Detailplaneeringute koostamine – kuidas jõuda hea lahenduseni ...
Detailplaneeringute koostamine – kuidas jõuda hea lahenduseni ...
Detailplaneeringute koostamine – kuidas jõuda hea lahenduseni ...
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
<strong>Detailplaneeringute</strong> <strong>koostamine</strong> <strong>–</strong><br />
<strong>kuidas</strong> <strong>jõuda</strong> <strong>hea</strong> <strong>lahenduseni</strong>.<br />
Maastikuanalüüsi/linnaruumi analüüsi<br />
olulisus<br />
29.10.09<br />
Jaana Veskimeister<br />
OÜ Hendrikson & Ko<br />
Planeerija
Linnaruumi areng saab alguse läbimõeldud arengukavast ja<br />
üldplaneeringust.<br />
Arengukava alusel koostatakse eelarve, milles saab ette näha<br />
ka detailplaneeringute koostamise vajaduse (üldplaneeringu<br />
elluviimiseks).<br />
Oluline on teadvustada detailplaneeringu koostamise vajaduse<br />
eesmärk ja koostaja (KOV ise või sissetellitav töö).<br />
Linnaruumi olulisemaid detailplaneeringuid (miks mitte ka<br />
üldisemaid hoonestuskavasid) saab KOV koostada sarnaselt<br />
üldplaneeringutele kas oma vahenditega või konsultandi<br />
abiga. Sellistel tingimustel planeeringu koostamisel on kergem<br />
tagada tasakaalu hoidmine erinevate huvi- või osapoolte<br />
vahel.
Kõrgharidusega arhitekt, planeerija või muu planeerimisalase<br />
ettevalmistusega spetsialist võib iseseisvalt ja oma<br />
vastutusel koostada detailplaneeringuid (planeerimisseaduse<br />
§13 lg2)<br />
Seaduselõige on endiselt üsna üldine. Peamiselt põhjusel, et<br />
planeerijaid otseselt ei koolitata. Mitmete kõrgkoolide erinevate<br />
erialade õppekavad sisaldavad vajalikke aineid, kuid mitte ühe<br />
eriala õppekavana. Planeerija vajab neid kokku, sest planeerija<br />
peab valdama mitmeid valdkondi, mida ükski eriala üksi ei paku.<br />
Hea planeeringu koostamiseks on vaja teadmisi maakorraldusest,<br />
(hüdro)geograafiast, keskkonnast, dendroloogiast, (kunsti)ajaloost,<br />
(maastiku)arhitektuurist, teede- ja tänavate ning tehnovõrkude<br />
projekteerimisest, jne; peab valdama seadusi, olema kursis nende<br />
muutustega ja teadma erinevaid nõuded ning määrusi. Lisaks peab<br />
oskama joonestusprogramme ning tihti läheb tarvis läbirääkimisoskusi<br />
(psühholoogiaalased teadmised).<br />
Planeerija peab hindama oma kompetentsi. Vajadusel tuleb<br />
planeeringu koostamisse kaasata vastava eriala spetsialist(id).
Samm 1: Planeeringu koostamist alustatakse alusmaterjalide<br />
läbitöötamise ja kaardistamisega.<br />
Reeglina nimetab kõik ülevamad planeeringud ja teised arvestamisele<br />
kuuluvad dokumendid üles KOV oma algatamise otsuses. Kuna alati<br />
on erandeid, on planeerija kohus kontrollida andmeid (kehtivaid või<br />
koostamisel olevaid üld-, teema- ja detailplaneeringuid; teeprojekte<br />
vmt).<br />
Samm 2: Alusmaterjalide läbitöötamisele järgneb objekti<br />
ülevaatus.<br />
Soovitav on seda teha koos geoalusega ja veenduda, et geoalus on<br />
aktuaalne. Juhul, kui ei ole, anda sellest KOV teada (geoalus peab<br />
olema KOV kontrollitud ja registreeritud).<br />
Objekti ülevaatust tehes on oluline tutvuda ka lähipiirkonnaga,<br />
võimalusel viia samas läbi kohtumine naabritega või teiste huvitatud<br />
ning puudutatud isikutega.
Samm 3: Kohtumine tellijaga<br />
Tellijaks võib olla KOV või eraisik (füüsiline või juriidiline).<br />
Arutatakse läbi soovid ja võimalused. Oluline on tellija poolt oma<br />
soovide läbimõtlemine ja võimalikult täpne edastamine. Planeerija<br />
kohuseks on tellijale vajadusel selgitada planeerimise <strong>hea</strong>d tava ja<br />
parimale tulemusele jõudmiseks vajalikke tegevusi ning võimalusi.<br />
Väiksema planeerimiskogemusega KOV puhul pakutakse ka<br />
konsultatsiooniteenust otsuste projektide kirjutamisel ja menetluse<br />
läbiviimisel (vajalik enne lepingu sõlmimist kokku leppida).<br />
Samm 4: Lahenduse väljatöötamine<br />
Hea lahenduse koostamise eelduseks on korralik maastiku- või<br />
linnaruumi analüüs.<br />
Lohakate tööde kõrval on see suurimaks puuduseks<br />
detailplaneeringute koostajate hulgas.
