig
omschreven. Over het algemeen wordt dan het hele
pand opgenomen en niet alleen de woning. Een dergelijk
rapport kan ook zeer bruikbaar zijn in een onderhoudsgeding
bij de civiele rechter.
Het activeren van BWT kan dus tot actie leiden die de
eigenaar dwingt om gebreken te verhelpen. De huurder
heeft dus in het algemeen veel belang bij actie door
BWT. Maar het omgekeerde is ook denkbaar. Zo sommeerde
een stadsdeel een corporatie om in alle woningen
de plafonds te vervangen terwijl dat vijf jaar geleden
ook al was gebeurd. Een verbouwing waar de
huurders niet opnieuw op zaten te wachten. In een dergelijk
geval kunnen natuurlijk ook de huurders een
zienswijze indienen op het voornemen tot handhaving.
De gemeente Amsterdam kent een expertisecentrum
aanschrijven dat regelmatig brochures uitbrengt. Het
expertisecentrum is ondergebracht bij de Dienst Milieu
en Bouwtoezicht. Op de website www.bouwen.amsterdam.nl
is meer informatie te vinden. Een andere informatiebron
is www.vereniging-bwt.nl. n
Particulier of
HOOfdstUk 9
Corporatie
9.1 Corporaties
Bij het oprichten van een bewonerscommissie is het
goed om bewoners op het bestaan van een koepel te
In een overleg situatie is er een wezenlijk verschil tus- wijzen. Alle koepels hebben een overeenkomst met de
sen een corporatie en een particuliere verhuurder, in corporatie, waarin meestal ook de formele rechten en
die zin dat de corporatie aan meer regels is gebonden plichten van een bewonerscommissie zijn vastgelegd.
en meer mogelijkheden biedt. Zo zijn er vaak overkoe- Deze overeenkomst heet meestal “samenwerkingsoverpelende
huurdersorganisaties verbonden aan een coreenkomst”. Contact met een koepel kan nuttig zijn voor
poratie die kunnen worden ingeschakeld, kun je terug het overleg, de eventuele dwarsverbanden die kunnen
vallen op convenanten en is een corporatie verplicht worden gelegd en uitwisseling van ervaring. Soms kan
om een huurdersorganisatie materieel te ondersteunen. het handig zijn om bepaalde discussies in samenwerking
met de koepel te voeren. In sommige gevallen
spelen de koepels ook een rol in de toekenning van financiering
voor de ondersteuning van een commissie.
De zogenaamde ‘Kaderafspraken’ (zie § 9.4) gelden
voor de Amsterdamse corporaties, zij zijn hier dan ook
aan gebonden. Hierin staan afspraken over het uitkeren
en de hoogte van een verhuiskostenvergoeding (zie
ook § 7.3), de wijze van informeren van bewoners en
andere aspecten van het renovatieproces. De kaderafspraken
gelden niet voor particuliere eigenaren, maar
kunnen wel worden opgelegd door het stadsdeel als
voorwaarde voor afgifte van een stadsvernieuwingsurgentie.
Bij particuliere verhuurders betekent dat niet dat de
huurder nergens recht op heeft. Doordat er geen afspraken
zijn om op terug te vallen, zullen deze aspecten
moeten worden meegenomen in de onderhandeling.
Aangezien de huurder uiteindelijk akkoord moet
gaan met de plannen van de verhuurder zal de verhuurder
ook geneigd zijn om niet-buitenproportionele
eisen in te willigen. Het ontbreken van kaderafspraken
met particuliere verhuurders biedt ook kansen: juist
omdat er geen afspraken zijn krijgen huurders van particuliere
verhuurders regelmatig een hogere verhuiskosten
vergoeding dan huurders uit de sociale sector.
Een corporatie heeft meestal mensen in dienst met de
specifieke taak om het proces van renovatie in goede
banen te leiden. Je zult als bewonersgroep dus tegenover
ervaren mensen staan. Overigens kiest een particuliere
eigenaar er vaak voor om een bouw/ontwikkelingsbedrijf
in te schakelen, die eveneens ervaren zijn
in dit soort processen.
9.2 koepels
Bij iedere corporatie is een bewonerskoepel actief: een
overkoepelend overlegorgaan van bewoners en/of bewonerscommissies.
Een koepel adviseert de corporatie
op hoofdlijnen over het beleid en overlegt met directie
of management van de corporatie. De koepels zijn onderling
zeer verschillend. De meeste koepels zijn een
vereniging, sommigen een stichting. Het bestuur bestaat
altijd uit vrijwilligers die (in meerderheid) huren
bij de betreffende corporatie.
De ene koepel is actiever dan de andere, daarom is het
goed om contact te leggen en de mogelijkheden te onderzoeken.
Ook voor de koepel is het goed te weten dat
er ergens een commissie is opgericht en welke problemen
er spelen. Afhankelijk van de koepel, willen bestuurders
soms ook overleggen met (nieuwe) commissies
of langskomen om ervaringen te delen. De meeste
koepels hebben ook de rol op zich genomen om in de
bres te springen als de bewonerscommissie niet verder
komt in het overleg met de verhuurder. Een koepel zal
zich dan in het algemeen niet bezig houden met de inhoud
van de discussie, maar wel het overlegproces op
gang willen houden. De koepel stelt zich dan op als
“waakhond” van de afspraken met de corporatie over
het overleg.
Het kan ook voorkomen dat de corporatie schermt met
‘afspraken die gemaakt zijn met de koepel’ en daarom
over die punten niet met de bewonerscommissie wil
overleggen. In dat geval is het juist van belang met de
koepel in gesprek te treden om de achtergrond van
deze afspraak te achterhalen en mogelijk gezamenlijk
een vuist te maken. Meestal is de koepel overigens wel
geïnformeerd over plannen van de corporatie op complexniveau,
maar zal er geen inhoudelijk overleg over
plaatsvinden. De meeste koepels willen dat overleg
graag overlaten aan de bewonerscommissie en de bewoners
die het betreft.
Kijk bij de bijlagen voor een adressenlijst van de
koepels.
eisen aan een commissie
Corporaties en ook koepels hechten vaak belang aan
de formele kant van een commissie. Er zijn ook een
aantal algemene eisen waar een commissie aan moet
voldoen. Deze staan geformuleerd in de Overlegwet.
Dit zijn zaken als:
▶ is er een oprichtingsvergadering geweest?
▶ zijn de bestuursleden gekozen?
▶ heeft de commissie draagvlak/mandaat?
▶ hoe en hoe vaak koppelt de commissie terug aan de
30 Grip op de inGreep Grip op de inGreep 31

HOOfdstUk 9 HOOfdstUk 9
bewoners?
Vraag ook na bij de corporatie of de koepel of er een
beleidsnota of reglement is waarin staat beschreven
wat de rechten zijn van een commissie en wat zij er minimaal
van verwachten.
9.3 de Overlegwet (Wet op het overleg
huurders verhuurder - Wohv)
Deze wet kent 12 artikelen en dat is kort genoeg om
hem snel te kunnen lezen. De wet geldt voor zowel
huurdersorganisaties van particuliere verhuurders als
corporaties. Voorwaarde is wel dat de verhuurder meer
dan honderd woningen verhuurt. Bij corporaties is de
overkoepelende huurdersorganisatie (de koepel) de
overlegpartner, zoals bedoeld in deze wet. Bij particuliere
verhuurders kunnen meerdere huurdersorganisaties
actief zijn, die allemaal een beroep op de wet kunnen
doen.
Volgens de wet moet een huurdersorganisatie in ieder
geval aan de volgende voorwaarden voldoen:
▶ Het is een vereniging of stichting, die als doelstelling
heeft het behartigen van de belangen van huurders
van een bepaalde verhuurder en die voldoet aan de
volgende vereisten:
▶ ten minste 50% van de huurders van de verhuurder
of een complex van minimaal 20 woningen wordt
vertegenwoordigd (dit geldt niet voor woningcorporaties;
met de verhuurder mogen ook soepeler afspraken
worden gemaakt!);
▶ het bestuur wordt gekozen of aangewezen door en
uit de huurders die zij vertegenwoordigt;
▶ de huurdersorganisatie houdt de huurders op de
hoogte van haar activiteiten en betrekt hen bij haar
standpuntbepaling;
▶ de huurdersorganisatie schrijft ten minste eenmaal
per jaar een vergadering uit voor de huurders, legt
daarin verantwoording af van haar activiteiten in het
verstreken jaar en bespreekt haar plannen voor het
eerstvolgende jaar en stelt deze vast;
▶ alle huurders waarvoor de huurdersorganisatie de
belangen behartigt, kunnen zich aansluiten.
In complexen met meer dan 20 woningen van dezelfde
particuliere verhuurder, die in totaal meer dan 100 woningen
verhuurt, is het oprichten van een officiële bewonersvertegenwoordiging
een serieuze overweging
waard. In het vervolg leggen we uit waarom het nuttig
kan zijn deze formalisering gestalte te geven.
Informatieplicht
De verhuurder is verplicht de huurdersorganisatie op
verzoek zo spoedig mogelijk schriftelijk te informeren
over zijn beleid “dat rechtstreeks te maken heeft met de
betrokken woongelegenheden of wooncomplexen en
de woonomgeving daarvan, dat van invloed is op de directe
woon,- en leefsituatie van de betrokken huurders
en dat voor hen van wezenlijk belang kan zijn”. In de wet
worden de volgende onderwerpen met name genoemd,
die in elk geval onder de informatieplicht vallen:
▶ Het in stand houden van en het treffen van voorzieningen
aan woongelegenheden en de direct daaraan
grenzende omgeving;
▶ Het slopen van woongelegenheden;
▶ Het toewijzing,- en verhuurbeleid;
▶ De door de verhuurder in het algemeen te hanteren
voorwaarden van de overeenkomst van huur en
verhuur;
▶ Het beleid inzake de huurprijzen;
▶ De samenstelling, het kwaliteitsniveau en de prijs
van het door de verhuurder aan te bieden pakket
van diensten die rechtstreeks verband houden met
de bewoning, het betrekken van een woongelegenheid
en het huisvesten van personen.
De verhuurder moet de huurdersorganisatie uit eigen
beweging informeren over voorgenomen beleidswijzigingen.
In de wet wordt ook de voorgenomen verkoop
van woningen als onderwerp genoemd. De beweegredenen
om het beleid aan te passen moeten ook worden
gegeven. Een verhuurder moet een verzoek om overleg
naar aanleiding van de informatie honoreren.
Procedure afspraken
De verhuurder mag een beleidswijziging niet doorvoeren,
voordat de huurdersorganisatie gedurende vier
weken in de gelegenheid is gesteld schriftelijk advies te
geven. Stemt een huurdersorganisatie niet in met de
voorgestelde wijziging, dan kan de verhuurder binnen
twee weken gemotiveerd aangeven, waarom ze de beleidswijziging
toch willen doorvoeren.
De wet geeft dus procedureafspraken. Voordeel hiervan
is dat je als georganiseerde bewoners bij een grotere
verhuurder goed geïnformeerd kan zijn en je argumenten
voor of tegen een beleidswijziging kunt meegeven
aan de verhuurder. De wet geeft geen randvoorwaarden
wat betreft inhoud.
financiering van kosten
Om als huurdersorganisatie je taken te kunnen waarmaken,
is financiering nodig. De Overlegwet bepaalt
dat de verhuurder de redelijk kosten vergoedt die samenhangen
met het recht op informatie, overleg en advies.
