Salgsoppgave - Chokoladefabrikken

Salgsoppgave 

Adresse og matrikkelnummer 

Malmøgata 5-7, 0553 Oslo. Endelig adresse tildeles på et senere tidspunkt. 

Eiendom med gnr. 227, bnr. 308 og bnr. 383 i Oslo kommune. Eiendommen etableres som ett eller 

flere byggetrinn i Chokoladefabrikken-prosjektet og vil kunne bli sammenføyd med de øvrige 

byggetrinnene, i den grad Selger finner det hensiktsmessig og avhengig av offentlige godkjenninger. 

Endelig matrikkelnummer tildeles på et senere tidspunkt. 

Eier/ selger/ utbygger 

Chokoladefabrikken Utbyggingsselskap AS, org. nr. 997 342 992 står som selger av boligprosjektet 

Chokoladefabrikken. 

Entreprenør er ikke valgt. 

Hjemmelshaver 

Nidar AS, org. nr. 940 712 580 

Tomt og grunnareal 

Eiet tomt på ca. 1660 kvm for bnr. 308 og 383. Tomten vil bli søkt sammenføyd og sameiets tomt er 

iht. vedlagt foreløpig utomhusplan, som viser Chokoladefabrikken-prosjektets totale arealmessige 

avgrensninger. Selger forbeholder seg retten til å foreta grensejustering/sammenføyning/deling av 

tomten som er hensiktsmessig for gjennomføringen av prosjektet. 

Bod og Parkering 

Bod på ca. 5 kvm ligger i underetasje eller i øvrig areal i prosjektet. Parkering ligger i lukket 

parkeringsanlegg under utomhus arealet med innkjøring fra Malmøgata. Totalt i parkeringsanlegget vil 

det være ca. 98 plasser. Det blir ca. 25 parkeringsplasser for salg tilknyttet salgstrinn 3 iht. prisliste. 

Organiseringen og plasseringen av boder og garasjeplassene avgjøres fritt av selger. Kjøper av 

garasjeplass må betale en fordelsmessig del av kostnaden til drift og vedlikehold av garasjen som 

kommer i tillegg til de alminnelige felleskostnadene. 

Tinglyste servitutter (rettigheter og forpliktelser) 

Servitutter tinglyst på gnr. 227, bnr. 308 og 383 etter 1960 er tilgjengelig hos megler. Forøvrig se 

grunnbøkene. 

Følgende servitutter er tinglyst på eiendom gnr. 227, bnr.308: 

- Dagboks nr. 912627, tinglyst 17.11.1917, Bestemmelse om bebyggelse 

- Dagboks nr. 902607, tinglyst 01.05.1930, Erklæring/avtale vedr. vedlikehold av ledning m.v. 

- Dagboks nr. 405307, tinglyst 31.07.1939, Bestemmelse om bebyggelse. 

- Dagboks nr. 510907, tinglyst 03.08.1964, Erklæring/avtale vedr. kloakkledning. 


- Dagboks nr. 507738, tinglyst 13.05.1965, Erklæring/avtale vedr. Bro m.v. 






Selger står fritt til å slette eller gjøre endringer i tinglyste servitutter. 

Utinglyste forpliktelser 

Selger kan tinglyse nødvendige erklæringer knyttet til gjennomføringen av prosjektet. Videre kan 

eiendommen påheftes nye private og offentlige rådighetsinnskrenkninger dersom offentlige myndigheter 

www.chokoladefabrikken.no Salgskontor: Malmøgata 7 Tlf.: 21 04 32 32 Faks: 21 04 33 85

krever det. Kjøperen kan ikke motsette seg eller kreve prisavslag/erstatning for tinglysninger av 

nødvendige erklæringer knyttet til gjennomføringen av prosjektet. 

Byggemåte 

Bygningene blir oppført med bæresystem i stål og betong eller i et tilsvarende system tilpasset 

konstruksjonene. Garasjeanlegget blir utført i betong og evt. betongelementer. Takene blir flate, 

isolert og med fall til innvendig sluk. Det etableres gjennomføringer for teknisk anlegg, avkast – 

inntak. Fasaden mot Malmøgaten blir en kombinasjon av eksisterende tegl, metallforblendinger og 

betong/puss. Fasaden på svalgang mot gårdsrom er prosjektert med en type platekledning. 

Svalgangene vil bli levert med dekker av betong. Rekkverk på balkonger er prosjektert i glass og 

galvanisert stål. Rekkverkene blir tilpasset utformingen av fasaden. Balkong og svalgang er 

utvendige konstruksjoner. Flatene har fall for avrenning, men mindre ansamlinger av vann vil 

kunne oppstå på gulvflatene ved regnvær. Påhengte balkonger blir levert med bæresystem i 

aluminium eller stål med gulv av terrassebord, alternativt med betongdekket. Se for øvrig 

leveransebeskrivelsen. 

Reguleringsplan og bestemmelser 

Reguleringsbestemmelser og reguleringskart for gnr. 227, bnr. 308 dater 27.03.12 ligger som vedlegg 

til salgsoppgaven. Reguleringsbestemmelser for Plannummer S4465, 23.9.09. Eiendommen er 

regulert til bolig, forretning, kontor, allmennyttig formål (grendehus). Salgsstrinn 3 har en 

reguleringshøyde på kote +51/55. Det er regulert inn barnehage i prosjektet med uteareal i gårdsrom. 

Gnr. 227 bnr. 306 på eiendommens østside er regulert til allmennyttig formål (kultursenter for 

religionsutøvelse). Vest for prosjektet Chokoladefabrikken ligger Bergenegården, som under 

ombygning til studentboliger samt næring. På eiendommens sørside ligger gnr. 227 bnr. 494 som i 

dag er regulert til bryggeområde for industri. 

Da Chokoladefabrikken ligger i et område i utvikling må det påregnes videre utvikling av 

omkringliggende tomter herunder også omregulering. 

Videre utbygging 

Prosjektet er planlagt gjennomført ved utbygging i tre byggetrinn. Byggetrinn 1, 2 og 3 har henholdsvis 

prosjektnavn Chokoladefabrikken I, II og III. Chokoladefabrikken-prosjektets arealmessige avgrensning 

fremgår av situasjonskart/foreløpig utomhusplan. Størrelsen på hvert byggetrinn og fremdriften i utbyggingen 

er ikke bestemt, men planlagt bebyggelse omfatter i alt ca. 150 boliger samt næring. 

Videresalg 

Kjøper kan ikke uten saklig grunn og selgers samtykke transportere kjøpekontrakt eller selge boligen videre 

før hjemmelen er overført. Dersom Selger finner å kunne samtykke, vil nærmere vilkår for videresalget bli 

fastsatt. I tillegg påløper gebyr kr 25.000. 

Overtagelse 

Det er ikke avtalt konkret fremdriftsplan eller tidspunkt for overtagelse, jf. Bustadoppføringsloven § 10 tredje 

ledd. Boligen antas klar for overtakelse 1. halvår 2014, avhengig av byggestart. Dette gjelder ikke som en 

bindende frist for ferdigstillelse og overtagelse og gir ikke grunnlag til krav om dagmulkt. Planlagt periode for 

overtagelse av boligen meddeles 4. mnd. før. Kjøper aksepterer at endelig overtakelsesdato først vil bli gitt 

med ca. 6 ukers skriftlig varsel fra Selger. Dersom arbeidene forsinkes av forhold utenfor Selgers kontroll har 

Selger krav på fristforlengelse jf buofl. § 11. Selger skal informere Kjøper dersom det kan påregnes 

endringer i forhold til den planlagte perioden for overtagelse. Kjøper kan ikke motsette seg at overtagelse 

skjer tidligere enn 1. halvår 2013 forutsatt at varslingsfristene er overholdt. 

Avbestilling 

Ved avbestilling vil det komme et avbestillingsgebyr som vil variere for hver enkelt leilighet og i 

samsvar med Budstadoppføringslovas kapittel VI. Avbestillingsgebyr etter bustadoppføringslovas § 54 

ved avbestilling før selger har vedtatt byggestart er satt til kr. 200 000,- Ved avbestilling etter selges 

beslutning om byggestart reguleres erstatningen av bustadoppføringslovers § 53, slik at selger skal ha 

erstattet hele sitt økonomiske tap ved avbestilling, samt tap som følger av at eventuell kjøpekontrakt for 

parkeringsplass bortfaller. 


Konsesjon 

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig. 

Ferdigattest/ midlertidig brukstillatelse 

Prosjektet er byggemeldt før 30.06.2011 og bygges iht. Teknisk forskrift av 1997, med veiledning til forskrift 

revidert i 2007 (4. revisjon). Selger har ansvaret for at det foreligger brukstillatelse på boligen senest ved 

kjøpes overtagelse av eiendom. Ferdigattest vil, på grunn av etablering av utomhusarealer og ferdigstilles av 

alle byggetrinn, kunne foreligge lang tid etter overtagelsen. 

Eier- og organisasjonsform 

Leilighetene vil bli solgt som eierleiligheter og organisert som sameie og følger eierseksjonsloven av 23. mai 

1997, nr. 31. Loven kan i sin helhet fås ved henvendelse til megler. Loven finner du også på 

www.lovdata.no. 

Sameiet vil bli ledet av et styre som velges blant eierne. Dette styret skal ivareta alle saker av felles 

interesse for sameierne. Styre vil på vegne av sameiet gjennomføre overtagelsen av fellesarealet til 

sameiet. Selger vil på vegne av sameiet inngå driftavtaler med varighet inntil 3 år, eksempelvis avtale vedr. 

fibernett. Ved ervervet av boligen blir kjøper deleier i sameiet bestående av ca. 150 boligseksjoner. 

(byggetrinn 1 og 2). Organiseringen av parkeringskjeller er enda ikke bestemt og kan bli organisert som 

seksjon i sameiet. Bygg A til F vil i fellesskap være ansvarlig for drift, vedlikehold og bruk av utomhus 

området, det gjelder også takterrassen i bygg D. Selger forbeholder seg retten til å etablere et eller flere 

sameier. Selger kan også justere størrelsen på de enkelte sameier i forhold til hva som er 

hensiktsmessig i forhold til utbyggingstakt, fremdrift og bruksenheter. 

Forretningsfører 

Lilleaker Økonomi avd. forvaltning, org. nr. 990 025 983 v/ Tom Jensen tlf. 22 52 01 11. Sameiet står 

fritt til å velge forretningsfører etter ½ driftsår. 

Vedtekter 

Kjøper plikter å rette seg etter de til enhver tid gjeldende vedtekter for Sameiet. Som vedlegg og som 

en del av denne avtalen, følger foreløpige vedtekter som gjelder for Sameiet. Selger står fritt til å 

endre utkastet til vedtekter. Kjøper plikter å betale sin fordelsmessige andel av driftsutgiftene for 

eiendommene fra overtakelsestidspunktet. 

Budsjett over driftsutgiftene samt vedtektene stadfestes av Sameiet i ekstraordinært sameiemøte. 

Regler for styring og drift av Boligsameiet følges av Eierseksjonsloven. 

Fellesutgifter 

Fellesutgiftene for sameiet er stipulert til ca. kr 25,- per kvm BRA pr. måned. Fellesutgiftene inkluderer: 

felles forsikring, drift og vedlikehold, forretningsfører, kommunale avgifter og felles strøm. Det 

foreligger pt. Ikke regnskap eller budsjett for sameiet. Budsjettet vil bli utarbeidet av utbygger i 

samarbeid med forretningsfører og tas opp til gjennomgang på første årsmøte. Endelig fastsettelse av 

først års driftsbudsjett og fellesutgifter gjennomgås på konstituerende sameiermøte i forkant av 

overtagelsen. Fellesutgiftene kan bli gjenstand for økning, blant annet som følge av sameiets senere 

beslutninger. 

Fjernvarme og varmtvann som er stipulert til ca. kr. 10,- pr. kvm BRA pr. måned. Kostnaden til Tvpakke 

og fibernett er stipulert til ca. kr. 500,- pr. leilighet pr. måned. Kostnaden er ca. kr. 125,- pr. 

biloppstillingsplass pr. måned. 

Kjøper kan ikke reise krav mot Selger for endringer i stipulert fellesutgifter, så fremt endringene ikke kan 

anses som vesentlige. 

Betalingsbetingelser 

1) Det forutsettes at 10 % av kjøpesum betales innen 7 dager etter anmodning om innbetaling fra 

Megler, som blir sendt når garantien er stilt i samsvar med buofl. § 12. Innbetalingen skal være fri 

egenkapital, det vil si forutsetter ikke pant i den leiligheten som kjøpes. Påløpte renter tilfaller Kjøper 


frem til skjøte er tinglyst på Kjøper, med mindre Selger får disposisjonsretten over beløpet som en 

følge av at det stilles garanti iht. buofl § 47. 

2) Eventuelle tilleggsbestillinger betales etter nærmere avtale med selger. 

3) Resterende del av kjøpesummen inkl. omkostninger betales uoppfordret senest 2 dager før 

overtagelse. Totalprisen på boligen er prisen iht. prislist med tillegg av omkostninger spesifisert 

nedenfor. 

Omkostninger 

I tillegg til kjøpesummen betaler kjøper omkostninger som dokumentavgift og tinglysing av skjøte. 

Dokumentavgiften utgjør 2,5 % av kjøpesum. For tinglysing av skjøte betaler kjøper tinglysningsgebyr 

med kr 1.548,-. For pantedokumenter som kjøper skal tinglyse på seksjonen i forbindelse med lån, 

påløper kr 2.107,- i omkostninger pr. pantedokument. Kjøper har risiko for endringer i 

omkostningsbeløpene. 

Arealer definisjoner 

Arealene i prislisten er oppgitt i bruksareal (BRA) og primærrom (P-rom). Arealene er beregnet ut fra 

Norsk Standard 3940. Bruksarealet angir leilighetens areal innenfor omsluttende vegger. Primærrom 

er BRA fratrukket innvendig bod. Innvendig sjakter er medregnet i P-rom. De oppgitte arealer er å 

betrakte som ca. arealer. Partene har ingen krav mot hverandre dersom arealet skulle vise seg å være 

5 % mindre/større en det oppgitte areal. 

