DOOR RENATE VAN KEULEN - EIG European Investment Group

10
DW Corporate 3 / 2003
directeur Grouwels Daelmans
Jan Berghs
Grouwels-directeuren Berghs en Lemmens over ontwikkelingen,
cultuur en toekomst van de Duitse woningmarkt.
Kansen bij de
Oosterburen
DOOR RENATE VAN KEULEN FOTO PAUL STARINK
Na een intensieve voorbereiding besloot Direct Wonen
de stap naar Duitsland te wagen. De Duitse woningmarkt
is volop in ontwikkeling en biedt dus goede perspectieven.
Ook andere Nederlandse bedrijven verleggen
steeds meer hun grenzen naar ons buurland.
Niet verwonderlijk want met ruim 80 miljoen inwoners
is Duitsland een aantrekkelijke optie. Bovendien lijkt
het risico op het eerste gezicht klein. Duitsland ligt
zowel in geografisch als in cultureel opzicht niet ver
van ons bed en dat maakt de markt vrij doorzichtig.
Maar is deze opvatting wel gegrond? Is de vastgoedmarkt
niet heel anders dan bij ons? Hoe zit het met
ontwikkelingen op langere termijn? Welke tendensen
zijn er de komende jaren te verwachten? En zijn de cultuurverschillen
inderdaad zo dat je als Nederlander je
eigen werkwijze kunt aanhouden? Voor een antwoord
op deze vragen richt DW Corporate zich tot de
Maastrichtse Belegger en Projectontwikkelaar Grouwels
Daelmans, sinds kort zelf actief op de Duitse vastgoedmarkt.
Directeur Jan Berghs en Directeur Beheer
Maurice Lemmens verdiepten zich in het land, de
gebruiken en de stand van zaken op het gebied van
‘Immobilien’.
Sinds 1982 ontwikkelt Grouwels Daelmans nieuwbouwprojecten
van verschillende omvang. In nauwe
samenwerking met de overheid, stedebouwkundigen,
architecten en adviesbureaus worden diverse projecten
gerealiseerd. Het gaat om grootschalige uitbreidingsplannen
maar om ook invullingen van binnenstedelijke
gebieden. In navolging van het Nederlandse succes
besloot Grouwels Daelmans zich te richten op de
Duitse markt. Aan de rand van het centrum van
Linnich, vlakbij Aken, wordt door Eurode Partner
GmbH, een gezamenlijke GmbH van Grouwels
Daelmans en Eurode Projectontwikkeling, een nieuw-
bouwplan gerealiseerd van 52 nieuwbouwwoningen.
Daarnaast is Grouwels Daelmans actief als belegger in
onroerend goed. Onlangs is de eerste stap op de Duitse
woningmarkt gezet met de aankoop van verschillende
gebouwen met in totaal ca. 250 appartementen en
enkele commerciële ruimtes in een topwijk van
Düsseldorf. Berghs: “Het inkoopniveau op de
Nederlandse markt is zo hoog dat het vanuit bedrijfseconomisch
opzicht een logische stap was om ons op
andere landen te oriënteren. Grouwels Daelmans was
toe aan een nieuwe impuls en Duitsland leek de meest
geschikte optie”.
Verschillen incalculeren
Een overstap naar Duitsland lijkt vrij eenvoudig maar
valt in de praktijk vaak tegen. Veel ‘goudzoekers’ kwamen
dan ook op hangende pootjes terug. Lemmens:
“Vooral Nederlandse aannemers hebben het zakendoen
in Duitsland duidelijk onderschat. De Duitse manier
van werken is anders. De bouwmethoden verschillen al
aanzienlijk maar vooral de cultuur is onvergelijkbaar.
Duitse bedrijven hechten bijvoorbeeld veel meer aan
regels en zijn minder flexibel. Ook het vooroordeel over
‘Gründlichkeit’ wordt naar mijn mening zeker bevestigd.
Met die verschillen moet je rekening houden,
anders werkt het niet. Wij hebben naar aanleiding van
uitgebreide research degelijke voorbereidingen getroffen.
Bovendien heeft Grouwels Daelmans bijzonder
goede uitgangspunten. Oprichter André Daelmans was
zelf jaren geleden actief in Duitsland. Hij kent de cultuur
en kan ons daarom goed van advies voorzien.
Bovendien liggen we geografisch gezien natuurlijk zeer
gunstig. Noordrijn Westfalen is voor ons dichtbij en
een stuk beter bereikbaar dan bijvoorbeeld Amsterdam.