Onder de kosten wordt in ieder geval scholing begrepen.
Afhankelijk van de complexiteit kan het nodig
zijn om scholing te volgen of om een deskundig specialist
in te schakelen. Dit kan bijvoorbeeld een jurist of
bouwkundige zijn. Het is verstandig om grote uitgaven
vooraf met de verhuurder te bespreken. Dit is niet verplicht,
maar voorkomt mogelijke ruzie over de rekeningen.
Een wijdverbreid misverstand is dat deze kosten
altijd vooraf in een begroting moeten worden gezet.
Dit is dus niet wettelijk verplicht, wel raadzaam.
De redelijke kosten voor het informeren en betrekken
van huurders bij standpuntbepalingen wat betreft het
overleg en advies moeten voor minimaal de helft worden
vergoed. Het gaat hier bijvoorbeeld om een nieuwsbrief
of achterban raadpleging tijdens een bewonersbijeenkomst.
De verhuurder kan wat betreft deze kosten
wel verlangen dat vooraf een begroting is ingediend.
Het komt in de praktijk voor dat huurdersorganisaties
jaarlijks een bedrag per woning van de verhuurder krijgen.
Dit kan een prima afspraak zijn, maar als de huurdersorganisatie
meer kosten maakt is de verhuurder in
bovengenoemde gevallen verplicht een extra vergoeding
uit te keren. Zeker bij grootschalige renovatieprojecten
kunnen de onkosten snel oplopen.
Een huurdersorganisatie kan met een verhuurder afspraken
vastleggen in een samenwerkingsovereenkomst.
De wet geldt dan uiteraard als minimum.
In de Tweede Kamer ligt een wetswijziging, die nog in
behandeling is. Een aantal voorgestelde wijzigingen
zijn aangedragen door Huurdersvereniging Amsterdam
en het Stedelijk Bureau WSWonen. De wijzigingen
hebben mede betrekking op het BBSH. Het is onbekend
welke wijzigingen uiteindelijk worden doorgevoerd
en wanneer de wijzigingen ingaan.
9.4 BBsH en nota 5xB
Het Besluit Beheer Sociale Huursector bevat uitsluitend
regels voor corporaties. In het BBSH is onder andere
vastgelegd wat corporaties wel en niet moeten en
mogen doen. Eén van de prestatievelden is het betrekken
van bewoners bij beleid en beheer. Dit betekent dat:
▶ Er een klachten & geschillencommissie moet zijn;
▶ De corporatie minimaal één keer per jaar overleg
voert met de huurdersorganisatie;
▶ Dat bewonerscommissies goed kunnen functioneren
(meestal geregeld in een reglement);
▶ Er extra onderwerpen voor informatie en overleg
zijn, te weten leefbaarheid, huisvesting van ouderen,
gehandicapten en mensen die begeleiding behoeven;
▶ Individuele huurders worden geïnformeerd over het
beleid en beleidswijzigingen inzake de onderwerpen
uit de Overlegwet, leefbaarheid en huisvesting van
ouderen, gehandicapten en mensen die begeleiding
behoeven; voor zover dit betrekking heeft op deze
huurders;
▶ Individuele huurders worden geïnformeerd over
voorgenomen verkoop van hun woning op een tijdstip
dat de huurders nog invloed kunnen uitoefenen
op de uiteindelijke beslissing.
In het BBSH is ook geregeld dat de huurdersorganisatie
het recht heeft om twee commissarissen voor te dragen
bij de Raad van Toezicht.
In Amsterdam zijn de regels uit het BBSH nader geformuleerd
in de Nota 5xB (Bewoners betrekken bij beheer
en beleid). Een veel gebruikt instrument in deze
regels en de samenwerkingsovereenkomst (SO) tussen
corporatie en koepel is het ‘gekwalificeerd advies’. Zowel
in 5xB als in de meeste SO’s is een zogenaamde
‘kruisjeslijst’ opgenomen waarin staat wanneer een
commissie in ieder geval het recht heeft om een gekwalificeerd
advies te geven. Deze kruisjeslijst geeft eveneens
aan wanneer, in welke situaties en op welke onderwerpen
een commissie recht heeft op medezeggenschap,
advies of informatie.
Het voordeel van een gekwalificeerd advies is het feit
dat een corporatie het niet zomaar naast zich neer kan
leggen. Zij moet gemotiveerd reageren en uitleggen
waarom ze al dan niet het voorgestelde advies volgt.
Daarnaast mag de corporatie niet verder met het proces
zolang er geen reactie is gegeven op het gekwalificeerde
advies (opschortende werking). De termijnen
hiervoor zijn vastgelegd in de Overlegwet of in daarop
gebaseerde afspraken in de SO.
Amsterdamse kaderafspraken sociaal plan
De Amsterdamse Kaderafspraken voor sociale plannen
bij sloop en renovatie (kortweg: de kaderafspraken)
zijn gemaakt tussen de corporaties en de huurdersorganisaties.
Ze vormen een basis om met name op het
gebied van overleg, verhuiskostenvergoeding, wisselwoning,
afspraken te maken. Ook hier geldt: over alles
verder onderhandelen, de kaderafspraken zijn de minimale
eisen.
Ondanks de kaderafspraken zijn er nog vaak discussies
over definities. Zo wordt er een richtlijn gegeven over
vergoedingen bij ingrepen. Bij niet-ingrijpende renovatie
is de vergoeding 500 tot 1.400 euro, maar de voorwaarden
zijn niet duidelijk genoeg omschreven. Als
een verhuizing noodzakelijk is moet er volgens deze afspraken
€ 4.500,- worden uitgekeerd. In het BBSH is
inmiddels geregeld dat dit € 5.055,- (prijspeil 2007)
moet zijn. Soms wordt een ingreep gepresenteerd als
niet noodzakelijk maar als een pakket met allemaal
keuzeopties. De corporatie probeert daarmee soms om
onder de vergoedingsplicht uit te komen.
Tegelijkertijd bieden de kaderafspraken voldoende
ruimte om tot gedifferentieerde afspraken te komen.
Denk aan de mogelijkheid om toch wisselwoningen
beschikbaar te stellen, binnen het complex doorverhuizen,
afwijkende vergoedingen, gefaseerd aanpakken
etc. Maak als commissie hier gebruik van.
Corporatie: semi-overheid?
Het kan gebeuren dat er geen oplossing komt voor een
conflict en dat de bewoners in een gerechtelijke procedure
terechtkomen tegen een corporatie. Het lastige van
corporaties is dat ze een semi-overheidstaak uitvoeren
en zodoende ook door de rechter vaak als semi-overheidsinstelling
worden gezien. Hierdoor ontstaat de
neiging van de rechter om het op een ‘bestuursrechtelijke’
manier te bekijken. De kern van het bestuursrecht is
dat de rechter niet op de stoel van de bestuurder gaat
zitten (geen beleid maken, maar rechtspreken / de trias
politica). Zodoende doet een rechter in het bestuursrecht
vrijwel altijd de uitspraak dat ‘het bestuursorgaan
geen goede beslissing heeft genomen’ waarna het betreffende
orgaan opnieuw de gelegenheid krijgt een beslissing
te nemen: met andere woorden: de rechter neemt
geen inhoudelijke beslissing, maar draagt de beslisser
op het opnieuw te bekijken en te beargumenteren.
Het is belangrijk om dit te begrijpen om de posities van
corporaties helder te krijgen. Juist hun positie maakt
dat procederen lang niet altijd even effectief is als was
het een particuliere verhuurder. In dergelijke gevallen
is het van belang om goed op de hoogte te zijn van de
jurisprudentie en dit waar nodig in te zetten.
Pro Actief
De beste manier om bij corporaties iets te bereiken is
door pro actief te werk te gaan. Door op de troepen
voor te zijn, te weten wat er speelt en huurders te verenigen
in een commissie. Er voor zorgen dat mensen
weten wat ze te wachten staat, voordat de onderzoeksbureaus
en de sociale medewerkers van de corporatie
bij de huurder binnen staan. n
32 Grip op de inGreep Grip op de inGreep 33

Organiseren
HOOfdstUk 10
van bewoners
10.1 samen sterk versus verdeel en
heers
Uitgangssituatie
Aan renovaties van woningen of aan sloop-/nieuwbouwprojecten
gaat over het algemeen een lange periode
van politieke en organisatorische besluitvorming
vooraf. Bewoners van de betrokken panden krijgen in
deze periode zelden duidelijkheid over wat er uiteindelijk
met hun woning gaat gebeuren. Wordt er iets aan
het achterstallig onderhoud gedaan, kunnen ze blijven
wonen of moeten ze rekening houden met het verlaten
van de plek waar ze vaak al jaren wonen?
Is er eenmaal een besluit over de toekomst van de woningen
genomen, dan komt voor de eigenaar van de
panden het proces in een stroomversnelling. Terwijl
het voor de meeste bewoners vaak een eerste confrontatie
met een ingrijpende gebeurtenis is. Sommige bewoners
zien, als sloopplannen gepresenteerd worden,
hun leven op een vertrouwde plek bedreigd worden
terwijl andere bewoners nieuwe kansen zien voor hun
wooncarrière.
De hoeveelheid informatie die de individuele bewoner
over zich krijgt uitgestort is groot en veelal gekleurd
door het belang van de verhuurder. Vaak wordt
in dit stadium een beroep gedaan op de bewonersondersteuner.
Bewoners zijn over het algemeen, zeker als ze overdonderd
worden door de plannen van de eigenaar, niet in
staat om zich snel te organiseren. Ook objectieve informatie
over de plannen en mogelijkheden voor bewoners
is meestal niet voor handen. Zijn bewoners wel
georganiseerd en hebben ze zelf al een bewonerscommissie
opgericht, dan ontbreekt het vaak aan de nodige
deskundigheid. Het is lastig om zonder die deskundigheid
goede afwegingen te maken in het belang van alle
bewoners van het complex.
Met name particuliere verhuurders benaderen de
huurders in eerste instantie individueel om de plannen
voor een ingreep voor te leggen. Het is immers in het
belang van de verhuurder om de huurder zo ‘ongeïnformeerd
mogelijk’ te spreken en te bewegen tot het
maken van een beslissing. Het zal dan ook regelmatig
voorkomen dat huurders individueel de bewonersondersteuner
benaderen terwijl er sprake is van een of
meerdere panden waar het probleem speelt.
krachten bundelen
Om er voor te zorgen dat iedereen zo snel en zo goed
mogelijk op de hoogte raakt is het uitroepen van een
informatiebijeenkomst een goed instrument. In een
dergelijke bijeenkomst is het goed om eerst een rondje
te doen met alle aanwezigen met de vraag wat de informatie
is die zij tot dan toe hebben. In veel gevallen zal
blijken dat de verhuurder bij verschillende huurders
andere voorstellen heeft gedaan. Voor de huurders is
dit vaak een moment waarin zij zich realiseren dat er
dus blijkbaar meer mogelijk is dan dat wat zij te horen
hebben gekregen.