Bustadoppføringslova/ garantier 

Kjøpet følger Bustadoppføringslova av 13. juni 1997 nr. 43. Loven regulerer forhold hvor selger er 

profesjonell og kjøper er forbruker. Iht. loven plikter selger å stille garanti som sikkerhet for oppfyllelse av 

sine forpliktelser etter Kjøpekontrakt. Garantien utgjør 3 % av kjøpesum frem til overtakelse. Beløpet økes til 

5 % av kjøpesum og står 5 -fem-år etter overtakelsen jf. buofl. § 12, 3 ledd. Selger kan stille garanti i henhold 

til Bustadoppføringslova § 47 for å disponere innbetalt 10%. Kjøper vil i så tilfelle ikke opptjene renter av det 

beløpet det stilles garanti for. Påkrevd endring av garanti ved eventuelle videresalg/transport bekostes ikke 

av selger. Loven kan i sin helhet fås ved henvendelse til megler. Loven finner du også på www.lovdata.no 

eller www.roislandco.no. 

Forbehold 

Selger kan kansellere inngått kjøpekontrakt frem til 30.09.2012 dersom ikke 60 % av seksjonene regnet i 

verdi er solgt samt at selgers styre beslutter byggestart. Videre kan selger kansellere dersom 

igangsettelsestillatelse eller annen nødvendig tillatelse fra kommunen ikke gis innen samme frist. Dersom 

kanselleringsretten benyttes får Kjøper tilbakebetalt innbetalt kjøpesum inkludert renter. For øvrig kan kjøper 

ikke fremme krav mot selger som følge av kanselleringen. 

Selger forbeholder seg rett til å transportere prosjektet, og da sine rettigheter og forpliktelser etter denne 

kjøpekontrakt. Også ansvar for eventuelle reklamasjoner og andre krav som er fremsatt ovenfor Selger, så 

vel før som etter at transporten ble gjennomført, vil da bli transportert. 

For øvrig kan Kjøper ikke fremme krav mot Selger som følge av kanselleringen. 3D presentasjoner, planer, 

skisser og bilder i prospektet og foreløpig utomhusplan er av illustrativ karakter, og kan derfor vise 

bygningsvolumer, arealer og inneholde innredning og detaljer m.v. som ikke inngår i avtalen, og kan videre 

avvike noe i forhold til plan – og fasadetegninger som vedlegges kontrakt. Selger står fritt til å endre prisen 

på usolgte boliger. 

Da prosjektet fortsatt er i en prosjekteringsfase, er alle opplysninger i leveransebeskrivelse gitt med forbehold 

om rett til, uten forutgående varsel, å gjøre endringer som er hensiktsmessige og nødvendige, eksempelvis 

pga offentlige pålegg, byggesakskrav og lignende, uten at den planlagte generelle standard forringes i 

nevneverdig grad. Videre kan størrelse på sjakter og veggtykkelse bli justert. Også omfang av nedforete 

himlinger eller innkassinger kan justeres ettersom detaljprosjekteringen gjennomføres. 

Selger skal ikke levere; innredninger, lamper, øvrig belysningsutstyr, markiser/solavskjerming, tepper, møbler 

og annet tilbehør, med mindre det fremgår av leveransebeskrivelse. Illustrasjoner er ikke retningsgivende for 

detaljer rundt leveransen. 


Selger forbeholder seg retten til å forestå fordelingen / plasseringen og organiseringen av sportsboder og 

eventuelle parkeringsplasser. 

Det tas forbehold om eventuelle feil i salgsoppgaven. 

Selger tar forbehold om tinglyst seksjonsbegjæring på overtagelsestidspunktet. 

Alle tegninger/fotografier i salgsprospektet er kun av illustrativ karakter, og kan avvike fra selgers ytelser. 

Vedlegg 

Følgende dokumenter er en del av denne salgsoppgaven 

• Kjøpekontrakt 

Leveransebeskrivelse 

Etasjeplan 

Fasader- og snittegninger 

Plantegning 

Prisliste m/betalingsbetingelser 

Forslag vedtekter for sameiet 

Foreløpig utomhusplan 

Reguleringsbestemmelser med reguleringskart 

Grunnboksutskrifter 

Energiattest 

Ved overtagelse vil det bli utstedt energiattest, iht. enhver tid gjeldende lovverk. Boligens varmetap og 

energibehov er dimensjonert iht. teknisk forskrift av 1997, med veiledning til teknisk forskrift 4. utgave 2007. 

Prosjektet er ikke detaljprosjektert, men prosjektet forsøker å nå et energimerke i energiklasse C. 

Likningsverdi 

Likningsverdi for boligen vil være avhengig av om den er primærbolig eller sekundærbolig. Disse satsene vil 

utgjøre henholdsvis 25 prosent av kvadratmeterprisene for primærboliger og 40 prosent for 

sekundærboliger. Likningsverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av 

Statistisk sentralbyrå årlige kvadratmeter satser. For beregning av likningsverdi, gå inn på: 

www.skatteetaten.no/no/Selvbetjening/Kalkulatorer/Boligkalkulator/ 

Adgang til utleie 

Leiligheten kan leies ut i sin helhet. Det gjøres oppmerksom på at utleie av boligen før 

seksjoneringsbegjæringen er tinglyst, kan utløse kjøperett for leietager til redusert pris, jf. 

eierseksjonsloven kap. III. Dette er kjøpers risiko. 

Hvitvasking 

Eiendomsmeglere er underlagt Lov om hvitvasking. Dette innebærer at eiendomsmeglere har plikt til melde 

fra til Økokrim om eventuelle mistenkelige transaksjoner. 

Eiendomsmegler 

Røisland & Co Prosjektsalg AS, org. 994 194 410 

Karenslyst Allè 16 

Postboks 285 Skøyen 

0214 Oslo 

Eiendomsmeglers vederlag 

Meglers vederlag betales av Selger. 

Ansvarlig og utførende eiendomsmegler 

Ansvarlig megler i forbindelse med salget er eiendomsmegler Andreas Øvsthus og vil i selve salget bli 

assistert av medhjelper Tobias Due, og eiendomsmegler Ola Bjerke og Klas K. Liland. 


Oslo, 20.04.2012. 


KJØPEKONTRAKT 

bolig under oppføring 

Denne Kjøpekontrakt er i dag inngått mellom: 

EIERSEKSJON 

Chokoladefabrikken Utbyggingsselskap AS Org nr: 997 342 992 

Postboks 351, 4067 STAVANGER tlf. 23 03 95 20 

Co: Otium, Bryggegata 7v/ Atle Andresen, 0250 Oslo 

som Selger 

og 

Tlf privat.: Kontor: Mobil: , E-post: 

som Kjøper. 

1 BAKGRUNN 

1.1 Partene er i dag blitt enige om vilkår som følger av denne avtale i forbindelse med kjøp av ny 

eierseksjon med tomt. Avtaleforholdet er ellers regulert av Lov om avtalar med forbrukar om 

oppføring av ny bustad, bustadoppføringslova (buofl), av 13. juni 1997 nr 43. 

1.2 Selger står som utbygger av eiendommen på gnr 227 bnr 308 og 383 i Oslo kommune. 

Planlagt bebyggelse for hele Chokoladefabrikken vil totalt bestå av ca. 150 leiligheter samt 

næring. Eiendommene på gnr. 227, bnr. 383 og 308 planlegges sammenføyd til en eiendom. 

Eiendommen vil bli søkt seksjonert iht lov om eierseksjoner. Det tas forbehold om organisering 

og kommunale godkjenninger. Selger forbeholder seg retten til å omdisponere areal slik at 

areal som er godkjent til næringslokaler transformeres til ytterligere leiligheter, at boligarealer 

transformeres til næringsareal, eller at boligsammensetningen endres (f. eks ved at leiligheter 

slås sammen eller deles). 

1.3 Hjemmelshaver til eiendommen er Nidar AS, org. 940 712 580. 

1.4 Gårds-, bruks- og seksjonsnummer samt adresse tildeles senere. 

2 EIENDOMMEN 

2.1 Selger overdrar til kjøper leilighet nr type på gnr 227 bnr 308, 383 i Oslo 

kommune samt ideell andel av sameiets fellesareal. 

2.2 Sameiets antatte tomtegrenser fremgår av foreløpig utomhusplan, se pkt. 4.10. Selger tar dog 

forbehold om avvik i tomtens størrelse og endelige grenser inntil organisering er bestemt og 

nødvendige sammenføyningsprosesser, fradeling og oppmålingsforretning er gjennomført. 

Boligen oppføres i ett av flere byggetrinn. Dersom utbyggingen av resten av eiendommene for 

Chokoladefabrikken skjer omtrent samtidig og Selger finner det hensiktsmessig, vil Selger 

Kjøpekontrakt oppdrag: 

Røisland & co Prosjektsalg org.nr. 994 194 410 Side 1 av 12 

fnr

kunne la de 150 boligene inngå i et eierseksjonssameie. Selger vil da sammenføye gnr. og 

bnr. tilhørende Chokoladefabrikken salgstrinn 1 til 4. 

2.3 Det medfølger bruksrett til 1 bod beliggende enten i garasjeanlegget eller i øvrig fellesareal. 

Det medfølger ikke parkeringsplass. Parkeringsplass kan kjøpes i tillegg og etter egen 

kjøpekontrakt, forutsetter ledige parkeringsplasser. Selger forbeholder seg retten til å foreta 

fordeling av bod- og parkeringsplasser, samt til å avgjøre endelig organisering og sikring av 

bruksrettighetene. Selger eier og disponerer til enhver tid usolgte parkeringsplasser. 

2.4 Alle øvrige utomhusarelaer/takflater m.v. skal i utgangspunktet være å regne som fellesareal i 

sameiene. Felles takterrasse på taket av bygg D vil være del av utomhusarealet for hele 

Chokoladefabrikken-prosjektet uavhengig om organiseringen blir et eller flere sameier. Selger 

forbeholder seg retten til å disponere og selge takparseller til kjøper av seksjonen på 

disponibelt areal på taket av bygg D. Selger står imidlertid fritt til å gjøre justeringer frem til 

overtagelse så lenge ikke dette vesentlig reduserer kvaliteten på leveransen tilknyttet den 

enkelte seksjon. 

2.5 Den samlede ytelse som overdras Kjøper er heretter kalt Eiendommen. 

3 MEGLER 

3.1 Røisland & Co Prosjektsalg AS er valgt som Megler på oppdrag av Selger, heretter også kalt 

Megler. 

3.2 Eiendomsmeglere er underlagt Lov om hvitvasking. Dette innebærer at eiendomsmeglere har 

en plikt til å melde fra til Økokrim om eventuelle mistenkelige transaksjoner. Megler har 

imidlertid ikke noe ansvar for partenes riktige oppfyllelse av Kjøpekontrakten. 

4 KONTRAKTSDOKUMENTER 

Følgende dokumenter har blitt forelagt Kjøper og er en del av Kjøpekontrakten. 

4.1 Kjøpekontrakten. 

4.2 Leveransebeskrivelse, datert 18.04.2012 

4.3 Plantegninger, datert 20.04.2012. 

4.4 Etasjeplan, datert 20.04.2012 

4.5 Fasade- og snittegninger 

4.6 Prisliste med betalingsbetingelser, datert 20.04.2012 

4.7 Salgsoppgave datert 20.04.2012 

4.8 Foreløpig forslag til sameievedtekter 

4.9 Kjøkkentegning 

4.10 Foreløpig utomhusplan 

4.11 Avtale vedr. parkering. 

Inneholder kontraktsdokumentene bestemmelser som strider mot hverandre, skal dokumentene gjelde 

i ovennevnte rekkefølge. Tilleggsavtaler til denne Kjøpekontrakt som er datert etter Kjøpekontrakten 

gjelder foran Kjøpekontrakten. Videre gjelder i tilfelle motstrid yngre bestemmelser foran eldre, 

spesielle foran generelle, og bestemmelser utarbeidet særskilt for denne avtale foran standardiserte 

bestemmelser. 

Det presiseres særskilt at salgsprospektet ikke er bindende for boligens detaljutforming som farger, 

materialer, m.v. Opplysninger gitt i salgsprospektet kan fravikes dersom selger anser det nødvendig 

eller ønskelig, dog slik at endringene ikke skal ha innvirkning på den angitte standard. Kjøper er gjort 

kjent med at alle 3D presentasjoner, planer, skisser og bilder i prospekt og foreløpig utomhusplan er 

av illustrativ karakter, og derfor kan vise bygningsvolumer, arealer og inneholde innredning og detaljer 

m.v. som ikke inngår i avtalen. 


Røisland & co Prosjektsalg org.nr. 994 194 410 Side 2 av 12

5 OFFENTLIGE DOKUMENTER 

Følgende dokumenter har blitt forelagt Kjøper og er en del av Kjøpekontrakten. 

5.1 Reguleringsbestemmelser, vedtatt 23.09.09, med reguleringskart datert 27.03.2012. 

5.2 Utskrift av grunnboken for gnr. 227 bnr. 308 og 383, datert 13.02.2012/17.04.2012. 

5.3 Rammetillatelse, datert 06.11.2011. 

Kjøper erklærer ved inngåelse av Kjøpekontrakten å ha satt seg inn i de nevnte dokumenter i 

kontraktens pkt. 4 og pkt. 5. 

6 KJØPESUM OG OMKOSTNINGER 

6.1 Kjøpesummen for Eiendommen utgjør 

Kr Kroner: med bokstaver 00/100 inkl mva. 

6.2 I tillegg til Kjøpesummen betales følgende omkostninger ved overtagelse: 

* Dokumentavgift til staten, 2,5% av 

kjøpesum 

Tinglysingsgebyr for panterettsdokument 

Kr ,00 

med attest 

Kr 

2.107,00 

* Tinglysingsgebyr for skjøte Kr 1.548,00 

Sum omkostninger Kr .658,00 

* Det tas forbehold om forskriftsendringer som innvirker på tinglysingsgebyrets størrelse. Det 

tas videre forbehold om forskriftsendringer i forhold til størrelsen på dokumentavgiften, samt at 

beregningsgrunnlaget for dokumentavgiften blir godkjent. Kjøper har risiko for slike eventuelle 

endringer. 