Detailplaneeringu ülesanded on (planeerimisseaduse §9 lg2):<br />
1) planeeritava maa-ala kruntideks jaotamine;<br />
2) krundi ehitusõiguse määramine;<br />
3) krundi hoonestusala, see tähendab krundi osa, kuhu võib rajada krundi ehitusõigusega<br />
lubatud hooneid, piiritlemine;<br />
4) tänavate maa-alade ja liikluskorralduse määramine ning vajaduse korral eraõigusliku<br />
isiku maal asuva, olemasoleva või kavandatava tänava avalikult kasutatavaks teeks<br />
määramine teeseaduses sätestatud korras;<br />
5) haljastuse ja <strong>hea</strong>korrastuse põhimõtete määramine;<br />
6) kujade määramine;<br />
7) tehnovõrkude ja -rajatiste asukoha määramine;<br />
8) keskkonnatingimuste seadmine planeeringuga kavandatu elluviimiseks ja vajaduse<br />
korral ehitiste määramine, mille ehitusprojekti koostamisel on vaja läbi viia keskkonnamõju<br />
hindamine;<br />
9) vajaduse korral ettepanekute tegemine kaitse alla võetud maa-alade ja üksikobjektide<br />
kaitserežiimi täpsustamiseks, muutmiseks või lõpetamiseks;<br />
10) vajaduse korral ettepanekute tegemine maa-alade või üksikobjektide kaitse alla<br />
võtmiseks;<br />
11) vajaduse korral miljööväärtusega hoonestusalade määramine ning nende kaitse- ja<br />
kasutamistingimuste seadmine;<br />
12) hoone olulisemate arhitektuurinõuete ning vajaduse korral rajatise ehitus- ja<br />
kujundusnõuete seadmine;<br />
13) servituutide vajaduse määramine;<br />
14) vajaduse korral riigikaitselise otstarbega maa-alade määramine;<br />
15) kuritegevuse riske vähendavate nõuete ja tingimuste seadmine;<br />
16) muude seadustest ja teistest õigusaktidest tulenevate kinnisomandi kitsenduste ulatuse<br />
määramine planeeritaval maa-alal.
Üle poole planeerimisseaduse §9 lg-s 2 toodud detailplaneeringu<br />
ülesannetest tugineb maastiku- või linnaruumi analüüsile.<br />
Tegemist on detailplaneeringu kõige tähtsama osaga. Selle peatüki<br />
(analüüsi) tulemusel kujundatakse välja planeeringulahendus ja<br />
ettepaneku põhjendus:<br />
- krundistruktuur;<br />
- teede asukoht ja kulgemine;<br />
- hoonestuse maht ja paiknemine;<br />
- arhitektuurinõuded;<br />
- vaadete kavandamine ja säilitamine;<br />
- haljastuse kavandamine ja säilitamine;<br />
- jne<br />
Analüüsi tulemused on soovitatav kaardistada eraldi joonisena, mis<br />
annab KOV või asjast huvitatud isikule selge ülevaate (lähipiirkonna<br />
krundistruktuur, hoonestuse asukohad, hoonete mahud, üld- ja<br />
teemaplaneeringutest tulenevad piirangud või suunad jne).
Analüüsi koostamise järgselt toimub planeeringu eskiislahenduste<br />
<strong>koostamine</strong>. Joonistatakse läbi erinevaid võimalusi, millest koos<br />
tellijaga valitakse välja parim või igast eskiisist parimad mõtted.<br />
Linnaruumi olulisema või suurema alaga (ala, mis haarab mitmeid<br />
kinnistuid) detailplaneeringu puhul on kindlasti soovitav<br />
eskiislahendust (või töö käigus koostatud mitme eskiislahenduse)<br />
tutvustav arutelu, et võimalikult varajases staadiumis tutvustada<br />
kavandatavat tegevust ja saada tagasisidet.<br />
Kogemus ütleb, et ka vastasseis võib anda positiivset tulemust.<br />
Naabri Ants, kes piirkonnas elab, võib anda väga olulist infot, kuna<br />
kohaliku elanikuna tunnetab ta keskkonda paremini. Oluline on välja<br />
kujunenud keskkonnaga, sh elanikega arvestamine.<br />
Hea planeeringuline lahendus peab tagama võimalikult paljude<br />
ühiskonnaliikmete vajadusi ja huvisid arvestavaid tingimusi<br />
säästva ja tasakaalustatud ruumilise arengu kujundamiseks,<br />
ruumiliseks planeerimiseks, maakasutuseks ning ehitamiseks<br />
(planeerimisseaduse §1 lg2).