Leg in deze bijeenkomst duidelijk uit wat de rechten
zijn en wat de mogelijk volgende stappen zijn. De ene
keer kan het zijn dat wordt afgesproken de verhuurder
uit te nodigen voor een volgende bijeenkomst om de
plannen toe te lichten, in een ander geval kan het zijn
dat de bewoners gezamenlijk afspreken een aangekondigde
aannemer niet binnen te laten.
Is het een grote groep bewoners dan is het praktisch
een commissie op te richten van afgevaardigden met
wie in eerste instantie het contact wordt onderhouden.
Zij spelen vervolgens een belangrijke rol in het verder
informeren van de overige huurders.
tegengestelde belangen
Bij het inventariseren van de wensen kan het lijken dat
er bij de bewoners tegengestelde belangen zijn: de een
wil CV en alle rookgasafvoeren weg laten slopen, terwijl
de onderbuurman graag de gaskachel behoudt. Bedenk
hierbij dat het primair een probleem van de verhuurder
is om dit op te lossen en met acceptabele aanbiedingen
te komen voor iedereen. De huurders hoeven dit dus
niet onderling uit te vechten. Kijk vooral naar wat de bewoners
als gemeenschappelijk belang hebben en probeer
daar een gezamenlijke aanpak voor af te spreken
Wie vertegenwoordigt de commissie? Zijn er bewoners
die zich buitengesloten of niet vertegenwoordigd? Ga
dit soort dingen na en betrek zo veel mogelijk ook de
mensen die niets laten horen en de ‘tegenstanders’ er
bij. Juist door alle betrokkenen samen te brengen en te
binden op de gezamenlijke punten ontstaat een sterke
commissie. Het is goed om aan een commissie duidelijk
te maken dat het belangrijk is met één mond te
spreken. De commissie vertegenwoordigt daarbij ook
de belangen van de andere bewoners: dus niet per definitie
het persoonlijke belang van de commissieleden.
Het komt ook voor dat een commissie de bewonersondersteuner
benadert met een verzoek tot ondersteuning.
Of zelfs een corporatie die het vraagt. Ga in zo’n
geval altijd eerst na hoever het proces cq. plan is en in
hoeverre er nog ruimte is voor invloed, planwijziging
etc. Stem dit eerst goed af met de verwachtingen die de
bewoners hebben.
Zorg er voor dat er vertrouwen is in de ondersteuning.
Dit is extra belangrijk als de aanvraag voor ondersteuning
via de corporatie is gelopen.
10.2 Het opzetten van een
bewonersgroep
Vaak wordt gevraagd: hoe zet je een groep op? Het antwoord
is niet eenduidig. Het is altijd afhankelijk van
het probleem, de groep bewoners, de achtergrond van
de bewoners en zelfs van de bewonersondersteuner. Er
is geen blauwdruk van ‘hoe het moet’, onderstaand is
meer een manier om mensen aan het denken te zetten
over hoe het zou kunnen.
Maak een goede afweging!
Uitgangspunt is dat er een passende vorm wordt gekozen
om het voorgelegde probleem mee aan te pakken.
Er zijn veel verschillende soorten bewonersgroepen
denkbaar: platform, klankbord, commissie, werkgroep
etc.
Alvorens te besluiten welke vorm het beste is, moeten
een aantal dingen worden uitgezocht:
▶ Analyse van het probleem
▶ Wat voor soort wijk
▶ Welke achtergrond
▶ Voorgeschiedenis
Al deze factoren kunnen bepalen welk soort bewonersgroep
goed is om op te zetten. Dit hoeft niet meteen te
duidelijk te zijn. In het geval niet duidelijk is wat er precies
speelt, kan er ook eerst een bijeenkomst worden
uitgeroepen om aan de hand daarvan een richting te
kiezen.
Hoe aan de slag?
De vijf W’s”: wie, wat, waar, wanneer en waarom. Een
principe om altijd in het achterhoofd te houden. De
waarom wordt nog al eens vergeten: bewoners uitnodigen,
over wat, wanneer en waar. Maar waarom? Om
mensen te motiveren moet ook iets over de ‘waarom’
gezegd worden.
Het is belangrijk dat bewoners bij een overleg duidelijk
onderscheid weten tussen vooroverleg van alleen bewoners
en overleg met corporaties of stadsdeel. Een
goed vooroverleg maakt overleg met derden tot succes.
In een vooroverleg kunnen de bewoners zich goed
voorbereiden, waardoor zij tijdens de onderhandelingen
voor zichzelf opkomen en de bewonersondersteuner
niet als ‘spreekbuis’ hoeft te dienen. Dit maakt de
bewoners minder afhankelijk en in het vervolg ook
sterker om zelf iets te ondernemen.
BeWOneRs ORGAnIseRen: de MIddelen
Uitnodigen
▶ brief/e-mail, zorg voor een actueel adressenbestand
▶ mondeling; mond op mond reclame of zelf langs de deuren gaan. Laatste wordt door
veel mensen als bewerkelijk gezien. Hoeft niet, het kan best snel en het is heel effectief.
Levert ook een veel beter beeld op van de bewoners en hun leefsituatie
▶ media: soms in te schakelen (met name buurtkranten e.d.)
▶ woningcorporatie/stadsdeel: soms kan hiervoor worden gekozen, juist om mensen te
betrekken. Sommige groepen zijn moeilijk te bereiken, maar gaan wel naar officiële
bijeenkomsten.
de eerste vergadering vooraf
▶ Goed voorbereiden: de eerste klap is een daalder waard. neem de tijd het probleem te
analyseren.
▶ Starten met grote vergadering? of direct starten met afgevaardigden? Soms is het
makkelijker om te beginnen met een groep mensen die elkaar kennen voor een eerste
voorbereiding. dit is afhankelijk van de analyse.
tijdens de eerste bijeenkomst
▶ enthousiasme is belangrijk! Ga zelf niet bij de pakken neerzitten en zeggen dat het
geen zin heeft of dat iets zo vaak voor komt. Juist enthousiasme geeft de bewoners
het gevoel dat ze iets kunnen.
▶ Uitleggen wat de rol van bewonersondersteuner is en wat men wel en niet kan verwachten,
eventueel vastleggen op papier.
▶ Twee mensen zijn al een groep waar kan worden begonnen. probeer niet te lang stil te
staan bij het feit dat er zo weinig mensen zijn, immers deze twee hebben wel de moeite
genomen te komen. Beter is te agenderen: ‘hoe de groep te vergroten’.
▶ Bespreek de redenen om een bewonerscommissie op te richten: laat alle mensen aan
het woord en inventariseer hun ideeën en problemen: het korte rondje zonder discussie.
Bij veel mensen kan dit eventueel in groepen uiteen. praat en vraag na als het gevoel
ontstaat dat mensen niet alles zeggen, of niet in de groep durven spreken.
▶ Taakverdeling, indien al mogelijk
▷ voorzitter vergadering
▷ notulist vergadering (let op: wel belangrijk dat het goed gebeurt)
▷ contactpersoon naar buiten
▷ penningmeester
▷ diverse taken (laat iedereen wat doen!)
Planning hoe het er verder uit zal zien, neem deze aspecten mee:
▶ perspectief, stel haalbare doelen!
▶ gezellig ( bij mensen thuis)
▶ houdt het vooruitzicht en de plannen concreet
▶ geef aan dat mensen een lange adem moeten hebben
▶ probeer niet te veel vergaderen: mensen haken af
▶ maak duidelijk onderscheid tussen overleg en vooroverleg
Let op dat mensen zichzelf niet overlopen. een proces kan lang zijn en de bewonersondersteuner
moet er zicht op houden dat mensen ook in staat zijn de eindstreep te halen.
Temper enthousiasme: niet elke week vergaderen, maar alleen wanneer nodig. Mensen
moeten niet gefrustreerd raken.
Problemen die voorkomen
▶ de bewoners willen niet overleggen, alleen maar actievoeren.
▶ Volgens de bewoners heeft het allemaal geen zin.
▶ Alles is al besloten.
▶ de Woningbouwvereniging wil niet overleggen.
▶ er is een dominant bewonerscommissielid.
▶ de bewoners hebben wensen die onrealistisch zijn.
Hier zijn geen concrete antwoorden op: voorzie dat dit soort problemen zich
kunnen voordoen, herken ze en probeer ze op een strategische manier te pareren.
34 Grip op de inGreep Grip op de inGreep 35
HOOfdstUk 10

HOOfdstUk 10 HOOfdstUk 10
Soms kunnen zelfs de notulen van het vooroverleg ging kunnen afspreken die alle bewoners betreft. Om-
Momenten van invloed voor een
worden gebruikt als agenda van het overleg met de vergekeerd kan met een projectleider algemene afspraken
bewonerscommissie
huurder of het stadsdeel. Dit kan heel effectief zijn: op worden gemaakt, maar deze zal weer niet op individu-
Al eerder is het gekwalificeerd advies genoemd als een
die manier bepalen de bewoners letterlijk de agenda. eel niveau beslissingen nemen.
belangrijk instrument om het proces met de bewoners
te beïnvloeden. Ook het woonwensenonderzoek biedt
een goede aanleiding om met bewoners en verhuurder
aan tafel te gaan en de resultaten te bespreken.
10.3 Bewonerscommissies: aanspreekpunten,
invloed en valkuilen
Aanspreekpersonen bij de corporatie
In de praktijk zijn er nogal wat mensen betrokken bij
projecten van corporaties. Ook de corporaties proberen
steeds vaker de bewoners te bereiken. Er zijn soms
afdelingen sociaal beheer /of speciale participatiemedewerkers
die zich daarmee bezighouden. Ook wordt
bij ingrepen werk uitbesteed. Zo worden er enquêtes
afgenomen door externe onderzoeksbureaus. Het maken
van plannen wordt soms door een interne of externe
projectontwikkelaar gedaan. Hierdoor worden brieven
aan bewoners door verschillende mensen ondertekend.
De corporatie blijft echter eindverantwoordelijke
in het proces en het overleg.
Het is voor een commissie van groot belang dat zij de
juiste afspraken maakt en overlegt met de juiste mensen.
Dat zijn de mensen die op de hoogte zijn van de
plannen en het proces, maar ook de mensen die mandaat
hebben om beslissingen te kunnen nemen. Iemand
van sociaal beheer zal nog wel het mandaat hebben
om voor een individueel geval een uitzondering te
maken, maar zal meestal niet beleidsmatig een wijzi-
Een commissie doet er dan ook goed aan om alle betrokken
personen bij het proces in kaart te brengen en
inzicht te hebben in hun takenpakket en mandaat.
Over het algemeen nemen de rayonmanagers of de directie
de go/no go beslissingen, de projectleiders hebben
binnen dit kader weer beslissingsbevoegdheid.
Veelal zijn er twee projectleiders: een procesmatige
(voor de voorbereiding) en een technische (tijdens de
uitvoering). Ook deze kunnen weer bij een extern bedrijf
in dienst zijn.
Processen van sloop of renovatie kunnen lang duren.
Het komt vaak voor dat aan de kant van de corporatie
mensen van functie wisselen en dat de commissie nieuwe
contactpersonen krijgt. Juist dan is het van belang
om terug te kunnen vallen op afspraken die op papier
staan. Zorg er dus voor dat gedurende het hele proces
alles goed wordt gedocumenteerd en goedgekeurd
door de corporatie.