6.3 Dersom Kjøper opptar flere lån hvor panterettsdokument skal tinglyses på Eiendommen, 

påløper ytterligere kr 2.107,- pr obligasjon i tinglysingsgebyr. 

6.4 Omkostningene betales til Megler samtidig med sluttoppgjøret. 

6.5 Tilleggsbestillinger innbetales til Meglers klientkonto på bakgrunn av skriftlig avtale mellom 

partene. Faktura med betalingsvilkår utstedes av Selger. Siste betalingsfrist er 2 dager før 

overtagelse, som av Selger kan nektes ved manglende betaling. 

7 BETALING 

7.1 Kjøpesummen betales uoppfordret på følgende måte: 

7.1.1 10% betales med anmodning fra Megler 

som blir tilsendt når garanti er stilt i samsvar 

med buofl § 12 

7.1.2 Resterende betales uoppfordret senest 2 

dager før overtagelse 

Kr ,00 

7.2 Kjøpers innbetalinger i henhold til pkt 7.1.1 skal være fri egenkapital, det vil si at betaling ikke 

forutsetter pant i Eiendommen. Beløpet er å anse som et forskudd og settes på sperret 

klientkonto i meglers bank. Påløpte renter tilfaller Kjøper frem til skjøte er tinglyst på Kjøper, 

med mindre Selger får disposisjonsretten over beløpet som en følge av at det stilles garanti i 

medhold av buofl § 47. 


Røisland & co Prosjektsalg org.nr. 994 194 410 Side 3 av 12 

Kr 

,00

7.3 Dersom Selger ønsker å disponere Kjøpers innbetalinger før hjemmel til Eiendommen er 

overført på Kjøper må Selger stille en selvskyldnergaranti fra bank/forsikringsselskap til Kjøper 

som sikkerhet for det beløp som skal disponeres til fordel for Selger (jf buofl § 47), se pkt 10.4. 

Minst en tiendedel av vederlaget skal imidlertid stå igjen på klientkonto frem til overtagelsen 

jfr. bufl. § 47, 1.ledd c. 

7.4 Megler Røisland & Co Prosjektsalg AS har valgt Fokus Krogsveen AS som oppgjørsmegler for 

prosjektet. Begge parter gir Fokus Krogsveen AS fullmakt til å foreta oppgjør. 

7.5 Alle innbetalinger skal skje til klientkonto nr. 8101 23 68445 i Fokus Bank stillet til: 

Fokus Krogsveen AS 

v/oppgjørsavdelingen 

Martin Linges vei 17, 

Postboks 1 

1330 Fornebu 

7.6 Innbetalinger skal tydelig merkes med Kjøpers navn og Meglers oppdragsnummer. Betaling 

anses å ha skjedd den dato pengene er disponible på Meglers konto eller på Meglers kontor. 

8 MISLIGHOLD 

8.1 Ved forsinket betaling har Selger rett til å nekte overlevering. 

8.2 Kjøper svarer forsinkelsesrenter til selger hvis kjøpesummen ihht. denne kontrakt ikke er 

disponibel i sin helhet hos megler. Forsinkelsesrenter beregnes av hele kjøpesummen, da 

manglende innbetaling vil stoppe hjemmelsoverføringen av eiendommen, og anses som 

mislighold av kjøpers forpliktelse i henhold til denne kontrakten. 

8.3 Hvis Kjøpekontrakten misligholdes vesentlig av Kjøper, har Selger rett til å heve 

Kjøpekontrakten. Manglende oppgjør utover 30 dager etter forfall vil kunne anses som 

vesentlig mislighold. Selger har i et slikt tilfelle hvor Kjøper har utvist vesentlig mislighold rett, 

men ikke plikt til å heve Kjøpekontrakten og foreta dekningssalg. Selger kan ta dekning for sitt 

tilgodehavende etter denne Kjøpekontrakt i Kjøpers eventuelle innbetalte terminbeløp, 

herunder også renter og andre omkostninger som påløper på grunn av Kjøpers mislighold. 

Selgers krav mot Kjøper begrenser seg dog ikke til det innbetalte beløp. Selger har hevingsrett 

selv om overtakelse har funnet sted og/eller skjøte er tinglyst, jf. Buofl § 57, annet ledd. 

8.4 Hvis Kjøper har overtatt og/eller flyttet inn i Eiendommen før fullt oppgjør har funnet sted, på 

tross av garantier, eller av andre grunner ikke presterer fullt oppgjør etter Kjøpekontrakten, 

godtar Kjøper utkastelse fra Eiendommen uten søksmål og dom. Han har da ikke har rett til å 

besitte Eiendommen, jf tvangfullbyrdelseslovens § 13-2, 3. ledd (e). 

8.5 For Selgers mislighold vises til ufravikelige bestemmelser i bustadoppføringsloven kapittel III 

og IV. 

Kjøper kan heve Kjøpekontrakten dersom Selgers forsinkelse eller mangel ved ytelsen 

innebærer et vesentlig kontraktsbrudd. 

Ved forsinkelse jf. Kontraktens pkt. 13 kan Kjøper kreve dagmulkt, heve avtalen, kreve 

erstatning eller holde tilbake vederlaget jfr bufl. § 17. 

Ved mangler kan Kjøper holde tilbake deler av vederlaget jf. Kontraktens pkt. 15.4, kreve 

mangelen rettet, kreve prisavslag, eller heve og/eller kreve erstatning jfr bufl. § 29. 

9 TINGLYSING 

9.1 Skjøte blir utstedt av Selger når alle nødvendige opplysninger er tilgjengelige, og senest i 

forbindelse med overtakelse og oppgjør. Dokumentet oppbevares hos Megler/oppgjørsmegler 

Fokus Krogsveen AS inntil tinglysing finner sted. Megler gis fullmakt til å påføre 



eiendomsbetegnelsen i skjøtet så snart dette foreligger. In blanco skjøte aksepteres ikke. 

9.2 Etter overtakelse skal Eiendommen overskjøtes til den Kjøper som Kjøpekontrakten utpeker. 

Dette under forutsetning av at innbetaling av Kjøpesummen inkl. omkostninger og eventuelle 

tilleggsbestillinger er bekreftet innbetalt. 

9.3 Kjøper må godtgjøre at kjøpet ikke er i strid med eierseksjonsloven § 22, og utsteder en 

særskilt erklæring om dette som vedlegges skjøtet når dette sendes for tinglysing. 

9.4 Selger er ikke ansvarlig for forsinkelser som skyldes kommunal eller annen offentlig 

saksbehandling. Det tas forbehold om at fradelingen/sammenføyningen av tomteparsellene og 

den påfølgende seksjoneringen kan bli forsinket på grunn av offentlige myndigheters 

saksbehandlingstid. Såfremt tomtearronderingen og seksjoneringen av eiendommen ikke er 

gjennomført ved overtakelse, vil overskjøting til Kjøper skje så snart det praktisk lar seg 

gjennomføre. Det gjøres oppmerksom på at utleie av boligen før seksjoneringsbegjæringen er 

tinglyst, kan utløse kjøperett for leietager til redusert pris, jf eierseksjonsloven kap III. Dette er 

kjøpers risiko. 

10 SIKKERHET OG GARANTISTILLELSE 

10.1 Selger utsteder til Megler et panterettsdokument med urådighetserklæring (sikringsobligasjon) 

som lyder på minimum Kjøpesummen for Eiendommen. Obligasjonen tjener som sikkerhet for 

den del av Kjøpesummen som er betalt av Kjøper. Sikringsobligasjonen skal tjene som 

sikkerhet for de(t) krav som Megler kan komme til å få mot Selgeren eller Kjøperen, og som 

springer ut av Oppgjørsinstruksen. Videre skal Sikringsobligasjonen tjene som sikkerhet for 

ethvert krav som tilkommer Selgeren eller Kjøperen og som springer ut av Avtalen, herunder 

blant annet påløpte kostnader ved kjøpet og verdistigning med inntil 30%.. 

10.2 Obligasjonen skal tinglyses på Eiendommen og slettes så snart alle formaliteter er i orden. 

Obligasjonen skal ha prioritet etter byggelån og foranstående heftelser. Selger kan ikke kreve 

oppgjør før obligasjonen er tinglyst. 

10.3 Selger stiller som sikkerhet for oppfyllelse av sine forpliktelser etter kjøpekontrakt en garanti 

eller tilsvarende fra finansinstitusjon til kjøper, jfr. bufl. § 12. Garantien utgjør 3 % av 

Kjøpesummen frem til overtakelse. Beløpet økes deretter til 5 % av Kjøpesummen og står i 5 

– fem - år etter overtakelsen jf buofl § 12, 3 ledd. Garantien gjelder for selgers plikt til 

oppfyllelse av kjøpekontrakten. Kjøper er ikke forpliktet til å betale noen del av 

kontraktssummen eller tilvalgsbestillinger før han har mottatt dokumentasjon for at selgeren 

har stilt sikkerhet, jf buofl § 12, siste ledd. Tilleggsbestillinger i henhold til kontraktens pkt 12 vil 

ikke påvirke størrelsen på Selgers garanti/sikkerhetsstillelse. Ved utløpet av 5-årsperioden kan 

Selger kreve en erklæring fra Kjøper om at det ikke er reklamert på mangler eller at eventuelle 

reklamasjoner som er fremsatt er utbedret. 

10.4 Dersom det skal utbetales noen del av vederlaget fra Meglers klientkonto før Eiendommen er 

overskjøtet på Kjøper, skal Selger stille garanti som dekker det beløp som skal disponeres, jf 

pkt 7.3 og buofl § 47. Utbetaling til Selger med grunnlag i slik garantistillelse aksepteres med 

dette av Kjøper, men forutsetter dessuten godkjennelse fra Kjøpers bank dersom 

innbetalingen er lånefinansiert. Garantien skal avsluttes når overskjøting har funnet sted. 

11 HEFTELSER 

11.1 Eiendommen overdras til Kjøper fri for pengeheftelser (dvs. pant eller utlegg). 

Kjøper er forelagt utskrift av grunnboken for eiendommen gnr. 227 bnr. 308, datert 13.02.2012 

og har gjort seg kjent med denne, jf pkt 5, vedlegg 5.2. Kjøper er gjort kjent med følgende 

servitutter tinglyst på eiendommen og overtar disse slik det fremgår av grunnboken: 


- Dagboks nr. 902607, tinglyst 01.05.1930, Erklæring/avtale vedr. vedlikehold av ledning m.v. 




- Dagboks nr. 510907, tinglyst 03.08.1964, Erklæring/avtale vedr. kloakledning. 








Selger kan om det finnes hensiktsmessig foreta slettinger av servitutter. 

11.2 Kjøperen kan ikke motsette seg eller kreve prisavslag/erstatning for tinglysninger av 

nødvendige erklæringer knyttet til gjennomføringen av prosjektet. Kjøper aksepterer videre at 

eiendommen kan påheftes nye private og offentlige rådighetsinnskrenkninger dersom offentlig 

myndighet eller andre (inkludert Selger) finner det hensiktsmessig for å kunne gjennomføre 

prosjektet Chokoladefabrikken. 

12 SELGERS LEVERANSER/ENDRINGER 

12.1 Leiligheten og fellesarealene skal leveres med normalt god nybyggestandard, og for øvrig i 

henhold til leveransebeskrivelsen vedlagt som vedlegg 4.1. 

12.2 Selger utarbeider tilvalgsliste hvor valgmulighetene for tilleggsbestillinger og endringer 

fremkommer. Dette er et stort prosjekt med mange leiligheter som gjennomføres i en planlagt 

serieproduksjon. Det vil derfor i alminnelighet ikke bli godtatt endringer eller tilleggsbestillinger 

utover tilvalgslisten da dette vil gripe inn i den planlagte produksjonsprosessen, jf buofl § 9, 

annet ledd. 

12.3 Alle tilleggs-/endringsbestillinger skal være Selger i hende senest ved de tidsfrister som 

fastsettes av Selger i tilknytning til prosjektets fremdriftsplan. 

12.4 Kjøper kan ikke kreve utført tilleggsbestillinger/endringer som endrer Selgers vederlag på mer 

enn 15 % av Kjøpesummen. 

12.5 Dersom Kjøper ønsker tilleggsbestillinger/endringer skal dette bestilles skriftlig. Selger oppgir 

pris og fremdriftsmessig konsekvens. Alle tilleggsbestillinger/endringer skal faktureres av 

Selger eller den selger utpeker og betales direkte til Meglers klientkonto. Selger har rett til å ta 

seg betalt for utarbeidelse av pristilbud, tegninger m.v. jf buofl § 44. I den grad det tillates 

endringer utover tilvalgsliste, jf pkt 12.1, må det påregnes betydelige kostnader til 

administrasjon, tegningsrevisjoner etc. 

12.6 Selger har rett til å foreta endringer i konstruksjon, materialvalg, tomtetilpasninger, rørføringer 

o.l som ikke reduserer Eiendommens kvalitet, uten at dette gir rett til endring av avtalt pris. 

Selger skal så langt det er praktisk mulig informere Kjøper skriftlig om slike endringer. 

12.7 Selger forbeholder seg retten til å foreta endringer som er nødvendige som en følge av 

offentlige pålegg eller endrede tekniske krav, samt endringer i inndelingen av andre seksjoner 

enn Eiendommen. 

13 FREMDRIFT OG FERDIGSTILLELSE 

13.1 Det er mellom partene ikke avtalt konkret fremdriftsplan eller tidspunkt for overtakelse, jf 

bustadoppføringsloven § 10 tredje ledd. Eiendommen antas å være klar til overtagelse innen 

1. halvår 2014 avhengig av byggestart. Overtakelsesmåned vil bli varslet Kjøper ca. 4 

måneder før. Kjøper aksepterer at endelig overtakelsesdato først vil bli gitt med ca. 6 ukers 

skriftlig varsel fra Selger. Kjøper kan ikke motsette seg at overtagelse skjer inntil 4 måneder 

tidligere enn fristen i første punktum over tilsier, forutsatt at dette er varselet som angitt i annet 

og tredje punktum over. 



13.2 Dagmulkt kan beregnes dersom Eiendommen ikke er klar til overlevering i henhold til 

ferdigstillelse varslet etter pkt. 13.1 tredje punktum, og dette ikke skyldes forhold omtalt i pkt 

13.4 og 13.5. 