En juist dit gebied heeft met haar 14 miljoen inwoners
tal van mogelijkheden.”
DW Corporate 3 / 2003 11

directeur beheer Grouwels Daelmans Maurice Lemmens
European Investment Group AG
De ambities van Jan Berghs met betrekking tot Duits
vastgoed gaan nog verder. 1 september aanstaande verlaat
hij de Grouwels Daelmans-organisatie en gaat hij
samen met de Duitser Klaus Tiedke leiding geven aan
de European Investment Group AG (E.I.G.), een nieuwe
organisatie die in samenwerking met internationale
beleggers bestaande woningen in de grote steden van
Duitsland aankoopt met de bedoeling om deze te verkopen
aan de huidige huurders. Het management en de
verkoop wordt door lokale en regionale partners verzorgd.
Bij verkoop hanteert E.I.G. het begrip ‘sozial verträgliche
Privatisierung’. Dit is vergelijkbaar met het
Berghs: “Aanzienlijke verschillen
tussen EU-landen wat betreft
huur-koop verhouding, fiscaliteit en
gevoeligheid voor de rentestand.
model gedragscode bij verkoop van huurwoningen van
de IVBN (Vereniging Institutionele Beleggers in
Vastgoed, Nederland). Berghs: "Ik heb net als vele
andere ondernemers al langer een verhoogde belangstelling
voor Duitsland. Met de formule van E.I.G. verwacht
ik veel te kunnen bereiken. Voorafgaand aan
onze activiteiten zijn we gestart met een uitgebreide
analyse van de Duitse woningmarkt. We hebben de
voor ons belangrijke feiten en ontwikkelingen in kaart
gebracht en aan de hand daarvan de strategie voor de
komende jaren bepaald.”
FOTO GROUWELS DAELMANS
Duitsland verschilt van andere EU-landen
Binnen de EU is er sprake van zeer uiteenlopende
trends op woninggebied. In het Verenigd Koninkrijk en
zeker in Nederland, liggen de huizenprijzen boven de
evenwichtsprijs voor de lange termijn. In Duitsland
blijven ze onder druk staan. De huizenprijzencyclus in
de voornaamste economieën van de Europese Unie is
de afgelopen 30 jaar niet synchroon verlopen. Berghs:
“Er zijn zeer aanzienlijke verschillen tussen de landen
wat betreft verhouding huur-koop, fiscaliteiten en
gevoeligheid voor veranderingen in de rentestand.
Bovendien is de woningmarkt in sommige landen sterk
beïnvloed door ingrijpende nationale ontwikkelingen.
Denk in het geval van Duitsland aan de hereniging tussen
oost en west. Dat de woningprijzen in Duitsland
ver onder het langetermijnevenwicht liggen, vloeit vooral
voort uit het hardnekkige overaanbod dat is ontstaan
door de sterke opleving in de bouw na de hereniging.”
Huren populair
De prijzen van Duitse woningen liggen zo laag dat veel
Nederlanders hun heil zoeken over de grens. De
Duitsers zelf zijn minder enthousiast als het om kopen
gaat. Ons buurland heeft het laagste percentage eigen
woningbezit van Europa. Ook het aanbod aan hypotheken
is vrij beperkt in vergelijking met andere landen.
Lemmens: “Huren is hier van oudsher erg populair. Er
heerst in Duitsland slechts een bescheiden koopcultuur.
In feite loopt de Duitse woningmarkt vijf tot tien
jaar achter op die van ons. Zonder in clichés te willen
vervallen kun je toch zeggen dat zaken als auto’s en
vakantie in Duitsland meer prioriteit hebben dan
wonen. Bovendien zijn onze Oosterburen negatiever
over de economie en de eigen markt dan de realiteit
rechtvaardigt. Wij geloven dan ook in de potentie van
de Duitse woningmarkt.” Berghs: “Met het concept
van E.I.G. opereren we in feite anticyclisch.
Dat doen we omdat we in de toekomst meer verschuiving
verwachten op dit gebied. De Duitse
economie krijgt steeds meer nieuwe impulsen,
denk bijvoorbeeld aan een vervroeging van de
belastingverlaging. Het bevorderen van het eigen
woningbezit is naar mijn mening ook zo’n
impuls. Wij willen mensen hun woning in eigendom
geven voor een bedrag dat uiteindelijk evenredig
is aan de huurprijs.”
De huurmarkt
Hoe de markt zich ook ontwikkelt, huren zal in
Duitsland altijd een prominente rol blijven spelen.