Aanspreektitel bewonerscommissie
Zoals eerder geschetst beweegt er veel in corporatieland
als het gaat om het betrekken en consulteren van
bewoners over beleid en plannen. Het komt regelmatig
voor dat een corporatie het initiatief neemt om bewoners
uit te nodigen om mee te praten over bijvoorbeeld
ontwerpplannen. Dergelijke initiatieven hebben vele
benamingen: bewonersplatform, -klankbord, -panel,
ontwerpgroep etc. Let op dat dergelijke organen geen
formele bewonerscommissies zijn en daardoor niet
vanzelf dezelfde rechten hebben. Bewoners worden in
zo’n geval vaak vooral uitgenodigd om hun persoonlijke
mening te geven over een voorstel. Zij zitten er dan
niet namens anderen en hebben dan ook geen mandaat.
Ook is hun advies vrijblijvend, in tegenstelling tot
het gekwalificeerde adviesrecht van een bewonerscommissie.
Een platform neemt in principe geen onderhandelingspositie
in, omdat het niet kan onderhandelen
en spreken namens andere bewoners. Het kan dus
ook geen afspraken maken.
Voor de bewonersondersteuner is het belangrijk dit te
herkennen en bewoners te wijzen op het verschil in posities
die ze kunnen innemen.
Valkuil voor commissies
Omdat de vertegenwoordigers van bewonerscommiss
ies om tafel zitten met de corporatie en ook regelmatig
terugkoppelen aan de bewoners ontstaat er de neiging
om ook zelf de informatie van de corporatie door te geven
aan de bewoners. Als het functioneel is, is hier natuurlijk
niets op tegen, maar een commissie is hiertoe
allerminst verplicht. Het is de corporatie die in eerste
instantie de plicht heeft haar bewoners te informeren
over plannen, voornemens en afspraken.
Om strategische redenen en om de onafhankelijkheid
als commissie te waarborgen is het belangrijk om deze
twee zaken goed te scheiden: wat behoort tot de terugkoppelingsplicht
van de commissie en wat is de mening
van de corporatie en informatie die zij zelf behoort
te communiceren.
Corporaties zetten nogal eens aan het begin van een
traject een woonwensenonderzoek uit onder de bewoners.
Er wordt dan aan de bewoners gevraagd wat zij
van hun woning vinden en welke verbetering zij zouden
wensen in hun woning of woonsituatie. De uitkomst
wordt dan tegelijkertijd gebruikt als argument
dat er draagvlak is voor de plannen.
Voor een bewonerscommissie is het belangrijk om invloed
uit te oefenen op deze enquête door de vraagstelling
samen met de corporatie te maken, of desnoods
door een eigen enquête te houden waar open vragen
worden gesteld.
Het is ook belangrijk een woonwensenenquête los te
zien van het vragen van toestemming van bewoners
voor renovatieplannen. Als 70% van de bewoners bij
een woonwensenenquête aangeeft wel een renovatie te
willen is dat iets anders dan dat zij instemmen met het
uitgewerkte plan voor de woning waarin ze wonen of
zelfs uitplaatsing. De instemming moet op individueel
niveau worden gevraagd, inclusief de eventueel bijbehorende
huurverhoging.
Een valkuil is het sturen van de commissie en zelf als
bewonersondersteuner afspraken maken namens de
bewoners. Koppel altijd alles terug naar de commissie
en neem geen beslissingen zonder ruggespraak. Een
bewonersondersteuner stelt zich ten dienste van de
commissie, dient deze te informeren en te ondersteunen,
maar neemt geen zelfstandige beslissingen ten
aanzien van strategie en gang van zaken.
Een ander belangrijk moment in het proces is de afgifte
van de peildatum bij ingrijpende plannen. Vanaf deze
datum worden mensen stadsvernieuwingsurgent en is
het plan eigenlijk goedgekeurd. Het groene licht voor
deze peildatum wordt afgegeven door het stadsdeel.
Dat betekent dat een bewonerscommissie tot dat moment
de politiek kan inschakelen om tot goede afspraken
te komen door erop aan te dringen dat deze afspraken
onderdeel worden van het stadsdeelbesluit om de
peildatum af te geven. Met andere woorden: voldoet de
corporatie niet aan de voorwaarden die ook de commissie
stelt, dan zou het stadsdeel de toestemming
kunnen uitstellen of zelfs tegenhouden. Hiervoor is het
natuurlijk van groot belang om politieke medestanders
te zoeken binnen het stadsdeel. Ook kan het belangrijk
zijn om te controleren of het stadsdeel van plan is het
besluit door het Dagelijks Bestuur of door de stadsdeelraad
te laten nemen.
een MAxIMAAl OndeRHAndelInGsResUltAAt?
▶ Zorg dat de bewoners serieus genomen worden: zorg voor een breed gedragen
commissie die de achterban goed informeert en mandaat heeft.
▶ Maak de bewonersgroep bekend bij het stadsdeel en maak politici en ambtenaren
(medestanders). organiseer iets, houd een dialezing over het complex.
▶ Zorg dat de kernpunten van de bewoners in kaart zijn gebracht.
▶ Laat rapportages en bouwkundige opnames controleren.
▶ Stel haalbare doelen.
▶ onderhandel niet over individuele zaken, maar spreek als commissie uit dat er voor de
individuele zaken passende oplossingen gevonden moeten worden.
Het uiteindelijke go/no go besluit wordt genomen door
de directie of rayonmanager van de corporatie. Weet
goed wanneer dat besluit wordt genomen en dat alle
(tegen)argumenten voor die tijd goed zijn overgebracht.
Daarna kan op detail nog gediscussieerd worden
met de projectleiders op uitvoeringsniveau, maar
het besluit is al genomen. n
36 Grip op de inGreep Grip op de inGreep 37

Bewoners
HOOfdstUk 11
ondersteunen:
een vak!
11.1 Wat is een bewonerondersteuner? groep’ dan toch in op het probleem, dan is het waarschijnlijk
een breder probleem en kan het ook in de
groep behandeld worden.
Een andere mogelijkheid is ‘de vraag even te parkeren’
en er op een later tijdstip op terugkomen buiten de vergadering.
Een bewonersondersteuner ondersteunt, zoals het
woord al zegt, bewoners. Deze ondersteuning is met
name gericht op zaken die gerelateerd zijn aan de
woon,- en huursituatie. Onderhoudsproblemen, renovatieplannen,
herstructurering, allerlei zaken waar een
huurder mee te maken kan krijgen zijn onderwerp van
deze ondersteuning.
De bewonersondersteuner is diegene die er voor zorgt
dat bewoners in staat worden gesteld om zich te organiseren
en goed op te komen voor hun belangen. De
ondersteuner biedt perspectief, schetst de mogelijkheden,
de kansen en de valkuilen. Daarnaast begeleidt ze
het proces tussen de bewoners en andere (onderhandelings)
partners. Ze probeert daar waar mogelijk individuele
problemen te bundelen in collectieve aanpak.
De bewonersondersteuner moet goed op de hoogte
zijn van wat er speelt in een wijk. Wat zijn de ontwikkelingsplannen,
welke eigenaar bereidt renovaties voor
en waar kunnen problemen ontstaan. Ze houdt binnen
de organisatie de agenda van de raadscommissie Wonen
bij en zorgt er voor dat wekelijks de vergunningaanvragen
bekeken worden. Ze draagt zorg voor een
goede registratie van gebeurtenissen, activiteiten en
relevante informatie.
Positie van de bewonersondersteuner
Van groot belang is om goed te realiseren wat de positie
van de bewonersondersteuner is, zowel naar de verhuurder
als naar de bewoners.
Ook de verhuurder heeft verwachtingen en zal soms
vragen om een advies van de ondersteuner: ‘wat vind
jij er nu van’. Wat kan een ondersteuner daarmee doen?
Zij is onafhankelijk, maar wel een ondersteuner en adviseur
van de bewoners. Op een dergelijk moment kan
best aan de verhuurder gezegd worden: “Ik ben er voor
de huurders”.
Het is een grote valkuil om ook ‘professioneel’ meegetrokken
te worden met de verhuurder.
Daarnaast is de positie naar individuele huurders een
belangrijk aandachtspunt. Regelmatig zullen individuele
bewoners proberen de ondersteuner te verleiden
om een individueel belang op de agenda te krijgen. Tijdens
een vergadering is het lastig individuele vragen te
beantwoorden, maar het breder trekken, bijvoorbeeld
door te vragen of het bij meer mensen speelt, maakt dat
het weer terug bij de groep komt. Gaat de ‘rest van de
Rol van de bewonersondersteuner
Welke rol speelt de ondersteuner: adviseert ze op inhoud,
of bewaakt ze alleen het proces? Vaak wordt gezegd
alleen op proces, maar een bouwkundig bewonersondersteuner
bijvoorbeeld kan ook advies geven
op de inhoud zolang het zijn/haar vakgebied betreft.
Een combinatie kan dus ook, uiteindelijk bepaalt de
bewoner wat hij goed of slecht vindt.
Er zijn verschillende opstellingen van een bewonersondersteuner.
Diverse factoren maken dat een bepaalde
rol wordt gekozen:
▶ Adviseur: sommige groepen willen alleen advies en
het vervolgens zelf doen, anderen moeten meer op
sleeptouw worden genomen. Het één is niet beter of
slechter dan het andere.
▶ Ondersteuner: zorgen dat mensen in staat worden
gesteld om voor zichzelf op te komen.
▶ Belangenbehartiger: hierbij moet scherp worden opgelet
wie de achterban is. Het gevaar bestaat dat de
ondersteuner zich isoleert van de bewoners.
▶ Bemiddelaar: ook in deze rol moet er heel duidelijk
worden gecommuniceerd naar beide partijen. De
ondersteuner bemiddelt en zoekt zodoende naar de
ruimte en de gemeenschappelijke punten.
doel van de bewonersondersteuning
Uiteindelijk gaat het er altijd om dat de bewonersgroep
een meer gelijkwaardige gesprekspartner wordt met de
verhuurder. De ondersteuner kan er voor zorgen dat de
bewoners serieus worden genomen. Door de bewoners
meer kennis en inzicht te geven in hun eigen situatie,
zullen ze ook meer in staat zijn hun belang te herkennen
en te verdedigen. Daarbij is de eensgezindheid op
hoofdlijnen een belangrijke factor.
Zorg voor regelmatige terugkoppeling en maak het
doel van de groep bereikbaar. De groep moet het zelf
doen, bewonersondersteuners kunnen helpen, adviseren
en ondersteunen.
Begin altijd met afspraken. Let op: mensen hebben altijd
eigen agenda’s. Gaandeweg raken deze mensen
toch teleurgesteld omdat ‘hun punt’ niet wordt gehol-
pen. De teleurstelling kan ook van de groep zelf komen.
In dat geval is het belangrijk om weer even de doelen te
herhalen en de bewoners eventueel regelrecht te vragen:
wat willen jullie van me? Deze afspraken kunnen
worden vastgelegd in de offerte, tijdens de eerste bijeenkomst,
maar soms duurt het ook even voordat duidelijk
is wat kan, of wat de groep wil.