13.3 Dagmulkt beregnes med 0,75 promille av Kjøpesummen og regnes for hver kalender dag frem 

til Eiendommen er klar for overlevering. Dagmulkt kan ikke kreves for mer enn 100 dager, jf 

buofl § 18. 

13.4 Dersom arbeidene forsinkes av forhold Kjøper svarer for, har Selger krav på fristforlengelse og 

dekning av sine merkostnader jf buofl §§ 11 og 43. 

13.5 Dersom arbeidene forsinkes av forhold utenfor Selgers kontroll har Selger krav på 

fristforlengelse jf buofl § 11. Selger plikter i så tilfelle å varsle Kjøper skriftlig s å snart Selger 

blir oppmerksom på at dette kan skje. 

14 FORHÅNDSBEFARING 

14.1 Ca. 2 - 4 uker før overtakelse innkaller Selger til en forhåndsbefaring hvor forhåndsprotokoll 

føres. 

15 OVERTAKELSE 

15.1 Når Eiendommen er ferdigstilt (gjelder både seksjonen og fellesarealer, innvendig og 

utvendig) samt midlertidig brukstillatelse foreligger, skal det avholdes overtakelsesforretning. 

Sesongavhengige utendørsarbeider, samt gjenstående arbeider av ubetydelig art er ikke til 

hinder for at overtagelse kan skje. Kjøper har imidlertid ikke rett til å overta Eiendommen før 

hele kjøpesummen, inklusive endringer/tilleggsbestillinger, omkostninger og eventuelle renter i 

henhold til pkt 7 er innbetalt og registrert på Meglers klientkonto. 

15.2 Kjøper aksepterer at sameiets styre valgt på ekstraordinært sameiemøte overtar andel 

fellesareal på vegne av Kjøper. Kjøper gir ved underskrift på denne kontrakt styret fullmakt til å 

overta fellesarealer. Fullmakten innebærer også en rett for styret til å beslutte eventuelt 

tilbakehold/deponering for ikke fullførte eller mangelfulle arbeider på fellesarealene. Alle renter 

som opptjenes av det tilbakeholdte beløp tilfaller selger. Overtakelsesforretning for 

fellesarealene vil normalt bli gjennomført før overtakelsesforretning av de enkelte seksjoner. 

men senere overtakelse av fellesarealene er ikke til hinder for overtagelse av de enkelte 

seksjoner. 

15.3 Under overtakelsesforretningene skal Selger påse at det føres overtakelsesprotokoll som 

underskrives av begge parter. Kjøperen (hhv sameiets styre hva gjelder fellesarealene) skal 

sørge for å protokollføre de mangler man eventuelt påberoper seg vedrørende Eiendommen 

(hhv fellesarealene). Det kan ikke senere påberopes mangler man med rimelighet burde ha 

oppdaget i forbindelse med overtakelsesforretningen. Synlige feil og skader på vindusruter, 

porselen, dører og overflatebehandlinger kan ikke påberopes etter overtakelsen. 

15.4 Dersom Kjøper har krav mot Selger som følge av forsinket eller mangelfull ytelse, har Kjøper 

rett til å holde tilbake en så stor del av vederlaget som er nødvendig for å sikre kravet, buofl §§ 

24 og 31. Kjøpers tilbakeholdsrett må avtales senest ved overtakelsen og kan ikke gjøres 

gjeldende senere for mangler som påberopes etter overtakelsesprotokoll er signert. Betaling 

anses likevel for å ha skjedd dersom Kjøper deponerer det omtvistede beløp på Meglers 

klientkonto i medhold av buofl § 49. Krav om deponering som er kjent på 

overtakelsestidspunktet skal fremgå uttrykkelig av overtakelsesprotokollen med angivelse av 

beløp som kreves tilbakeholdt. 

15.5 Såfremt fullt oppgjør i henhold til Kjøpekontrakt er bekreftet disponibelt på Meglers klientkonto 

utleveres nøkler til Eiendommen ved overtakelsesforretningen. Selger sørger for å innhente 

slik bekreftelse. 



15.6 Eiendommen anses for overlevert på dato for overtakelsesforretning dersom Kjøper uten 

gyldig grunn ikke møter til overtakelsesforretning. Forutsatt at Kjøper er behørig varslet, jf 

buofl § 15, anses Eiendommen i disse tilfeller som godkjent og overtatt selv om Kjøper ikke 

har vært til stede, jf buofl §§ 14 og 15. 

15.7 Eiendommen overleveres i byggrengjort stand. 

15.8 Inntil samtlige bygninger er ferdigstilt, har Selger rett til bruk og rett til å ha stående 

anleggsmaskiner, materialer og utstyr på sameiets eiendom. Eventuelle skader dette måtte 

påføre Eiendommen, skal Selger innen rimelig tid utbedre. Kjøper er inneforstått med at det vil 

kunne finne sted byggearbeider og anleggsvirksomhet i bygget og i området etter overtakelse. 

15. 9 Eiendommen står fra dato for overtakelse for Kjøpers regning og risiko i ethvert tilfelle. 

Eiendommens faste utgifter og inntekter avregnes fra dato for overtakelse. 

15.10 I nyoppførte boliger forventes i noen grad svinn og krymping av materialer, for eksempel 

svinnriss i mur, mindre riss i tapet og maling ved skjøter, hjørner og sammenføyninger som 

følge av krymping i konstruksjoner/trevirke etc. For slike forhold er Selger ikke ansvarlig. 

Skulle det være oppstått mangler hvor utbedringskostnaden er urimelig i forhold til den 

betydning manglene har for boligens bruksverdi, har Selger rett til å gi Kjøper prisavslag i 

stedet for å foreta utbedring. 

15.11 Det er Selgers plikt å fremskaffe ferdigattest for Eiendommen, men Kjøper er kjent med at 

denne normalt først foreligger lang tid etter overtakelse. Kjøper aksepterer at Boligen overtas 

på brukstillatelse, og Kjøper kan ikke reise krav mot Selger på dette grunnlag. 

16 REKLAMASJON 

16.1 Kjøper må reklamere innen rimelig tid etter at Kjøper oppdaget eller burde ha oppdaget 

mangler som ikke er eller burde vært oppdaget ved Overtakelsen. Kjøper oppfordres til å 

reklamere skriftlig. 

16.2 Ved mangler som har forårsaket eller kan forårsake skade på Boligen, har Kjøper plikt til å 

begrense skadeomfanget inntil mangelen utbedres. 

16.3 Kjøper har ikke anledning til å sette utbedringsarbeidene bort til andre og kreve kostnadene 

dekket fra Selger med mindre Selger unnlater å rette mangler innen rimelig tid jf buofl § 32. 

16.4 Det gjøres spesielt oppmerksom på at Selger plikt til å utbedre feil eller mangler ikke omfatter 

følgende punkter: 

a) Sprekkdannelser som oppstår som følge av naturlige endringer og krymping av materialer 

b) Mangler som oppstår på grunn av Kjøpers mangelfulle vedlikehold og/eller uforsvarlig 

bruk av Boligen med utstyr. 

c) Skader som skyldes tilfeldige begivenheter etter overtakelse som Selger ikke kan lastes 

eller ha ansvaret for. 

d) Reparasjoner som inngår i det alminnelige vedlikehold av Boligen 

16.5 Eventuelle reklamasjoner og etterarbeider vil bli utført mest mulig samlet for alle boligene i 

prosjektet, så sant ikke normal bruk av Boligen krever at en eventuell feil utbedres omgående. 

Dersom det ikke er til ulempe for Kjøper, kan Selger kreve at retting av mangler som 

rettmessig påberopes etter overtagelse skal utstå til etter at ettårsbefaring er avholdt. 

16.6 En mangel kan ikke gjøres gjeldende senere enn 5 år etter overtakelsen, med mindre Selger 

har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med god tro, buofl § 30. 



17 ETTÅRSBEFARING 

17.1 Ca 1 år etter overtakelsesforretning vil det fra Selgers side bli varslet om ettårsbefaring jf buofl 

§ 16. Det gjøres spesielt oppmerksom på at Selgers plikt til å utbedre feil eller mangler ikke 

omfatter forhold nevnt i pkt 16.4. 

17.2 Ved utbedring av eventuelle mangler forplikter Kjøper seg til å gi Selger og dennes 

representanter adgang til Eiendommen og mulighet for å gjennomføre utbedringsarbeider på 

hverdager mellom kl 07.00 og 16.30. Kjøper er forpliktet til å kvittere for arbeidene etter hvert 

som disse utføres. 

18 SÆRLIGE BESTEMMELSER 

18.1 Kjøper kan ikke uten saklig grunn og Selgers skriftlig samtykke videreselge (transportere) 

denne kjøpekontrakt før overtagelse med virkning ovenfor Selger. Dersom Selger gir slikt 

samtykke, kan Selger fastsette nærmere vilkår for gjennomføringen av videresalget og 

oppgjøret for dette. Dersom denne Kjøpekontrakt overdras av Kjøper før ferdigstillelse, plikter 

den nye kjøperen å tre inn i alle de avtaler som er etablert, herunder endringsavtaler og 

tilvalgsbestillinger. Ved overdragelse av Kjøpekontrakten skal Kjøper i tillegg betale kr 

25.000,- til Selger for merarbeidet. Denne sum kan trekkes av Kjøpers eventuelle 

innbetalinger. Melding om videresalg som mottas senere en 6 uker før meddelt dato for 

overtagelse, tillates ikke gjennomført. Selv om Eiendommen med denne avtalen er solgt 

videre før overtagelse, frigis ikke opprinnelig kjøper for sine forpliktelser etter denne 

kjøpekontrakt. Inntil fullt oppgjør har funnet sted og Eiendommen er overlevert kan Selger 

fortsatt gjør et hvert krav gjeldende mot opprinnelig Kjøper. Kjøper er også gjort oppmerksom 

på at transport av garantien ved salg av Eiendommen i garantiperioden må godkjennes av 

garantisten. 

18.2 Avbestillingsgebyr etter bustadoppføringslovens § 54 ved avbestilling før Selger har vedtatt 

byggestart er satt til kr. 200 000,- 

Ved avbestilling etter Selges beslutning om byggestart reguleres erstatningen av 

bustadoppføringslovers § 53, slik at Selger skal ha erstattet hele sitt økonomiske tap ved 

avbestilling, samt tap som følger av at eventuell kjøpekontrakt for parkeringsplass bortfaller. 

19 FORBEHOLD 

19.1 Selger kan kansellere inngått Kjøpekontrakt frem til 30.09.2012 dersom ikke 60 % av 

seksjonene regnet i verdi er solgt samt at Selgers styre har besluttet byggestart. Videre kan 

Selger kansellere dersom igangsettelsestillatelse eller annen nødvendig tillatelse fra 

kommunen ikke gis innen samme frist. Selger skal skriftlig meddele Kjøper når grunnlaget for 

forbeholdene er bortfalt og kontrakten derved er endelig. Dersom kansellering ikke har skjedd 

innen 30.09.2012 kl 23.59, anses forbeholdet bortfalt og kjøpekontrakten er endelig. 

Kansellering anses skjedd på det tidspunkt Selger har sendt meddelelse om dette. Dersom 

kanselleringsretten benyttes får Kjøper tilbakebetalt innbetalt kjøpesum inkludert renter. For 

øvrig kan Kjøper ikke fremme krav mot Selger som følge av kanselleringen. 

19.2 Selger forbeholder seg rett til å transportere prosjektet, og da sine rettigheter og forpliktelser 

etter denne kjøpekontrakt. Også ansvar for eventuelle reklamasjoner og andre krav som er 

fremsatt ovenfor Selger, så vel før som etter at transporten ble gjennomført, vil da bli 

transportert. 

20 FORSIKRING 

20.1 Eiendommen holdes fullverdig forsikret av selger fra byggestart og frem til overtagelse. 

Forsikringen gjelder også materialer tilført eiendommen, jfr. buofl. § 13 siste ledd. Selger 

inngår på vegne av sameiet og for sameiets regning avtale om forsikring av bygningen fra 

ferdigstillelse. 



20.2 Dersom det skulle inntreffe brann eller annen skade under byggetiden som dekkes av 

forsikringen, eller som skyldes forhold utenfor Selgerens kontroll, skal avtalen likevel 

opprettholdes fullt ut idet skadeerstatningen tilfaller Selger, som på sin side plikter å foreta 

gjenoppbygging etter opprinnelige tegninger innen rimelig tid. Selger vil ved tilfelle som nevnt 

her ikke ha noe ansvar for Kjøpers forsinkede innflytting jf buofl § 17. 

20.3 Kjøper tegner selv innbo- og løsøreforsikring. Denne forsikring må ha dekning for innbo og 

løsøre som oppbevares i bod og fellesareal på annen manns eiendom, jf punkt 2.3, 1. setning. 

21 ETABLERING AV SAMEIE 

21.1 Kjøper er innforstått med at man som Kjøper av en seksjon blir sameier i henhold til Lov om 

eierseksjoner av 23. mai 1997 nr 31. Kjøper har rett og plikt til å følge loven og de til enhver tid 

gjeldende vedtekter. 

21.2 Kjøper er kjent med at sameiets fellesutgifter/kostnader først vil bli fastsatt ved stiftelsen av 

sameiet, og etter hvert som sameiet får erfaring med de utgifter/kostnader som påløper. I den 

grad Selger har gitt opplysninger om nivået på fellesutgiftene/kostnader, må dette anses som 

uforpliktende beregninger fra Selgers side. 

21.3 For sameiet er det utarbeidet forslag til vedtekter, se pkt 4.8. Disse vedtekter aksepteres av 

Kjøper. Selger har rett til å tilpasse vedtektene frem til ekstraordinært sameiemøte forutsatt at 

det ikke er vesentlige endringer som påvirker Kjøper. Selger kan velge å innkalle til 

ekstraordinært sameiemøte ca 1 måned før overtagelse av boligseksjonene for å velge styre 

til sameiet. Selger vil kunne være eier og kan i tilfelle stemme på vegne av eventuelt usolgte 

seksjoner. For øvrig vil kjøpere av de solgte seksjoner kunne stemme selv om de på 

tidspunktet for møtet ikke er blitt formell eier av sin seksjon. 