Samm 5: Vormistamine<br />
Kavandatav tegevus<br />
Detailplaneeringu ülesehitus:<br />
- Seletuskiri;<br />
- Joonised;<br />
- Lisad;<br />
- Vajadusel illustreeriv materjal (fotod, 3D mudelid, analüüsid jne).<br />
Seletuskiri on soovitav koostada peatükkide kaupa, millega antakse<br />
lahendus detailplaneeringu ülesannetele (planeerimisseaduse §9<br />
lg2).<br />
Jooniste arv sõltub planeeringu alast (suurusest) ja sisust. Jooniseid<br />
koostada nii palju, kui on vajadust selge ja arusaadava info<br />
kaardistamiseks.<br />
Seletuskiri on mõistlik koostada maksimaalselt võimaliku<br />
informatsiooniga nii lühike ja konkreetne kui võimalik (tegemist on<br />
dokumendi, mitte ilukirjandusliku teosega). Samuti on soovitav<br />
mitte dubleerida andmeid joonistel ja seletuskirjas. Maksimaalne<br />
võimalik informatsioon kajastada joonistel.
Maastikuanalüüs ja selle<br />
tulemus detailplaneeringule<br />
Häädemeeste vallas<br />
Orajõe külas<br />
koostatava detailplaneeringu<br />
näitel
- Planeeritav ala pindalaga ca 8ha (neli kinnistut) paikneb Riia lahe<br />
ja Rannametsa-Ikla maantee vahelisel alal;<br />
- puudub kehtiv üldplaneering, kuid koostamisel on valla üld- ja<br />
rannaalade osaüldplaneering;<br />
- olemas kehtiv maakonna teemaplaneering „Asustust ja<br />
maakasutust suunavad keskkonnatingimused“.<br />
Kuna koostatav detailplaneering ei analüüsinud piirkonda ja ei olnud<br />
läbi viidud maastikuanalüüsi, esitati nõue KSH läbiviimiseks.<br />
Maastikuanalüüs koostati KSH raames.<br />
Maastikuanalüüsi eesmärk:<br />
- määratleda konkreetsed nõuded väärtusliku maastiku<br />
säilitamiseks ning vaadete avanemisele/avanemiseks Rannametsa-<br />
Ikla maanteelt;<br />
- määrata nõuded hoonete korruselisuse, katusekalde, kubatuuri,<br />
materjalide kohta;<br />
- määrata õueala suurus ja piirete tüüp;<br />
- olemasolevate ja kavandatavate juurdepääsuteede asukohtade<br />
sobivus/vajadus;<br />
- vaadete koridorid, nende laiused, paiknemised;<br />
- kõrg- ja madalhaljastuse paiknemine;<br />
- avalike huvide tagamine.
Analüüsi tulemusel tehti ettepanekud detailplaneeringu<br />
lahenduse muutmiseks:<br />
- Mitte likvideerida mustlepiku ala (luidetevaheline nõgu), vaid<br />
vähendada ja harvendada selle ümbrust. Korrastada ala, mille<br />
tulemusel suletud alad on selgepiirilisemad ja ilmekamad.<br />
Avanevad vaated kujunevad eriilmelised;<br />
- Kuue uue elamuhoone asemel rajada neli, jättes ära kirde- ja<br />
kagupoolseima hoone, mis varjavad tekkivaid vaatekoridore.<br />
Samuti toetab selline hoonetepaigutus erinevate<br />
maastikuruumide teket, kus kujuneb välja selge ruumikasutus<br />
eraomandi ja avaliku ala (juurdepääsu) vahel;<br />
- Hoonestuse parameetrid ja iseloom valida sarnasena<br />
olemasolevale hoonestusele ning piiretega piirata vaid õueala (ca<br />
60m maanteest mere suunal);<br />
- Säilitada juba olemasolevad pääsud mereni ja rannikualale ala<br />
põhja- ja lõunaosas. Elamukruntide vahele jalgtee rajamine pole<br />
soovitav, kuna see lõhub maastikumustri ning ähmastab<br />
eraomandi ja avaliku ala (juurdepääsu) vahelise piiri.
Tegemata jäänud maastikuanalüüsi tulemus:<br />
Eraldi koostatud maastikuanalüüs oleks pidanud olema loomulik<br />
osa lahenduse väljatöötamise protsessis (parem ja põhjendatud<br />
lahendus). Analüüsi täiendamine keskkonnaeksperdi arvamusega<br />
oleks võinud päästa KSH koostamisest.<br />
Kaotas tellija, kellele menetlus on veninud aastatepikkuseks ja<br />
kes on pidanud iga lisatöö eest maksma.
Jaana Veskimeister<br />
+372 744 1182;<br />
+372 56 983 956<br />
jaana@hendrikson.ee
Change language