De bewonersondersteuner streeft naar maatwerk: oplossingen
voor iedereen. Dat wil niet zeggen dat het een
bemiddelende rol is, maar een rol waarbij scherp wordt
gelet op een ieders belangen. De bewonersondersteuner
moet er tijdens het proces voor zorgen dat ieders belang
aan de orde komt en er een juiste balans ontstaat.
tIPs VOOR de
BeWOneRsOndeRsteUneR
▶ Wees niet te idealistisch. de bewonersondersteuner is
de professional en moet afstand weten te houden. Je kunt
mensen bewust maken, maar ze niet dwingen de wereld
te veranderen. Laat de bewoners het woord voeren. een
bewonersondersteuner is betrokken maar houdt professi-
onele afstand.
▶ Bewoners ondersteunen is altijd werken met mensen,
het is dus ook altijd anders. daarom kun je niet altijd voor-
komen dat je gemangeld raakt tussen bewoners. Het blijft
met mensen werken. Belangrijk is dat de bewoners niet
gefrustreerd raken. Jezelf kun je beschermen door niet
alle energie in één project te stoppen en op tijd je rust te
nemen.
▶ Geloof in de eigen kracht van de bewoners. Bewoners
ondersteunen is anders dan dienstverlening: mensen ko-
men naar jou en jij geeft antwoord. in dit geval onder-
steun je de bewoners zodat ze zelf hun antwoorden
formuleren.
▶ Analyse van het probleem is het halve werk! Vervolgens
strategisch te werk gaan. niet alleen papier produceren,
maar ook samen activiteiten organiseren
▶ niet afwachten maar initiatief nemen. Zorg voor supervisie,
overleg met collega’s of andere bewonersonder-
steuners. Je kunt vastlopen en met iemand willen brainstormen.
Blijf vernieuwend en verfris je kennis door regelmatig
scholing en cursussen te volgen.
11.2 Competenties van een
bewonerondersteuner
De bewonersondersteuner is de professional. Professioneel
op het gebied van organisatie en participatie en
in het onderhandelen met een professionele verhuurder.
Dus niet (perse) op de specifieke inhoud. Veel bewonersondersteuners
hebben de neiging om voorop te
gaan lopen: dat is niet de juiste plaats: de bewoners
moeten het gaan doen en de bewonersondersteuner
kan stimuleren dat het ook gebeurt.
De bewonersondersteuner hoeft niet degene te zijn die
met de oplossingen aan komt. De bewoners zijn deskundig,
vaak zit er een heel scala van kwaliteiten in een
groep bewoners. Kunst is om daar optimaal gebruik
van te maken. Te deskundig zijn als bewonersonder-
steuner kan ook afschrikken: ‘jij zal het de bewoners
wel even vertellen’. Daarnaast worden mensen dan niet
gestimuleerd om voor hun eigen belangen op te komen.
Kortom: op organisatie en participatie de professional,
daar neemt de bewonersondersteuner initiatief en hakt
zij knopen door. Op andere gebieden: daar waar mogelijk
overlaten aan de bewoners en hen ondersteunen in
het opkomen voor hun eigen belangen.
COMPetentIePROfIel:
1. Onderzoeken en analyseren
Neem een verhaal niet zomaar aan. Vaak zit er meer achter, luister goed, vraag
verder en analyseer eerst helder het probleem voor conclusies te trekken. Hiertoe
kan het ook nodig zijn om onderzoek te doen in hoeverre het probleem bij anderen
speelt e.d.
2. Activeren en organiseren
Neem initiatief, bedenk een raamwerk en motiveer bewoners om mee te doen en
te denken. Probeer de gezamenlijke belangen te formuleren. Geef tegelijkertijd
wel de bewoners een belangrijke rol.
3. Beheren en informeren
Beheer adressen, wees op de hoogte van de lokale ‘sociale kaart’.
Informeer bewoners over hun rechten.
4. Ontwerpen en innoveren
Wees vernieuwend. Ga niet achteroverleunen, maar probeer te zoeken naar nieuwe
methodes en probeer dingen uit.
5. Gebruik maken van methoden en technieken
Ook heel letterlijk: gebruik een beamer waardoor bijvoorbeeld een discussie over
plattegronden veel gemakkelijker centraal kan worden gevoerd. Er zijn veel technieken
die je kunt gebruiken, kijk bijvoorbeeld op www.opbouwwerk.nl.
11.3 Ondersteunen niet overnemen
(empowerment)
Bewonersondersteuners kunnen bewoners bij processen
helpen en ondersteunen. Zij initiëren en structureren
het overleg met de eigenaar en zetten waar nodig
hun specifieke deskundigheid in. De noodzakelijke
bouwkundige expertise, kennis over de rechtspositie,
de huurprijzen en gemeentelijke regelgeving is voorhanden.
Deze kennis is een goed middel om in te zetten
voor de belangen van de bewoner.
Toch blijft de bewoner de onderhandelingspartner.
Waak er voor dat de bewoners zelf een belangrijk aandeel
hebben in het proces en dat ze altijd aanwezig zijn
bij belangrijke gesprekken. Een goede manier is bijvoorbeeld
voorvergaderen. Tijdens de gesprekken nemen de
bewoners het heft in handen, de bewonersondersteuner
grijpt alleen dan in als het er op lijkt dat er onhandige
dingen worden gezegd, voorbarige afspraken worden
gemaakt of belangrijke dingen worden vergeten.
Verdeel de taken en geef aan wat de bewonersondersteuner
wel en niet doet. Stel zonodig een protocol op
en overhandig dit aan de kersverse bewonerscommissies.
Denk hierbij aan de secretariële werkzaamheden,
het voorzitten van vergaderingen, het informeren van
de rest van de bewoners en het notuleren van overleggen.
Juist dit zijn taken die prima bij de bewoners zelf
gelegd kunnen worden.
38 Grip op de inGreep Grip op de inGreep 39
HOOfdstUk 11

HOOfdstUk 11 HOOfdstUk 11
Vergeet ook niet te kijken naar de samenstelling van
de commissie en mogelijkheden deze te verbreden,
danwel het draagvlak te vergroten. De participatiemedewerkers
bij de wijksteunpunten of het Stedelijk
Bureau kunnen de bewonersondersteuners adviseren
en ondersteunen.
empowerment in het wonen betekent:
▶ mensen in staat stellen om zich actief te bemoeien
met de voorbereiding en uitvoering van plannen op
zowel fysiek als sociaal-economisch gebied in de stedelijke
vernieuwing.
▶ dat bewoners de voor hen bestemde voorzieningen
weten te vinden en te gebruiken; woonspreekuren,
loketten zorg en samenleven, Wijksteunpunt Wonen,
maar ook opvoedondersteuning, gezondheidszorg,
welzijnswerk.
▶ dat ze zelf initiatieven nemen en tot uitvoering weten
te brengen en daarvoor zelf de nodige ondersteuning
weten te organiseren.
11.4 Overige aandachtsgebieden voor
de bewonerondersteuner
Actief benaderen en ondersteunen
Elders staat al het belang van actieve benadering beschreven:
het vroeg informeren en betrekken van bewoners
bij een aanpak van een complex of wijk, zorgt
er voor dat de bewoners de maximale invloed kunnen
uitoefenen op de ontwikkelingen.
De actieve houding ten aanzien van individuele problemen
is hier een belangrijk onderdeel van: door de
buren te benaderen en te kijken of zij met dezelfde
problemen kampen kunnen de problemen efficiënt en
effectief worden aangepakt. De bewoners voelen zich
gesterkt door het idee niet alleen te staan.
Ook andere signalen kunnen aanleiding geven een
pand of complex actief te benaderen, bijvoorbeeld na
een gepubliceerde bouwvergunning of splitsingsaanvraag.
Hierbij is het niet nodig om onmiddellijk iedereen
uit te nodigen, maar wel kunnen huurders geïnformeerd
worden over de voornemens, ze kort te wijzen
op hun rechten en over het bestaan van bewonersondersteuning.
Een andere vorm is het actief benaderen van bewoners
van één specifieke eigenaar als daar aanleiding toe is.
Een bewonersondersteuner kan natuurlijk ook bestaande
groepen ondersteunen. Wellicht zijn er in de
buurt commissies of bewonersgroepen die al een tijd
draaien maar met enige regelmaat wel advies en ondersteuning
kunnen gebruiken. Het is goed om een beeld
te hebben van de bestaande bewonersgroepen in de
buurt en omgekeerd hen op de hoogte te stellen van
het bestaan van de ondersteuning.
lokale politiek
De lokale politiek speelt een belangrijke rol in de planvorming.
Zij geven de vergunningen af en nemen besluiten
om gebieden bijvoorbeeld als ‘stadsvernieuwingsgebied’
aan te wijzen. Daarnaast zijn ze vaak ge-
brand op goede ondersteuning van bewoners en willen
ze graag op de hoogte worden gehouden van misstanden.
De bewonersondersteuner heeft hier op verschillende
niveaus mee te maken: als gesprekspartner om ze
te informeren over de ontwikkelingen in de wijk, als
mede,- of tegenstander in de strijd tegen een voorgenomen
project of als subsidieverstrekker.
Gesprekspartner
Het is belangrijk om goed in kaart te hebben wie de belangrijke
politieke spelers zijn in het stadsdeel. Hierbij
gaat het zowel om politici als ambtenaren: houdt de
lijnen kort, zodat zaken eenvoudig kunnen worden
aangekaart. Dit hoeft overigens niet te betekenen dat
ze niet bekritiseerd kunnen worden als daar aanleiding
toe is. Het is echter wel belangrijk om daarin een onafhankelijke
positie in te nemen.
In het kader van informatievoorziening geldt in eerste
instantie dat de politici goed op de hoogte moeten zijn
van het werk dat wordt gedaan. Nodig ze uit voor een
presentatie en maak ze doordrongen van de noodzaak
van bewonersondersteuning. Houdt ze met enige regelmaat
op de hoogte houden van de activiteiten of breng
zaken onder de aandacht die op dat moment spelen.
Mede,- of tegenstander
In verschillende stadia van een projectontwikkeling
speelt de politiek een belangrijke rol in de besluitvorming.
Het kan voorkomen dat het gezien de ontwikkelingen
gewenst is om deze besluitvorming te beïnvloeden.
Er zijn verschillende instrumenten beschikbaar.
Tijdens een raads,- of commissievergadering kunnen
bewoners inspreken. Ze kunnen ook een raadsadres
indienen. Of de politici middels een brief op de hoogte
stellen van de problemen en bedenkingen. Eventuele
politieke partners kunnen worden benaderd om een
strategie af te spreken.
Let wel dat dit soort activiteiten primair door de bewoners
worden ondernomen. De bewonersondersteuner
kan adviseren bij het opstellen van brieven en bezwaren,
maar zal niet namens de bewoners gaan inspreken.
Betrek ook altijd de lokale huurdersorganisaties of netwerken
bij dit soort acties. Maak gebruik van hun expertise
en contacten. Daarnaast kan de huurdersvereniging
een rol spelen in bezwaarprocedures als de statuten
dit mogelijk maken.