21.4 For at sameiet skal være i drift ved overtakelsen vil selger engasjere bl.a. forretningsfører, 

vaktmestertjeneste og leverandør for tele/data for sameiet og for sameiets regning. Avtalene 

vil bli inngått med varighet på ca. 3-4 år etter det ekstraordinære sameiermøtet som avholdes i 

forbindelse med ferdigstillelsen. 

21.5 Kjøper er kjent med at sameiet forbeholder seg panterett tilsvarende grunnbeløpet i 

folketrygden i Eiendommen i henhold til eierseksjonsloven § 25, som sikkerhet for Kjøperens 

forpliktelser overfor sameiet. 

21.6 Etter at sameie er etablert og før overtakelse av de enkelte seksjoner, skal Selger innkalle 

styret til overtakelsesforretning for sameiets fellesarealer. Det skal føres protokoll og 

eventuelle mangler og gjenstående arbeider som skal utbedres av Selger skal noteres. 

Fremdriften og ferdigstillelse av disse arbeider skal også protokolleres. 

21.7 Til sikkerhet for at disse arbeider utføres, skal det avtales et beløp som kan sperres hos 

Megler. Selger kan alternativt stille bankgaranti for hele beløpet. Styret plikter å kvittere ut 

fortløpende for utførte arbeider i henhold til protokoll slik at tilsvarende tilbakeholdt beløp kan 

utbetales. 

21.8 Selger forbeholder seg retten til å etablere et eller flere sameier. Selger kan også justere 

størrelsen på de enkelte sameier i forhold til hva som er hensiktsmessig i forhold til 

utbyggingstakt, fremtidig drift og bruksrettigheter. 

21.9 Dersom det blir flere enn ett sameie vil hvert enkelt fremtidig byggetrinn eller salgstrinn kunne 

bli organisert i et eller flere sameier. Sameiet etableres som egen eiendom med eget 

bruksnummer. I slike tilfelle blir det etablert gjennomgående bestemmelser, tinglyst på de 

enkelte byggetrinn om felles rettigheter og plikter mht bruk og vedlikehold av fellesarealer, 

veier, ledninger og øvrige fellestiltak på Eiendommen. Kjøper aksepterer dette og kan ikke 

fremme krav mot Selger pga dette. 



21.10 Dersom det opprettes mer enn ett sameie kan det tinglyses erklæringer som gir andre 

sameiere adkomst- og bruksrett til gangveiene, utomhus som takterrasse og lekeområder på 

øvrige boligsameiers eiendom. Det vil også bli tinglyst bruksrettigheter til boder og 

parkeringsplasser i garasjekjeller som flere sameier vil eie i fellesskap. 

22 UTBYGGINGSPROSJEKTET CHOKOLADEFABRIKKEN I, II OG III 

22.1 Prosjektet er planlagt gjennomført ved utbygging i tre byggetrinn. Byggetrinn 1, 2 og 3 har 

henholdsvise prosjektnavn Chokoladefabrikken I, II og III. Chokloadefabrikken-prosjektets 

arealmessige avgrensning fremgår av situasjonskart, vedlegg 5.1. Størrelsen på hvert 

byggetrinn og fremdriften i utbyggingen er ikke bestemt, men planlagt bebyggelse omfatter i 

alt ca. 150 boliger samt næring. 

22.2 Endelig organisering av utomhusarealene er ikke bestemt. Blir prosjektet organisert som et 

sameie inngår utomhus som en del av dette sameiet. Dersom Selger etablerer flere sameier, 

vil utomhusarealet bli organisert som et felles utomhussameie med eierrettigheter til hvert 

boligsameie. Vedtekter vil i så tilfelle bli etablert og fastsatt av Selger. Boligsameiene plikter å 

følge disse vedtektene, herunder å betale fordelsmessig andel av kostandene til drift og 

vedlikehold. 

Boligsameiets rettigheter og forpliktelser for felles utomhusarealer kan sikres ved at det 

tinglyses erklæring om bruksrett og drift- og vedlikeholdsforpliktelser. Selger har rett, men ikke 

plikt, til å overføre hjemmel til en ideell eierandel i en eventuell felles utomhuseiendom til 

Sameiet. Dersom Selger velger å overføre hjemmel til en ideell eierandel til Sameiet, kan dette 

bli gjennomført først etter at hele Chokoladefabrikken-prosjektet er ferdig utbygd. 

Overtagelsen av disse felles utomhusarealene vil Selger forestå med det organ Selger iht. det 

ovenstående etablerer for forvaltningen av disse arealer. Selger kan beslutte at slik 

overtagelse gjennomføres trinnvis etter hvert som de enkelte deler av arealet ferdigstilles. 

22.3 Det er planlagt bygget et felles garasjeanlegg under bakkenivå for hele prosjektet. Rettigheter 

til parkering blir solgt ved inngåelse av særskilt kontrakt med den enkelte kjøper av 

parkeringsplass. Selger tar sikte på å fradele garasjeanlegget som egen anleggseiendom med 

eget gnr./bnr., alternativt utskille garasjeanlegget i egen næringsseksjon. Eier av 

garasjeanlegget vil enten være eierseksjonssameiene som etableres etter hvert som de 

enkelte byggetrinn ferdigstilles, mens de som kjøper bruksrett til p-plass søkes gitt en tinglyst 

bruksrett, eller hver enkelt parkeringsplasskjøper med ideell andel/bruksrett i eget garasjelag 

oppført som eier av eventuell næringsseksjon. Selger tar imidlertid forbehold om å organisere 

eierforholdene til garasjeanlegget på annen måte. I tilfelle Oslo Kommune ikke tillatter at 

garasjeanlegget etableres som egen eiendom, vil Selger forsøke å sikre 

parkeringsplasskjøperens bruksinteresser på annen måte. Selger fastsetter vedtekter for 

garasjeanleggeseiendommen. Dersom Sameiet får en bruksrett eller en eierandel i 

garasjeanlegget, vil Sameiet være forpliktet av disse vedtektene, herunder til å betale en andel 

av kostnadene til drift- og vedlikehold. Sameiets andel av disse kostnadene vil i så tilfelle 

inngå i Sameiets felleskostnader, og skal dekkes av parkeringsplasskjøperne innenfor 

Sameiet. Eventuelle usolgte parkeringsplasser i garasjeanlegget ved overtagelse eies og 

disponeres fritt av Selger. 

22.4 Teknisk anlegg etc. for Sameiet er planlagt plassert i Sameiets egen eiendom. Dersom Selger 

finner det hensiktsmessig, kan enkelte funksjoner for Sameiet legges i garasjeanlegget, som 

for eksempel sykkelparkering, teknisk rom med mer. Selger bestemmer senere om det for 

disse formål er hensiktsmessig å tildele Sameiet en bruksrett eller evt. en eierandel i felles 

garasjeanlegg. 

23 FREMDRIFT BYGGETRINN – PLIKT TIL MEDVIRKING 

23.1 Kjøper er inneforstått med og aksepterer de ulemper som naturlig følger med under 

gjennomføring av byggeprosjektet, samt ved fullføring av videre utbyggingsplaner i området. 

Kjøper er kjent med at arbeider kan pågå etter overtagelse og at utomhusarealer som følge av 

bygging på tilstøtende eiendom kan fremstå uferdig. 



23.2 Selger har rett til å avgjøre om eventuelt og hvordan ytterligere planlagte byggetrinn skal 

gjennomføres, herunder som leilighetsbygg eller næringsbygg. Dersom enkelte byggetrinn 

skrinlegges eller endres, har Selger fullmakt til å fastsette hva som skal skje med eiendommen 

der utbyggingen skulle skje, herunder velge alternative organisasjonsformer og begrense 

og/eller utvide omfanget av utbyggingen. 

23.3 Inntil Chokoladefabrikken-prosjektet er ferdig utbygget, er Sameiet og Kjøper forpliktet til å yte 

nødvendig medvirkning til en helhetlig utbygging i samsvar med Selgers planer og med de 

endringer som eventuelt blir gjort underveis. Sameiet er herunder forpliktet til å la Selger 

vederlagsfritt benytte deler av Sameiets utvendige fellesarealer for adkomst, plassering av 

utstyr/rigg med mer. Denne plikten omfatter også medvirkning til 

deling/grensejustering/sammenslåing og reseksjonering på den måte at Kjøper ved signatur 

på denne kjøpekontrakten gir Selger fullmakt til å signere nødvendige dokumenter i 

forbindelse med overnevnte. Sameiets vedtekter vil inneholde en midlertidig bestemmelse om 

denne medvirkningsplikten. 

24 BEFARING PÅ BYGGEPLASS 

23.1 Ferdsel på byggeplassen i anleggsperioden er beheftet med høy grad av risiko og medfører 

dermed meget redusert tilgjengelighet for Kjøper. Kjøper skal derfor på forhånd avtale med 

Selger, dersom besøk på byggeplassen ønskes foretatt. Selgers representant skal være 

tilstede. 

25 E-POST KOMMUNIKSASJON 

24.1 Partene er enige om at e-post kommunikasjon kan benyttes mellom partene og at dette 

regnes om skriftlig kommunikasjon, jf buofl § 6 a. 

26 TVISTER 

24.1 Partene har gjennomgått Kjøpekontrakten samt medfølgende dokumenter jf pkt 4 og 5 og 

bekrefter at den inneholder alt hva partene har avtalt. Diskusjoner, alternativer, muligheter, 

m.v som ikke er tatt med, er således ikke avtalt mellom partene. 

24.2 Tvister angående forståelse av kontrakten eller praktiseringen av denne, skal primært løses 

ved forhandlinger mellom partene. Når enighet ikke oppnås, skal tvisten løses ved 

domstolsbehandling. 

Denne Kjøpekontrakt er undertegnet i 4 - fire - eksemplarer, hvorav partene beholder hvert sitt og 

Megler beholder 2 eksemplarer. 

Der hvor det er mer enn én kjøper, gir disse ved denne kontrakts underskrift hverandre gjensidig 

fullmakt til å representere den/de andre i forhold til kontraktsforholdet, herunder på 

overtakelsesforretningen. 

***** 

Oslo, den 

Selger: Kjøper: 

For Chokoladefabrikken 

Utbyggingsselskap AS 

jf fullmakt/firmaattest 



LEVERINGSBESKRIVELSE 

Chokoladefabrikken, salgstrinn 3 

GENERELT 

Salgstrinn 3 utgjør byggetrinn 2 og omfatter 47 

leiligheter i nybygg D og E med 

utomhusområde, parkeringskjeller og 

næringsseksjoner i Nidar Bergenes gamle 

fabrikkvartal på Rodeløkka. 

Leveringsbeskrivelsen er utarbeidet for å 

orientere om de viktigste bestanddelene og 

funksjonene for salgstrinn 3 i prosjekt 

”Chokoladefabrikken”. Det kan forekomme avvik 

mellom leveringsbeskrivelsen og prospektet. I 

slike tilfeller gjelder leveringsbeskrivelsen. 

Enkelte illustrasjoner i tegningsmaterialet som 

møblering, fargevalg, dør- og vindusform, 

bygningsmessige detaljer f.eks. på fasaden, 

rekkverk, detaljer på fellesarealer, materialvalg, 

blomsterkasser, beplantning, fargesetting, 

tekniske føringer og lignende kan avvike fra 

leveransen da detaljprosjekteringen ikke er 

sluttført. 

Prosjektet ”Chokoladefabrikken” er prosjektert 

etter gjeldende reguleringsplan og det er gitt 

rammetillatelse i henholdt til teknisk forskrift 

TEK 97 rev 07, etter tilhørende plan- og 

bygningslov. Det er gitt igangsettelsestillatelse 

på rivearbeidene som startet i februar 2012. 

For leveringen gjelder Bustadoppføringslovens 

bestemmelser. Selger tar forbehold om 

nødvendige endringer i prosjekteringen og 

leveringsbeskrivelsen som følge av uforutsette 

forhold, offentlige krav, vilkår og godkjenninger. 

KONSTRUKSJON 

Prosjekt ”Chokoladefabrikken” er planlagt delt i 3 

byggetrinn. 

For byggetrinn 2 vil eksisterende 

bygningsmasse bli revet for å bygge nytt 

garasjeanlegg og 2 nye leilighetsbygg, D og E. 

Garasjeanlegget vil henge sammen med 

byggetrinn 1 og 3. 

Deler av bygg D blir bygget på eksisterende 

kjeller og 1. etg. Eksisterende teglfasade og 

vindustype på deler av Malmøgaten og 

Stockholmsgaten vil bli bevart på bakkeplanet 

og 1. boligetasje. 

Leilighetene D101, D102, D103, D104 og D105 

vil få den eksisterende bevaringsverdige 

teglfasaden som yttervegg. Veggen isoleres 

innvendig ift hva som er optimalt, gipset og 

behandles tilsvarende øvrige leiligheter. 

Bygningene blir oppført med bæresystem i stål 

og /eller betong eller i et tilsvarende system 

tilpasset konstruksjonene. Garasjeanlegget blir 

utført i betong og evt betongelementer. 

Takene blir flate, isolert og med fall til innvendig 

sluk. Det etableres gjennomføringer for teknisk 

anlegg, avkast – inntak. 

Fasadene mot Malmøgaten blir en kombinasjon 

av eksisterende tegl, metallforblending og 

betong/puss. Fasaden på svalgang mot 

gårdsrom er prosjektert med en type 

platekledning. For øvrig vil fasadene tilpasses 

det generelle uttrykket i prosjektet. 

Svalgangene og eventuelt utkragede balkonger 

vil bli levert med dekker av betong. Rekkverk på 

balkonger er prosjektert i glass og galvanisert 

stål. Rekkverkene for øvrig blir i metall og 

tilpasses utformingen av fasaden. 

Påhengte balkonger blir levert med 

bæresystem i aluminium eller stål med gulv av 

terrassebord, alternativt med betongdekker. 

Balkong og svalgang er utvendige 

konstruksjoner. Flatene har fall for avrenning, 

men mindre ansamlinger av vann vil kunne 

oppstå på gulvflatene ved regnvær. 

