Fakta-ark 1: Eiendomsoverdragelse i landbruket – en huskeliste

Landbruksjuss
Fakta-ark 1: Eiendomsoverdragelse i landbruket – en huskeliste
EIENDOMSOVERDRAGELSE I
LANDBRUKET – EN HUSKELISTE
De fleste gårdsbruk blir i dag overdratt/solgt innenfor familien, men det forekommer
også en del salg på det frie marked. Både den som selger/overdrar bruket og den som
kjøper/overtar bruket bør bruke god tid til nøye planlegging før overdragelsen skjer.
Hvorvidt bruket overdras innenfor familien, eller selges på det frie marked, vil blant
annet kunne få betydning for fastsettelse av salgspris samt beskatning av salgssummen.
Nedenfor har vi i stikkordsform ført opp en del særspørsmål som gjør seg gjeldene ved
salg av landbrukseiendommer. I tillegg kommer selvsagt de mer alminnelige spørsmål
vedrørende skatt, arv, arveavgift, dokumentavgift, merverdiavgift, tinglysing m.m.
Konsesjon samt bo- og driveplikt
• Dersom bruket har mer enn 25 dekar dyrket eller dyrkbar jord eller eiendommen
totalt sett er større enn 100 dekar, er utgangspunktet at erverver må søke
konsesjon hos landbruksmyndigheten for å kunne overta eiendommen.
• Det er flere unntak fra hovedregelen om konsesjonsplikt, mest vanlig er
overdragelse til nære slektninger.
• Fritak for konsesjon jf. forrige punkt, vil ikke medføre fritak for boplikten.
• Boplikten er 5 år. Eventuelt unntak fra boplikten kan innrømmes av kommunen
etter søknad. Generelt synes kommunene å håndheve boplikten strengt. Dette for
å sikre bosetting.
• Kjøperen vil iht. jordloven ha driveplikt, dvs. at jorden skal drives og holdes i
hevd. Dersom driveplikten skal søkes oppfylt ved bortleie, er det nå et krav om at
det inngås en 10 årig skriftlig avtale med leieren.
Fastsettelse av salgssum/kjøpesum; skattemessige konsekvenser
• Ved salg av en eiendom vil selvsagt kjøpesummen være et viktig punkt for
partene. Hvordan salgs-/kjøpesummen beregnes vil bl.a. avhenge av hvem
eiendommen selges til. Videre vil sammensetningen av kjøpesummen kunne få
betydelige skattemessige konsekvenser. Vi skal nedenfor se kort på dette.
• Salg av løsøre (for eksempel redskap og buskap) vil alltid være gjenstand for
gevinstbeskatning (verdiøkning fra selger anskaffet seg løsøre og frem til salget).
• Salg av jord, skog og bygninger vil være gjenstand for full gevinstbeskatning
dersom eiendommen selges til utenforstående (altså ikke nærstående med
Side 1 av 3

Landbruksjuss
Fakta-ark 1: Eiendomsoverdragelse i landbruket – en huskeliste
arverett). Etter 10 års eiertid og salg til nærstående, vil salgssummen for jord,
skog og bygninger ikke være gjenstand for gevinstbeskatning dersom
salgsprisen er 75 % eller lavere av markedsverdi (konsesjonspris).
• Den delen av salgssummen som faller på bolighuset, vil vanligvis alltid være
skattefri på grunn av de spesielleskattereglene som gjelder boliger. Dette gjelder
uansett hvem kjøper er.
• Hvis eiendommen er konsesjonsplikt og den ikke selges til nærstående, kan
salgssummen ikke være høyere enn såkalt konsesjonspris. Konsesjonspris vil
gjennomgående være lavere enn hva man kunne ha oppnådd på det frie marked.
Det er kun selve eiendommen det fastsettes en konsesjonspris på. Løsøre kan
således prises helt fritt. Konsesjonsprisen fastsettes etter følgende prinsipper:
o Jord og skog: Beregnet avkastningsverdi
o Driftsbygninger: Nedskrevet gjenanskaffelsesverdi
o Bolighus: Boverdi (med utgangspunkt i hva det vil koste å kjøpe en
tilsvarende bolig i samme område)
• Når eiendommen overføres innad i familien, bør man vurdere hvorvidt det i
salgskontrakten skal inntas en klausul om etteroppgjør med de øvrige arvingene.
Dette kan typisk være aktuelt der hvor ny bruker innenfor en periode på 10 år
akter å skille ut og selge hyttetomter. Det kan da tenkes å være rimelig at også
søsknene får en ”bit av kaka”.
• Vi vil snart legge ut et eget faktaark hvor vi redegjør mer inngående for
skatteforhold ved salg av landbrukseiendommer.
Odel og åsete
• Landbrukseiendommer som er 25 dekar eller større, eller har en produktiv skog
på mer enn 500 dekar vil være å betrakte som odelseiendom forutsatt at
eiendommen har vært i slektas eie i minst 20 år.
• For å ha odelsrett til en eiendom må ens foreldre, besteforeldre eller foreldres
søsken ha eid eiendommen med odel.
• Dette medfører at nåværende eiers søskenbarn vil ha odelsrett dersom odelen til
eiendommen ble hevdet av eierens foreldre eller besteforeldre.
• Dersom eieren ønsker å selge eiendommen til en som ikke har best odelsrett eller
til en som ikke har odelsrett, kan han tilby de som har bedre odelsrett å overta
eiendommen til en realistisk pris. Fristen for å akseptere tilbudet kan være ned
til to måneder. Selger er likevel ikke forpliktet til å selge til den som aksepterer
tilbudet. Dette for å unngå senere konflikter med ny eier og de odelsberettigede.
• Dersom en odelseiendom blir solgt uten at de odelsberettigede har gitt avkall på
sin rett, kan en odelsberettiget ”ta gården på odel” innen seks måneder etter at ny
eier har tinglyst sitt erverv.
• Dersom en eiendom ”tas på odel” skal odleren betale odelstakst, det vil normalt si
full verdi ut fra at eiendommen skal drives som landbrukseiendom.
• Dersom man tar over gården ved mor eller fars død, har man overfor de øvrige
arvinger krav på å overtas eiendommen til en pris som er rimelig ut fra de
forhold som foreligger. Vanligvis innebærer denne åsetestaksten et prisnedslag
på 25 %.
• Åsetesretten gjelder også i de tilfeller hvor eiendommen ennå ikke har blitt
odelseiendom.
Side 2 av 3