Subsidie verstrekker
Om de huurder een klein beetje gelijkwaardige positie
te geven tegenover de professionele verhuurder of
diens vertegenwoordiger is deskundige ondersteuning
van de huurder(s) van groot belang. Daar is voldoende
capaciteit voor nodig, maar daar is niet iedereen in de
politiek zich van bewust. Ook om die reden is het belangrijk
het werk onder de aandacht te brengen. Bekendheid
ontstaat alleen als de activiteiten zichtbaar
zijn. Schrijf regelmatig in de buurtkrant over de activiteiten.
Stuur een persbericht rond als er iets bijzonders
gebeurt of een belangrijk succes is behaald. Zorg er
voor dat voor huurders belangrijke informatie op de
website komt te staan, met recente voorbeelden van
successen en hoe het niet moet.
Al deze aandacht zal er toe leiden dat binnen de poli-
tiek het besef groeit dat de huurder gebaat is bij een
goede ondersteuning. De huurdersvereniging kan
eveneens een belangrijke rol spelen in het benadrukken
van de noodzaak van een goede bewonersondersteuning.
Het goed registreren van de activiteiten is een ander
onderdeel van het zichtbaar maken van het werk en de
noodzaak. Cijfers, tijdsinvestering en soort vraag zijn
daarvan de basiselementen. Om dit meer tot de verbeelding
te laten spreken is het goed de cijfers te illustreren
met praktijkvoorbeelden. Ook in dit opzicht is
het van belang om partners te vinden die het werk en
de activiteiten ondersteunen.
Dat de lokale politiek eveneens subsidieverstrekker is,
mag niet leiden tot het monddood maken van de bewonersondersteuner.
De subsidie strekt immers eveneens
tot het mondig maken van de bewoners en de
daarbij mogelijk politiek kritische kanttekeningen. Tegelijkertijd
is het wel van belang de positie hierbij in
het oog te houden. De bewonersondersteuner laat zich
niet leiden door emoties, maar laat dit aan de bewoners
over. Van de bewonersondersteuner wordt een zakelijke
houding verwacht.
Huurdersvereniging
Een lokale huurdersvereniging zet zich in voor algemeen
beleid voor de huurders in het stadsdeel. Ten aanzien
van politieke besluitvorming zijn zij een belangrijke
factor voor de bewonersondersteuner. Omgekeerd
heeft de huurdersvereniging behoefte aan input als het
gaat om actuele zaken. Een belangrijke taak van de bewonersondersteuner
is het voeden van de (lokale)
huurdersvereniging met signalen uit de praktijk. De politieke
lobby is een samenspel tussen de huurdersvereniging
en de bewonersondersteuner, waarbij de bewonersondersteuner
de praktijkvoorbeelden aandraagt en
de huurdersvereniging als spreekbuis optreedt. Het is
dan ook goed om met enige regelmaat overleg te voeren
met vertegenwoordigers van de huurdersvereniging.
Is er in het stadsdeel geen huurdersvereniging, maar
zijn er wel bewoners die er een willen oprichten? Neem
dan contact op met de Huurdersvereniging Amsterdam
voor hulp en advies bij het oprichten daarvan. Zij
ondersteunen lokale huurdersverenigingen bij het opzetten
en hun werk.
Bedenk daarbij dat een vereniging niet de enige vorm
is. Andere organisatievormen en netwerken kunnen
ook heel nuttig zijn om zaken in de publiciteit te brengen
of bij de politiek aan te kaarten.
11.5 Hulp en advies voor
ondersteuners
stedelijk Bureau Wijksteunpunt Wonen
Bij het Stedelijk Bureau zijn verschillende deskundigen
werkzaam om de bewonersondersteuners in de wijk te
adviseren. Bewonersondersteuners kunnen daar terecht
met concrete vragen, maar ook kunnen zij verzoeken
indienen voor scholing op bepaalde onderwer-
pen, kennisoverdracht, themabijeenkomsten ed.
Het Stedelijk Bureau is de bereiken op 020-4283865,
sb@wswonen.nl.
Bewonersloket stedelijke Vernieuwing
Het Bewonersloket Stedelijke Vernieuwing van het
Amsterdams Steunpunt Wonen is een vraagbaak voor
huurders die zich georganiseerd hebben. Vertegenwoordigers
van bewonersgroepen kunnen hier terecht
voor advies over hun rechten, plichten en beïnvloedingsmogelijkheden
bij ingrepen aan hun woning of
woonomgeving. De medewerkers van het loket bieden
verder ondersteuning bij het overleg tussen huurders,
verhuurder en/of het stadsdeel. Ook beantwoorden ze
vragen vanuit de wijksteunpunten wonen. Het loket is
te bereiken via het ASW: 020-5230130.
Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag
Het Meldpunt inventariseert gevallen van ongewenst
verhuurgedrag in Amsterdam en onderzoekt de mogelijkheden
dit te veranderen. Huurders die lastig gevallen
worden kunnen via het Meldpunt ondersteuning
krijgen. Professionals kunnen eveneens ondersteund
worden in geval van ongewenst verhuurgedrag. Van
hen wordt eveneens verwacht signalen omtrent ongewenst
verhuurgedrag te melden. Dit kan middels een
meldformulier in het registratieprogramma of telefonisch
via 020-5230199
naslagwerken en websites
▶ Draaiboek Woonruimtebemiddeling. Te downloaden
vanaf de Dienst Wonen site: onontbeerlijk voor alle
actuele informatie en gegevens omtrent de Amsterdamse
regelgeving.
▶ Punt van de huur: verkrijgbaar bij het Amsterdams
Steunpunt Wonen. Uitleg van huurprijzenwet en
procedures bij Huurcommissie en kantonrechter.
▶ Memo huurrecht: jaarlijks geactualiseerde uitgave
van Kluwer met alle wetsartikelen met betrekking
tot huurrecht, huisvestingswet en uitvoeringswet
huurprijzen.
▶ Een handleiding voor ondersteunen van bewoners,
tips en methodieken: het boekje: ‘competenties voor
de bewonersondersteuner’.
▶ www.opbouwwerk.nl: site met veel actuele informatie
over ondersteunen van bewoners (landelijk)
▶ www.wonen.amsterdam.nl site van de Dienst Wonen.
Veel informatie en actuele ontwikkelingen.
Voor regelgeving, kijk op doCUMenTATie > reGeLS en VerordeninGen.
Ook geven zij interessante publicaties uit
zoals de bouwbrief en verschillende draaiboeken. n
40 Grip op de inGreep Grip op de inGreep 41

HOOfdstUk 12 Bijlagen
VAnUIt Het OOGPUnt VAn de
BeWOneROndeRsteUneR
1. Bewoner neemt contact op in verband met plannen van
eigenaar
▷ Noteer adres en mogelijk andere panden
▷ onderzoek of er vergunningen zijn afgegeven of aangevraagd
▷ Bewoner kan plannen gaan inzien en kopiëren op het stadsdeel
2. Bewoners worden uitgenodigd voor een bewonersavond
▷ Maak een aanwezigenlijst en verzamel adressen, telefoonnummers
en emailadressen
▷ Tijdens de eerste bijeenkomst heeft de bewonerondersteuner een
leidende rol
▷ Afhankelijk van de situatie en behoefte wordt een commissie
opgericht
▷ er worden vervolgstappen afgesproken
▷ Het verslag wordt ook verzonden aan niet aanwezigen
3. door de bewonersondersteuner wordt een analyse gemaakt
van de plannen:
▷ Bijvoorbeeld: is de fundering wel zo slecht als door de eigenaar wordt
voorgesteld?
▷ Zijn er andere plannen mogelijk als alternatief voor
sloop-/nieuwbouw?
4. Onderzoek naar de wensen en mening van bewoners
▷ Tijdens een bijeenkomst inventariseren of een enquête uitvoeren
▷ Kan eventueel ook door de corporatie worden uitgevoerd, vraag dan
als commissie vooraf inzage in de enquête
▷ Zorg ervoor dat alle bewoners goed geïnformeerd zijn over de plannen
en de keuzemogelijkheden in relatie tot hun rechten
5. Overleg met de eigenaar wordt gestart
▷ Wat zijn de plannen en mogelijkheden
▷ Geen afspraken maken tijdens de eerste bijeenkomst, maar
bewoners kans gunnen er over na te denken
▷ Weerleg onjuiste voorstellingen of aannames van de eigenaar
▷ Leg de eisen en wensen van de bewoners voor aan de eigenaar
6. Proces van intensieve onderhandeling
▷ Kan soms ook snel gaan, dat ligt aan de aard van het plan
▷ onderwerpen: sociaal plan, verbeteringen, uitplaatsing,
huurverhoging etc.
7. Vastleggen afspraken
▷ individuele contracten met daarin alle afspraken
▷ eveneens afspraken over planning en uitvoering!
8. Gedurende werkzaamheden en oplevering
▷ monitoring uitvoering
▷ zonodig maatregelen nemen bij conflicten (aannemer toegang
ontzeggen en overleg afdwingen)
▷ gezamenlijke oplevering, huurder tekent pas voor akkoord als
alles is verholpen
VUIstReGels
Meestal zullen huurders via een (telefonisch) spreekuur contact zoeken
met een bewonersondersteuner. in veel gevallen is het de huurder dan
nog niet duidelijk wat de plannen van de verhuurder zijn. Het is dan moeilijk
om hen in detail te informeren. in deze fase is het verstandig huurders
alvast van een aantal zaken op de hoogte te stellen. Hieronder verwoord
in vuistregels. deze vuistregels zijn ook los verkrijgbaar om aan huurders
mee te geven.
tien vuistregels als de verhuurder plannen heeft met je woning
1. een huurder heeft een sterke rechtspositie, informeer
jezelf goed!
denk daarbij aan huurbescherming, koop breekt geen huur, recht om gehoord
te worden, recht op redelijke bedenktijd, recht op fatsoenlijke
behandeling.
2. Analyseer je positie, je kansen en de bedreigingen
Wil ik weg? Kom ik makkelijk aan een andere woning? Wat betekent dat
voor mijn huurprijs, heb ik wensen t.a.v. de huidige woning? Zijn er zaken
die tegen me gebruikt kunnen worden?
3. Bepaal je onderhandelingspositie
Laat de verhuurder je informeren. Zeg niets toe tijdens een gesprek en
onderteken niets. Laat niet weten wat je wensen zijn, maar vraag bedenktijd.
neem iemand mee naar een gesprek.
4. kijk welke huurders met dezelfde plannen
geconfronteerd worden
Bespreek de situatie en plannen met buren en bekenden. Bundel de
krachten: samen sta je sterk en kun je vaak meer bereiken dan je denkt.
5. Zoek professionele ondersteuning en zo nodig
juridische hulp
Leg de plannen van de verhuurder voor aan je lokale bewonersondersteuner,
deze zal jullie verder informeren en ondersteunen.
6. kies pas na het afwerken van deze stappen welke
strategie je gaat volgen
Zo kom je veel meer op een gelijkwaardig niveau met de verhuurder. Bedenk
dat je verhuurder professioneel is en de regels goed kent.
7. Zorg dat alle voor jou belangrijke punten aan de orde komen
denk hierbij aan onkosten die je moet maken, welke werkzaamheden
plaats gaan vinden, huurprijs na verbetering, bescherming en opslag van
eigendommen, aanvang en opleverdatum, boeteclausule als afspraken
niet na worden gekomen etc.