Salgstegningene viser hvilke leiligheter som har 

balkonger eller franske balkonger. 

Eksisterende næringsbygg i byggetrinn 1, bygg 

B, vil bli rehabilitert hvor deler av 1. etasje er 

regulert til barnehage. Bygget er ikke inkludert i 

beskrivelsen. 

INNVENDIG BEHANDLING 

GULV 

Gulvene leveres med 14 mm laminert 

eikeparkett. Baderomsgulvene leveres med 

keramiske 10X10 cm fliser med lokal 

nedsenkning i dusjnisjen. 

Leveringsbeskrivelse 18.04.2012, salgstrinn 3 Chokoladefabrikken Side 1 av 4

VEGGER 

Alle gipsvegger blir sparklet og malt i lys farge 

0500-Y. Åpning mellom overskap og himling 

gipses og behandles som gips for øvrig. 

Ventiler for ventilasjon og eventuelt 

inspeksjonsluker plasseres der det er egnet ift 

de tekniske føringene. Vindussmyg kles med 

gips og overflatebehandles som gipsvegger 

forøvrig. 

Vegg mellom under- og overskap på kjøkken 

leveres med 10 x 10 cm matt hvit flis med lys 

grå fuger. 

Baderomsveggene leveres med 10x10 eller 

20x20 keramiske fliser. 

Rørføringer for radiatorer blir synlige på vegg i 

leilighetene, men vil bli utført så skjult som 

mulig. 

HIMLINGER 

Bad og entre blir nedforet og kledd med gips, 

sparklet og malt i lys farge. 

Øvrig himling blir levert med malt betong med 

samme fargekode og med fugede synlige Vfuger 

mellom elementene. 

Tekniske føringer og eventuelle bærebjelker 

fores, gipses og behandles som øvrige flater. 

Tørkesprekker i vanlig omfang i overgangen 

mellom vegg/vegg og vegg/himling må 

påregnes. 

UTSTYR 

KJØKKEN 

Kjøkkeninnredning leveres av danske Designa 

eller av leverandør med tilsvarende kvalitet. 

Frontene blir levert i hvit høyglans og 

benkeplaten i laminat. 

Kjøkkenleverandøren kan på forespørsel 

utforme kundetilpassede løsninger mot tillegg. 

Kjøkkenet er tilpasset for innbygging av 

hvitevarene med uttak av kjøleskapet. 

Det leveres innbygd integrert ovn med keramisk 

platetopp og oppvaskmaskin type Zanussi eller 

tilsvarende kvalitet. 

Det monteres nedfelt vask i rustfritt stål. 

GARDEROBE 

Leilighetene leveres med slagdørsgarderobe 

med fordeling hyller/stang. Front og skrog i hvit 

matt overflate. Garderobene leveres av danske 

Designa eller av leverandør med tilsvarende 

kvalitet. 

INNVENDIGE DØRER 

Innvendige dører type hvit glatt. Dørene er i 

fabrikkmalt utførelse. Dørvridere leveres i 

børstet stål. 

BAD 

Dusjarmatur med garnityr leveres montert på 

vegg. 

Det leveres servantskap med glatte hvite fronter 

og heldekkende nedfelt servant. 

Det leveres vegghengte toaletter i hvit utførelse 

og nedspylingsknapp. Det leveres speil med lys 

på vegg. 

Alle bad får dusjvegger med skyve- eller 

slagdører. 

Det er avsatt plass til vaskemaskin med 

tørketrommel satt ovenpå. Badekar leveres ikke 

VINDUER / VINDUSDØRER 

Leielighetene leveres med vinduer og 

balkongdører med karmer i tre eller annet egnet 

materiale og som tilfredsstiller gjeldende krav. 

Åpningsbare vinduer leveres med lufte- og 

vaskestilling samt barnesikring. Der det er 

behov for brannvinduer kan luftemuligheten bli 

begrenset, eller ikke mulig. 

Det er prosjektert at vasking av vinduer som 

ikke kan åpnes eller vaskes tilfredsstillende fra 

innsiden, skal gjøres med rappellering av 

eksternt firma. Denne kostnaden belastes 

gjennom felleskostnadene. 

INNGANGSDØR TIL LEILIGHET 

Inngangsdørene blir levert med grå eller en 

annen passende farge med brann- og 

lydklassifisering ihht. forskriftene. "Dørkikkert" 

og FG-godkjent sikkerhetslås er inkludert. 

LISTVERK 

Leilighetene leveres med hvite fabrikkmalte gulv 

/ fotlister og gerikter i hvit MDF, unntatt 

innvendig i baderom hvor gerikter leveres i furu. 

Alt listverk leveres med synlige spikerhull. Det 

leveres ikke taklister. 


DIVERSE UTSTYR 

Det leveres 1 stk brannslokningsapparat eller 

brannslange i hver leilighet pr plan. 

Det leveres 1-3 røykvarslere pr. leilighet 

avhengig av planløsning og leilighetstørrelse. 

TEKNISKE ANLEGG 

VENTILASJON 

Det leveres balansert ventilasjon i leilighetene 

med lokalt aggregat med varmegjenvinning 

plassert i eller i nærheten av hver leilighet, 

fortrinnsvis i bod, over himling på bad eller i 

overskapet over komfyren. 

ELEKTRISK 

Elektrisk anlegg leveres etter NEK 400 – 2010. 

Anlegget ligger generelt skjult i leilighetene, 

bortsett fra enkelte fremføringer til lys og stikk 

under overskap på kjøkken, i boder 

samt eventuelt andre nødvendige synlige 

kabelføringer langs vegger – for eksempel på 

lydskillevegger. 

Alle elektriske punkter er plassert på vegg, 

takpunkt monteres ikke. For lyspunkt i himling 

leveres stikkontakt i overgang mellom himling 

og vegg. 

Det leveres lysarmatur med lysrør under 

overskapene på kjøkken. Det etableres 

stikkontakter ifb med benkeplaten på kjøkken, 

eventuelt under overskap. Det leveres 

komfyrvakt ihht gjeldende krav. 

Det er inkludert downlights på bad og opplegg 

for vaskemaskin og tørketrommel. Antall 

downlights varierer mellom 2 – 4 ift størrelsen 

på badet. Stikkontakt monteres ved overkant av 

speilet eller på egnet sted i nærheten. 

Lysarmatur monteres over speilet. 

SANITÆR 

Det monteres ett-greps blandebatterier på 

kjøkken og bad. Det monteres opplegg for 

oppvaskmaskin i kjøkkenbenk, og opplegg for 

vaskemaskin på bad. Blandebatteri på kjøkken 

får stengekran for oppvaskmaskinen på 

blandebatteriet. Det er kun forutsatt bruk av 

kondenstørketrommel på badet. Varmtvannet 

leveres gjennom fjernvarmeanlegget og er en 

del av fellesanlegget. 

OPPVARMING 

Leilighetene leveres med vannbåren varme fra 

fjernvarmeanlegget med termostatstyrte 

radiatorer og er en del av fellesanlegget. 

Radiatorene blir i hovedsak plassert under 

vinduene for å unngå kaldras. Det gjøres 

oppmerksom på at radiatorene ikke er 

inntegnet på kontraktstegningene. 

Badegulvene har termostatstyrt el. varmekabel. 

TV/DATA/TELEFON 

Det leveres en standard grunnpakke fra en 

anerkjent leverandør av TV og datasignaler. 

Grunnpakken vil omfatte de mest vanlige 

kanalene og den enkelte beboer kan selv velge 

tilleggstjenester. 

TEGNINGER AV TEKNISKE ANLEGG 

Tekniske anlegg og fremføringer til disse blir 

ikke markert på tegninger som omfattes av 

kjøpekontrakten. 

Endelig plassering av disse bestemmes av hva 

som er hensiktsmessig og nødvendig. Det tas 

forbehold om mindre endringer på 

plantegninger for fremføring av sjakter, 

ventilasjonsanlegg og elektriske føringer. 

FELLESAREAL 

Det blir levert T-profil himling med plater i 

innvendige fellesareal, alternativt nedforet 

gipshimling i deler av områdene. Himling på 

balkonger og svalganger i betong blir levert i 

malt eller ubehandlet. Områder av himling som 

isoleres blir kledd. Vegger sparkles og males. 

Gulv ved inngangene flislegges. 

Postkasser integreres i veggen og monteres så 

nært hovedinngangene som mulig og etter 

rettledning fra Posten. 

HEIS 

Det leveres heis i bygg D med direkte adkomst 

fra garasjekjeller og bodareal til alle 

leilighetsplan i bygg D og E. 

TRAPPER/TRAPPEROM 

Undersiden av trappene og vegger i trapperom 

og korridorer males. Belysning med 

bevegelsesdetektorer monteres. 

UTOMHUS 

Adkomst til hovedinngangene for byggene er 

fra portal til gårdsrommet fra Malmøgaten. 

Gårdsrommet blir åpent og det er mulig å 

komme til byggene fra alle 3 sider. 


Gårdsrommet blir begrenset med låst port som 

kan åpnes fra leiligheten og som er utstyrt med 

skjerm tilkoblet til kameraet ved porten. 

Deler av gårdsrommet blir avsatt til uteområde 

for barnehagen i åpningstiden, og vil ellers 

være til sameiets benyttelse. 

Den eksisterende og verneverdige skorstein vil 

bli bevart og integrert i gårdsrommet. Rundt 

skorsteinen vil det bli bygget et mindre 

næringslokale som vil bli benyttet til kontor, kafé 

eller som tilleggsdel til en annen 

næringsseksjon i byggetrinn1, 2 eller 3. 

Gårdsrommet vil senere bli utvidet og slått 

sammen med utearealene til byggetrinn 3, 

bygg F. Gårdsrommet vil være fullverdig til bruk 

ved innflytting og vil bli avskjermet for 

byggetrinn 3 inntil dette er ferdigstilt. 

Det etableres avfallsug med innkastpunkter 

tilknyttet hovedinngangene eller der dette er 

egnet ift sentralen og normalt bevegelses- 

mønster. 

Det vil bli gjort plass til sykkelparkering etter 

gjeldende krav. 

Det kan bli prosjektert tilgang for 

servicekjøretøy inn i gårdsrommet via portal i 

Marstrandsgaten som vil bli blokkert for 

innkjøring for å sikre bilfritt miljø. 

PRIVATE UTEPLASSER 

Mange leiligheter vil få balkong eller fransk 

balkong. 

TAKTERRASSE 

Deler av bygg D vil bli bygget med en felles 

opparbeidet takterrasse med hovedadkomst fra 

trapperom fra Malmøgaten. Terrassen blir 

bygget med opphøyde konstruksjoner for 

sjakter fra leilighetene under. Det kan bli aktuelt 

å utvide terrassen med private parseller. 

Takene for øvrig vil få oppbygg for heis og 

trapperom, ventilasjonshetter og andre 

nødvendige installasjoner. 

UTVIDELSE AV SVALGANGER 

Svalgangene på bygg D får områder som er 

bredere enn øvrig og som kan benyttes som 

uteområde. 

BODER 

Alle enheter får rett til å disponere 1 stk 

sportsbod i fellesområdet som planlegges 

seksjonert som tilleggsareal til seksjonen. 3 

roms leiligheter og større som ikke har bod i 

leiligheten vil få en ekstra bod på 3 m2 med 

eksklusiv bruksrett plassert i et oppvarmet 

tilhørende og lett tilgjengelig areal. 

Hver sportsbod leveres med nettingvegger og 

dør som kan låses med hengelås eller 

tilsvarende. Nettingveggene mot felles 

gangareal tettes og bygges opp til tak. 

Kjellerveggene males og tak og gulv 

støvbindes. Selger forbeholder seg retten til 

fordeling av boder. 

PORTTELEFON 

Det monteres ringetablå og kamera ved hovedinngangspartiene 

og porttelefonanlegg med 

kamerabilde og åpner i hver leilighet. Det 

leveres også ringeknapp utenfor hver leilighet. 

PIPE 

Pipe, peis eller ildsted leveres ikke. 

PARKERING 

Det er avsatt 25 parkeringsplasser i 

underetasjen for bygg D og E som kan kjøpes 

mot tillegg. Parkeringsanlegget søkes 

seksjonert til egen næringsseksjon, men vil 

kunne bli organisert på annen måte. 

Innkjøringen til parkeringsanlegget blir fra 

Malmøgaten og inn i underetasjen i bygg E. 

NÆRINGSAREAL 

Arealet mot gaten i underetasjen i bygg D blir 

bygget som næringsseksjoner ihht 

reguleringsbestemmelsene. Seksjonene får et 

gulvareal på ca 450m2. Arealet er prosjektert 

for kontor, kultur, kafe/bakeri eller annen 

tilsvarende næringsvirksomhet. 

BYGGETRINN 

Salgstrinn 3 er byggetrinn 2 av totalt 3 

planlagte byggetrinn i kvartalet 

”Chokoladefabrikken”. Inndelingen av de 

planlagte byggetrinnene 1, 2 og 3 vises på 

vedlagte situasjonsplan. Alle byggetrinn har 

separate rammetillatelser og byggingen vil 

foregå trinnvis. Byggetrinn 1 vil bli overlevert før 

byggetrinn 2. Dersom det er hensiktsmessig vil 

byggetrinn 1 og 2 bli slått sammen til ett 

byggeprosjekt. 

De ulike byggetrinnene kan bli egne sameier 

eller samles til ett sameie. Gårdsrommet vil bli 

felles når hele prosjektet etter hvert sluttføres. 

Siste byggetrinn er planlagt med oppstart etter 

at bygg D og E er ferdigstilt og/eller straks det 

er oppnådd tilstrekkelig antall solgte enheter. 