Landbruksjuss
Fakta-ark 1: Eiendomsoverdragelse i landbruket – en huskeliste
Deling og omdisponering
• Jordloven oppstiller i utgangspunktet et forbud mot å dele opp
landbrukseiendommer.
• Jordlovens delingsforbud tolkes strengt.
• Det er opp til kommunen å innrømme unntak fra delingsforbudet.
• Slikt unntak kan tenkes ved utskilling av hyttetomter eller utskilling av gårdstun
forutsatt at eiendommen for øvrig selges til utøvende bønder. Andre tilfeller kan
være utskilling av tomt for å bygge samdriftsfjøs eller starte annen næring, for
eksempel landbruksverksted.
Kår
• Ved overdragelse av landbrukseiendom er det ikke uvanlig at det inntas et punkt
om kår. Det vil si at overdrageren har rett til å bli boende på gården samt motta
eventuelt andre naturalytelser, for eksempel ved, melk osv. Hvordan dette avtales
er fullt og helt opp til partene. Kårforpliktelser vil normalt medføre en reduksjon
i salgssummen. Hvor stor reduksjonen skal være, vil bl.a. avhenge av kårfolkets
alder.
• I dag blir det mer og mer vanlig med såkalt kontantkår, det vil si at kårfolket
mottar en pengesum i stedet for en borett.
Melkekvote
• Et hvert bruk som produserer melk må ha en melkekvote. Denne kan selges
uavhengig av gården for øvrig. Dersom man selger melkekvoten har Staten rett
og plikt til å kjøpe minst 50 % av kvoten.
• Den øvrige del av kvoten kan selges på det frie marked, enten samlet eller delt.
• Prisen ved salg eller kjøp til eller fra Staten er kr 3,50 pluss mva. Ved salg eller
kjøp privat, er det fri markedspris.
• Kvoten kan imidlertid kun selges innenfor samme produksjonsregion. For
kumelk er det enkelte fylke produksjonsregionen, mens det for geitemelk er en
samlet produksjonsregion for Nord-Norge og en for Sør-Norge.
• For å øke melkeproduksjonen er det også anledning til å kjøpe tilleggskvote.
• Melkekvote kan også leies eller leies ut.
Tidligpensjon
• Hvis man vurdere å selge/overføre gården, kan det være hensiktsmessig å sjekke
muligheten for tidligpensjon for jordbrukere.
• Se Fakta-ark 2 for nærmere informasjon om ordningen.
Samdrifter
• En del gårdsbruk drives i dag i samdrift med ett eller flere andre bruk. Ved
salg/overdragelse av slike bruk vil generelle skatte- og selskapsregler
vedrørende salg eller overføring av selskapsandeler komme inn.
Dersom du vurderer å overta/kjøpe, eller selge landbrukseiendom og har spørsmål om
de rettslige forhold en slik disposisjon kan reise, ta kontakt med advokat Terje Gerhard
Andersen for en uforpliktende prat på mobil 99 54 59 27 eller terje@sbdl.no
Side 3 av 3