De huurprijzen liggen net als de koopprijzen
relatief laag. Berghs: “Na de teruggang die startte
in de jaren ’90 zijn de prijzen langzamerhand
gestabiliseerd In sommige delen van Duitsland,
met name in de grotere steden, beginnen ze zelfs
weer te stijgen. De teruglopende nieuwbouw heeft
hierin een belangrijk aandeel. Toch is het niveau
van voor de daling nog steeds niet bereikt.” Net
als Nederland kent Duitsland woningcorporaties
en sociale verhuur. De particuliere verhuurmarkt
is vele malen groter dan bij ons. De regelgeving
op huurgebied is in veel opzichten vergelijkbaar.
Er geldt net als bij ons een puntensysteem, die
Mietspiegel wordt genoemd. De huurverhoging
mag binnen 3 jaar niet meer bedragen dan 30%.
De huur kan maximaal worden opgetrokken tot
het niveau van drie vergelijkbare woningen of tot
aan de Mietspiegel. Verder moet de verhoging
schriftelijk aangekondigd en gemotiveerd worden.
Verwachtingen
De activiteiten van Grouwels Daelmans in
Duitsland zijn tot nu toe succesvol te noemen.
Toch stort de organisatie zich niet hals over kop
op nieuwe projecten. Lemmens: “We willen het
overzichtelijk houden. Dit project was een pilot,
met de opgedane kennis willen we verder.
Natuurlijk zijn er wel plannen voor nieuwe ontwikkelingen.
Grouwels Daelmans heeft genoeg
financiële draagkracht voor verdere internationale
activiteiten. Bovendien beginnen we de markt
steeds beter te kennen en hebben we een goed
netwerk van Duitse partners opgebouwd waarmee
we samenwerken. We willen er voor zorgen dat
mensen vertrouwen in ons krijgen. Dat is de
beste basis voor nieuwe stappen.” Ook de perspectieven
voor E.I.G zijn gunstig. Berghs:
“Vastgoed is nu eenmaal een stabiele factor bij
beleggingen. Onze beoogde projecten zijn zeer
omvangrijk en daardoor voor pensioenfondsen
EIGENDOMSQUOTUM - VERGELIJK in % Bron: Statistisches Bundesamt
Deutschland
Dänemark
Niederlande
Frankreich
Österreich
Schweden
Luxemburg
Großbritaniën
Belgien
Finnland
Italien
Griechenland
Norwegen
Irland
Spanien
42
51
52
54
56
62
66
69
72
73
75
77
78
81
85
0 20 40 60 80 100
INDEX VOOR COMMERCIEEL VASTGOED IN DE PERIODE 1990 TOT 2002
Bron: Bullwein München
HUUR- EN PRIJSINDICES VOOR WONINGEN EN COMMERCIEEL VASTGOED
Bron: Bullwein München
12 DW Corporate 3 / 2003
DW Corporate 3 / 2003 13

14
een aantrekkelijke optie. Onze mogelijkheden in
Duitsland zijn enorm maar onze ambities gaan verder.
Over een jaar of drie moeten ook Angelsaksische
partijen vanzelf naar ons toestappen.”
Kansen voor Direct Wonen
Net als Direct Wonen is E.I.G. gevestigd in
Düsseldorf. Een gunstige locatie, of je nu gericht bent
op verkoop of verhuur. Berghs: “De ligging, prijsverhoudingen
en het economisch klimaat maken
Düsseldorf tot een ideale plaats voor nieuwe ondernemingen.
De stad is groot en bruisend en ligt bovendien
vlakbij Nederland. Direct Wonen heeft dus een
juiste keuze gemaakt.” Lemmens: “Afgezien van de
uitstekende locatie heeft de formule van Direct
Wonen naar mijn mening veel potentie. De Duitsers
zijn over het algemeen langzaam als het gaat om de
afhandeling van zaken omdat alles tot in de finesses
geregeld en beschreven wordt. Direct Wonen werkt
anders en is juist gericht op een vlotte afhandeling.
Die snelheid zou wel eens heel erg verfrissend kunnen
werken, vooral bij de jongere generaties.”