8. leg afspraken goed en volledig vast
omschrijf alle afspraken, voeg eventueel tekeningen toe van de bestaande
en nieuwe situatie. Teken niets waarvan je niet overtuigd bent over de
juistheid
9. Blijf alert tijdens de uitvoering
Wordt alles gedaan zoals afgesproken.
10. Controleer zorgvuldig voor je tekent voor de oplevering
OVeReenkOMst
OndeRHOUdsCOntRACt PARtICUlIeRe VeRHUURdeRs BIj InGRePen In de WOnInG
Tussen verhuurder en huurder is een huurovereenkomst van kracht met betrekking tot de onderstaande woning. In de
door de huurder bewoonde woning wordt een opknapbeurt uitgevoerd. De huurder moet werkzaamheden qua achterstallig
onderhoud volgens artikel 220 van het Burgerlijk Wetboek (titel 4 van boek 7) gedogen.
42 Grip op de inGreep Grip op de inGreep 43
Verhuurder:
Adres:
Huurder:
Adres:
Huurder en verhuurder leggen middels dit contract vast, zich aan de hier onderstaande afspraken te zullen houden.
1. de opknapbeurt/renovatieplan:
1.1
De verhuurder heeft voorafgaand aan de opknapbeurt een renovatieplan gemaakt (zie 8.1). Dit renovatieplan wordt aan
de huurder gegeven.
1.2
Tijdens een inspectie in de woning door verhuurder wordt een lijst opgemaakt van tekortkomingen en gebreken, in
aanwezigheid van de huurder.
1.3
Een beschrijving van de werkzaamheden wordt in deze overeenkomst opgenomen als bijlage. Alleen indien er ook
sprake is van geriefsverbetering kan er een hogere huurprijs worden afgesproken. Specificatie van de huurprijs voor en
na de renovatie wordt in deze overeenkomst opgenomen als bijlage
2. de Huurprijs:
2.1
De huur bedraagt voor aanvang werkzaamheden:
Netto €
Servicekosten €
Bruto € per maand
2.2
Na de opknapbeurt bedraagt de huur:
Netto €
Servicekosten €
Bruto € per maand (zie specificatie)
2.3
De nieuwe huur gaat in op de eerste dag van de maand na de definitieve oplevering
3. Herinrichtingvergoeding, analoog aan “de Amsterdamse kaderafspraken voor sociale plannen bij sloop en
renovatie”.
Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen een herinrichtingsvergoeding bij niet-ingrijpende renovatie die tijdens
bewoning kan worden uitgevoerd (A) en een vergoeding bij ingrijpende renovatie die niet tijdens bewoning kan worden
uitgevoerd (B).
A. niet ingrijpende renovatie (kleine renovatie)
3.1
Aan de huurder wordt, indien de opknapbeurt geschiedt tijdens bewoning, een bedrag van € 561,- of € 1.571,- betaald
als vergoeding voor herinrichting e.d. Indien de huurder aantoont dat hij ten gevolge van de ingreep extra kosten heeft
moeten maken, zal de verhuurder die kosten eveneens vergoeden.
Afhankelijk van het type werkzaamheden wordt door de verhuurder een vergoeding uitgekeerd. Deze zal minimaal
bedragen:
€ 561,- (peildatum 1 maart 2007) bij minimaal twee van de volgende werkzaamheden:
▶ het aanleggen van nieuwe standleidingen
▶ wijziging van de maatvoering van kozijnen
1 / 4

▶ het vervangen van het plafond en/of de wandafwerking in een woonvertrek
▶ het opheffen van technische gebreken aan de keuken (niet zijnde reguliere reparatieverzoeken en/of het herplaatsen
van een nieuw keukenblok)
▶ het opheffen van technische gebreken aan de sanitaire ruimte (niet zijnde reguliere reparaties en/of het vervangen van
sanitaire toestellen)
▶ slechte installaties (riool, loden waterleidingen, stalen gasleidingen met hennep, geen aarding via aardelektrode,
waterleiding in meerdere strangen)
▶ een volledig nieuw keukenblok met vernieuwing van het gehele tegelwerk, waarbij de bewoner maximaal 5 werkbare
dagen lang geen gebruik kan maken van de keuken
▶ het geheel of gedeeltelijk vervangen van de badkamervloer waarbij de bewoner maximaal 5 werkbare dagen geen
gebruik kan maken van de badkamer
€ 1.571,- (peildatum 1 maart 2007) bij één of meerdere van de onderstaande ingrepen:
▶ het herinrichten (verplaatsen van apparatuur) van keuken of sanitaire ruimte
▶ het verplaatsen van een keukenblok vanwege het verplaatsen van standleidingen of wijzigingen in het leidingnet
(water/afvoer)
▶ het bouwkundig verplaatsen of laten vervallen van wanden ter verbetering van de woningplattegrond
▶ het wijzigen van het aantal vertrekken met toevoeging en / of verwijdering van een wand
Samenloop van meerdere maatregelen kan leiden tot verschuiven van het niveau van de ingrepen en daarbij horende
vergoedingen. Het niveau van de ingrepen bij meerdere maatregelen en de hoogte van de bijbehorende vergoeding
wordt bepaald door de corporatie.
B. Ingrijpende renovatie
3.2
Indien de huurder tijdens de opknapbeurt niet in de woning kan verblijven (zie 4) dan wordt een (verhuis- en
herinrichtingskosten) vergoeding betaald van tenminste € 5.055,- (peildatum 2007).
3.3
De opdracht tot uitbetaling voor verhuis- en herinrichtingskosten wordt gegeven op de dag dat de huurder de woning
volgens afspraak aan de verhuurder beschikbaar stelt.
4. Vaststellen uitvoering in bewoonde of niet-bewoonde staat:
4.1
De uitvoering van de werkzaamheden vindt plaats in bewoonde staat, behalve wanneer om technische of sociaalmedische
redenen de woning onbewoonbaar is. In dit laatste geval draagt de verhuurder zorg voor een wisselwoning.
4.2
Er is sprake van technische noodzakelijke redenen wanneer de werkzaamheden betreffen: het verwijderen van muren,
het wijzigen van de indeling, het vervangen van vloerdelen, het vervangen van plafonds. Daarnaast kan de lijst met uit
te voeren werkzaamheden cumulatief leiden tot technische noodzakelijkheid
4.3
Bij het vaststellen van een mogelijke sociaal-medische reden tot uitplaatsing tijdens de uitvoering worden de volgende aspecten
meegenomen: de leeftijd van een van de bewoners, de gezinssamenstellling, ziekten, handicaps, allergieen en psychische
belastbaarheid een en ander onderbouwd door verklaringen van (huis)artsen en maatschappelijke instellingen.
5. Uitvoering in bewoonde staat/plan van aanpak
5.1
De verhuurder/uitvoerder draagt zorg voor een gedetailleerde planning van de werkzaamheden (plan van aanpak) voor
aanvang: in welke ruimten wordt wanneer gewerkt, wat wordt van de huurder verwacht, in hoeverre zijn wanneer
bepaalde voorzieningen niet beschikbaar en wat is dan het alternatief.
5.2
De huurder draagt zorg voor het leegruimen van ruimten waar gewerkt gaat worden volgens de planning, zodanig dat
de werkzaamheden daar uitgevoerd kunnen worden.
5.3
Gedurende de werkzaamheden neemt de verhuurder maatregelen, zodat de huurder in ieder geval ‘s avonds de
beschikking heeft over toilet, sanitair, water, gas en elektriciteit. Deze beschikbaarheid is bij voorkeur in de woning, hier
wordt met de planning rekening mee gehouden.
5.4
Indien het niet mogelijk is om in de woning de sanitaire voorzieningen te realiseren dan neemt de verhuurder
dusdanige maatregelen dat de voorzieningen in de onmiddellijke dan wel in de zeer nabije omgeving zijn en dat er
eenvoudig en veilig gebruik gemaakt van kan worden.
5.5
Voor de verwarming geldt met uitzondering van de maanden mei, juni, juli en augustus dat deze aanwezig is in
iedergeval in de avonduren. De verhuurder zorgt dat de woning ‘s avonds wind- en waterdicht is.
5.6
Gedurende de werkzaamheden wordt de woning ‘s avonds, voor het vertrek van de werklui, bezemschoon achtergelaten.
5.7
(Gezondheids)maatregelen om met name stofoverlast tot het uiterste minimum te beperken zullen door de aannemer
worden aangebracht.
5.8
Behoudens overmacht worden normale werktijden die in de bouw gelden aangehouden. Dit wil zeggen maandag t/m
vrijdag vanaf 7.30 uur tot 16.00 uur of in overleg met de aannemer.
5.9
De huurder zorgt ervoor dat tijdens de uitvoering van werkzaamheden de vloerbedekking en eventueel meubels worden
afgedekt. De aannemer stelt afdekmateriaal ter beschikking aan de huurder.
5.10
In voorkomende gevallen worden aparte afspraken gemaakt zoals de aanwezigheid van speciale bouwwerken of voorwerpen
in de woning.
6. communicatieplan
6.1
De verhuurder draagt zorg voor een helder communicatieplan voor aanvang van de werkzaamheden: wie is de verantwoordelijk
uitvoerder, tot wie kan men zich wenden bij calamiteiten (ook buiten kantooruren), met wie kan men de
planning bespreken, bij wie kan men terecht als er klachten zijn over de uitvoering
7 de wisselwoning
7.1
Indien de uitvoering wegens medische en/of technische redenen niet tijdens bewoning kan gebeuren, dan wordt door
de verhuurder gezorgd voor een wisselwoning. Deze woning zal heel en schoon zijn, gestoffeerd en voorzien van verwarming
en warm water.
7.2
De verhuurder zorgt voor een passende wisselwoning. Voor het gebruik van de vergelijkbare wisselwoning zal maximaal
de betaalde huurprijs voor de huidige woning worden berekend of minder indien de kwaliteit dat eist.
7.3
De wisselwoning is aangesloten op de nutsvoorzieningen (gas, water, elektra, telefoon en CAI). De huurder betaalt voor
het gebruik van de nutsvoorzieningen tijdens het verblijf in de wisselwoning, doch eventuele kosten in verband met
aansluiting of administratieve kosten met betrekking tot de verhuizing zijn voor rekening van de verhuurder.
Als in de oude woning sprake was van een internetaansluiting en de verhuizing daarvan brengt kosten met zich mee,
dan zijn deze voor rekening van de verhuurder.
De wisselwoning is schoon, geschilderd en/of behangen en voorzien van schone, eventueel gereinigde vloerbedekking
en gordijnen.
7.4
Het gebruik van elektriciteit in de woning gedurende de aanpak zal de aannemer vergoeden. Huurder zal bij aanvang
werkzaamheden in aanwezigheid van de verhuurder de meterstanden noteren.
8. Het tijdpad/de planning
8.1
De huurder ontvangt uiterlijk vier weken voor de aanvang van de werkzaamheden bericht van de startdatum. Bericht
van de startdatum kan eerst gegeven worden nadat het renovatieplan aan de huurder is verstrekt en nadat het onderhoudscontract
ondertekend is.
8.2
De werkzaamheden in de woning (– casco - binnenwerkzaamheden -) nemen ten hoogste veertig aaneengesloten kalenderdagen
in beslag. Als deze termijn wordt overschreden ontvangt de huurder een vergoeding van € 75,- per werkdag.