E103 

92 m2 

D101 

90 m2 

D103 

86 m2 

D102 

58 m2 

UP 

DN 

D104 

75 m2 

E102 

50 m2 

E101 

83 m2 

D105 

51 m2 

D106 

51m2 

D107 

52 m2 

D108 

52 m2 

1m 

F 

E 

1. ETG. 

Rev Dato Revisjon gjelder Teg/K 

Kontraktstegning 20.04.2012 

A 

G 

D 

B 

C 

N

E203 

92 m2 

D203 

87 m2 

D201 

90 m2 

D202 

58 m2 

E202 

50 m2 

D204 

75 m2 

E201 

83 m2 

D205 

51 m2 

D206 

51 m2 

D207 

52 m2 

D208 

52 m2 

1m 

F 

E 

2. ETG. 



A 

G 

D 

B 

C 

N

E303 

92 m2 

D301 

90 m2 

D302 

58 m2 

D303 

90 m2 

E302 

50 m2 

D304 

76 m2 

D305 

51 m2 

E301 

83 m2 

D306 

51 m2 

D307 

52 m2 

D308 

52 m2 

1m 

F 

E 

3. ETG. 



A 

G 

D 

B 

C 

N

E403 

92 m2 

D401 

90 m2 

D402 

58 m2 

D403 

90 m2 

E402 

50 m2 

D404 

76 m2 

D405 

51 m2 

E401 

83 m2 

TRAPP 

12.1 m2 

D406 

51 m2 

D407 

52 m2 

D408 

52 m2 

1m 

F 

E 

4. ETG. 



A 

G 

D 

B 

C 

N

E503 

92 m2 

TAKTERRASSE 

335.2 m2 

E502 

50 m2 

E501 

83 m2 

1m 

F 

E 

5. ETG. 



A 

G 

D 

B 

C 

N

Fag . Del . Type . Etasje . Løpenr. 

SNITT 10-10 - Bygg D 

A-D-03-00-103 

1 

Ferdiggrad: Tegningsnavn: 

Tegningsnr.: 

Rev. 

03/ 

29/ 

12 

Author 

C 

Dato: Målestokk: 

Forma 

t: 

Tegne 

t av: 

Kontrollert av: Siste rev. dato: 

hecke 

r 

10.04.12 

Byggherre: 

Chokoladefabrikken Utbyggingsselskap AS 

Totalentreprenør: 

RIB 

Frederiksen AS UnionConsult BORO 

VVS og Miljø AS 

Gullik Gulliksen AS 

RIV 

LARK 

Narud Stokke Wiig AS Oslo Elprosjektering AS NEAS AS 

ARK 

RIE 

RIBR 

201106 

CHOKOLADEFABRIKKEN 

Prosjekt nr.: 

Prosjekt: 

D 

E 

F 

C 

SNITT 10-10 

1 : 200 

G 

A 

B 

U2 

1 10.04.12 PROSJEKTERINGSGRUNNLAG LR ET 

Rev. Dato T eks 

t 

T egn. 

K ontr. 

D_U1 

D_1 ETG 

ca2,9 


D 

SNITT 10-10 - Bygg D 

A-D-03-00-103 

1 

D_2 ETG 


Tegningsnr.: 

Rev. 

D_3 ETG 

D_4 ETG 

ca2,5 ca2,5 ca2,5 

D_5 ETG 

E_6 ETG 

D_TAKPLAN

SNITT 9-9 

1 : 200 

ca2,5 ca2,5 ca2,8 ca2,5 

ca2,9 

B C D 

D_TAKPLAN D_Tak 

E_5 ETG 

D_4 ETG 

D_3 ETG 

D_2 ETG 

D_1 ETG 

D_U1 

U1 - PARKERING 

D_U2 


D 

Prosjekt nr.: 

201106 

ARK 

RIB 

Totalentreprenør: 

Byggherre: 

Dato: Målestokk: 

Forma 

t: 

Tegne 

t av: 


SNITT 9-9 - Bygg E 

F 

E 

A 

Prosjekt: 

G 

D 

SNITT 9-9 - Bygg E 

RIE 

RIV 

B 

C 

CHOKOLADEFABRIKKEN 

Tegningsnr.: 

14.11.11 1:200 A1 KJA ET 


Narud Stokke Wiig AS Oslo Elprosjektering AS NEAS AS 

Frederiksen AS UnionConsult BORO 

VVS og Miljø AS 

Chokoladefabrikken Utbyggingsselskap AS 

D 

9 9 

A-E-03-00-102 

1 10.04.12 PROSJEKTERINGSGRUNNLAG LR ET 

Rev. Dato T eks 

t 

T egn. 

K ontr. 

Tegningsnr.: 

RIBR 

LARK 

Gullik Gulliksen AS 

Kontrollert av: Siste rev. dato: 

A-E-03-00-102 


Rev. 

1 

10.04.12 

Rev. 

1

UTKAST TIL VEDTEKTER FOR SAMEIET CHOKOLADEFABRIKKEN I ELLER ANNET NAVN SOM 

VELGES SENERE. VEDTEKTENE ER UTARBEIDET I FORBINDELSE MED SEKSJONERING AV 

EIENDOMMEN, OG KAN BLI GJENSTAND FOR ENDRING OG REVISJON ETTERSOM EIENDOMMEN 

UTVIKLES 

SAMEIEVEDTEKTER 

for 

Sameiet Chokoladefabrikken I 

§ 1 

Innledning 

Eiendommen gnr.___ bnr.___ i Oslo kommune er i overensstemmelse med seksjoneringsbegjæring 

med vedheftede plantegninger delt opp i ___ eierseksjoner. Alle bestemmelser som er inntatt i 

kjøpekontrakten , seksjonsbegjæring og husordensreglene er bindende for sameierne og overdragelse 

av eiendomsandeler må kun finne sted på de vilkår som er inntatt i disse dokumenter og disse 

vedtekter. 

Eier en organisasjon/institusjon el.l. flere boligenheter, kan den utpeke et stemmeberettiget medlem for 

hver boligenhet blant boligenhetens beboere. Ellers har den et antall stemmer svarende til det antall 

boligenheter den eier. 

Registrering i foretaksregisteret må finne sted senest innen seks måneder etter tinglysing av seksjoneringsbegjæringen. 

For så vidt ikke annet følger av disse vedtekter, gjelder reglene i lov om eierseksjoner av 23. mai 1997 

nr. 31. 

§ 2 

Seksjon 

En ideell eiendomsandel med eksklusiv bruksrett til én bolig benevnes seksjon. 

Til hver seksjones omsøkes seksjonert bod som tilleggsareal til seksjonen. Alternativt sikres 

seksjonseierene eksklusiv bruksrett til en nummerert bod. Dessuten har kjøper av seksjonen felles 

bruksrett sammen med de øvrige eierne av eiendommen til boligsameiets fellesarealer, så som trapper, 

ganger, samt felles bruksrett til de felles tomteanlegg m/grøntanlegg og takterrasse, veier, 

fellesinnretning m.v. 

§ 3 

Disposisjon over seksjon 

Overdragelse av eiendomsandeler må kun finne sted på de vilkår som er inntatt i ovennevnte dokumenter 

og disse vedtekter, jfr. § 1. 

Overdragelse av seksjon kan ikke skje uten at forretningsfører har fått melding. 

Totalrestanse inklusive renter og omkostninger skal være innbetalt sameiet ved forretningsfører, før 

overdragelse kan finne sted. 

Den enkelte sameier har forøvrig full rettslig råderett over sin seksjon. Sameiet er basert på brøkdeler 

som svarer til den enkelte seksjons bruksareal (ekskl. evt. tilleggsdeler, boder, terrasser, balkonger og 

parkeringsplasser), slik det er fastsatt i begjæring om seksjonering med vedheftede tegninger 

Innehaver av den enkelte seksjon er ansvarlig for at ubetalt andel av fellesutgifter, eventuelt andre 

utgifter som sameiet har fastsatt, blir betalt og hefter også for tidligere sameiers forpliktelser.




UTVIKLES 

De enkelte bruksenhetenes hoveddeler består av klart avgrensede og sammenhengende deler av 

bebyggelsen på eiendommen iht seksjonsbegjæringen. Leilighetenes balkonger er inkludert i 

seksjonene og sportsboder og terrasser er tilleggsdeler til seksjonene/alternativt sikret på annen måte. 

Parkeringsplasser i garasjekjelleren er organisert i eget sameie og seksjoneres som egen 

næringsseksjon. Alternativ vil kjøpte parkeringsplasser sikres på annen måte, i vedtekter eller som 

tilleggsdeler til seksjonene. 

Eventuelle boder og parkeringsplasser som er plassert i eiendommens fellesareal, vil få fastsatt enerett 

til bruk de enkelte seksjoner, etter nummererte lister. Disse deler av fellesarealet er ikke nødvendig til 

bruk eller adkomst for øvrige seksjonseiere til deler av eiendommen for øvrig. 

De deler av eiendommen som ikke inngår i de enkelte bruksenheters hoveddel eller tilleggsdel, er 

fellesareal. 

Den enkelte sameier har eiendomsrett til en ideell andel av eiendommens fellesareal, og har enerett til 

bruk av den bruksenhet vedkommende har grunnbokshjemmel til. 

Leiligheter på bakkeplass har enerett til bruk av en del av tilliggende utomhusareal i form av terrasse 

eller haveareal på bakkeplan. Dette bruksarealets utstrekning er som vist i prospektet ved oppføringen 

av bebyggelsen på Sameiets eiendom. Bruksretten kan ikke fratas vedkommende seksjonseier selv om 

den ikke måtte komme til uttrykk i form av tilleggsareal til seksjonen ved eiendommens seksjonering 

Sameiets fellesareal vil inntil byggetrinn 1, 2 og 3 er ferdigstilt og overlevert kunne være av 

midlertidig karakter. Når byggetrinn 1, 2 og 3 er ferdigstilt og overlevert vil de tre 

eierseksjonssameiene være representert i et eget tingsrettslig sameie for fellesarealer til bruk for alle de 

tre eierseksjonssameiene. Se nærmere om dette under § 18. 

§ 4 

Sameiernes plikter 

Sameierne er forpliktet til å rette seg etter boligsameiets vedtekter og vedtak fattet av sameiemøte og 

styre. Ved alminnelig flertall fastsetter sameiemøtet vanlige ordensregler for eiendommen. 

Bruksretten må ikke nyttes slik at det er til unødig eller urimelig skade eller ulempe for brukerne av 

andre seksjoner. Fellesanleggene må ikke nyttes slik at andre brukere unødig eller urimelig hindres i 

den bruk av anleggene som er avtalt eller forutsatt. 

Bruksenheten må bare benyttes i samsvar med seksjonens formål. 

Sameier plikter etter gyldig styrevedtak, å gi styret eller den styret gir fullmakt, adgang til de enkelte 

bruksenheter for å foreta nødvendig ettersyn, installasjoner eller reparasjoner. 

Der det er nødvendig med bygningsmessige inngrep for å skaffe tilgang til ovennevnte installasjoner, 

er sameiet kun ansvarlig for etterarbeider tilsvarende utbedring av selve inngrepet med tilbakesetting 

til ordinær, enkel standard. Eventuelle påkostninger eller utbedringer utover det som her er er nevnt, 

må bekostes av sameieren, uansett hvilken standard boligen var i før inngrepet fant sted. 

Sameierne er også forpliktet i forhold videre utvikling av tilstøtende eiendommer, byggetrinn 2 og 3, 

se § 18. 

§ 5




UTVIKLES 

Sameiernes vedlikeholdsplikt 

Vedlikehold av bruksenheten påhviler den enkelte sameier. Med vedlikehold forstås all oppussing, 

istandsettelse og fornyelse av maling, tapet, gulv, tak, innvendige vegger, dører og vinduer, låser, 

nøkler, elektriske ledninger med tilbehør fra og med leilighetens apparattavle eller sikringsboks, 

varmtvannsbereder i bolig, vannkraner, servanter og annet sanitærutstyr, apparater med tilbehør. Dette 

gjelder også ledninger og innretninger som han selv har satt opp. Sameieren er ansvarlig for vedlikehold 

av vann, varme og sanitærledninger fra forgreningspunkt på fellesledning og inn i den enkelte 

bruksenhet. Sameieren er ansvarlig for innsiden av døren og vinduer som vender ut mot fellesareal. 

Sameierens vedlikeholdsplikt omfatter også den indre del av terrassen, det vil si den delen som ikke 

sees utenfra. Unnlatelse av å foreta det vedlikehold som er nødvendig for å bevare eiendommens verdi 

eller å avverge ulemper er å anse som mislighold av sameierens forpliktelser overfor boligsameiet. 

Eventuelle tilleggsarealer til en seksjon (både ut- og innvendige) har seksjonseieren 

vedlikeholdsansvaret for. Seksjonseieren har vedlikeholdsansvar for uteareal/haveareal som måtte 

være tillagt seksjonen, også om dette areal ikke er gjort til tilleggsareal ved eiendommens 

seksjonering. Seksjonseieren har også tilsynsansvar og sneryddingsansvar for balkonger/terrasser som 

ikke måtte være tilleggsareal. 

Alt arbeid som påligger sameieren skal utføres i samsvar med de til enhver tid gjeldende forskrifter. 

Sameieren er ansvarlig for at dette blir gjort. 

Boligsameiet skal: 

§ 6 

Boligsameiets plikter 

a) Vedlikeholde og forvalte eiendommen med grøntarealer, beplantninger, veier, lekeplasser, og 

fellesinnretninger av enhver art. 

b) Besørge utvendig vedlikehold av sameiets bygninger på eiendommen, herunder vedlikehold 

av trappeoppganger, ytre inngangsdører og rom til avbenyttelse for samtlige sameiere. 

c) Dersom formålstjenelig, bidra og delta i en felles velforening i kvartalet. 

§ 7 

Forandringer av seksjonen, antenne, markise m.m. 

Sameierne må ikke uten godkjennelse fra boligsameiets styre gjøre bygningsmessige forandringer 

vedrørende bygning eller boligen, eller sette opp skillevegger og lignende eller flislegge 

balkong/terrasse eller sette opp radio- og TV-antenne/parabol, markiser m.m. 

§ 8 

Fellesutgifter og fellesinntekter 

Boligsameiet betaler alle kostnader til drift av boligsameiets bygninger, så som offentlige avgifter som 

direkte kan henføres til bygningene, forsikringer, drift og forsvarlig ytre vedlikehold av bygningene 

samt forretningsførsel. 

Dessuten betaler boligsameiet alle kostnader til opparbeidelse, drift og vedlikehold av fellesarealer 

med veier, lekeplasser, grøntarealer og beplantninger samt vaktmestertjeneste.