Niet dutzen
De perspectieven voor Direct Wonen zijn volgens
Lemmens en Berghs gunstig. Wat de heren wel willen
benadrukken is dat je je als internationale ondernemer
constant bewust moet zijn van de Duitse manier
van zakendoen. Lemmens: “Je moet je eigen identiteit
bewaren maar daarbij wel rekening houden met de
Duitse gewoontes en regels. Op fiscaal en juridisch
gebied kun je als internationaal bedrijf snel knelpunten
tegenkomen maar ook als het om kleine, dagelijkse
dingen gaat, moet je alert zijn. Een belangrijk aandachtspunt
is de ‘Pünktlichkeit’. Regels zijn regels en
afspraak is afspraak. Daar krijg je nauwelijks een
speld tussen. Een ander punt is dat Nederlanders snel
geneigd zijn om te ‘dutzen’ terwijl dat in Duitsland
absoluut niet gebruikelijk is. Zelfs niet bij collega’s
die al jaren samenwerken. Als de baas of werkgever
zich met Du en voornaam laat aanspreken heeft dat
zelfs verlies van respect en autoriteit tot gevolg. Dat
ligt bij ons toch anders”. DW
Voor verdere informatie over de activiteiten van Grouwels
Daelmans kunt u terecht op www.grouwels-daelmans.nl. De
European Investment Group AG is gevestigd aan de Konigsallee
60 f, D-40212 in Düsseldorf. Neem voor informatie contact op
met Jan Berghs op nummer +49(0)211-8903699.
DW Corporate 3/ 2003
Lemmens: “In feite loopt de Duitse
woningmarkt vijf tot tien jaar achter
op die van ons”
FISCAAL
Pieter Camps MRE
Belastingadviseur bij Bird & Bird
Kabels onroerend goed, kabinet blij?
De vastgoedwereld wordt steeds groter. Op 6 juni deed de Hoge
Raad een opmerkelijke uitspraak: een kabelnetwerk moet als
een onroerende zaak worden gezien. Ook werd duidelijk dat de
eigenaar van de kabels niet de eigenaar van de grond is waarin
de kabels liggen maar degene die het netwerk heeft aangelegd.
De fiscale gevolgen zijn belangwekkend. Ineens blijkt dat
er bij overdracht van een kabelnetwerk 6% overdrachtsbelasting
komt kijken. Het kabinet rekent zich al rijk. Voor de overdracht
van een ‘econoom’ kan de fiscus 12 jaar teruggaan met
een aanslag overdrachtsbelasting.
Tijdens de telecomhype en dito aandelenkoersen van eind jaren
negentig zijn er enorme bedragen betaald voor kabelnetwerken.
Nu de hype is omgeslagen in tal van faillissementen en het ook
in de telecombranche niet naar wens gaat, kunnen de
naheffingsaanslagen de nekslag worden voor de bedrijven die
nog over zijn. Overdrachtsbelasting wordt betaald door de
koper van het vastgoed. Bij de overdracht van een econoom
zonder notariële akte, is de verkoper hoofdelijk aansprakelijk
als de koper niet betaalt. Toch knap lastig als de verkoopopbrengst
na zoveel jaren 6% tegenvalt. En de narigheid is nog
niet voorbij. Het blijkt namelijk dat het eigendom van een netwerk
pas compleet is wanneer er alsnog als vastgoed wordt geleverd
of ingeschreven. Het kadaster kan zijn borst natmaken
want alle percelen waar de kabels doorheen lopen moeten worden
vermeld. Ook nu kan er weer overdrachtsbelasting verschuldigd
zijn.
Inmiddels studeert het Ministerie van Financiën op de zaak.
Het heeft iets weg van ‘doet ie het of doet ie het niet’. Onverbloemd
naheffen betekent faillissementen en dat levert niets op.
Misschien kiest het Ministerie ervoor om alsnog ruimhartig
vrijstellingen toe te staan. Dan wordt het interessant want
maar al te vaak beroept de fiscus zich op een formele termijnoverschrijding
zodat een vrijstelling niet wordt verleend als de
maand voorbij is. Ik zou de kabels dus een warm welkom willen
heten in de vastgoedwereld. Maar er is meer. Onroerend
zijn betekent een apart BTW-regime met 90% BTW-belast
gebruik als eis en een herzieningstermijn van 10 jaar. Ook de
gemeenten verkneukelen zich inmiddels over de te heffen onroerendezaakbelastingen.
De telecom- en mediabranche reageert
diep verontwaardigd op zoveel onrechtvaardigheid. Die partijen
vinden dat ze gewoon hun werk doen en vragen zich af
waarom al deze heffingen nodig zijn. Het is maar wat je
gewend bent denk ik dan… En nu maar hopen dat het kabinet
de extra inkomsten gebruikt om de sluipende beperking van
hypotheekrenteaftrek en andere lastenverhogingen in te dammen.
Hé, waarom krijg ik dat liedje ‘de meeste dromen zijn
bedrog’ nu niet uit mijn hoofd?