8.3
De casco - buitenwerkzaamheden –inclusief schilderwerk trappenhuis en zolder- kunnen volgens een van de binnenwerkzaamheden
afwijkende planning verlopen. Maar uiterlijk binnen drie maanden, of 60 werkbare dagen, nadat met
de laatste woning van het pand is begonnen, wordt ook dit opgeleverd. Als deze termijn wordt overschreden ontvangt
de huurder een vergoeding van € 75,- per werkdag.
8.4
Als datum van voltooiing van de werkzaamheden heeft te gelden de datum van oplevering.
44 Grip op de inGreep Grip op de inGreep 45
2 / 4 3 / 4

9. de oplevering
9.1
Op de in goed overleg vastgestelde dag (aan het einde van de bouwperiode) van de oplevering inspecteren de
verhuurder en de huurder in principe gezamenlijk de woning. Indien nodig wordt er een lijst van klachten en/of
gebreken, geconstateerd tijdens de oplevering, opgesteld en ondertekend door zowel huurder als verhuurder. Beide
partijen krijgen een kopie van deze lijst.
9.2
Vijf werkdagen na de oplevering vindt de eindoplevering plaats. De klachtenlijst moet verholpen zijn. De nog
resterende klachten worden binnen drie werkdagen door de verhuurder verholpen.
9.3
De huurder geeft iedere tekortkoming die hij constateert zo snel mogelijk door aan de verhuurder.
9.4
De huurder heeft recht op een schadevergoeding indien door toedoen van de verhuurder werkzaamheden in de woning
die tot het plan behoren én die het woongenot belemmeren bij de oplevering niet of onvoldoende zijn uitgevoerd,
waardoor de oplevering niet tijdig heeft plaatsgevonden.
10. schade
10.1
Indien er tijdens de werkzaamheden, door werknemers van de verhuurder, de aannemer of onderaannemer schade
wordt toegebracht aan eigendommen of voorzieningen van de huurder of van onderdelen daarvan, zal de verhuurder
zorg dragen voor de vergoeding van de schade.
De huurder moet na constatering van schade deze met onverwijlde spoed schriftelijk melden bij de verhuurder om
aanspraak te kunnen maken op vergoeding van schade.
Aldus in tweevoud opgemaakt op - - te Amsterdam
De verhuurder: De huurder:
naam in blokletters naam in blokletters
handtekening: handtekening:
trefwoordenlijst
70% regeling 22
Aanhoudingstermijn 14
Aanschrijven 9,29
Aanspreekpersonen bij corporatie 36
Aanvraag vergunning 11
Achterstallig onderhoud 15,28
Actief benaderen 40
Adressen stadsdelen 10
Appartementsrechten 13
BBSH 33
Basiskwaliteit 14
Belanghebbende 11
Beroep 11,17
Bestuursdienst 9
Bestuursdwang 30
Bewoners organiseren 35
Bewonerskoepel 31
Bewonersloket Stedelijke Vernieuwing 41
Bewonersverklaring 15
Bezwaar 11,14,15,17
Bezwaar tegen splitsen 14
Bibob 12
Bouwtechnische eisen 14
Bouwvergunning 11,12
BWT 9,10, 30
Casco-onderhoud 16
Checklist kwaliteitseisen 14
Competentieprofiel 39
Complexgewijze verbeteringen 19
Corporaties 31,33,36
dienst Milieu en Bouwtoezicht 9
dienst Wonen 8,41
distributiesector 26
doel bewonersondersteuner 38
dringend eigen gebruik 5
duur werkzaamheden 14
eBF advocaat 28
eisen aan een commissie 31
empowerment 39
energieprestatie 16
Gebrekenmelding 28
Gebruiksovereenkomst 6
Gedwongen vertrek 17
Geliberaliseerde huurprijs 20
Gemeentelijk beleid 8
Gemeentelijke diensten 8,9
Geriefsverbetering 16,19
Grote vereenvoudiging 18
Haalbaarheidsonderzoek 21
Handhaving 9,29,30
Hoger beroep 11,28
Huisvestingsvergunning 26
Huurcommissie 19,28
Huurcontracten 5
Huurdersvereniging 40,41
Huurgewenning 27
Huuropzegging 5, 23
Huurprijs bij woningverbetering 19
Huurverlaging 20
Hypotheekrenteaftrek 27
ingrijpende werkzaamheden 24
informatieplicht 32
invloed bewonerscommissies 36
Kaderafspraken 26,33
Koepels 31
Koopsubsidie 27
Kopen 27
Kwaliteitseisen 14
Leeg opleveren 17,25
Leegstandswet 6
Liberalisatiegrens 20
Lokale politiek 40
Mandaat 36
Medische redenen 24, 25, 44
Meldpunt ongewenst Verhuurgedrag 41
Middensegment hypotheek 27
Monumentenvergunning 11
naslagwerken 41
nota 5Xb 33
nulpunt 28
omgevingsvergunning 18
onderhandelen 36,37
onderhoudsgeding 28,30
onderhoudsprocedure 28
ontwikkelingsbedrijf Amsterdam (oGA) 23,24
opknapbeurt 16
opzetten bewonersgroep 35
overeenkomst aard van korte duur 5
overlastvergoeding 26
partiële huisvestingsverordening 15
passende woning 24,26
peildatum 23,37
periodiek onderhoud 16
permanente uitplaatsing 23
plaberum 18
positie bewonersondersteuner 17,38
publicatie 11,41
Quotum 13
redelijk voorstel 21
renovatie 16,21,22,33
renovatievergoedingen 25
roA gebied 23
rol bewonersondersteuner 38
ruimtelijke ordening 18,27
Samen sterk 34
Samenvoegen 15
Samenvoegingsvergunning 12
Schadevergoeding 25
Splitsingseisen 13
Sloopvergunning 12,17
Sociale redenen 24
Splitsen 13
Splitsingsruimte 13
Stedelijk bureau 41
Technisch noodzakelijk 24,26
Tegengestelde belangen 34
Teveel betaalde huur 6
Tijdelijke huurovereenkomst 5
Tijdelijke uitplaasting 24
Tips bij renovaties 22
Tips voor bewonersondersteuner 39
Tussenhuur 6
Uitgangspositie huurder 7
Uitgangspositie verhuurder 7
Uitplaatsen 17,23
Uitvoering werkzaamheden 21,44
Valkuil bewonerscommissies 36
Vaststellingsovereenkomst 20,25
Verbouwing 15
Verdeelbesluit 13
Vergunningen 9, 11, 12, 40
Verhuiskostenvergoeding 25,33
Voorlopige voorziening 11
Voorrangsregeling 23
Voorzieningen in wisselwoning 24
Werkgroep herhuisvesting 24
Werkzaamheden 15,21
Wet overleg huurders verhuurder 32
Wie besluit wat? 10
Wisselwoning 23,24,33
WoHV 32
Woningisolatie 16
Woningontrekkingsvergunning 12
Woongenot 18,20,26
Woonwensen 23,24
Zelf aangebrachte voorzieningen 17,25
Zienswijze 11,14,30
Zolder 15,20
46 Grip op de inGreep Grip op de inGreep 47
4 / 4

Huurderskoepels in Amsterdam
Het Oosten
Koepel: Zicht op Het Oosten
Nieuwezijds Voorburgwal 32
1012 RZ Amsterdam
020 - 404 02 10
info@zichtophetoosten.nl
www.zichtophetoosten.nl
Ymere
(voorheen Woningbedrijf Amsterdam en
Woningstichting WVA Almere)
Koepel: SBO (voor het Amsterdamse deel,
voluit Stichting Bewoners Organisatie)
Nieuwezijds voorburgwal 21-1
1012 RC Amsterdam
020-6258046
info@sbobewoners.nl
www.sbobewoners.nl
AWV
Koepel: Kerngroep AWV
Nieuwezijds Voorburgwal 32
1012 RZ Amsterdam
j.jonkman@steunpuntwonen.nl
Wijksteunpunten Wonen
Woonstichting De Key
(voorheen Onze Woning, De Doelen en
Lieven de Key)
Koepel: Huurderskoepel Arcade
Nieuwezijds Voorburgwal 177-2
1012 RK Amsterdam
020-6233628
kantoor@hvarcade.nl
www.hvarcade.nl
De Alliantie Amsterdam
(voorheen De Dageraad en PWV-Wonen)
Koepel: Huurdersplatform Palladion
Westmallepad 8
1066 PP Amsterdam
020-4080998
palladion@wxs.nl
www.palladion-info.nl
www.huurdersplatformpalladion.nl
info@huurdersplatformpalladion.nl
STADSDEEL BuuRT ADRES TELEfOON
Bos en Lommer Colombusplein 1 412 15 37
Centrum Oude Binnenstad Nieuwe Doelenstraat 55 622 42 88
Westelijke Binnenstad 1e Laurierdwarsstraat 6 625 85 69
Oostelijke Binnenstad Roetersstraat 174 622 76 98
De Baarsjes Colombusplein 1 412 15 37
Geuzenveld/Slotermeer Postbus 67075, 1060 JB 889 82 12
Noord J. Drijverweg 5 494 04 46
Oost/Watergraafsmeer Wijttenbachstraat 34hs 462 03 30
Osdorp Groenpad 4 619 09 74
Oud-West Eerste Helmersstraat 106d 618 24 44
Oud Zuid De Pijp Gerard Doustraat 133 664 53 83
Zuid H. Jacobszstraat 4-6 471 57 08
Slotervaart Jan Tooropstraat 6 346 06 70
Westerpark Staatslieden / H. de Grootbuurt van Limburgstirumstraat 119 682 11 33
Spaarndammerbuurt Spaarndammerstraat 722 680 27 10
Zeeburg Wijttenbachstraat 34hs 462 03 30
Zuideramstel Buitenveldert A.J.Ernststraat 112 642 11 16
Rivierenbuurt Rijnstraat 115 642 21 79
Zuidoost A. de Komplein 150 252 57 77
Harriet freezerstraat 118-b 314 07 10
Deze brochure is een uitgave van het stedelijk bureau Wijksteunpunt Wonen. Amsterdam, mei 2008.
Eigen Haard
(voortgekomen uit een fusie tussen Eigen Haard
en Olympus Wonen, dat zelf een fusieproduct was
van Ons Huis, Ons Belang en ACOB)
Koepel: HBO Argus (voor het Amsterdamse deel)
A. v.d. Horststraat 2
1065 GX Amsterdam
huurdersbelangenorganisatie_eh@planet.nl
Nieuw Amsterdam (onderdeel van Rochdale)
Koepel: Bijlmer Bewonersraad Nw-Asd
Gooioord 263
1103 EA Amsterdam
Rochdale (voortgekomen uit een fusie tussen
Patrimonium en Rochdale)
Koepel: Bewonersraad Patroc
Postbus 23031
1100 DMAmsterdam
http://www.patroc.nl/
bewonersraadpatroc@xs4all.nl
Far West (samenwerkingsverband van Het
Oosten, De Key, Zomers Buiten en Rochdale voor
de stedelijke vernieuwing van de Westelijke
Tuinsteden).
Koepel: Bewonersplatform Far West
Nieuwezijds Voorburgwal 32
1012 RZ Amsterdam
platformfarwest@bewoners.net