UTVIKLES 

Restavfall fra seksjonen blir håndtert av et felles avfallsystem for sameiene Chokoladefabrikken I, II 

og III. Kostnaden for anlegget blir fordelt etter brøk tilsvarende sameiets samlede antall seksjoner. 

Den enkelte sameier skal betale et à konto beløp, fastsatt av styret, til dekning av sin andel av felleskostnadene. 

For mye innbetalte felleskostnader overføres til disposisjonsfond. Kostnadsbidraget fastsettes 

av styret med basis i følgende fordelingsnøkkel boligens nettoareal (bruksareal). 

Inntekter av eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenheten, skal fordeles mellom 

sameierne etter samme nøkkel som brukes ved fordeling av felleskostnader. 

Utover ordinære fellesutgifter og fellesinntekter, betaler den enkelte sameier et akonto beløp for 

varmtvann. Dette blir årlig avregnet.




UTVIKLES 

§ 9 

Forsikring 

Styret plikter å holde boligsameiets bygningsmasse forsikret på en tilfredsstillende måte. 

Sameieren skal betale egenandel ved forsikringsskader der boligsameiets forsikring benyttes på skader 

som ligger under sameierens vedlikeholdsansvar. Sameiren er i disse tilfellene også ansvarlig for tap 

som ikke dekkes av boligsameiets forsikring som følge av helt eller delvis avkorting eller avslag på 

grunn av sameierens forhold. 

Bestemmelsen her påvirker ikke boligsameiets rett til å kreve erstatning fra sameieren for øvrig. 

§ 10 

Utleie 

Leietakeren forplikter seg til å følge boligsameiets vedtekter, samt vedtak fattet av sameiermøte og 

styre. Fremleie er ikke tillatt, d.v.s. leietakers videre bortleie. 

Eier skal opplyse styret og forretningsfører om leietagers navn og egen adresse i utleieperioden. 

§ 11 

Mislighold 

Hvis en sameier vesentlig misligholder sine forpliktelser overfor de øvrige sameierne, kan vedkommende, 

med minst seks måneders skriftlig varsel, pålegges å selge seksjonen. Er ikke pålegget etterkommet 

innen fristens utløp, kan seksjonen kreves solgt gjennom tvangssalg, jf. lov om eierseksjoner 

§ 26. 

Sameieren er ansvarlig for sine husstandsmedlemmer, leietaker eller andre personer som han har gitt 

adgang til leiligheten, eller, uten skjellig grunn, til eiendommen forøvrig. 

Medfører sameierens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen eller er 

sameierens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan sameiets 

styre kreve sameieren utkastet før seksjonen er solgt. Konferer denne bestemmelses første ledd og lov 

om eierseksjoner § 27. Denne bestemmelse gjelder også for brukere av seksjonen som ikke er sameiere. 

I slike tilfeller kan det være naturlig at sameier gis et salgspålegg. 

§ 12 

Sameiermøtet er sameiets øverste organ 

Hvert år innen 30. april skal det avholdes ordnært sameiermøte. Innkallingen til ordinært sameiermøte 

skjer skriftlig med minst 8 dagers, høyst 20 dagers varsel. Sameiermøte ledes av styrets leder med 

mindre sameiermøtet velger en annen møteleder, som ikke behøver å være sameier. 

Saker som en sameier ønsker behandlet på ordinært sameiermøte, skal nevnes i innkallelsen når det 

settes frem krav om det innen den frist styret bestemmer, jf lov om eierseksjoner § 33(4). Skal et 

forslag som etter lov og vedtekter vedtas med 2/3 flertall kunne behandles, må hovedinnholdet være 

nevnt i innkallingen.




UTVIKLES 

Ekstraordinært sameiermøte skal innkalles av styret med minst 8, høyst 20 dagers varsel. Når styret 

finner det nødvendig kan det innkalles med kortere varsel på minst 3 dager. Sameiermøtet skal holdes 

når minst to sameiere, som tilsammen har minst 10 % av stemmene, skriftlig krever det og samtidig 

oppgir hvilke saker de ønsker behandlet. 

På det ordinære sameiermøte skal disse sakene behandles: 

1. Konstituering 

2. Årsberetning fra styret 

3. Godkjennelse av resultatregnskap og balanse, herunder anvendelse av overskudd eller dekning av 

tap. 

4. Driftsbudsjett 

5. Valg av styremedlemmer og varamedlemmer 

7. Eventuell godtgjørelse til styret 

8. Andre saker som er nevnt i innkallelsen 

§ 13 

Sameiermøtets myndighet 

På sameiermøtet har sameierne stemmerett med èn stemme for hver seksjon de eier. Det er anledning 

til å møte ved fullmektig. 

Sameieren har rett til å ta med seg en rådgiver til sameiermøtet. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg 

dersom sameiermøtet gir tillatelse med mer enn halvparten av de avgitte stemmer. 

Blanke stemmer anses som ikke avgitt. Ved stemmelikhet avgjøres saken ved loddtrekning. 

Alle vedtak fattes som hovedregel med alminnelig flertall av gitte stemmer. 

Det kreves 2/3 flertall av de avgitte stemmer til vedtak om: 

1. Ombygging, påbygging eller endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i 

sameiet 

går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold. 

2. Omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende bruks- 

enheter. 

3. Salg, kjøp, bortleie eller leie av fast eiendom, herunder seksjon i sameiet som tilhører eller 

skal tilhøre sameierne i fellesskap. 

4. Andre rettslige disposisjoner over den faste eiendom som går utover vanlig forvaltning. 

5. Samtykke til endring av formål for en eller flere bruksenheter. 

6. Samtykke til reseksjonering som nevnt i eierseksjonsloven § 12 annet ledd annet punktum.




UTVIKLES 

7. Tiltak som har sammenheng med sameiernes bo- eller bruksinteresser og som går ut over 

vanlig forvaltning og vedlikehold når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg 

for sameierne ut over 5 % av de årlige fellesutgiftene. 

8. Vedtektsendringer. 

Det kreves tilslutning fra de sameiere det gjelder til vedtak om: 

1. Begrensninger i den rettslige rådighet over seksjonen 

2. Endring i fordeling av felleskostnader 

3. Endring i fordeling av inntekter av fellesarealer 

For vedtak i saker som er nevnt i lov om eierseksjoner §§ 43 første ledd (representasjon) og vedtak om 

salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen etter lov om eierseksjoner § 30, 3. 

ledd, kreves enstemmighet av samtlige sameiere. 

Flertallskravene ovenfor er ufravikelige og kan ikke fravikes i vedtekter eller på annen måte, jf lov om 

eierseksjoner §§ 29 og 30. 

Flertallet i sameiermøtet kan ikke gjøre vedtak som er egnet til å gi noen sameiere en urimelig fordel 

på andre sameieres bekostning. 

Vedtak om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen krever enstemmighet av 

samtlige sameiere. 

§ 14 

Styret 

Boligsameiet ledes av et styre bestående av leder og 2 styremedlemmer med 1 varamedlemmer. 

Funksjonstiden for leder og de øvrige styremedlemmer er to år, dog slik at ett styremedlem etter 

loddtrekning trer ut etter første driftsår. Varamedlemmer velges for ett år. Styremedlemmer og varamedlemmer 

kan gjenvelges. Lederen velges ved særskilt valg. Styret velger innenfor sin midte nestleder 

og sekretær. 

Styret står for forvaltningen av sameiernes felles anliggender i samsvar med lov, vedtekter og vedtak 

av sameiermøtet. 

Styret er beslutningsdyktig når mer enn halvparten av medlemmene er til stede. Vedtak treffes med 

alminnelig flertall. Ved stemmelikhet utgjør møteleders stemme utslaget. 

I fellesanliggender representerer styret sameierne, og forplikter dem ved underskrift av styrets leder og 

ett styremedlem, jfr eierseksjonsloven § 43.




UTVIKLES 

§ 15 

Forretningsfører 

Styret ansetter selskapets forretningsfører. 

Forretningsføreren forestår den daglige drift av sameiets eiendom. Forretningsfører sørger for innkreving 

av fellesutgifter fra sameierne og fører regnskap for boligsameiet. Videre fremmer forretningsfører 

overfor styret forslag til årsoppgjør, budsjett og fellesutgifter samt utfører de tjenester som 

er nevnt i forretningsførerkontrakten, herunder begjære tvangssalg, jf. vedtektenes § 11, første ledd. 

§ 16 

Revisor 

Boligsameiet skal ha statsautorisert eller registrert revisor. Revisor har møte- og talsrett på sameiermøtet. 

Revisor velges av sameiermøtet med alminnelig flertall. Revisor tjenestegjør frem til ny revisor 

er valgt. Lov av 15. januar 1999, nr. 2 om revisjon og revisorer gjelder så langt den passer. 

§ 17 

Legalpant 

Som sikkerhet for krav som springer ut av sameieforholdet har boligsameiet legal pant i den enkelte 

seksjon tilsvarende 1G til enver tid (folketrygdens grunnbeløp), jf eierseksjonsloven § 25. 

Forretningsføreren har ved en sameiers mislighold av økonomisk art, fullmakt til å begjære tvangssalg 

av vedkommendes seksjon. Sameierne kan ikke fremsette motkrav med mindre dette er erkjent eller 

rettskraftig avgjort ved dom. 

§18 Prosjektet Chokoladefabrikken – plikt til å medvirke 

Om prosjektet 

Utbyggingen av Sameiet utgjør første byggetrinn i utbyggingsprosjektet Chokoladefabrikken. 

Prosjektet er planlagt gjennomført ved utbygging i flere byggetrinn, med en planlagt bebyggelse på ca 

150 boliger. Planen er at store deler av utomhusarealene som inngår i prosjektet, skal eies og/eller 

disponeres i fellesskap av de eierseksjonssameiene/borettslagene som etter hvert etableres og inngår i 

prosjektet. 

Felles utomhuseiendom 

Chokoladefabrikken-prosjektets utbygger ( heretter omtalt ”Utbygger”) vil fastsette vedtekter og/eller 

andre bestemmelser for prosjektenes felles utomhuseiendom. Sameiet vil være forpliktet av disse 

vedtekter/bestemmelser, og herunder forpliktet til å betale en forholdsmessig andel av kostnadene til 

drift og vedlikehold av opparbeidede felles utomhusarealer, enten det dreier seg om arealer som er 

permanent elle temporært opparbeidet. Sameiets andel av disse kostnadene vil inngå i Sameiets 

felleskostnader, jf § 3. 

Sameiets rettigheter i felles utomhusarealer vil sikres ved at det tinglyses bruksrett og/eller overføring 

av hjemmel til en ideell eierandel av Chokoladefabrikkens felles utomhuseiendom til Sameiet. Dersom 

Utbygger velger å overføre hjemmel til en ideell eierandel til Sameiet, kan dette bli gjennomført etter 

at hele Chokoladefabrikken-prosjektet er ferdig utbygget (gjelder alle eventuelle byggetrinn). 

Garasjeanlegg 

Det er planlagt bygget et felles garasjeanlegg under bakkenivå for hele Chokoladefabrikken-prosjektet. 

Utbygger tar sikte på å fradele garasjeanlegget som egen anleggseiendom med eget gnr/bnr, alternativt




UTVIKLES 

opprette et eget Garasjelag og en egen næringsseksjon som eies av Garasjelaget. Ved fradeling av eget 

garasjeanlegg vil eiere av garasjeanlegget i så tilfelle være eierseksjonsameiene/borettslagene som 

etableres etter hvert som de enkelte byggetrinn ferdigstilles, garasjeplasskjøperne eller Utbygger (og i 

siste tilfelle med bruksrettigheter for det enkelte bygg eller garasjeplasskjøperne). Tekniske anlegg etc. 

for Sameiet er planlagt plassert i Sameiets egen eiendom. Dersom enkelte funksjoner for Sameiet 

likevel blir lagt i garasjeanlegget, som for eksempel sykkelparkering, tekniske rom med mer, kan 

Utbygger overføre en bruksrett eller evt. en eierandel i garasjeanlegget til Sameiet. 

Utbygger fastsetter vedtekter for garasjeanlegget. Dersom Sameiet får en bruksrett eller en eierandel i 

garasjeanlegget eller deler av det, vil Sameiet være forpliktet av disse vedtektene, og herunder 

forpliktet til å betale en andel av kostnadene til drift og vedlikehold av garasjesameiet. Sameiets andel 

av disse kostnadene vil i så fall inngå i Sameiets felleskostnader, jf § 3. 

Medvirkningsplikt 

Inntil Chokoladefabrikken-prosjektet er ferdig utbygget, er Sameiet forpliktet til å yte nødvendig 

medvirkning til at Utbygger, evt den utbygger utpeker, kan gjennomføre en helhetlig utbygging i 

samsvar med utbyggers planer og med de endringer som evt. blir gjort underveis. Sameiet er herunder 

forpliktet til å la Utbygger vederlagsfritt benytte deler av Sameiets utvendige fellesarealer midlertidig 

for adkomst, plassering av utstyr/rigg med mer. 

Denne vedtektsbestemmelsen kan ikke endres uten samtykke fra Utbygger eller Utbyggers 

rettsetterfølger. Denne vedtektsbestemmelse (fra og med overskriften ”Medvirkningsplikt”) bortfaller 

uten behandling i sameiermøtet når utomhusanlegg og fellesarealer er overtatt for siste byggetrinn i 

Chokoladefabrikken-prosjektet. 

§ 19 

Tvister 

Eventuelle tvister mellom sameiet og en sameier blir å avgjøre ved de alminnelige domstoler. 

Sameierne vedtar eiendommens verneting som rette verneting. 

§ 20 

Vedtektsendring 

Endring av boligsameiets vedtekter kan bare besluttes av sameiermøtet med minst 2/3 av de avgitte 

stemmer, om ikke loven stiller strengere krav, jf eierseksjonsloven § 28 annet ledd. Vedtektene kan 

bare endres med Husbankens samtykke. 

§ 21 

Oppløsning 

Boligsameiet kan ikke oppløses uten etter samtykke av samtlige sameiere. Så lenge det hviler 

husbanklån på eiendommen, kan sameiet heller ikke oppløses.

Salgsoppgave - Chokoladefabrikken

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?